第一篇：物流園運營

深度解析：為什么一些所謂高端現(xiàn)代商貿 物流園玩不下去了？

日期：2015-05-07 13:40

關于如何打造及探討現(xiàn)代商貿物流園建設運營及如何建設物流園信息化的文章，在網絡上包括微信平臺已有不少該類文章。筆者在全國各地物流園項目考察調研過程中，與很多當?shù)刂锪鲌@老板、管理者、也包括當?shù)卣块T的相關人員交流探討過上述問題，以下為本人在多年實踐中對于南北方地域建設運營高端現(xiàn)代商貿物流園方面的一些經驗和觀點。

首先，建設一個高端的現(xiàn)代商貿物流園必須完善園區(qū)的標準基礎設施。筆者認為作為支撐現(xiàn)代高端的物流園區(qū)最起碼有兩大組成部分：“物流信息化虛擬網絡平臺”＋“園區(qū)實體基地”。

這兩大部分以信息化平臺統(tǒng)領園區(qū)的管理，包括引進物聯(lián)網在物流工作過程和園區(qū)管理的應用。因為園區(qū)基礎設施完善、能提供一站式諸如：調車停車方便、貨物安全、找生意容易、交易方便、生活便利、休閑娛樂、環(huán)境衛(wèi)生、監(jiān)管到位等服務的都是貨車司機、貨主、商家喜歡到的物流園區(qū)。

實體園區(qū)基礎設施的完善與合理的規(guī)劃分布密不可分，如物流園區(qū)域空間大小的劃分、哪些是用途密切的相鄰區(qū)域、必要的裝卸貨平臺、過磅裝置、停車調度中心的面積大小、南北方不同地域倉儲遮陽蓬的不同設計和外飄長度、零擔和倉儲門面的大小、零擔倉儲的高度、小到貨車卸貨平臺的最佳高度、信息交易中心的座位間距等等，這些都必須有科學合理的規(guī)劃、分布及實際應用方面的考量。

筆者在考察時也發(fā)現(xiàn)很多物流園存在規(guī)劃配置上的不合理、或配置不完善，有很多園區(qū)是沒有經過細致周詳規(guī)劃的建設、有一些純粹是老板根據自己的想法建設，有一些是完全依照一些物流方面的研究院或設計院建議而建的，有一些是把著名園區(qū)的規(guī)劃照搬過來建設的。

筆者認為，無論是依據哪方面的規(guī)劃，都要根據當?shù)氐膶嶋H情況、參照成功園區(qū)成熟經驗和模式、結合自身優(yōu)勢條件及行業(yè)先進的發(fā)展方向的物流園規(guī)劃配置相對較為可行。筆者曾調研規(guī)劃過湖北十堰一個2500畝的園區(qū)、該園區(qū)在開盤時的效果非常好、第一期商鋪開盤一個月左右的時間認購銷售就取得了90％以上的銷售成績、這是和充分深入細致的前期調研分析、規(guī)劃、策劃密不可分。

第二，物流信息交易中心是高端的現(xiàn)代商貿物流園一個非常重要組成部分。物流信息交易中心是物流網絡平臺服務中的一個重要載體之一，是物流信息互聯(lián)網平臺在物流園實現(xiàn)落地交易的場所及體驗中心，是傳統(tǒng)與科技接軌的地方；物流信息交易中心把網上和網下以O2O的方式連接起來，實現(xiàn)網上和網下直面對接的交易模式，也是物流信息化具體落地的重要標志之一。

這種把虛擬變成現(xiàn)實，把網上人氣變成現(xiàn)實人數(shù)、與傳統(tǒng)物流交易方式相比是新的交易模式，帶來商流、資金流、物流、信息流、數(shù)據流，也是現(xiàn)階段物流園區(qū)新的利潤增長點及可持續(xù)發(fā)展的重要通道之一。第三，高端的現(xiàn)代商貿物流園區(qū)較難運營的是解決網上物流信息化平臺建設與網下物流信息交易中心對接的實際操作運營問題。園區(qū)信息化平臺建設除了硬件設備和技術人員的資金投入外，關鍵是長期的物流貨運信息采集，如何采集有效的貨運信息，這項工作是有很多行之有效的方法，除了自身園區(qū)采集外，還可以與相關的公司合作采集，但要保證信息的真實性是要有相關政策制度來約束才行。

筆者在南北方幾個園區(qū)實際運營時、對解決這個問題采取了包括“簽約”在內的多項措施來保證信息采集暢通和有效。

線下的物流信息交易中心（市場）的運營，解決物流交易從線上到線下相關各方、面對面對接的問題，是第四方物流交易網絡平臺提供的服務項目現(xiàn)實落地的一個主要內容，是目前國內信息化現(xiàn)代物流園區(qū)較為棘手的問題。

一難是物流信息交易中心的招商，二難是物流信息交易中心的順暢運作。因為物流信息交易中心的順利運作直接影響到包括園區(qū)的商鋪、物流檔口、貨運車輛的停靠、各種貨運項目代理、物流金融、各種物流軟件項目的體驗等運營，這些園區(qū)服務都是環(huán)環(huán)相扣，相互依存、相互作用的。解決園區(qū)升級或建設信息化高端園區(qū)需選用合適的模式和建構，但在北方完全照搬廣州物流園區(qū)的模式或物流信息交易中心的建構肯定是不行的。

因為這些涉及到地域人文和經濟的差異問題：除了廣州和北方文化、經濟的差異外，就是北方不同的地方都有很大的區(qū)別，比如東部和西北的差異、中部和東北部的差別等，就算同是南方的湖南和湖北都有不同、廣東南北地區(qū)都不一樣。

物流園的物流信息交易中心（市場）的正常運營問題，也是很多物流園升級轉型的瓶頸。

現(xiàn)狀是：全國各地有相當部分的物流園、貨運中心、貨運樞紐的老板和管理者都知道信息交易市場的重要性，很多也參觀考察過全國在這方面運營得相對成功的物流園區(qū)、特別是在這方面領先于全國的廣州地區(qū)物流園，也把先進園區(qū)的交易中心結構拍照、外部對接的情形了解清楚，回去也照搬照做。

可是幾個月過去、甚至一年后還是和以前差不多、或變化不大，信息中心市場還是沒有真正啟動起來。

有很多老板為此就寢食不安，甚至于連開始滿懷熱情的干勁都沒有，有的干脆把該中心關閉、或轉型做倉庫、或做其他用途。

筆者在中原地區(qū)見過一個物流園原來五千平方米的物流園信息交易中心、后來是出租給物流公司作倉庫用途，筆者在全國各地應邀考查時這種例子累見不鮮。

造成這個結果的原因是多方面的，例如：

1、“投機型”。有一些物流園的老板是看到別人成功之后帶來巨大的經濟效益和行業(yè)影響力，就想復制一個、山寨一個，這是當代中國人的追求”快錢”及“快出成果”的共性。哪知道這個東西可不是隨便“山寨”一下就行、要投入很大的人力、物力和時間，并且是要在實際操作和管理上下大功夫才有可能成功的。

2、“取巧圈地型”。有的物流園以信息化這種項目來取得國家對這方面扶持的政策，通過這個來取得其他方面更大利益的、用的是裝門面的功夫。如能成功最好，不成功也關系不大。通常這種物流園也是打打鬧鬧、做做樣子、宣傳重于實際、也是較難成功的，這種類型出現(xiàn)于原來不是做物流園的老板及原來做商業(yè)地產方面的老板改投的物流園項目比較多。

3、“沒有成功的實際操作經驗”。除了以上兩種是投資心態(tài)方面導致的原因外，缺乏打造物流信息交易中心的實際經驗是重要原因之一。因為這種線上線下類似O2O形式的物流交易方式，在中國是一個新鮮事物、以前沒有先例、全國做得較成功的也是廣州一兩家，放眼世界也是非常有中國特色，是這幾年出現(xiàn)的新鮮事物、沒有教科書、是成功的物流園區(qū)自己通過不懈努力摸索出來的，物流交易方面的一種嶄新模式。如果只是是生搬硬套、沒有成功的實際操作經驗而且忍耐不了過程的痛苦，失敗的結果是必然的。單靠從新摸索是有過程的、要時間的、也是痛苦的、找不到關鍵原因，所以成功在望還是遙遙無期。

4、“沒耐心＋沒信心”。因為急于成功，但怎樣做才能成功、要多長時間才能成功、比預想的時間要長、這些都一直困擾著經營管理者，時間一長越做越沒信心、越做耐心越少，很多都是在成功遲遲未到時便放棄了，哪怕是一些條件較為成熟的園區(qū)也是如此。

5、“選址錯誤”。物流園各部份運營暢順，跟物流園的選址也有一定的關系，如果物流園在選址階段，選址就顯得尤為重要，關系到以后整個園區(qū)運營啟動發(fā)展的快慢。物流園所處區(qū)位給物流信息戶、貨車司機、貨主、商家等相關人員帶來便利的，物流信息中心的發(fā)展相對要快一點，但也不是絕對的，市場是可以通過措施及政策來引導的。

6、“地域差異”。不同地域的經濟和文化方面的差異也導致物流信息交易中心發(fā)展速度的不同、成效時間快慢的不同。但是這個客觀原因不是主要的，是可以通過一些措施策略改變的。

7、“不合理結構”。物流信息交易中心大廳的結構合理與否，跟以后交易中心的招商、市場運營有相連的關系，這個要考量當?shù)厝藛T素質、文化等因素。這是筆者實際管理了數(shù)個現(xiàn)代商貿物流園區(qū)、和全國調研考察了數(shù)百個中、大型貨運中心、物流園發(fā)現(xiàn)的問題。

8、“管理團隊的執(zhí)行力不到位”。除了一些客觀和高層管理者的原因外，物流信息交易中心的運營團隊的執(zhí)行力不到位也是很重要的因素。物流信息交易中心的招商、管理團隊的執(zhí)行力不到位直接影響招商和運營，除了有管用、實效、成功的經驗、方法及制度外，中下層人員的執(zhí)行力也直接影響到結果和啟動時間的快慢。

也說明為什么有的園區(qū)在同一區(qū)域、用的是相同的方法和制度，有的啟動發(fā)展快了半年或一年以上的。這些除了各園區(qū)有不同的差異外，很重要的就是團隊的執(zhí)行力到不到位的問題。筆者的經驗除了人員素質的因素外，還要有一套完善的激勵監(jiān)管機制和培訓方法，調動人員的積極性，才能有效保證在規(guī)定的時間完成任務。

下面是筆者在實際運營高端現(xiàn)代商貿物流園中一些行之有效的方法，羅列如下：

舊的經營團隊要洗腦、新的要從新培訓、公司內部從上到下，首先是老板、再就是中高層管理者、最后到直接面對客戶的一線人員。公司外部的物流司機、物流信息中介（黃牛）、相關商家等都要進行有計劃、有系統(tǒng)的培訓和宣教。宣教和培訓因群體不同而方法有所區(qū)別、要有針對性。特別是對于貨車司機和物流中介人員，因為這部分人群的文化程度差異較大。宣教時請有實際運營管理經驗的實戰(zhàn)型專家進行培訓，沒有實戰(zhàn)經驗的理論型專家培訓對象主要針對的不是直接的執(zhí)行團隊。

宣教時首先要“打破南北觀念差異”。解決北方司機、物流從業(yè)人員、物流中介人群、物流公司經營思想的誤差和觀念（這里主要是針對廣東以北的物流園區(qū)）。這方面需要園區(qū)的管理層首先有這方面實操的成功經驗，并且通過培訓相關的部門人員這方面的知識，并由這部份人員對相關的物流公司、從業(yè)人員進行宣教以達到目的，這需要一整套行之有效的實操管理監(jiān)督制度來保障有效執(zhí)行，以達到最終目標。

如招商中心、綜合服務中心、項目合作中心、停車調度中心、電子商務中心、金融結算、商貿配套中心等)，同時也增加了當?shù)氐膭?chuàng)業(yè)、就業(yè)人數(shù)，也符合當前政府所倡導的大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的號召，可謂一舉數(shù)得。筆者在全國各地園區(qū)考察調研時也印證上述類似的情況，在與各園區(qū)負責人交流中也表達以上觀點，具體用何種的方法要根據當?shù)鼐唧w的實際情況及采取不同的措施，要具體分析和不同對待。

APP軟件及微信平臺的體驗中心、綜合業(yè)務代理部門等方面的完善使司機和貨主、商家、信息中介等方面的交易更方便更直接、相互信任更強、對在物流信息交易中心進行交易的依賴程度更高。而這些也直接影響到貨運車輛的?？?，司機、貨主、商家等相關交易人數(shù)的增加，這些都是環(huán)環(huán)相扣，反過來也促進和影響了物流信息中心的發(fā)展。

最后，“一帶一路”藍圖的實施為物流相關方面建設發(fā)展帶來跨區(qū)域、跨國境的新機遇，大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新、“互聯(lián)網＋”的概念已深度滲透到經濟和社會生活的各個方面，也是當前經濟發(fā)展新常態(tài)下的要求，是當今社會發(fā)展的主旋律，物流園的發(fā)展也不例外。展望未來“云物流互聯(lián)網平臺體系”是物流園可持續(xù)發(fā)展及橫向發(fā)展的發(fā)動機、主力引擎，提供了整個現(xiàn)代商貿物流園這個航空母艦的續(xù)航動力!統(tǒng)領整體物流園網絡的分布和發(fā)展！（作者系河南聚通電商智能物流園總經理）來源：速恒物流

第二篇：物流園規(guī)劃、建設、運營思路

孔慶廣：物流園規(guī)劃運營不得不考慮的七大問題

2014年09月10日 10:45:49來源： 新華網

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作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理

近年來我國物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發(fā)展，推動了城市物流的快速發(fā)展，也對物流園區(qū)的建設和運營，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無論已經建成投入使用還是正在規(guī)劃建設的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。

據中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學會發(fā)布數(shù)據顯示，我國目前各類物流園區(qū)數(shù)共計754家。但是按照我們國家的行政區(qū)劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區(qū)852個，合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設甚至不是一個而是若干個物流園區(qū)，把物流產業(yè)作為拉動城市經濟發(fā)展的主導產業(yè)和新的經濟增長點。據不完全統(tǒng)計，目前我國由各級政府主導的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區(qū)的數(shù)量也應當在數(shù)千家！

我國物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標準。業(yè)內的一般共識是“根據物流園區(qū)依托的對象，把物流園區(qū)劃分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)（狹義的，一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類。

隨著眾所周知的房地產調控政策的持續(xù)影響，地產商開始介入物流園區(qū)項目，物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導、大型物流企業(yè)自用和物流地產開發(fā)等。而且，物流園區(qū)的經營模式也從倉庫出租到增值服務，對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求！

因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。

1、深刻把握宏觀經濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產業(yè)結構與市場客戶需求

在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。

物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：（1）宏觀經濟環(huán)境分析。一般來說，宏觀經濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點，問題，趨勢等。

（2）當?shù)爻鞘挟a業(yè)結構分析。一是了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa業(yè)的構成，以及支撐主導產業(yè)的重點企業(yè)分布。二是當?shù)匚锪鳟a業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關優(yōu)惠政策等。

（3）市場需求分析。當?shù)匚锪餍枨笫钱a地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰？需求什么？還是中轉地物流？如果是，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？

2、要踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業(yè)

考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區(qū)項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

（1）周邊主要產業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。即對項目所在地一定半徑區(qū)域內的各類產業(yè)（工業(yè)）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標，功能布局，未來規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。

（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經建成正在經營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。

（3）潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。

3、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎

城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

（1）區(qū)位優(yōu)勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業(yè)城市，是商貿城市，還是旅游城市？），目前的經濟總量以及發(fā)展趨勢，人口規(guī)模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。（2）交通優(yōu)勢。根據項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。港口，了解當?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。（如果建設空港物流園區(qū)會重點進行分析。）在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。

4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設計

物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。

把握物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個方面：

（1）基本的戰(zhàn)略定位。即根據市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區(qū)還是貨運型物流園區(qū)？如果做貨運型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運，鐵海聯(lián)運等等？要具體化，市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位（細分市場在哪里），客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐），產品定位（園區(qū)的建筑形態(tài)如何），品牌定位（市場形象如何）等。

（2）主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區(qū)的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務互動和效率優(yōu)化。

（3）具體規(guī)劃設計。包括建筑形態(tài)（外觀和內部），道路規(guī)劃（人車分流），景觀綠化等。而且具體規(guī)劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術需要。

5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式

大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務。因此，確定園區(qū)項目的經營模式，才能形成園區(qū)建設與運營的良性發(fā)展。

（1）土地規(guī)劃。物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業(yè)）用地。土地價格與當?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。

（2）開發(fā)原則。正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理。（3）經營模式。物流園區(qū)的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶）進行整合管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。

（4）項目后期運營的收入結構。除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務整合收入（入駐企業(yè)產生新的業(yè)務需要），信息服務收入（為入駐企業(yè)和相關企業(yè)提供），以及其它收入。

6、做好項目的后期運營管理服務，是決定項目成功的保證

物流園區(qū)項目的成功，市場調研是前提，戰(zhàn)略定位是關鍵，運營管理服務是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，就是要“1+1”，即建設一個體系——園區(qū)公共服務體系，搭建一個平臺——物流信息服務平臺。

（1）園區(qū)公共服務體系。包括5個方面：一是專業(yè)性物業(yè)管理服務。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。二是一體化行政服務。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。三是企業(yè)管理服務。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務。也可以推薦社會機構長期合作。四是業(yè)務整合服務。為入駐企業(yè)提供業(yè)務信息，提供輔助性業(yè)務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務成長。五是物流金融服務，包括貸款，擔保，保險，融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。

（2）物流信息服務平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個就是園區(qū)內部的業(yè)務管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設業(yè)務管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。

7、獲得政府的相關扶持政策

物流產業(yè)列入國家十大產業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。

（1）國家產業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)項目在當?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關部門申請扶持政策。

（2）當?shù)卣木唧w有關政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政策：項目開發(fā)建設過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無論建設期和經營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關企業(yè)進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。通過對物流園區(qū)的實證研究，我們認為：物流園區(qū)未來發(fā)展趨勢就是成為第四方物流運營平臺！

第三篇：長江現(xiàn)代商貿物流園項目運營策劃書

長江現(xiàn)代商貿物流園項目運營策劃書

一、項目整體情況介紹

項目名稱：長江現(xiàn)代物流商貿園

項目建設地點：位于濟寧市經濟開發(fā)區(qū)核心地段，105國道東，車站西路以北，安康路（原經三路）以西。

項目建設單位：山東長江資產管理有限公司

項目建設期限：3年

項目規(guī)劃規(guī)模：園區(qū)規(guī)劃總占地面積12.9公頃（194畝）。

主要建設內容：包括2座能夠容納6萬噸貨品的大型專業(yè)冷庫，約600家經營商鋪，具有智能信息、電子商務交易等功能的現(xiàn)代信息服務平臺一座，商務辦公樓及商務酒店各一座，配套綜合管理和約1160個停車位等

項目總投資及資金來源：項目總投資約6億元人民幣，資金來源為自籌資金及銀行貸款。

二、項目工期安排

一期工程：（2011年月——2012年月）

總占地面積畝，建造主體為：

二期工程：（2012年月——2013年月）

總占地面積畝，建造主體為：

三期工程：（2013年月——2014年月）

總占地面積畝，建造主體為：

三、項目資金籌劃

四、項目調研情況

五、項目營銷策劃

六、項目經營方式

七、項目經濟效益分析

八、項目發(fā)展前景

第四篇：普洛斯物流園[范文模版]

普洛斯物流園：在希望的熱土上

2005-06-30

7月12日，普洛斯（蘇州）物流園與日本近鐵物流和本土的天駿物流公司在蘇州舉行了簽約儀式。這兩家知名企業(yè)的入駐，標志著該保稅物流中心進入一個良性的發(fā)展方向。

實力贏客

日本近鐵集團公司為世界500強之一，也是日本第二大專業(yè)物流公司，目前已在世界的60多個國家、地區(qū)及178個主要城市設有子公司及分支機構。天駿物流由昆山新寧公共保稅倉庫公司和上海茂鴻國際貨運公司合資成立，目前在華東、華南推廣其經營多年的供應商庫存管理和國內外物流分撥中心兩種模式。此次，兩家公司將租用保稅物流中心新建的7000多平方米的物流設施。依托中心的地理及政策優(yōu)勢，憑借其強有力的物流網絡和先進的物流服務經驗，為園區(qū)和蘇州的企業(yè)提供專業(yè)化的第三方物流服務。

據蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司常務副總經理單迅介紹，該物流園是由美國普洛斯公司和蘇州物流中心有限公司合資成立的, 總投資達3億美元。園區(qū)初步規(guī)劃面積為3平方公里，分四期開發(fā)。一期項目共包含建筑面積67647平方米的10個已建的保稅倉庫和建筑面積約為17000平方米的計劃于2005年第二季度完工的2個保稅倉庫。普洛斯蘇州物流園的一期已于2004年8月18日成為國內第一個獲得海關總署批準并正式頒證的“保稅物流中心（B型）”的試點單位。二期項目共包括7個已建成的非保稅物流設施，建筑面積81000平方米。三期的地塊面積為247000平方米，首批計劃于119000平方米的地塊上建造4個物流中心約60000平方米的倉儲設施，工程已于2004年第四季度開工。

B型保稅物流中心不僅具有保稅倉儲、國際物流配送、簡單加工和增值服務，還擁有進出口貿易和轉口貿易、口岸功能、物流信息處理和咨詢服務功能。這樣，保稅中心動的區(qū)位優(yōu)勢、功能優(yōu)勢和政策優(yōu)勢就一覽無余的呈現(xiàn)出來，并通過海關綠色通道從港口延伸到了蘇州工業(yè)園區(qū)，以滿足園區(qū)發(fā)展國際物流的需求。

除此次正式入駐的近鐵等國際知名物流企業(yè)外，來自德國的飛格高志、美國的EGL公司等都提出了合作意向。

B型保稅物流中心自去年10月正式運作以來，至今年6月底，累計監(jiān)管的貨值已經超過17.6億美元，進出口貨運量達6萬噸，報關單總量超過1.25萬票.今年中心監(jiān)管的進出口貨值有望超過40億美元。在貨值等增加的同時，通過中心進出口貨物的種類從十多種增加到數(shù)千種，其中，IT產品占總值的64%，進出口貨物結構充分體現(xiàn)了園區(qū)及周邊地區(qū)IT產業(yè)集聚的特點。

除歐萊雅、阿迪達斯、UPS、近鐵物流（KWE）、三星電子等十幾家知名企業(yè)

正式進駐以外，目前參與中心運作的企業(yè)有近400家，遍及園區(qū)以及高新區(qū)、吳江、無錫、嘉興等“長三角”周邊地區(qū)和全國16個省、直轄市。前景樂觀

蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司總經理沈臻表示，作為蘇州工業(yè)園唯一的物流園區(qū), 普洛斯(蘇州)物流園一直堅持走經濟國際化的發(fā)展道路。優(yōu)越的地理位置，背靠成功的工業(yè)制造基地，國際化的運做模式，專業(yè)的團隊以及當?shù)卣拇罅χС郑蛊章逅梗ㄌK州）物流園成為國內外物流和生產型企業(yè)競相投資的熱土。近鐵物流和天駿物流的加入為物流園區(qū)注入了新的活力，也再次證明了物流園巨大的發(fā)展?jié)摿?。除保稅區(qū)以外，現(xiàn)有和正在開發(fā)的非保稅物流設施約有14萬平方米，普洛斯（蘇州）物流園將會在以后的幾年繼續(xù)加大開發(fā)力度，以適應市場和企業(yè)的需求。

普洛斯投資管理部高級經理趙明琪對公司今后的發(fā)展充滿了信心：“中國的經濟現(xiàn)已融入全球化進程，物流業(yè)也取得了高速的發(fā)展，普洛斯很看好中國市場。普洛斯的宗旨是創(chuàng)建中國一流的物業(yè)倉儲平臺，提供國際標準的客戶服務、專業(yè)開發(fā)和擁有與管理高品質的物流配送設施。”

據了解，2003年，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，就開始了緊鑼密鼓的布陣。目前，在中國的投資已覆蓋到華東，華南和華北地區(qū)，投資開發(fā)和管理約2.02億美元資產，共計54萬平方米物業(yè)，其中包括普洛斯西北物流園、上海普洛斯臨

第五篇：物流園工作計劃

安棚物流園工作計劃

河南安棚鐵路貨運有限公司(以下簡稱：安棚公司)位于河南省桐柏縣安棚鎮(zhèn)境內，與寧西鐵路線安棚站緊鄰，該鐵路貨運場及專用線于2004年開始進行項目論證，并開始辦理前期手續(xù)，2007年5月動工興建。2012年底建成投入經營。安棚公司鐵路貨運業(yè)務作為安棚化工城的配套項目，以臨近各廠礦企業(yè)為主要服務對象，主要經營煤炭、堿及其他化工產品運輸，兼顧其他貨品的收發(fā)和儲運。

一、基礎情況

貨運場及專用線占地300多畝，該項目是新建鐵路貨運場及專用線，新建到發(fā)線1條、盡端式發(fā)貨線2條、牽出線1條，總共全長4.954千米。裝卸車貨位200多個、貨物站臺2座、下沉式卸儲煤坑2座、貨場站臺倉庫2座共4248平方米，可同時容納兩個整列貨物列車在場裝卸。建設信號樓、生產房、鐵路宿舍等房建工程近20萬平方米。具有配套齊全的煤炭檢驗實驗室、兩臺軌道衡、一臺150T汽車衡及其他辦公生活配套設施。

為了更好地為安棚化工城安棚堿礦等企業(yè)服務，鐵路貨運場到發(fā)線兼卸車線專門設計成了下沉式站臺，卸煤時間短，煤炭儲量大，可同時儲煤30萬噸以上。

我站目前擁有專用設備及后期設備購置規(guī)劃如下：

1、自有集裝箱專用運輸半掛汽車11輛，后期根據業(yè)務擴展，規(guī)劃自有集裝箱專用運輸半掛汽車擴展到50輛，掛靠車輛達到100輛，形成以鐵路物流為主，汽運物流為輔的業(yè)務格局。

2、自有專用集裝箱正面吊一臺，后期根據業(yè)務擴展，計劃安裝寬25米、長350米龍門吊一部。再增加專用集裝箱正面吊一臺。以上設備的增加可使我站具備每日100車/組的裝卸車能力。

3、自有裝載機、履帶式卸煤機5部。后期根據業(yè)務擴展，適量增加。

4、自有叉車7臺，后期根據業(yè)務擴展，適量增加。

5、自有輔助車輛（自卸車、灑水車等）3臺。

二、地理位置

安棚公司（安棚貨運站臺）位于河南省南陽市桐柏縣安棚鄉(xiāng)萬崗村。距G312國道4公里，距G40高速公路唐河東25公里，距南陽姜營機場90公里。所處的桐柏縣安棚鄉(xiāng)是遠近聞名的資源寶庫鄉(xiāng)，為鐵路貨運提供了豐富資源。

三、周邊情況

安棚物流園區(qū)位于河南省桐柏縣境內，以寧西鐵路線安棚站為中心，實現(xiàn)鐵路、公路、海運、航空交叉互通式物流無縫對接，力爭成為全國能源、堿礦、石材資源的集散地。

桐柏縣安棚化工專業(yè)園區(qū)是安棚物流園區(qū)內的重要組成部分，地處唐河、桐柏、泌陽三縣交界處。該區(qū)域在天然堿、芒硝、石油等化工資源儲量豐富，其中天然堿儲量2.1億噸，占全國天然堿儲量在80%，位居亞洲第一、世界前列，被稱為“中國天然堿之都”。

近年以來，唐河縣（距安棚16公里）已經形成全國石材的集散地，本地的石材石料、陶瓷等原料運輸及外來石材石料的輸入已經處于迸發(fā)期，對鐵路運輸?shù)男枨蟛粩嘣黾?唐河大中原石業(yè)發(fā)展有限公司是礦山資源開發(fā)與石材加工為主在現(xiàn)代化企業(yè)，目前開采的礦口有13個，年產石材方料39萬立方，預計2015年開采的礦口達35個，年產石材方料達105萬立方。

唐河縣陶瓷產業(yè)園規(guī)劃10平方公里，用于陶瓷生產的鉀長石、鈉長石、石英、粘土等礦產資源豐富，總儲量達4500多萬噸，每年有百萬噸的陶瓷生產量。

唐河鎳礦、南陽油田、天然氣管道等大型企業(yè)的供應銷售物資每年發(fā)運量都以遞增速度不斷增加，相信在2年內，安棚物流園區(qū)將越來越發(fā)揮更大的作用，地理交通優(yōu)勢將會突顯，以一顆物流明星閃耀于中原大地。

四、工作計劃

（一）、成立項目籌備組 組長：李春生

成員：王路明、李建強、鄒愛萍、鄭國平、候顯森、鄭雁、李文杰、姜躍旭、史建軍、溫可啟

（二）前期工作安排

1、開籌備小組座談會，擬訂物流園區(qū)、物流公司初步設想、目標。時間節(jié)點：6月1日-10日 具體負責人：鄭國平。

2、確定物流園、物流公司的定位、戰(zhàn)略；

3、項目前期調研工作 時間節(jié)點：6.10－6.25 具體負責人：史建軍、姜躍旭。

1）現(xiàn)場實地考察，了解土地情況，進行初步規(guī)劃；

2）選擇相同類型的物流園區(qū)、物流公司進行調研，收集相關行業(yè)資料；

4、根據考察報告及物流行業(yè)信息，擬寫物流園區(qū)、物流公司考察報告。時間節(jié)點： 6.26－6.30日 具體負責人：姜躍旭、史建軍。

5、根據調查結果，結合我公司的實際情況，確定物流園、物流公司的下一步工作方向，確定是否進行下一步的工作 時間節(jié)點：7.1－7.5具體負責人：史建軍、姜躍旭。

6、尋找專業(yè)物流咨詢服務機構，達成初步合作，編寫可行性報告。時間節(jié)點：6.16－7.31日 具體負責人：史建軍、候顯森。

7、對物流園區(qū)項目立項，報批。時間節(jié)點：8.1－10.30日 具體負責人：史建軍、候顯森。

8、編寫物流公司的實施方案。時間節(jié)點：8.1－10.30日 具體負責人：史建軍、溫可啟。

五、安棚物流園、物流公司總體思想 總體思想：立足安棚、全國布點、三年上市

1、培育市場，立足安棚，依托南陽，面向全國；

2、以鐵路運輸帶動汽車運輸、倉儲的發(fā)展，形成大物流格局；

3、以業(yè)務帶動，建立全國物流網絡（可選擇合作伙伴的形式）；

4、發(fā)展核心業(yè)務，拓展服務領域，豐富營銷和盈利模式，形成核心競爭力；

5、提前規(guī)劃、夯實基礎、完善資料，三年完成新三板上市（也可考慮借殼上市或股權置換的模式）。

運營部 2015年5月29日