第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度古今演變一覽

不動(dòng)產(chǎn)登記制度古今演變一覽

全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實(shí)際上在中國(guó)古代歷史上就存在。唐以后，中國(guó)在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。

土地交易始自周朝

嚴(yán)格來說，中國(guó)在民國(guó)以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭(zhēng)端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

據(jù)《周禮·大司徒》記載，天下的田地山川以及人口等要進(jìn)行造冊(cè)登記，便于國(guó)家治理。

按照周朝建立時(shí)的制度，周天子擁有對(duì)全國(guó)土地的所有權(quán)，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進(jìn)行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國(guó)；卿大夫所分得的土地稱為采邑；士所分得的土地稱為祿田。

他們對(duì)自己所分得的土地享有使用權(quán)，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權(quán)還是掌握在周王手里。

西周初期，土地與奴隸均不得進(jìn)入流通領(lǐng)域，但由于這二者是農(nóng)業(yè)社會(huì)最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，諸侯實(shí)力不斷增長(zhǎng)，周天子對(duì)各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會(huì)被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對(duì)象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實(shí)上還得到了法律的認(rèn)可。

目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個(gè)陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來了價(jià)值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當(dāng)朝時(shí)，為了擴(kuò)建王宮，他買下一個(gè)叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說：“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)面說明，當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應(yīng)當(dāng)是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對(duì)土地所有權(quán)掌控的松動(dòng)局面。

春秋時(shí)期，楚康王十二年（公元前548年），楚國(guó)下令“書土田”、“量入修賦”，其實(shí)就是楚國(guó)統(tǒng)治者要求對(duì)國(guó)境內(nèi)的土地依據(jù)地勢(shì)進(jìn)行測(cè)量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實(shí)就是在進(jìn)行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國(guó)家對(duì)土地資源的登記管理制度，這個(gè)可能是最早確立的有關(guān)土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實(shí)田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當(dāng)時(shí)實(shí)際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實(shí)呈報(bào)。所報(bào)內(nèi)容經(jīng)審查核實(shí)后，最后登記入冊(cè)，上報(bào)到縣。自此，可以看做是政府承認(rèn)了私有土地的合法性，并以此為根據(jù)征收田租。

隋唐實(shí)施土地分級(jí)統(tǒng)計(jì)

隋唐時(shí)，據(jù)《新唐書·食貨志一》記載了當(dāng)時(shí)的土地統(tǒng)計(jì)要求：先在鄉(xiāng)里進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后匯總成鄉(xiāng)賬；鄉(xiāng)賬完成后再上報(bào)到縣，由縣匯總成縣賬；縣賬完成后送達(dá)至州，匯總成州賬，最后上報(bào)到中央戶部。

在登記時(shí)間上，也有詳細(xì)規(guī)定。這樣，全國(guó)有多少家庭，每個(gè)家庭授田和宅地?cái)?shù)量是多少，以及每年應(yīng)該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。

同時(shí)，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度，規(guī)定土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實(shí)關(guān)于宅地的統(tǒng)計(jì)也就是房產(chǎn)的登記，在我國(guó)古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因?yàn)閲?guó)家一般都是同時(shí)確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。

宋朝規(guī)定親鄰有優(yōu)先購買權(quán)

至宋朝，中國(guó)的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時(shí)期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)查勘無誤后上報(bào)經(jīng)界所（宋朝時(shí)專門管理土地登記工作的機(jī)構(gòu)），再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。

砧基簿既是國(guó)家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對(duì)所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗(yàn)確實(shí)），土地轉(zhuǎn)讓才有效力。

不過，在宋朝出賣不動(dòng)產(chǎn)，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因?yàn)樗纬梢?guī)定，親鄰具有優(yōu)先購買權(quán)。北宋后期還強(qiáng)調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購買權(quán)。

正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國(guó)家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標(biāo)準(zhǔn)合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當(dāng)事人姓名、交易原因、標(biāo)的價(jià)金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。

只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護(hù)。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力；不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。

“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對(duì)購房者來說，在當(dāng)時(shí)都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，于是很多人常常不到官府辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。這固然省了稅費(fèi)，卻往往導(dǎo)致糾紛。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對(duì)房產(chǎn)糾紛都有記載。

對(duì)于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進(jìn)行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十；稅錢滿十貫，杖八十；監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。

契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標(biāo)的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭(zhēng)訟時(shí)，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會(huì)受理爭(zhēng)訟。

宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣；凡只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與收益權(quán)，保留回贖權(quán)的買賣叫活賣或典當(dāng)，典當(dāng)契約的業(yè)主得到錢主的典價(jià)，在法定的30年期限內(nèi)可隨時(shí)以原價(jià)贖回標(biāo)的物；賒賣是采取類似商業(yè)信用或預(yù)付方式，然后收取出賣物的價(jià)錢。所有這些買賣活動(dòng)，都必須訂立契約，取得官府認(rèn)可后，才能得到法律的保護(hù)。

清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度

清道光年間的賣屋文契

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊(cè)”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。

滿清入關(guān)后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度?？滴跛哪辏?665年）朝廷下令進(jìn)行土地登記造冊(cè)，歷時(shí)多年完成。

明清兩朝對(duì)田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律·戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價(jià)款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。

總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財(cái)產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對(duì)外保密，普通民眾不能查詢。到清末，受西方影響，現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度被引入中國(guó)，清廷開始借鑒西方的房產(chǎn)登記制度，決定采用德國(guó)的做法，制定《大清民律草案·物權(quán)》，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)。

民國(guó)時(shí)，為了鼓勵(lì)人們進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，政府曾到處張貼布告，以期廣而告之。比如1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼房產(chǎn)登記布告：“北京的土地房屋自庚子變亂，關(guān)系復(fù)雜，現(xiàn)經(jīng)登記處登記，權(quán)利永遠(yuǎn)確定……從本年四月一日起，土地房屋每?jī)r(jià)值千元，只收一元登記費(fèi)?！边@個(gè)階段，中國(guó)受到西方法制的影響，政府已經(jīng)正式建立了房產(chǎn)登記制度。

現(xiàn)代的登記制度

我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)分布在多個(gè)部門，許多城市實(shí)行房、地分開登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門登記，其上房屋則在房產(chǎn)管理部門登記；此外，耕地、林地、灘涂、海島等不僅涉及國(guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個(gè)部門，登記程序、標(biāo)準(zhǔn)等也各有不同。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，原有做法已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

2013年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。整合分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)由一個(gè)部門承擔(dān)，通過提供“一站式”服務(wù)，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。

2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已正式實(shí)施并在全國(guó)多個(gè)省市進(jìn)行試點(diǎn), 而由國(guó)土資源部發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行），包括《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》等也正式登上歷史舞臺(tái)，MapGIS不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，通過一站式服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高效、準(zhǔn)確地辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。應(yīng)用涉及到國(guó)家、省、市、縣四級(jí)，覆蓋了土地、房屋、草原、林地、海域五大不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、海域海島等審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享。做到實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記交易、統(tǒng)一交易簽證、統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一監(jiān)督管理、統(tǒng)一平臺(tái)建設(shè)。通過一站式服務(wù)，方便群眾申請(qǐng)登記和相關(guān)部門的管理監(jiān)督，切實(shí)保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全。為監(jiān)管不動(dòng)產(chǎn)登記信息動(dòng)態(tài)、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況、交易情況和有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)提供信息支持。

第二篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國(guó)將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。方案指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。

(原標(biāo)題：我國(guó)將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)

第三篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度來了

不動(dòng)產(chǎn)登記制度來了，“房叔”“房嬸”們怕了嗎？

2014年03月29日 08:38:09來源： 新華網(wǎng)

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新華網(wǎng)北京３月２９日新媒體電（記者 徐蕊 烏夢(mèng)達(dá) 葉鋒）日前召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議提出，用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，醞釀了多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了明確的時(shí)間表。網(wǎng)民期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

為何是九個(gè)部門聯(lián)席？

面朝大海，春暖花開。如果你想在海邊的樹林承包一塊林地，再租一塊海灘養(yǎng)點(diǎn)魚蝦；或者在海邊買塊地，蓋個(gè)房子，過去你需要：到漁業(yè)部門登記水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，這關(guān)系到你能不能養(yǎng)魚，然后到林業(yè)部門去申請(qǐng)林地所有權(quán)和使用權(quán)，再去國(guó)土部門土地交易所登記申請(qǐng)，然后蓋好了房子，房產(chǎn)證發(fā)放歸住建部門管。這些部門離得近，你好可以少花些時(shí)間，如果這些部門離得遠(yuǎn)？呵呵。

剛剛召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議提出，用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。那么未來，你有望在一個(gè)部門辦理所有這些登記。

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，與建設(shè)部門進(jìn)行的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)、房屋登記簿制度相似，只是從內(nèi)容上來看，把林地、海域和草原等權(quán)屬也納入登記范圍。

經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)正式建立，國(guó)土資源部牽頭，中央編辦、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家林業(yè)局、國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)家海洋局等９部門組成的聯(lián)席會(huì)議日前召開第一次會(huì)議。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何需要９部門，這其中存在哪些困難和障礙？

目前我國(guó)尚無統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)各類登記，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難度在于部門職能劃分不清?！坝捎谖覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜分類，不動(dòng)產(chǎn)登記處于比較分散混亂的狀態(tài)，包括房屋、林地、草地、普通建設(shè)用土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記分布在多個(gè)部門當(dāng)中?！鄙虾＝淮髣P原法學(xué)院民商法研究所所長(zhǎng)韓長(zhǎng)印說。

韓長(zhǎng)印說，這種多頭登記的狀況都還有法律的依據(jù)。在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。而且即使在單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)方面，內(nèi)部的登記程序、登記規(guī)則以及數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式等等也都不統(tǒng)一。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)還需要和民政、公安、稅務(wù)、銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，突破“信息孤島”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門和地方數(shù)據(jù)的整合與共享。

建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度為何要３年？

部際聯(lián)席會(huì)議召集人、國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察姜大明表示，用４年左右時(shí)間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

為什么要３至４年這么久的時(shí)間？

早在２００７年，物權(quán)法出臺(tái)時(shí)就明確提出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但７年來其推進(jìn)過程可以用“龜速”來形容。

專家分析，首先，從技術(shù)層面看，這些部門過去都開發(fā)了自己的系統(tǒng)，但彼此之間并不互通，整合這些信息首先需要打破信息的孤島，改變政府部門信息“老死不相往來”的情況，實(shí)現(xiàn)大平臺(tái)大數(shù)據(jù)。

其次，比技術(shù)更難的是利益。每個(gè)部門的發(fā)證登記權(quán)限，背后都是部門的審批權(quán)限，要把多頭管理、分散登記的權(quán)責(zé)統(tǒng)一、歸并，這意味著每個(gè)部門都需要割肉，需要不小勇氣。統(tǒng)一登記也觸及了部分群體的利益，地方政府不配合、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等，都使得這項(xiàng)工作推進(jìn)困難。

例如，不動(dòng)產(chǎn)登記中的住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的國(guó)五條通知提出，“十二五”末期全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，但剛剛出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃將這一目標(biāo)推遲到６年后。不動(dòng)產(chǎn)登記制度能否攔住“房叔”“房嬸”們？

住房信息聯(lián)網(wǎng)作為房屋所有權(quán)登記的一部分，包括房屋管理系統(tǒng)、交易登記整合系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等三大系統(tǒng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立后，實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的步伐將加快，有望終結(jié)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的孤島狀態(tài)。業(yè)界期待，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能成為反腐利器。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說，對(duì)于法規(guī)紀(jì)律不允許經(jīng)商的公務(wù)員群體而言，大部分家庭資產(chǎn)是房產(chǎn)，如果信息聯(lián)網(wǎng)能夠運(yùn)行，對(duì)涉房腐敗不啻為當(dāng)頭一棒。

韓長(zhǎng)印坦言，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，使反腐機(jī)制存留較大的漏洞?！安粍?dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不健全使房地產(chǎn)成為腐敗官員洗錢和安置不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道和保值形式，大量貪腐資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了產(chǎn)生‘房叔’‘房嬸’這樣的腐敗典型之外，還造成了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。”他說。

如果房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)一的登記和信息互聯(lián)，對(duì)貪腐官員會(huì)有很大的震懾作用。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將為未來開征房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，而對(duì)開征房產(chǎn)稅來說，“以人查房”是稅收部門必需的程序。

第四篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長(zhǎng)處，結(jié)合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。

1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。

2.登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。

3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利：(1)所有權(quán);(2)地上權(quán);(3)永佃權(quán);(4)地役權(quán);(5)先取特權(quán);(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán);(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。

4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說：(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則內(nèi)容

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn);登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力;登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者;登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施。”研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

(一)物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實(shí)上，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

(二)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。

(2)增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

(3)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn);還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》(法釋[XX]6號(hào))的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離(僅限執(zhí)行房產(chǎn))，并會(huì)同國(guó)土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第(5)項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理?本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格;人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。

如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記;二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[XX]5號(hào))規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù);待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

（一）承諾時(shí)限

3個(gè)工作日（不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記業(yè)務(wù)立等可?。?/p>

（二）業(yè)務(wù)流程圖

（三）應(yīng)提交的申請(qǐng)材料

1、預(yù)購商品房抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；

（3）購房合同和購房發(fā)票；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同。

2、一般不動(dòng)產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

屬以下特殊情況的，還需提交以下相應(yīng)材料：

（1）屬第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保的，還須提交擔(dān)保書和第三人身份證明材料；

（2）反擔(dān)保抵押登記還須另提交《保證合同》、《反擔(dān)保合同》、擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證和債權(quán)人的相關(guān)材料；

（3）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（4）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會(huì)（股東會(huì)）決議，董事會(huì)（股東會(huì)）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會(huì)決議并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；國(guó)有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

3、在建建筑物抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

（6）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（7）實(shí)地查看報(bào)告；

屬以下特殊情況的，除以上材料外，需提交以下相應(yīng)材料：

（1）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（2）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會(huì)（股東會(huì)）決議，董事會(huì)（股東會(huì)）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會(huì)決議并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；國(guó)有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

4、最高額抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料

最高額抵押登記除按相應(yīng)登記類型提交申請(qǐng)材料外，需另提交申請(qǐng)材料如下：

（1）屬最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件等必要材料、提交最高額抵押合同；

（2）同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。

5、抵押權(quán)變更登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書;（2）申請(qǐng)人身份證明;

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)變更的材料，包括：

①抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實(shí)其身份變更的材料;②擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的，提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議;

（5）因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等，對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件和身份證明文件。

6、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書;（2）申請(qǐng)人身份證明;

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：

①申請(qǐng)一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;②申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交部分債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料;

③債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料。

7、抵押權(quán)注銷登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書;（2）申請(qǐng)人身份證明;（3）抵押權(quán)消滅的材料;

（4）押權(quán)人與抵押人共同申請(qǐng)注銷登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;抵押權(quán)人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明;抵押人等當(dāng)事人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交證實(shí)抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書。