第一篇：高端住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)深圳星河丹堤案例研究

高端住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)_深圳星河丹堤案例研究

住宅特集..SPECIAL COLLECTION OF HOUSING

高端住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)

—深圳星河丹堤案例研究

陳方

摘要/在政府住房供給政策調(diào)整及居民日益提高的使用 要求的背景下，高端住區(qū)開(kāi)始面向更寬的市場(chǎng)面，從而 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)與趨勢(shì)。以星河丹堤 為案例，從產(chǎn)品分布、規(guī)劃布局、自然生態(tài)、交通組織 及自由住宅功能等諸方面進(jìn)行分析并歸納總結(jié)，具有一 定的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞/政府住房新政策高端住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)深圳星 河丹堤..ABSTRACT/ With adjustment of housing policies and increasing marketdemand forupgrading inhabitation,thehigh-end community is facing a wider range of market.There occur some new ideas and tendencies in planning and design.In the case study of the Galaxy Dante, a Shenzhen waterfront village, the analysis and principles have been made in the paper in terms of the type of production, the layout of

planning, natural ecology, traffic organized, and the “unrestricted”

house,whichwillbeofcurrentsignificance.KEY WORDS/ government new policies for housing, planning and design for high-end residential district, Shenzhen GalaxyDante 新政與高端住區(qū)的背景研究

自去年初國(guó)家采取一系列控制房?jī)r(jià)的 住房新政策(以下簡(jiǎn)稱“新政)以來(lái)，高端住 宅面臨著來(lái)自市場(chǎng)、政府及公眾等方面的 挑戰(zhàn)和壓力，這種壓力繼而轉(zhuǎn)化為對(duì)設(shè)計(jì) 層面的更高要求。國(guó)外或其他地區(qū)住房供 應(yīng)采用政府及商業(yè)市場(chǎng)雙軌供應(yīng)，新政涉 及的領(lǐng)域更多的是集中在政府津貼房，如 香港、新加坡等與大陸類似人口及文化背 景地區(qū)，均采用了公屋政策，用以平衡住房 市場(chǎng)的高價(jià)格。而住房市場(chǎng)則成長(zhǎng)為高端 物業(yè)領(lǐng)域，其高昂的地價(jià)也從側(cè)面補(bǔ)貼了 公共用地的優(yōu)惠土地成本。

新政的目標(biāo)是希望居者有其屋，同時(shí) 鼓勵(lì)更多的人進(jìn)入中產(chǎn)階層。目前，高端住 區(qū)雖然處于浪尖，但卻有品質(zhì)高端化的趨 勢(shì)，量減而質(zhì)升，對(duì)高端產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)提出 了更高的要求。面對(duì)新政，開(kāi)發(fā)商往往采用 以下方法來(lái)應(yīng)對(duì)：充分升值30%的合法高 端領(lǐng)域，靈活轉(zhuǎn)換70%的低端物業(yè)，認(rèn)真 研究低端物業(yè)的市場(chǎng)特征。..高端社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾種發(fā)展趨勢(shì)— 深圳星河丹堤案例研究

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速成長(zhǎng)，新貴不斷 涌現(xiàn)的同時(shí)，作為基礎(chǔ)的中產(chǎn)階層正在擴(kuò) 大，其居住需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了新政的面積上 限。原來(lái)僅僅面向富人的高端產(chǎn)品將面向 這個(gè)新興階層。高端產(chǎn)品已初步呈現(xiàn)多元 化的趨勢(shì)，別墅的外延不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)了多 種House復(fù)合形態(tài)。星河丹堤項(xiàng)目屬于高 低層復(fù)合型高檔山水社區(qū)(圖1)，區(qū)內(nèi)有獨(dú)

棟別墅Villa House、聯(lián)排別墅TownHouse、空中別墅Loft House、臺(tái)府

別墅 Terrace House等。..2.1 高端住宅規(guī)劃中的新城市主義理念 伴隨著汽車(chē)私有化的進(jìn)程，大量富有 的城市居民乃至中產(chǎn)階層開(kāi)始從城市遷往 郊區(qū)，這種現(xiàn)象稱之謂“郊遷”，隨之而來(lái) 的便是城市中心區(qū)的衰敗與蕭條，城市稅

收的銳減。為重振城市中心區(qū)，西方學(xué)者及 城市行政當(dāng)局提出了一系列的城市重建及 更新計(jì)劃，即“新城市主義”?！靶鲁鞘兄髁x” 運(yùn)動(dòng)體現(xiàn)了西方世界對(duì)于城市人文價(jià)值的 一種回歸與追求。在星河丹堤設(shè)計(jì)中主要 體現(xiàn)在以下3個(gè)要素：

1)公共城市界面的締造(Urban Corridors)項(xiàng)目位于未來(lái)城市發(fā)展中屬于較好的 區(qū)域，西面為已建成豐澤湖一、二、三期，如何有效結(jié)合原有社區(qū)會(huì)所及商業(yè)設(shè)施進(jìn) 行城市設(shè)計(jì)是本規(guī)劃考慮的一個(gè)重要層面，尤其是示范區(qū)部分。

2)社區(qū)商業(yè)的尺度控制與氛圍營(yíng)造 相對(duì)于常規(guī)的社區(qū)商業(yè)，本規(guī)劃更側(cè) 重商業(yè)的交流氛圍，以及社區(qū)配套設(shè)施的 城市共享性及經(jīng)營(yíng)性，由于原有會(huì)所以及 會(huì)所前廣場(chǎng)的尺度過(guò)大，功能性空間太少，致使其難以形成良好的城市居住空間，因 此在設(shè)計(jì)中盡量化大為小，通過(guò)塑造一個(gè) 個(gè)不同的廣場(chǎng)以及院落空間，在充分完善 社區(qū)功能的同時(shí)，使得其空間更加豐富，更 富有層次感。

3)公共設(shè)施組成

示范區(qū)公共設(shè)施位于用地紅線以外，其中，外向公共區(qū)公共設(shè)施包括：公共會(huì)所 及售樓、商業(yè)街、下沉廣場(chǎng)、臺(tái)階湖景廣場(chǎng)、游艇碼頭、會(huì)所內(nèi)庭、幼兒園、超市、社區(qū) 入口大門(mén)等；內(nèi)向示范區(qū)公共設(shè)施包括：亞 熱帶泳池、湖景泳池、咖啡吧、SPA按摩 池、兒童泳池、水下吧臺(tái)、水上音樂(lè)臺(tái)、觀 景牌亭等。

2.2 自然、生態(tài)的充分挖掘與營(yíng)造 在規(guī)劃布局上充分利用地形地貌，在 原有臺(tái)地的基礎(chǔ)上，打造坡地形態(tài)，并按產(chǎn) 品類型布置了公建組團(tuán)(公共示范區(qū))、連排 別墅組團(tuán)、臺(tái)府組團(tuán)、空中花園豪宅組團(tuán)(高層)，山地別墅組團(tuán)。并以湖堤為起點(diǎn)，規(guī)劃了兩條拾級(jí)而上的生態(tài)谷地。

1)豎向設(shè)計(jì)..—自然資源整合與構(gòu)建

作者單位：深圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院(深圳，收稿日期：2009-02-06

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建筑學(xué)報(bào)..2009.5 ARCHITECTURAL JOURNAL

社區(qū)離不開(kāi)好的自然生態(tài)資源，尤其 作為低小高層社區(qū)，還必須考慮坡地形態(tài) 的利用營(yíng)造，并在低地規(guī)劃水系，既有地面 排水功效，同時(shí)水邊坡谷成為該項(xiàng)目的自 然背景。生態(tài)綠谷、山體、灣口等自然景觀 將社區(qū)分割成若干組團(tuán)村落。尤其是小高 層分成2個(gè)組團(tuán)，有利于保護(hù)山景視覺(jué)通廊 及山體。

3)溝谷的利用、水質(zhì)研究及水系管理 利用現(xiàn)有沖溝及水庫(kù)等自然環(huán)境，設(shè) 計(jì)了亞熱

帶式人工水景，采用相對(duì)獨(dú)立的 水位控制及循環(huán)系統(tǒng)，利用道路等小區(qū)設(shè) 施設(shè)置水閘，形成疊水、疊泉、從而保證小 區(qū)內(nèi)的不同標(biāo)高的水位恒定。社區(qū)內(nèi)水系 也是雨水收集的重要渠道，由專業(yè)水處理 公司來(lái)保證水質(zhì)。

4)植被的保留與營(yíng)造

根據(jù)植被分析，原1號(hào)地塊山體植被情 況較好，規(guī)劃中盡量予以保留；

2、3號(hào)地 塊現(xiàn)有植被較少，以營(yíng)造為主，包括生態(tài)綠 谷景觀帶等，尤其是3號(hào)地塊的2個(gè)高層組 團(tuán)，規(guī)劃了大型庭院，作為小區(qū)的生態(tài)植物 園區(qū)。..2.3 規(guī)劃布局的新變化—高者愈高，低 者欲低，高低互依

高多層錯(cuò)落布局：為了保護(hù)原有地形 的輪廓線，建筑布局采用多層靠水，細(xì)小尺

度的空間刻畫(huà)，營(yíng)造House與自然生態(tài)融 合；高層退后依山而建，且分成2個(gè)組團(tuán)，相距150m，保證整個(gè)小區(qū)的開(kāi)敞通透，通 過(guò)控制高層組團(tuán)尺度與規(guī)模，來(lái)烘托自然 生態(tài)的大背景。高層無(wú)阻擋，北面湖景和南 面山景成為高層的賣(mài)點(diǎn)。低層House住宅，感受自然庭院；高層住宅占天觀景，相得益 彰，成為中國(guó)土地資源緊缺的背景下，高端 社區(qū)的一種布局新趨勢(shì)。..2.4 交通規(guī)劃設(shè)計(jì) 1)車(chē)行景觀系統(tǒng)

鑒于汽車(chē)私有化的趨勢(shì)，本設(shè)計(jì)給予 車(chē)行景觀較高的重視，結(jié)合基地自然環(huán)境 創(chuàng)造多樣性的景觀停車(chē)方式。通過(guò)曲線路 網(wǎng)結(jié)構(gòu)形式吻合花園社區(qū)的車(chē)行運(yùn)動(dòng)景觀 特點(diǎn)，車(chē)道系統(tǒng)與水景的時(shí)分時(shí)合，有利于 創(chuàng)造多樣性車(chē)行景觀。區(qū)內(nèi)車(chē)行主要由區(qū) 內(nèi)環(huán)路及盡端支路組成，2個(gè)高層組團(tuán)各自 成環(huán)。在2號(hào)地塊利用地形高差在入口北部 的綠谷路上設(shè)計(jì)了牌亭，車(chē)行系統(tǒng)采用高 架的方式，有效地達(dá)到人車(chē)立體分離，同時(shí) 在車(chē)行道上設(shè)置了觀景平臺(tái)，北向?yàn)楹?/p>

(示范區(qū))，南向?yàn)樯鷳B(tài)綠谷景觀，真正實(shí)現(xiàn) 了景觀行車(chē)。

2)獨(dú)立步行系統(tǒng)

該社區(qū)沿河規(guī)劃了一條步行主軸，并 相互貫穿成完整的步道系統(tǒng)。示范區(qū)步行 系統(tǒng)連接城市廣場(chǎng)、商業(yè)、會(huì)所、臨水臺(tái)階 廣場(chǎng)、地中海風(fēng)情水景、臨水公共步行棧道 等，生態(tài)綠谷步行系統(tǒng)連接臨水公共步道、生態(tài)谷，沖溝則被利用成觀景平臺(tái)、臨水公 共步道、椰林景觀、景觀車(chē)道等，1號(hào)地塊 步行系統(tǒng)主要包括私家登山道/臨水林蔭 步道，景觀車(chē)道等。..2.5 人文精神與社區(qū)文化

建筑立面體型設(shè)計(jì)借鑒夏威夷現(xiàn)代濱 海風(fēng)格，顏色以深灰、暖白、木黃灰為主，材料主要包括噴涂，局部面磚、石材、鋼材、木料等。其中示范區(qū)會(huì)所改造立面設(shè)計(jì)在 立面構(gòu)成方面，以樹(shù)枝為主題，模仿樹(shù)枝的 形態(tài)構(gòu)成網(wǎng)架，磨砂玻璃與透明玻璃相互 交叉構(gòu)成立面的主要形式，住宅建筑風(fēng)格 上采用

田園坡屋頂與賴特現(xiàn)代鄉(xiāng)土風(fēng)格相 結(jié)合，達(dá)到多元化及相得益彰的效果。設(shè)計(jì)

強(qiáng)調(diào)細(xì)部或節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過(guò)現(xiàn)代材料與構(gòu) 造來(lái)表達(dá)傳統(tǒng)線腳，陽(yáng)臺(tái)欄桿簡(jiǎn)練輕巧。并 通過(guò)一些節(jié)點(diǎn)構(gòu)件，使整個(gè)立面形象清新 典雅，對(duì)每幢住宅樓梯間、入口做進(jìn)一步處 理，設(shè)置門(mén)廳作為過(guò)渡空間，豐富立面形 象。鑒于深圳夏天氣候炎熱，多用仿木鋁合 金格柵遮陽(yáng)，以求夏威夷式的陽(yáng)光明媚的 效果。..2.6 自由住宅理念

高端住區(qū)的使用者生活要求日益提高，出現(xiàn)了個(gè)性化趨勢(shì)，主要體現(xiàn)在：1)自由平面—居住功能多元化，在普通居住功 能基礎(chǔ)之上，增加健身、娛樂(lè)、視聽(tīng)、展示、辦公等綜合功能；2)自由交通..—無(wú)障礙 設(shè)計(jì)：私家電梯、湖景電梯；私家入戶路、上山路、私家雙車(chē)位等；3)自由綠化..— 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了多層次的庭院空間：前后私 家花園、各層露臺(tái)花園、內(nèi)院式、雙院式等； 4)自由增值空間(不計(jì)面積空間)—地下 室空間+光院、半山Townhouse 的兩層 架空空間、雙中庭、空中前后大進(jìn)深花園、陽(yáng)光房、各層大露臺(tái)等。..■..ARCHITECTURAL JOURNAL 2009.5建筑學(xué)報(bào)

第二篇：住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)研

《城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》課外實(shí)習(xí)--------三環(huán)南路兩側(cè)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查

一、目的通過(guò)居住小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例調(diào)研，了解居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制過(guò)程和內(nèi)容，熟悉居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本手法，鞏固和加深對(duì)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)原理以及對(duì)城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的學(xué)習(xí)。做到理論聯(lián)系實(shí)際，培養(yǎng)學(xué)生調(diào)查研究與分析問(wèn)題的綜合能力。

二、選題——徐州市三環(huán)南路兩側(cè)居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

選擇徐州市三環(huán)南路兩側(cè)居住小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)繪圖、照片及文字對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行分析說(shuō)明。

三、調(diào)研報(bào)告內(nèi)容

1.從城市總體布局著眼，分析本小區(qū)同周?chē)h(huán)境之間的聯(lián)系，對(duì)規(guī)劃小區(qū)地段的外部環(huán)境有合理認(rèn)識(shí)，認(rèn)真收集和分析相關(guān)背景資料，分析規(guī)劃小區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系，并繪出區(qū)位分析圖。（可從遙感地圖截?。?/p>

2.調(diào)查小區(qū)居民的戶外活動(dòng)的行為規(guī)律及小區(qū)人口規(guī)模，了解居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)各項(xiàng)功能及組團(tuán)外部空間的組織。分析小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地分配、服務(wù)設(shè)施配套及交通組織方式，繪制居住小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖。

3.對(duì)居住小區(qū)及小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查：小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、道路斷面形式、小汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)和自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)規(guī)模、布置形式。分析小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃是否有利于居住小區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系以及建筑物布置的多樣化。評(píng)價(jià)小區(qū)道路系統(tǒng)的安全性、經(jīng)濟(jì)性和便捷度。

4.調(diào)查居住小區(qū)的住宅類型及住宅組群布局：小區(qū)住宅設(shè)計(jì)是否具有合理的功能、良好的朝向、適宜的自然采光和通風(fēng)，如何考慮住宅節(jié)能；住宅組群布局如何綜合考慮用地條件、間距、綠地、層數(shù)與密度、空間環(huán)境的創(chuàng)造等因素，營(yíng)造富有特色的居住空間。

5.調(diào)查居住小區(qū)公共建筑的內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃布置方式。公共建筑的配套是否結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裆钏胶臀幕钐卣鳎⒎奖憬?jīng)營(yíng)、使用和社區(qū)服務(wù)；公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)有什么特色。

6.調(diào)查居住小區(qū)綠地系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。公共綠地及其它休閑活動(dòng)地的布置，包括居住小區(qū)的中心綠地和住宅組群中的綠化用地，以及相應(yīng)的環(huán)境設(shè)計(jì)。

7、調(diào)查小區(qū)內(nèi)是否有幼托及規(guī)模（包括幾個(gè)班級(jí)，占地面積），附近是否有小學(xué)和中學(xué)，住區(qū)內(nèi)學(xué)生主要在哪里上學(xué)？

四、實(shí)地調(diào)查成果要求

調(diào)研成果表現(xiàn)應(yīng)明確、清晰表達(dá)。內(nèi)容如下：

1、抄繪小區(qū)規(guī)劃總平面圖，如無(wú)，則從遙感圖紙截取位置示意圖。

2、在位置示意圖上簡(jiǎn)單繪制規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖、道路交通結(jié)構(gòu)圖以及出入口方位。

3、描繪住宅單元平面，思考住宅群體組合方式。

4、大致計(jì)算小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積、總建筑面積、容積率，綠地率、人口毛密度、人口凈密度，住宅總建筑面積、住宅層數(shù)、層高。

5、調(diào)查報(bào)告應(yīng)附實(shí)地照片加以說(shuō)明。

第三篇：《與城市互動(dòng)的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)》讀書(shū)筆記

《與城市互動(dòng)的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)》讀書(shū)筆記

《與城市互動(dòng)的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)》以分析現(xiàn)狀和問(wèn)題開(kāi)始，分別從規(guī)劃原則、交通規(guī)劃、公共配套設(shè)施、景觀空間、住區(qū)管理模式等方面詳細(xì)講解了與城市互動(dòng)的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，說(shuō)明了傳統(tǒng)的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和與城市孤立的理想式小區(qū)規(guī)劃是難以實(shí)現(xiàn)的，只有在規(guī)劃小區(qū)時(shí)充分考慮住區(qū)與城市的良性互動(dòng)，才能建設(shè)成適宜居住、相對(duì)開(kāi)放的小區(qū)。下面從幾方面來(lái)總結(jié)自己的閱讀筆記：

一、現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和原因分析

道路規(guī)劃方面，住區(qū)道路系統(tǒng)破壞了城市的路網(wǎng)肌理，同時(shí)住區(qū)交通空間的封閉，造成城市路網(wǎng)稀疏，干道交通負(fù)荷過(guò)大，住區(qū)出入口交通擁堵，導(dǎo)致居民出行不便；公共配套設(shè)施方面，現(xiàn)行規(guī)范對(duì)住區(qū)分級(jí)配套的要求與商品房住區(qū)開(kāi)發(fā)模式相矛盾，私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品的合理界限尺度不夠完善，配套設(shè)施作為銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，盲目建設(shè)大規(guī)模、豪華的配套設(shè)施；景觀空間規(guī)劃方面，住區(qū)級(jí)的綠地和活動(dòng)場(chǎng)地缺乏、公共景觀資源被開(kāi)發(fā)商“掠奪”，住區(qū)景觀設(shè)計(jì)脫離周邊的景觀環(huán)境，造成使用率低等等。

以上問(wèn)題是目前大部分住區(qū)規(guī)劃中都存在的問(wèn)題，集中體現(xiàn)在了住區(qū)的封閉建設(shè)上，這種規(guī)劃建設(shè)模式忽視了住區(qū)作為城市的一部分應(yīng)起到的作用和肩負(fù)的責(zé)任。這些問(wèn)題產(chǎn)生的原因主要是開(kāi)發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)利益、政策法規(guī)和管理機(jī)制不健全以及土地權(quán)限歸屬不明確等等，因此本書(shū)針對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行分析后提出了一系列的設(shè)計(jì)原則，使住區(qū)能和城市更加緊密的結(jié)合在一起，產(chǎn)生良性互動(dòng)。

二、道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)

道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)要遵循住區(qū)路網(wǎng)有機(jī)地融入城市路網(wǎng)中、引入城市公共交通、成為城市生活的有機(jī)組成部分的原則，根據(jù)城市支路的密度間距、入口的疏散通暢程度和居民出行的合理步行距離設(shè)計(jì)合理的“居住環(huán)境區(qū)”，使得住區(qū)的道路建設(shè)能夠有機(jī)地融入城市路網(wǎng)中。

再向住區(qū)內(nèi)深入，引出了“生活次街”的概念，不僅起著承載交通的作用，同時(shí)是居民日常生活起居的重要場(chǎng)所，是城市活力的載體，往往是整個(gè)住區(qū)中最有活力的地段，以公共設(shè)施營(yíng)造“生活次街”空間、以景觀資源豐富“生活次街”氛圍、以建筑變化塑造“生活次街”界面，這是塑造“生活次街”的三種主要方式。

除此以外，還要注重住區(qū)與公共交通系統(tǒng)的結(jié)合，住區(qū)道路規(guī)劃中要引入公交汽車(chē)的規(guī)劃，方便居民生活，總之，住區(qū)交通規(guī)劃要適合公交服務(wù)。

位于城郊的住區(qū)，適宜發(fā)展成圍繞車(chē)站的緊湊而且具有綜合用途的捷運(yùn)住區(qū)，以其便捷的交通、多變的步行空間、近距離的商業(yè)中心吸引市民從市區(qū)遷移到城郊的住區(qū)。

三、公共配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)

公建配套設(shè)施要按照從城市整體的角度配置、利于城市共享的原則、住區(qū)公建配套的應(yīng)對(duì)城市復(fù)雜性原則、商業(yè)配套按照購(gòu)物周期分級(jí)，從城市整體的角度配置的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)需要把克式中心地理論、G·費(fèi)德分級(jí)構(gòu)成理論、鄰里單位理論結(jié)合起來(lái)運(yùn)用，可以同時(shí)考慮到居民需求、設(shè)施供給、城市區(qū)位、交通出行等各種因素的住區(qū)公共設(shè)施配置原則與方法。

住區(qū)中的商業(yè)設(shè)施方面，由以日為購(gòu)物周期的商業(yè)設(shè)施和以周為購(gòu)物周期的商業(yè)設(shè)施組成，按照購(gòu)物周期配置商業(yè)設(shè)施的商品內(nèi)容，按照購(gòu)物周期配置商業(yè)面積及位置，按照購(gòu)物周期配置商業(yè)的出行方式，按照購(gòu)物周期配置商業(yè)設(shè)施的形態(tài)，商業(yè)設(shè)施的配置要與城市道路交通分級(jí)緊密結(jié)合，大部分商業(yè)設(shè)施要設(shè)置的外向性。

從城市的角度考慮商業(yè)種類，有餐飲設(shè)施、日常必備型配套、階段性商業(yè)配套、文化類商業(yè)配套、零售型商業(yè)和傳統(tǒng)型商業(yè)，分別有不同的布局和選址需求；為了應(yīng)對(duì)住區(qū)商業(yè)的生長(zhǎng)性和城市的復(fù)雜性，住區(qū)的商業(yè)用地要預(yù)留發(fā)展用地、考慮建筑功能轉(zhuǎn)換的可能性。對(duì)于住區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理方式要從城市競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，根據(jù)住區(qū)周邊城市情況，對(duì)商業(yè)設(shè)施分期建設(shè)、分期招租，注重住區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的培養(yǎng)和引導(dǎo)。

不同的住區(qū)商業(yè)形態(tài)與城市的互動(dòng)方式也有區(qū)別，獨(dú)立型的商業(yè)設(shè)施由于形體與住區(qū)分離，將周邊面向城市開(kāi)放加長(zhǎng)與城市的接觸面，從而獲得與城市的良好互動(dòng)；步行街型的商業(yè)設(shè)施沿住區(qū)的主要道路或城市支路開(kāi)發(fā)，與城市也能良好互動(dòng)，同時(shí)利于形成住區(qū)內(nèi)的良好文化環(huán)境；沿街型的商業(yè)設(shè)施由于延伸至住區(qū)內(nèi)，人車(chē)混行，因此沿街型商業(yè)設(shè)施來(lái)往人流較多，富有活力，即“生活次街”。

住區(qū)教育設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不應(yīng)只是開(kāi)放商配套的責(zé)任，這種方式應(yīng)該變革，政府部門(mén)要加入其中進(jìn)行配建審批等等。擴(kuò)大教育設(shè)施規(guī)模、防止教育設(shè)施的空置化、尊重住戶對(duì)住區(qū)教育設(shè)施的選擇，可以加強(qiáng)教育設(shè)施的規(guī)模和服務(wù)半徑與城市的互動(dòng)；住區(qū)中各類義務(wù)教育設(shè)施應(yīng)具有獨(dú)立地塊，其他教育設(shè)施可以和公共設(shè)施合并，并在使用功能上可以具有多重性和復(fù)合性，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的位置要與居民生活區(qū)分開(kāi)設(shè)置，以排除環(huán)境噪聲對(duì)居民生活區(qū)的影響；教育設(shè)施的開(kāi)放和共享有利于節(jié)約土地、可持續(xù)發(fā)展，可以避免很多教育設(shè)施封閉帶來(lái)的問(wèn)題，因此值得提倡。

四、景觀空間規(guī)劃設(shè)計(jì)

景觀空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)要遵循住宅中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地參與到城市公共空間的有機(jī)組成中，反映并保護(hù)基地環(huán)境的景觀特質(zhì)的設(shè)計(jì)原則，橫向方面，要在空間上、視覺(jué)上、人的活動(dòng)上，住區(qū)的景觀空間與城市發(fā)生著種種聯(lián)系與互動(dòng)；縱向方面，是對(duì)城市文明的承載與延續(xù)，包括人文的與自然的兩方面。

從橫向互動(dòng)上來(lái)講，住區(qū)要制定相應(yīng)的規(guī)劃管理機(jī)制，住區(qū)中的景觀活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)納入城

市公共空間進(jìn)行總體規(guī)劃與實(shí)施，提供開(kāi)發(fā)、建設(shè)和維護(hù)幾方面的資金支持以及法規(guī)、政策的支持；同時(shí)要注意住區(qū)中的景觀空間與城市共享，即住區(qū)的景觀空間要有“可見(jiàn)性”，從一些小區(qū)的主入口經(jīng)過(guò)就可以看見(jiàn)住區(qū)精心營(yíng)造的景觀，改善了城市面貌，住區(qū)的景觀空間還要有“可游性”，公共空間在城市公共生活中要有物質(zhì)形態(tài)的聯(lián)系與時(shí)間感知的連續(xù)，關(guān)鍵在于人的生活動(dòng)線的連續(xù)，而不僅僅是單純的形式聯(lián)系，促進(jìn)住區(qū)景觀的“可游性”是保證城市空間連續(xù)而豐富的必備條件。

從縱向互動(dòng)上來(lái)講，要對(duì)城市的自然環(huán)境加以保護(hù)和利用，尊重原有的地形地貌、順應(yīng)自然的水體環(huán)境、保護(hù)原生的樹(shù)木景觀；同時(shí)保證對(duì)地段景觀文化資源的挖掘和傳承，如對(duì)地段記憶的保留、對(duì)城市文脈的延續(xù)等人文因素。

住區(qū)應(yīng)提倡景觀優(yōu)先的設(shè)計(jì)原則，圍繞住區(qū)的特質(zhì)景觀展開(kāi)的公共活動(dòng)空間才是整個(gè)住區(qū)的精髓，也正是這些公共景觀空間使得城市的景觀更加豐富多彩。

五、結(jié)構(gòu)與管理模式

規(guī)劃結(jié)構(gòu)采用“新三級(jí)”模式，即住區(qū)—“居住環(huán)境區(qū)”—“鄰里院落”的原則進(jìn)行規(guī)劃，“居住環(huán)境區(qū)”的建立是這個(gè)三級(jí)體系成立的關(guān)鍵，是一個(gè)對(duì)城市車(chē)輛完全封閉的、安靜與安全的純居住區(qū)域，保證了與城市互動(dòng)和居住環(huán)境質(zhì)量的兼顧。由于住區(qū)級(jí)是開(kāi)放的，該三級(jí)體系涉及到管理只有兩級(jí)，居住環(huán)境區(qū)和鄰里單位，第一級(jí)是居住環(huán)境區(qū)，管理進(jìn)出該區(qū)域的外來(lái)車(chē)輛，僅在院落間設(shè)流動(dòng)保安進(jìn)行巡邏，在第二級(jí)“鄰里單位”中，在院落入口設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)，阻止院外人員進(jìn)入。

因此相應(yīng)的管理模式是住區(qū)物業(yè)管理模式的沿革，進(jìn)而是加以改革的與開(kāi)放式住區(qū)相應(yīng)的物業(yè)管理模式，采用適宜的封閉管理規(guī)模、適當(dāng)?shù)娜塑?chē)管理。目前出現(xiàn)了一些物管的物質(zhì)形態(tài)表現(xiàn)，如管家房、共享門(mén)廳、“通過(guò)會(huì)所回家”，這些都是公共空間與私密空間的過(guò)渡，屬于半私密空間，目的是提供安全保衛(wèi)和樓棟公共服務(wù)，是可防衛(wèi)空間的一種形式，一定程度上也促進(jìn)了鄰里交往。

六、總結(jié)

住區(qū)與城市的關(guān)系如同細(xì)胞與肌體的關(guān)系，住區(qū)在滿足城市中居住要求的同時(shí)，充當(dāng)著構(gòu)成城市結(jié)構(gòu)單位的作用。健康的住區(qū)發(fā)展保證了城市的發(fā)展動(dòng)力，而城市與住區(qū)的良好關(guān)系又提供給住區(qū)充足的活力。相反，破敗頹廢的住區(qū)成為城市肌體中的一個(gè)“毒瘤”，與城市隔絕的住區(qū)阻隔了城市交通和復(fù)合式功能的正常發(fā)展，也使住區(qū)自身的機(jī)能發(fā)展發(fā)生“萎縮”。

通過(guò)閱讀本書(shū)，深刻體會(huì)了住區(qū)的規(guī)劃要在各個(gè)方面注重與城市的良性互動(dòng)，不僅對(duì)住區(qū)自身的發(fā)展有積極的促進(jìn)作用，而且會(huì)給城市的整體進(jìn)步添加新的活力。

第四篇：基于城市設(shè)計(jì)的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)論文

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的城市化發(fā)展也取得了一定的成果。在一些大中城市邊緣地區(qū)，住區(qū)得到了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，從而使城市居民的居住條件得到了改善。但與此同時(shí)，也有一些住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)能充分考慮城市的發(fā)展問(wèn)題，以至于割裂了住區(qū)與城市之間的緊密聯(lián)系。因此，有必要從城市設(shè)計(jì)角度進(jìn)行住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而更好的促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

1在住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)引入城市設(shè)計(jì)意義

所謂的城市設(shè)計(jì)，其實(shí)就是對(duì)城市體型和空間環(huán)境進(jìn)行的綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)。而住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是城市設(shè)計(jì)中的一個(gè)微觀層次，因?yàn)槌鞘芯幼^(qū)的整體營(yíng)造同樣也是城市綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要內(nèi)容。所以，只有從發(fā)展的角度看待居住區(qū)與城市之間的關(guān)系，才能夠夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)城市與居住區(qū)以及周?chē)h(huán)境和文化的整合設(shè)計(jì)，從而展現(xiàn)一個(gè)系統(tǒng)和全局的美學(xué)文化觀。而在住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中進(jìn)行城市設(shè)計(jì)的引入，則可以更好的反映出居住區(qū)與城市之間的關(guān)系。首先，城市設(shè)計(jì)的引入，可以使住區(qū)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)控制指標(biāo)得到合理確定。因?yàn)?，城市設(shè)計(jì)可以進(jìn)行地塊形態(tài)和強(qiáng)度的確立，從而幫助住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定土地的使用強(qiáng)度和特點(diǎn)及建筑密度等多個(gè)內(nèi)容，繼而高質(zhì)量的完成住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。其次，進(jìn)行城市設(shè)計(jì)的引入，可以從整體角度對(duì)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的單體設(shè)計(jì)進(jìn)行約束，從而實(shí)現(xiàn)住區(qū)利益的最大化。此外，城市設(shè)計(jì)較為注重城市環(huán)境品質(zhì)，可以避免住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)忽略住區(qū)外的城市空間環(huán)境的設(shè)計(jì)，因此能夠使住區(qū)開(kāi)發(fā)利益與城市整體利益有機(jī)結(jié)合。

2基于城市設(shè)計(jì)的住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

2.1住區(qū)空間布局規(guī)劃設(shè)計(jì)

在住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)的空間組合和結(jié)構(gòu)布局是設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容，一般包含有行列式、軸核式、點(diǎn)群式、周邊式、環(huán)形放射式和自由式等多種空間布局類型。其中，軸核式的空間布局就是在住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中引入城市步行街的設(shè)計(jì)方法，以軸作為建筑布局的骨架，并以核作為空間組合的重點(diǎn)與節(jié)點(diǎn)。在這樣的空間結(jié)構(gòu)中，還包含了沿線營(yíng)建綠化和設(shè)置休閑廣場(chǎng)等內(nèi)容，可以形成空間序列上的節(jié)奏變化。從空間布局優(yōu)點(diǎn)上來(lái)看，采取該種方法具有結(jié)構(gòu)清晰和方向性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，可以給居民帶來(lái)變化豐富的景觀層次和視覺(jué)效果[1]。此外，從城市設(shè)計(jì)角度來(lái)看，居住區(qū)的空間布局還要完成對(duì)各類功能設(shè)施的布置。比如，商業(yè)服務(wù)設(shè)施就應(yīng)該被布置在住區(qū)的核心位置或臨街位置，以便使居住區(qū)內(nèi)部居民的需要得到就近滿足。

2.2住區(qū)交通組織規(guī)劃設(shè)計(jì)

從城市設(shè)計(jì)角度對(duì)住區(qū)交通組織進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要使居住區(qū)的道路系統(tǒng)與城市路網(wǎng)有機(jī)銜接起來(lái)。在考慮居民交通流向的基礎(chǔ)上，需要使居住區(qū)的交通組織規(guī)劃順應(yīng)城市發(fā)展要求，以便使居住區(qū)與城市更好的融合。而除了在居住區(qū)與城市、街區(qū)內(nèi)部層次之間建立交通聯(lián)系，還要合理進(jìn)行出入口的設(shè)置，以確保居住區(qū)的內(nèi)外聯(lián)系更加便捷。一方面，在分析周?chē)缆芬?guī)劃情況基礎(chǔ)上，可以完成對(duì)居住區(qū)及周邊地區(qū)的未來(lái)人口規(guī)模和交通流向的預(yù)測(cè)，并據(jù)此進(jìn)行城市主次干道的延伸，以便進(jìn)行城市公共交通的引入。另一方面，在組織街區(qū)內(nèi)部交通時(shí)，需要注意使人車(chē)分流，并保持街區(qū)之間的聯(lián)系[2]。所以，居住區(qū)內(nèi)部的道路網(wǎng)應(yīng)該由車(chē)行路、入戶路和慢行路構(gòu)成，并以慢行路建立街區(qū)之間的聯(lián)系。此外，在停車(chē)方式規(guī)劃方面，居住區(qū)內(nèi)部主要采取地下停車(chē)，而社會(huì)中心外來(lái)車(chē)輛采取地面停車(chē)方式。

2.3住區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)

在城市公共設(shè)施體系中，住區(qū)的公共設(shè)施也是重要的組成部分。所以，在規(guī)劃設(shè)計(jì)住區(qū)公共設(shè)施時(shí)，需要從城市共享角度進(jìn)行合理布局?？紤]到住區(qū)及周邊地區(qū)的服務(wù)提供問(wèn)題，應(yīng)該進(jìn)行就業(yè)、購(gòu)物和娛樂(lè)場(chǎng)所的設(shè)置，以便使居住區(qū)周?chē)呐涮篆h(huán)境得到改善。而在規(guī)劃公共設(shè)施的過(guò)程中，應(yīng)該采取對(duì)外開(kāi)放的模式，以便使城市的各類交往活動(dòng)圍繞著住區(qū)進(jìn)行，繼而使居住區(qū)成為城市街道的一道風(fēng)景。同時(shí)，在布置住區(qū)的商業(yè)設(shè)施時(shí)，可以采取線性布局類型，以便形成便利的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)[3]。而這樣的布局不僅能夠滿足居住區(qū)的居民消費(fèi)需要，還能夠形成街區(qū)的便利中心，繼而使街道更加富有活力。此外，在教育配套設(shè)施的布置上，應(yīng)該考慮居民的實(shí)際就學(xué)需求和周邊地區(qū)的發(fā)展情況，以便準(zhǔn)確進(jìn)行設(shè)施數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)的確定，繼而在結(jié)合城市道路布局的基礎(chǔ)上進(jìn)行其就學(xué)服務(wù)范圍的擴(kuò)大。

2.4住區(qū)空間形態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)

住區(qū)的空間形態(tài)不僅需要有獨(dú)特性和完整性的特點(diǎn)，同時(shí)也應(yīng)該與城市環(huán)境相融合。一方面，應(yīng)該利用住區(qū)外部景觀資源建設(shè)街區(qū)的視覺(jué)走廊和綠化走廊，以便建立住區(qū)與城市的視覺(jué)聯(lián)系。另一方面，需要根據(jù)周?chē)坝^因地制宜的進(jìn)行住區(qū)建筑布局，從而通過(guò)打造城市休閑空間實(shí)現(xiàn)對(duì)住區(qū)和城市環(huán)境品質(zhì)的提升。此外，需要從群體性角度完成住區(qū)建筑的合理布局，并加強(qiáng)對(duì)各街區(qū)入口的公共區(qū)域的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，以便使居住街區(qū)的歸屬感得到增強(qiáng)[4]。而這樣的布局能夠突顯住區(qū)與城市環(huán)境的良好協(xié)調(diào)性，并且展現(xiàn)一種整體和諧理念。

3結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在城市系統(tǒng)中，住區(qū)是重要的組成部分，需要承擔(dān)一部分城市功能，并致力于營(yíng)造城市活力。所以，需要從城市設(shè)計(jì)角度進(jìn)行住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以便使住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)滿足城市的發(fā)展需要。因此，在進(jìn)行住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該從城市設(shè)計(jì)角度完成住區(qū)的空間布局、交通組織、公共設(shè)施和空間形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而使城市和社會(huì)環(huán)境變得更加和諧。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：北京市中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃與研究

北京市中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃與研究

一、研究的必要性

（一）中國(guó)老齡化形勢(shì)

“十二五”時(shí)期，隨著第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰到來(lái)，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從2011年到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬(wàn)；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。老齡化進(jìn)程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。未來(lái)20年，我國(guó)人口老齡化日益加重，到2030年全國(guó)老年人口規(guī)模將會(huì)翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)。我們必須著力解決老齡工作領(lǐng)域的突出矛盾和問(wèn)題，從物質(zhì)、精神、服務(wù)、政策、制度和體制機(jī)制等方面打好應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)。

（二）北京老齡化趨勢(shì)

在老齡化時(shí)代背景下，截至2011年年底，北京市戶籍總?cè)丝?277.9萬(wàn)人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬(wàn)人，比上年增加12.9萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.4%；80歲及以上戶籍老年人口38.6萬(wàn)人，比上年增加3.5萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。男性老年人口119萬(wàn)人，占48%，女性老年人口128.9萬(wàn)人，占52%；性別比為92.5。非農(nóng)業(yè)老年人口194.1萬(wàn)人，占78.3%；農(nóng)業(yè)老年人口53.8萬(wàn)人，占21.7%。

據(jù)預(yù)測(cè)2020年老年人口將達(dá)到350-400萬(wàn)，約占總?cè)丝诘?0%；2050年老年人口將超過(guò)650萬(wàn)，超過(guò)總?cè)丝诘?0%。

（三）北京養(yǎng)老設(shè)施需求

老年人口總量不斷增長(zhǎng)，占總?cè)丝诒壤粩嗌仙?，老齡化程度進(jìn)一步加深，社會(huì)對(duì)養(yǎng)老設(shè)施需求總量日益增大。

1、社會(huì)化養(yǎng)老需求迫切

家庭結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)養(yǎng)老模式從居家養(yǎng)老向社會(huì)化養(yǎng)老變革?！皞鹘y(tǒng)多代居家庭”向小型“核心家庭”、“三口之家”轉(zhuǎn)化；獨(dú)生子女政策 導(dǎo)致 4+2+1家庭結(jié)構(gòu)，上有老、下有小，中間代承受壓力大。

純老年人家庭（指家庭全部人口的年齡都在60歲及以上的家庭），包括獨(dú)居老年人家庭；夫婦都在60歲及以上的老年人家庭；與父母或其他老年親屬同住的老年人家庭。戶籍人口中純老年人家庭人口45萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的18.2%，比上年增加0.7萬(wàn)人。

2020年高齡老人將逼近60萬(wàn)人，2050年突破100萬(wàn)人。不能完全自理的老人已占老年人口的14%，其中近一半為失能失智老人。

2、養(yǎng)老需求多層次、多樣化

由于老年人家庭結(jié)構(gòu)、年齡和健康狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、養(yǎng)老觀念等的差異，養(yǎng)老需求呈現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)需求全方位、養(yǎng)老模式多樣化、養(yǎng)老服務(wù)提供特色化的特點(diǎn)。

高齡老人增多、慢性病多發(fā)，導(dǎo)致老人對(duì)專業(yè)化長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)的需求不斷提高，針對(duì)特殊老人的專門(mén)性、特色化服務(wù)需求不斷增長(zhǎng)，如專門(mén)收住癡呆老人的護(hù)養(yǎng)院。

3、抓住機(jī)遇應(yīng)對(duì)養(yǎng)老設(shè)施需求

“十二五”時(shí)期，15至59周歲人口的比重維持在70%以上，60周歲及以上老年人口撫養(yǎng)比在21%-25%之間，總撫養(yǎng)比在36%-41%之間。勞動(dòng)力供給相對(duì)充足，社會(huì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利時(shí)期。同時(shí)，老年人口中70周歲以下低齡老年人口占總體老年人口的近一半，對(duì)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老資源和醫(yī)療資源的服務(wù)需求壓力相對(duì)較小，具有一定的緩沖作用。要抓住時(shí)機(jī)，加速養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃，完善養(yǎng)老保障體系和養(yǎng)老服務(wù)體系，健全老齡工作體系，全面推進(jìn)老齡事業(yè)發(fā)展。

值得關(guān)注的是，一些社會(huì)力量敏感地發(fā)現(xiàn)老齡化趨勢(shì)和潛在的養(yǎng)老需求，興辦起一些在社會(huì)上有一定影響力的中高端養(yǎng)老設(shè)施，成為北京養(yǎng)老保障體系和養(yǎng)老服務(wù)體系的重要組成部分。對(duì)這些中高端社會(huì)化養(yǎng)老設(shè)施研究對(duì)我市養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃，特別是有效規(guī)劃安排社會(huì)化養(yǎng)老設(shè)施具有很好的借鑒意義。

二、北京中高端養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）北京中高端養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

2011年底，全市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)401所，其中政府辦215所，社會(huì)辦186所。投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位總數(shù)69746張。

目前愛(ài)暮家、匯晨老年公寓、壽山福海、將府莊園、太申祥和、北京太陽(yáng)城、英智老年公寓、樂(lè)成恭和苑等機(jī)構(gòu)是北京市場(chǎng)中屬于中高端養(yǎng)老設(shè)施。

1、中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)模

以上8家中高端養(yǎng)老設(shè)施目前供應(yīng)的床位大致在2000-3000張，總建設(shè)規(guī)模在20萬(wàn)平米以上。

2、中高端養(yǎng)老設(shè)施的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)

均為民辦盈利性（經(jīng)營(yíng)性）機(jī)構(gòu)。

3、中高端養(yǎng)老設(shè)施的經(jīng)營(yíng)

平均來(lái)看以上8家中高端養(yǎng)老設(shè)施的入住率都較高、在80%左右，體現(xiàn)了一定的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

（二）存在的問(wèn)題

北京中高端養(yǎng)老設(shè)施取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也獲得了一定的社會(huì)效益。以這些中高端養(yǎng)老設(shè)施為代表，我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施取得了較大的發(fā)展，但仍存在一些不足有待于通過(guò)規(guī)劃安排進(jìn)行調(diào)解，使得社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施能夠提供更全面的、更規(guī)范的、更安全的養(yǎng)老服務(wù)。

1、中高端養(yǎng)老設(shè)施總量不足

根據(jù)市政府提出的“9064”養(yǎng)老服務(wù)新模式和新目標(biāo)，即：到2020年，90%的老年人通過(guò)社會(huì)化服務(wù)在家庭養(yǎng)老，6%的老年人通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)在社區(qū)托老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。其中4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老就屬于中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施的范疇。至2020年將有14-16萬(wàn)老人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施中，采納“專項(xiàng)規(guī)劃”中“舒適型床位”由社會(huì)力量投資建設(shè)，主要滿足市場(chǎng)對(duì)高端養(yǎng)老服務(wù)的需求，占總床位的10%。市場(chǎng)是有進(jìn)一步被細(xì)分的可能的情況下，我們認(rèn)為將這一類床位提高10%，即有20%的老人有意愿入住中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有中高端床位大約僅占5%，我市中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)缺口在26000-30000張左右。

2、機(jī)構(gòu)性質(zhì)與土地性質(zhì)不一存在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于目前正處于發(fā)展階段的經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老設(shè)施來(lái)講，盈利水平非常有限，除少部分機(jī)構(gòu)土地購(gòu)買(mǎi)較早、價(jià)格較低或由政府劃撥、資助對(duì)經(jīng)營(yíng)成本影響小、尚能夠盈利之外，多數(shù)養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為壓縮開(kāi)發(fā)成本降低經(jīng)營(yíng)成本選擇租用集體土地或者變相使用其他性質(zhì)土地。雖然成本得以控制，一旦發(fā)生租賃到期、集體土地被征收、征用的情況，給養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)和管理帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在土地取得、融資經(jīng)營(yíng)等方面存在一定困難。

3、醫(yī)療服務(wù)水平難以保證

醫(yī)療服務(wù)水平差，現(xiàn)狀部分機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施未配建醫(yī)務(wù)室或醫(yī)務(wù)室不達(dá)標(biāo)，難以申請(qǐng)醫(yī)保定點(diǎn)資質(zhì)。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的中高端養(yǎng)老設(shè)施的不足，我們應(yīng)先從規(guī)劃上著手，以期理順機(jī)制、打開(kāi)相關(guān)關(guān)節(jié)、做好引導(dǎo)，進(jìn)而有效管理、建立中高端養(yǎng)老設(shè)施的良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

三、北京中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃研究與建議

我們希望在對(duì)市場(chǎng)上已有的中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃情況總結(jié)的基礎(chǔ)上，適度進(jìn)行調(diào)整，并結(jié)合國(guó)內(nèi)、國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，提出對(duì)北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃及相關(guān)土地的建議。

（一）規(guī)劃特點(diǎn)

1、土地性質(zhì)

除匯晨老年公寓為福利用地、政府劃撥以外，其他機(jī)構(gòu)的土地要么為若干年前底價(jià)購(gòu)買(mǎi)，要么租用集體土地，要么為軍產(chǎn)或者工業(yè)用地。養(yǎng)老用地的性質(zhì)需要明確，考慮到養(yǎng)老設(shè)施還涉及到醫(yī)療、商業(yè)等服務(wù)，養(yǎng)老用地統(tǒng)一為“養(yǎng)老綜合用地”。

2、位置

從北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的區(qū)域位置看，中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中除英智、樂(lè)成屬于城市，其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多位于五環(huán)外的城市近郊，以海淀、昌平、朝陽(yáng)等“上風(fēng)上水”、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展較好的區(qū)域?yàn)橹?；環(huán)境方面，由于位于近郊，周邊環(huán)境都較親近自然；距離方面，大部分的中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)距離中心城城區(qū)在30-40公里，路程時(shí)間大致在40-60分鐘，一是交通情況普遍不太理想，二是周邊缺乏醫(yī)療設(shè)施或公園等活動(dòng)設(shè)施，若在這兩方面加以約束可以大大提高老年人的養(yǎng)老品質(zhì)。

3、規(guī)模

區(qū)位的不同導(dǎo)致中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)模分為兩類：

一是城市養(yǎng)老設(shè)施。中心城區(qū)土地極為稀缺、價(jià)格高昂造成英智、樂(lè)成等機(jī)構(gòu)存在床位規(guī)模偏小，空間較為局促、缺乏足夠的活動(dòng)空間和綠化場(chǎng)地，環(huán)境功能大幅下降。

二是近郊養(yǎng)老設(shè)施。這些設(shè)施有一定的數(shù)量并且在規(guī)模、尺度（用地、規(guī)模、容積率）上也有一定的規(guī)律可循。綜合看，建筑規(guī)模從1-6萬(wàn)平米不等，主要集中在3-4萬(wàn)平米，容積率從0.6-1.3不等，整體用地尺度還是舒適的，相當(dāng)于住宅6層洋房的水平。

4、床均標(biāo)準(zhǔn)

城市養(yǎng)老設(shè)施：床均建筑面積均在40平米以上，床均用地面積達(dá)到20平米，可見(jiàn)目前的中高端養(yǎng)老設(shè)施的床均建筑面積是高于建設(shè)部《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施建設(shè)規(guī)范》40平米的要求，床均用地面積低于建設(shè)部50-70平米的要求。北京城市型中高端養(yǎng)老設(shè)施還是比較局促的，當(dāng)然也有一定的現(xiàn)實(shí)難度。

近郊養(yǎng)老設(shè)施：300-600床，床均建筑面積均在50平米以上，床均用地面積從幾十至100平米以上不等。北京近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施無(wú)論在建筑標(biāo)準(zhǔn)還是用地尺度方面都有高于建設(shè)部或其他城市類似標(biāo)準(zhǔn)的趨勢(shì)，這也說(shuō)明作為近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施在行業(yè)中的代表性，也說(shuō)明了目前的規(guī)劃規(guī)范并不完全適用于中高端養(yǎng)老設(shè)施，為引導(dǎo)類似設(shè)施的建設(shè)需要新的規(guī)劃建議。

5、層數(shù)和高度

城市養(yǎng)老設(shè)施受建設(shè)條件影響基本為小高層，若在限高方面具有一定的靈活性，城市型機(jī)構(gòu)可以進(jìn)一步拔高，在不突破容積率的條件下盡可能讓出多的室外空間給老人活動(dòng)。

近郊養(yǎng)老設(shè)施目前的層數(shù)主要集中在3-6層，低層建筑的情況在集約使用土地的前提下已經(jīng)越發(fā)難以實(shí)現(xiàn)，未來(lái)的層數(shù)在小高層水平可能具有實(shí)踐意義。

6、室內(nèi)配置

總體上看，室內(nèi)除居室外主要是公共空間，這也是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與一般建筑的核心區(qū)別。公共空間包括：走廊、餐廳、各種活動(dòng)空間、醫(yī)療模塊、休息區(qū)等，占總建筑面積的20-30%。

7、綠化率

作為養(yǎng)老設(shè)施，中高端項(xiàng)目非常重視對(duì)環(huán)境的營(yíng)造，加之不同土地性質(zhì)操作彈性較大，“綠化率”都不低于住宅水平。

8、車(chē)位

受養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)對(duì)象主要以老年人為主，整體上我國(guó)老年人對(duì)汽車(chē)的使用率很低，故這些機(jī)構(gòu)均未考慮車(chē)位或者車(chē)庫(kù)，只保證園區(qū)內(nèi)少量地面停車(chē)，大致在30-50個(gè)不等。

以上是對(duì)北京市場(chǎng)中現(xiàn)有的幾家中高端養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃情況進(jìn)行了梳理和總結(jié)，找到了一定的規(guī)律也提出了一些調(diào)整意見(jiàn)，接下來(lái)將通過(guò)對(duì)其他經(jīng)驗(yàn)的借鑒進(jìn)一步對(duì)我市完善中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)劃意見(jiàn)。

（二）國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)借鑒

2010年市政府組織市規(guī)委、市民政局等有關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)初步編制了《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專項(xiàng)規(guī)劃》，《專項(xiàng)規(guī)劃》是指導(dǎo)本市養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃的主要準(zhǔn)則。

在上文中可以看到，市場(chǎng)所表現(xiàn)出的北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)高于一般的規(guī)劃要求，也體現(xiàn)出其“中高端”的屬性，另一方面《專項(xiàng)規(guī)劃》主要在于對(duì)保障型和普通型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃安排和社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃的對(duì)策，沒(méi)有對(duì)“舒適型”養(yǎng)老設(shè)施——中高端的養(yǎng)老設(shè)施作規(guī)劃指導(dǎo)。若僅從這兩方面看，《專項(xiàng)規(guī)劃》對(duì)中高端設(shè)施具體規(guī)劃的針對(duì)性是有限的。

不過(guò)，《專項(xiàng)規(guī)劃》充分考慮了“城市總規(guī)”和“土地利用總體規(guī)劃”，在分區(qū)規(guī)劃方面對(duì)中高端養(yǎng)老設(shè)施仍具有重要的指導(dǎo)作用。

目前北京中高端養(yǎng)老設(shè)施多位于五環(huán)外的城市近郊，經(jīng)前文的分析總體容積率從0.6到1.3不等。參考“中心城空間結(jié)構(gòu)圖”并結(jié)合所在海淀、昌平、朝陽(yáng)的具體位置，它們應(yīng)屬于“邊緣集團(tuán)”或是“新城”。在土地資源越來(lái)越緊張、“養(yǎng)老綜合用地”能夠進(jìn)一步明確的狀態(tài)下，因使用不同用地性質(zhì)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施而容積率低于1的情況將可以避免，也就是說(shuō)在城市發(fā)展、土地利用和設(shè)施規(guī)劃共同作用下，未來(lái)近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施的容積率基本在1.4-1.8之間或略有一定的浮動(dòng)。

除建筑的容積率之外，我們還應(yīng)該關(guān)注室外空間的匹配（其實(shí)這與容積率、高度等都有一定的關(guān)系）。以公辦民營(yíng)的匯晨為例，匯晨一期容積率大致0.5左右，但考慮2期總體容積率在1.6，匯晨希望以中低密度吸引老人入住、盡可能營(yíng)造足夠的室外空間，除了景觀綠化之外，門(mén)球場(chǎng)2個(gè)面積700㎡，籃球場(chǎng)：30㎡（球架設(shè)在路邊），健身區(qū)100㎡；太申祥和室外空間更為突出有一個(gè)4000平米的人工湖供老人休憩、垂釣。

《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)劃分與評(píng)定》中規(guī)定：新建機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施每床宜設(shè)置3平方米的綠化和3平方米的室外活動(dòng)場(chǎng)所。該評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的取值可以作為中高端養(yǎng)老設(shè)施室外規(guī)劃要求的主要參數(shù)，考慮床均指標(biāo)高于基本要求的比例大致在20%-30%，新建機(jī)構(gòu)中高端養(yǎng)老設(shè)施每床宜設(shè)置4平方米的綠化和4平方米的室外活動(dòng)場(chǎng)所，作為軟性規(guī)劃參照指標(biāo)。

（三）國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

1、持續(xù)照顧養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）

持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)是根據(jù)入住者隨著時(shí)間不斷變化的健康情況和社會(huì)交往的需要，提供獨(dú)立居住單元、居住設(shè)施和持續(xù)性長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)的一種社區(qū)。

此類社區(qū)一般是生活自理單元、生活協(xié)助單元與特殊護(hù)理單元的混合。

2、美國(guó)中高端養(yǎng)老設(shè)施研究

（1）美國(guó)中高端養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展與現(xiàn)狀

20世紀(jì)60年代，隨著美國(guó)“當(dāng)兵的一代”逐漸退休，以太陽(yáng)城為代表的活躍老人社區(qū)在美國(guó)興起，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)陸續(xù)出現(xiàn)類似于Life Care Service，Erickson，Sunrise，Brookdal等一批致力于建設(shè)符合長(zhǎng)期照護(hù)理念的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的私人部門(mén)，并得到美國(guó)政府的大力支持。

2000年至今，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的新增供應(yīng)量開(kāi)始逐漸減少，2000至2004年，平均每年在建的養(yǎng)老社區(qū)（含獨(dú)立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)和CCRC）總戶數(shù)大概在2.3萬(wàn)戶。2005年后，每年在建的養(yǎng)老社區(qū)數(shù)目大概在1.25萬(wàn)戶。由于供應(yīng)量縮小，這段時(shí)期養(yǎng)老社區(qū)的入住率、租金水平和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率相對(duì)有所改善。

（2）美國(guó)中高端養(yǎng)老設(shè)施的代表：鳳凰城太陽(yáng)城（活躍老人為主）

太陽(yáng)城的選址。太陽(yáng)城位于鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式而聞名。太陽(yáng)城擁有1200畝的高爾夫球場(chǎng)，所以又被稱為“高爾夫愛(ài)好者的天堂”，在它周邊有Lake Pleasant地區(qū)公園，White Tanks地區(qū)公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館。

在太陽(yáng)城中有許多種住宅類型，以獨(dú)棟和雙拼為主，包括：獨(dú)棟住宅，雙拼住宅，多層公寓，獨(dú)立居住中心，生活救助中心，生活照料社區(qū)，復(fù)合公寓住宅等。

太陽(yáng)城社區(qū)的設(shè)計(jì)特色。太陽(yáng)城有專為老年人考慮的建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)：無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設(shè)置，社區(qū)住宅以低層建筑為主。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)的空間導(dǎo)向性被強(qiáng)調(diào)：對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車(chē)分流。在這里，體現(xiàn)的是一種生活，一種不孤獨(dú)、不依賴的老年生活，充實(shí)、健康。

太陽(yáng)城的休閑設(shè)施是社區(qū)的一大亮點(diǎn)。太陽(yáng)城擁有大量的生活設(shè)施，包括7個(gè)娛樂(lè)中心，它們提供游泳、網(wǎng)球和工藝，另外還有2個(gè)圖書(shū)館，2個(gè)保齡球館，8個(gè)高爾夫場(chǎng)，3個(gè)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，一間美術(shù)館和一個(gè)交響樂(lè)演奏廳。用于演出的的“Sun Bowl”室外劇場(chǎng)和“Sundome”中心是為表演而建在太陽(yáng)城區(qū)域的，能夠提供7000個(gè)座位。

醫(yī)學(xué)設(shè)施位于太陽(yáng)城的中心的Sun Health Boswell Memorial醫(yī)院，有在心臟、整形外科和老年醫(yī)學(xué)方面的專家。

太陽(yáng)城是美國(guó)最有代表性的中高端養(yǎng)老設(shè)施，它更像是一個(gè)規(guī)模龐大、功能完整的新城，是多種養(yǎng)老設(shè)施的有機(jī)組合，在選址、配套、環(huán)境營(yíng)造、無(wú)障礙等方面具有一定的借鑒意義。

3、日本中高端養(yǎng)老設(shè)施研究

（1）日本中高端養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展與現(xiàn)狀

隨著日本工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的單純依靠家庭養(yǎng)老或靠國(guó)家養(yǎng)老的模式已經(jīng)不能滿足老年人日益增長(zhǎng)的多層次需求，于是出現(xiàn)了社會(huì)化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老模式。日本政府著手建立和完善了養(yǎng)老服務(wù)體系，以解決老年人的收入、醫(yī)療、護(hù)理等保障問(wèn)題，并大力發(fā)展了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。其結(jié)果實(shí)現(xiàn)了老人福利法制化、運(yùn)行機(jī)制多元化和專業(yè)化。

日本養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)展齊全，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要是收費(fèi)老人之家、智障老人集體之家、面向老人的優(yōu)質(zhì)租賃住宅、特別養(yǎng)護(hù)老人之家等，服務(wù)設(shè)施包含日托設(shè)施、短期入住設(shè)施、小規(guī)模多技能服務(wù)據(jù)點(diǎn)、老人福祉中心、住宅介護(hù)支援中心、老人訪問(wèn)看護(hù)站、幫助站（訪問(wèn)介護(hù)）等。日本養(yǎng)老社區(qū)的主要特點(diǎn)是小規(guī)模區(qū)域化和護(hù)理理念及措施全球領(lǐng)先。

（2）日本中高端養(yǎng)老設(shè)施的代表：橫濱太陽(yáng)城

選址。橫濱太陽(yáng)城位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車(chē)程。周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨(dú)立又融合。地處高地，視野開(kāi)闊，景觀良好，天氣晴朗時(shí)可俯瞰整個(gè)橫濱市。

2005年投入運(yùn)營(yíng)。土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地。現(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計(jì)于2011年開(kāi)工建設(shè)。

項(xiàng)目規(guī)模。占地面積：84350㎡建筑面積：56012㎡總戶數(shù)：601戶（其中自理型480戶，介護(hù)型121戶）自理型住宅單元中有幾間為用于體驗(yàn)入住的客房。

公共空間比例占到項(xiàng)目總面積的38%，高比例的公共空間配置是項(xiàng)目一大特點(diǎn)。

醫(yī)療配置。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室。當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時(shí)，通過(guò)外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。

成功經(jīng)驗(yàn)。選址：選址近郊，以較低價(jià)格獲得土地。高規(guī)格的酒店式裝修是項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)及亮點(diǎn)。高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場(chǎng)所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上體現(xiàn)個(gè)性化和精致性。

即便在日本大部分養(yǎng)老設(shè)施均與社區(qū)相結(jié)合的背景下，作為位置相對(duì)獨(dú)立的橫濱太陽(yáng)城依然是日本中高端養(yǎng)老社區(qū)中代表項(xiàng)目，這與北京中高端養(yǎng)老設(shè)施的選址和規(guī)模不謀而合，規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)方面值得學(xué)習(xí)。

4、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

國(guó)際案例主要有以下幾個(gè)方面需要借鑒：

（1）車(chē)輛流線

由于員工數(shù)量通常不大（標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助生活設(shè)施為20-30人早班，標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)護(hù)理理設(shè)施人員約為協(xié)助生活設(shè)施的兩倍），換班一般不與高峰時(shí)間沖突，如果情況允許，員工通常使用大眾交通。對(duì)交通顯著的影響通常比較罕見(jiàn)。

長(zhǎng)期護(hù)理的輪班通常為早上7點(diǎn)至下午3點(diǎn)，下午3點(diǎn)至晚上11點(diǎn)，以及晚上11點(diǎn)至早晨7點(diǎn)。由于工作量最大，頭班（早班）的人數(shù)最多。因此，交通研究的重點(diǎn)落于早班輪換的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)。

如果可在基地設(shè)置兩個(gè)分離的入口，將服務(wù)和員工通道，與居民和訪客分離較好。

（2）停車(chē)

停車(chē)要求根據(jù)建筑類型，以及建筑的位置而變化。為了評(píng)估停車(chē)需求，做了如下區(qū)分（1）老年住宅與獨(dú)立生活設(shè)施，（2）協(xié)助生活設(shè)施，以及（3）包含全套住宅類型的持續(xù)照料設(shè)施，自獨(dú)立住宅至護(hù)士護(hù)理單元。根據(jù)一份為交通工程師學(xué)會(huì)準(zhǔn)備的研究報(bào)告，該報(bào)告基于協(xié)助生活、CCRC（可持續(xù)照料社區(qū)），以及獨(dú)立生活，發(fā)現(xiàn)實(shí)際停車(chē)需求為每單元0.3至0.5輛轎車(chē)。然而多數(shù)分區(qū)規(guī)范要求護(hù)理之家每個(gè)床位至少為0.3輛車(chē)，協(xié)助生活為每單元0.5輛，獨(dú)立生活市場(chǎng)比例則為每單元一個(gè)或更多的車(chē)位。活力養(yǎng)老社區(qū)通常必須遵循普通住宅區(qū)分區(qū)規(guī)劃。由于分區(qū)規(guī)劃要求的停車(chē)輛一般較多，一些地方規(guī)劃委員會(huì)同意在預(yù)留一定土地給停車(chē)使用時(shí)，減少停車(chē)位數(shù)量。

所有上述建筑類型，公共交通的臨近性與接送服務(wù)的條件影響停車(chē)需求。這些服務(wù)對(duì)建筑設(shè)施中的居民與對(duì)服務(wù)于建筑設(shè)施中的工作人員同樣重要。便捷的公共交通或接送服務(wù)，可以使工作人員擺脫駕駛的需求，這樣既可減少停車(chē)需求，并且居民可以便捷地抵達(dá)附近的購(gòu)物區(qū)，或者拜訪該區(qū)域的親朋好友。

（3）景觀設(shè)計(jì)

每個(gè)社區(qū)中，為了增加有趣意與記憶增強(qiáng)功能，通常同時(shí)在建筑內(nèi)外部提供激勵(lì)感官的設(shè)置。在可持續(xù)護(hù)理型退休中心和活力養(yǎng)老社區(qū)中，景觀設(shè)計(jì)與自然區(qū)應(yīng)可供步行、冥想、高爾夫、草地運(yùn)動(dòng)、推移板、園藝活動(dòng)、垂釣，以及其它休閑娛樂(lè)活動(dòng)。

室內(nèi)室外兼容區(qū)：建筑中的空間，而具有室內(nèi)至室外空間特色或自建筑延伸而至的門(mén)廊，用以為不愿離開(kāi)或無(wú)法離開(kāi)建筑的居民提供保護(hù)、遮陰、安全、視線以及體驗(yàn)感。對(duì)于記憶障礙患者，類似室內(nèi)的空間更容易被理解。

有意義的行走：有趣意的步道，包括蝴蝶飛翔區(qū)、鳥(niǎo)兒喂食區(qū)、座椅休息區(qū)、噴泉區(qū)等。地標(biāo)/聚集地：室外結(jié)構(gòu)，例如為露臺(tái)等，可為小團(tuán)體提供活動(dòng)的地點(diǎn)、鼓勵(lì)戶外活動(dòng)，或散步后回到原點(diǎn)的地標(biāo)式設(shè)置。

天然步道：如果基地空間允許，天然步道可以提供更精彩的鍛煉與更多的自然體驗(yàn)。

戶外鍛煉/理療：場(chǎng)所、基地細(xì)節(jié)以及設(shè)備等，可支持相應(yīng)的鍛煉、拉升以及身體理療。

（四）綜合規(guī)劃建議

結(jié)合對(duì)市場(chǎng)中高端養(yǎng)老設(shè)施的研究與歸納，在適當(dāng)借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)北京市的中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)劃提出建議。

1、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施用地性質(zhì)。

中高端養(yǎng)老設(shè)施多為盈利性機(jī)構(gòu)，宜采用“養(yǎng)老綜合用地”從制度上予以規(guī)范，增加獲得土地的渠道，“名正言順”后拓寬其融資渠道，增強(qiáng)抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提供有保障的服務(wù)。

2、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的選址。

中高端養(yǎng)老設(shè)施應(yīng)可位于近郊、“上風(fēng)上水”的區(qū)域，靠近主要的城市交通動(dòng)線或者軌道交通，距離中心城區(qū)距離在30-40公里，車(chē)程距離控制在1小時(shí)以內(nèi)，盡可能靠近大型醫(yī)療設(shè)施或公園。如昌平的昌平新城、小湯山、山后地區(qū)等均是較好的選址區(qū)域。

城市內(nèi)的中高端養(yǎng)老設(shè)施則需主要考慮老人的密集度、靠近老舊小區(qū)。

3、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的規(guī)模。

單體上，美國(guó)太陽(yáng)城模式在北京落地恐怕還有現(xiàn)實(shí)的難度，需結(jié)合具體情況考慮。綜合北京和日本代表性項(xiàng)目，這種社會(huì)化的經(jīng)營(yíng)性的近郊型中高端養(yǎng)老設(shè)施需要一定的規(guī)模，3-6萬(wàn)平米是一個(gè)較為合適的范圍（若是CCRC規(guī)?？蛇M(jìn)一步放寬），容積率在1.4至1.8左右，可根據(jù)不同區(qū)位的情況進(jìn)行調(diào)整，床均建筑面積50平米應(yīng)是較低的水平。而城市型中高端養(yǎng)老設(shè)施床均建筑面積40平米是較低的規(guī)劃要求。

數(shù)量上，若不考慮新增和潛在的中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在未來(lái)的8年內(nèi)須提供約26000-30000張中高端床位，若以600床計(jì)算，每年需提供“養(yǎng)老綜合用地”地塊5-7個(gè)，大致城市型的2-3個(gè)、近郊型的3-4個(gè)。新地塊可適當(dāng)考慮布局北京南部區(qū)域，做到區(qū)域上的平衡。

4、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的層數(shù)和高度。城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地稀缺、尺度緊張，在限高方面應(yīng)有充足靈活性；近郊養(yǎng)老設(shè)施的層數(shù)可以以6層或小高層為宜，過(guò)多的層數(shù)舒適度在下降（高度過(guò)高應(yīng)降低部分居室南向日照的要求），限高也應(yīng)具有一定的靈活性、層數(shù)增加，不建議過(guò)高。

5、關(guān)于中高端設(shè)施養(yǎng)老的室內(nèi)配置。室內(nèi)公共空間占比應(yīng)至少達(dá)到20%，并且必須設(shè)施一定的醫(yī)療服務(wù)模塊。

6、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的室外空間和景觀綠化。

從較為宏觀的層面講，綠化率應(yīng)不低于住宅的要求，新建機(jī)構(gòu)中高端養(yǎng)老設(shè)施每床宜設(shè)置4平方米的綠化和4平方米的室外活動(dòng)場(chǎng)所，無(wú)障礙設(shè)計(jì)也需要在景觀中應(yīng)用。

7、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的車(chē)位。

養(yǎng)老設(shè)施內(nèi)居住的老年人其實(shí)對(duì)車(chē)位的要求很低，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有就養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的車(chē)位有特定的規(guī)劃要求，北京中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的車(chē)位也以地上30-50個(gè)車(chē)位為主，出于經(jīng)濟(jì)性考慮更談不上有車(chē)庫(kù)（地下建安成本一般高于地上部分），我們認(rèn)為可借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)每戶可配置0.3-0.5個(gè)。

8、關(guān)于中高端養(yǎng)老設(shè)施的交通出入口。

對(duì)于出入口養(yǎng)老設(shè)施的影響很小，出于為方便老人出行考慮地面應(yīng)設(shè)人行通道，道路人行路口應(yīng)增加通行時(shí)間。對(duì)于設(shè)施區(qū)域自己的出入口可讓社會(huì)機(jī)構(gòu)自行考慮不做硬性要求。

（五）土地政策建議

1、對(duì)養(yǎng)老用地政策的建議：

第一，關(guān)于土地性質(zhì)：用地性質(zhì)分類中增加“經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老項(xiàng)目用地”，明確其經(jīng)營(yíng)性（盈利性）性質(zhì)。

第二，關(guān)于土地交易方式：建議經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老項(xiàng)目用地通過(guò)招標(biāo)方式出讓。若需要與其他用途土地捆綁出讓，則經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老社區(qū)用地的土地權(quán)屬證書(shū)與其他用途土地權(quán)屬證書(shū)相獨(dú)立。

第三，關(guān)于土地出讓規(guī)劃：應(yīng)在每年的土地供應(yīng)計(jì)劃中安排足夠額度的經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老項(xiàng)目用地。

2、政策建議的合理性及可操作性分析

第一，明確經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老項(xiàng)目用地土地性質(zhì)可以完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地類型，優(yōu)化土地資源配置。在已有的社會(huì)福利設(shè)施用地（含養(yǎng)老院用地）基礎(chǔ)上區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性，根據(jù)性質(zhì)的不同確定相應(yīng)的土地價(jià)格、交易方式，由企業(yè)、事業(yè)單位等根據(jù)實(shí)際情況獲取相應(yīng)土地，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

第二，區(qū)分經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老項(xiàng)目用地符合市場(chǎng)規(guī)律，有利于金融創(chuàng)新。養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目投資大、回收期長(zhǎng)、投資收益低，由于經(jīng)營(yíng)性用地可確認(rèn)為資產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)投資主體可因此而享受資產(chǎn)升值，可增強(qiáng)社會(huì)資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可通過(guò)金融工具回收部分投資并分散風(fēng)險(xiǎn)，如運(yùn)營(yíng)成熟后，可通過(guò)REITs等證券化的方式在資本市場(chǎng)進(jìn)行退出并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值收益，而土地及房屋權(quán)屬的明晰是金融創(chuàng)新的前提和基礎(chǔ)條件。

第三，明確用地性質(zhì)有利于相關(guān)配套政策的出臺(tái)和完善，如確定養(yǎng)老社區(qū)的主體性質(zhì)并給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠等，相關(guān)政策體系的完善利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

四、相關(guān)配套政策建議

（一）民政方面

目前政府對(duì)非經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)在水電其可采取民用標(biāo)準(zhǔn)，而中高端養(yǎng)老設(shè)施基本為經(jīng)營(yíng)性機(jī)構(gòu)，獲得費(fèi)用價(jià)格優(yōu)惠有一定障礙。建議對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“不問(wèn)出身”，對(duì)社會(huì)力量籌辦的經(jīng)營(yíng)性中高端養(yǎng)老設(shè)施也進(jìn)行一定程度的扶植，按照民用價(jià)格對(duì)中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的水、電、氣、收費(fèi)，減少經(jīng)營(yíng)成本，從制度上回饋老年人、促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）衛(wèi)生方面

目前部分中高端養(yǎng)老設(shè)施醫(yī)療服務(wù)不完善，或者醫(yī)療室無(wú)法納入醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)療，這使得老年人入住后日常醫(yī)療服務(wù)自付比例高、甚至一旦病情較重就不得不推出或者另尋其他機(jī)構(gòu)。建議可以按照社區(qū)醫(yī)院的審批程序?qū)徟懈叨损B(yǎng)老設(shè)施醫(yī)療功能的定點(diǎn)報(bào)銷(xiāo)問(wèn)題，方便老人就近就醫(yī)，控制醫(yī)療成本。

（三）財(cái)稅方面

財(cái)稅方面中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遇到的問(wèn)題與水、電、氣的問(wèn)題極為相似。建議老年人每月的床位補(bǔ)貼和建設(shè)資助應(yīng)該做到一視同仁，對(duì)中高端養(yǎng)老設(shè)施減免征收土地稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅，利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用對(duì)行業(yè)進(jìn)行一定的扶植。

五、總結(jié)

北京市中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有較大的市場(chǎng)空間并且有其自身的規(guī)劃特點(diǎn)，為應(yīng)對(duì)我市老齡化滿足老人們對(duì)生活品質(zhì)的追求，我們應(yīng)積極對(duì)中高端養(yǎng)老設(shè)施予以引導(dǎo)和支持，除了規(guī)劃條件、土地管理等前期方面給予規(guī)劃指導(dǎo)，解決行業(yè)進(jìn)入瓶頸，在后期養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也應(yīng)輔以一定的政策支持，從“大規(guī)劃”層面做好制度安排促進(jìn)北京中高端養(yǎng)老設(shè)施行業(yè)健康發(fā)展。