第一篇：2003-2010年房地產(chǎn)政策匯總

09年---10年初房地產(chǎn)新政匯總 2010年初

2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī),遏制房價(jià)過快上漲,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段.國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年3月全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%.1-3月,中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,同比增長35.1%;房屋新開工面積3.23億平方米,同比增長60.8%;商品房銷售額7,977億元,同比增長57.7%.4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款.4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實(shí)際住房用地總量.4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅(jiān)決抑制住房價(jià)格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)的稅收政策。

4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報(bào)告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

3月23日，國土部提出，將在房價(jià)上漲過快城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價(jià)上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。

3月18日，國資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

3月12日，國土資源部稱，將于3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。

3月9日，溫家寶總理所做的政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。其中，提出大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。

2月20日，銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機(jī)行為。

1月21日國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

1月10日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，二套房貸款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任五大方面共11條措施，簡稱“國十一條”。2009年

一月

1月1日實(shí)施個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅新政

財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合下發(fā)的通知。通知規(guī)定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

新政執(zhí)行時間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據(jù)新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》，項(xiàng)目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徍私ㄔO(shè)項(xiàng)目時，必須附國土資源部門預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

1月2日 國務(wù)院總理溫家寶簽署第546號國務(wù)院令

國務(wù)院總理溫家寶簽署第546號國務(wù)院令，宣布1951年8月8日由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

1月8日加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查

監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》，要求加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查。

二月

2月18日國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》

國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》。據(jù)悉，該辦法為進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃編制工作和規(guī)劃審查報(bào)批程序，提高土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，于日前出臺《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，并自發(fā)布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》。三月

3月5日 溫總理闡述房地產(chǎn)市場2009年工作任務(wù)

國務(wù)院總理溫家寶在做關(guān)于政府工作的報(bào)告中對房地產(chǎn)市場2009年工作任務(wù)進(jìn)行了闡述，提出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數(shù)倍達(dá)330億元

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設(shè)的資金投入將達(dá)330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當(dāng)多城市住房銷售出現(xiàn)了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內(nèi)解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區(qū)墾區(qū)煤礦等棚戶區(qū)居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)，今年安排近80萬戶。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在會上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程事關(guān)群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。要認(rèn)真貫徹中央的決策部署，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，加快建設(shè)保障性安居工程，切實(shí)保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

四月

4月12日銀監(jiān)局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監(jiān)局要求各銀行嚴(yán)格按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的有關(guān)精神發(fā)放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定，但貸款首付必須至少為四成。4月27日兩部委特急徹查房產(chǎn)項(xiàng)目容積率

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與監(jiān)察部將對2007年至2009年3月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，重點(diǎn)對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐一清理檢查。

4月30日財(cái)政部對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整

財(cái)政部公布《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》通知，對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，均統(tǒng)一按照經(jīng)調(diào)整的《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》計(jì)征新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別調(diào)整后，每個征收等別對應(yīng)的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)保持不變。新標(biāo)準(zhǔn)中，前幾等的征收等別調(diào)整不大，上海九個區(qū)仍為一等，北京城八區(qū)和上海浦東新區(qū)為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃的制定。

5月22日 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》

2009 年5月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》，計(jì)劃用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。5月24日 物權(quán)法兩部司法解釋出臺

最高人民法院公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，明確諸多業(yè)主最關(guān)注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務(wù)院公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》

國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革。研究開征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實(shí)施方案將延續(xù)5年前的思路，“對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)”。

5月27日國務(wù)院13年來首次下調(diào)商品房資本金比例

國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

六月

6月9日 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》。要求地方填報(bào)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓價(jià)款，以及房屋售價(jià)等。

6月16日 財(cái)政部出臺新規(guī)打擊交易避稅

財(cái)政部和國稅總局日前下發(fā)《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》規(guī)定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。

在《通知》中規(guī)定三種情形中，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經(jīng)在2006年下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定個人無償贈與不動產(chǎn)行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業(yè)稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉(zhuǎn)讓受贈不動產(chǎn)時候，才需要繳納個人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價(jià)格和成交總價(jià)的上升，二手房交易需要交納的稅費(fèi)也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財(cái)政部和國稅總局出臺新規(guī)也是為了加強(qiáng)個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規(guī)避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監(jiān)會重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策

銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理》的通知重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，但仍強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)支持借款人購買首套及符合改善型標(biāo)準(zhǔn)的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區(qū)別。政策意圖僅針對短期的過度投機(jī)行為，并無實(shí)質(zhì)性收緊政策。

7月20日 最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》

最高人民法院日前發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》，妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件，成為《意見》的一項(xiàng)重點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。相關(guān)專家表示，這些案件中，增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的案件大量顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價(jià)款的主要方式。少數(shù)開發(fā)商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價(jià)房公租房關(guān)注資金落實(shí)情況

今年中央財(cái)政安排了330億元用于廉租房建設(shè)，這筆資金是否已經(jīng)分解至市縣一級，地方配套資金是否已經(jīng)到位？對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日下發(fā)通知試圖摸底。地方需要上報(bào)2007-2009年中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金分解下達(dá)情況，如省級政府向市級政府分解下達(dá)的額度，市級政府向縣級政府分解下達(dá)的額度，各市財(cái)政向轄縣（市）財(cái)政實(shí)際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報(bào)2009年實(shí)物廉租住房籌集計(jì)劃進(jìn)展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數(shù)。

九月

9月1日國土部一周連發(fā)兩文從重治理開發(fā)商囤地

繼8月 24日明確表態(tài)要求加強(qiáng)監(jiān)管之后，國土資源部網(wǎng)站9月1日正式公布《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_要求，地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，及時向社會公開供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā)利用情況動態(tài)信息。

《通知》要求，加快運(yùn)行建設(shè)用地“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺，重點(diǎn)對土地利用規(guī)劃和計(jì)劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開發(fā)利用等情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。此前8月24日，國土資源部已經(jīng)下發(fā)“禁令”：在確保拉動內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。同時，對如何治理囤地現(xiàn)象，《通知》也作出明文規(guī)定。對因城市規(guī)劃調(diào)整造成已供地項(xiàng)目不能落地的，應(yīng)允許用地者報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后改變土地具體用途，或者通過協(xié)商調(diào)整安排給其他符合規(guī)劃的項(xiàng)目，但應(yīng)依法辦理相關(guān)供地手續(xù)。對取得土地后滿2年未動工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用。1999年4月實(shí)行的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，已經(jīng)滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。

9月4日住房保障時間表初定：三五年內(nèi)解決困難群體住房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新近日在接受中央電視臺采訪時表示，對于住有所居的理解，首先是從現(xiàn)在算起的三五年內(nèi)，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個前提下，到時再來總結(jié)，看是否還需要提出新的工作任務(wù)和工作目標(biāo)。

9月14日國土部摸查地方土地儲備 三年賣地收入需上報(bào)

國土部14日下發(fā)的一份《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ芬蟮胤皆趨R總相關(guān)數(shù)據(jù)后于10月10日前上報(bào)國土部，《通知》中要求地方政府上報(bào)的數(shù)據(jù)年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調(diào)查抽查核實(shí)工作啟動

國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將派出10個抽查組，分赴耕地、建設(shè)用地面積變化較為明顯的10個省區(qū)市，對第二次全國土地調(diào)查成果進(jìn)行國家級抽查核實(shí)。

9月28日銀監(jiān)會摸底土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)

銀監(jiān)會正在緊急招集人馬調(diào)研各省市土地儲備中心的融資狀況。調(diào)查對象直指商業(yè)銀行批準(zhǔn)的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲備中心和政府委托的企業(yè)法人。主要調(diào)研區(qū)域鎖定在地價(jià)和房價(jià)屢創(chuàng)新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價(jià)

國務(wù)院最新發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發(fā)商囤地行為再出狠招，除重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)。

十月

10月1日 保監(jiān)會：保險(xiǎn)資金投資房產(chǎn)不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓 新修訂的《保險(xiǎn)法》已于10月1號正式實(shí)施，明確保險(xiǎn)資金“可投資不動產(chǎn)”。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。

10月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：住房公積金結(jié)余將建設(shè)保障房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會等七部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作正式啟動。該意見對試點(diǎn)目標(biāo)原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面做出了明確規(guī)定。

10月21日銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“貸”政策 加強(qiáng)監(jiān)管

中國銀監(jiān)會二十一日發(fā)布消息稱，要科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和機(jī)制建設(shè)。而在公眾關(guān)注的“二套房”方面，銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖。

十一月

11月16日國土部設(shè)限住宅用地出讓面積

防止開發(fā)商壟斷國土部設(shè)限住宅用地出讓面積國土部近日印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。

11月25日 住房等補(bǔ)貼將納入工資管理不納入福利費(fèi)管理

財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》要求，企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車改補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理。

11月26日 國稅總局：個人轉(zhuǎn)租房屋征稅 國稅總局發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅。

十二月

12月23日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局正式下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》細(xì)則，明確了從2010年起，不足5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓，將按照其銷售收入減去購房款后的差額征收營業(yè)稅，非普通住房則將全額征收。

12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地「分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％」。發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，明確提出要遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，俗稱“國四條”。

國務(wù)院總理溫家寶9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；

12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

12月3日國家發(fā)改委：抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè) 2008年國家出臺的房地產(chǎn)政策匯總

2008年1月3日，國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。政策要點(diǎn)：閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，2008年6月底前，各省級政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報(bào)告。要將最低容積率、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫如土地出讓合同，對國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用。

2008年2月28日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見》。政策要點(diǎn)：建設(shè)部重申，新批商品房建設(shè)面積70%須90平米以下。建設(shè)部于2月28日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建設(shè)計(jì)劃，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃。

2008年3月5日，兩會中溫家寶的政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的是“抓緊建立住房保障體系”。政策要點(diǎn)：（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。同時，要積極改善農(nóng)民工居住條件；（2）要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題；（3）要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價(jià)過快上漲；（4）要加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。

2008年3月20日，證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。政策要點(diǎn)：（1）證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；（2）證監(jiān)會表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。

2008年4月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定。政策要點(diǎn)：對省級地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整

2008年6月1日《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本出臺。政策要點(diǎn)：國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。” 2008年6月15日，央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。政策要點(diǎn)：（1）2008年1月25日由14.5%調(diào)至15%；（2）2008年3月25日由15%調(diào)至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%調(diào)至16%；（4）2008年5月20日上調(diào)0.5%調(diào)至16.5%。（5）2008年6月15日和25日分別上調(diào)0.5%調(diào)至17.5%。

2008年7月1日《房屋登記辦法》出臺。政策要點(diǎn)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織制定并發(fā)布了《房屋登記辦法》。根據(jù)《辦法》，所謂房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。《辦法》中明確規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

2008年8月1日《民用建筑節(jié)能條例》頒布。政策要點(diǎn)：各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對民用建筑節(jié)能工作的領(lǐng)導(dǎo)，積極培育民用建筑節(jié)能服務(wù)市場，健全民用建筑節(jié)能服務(wù)體系，推動民用建筑節(jié)能技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用，做好民用建筑節(jié)能知識的宣傳教育工作。國家鼓勵和扶持在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉?。在具備太陽能利用條件的地區(qū)，有關(guān)地方人民政府及其部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施，鼓勵和扶持單位、個人安裝使用太陽能熱水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、采暖制冷系統(tǒng)等太陽能利用系統(tǒng)。

2008年8月27日，央行銀監(jiān)會頒布關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知。政策要點(diǎn)：對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置兩年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。2008年8月27日，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知“監(jiān)管部門重申：不得向小產(chǎn)權(quán)房發(fā)貸款”。政策要點(diǎn)：再次重申各商業(yè)銀行不得向小產(chǎn)權(quán)房發(fā)放任何形式的貸款的規(guī)定。按照通知，今后四類貸款項(xiàng)目將受到嚴(yán)格控制。這四類項(xiàng)目包括：

一、禁止向不符合規(guī)劃控制要求的項(xiàng)目提供貸款支持，禁止向違法用地項(xiàng)目提供貸款支持；

二、對于不符合國家標(biāo)準(zhǔn)、未取得國土資源部門用地批復(fù)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)綠化項(xiàng)目以及工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，不得予以任何形式的信貸支持；

三、嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理；

四、嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。2008年9月16日，央行通過人民銀行網(wǎng)站宣布，即日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)；個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。

2008年10月9日，存貸款利率分別下調(diào)0.27%；對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。2008年10月22日，財(cái)政部、稅務(wù)總局，降低住房交易稅率；央行，商貸下調(diào)至0.7倍，首付款比例降至20%。政策要點(diǎn)：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%（原為1.5%）。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅（0.05%）；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（根據(jù)房子面積大小實(shí)行不同的稅率）；自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍（原為0.8倍）；最低首付款比例調(diào)整為20%；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。

2008年11月5日，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施，2010年底前投資4萬億。政策要點(diǎn)：加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。

2008年11月27日，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。政策要點(diǎn)：

一、從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。

二、下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個百分點(diǎn)。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。

三、活期存款利率從0.72腰斬，直接降到0.36。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個點(diǎn)，釋放4500億元的現(xiàn)金。

2008年12月10日，2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署明年重點(diǎn)任務(wù)，提出明年經(jīng)濟(jì)工作的5項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。政策要點(diǎn)：會議提出要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。2003—2007年房地產(chǎn)政策匯總

2003年，隨著房價(jià)的持續(xù)走高，為抑制房地產(chǎn)過熱，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件），規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。

2004年政府出臺政策規(guī)定加強(qiáng)土地市場的調(diào)控力度，提高拿地“門檻”，嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

2005年，政策進(jìn)一步深入，3月26日，國務(wù)院辦公廳針對房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，提出八點(diǎn)要求。緊接著在4月27日，政府提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。05年的這些政策為后續(xù)的具體措施的出臺提供了基礎(chǔ)。

2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。

2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個人購房的管理。

2006年8月1日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。

2006年10月30日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)指令，包括四大行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款。

2007 年，房地產(chǎn)政策方面以改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和調(diào)整需求為主，大力建設(shè)住房保障體系，主要有以下政策：

1、落實(shí)從緊的貨幣政策，一年內(nèi)6次加息，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

從2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點(diǎn)。從2007年12月25日起，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至14.5，上調(diào)了1個百分點(diǎn)。

2、土地增值稅開征。2007年1月16日晚，國家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，根據(jù)《條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%-60%不等。

3、國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，11月1日起正式實(shí)施。4、2007年3月16日《物權(quán)法》在今年“兩會”得以通過?！段餀?quán)法》的核心就是確定財(cái)產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權(quán)的歸屬問題，規(guī)定70年后自動續(xù)期。

5、央行、銀監(jiān)會9月27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

6、限外政策升級。2007年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后發(fā)布多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括2007年12月1日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

7、國務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“24號文”。該文以住房保障措施為主要議題，指出在完善“市場房”的同時，將加大“保障房”的建設(shè)力度，解決好城市低收入家庭住房困難。

8、建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。

第二篇：2009房地產(chǎn)政策

一月

1月1日實(shí)施個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅新政

財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合下發(fā)的通知。通知規(guī)定，個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

新政執(zhí)行時間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據(jù)新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》，項(xiàng)目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徍私ㄔO(shè)項(xiàng)目時，必須附國土資源部門預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

1月2日 國務(wù)院總理溫家寶簽署第546號國務(wù)院令

國務(wù)院總理溫家寶簽署第546號國務(wù)院令，宣布1951年8月8日由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

1月8日加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查

監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》，要求加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查。

二月

2月18日國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》

國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》。據(jù)悉，該辦法為進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃編制工作和規(guī)劃審查報(bào)批程序，提高土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，于日前出臺《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，并自發(fā)布之日起施行，同時廢止1997年10月28日原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》。

三月

3月5日 溫總理闡述房地產(chǎn)市場2009年工作任務(wù)

國務(wù)院總理溫家寶在做關(guān)于政府工作的報(bào)告中對房地產(chǎn)市場2009年工作任務(wù)進(jìn)行了闡述，提出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數(shù)倍達(dá)330億元

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設(shè)的資金投入將達(dá)330億元。齊驥還透露，今年前兩個月，相當(dāng)多城市住房銷售出現(xiàn)了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會議在湖南長沙召開。會議確定，三年內(nèi)解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區(qū)墾區(qū)煤礦等棚戶區(qū)居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)，今年安排近80萬戶。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在會上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程事關(guān)群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。要認(rèn)真貫徹中央的決策部署，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，加快建設(shè)保障性安居工程，切實(shí)保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

四月

4月12日銀監(jiān)局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監(jiān)局要求各銀行嚴(yán)格按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的有關(guān)精神發(fā)放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

4月27日兩部委特急徹查房產(chǎn)項(xiàng)目容積率

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與監(jiān)察部將對2007年至2009年3月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，重點(diǎn)對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐一清理檢查。

4月30日財(cái)政部對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整

財(cái)政部公布《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》通知，對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，均統(tǒng)一按照經(jīng)調(diào)整的《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》計(jì)征新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別調(diào)整后，每個征收等別對應(yīng)的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)保持不變。新標(biāo)準(zhǔn)中，前幾等的征收等別調(diào)整不大，上海九個區(qū)仍為一等，北京城八區(qū)和上海浦東新區(qū)為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃的制定。

5月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》

2009年5月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》，計(jì)劃用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

5月24日 物權(quán)法兩部司法解釋出臺

最高人民法院公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，明確諸多業(yè)主最關(guān)注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務(wù)院公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》

國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革。研究開征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實(shí)施方案將延續(xù)5年前的思路，“對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)”。

5月27日國務(wù)院13年來首次下調(diào)商品房資本金比例

國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

六月

6月9日 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》。要求地方填報(bào)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓價(jià)款，以及房屋售價(jià)等。

6月16日 財(cái)政部出臺新規(guī)打擊交易避稅

財(cái)政部和國稅總局日前下發(fā)《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》規(guī)定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈與房屋的情形將被征收20%的個人所得稅。

在《通知》中規(guī)定三種情形中，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：這三種情形包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經(jīng)在2006年下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定個人無償贈與不動產(chǎn)行為時只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業(yè)稅和個人所得稅。只有受贈人再次轉(zhuǎn)讓受贈不動產(chǎn)時候，才需要繳納個人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價(jià)格和成交總價(jià)的上升，二手房交易需要交納的稅費(fèi)也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈與來避稅的主意。此次財(cái)政部和國稅總局出臺新規(guī)也是為了加強(qiáng)個人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈與規(guī)避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監(jiān)會重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策

銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理》的通知重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，但仍強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)支持借款人購買首套及符合改善型標(biāo)準(zhǔn)的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區(qū)別。政策意圖僅針對短期的過度投機(jī)行為，并無實(shí)質(zhì)性收緊政策。

7月20日最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》

最高人民法院日前發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》，妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件，成為《意見》的一項(xiàng)重點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。相關(guān)專家表示，這些案件中，增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的案件大量顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價(jià)款的主要方式。少數(shù)開發(fā)商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價(jià)房公租房關(guān)注資金落實(shí)情況

今年中央財(cái)政安排了330億元用于廉租房建設(shè)，這筆資金是否已經(jīng)分解至市縣一級，地方配套資金是否已經(jīng)到位？對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日下發(fā)通知試圖摸底。地方需要上報(bào)2007-2009年中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金分解下達(dá)情況，如省級政府向市級政府分解下達(dá)的額度，市級政府向縣級政府分解下達(dá)的額度，各市財(cái)政向轄縣（市）財(cái)政實(shí)際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報(bào)2009年實(shí)物廉租住房籌集計(jì)劃進(jìn)展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數(shù)。

九月

9月1日國土部一周連發(fā)兩文從重治理開發(fā)商囤地

繼8月24日明確表態(tài)要求加強(qiáng)監(jiān)管之后，國土資源部網(wǎng)站9月1日正式公布《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_要求，地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，及時向社會公開供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā)利用情況動態(tài)信息。

《通知》要求，加快運(yùn)行建設(shè)用地“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺，重點(diǎn)對土地利用規(guī)劃和計(jì)劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開發(fā)利用等情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。此前8月24日，國土資源部已經(jīng)下發(fā)“禁令”：在確保拉動內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。同時，對如何治理囤地現(xiàn)象，《通知》也作出明文規(guī)定。對因城市規(guī)劃調(diào)整造成已供地項(xiàng)目不能落地的，應(yīng)允許用地者報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后改變土地具體用途，或者通過協(xié)商調(diào)整安排給其他符合規(guī)劃的項(xiàng)目，但應(yīng)依法辦理相關(guān)供地手續(xù)。對取得土地后滿2年未動工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用。1999年4月實(shí)行的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，已經(jīng)滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。

9月4日住房保障時間表初定：三五年內(nèi)解決困難群體住房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新近日在接受中央電視臺采訪時表示，對于住有所居的理解，首先是從現(xiàn)在算起的三五年內(nèi)，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個前提下，到時再來總結(jié)，看是否還需要提出新的工作任務(wù)和工作目標(biāo)。

9月14日國土部摸查地方土地儲備 三年賣地收入需上報(bào)

國土部14日下發(fā)的一份《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ芬蟮胤皆趨R總相關(guān)數(shù)據(jù)后于10月10日前上報(bào)國土部，《通知》中要求地方政府上報(bào)的數(shù)據(jù)年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調(diào)查抽查核實(shí)工作啟動

國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將派出10個抽查組，分赴耕地、建設(shè)用地面積變化較為明顯的10個省區(qū)市，對第二次全國土地調(diào)查成果進(jìn)行國家級抽查核實(shí)。

9月28日銀監(jiān)會摸底土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)

銀監(jiān)會正在緊急招集人馬調(diào)研各省市土地儲備中心的融資狀況。調(diào)查對象直指商業(yè)銀行批準(zhǔn)的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲備中心和政府委托的企業(yè)法人。主要調(diào)研區(qū)域鎖定在地價(jià)和房價(jià)屢創(chuàng)新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價(jià)

國務(wù)院最新發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發(fā)商囤地行為再出狠招，除重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)。

十月

10月1日 保監(jiān)會：保險(xiǎn)資金投資房產(chǎn)不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓

新修訂的《保險(xiǎn)法》已于10月1號正式實(shí)施，明確保險(xiǎn)資金“可投資不動產(chǎn)”。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。

10月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：住房公積金結(jié)余將建設(shè)保障房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會等七部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作正式啟動。該意見對試點(diǎn)目標(biāo)原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面做出了明確規(guī)定。

10月21日銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“貸”政策 加強(qiáng)監(jiān)管

中國銀監(jiān)會二十一日發(fā)布消息稱，要科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和機(jī)制建設(shè)。而在公眾關(guān)注的“二套房”方面，銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖。

十一月

11月16日國土部設(shè)限住宅用地出讓面積

防止開發(fā)商壟斷國土部設(shè)限住宅用地出讓面積國土部近日印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。

11月25日 住房等補(bǔ)貼將納入工資管理不納入福利費(fèi)管理

財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》要求，企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車改補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理。

11月26日 國稅總局：個人轉(zhuǎn)租房屋征稅

國稅總局發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅。

十二月

12月3日國家發(fā)改委：抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)

國家發(fā)改委等部門12月3日召開“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第三次部門聯(lián)合信息發(fā)布會，由發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)司、工業(yè)和信息化部原材料司負(fù)責(zé)同志介紹抑制鋼鐵、水泥、平板玻璃行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面的有關(guān)情況。

12月9日個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年

國務(wù)院總理溫家寶9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；將減征1.6升及以下小排量乘用車車輛購置稅的政策延長至2010年底，減按7.5%征收。

會議指出，明年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用?？偟脑瓌t是，促進(jìn)消費(fèi)的政策必須進(jìn)一步加強(qiáng)，現(xiàn)行政策大部分要繼續(xù)執(zhí)行，同時為了進(jìn)一步加強(qiáng)對農(nóng)民和困難群眾的消費(fèi)支持，并且根據(jù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和環(huán)境保護(hù)的要求，對一些政策進(jìn)行必要的調(diào)整和完善。

第三篇：房地產(chǎn)政策

試論房地產(chǎn)調(diào)控政策對當(dāng)前常德市房地

產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，作為一個發(fā)展迅速的地級市，常德房地產(chǎn)市場在這幾年也經(jīng)歷了快速發(fā)展的過程，當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)如何發(fā)展，政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；常德市；房地產(chǎn)市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)波動較小，同比價(jià)格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價(jià)格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫存量持續(xù)減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費(fèi)者對未來市場預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度，加上部分項(xiàng)目在價(jià)格上采取明升暗降，使得消費(fèi)者對房價(jià)下降期望值加大，加上大眾對房地產(chǎn)市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發(fā)商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動跡象之時，常德市房地產(chǎn)市場總體上處于一種膠著狀態(tài)，開發(fā)商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開發(fā)商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉(zhuǎn)換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價(jià)格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價(jià)格折扣等方式來吸引購房者，實(shí)際成交價(jià)格和去年同期相比基本持平。購房者預(yù)期房價(jià)持續(xù)走低，導(dǎo)致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的對策建議

常德市房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要保護(hù)低收入群體和普通大眾的購房需求，也應(yīng)促進(jìn)常德房地產(chǎn)市場可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè)，對常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推

動作用。

1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對當(dāng)前的過火房地產(chǎn)市場需持續(xù)調(diào)控，加強(qiáng)宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強(qiáng)政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅”相繼出臺，各種調(diào)控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協(xié)，但堅(jiān)持到現(xiàn)在，很多開發(fā)商、個人已經(jīng)謹(jǐn)慎起來，認(rèn)真面對這些政策。現(xiàn)在房價(jià)上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無視國家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來房地產(chǎn)開發(fā)；還有個別主管部門隱瞞不報(bào)，導(dǎo)致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進(jìn)一步推進(jìn)國有土地的市場化供應(yīng)，不斷規(guī)范土地供應(yīng)方式，完善供應(yīng)市場，使土地資源在市場機(jī)制的作用下實(shí)現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.政府各部門要貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門須嚴(yán)格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控管理措施，包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

4.加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的好處。

5.切實(shí)強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)測工作?；鶎臃康禺a(chǎn)市場監(jiān)管部門需建立和完善價(jià)格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格信息，科學(xué)研判市場價(jià)格走勢，對市場價(jià)格變化情況及時進(jìn)行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

6.全面落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。政府相關(guān)部門一方面應(yīng)加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，及時搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時糾正，對存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

2012年半年報(bào)常德市城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格情況的調(diào)查

住房問題是重要的民生問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、保持房地產(chǎn)市場價(jià)格的合理水平，也一直是人們普遍關(guān)注、關(guān)心的問題。前段，根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的批示，我們深入到市相關(guān)部門走訪調(diào)查、召開部分房地產(chǎn)開發(fā)商座談會，并組織相關(guān)工作專項(xiàng)檢查，對我市城區(qū)目前房地產(chǎn)市場價(jià)格情況進(jìn)行了調(diào)查研究。從調(diào)研的情況來看，我們總的認(rèn)為，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，政策調(diào)控仍需繼續(xù)堅(jiān)持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格現(xiàn)狀

近兩年來，我市積極貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，努力維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格的基本穩(wěn)定。2011年，我市城區(qū)商品房投資建設(shè)、供應(yīng)銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設(shè)規(guī)模明顯加大。2012年以來，市城區(qū)商品房開工建設(shè)、供應(yīng)銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設(shè)繼續(xù)保持了強(qiáng)勁勢頭。同時，房地產(chǎn)市場價(jià)格除了一段時間出現(xiàn)小幅波動外，總體上保持了基本穩(wěn)定。

1、商品房銷售價(jià)格持續(xù)上升，且呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。近兩年來，我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格保持持續(xù)上升。2011年，市城區(qū)商品房成交均價(jià)為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價(jià)為3472元/平米，同比上漲22.73%。當(dāng)年的商品房銷售價(jià)格走勢主要是一季度房價(jià)上漲較大，自4月份起，在國家一系列調(diào)控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續(xù)上市，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)一定程度的下滑，成交均價(jià)一度跌至每平米3000元左右。進(jìn)入2012年，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)強(qiáng)力回升，1-4月，商品房成交均價(jià)達(dá)4656元/平米，同比上漲13.42%，創(chuàng)2009年以來的新高，5月份房價(jià)仍在每平米4600-4700元之間。據(jù)有關(guān)方面的信息表明，今年我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格將會維持在高位平穩(wěn)運(yùn)行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價(jià)格秩序基本正常，但個別企業(yè)行為不夠規(guī)范。近兩年來，我市城區(qū)商品房價(jià)格雖然呈現(xiàn)持續(xù)上升勢頭，但是房價(jià)秩序總體上保持了基本正常，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售企業(yè)都能夠誠信經(jīng)營，極少出現(xiàn)價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐、價(jià)格暴利等價(jià)格違法問題，也未出現(xiàn)過嚴(yán)重的“炒房”

現(xiàn)象和“天價(jià)”樓盤。據(jù)從市物價(jià)局“12358”價(jià)格舉報(bào)中心了解，這兩年該中心很少接到消費(fèi)者關(guān)于房價(jià)的價(jià)格違法問題的舉報(bào)投訴。但是，也有個別房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)不嚴(yán)格遵守和執(zhí)行有關(guān)調(diào)控和監(jiān)管規(guī)定，商品房銷售價(jià)格行為不夠規(guī)范。如，有的擅自突破備案的預(yù)售價(jià)格，有的不嚴(yán)格實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費(fèi)者，還有的推出畸高房價(jià)，且不服從相關(guān)管理，等等?？梢?，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，消費(fèi)者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)總體是平穩(wěn)的。進(jìn)入今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了偏冷的現(xiàn)象，1-4月份，市城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格是較為強(qiáng)勁的）。我市城區(qū)商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調(diào)控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費(fèi)者等待觀望、持幣待購應(yīng)該是主要因素。據(jù)一些新開樓盤的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)反映，當(dāng)前消費(fèi)者看房的多、咨詢價(jià)格變化情況的多，普遍持有等待房價(jià)下降的心理，真正下決心購房的少。有關(guān)專業(yè)人士分析說，我市城區(qū)商品房價(jià)格回歸到一定水平、且穩(wěn)定一定時期后，消費(fèi)者的購房欲望會被較大激發(fā)，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價(jià)部門前段在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中所做的工作

根據(jù)現(xiàn)行價(jià)格法律法規(guī)和政策規(guī)定，目前，省以下物價(jià)部門僅對經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)管理，而商品房價(jià)格實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價(jià)。在這種情況下，近兩年來，我市物價(jià)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省調(diào)控政策措施，在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價(jià)格監(jiān)測和信息發(fā)布。按照省物價(jià)局要求，我局積極開展商品房價(jià)格監(jiān)測工作，監(jiān)測內(nèi)容包括多層經(jīng)濟(jì)適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業(yè)用房的價(jià)格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房價(jià)格監(jiān)測點(diǎn)，定時采集房地產(chǎn)價(jià)格，并做好房地產(chǎn)價(jià)格走勢的分析工作，確保監(jiān)測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時性，為全省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區(qū)、江南城區(qū)、德山開發(fā)區(qū)三地進(jìn)行采價(jià)，選取的采價(jià)樓盤均為價(jià)格處于中等、品質(zhì)較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價(jià)局網(wǎng)站、常德政府網(wǎng)和常德民生報(bào)開辟的《物價(jià)與民生》專欄發(fā)布商品房價(jià)格和其他重要民生商品價(jià)格，讓市民及時了解目前市城區(qū)各地樓盤均價(jià)及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)時實(shí)價(jià)的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)要求房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表、公告牌或者價(jià)格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價(jià)格和收費(fèi)進(jìn)行公示，并要求商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一標(biāo)”，除標(biāo)明總價(jià)外，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的巡查、檢查，落實(shí)效果較好。目前，市城區(qū)在售的商品房全部實(shí)行了明碼標(biāo)價(jià)，且絕大部分實(shí)行了“一套一標(biāo)”，促進(jìn)了公示價(jià)格及實(shí)際成交價(jià)格的統(tǒng)一，防止了價(jià)格欺詐等行為的發(fā)生。對于執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)不嚴(yán)格、不規(guī)范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區(qū)15個在售商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的檢查中，發(fā)現(xiàn)北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項(xiàng)目的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)存在不同程度的缺失，我局及時責(zé)令其限期整改，并對未在限期內(nèi)整改或整改未達(dá)到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規(guī)范商品房交易價(jià)格行為。商品房實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價(jià)，物價(jià)部門對其實(shí)施管理主要是規(guī)范價(jià)格行為。近幾年，我們在規(guī)范商品房價(jià)格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈湖南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則〉的實(shí)施意見》，主要從商品房銷售的信息發(fā)布、價(jià)格構(gòu)成、合同簽訂、前期物業(yè)管理等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)交易價(jià)格行為，嚴(yán)禁商品房銷售價(jià)外收取水、電、氣等開通費(fèi)，切實(shí)落實(shí)“一口價(jià)”規(guī)定。同時，我局還多次組織開展包括房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在內(nèi)的價(jià)格誠信單位評選活動，樹立價(jià)格誠信的典型，引導(dǎo)企業(yè)搞好價(jià)格自律。

4、切實(shí)加強(qiáng)保障性住房價(jià)格管理。近年來，我們在規(guī)范商品房價(jià)格行為的同時，還注意加強(qiáng)保障性住房價(jià)格管理，支持和促進(jìn)其發(fā)展。2011年，我局根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)意見的通知》精神，會同住建、財(cái)政等部門制定了保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策的文件，降低保障性住房有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕建設(shè)成本，促進(jìn)保障性住房建設(shè)。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的合理水平。目前我市城區(qū)廉租房、公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)控制2004年的水平未作調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格在嚴(yán)格實(shí)行成本審核、成本公開的基礎(chǔ)上，按照保本不盈利的原則制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，保持經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的適度差價(jià)，減輕了困難群眾的住房支出負(fù)擔(dān)。

三、下一階段加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實(shí)國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強(qiáng)的地方，保持房地產(chǎn)市場價(jià)格合理水平和平穩(wěn)運(yùn)行的任務(wù)還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，堅(jiān)定決心，切實(shí)做到抓好房地產(chǎn)調(diào)控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴(yán)格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（常政發(fā)〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控管理措施（包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施），加大房地產(chǎn)市場價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

2、切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)測工作。進(jìn)一步完善和合理布局采價(jià)、監(jiān)測網(wǎng)點(diǎn)，建立和完善日監(jiān)測、周報(bào)告的價(jià)格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格信息，科學(xué)研判市場價(jià)格走勢，對市場價(jià)格變化情況及時進(jìn)行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，并做到每半年專題分析、報(bào)告一次房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

3、全面落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，尤其是對新進(jìn)入常德市場的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，及時搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時糾正，對存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

4、探索加強(qiáng)商品房價(jià)格備案管理。研究并建立商品房價(jià)格備案管理制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在獲得商品房預(yù)售許可之后，及時向物價(jià)部門報(bào)送預(yù)售價(jià)格，搞好明碼標(biāo)價(jià)前的備案把關(guān)，促使預(yù)售

價(jià)格與明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)際售價(jià)相銜接、相統(tǒng)一，促進(jìn)商品房銷售價(jià)格的合理、規(guī)范。

5、積極開展重點(diǎn)商品房開發(fā)成本調(diào)查。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)價(jià)格行為，對于在備案管理或市場檢查中發(fā)現(xiàn)的過高價(jià)格的商品房樓盤，有重點(diǎn)地對其建設(shè)成本費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、建安成本、稅費(fèi)、配套及財(cái)務(wù)費(fèi)用等）開展調(diào)查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調(diào)查情況適時予以公布，以提高商品房價(jià)格透明度，讓市民明明白白消費(fèi)。

常德市房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢分析

湖南省統(tǒng)計(jì)局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產(chǎn)業(yè)中，常德市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強(qiáng)勢行業(yè)成鼎足之勢，住房消費(fèi)已成為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。2004年，常德市房地產(chǎn)投資?23.97億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，實(shí)現(xiàn)增加值25.22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格抑制消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，影響著國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會問題，成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。2005年5月11日，國家建設(shè)部等7部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》（“新國八條”），宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快及房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場的核心，是政府宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)。本文從目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀、上漲過快的成因入手，對房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢分析。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超出居民實(shí)際購買力

所謂房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價(jià)值和土地資本化的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)合理收入和社會公平分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、制定房地產(chǎn)金融政策的客觀依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年，常德市房地產(chǎn)價(jià)格的房屋銷售指數(shù)為106.4，土地交易

價(jià)格指數(shù)為111.2，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅分別高于同期商品零售價(jià)格漲幅的6個和10.8個百分點(diǎn)。

商品住房作為最終消費(fèi)進(jìn)入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現(xiàn)金支付時間，依然與居民家庭現(xiàn)金數(shù)量多少密切相關(guān)。改革開放以來，地方生產(chǎn)總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應(yīng)得到不斷提高。如何衡量商品住房價(jià)格是否過高，對不同的國家和地區(qū)來說，其貨幣表現(xiàn)則不盡相同。依據(jù)國際上認(rèn)同的一個通用標(biāo)準(zhǔn)，商品住房價(jià)格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價(jià)格過高。以市轄區(qū)武陵區(qū)為例，多數(shù)商品住房價(jià)格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達(dá)3100元/平方米。據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料，同期武陵區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當(dāng)于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費(fèi)支出，用剩余的收入部分金融資產(chǎn)（手存現(xiàn)金、存款、有價(jià)證券、貸款）戶均13987元，則相當(dāng)于居民家庭最大可能儲蓄倍數(shù)更大。

諸如上述，目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)位超越了合理區(qū)間，價(jià)格漲幅與居民收入不相適應(yīng)，已超出了居民實(shí)際購買能力。

二、構(gòu)成并推動房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

常德市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費(fèi)需求拉動，價(jià)格內(nèi)在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅(qū)動下的投機(jī)行為的綜合作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的過度失衡。

第一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關(guān)系相互作用推動房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從理論上講，房價(jià)的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，房價(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果，主要表現(xiàn)在占80%以上的住房消費(fèi)需求的作用。其一，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關(guān)之后，城鎮(zhèn)居民已進(jìn)入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型初期，加快了住房消費(fèi)有效需求釋放。其二，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，住房消費(fèi)被動需求推動。2003年，常德市城鎮(zhèn)化率上升到30%，進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化快速上升階段，2004年新增城鎮(zhèn)人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點(diǎn)的速度發(fā)展，農(nóng)民工大量進(jìn)城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費(fèi)被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價(jià)過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價(jià)格快速增長，進(jìn)而造成整個房地產(chǎn)價(jià)格上漲和結(jié)構(gòu)扭曲。其四，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為與房屋銷售市場炒作現(xiàn)象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價(jià)格，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。

第二、房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成不合理形成高房價(jià)基礎(chǔ)。在價(jià)格構(gòu)成中，成本是形成價(jià)格的主體部分，一般規(guī)律的比例70%左右。據(jù)調(diào)查，目前商品住房每平方米價(jià)格構(gòu)成中，建筑安裝費(fèi)用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項(xiàng)政策性稅費(fèi)、房地產(chǎn)業(yè)利潤及其它行政性收費(fèi)。具體來講，一是稅費(fèi)種類繁多，稅制結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種，實(shí)際征收的12種，占全國實(shí)際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁多。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過高，如土地增值稅的稅率高達(dá)30%—50%，企業(yè)的平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，致使征收額占到商品住房價(jià)格30%左右；二是房地產(chǎn)行政事業(yè)重復(fù)收費(fèi)。市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊；對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征；某些管理費(fèi)重復(fù)收取。三是房地產(chǎn)業(yè)利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成的不合理，形成了房屋銷售價(jià)格過高的基礎(chǔ)。

第三、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過快增長，拉動房屋銷售價(jià)格過快上揚(yáng)。目前，高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價(jià)和豐厚的利潤，驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)商競

相投資，出現(xiàn)了過快增長，一般住房建設(shè)投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費(fèi)用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設(shè)和高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風(fēng)漲價(jià)，帶動住房銷售價(jià)格上揚(yáng)。

第四、建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房屋銷售價(jià)格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲7.9%、材料費(fèi)價(jià)格上漲4.29%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價(jià)格上漲14.46%。在住房銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價(jià)格上漲的內(nèi)在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調(diào)控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，1—5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點(diǎn)，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點(diǎn)。增幅在中部地區(qū)低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價(jià)格指數(shù)（105.4）環(huán)比回落1.1個百分點(diǎn)。常德市房地產(chǎn)開發(fā)投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點(diǎn)。這些信息可見，房地產(chǎn)市場房屋銷售價(jià)格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展通道，目前正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產(chǎn)價(jià)格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發(fā)展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內(nèi)，需求會受到一定的影響，房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生存需求和改善需求是剛性的，當(dāng)前，可能有部分消費(fèi)者預(yù)期房屋價(jià)格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀力量推動，測算市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模存在過大，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開發(fā)投資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格增長速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價(jià)格構(gòu)成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關(guān)土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費(fèi)、前期工作費(fèi)、施工工作費(fèi)上漲，土地補(bǔ)償費(fèi)用的提高。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的價(jià)格調(diào)查資料顯示：今年二季度全省土地交易價(jià)格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點(diǎn)，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價(jià)上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格呈上升勢頭，今年上半年人工費(fèi)上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點(diǎn)；機(jī)械使用費(fèi)上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點(diǎn)。從建筑材料費(fèi)看，各種建材價(jià)格仍持續(xù)全面上漲。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價(jià)比上年增長13%。盡管近期建材價(jià)格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)，建材價(jià)格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質(zhì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發(fā)成本。

開發(fā)利潤難降。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本特別是專業(yè)技術(shù)人員工資將會持續(xù)上漲，項(xiàng)目期間的費(fèi)用短期內(nèi)也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業(yè)的開發(fā)利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，預(yù)期會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心，開發(fā)利潤難以明顯下降。

——從房地產(chǎn)市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關(guān)鍵抓穩(wěn)定住房價(jià)格。地方政府是房地產(chǎn)市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產(chǎn)交易費(fèi)的高度依賴，房地產(chǎn)價(jià)格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本，也幾乎不承擔(dān)因房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責(zé)任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的力度，著力點(diǎn)放在穩(wěn)定住房價(jià)格，而不希望房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價(jià)格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業(yè)的利益出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價(jià)格的影響基本上是中性的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。但在目前商業(yè)銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，房屋銷售價(jià)格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力保自身利益，期盼房地產(chǎn)價(jià)格漲聲不斷。作為供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期盼有良好的房地產(chǎn)價(jià)格走勢，肯定不希望房屋銷售價(jià)格的下跌，他們會跟進(jìn)地方政府的博弈選擇相應(yīng)的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價(jià)格下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停止開發(fā)，甚至破產(chǎn)。

多數(shù)最終消費(fèi)者迫切希望買到低價(jià)適用住房。房屋最終消費(fèi)者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經(jīng)一去不復(fù)返了，肯定希望價(jià)格

下跌，買到廉價(jià)適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的幾點(diǎn)政策建議

房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行是否穩(wěn)定，取決于房屋總供給與總需求兩者關(guān)系的平衡，供給減少引起價(jià)格上漲，供給增多導(dǎo)致價(jià)格下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，最終基本上使房地產(chǎn)價(jià)格與居民的收入水平相適應(yīng)創(chuàng)造條件是可取的，需要做好各項(xiàng)工作。

1、積極發(fā)揮地方政府的作用。中央政府宏觀調(diào)控政策的是穩(wěn)定房價(jià)，不是打壓房價(jià)，相應(yīng)地方政府的政策跟進(jìn)，也應(yīng)是出于同樣的目的。宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應(yīng)該努力阻斷房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導(dǎo)鏈，恢復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。具體要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)調(diào)控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要完善房屋供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住宅供應(yīng)。建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會同有關(guān)部門提出近兩年普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，要以中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，明年的項(xiàng)目要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排，并有效解決商業(yè)營業(yè)用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規(guī)律辦事。要及時進(jìn)行房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢及價(jià)格變動情況分析，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)對土地的需求，適時披露房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)、地價(jià)變動等信息。為避免下半年和明年初出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格反彈，要繼續(xù)擴(kuò)大房屋供應(yīng)總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節(jié)奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化”建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實(shí)提高城鎮(zhèn)居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續(xù)發(fā)揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售利潤的監(jiān)管，限制獲取暴利，遏制投機(jī)炒作。

[常德市統(tǒng)計(jì)局 許維煥 供稿]

第四篇：最新房地產(chǎn)政策 匯總

最新房地產(chǎn)政策 匯總

一、2010年房地產(chǎn)政策年政策回顧

http://004km.cn 2010年12月16日 15:20 法制晚報(bào)

2010年房地產(chǎn)“政策年”政策回顧

新年打出第一拳

2010年1月1日，財(cái)政部出臺“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定，國際金融危機(jī)時期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機(jī)購房，給炒房者帶來不利影響。體現(xiàn)在濟(jì)南便是，今年1月份，二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，只成交1500多套，環(huán)比下降約70%。

緊接著，1月10日，國務(wù)院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其規(guī)定，購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)”??這也被認(rèn)為是國家針對高房價(jià)，今年打出的抑制房價(jià)“第一拳”。

新春督促“央企退市”

3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠(yuǎn)集團(tuán)等少數(shù)央企在第一時間給出了明確時間表，但央企整體實(shí)質(zhì)性退市進(jìn)展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產(chǎn)公司未見動靜，其給出的理由是“無人接盤、轉(zhuǎn)讓遇冷”。

4月祭出限購令

4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出了調(diào)控樓市的10項(xiàng)具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價(jià)與維護(hù)社會穩(wěn)定等量齊觀，要點(diǎn)包括要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。

5月“限購令”地方版紛紛出臺

國家的政策需要落地才能真正起到作用。國務(wù)院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實(shí)施細(xì)則，其中以“限購令”最為奏效，也是今年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)。先是北京在4月30日出臺的“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。

北京的開山之舉旨在對投資投機(jī)性購房需求實(shí)施更為嚴(yán)厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關(guān)部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國，例如深圳9月30日晚緊急出臺“限購令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策。

到11月中旬，全國已有16個城市頒布“限購令”。

9月嚴(yán)查空置率

9月初，國家統(tǒng)計(jì)局首次明確表示進(jìn)行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點(diǎn)城市啟動空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動后不久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得出空置率。近日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進(jìn)行采集和分析。

4月保障房體系出臺

4月13日，住建部召開會議稱，加快保障性住房建設(shè)。其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。

6月12日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，倡導(dǎo)大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關(guān)注度、建設(shè)力度，已經(jīng)是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國保障房建設(shè)的一個里程碑時，住建部又發(fā)出通知，明年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。

全年連續(xù)六次

上調(diào)儲備金率

中國人民銀行決定從2010年12月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這已經(jīng)是國家銀行第六次連續(xù)上調(diào)人民幣存款儲備金率。

此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率預(yù)計(jì)凍結(jié)資金3000億，頻繁準(zhǔn)備金率上調(diào)已經(jīng)成為當(dāng)局收緊貨幣政策的主力戰(zhàn)術(shù)，意在加強(qiáng)對流通性的有效調(diào)控，管理通貨預(yù)期的同時加強(qiáng)對銀行貸款投放的監(jiān)管。

不僅如此，銀監(jiān)會近日出臺相關(guān)政策，要求信托公司逐筆排查房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現(xiàn)金壓力。

二、2011年房地產(chǎn)政策總結(jié)及2012年趨勢預(yù)判

004km.cn 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2011-12-26 07:53:00 來源：偉業(yè)我愛我家

[提要]2011年1月，即春節(jié)前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時也拉開了全國范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。

1.“國八條”確立基調(diào)，明確調(diào)控措施

2011年1月，即春節(jié)前夕，“國八條”出臺，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時也拉開了全國范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。

（1）控價(jià)格：“國八條”首次釋放通過調(diào)控平抑的信號，即“將房價(jià)控制在合理水平”，并且要求地方政府上報(bào)價(jià)格控制目標(biāo)。

（2）強(qiáng)保障：再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住宅建設(shè)，并確定、十二五期間建設(shè)目標(biāo)，并要求地方政府逐級分解。

（3）嚴(yán)問責(zé)：對房價(jià)控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時間限制，并要求對公眾公開，使“問責(zé)制”的落實(shí)有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。

（4）擴(kuò)范圍：將限購、限貸等調(diào)控政策的涉及范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)行全國性的房地產(chǎn)調(diào)控。

2.地方政府細(xì)則跟進(jìn)，北京舉措最為嚴(yán)厲

在“國八條”出臺之后，所有調(diào)控要求范圍內(nèi)的城市均先后出臺了相關(guān)細(xì)則，其中限購、確定房價(jià)控制目標(biāo)這兩項(xiàng)重量級的措施均為北京最為嚴(yán)厲。此外，年底北京市在調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時，也調(diào)整了存量房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，從而大幅提供存量房交易稅費(fèi)。

（1）限購：北京市進(jìn)一步強(qiáng)化了2010年4月開始執(zhí)行的限購政策，即對已擁有2套住房的北京市戶籍家庭限購、已擁有1套住房的非北京戶籍家庭、未能提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍家庭進(jìn)行限購。其余城市限購條件均較北京寬松很多。

（2）房價(jià)：北京市要求2011年新建普通住宅價(jià)格穩(wěn)中有降，是所有城市中唯一以房價(jià)下降為控制目標(biāo)的城市。

（3）稅費(fèi)：2011年12月10日起，北京市開始實(shí)施新的存量房交易計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，但并未對公眾具體公布細(xì)則，據(jù)我愛我家事業(yè)集團(tuán)實(shí)際調(diào)研結(jié)果顯示，各區(qū)域新的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)大概是原最低過戶指導(dǎo)價(jià)的3倍，意味原來通過做低合同價(jià)來少交稅費(fèi)的方式已不可行，存量房交易將再糟重創(chuàng)。

二、政策密集出臺 2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策大盤點(diǎn)

2011-12-14 11:17:00 來源：財(cái)訊網(wǎng)

[提要] 2011年4月17日：中國人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

改變過去完全依靠價(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價(jià)。

2011年5月1日：根據(jù)國家發(fā)改委于2011年3月16日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

2011年5月10日：住建部下發(fā)了《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地在下發(fā)文件后的20個工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。

2011年5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

2011年5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。

2011年6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

2010年7月6日：中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

2011年7月14日：國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。

2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)：6月份新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強(qiáng)烈的。

2011年10月23日：寧波市住建委下發(fā)《寧波市商業(yè)性個人住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》。按此規(guī)定，用商業(yè)貸款買房的市民，可以轉(zhuǎn)公積金貸款。將商業(yè)個貸轉(zhuǎn)成公積金貸款，購房者能省下一筆不小的開支。以50萬元20年期的貸款為例，商業(yè)個貸要比公積金貸款多還至少15萬元。

2011年10月24日：南京住房公積金管理中心恢復(fù)南京公積金貸款最高可貸額度。最高貸款額度由原先的20萬元/人、40萬元/戶，恢復(fù)為30萬元/人、60萬元/戶。家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于六成，貸款利率是公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2011年11月30日：中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

2011年12月1日：無錫住房公積金管理中心實(shí)施住房公積金新政，首次購房且面積在90平米以下的家庭，只要夫妻雙方均符合公積金貸款條件，即使可貸額度不足50萬元，也能按最高50萬元的額度申請貸款。

第五篇：房地產(chǎn)政策2013

房地產(chǎn)調(diào)控通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策外，新政最引人注目的，是出售住房計(jì)征20%個人所得稅。

國五條出臺時間：

國五條是指在2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。

國五條具體內(nèi)容：

國務(wù)院常務(wù)會議明確了五項(xiàng)具體政策措施：

(一)完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。

(二)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

(四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

(五)加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。