第一篇：2010最新物權(quán)法(包含物權(quán)法全文和物權(quán)法司法解釋)

2010最新物權(quán)法(包含物權(quán)法全文和物權(quán)法司法解釋)

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，通常叫做城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋（以下簡稱司法解釋），最高人民法院審判委員會(huì)于2009年6月22日討論通過，7月30日公布，9月1日實(shí)施。城鎮(zhèn)房屋租賃問題不是物權(quán)法而是合同法的問題，但是由于與商品房有關(guān)，所以又通常把它叫做商品房的司法解釋，與物權(quán)法有一定關(guān)系，也可以將其作為《物權(quán)法》的司法解釋。

關(guān)于商品房和土地權(quán)屬問題，到目前為止，最高人民法院一共頒布了五個(gè)司法解釋，即建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋、物業(yè)服務(wù)合同司法解釋、城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關(guān)于土地使用權(quán)糾紛司法解釋。這五個(gè)司法解釋合到一起，關(guān)于商品房以及相關(guān)的土地權(quán)屬問題的法律適用規(guī)則基本上完備，形成了一個(gè)比較完整的體系，在開發(fā)土地、建設(shè)商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權(quán)，如何進(jìn)行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規(guī)則。

在2009年頒發(fā)的三部司法解釋，比較簡單的是物業(yè)服務(wù)合同司法解釋，解決的是合同范圍、合同效力、違約責(zé)任和合同權(quán)利義務(wù)終止等問題。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋更多的是補(bǔ)充《物權(quán)法》規(guī)定的不足，大部分也是具體規(guī)定。而城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋則很復(fù)雜，內(nèi)容很多，涉及很多理論上爭論、實(shí)踐中沒有定論的問題，內(nèi)容豐富，法理蘊(yùn)含深刻，只在個(gè)別細(xì)節(jié)上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個(gè)司法解釋。

這部司法解釋共講了七個(gè)問題。

一、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題

司法解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個(gè)方面加以規(guī)定：

（一）城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定

司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個(gè)意思，即司法解釋第一條規(guī)定，本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋。然后規(guī)定，當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個(gè)司法解釋的適用范圍，但是實(shí)際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，即：當(dāng)事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同。

司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同，具體講了城和鎮(zhèn)的房屋，但后邊又附加了一個(gè)說明，如果鄉(xiāng)和村里的房屋進(jìn)行租賃，法律沒有特別規(guī)定的，也可以參照本司法解釋的規(guī)定。這等于說，這個(gè)司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規(guī)則，只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的，按照特別規(guī)定。可以認(rèn)為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當(dāng)于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。

租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋，是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。此外，限價(jià)房也應(yīng)當(dāng)在限制之列，因?yàn)橄迌r(jià)房比經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的條件稍微再高一點(diǎn)，但政策是一樣的，都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠，因此價(jià)格很低，原因是這些房屋土地使用權(quán)是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房以及限價(jià)房出租的情況比較普遍，引起社會(huì)強(qiáng)烈反映，政府部門也在干預(yù){1]。有人分析，一種情況是買這種限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現(xiàn)在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。

是不是對(duì)所有的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和限價(jià)房出租的一律要進(jìn)行干預(yù)，確認(rèn)其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的買賣合同中都有約定，經(jīng)過一定時(shí)間，只要補(bǔ)交土地出讓金后，業(yè)主就可以轉(zhuǎn)讓。既然轉(zhuǎn)讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規(guī)定，它是一個(gè)無效的租賃合同，是一個(gè)事實(shí)的租賃合同關(guān)系。但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補(bǔ)交了土地出讓金的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。

（二）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力的三種特殊情況

司法解釋還規(guī)定了三種租賃合同效力的特殊情況：

第一，司法解釋第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準(zhǔn)，或者沒按照規(guī)劃批準(zhǔn)去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個(gè)彈性，即如果發(fā)生這種情況，在一審法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)取得的工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的，這個(gè)合同也認(rèn)為是有效的。

第二，司法解釋第三條規(guī)定，出租人以其未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)有審批權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)了，就可以認(rèn)定為有效。

第三，當(dāng)事人約定的租賃期限超過臨時(shí)建筑使用期間，例如臨時(shí)建筑是經(jīng)過批準(zhǔn)的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個(gè)期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結(jié)之前，經(jīng)過批準(zhǔn)延長的，租賃期限只要在延長期限內(nèi)的，都是有效的。

（三）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同登記備案的效力問題

房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實(shí)踐中一直不明確。按照現(xiàn)在的規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個(gè)登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對(duì)此做了規(guī)定，說得比較巧妙，一方面它沒有去公開評(píng)論說登記備案到底是什么，但事實(shí)上確認(rèn)也就是個(gè)登記備案，不是房屋租賃合同必須經(jīng)過登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規(guī)定了兩個(gè)方面的規(guī)則：

首先，第四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質(zhì)不是生效的要件，沒有備案不發(fā)生不生效的后果。實(shí)事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒有說它不是生效要件，而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。

其次，如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，它當(dāng)然是一個(gè)生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當(dāng)事人把它約定成一個(gè)生效要件，當(dāng)然可以。但這個(gè)生效要件不是絕對(duì)的，司法解釋規(guī)定，“但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。雙方當(dāng)事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒有登記備案，房子已經(jīng)交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經(jīng)在事實(shí)上履行了，當(dāng)然生效，原來約定的備案生效的約定被實(shí)際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續(xù)交房租，出租人繼續(xù)收房租，就認(rèn)為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當(dāng)事人主張因沒有備案而合同沒有生效，為無理由，法院不支持這樣的請(qǐng)求。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責(zé)任問題

司法解釋關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責(zé)任的規(guī)定內(nèi)容較多，主要問題是：

（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費(fèi)

司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經(jīng)確認(rèn)了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經(jīng)使用了這么長時(shí)間的房子，難道騰房就完了，就算恢復(fù)原狀了嗎

[1]？司法解釋規(guī)定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費(fèi)。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對(duì)出租人占有利益的保護(hù)，對(duì)租賃合同無效采用的是折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞絳2]，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據(jù)無效合同而取得的對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，合同法沒有規(guī)定要給予使用費(fèi)。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費(fèi)，就不公平。

房屋使用費(fèi)用按什么標(biāo)準(zhǔn)來算，司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。那就是說，房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于租金的標(biāo)準(zhǔn)。這樣做的原因，在于避免不必要的評(píng)估對(duì)當(dāng)事人增加負(fù)擔(dān)，因而為之{3]。對(duì)此，我的想法是，完全按照租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)有一定的問題，因?yàn)楫吘故且粋€(gè)無效合同，房屋使用費(fèi)可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦?biāo)準(zhǔn)，最高也不應(yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。如果按照我的這個(gè)想法辦，效果可能會(huì)更好。這就像保證合同，保證合同無效，保證人也要承擔(dān)責(zé)任，只是根據(jù)過錯(cuò)程度來承擔(dān)責(zé)任，而不是按照約定承擔(dān)保證責(zé)任。

（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責(zé)任

房屋租賃合同因合同無效而請(qǐng)求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時(shí)請(qǐng)求賠償損失，法院應(yīng)該支持的三種損失：

1．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，如果沒有構(gòu)成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當(dāng)時(shí)是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構(gòu)成附和，也就是沒有與租賃房屋構(gòu)成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應(yīng)當(dāng)賠償。如果已經(jīng)構(gòu)成附和，已經(jīng)與租賃房屋這種不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成一體，無法拆除或者拆除必然影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個(gè)拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。

2．承租人沒有經(jīng)過出租人同意裝飾裝修，或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由于沒有經(jīng)過出租人的同意，這個(gè)損失也是損失，是給出租人造成的損失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

3．承租人經(jīng)過出租人同意擴(kuò)建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當(dāng)事人對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒有辦理合法建設(shè)手續(xù)的，當(dāng)事人雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒有約定，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用造成的損失，也是損失，應(yīng)當(dāng)賠償。經(jīng)過約定，原來也經(jīng)過批準(zhǔn)的，就按照約定處理。

這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過錯(cuò)程度確定賠償責(zé)任，該誰的過錯(cuò)誰就承擔(dān)，誰的過錯(cuò)比例大就多承擔(dān)，誰的過錯(cuò)比例小就少承擔(dān)，按照過錯(cuò)原則承擔(dān)責(zé)任。一方過錯(cuò)一方承擔(dān)，雙方過錯(cuò)雙方承擔(dān)，按照過錯(cuò)的比例來承擔(dān)。

（三）房屋雙重租賃的效力問題

司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。

在合同領(lǐng)域中，涉及雙重關(guān)系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個(gè)以上的重合的關(guān)系是多重。在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)用“一女二嫁”來表示這個(gè)意思，當(dāng)然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當(dāng)然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個(gè)東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當(dāng)然只能賣給一個(gè)人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個(gè)人。

雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個(gè)買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個(gè)，要遵循兩個(gè)原則：第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個(gè)人。第二，是債權(quán)平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)平等原則，每一個(gè)債權(quán)都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方{4]。

對(duì)于后一種原則，很多人不同意，認(rèn)為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則是不一樣的，債權(quán)法的規(guī)則是債權(quán)平等，不管先后；物權(quán)法的規(guī)則是不平等的，應(yīng)當(dāng)是先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先，在一個(gè)建筑物上先后設(shè)立了兩個(gè)物權(quán)，是完全可以的，在行使物權(quán)時(shí)，設(shè)立在先的物權(quán)優(yōu)先行使，這就是物權(quán)優(yōu)先原則{5]。既然如此，在雙重買賣的兩個(gè)買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權(quán)利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個(gè)合同，那么，對(duì)另外一個(gè)合同的買受人則必須承擔(dān)違約責(zé)任，要賠償損失。雙重買賣的違約責(zé)任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構(gòu)成雙重租賃，也應(yīng)該實(shí)行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權(quán)平等。但是，在租賃合同當(dāng)中有一些特殊的情況，盡管兩個(gè)租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個(gè)合同具有了優(yōu)先權(quán)。司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個(gè)順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：第一，已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個(gè)租賃合同訂立以后，有一個(gè)承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權(quán)，因?yàn)楹笫趾贤呀?jīng)無法履行了。所以，已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認(rèn)合同效力。第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對(duì)租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認(rèn)其效力。第三，是合同生效在先。對(duì)此，我有不同意見，理由是，兩個(gè)承租人的債權(quán)平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認(rèn)為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。不過，司法解釋已經(jīng)這樣規(guī)定了，在司法實(shí)踐中可以先執(zhí)行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以后還可以研究解決。

不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對(duì)于沒有履行的那個(gè)合同的承租人，出租人都要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。

（四）出租人的法定解除權(quán)

房屋租賃合同在履行過程中，出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權(quán)，司法解釋第七條做了規(guī)定，即：“承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！?/p>

按照這個(gè)規(guī)定，出租人的解除權(quán)的產(chǎn)生條件是擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀。符合這個(gè)要求，就構(gòu)成承租人的根本違約，出租人就享有解除權(quán)。出租人主張解除合同，法院應(yīng)該支持。

（五）承租人的法定解除權(quán)

司法解釋第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的?！卑凑者@一規(guī)定，承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是：第一，在租賃過程中，司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請(qǐng)求解除。第二，租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當(dāng)然可以要求解除合同。第三，不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定，只要有其中一個(gè)違反就行了。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有解除權(quán)，可以要求法院解除租賃合同。

三、房屋租賃期間的添附問題

司法解釋規(guī)定的第三個(gè)問題，是房屋租賃期間的添附問題。添附是所有權(quán)取得方式之一，具體內(nèi)容有三種：第一是附和，第二是加工，第三是混合。這三種情況都是發(fā)生所有權(quán)的原因，但《物權(quán)法》在所有權(quán)取得的原因中對(duì)此沒有規(guī)定，但在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，特別是在房屋租賃合同中更普遍。在司法實(shí)踐中究竟應(yīng)該怎樣處理，必須作出規(guī)定。司法解釋對(duì)此做了比較好的規(guī)定，能夠比較妥善地處理房屋租賃的添附糾紛。

（一）處理房屋租賃期間添附問題的三個(gè)原則

在處理城鎮(zhèn)房屋租賃合同中的添附問題時(shí)，應(yīng)該遵守三個(gè)規(guī)則：

第一，承租人對(duì)租賃房屋添附的主要形式是裝修、裝飾、改建、擴(kuò)建，是承租人將自己的動(dòng)產(chǎn)添附在出租人的不動(dòng)產(chǎn)上使其增值，承租人的不動(dòng)產(chǎn)添附在出租人的不動(dòng)產(chǎn)上，變成出租人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這種添附的性質(zhì)是附和，是動(dòng)產(chǎn)附和于不動(dòng)產(chǎn)，是承租人把自己的動(dòng)產(chǎn)即建筑材料附和在出租人的不動(dòng)產(chǎn)之上。

第二，房屋租賃期間原則上承租人不得對(duì)租賃房屋進(jìn)行添附。簡言之，在租賃期間，承租人能不添附就不要添附，能不裝修就別裝修，能不改建就別改建，應(yīng)當(dāng)保持租賃房屋原狀。這是一個(gè)基本原則，但有例外。

第三，承租人要求添附須經(jīng)出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附雙方達(dá)成合意，當(dāng)然不違反前一項(xiàng)原則。未經(jīng)出租人同意進(jìn)行添附，就是違約。雙方約定可以添附的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合意的效力，按照合意約定的規(guī)則處理。

（二）處理房屋租賃期間添附的具體規(guī)則

在具體規(guī)則上，司法解釋規(guī)定了七種情況：

1．出租人同意添附租賃合同無效的

司法解釋第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效，添附部分的處理分為兩種情形：第一，未形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價(jià)歸出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第二，已形成附合的裝飾裝修物，如果出租人同意利用，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

2．出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的

司法解釋第十條規(guī)定的是出租人同意添附租賃期間屆滿或者解除但未形成添附的規(guī)則。承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修，在租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，對(duì)未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。如果當(dāng)事人另有約定，則應(yīng)當(dāng)按照約定處理。

3．出租人同意添附在租賃期間合同解除但形成添附的

租賃雙方當(dāng)事人經(jīng)合意進(jìn)行添附，承租人的添附當(dāng)然沒有問題。對(duì)于裝飾裝修構(gòu)成添附，在租賃期間合同解除時(shí)，當(dāng)事人對(duì)解除后的裝飾裝修費(fèi)用負(fù)擔(dān)又沒有約定的，處理比較棘手。司法解釋根據(jù)究竟是誰在違約的因素確定處理規(guī)則。

第一，由于出租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人要求出租人賠償剩余租賃期間添附殘值的，法院應(yīng)予支持。因?yàn)槌鲎馊诉`約，在合同履行期間被承租人解除，承租人添附的價(jià)值并沒有使用完，原因在于出租人，因此，出租人應(yīng)當(dāng)賠償承租人添附的殘值。

第二，由于承租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期間的添附殘值的，法院當(dāng)然不能支持其請(qǐng)求，因?yàn)槭浅凶馊诉`約而導(dǎo)致合同解除。這是由于自己的過錯(cuò)造成的損失，承租人無權(quán)請(qǐng)求賠償。但存在三個(gè)問題：一是出租人繼續(xù)使用該殘值的，好像出租人占了好處，這并不是不當(dāng)?shù)美?，因?yàn)槭怯沙凶馊诉^錯(cuò)所致。二是出租人不利用添附殘值，需要拆除，承租人還應(yīng)支出費(fèi)用。三是如果雙方協(xié)商，對(duì)于添附的殘值出租人愿意適當(dāng)補(bǔ)償，未嘗不可。

第三，由于當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除的，對(duì)于剩余租賃期間內(nèi)添附的殘值，由出租人和承租人各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。處理的方法，要看過錯(cuò)的大小，按照過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬模Ｓ嘧赓U期間內(nèi)添附的殘值應(yīng)該由當(dāng)事人按照公平責(zé)任原則分擔(dān)，每個(gè)人適當(dāng)分擔(dān)，但法律另有規(guī)定的，按照規(guī)定處理。

4．出租人同意添附租賃期滿承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用的

承租人經(jīng)出租人同意裝修裝飾，在合同履行期滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償裝修裝飾費(fèi)用的，法院對(duì)此請(qǐng)求不予支持。其理由在于，雙方當(dāng)事人裝飾裝修都是經(jīng)過合意的，按照一般情形而言，應(yīng)當(dāng)推定承租人的裝飾裝修價(jià)值在合同履行期滿時(shí)使用完畢，租賃期間與裝飾裝修的費(fèi)用應(yīng)該相一致，承租人作為一個(gè)理性人應(yīng)該有這個(gè)預(yù)期。在租賃合同期滿，承租人要求補(bǔ)償添附的費(fèi)用的，當(dāng)然不應(yīng)支持。但是，如果雙方當(dāng)事人原來就約定在合同履行期滿后還給承租人一定補(bǔ)償?shù)?，?dāng)然沒有問題，可以按照約定辦。

5．推定出租人同意添附

推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，但沒有明確表示異議，法官依此推定出租人同意承租人裝飾裝修。出租人知道而沒有去制止，沒有反對(duì)，那么就推定其同意。如果出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失的，法院也不予支持。出租人“明知”的證明，應(yīng)當(dāng)由承租人舉證。

6．未經(jīng)出租人同意承租人進(jìn)行添附的

承租人沒有經(jīng)過出租人同意進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由于沒有經(jīng)過出租人同意，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)由承租人自己負(fù)擔(dān)，理由是承租人違反了不得添附的原則。而出租人請(qǐng)求承租人給恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

7．租賃期間承租人進(jìn)行擴(kuò)建的

承租人承租后對(duì)租賃房屋進(jìn)行擴(kuò)建，是更大的添附，必須經(jīng)過出租人同意。如果合同無效，或者有效后被終止，雙方當(dāng)事人對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用沒有約定的，按照兩種情況來辦理：第一，擴(kuò)建已經(jīng)辦理了合法的建設(shè)手續(xù)，擴(kuò)建部分的權(quán)屬歸屬于出租人，享有所有權(quán)，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人承擔(dān)。第二，沒有經(jīng)過辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由當(dāng)事人雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

四、關(guān)于租賃房屋轉(zhuǎn)租問題

轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系{7]。前一個(gè)租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。后一個(gè)租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人，自己退出租賃關(guān)系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關(guān)系，就不是轉(zhuǎn)租，而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移{8]。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。

司法解釋對(duì)于轉(zhuǎn)租規(guī)定了六個(gè)問題：

（一）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租{9]，為無效。對(duì)此，《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

（二）轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)

司法解釋第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。

因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

（三）出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定

出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對(duì)的，司法解釋規(guī)定了兩個(gè)規(guī)則：第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實(shí)，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個(gè)月的異議期限，在六個(gè)月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實(shí)，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個(gè)月期限是除斥期間，為不變期間。第二，超出六個(gè)月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

（四）次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時(shí)，可以參加。因?yàn)楸咀怆p方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時(shí)，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時(shí)，次承租人的身份是無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，沒有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。次承租人以無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個(gè)規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個(gè)規(guī)則僅僅是對(duì)此而言，還是對(duì)所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個(gè)規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實(shí)上在其他方面也會(huì)出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)支持。

（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對(duì)此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進(jìn)行抗辯，主張不得解除合同。這是一個(gè)合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對(duì)此，出租人不能解除租賃合同。

至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。

（六）次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費(fèi)支付義務(wù)

房屋租賃合同解除以后，因?yàn)橛修D(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個(gè)房子的時(shí)候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后，對(duì)租賃房屋仍然占有一段時(shí)間的，對(duì)逾期騰房的房屋使用費(fèi)負(fù)有支付義務(wù)。

本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對(duì)性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔(dān)義務(wù)，無權(quán)請(qǐng)求次承租人負(fù)擔(dān)義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對(duì)次承租人，請(qǐng)求騰房，支付逾期使用費(fèi)用。

五、城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸

城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。繼承是一個(gè)人死亡后，他的財(cái)產(chǎn)由其繼承人繼承，繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋租賃合同中，轉(zhuǎn)移的不是物權(quán)，而是租賃權(quán)。這就是當(dāng)代民法物權(quán)債權(quán)化和債權(quán)物權(quán)化的問題。債權(quán)物權(quán)化的典型，就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，房屋租賃合同的這些問題，其實(shí)都是租賃權(quán)，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據(jù)租賃合同的債權(quán)而取得租賃權(quán)，可以使用、收益，還可以轉(zhuǎn)租。這個(gè)租賃權(quán)就是物權(quán)化的債權(quán)。有的國家的法律承認(rèn)租賃權(quán)是物權(quán)，但大多數(shù)國家還是僅把它作為一個(gè)物權(quán)化的債權(quán)對(duì)待。既然租賃權(quán)不是財(cái)產(chǎn)權(quán)，就沒有繼承問題，當(dāng)承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規(guī)定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。司法解釋參照這一規(guī)定，第十九條規(guī)定了另外兩個(gè)效力延伸的規(guī)則：

第一，個(gè)人租賃房屋如果是給個(gè)體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個(gè)體工商戶的經(jīng)營者，有權(quán)主張繼續(xù)租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對(duì)性原則，出租人、承租人是當(dāng)事人，承租人死了，合同就應(yīng)該消滅。但是由于租賃權(quán)具有物權(quán)化的效力，由于承租人是個(gè)體工商戶，這時(shí)就準(zhǔn)許個(gè)體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結(jié)束后再消滅。這就是效力延伸的問題。

第二，個(gè)人租賃房屋從事合伙經(jīng)營，即合伙人個(gè)人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續(xù)延續(xù)到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個(gè)權(quán)利。

這兩個(gè)規(guī)則，即使出租人不同意，個(gè)體工商戶和其他合伙人也有權(quán)要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強(qiáng)制性的規(guī)定。本來，民事法律關(guān)系主體消滅而消滅{10]，合同當(dāng)事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權(quán)帶有一定的物權(quán)性質(zhì)，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。

六、買賣不破租賃原則的適用

買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移{11]，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關(guān)系仍然存在，買受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！边@里規(guī)定的規(guī)則是：

第一，承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

第二，規(guī)定買賣不破租賃的兩個(gè)例外：一是租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，買賣不破租賃原則不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可以買到租賃房屋的所有權(quán)，并且實(shí)際占有，解除原來的租賃關(guān)系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

第三，如果雙方當(dāng)事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時(shí)就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個(gè)附解除條件的合同，當(dāng)然不受買賣不破租賃原則的約束。

七、承租人優(yōu)先購買權(quán)問題

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是司法解釋重點(diǎn)規(guī)定的一個(gè)問題，寫得很好，作為重點(diǎn)問題研究。

民法上的優(yōu)先購買權(quán)，一是共有人的優(yōu)先購買權(quán)，一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，三是股東優(yōu)先購買權(quán)，四是合伙人優(yōu)先購買權(quán)等{12]。共有人之一出賣其共有份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。股東出讓股權(quán)，其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)，是一個(gè)道理。出租人要出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這兩個(gè)優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的目的不同：共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的是盡量保持共有的狀態(tài)，保持共有人之間的關(guān)系和諧。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，能夠繼續(xù)維持共有的關(guān)系，承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的是對(duì)承租人的照顧，除此之外沒有它意。比較而言，兩種優(yōu)先購買權(quán)的立法目的不同，共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的比承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的更重要，必要性更強(qiáng)。

在司法實(shí)踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用比較混亂，缺乏準(zhǔn)確的規(guī)則。例如，出租人沒有尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人主張侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，有的法院保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續(xù)買賣，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權(quán)歸屬于承租人。

司法解釋在承租人優(yōu)先購買權(quán)問題上做了統(tǒng)一的規(guī)定，可以歸納為五個(gè)規(guī)則：

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)

司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)，確認(rèn)這種優(yōu)先購買權(quán)與基于共有的優(yōu)先購買權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權(quán)，司法解釋認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力{13]。

（二）侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式為賠償損失

正因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。這個(gè)規(guī)定與以往的理解是不同的[2]。我認(rèn)為，這個(gè)做法大體可行，是有道理的，就是因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對(duì)侵害優(yōu)先購買權(quán)的采取宣告買賣合同無效的做法了。

怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權(quán)。

這個(gè)規(guī)定有一個(gè)問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時(shí)候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會(huì)使承租人的有效購買權(quán)成為一句空話。

（三）對(duì)以協(xié)議折價(jià)變賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。”在對(duì)租賃房屋以協(xié)議折價(jià)、變賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，在同等條件下，可以優(yōu)先購買，保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)。其條件是，租賃房屋原來是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價(jià)和變賣的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購買權(quán)。這個(gè)規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。以租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對(duì)承租人用優(yōu)先購買權(quán)的方法來保護(hù)。

但是，應(yīng)當(dāng)注意，如果是用拍賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，不在此限。

（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對(duì)承租人的保護(hù)

司法解釋對(duì)以拍賣方式對(duì)租賃房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的，專門作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務(wù)在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這樣規(guī)定是完全對(duì)的。

在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場表示高價(jià)購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權(quán)。侵害優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。

（五）對(duì)抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由

司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對(duì)抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。

1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)

共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個(gè)結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權(quán)的競合或者競存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。

2．房屋賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán)，并且這個(gè)優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，可以對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)，是不是一個(gè)新的優(yōu)先購買權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么？

3．承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)

出租人出賣租賃房屋，對(duì)承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)此，當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。15日是個(gè)不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。

4．第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對(duì)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時(shí)取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán)，就無法對(duì)抗善意第三人依法即時(shí)取得的所有權(quán)。

司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責(zé)任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實(shí)踐中可能無法操作。關(guān)鍵在于怎么去計(jì)算承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)那個(gè)時(shí)候的房價(jià)是多少，受到侵害后的房價(jià)是多少，其差別可以算作損失。還有一個(gè)辦法，就是參照一般的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，確定損失賠償責(zé)任。

一、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，在2007年10月1日期實(shí)施的物權(quán)法中用專章進(jìn)行了規(guī)定，充分表明我國民法學(xué)界及立法者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的重要價(jià)值及其現(xiàn)實(shí)意義。因應(yīng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)、公寓、大廈進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及該項(xiàng)服務(wù)迅速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)規(guī)范和協(xié)調(diào)我國物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系、解決物業(yè)管理服務(wù)糾紛、提供了基礎(chǔ)性和原則性的法律框架。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，將對(duì)法院審理該類糾紛案件起到積極的作用。但不可忌諱、回避的問題是，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，作為我國首次以立法方式確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，當(dāng)中存在的問題仍然不少，在理解和適用上操作性仍然不夠強(qiáng)。為此，最高院出臺(tái)司法解釋實(shí)在是其必然。筆者以下試圖借理解解釋內(nèi)容的同時(shí)，指出其中仍然存在的有待解決實(shí)際問題。

1．解釋關(guān)于業(yè)主的范圍的認(rèn)定。根據(jù)解釋第一條第一款的規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。即業(yè)主的范圍包括通過依法登記、依據(jù)生效法律文書、繼承、受遺贈(zèng)等方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，同時(shí)，該解釋第一條第二款還規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。2．解釋關(guān)于車位、攤位等特定空間作為建筑物專有部分進(jìn)行認(rèn)定的條件問題。根據(jù)解釋第二條的規(guī)定，車位、攤位及其他房屋只要能夠滿足以下條件就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。但規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

3．解釋關(guān)于對(duì)“住改商”問題的處理。“住改商”既包括專用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根據(jù)解釋第十條的規(guī)定，業(yè)主將住宅即其專有部分改變?yōu)榻?jīng)營性用房，須經(jīng)全部有利害關(guān)系人一致同意。而在解釋的第七條就共有部分住改商進(jìn)行了的規(guī)定，對(duì)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分的，明確了必需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

4．解釋關(guān)于業(yè)主表決權(quán)問題的處理。根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主的表決權(quán)的統(tǒng)計(jì)方式包括兩種，一種是按業(yè)主人數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；一種是按業(yè)主專有部分的面積比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。但就對(duì)業(yè)主購買兩套甚至多套房屋，其表決權(quán)統(tǒng)計(jì)方式規(guī)定不甚明確，按專有面積當(dāng)然不會(huì)存在爭議，但是否應(yīng)當(dāng)按一個(gè)業(yè)主還是多個(gè)業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)計(jì)就不無爭論。解釋第九條對(duì)此有了明確規(guī)定，即出現(xiàn)前述情形時(shí)，在業(yè)主人數(shù)的統(tǒng)計(jì)上，仍然按一人計(jì)算。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，該統(tǒng)計(jì)方式僅僅解決了技術(shù)上的問題，而對(duì)表決結(jié)果的影響為零。因?yàn)?，業(yè)主的表決權(quán)的實(shí)現(xiàn)，人數(shù)或?qū)Ｓ胁糠植皇莾H其中之一就可以決定的，而是必須兩者都同時(shí)達(dá)到法定要求方可。

5．解釋關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格問題。根據(jù)物權(quán)法第七十八條及解釋十二條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以作為案件的被告；結(jié)合物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，似乎也排除了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為案件原告的可能性。筆者認(rèn)為，不管是物權(quán)法、還是該解釋的規(guī)定，將在很大程度上限制業(yè)主的維權(quán)工作，給業(yè)主維權(quán)帶來了現(xiàn)實(shí)的困難。對(duì)損害全體業(yè)主共同利益的侵害行為，如果業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都無權(quán)作為原告進(jìn)行告訴，而需要全體業(yè)主辦理新的授權(quán)委托，或各個(gè)業(yè)主分別訴訟，不僅在成本上不合理，而且作為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)也根本無從體現(xiàn)。這樣的規(guī)定，顯然弊大于利。

6．解釋關(guān)于車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的認(rèn)定。根據(jù)解釋第五條的規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。從解釋規(guī)定文義進(jìn)行理解，該規(guī)定包含兩層含義，即一是開發(fā)商可以將車位、車庫采用出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主；二是開發(fā)商必須按照配置比例進(jìn)行前述處分。該解釋內(nèi)容存在的問題是，如果發(fā)展商的前述處分行為不符合前述規(guī)定，是否必然導(dǎo)致認(rèn)定其處分行為為不符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的情形，而可撤銷或無效；而且該解釋內(nèi)容仍然沒有解決好后面幾個(gè)問題，一是“滿足業(yè)主的需要”中“業(yè)主的需要”是指業(yè)主現(xiàn)實(shí)的需要為限還是也包括業(yè)主未來可能的、潛在的需要；二是“滿足業(yè)主的需要”中的“業(yè)主”應(yīng)作何種理解，如果根據(jù)該解釋第一條之規(guī)定，結(jié)合物權(quán)法第七十四條第二款的規(guī)定，這里的業(yè)主就包括購買房屋的業(yè)主，也包括純粹購買車位、車庫的業(yè)主，如果作此理解，開發(fā)商就可能將車庫、車位出售給房屋業(yè)主以外的人，而導(dǎo)致車庫倒買倒賣甚至房屋業(yè)主買不到車庫、車位的現(xiàn)象發(fā)生，也一定程度上給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難度。因此，此處的業(yè)主筆者認(rèn)為應(yīng)作限定解釋，即限定其范圍為房屋業(yè)主；三是對(duì)“業(yè)主的需要”是否應(yīng)當(dāng)作必要限制，特別是時(shí)效方面的限制，即在多長時(shí)間內(nèi)業(yè)主行使購買、租賃車位、車庫權(quán)利方可得到滿足和法院支持，如果無期限限制，必然導(dǎo)致資源浪費(fèi)，也導(dǎo)致其他業(yè)主利益受損，如需要多個(gè)車位的業(yè)主因無法得到滿足而導(dǎo)致不便，該部分的物業(yè)管理費(fèi)用長期無法收取而增加管理成本等。

（二）《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也步入快車道，既給廣大購房入住的業(yè)主帶來極大的便利，也順應(yīng)了社會(huì)分工進(jìn)一步細(xì)化的需要。然而，與此同時(shí)所引發(fā)的問題也越來越多，甚至矛盾有加深的跡象，以致專門形成一類以物業(yè)管理服務(wù)糾紛為法院審理對(duì)象的案件。即涉及民事訴訟、也不乏引發(fā)行政訴訟。最高院本次出臺(tái)解釋，既具有前述背景因素，但更多的是結(jié)合了新頒布實(shí)施的《物權(quán)法》的規(guī)定，以指導(dǎo)各級(jí)法院正確審理該類案件。解釋共十三條，主要解決了以下幾個(gè)問題：

1．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同法律效力的認(rèn)定問題。解釋規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。該解釋內(nèi)容解決了兩類合同的效力認(rèn)定問題，一是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，由于此類合同主體為建設(shè)單位和其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主不參與其中，而且多數(shù)情況下也沒有向業(yè)主公示，因此常出現(xiàn)業(yè)主對(duì)該類合同不予認(rèn)可并拒絕履行合同中約定的業(yè)主義務(wù)糾紛，解釋直接肯定了該類合同的法律效力，一定意義上可以使糾紛得到解決，但筆者認(rèn)為，由于該類合同侵害了業(yè)主的知情權(quán)，法律也沒有就合同內(nèi)容必須進(jìn)行公示進(jìn)行強(qiáng)制要求，不能不說是一大缺憾。二是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這類合同由于業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)所代表的是全體業(yè)主的利益，其法律效力當(dāng)然應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)。

2．關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收交中爭議的解決。解釋首先解決了房屋空置時(shí)是否具有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)問題。由于現(xiàn)實(shí)存在業(yè)主收樓或視為收樓后一直空置的現(xiàn)象，而導(dǎo)致該部分業(yè)主提出其未享受物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)管理費(fèi)，為此解釋做出了需要交納的規(guī)定，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據(jù)物權(quán)原理，發(fā)展商已將房屋交付給業(yè)主控制，而無論該房屋處于何種狀態(tài)，該業(yè)主當(dāng)然具有和其他業(yè)主同樣的交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。其次解決了業(yè)主將房屋出租、出借情況下，物業(yè)管理費(fèi)交納主體問題，解釋規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。此外，解釋還就物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)主張物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定，明確指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主主張。

3．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同未獲續(xù)聘或終止、解除情況下相關(guān)問題的處理。主要包括兩個(gè)內(nèi)容，一是業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

對(duì)《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（征求意見稿）》的認(rèn)識(shí)和建議

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有維修專有部分的義務(wù)

征求意見稿第二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內(nèi)拖延履行物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等義務(wù)，或者經(jīng)多次維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等仍不能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主自行或者委托他人對(duì)業(yè)主專有部分或者共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)予支持?！?這一條文有三個(gè)問題：

1、物業(yè)企業(yè)沒有維修專有部分的義務(wù)。專有部分自交付以后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，保修期后業(yè)主自行維護(hù)和保養(yǎng)。業(yè)主可以就專有部分的維修委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但這屬于另一個(gè)法律關(guān)系，不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定的或者物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)

2、共有部分的維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用本來就是由業(yè)主承擔(dān)的（管理費(fèi)或者維修資金），而不是物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。權(quán)利人自行維修后由責(zé)任方承擔(dān)費(fèi)用只適用于責(zé)任人有保修義務(wù)的情形，物業(yè)企業(yè)不是保修單位，它即使未履行維修職責(zé)，應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任和賠償責(zé)任，而不是承擔(dān)維修費(fèi)用。

3、“經(jīng)多次維修、養(yǎng)護(hù)和維護(hù)等仍不能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)”，如同“經(jīng)多次治療未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能屬于建筑物先天質(zhì)量缺陷，有的可能因?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)，不能一概歸責(zé)于物業(yè)企業(yè)。確實(shí)屬于物業(yè)公司不勝任，業(yè)主可以解聘，可以請(qǐng)求它賠償損失，但不應(yīng)當(dāng)是自行維修后讓它承擔(dān)費(fèi)用。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)“安全保障義務(wù)”

征求意見稿第八條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持?！蔽覈袷虑謾?quán)責(zé)任法上的安全保障義務(wù)來源于最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！睆姆ɡ砩峡?，義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營性的或者是社會(huì)活動(dòng)的組織者；面對(duì)的是不特定的對(duì)象；通常有自己的經(jīng)營場所；它與被保障人之間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)場所與消費(fèi)者的關(guān)系，或者是組織者與被組織者的關(guān)系，它對(duì)自己經(jīng)營場所內(nèi)的不安全因素具有控制、預(yù)防、改善、提示的能力。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合這些條件。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系是雇傭關(guān)系。物權(quán)法第八十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有管理業(yè)主及其活動(dòng)的權(quán)利與能力?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有自己的經(jīng)營場所，它是在業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)之上為業(yè)主提供服務(wù)，服務(wù)的對(duì)象也是特定的。

4、法規(guī)明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全防范方面的職責(zé)是“協(xié)助”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！眳f(xié)助的對(duì)象，一是業(yè)主，二是有關(guān)行政機(jī)關(guān)，它們才是安全防范的責(zé)任主體。

綜上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安全保障義務(wù)。如果物業(yè)企業(yè)沒有履行合同義務(wù)造成業(yè)主的損害，應(yīng)當(dāng)依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”這仍然是違約責(zé)任。違約責(zé)任以未履行合同為基礎(chǔ)，安全保障義務(wù)只要受害人沒有過錯(cuò)就不能減輕或免除義務(wù)人的責(zé)任，兩者在實(shí)務(wù)中會(huì)導(dǎo)致不同的法律責(zé)任。而后者既無法律依據(jù)，也不合情理，會(huì)在實(shí)務(wù)中產(chǎn)生混亂，建議刪除。

三、車輛丟失或者毀損的責(zé)任，應(yīng)以合同為依據(jù)處理

征求意見稿第九條：“車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)程度、收費(fèi)情況等因素，確定其是否承擔(dān)賠償責(zé)任以及承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍。業(yè)主對(duì)車輛丟失或者毀損有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當(dāng)事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理?！?/p>

這個(gè)條文第一款講侵權(quán)責(zé)任，第二款才講違約責(zé)任，順序不大符合邏輯?！皹I(yè)主對(duì)車輛丟失或者毀損有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任”，等于先將物業(yè)服務(wù)企業(yè)置于賠償義務(wù)人的地位，這既無法律依據(jù)，也不合情理?，F(xiàn)實(shí)中這類糾紛越來越多，而在社會(huì)治安形勢(shì)日趨嚴(yán)峻的情況下，作為汽車這種大宗財(cái)產(chǎn)的所有人，自己應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，而不能只依賴于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。事實(shí)上物業(yè)企業(yè)也不具備這個(gè)能力。

如果承認(rèn)物業(yè)企業(yè)沒有安全保障義務(wù)，那么本條第一款就不能成立。建議在這個(gè)問題上，仍然以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條為原則來處理，具體條文建議修改為：

“車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，車主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)車輛停放或保管協(xié)議的約定處理。沒有車輛停放或保管協(xié)議的，按物業(yè)服務(wù)協(xié)議中的相關(guān)約定處理。沒有物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，按物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無履行法規(guī)要求的保安義務(wù)，判斷其是否承擔(dān)賠償責(zé)任。”

四、對(duì)從事物業(yè)服務(wù)的“其他管理人”應(yīng)作出界定

物權(quán)法第八十一條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！倍段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條明確規(guī)定“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！卑唇ㄔO(shè)部規(guī)章，不具有相應(yīng)的資質(zhì)，不能從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。故物權(quán)法所說的“其他管理人”，應(yīng)當(dāng)是指具有從事專項(xiàng)服務(wù)資質(zhì)的服務(wù)商，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外、卻能從事物業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人。否則，必然會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)的市場嚴(yán)重混亂，在惡性競爭、魚龍混雜之下，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益的情況不可避免。故對(duì)“其它管理人”應(yīng)當(dāng)加以界定，并且它只能從事其有資質(zhì)的專項(xiàng)服務(wù)。

建議增加一個(gè)條文：物權(quán)法第八十一條所說的“其他管理人”，是指具有相應(yīng)資質(zhì)的園林、機(jī)電維修保養(yǎng)、清潔、消毒、保安服務(wù)等專業(yè)經(jīng)營者。其他管理人在經(jīng)營范圍內(nèi)，受業(yè)主委托從事專項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)。

五、業(yè)主轉(zhuǎn)移房屋時(shí)惡意欠費(fèi)的，繼受的業(yè)主有清償義務(wù)

現(xiàn)實(shí)中許多以投資為目的的買房人，直到將房屋出手，也不到物業(yè)服務(wù)處交費(fèi)，而我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，又沒有權(quán)利瑕疵登記的手段，故物業(yè)企業(yè)對(duì)這種情形無可奈何。這不但是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的損害，也是對(duì)全體業(yè)主共同利益的損害。由于物業(yè)企業(yè)的員工大部分是農(nóng)民工，欠費(fèi)還會(huì)引發(fā)社會(huì)問題。鑒于此，建議確立“賣方欠費(fèi)買方清償”的規(guī)則，其理由和意義如下：

1、甲賣房給乙時(shí)，乙并不是簡單地購買房屋，而是全面繼受了甲所轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第二十四條：“區(qū)分所有權(quán)之繼受人應(yīng)繼受原區(qū)分所有權(quán)人依照本條例或規(guī)約所定之一切權(quán)利義務(wù)”，法理鮮明，可資借鑒。

2、甲乙雙方交易時(shí)，就房屋是否存在欠費(fèi)負(fù)擔(dān)，即使沒有惡意串通，乙也有注意義務(wù)；未盡注意義務(wù)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

3、物業(yè)企業(yè)在甲長期欠費(fèi)并找不到債務(wù)人情況下繼續(xù)履行管理職責(zé)，已經(jīng)構(gòu)成無因管理，乙作為受益人也有償還義務(wù)。

4、如果確立了這一規(guī)則，此類因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的欠費(fèi)糾紛將大大減少。水電費(fèi)較少欠費(fèi)糾紛，就在于水、電供應(yīng)者采取了甲欠乙還的規(guī)則。

建議增加一個(gè)條文為：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)積欠的物業(yè)管理費(fèi)，購買方負(fù)有清償責(zé)任。”

第二篇：《物權(quán)法司法解釋》

物權(quán)法司法解釋(全文）

物權(quán)法兩個(gè)相關(guān)司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車

庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院

應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）

法釋[2009]8號(hào)

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變，扎實(shí)開

展團(tuán)的工作

———共青團(tuán)鐵東區(qū)委書記的述職報(bào)告

2011年是適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變、思想進(jìn)一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅(jiān)持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)。自己政治覺悟、理論水平、思想素質(zhì)、工作作風(fēng)等各方面有了明顯的進(jìn)步和提高?？偟膩碚f，收獲很大，感觸頗深。

一、以德為先，進(jìn)一步提升個(gè)人思想素質(zhì)

過去的一年，我以一個(gè)共產(chǎn)黨員的標(biāo)準(zhǔn)，以一個(gè)團(tuán)干部的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，在個(gè)人的道德修養(yǎng)、黨性鍛煉、思想素質(zhì)上有了很大的進(jìn)步。一是道德修養(yǎng)進(jìn)一步提高。作為一個(gè)團(tuán)干部，我的一言一行、我的自身形象將直接影響到團(tuán)委各成員，甚至更廣大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每時(shí)每刻提醒自己，從小事做起，注重細(xì)節(jié)問題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠實(shí)、守信、廉潔、自律，起好表率作用。二是黨性鍛煉得到不斷加強(qiáng)。不斷加強(qiáng)自己的黨性鍛煉，我嚴(yán)格按照《黨章》和《中國共產(chǎn)黨黨員紀(jì)律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團(tuán)的工作中，以廣大青少年的權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，務(wù)求時(shí)效。三是政治思想素質(zhì)不斷提高。一年來，我繼續(xù)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，積極參加理論中心組學(xué)習(xí)，經(jīng)常自發(fā)利用休息時(shí)間學(xué)習(xí)，積極參加團(tuán)省委組織赴井岡山革命傳統(tǒng)與理想信念教育專題培訓(xùn)班、區(qū)委區(qū)政府組織赴清

華大學(xué)縣域經(jīng)濟(jì)培訓(xùn)班，通過“看、聽、學(xué)、思”，進(jìn)一步加深了對(duì)馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想的理解，進(jìn)一步系統(tǒng)掌握了黨在農(nóng)村的路線、方針、政策以及對(duì)共青團(tuán)工作的要求。特別是黨的十七屆六中全會(huì)以來，我通過學(xué)習(xí)原文、聽專家講課等，開拓了思想新境界，政治思想素質(zhì)有了新的飛躍。

二、以能為先，進(jìn)一步加強(qiáng)組織工作能力

在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，注重與同事、與兄弟單位團(tuán)委書記的交流，虛心請(qǐng)教，不恥下問，使各項(xiàng)工作都有序地開展。一是工作的統(tǒng)籌安排能力不斷加強(qiáng)。我盡量做到工作提前一步，有計(jì)劃、有安排、有預(yù)見性，保持思路清晰和決策的科學(xué)，力求操作有序，順利開展。二是工作的協(xié)調(diào)能力不斷加強(qiáng)。在工作中，我注重與上級(jí)的及時(shí)銜接、匯報(bào)，同時(shí)也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發(fā)，對(duì)上做好配合，對(duì)下做好團(tuán)結(jié)。三是有創(chuàng)新地開展工作。在工作中，我注重不斷創(chuàng)新，使工作保持生機(jī)，使管理不斷趨向人性化、合理化。

三、以勤為先，進(jìn)一步提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平

擔(dān)任團(tuán)委書記以來，認(rèn)真了解情況、掌握知識(shí)，積極向團(tuán)委領(lǐng)導(dǎo)、向前任書記學(xué)習(xí)、請(qǐng)教，了解團(tuán)情、團(tuán)史，努力掌握?qǐng)F(tuán)的基本運(yùn)作方式程序，便于更好地開展工作。加強(qiáng)溝

通了解，增加感情，深入基層，了解基層團(tuán)組織和團(tuán)員青年的有關(guān)情況，以“活動(dòng)”來強(qiáng)化自己的知識(shí)和水平。一年來，我立足以活動(dòng)來促使自己盡快適應(yīng)角色，迎接挑戰(zhàn)。今年五四，團(tuán)區(qū)委以全區(qū)人居環(huán)境整治為依托，以“五四火炬?zhèn)鞒芯攀d生生不息，鐵東青年投入人居環(huán)境立志強(qiáng)區(qū)”為引領(lǐng)，積極開展了“共青團(tuán)路，紅領(lǐng)巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動(dòng)。在活動(dòng)中，增長了知識(shí)，深化了理解，使自己對(duì)團(tuán)務(wù)工作有了全面的、系統(tǒng)的提高，為今后更好地提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、以績?yōu)橄?，進(jìn)一步完善團(tuán)的組織建設(shè)

把《關(guān)于進(jìn)一步深化“黨建帶團(tuán)建”工作的實(shí)施意見》落到實(shí)處，把黨的要求貫徹落實(shí)到團(tuán)的建設(shè)中去，使團(tuán)的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。依托黨建，從政策層面來解決和落實(shí)基層團(tuán)組織存在的問題和困難。一是基層團(tuán)干部的待遇問題。積極爭取黨組織在團(tuán)干部配備上的重視和支持，基層團(tuán)干“轉(zhuǎn)業(yè)”得到了很好的安排（葉赫的榮威，住建局遇良，衛(wèi)生局王國宴等）；二是解決好基層團(tuán)組織活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)問題。積極爭取專項(xiàng)，今年為每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團(tuán)省委爭取經(jīng)費(fèi)三千元，共計(jì)三萬六千元；三是團(tuán)的基層組織格局創(chuàng)新工作。按照“1＋4＋N”模式，通過換屆調(diào)整選配了大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）團(tuán)干部，變?cè)械摹皥F(tuán)干部兼職”模式為現(xiàn)在的“兼職團(tuán)干部”模式，提升了基層團(tuán)組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。此

次工作得到了團(tuán)市委的充分認(rèn)可，2011年四平市組織部班工作會(huì)議在我區(qū)召開。

以服務(wù)青年需求為目的，從單一組織青年開展活動(dòng)轉(zhuǎn)到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，開展就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流、貧富結(jié)對(duì)；以服務(wù)黨政中心為目的，發(fā)揮團(tuán)組織自身優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)青年樹立市場意識(shí)和投資意識(shí)，強(qiáng)化科技意識(shí)和參與意識(shí)，投身知識(shí)化、信息化和現(xiàn)代化、文明創(chuàng)建、環(huán)境整治、植綠護(hù)綠、社會(huì)治安等活動(dòng)，把黨政思路實(shí)踐好。突出做好當(dāng)前新興的農(nóng)村、社區(qū)和非公經(jīng)濟(jì)組織建團(tuán)工作，延長團(tuán)的工作手臂，豐富團(tuán)的組織形式。先后與農(nóng)聯(lián)社、吉林銀行等多家金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)，為青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)提供幫扶支持。特別是吉林銀行的“吉青時(shí)代”小額貸款項(xiàng)目更得到團(tuán)省委的無償貼息。

五、以廉為先，進(jìn)一步保持清正廉明形象

作為新任職的年輕干部、黨員干部，我既感受到了組織的信任與關(guān)懷，同時(shí)也感受到了責(zé)任重大。我區(qū)在黨委和政府的帶領(lǐng)下，勵(lì)精圖治、奮發(fā)圖強(qiáng)，取得了輝煌的成績。越是這種時(shí)候，就越需要我們這些干部保持清醒的頭腦，保持共產(chǎn)黨員的先進(jìn)本色。深知，作為一級(jí)干部，應(yīng)該努力做到“清正廉潔”。古人說“物必自腐而蟲生”，腐敗現(xiàn)象表現(xiàn)上看來是經(jīng)濟(jì)問題、道德問題，但深層次的原因卻是理想信念出了問題。要不斷加強(qiáng)實(shí)踐鍛煉，要結(jié)合黨的歷史經(jīng)驗(yàn)、改革開放和社會(huì)主義建設(shè)的實(shí)踐以及自己的工作和思想實(shí)際，來刻苦磨煉自己。勇于剖析自己，積極開展自我批評(píng)，凈化自己的靈魂。不斷增強(qiáng)拒腐防變意識(shí)。在思想上、在行動(dòng)上、生活中爭作表率。在團(tuán)區(qū)委開展“爭做勤廉表率，竭誠服務(wù)青年”主題教育,召開機(jī)關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育活動(dòng)動(dòng)員會(huì)，全面啟動(dòng)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣教活動(dòng)。按照學(xué)習(xí)貫徹區(qū)委、區(qū)紀(jì)委關(guān)于黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的部署和要求，學(xué)習(xí)黨的十七屆六中精神，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，制定工作計(jì)劃。我們根據(jù)2011年黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制考評(píng)要求，為了做好黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，成立了團(tuán)區(qū)委黨風(fēng)廉政建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并由我任組長。按照“一崗雙責(zé)”的責(zé)任要求，明確了單位正職領(lǐng)導(dǎo)作為第一責(zé)任人，每年約談團(tuán)干部一次，就有關(guān)廉潔從政個(gè)人“不準(zhǔn)”和“禁止”行為適時(shí)對(duì)所管的團(tuán)干部進(jìn)行廉政談話。

在2012年即將到來之際，共青團(tuán)區(qū)委迎來組織部考核組，對(duì)共青團(tuán)區(qū)委一年來的工作進(jìn)的實(shí)地測評(píng)，感謝組織的幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺地接受組織的監(jiān)督與考核。鐵東區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了令人矚目的成就，而今又開始了新的征途。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時(shí)我們也是共享發(fā)展成果的受益者。我們應(yīng)該心懷感恩，心存畏懼，“做一個(gè)組織和群眾信賴的人，做一個(gè)同事和朋友敬重的人，做一個(gè)親屬子女可以引以為榮的人，做一個(gè)回顧人生能夠問心無愧的人”。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方

針路線，高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟，弘揚(yáng)“攻堅(jiān)克難、求富圖強(qiáng)”的四平精神，堅(jiān)定不移的實(shí)施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設(shè)富裕和諧新鐵東的偉大目標(biāo)而不懈奮斗。

第三篇：09物權(quán)法最新司法解釋全文

09物權(quán)法最新司法解釋全文

（法釋[2009]8號(hào)，2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審

判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)

定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民

法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗

辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八

十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法

律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事

人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法

第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第四篇：《物權(quán)法》練習(xí)題

物權(quán)法部分練習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了兩間平房。不久，老王遭遇車禍去世，兒子小王依法繼承了父親的兩間平房。同年7月，小王決定將兩間平房出售，并與同村的小李簽訂了房屋買賣合同。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？

A.老王自房屋建造完成時(shí)取得所有權(quán)，無須經(jīng)過登記 B.小王繼承父親的房屋，須辦理過戶手續(xù)才能取得所有權(quán) C.小王與小李簽訂房屋買賣合同屬于無權(quán)處分行為 D.小李自買賣合同生效時(shí)取得房屋所有權(quán)，無須經(jīng)過登記

2.2009年1月7日，金某與印某訂立合同，約定金某將自己所有的一頭耕牛賣給印某，但金某當(dāng)年仍使用該耕牛耕種，并向印某支付使用費(fèi)500元，秋收后再將耕牛實(shí)際交付給印某。2月12日，印某將價(jià)款交給金某。10月20日，秋收結(jié)束后，金某按約定將耕牛交給印某。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？（諾成、不要式合同）簽訂當(dāng)日生效轉(zhuǎn)移

A.合同于1月7日生效，所有權(quán)自2月12日起轉(zhuǎn)移 B.合同于1月7日生效，所有權(quán)自10月20日起轉(zhuǎn)移 C.合同于1月7日生效，所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移 D.合同于10月20日生效，所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移

3.張同學(xué)與李同學(xué)各出資2000元購買了一臺(tái)電腦，使用1年后，張同學(xué)擅自將電腦以3000元的價(jià)格賣給了王同學(xué)。王同學(xué)不知道電腦系張同學(xué)與李同學(xué)共有，王同學(xué)到張同學(xué)處取電腦時(shí)，李同學(xué)正在使用，聽說此事，李同學(xué)明確表示不同意轉(zhuǎn)讓。下列說法正確的是：

A.張同學(xué)的處分行為無效 B.張同學(xué)的處分行為有效 C.王同學(xué)取得該電腦的所有權(quán) D.王同學(xué)不能取得該電腦的所有權(quán)

4.下列事項(xiàng)中，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的是：

A.改變共有部分的用途 B.利用共同部分從事經(jīng)營性活動(dòng) C.處分共有部分

D.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

5.某日，胡某將自行車放在自家樓下的車棚里，潘某趁人不備將其盜走，并以市場價(jià)格賣給了不知情的孫某之后，胡某認(rèn)出了自己的自行車，并要求孫某返還。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？

A.孫某善意取得該自行車的所有權(quán)，胡某無權(quán)要求孫某返還 B.胡某只能要求潘某賠償損失 C.孫某不能取得該自行車的所有權(quán)

D.潘某與孫某應(yīng)對(duì)胡某的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 6.以下說法正確的是：

A.張某買了一棟老房屋，張某將房屋翻修時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的頂梁上藏有金條，原來的賣主已經(jīng)出國，音信全無，無法確認(rèn)金條的所有人，金條應(yīng)歸張某所有

B.某地突降大雨，王某發(fā)現(xiàn)一頭牛順河漂流，王某不顧河水湍急，將牛撈起，牛應(yīng)歸王某所有

C.陳某將壞錄音機(jī)丟入垃圾桶，于某發(fā)現(xiàn)后將錄音機(jī)撿回，修理后仍可使用，錄音機(jī)應(yīng)歸于某所有

D.孫某的寵物狗走失，蔣某撿到后，將小狗歸還孫某，蔣某要求孫某支付必要的交通費(fèi)用，孫某有權(quán)拒絕

7.張甲、張乙、張丙祖孫三人各出資20000元、30000元、25000元修建了1棟三層小樓，他們各自獨(dú)立生活。建樓前三人約定建成后張甲、張乙、張丙分別住一樓、二樓、三樓，但對(duì)所有權(quán)的歸屬未明確約定。樓房建成后，因?qū)欠康乃袡?quán)歸屬發(fā)生爭議，如果三人不能協(xié)商解決，該樓房的所有權(quán)應(yīng)怎樣處理？

A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人區(qū)分共有

D.認(rèn)定張甲擁有所有權(quán)，張乙、張丙擁有使用權(quán)

8.王某與張某合伙經(jīng)營運(yùn)輸業(yè)務(wù)，合伙解散后，王某分得2輛卡車，張某分得1輛卡車和3輛卡車的后掛車廂，張某欲轉(zhuǎn)讓卡車和車廂。以下說法正確的是：

A.王某對(duì)卡車和車廂均享有優(yōu)先購買權(quán) B.王某對(duì)卡車享有優(yōu)先購買權(quán) C.王某對(duì)所有的車廂享有優(yōu)先購買權(quán) D.王某對(duì)2輛車廂享有優(yōu)先購買權(quán)

9.某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付1萬元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利？

A．相鄰權(quán)

B．地役權(quán) C．建設(shè)用地使用權(quán)

D．宅基地使用權(quán) 10.下列做法符合《物權(quán)法》的有：

A.甲公司將自己所有的倉庫作為抵押向銀行借款，抵押權(quán)登記后，甲公司將倉庫出租 B.乙公司將公司的閑置生產(chǎn)設(shè)備作為抵押向銀行借款，抵押合同簽訂后，乙公司未經(jīng)銀行同意，將設(shè)備賣給不知情的丙公司

C.丁公司將自己所有的車輛作為抵押向銀行借款，抵押合同中約定丁公司到期不能還本付息，銀行直接取得車輛的所有權(quán)

D.戊公司是一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，戊公司以取得的一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押向銀行借款

11.王某將一棟房屋出租給李某后，又以該房屋作為抵押向銀行借款，律師向王某提供的下列法律意見正確的有：

A.王某到期若不能向銀行還本付息，可以與銀行協(xié)商將房屋作價(jià)抵償債務(wù)，即使李某的租期未滿，李某也無權(quán)繼續(xù)租住該房屋

B.抵押期間，如買方替王某向銀行還本付息，王某則可以不經(jīng)銀行同意將房屋賣給該買方

C.王某可以在房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)上為其他債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán) D.房屋如被征收，銀行的抵押權(quán)消滅

12.王某向劉某借款。以自己所有的一輛奧迪轎車進(jìn)行抵押，雙方簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某又向關(guān)某借款，仍以奧迪轎車進(jìn)行抵押，并辦理了抵押登記。王某再向張某借款，簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某到期后不能還款，劉某等人將奧迪轎車拍賣，扣除拍賣費(fèi)用后剩余20萬元，應(yīng)向劉某償還本息10萬元，應(yīng)向關(guān)某償還本息5萬元，應(yīng)向張某償還本息10萬元。下列說法正確的是：

A.王某應(yīng)向劉某償還8萬元，向關(guān)某償還4萬元，向張某償還8萬元 B.王某應(yīng)向劉某償還10萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 C.王某應(yīng)向劉某償還7.5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 D.王某應(yīng)向劉某償還5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還10萬元 13.甲公司與乙公司簽訂貨物買賣合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作為質(zhì)押擔(dān)保自己按照合同約定支付的貨款，買賣合同約定的付款期限已到，甲公司無力支付貨款，甲公司同意將質(zhì)押的股票轉(zhuǎn)讓給乙公司抵償貨款。以下說法正確的是：

A.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

B.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的丙公司的股票，不能受讓乙公司的股票 C.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司的股票，不能受讓丙公司的股票 D.乙公司不能受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

14.趙某向李某借款，以自己所有的1頭奶牛作為質(zhì)押物，律師向趙某提供的下列法律意見不正確的是：

A.李某有權(quán)擠牛奶

B.李某有權(quán)不經(jīng)趙某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不經(jīng)趙某同意，無權(quán)將奶牛轉(zhuǎn)質(zhì)

D.如李某不妥善喂養(yǎng)奶牛，致使奶牛生病，趙某有權(quán)要求李某賠償 15.下列關(guān)于留置權(quán)的說法正確的是：

A.債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)與債權(quán)屬于同一合同關(guān)系，但企業(yè)之間除外 B.留置物的孳息歸留置權(quán)人所有

C.留置權(quán)人與債務(wù)人沒有約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間的，留置權(quán)人應(yīng)給債務(wù)人兩個(gè)月履行債務(wù)的期間

D.留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后不行使留置權(quán)的，債務(wù)人可以請(qǐng)求法院拍賣、買賣留置財(cái)產(chǎn)

二、多項(xiàng)選擇題

1.以下屬于物權(quán)的原始取得的有：

A.李某在法院組織的拍賣中拍得了一輛夏利車

B.張某向王某借款，王某要求張某提供擔(dān)保，張某以自己所有的房屋作為抵押擔(dān)保自己到期清償債務(wù)，張某與王某一起到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記

C.趙某在分得的宅基地上建造了一棟房屋

D.孫某生前立了一份遺囑，自己的車輛由孫子孫大鵬繼承，孫某死亡后，孫大鵬取得了孫某的房屋。

2.甲公司向銀行借款，以公司所有的房屋作為抵押，甲公司與銀行簽訂了書面的抵押合同，但未進(jìn)行抵押權(quán)登記。下列說法不正確的是：

A.抵押合同不生效，抵押權(quán)不成立 B.抵押合同不生效，抵押權(quán)成立 C.抵押合同生效，抵押權(quán)不成立 D.抵押合同生效，抵押權(quán)成立

3.方某向新天房產(chǎn)公司購買了一套預(yù)售房屋，雙方簽訂了房屋預(yù)售合同，并向房屋登記部門辦理了預(yù)告登記。不久，新天房地產(chǎn)公司又瞞著方某將同一套房屋賣給了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地產(chǎn)公司向林某交付了該房屋的鑰匙，并辦妥了交房入住手續(xù)。以下說法正確的有哪些？

A.方某辦理預(yù)告登記后即取得該套房屋的所有權(quán)，林某應(yīng)向方某返還房屋

B.因?yàn)樾绿旆康禺a(chǎn)公司已向林某交付房屋，且林某為善意，所以該套房屋歸林某所有 C.方某辦理的預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力

D.方某應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能取得該套房屋的所有權(quán) 4.以下情形中，有權(quán)適用排除妨礙的有哪些？

A.張三的房屋年久失修，有倒塌的危險(xiǎn)，威脅到鄰居李四的房屋 B.杜某的承包地位于趙某的地塊中間，杜某每日從趙某的土地上通行 C.魯某家裝修房屋，擅自將裝修材料堆放在鄰居周某家門前的空地上 D.某市環(huán)保局查封了排污超標(biāo)的某造紙廠的廠房

5.王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個(gè)商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項(xiàng)是正確的？

A.張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌

B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系 C.張某對(duì)樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利 D.張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益

6.甲、乙、丙是花園小區(qū)的業(yè)主，花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司為藍(lán)天物業(yè)公司。下列說法哪些是錯(cuò)誤的？

A.對(duì)于花園小區(qū)的建設(shè)單位與藍(lán)天物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，甲可以其并非合同當(dāng)事人為由進(jìn)行抗辯

B.藍(lán)天物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供了服務(wù)，但是乙和丙拒絕交納物業(yè)費(fèi)，乙認(rèn)為其與家人常年在國外，房子基本空著，沒有享受相關(guān)物業(yè)服務(wù) C.因多數(shù)業(yè)主對(duì)藍(lán)天物業(yè)公司不滿，業(yè)主大會(huì)依法解聘了現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)公司，因包括乙、丙在內(nèi)的多家業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，被解聘的物業(yè)服務(wù)公司可以向業(yè)主委員會(huì)要求交納物業(yè)費(fèi)，否則有權(quán)不退出本小區(qū)

D.藍(lán)天物業(yè)公司被解聘后，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，但藍(lán)天物業(yè)公司拒絕搬離小區(qū)，并以存在事實(shí)上的物業(yè)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)

7.周某因長期在外地工作，便將一張名畫交給鄰居馮某保管。馮某將該畫掛在自己家中客廳。一日，馮某的上司章某到馮某家做客，見到該畫后非常欣賞，馮某表示該畫系自己家祖?zhèn)髦?，并?dāng)即取下贈(zèng)送給章某。周某回家得知此事后，找到章某索要該畫。以下說法不正確的是哪幾項(xiàng)？

A.章某對(duì)該畫不屬馮某所有不知情，因此善意取得該畫的所有權(quán) B.周某不能請(qǐng)求章某返還該畫，只能請(qǐng)求馮某賠償該畫的所有權(quán) C.章某系無償受讓該畫，不能取得該畫的所有權(quán)，應(yīng)向周某返還

D.章某輕信馮某的話，未盡到合理調(diào)查義務(wù)，主觀上存在過錯(cuò)，不能取得該畫的所有權(quán) 8.某日，胡某乘坐韓某駕駛的出租車去機(jī)場，下車時(shí)將一個(gè)裝有名貴服裝的手提袋遺忘在車內(nèi)。韓某發(fā)現(xiàn)后，立即在機(jī)場四處尋找胡某，未果。次日，韓某將該手提箱送交給公安機(jī)關(guān)。以下說法不正確的有哪些？

A.假設(shè)韓某在飯館吃飯時(shí)，服務(wù)員不慎將菜湯濺到手提袋上，造成袋內(nèi)服裝污損，無法清除，則韓某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

B.假設(shè)公安機(jī)關(guān)發(fā)布了招領(lǐng)公告，但6個(gè)月內(nèi)一直無人認(rèn)領(lǐng)，則該服裝歸韓某所有 C.假設(shè)胡某到公安機(jī)關(guān)領(lǐng)取服裝，則必須向韓某支付合理報(bào)酬

D.假設(shè)胡某在報(bào)上懸賞尋找該服裝，則其到公安機(jī)關(guān)領(lǐng)取服裝時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù) 9.王某與李某系男女朋友關(guān)系，二人共同出資購買了一套二居室的房屋，其中王某出資70%，李某出資30%，未約定是按份共有還是共同共有。王某想精裝修房屋，李某不同意，王某堅(jiān)持，李某提出分手，并要將自己的份額轉(zhuǎn)讓給陳某。某日刮大風(fēng)，王某忘記關(guān)窗，窗玻璃刮碎墜落砸傷張某，張某要求賠償。王某找到律師劉某，劉某給出的下列法律意見正確的有：

A.王某與李某按份共有該房屋，二人各占50%的份額 B.王某要精裝修房屋，須經(jīng)李某同意

C.李某轉(zhuǎn)讓份額，王某在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán) D.張某有權(quán)要求王某與李某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 10.某村村民張某與孫某各出資4000元購買了1頭奶牛。張某到某配種站對(duì)奶牛進(jìn)行配種（奶牛需要配種才能產(chǎn)奶），孫某認(rèn)為張某未與自己商量，拒絕分擔(dān)配種費(fèi)。張某認(rèn)為孫某蠻不講理，提出分割奶牛，孫某拒絕。村民陳某擅自用炸藥開采石頭，奶牛受爆炸聲驚嚇導(dǎo)致流產(chǎn)，陳某將賠償交付給了張某，孫某認(rèn)為陳某不應(yīng)將賠償款全部交付給張某，要求陳某支付給自己一半的賠償款，陳某辯稱不知道奶牛是張某和孫某共有。奶牛踩踏了村民趙某的青苗，趙某要求孫某賠償，孫某認(rèn)為該事件是在張某家中喂養(yǎng)事發(fā)生，自己不應(yīng)當(dāng)賠償。下列說法正確的有：

A.孫某應(yīng)分擔(dān)一半的配種費(fèi) B.張某無權(quán)要求分割奶牛

C.孫某無權(quán)要求陳某再向自己支付一半的賠償款 D.趙某無權(quán)要求孫某賠償

11.甲與乙共有1匹馬，甲享有40%的份額，乙享有60%的份額。在共有期間，該馬租賃給丙使用?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙、丙和其弟丁均主張優(yōu)先購買權(quán)，且所出條件相同。下列表述錯(cuò)誤的是：

A.乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙、丁的優(yōu)先購買權(quán)0 B.丙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙、丁的優(yōu)先購買權(quán) C.丁的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙、丙的優(yōu)先購買權(quán) D.乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權(quán)

12、依我國《物權(quán)法》的規(guī)定，下面說法錯(cuò)誤的是？ A．土地承包經(jīng)營權(quán)自取得土地承包經(jīng)營權(quán)證時(shí)設(shè)立 B．轉(zhuǎn)讓船舶物權(quán)，自登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)讓物權(quán)效力 C．因拆除房屋消滅物權(quán)的，自登記時(shí)物權(quán)消滅

D．因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力 13.下列關(guān)于地役權(quán)的說法正確的是：

A.設(shè)定地役權(quán)，當(dāng)事人須簽訂書面形式的地役權(quán)合同 B.地役權(quán)自在登記機(jī)構(gòu)登記生效時(shí)設(shè)立 C.地役權(quán)是有期限物權(quán)

D.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也不得單獨(dú)抵押

14.甲公司用自己市價(jià)1000萬元的辦公樓作為抵押向銀行借款800萬元，銀行審查后，認(rèn)為該市的房地產(chǎn)市場前景不明朗，房產(chǎn)可能會(huì)貶值，要求甲公司再提供一項(xiàng)擔(dān)保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己價(jià)值500萬元的設(shè)備作為抵押為甲公司擔(dān)保，銀行與甲公司和乙公司簽訂了抵押合同，并進(jìn)行了抵押登記，但是未對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)份額和順序進(jìn)行約定，借款合同到期后，甲公司無力還本付息，以下說法正確的是（）A.銀行可以要求只對(duì)乙公司的設(shè)備行使抵押權(quán)

B.銀行可以要求對(duì)甲公司的房產(chǎn)和乙公司的沒備同時(shí)行使抵押權(quán) C.甲公司的房產(chǎn)被行使抵押權(quán)后，甲公司有權(quán)向乙公司追償

D.如果銀行提前放棄對(duì)甲公司房產(chǎn)的抵押權(quán)，乙公司有權(quán)要求減免自己的擔(dān)保責(zé)任 15.下列說法正確的是：

A.抵押合同與質(zhì)押合同都應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立 B.以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立

C.不需要登記的抵押權(quán)未登記的，不能對(duì)抗善意第三人 D.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)以動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交付給質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立 16.下列權(quán)利可以出質(zhì)的有： A.支票 B.存款單

C.著作權(quán)中的出版權(quán) D.應(yīng)收賬款

17.王某借用張某的自行車，王某以自行車為質(zhì)押向?qū)O某借款，孫某不知道自行車不是王某所有，遂借款給王某，王某將自行車交付給孫某。王某到期無力還款，與孫某協(xié)商將自行車折價(jià)抵款，張某知道后要求孫某返還自行車。下列說法不正確的是：

A.張某有權(quán)要求孫某返還自行車 B.張某有權(quán)要求王某返還自行車 C.張某有權(quán)要求王某賠償 D.張某有權(quán)要求孫某賠償

第五篇：物權(quán)法學(xué)習(xí)心得

《物權(quán)法》學(xué)習(xí)心得

中體奧林匹克花園物業(yè)（桂奧駐場經(jīng)理）：張言群

通過學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，從物業(yè)管理服務(wù)的角度來看，《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施對(duì)今后物業(yè)管理帶來了是新要求、新氣象，作為物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)新形式、新要求和新的挑戰(zhàn)，才能立足于市場，才能做到依法行事、依法經(jīng)營，并依法為業(yè)主做好相應(yīng)的服務(wù)和立于不敗之地。為此，本人積極組織全體物業(yè)同仁學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，為的就是今后我們桂奧物業(yè)在管理經(jīng)營、服務(wù)過程中能做到有章可循、依法處事，并遵循桂奧物業(yè)“更寬松、更和諧、更滿意”的服務(wù)宗旨，努力為業(yè)主營造和諧社區(qū)。那么，針對(duì)《物權(quán)法》有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)中的條例，現(xiàn)本人拱寫一些學(xué)習(xí)心得，僅供參考：

一． 依法量身定制合身、適用的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)體系

隨著人們的居住環(huán)境要求越來越高，生活品質(zhì)也不斷提升，法律意識(shí)不斷強(qiáng)化。如果我們?nèi)匀话凑赵瓊鹘y(tǒng)思維來開展物業(yè)經(jīng)營管理工作，那勢(shì)必被市場淘汰，被業(yè)主唾棄，那么物業(yè)企業(yè)就失去了生存環(huán)境?！段餀?quán)法》的頒布，同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理帶來了契機(jī)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須走向國際化管理的行列。為此，作為物業(yè)管理企業(yè)要打破傳統(tǒng)思維，積極創(chuàng)新，融入市場，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和新實(shí)行的法律法規(guī)，制定一套具有戰(zhàn)略意義的目標(biāo)體系，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定合身、適用，而且受廣大業(yè)主認(rèn)同的管理、服務(wù)體系，這也是目前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同面對(duì)的課題。

我們將抓住這個(gè)契機(jī)，努力鉆研新法規(guī)和分析物業(yè)管理領(lǐng)域的潮流動(dòng)向，培養(yǎng)企業(yè)具有清晰的超前意識(shí)和戰(zhàn)略意圖，依法量身定制合身、適用且科學(xué)、完善的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)體系，努力打造專業(yè)、精英團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)的生存環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)構(gòu)筑良好的平臺(tái)。

二． 力求“更寬松、更和諧、更滿意”服務(wù)宗旨的完美演繹

一個(gè)社區(qū)經(jīng)過一流的物業(yè)團(tuán)隊(duì)精心打理才能有更寬松、更和諧的居住氛圍，同時(shí)，作為一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做到創(chuàng)新服務(wù)永無止境，迎合業(yè)主心態(tài)，適應(yīng)需求，努力追求業(yè)主100％的滿意率。如果我們的物業(yè)服務(wù)沒有規(guī)范可言，沒有相對(duì)的企業(yè)文化理念來支撐我們的日常經(jīng)營服務(wù)。依照《物權(quán)法》和業(yè)主的權(quán)限，這種企業(yè)只有被撤換的可能性最大。之所以，今后的建管分離是一種趨勢(shì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有自己的生存發(fā)展空間，不能再依靠“父子”關(guān)系維持。很多發(fā)達(dá)城市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以讓我們借鑒和學(xué)習(xí)，他們的成功少不了特色經(jīng)營之道，并維持和深入與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主之間的融和關(guān)系，由于物業(yè)企業(yè)是日久見人心的行業(yè)，有口碑才有市場，這個(gè)定律不能被打折。我們的根本資源最終來自廣大業(yè)主和用戶，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要懂得維護(hù)業(yè)主需求和利益，自始至終以服務(wù)為本體、為謀略，那么這就需要我們桂林奧林匹克花園物業(yè)人集體去超越，甚至采納高端酒店服務(wù)模式完美演繹我們的服務(wù)宗旨，與國際先進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

接軌，是最基本的出路。同時(shí)，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)有理由、有責(zé)任為業(yè)主營造一個(gè)安全、優(yōu)美、清潔、舒適、方便的生活工作環(huán)境，而這個(gè)環(huán)境給予業(yè)主的就是精神體驗(yàn)，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)。

三． 《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施后應(yīng)改變的策略，避免爭議

《物權(quán)法》規(guī)定明確了業(yè)主共有部位、地上、地下車位等的歸屬，解決了長期以來許多社區(qū)爭議的焦點(diǎn)。為了避免此類爭議問題的發(fā)生，對(duì)此物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)有相應(yīng)對(duì)策，出臺(tái)一系列的小區(qū)公眾制度，同時(shí)在《業(yè)主公約》明示相關(guān)條款，依法經(jīng)營和開展恰當(dāng)?shù)姆?wù)。另建議在業(yè)主入住前，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)在有關(guān)合同中明示社區(qū)內(nèi)相關(guān)配套、車庫、車位、共用部位、會(huì)所等的歸屬和經(jīng)營權(quán)約定，所有的前提應(yīng)保證業(yè)主利益不受侵害，同時(shí)兼顧和保障物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營、活動(dòng)權(quán)限。以及建立與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、用戶良好和無障礙的溝通渠道，形成社區(qū)共同愛護(hù)、共同管理，爭取業(yè)主和企業(yè)雙贏互利，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全發(fā)展。

四． 構(gòu)建物業(yè)服務(wù)形象的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)樓盤銷售優(yōu)勢(shì)

桂林奧林匹克花園是一個(gè)大型復(fù)合社區(qū)，我們當(dāng)前的資質(zhì)和管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足今后的物業(yè)服務(wù)需要。缺陷在于我們的物業(yè)管理企業(yè)起步晚，整體人員（包含決策者）對(duì)今后物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，仍然停留在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，在人才的儲(chǔ)備上也極為空洞。我們希望物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)從前期必須

起航和提到更高層次認(rèn)識(shí)，我們?cè)?jīng)說過，物業(yè)管理在前期就是一個(gè)投資階段、是一個(gè)成熟和完善階段。因而，我們要加大力度對(duì)前期物業(yè)的投資，完善必備的組織結(jié)構(gòu)和軟、硬件配套，舍的發(fā)錢，才能走向成熟，才有優(yōu)勢(shì)可談，否則的話，今后業(yè)主一旦入住，我們的物業(yè)企業(yè)首先就會(huì)深陷困境和卷入不作為的局勢(shì)，然而，今后的銷售優(yōu)勢(shì)也會(huì)因此受到影響和沖擊。解脫物業(yè)服務(wù)的困境最終不得借助資本的強(qiáng)大力量，才能實(shí)現(xiàn)桂奧物業(yè)管理成為一個(gè)富有魅力的企業(yè)，這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)?shù)赜行潜P確實(shí)做的比我們好的多，又如一些國內(nèi)品牌地產(chǎn)商根據(jù)人們及其重視高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)是首選，客觀上推出物業(yè)服務(wù)形象作為銷售的輔助，這是經(jīng)濟(jì)市場消費(fèi)的必然趨勢(shì)?？傊?，有了物業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，才能產(chǎn)生共鳴，才有延續(xù)的經(jīng)營和壯大。

我們桂奧物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)永不言敗，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給予必要的支持，我們將不負(fù)期望，傾情奉獻(xiàn)。

以上為僅為個(gè)人觀點(diǎn)，本人還需要不斷地學(xué)習(xí)和進(jìn)步，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同仁給予批評(píng)指導(dǎo)。

2007年4月5日