第一篇：物流園建設(shè)方案

新疆物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃調(diào)研報告

2011/02/28 物流園區(qū)建設(shè)是國家《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》的重點內(nèi)容之一。近年來，隨著我區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模不斷擴大和向西開放步伐加快，物流業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境和條件不斷改善，我區(qū)物流園區(qū)建設(shè)也在逐步加快。自治區(qū)發(fā)展改革委在全區(qū)范圍內(nèi)組織開展了物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃情況調(diào)研，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況，初步提出我區(qū)物流園區(qū)發(fā)展思路、目標(biāo)、主要任務(wù)和政策建議。

一、我區(qū)物流園區(qū)建設(shè)情況

目前，我區(qū)已建成投入運營的物流園有2個，在建的物流園區(qū)有8個，規(guī)劃中的物流園區(qū)有11個。已建成運營的物流園區(qū)有廣匯美居物流園和新疆西域輕工基地國際物流園。

廣匯美居物流園位于烏魯木齊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是我區(qū)主要的建材、家具物流中心之一。園區(qū)占地面積0.7平方公里，總建筑面積69.4萬平方米，總投資18億元。目前，入駐園區(qū)的商貿(mào)、加工、物流企業(yè)和商戶有3000多個。主要經(jīng)營和中轉(zhuǎn)商品有建材、家具、電器、機電、五金、化工等。園區(qū)年營業(yè)收入11.5億元，年上繳稅收2.44億元。園區(qū)提供的服務(wù)主要包括展示宣傳、倉儲、運輸、管理等。開發(fā)方式為政府提供優(yōu)惠價土地，由企業(yè)投資建設(shè)，并享受“三免兩減半”（所得稅地方征收部分三年免征、兩年減半征收）的稅收優(yōu)惠政策。

新疆西域輕工基地國際物流園位于烏魯木齊市天山區(qū)大灣北路，是我區(qū)二類口岸和最大的出口商品倉儲物流中心。園區(qū)占地面積0.22平方公里，總建筑面積18.8萬平方米，總投資10.8億元。入駐園區(qū)的商貿(mào)、加工、物流企業(yè)和商戶有830個。主要中轉(zhuǎn)商品有日用百貨、服裝鞋帽、玩具、電子電器、機電等18大類上萬種商品。年中轉(zhuǎn)商品60多萬噸、商品年物流價值228億元、園區(qū)年營業(yè)收入2187萬元、年上繳稅金230萬元。園區(qū)提供的服務(wù)主要包括報關(guān)報檢、倉儲、運輸、信息、管理等，已建有信息服務(wù)平臺。園區(qū)為企業(yè)根據(jù)市場需求自行投資建設(shè)。

在建的物流園區(qū)有8個。其中有4個在烏魯木齊市，分別是烏魯木齊鐵路國際物流園、中亞國際金屬材料交易中心、新疆王家溝鋼材（國際）物流中心和華凌物流園區(qū)，項目總占地面積12.83平方公里，總投資11.5億元。其余4個物流園區(qū)分布在交通運輸樞紐城市、邊境口岸和地州中心城市，分別是奎屯火車西站物流園、阿拉山口綜合保稅物流園區(qū)、伊犁察布查爾物流園和疏勒縣山東物流園。項目總占地面積50平方公里，總投資26億元。在建的物流園區(qū)開發(fā)方式主要是政府實行優(yōu)惠土地政策，并做好“五通一平”，由企業(yè)投資建設(shè)。

規(guī)劃中的11個物流園區(qū)，主要分布在烏魯木齊市、伊寧市、阿勒泰地區(qū)富蘊縣和巴州。烏魯木齊市規(guī)劃建設(shè)的有烏拉泊國際物流基地、新疆雙贏農(nóng)副產(chǎn)品國際貿(mào)易物流中心、新疆郵政速遞物流中心。昌吉市和伊寧市規(guī)劃在昌吉市火車站、伊寧市火車站建設(shè)物流園區(qū)。阿勒泰地區(qū)富蘊縣和巴州的庫爾勒市、焉耆、和靜、輪臺、若羌等縣市正在積極規(guī)劃在已建成或正在建設(shè)的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)配套的物流園區(qū)，完善工業(yè)園區(qū)服務(wù)功能。

二、物流園區(qū)發(fā)展中存在的主要問題

（一）交通基礎(chǔ)設(shè)施落后，制約了物流園區(qū)發(fā)展。

交通運輸條件是物流園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。目前，我區(qū)交通發(fā)展滯后的局面仍然沒有解決，交通運輸線路規(guī)?？偭坎蛔悖\輸網(wǎng)密度小且技術(shù)等級較低，運輸能力有限，交通運輸網(wǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理、出疆通道不足等問題突出，制約了我區(qū)物流業(yè)發(fā)展和物流園區(qū)建設(shè)。

（二）各地區(qū)發(fā)展不平衡，布局不合理

首府烏魯木齊市已建、在建和規(guī)劃建設(shè)的物流園有9個，占全區(qū)物流園數(shù)量的近一半，部分園區(qū)存在市場定位、功能定位交叉現(xiàn)象。南疆、北疆的一些重點地州和交通樞紐城市目前還沒有對物流業(yè)和物流園區(qū)發(fā)展進行規(guī)劃。

（三）物流園區(qū)建設(shè)優(yōu)惠政策缺乏 到目前為止，自治區(qū)尚未制訂促進物流業(yè)和物流園區(qū)發(fā)展的政策。各地、市物流園區(qū)的政策法規(guī)也不完善，缺乏促進物流園區(qū)發(fā)展的土地、稅收、融資等優(yōu)惠政策，園區(qū)軟環(huán)境建設(shè)滯后，對入園物流企業(yè)缺乏吸引力。

（四）物流信息化水平低

目前，我區(qū)物流園區(qū)和物流企業(yè)存在信息化水平低、信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題，為全社會提供各方面物流信息資訊的公共物流信息平臺還沒有建立起來。

（五）專業(yè)化的大型物流企業(yè)較少

我區(qū)物流企業(yè)普遍規(guī)模小、服務(wù)功能不完善、經(jīng)營管理水平不高、市場競爭能力弱。沒有骨干物流企業(yè)帶動，成為制約物流園區(qū)快速發(fā)展的“瓶頸”。

三、物流園區(qū)發(fā)展的整體思路、目標(biāo)和主要任務(wù)

中央新疆工作座談會后，隨著國家推進新疆跨越式發(fā)展特殊支持政策的落實和全國各省區(qū)對口支援工作大規(guī)模展開，我區(qū)交通運輸體系將逐步完善。目前，我區(qū)有10余條鐵路正在建設(shè)中，鐵路布局將從現(xiàn)在的單一點線狀況，逐步發(fā)展到四橫四縱路網(wǎng)構(gòu)架，具備6個過境口岸站，5條出疆通道，逐步形成覆蓋全疆大部分的運輸網(wǎng)絡(luò)通道。同時，以烏魯木齊為中心的通達全疆、東聯(lián)內(nèi)地、西出中亞的公路運輸網(wǎng)絡(luò)和航空運輸網(wǎng)絡(luò)也在加快建設(shè),我區(qū)物流業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件將有很大改善。隨著我國與亞歐國家經(jīng)貿(mào)合作的加強，新疆作為中國向西開放的橋頭堡和國際物流大通道的地位和作用日益突出。我區(qū)物流業(yè)的發(fā)展面臨前所未有的歷史機遇。

（一）發(fā)展思路

深入貫徹落實中央新疆工作座談會精神，堅持省級統(tǒng)籌、土地節(jié)約集約利用和資源整合的原則，按照市場需求、目標(biāo)定位、功能配置等規(guī)劃要求，統(tǒng)籌全區(qū)物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。充分利用并整合現(xiàn)有的交易中心、運輸站場、倉儲基地等基礎(chǔ)設(shè)施，規(guī)劃建設(shè)一批布局集中、用地節(jié)約、產(chǎn)業(yè)集聚、功能集成、經(jīng)營集約的大型物流園區(qū)。充分利用海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)的政策優(yōu)勢，加快發(fā)展適應(yīng)國際中轉(zhuǎn)、國際采購、國際配送、國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)務(wù)要求的國際物流。鼓勵物流園區(qū)拓展物流公共信息平臺、物流信息交易、電子商務(wù)、物流金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新等功能，促進物流、信息流、資金流向園區(qū)集聚。

（二）發(fā)展目標(biāo)

以烏魯木齊、喀什、霍爾果斯為重點區(qū)域，建設(shè)5～10個國內(nèi)一流的物流園區(qū)，增強輻射帶動能力。在阿拉山口、伊寧市、奎屯市、哈密市、庫爾勒市等重點口岸、城市建設(shè)10～20個起點高、規(guī)模大、輻射強、集運輸、倉儲、包裝、流通加工、配送等功能一體的省級物流園區(qū)、物流基地或物流中心。培育一批服務(wù)水平高、市場競爭力強的大型現(xiàn)代物流企業(yè)。通過物流園區(qū)建設(shè)使我區(qū)物流整體運行效率明顯提高，物流業(yè)促進經(jīng)濟增長的作用得到充分發(fā)揮。

（三）主要任務(wù) 1.加強物流園區(qū)規(guī)劃工作

按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，高起點高標(biāo)準(zhǔn)地組織編制自治區(qū)物流園區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，引導(dǎo)和推動重點區(qū)域物流園區(qū)的健康發(fā)展。積極引導(dǎo)各地區(qū)從實際出發(fā)，因地制宜，認(rèn)真做好各地物流園區(qū)規(guī)劃的編制工作。在空間布局上，把物流園區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃與交通運輸發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃以及環(huán)境保護規(guī)劃有機地結(jié)合起來，使之相互銜接，相互協(xié)調(diào)；樹立全區(qū)及區(qū)域物流協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，做好地區(qū)之間、部門之間物流基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)調(diào)與銜接，突出提高重點物流區(qū)域、物流節(jié)點城市的物流組織化水平，合理布局重大項目。在制訂物流園發(fā)展規(guī)劃時，加強對物流基礎(chǔ)設(shè)施的整合與建設(shè)，注重優(yōu)先整合利用和改造提升現(xiàn)有物流資源，充分發(fā)揮現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的綜合效能，防止圈占土地、重復(fù)建設(shè)。

2.完善物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 一是加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。支持園區(qū)加大以“七通一平”為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建或改擴建標(biāo)準(zhǔn)倉庫、貨場、鐵路專用線、監(jiān)管庫、保稅庫、信息中心等設(shè)施，增強園區(qū)承載力。鼓勵在工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)、擴建配套物流園區(qū)或物流基地。二是完善生產(chǎn)性服務(wù)配套。加快園區(qū)金融、物流、中介等生產(chǎn)性服務(wù)配套建設(shè)，完善公共服務(wù)設(shè)施，并優(yōu)先納入市政配套建設(shè)規(guī)劃。三是創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)機制。堅持“誰投資、誰所有、誰受益”的原則開發(fā)建設(shè)園區(qū)，鼓勵投資主體多元化，建立靈活的投資模式。積極引進國內(nèi)外大型物流企業(yè)投資物流園區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)分散的中小企業(yè)和商戶入園經(jīng)營。

3.著力培育物流龍頭企業(yè)

按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主、重點培育”原則，培育一批主業(yè)突出、服務(wù)水平高、國際競爭力強的物流龍頭企業(yè)。鼓勵龍頭物流企業(yè)投資或參與物流園區(qū)建設(shè)，鼓勵龍頭物流企業(yè)以物流園為平臺，拓展物流增值服務(wù)和延伸服務(wù)領(lǐng)域。開拓內(nèi)地和中亞、西亞物流市場，提升綜合物流服務(wù)水平，使其逐步發(fā)展成為物流業(yè)跨國公司。鼓勵和支持物流企業(yè)尤其是中小企業(yè)通過參股、控股、兼并、聯(lián)合、合資、合作等方式進行資產(chǎn)重組、業(yè)務(wù)融合，提高物流企業(yè)的市場競爭力。

4.營造促進物流園區(qū)發(fā)展的政策環(huán)境

一是對投資建設(shè)物流園區(qū)或在園區(qū)內(nèi)投資建設(shè)物流項目的企業(yè)實行優(yōu)惠的用地、用電等政策，減免相關(guān)的費用；加大對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的信貸支持；交通、鐵路、工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢等部門積極落實國家支持物流業(yè)發(fā)展政策，為物流園區(qū)發(fā)展?fàn)I造一個良好的環(huán)境。二是建設(shè)物流公共信息平臺。明確牽頭部門和協(xié)助部門，整合和連接政府部門、工商企業(yè)、物流企業(yè)、物流園區(qū)間的信息資源，建設(shè)物流公共信息平臺，實現(xiàn)信息共享，降低物流成本，提高運營效率，提升我區(qū)現(xiàn)代物流信息化發(fā)展水平。

五、加快物流園區(qū)發(fā)展的政策建議 一是盡快編制出臺《物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出今后一個時期我區(qū)物流園區(qū)發(fā)展的目標(biāo)、任務(wù)和重點工程，確定全區(qū)物流園區(qū)的基本布局，為各地編制專項規(guī)劃、推進物流園區(qū)發(fā)展提供指導(dǎo)和政策依據(jù)。

二是研究制定促進物流園區(qū)發(fā)展的政策措施意見，在土地、稅收、融資、交通運輸、行政管理、海關(guān)、商檢等方面對物流園區(qū)建設(shè)和發(fā)展給予政策支持。三是在對現(xiàn)有物流園區(qū)情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，研究制定符合我區(qū)區(qū)情的物流園區(qū)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和條件，作為各地物流園區(qū)規(guī)劃布局，批準(zhǔn)立項的依據(jù)。四是大力支持物流園區(qū)建設(shè)。對符合條件的物流園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目及公用事業(yè)項目積極爭取國家資金支持。鼓勵國家政策性銀行、商業(yè)銀行對物流園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目給予信貸支持，并實行貸款貼息政策。支持符合條件的區(qū)內(nèi)企業(yè)通過資本市場直接融資。

五是積極爭取國家加大對新疆物流園區(qū)發(fā)展的支持力度。建議國家在規(guī)劃物流園區(qū)布局、制定實施相關(guān)政策和安排重點項目及資金時，重點向新疆傾斜，大力扶持新疆物流園區(qū)發(fā)展。

第二篇：物流園物業(yè)管理方案

同昌建材物流園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想與策劃 第二節(jié) 管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況 第三節(jié) 各項指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施 第四節(jié) 管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié) 管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 第六節(jié) 便民服務(wù)

第七節(jié) 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算 第八節(jié) 日常物業(yè)管理 第九部分公眾制度及應(yīng)急措施 精神文明公約 安全防范方法管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定 道路及車輛管理規(guī)定 物流園區(qū)設(shè)備安全運行制度 智能控制中心管理規(guī)定 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度 空調(diào)設(shè)備巡視管理制度 水泵房運行操作規(guī)程 水泵房運行注意事項 綠化養(yǎng)護制度

清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng) 清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測方法 意外事件處理辦法 消防應(yīng)急方案 停水及事故處理方案 物業(yè)管理委托合同

物流園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價 結(jié)束語 第一章 前言

物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理條例》的頒布和實施更是有力的促進了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進入物業(yè)管理市場.濰坊樂群物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出“內(nèi)部精細(xì)管理，對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是“只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大”.我們企業(yè)做好，做大，做強，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶的最好回報.第三章 物流園物業(yè)管理方案

第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

北方物流園坐落于坊子區(qū)濰安路，是集辦公和物流，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積xxxx平方米，總建筑面積約xxxxx平方米，框架結(jié)構(gòu)，其庫房面積xxxx平方米，辦公面積xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，園區(qū)道路面積xxxx平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，園區(qū)設(shè)有出入口一個.該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對本次物業(yè)管理招標(biāo)的各個要素，我公司管理思路概括為“一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”.一，認(rèn)識與定位

該物流園區(qū)作為一個大型物流園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放，高效，規(guī)范

開放 體現(xiàn)該物流園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式 高效 展示該物流園進取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制 規(guī)范 體現(xiàn)該物流園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌 二，一種模式

作為國際化物流園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該物流園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模

式.在我公司進駐后，要將公司“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)”.我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項承諾: 1，自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立物流園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務(wù).四，五個重點: 針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點: 1，樹立物流園物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象，物流園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造物流園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零

從我們管理的經(jīng)驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵.我們相信只要通過對內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3，維護好物流園區(qū)的環(huán)境

該物流園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本物流園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，庫房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象

4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使物流園物業(yè)保值，增值 另外，該項目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑

該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到物流園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使物流園因我們的管理服務(wù)增加附加值.五大措施: 1，根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.2，精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)臵環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護物流園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障物流園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一:維護保養(yǎng)好物流園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機;第二:加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到物流園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4，實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密.5，我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機制，以解決使用者所需.每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況 一，擬采取的管理方式

對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.基本思路是:1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜

合素質(zhì);2，提供24小時服務(wù);3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明.(一)組織系統(tǒng): 1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運作程序系統(tǒng): 1，整體運作程序 2，內(nèi)部運作流程 說明: 1，在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進行規(guī)范.同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性.(三)，激勵系統(tǒng): 說明: 1，激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益.2，思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工

效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力.獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵.4，培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位臵，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.6，企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來.工作計劃

依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下.(一)前期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間

備注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理標(biāo)的 xx年xx月xx日 盡量提前 2 擬訂管理方案

結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 xx年x月xx日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認(rèn)時止 盡量縮短時間 4 組建管理隊伍

1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗 方案確認(rèn)至進場 5

整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質(zhì)裝備到位 方案確認(rèn)至進場 6 制訂管理制度

1，制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度 2，導(dǎo)入ISO9001-2000 7 物業(yè)接管驗收 辦理書面移交手續(xù)

(二)常規(guī)期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 1，制定大，中修計劃方案;2，日常零修，急修管理;

3，日常保養(yǎng)巡查管理;4，維修質(zhì)量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 2 公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護，管理

1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 3 安保管理

1，24小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理;2，違章私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.接管驗收后開始 4 車輛管理

1，進出車輛管理;2，停車場管理;3，車輛行駛管理.接管驗收后開始 5 清潔衛(wèi)生管理

1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.接管驗收 后開始 6 綠化管理

1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.接管驗收后開始 7 客戶服務(wù)管理

1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識管理.8 標(biāo)識系統(tǒng)管理 標(biāo)識日常維護管理 9 檔案管理

1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊;3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度.接管驗收后開始

第三節(jié):各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施

本節(jié)參照《全國物業(yè)管理條例》，《全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項目之物業(yè)管理要求的各項指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施

措施.序號 指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測定依據(jù) 管理指標(biāo)實施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時率 96% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實行小時值班制度 3

維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機電設(shè)備完好率 99% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

落實責(zé)任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修部落實，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常

使用 6 停車場完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 9 治安案件發(fā)生率 1%以下

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物流園區(qū)人身財產(chǎn)安全 10 財產(chǎn)被盜率 1%以下 11 違章發(fā)生率 1%以下

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下(年)全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全 14 綠化完好率 無

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內(nèi)綠化常青.第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓(xùn) 一，物業(yè)管理處人員配備

該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配臵情況，幫我們在人員配備上堅持以公司“精干，高效，敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān).我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，嚴(yán)格管理，考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實現(xiàn).(一)，管理處人員配備圖

(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說明 1，管理處 主任:1名，負(fù)責(zé)全面工作.2，文 員:負(fù)責(zé)前臺服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會務(wù)管理等工作.3，主 管:1名，負(fù)責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.4，維 修 部:2名，負(fù)責(zé)物流園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.5，保安隊中隊長:1名，負(fù)責(zé)保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.保 安:20名，分三班24小時值班(其中一名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作.6，環(huán)境管理部部長:1名，負(fù)責(zé)清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.綠化技師:2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護工作.環(huán)衛(wèi)工人:6名負(fù)責(zé)物流園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.(三)，人員培訓(xùn)

企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了“全員培訓(xùn)，全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實到實處.1，培訓(xùn)的目標(biāo): 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.2，培訓(xùn)內(nèi)容:(1)新員工入職培訓(xùn): A，企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等;B，員工手冊培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等;C，管理處概況培訓(xùn):物流園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等;D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓(xùn);E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí).(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn): A，基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識，ISO9001文件(包括質(zhì)量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等);B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn): A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識講座;

B，管理人員實行“四個一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓(xùn): 物業(yè)管理理論動態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動向等.(5)培訓(xùn)者培訓(xùn): 培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).3，培訓(xùn)計劃(不具體闡述)4，培訓(xùn)的評估考核

(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正.(2)培訓(xùn)后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 一，管理規(guī)章制度

科學(xué)完善，合理量化.健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殻彩翘岣叻?wù)品質(zhì)，提升物流園區(qū)形象的重要依據(jù).為進行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化，規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).三，檔案管理運作環(huán)節(jié)

1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心.建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴(yán)格管理.在收集時，堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點進行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類 1，接管移交資料: 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料

A:規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文

B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證 C:拆遷安臵資料 工程技術(shù)資料 A:紅線圖，總平面圖

B:地質(zhì)勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告 C:工程合同，工程預(yù)決算

D:工程設(shè)計變更，通知及技術(shù)核算單 E:竣工圖:1.單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖

2.消防，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗收證明書 G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書

I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書

J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告 L:綠化工程竣工圖 M:其它技術(shù)資料 2，管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料

A:基本資料 B:標(biāo)識資料 事務(wù)管理資料

A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表

C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄 E:事務(wù)回訪登記表 維修資料

A:維修申報表 B:維修服務(wù)派工單 C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄 安全防范及交通管理資料

A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄

B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄 D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄 設(shè)備管理資料

A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄 C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄 員工管理資料

A:員工個人資料，聘用表 B:員物流績考核及獎罰記錄 C:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄

E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 意見反饋資料

A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄 C:投訴及處理記錄表

行政文件資料

A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件 C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件

E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表 會務(wù)資料

A:會務(wù)承辦實施方案 B:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料 第六節(jié):便民服務(wù)

當(dāng)我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費”的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.序號 項 目

服 務(wù) 收 費 標(biāo) 準(zhǔn) 備注 1 代理辦公物品維修

按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費 2 代購車船航空票

除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費 3 代寄，代領(lǐng)郵件 加收適當(dāng)服務(wù)費 4 配備急救箱，急救藥品

按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費 5 建立活動組織，組織文體活動

活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費 第七節(jié):物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算

本項目物業(yè)管理采用包干制，庫房物業(yè)每平方米每月x元，辦公物業(yè)每平方米每月x元，宿舍物業(yè)每平方米每月x元，即:每月物業(yè)公司的收入為（自己列出、算出），每月物業(yè)公司支出及利潤見下表: 類別 序號 項目 計算式 月支出 備注

物業(yè)公司利潤xx元

第八節(jié):日常物業(yè)管理

日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn).在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進行闡述.一，介入期

在此階段，我們主要是進行調(diào)研，編寫方案，做好驗收接管工作.(一)，調(diào)研，編寫方案工作(二)，驗收接管

1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關(guān)表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制

專項方案進行團體組織集會.四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄臵及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生.五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設(shè)施.六，愛護花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強安全防范意識，認(rèn)真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒童，關(guān)心幫助殘疾人.九，積極維護物流園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將物流園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規(guī)定

為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障物流園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.一，物流園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由物流園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成.管理處工作人員有權(quán)對違反物流園區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查，糾正.二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利

1，嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關(guān)維護物流園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財產(chǎn)安全.2，實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區(qū)域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.5，對不遵守制度的人員，應(yīng)進行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理.三，物流園區(qū)嚴(yán)禁下列行為: 1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.2，嚴(yán)禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動提供方便.6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備.有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理條例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機關(guān)處理.四，物流園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù): 1，遵守國家有關(guān)法律，法規(guī)和本物流園區(qū)的各項規(guī)章制度.2，具備足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好物流

園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.3，勇于制止，舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任.消防安全管理規(guī)定

為了加強物流園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和物流園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行.二，物流園區(qū)的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督.三，物流園區(qū)的防火管理實行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實施.四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé): 1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識，對客戶進行經(jīng)常性的防火安全教育;2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實施;3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施;4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;5，定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);

6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時通知所有人員加強防范;7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練;8，嚴(yán)禁載有危險品的車輛進入本區(qū)域或停放;9，組織人員補救初期火災(zāi)，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理.五，物流園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù): 1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器;2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾;3，室內(nèi)不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業(yè);5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源;6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志;7，遇強雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi);8，發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)及時告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場.使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;9，學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極

撲救;10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時勸阻，制止或向物業(yè)管理處報告;11，所有人員必須服從消防機關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù).縱火者，將依法追究刑事責(zé)任.六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補償.八，公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報請消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規(guī)定

為了加強區(qū)域內(nèi)交通管理，維護交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定: 一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定: 1，遵守交通管理規(guī)定，愛護道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施;2，機動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車;3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位臵停放，注意前后左右

車輛安全;4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù);5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進人行道;6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈;7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二，停車場管理規(guī)定

1，服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識有序行駛及停放;2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?3，不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴(yán)懲;4，嚴(yán)禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進場;5，車輛有滴漏機油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi);7，管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理.停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠;8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.物流園區(qū)設(shè)備安全運行制度

一，機電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟運行為標(biāo)準(zhǔn)，機電設(shè)備的操

作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄.三，機電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設(shè)備時，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.八，做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生.九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定

一，智能控制中心實行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理，如屬誤報應(yīng)進行復(fù)位，并記錄在《智能控制

值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴(yán)禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財產(chǎn)安全;為此，維修部每月必須對消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好.一，每月對消防給水設(shè)備做好維護保養(yǎng)工作

1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點，觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物;2，檢查進出水閥門開，關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài);3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料

做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;5，泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運靈活等.二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠 1，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位臵;2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動;3，消防泵安全運行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行;4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動，運行，保養(yǎng)人應(yīng)及時報告主管，由主管組織相關(guān)人員進行處理.三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)臵于“自動”位臵，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實情定)一，中央空調(diào)開機成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視的主要部位包括: 1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度<35℃，出水溫度<40℃);5，檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度<0～18℃，溫度6～8℃);

6，主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音;7，冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;9，檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;10，各種標(biāo)識工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時，可按操作程序停機，并通知相關(guān)人員，說明情況.三，值班員對巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開.四，為了防止意外事故，機房應(yīng)隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度

為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行: 一，值班人員每日對電梯機房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》.二，巡視時按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查: 1，曳引機是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動;2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;3，指示儀表，指示燈，各繼電器運作是否可靠;

4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱;5，制動器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常;6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位臵;7，電梯運行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應(yīng)及時報告電梯管理員，由電位管理采取措施進行調(diào)整.如果問題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.水泵房運行操作規(guī)程

一，水泵房為物流園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題.運行操作人員必須將設(shè)備的安全運行放在首位.二，水泵的運行操作

1，運行前應(yīng)檢查進出水泵閥門是否打開;水池內(nèi)儲水是否充足;泵的轉(zhuǎn)運是否靈活等等;2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整.各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓.3，供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水;

4，水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄.三，泵房衛(wèi)生

1，泵房內(nèi)每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵;2，泵房內(nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時，房門必須上鎖.四，發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班.水泵房運行注意事項

一，值班員巡查時應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機組運行情況，做到“三勤”(勤聽聲音，勤看儀表，勤測溫表).二，啟動水泵時嚴(yán)格按《水泵操作程序》進行;“手動”啟動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過3次，排污泵不允許空載運轉(zhuǎn).給水泵在“手動”位臵運行時間不允許過長.三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時間切換機組，信號，儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài).四，注意電動機發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水.五，水池儲水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常.如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時查明原因后對水池儲水進行調(diào)整，并做好記錄.六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行.1，電流突然升高超過允許范圍時;2，水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時;3，電動機內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時;4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時;5，水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時;6，水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時;7，危及設(shè)備或人身安全時.綠化養(yǎng)護制度

為搞好室內(nèi)，室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長勢良好，特制訂本制度.一，室外養(yǎng)護: 1，基礎(chǔ)性更新改造: 土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.2，常規(guī)性養(yǎng)護工作:(1)修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩個月進行一次，秋，冬季根據(jù)實際情況進行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米;

(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;(3)花木除雜:及時消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;(4)松土，擴穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護工作;(6)花木補植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散;

(8)自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失;(9)草皮養(yǎng)護:雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機肥，施后澆透水或在雨后施肥;(10)綠籬，花球養(yǎng)護:綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個月施肥一次，秋，冬季每3個月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補種好;(11)喬灌木養(yǎng)護:每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

為了更好地了解我公司進駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項作如下說明: 第一:清潔品質(zhì)控制 一，清潔計劃

1，向管理處提交清潔服務(wù)計劃;2，根據(jù)計劃書內(nèi)容按步驟實施日，月，季的清潔工作;3，根據(jù)計劃書內(nèi)容會同管理處工作人員實施日檢，月檢工作;4，月終根據(jù)統(tǒng)一考評檢討修訂下月度的實施清潔計劃;

5，急(突發(fā))事件的處理對應(yīng)計劃方案提交;二，清潔實施

1，向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報告;(簡稱“日報:)2，各現(xiàn)場每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時工作安排;(簡稱”早會“或”例會“)3，各項日常清潔工作安排表，指導(dǎo)書;4，各項定期清潔工作安排表，指導(dǎo)書;5，各項內(nèi)部清潔完成情況考評資料;6，各項清潔工作方法指示書;7，各項清潔工作安全批示書;三，清潔技術(shù)應(yīng)用

1，清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣;2，現(xiàn)場清潔問題的研究，解決;3，清潔高效率方法的研究，運用;四，清潔監(jiān)督與檢查 1，清潔日檢表 2，清潔周檢表 3，清潔月檢表 4，各項清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書 5，各項清潔作業(yè)崗位職責(zé) 6，清潔獎罰制度

7，各分現(xiàn)場之間交替檢查，評比

五，員工管理 1，定期的清潔培訓(xùn) 2，員工道德教育 3，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理 4，員工考評制度

第二，清潔原則及清潔方案 一，清潔原則

創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染

★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角

★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺 ★垃圾及時清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新

★使用適當(dāng)?shù)南磩３纸ㄖ庥^干凈，常新，不受損壞 ★使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新 ★采用保護措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業(yè)的確立 ★實施安全操作教育

★清潔作業(yè)采用安全保護，防止其它建筑的意外損傷 ★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護欄，安全帽 作業(yè)情況督察

★現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書

★各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進行互檢

★公司技術(shù)部每月進行作業(yè)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查 作業(yè)效率提高

★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機器的相互配合 ★建筑采用先進的專用設(shè)備進行保養(yǎng)

★逐步使用設(shè)計科學(xué)，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項作業(yè)

樹立良好的社會形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境 ★使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔 ★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ★嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)化 二，具體清潔方案構(gòu)想 人員的選擇，培訓(xùn)，教育

★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工 ★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育 ★定期進行新技術(shù)培訓(xùn) 器材及洗劑選定

★針對石材選用養(yǎng)護技術(shù)設(shè)備

★大堂適時采用先進設(shè)備進行大面積清潔作業(yè)

★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔 公共場所設(shè)施清潔 ★洗手間設(shè)施定期進行消毒

★垃圾桶，箱定期進行消毒，避免空氣污染 保護作業(yè)法

★保護建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑 ★保護使用者的作業(yè):A，選擇適當(dāng)?shù)臅r間作業(yè);B選擇無噪音作業(yè)，避免干擾

★使用保護劑全面保護建筑外觀 清潔作業(yè)的實施 ★制定詳細(xì)的計劃書 ★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況 ★定期進行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn) ★緊急事件的應(yīng)急增援

★加強夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作 ★嚴(yán)格控制外部垃圾，塵沙對內(nèi)部建筑的破壞 ★加強大堂的日常作業(yè) 三，清潔業(yè)務(wù)的基本方針

建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值.建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響.清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高物流園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜.如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作用更為顯著.例如:地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作.四，確定清潔作業(yè)基準(zhǔn)

制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況(場所)，季節(jié)，時間等因素.對于制作貴物流園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個別不明之處，請允許我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說明.在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)，作業(yè)實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施.因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流，會商共進的前提下，通過下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境.五，清潔的目的及特點

1，清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達到提高建筑美觀，保護建筑，延長其壽命，潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的.2，清潔概念

物流園區(qū)的清潔因其建材，場所，使用者，用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有”千變?nèi)f化"之稱，正是這樣的變化對作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識.1)針對不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)2)針對不同的場所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場等)3)針對清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)清潔的特點:正如前所述物流園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實施也相對不同: 1，進行詳細(xì)的調(diào)查;2，制定完善的作業(yè)計劃;3，劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行;4，制定全面的建材保護措施及方法;六，重大問題處理

我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機動小組.七，客戶至上

這是我公司的服務(wù)宗旨，對我們的服務(wù)對象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件: 1，貴公司的要求就是我們最重要的工作;2，定期進行現(xiàn)場內(nèi)部的5S整頓;

3，內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會解決現(xiàn)場的工作;4，定期舉行管理會議商討落實管理工作.八，處理客戶投訴 1，如何對待客戶的投訴

A，對客戶的投訴處理應(yīng)放在首位;B不吝惜對處理客戶投訴所花費的時間與金錢;2，處理客戶投訴的姿態(tài)

A，接到投訴，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場，速度越快越好;B，無論是什么狀況都必須道歉;C，絕對不允許反駁或找借口中;D，掌握如何當(dāng)場或用電話應(yīng)付的技巧;E，無論人，場所，時間是否相同，應(yīng)掌握順利處理的技巧;3，對投訴的事后處理

A，分析原因，責(zé)任的存在，并向總負(fù)責(zé)人匯報;B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對策;C，如決定了具體對策，應(yīng)立即付諸于行動并向客戶匯報.九，教育理念

樓宇清潔業(yè)務(wù)的目的在于給物流園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī)，實施以提高作業(yè)質(zhì)量，效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練.1，教育訓(xùn)練的三項目

1)硬件教育

A，清潔五原則的教育 B，各種建材清潔養(yǎng)護的技術(shù) C，機器，器材的熟練使用 2)軟件教育

A，各種的作業(yè)計劃，作業(yè)程序 B，人事，勞務(wù)管理，一般的教育 3)服務(wù)教育

A，服務(wù)態(tài)度:作業(yè)態(tài)度，禮節(jié)，著裝 B，精神性服務(wù):配合顧客的心情，愿望 2，提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議

為提高和維持對建筑物的美觀，對作業(yè)，員工以及物流園區(qū)的使用者提供和創(chuàng)造安全，舒適，衛(wèi)生的環(huán)境和高效率作業(yè)目標(biāo)進行教育培訓(xùn).3，教育訓(xùn)練負(fù)責(zé)人

由專業(yè)技術(shù)教育負(fù)責(zé)人和經(jīng)理負(fù)責(zé)進行教育訓(xùn)練.(教育負(fù)責(zé)人:是指在獲得國家標(biāo)準(zhǔn)的資格證書或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才)4，教育訓(xùn)練對象

一般員工，各現(xiàn)場負(fù)責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者.清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng) 場所

每日清潔內(nèi)容（重點中的重點，需要甲方的招標(biāo)文件）二，第二節(jié):部分應(yīng)急措施

意外事件處理辦法

為做好區(qū)域內(nèi)的意外事件處理工作，特制定本辦法.一，電力，給水，電視信號中斷供應(yīng)處理

1，當(dāng)接到有單位投訴電力，給水，電視信號供應(yīng)中斷時，先向投訴單位查詢中斷供應(yīng)時間;2，了解發(fā)生時間后，應(yīng)及時報告客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將及時協(xié)調(diào)維修部長，技工跟進有關(guān)情況，如果發(fā)現(xiàn)整個轄區(qū)電力，給水，電視信號供應(yīng)中斷，而非本區(qū)域設(shè)施出現(xiàn)故障，應(yīng)立即向有關(guān)供應(yīng)機構(gòu)查詢及要求盡快搶修;3，如有關(guān)供應(yīng)未能即時恢復(fù)，客戶服務(wù)中心將會在告示欄張貼通告.二，火警處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時，即時報告客戶服務(wù)中心及管理處主任;2，如火勢有可能會對客戶造成危險時，須即時疏散受影響單位的客戶;3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅;4，倘有關(guān)人員未能自行將火勢撲滅時，應(yīng)立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場.5，當(dāng)消防員到場后，有關(guān)負(fù)責(zé)人須登記以下資料: 1)消防車到達的時間

2)消防車到場數(shù)目及車牌號碼 3)帶隊的消防隊長姓名 4)消防員收隊離場時間

6，當(dāng)火勢被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須立即安排搶修.另外，須巡查及記錄受影響單位的情況;7，盡可能在第一時間向總經(jīng)理報告.三，水浸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水浸時，應(yīng)即時將積水清除;2，倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時采用各種方法截水;3，當(dāng)積水清除后，須即時巡查及記錄公眾地方，設(shè)施的損壞情況，同時巡查及記錄受影響的單位損壞情況;4，如有公眾設(shè)施受損，須立即報告維修部負(fù)責(zé)人或總經(jīng)理;5，如水浸的水源是由某單位內(nèi)漏出，除按上述步驟跟進外，即時聯(lián)絡(luò)浸水單位客戶，要求盡快處理.四，爆炸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有單位發(fā)生爆炸時，值班人員須盡快聯(lián)絡(luò)該單位客戶，征詢其是否需要報案;2，如客戶同意報案，須盡快報告公安機關(guān);3，公安人員未到達現(xiàn)場時，有關(guān)人員應(yīng)派人四周巡視是否有可疑人物，另外應(yīng)安排保安人員巡視附近其他單位，是否有被爆

第三篇：商貿(mào)物流園建設(shè)思考

商貿(mào)物流園建設(shè)思考

姜軼帆

商貿(mào)物流園是指在商流、物流、信息流、資金流和人群流有機整合和融合在一個空間上的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。是在一個園區(qū)內(nèi)，將商業(yè)、貿(mào)易、物流及其相關(guān)的配套功能有機整合在一起，有序的空間組合，主要包括展覽、展示、交易結(jié)算、信息資訊、行業(yè)動態(tài)、物流作業(yè)、合同履行、商品交付、售后服務(wù)以及配套的辦公和+餐飲等有機整合的綜合體。

我國商貿(mào)物流園的發(fā)展模式：

我國商貿(mào)物流園發(fā)展模式一般來說有三種：第一種是為商貿(mào)帶動型，經(jīng)營貨類一般是體積小重量輕的日用品為主，如服裝、文具等小商品等：像義烏、臨沂等地發(fā)展起來的小商品市場，最初是由個體戶在長途汽車站或火車站周邊，借助人流密集、交通便利的條件將由外地帶回的商品進行轉(zhuǎn)賣逐漸發(fā)展而來。由于商流不斷擴大，使當(dāng)?shù)氐奈锪餍枨笠膊粩嘣黾?。從一開始的個體運輸車輛在此攬貨，隨著托運貨物的不斷增多，這種方式已經(jīng)滿足不了需求，于是專用貨運場站和專線運輸貨車便迅速發(fā)展起來，到現(xiàn)在義烏市已建和在建物流場站項目占地超過3000畝，僅零擔(dān)運輸市場就超過了每年1000萬噸。

第二種是為物流帶動型，經(jīng)營貨類一般是體積大且笨重的工業(yè)品為主如鋼材、有色金屬、建材等生產(chǎn)材料：像中儲、中外運等傳統(tǒng)物流企業(yè)利用自身原有設(shè)施經(jīng)過改造自辦的各類現(xiàn)貨交易

市場。這類市場在上世紀(jì)九十年代初開始興起。由于生產(chǎn)資料的裝卸、搬運多需借助大型設(shè)備，工廠和經(jīng)銷商為方便，多選擇租用大型倉庫區(qū)周邊的辦公用房。久而久之，廠家和經(jīng)銷商越聚越多后，倉庫主動改造或新建現(xiàn)貨交易大廳，為客戶提供加工、配送、戶外廣告和通訊等服務(wù)，并引工商、稅務(wù)和法律等機構(gòu)進場辦公，使現(xiàn)貨市場的規(guī)模迅速發(fā)展。如中儲無錫公司現(xiàn)貨市場經(jīng)過二十年的發(fā)展，其年交易額超過百億，成為全國最重要的有色金屬集散地和價格發(fā)布中心，并成為上海期交所指定交割庫。

第三種是為規(guī)劃帶動型，主要由地方政府主導(dǎo)進行規(guī)劃設(shè)計并吸引企業(yè)投資入駐，規(guī)劃經(jīng)營的貨類品種較多。上述兩種商貿(mào)物流協(xié)同發(fā)展模式所取得的巨大成功，使地方政府深受觸動。一方面如義烏、臨沂、無錫等地政府為已有市場另尋位置，進行合理設(shè)計規(guī)劃，解決原有倉儲設(shè)施、道路、停車場及餐飲住宿不足等實際困難帶來的束縛，以求市場進一步擴大規(guī)模；另一方面，如西安、徐州等地聘請專業(yè)機構(gòu)將物流園區(qū)與商貿(mào)市場結(jié)合在一起規(guī)劃設(shè)計，并分別對生產(chǎn)、商貿(mào)及物流企業(yè)開展大規(guī)模招商，意圖打造集信息流、資金流和物流于一體的大型商貿(mào)物流交易平臺。

商貿(mào)物流園的一體化經(jīng)營優(yōu)勢：

1、商貿(mào)與物流相互促進

商貿(mào)業(yè)務(wù)主要包括訂貨、合同、供銷銜接、結(jié)算等具體內(nèi)容，而物流是指商品實物從供方向需方的轉(zhuǎn)移，不僅包括通過運輸和

搬運所產(chǎn)生的實際位移，還要通過存儲調(diào)節(jié)供需雙方在時間節(jié)奏上差別。物流可以為商貿(mào)業(yè)務(wù)的順利完成提供支持和保障，而穩(wěn)定的商貿(mào)業(yè)務(wù)又可以為物流帶來穩(wěn)定的貨源，進一步促進物流業(yè)務(wù)的發(fā)展。商貿(mào)與物流一體化經(jīng)營可以很大程度上有效改善商流、物流和信息流不協(xié)調(diào)的狀況，使二者銜接得更加緊密，并且相互依存、相互促進、共同發(fā)展。

2、提高效率、降低成本

通過商貿(mào)物流園這一綜合性服務(wù)平臺，各入駐企業(yè)分散的物流需求可以被有效整合為規(guī)?；木C合物流需求，與之配套的物流資源也將相應(yīng)地得到優(yōu)化。從而促進物流服務(wù)的功能不斷完善、規(guī)模不斷擴大、運作效率和服務(wù)水平不斷提升。另外，商貿(mào)物流園通過加工、配送功能的延伸，可大幅縮短供應(yīng)鏈流程、提高了整體流通效率。

3、便于物流金融業(yè)務(wù)的開展

在商貿(mào)物流園區(qū)中，聚集了很多中小型商貿(mào)企業(yè)，這些企業(yè)在發(fā)展過程中都不可避免地會遇到資金的瓶頸。而商貿(mào)物流園通過引入物流金融服務(wù)，一方面可以為其中的中小企業(yè)提供金融支撐和服務(wù)，從而促進其快速發(fā)展；另一方面，通過對貨物的實時監(jiān)管降低銀行和金融機構(gòu)的風(fēng)險。商貿(mào)物流園區(qū)不僅可以從金融業(yè)務(wù)的開展中收取相應(yīng)的服務(wù)費，還可以擴大了物流服務(wù)范圍，增加物流業(yè)務(wù)的收入。

倉單質(zhì)押模式銀行

融資企業(yè)商貿(mào)物流園物流金融基本模式

在如今已成規(guī)模的商貿(mào)物流園中，以建材、金屬、木材、煤炭、小商品和服裝等專業(yè)性產(chǎn)品為主，農(nóng)資及農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流園也處于快速發(fā)展階段。從這些運營較為成功的專業(yè)產(chǎn)品商貿(mào)物流園可以看到，專業(yè)性產(chǎn)品既易于形成經(jīng)營活動的集聚和規(guī)模效應(yīng)，又因其具有共通的物流特性而可采用同樣的運輸、裝卸及搬運設(shè)備和勞動力。因此建議在未來各地商貿(mào)物流園的發(fā)展規(guī)劃中，應(yīng)更多考慮選取適當(dāng)?shù)膶ｍ棶a(chǎn)品而非大而全的綜合性園區(qū)建設(shè)。

第四篇：物流園規(guī)劃、建設(shè)、運營思路

孔慶廣：物流園規(guī)劃運營不得不考慮的七大問題

2014年09月10日 10:45:49來源： 新華網(wǎng)

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作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經(jīng)理

近年來我國物流園區(qū)發(fā)展很快，熱度不減，特別是隨著電商與快遞的發(fā)展，推動了城市物流的快速發(fā)展，也對物流園區(qū)的建設(shè)和運營，提出了更多的需求和更高的要求。但是，無論已經(jīng)建成投入使用還是正在規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)，在規(guī)劃、建設(shè)和運營等各個方面，都還存在許多需要注意的問題。

據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學(xué)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國目前各類物流園區(qū)數(shù)共計754家。但是按照我們國家的行政區(qū)劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區(qū)852個，合計3239個。各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設(shè)甚至不是一個而是若干個物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國由各級政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當(dāng)在數(shù)千家！

我國物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)的一般共識是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對象，把物流園區(qū)劃分為貨運服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型四種”。但是在實際建設(shè)和運營中，往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)（狹義的，一般是政府主導(dǎo)，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類。

隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項目，物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導(dǎo)、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。而且，物流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務(wù)，對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求！

因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。

1、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求

在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。

物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：（1）宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。一般來說，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點，問題，趨勢等。

（2）當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。

（3）市場需求分析。當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產(chǎn)品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰？需求什么？還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？

2、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè)

考察宏觀市場需求后，還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。

物流園區(qū)項目的實地調(diào)研，一般也是要從三個方面進行：

（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，功能布局，未來規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。

（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調(diào)研報告，供項目決策參考。

（3）潛在客戶需求。具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標(biāo)客戶，要進行逐個的“地毯式”調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。

3、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)

城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。

（1）區(qū)位優(yōu)勢。具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，是商貿(mào)城市，還是旅游城市？），目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢，人口規(guī)模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。（2）交通優(yōu)勢。根據(jù)項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。港口，了解當(dāng)?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。機場，一般附加值高的貨品會關(guān)注機場貨運。（如果建設(shè)空港物流園區(qū)會重點進行分析。）在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。

4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計

物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無法滿足客戶需求。

把握物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個方面：

（1）基本的戰(zhàn)略定位。即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運型物流園區(qū)？如果做貨運型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運，鐵海聯(lián)運等等？要具體化，市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位（細(xì)分市場在哪里），客戶定位（具體是哪些企業(yè)入駐），產(chǎn)品定位（園區(qū)的建筑形態(tài)如何），品牌定位（市場形象如何）等。

（2）主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。

（3）具體規(guī)劃設(shè)計。包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部），道路規(guī)劃（人車分流），景觀綠化等。而且具體規(guī)劃設(shè)計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。

5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式

大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運營的良性發(fā)展。

（1）土地規(guī)劃。物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實際情況申請部分市場（商業(yè)）用地。土地價格與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。

（2）開發(fā)原則。正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設(shè)周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理。（3）經(jīng)營模式。物流園區(qū)的具體經(jīng)營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)（業(yè)戶）進行整合管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。

（4）項目后期運營的收入結(jié)構(gòu)。除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。

6、做好項目的后期運營管理服務(wù)，是決定項目成功的保證

物流園區(qū)項目的成功，市場調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運營管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個平臺——物流信息服務(wù)平臺。

（1）園區(qū)公共服務(wù)體系。包括5個方面：一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務(wù)登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭取引進相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機構(gòu)，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。三是企業(yè)管理服務(wù)。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會機構(gòu)長期合作。四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長。五是物流金融服務(wù)，包括貸款，擔(dān)保，保險，融資租賃和倉單質(zhì)押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。

（2）物流信息服務(wù)平臺。包括2個方面，一個是外部的公共信息服務(wù)，另一個就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會降低這方面整體的投資和費用。

7、獲得政府的相關(guān)扶持政策

物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。

（1）國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。物流園區(qū)項目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關(guān)部門申請扶持政策。

（2）當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策。土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政策：項目開發(fā)建設(shè)過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策：無論建設(shè)期和經(jīng)營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要！其他政策：如政府代辦項目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進駐，便于招商），以及實際的財政資金支持等。通過對物流園區(qū)的實證研究，我們認(rèn)為：物流園區(qū)未來發(fā)展趨勢就是成為第四方物流運營平臺！

第五篇：普洛斯物流園[范文模版]

普洛斯物流園：在希望的熱土上

2005-06-30

7月12日，普洛斯（蘇州）物流園與日本近鐵物流和本土的天駿物流公司在蘇州舉行了簽約儀式。這兩家知名企業(yè)的入駐，標(biāo)志著該保稅物流中心進入一個良性的發(fā)展方向。

實力贏客

日本近鐵集團公司為世界500強之一，也是日本第二大專業(yè)物流公司，目前已在世界的60多個國家、地區(qū)及178個主要城市設(shè)有子公司及分支機構(gòu)。天駿物流由昆山新寧公共保稅倉庫公司和上海茂鴻國際貨運公司合資成立，目前在華東、華南推廣其經(jīng)營多年的供應(yīng)商庫存管理和國內(nèi)外物流分撥中心兩種模式。此次，兩家公司將租用保稅物流中心新建的7000多平方米的物流設(shè)施。依托中心的地理及政策優(yōu)勢，憑借其強有力的物流網(wǎng)絡(luò)和先進的物流服務(wù)經(jīng)驗，為園區(qū)和蘇州的企業(yè)提供專業(yè)化的第三方物流服務(wù)。

據(jù)蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理單迅介紹，該物流園是由美國普洛斯公司和蘇州物流中心有限公司合資成立的, 總投資達3億美元。園區(qū)初步規(guī)劃面積為3平方公里，分四期開發(fā)。一期項目共包含建筑面積67647平方米的10個已建的保稅倉庫和建筑面積約為17000平方米的計劃于2005年第二季度完工的2個保稅倉庫。普洛斯蘇州物流園的一期已于2004年8月18日成為國內(nèi)第一個獲得海關(guān)總署批準(zhǔn)并正式頒證的“保稅物流中心（B型）”的試點單位。二期項目共包括7個已建成的非保稅物流設(shè)施，建筑面積81000平方米。三期的地塊面積為247000平方米，首批計劃于119000平方米的地塊上建造4個物流中心約60000平方米的倉儲設(shè)施，工程已于2004年第四季度開工。

B型保稅物流中心不僅具有保稅倉儲、國際物流配送、簡單加工和增值服務(wù)，還擁有進出口貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易、口岸功能、物流信息處理和咨詢服務(wù)功能。這樣，保稅中心動的區(qū)位優(yōu)勢、功能優(yōu)勢和政策優(yōu)勢就一覽無余的呈現(xiàn)出來，并通過海關(guān)綠色通道從港口延伸到了蘇州工業(yè)園區(qū)，以滿足園區(qū)發(fā)展國際物流的需求。

除此次正式入駐的近鐵等國際知名物流企業(yè)外，來自德國的飛格高志、美國的EGL公司等都提出了合作意向。

B型保稅物流中心自去年10月正式運作以來，至今年6月底，累計監(jiān)管的貨值已經(jīng)超過17.6億美元，進出口貨運量達6萬噸，報關(guān)單總量超過1.25萬票.今年中心監(jiān)管的進出口貨值有望超過40億美元。在貨值等增加的同時，通過中心進出口貨物的種類從十多種增加到數(shù)千種，其中，IT產(chǎn)品占總值的64%，進出口貨物結(jié)構(gòu)充分體現(xiàn)了園區(qū)及周邊地區(qū)IT產(chǎn)業(yè)集聚的特點。

除歐萊雅、阿迪達斯、UPS、近鐵物流（KWE）、三星電子等十幾家知名企業(yè)

正式進駐以外，目前參與中心運作的企業(yè)有近400家，遍及園區(qū)以及高新區(qū)、吳江、無錫、嘉興等“長三角”周邊地區(qū)和全國16個省、直轄市。前景樂觀

蘇州普洛斯物流園開發(fā)有限公司總經(jīng)理沈臻表示，作為蘇州工業(yè)園唯一的物流園區(qū), 普洛斯(蘇州)物流園一直堅持走經(jīng)濟國際化的發(fā)展道路。優(yōu)越的地理位置，背靠成功的工業(yè)制造基地，國際化的運做模式，專業(yè)的團隊以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，使普洛斯（蘇州）物流園成為國內(nèi)外物流和生產(chǎn)型企業(yè)競相投資的熱土。近鐵物流和天駿物流的加入為物流園區(qū)注入了新的活力，也再次證明了物流園巨大的發(fā)展?jié)摿?。除保稅區(qū)以外，現(xiàn)有和正在開發(fā)的非保稅物流設(shè)施約有14萬平方米，普洛斯（蘇州）物流園將會在以后的幾年繼續(xù)加大開發(fā)力度，以適應(yīng)市場和企業(yè)的需求。

普洛斯投資管理部高級經(jīng)理趙明琪對公司今后的發(fā)展充滿了信心：“中國的經(jīng)濟現(xiàn)已融入全球化進程，物流業(yè)也取得了高速的發(fā)展，普洛斯很看好中國市場。普洛斯的宗旨是創(chuàng)建中國一流的物業(yè)倉儲平臺，提供國際標(biāo)準(zhǔn)的客戶服務(wù)、專業(yè)開發(fā)和擁有與管理高品質(zhì)的物流配送設(shè)施?！?/p>

據(jù)了解，2003年，美國普洛斯公司攜帶著“物流地產(chǎn)”這個新概念登陸中國市場，就開始了緊鑼密鼓的布陣。目前，在中國的投資已覆蓋到華東，華南和華北地區(qū)，投資開發(fā)和管理約2.02億美元資產(chǎn)，共計54萬平方米物業(yè)，其中包括普洛斯西北物流園、上海普洛斯臨