第一篇：物業(yè)服務(wù)糾紛授權(quán)委托書

公民授權(quán)委托書

委托人姓名：_______ 受委托人姓名：_______

聯(lián)系方式：_______ 工作單位： ___________________________________

現(xiàn)委托_______在我與__上海隆慶物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛_一案中，作為我參加訴訟的委托代理人。委托權(quán)限如下：（全權(quán)代理）

特別代理，包括代為調(diào)解、和解； 代理訴訟、有權(quán)提出反訴、撤訴、上訴；代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求；進(jìn)行調(diào)解；代收法律文書；代領(lǐng)標(biāo)的款項(xiàng)等。

代為申請(qǐng)退回訴訟費(fèi)用及領(lǐng)取退回訴訟費(fèi)用。

本委托書自簽訂之日起至本案終結(jié)止

受委托人 ：

委托人 ： 年 月 日

年 月 日

第二篇：物業(yè)服務(wù)糾紛授權(quán)委托書

公民授權(quán)委托書

委托人姓名：_______

受委托人姓名：_______聯(lián)系方式：_______

工作單位： ___________________________________

現(xiàn)委托_______在我與__上海隆慶物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛_一案中，作為我參加訴訟的委托代理人。

委托權(quán)限如下：（全權(quán)代理）

特別代理，包括代為調(diào)解、和解； 代理訴訟、有權(quán)提出反訴、撤訴、上訴；代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求；進(jìn)行調(diào)解；代收法律文書；代領(lǐng)標(biāo)的款項(xiàng)等。

代為申請(qǐng)退回訴訟費(fèi)用及領(lǐng)取退回訴訟費(fèi)用。

本委托書自簽訂之日起至本案終結(jié)止

受委托人 ：委托人 ： 年月日年月日

第三篇：物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--公共秩序維護(hù)（四

1、雨天，因地面濕滑，李太在其住宅小區(qū)樓下的大堂滑到摔傷。事后，李太向其住宅的物業(yè)管理公司提出索賠醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)等要求。案例分析

如果物業(yè)公司已經(jīng)在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且已采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司無(wú)須承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司沒(méi)有在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司必須承擔(dān)民事責(zé)任。為了規(guī)避不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司一般都購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所承擔(dān)的應(yīng)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。萬(wàn)一因物業(yè)公司疏忽或過(guò)失行為而導(dǎo)致業(yè)主、住戶等人員利益受傷害時(shí)，也可以由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

2、一天下午羅先生將一輛轎車停放在某住宅小區(qū)的住宅樓下，從樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞，羅先生找到物業(yè)公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與他們無(wú)關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說(shuō)花盆是風(fēng)吹下來(lái)的，屬不可抗力，并非她故意扔下來(lái)的，所以，她不應(yīng)當(dāng)賠償。無(wú)奈之下，羅先生訴之于法庭。案例分析：

本案涉及三個(gè)方面的問(wèn)題： 本案的責(zé)任主體是誰(shuí)？ 本案適用什么樣的歸責(zé)原則？ 如何判斷不可抗力。

我國(guó)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任。”

這一規(guī)定的責(zé)任主體是工作物的所有人和管理人。責(zé)任主體首先是所有人，所有人事指建筑物及其設(shè)施或懸掛物、擱臵物的所有人。責(zé)任的主體其次是管理人——物業(yè)公司

在一般民事侵權(quán)行為中，一般適用“過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則”，即受害人不僅要證明損害事實(shí)的發(fā)生，還要證明加害人對(duì)損害事實(shí)的發(fā)生具有過(guò)錯(cuò)，在這種情況下加害人才承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生的倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或則管理人的免責(zé)條件是能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

在本案中業(yè)主必須證明自己對(duì)可預(yù)見的暴雨大風(fēng)天氣情況下花盆的可能墜落進(jìn)行了足夠的安全防護(hù)才能免責(zé)。物業(yè)公司則應(yīng)證明自己不是花盆的管理人（陽(yáng)臺(tái)屬業(yè)主 專有部分）；且已對(duì)可能危及公共安全的花盆提出了整改要求。如物業(yè)公司和業(yè)主證明不了自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，則推定其有過(guò)錯(cuò)，從而承擔(dān)賠償責(zé)任。

不可抗力是指人力不可抗拒的力量。簡(jiǎn)單地說(shuō)是“ 三不”，即“不可預(yù)見，不可避免，不可克服”。事實(shí)上，大風(fēng)吹來(lái)完全是可以根據(jù)天氣預(yù)報(bào)或該地區(qū)生活經(jīng)驗(yàn)預(yù)見，而且只要采取措施，如把陽(yáng)臺(tái)上的花盆拿到室內(nèi)，就可以避免脫落，因此，業(yè)主提出的不可抗力事由是不成立的。

3、某住宅小區(qū)中心廣場(chǎng)設(shè)有供業(yè)主游樂(lè)的轉(zhuǎn)椅。一天傍晚，五歲女孩劉某與小保姆在小區(qū)里閑逛，保姆回家拿礦泉水。劉某獨(dú)自一人跨上轉(zhuǎn)椅中一個(gè)已壞損的座位，轉(zhuǎn)動(dòng)后，被摔出成腦傷。劉某家長(zhǎng)隨追究物業(yè)公司責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為在已壞損的游樂(lè)椅上，貼有明顯申明該游樂(lè)椅已經(jīng)壞損的告知，并已通知廠家前來(lái)修復(fù)，所以物業(yè)沒(méi)有任何責(zé)任，小孩的家長(zhǎng)未盡到監(jiān)護(hù)作用是主要原因。案例分析

根據(jù)《民法通則》125條規(guī)定：“在公共場(chǎng)所、道路或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有明顯標(biāo)識(shí)和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任”。物業(yè)公司雖出具了告知提示，但沒(méi)有采取安全措施，因此，不能以此免除物業(yè)的維護(hù)責(zé)任。正確的做法是，物業(yè)在出告知的同時(shí)，應(yīng)該把整個(gè)游樂(lè)椅圍起來(lái)，停止使用，待修復(fù)后在開放。

4、斯達(dá)公寓的業(yè)主黃先生拒絕按約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) , 理由是他自己雇有專門保鏢 , 對(duì)自己的安全負(fù)責(zé) , 因而所叫物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不應(yīng)包含物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)。請(qǐng)分析 :(1)黃先生的做法是否有道理,為什么 ?(2)物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣解決這個(gè)問(wèn)題 ? 答：⑴、黃先生做法沒(méi)道理。因?yàn)椋?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中明確指出： “經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

⑵、首先與黃先生溝通，并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或其它有關(guān)部門做其工作，如不行，那末通過(guò)司法途徑解決。

5、位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10月，入住業(yè)主超過(guò)80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署該《物業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。試分析這部分業(yè)主的拒繳物管費(fèi)的理由成立嗎？ 探討答案：該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確指出：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。” 物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄---車輛道路管理服務(wù)糾紛 【案例四】

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的

瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭?！景咐治觥?/p>

本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。

原告徐某起訴的主要理由是，A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)

關(guān)，在停車場(chǎng)管理方面沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸---交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B 大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)管理公司的起訴。

值得一提的是，物業(yè)管理公司對(duì)事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)?。巡邏停車?chǎng)的保安發(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來(lái)。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無(wú)法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對(duì)當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。

物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過(guò)程。僅證明自己沒(méi)有責(zé)任是不夠的，也無(wú)法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。

2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過(guò)拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無(wú)利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問(wèn)題。

3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中 的主要環(huán)節(jié)。

[案例一]位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房 21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10 月，入住業(yè)主超過(guò)80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些 業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署《物 業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。案例分析：

該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

暴風(fēng)雨天的清潔應(yīng)急處理措施

清潔班長(zhǎng)勤巡查，督導(dǎo)個(gè)崗位清潔員的工作，加強(qiáng)與其它部門的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作； 天臺(tái)、地下車庫(kù)的明暗溝、小區(qū)污水井等專門檢查，如有堵塞及時(shí)清通； 關(guān)好各樓層門窗，防止風(fēng)雨刮進(jìn)樓內(nèi)，淋濕墻面、地面及打碎玻璃； 準(zhǔn)備好雨衣、雨鞋、鐵鉤、竹片、電筒、干拖把、地毯等物件； 在業(yè)住和住戶頻繁進(jìn)出的地方放臵指示牌，提醒客人“小心地滑”； 檢查各責(zé)任區(qū)內(nèi)污水、雨水排放是否暢通，如堵塞及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心； 在重要的大堂鋪設(shè)一條防滑地毯；

發(fā)現(xiàn)塌陷或大量泥沙潰至路面或綠化帶時(shí)，及時(shí)清運(yùn)打掃； 道路積水太重雨停時(shí)用刮水器迅速刮去；

暴風(fēng)雨后，及時(shí)清掃地面垃圾、樹葉、泥石等雜物垃圾； 進(jìn)行清潔消殺。

污水外溢的清潔處理措施

將撈起的污物、雜物迅速裝車運(yùn)走，避免造成二次污染；

用垃圾斗將污水裝入水桶，迅速倒掉，雨水掃入地漏；維修完畢后，迅速打掃現(xiàn)場(chǎng)。

業(yè)主亂停車物業(yè)鎖車“制裁”對(duì)嗎 南昌市某物業(yè)小區(qū)業(yè)主F先生投訴前幾天他的一輛豐田車停放在小區(qū)內(nèi)，第二天他啟動(dòng)車子準(zhǔn)備外出時(shí)，“嘭”的一聲巨響從車子地盤除傳來(lái)，他趕緊剎車，下車查看后發(fā)現(xiàn)車子左前輪上竟然多了一把抱胎鎖，車子開動(dòng)后鎖對(duì)輪胎、托架、球頭等部位造成不同成都的損傷，造成了四五千元的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)了解得知這是物業(yè)公司對(duì)他車子亂停亂放采取的措施。F先生找到物業(yè)公司理論，認(rèn)為他占用的是業(yè)主共用地方，同時(shí)及時(shí)業(yè)主車輛停放不規(guī)范物業(yè)公司也不能采取鎖車措施。物業(yè)公司認(rèn)為由于F先生在小區(qū)停車時(shí)，經(jīng)常亂停放，多次勸阻無(wú)效才不得已使用抱胎鎖，是F先生的原因，才導(dǎo)致此事情發(fā)生，故責(zé)任不在物業(yè)。你認(rèn)為物業(yè)公司這樣做對(duì)否？ 討論答案：

物業(yè)公司這樣做不恰當(dāng)。因?yàn)椴还軜I(yè)主停車位臵是否正確，物業(yè)公司都無(wú)權(quán)私自給業(yè)主車子上鎖，此舉相當(dāng)于扣押和控制他人財(cái)務(wù)，物業(yè)公司的做法存在著過(guò)錯(cuò)，因承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果業(yè)主亂停車，物業(yè)公司多次勸阻無(wú)效，可采用報(bào)告和協(xié)調(diào)的辦法解決，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或轄區(qū)民警，請(qǐng)他們出面協(xié)調(diào)解決。

流浪狗在小區(qū)咬傷人物業(yè)公司該承擔(dān)責(zé)任嗎？

2009年7月，江西省吉安市某小區(qū)，讀小學(xué)二年級(jí)的學(xué)生揚(yáng)揚(yáng)放學(xué)回家，剛走進(jìn)小區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來(lái)趕來(lái)的物業(yè)公司保安將狗打死。揚(yáng)揚(yáng)被送到醫(yī)院，花去醫(yī)療費(fèi)1021﹒19元。揚(yáng)揚(yáng)家人認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，咬人的不是你，讓狗進(jìn)來(lái)的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，要求對(duì)方賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)及精神損失費(fèi)12121元。物業(yè)公司稱改狗系流浪狗，在不受控的情況下進(jìn)入小區(qū)，事發(fā)后，物業(yè)公司已將狗處臵，并及時(shí)通知了揚(yáng)揚(yáng)家長(zhǎng)，安排人將揚(yáng)揚(yáng)送到醫(yī)院治療。此外，原告只較了2005的物管費(fèi)，未完全履行繳費(fèi)義務(wù)，故物業(yè)公司不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。你認(rèn)為法院將如何審理此案？ 探討答案：

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在管理時(shí)應(yīng)預(yù)見狗患尤其是流浪狗對(duì)小區(qū)安全將產(chǎn)生不利影響，有義務(wù)采取措施防止流浪狗進(jìn)入小區(qū)。物業(yè)公司不作為導(dǎo)致?lián)P揚(yáng)受傷，應(yīng)承擔(dān)80％的責(zé)任；揚(yáng)揚(yáng)的父母對(duì)孩子未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)20％的責(zé)任。揚(yáng)揚(yáng)被狗咬傷后，承受了一定的精神痛苦，物業(yè)公司應(yīng)適當(dāng)賠償精神損失撫慰金。故一審判決物業(yè)公司賠償1121﹒95元（醫(yī)療費(fèi)和交通費(fèi)）的80％即897﹒56元，賠償精神損失撫慰金500元。

什么是緊急避險(xiǎn)

緊急避險(xiǎn)是指為了公共利益、本人或他人的人生及其權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一合法利益的行為。緊急避險(xiǎn)構(gòu)成要件有以下幾點(diǎn)： 1.必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；

2.危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的，而不是尚未到來(lái)或已經(jīng)過(guò)去的； 3.避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施； 4.避險(xiǎn)行為必須在沒(méi)有其他方法可以排除危險(xiǎn)； 5.緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的； 6.避險(xiǎn)行為不能超過(guò)必要的限度。擁有空臵房的開發(fā)商是否擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)？

某小區(qū)共有336套住宅，39套未出售。2008年7月，物業(yè)服務(wù)公司受開發(fā)商委托成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，制定了成了業(yè)主委員會(huì)的工作計(jì)劃，并發(fā)放回收了“初選征詢表”。隨后，召開了籌備小組工作會(huì)議。確定了14名候選人，決定從中選出7名委員。今年4月初進(jìn)行了第一次投票選舉，但就在要公布業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選名單之前，有業(yè)主提出開發(fā)商將未出售的39套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，要求進(jìn)行重新選舉。請(qǐng)問(wèn)你是怎樣認(rèn)為的？ 探討答案：

未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商就擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

第四篇：物業(yè)服務(wù)糾紛的成因及對(duì)策

物業(yè)服務(wù)糾紛的成因及對(duì)策

近年來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)服務(wù)糾紛案件大量增長(zhǎng)。通過(guò)我院近幾年受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件來(lái)看，其中絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)的糾紛案件?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)問(wèn)題。針對(duì)這一現(xiàn)象，我們對(duì)審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件進(jìn)行了研究分析，查找形成問(wèn)題的原因，并對(duì)如何解決問(wèn)題提出了自己的幾點(diǎn)對(duì)策。

通過(guò)對(duì)近幾年來(lái)審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的分析，可將業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)的原因歸納為五大類：

一是房地產(chǎn)商遺留下來(lái)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間產(chǎn)生矛盾這類案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%-15%。

房地產(chǎn)行業(yè)遺留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)最大的問(wèn)題就是工程質(zhì)量問(wèn)題，幾乎每個(gè)小區(qū)都存在，從一開始埋下了物業(yè)公司與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的隱患。主要表現(xiàn)在：房屋工程質(zhì)量在使用過(guò)程中不能令業(yè)主滿意，諸如房屋存在地面裂縫、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等問(wèn)題，而開發(fā)商又怠于履行維修義務(wù)，對(duì)其應(yīng)負(fù)的維修責(zé)任采取一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過(guò)就“甩包袱”。這樣，業(yè)主因不能有效處理與開發(fā)商之間糾紛，將怨氣撒到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)。還有一種情況是由于開發(fā)商因誠(chéng)信、資金或經(jīng)驗(yàn)等問(wèn)題，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)推廣過(guò)程中，為樹立所謂的市場(chǎng)形象，對(duì)其樓盤的功能和未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)等方面夸大其辭，以樓盤快速銷售為目的，不擇手段進(jìn)行虛假宣傳。比如：有的小區(qū)承諾24小時(shí)供應(yīng)熱水，實(shí)際未能兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

二是物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗這類案件大約能占到70-80%左右，是矛盾最突出的一類。我們?cè)趯徖碇邪l(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由是物業(yè)公司沒(méi)有按合同規(guī)定履行義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，認(rèn)為物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)。如存在小區(qū)治安不好，保安失職導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，小區(qū)綠化維護(hù)不到位，樓道及院落衛(wèi)生較差等問(wèn)題。當(dāng)然，業(yè)主的上述抗辯理由未必全部被認(rèn)可，但事實(shí)是有的小區(qū)業(yè)主自行車、電動(dòng)車被盜的現(xiàn)象屢屢發(fā)生；垃圾箱、果皮箱清理不及時(shí)，樓道幾個(gè)月不打掃或存在衛(wèi)生死角的情況也屢見不鮮；樓道照明燈及院內(nèi)路燈維修更換不及時(shí)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；綠地荒草叢生或無(wú)人澆灌、修剪的情況也并不少見；對(duì)殘舊的公共設(shè)施、設(shè)備維修更換不及時(shí)等等。許多業(yè)主向我們提交了小區(qū)管理現(xiàn)狀的照片，的確反映出我們有的物業(yè)公司在服務(wù)質(zhì)量上還有待提高。

在審理中，我們還發(fā)現(xiàn)個(gè)別物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求視而不見，處理問(wèn)題簡(jiǎn)單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。當(dāng)業(yè)主需要幫助時(shí)，有些物業(yè)人員采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度；而當(dāng)物業(yè)公司要求 業(yè)主履行義務(wù)時(shí)，許多物業(yè)人員的工作方式簡(jiǎn)單甚至粗暴，根本不考慮業(yè)主的感受，容易引起業(yè)主的反感。

三是思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)中，有的物業(yè)公司認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對(duì)象；而有的業(yè)主則認(rèn)為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢雇來(lái)的仆人。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)公司與業(yè)主很難通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題的思想根源。要想?yún)f(xié)商解決問(wèn)題，就必須擺正各方位置，理順?lè)申P(guān)系。

四是供暖溫度不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致業(yè)主拒交采暖費(fèi)供暖質(zhì)量是個(gè)敏感問(wèn)題，收采暖費(fèi)可以說(shuō)是令每個(gè)物業(yè)公司棘手的問(wèn)題。由于種種因素所致，業(yè)主需要交納的采暖費(fèi)對(duì)一些家庭來(lái)說(shuō)是一筆不小的負(fù)擔(dān)，可最讓他們鬧心的還是享受不到合格的供暖服務(wù)，供暖溫度達(dá)不到市政府規(guī)定的最低溫度。由于物業(yè)公司與供熱公司按照使用熱源量的大小結(jié)算，物業(yè)公司是按照面積向業(yè)主收費(fèi)。或出于營(yíng)利目的，有的小區(qū)的確存在供熱溫度不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)了大量業(yè)主以拒交采暖費(fèi)為手段的維權(quán)方式。

此外，在實(shí)踐中，空置房采暖費(fèi)引發(fā)的糾紛相當(dāng)多。從常理來(lái)說(shuō)，空置房仍需交納采暖費(fèi)，確有不合理的地方，而且“房屋閑置、暖氣照開、費(fèi)用照繳”，不僅浪費(fèi)業(yè)主的錢財(cái)，也浪費(fèi)國(guó)家的能源。為了解決這一矛盾，2008年我市物價(jià)局等三家政府職能部門下發(fā)文件規(guī)定“對(duì)在冬季采暖期暫不用熱的空置房收費(fèi)，由戶主提出申請(qǐng)，經(jīng)供熱企業(yè)、熱交換站和居民委員會(huì)核實(shí)，在采取有效措施后，按應(yīng)交納熱總額的20%收取”。這本是一項(xiàng)利國(guó)利民的有效舉措，對(duì)于能夠分戶控暖的小區(qū)而言，關(guān)閉供暖閥門或許不是難事，業(yè)主得到了最大的實(shí)惠，供熱單位減少了能源消耗，但是，對(duì)于大量采取集中供暖不能實(shí)行分戶控制的老小區(qū)而言，具體該怎么操作？由于市政府的規(guī)定過(guò)于原則，業(yè)主和供熱單位權(quán)利義務(wù)不明，還是引發(fā)了諸多糾紛。

五是因相鄰關(guān)系糾紛引發(fā)欠交物業(yè)費(fèi)，這種現(xiàn)象大約占案件的5%左右。比如，某小區(qū)8號(hào)樓一、二樓業(yè)主因前一棟樓頂樓業(yè)主違章搭建，導(dǎo)致影響其采光。他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止卻漠視不管，由此拒交物業(yè)費(fèi)。還有的是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主的暖氣或管道漏水導(dǎo)致其裝修、家具受損，他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)維修，或樓上業(yè)主不維修就將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式抗辯等等。

以上是我們?cè)趯徖磉^(guò)程中，簡(jiǎn)單歸納的物業(yè)服務(wù)糾紛的五種類型。在這里，需要特別提出一點(diǎn)，當(dāng)有些業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)質(zhì)量有疑問(wèn)而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，有些物業(yè)公司不是通過(guò)有效的宣傳，主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，查找自身存在的問(wèn)題，改進(jìn)自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，這樣會(huì)使矛盾迅速升級(jí)。單純用訴訟方式解決欠費(fèi)問(wèn)題的結(jié)果是造成了惡性循環(huán)：物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通與互信，業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)→物業(yè)公司收費(fèi)不足，服務(wù)質(zhì)量下滑→引起更多業(yè)主的不滿，欠費(fèi)規(guī)模更加擴(kuò)大→物業(yè)公司進(jìn)一步把大量的精力投入到物業(yè)費(fèi)訴訟中，以求盡快收取物業(yè)費(fèi)→訴訟往往只能解決欠費(fèi)問(wèn)題，解決不了業(yè)主提出的其他合理要求，業(yè)主因?qū)Σ门胁粷M而拒不執(zhí)行，并且繼續(xù)欠費(fèi)……，最終的結(jié)果是使業(yè)主與物業(yè)公司之間的隔閡更加擴(kuò)大。因此，我們認(rèn)為訴訟不是解決欠費(fèi)問(wèn)題的最佳途徑。

針對(duì)上述問(wèn)題，提出以下對(duì)策：一是物業(yè)公司要加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),我們都知道，生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)說(shuō)“產(chǎn)品質(zhì)量就是企業(yè)的生命”，其實(shí)，這句話對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)同樣適用。我市房管部門和物價(jià)部門早在2004年就制定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)規(guī)范了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各級(jí)收費(fèi)應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2008年3月又出臺(tái)了《石家莊市住宅物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，就“企業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)”、“制度建立標(biāo)準(zhǔn)”、“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”及“人員行為標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)范，并且要求各物業(yè)企業(yè)要在3年內(nèi)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。這份規(guī)范已成為法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，衡量物業(yè)公司服務(wù)是否達(dá)標(biāo)的一把尺子。正常來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司按照四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)提供四級(jí)的服務(wù)，這才叫權(quán)利義務(wù)對(duì)等。希望物物業(yè)公司認(rèn)真對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查自糾，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)并提高員工素質(zhì)，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。

就與業(yè)主溝通的問(wèn)題，我們想建議物業(yè)公司，將收費(fèi)等級(jí)資質(zhì)，物價(jià)局規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容，在小區(qū)內(nèi)予以公示，一方面增加收費(fèi)的公開、透明度，讓業(yè)主知道物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供哪些服務(wù)，哪些服務(wù)是業(yè)主提出的額外、不合理的要求，物業(yè)公司有權(quán)拒絕；另一方面可以加強(qiáng)業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，定期征求業(yè)主意見，糾正其服務(wù)中的缺陷與漏洞，提高企業(yè)內(nèi)部的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。二是嚴(yán)把房屋交接關(guān)口，杜絕房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)隱患。在審理因房屋質(zhì)量隱患導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛時(shí)，業(yè)主常常提出房屋質(zhì)量的抗辯意見，法官一般告知業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找開發(fā)商，物業(yè)公司不能解決。可是，有些開發(fā)商在開發(fā)完樓盤后就注銷了，有的不知在何地辦公很難找，這樣的答復(fù)解決不了根本問(wèn)題，強(qiáng)行判決業(yè)主交付全部物業(yè)費(fèi)，只能使業(yè)主的火氣、怨氣更大，甚至引起群體性上訪事件。希望從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)做一下?lián)Q位思考，業(yè)主花了大半輩子的積蓄，還貸著銀行幾十萬(wàn)買一套住房，房子接二連三出問(wèn)題，出了問(wèn)題還找不到人解決，物業(yè)還直說(shuō)收費(fèi)，業(yè)主能不火嗎？怎么可能痛痛快快交物業(yè)費(fèi)。一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，可是在交房后，業(yè)主不容易找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時(shí)時(shí)刻刻在與業(yè)主打交道，由物業(yè)公司來(lái)解決業(yè)主房屋維修方面的問(wèn)題，最方便、也最經(jīng)濟(jì)。建議物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同，妥善解決業(yè)主房屋維修事宜。因此，建議物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂合同，具體約定維修內(nèi)容、維修費(fèi)用等事項(xiàng)。

三是恪守誠(chéng)信，保證供暖達(dá)標(biāo)對(duì)于供暖質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)問(wèn)題，政府雖然出臺(tái)了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問(wèn)題是政府的監(jiān)督力度有限，也沒(méi)有制定相應(yīng)的制裁措施。對(duì)于大多數(shù)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，可能供暖閥門開小點(diǎn)，開的時(shí)間短一點(diǎn)，利潤(rùn)空間就大一點(diǎn)。因此特別提醒物業(yè)公司：恪守誠(chéng)信才是企業(yè)生存的根本，任何一個(gè)成功的企業(yè)、一名優(yōu)秀的企業(yè)家都是把誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)當(dāng)做自己的生命一樣珍惜。再說(shuō)，業(yè)主也不是沉默的羔羊，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，他的權(quán)利得不到保障，他就一定會(huì)用自己的方式反擊，最直接的辦法就是拒交采暖費(fèi)。這種后果對(duì)每一個(gè)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，都是所不愿意看到的。訴訟、執(zhí)行等等，一個(gè)一個(gè)環(huán)節(jié)下來(lái)，耗時(shí)耗力，收效未必顯著，反倒無(wú)形中增大了不少負(fù)擔(dān)。

建議物業(yè)公司可以聯(lián)合業(yè)主代表、居委會(huì)代表，在供暖期對(duì)供暖溫度進(jìn)行監(jiān)控。一是要定期主動(dòng)到業(yè)主家中測(cè)溫，并要求業(yè)主（或業(yè)主代表、居委會(huì)人員）協(xié)助在測(cè)溫記錄上簽字確認(rèn)；二是在接到業(yè)主投訴時(shí)，及時(shí)派員到家中測(cè)溫，查找原因，解決問(wèn)題。千萬(wàn)不要置之不理，那樣，業(yè)主冷的不單是屋子，更冷的是他們的心。這無(wú)形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅(jiān)定地加入到欠費(fèi)的行列。

關(guān)于空置房供熱費(fèi)問(wèn)題，我們認(rèn)為最根本的解決途徑還是由政府主管部門盡快出臺(tái)具體的實(shí)施辦法或細(xì)則，明確各方在操作履行過(guò)程中的義務(wù)責(zé)任及后果，減少業(yè)主及物業(yè)公司的矛盾糾紛，也使法院處理糾紛時(shí)有據(jù)可依，使空置房交納20%熱費(fèi)的規(guī)定，切實(shí)成為節(jié)能減排的有效措施，同時(shí)也使業(yè)主享受到實(shí)惠，最大限度促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

社區(qū)是社會(huì)的重要組成細(xì)胞，社區(qū)的和諧穩(wěn)定直接關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。雖然哪個(gè)小區(qū)也免不了存在個(gè)別業(yè)主惡意欠費(fèi)的情況，但是，我們相信“人心向善”這句話。相信大多數(shù)業(yè)主是講理的，只要物業(yè)公司恪守誠(chéng)信、收費(fèi)合理、服務(wù)達(dá)標(biāo)，只要物業(yè)公司切身為業(yè)主的利益考慮，只要物業(yè)公司不斷提高自身素質(zhì)、提高協(xié)調(diào)和溝通能力，相信物業(yè)服務(wù)糾紛會(huì)越來(lái)越少，文明祥和宜居的小區(qū)會(huì)越來(lái)越多，社會(huì)環(huán)境會(huì)越來(lái)越好。

（作者單位：河北省石家莊市橋東區(qū)法院）

第五篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛若干問(wèn)題及其處理對(duì)策

關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛若干問(wèn)題及其處理對(duì)策 劉錄

隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權(quán)意識(shí)的不斷提高，物業(yè)服務(wù)糾紛呈上升趨勢(shì)。如何更好地解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間不斷出現(xiàn)的矛盾和糾紛，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地服務(wù)于業(yè)主，使雙方的合法權(quán)益真正得到維護(hù)，已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。以下就物業(yè)服務(wù)糾紛中存在的若干問(wèn)題進(jìn)行分析、論述，提出合法性、合理性處理意見。

一、物業(yè)服務(wù)糾紛的類型及其處理

根據(jù)物業(yè)管理的范圍和內(nèi)容以及物業(yè)管理的特點(diǎn)來(lái)分析，物業(yè)服務(wù)糾紛主要分為兩大類型，即因合同產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)糾紛和因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)糾紛。

（一）因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛的處理

因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。

1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的物業(yè)管理糾紛。如，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備不能正常使用或不能及時(shí)維護(hù)修理使其處于正常使用狀態(tài)，日常環(huán)境衛(wèi)生差，綠化不能及時(shí)維護(hù)管理，區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂、交通道路不暢，安全防范不力消防救災(zāi)不及時(shí)等等。

2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的物業(yè)管理糾紛。如，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供、安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供服務(wù)場(chǎng)地、車位、倉(cāng)庫(kù)，沒(méi)有按照規(guī)定或約定提供文化、體育、衛(wèi)生等服務(wù)內(nèi)容及場(chǎng)所等。

3、物業(yè)管理合同服務(wù)費(fèi)用糾紛。是指因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的物業(yè)管理糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)管理合同約定或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主（或使用人）少交、欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。

（二）因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛處理

因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財(cái)物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。

1、損壞公共財(cái)物糾紛。主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)物損毀、損壞而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。如，業(yè)主損毀、損壞公共財(cái)物，物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定或約定擅自拆卸、挪用、毀損物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)等。

2、侵占共用部位糾紛。是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。如，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場(chǎng)地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫、亂刻畫等。

3、防礙管理服務(wù)糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起的物業(yè)管理糾紛。如，阻止物業(yè)管理企業(yè)安裝服務(wù)設(shè)施設(shè)備或擅自移動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)設(shè)施設(shè)備，在消防通道上設(shè)臵路障或故意損壞消防設(shè)備，未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點(diǎn)等。

4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題發(fā)生的物業(yè)管理糾紛。如，下水道堵塞的清理、陽(yáng)臺(tái)的封閉、樓道堆放物品、安裝空調(diào)太陽(yáng)能熱水器等。

二、物業(yè)糾紛產(chǎn)生原因

1、業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏

缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。了解才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、違約責(zé)任含糊讓人無(wú)法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費(fèi)。一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考

2、業(yè)主法律意識(shí)淡薄，無(wú)任何有效措施保障合法權(quán)利，小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)等放縱物業(yè)公司擅自利用小區(qū)空地等做廣告或者租賃公共物業(yè)設(shè)施牟利，并將收益侵占問(wèn)題。

生活中，某些小區(qū)的物業(yè)公司為了增加其收益，在沒(méi)有通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主同意的情況下，與其他企業(yè)簽約，將小區(qū)的非綠地、非公共設(shè)施的空地交給其他公司制作廣告牌，用于宣傳該公司銷售的產(chǎn)品，銷售公司則支付廣告費(fèi)給物業(yè)；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共物業(yè)設(shè)施對(duì)外租賃牟利，在該收益的歸屬問(wèn)題上，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往發(fā)生分歧。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“ 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。據(jù)此，該空地因出租或者公共物業(yè)設(shè)施出租所得的收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

3、各家物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，物業(yè)費(fèi)收取市場(chǎng)混亂。各物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，出現(xiàn)相鄰小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差距甚至高達(dá)一倍之多，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目繁多，收費(fèi)財(cái)物報(bào)告不公示，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人亂用物業(yè)費(fèi)用等情況。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币罁?jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何收取費(fèi)用以及收取何種費(fèi)用均應(yīng)依據(jù)雙方簽訂的合同，物業(yè)服務(wù)合同一般物業(yè)公司有權(quán)向業(yè)主收取的費(fèi)用僅限三項(xiàng)：一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)；二是車庫(kù)使用費(fèi)；三是公共分?jǐn)傎M(fèi)用。物業(yè)公司未按照國(guó)家規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)或亂收物業(yè)費(fèi)，不公示收支情況，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間矛盾的加大。

4、物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)員合同約定提供物業(yè)服務(wù)，在業(yè)主提出批評(píng)意見后拒絕改正并強(qiáng)行采取各項(xiàng)措施強(qiáng)行收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

生活中，經(jīng)常發(fā)生物業(yè)公司入駐后對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目視而不見，對(duì)小區(qū)衛(wèi)生等狀況打掃不及時(shí)，致使業(yè)主怨聲載道，在此基礎(chǔ)上物業(yè)公司仍我行我素拒不改正。而在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，積極性高漲，甚至通過(guò)律師事務(wù)所通過(guò)訴訟方式索要物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司為收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，擅自采取停水 停電、停電梯等侵害業(yè)主權(quán)利，影響業(yè)主正常生活，激化矛盾的擴(kuò)大。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體違法類型及法律分析

（一）違法停電梯,強(qiáng)行提高收費(fèi)，損害業(yè)主權(quán)益

宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某公館小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，擅自將26層高樓住宅電梯強(qiáng)制停運(yùn)，導(dǎo)致業(yè)主出行十分不便。經(jīng)了解目前小區(qū)有兩屆業(yè)主委員會(huì)，在沒(méi)有廣大業(yè)主選舉的情況下產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，所謂的第二屆業(yè)主委員會(huì)在未告知全體業(yè)主的情況下，與北京時(shí)代物業(yè)分公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。且物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及公區(qū)能源費(fèi)用過(guò)高，不符合小區(qū)目前的實(shí)際情況。小區(qū)電梯作為小區(qū)配套的設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主所有，其占有、使用、收益等權(quán)利由業(yè)主共同享有和行使，任何組織和個(gè)人均無(wú)權(quán)以任何理由停掉電梯，如果關(guān)停電梯，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害或者生活不便，侵犯其生活安寧權(quán)，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但應(yīng)當(dāng)賠償損失，且其負(fù)責(zé)人或者直接主管人員可能涉嫌尋釁滋事，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成違法犯罪，要承擔(dān)相應(yīng)的治安或者刑事責(zé)任。

（二）濫用物業(yè)管理權(quán)，侵犯業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

宿遷某小區(qū)服務(wù)企業(yè)在未告知業(yè)主的情況下擅自將停放不當(dāng)?shù)能囕v托運(yùn)至他處，并且導(dǎo)致車子上多了一條很明顯的劃痕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主委托為業(yè)主服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)正當(dāng)履行物 業(yè)合同義務(wù)，不得以不當(dāng)方式或者違法方式侵害業(yè)主利益，否則，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)公司，并追究其法律責(zé)任。本案中，業(yè)主私占小區(qū)公共通道，對(duì)其他業(yè)主通行權(quán)造成妨害，顯屬不當(dāng)，也有責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員以其有權(quán)對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)行管理處臵，作為拖車的解釋理由，顯然無(wú)法律依據(jù)，不能成立。無(wú)論物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)管理?xiàng)l例及業(yè)主委員會(huì)，也無(wú)權(quán)授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的鎖車或者拖車行為，故無(wú)論出于什么理由，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未通知業(yè)主并征得其同意，或者通過(guò)報(bào)警等方式由公安機(jī)關(guān)拖車外，私自將車輛拖走，都屬于違法侵權(quán)行為，為此造成車輛損害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)等為由，對(duì)業(yè)主采取停水停電影響業(yè)主正常生活問(wèn)題

交納物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的主要義務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)將構(gòu)成根本違約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主與供電局、自來(lái)水公司之間簽訂的是供水、供電合同，這是兩個(gè)相互平行、相互獨(dú)立的法律關(guān)系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是對(duì)供水供電設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)，并不是水、電的供應(yīng)方。水、電的提供者是自來(lái)水公司和供電公司。依據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主與自來(lái)水公司及供電公司之間的供水、供電系一種合同關(guān)系，只有當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)合同約定和國(guó)家規(guī)定的情形時(shí)，自來(lái)水公司或供電公司才有權(quán)停止供水、供電。由上述可知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是提供物業(yè)服務(wù)的，而供水供電是供電和供水部門的職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用工作之便采取這種行為，是違法的。因此，即使業(yè)主沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)或有其他違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在任何情況下都沒(méi)有權(quán)利對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯姷霓k法制裁。業(yè)主可要求物業(yè)賠償斷水?dāng)嚯娫斐傻膿p失。

（四）物業(yè)利用小區(qū)空地等做廣告或者租賃公共物業(yè)設(shè)施牟利，并將收益侵占問(wèn)題

業(yè)主對(duì)小區(qū)的空地或者公共物業(yè)設(shè)施等享有共有權(quán)，那就決定了只有業(yè)主才能對(duì)空地或者公共物業(yè)設(shè)施等享有占有、使用、收益的權(quán)利。那么，對(duì)于小區(qū)空地或者公共物業(yè)設(shè)施等產(chǎn)生的廣告收益，自然也就只能歸全體業(yè)主共有。

生活中，某些小區(qū)的物業(yè)公司為了增加其收益，在沒(méi)有通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主同意的情況下，與其他企業(yè)簽約，將小區(qū)的非綠地、非公共設(shè)施的空地交給其他公司制作廣告牌，用于宣傳該公司銷售的產(chǎn)品，銷售公司則支付廣告費(fèi)給物業(yè)；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共物業(yè)設(shè)施對(duì)外租賃牟利，在該收益的歸屬問(wèn)題上，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往發(fā)生分歧。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“ 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。據(jù)此，該空地因出租或者公共物業(yè)設(shè)施出租所得的收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)時(shí)的難題

目前大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理合同實(shí)質(zhì)是一種沒(méi)有把業(yè)主作為平等相對(duì)方對(duì)待的單方合同，業(yè)主的意思自治并沒(méi)有得到有效的體現(xiàn)，物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量也就時(shí)常跟不上。這種情況下物業(yè)服務(wù)過(guò)程中部分業(yè)主就會(huì)使用各種各樣措施來(lái)進(jìn)行 “不合作的抵抗”。

（1）收費(fèi)難

收費(fèi)難相信是很多物業(yè)公司普遍面臨的問(wèn)題，在物業(yè)公司看來(lái)，業(yè)主不愿意交費(fèi)的理由五花八門。有不滿意服務(wù)質(zhì)量的（可能占比例最大，包括對(duì)治安、衛(wèi)生、綠化維護(hù)等不滿），有嫌收費(fèi)高的，有對(duì)公共設(shè)施不滿意的，有認(rèn)為沒(méi)辦好產(chǎn)權(quán)證的，有被偷盜后要求物業(yè)賠償?shù)貌坏綕M足的，有想白占便宜不出錢的等等。有從事物業(yè)服務(wù)的行內(nèi)人表示，一般的物業(yè)公司，能有七八成的收費(fèi)率就算不錯(cuò)了，能有五六成收費(fèi)率基本略有盈余。有些小區(qū)，甚至收費(fèi)率只有兩三成?，F(xiàn)實(shí)中也不乏一些小區(qū)物業(yè)堅(jiān)持不住，突然卷物撤走之事。

（2）提高服務(wù)質(zhì)量難

因?yàn)槭召M(fèi)難，物業(yè)公司又要維持一定的利潤(rùn)收入，就會(huì)不斷降低成本，如減少人員、降低衛(wèi)生要求等，服務(wù)質(zhì)量一降低，又會(huì)有一批業(yè)主要抵制不交費(fèi)，從而使物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)更困難，又進(jìn)一步降低成本……如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)公司自行退出小區(qū)或部分業(yè)主不堪忍受自發(fā)行動(dòng)起來(lái)，試圖組織業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維權(quán)活動(dòng)。如果沒(méi)有組織起業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的，一些小區(qū)的物業(yè)管理便從此 “停擺”，陷入無(wú)人管理服務(wù)的境地，成為 “臟、亂、差”的典型。

（3）取得業(yè)主認(rèn)可難 物業(yè)公司一般不愿意接手老舊小區(qū)。因?yàn)槔吓f小區(qū)多數(shù)經(jīng)歷了上述惡性循環(huán)，重新啟動(dòng)、規(guī)范管理不易，業(yè)主也不再信任不請(qǐng)自來(lái)的物業(yè)公司所以不愿意交費(fèi)。這便是惡性循環(huán)走到終點(diǎn)的標(biāo)志。而在現(xiàn)行物業(yè)管理模式下，可以預(yù)見，如果不改變，將會(huì)有更多物業(yè)小區(qū)變成為 “臟、亂、差” 甚至無(wú)人管理的老舊小區(qū)。此外，還存在政府相關(guān)部門的難題：小區(qū)多，物業(yè)公司多，問(wèn)題多，人力有限等。

五、提高物業(yè)管理化解矛盾的幾點(diǎn)思考

我們要直面現(xiàn)行法律法規(guī)不健全甚至矛盾的地方，在修法時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以利其事。政府相關(guān)部門（主要指各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及其內(nèi)設(shè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)）、社區(qū)管理部門也應(yīng)認(rèn)清角色，調(diào)整姿態(tài)，協(xié)助、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理運(yùn)作。

1、通過(guò)修改完善地區(qū)物業(yè)管理辦法，或者由公安、物業(yè)行政主管部門等聯(lián)合出臺(tái)專門規(guī)定，形成處理法律依據(jù)。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)等為由，采取停水 停電、停電梯等侵害業(yè)主權(quán)利，影響業(yè)主正常生活，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上述行為，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)行政主管部門依法予以警告 罰款等措施；如果拒不改正，致使停水、停電、停電梯等行為嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活，損害業(yè)主權(quán)益的，涉嫌尋釁滋事行為的，可以由公安部門予以治安處罰；情節(jié)嚴(yán)重，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共停車位、物業(yè)用房出租或者廣告費(fèi)等收益屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)維修等公共用途，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員非法占為己有的，或者挪作他用的，涉嫌職務(wù)侵占或者挪用資金的，可以由公安部門予以治安處罰；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以違法或不當(dāng)方式侵害業(yè)主合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其他權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，涉嫌違法犯罪的，應(yīng)依法追究治安或刑事責(zé)任。

（二）應(yīng)當(dāng)允許多種物業(yè)管理形式存在

《物權(quán)法》已經(jīng)明確了業(yè)主對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利和業(yè)主作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)法定物業(yè)管理人的身份，其第 81 條對(duì)物業(yè)管理方式做出了明確規(guī)定，即 “業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”?？梢?，《物權(quán)法》 至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式: 業(yè)主自我管理方式、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。再看國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 2 條： “本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！边@其實(shí)把物業(yè)管理形式單一化了，《物權(quán)法》作為比《物業(yè)管理?xiàng)l例》 位階更高的重要法律，效力應(yīng)當(dāng)更強(qiáng)。所以，地方如果制定了與 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 不符但符合物權(quán)法原意的地方條例或文件，應(yīng)當(dāng)可行，但同時(shí)更應(yīng)當(dāng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修正。事實(shí)上，一些小區(qū)的實(shí)踐已經(jīng)突

事實(shí)上，一些小區(qū)的實(shí)踐已經(jīng)突破了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，進(jìn)行了完全的物業(yè)自主管理或聘用職業(yè)經(jīng)理人的管理模式。據(jù)我了解宿遷的少部分小區(qū)進(jìn)行自治管理的效果還不錯(cuò)，也是井井有條。這種不需要聘用物業(yè)管理公司的模式，應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦膭?lì)，也許會(huì)成為將來(lái)物業(yè)管理的主流模式。

（三）對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)重新進(jìn)行法律定位

1、業(yè)主的定位

業(yè)主是小區(qū)的主人，享有相應(yīng)的物權(quán)權(quán)利同時(shí)，基于現(xiàn)代物業(yè)（公寓式樓盤）的特點(diǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》 第七十條，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！痹诤戏ㄎ飿I(yè)企業(yè)進(jìn)駐的情況下，繳納合理的物業(yè)費(fèi)用、適當(dāng)使用共有部分是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)。而同時(shí)，為了維護(hù)自己及與他人共同利益，適當(dāng)參與物業(yè)管理事務(wù)（如參與業(yè)主大會(huì)）則也是每個(gè)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

對(duì)業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)的身份認(rèn)定問(wèn)題，在實(shí)際執(zhí)行中有問(wèn)題，即只認(rèn)房產(chǎn)證或購(gòu)房合同上的名字?！端捱w市市區(qū)物業(yè)管理辦法》第七條“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，自覺履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定?！北救说囊晃慌笥丫幼≡趯汖埑鞘谢▓@就遇到了這樣的問(wèn)題，房產(chǎn)證登記在妻子名下，朋友想成為業(yè)委會(huì)成員，參與小區(qū)事務(wù)管理，可是社區(qū)和街道辦不同意，不同意的理由是房產(chǎn)證上的名字不是他，這種做法是否違背了《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》？其實(shí)，如無(wú)相反證明，配偶是當(dāng)然的共有人，也應(yīng)當(dāng)是業(yè)主。法律上都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，為何就不能算作業(yè)主行駛不了自己的權(quán)利呢？再者對(duì)物業(yè)管理而言，“業(yè)主” 的定義不能局限于只在房產(chǎn)證上登記的人才是業(yè)主。

再者承租人也可以成為業(yè)主，因?yàn)橛行I(yè)主長(zhǎng)期把房子出租給他人，無(wú)心或無(wú)暇處理物業(yè)管理事務(wù)，針對(duì)這情況，建議立法規(guī)定租用物業(yè)連續(xù)6個(gè)月（姑且這么定）以上的承租人，可以依授權(quán)代理行使物業(yè)管理權(quán)利，因?yàn)槌凶馊烁鼮殛P(guān)心小區(qū)的治安、衛(wèi)生、水電等問(wèn)題，切身利益也更直接受物業(yè)管理的影響。我們也可以不需要在法理上突破業(yè)主的身份定義，只要物業(yè)法規(guī)授權(quán)業(yè)主可以委托承租人代理行使業(yè)主權(quán)利即可，這種規(guī)制是需要有的，因?yàn)檫@種代理關(guān)系雖然符合民法及合同法規(guī)則，但目前實(shí)踐中相關(guān)政府指導(dǎo)部門因硬套物業(yè)管理相關(guān)規(guī)則而否定這種代理關(guān)系。

2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的功能定位與協(xié)調(diào) 依現(xiàn)在的物業(yè)管理法規(guī)精神，業(yè)主大會(huì)不僅指的是某一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。既然如此，就應(yīng)當(dāng)發(fā)揮小區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的作用。但《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》 對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)能否成為適格訴訟主體都采取回避態(tài)度。首先，我們應(yīng)當(dāng)在法律上明確業(yè)主大會(huì)具有獨(dú)立民事主體的資格，最好是通過(guò)修改 《物權(quán)法》 或最高人民法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋。這樣，其才能有自己的辦公場(chǎng)所、資產(chǎn)、賬戶、印章、經(jīng)營(yíng)權(quán)等。此外，如果認(rèn)為物業(yè)公司、政府部門或個(gè)別業(yè)主的行為侵害了其權(quán)益，經(jīng)溝通仍不能解決的，可以獨(dú)立向人民法院提起訴訟，通過(guò)司法途徑維護(hù)整個(gè)小區(qū)的正當(dāng)權(quán)益。

目前，一些應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)的功能被業(yè)主委員會(huì)所代行。司法實(shí)踐中在有權(quán)機(jī)關(guān)登記備案后的業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)得到認(rèn)可，除了最高人民法院的相關(guān)答復(fù)外，還有一些地方法院明確業(yè)主委員會(huì)能作為民事訴訟的主體—— 如重慶市。但業(yè)主大會(huì)的民事主體資格卻鮮有得到認(rèn)可。現(xiàn)行法規(guī)沒(méi)有確定業(yè)主委員會(huì)及其成員能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，就不宜成為獨(dú)立民事主體，至多是作為代理人受業(yè)主大會(huì)委托參與民事訴訟。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有印章，即享有民事主體資格，2009 年住建部頒布 2010 年實(shí)施的 《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》 第三十四條規(guī)定： “業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章?！钡珜?shí)踐中能給業(yè)主大會(huì)刻章的不多。我們還可以考慮模擬公司制，業(yè)主相當(dāng)于股東，業(yè)主大會(huì)相當(dāng)于股東大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)相當(dāng)于董事會(huì)（其成員可以獲授權(quán)持掌業(yè)主大會(huì)的印章，也可以同時(shí)有業(yè)主委員會(huì)的印章），而業(yè)主委員會(huì)主任就相當(dāng)于公司里的董事長(zhǎng)。另外應(yīng)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)，以避免業(yè)主委員會(huì)成員濫用職權(quán)導(dǎo)致腐敗。而這些制度，都可以通過(guò)召開小區(qū)大會(huì)擬定 《管理規(guī)約》來(lái)制定，并不違法。小區(qū)的 《管理規(guī)約》 即相當(dāng)于小區(qū)的“憲法”，要充分發(fā)揮作用。

當(dāng)業(yè)主大會(huì)享有獨(dú)立民事主體資格，那么它就可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或其他人對(duì)小區(qū)部分事務(wù)進(jìn)行管理、對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。所以，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)營(yíng)資格問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)改變目前的法規(guī)限制，只要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)可以經(jīng)營(yíng)物業(yè)小區(qū)的資產(chǎn)，包括自行組織物業(yè)公司進(jìn)行自我管理。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法，對(duì)于小區(qū)的公共部分，屬于全體業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，達(dá)到法定比例的業(yè)主決定自行經(jīng)營(yíng)自有物業(yè)財(cái)產(chǎn)，合乎法理，不應(yīng)禁止。目前的通常做法是由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)合同方式與物業(yè)公司約定，將公共部分經(jīng)營(yíng)收益部分劃歸全體業(yè)主由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理，但業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)是不能、不敢直接經(jīng)營(yíng)的。因?yàn)橐滥壳胺ㄒ?guī)，業(yè)主委員會(huì)只能是公益的，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果我們規(guī)定讓業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)登記為盈利性法人，享有經(jīng)營(yíng)權(quán)；這樣既能保證業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，又能促進(jìn)全體業(yè)主共同資產(chǎn)的保值與增值、增加公共維修基金。最簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)就是公共場(chǎng)所租賃、停車管理、廣告位出租等。

（四）相關(guān)政府部門的職能規(guī)劃應(yīng)更合理

這里指的政府部門，主要是指縣級(jí)及市級(jí)的房地產(chǎn)行政管理部門，因?yàn)樗鼈冎苯用鎸?duì)每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，由它們來(lái)監(jiān)督、指導(dǎo)、處罰業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司。如上所述，在業(yè)主積極組織業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)公司時(shí)，政府相關(guān)部門應(yīng)主要起指導(dǎo)和幫助作用。業(yè)主在行使自我管理權(quán)，管理自己有物權(quán)的小區(qū)，對(duì)于沒(méi)有違反法律（主要是指《物權(quán)法》 《合同法》 等高位階法律，而不是下位的物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法）的，就應(yīng)充分支持。面對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，政府各級(jí)部門（包含居委會(huì)這類行使部分公權(quán)力的非政府組織）行使權(quán)力的性質(zhì)是 “指導(dǎo)與監(jiān)督”，那么，相關(guān)人員就應(yīng)在盡力盡責(zé)“指導(dǎo)與監(jiān)督” 的基礎(chǔ)上，積極作為而不逾權(quán)亂作為。例如前文提到的對(duì)業(yè)主大會(huì)相關(guān)選舉、選聘結(jié)果的 “備案” 問(wèn)題，只要業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有違規(guī)違法行為，相關(guān)部門就應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)業(yè)主自治活動(dòng)結(jié)果予以備案。備案更多應(yīng)當(dāng)是一種形式審查，而不是實(shí)質(zhì)審查，只有材料齊全，就應(yīng)當(dāng)給予備案，由此解除業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難的最后一道障礙。如果相關(guān)部門拒不備案的，可以考慮從物業(yè)管理法規(guī)上明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)選舉、選聘結(jié)果依然有效。從備案的本質(zhì)來(lái)說(shuō)，備案與否本就不是該法律行為生效與否的判斷依據(jù)。當(dāng)然，在目前，如果沒(méi)有取得有權(quán)部門的備案證明，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)相關(guān)法律行為的合法性就會(huì)受質(zhì)疑，會(huì)面臨無(wú)法刻印公章等問(wèn)題。

（五）加大對(duì)違法物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查和懲處力度

面對(duì)物業(yè)公司，政府當(dāng)前工作重心應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其依法、依合同行事，對(duì)違法行為要堅(jiān)決處罰。除了行政處罰外，在物業(yè)領(lǐng)域要引進(jìn)刑事處罰手段。目前鮮見被列為刑事案件的案例。對(duì)一些物業(yè)公司的行為，其實(shí)可以上升到刑事案件來(lái)處罰。例如：本沒(méi)有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)或無(wú)合法合同，強(qiáng)行提供服務(wù)，采取停水停電甚至威脅、用電梯卡不升級(jí)強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)、毆打方式強(qiáng)迫業(yè)主繳費(fèi)，已經(jīng)涉嫌強(qiáng)迫交易罪（參見刑法第 226 條）。但業(yè)主作為受害者報(bào)了案卻不被受理，被認(rèn)為只是一般民事糾紛，不予立案，導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)一步受損。其實(shí)，這種行為如長(zhǎng)期存在，變成一種有組織的違法犯罪活動(dòng)，是有可能會(huì)演變?yōu)榉Q霸一方、欺凌業(yè)主的黑惡勢(shì)力的黑社會(huì)性質(zhì)犯罪的。目前這些違法活動(dòng)常見報(bào)道，但被依法處臵的物業(yè)公司和相關(guān)責(zé)任人的報(bào)道卻不多見。相反，我們不時(shí)看到一些令人心寒的業(yè)主合法權(quán)益被無(wú)端侵犯的報(bào)道。

（六）重新規(guī)劃街道辦、居委會(huì)、社區(qū)在物業(yè)管理中的職能 目前看，街道辦、居委會(huì)或者社區(qū)在住宅小區(qū)物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用可小可大，主要看相關(guān)業(yè)主的努力和當(dāng)事職員的態(tài)度?！敖值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督?！惫P者認(rèn)為，可以將街道和居委會(huì)的 “指導(dǎo)、協(xié)調(diào)與監(jiān)督” 職能改為 “協(xié)助與支持”，“指導(dǎo)與監(jiān)督” 職能交給縣（區(qū)）及以上的房產(chǎn)管理部門為宜。因?yàn)榻值擂k是派出機(jī)構(gòu)，不屬于一級(jí)政府機(jī)構(gòu)，在網(wǎng)絡(luò)化、信息化高度發(fā)達(dá)的今天是否應(yīng)保留本就存有很多爭(zhēng)議； 居委會(huì)則是社區(qū)居民的自治組織，其人員嚴(yán)格講不屬于公務(wù)員隊(duì)伍。而住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)也是業(yè)主的自治組織，為何彼自治組織可以指導(dǎo)和監(jiān)督此自治組織呢？而且居委會(huì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊且人員不穩(wěn)定，很多工作人員的物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)還不如熱心相關(guān)事務(wù)的業(yè)主扎實(shí)。遇到問(wèn)題就要請(qǐng)示住建局或是要求業(yè)主直接請(qǐng)示住建局（包括部分街道辦的工作人員），既然如此，為何法規(guī)還要規(guī)定由他們來(lái) “指導(dǎo)” 呢？更重要的是他們對(duì)于小區(qū)業(yè)主而言是 “無(wú)產(chǎn)”的，從物權(quán)法角度而言就應(yīng)是 “無(wú)權(quán)” 的。所以授予他們享有對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督的權(quán)力，于法理有悖、于情理不符。有些城區(qū)在操作中還一定要街道辦主任（或街道辦其他領(lǐng)導(dǎo)）擔(dān)任業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)，這是于法無(wú)據(jù)的，籌備組組長(zhǎng)為什么不能由業(yè)主來(lái)?yè)?dān)任呢？業(yè)主擔(dān)任可以更好避免不作為或亂作為。

然而，在實(shí)踐中街道辦、社區(qū)居委會(huì)雖然不屬于一級(jí)政府機(jī)構(gòu)，但根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，他們事實(shí)上又發(fā)揮著最基層政府角色的作用，與上級(jí)政府的聯(lián)系也遠(yuǎn)比業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司緊密。目前，街道辦和居委會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理方面熱心還不夠，相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，有待加強(qiáng)，以便更好地發(fā)揮協(xié)助與支持的職能。同時(shí)，對(duì)街道辦和居委會(huì)而言，他們對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)“指導(dǎo)與監(jiān)督”的職能應(yīng)當(dāng)弱化或去除。

（七）可以嘗試開展“律師進(jìn)社區(qū) ”法律服務(wù)工程

當(dāng)前在很多有關(guān)物業(yè)管理糾紛處理中，社區(qū)和街道辦人員參與其中或者發(fā)揮了主要作用，但是街道辦工作人員對(duì)物業(yè)管理、業(yè)主自治相關(guān)法律、法規(guī)不熟悉，導(dǎo)致其實(shí)際處理物業(yè)糾紛發(fā)揮 “監(jiān)督和指導(dǎo)” 職能時(shí)不專業(yè)。另外，又由于街道辦事處承擔(dān)了大量的社會(huì)管理工作，工作人員事務(wù)繁雜，實(shí)在是沒(méi)有精力兼顧物業(yè)管理糾紛。政府部門可借鑒法院解決企業(yè)破產(chǎn)糾紛的做法，由政府向社會(huì)購(gòu)買法律服務(wù)，由法律專業(yè)人員引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)。

（八）制定物業(yè)服務(wù)菜單并加強(qiáng)監(jiān)督

政府可根據(jù)本地物業(yè)服務(wù)水平與現(xiàn)有價(jià)格的情況，制定詳細(xì)的《物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，此標(biāo)準(zhǔn)可以作為物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同的參考依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，政府建議物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況使用“菜單式”服務(wù)收費(fèi)形式，即每一個(gè)小區(qū)可根據(jù)其自身物業(yè)軟硬件設(shè)臵收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可根據(jù) “軟件” 服務(wù)類別自由選擇付費(fèi)項(xiàng)目?！安藛问健?物業(yè)服務(wù)收費(fèi)更具有公平性和公正性、增加了業(yè)主的選擇性，提高了物業(yè)公司的可操作性，有利于減少業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛發(fā)生。我們目前制定了收費(fèi)細(xì)則，但是在實(shí)踐中的操作卻又很多的問(wèn)題，監(jiān)督不到位，收費(fèi)不規(guī)范的亂象依然存在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照資質(zhì)收費(fèi)，不按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的時(shí)有發(fā)生。當(dāng)前有很多物業(yè)公司收不到費(fèi)用或者遇到收費(fèi)難，原因就在于業(yè)主不滿意物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為服務(wù)等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)與公示的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符。