第一篇：不動產(chǎn)登記公信力

試析我國登記制度下不動產(chǎn)登記簿公信力特征和影響

王逢逢 宿遷市國土資源局

摘要：我國不動產(chǎn)采取以法律行為引起物權變動和非法律行為引起物權變動相結合的物權生效要式，不動產(chǎn)登記采取以形式審查為主實質(zhì)審查為輔的審查模式，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構初步整合，立法體系尚有待完善。全國各地不動產(chǎn)登記機構審查程度不同，水平各異，各地不動產(chǎn)登記機構與公安、民政、住建等部門的數(shù)據(jù)共享建設尚處于構想、嘗試階段。實務中，因各種原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)登記簿記載的權利主體和實際權利人不一致的情況發(fā)生。本文深入剖析我國登記制度下不動產(chǎn)登記公信力的特征及其成因和影響，試圖尋求提高登記簿公信力的路徑，以最大程度保護不動產(chǎn)權利人合法權益，減少物權糾紛，保障不動產(chǎn)交易市場安全和穩(wěn)定。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記簿 公信力 影響

1不同登記制度下登記簿公信力比較

采取權利登記制度的國家，以德國為代表，登記簿采取物的編成主義，建立了嚴謹?shù)念愃瀑~簿式的書面簿冊，在統(tǒng)一編號的每一幅土地項下，將各種權利或負擔的詳細內(nèi)容全面、具體的記錄在冊，并按時間順序?qū)⑦@些權利或負擔變動情況均加以記錄，同時以國家的公權力保證記錄的正確性。該登記制度嚴格以登記為物權生效要件，對登記實行實質(zhì)審查

【1】，登記具有公信力，登記簿出現(xiàn)錯誤的情況極為罕見；采取托倫斯登記制度的國家，以澳大利亞為代表，登記簿采取人的編成主義，保留了傳統(tǒng)的“圖書館”的精神遺存，登記官將土地上現(xiàn)時出現(xiàn)的各項權利內(nèi)容摘要制作權屬證書，正本發(fā)給權利人，副本和登記資料進行收存保管，初次登記不強制，但一旦開啟登記，之后發(fā)生的物權變動強制登記，登記具有公信力。采取契約登記制的國家，如法國，不強制登記，物權在契約生效時即具備效力，不以登記為物權生效要件，不實質(zhì)審查，不向權利人頒發(fā)證書，登記僅起到對抗第三人作用。我國不動產(chǎn)登記制度下登記簿公信力分析

我國借鑒權利登記制度和托倫斯登記制度并結合我國社會主義特色土地制度和具體國情，形成了獨具特色的不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記依申請進行，登記是物權生效的主要但非唯一形式，登記機構采取以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔的不動產(chǎn)登記審查模式種推定登記簿記載權利人為真實權利人的推定公信力。

【2】，登記簿具有公信力，但更確切的說是一 2.1不動產(chǎn)登記簿推定公信力的法律依據(jù)和制度保障 2.11物權以登記為主要生效標志

《物權法》賦予登記簿極高的法律地位：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于登記簿時發(fā)生效力。”“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項應當與不動產(chǎn)登記簿一致。記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿有錯誤以外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！辈煌趧赢a(chǎn)以交付為物權生效標志，不動產(chǎn)以登記為物權主要生效標志。

2.12登記簿記載錯誤的更正機制

為保障真實權利人的合法權益，《物權法》規(guī)定 “權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記”，“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記”，《房屋登記辦法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》也均對有證據(jù)證明登記簿記載錯誤的情形給出救濟途徑。

2.13取得物權的特別規(guī)定

《物權法》肯定了登記為物權生效標志的同時，也肯定了自建房屋、繼承取得物權和依據(jù)生效法律文書取得物權等非以法律行為取得物權的，自事實發(fā)生時物權即生效，為避免以上情形導致不動產(chǎn)登記簿記載的權利人與真實權利人不一致影響不動產(chǎn)登記簿公信力，權利人在實體法上已經(jīng)事實取得不動產(chǎn)物權的，要先將此種物權的變動在登記薄上體現(xiàn)出來，才能處分該不動產(chǎn)權利。2.14不動產(chǎn)善意取得制度

據(jù)《物權法》第一百零六條，受讓人可以基于登記簿記載的權利人推定其為真實權利人，即便后來證明登記簿記載錯誤，或登記簿記載的權利人非真實權利人，即使交易受讓人存在一定過錯，只要受讓人是基于對于登記簿的信賴，符合善意取得條件的，法律仍然承認其具有與真實物權所有人交易相同的法律效果【3】。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對于依職權更正登記的例外情況設定為“辦理了涉及不動產(chǎn)權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外”，這與《房屋登記辦法》的撤銷登記不得對抗善意取得人一脈相承，對善意取得人的保護，與維護登記簿公信力是一體兩面的關系，二者的出發(fā)點和落腳點都是強化不動產(chǎn)登記公示、公信的作用，維護權利人合法權益不受損害。2.15不動產(chǎn)登記簿的公信力的機構保障

分散登記時期，房屋、土地、林地等分開登記，各領域登記部門都有針對各個領域的登記條例或登記辦法，尤其在房屋登記領域，已經(jīng)出現(xiàn)了行業(yè)標準性質(zhì)的登記規(guī)程，并開啟房屋登記官制度的先河，各個地方對房屋登記的重視和精耕細作程度非常高，房屋登記工作的嚴謹和精細化程度，為不動產(chǎn)登記簿推定公信力提供保障，也為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了良好的基礎。

全國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，設立不動產(chǎn)登記機構專門負責不動產(chǎn)登記工作，制定不動產(chǎn)登記相關條例和實施細則，制定不動產(chǎn)登記簿編寫和存放規(guī)范，指定登記機構負責保管登記簿和其他登記資料，強調(diào)登記人員業(yè)務素質(zhì)，更加細化和規(guī)范不動產(chǎn)登記工作的同時首次提出各部門數(shù)據(jù)共享的理念。行政部門間信息共享是一項大數(shù)據(jù)整合工程，建成以后，將有效提升登記機構的審查能力，客觀上為提高登記質(zhì)量和登記準確性及提升登記簿公信力提供技術支撐。

綜上可見，在以法律形式確定了登記為不動產(chǎn)物權的表征方式以后，對可能對抗登記簿公信力的例外情況予以特別規(guī)定，對基于信賴登記簿公信力進行交易的行為認定為善意取得加以保護，并設置專門的行政機構開展不動產(chǎn)登記工作，從立法和機構設置層面來看，不動產(chǎn)登記簿作為不動產(chǎn)登記權利歸屬和內(nèi)容的載體和唯一合法依據(jù)，已經(jīng)在形式上具備彰顯物權的公示和公信的效力。2.2不動產(chǎn)登記簿的公信力局限性原因分析和登記機構職責探討

不動產(chǎn)登記簿的公信力應以絕大多數(shù)登記簿記載的權利和實際權利相吻合為基礎，在實踐中登記簿記載權利和實際權利人不一致的情況時有發(fā)生，登記簿的公信力存在一定局限性，這種局限性的成因是多方面的。

2.21登記機構審查能力有限導致的錯誤登記

我國的不動產(chǎn)登記是依申請啟動登記，登記不采取強制手段，審查亦是以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔，登記機構的主要職責是“查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，就有關事項詢問申請人，認為必要時可以實地查看”，登記簿的準確程度依賴于申請人是否提出申請、提交登記資料是否真實、有效以及接受詢問否有所隱瞞等客觀因素。而登記工作業(yè)務量大，辦公環(huán)境嘈雜，鑒別證件真?zhèn)渭白C件和本人是否相符難度較大，各部門數(shù)據(jù)共享機制尚未建成，這一系列客觀條件制約登記機構審查能力。2.22對共有關系審查模糊不清及登記從業(yè)人員的兩難境地衍生的登記瑕疵

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》要求不動產(chǎn)登記機構詢問申請登記不動產(chǎn)是否存在共有人，而未明確這種 共有關系的審核是否包含基于婚姻關系的 “隱性共有”，登記機構從審慎角度出發(fā)，對共有關系審核延伸到 “隱性共有人”，4這種審查面臨兩個問題：第一，申請人提供的登記原因證明資料，諸如房屋買【】賣合同和契稅完稅憑證等材料均顯示不動產(chǎn)權利人為一人，但登記機構通過對申請人有無共有人的詢問可能得知不動產(chǎn)實際為夫妻二人共同共有，如果直接依據(jù)詢問進行登記，就導致登記結果和登記證明文件不一致的情況出現(xiàn)；第二，共有不動產(chǎn)應該由共有人共同申請，如果讓“隱性共有人”共同到場申請，將加重申請人負擔，登記人員在“放管服”“最多跑一趟”的壓力下，僥幸認為不涉及權利處分的登記，本人不到場應該沒有風險，常常在“隱性共有人”未到場情況下直接根據(jù)詢問筆錄將不動產(chǎn)登記為夫妻二人共同所有。以上兩點是很多登記機構工作人員面臨的兩難問題，在法律法規(guī)和“放管服”雙重壓力下采取折中，往往造成登記程序存在瑕疵。

2.23對申請人婚姻關系是否審查模糊不清，導致登記邏輯上互相矛盾

如登記機構不審核申請人婚姻關系，《婚姻法》對婚姻存續(xù)期間取得房屋一般認定為共有財產(chǎn)，而夫妻存續(xù)期間取得不動產(chǎn)，兩人并無特殊約定，不動產(chǎn)登記的權利人卻只有夫（妻）一方單獨所有的情形較為常見，這與不動產(chǎn)實際權利狀況不符；如審核申請人婚姻關系，登記相關法律法規(guī)未明確授權審查，登記機構受各方面客觀條件限制也無能力審查，即便通過詢問申請人等方式盡到形式上的審查，這種審查結果的真實性也非常低，反而影響登記結果的準確性。

不動產(chǎn)登記是涉及權利人重大財產(chǎn)的一項工作，本應具有嚴肅性和嚴謹性。司法實踐中，基于婚姻關系的財產(chǎn)判定通常要以是否辦理不動產(chǎn)登記作為依據(jù)，一些學者持有的物權與財產(chǎn)權完全割裂的觀點筆者不敢茍同【5】。全國各地登記機構卻沒有明確是否審查婚姻關系和審查程度的標準或規(guī)范。盡管《物權法》的善意取得制度保護了善意買受人基于對登記簿的信賴取得物權，但這并沒有從根本上解決登記簿記載不動產(chǎn)權利與實際權利狀況不一致的登記準確性問題。不動產(chǎn)登記理論界也一直呼吁頂層設計明確對婚姻狀況的審查方式，明確對共有關系的審查止于何種程度。從《物權法》立法精神和登記實際情況來看，登記機構本無審查申請人婚姻關系的職責，更無審查婚姻關系的能力，但由于相關法律法規(guī)未明確這一立法精神，地方法院在實際的案件處理過程中，采取的往往并不是與法理十分吻合的裁決方式。更有一些地方法院為減少民事糾紛，強加給登記機構審查申請人夫妻關系的實質(zhì)審查職責。2.24 不動產(chǎn)登記力量薄弱導致的登記疏漏

不動產(chǎn)登記是一項專業(yè)性和技術性要求較高的職業(yè)，要求登記人員具備民法、行政法法律基礎，了 解房地產(chǎn)開發(fā)相關流程和政策，熟悉土地、房產(chǎn)、漁業(yè)、林業(yè)、海域、土地承包經(jīng)營權、房產(chǎn)和土地測繪等相關法律、法規(guī)，掌握不動產(chǎn)登記操作規(guī)范和登記技術。目前來看，全國有原國土系統(tǒng)約十萬人持土地登記資格證書，原住建系統(tǒng)約三萬名不動產(chǎn)登記官，這是不動產(chǎn)登記的中堅力量，短期來看，可以保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的平穩(wěn)過渡。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記任務長期而艱巨，集體建設用地使用權登記、宅基地使用權及房屋登記、土地承包經(jīng)營權登記、水域灘涂養(yǎng)殖權登記等諸多問題還在探索階段，職能整合尚未完全到位，很多不動產(chǎn)類型尚無法開展登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記任重而道遠。2.25 其他原因

不動產(chǎn)登記申請人的誠信程度，不動產(chǎn)登記從業(yè)人員的工作認真態(tài)度和責任心以及廉潔程度也是影響不動產(chǎn)登記公信力的重要因素。不動產(chǎn)登記簿記載權利和實際權利不一致造成的負面影響

不動產(chǎn)登記簿具有公示和公信力，不動產(chǎn)登記是國家機關依申請人申請所做出的行政確認行為，是代表國家行使的公權力，這種公信力和公權力的賦予和行使，旨在通過對不動產(chǎn)法律關系的形成、變更、轉(zhuǎn)移和滅失進行干預以明確不動產(chǎn)物權狀態(tài)，保障不動產(chǎn)權利人的合法權益，不動產(chǎn)登記的首要目標是保障權利人合法權益，便民利民。一旦登記機構做出錯誤的登記行為，出現(xiàn)登記簿記載權利主體和實際權利人不一致的情況，使真實權利人的合法權益遭受損失，權利人有權提起行政訴訟，因登記錯誤造成損失的，權利人有權獲得國家賠償。《物權法》對于因登記錯誤造成對權利侵害的賠償做出了規(guī)定：“因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人賠償?！备鼮橹匾氖牵粍赢a(chǎn)登記簿記載權利和實際權利不一致，背離了不動產(chǎn)登記維護權利人合法權益的宗旨，影響不動產(chǎn)登記形象，降低不動產(chǎn)交易效率，也不利于維護不動產(chǎn)交易市場安全和穩(wěn)定。

4探索提升不動產(chǎn)登記簿公信力途徑

4.1健全不動產(chǎn)登記法律體系，明確登記機構審查范疇 4.11進一步明確審查方式

登記領域亟待健全法律體系，對登記審查方式、審查范疇等給出更加具體和細化的標準，真正實現(xiàn)不動產(chǎn)登記統(tǒng)一標準和規(guī)范。4.12明確對共有關系的審查

明確登記機構對于“隱性共有人”有無審查義務，明確基于婚姻關系的“隱性共有人”物權法律地 位。

4.2 提升登記硬件設施，提高登記機構審查和甄別能力

增強身份驗證、指紋比對、人臉識別等辦公設備的投入，提升審查能力，減少登記錯誤情況的發(fā)生，提升登記簿公信力。

4.3加快部門間數(shù)據(jù)共享機制形成 規(guī)范共享登記資料的法律地位

不動產(chǎn)涉及范圍較廣，與建設、房產(chǎn)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋等部門都有很重要聯(lián)系，部門間的數(shù)據(jù)共享非常迫切。如果通過信息技術共享登記材料，可有效降低申請人提交虛假材料的概率，也將大大提升不動產(chǎn)登記效率。

一旦數(shù)據(jù)共享機制建成，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提供”，那登記資料的保管工作如何開展、共享到的登記數(shù)據(jù)或登記資料以何種形式存檔和調(diào)用、其法律效力如何定位等一系列新問題也應該給出相應的規(guī)范和解釋。4.4 加強登記從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)

不動產(chǎn)登記涉及法律較為廣泛，不動產(chǎn)登記人員需要具備專業(yè)的法律知識和不動產(chǎn)登記知識。不動產(chǎn)登記本身涉及權利人重大財產(chǎn)，需要登記人員嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和認真負責的工作精神，登記從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和敬業(yè)程度直接關系到不動產(chǎn)登記簿準確程度。

4.5 建立登記信用機制

不動產(chǎn)登記實務中，冒名頂替申請人簽字或提供虛假材料的情況時有發(fā)生，即便報警，警方多以說服教育為主鮮有任何處罰手段。這種無成本的違法行為一定程度上縱容違法行為的發(fā)生，不動產(chǎn)登記機構可嘗試與當?shù)匦庞弥鞴懿块T聯(lián)合，將虛假登記納入失信行為，以減少因申請人不誠信導致的登記錯誤。4.6 登記機構嘗試購買公證服務

《不動產(chǎn)登記暫行條例》對繼承和受遺贈登記不再強制公證，但在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡時期，數(shù)據(jù)共享尚處于構想和嘗試階段，登記人員素質(zhì)有待加強，而繼承、受遺贈涉及更為廣泛、更為復雜的法律和社會關系，登記機構購買公證服務，由公證機構對繼承、受遺贈當事人的法律關系和社會關系進行審查不失為減少登記錯誤的可行方案之一。

參考文獻：

【1】劉燕萍 《不動產(chǎn)登記制度理論研究》北京大學出版社 2016年4月第1版 第38頁 石偉 《物權法注釋全書》 法律出版社法規(guī)中心 2015年6月第1版 第55頁 葉金強 《物權法106條解釋之基礎》載《法學研究》2010年第6期

于磊 《房屋登記中的隱性共有人》載《中國房地產(chǎn)·綜合版》2015年01期 龍俊《夫妻共有財產(chǎn)的潛在共有》載《法學研究》2017年第4期 【2】【3】【4】【5】

第二篇：不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

不動產(chǎn)登記工作計劃

20**年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關鍵年，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進一步明晰了不動產(chǎn)權，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關問題，如何化解這些問題，讓不動產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認為，在今后一段時間，關鍵要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構、登記簿冊、依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準在縣國土資源局加掛**縣不動產(chǎn)登記局牌子，負責全縣不動產(chǎn)登記工作，將相關部門涉及的不動產(chǎn)職責整合到不動產(chǎn)登記局，內(nèi)設**縣不動產(chǎn)登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產(chǎn)登記辦事流程，印制不動產(chǎn)登記樣表、申請資料、服務指南。并就“人員調(diào)配、辦公場所設置、權籍檔案移交、稅費收取、印章啟用、人員培訓、縣政府實施不動產(chǎn)登記公告時間、工作經(jīng)費、成立不動產(chǎn)登記領導小組”等9個議題提請縣政府專題審議，明確任務，落實責任單位?？h政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務。1月11日，**縣不動產(chǎn)登記局和**縣不動產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動產(chǎn)登記業(yè)務。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓。

２、增設窗口。在縣行政服務大廳設不動產(chǎn)登記服務窗口8個，其中受理窗口6個，收費、繕證、歸檔窗口2個。３、優(yōu)化服務。完善工作流程，加強制度建設。全員設定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對招商引資企業(yè)、城投公司等重點項目開辟綠色通道，要求在1個工作日內(nèi)完成；對工業(yè)項目的抵押貸款項目、預告預抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業(yè)務要求在5個工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務統(tǒng)一劃入不動產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄，造成不動產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。縣政府要求20**年7月1日起實行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動產(chǎn)登記機構不能對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負責。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡化。因為我局未設置導詢臺，申請人來大廳登記后，就認為已經(jīng)受理，實際在受理前還有不動產(chǎn)測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個環(huán)節(jié)時間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動產(chǎn)登記測繪單位需統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測繪和土地測繪一同到現(xiàn)場開展業(yè)務，經(jīng)常因測繪人員不足問題，造成時間長，資料積壓多，影響不動產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費，不符合不動產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動。按照部和省廳關于加快推進不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設，與市、省、部對接。當前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補錄到不動產(chǎn)信息平臺。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導入不動產(chǎn)信息平臺。三是進一步加強安全防范和日常維護，確保信息平臺的及時更新。

四、建議與思考

1、加快不動產(chǎn)信息平臺建設步伐。一是通過信息平臺建設，實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補錄問題；二是通過信息平臺建設，進一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產(chǎn)登記業(yè)務，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺建設，實現(xiàn)圖、表、證、薄的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動產(chǎn)登記測繪和收費。一是省廳要盡快聯(lián)系物價等部門，及時確定不動產(chǎn)測繪收費標準。在現(xiàn)階段應綜合房產(chǎn)和土地測繪收費標準，按下線的70%收取測繪費。二是規(guī)范不動產(chǎn)測繪機構。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪一次性進場測繪、同時出具測繪成果，一次收取費用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進一步明確測繪單位的職責和義務。對測繪單位實行黑名單制管理，規(guī)定測繪單位在3個工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時進行數(shù)據(jù)更新；在收取費用的同時，也要承擔一定的義務。對涉及農(nóng)村宅基地的登記測繪實行全程免費，按時完成，確保不能增加農(nóng)民負擔。

3、提升不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強業(yè)務知識和政策法規(guī)的學習，做到人人鉆研業(yè)務，努力提高個人素質(zhì)；二是要加強橫向交流，向先進單位學習、向業(yè)務能手學習，學習和借鑒外地先進經(jīng)驗，努力提升**不動產(chǎn)登記整體水平。三是嚴格工作紀律，堅決杜絕門難進、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對工作人員定期輪崗。三是強化服務意識，加強內(nèi)部團結，對把握不準的業(yè)務，要及時反饋、溝通。

第三篇：淺析不動產(chǎn)登記條例（定稿）

淺析《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施所帶來的影響

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關內(nèi)容，現(xiàn)對該條例作如下解讀：

了解不動產(chǎn)登記條例的定義？

《不動產(chǎn)登記條例》將由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門負責起草。不動產(chǎn)登記條例的實施是落實《物權法》規(guī)定、保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權的一項有效手段。同時，也是為未來核定相關稅基作準備，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打基礎。

為什么要制定出臺《不動產(chǎn)登記暫行條例》?

整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務院機構改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。根據(jù)物權法第十條規(guī)定，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，并授權行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定。制定出臺條例，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。不動產(chǎn)登記和百姓有什么關系?

不動產(chǎn)登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產(chǎn)權交叉或沖突。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一系列重大改革的基礎，比如賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、集體經(jīng)營性建設用地“農(nóng)地入市”等。

對于普通市民來說，不動產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。房產(chǎn)作為過去十年財產(chǎn)主要藏匿形式的選擇將出現(xiàn)變化。

不動產(chǎn)登記暫行條例所產(chǎn)生的影響

自不動產(chǎn)登記暫行條件施行以來，在市場上引起了巨大的反響，有人說不動產(chǎn)登記的實施將影響國內(nèi)房地產(chǎn)商，會增加市場上的供應量，房價就會下跌。據(jù)資料顯示經(jīng)過2013年的快速上漲，進入2014年以來房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期。尤其上半年多數(shù)城市市場觀望情緒濃厚，呈現(xiàn)供大于求局面，直到下半年市場成交量才有所回升，這與限購、限貸等調(diào)控政策的放松有直接關系。即使在這樣的情況下，中國指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計的12個重點城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武漢一個城市超過了2013年同期，北京、廣州和南京三個城市前51周成交量分別同比下降31.86%、25.16%和22.19%。針對這些數(shù)據(jù)，某研究院副院長楊紅旭認為，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的推出，短期對樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求。“但這類所售及所投的房屋占全國交易總量比例極小，應不超10%，且部分房源早已拋掉。長期來看，對房價走勢無實質(zhì)影響。”楊紅旭表示。對于，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，到底有何意義，有何具體的影響呢？ 一、四川推出不動產(chǎn)登記暫行條例，完善社會主義市場經(jīng)濟體制建設的必然

2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，全國首批、四川省第一本不動產(chǎn)權證書在瀘州誕生。不動產(chǎn)登記的辦理讓老百姓辛勤勞動積攢起來購買的不動產(chǎn)受到了法律的保護，同時辦理程序的簡化讓老百姓更省心。不動產(chǎn)權證書內(nèi)詳細記錄了權利人土地使用權面積、專有建筑面積、使用年限等權利狀況。證書首頁上方還印有二維碼標識，據(jù)工作人員介紹，該標識是為了存儲不動產(chǎn)登記信息，便于下一次受理時能夠快速查詢出登記信息。對于不動產(chǎn)登記暫行條例的實施，更多的是完善社會主義市場經(jīng)濟體制建設的必走之路。

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是國務院機構改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，是貫徹落實《物權法》的重要舉措，是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設現(xiàn)代市場體系的必然要求。開展“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”，就是將分散在國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的不動產(chǎn)登記職能整合到一個部門，承擔不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合相登記職責，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記依據(jù)、登記機構、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”，促使不動產(chǎn)登記行為更加規(guī)范，不動產(chǎn)交易更加安全，不動產(chǎn)權利人合法權益更加保障。同時，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，居民將可以在一個窗口辦理所有手續(xù)?！币晃粡氖孪嚓P工作的人員稱，方便群眾辦事是不動產(chǎn)登記的初衷之一。不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一到一個部門，未來或?qū)嵭小耙徽臼健狈?，能夠提高行政效率，減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的落地標志著不動產(chǎn)登記政策的加速推進。對于部分高端住宅來說，政策的利空效應更為明顯。某研究院研究員馬千里表示，面對不動產(chǎn)登記和未來可能到來的房產(chǎn)稅，今年一季度北京、廣州等地也確實出現(xiàn)了高檔空置存量房加速出售的現(xiàn)象，對市場造成了一定沖擊，但歷經(jīng)一年之后，其影響早已由市場所消化、平復。

二、不動產(chǎn)登記暫行條例的實施，對房地產(chǎn)市場的影響

不動產(chǎn)登記客觀上將對房價產(chǎn)生影響是難以避免的。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價，以它為基礎的房產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅可能會影響到未來的房價。不過目前，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅如何收繳，還是未知數(shù);另外，不動產(chǎn)登記從今日起開始實施，完成登記還要花幾年時間。比如，不動產(chǎn)登記實施將會促使有產(chǎn)階層進行財富結構調(diào)整，降低房產(chǎn)在其財富結構中的比重，因而會產(chǎn)生部分有產(chǎn)階層一方面進行房產(chǎn)拋售，增加二手房供給;一方面減少房產(chǎn)購置，降低一手房的購房需求。

當采取這種措施的有產(chǎn)階層達到一定量時就會對房價產(chǎn)生短期向下波動。當然，也不要盲目樂觀，因為有產(chǎn)階層購置的房產(chǎn)大都以

豪宅、大戶型、別墅等形態(tài)，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業(yè)人群，只會刺激部分改善型需求

《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后。受此政策影響，一些二三線城市一些持有多套房屋的業(yè)主已經(jīng)開始謀求低價賣房，這些房源主要以單位團購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現(xiàn)上漲趨勢。業(yè)內(nèi)認為，未來隨著不動產(chǎn)登記的進一步深入以及征收房產(chǎn)稅的預期，可能會有更多商品房房源進入二手房市場，對房價會造成一定的影響。

春節(jié)前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數(shù)據(jù)來看，不動產(chǎn)登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。數(shù)據(jù)表現(xiàn)不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價出售的團購房，大多沒有房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證是網(wǎng)簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時也賣不掉。二是《不動產(chǎn)登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細則并未出臺，受牽扯的業(yè)主壓力并不緊迫。目前市場上出現(xiàn)低價拋售的房源主要以機關單位的團購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動產(chǎn)登記對市場的影響還需要繼續(xù)觀察。

如果未來不動產(chǎn)登記的細則出臺，相關查詢制度完善，賣房者的信息聯(lián)網(wǎng)又可查的話，估計拋售現(xiàn)象會顯著增多。

在不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺全面運行、房地產(chǎn)稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或?qū)⒓又?，在反腐工作配合之下個別城市或局部地區(qū)也會出現(xiàn)二手房源集中供應，從而影響當?shù)胤康禺a(chǎn)市場量價變化的情況。不過未來對房地產(chǎn)市場影響最大的還是供求和庫存等市場

因素。

對于未來的房價走勢，根據(jù)央行2014年四季度的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，僅有17.3%的人預期房價上漲，有52.5%的人預期基本不變，也從側(cè)面證明了無論是放松調(diào)控的“利好”政策，還是不動產(chǎn)登記的“利空”政策，都沒有明顯影響買房人對房價的心理預期。

三、實施房產(chǎn)稅收的前兆，中央地方稅收博弈

從3月1日開始，《全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延，農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點農(nóng)村土地確權登記。

根據(jù)稅收政策制定者所說，結合重慶和上海兩地的試點情況，可以預期房地產(chǎn)稅大概有以下特征：

1、第一套房基本可以確定免征。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房從輕征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征稅的稅率，會采用固定稅率，而且稅率超過3%的可能性非常小。這樣才能實現(xiàn)所設想的“調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢?

4、享受公共服務越多，征稅越多，一、二線城市房產(chǎn)的稅負將高于三、四線城市。

如此一來，未來的房地產(chǎn)稅應該是大多數(shù)人都能交得起的。如果你只有一兩套房子，就不必擔心交不起房地產(chǎn)稅;擁有四五套房子的，也不要過于擔心征稅會讓你破產(chǎn)。

作為一種在保有環(huán)節(jié)征收的稅種，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟國家施行所起到的疏導住房購買需求、抑制房地產(chǎn)囤積空置、規(guī)范房地產(chǎn)價格形成機制等作用已經(jīng)為不少專家學者所論證，并被認為是推動房地產(chǎn)調(diào)控由“短效”趨向“長期”的重要手段。

不動產(chǎn)登記是不是為房地產(chǎn)征稅做基礎數(shù)據(jù)采集？房地產(chǎn)稅會開征嗎？擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)從業(yè)人士在業(yè)內(nèi)高端微信群分享《不動產(chǎn)登記條例》解讀時表示，我國房地產(chǎn)稅開征是必然，預測應在3年內(nèi)開征，并估算價值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負，即每月400多元。

參照歐美國家及世界通行做法，王大國認為，房產(chǎn)稅開征是合理的，業(yè)內(nèi)人士測算首套房的稅率應該在0.5%-1%之間，即100萬一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預計在2%以內(nèi)。多套房的人也會交，以此來減少低收入者的負擔和控制高收入者的收入過快增長。

有相關數(shù)據(jù)顯示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我國城市化率預計接近60%，全國近14億總?cè)丝冢?0%就是8.4億城市人口。

因此，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)登記將促進城鎮(zhèn)化建設，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不能確切反映城鎮(zhèn)人口，包括很多目前是農(nóng)村戶口但在城市(包括縣城里)買房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但戶口還在農(nóng)村的。所以，不動產(chǎn)登記，還有搞清這部分統(tǒng)計遺漏的作用。

另一位參與討論的業(yè)內(nèi)人士表示，為了避免無知者畏懼而對市場的消極影響，也應該盡快建立和實施(房地產(chǎn)稅)，應該不會拖過三年。另外，城市化的60%是個經(jīng)驗值，不見得死守，再說中國，以人口城市化計算，應該不止54.77%。

結合國內(nèi)外學者觀點，不動產(chǎn)登記落實后，房產(chǎn)稅勢在必行，老百姓一下子就擔心了，但是如果對政府有信心，就會知道，稅收從不是一碗水端平，稅收是調(diào)控的手段，正如高收入者征收高稅收，確實落實房產(chǎn)稅，只要合法合理，對社會公平也必將帶來良性反應。當不動產(chǎn)登記之后，房產(chǎn)稅隨之而來，人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

時代變了，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也變了。房地產(chǎn)從增量時代逐漸進入存量時代。二十年來地方政府將土地出讓作為財政主要來源。但當房地產(chǎn)進入存量時代，土地出讓減少，地方政府的土地財政難以支撐。在房子上下文章，中央與地方將圍繞新開征的房產(chǎn)稅收展開新一輪的利益博弈。

四、促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成

從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看,2014年及未來幾年內(nèi),當宏觀經(jīng)濟結構改革初有成效,宏觀經(jīng)濟逐步好轉(zhuǎn)之時,在建立個人住房信息系統(tǒng)的基礎上,房地產(chǎn)稅、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行,關于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終,房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費經(jīng)濟手段會更加突出,以稅費手段改變市場需求結構,堅持“去投資化”,使市場回歸自住屬性,促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成。

不過,也有業(yè)內(nèi)人士認為不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅有關系但影響小。CRIC研究中心研究員余仁花就認為,一方面,《房地產(chǎn)稅立法》尚未出臺,真正落地更無明確時間表;另一方面,即便《房地產(chǎn)稅立法》出臺,個人不動產(chǎn)產(chǎn)權信息錯綜復雜,各地不動產(chǎn)登記工作進度不一,其順利完成需相當長的一段時間,房地產(chǎn)稅征收要想享受不動產(chǎn)登記所帶來的便利,恐怕還需要一些年月。

由于我國不動產(chǎn)實行“屬地登記”制度，具體的不動產(chǎn)登記工作主要在市、縣。職責和機構整合完成是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提條件。國土部要求各地在加快不動產(chǎn)登記機構職責整合的同時，應盡快設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記窗口，實現(xiàn)“一個窗口進、一個窗口出”。國土資源部有關人士透露，統(tǒng)一的受理工作現(xiàn)已全面展開。據(jù)了解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記至少涉及三個方面的統(tǒng)一。其一是城鄉(xiāng)統(tǒng)一。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華介紹，今后需要登記的不動產(chǎn)涉

及城鄉(xiāng)所有擁有不動產(chǎn)的人群。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權和房屋所有權的統(tǒng)一。蔡衛(wèi)華說，以前是房子產(chǎn)權到一個地方申請登記，土地到另一個地方去申請登記。以后都要統(tǒng)一了；其三，業(yè)務部門職責統(tǒng)一。要將不動產(chǎn)登記的申請、受理、審核、登簿以及發(fā)證、登記資料和信息管理、查詢等屬于不動產(chǎn)登記的職責統(tǒng)一起來，確保職責的完整性。

2014 年起，中國房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)向，限購、限貸等行政化的硬調(diào)控退出是必然趨勢，金融工具的運用、行業(yè)規(guī)則的建構將成為主流。房地產(chǎn)調(diào)控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動，而不再僅僅被動的聚焦價格起落等短期目標，更關注居住權的保障以及房地產(chǎn)的中長期制度性建設。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一方面可以為房產(chǎn)稅的開征做鋪墊；另一方面，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后也可以更清楚的了解全國不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分布、閑置情況，也將成為長效機制的權威基礎資料。

五、不動產(chǎn)登記條例對房地產(chǎn)鋼鐵行業(yè)的影響

《不動產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。在國家層面不動產(chǎn)登記職責及機構整合工作完成基礎上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。不動產(chǎn)登記的作用首先是摸清國內(nèi)不動產(chǎn)市場的狀況，為將來土地供應、市場調(diào)整、城市規(guī)劃、開工建設等提供基礎性的依據(jù)。其次，使房產(chǎn)交易更安全、更便捷、更順暢；再次，才是為未來房產(chǎn)稅課征提供一個必要條件。那么不動產(chǎn)會不會對房價產(chǎn)生影響，作為

鋼鐵下游主要的消費領域，不動產(chǎn)會不會造成建筑鋼材需求量下滑，對于這個問題進行簡述。

房地產(chǎn)行業(yè)的考量指標包括房地產(chǎn)景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等。對于鋼材消費直接有拉動作用的指標主要是新開工面積和施工面積。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，其興衰的轉(zhuǎn)變也給市場信心帶來非常大的影響。因此，房屋銷售面積作為反映房地產(chǎn)成交狀況的指標也不可忽視。

從建筑鋼材的消費結構來看，我國建筑用鋼的主要用戶是民用房施工單位、基礎設施建設單位和產(chǎn)業(yè)廠房。民用房地產(chǎn)施工單位是建筑用鋼的最大用戶，其用鋼量約占建筑鋼材總消費量的60%以上，基礎設施建設單位一般為國有大型企業(yè)，其用鋼量占總消費量的20%，產(chǎn)業(yè)廠房也是建筑用鋼重要消費客戶，其消費量占總消費量的15%左右。

房地產(chǎn)鋼材用量、鋼材累計產(chǎn)量和房地產(chǎn)用鋼占比基本呈現(xiàn)同步增長的趨勢，特別是在2009年趨勢最為明顯，其中房地產(chǎn)(000736,股吧)用鋼占比在2014年增幅最大，占比達到將近40%，雖然國家近幾年在調(diào)控房地產(chǎn)，但是面對中國經(jīng)濟增速全年放緩趨勢下，未來國家不可能對房地產(chǎn)行業(yè)進行洗牌或者崩盤。

根據(jù)線性回歸等模型預測，未來建筑鋼材表觀消費量繼續(xù)呈現(xiàn)增加的趨勢，但是增幅出現(xiàn)連續(xù)下滑的趨勢。從歷史數(shù)據(jù)來看，建筑鋼材表觀消費量與房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)密切相關。隨著房地產(chǎn)市場的過度

開發(fā)，以及國家宏觀政策的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于頹勢階段，而建材表觀消費量增速也隨之下滑。這也導致了未來增速放緩的局面將延續(xù)預計截止到2020年增幅將降至6%以下。

不產(chǎn)登記的出臺，會使房地產(chǎn)市場更加透明規(guī)范，并會推進房產(chǎn)稅的實施，由于持有多套房產(chǎn)的成本和風險上升，會降低一些投資人的房地產(chǎn)投資熱情，從而改變市場對供求關系的預期。所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未來會在一定程度上對房價上漲形成壓力，將有利于樓市調(diào)控長效機制的推出。而面對建筑鋼材的剛性需求也將受到一定抑制。

第四篇：不動產(chǎn)繼承登記

不動產(chǎn)繼承登記，有四個問題要厘清

【發(fā)布日期】2016-7-8 【作者】李煒 【來源】《中國不動產(chǎn)》2016年第7期

?

2016年1月1日正式實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第14條規(guī)定，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。這一規(guī)定摒棄了原來辦理房屋繼承登記時非公證繼承即法院繼承的二選一的要件模式，解決了公證難、收費高的問題，可以簡化手續(xù)、便民利民。需要指出的是，新規(guī)落實到位并非一朝一夕能夠達成，還需厘清并解決好以下四個問題。

問題一：死亡證明由誰出具

要辦理繼承登記，首先應該證明原產(chǎn)權人已經(jīng)死亡。盡管《細則》對此并未明確，但國土資源部最新出臺的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）明確規(guī)定：“被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等?！?/p>

一般來說，自然人的死亡分為正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三種。2014年，國家衛(wèi)計委、公安部、民政部聯(lián)合發(fā)布《關于進一步規(guī)范人口死亡醫(yī)學證明和信息登記管理工作的通知》，明確規(guī)定自2014年1月1日起，經(jīng)救治死亡或者正常死亡的，由各地醫(yī)療衛(wèi)生機構使用全國統(tǒng)一制定的新版《居民死亡醫(yī)學證明（推斷）書》，未經(jīng)救治的非正常死亡的由公安部門按程序辦理。至于宣告死亡，則由人民法院根據(jù)《民訴法》和《民法通則》之規(guī)定出具宣告死亡判決書。

綜上，法律上規(guī)定有效的《死亡證明》應該分別為醫(yī)療衛(wèi)生機構出具的證明書、公安部門出具的死亡證明或者人民法院出具的宣告死亡的判決書。除此之外的其他證明，均為缺乏法律依據(jù)的非合法《死亡證明》，登記時不應采用。

問題二：遺囑可否作為繼承登記要件

按照《細則》第14條的規(guī)定，遺囑可以作為登記申請的要件。根據(jù)《繼承法》，繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議三大類，一般而言，遺贈撫養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑、遺贈，遺囑、遺贈優(yōu)先于法定繼承?！独^承法》第20條明確規(guī)定，遺囑人可以撤銷、變更自己的遺囑，而且可以訂立多個遺囑，公證遺囑也不例外。究其效力，又有公證遺囑優(yōu)于其他遺囑、后遺囑優(yōu)于先遺囑等適用規(guī)則。

此外，《繼承法》還規(guī)定了幾個特殊的規(guī)則來對遺產(chǎn)的分配進行調(diào)整，如第7條規(guī)定的繼承權喪失規(guī)則，第19條規(guī)定的特留份規(guī)則，第21條規(guī)定的遺囑無效規(guī)則，第28條規(guī)定的胎兒預留份規(guī)則等。

有鑒于繼承的復雜性，中國公證協(xié)會2009年出臺的《辦理繼承公證的指導意見》第31 條、第5條、第14條明確規(guī)定了當事人申請繼承權公證需提供的材料以及公證處應審查的內(nèi)容，并在第15、第16條明確規(guī)定了不予辦理法定繼承和遺囑繼承公證的情形。

據(jù)此，如當事人僅提供遺囑作為申請材料，即使其為公證遺囑，也不宜直接作為繼承權的依據(jù)，還應結合其他材料予以認定。

問題三：怎樣認定全部法定繼承人

根據(jù)《細則》第14條的要求，不管原產(chǎn)權人是否留有遺囑，如沒有提供繼承權公證書或者人民法院生效法律文書來證明繼承權歸屬的，均需要全部法定繼承人來確認其效力，或者簽署《關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議》。因此，對于全體法定繼承人的認定，就成為了辦理繼承不動產(chǎn)登記的重中之重。

《規(guī)范》第10條明確規(guī)定，所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18種證明中明確，親屬關系證明不屬于公安職權范圍，應該屬于公證職能，因為現(xiàn)實中存在大量家庭成員不在一個戶籍中的情形。中國公證協(xié)會《辦理繼承公證的指導意見》第3條中明確說明，本條所述“親屬關系證明”，是指被繼承人或者繼承人檔案所在單位的人事部門出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；基層人民政府出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；公安機關出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關系的證明；能夠證明相關親屬關系的婚姻登記證明、收養(yǎng)登記證明、出生醫(yī)學證明和公證書。

綜上，申請人提供的親屬關系證明應為公證機關出具的《親屬關系證明公證書》。

問題四：登記錯誤責任如何承擔

對于登記錯誤責任承擔，學界主要有過錯責任原則、無過錯責任原則和過錯推定原則等幾種不同的觀點。根據(jù)《房屋登記辦法》第92條和《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，登記機構的過錯表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一為過失，即第12條規(guī)定“未盡合理審慎職責的”；二為故意，即第13條規(guī)定的“登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記的”。即如果登記機關能夠證明自己的登記行為合法且沒有過錯，可以免除相應的責任，且房屋登記人員只有在“故意或者重大過失造成登記錯誤的”才承擔賠償責任。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第29條對賠償責任的確定，規(guī)定為按《物權法》的規(guī)定承擔賠償責任，《細則》并未對此做出具體的規(guī)定。從《物權法》第21條規(guī)定的文義解釋來看，登記機構是應該承擔無過錯責任，在此情況下，對具體登記工作人員的賠償責任又沒有明確規(guī)定為“故意或者重大過失”，更不要說明確“故意或者重大過失”的具體認定標準了。在此情況下，假定出現(xiàn)了登記錯誤，登記人員即有可能承擔民事的賠償責任，更有甚者會承擔瀆職的刑事責任。這也是實踐中登記人員更有意于保守操作，登記機構愿意大量采用公證文書和法院生效法律文書的根本原因。

有鑒于繼承不動產(chǎn)登記還有上述亟須解決的問題，立法部門在下一步的立法進程中應對 相關具體操作予以明確，并加強與公安、民政、法院等部門的溝通和協(xié)調(diào)，建立數(shù)據(jù)大平臺，方便登記機構核查相關信息。同時，建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度或者設立責任保險制度。只有這樣，才能既解決老百姓的辦證難問題，又解除登記人員的后顧之憂，真正達成“依法行政”“高效便民”的目標。

第五篇：不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺建設方案

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記的定義

不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。

二、系統(tǒng)背景

長期以來，土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)登記職責分散在國土資源、住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋部門，基本上由縣級部門承擔。各部門都針對各自行業(yè)管理特點，制定了技術標準和規(guī)程。

原有分散登記制度下形成的不動產(chǎn)登記信息化呈現(xiàn)出幾個顯著特征，一是登記資料分散保存在各級不同部門，且數(shù)字化程度不同，數(shù)據(jù)標準互不銜接，數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一，行業(yè)之間和行業(yè)內(nèi)不同地區(qū)之間差異較大；二是數(shù)據(jù)庫、地理信息系統(tǒng)等平臺軟件不統(tǒng)一，技術架構和技術路線不盡相同；三是行業(yè)或部門信息化統(tǒng)籌力度不同，數(shù)據(jù)和系統(tǒng)標準化程度不一。

2015年2月15日，中央編辦、財政部、住建部等八家不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議成員單位，在國土部就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進事項展開集中辦公，包括研討不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則。

由國務院頒布并于2015年3月1日正式實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。各級不動產(chǎn)登記機構的登記信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

三、建設原則

1.立足已有基礎，創(chuàng)新建設方式

立足相關部門已有的各類不動產(chǎn)登記信息化基礎，加強對已有系統(tǒng)改造、數(shù)

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺建設方案

據(jù)整合和相互對接，充分發(fā)揮已有成果的作用；同時，順應信息技術發(fā)展方向，以“國土資源云”總體框架為技術指導，運用云計算技術和云服務模式，創(chuàng)新建設方式。

2.加強縱向協(xié)調(diào)聯(lián)動，保證橫向緊密銜接

不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設是各級不動產(chǎn)登記機構的共同任務，需要頂層設計、統(tǒng)籌部署，明確職責分工和進度安排，加強各級協(xié)調(diào)聯(lián)動，形成合力，有序推進；強化部門間協(xié)同，保證不動產(chǎn)登記相關系統(tǒng)、數(shù)據(jù)與橫向相關部門系統(tǒng)、數(shù)據(jù)之間的緊密銜接，確保登記信息與相關部門信息互通共享，消除“信息孤島”。

3.強化資源共享，確保信息安全

加強基礎設施資源、數(shù)據(jù)資源、應用服務資源的集成整合，最大限度地共享資源，最大限度地減少各級、各地登記機構的分散、重復建設內(nèi)容；加強信息安全保障，確保個人隱私和商業(yè)秘密不泄露，保障權利人的權益。

4.堅持與制度實施深度融合，實現(xiàn)與機構和職責整合良性互促

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項重大的制度創(chuàng)新，迫切需要將信息化理念和方式貫穿制度實施全過程，融入到不動產(chǎn)登記工作規(guī)則、業(yè)務流程中，更好地發(fā)揮信息平臺的服務保障作用；既把統(tǒng)一登記機構作為信息平臺建設和運行的組織保障，又把信息平臺作為促進職責整合和機構建設重要抓手，“反彈琵琶”，實現(xiàn)良性互促。

5.嚴格遵循技術標準，發(fā)揮示范引領作用

各級不動產(chǎn)登記機構在共同推進不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設中，必須遵循統(tǒng)一的技術標準，為實現(xiàn)信息共享和系統(tǒng)對接奠定基礎，適用于本地登記職責和業(yè)務特點的內(nèi)容也必須以全國統(tǒng)一的技術標準為基礎；由于各地的不動產(chǎn)登記信息化基礎不同，進度不一，在推進過程中充分借鑒率先實現(xiàn)機構整合和信息化應用，尤其是開展不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合方面的經(jīng)驗和做法，形成適用于本地的技術路線和具體方法。

四、系統(tǒng)目標

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺建設方案

根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的總體要求，總的目標是對全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺是不動產(chǎn)登記各項制度落實和信息共享查詢的基礎。建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，提供不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢服務，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進不動產(chǎn)登記信息更加完備、準確、可靠，建立健全社會征信體系，保證不動產(chǎn)交易安全，保護群眾合法權益。

五、系統(tǒng)概述

不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，主要是通過信息技術，針對房地產(chǎn)管理部門提供業(yè)務解決方案，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

六、不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)總體構成

不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺遵循“國土資源云”總體框架，由資源得到充分共享、互聯(lián)互通的四級平臺或系統(tǒng)組成，確保國家、省、市、縣四級不動產(chǎn)登記機構信息實時共享，與各級橫向部門間實現(xiàn)互通、共享、交換。

根據(jù)各地工作基礎和現(xiàn)實情況，分以下四種情況：

1.省級“大集中”：省級國土資源主管部門已有覆蓋本轄區(qū)的統(tǒng)一的平臺，為了保護已有投資，在現(xiàn)有平臺基礎上進一步完善擴展，支撐本地三級不動產(chǎn)登記機構履行職責，并統(tǒng)一接入國家級平臺。

2.省級“部分集中”： 省級國土資源主管部門已有的統(tǒng)一的平臺，部分基礎條件好的市級不動產(chǎn)登記機構也有本市統(tǒng)一的平臺，為了保護已有投資，在現(xiàn)有平臺基礎上進一步完善擴展，省級和部分有平臺的市級分別接入國家級平臺。

3.市級集中：省級國土資源主管部門沒有統(tǒng)一的平臺，只有本級系統(tǒng)，市級

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺建設方案

不動產(chǎn)登記機構已有統(tǒng)一的平臺，省級系統(tǒng)和市級平臺分別接入國家級平臺。

4.省、市都不集中：省級國土資源主管部門和市級不動產(chǎn)登記機構都沒有平臺，全省三級系統(tǒng)分別接入國家級平臺。

七、不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺組成

1.不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)

全國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫是信息平臺建設的核心，是按照特定策略組織存儲的覆蓋全國各級不動產(chǎn)登記結果數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)集合。全國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)對全國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫進行統(tǒng)一組織、存儲、管理、維護和更新。

2.不動產(chǎn)登記統(tǒng)一接入系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記統(tǒng)一接入系統(tǒng)是信息平臺有效運行的驅(qū)動力之一，提供各級不動產(chǎn)登記機構接入國家級平臺服務，確保各級不動產(chǎn)登記機構的登記信息實時納入不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)各級不動產(chǎn)登記信息實時互通共享和同步更新。

3.不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)是平臺提供的業(yè)務應用系統(tǒng)，為不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿等全流程提供服務，實現(xiàn)各級不動產(chǎn)登記日常業(yè)務的網(wǎng)絡化、透明化、柔性化和規(guī)范化管理。通過不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的運行，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的實時更新，保障數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)勢性。

4.不動產(chǎn)登記信息共享、查詢與分析系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記信息共享、查詢與分析系統(tǒng)包括四個方面的功能，一是面向不動產(chǎn)審批和交易主管部門的協(xié)同共享服務；二是面向相關部門的信息共享服務；三是面向權利人和利害關系人的社會化查詢服務；四是面向不動產(chǎn)登記機構的信息綜合分析服務。

5.平臺管理系統(tǒng)

平臺管理系統(tǒng)是國家級平臺的管理中樞，負責各類資源的統(tǒng)一配置、調(diào)度、監(jiān)管和調(diào)控，為全國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫及其管理系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記統(tǒng)一接入系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記信息共享查詢與數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)等應用系統(tǒng)的運行提供統(tǒng)一的資源保障、運維保障和安全保障。依據(jù)云架構建設要求，平臺管理

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺建設方案

系統(tǒng)功能主要包括基礎資源管理、數(shù)據(jù)資源管理、應用服務管理、通用服務管理、開發(fā)環(huán)境管理等內(nèi)容。

6.相關技術標準

技術標準是保障不動產(chǎn)登記信息互通共享和信息平臺的規(guī)范化運行的基礎，主要包括以下內(nèi)容：

（1）《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》。

（2）《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范》。（3）《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交規(guī)范》。（4）《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享交換規(guī)范》。

（5）《不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺接入技術規(guī)范》。（6）《不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設技術規(guī)范》。（7）《不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺服務規(guī)范》。7.運行環(huán)境

包括計算、存儲、網(wǎng)絡等硬件和基礎軟件，是國家級平臺運行的基礎，采用云服務模式集成。

8.安全系統(tǒng)

安全系統(tǒng)建設包括物理安全、網(wǎng)絡安全、數(shù)據(jù)安全、應用安全、安全制度等內(nèi)容，保障不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺的安全平穩(wěn)運行和信息的安全管理、應用服務。信息安全納入信息系統(tǒng)建設的全周期，“同步規(guī)劃、同步建設、同步運行”。

八、系統(tǒng)特點

功能全面，操作便捷，貼近用戶需求.登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

系統(tǒng)為各級不動產(chǎn)機構提供了圖文一體化的協(xié)同工作環(huán)境。

配置齊全,從用戶管理到權限設置，從登記類型到單位面積等各個功能模板的自定義設置。

圖形、業(yè)務數(shù)據(jù)一體化，數(shù)據(jù)集中管理，交互共享實時便捷。

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺建設方案

各項業(yè)務自動化流程，可隨業(yè)務類型的不同定義不同的業(yè)務流程。統(tǒng)一完善的權限管理體系，實現(xiàn)各類用戶的統(tǒng)一授權管理，保證信息安全。系統(tǒng)可擴展性強。

九、系統(tǒng)主要功能

1.通過建立不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。

2.依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關標準，針對不動產(chǎn)登記特點，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，實現(xiàn)登記機構、登記依據(jù)、登記簿冊和信息平臺的四個統(tǒng)一。

3.為不動產(chǎn)登記業(yè)務申請、受理、審核、登簿、繕證、歸檔的全流程管理。4.實現(xiàn)各級不動產(chǎn)登記日常業(yè)務的網(wǎng)絡化、透明化、柔性化和規(guī)范化管理。5.通過不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的運行，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的實時更新，保障數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)勢性。

6.實現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、海域?qū)徟?交易-登記信息的實時互通共享和業(yè)務聯(lián)動。

7.向相關部門提供不動產(chǎn)登記有關信息共享，為社會提供依法信息查詢服務。

十、不動產(chǎn)登記內(nèi)容

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺建設方案

十一、參考資料

《中華人民共和國物權法》 《不動產(chǎn)登記條例》 《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》

《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范》 《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交規(guī)范》 《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享交換規(guī)范》

《不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺接入技術規(guī)范》 《不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設技術規(guī)范》 《不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺服務規(guī)范》。