第一篇：幾種代理模式的優(yōu)劣勢分析

一、自建設(shè)營銷團隊銷售和選擇營銷代理公司的優(yōu)劣勢對比

自銷的優(yōu)勢：

1、掌握客戶需求，靈活決策，維護品牌：親力親為，省去代理商的溝通環(huán)節(jié)，能夠直接面對客戶，根據(jù)市場動態(tài)靈活調(diào)整營銷策略，并且能夠親自對客戶和自身品牌進行維護。

2、能夠有效控制銷售節(jié)奏和價格：

銷售策略和推廣策略是營銷過程中最關(guān)鍵的兩個環(huán)節(jié)。有利于銷售策略調(diào)整，可以及時調(diào)整銷售節(jié)奏，使節(jié)奏有條不紊、靈活應(yīng)對市場變化，使銷售單位合理搭配。同時銷售價格也做到靈活多樣、及時到位，防止大的失誤。

3、便于管理：利于溝通，提高工作效率；

4、降低成本：自行銷售可以節(jié)省0.5%的營銷費用，減掉溢價分成部分，利潤最大化；這筆開支雖然不多，但可以克服消費者的心里障礙，為消費者省錢。

5、為以后項目開發(fā)儲備人才和團隊，積累銷售經(jīng)驗 ；

自銷的劣勢

1、公司目前組建自銷團隊不現(xiàn)實：公司目前缺乏房地產(chǎn)開發(fā)、銷售經(jīng)驗和人才，企業(yè)組織構(gòu)架不夠完備，難以對營銷團隊進行有效管理和培訓(xùn)，會造成營銷團隊執(zhí)行力差，銷售策略失誤、管理成本高，可能嚴重影響項目的銷售目標的實現(xiàn)；

2、如果請顧問公司，對顧問服務(wù)方案的恐難執(zhí)行到位：由于缺乏專業(yè)團隊和經(jīng)驗及團隊管理能力，對顧問公司的方案難以執(zhí)行到位，將影響銷售業(yè)績；

3、銷售團隊管理成本高，管理能力差，造成公司機構(gòu)和人員臃腫：特別在公司項目不多的情況下，后期開銷大、收益低；

4、缺乏動力，自我監(jiān)管效率低：由于自己銷售，管理較為松散，缺乏斗志與激勵，降低效率，提高成本；

選擇營銷代理的優(yōu)勢

1、便于聚集力量做好資源整合與開發(fā)：

發(fā)展商的主要社會責任是整合和項目開發(fā)管控，一個地產(chǎn)項目涉及專業(yè)相當多，比如有建筑設(shè)計、園林設(shè)計、建筑施工、樓盤銷售、市場調(diào)研、廣告包裝、物業(yè)管理等等，但不可能樣樣事情都親力親為，只能做好項目綜合管理和及時調(diào)控，請中介代理不僅可能達到“無為而治”，省力、省心，“不必為了銷售而養(yǎng)一個銷售團隊“。

2、請代理公司能夠?qū)⑹找孀畲蠡⒔档统杀荆?/p>

A：專業(yè)營銷公司操作實力強，能夠有效解決前期定位、規(guī)劃設(shè)計落地，并在后期銷售過程中承擔前期顧問質(zhì)量的責任，有效將產(chǎn)品進行銷售策劃，并制定高效低成本的銷售策略和推廣策略； B：專業(yè)營銷公司能夠保障合理的銷售速度與價格：提高客戶的服務(wù)質(zhì)量，精確項目把控銷售的速度，并且能因應(yīng)市場動態(tài)及時做出應(yīng)對措施；

C：運用專業(yè)營銷策劃能力，對項目進行定位、包裝、推廣等，使項目實際收益超出期望收益； D:可以充分利用中介公司的客戶資料，一般的中介公司都有自己的客戶網(wǎng)絡(luò)，這些資料不是發(fā)展商短時間能積累起來的。

3、降低開發(fā)與銷售的風險，提高成功率： 品牌營銷公司的專業(yè)性強，經(jīng)驗豐富，團隊實力強，有成熟的營銷、策劃、銷售、管控體系和實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富的團隊，由于其經(jīng)手的同類案例豐富，對于市場供求關(guān)系，競爭對手和消費者以及開發(fā)內(nèi)附的有深入了解，同時又都進行過策劃、銷售服務(wù)、經(jīng)營技巧、銷售心理的訓(xùn)練的團隊，因此能有效化解開發(fā)風險，提高開發(fā)的成功率。

選擇營銷代理的劣勢

1、不能直接對銷售進行操控：但可以通直接監(jiān)管進行控制；

2、后期銷售與管理水平可能出現(xiàn)變動：可以通過制定不同階段銷售目標進行管控；

3、可能會提高營銷成本：對營銷公司提出目標管理，制定銷售底價以及成本，讓其充分發(fā)揮營銷作用，創(chuàng)造超額溢價，代理費用從其創(chuàng)造出來的溢價中支付，即提高利潤和開發(fā)效率，又能降低成本；

4、代理行對市場和客戶、競爭理解深度可能不夠深入：可能不及我司的理解深入，但可以通過細致審核代理商的各種方案和策略，直至其達到滿意為止。

二、各種顧問合作模式利弊分析

模式

一、項目定位前期顧問

關(guān)系到項目的市場定位、形象定位、產(chǎn)品定位、客群定位，其重要性不言而喻。此種顧問模式乙方僅做相應(yīng)市場調(diào)研、項目定位、物業(yè)發(fā)展建議，出規(guī)劃服務(wù)報告等，不參與項目后期銷售及策劃推廣。優(yōu)勢：

1、費用相對低廉，且能為項目做高標準的定位，好的開端是成功的一半，為項目后期銷售打下堅實的基礎(chǔ) 劣勢：后期開發(fā)商還需要自行銷售或聘請代理公司

劣勢：

1、對前期顧問方案的有效性和后期的銷售目標達成難以考核，難以執(zhí)行落地；

模式

二、全程營銷顧問

在項目整個銷售周期內(nèi)，顧問公司一直參與項目的營銷顧問，負責營銷、推廣策略的制定，相關(guān)專業(yè)知識、技巧的培訓(xùn)，但不負責項目的銷售工作； 優(yōu)勢：

1、收費較低，減少營銷費用；

2、對項目的整體營銷、推廣能夠全面、系統(tǒng)的把控，親力親為，保障開發(fā)和銷售； 劣勢：

1、開發(fā)公司需要自己組建銷售團隊，顧問公司不參與銷售，有時會出現(xiàn)策劃跟銷售脫節(jié)或策劃思

路無法執(zhí)行實施，或由于銷售團隊經(jīng)驗與人員素質(zhì)原因，無法全面保障營銷計劃的的執(zhí)行；

2、不便于對顧問質(zhì)量進行考核，無法確保銷售目標的達成，增加公司的開發(fā)、銷售風險；

3、當前公司開發(fā)經(jīng)驗需要積累，營銷團隊缺乏人才，如果組建營銷團隊自己銷售，后期的團隊建設(shè)、管理、銷售成本將會大幅增加，甚至超出請代理公司的費用，并且會影響銷售目標，造成開發(fā)、銷售的風險；

模式

三、全程營銷代理

即項目的前期定位、銷售、推廣全部外包，由專業(yè)的代理公司負責，開發(fā)公司負責資源整合、建房及銷售公司的管控等； 優(yōu)勢：

1、避免了策劃與銷售脫節(jié)甚至分離的不利局面，有利于統(tǒng)籌營銷管理，且更能有效地監(jiān)管、考核代理公司。規(guī)避公司目前開發(fā)經(jīng)驗與營銷團隊人才缺乏的局面：運用并管理他人力量完成開發(fā)目標； 借助專業(yè)營銷代理公司的專業(yè)服務(wù)，能有效完成公司既定的戰(zhàn)略目標。利用知名代理公司的專業(yè)化和規(guī)范化，強化公司營銷團隊、客服團隊； 只成立營銷管理團隊，降低管理成本和營銷成本（自銷情況下），2、3、4、5、劣勢：

1、營銷成本較高；

第二篇：旅游綜合體四大模式、優(yōu)劣勢分析

旅游綜合體四大模式、優(yōu)劣勢分析

旅游綜合體的核心在于旅游產(chǎn)品，針對不同的客群、地域、資源而產(chǎn)生了豐富多樣的旅游產(chǎn)品模式，如同沙場上的不同兵器，各有所長。綜合研究，目前國內(nèi)旅游綜合體的開發(fā)模式，大體可以分為四大類型——主題游樂型，景點依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮(zhèn)型。

這是一個群雄角逐的新沙場，不管是有著正統(tǒng)血脈的旅游企業(yè)，還是生于草莽的土豪地產(chǎn)商，抑或是半官半商的城市文化投資公司，甚至是精耕一方的農(nóng)場或私家酒莊，都從旅游綜合體新江湖的一隅崛起，并迅速展開了兇悍的疆場廝殺。

一、主題游樂型

主題游樂型旅游綜合體模式誕生于人們對外界充滿無限向往的八九十年代，在改革開放的窗口深圳，深圳歡樂谷和世界之窗的出現(xiàn)，正迎合了人們改革開放走出去的心理需求，隨后，華僑城開始了一二線城市的全國布局，并有了越來越多的仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。

不過，由于往往規(guī)模龐大、硬件設(shè)施投入頗巨、后期運營維護也是天價，對開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。效仿華僑城模式的深圳華強集團，目前距離前者還有較大差距。而一直將“中國迪士尼”作為目標的華僑城集團至今仍是國內(nèi)的龍頭巨無霸，但相比較自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游綜合體仍是小巫見大巫。

用主題公園帶動配套商業(yè)和地產(chǎn)項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動項目也與此有異曲同工之處，融體育經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、商務(wù)經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)于一體的“觀瀾湖模式”即為其中的典型代表。在國民收入不斷提高、文體休閑需求越來越旺盛的今天，這一類文體休閑主題的旅游綜合體有望獲得新的爆發(fā)。

1、優(yōu)勢

這種模式曾經(jīng)一度深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩(wěn)定門票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項目的快速回現(xiàn)，使得這個看起來資金沉淀較大的形態(tài)現(xiàn)金流很容易得到平衡。2012年，華僑城甚至憑借良好的運營能力，成功實現(xiàn)了未來門票收益資產(chǎn)證券化，成為旅游行業(yè)第一單。

2、短板

主題游樂型旅游綜合體的發(fā)展，必須有持續(xù)的市場熱情作支撐，然而，缺乏強大造血能力的國內(nèi)卻很難做到一招鮮，往往都是用地產(chǎn)銷售作為重要支撐。隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項目銷售都受到了一定程度影響，曾經(jīng)的優(yōu)勢很難再得以發(fā)揮，歷史也將他們推到了轉(zhuǎn)型升級的節(jié)點，是“坐以待斃”還是擲重金激發(fā)新活力，成為主題游樂型旅游綜合體的兩難選擇。

3、未來趨勢

如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應(yīng)來延續(xù)旅游消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇，華僑城、華強、宋城等都已經(jīng)有了很扎實的探索；利用最新的網(wǎng)絡(luò)與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯(lián)動效應(yīng)。

4、他山之石：長盛不衰的迪士尼神話

創(chuàng)始于1923年的沃爾特迪士尼公司，經(jīng)過90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò)和玩偶商品等多個領(lǐng)域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。

不同于國內(nèi)主題游樂市場主要靠門票加配套房地產(chǎn)項目的收入結(jié)構(gòu)，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。在美國佛羅里達迪士尼世界的四個主題公園，共有18座主題酒店、俱樂部、溫泉和別墅，約有2.3萬多個床位，2個18洞的高爾夫球場，1個450公頃的天然湖，9個網(wǎng)球場和一些有娛樂設(shè)施的露營地。這些除主題公園以外的消費收入是迪士尼的重要收入來源，作為“二次消費”，迪士尼的招數(shù)還有很多。

二、景點依托型

鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的，占據(jù)一個就少一個。動輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問題。占據(jù)大量土地和自然資源的項目如何實現(xiàn)土地集約化利用？布局在產(chǎn)業(yè)缺失的三四線城市的超級大盤如何避免空城現(xiàn)象？僅僅是城市地產(chǎn)的簡單復(fù)制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這是對賺慣了快錢的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗，如果還是快產(chǎn)快銷的“三板斧”，勢必不能長久。

1、優(yōu)勢

通過品質(zhì)開發(fā)企業(yè)在景點周邊所做的商業(yè)生活配套，很容易給一個景點和欠發(fā)達地區(qū)帶去生機，比如萬達在西雙版納和長白山的項目，比如雅居樂在海南清水灣和云南原鄉(xiāng)的項目，雖然投資回報尚不樂觀，但無疑給地區(qū)的發(fā)展帶去了活力。

2、短板

由于過分依賴住宅銷售，山東、遼寧、海南等多個山水超級大盤淪為空城鬼城；中坤集團多地布局拿地卻鮮有項目做成，世紀金源在夢幻的瀾滄江邊筑起高聳城市建筑破壞了自然景致，這種建設(shè)與破壞之劍的悖論是最值得警惕的。

3、未來趨勢

“一家通吃”的開發(fā)模式下，多樣性投資形成的豐富吸引力將不可避免地消失，必須賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業(yè)設(shè)施。

4、他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區(qū)

幾經(jīng)自然演變和規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)有數(shù)百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮(zhèn)儼然一副夢幻的童話仙境。在歐洲，即便是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有數(shù)十公里拿地統(tǒng)一開發(fā)的情況，私人個體在景區(qū)的開發(fā)中發(fā)揮了更大的能動性，很多當?shù)氐脑用褓徺I了私人土地產(chǎn)權(quán)后建造幾座木屋別墅對外經(jīng)營，整個小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動。與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達，在一個旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變，形成了一個以服務(wù)為導(dǎo)向的旅游小鎮(zhèn)。

三、度假酒店型

在旅游綜合體領(lǐng)域一直采用“拿來主義”的復(fù)星集團在一系列地中海俱樂部度假產(chǎn)品之后也開始了向度假酒店的發(fā)力，計劃投資200億的亞特蘭蒂斯七星級酒店選址海棠灣，淡然這里也同樣有今典集團的七星級酒店。未來不久，這類產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)臃謺r度假酒店產(chǎn)權(quán)交易活動的活躍。

1、優(yōu)勢

有別于傳統(tǒng)度假酒店可以滿足的基本居住生活需求之外，這類產(chǎn)品有更多的度假、藝術(shù)、文化元素在里面，拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進行住宅開發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游綜合體高峰期實現(xiàn)了小而精的成功。

2、短板

對于企業(yè)長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。

3、未來趨勢

金融化的操作是必然趨勢，如與金融產(chǎn)品的結(jié)合、酒店產(chǎn)權(quán)交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。

4、他山之石：RCI(國際分時度假交換公司)目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司RCI，總部設(shè)在美國印第安納洲。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250萬。同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如：SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，而且自己開發(fā)并銷售時權(quán)酒店，總部設(shè)在佛羅里達洲。目前已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個度假村，擁有5600個單位。

四、文旅小鎮(zhèn)型

厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多的選擇在一個小鎮(zhèn)發(fā)呆幾日，享受那里淳樸與恬靜，目前，國內(nèi)也已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文化旅游古鎮(zhèn)。

良性的文旅小鎮(zhèn)運營，應(yīng)該是與居民市井、文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業(yè)味濃重的建筑。在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導(dǎo)、企業(yè)擔綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是企業(yè)政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開發(fā)節(jié)奏和保證其有血有肉尚難做定論。

1、優(yōu)勢

文物遺存、特色民風民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開發(fā)大大加分，開發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在未來的城鎮(zhèn)化趨勢下，更多特色、迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會被挖掘出來，市場機會巨大。

2、短板

對于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護對所有開發(fā)者都會很頭疼，另外對本地居民的溝通也會是一個障礙，開發(fā)者如何解讀、升級文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價值對自身能力要求更高。

3、未來趨勢 產(chǎn)業(yè)多元化

4、他山之石：英國溫莎小鎮(zhèn)的王室文化遺響

不同于我國堆砌拼湊的出的某個年代的情景還原，這個小鎮(zhèn)上至今還有濃厚的王室文化氣氛。溫莎小鎮(zhèn)是英國最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮(zhèn)上的人們生活愜意，傳統(tǒng)英式住宅隨處可見。雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區(qū)的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閑適下午。

第三篇：bot模式的優(yōu)劣勢分析

BOT模式的優(yōu)劣勢分析

摘要：BOT模式進行建設(shè)的項目一般都具有以下特點：規(guī)模大、技術(shù)水平要求高，工程周期長、特許經(jīng)營期限長等。這些特點決定了項目工程建設(shè)的難度和風險，通過BOT模式的優(yōu)缺點的分析，給予企業(yè)在項目上的借鑒。

關(guān)鍵詞：BOT模式，優(yōu)勢，劣勢，風險

BOT即建設(shè)（Build）－經(jīng)營（Operate）－轉(zhuǎn)讓（Transfer），是80年代國際上新興的一種項目融資和建設(shè)模式，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其含義是政府將基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)營權(quán)授予私人項目公司行使，在經(jīng)營期間，項目公司享有項目設(shè)施的所有權(quán)，但經(jīng)營期滿后項目公司將設(shè)施無償?shù)剞D(zhuǎn)移給政府所有，他的性質(zhì)不單單是一種國際投資、項目融資、承包、技術(shù)轉(zhuǎn)讓的手段而是一種系統(tǒng)工程，是一種綜合了經(jīng)濟、社會因素的法律運作，實質(zhì)上體現(xiàn)了不帶有項目所有權(quán)轉(zhuǎn)移的委托管理與經(jīng)營。

鑒于BOT模式眾多優(yōu)勢，近年來，BOT模式在高速公路、鐵路、電站、港口和碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中得以廣泛應(yīng)用。目前BOT項目模式的前沿陣地仍然是亞太和拉美地區(qū)。

一、采用BOT模式的優(yōu)勢

（一）企業(yè)作為項目的發(fā)起人或承包商采用BOT方式具有以下幾方面的優(yōu)勢

1、充分利用項目經(jīng)濟狀況的彈性，減少資本金支出，實現(xiàn)“小投入做大項目”或“借雞下蛋”。BOT項目的資金分為項目資本金和項目建設(shè)資金兩部分，其中項目公司的資本金只占一小部分，70%~90%資金要通過銀團貸款等融資方式解決。

2、能利用資產(chǎn)負債表外融資的特點，拓寬資金來源，減輕債務(wù)負擔。傳統(tǒng)的融資方式項目債務(wù)是投資者的債務(wù)的一部分，出現(xiàn)在其資產(chǎn)負債表上，BOT模式的融資方式不同于傳統(tǒng)的融資方式，他是資產(chǎn)負債表外融資，是指通過投／融資結(jié)構(gòu)，使債務(wù)不出現(xiàn)在項目公司的資產(chǎn)負債表中。

3、能利用有限追索權(quán)的特點，加上其他風險管理措施，合理分配風險，加強對項目收益的控制和保留較高的投資回報率，能提高競爭力，創(chuàng)造較多商業(yè)機會。

（二）國家作為項目的最終擁有人采用BOT方式具有以下幾方面的優(yōu)勢

1、資金的利用方面：政府采用BOT方式能吸引大量的民營資本和國外資金，以解決建設(shè)資金的缺口問題；另外，BOT方式還有利于政府調(diào)整外資的使用結(jié)構(gòu)，把外資引導(dǎo)到基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上，以便于政府集中有限資源投入到那些不被投資者看好但又關(guān)系國計民生的重大項目上。

2、風險的轉(zhuǎn)移方面：基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)運營周期長、規(guī)模大，風險也大。在BOT模式中，政府將風險轉(zhuǎn)移給了項目的投資者。項目借款及其風險由承包商承擔，而政府不再需要對項目債務(wù)擔?；蚝炇?，減輕了政府的債務(wù)負擔。

3、項目的運作效率方面：項目公司為了降低項目建設(shè)經(jīng)營過程中所帶來的風險，獲得較多的利潤回報，必然采用先進的設(shè)計和管理方法，引入成熟的經(jīng)營機制，從而有助于提高基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)與經(jīng)營效率，確保項目的建設(shè)質(zhì)量和加快項目的建設(shè)進度，保證項目按時按質(zhì)完成。

二、采用BOT模式的劣勢

（一）對企業(yè)而言采用BOT方式不僅具有以下的缺點，同時面臨許多風險

1、融資成本較高，因此要求的投資回報率也高。由于BOT項目的總投資規(guī)模很大，絕大部分的建設(shè)資金要通過銀行貸款或發(fā)行企業(yè)債券等方式融資，融資成本較高，要求投資回報率較大幅度的高于貸款利率，因此對項目本身的收益要求較高。

2、投資額大、投資期長、收益的不確定性大。BOT項目都是大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目總造價一般都在十幾億甚至幾十億，建設(shè)和運營周期長，期間發(fā)生各種風險無法預(yù)測，收益并不穩(wěn)定。

3、合同文件繁多復(fù)雜。BOT方式是一個復(fù)雜的程序，合同結(jié)構(gòu)繁多，包括與政府簽訂特許權(quán)協(xié)議，項目公司簽的股東協(xié)議，與承包商簽訂建設(shè)合同，與金融機構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，與保險公司簽訂保險協(xié)議等。企業(yè)為維護自身利益就必須花費大量精力做這些工作。

4、有時融資杠桿能力不足，且母公司有時仍需承擔部分風險。

5、適用范圍有局限，較適用于盈利性的公共產(chǎn)品和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。

6、面臨的風險

（1）政治風險。由于BOT項目延續(xù)時間長，難免要經(jīng)歷東道國的不同政府執(zhí)政時期，后續(xù)政府常常拒不承認上屆政府的承諾.政局動蕩致使項目投資回收無保證，投資者無法獲取最起碼的回報，迫使投資者低條件提前轉(zhuǎn)讓。

（2）經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險的主要表現(xiàn)為：東道國的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，金融發(fā)展情況，其中包括貨幣自由兌換、外匯匯出、官方銀行利率、信貸管理制度；市場情況，其中包括價格風險、競爭風險和需求風險；建筑業(yè)水平，其中包含建筑隊伍素質(zhì)、能力、建筑業(yè)成本及經(jīng)營情況及建筑規(guī)劃等.（3）法律風險。法律風險指由于東道國法律的完善程度和變動情況給項目帶來的風險，包括專門設(shè)計和規(guī)范BOT所要求的法律文本，出現(xiàn)金融、工期和費用索賠等糾紛時，能得到及時仲裁或處理，保障投資人的建設(shè)和經(jīng)營權(quán)、投資收益和抵押品贖賣權(quán).項目獲準風險應(yīng)注明法律條文對項目特許保障，如優(yōu)選移交權(quán)、廢止或拒絕續(xù)訂等違約風險

（4）環(huán)境與移民風險。環(huán)境包括自然環(huán)境和社會環(huán)境.自然環(huán)境一般指氣候條件、氣象變化情況.BOT項目所在地區(qū)的溫度、濕度、降雨雪量、風力、晴雨天數(shù)，特別是自然災(zāi)害情況，如地震、洪水、風暴及海嘯；項目對社會及人們生活與工作環(huán)境污染的限制因索.（5）經(jīng)營管理風險。經(jīng)營管理風險是指項目公司在項目經(jīng)營和管理過程中，由于外部環(huán)境的變化或經(jīng)營者的行為疏忽，直接影響到項目的獲利能力，包括經(jīng)營管理者的素質(zhì)、機組設(shè)備維護更新情況等。

（二）國家采用BOT方式具有以下的劣勢

1、采用BOT方式，基礎(chǔ)設(shè)施項目在特許權(quán)規(guī)定的期限內(nèi)將全權(quán)交由項目公司去建設(shè)和經(jīng)營，減弱了政府對項目的影響力和控制力。

2、BOT方式組織結(jié)構(gòu)沒有一個相互協(xié)調(diào)的機制。由于各參與方都會以各自的利益為重，以實現(xiàn)自身利益最大化為目標，這使得他們之間的利益沖突再所難免。

3、可能造成設(shè)施的掠奪性經(jīng)營。BOT項目在轉(zhuǎn)讓到政府方面之前，政府對項目的控制難度相對加大了；而且由于大量項目建設(shè)的風險轉(zhuǎn)移到項目公司，這使項目公司往往要求有較高的投資回報率來補償其所受的風險。如果在運營期中增關(guān)設(shè)卡，提高交易費用，以加速其成本回收及利潤獲取，而此時政府又無能為力，其結(jié)果往往與促進社會經(jīng)濟發(fā)展的目的產(chǎn)生矛盾。

三、結(jié)語

通過上述BOT模式優(yōu)缺點分析，使得企業(yè)在選擇這種方式的時候，將風險和損失降到最低的限度。項目公司應(yīng)當結(jié)合項目實際情況，識別、預(yù)防、分析、處理和監(jiān)控每一種可能和潛在的風險，做好項目的風險管理工作，從中獲得經(jīng)濟效益和社會效益。東道國政府應(yīng)創(chuàng)造條件完善BOT投融資的適宜環(huán)境，同時建立完善的商業(yè)法律體系及BOT專項法規(guī)。

參考文獻：

[1]戚晶,建設(shè)項目中的BOT融資模式優(yōu)缺點分析 經(jīng)濟管理

[2]張黎,BOT融資項目風險影響因素分析及風險管理研究[D].重慶大學(xué)碩士論文2006 [3]賀建芬,項目公司在BOT建設(shè)中的風險分析[J].中國市政工程,2001

第四篇：優(yōu)劣勢分析

優(yōu)劣勢分析

4.1公司潛在的內(nèi)部優(yōu)勢

先購自運經(jīng)營業(yè)態(tài)節(jié)約成本

主要在公司中的倉儲式會員制商場采用，“先購自運”配銷制的實現(xiàn)與公司倉儲合一和會員的大宗消費是密不可分的，互相匹配的。其主要特征，就是商品進銷價位較低，現(xiàn)金結(jié)算保證了勤進快出，顧客和供應(yīng)商都要自備運輸工具。于是，在公司、供應(yīng)商、零售商或團體消費者之間，構(gòu)建了提貨都要現(xiàn)金支付的合作關(guān)系，使商品在三者之間能以最少的成本和 最少的資金占用完成流通，從而減少風險。公司擁有自己的市場部門，使制造商能以較小的成本開支接近很多小顧客。接觸面廣，較制造商更易得到買方的信任。實行現(xiàn)購自運的銷售方式，實行用零售的方式從事現(xiàn)代的批發(fā)業(yè)務(wù)一配銷，這樣既沒有批發(fā)企業(yè)要承擔的運輸費用，也沒有被下游企業(yè)或最終客戶占用的商品資金，還可獲得負流動資金。配銷模式規(guī)范了目標顧客采購行為，降低了其采購成本，因為它直接把商品的采購行為分成了訂貨和取貨兩個過程，并且不向任何買主提供商品回扣，這就大大節(jié)約了中國企事業(yè)單位的團購的成本，也規(guī)范了它們的采購行為。商品齊全，用全部賣場的商品對客戶進行現(xiàn)場的配銷，它比單純的批發(fā)企業(yè)更具有品種上齊全的優(yōu)勢和價格上綜合低價的優(yōu)勢。

4.2公司的外部威脅

1;傳統(tǒng)批發(fā)市場頑強地抵抗著會員店對其客戶的爭奪。國內(nèi)每個城市都有一個集中的區(qū)域批發(fā)市場，許多小生意人、酒店等商業(yè)單位都習(xí)慣從那里批量進貨。而且，他們其中的很多人表示，在會員店并不能一次性配齊他們想要的商品，他們只會在會員店中購買比批發(fā)市場價格更有優(yōu)勢的某一種或幾種商品。另外，一些經(jīng)常往來的批發(fā)商可以為他們提供短期融資的掛賬業(yè)務(wù)，而這一點公司會員店做不到。

2倉儲式商場一般需要兩三年才能培育出穩(wěn)定而充足的會員顧客，倉儲式商場贏利也比綜合超市慢。

3一般的大型超市普遍都設(shè)有團購接洽處，并越來越重視這部份顧客的銷售，它們以更低折扣向團購單位銷售商品，并提供會員店所不具備的配送服務(wù)，開具任意內(nèi)容的發(fā)票。而且，超市團購接洽處的工作人員還展開主動尋找客戶的銷售，大大分流了會員店的團購客戶。

4.3公司優(yōu)勢

1、選址策略，商場地址選在非鬧市區(qū)，這樣既避免了市中心及市區(qū)的交通擁擠，又因土地價格相對便宜，減少了投資風險。同時，選址還適應(yīng)了城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢，提前占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢。它商圈的輻射半徑通常為50公里。減少了投資費用。

2、麥德龍倉儲式商場，倉庫與商場合二為一，它使用的是高貨架，分為銷售區(qū)和庫存區(qū)兩大部分，這樣可以充分利用空間。商品庫存與銷售陳列合一減少倉庫管理人力，使它不需要承擔巨額的商品倉儲費用。商場本身不做豪華裝修，在商場里顧客可以看到屋頂?shù)匿摿?，普通的日光燈照明，大型通風管道，僅以倉庫式貨架陳列商品，這些都可以降低巨額的投資和龐大維修費用。

3、商品銷售數(shù)量起點較高，包裝大，顧客一次購買數(shù)量大，這樣有利于勤進快銷、薄利多銷。商品流轉(zhuǎn)速度快，加速了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用，資金使用成本低。

4、與顧客現(xiàn)金交易，無交易損失風險，降低財務(wù)風險。

5、實行自助式服務(wù)，不負責送貨，員工少，人員成本低。集中有效的培訓(xùn)計劃改善員工人效率和效益，擁有精干而受過高級培訓(xùn)的銷售隊伍。從組織結(jié)構(gòu)上看到相對較少的管理層次，降低管理費用。

6、限定客戶降低成本

公司整個供應(yīng)鏈的運作，都是由顧客的需求來拉動的，因而它總是站在客戶的角度去思考，提供更加完善的商品和服務(wù)。比如針對中小型零售商、酒店、餐飲業(yè)、工廠、企事業(yè)單位、政府和團體等，其供應(yīng)鏈管理的特色之一就是對顧客實行不收費的會員制管理，并建立了顧客信息管理系統(tǒng)。

公司認為，如果公司不限定客戶，讓所有人都來，運營成本就要增加，管理難度也將加大。例如，貨架上的商品陳列可以一件一件放，也可以一箱一箱放。但如果在貨架上擺一箱可口可樂，一件一件地放，要放24次。如果一箱一箱地放，一次就夠了，而且還可從接貨處直接用機器將貨品擺上貨架。公司針對的是選擇那些愿意一箱一箱購買的客戶，而不是那些希望一件一件零買的客戶。這樣可以減少操作成本，進而減少人員成本。

第五篇：茶行優(yōu)劣勢分析

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新俊茗茶行優(yōu)劣勢分析

茶葉是我省的傳統(tǒng)經(jīng)濟作物，加上六安瓜片等安徽茶葉品牌的的市場份額不斷上升，茶葉作為高檔禮品銷售必然前景樂觀。

一、世界茶葉市場是發(fā)展的。

最近半個世紀以來，在世界范圍內(nèi)茶葉的生產(chǎn)、貿(mào)易和消費都有了很大發(fā)展。盡管有咖啡和碳酸飲料的競爭，茶葉仍然愈戰(zhàn)愈勇。如今，世界茶葉市場產(chǎn)銷數(shù)量均已達到創(chuàng)紀錄水平。

二、茶葉早已成為世界上消費人數(shù)最多的飲料，所以人口增加同時導(dǎo)致茶葉消費量增加。在人口最多的中國，茶葉早已成為生活必需品之一，消費量的逐步增加是顯而易見的。

三、茶葉作為一種天然健康飲料的許多優(yōu)點越來越受人們重視。茶葉在世界飲料市場的競爭中日益處于優(yōu)勢地位。

四、茶葉尤其是綠茶可以防治多種疾病日益為科學(xué)實驗所證實，大大提高了茶葉的聲譽進而刺激需求。

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五、茶葉作為商品，本身也在不斷發(fā)展。

從單一的干葉到各種加工形態(tài)——袋泡茶、速溶茶、液態(tài)茶飲料以至茶丸，品種日趨多樣化，消費日趨方便化。

綜觀中國茶產(chǎn)業(yè)與市場的全局，從茶資源、茶營銷到茶品牌、茶文化等系列現(xiàn)狀來看。其運作與建設(shè)遠遠落后于國外市場，已經(jīng)成為制約我國茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。

我國茶產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀是：面積

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2、地理位置的優(yōu)勢：

茶行地處于淮南市中心繁華地段，人流量相對較多。此外，淮南屬于皖北經(jīng)濟強市，加上茶葉市場較為集中在皖南地區(qū)，這就無形中降低了競爭對手數(shù)量，無形中提高受關(guān)注度。

3、茶樓與禮品茶銷售并齊：

優(yōu)勢在于吸引潛在顧客，在消費的同時品嘗茶品，從而形成潛在消費意識。

4、高檔次的裝修定位：

新俊茗茶行整體鋪內(nèi)裝修格調(diào)較為高端，造就了一種高檔大氣的銷售氛圍。

二、劣勢：

茶行業(yè)作為一個國內(nèi)外市場龐大的產(chǎn)業(yè)，吸引了眾多投資者關(guān)注的眼光。很多投資者看到這樣一朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，錯誤的認為有投必有回報，因此在投資的時候放松了警惕或者大意，以致最后投資失敗，所以我們必須從其他人的成功和失敗吸取經(jīng)驗教訓(xùn)。

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1、新俊茗茶行的現(xiàn)有模式還未形成自有品牌，想在眾多茶行中脫穎而出不是一件容易的事情。

2、與茶鋪結(jié)合的模式雖然能帶到一部分顧客，但是二者未能更好的融合，容易給消費者造成主次不明的錯覺。

3、城市的茶葉商業(yè)氛圍還不夠濃厚，這是現(xiàn)在茶葉市場上普遍存在的一種情況，如何提高客戶對茶葉的認識與喜愛，也是新俊茗茶行時時需要考慮的重要問題。

4、地理位置雖然屬于交通要道并處于人流量相對集中的交叉口處，但門前轉(zhuǎn)角處車輛停放不是非常便利。給消費的顧客造成諸多不便，從而會流失小部分潛在消費群體。

5、鋪外裝修不夠醒目，在周邊整體的裝修鋪面中難以突現(xiàn)出來，招牌等整體色調(diào)都偏暗，很難一目了然的吸引潛在消費的新顧客。

6、作為高檔禮品茶銷售店鋪，沒有招聘專業(yè)銷售人員拓展銷售渠道，守株待兔式的店面銷售很難將銷量提升更高的水平。

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7、同行業(yè)競爭較多的情況下，基本沒有在當?shù)厥袌鲎龃笃男麄?，包括與各種商業(yè)單位的合作性專題活動，這對茶行后期品牌建立形成一定阻力。

三、機會：

對與現(xiàn)今的茶葉市場，新俊茗面臨著各種機遇：

1.隨著中國經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，越來越多的人更加關(guān)注健康和生活品質(zhì)，而目前中國茶葉人均消費量與同為茶葉生產(chǎn)與消費大國的印度相比仍有較大差距，從這方面看，揭示出潛力。

2.中國涉茶人口多，茶農(nóng)多達八千萬；茶葉在多數(shù)產(chǎn)茶區(qū)都屬于支柱產(chǎn)業(yè)或重要產(chǎn)業(yè)。而國家最近幾年來對政策又非常支持茶葉發(fā)展。

四、威脅：

新俊茗在這日新月異的茶葉市場領(lǐng)域，必不可少的面臨著以下威脅：

1.不斷升級的市場競爭，越來越多的公司投入茶葉行業(yè)，使得新俊茗茶莊面臨著強烈的市場競爭，需要我們不斷的提高服務(wù)水平與品牌突顯，在競爭中尋求成長。

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2、基于整體人員管理與激勵制度欠缺，現(xiàn)有人員已經(jīng)出現(xiàn)怠工狀態(tài)，缺乏激情，給店鋪已經(jīng)形成一定負面影響。

綜上所述，新俊茗茶行必須結(jié)合自身的優(yōu)劣勢進行全面剖析，并在后期進行有針對性的調(diào)整，并輔以科學(xué)性形象定位及宣傳推廣，必然會在日益激烈的市場競爭中獲取更多的市場份額！

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二0一二年元月十一日