第一篇：論我國不動產(chǎn)登記制度的完善

論我國不動產(chǎn)登記制度的完善

王小波*

摘要：建立完善的不動產(chǎn)登記制度是世界物權(quán)立法發(fā)展的趨勢。我國目前沒有專門的不動產(chǎn)登記法，雖然《物權(quán)法》的頒布在一定程度上完善了不動產(chǎn)登記制度，但不動產(chǎn)登記相關(guān)制度、操作程序等還有待明確、完善。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)制度完善

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法重要的組成部分，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度。《物權(quán)法》的頒布，可謂揭開了我國房地產(chǎn)登記制度發(fā)展的新篇章?！段餀?quán)法》對房地產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)則、房地產(chǎn)登記的效力、房地產(chǎn)登記機關(guān)的職責、登記信息的公開查詢、更正登一記、異議登記、預(yù)告登一記以及登一記錯誤賠償責任等重要內(nèi)容做出了規(guī)定，確定了我國房地產(chǎn)登記的根本制度，為完善我國房地產(chǎn)登記制度奠定了堅實基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》出臺后，雖然對實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度進行了總體上的規(guī)定，但對不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度及具體操作程序還需要進一步明確和改善。

一、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度的貢獻

一、房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論得以發(fā)展

(一)確立了物權(quán)變動的公示原則，明確規(guī)定登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式

公示原則作為物權(quán)變動的基本原則，己為世界各國物權(quán)立法所普遍確立，而物權(quán)變動的公示方式，在世界各國也均為一致，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，而動產(chǎn)物權(quán)的公示方式為占有或交付。《物權(quán)法》物權(quán)變動公示原則的確立，一方面是對國際認可的法理的遵守，使我國物權(quán)立法與國際接軌;另一方面，如前所述，我國一直缺乏明確的房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論，就我國《物權(quán)法》頒布前的房地產(chǎn)登記法律制度而言，其并非完全民法物權(quán)意義上的登一記制度，而主要以行政權(quán)干預(yù)或管理為目的，重點強調(diào)公法上的意義，私法意義卻顯較弱?！段餀?quán)法》的出臺，并明確確立了物權(quán)公示原則，將房地產(chǎn)登一記制度首先視為是一種物權(quán)變動的公示方法，不僅極大地強化了房地產(chǎn)登記制度的私法意義，而且對于維護物的占有秩序和交易安全具有重要意義。而《物權(quán)法》之后的《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則進一步重申了《物權(quán)法》關(guān)于登記物權(quán)公示的私法意義，如《土地登記辦法》第二條明確規(guī)定土地登記是將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)等依法需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿“公示”的行為，明確規(guī)定登記是上地物權(quán)變動的公示方式。

(二)構(gòu)建了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登記對抗主義為例外”的二元主義交錯的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式

以法國為代表的登記對抗主義立法模式不利于維護交易安全;以德國為代表的物權(quán)形式主義立法模式實踐操作過于繁瑣、無因性法律后果過于絕對且與公信力效力重疊:而以奧地利、瑞士為代表的債權(quán)形式主義立法例正好克服了二者之不足，從而“成為物權(quán)變動立法模式的基本潮流”。①針對我國理論界關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的重大分歧，《物權(quán)法》在借鑒德、日、法等國不動產(chǎn)物權(quán)立法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的歷史傳統(tǒng)、具體國情，最終確立了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登一記對抗主義為例外”的二元主義交錯的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，在很大程度上明確、奠定了我國房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)理論，體現(xiàn)出我國獨有的物權(quán)立法特點。具體說就是:第一，承認物權(quán)合意的客觀存在性，但不承認其具有獨立性、無因性。就單純的當事人物權(quán)變動的意思表示而言，作為一種客觀存在在物權(quán)變動之中是不可或缺的。即“承認物權(quán)行為概念本身，但并不一定必須承認物權(quán)行為的獨立性和無因性，抑或雖然承認物權(quán)行為概念及物權(quán)行為的獨立性，但并不一定必須承認物權(quán)行為的無因性?！雹诘诙?，規(guī)定在一般情況下房地產(chǎn)物權(quán)變動經(jīng)登一記生效，即房地產(chǎn)物權(quán)變動原則上采用登記生效主義模式。此外，在不動產(chǎn)登一記生效為主的基礎(chǔ)上，也確立了登一記對抗主義模式作為房地產(chǎn)物權(quán)變動的例外原則，即非經(jīng)登一記不能對抗善意第三人。登記對抗主義的適用范圍主要包括:土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)。

二、統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記規(guī)則得以初步確立

我國一直沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)登一記規(guī)則，在實踐中存在著房地產(chǎn)登一記法律規(guī)范不統(tǒng)一、登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等混雜局面，這種混雜局面已經(jīng)嚴重妨礙我國房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展。為克服上述實踐中存在的弊端，《物權(quán)法》首次明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，確定了我國將在房地產(chǎn)登記領(lǐng)域建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記規(guī)則的大方向。其次，針對房地產(chǎn)登記程序中房、地不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，《物權(quán)法》規(guī)定了基本的房地產(chǎn)登記程序:申請~審查一記載于登一記簿。《土地登記辦法》與《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，分別對土地登一記及房屋登一記的程序進行簡化，分別取消了原先土地登一記中的地籍調(diào)查程序、房屋登記中的公告程序，上地登記(土地總登一記除外)的程序簡化為申請

①梁慧星、陳華彬.物權(quán)法〔M].北京:法律出版社，19卯.②陳華彬.論基于法律行為的物權(quán)變動.梁慧星主編，民商法論從(第6卷)[M].北京:法律出版社，1997.一權(quán)屬審核~注冊登記一頒發(fā)或更換證書，房屋登記的程序簡化為申請一受理一審核一記載于登記簿一發(fā)證。至此，土地登一記與房屋登記的程序應(yīng)該來說己實現(xiàn)了統(tǒng)一，因為土地登一記中的權(quán)屬審核這一程序其實己經(jīng)隱含有受理這一程序了，若不受理，則談何權(quán)屬審核?再次，針對之前房地產(chǎn)登記權(quán)屬證書與登一記簿之間關(guān)系不明確的問題，《物權(quán)法》

第17條、《土地登記辦法》第16條、《房屋登一記辦法》第26條均明確規(guī)定，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登一記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

三、有關(guān)房地產(chǎn)登記效力的規(guī)定更為合理

(一)根據(jù)登記原因之不同區(qū)分房地產(chǎn)登記的效力

我國之前的房地產(chǎn)登記立法不區(qū)分房地產(chǎn)物權(quán)變動的原因，對于因非法律行為如繼承、新建等設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅房地產(chǎn)物權(quán)的一律規(guī)定非經(jīng)登一記不發(fā)生物權(quán)變動的效力?！段餀?quán)法》參照國際上慣行的物權(quán)法基本原則，對于不經(jīng)登記也發(fā)生房地產(chǎn)物權(quán)變動效力的情形做出了具體的規(guī)定。《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》則與《物權(quán)法》保持一致，同樣規(guī)定因人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或受遺贈等均屬于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的情形，不以登一記為生效要件。

(二)明確規(guī)定登記僅只是物權(quán)變動的生效要件，克服了以往立法中混淆

物權(quán)變動與債權(quán)合同成立、生效要件的缺陷按照區(qū)分原則，以發(fā)生物權(quán)變動為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，即物權(quán)變動的原因行為的成立，必須按照該行為成立的自身要件予以判斷，而不能以物權(quán)的變動是否成就為標準判斷。如以債權(quán)法上的合同作為物權(quán)變動的原因行為時，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)債權(quán)法，即以當事人的意思表示真實而且一致為充分必要條件。至于物權(quán)變動能否成就，并不是合同成立生效的必要條件。而物權(quán)的變動，必須以動產(chǎn)的交付與不動產(chǎn)的登記為必要條件，而不能認為基礎(chǔ)關(guān)系即原因行為的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果?！段餀?quán)法》第巧條的規(guī)定就體現(xiàn)了區(qū)分原則的思想。一方面，《物權(quán)法》區(qū)分原則的確立，徹底克服了以往我國房地產(chǎn)登記法律規(guī)范中將登記視為債權(quán)法上的合同成立、生效的要件，混淆物權(quán)變動和債權(quán)合同的成立、生效條件的缺陷;另一方面，區(qū)分原則的確立符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請求權(quán)的基本法理，被民法實踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍、為物權(quán)變動與債權(quán)變動建立科學規(guī)范基礎(chǔ)、區(qū)分當事人的不同法律責任的行之有效的原則。①而作為《物權(quán)法》配套法的《土地登一記辦法》與《房屋登一記辦法》也秉承了《物權(quán)法》區(qū)分原則思想，規(guī)定登記僅只是土地物權(quán)變動或房屋物權(quán)變動的生效條件，如

《房屋登記辦法》第31條就規(guī)定當事人買賣房屋應(yīng)在有關(guān)法律文件“生效”后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、三類特殊的不動產(chǎn)登記制度得以構(gòu)建

我國《物權(quán)法》出臺前的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對房地產(chǎn)登記的類型有一些相關(guān)的規(guī)定，但都不夠全面。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展需要，解決房地產(chǎn)登一記過程中可能出現(xiàn)的爭議，《物權(quán)法》科學地構(gòu)建了三類新的登記制度—更正登一記、異議登記及預(yù)告登記?！锻恋氐怯涋k法》、《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》為依據(jù)，在制訂時增加了更正登記、異議登記、預(yù)告登一記等登一記類型并細化了這些登記類型的內(nèi)容與程序。

(一)確立了賦予當事人更正權(quán)與異議權(quán)的更正登記和異議登記制度

根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)公示原則，一記載在登一記簿上的當事人所享有的物權(quán)，原則上推定為正確、合法的權(quán)利。這是法律為保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法物權(quán)，確保不動產(chǎn)交易安全，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序的必然選擇。但這并不是說記載在登記簿上的物權(quán)就是絕對正確、不可推翻的，如果登記的物權(quán)事項與事實上的物權(quán)事項不符，為避免真正權(quán)利人因為登記公信力而遭受損失，則應(yīng)當賦予真正權(quán)利人享有更正權(quán)與異議權(quán)的救濟途徑。為此，《物權(quán)法》第19條規(guī)定了更正登一記和異議登一記制度。同時，為了克服異議登記給不動產(chǎn)物權(quán)交易造成不穩(wěn)定狀態(tài)的缺陷，《物權(quán)法》還規(guī)定異議登一記申請人在異議登一記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。而《土地登記辦法》第58至61條及《房屋登一記辦法》第74至79條則對《物權(quán)法》第19條的規(guī)定進行了細化。如對更正登記和異議登記如何申請、應(yīng)提供哪些材料、異議登一記的注銷等問題做出了可供房地產(chǎn)登記實踐操作執(zhí)行的規(guī)定，更在《物權(quán)法》第19條的基礎(chǔ)上對異議登記的法律效力予以明確，填補了《物權(quán)法》異議登記法律效力不明的漏洞。更正登記和異議登記制度的建立，豐富、完

①孫憲忠，論物權(quán)法[M].北京:法律出版社，200847.我國房地產(chǎn)登一記制度的現(xiàn)狀、發(fā)展與完善善了我國的房地產(chǎn)登一記類型體系。

(二)確立了遏制重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的預(yù)告登記制度

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)市場的不規(guī)范，出現(xiàn)了許多商品房重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的不良現(xiàn)象。如近年來頻頻被媒體曝光的一房多賣、假房地產(chǎn)騙取貸款、開發(fā)商 卷款潛逃等等。之所以頻頻出現(xiàn)這些現(xiàn)象，一是與開發(fā)商的不誠實經(jīng)營有關(guān)，二 是現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登一記備案制度不能從根本上解決將合同請求權(quán)推進到 登一記請求權(quán)的問題。為此，《物權(quán)法》第二十條借鑒了國外立法并結(jié)合我國現(xiàn)有 的商品房預(yù)售和住房貸款按揭制度，規(guī)定了預(yù)告登記制度，創(chuàng)新了房地產(chǎn)登記的 種類。而《土地登一記辦法》、《房屋登記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依 據(jù)，對預(yù)告登記的適用范圍、效力期間、申請預(yù)告登一記所需文件材料等做出更進 一步的詳細、具體的規(guī)定。如《房屋登記辦法》第67條明確規(guī)定預(yù)告登記適用

于預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓及抵押等，比《物權(quán)法》 的規(guī)定更為明確，更有利于實踐操作。

五、房地產(chǎn)登記機關(guān)的審查責任得以強化

對于房地產(chǎn)登記的審查，《物權(quán)法》第12條、《土地登記辦法》第13條、《房屋登記辦法》第18、19條均規(guī)定了房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當履行的職責?！斗课莸且挥涋k法》更是以《物權(quán)法》為依據(jù)，對登記機關(guān)的審查職責如查驗、詢問事項、需實地查看的具體情形做出明確規(guī)定，更有利于房地產(chǎn)登記實踐操作。比起《物權(quán)法》頒布之前的相關(guān)房地產(chǎn)登記立法，《物權(quán)法》、《土地登一記辦法》、《房屋登一記辦法》明確了房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當審查的事項范圍，“詢問申請人”、“實地查看”等的職責要求，在當前我國誠信體系尚未建立、社會信用缺失的情況下，應(yīng)該來說可以起到一定的監(jiān)督作用，對保障房地產(chǎn)交易安全具有顯著促進作用。

六、房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度得以確立

房地產(chǎn)登一記是物權(quán)公示最重要的方法。如果把登記的資料當成秘密檔案，不允許查詢復(fù)制或者設(shè)置苛刻的查詢復(fù)制條件，就無法起到公示的作用，影響整個物權(quán)法律制度規(guī)范調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的社會功能。我國在《物權(quán)法》頒布之前對房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度的立法存在明顯缺陷。究其原因，除了不重視便利群眾、服務(wù)社會以外，很重要的原因是仍然在思想上將房地產(chǎn)登一記作為房地產(chǎn)管理的手段，而輕視其物權(quán)公示的功能。因此，《物權(quán)法》第18條、《土地登記辦法》第72條、《房屋登記辦法》第28條均明確規(guī)定了對房地產(chǎn)登一記信息的公開查詢制度，《物權(quán)法》更是取消了之前的房地產(chǎn)登記立法對不動產(chǎn)登記簿記載事項查詢范圍的限制。這為建立登記信息公開制度提供了法律依據(jù)，從而有利于為房地產(chǎn)市場交易提供全面準確的信息服務(wù)，切實發(fā)揮保護交易安全、警示交易風險的功能，維護正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序。

七、登記機關(guān)的賠償責任得以明確

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的房地產(chǎn)登一記制度中，有一個非常令人矚目的制度安排，就是《物權(quán)法》第21條、《房屋登記辦法》第92條明確規(guī)定了登一記機關(guān)登記錯誤的賠償責任。對房地產(chǎn)登一記機關(guān)因登一記錯誤造成當事人損失的賠償責任，以往的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對其規(guī)定仍比較籠統(tǒng)、模糊，這也導致過去因登一記錯誤而造成的互相推誘、責任不清的情況時有發(fā)生。更有甚者，有些因房地產(chǎn)登記而引起的行政訴訟案件在當事人勝訴后，即使確認了房地產(chǎn)登記機關(guān)存在過錯，當事人也得不到賠償。而依據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定，登記機構(gòu)就登一記錯誤導致他人損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、強化登一記機關(guān)的責任、保障房地產(chǎn)登一記的公信力，充分實現(xiàn)房地產(chǎn)登記的法律價值和社會價值，有著十分重要的意義。

二、我國不動產(chǎn)登記制度仍存在的問題

雖然《物權(quán)法》的制定為不動產(chǎn)登記制度的完善做出了重要的貢獻，但是與法治國家和市場發(fā)展的客觀要求相比，現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度仍存在許多缺陷。主要包括以下幾點：

（一）不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一

雖然《物權(quán)法》第九條和第十條就（“就”換“闡明”）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機關(guān)和登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定，但至今我國尚未就不動產(chǎn)登記制度專門制定法律。實際操作中，只能依據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律規(guī)定，導致出現(xiàn)不同的法律后果及各行政部門各自為政的現(xiàn)象。因此，僅《物權(quán)法》的口號性規(guī)定已不足以解決現(xiàn)實中遇到的問題。

（二）不動產(chǎn)登記范圍不明

《物權(quán)法》對登記范圍的規(guī)定并不明確，導致了不同規(guī)則在登記對象上出現(xiàn)各自不同的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》將他項權(quán)利定義為“土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利?！倍冻鞘蟹课輽?quán) 屬登記管理辦法》則將他項權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

（三）不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一

目前不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)是“多頭執(zhí)政”，其根據(jù)的法律各不相同?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理?！备鶕?jù)不同登記類型，我國有以下登記機關(guān)：國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政管理機關(guān)、漁政管理機關(guān)以及林業(yè)管理機關(guān)?！段餀?quán)法》附則補充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。”即同一部門或不同部門都可以依據(jù)各自地方性法規(guī)，主張不動產(chǎn)登記的權(quán)利。如房地產(chǎn)登記，有的城市將涉外房地產(chǎn)登記留在市級辦理，而將其他下放到區(qū)一級辦理，結(jié)果導致市區(qū)爭奪登記業(yè)務(wù)，出現(xiàn)許多重復(fù)登記的現(xiàn)象。

（四）登記機關(guān)收費標準不盡合理

《物權(quán)法》第二十二條規(guī)定不動產(chǎn)登記費按件收費，不論標的大小的做法明顯不合理。同時，由于多部門登記，獲利的多少極具可能影響各部門的辦公積極性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因為登記費用過高而逃避登記，最終將損害老百姓的利益。

（五）登記機關(guān)錯誤登記的賠償責任機制不健全

雖然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！钡珜τ诰唧w如何賠償以及由誰承擔費用并沒有做出規(guī)定。登記機關(guān)的責任究竟屬民事責任還是行政責任？是依據(jù)國 家賠償法來實現(xiàn)賠償責任，還是通過建立一套新的合理的追究機制？這些問題仍需要進一步立法明確。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的建議

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分，在分析不動產(chǎn)制度存在缺陷的基礎(chǔ)上，筆者對于如何進一步完善不動產(chǎn)登記制度提出如下建議：

（一）制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

雖然我國有關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但其散亂且相互之間存在大量的矛盾。梁慧星在主編的《物權(quán)法草案建議稿》中主張，首先，在《物權(quán)法》“通則”中明確物權(quán)法定、物權(quán)公示等原則，并規(guī)定“依法律行為設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)，不經(jīng)登記無效”。其次，建議稿第10 條明確“關(guān)于不動產(chǎn)登記機關(guān)的組成，登記官員的資格、登記程序等，由不動產(chǎn)登記法規(guī)定?！敝贫ú粍赢a(chǎn)登記法，要以《物權(quán)法》確定的登記模式、基本規(guī)范等作為原則，以國務(wù)院制定專業(yè)的房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、樹木、漁業(yè)等實施細則及管理制度為輔助，確立起適合我國國情的不動產(chǎn)登記的法律體系。筆者認為，這種主張符合我國民法體系設(shè)置結(jié)構(gòu)。通過以《物權(quán)法》作出原則性規(guī)定為基礎(chǔ)及完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定一部統(tǒng)一適用的不動產(chǎn)登記法。

（二）規(guī)范登記范圍

為了改變現(xiàn)行不動產(chǎn)登記物權(quán)種類配置滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展的狀況，必須通過相關(guān)法律對已成熟穩(wěn)定的物權(quán)種類加以確認，同時也要規(guī)范與確定需要物權(quán)登記的種類。如由于科技和對不動產(chǎn)開發(fā)利用技術(shù)的提高，會出現(xiàn)的空間利用權(quán)等。此外，不動產(chǎn)登記的范圍不應(yīng)過窄，應(yīng)擴大登記的范圍。有學者提出，不動產(chǎn)登記范圍實質(zhì)包括兩個方面，一是不動產(chǎn)物權(quán)，另一方面是不動產(chǎn)物權(quán)之限制。不動產(chǎn)物權(quán)之限制，主要關(guān)系到權(quán)利人的處分權(quán)以及第三人的交易安全，如未來物權(quán)之預(yù)告、登記物權(quán)之解除條件、登記物權(quán)之異議、企業(yè)破產(chǎn)之宣告、不動產(chǎn)租賃等。

（三）統(tǒng)一不動產(chǎn)的登記機關(guān)

要改變目前“多頭登記”的現(xiàn)象，維護登記公示、公信力的關(guān)鍵在于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)。通觀世界各國，他們在設(shè)立登記機關(guān)時都遵循兩個準則：（1）不動產(chǎn)登記機關(guān)的獨立性。（2）不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性。這兩個準則都是物權(quán)公示原則決定的。目前學術(shù)界存在兩種觀點：一是選擇法院為登記機關(guān)。如德國《土地登記條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿由地方法院掌管。二是選擇行政機關(guān)。如臺灣地區(qū)土地登記規(guī)則規(guī)定，土地登記由直轄市或縣（市）地政機關(guān)辦理。而筆者同意第二種觀點。結(jié)合我國國情，如果由法院進行登記，必然會增加司法機關(guān)的負擔。如果出現(xiàn)登記錯誤，又由法院進行糾正，那么其信服力就會變?nèi)跚也焕诰S護司法權(quán)威。相反，由行政機關(guān)進行登記，利用政府權(quán)威和國家信用作為擔保，一旦出現(xiàn)登記錯誤，司法機關(guān)也能予以監(jiān)督糾正。

（四）完善不動產(chǎn)登記錯誤賠償責任制度

登記內(nèi)容正確與否，不僅影響交易當事人的利益，而且還影響到交易的安全和秩序。雖

然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定了登記機構(gòu)的賠償責任，但該規(guī)定僅為原則性規(guī)定。對登記機構(gòu)承擔賠償責任的性質(zhì)、賠償責任的歸責原則以及損害賠償?shù)姆秶染瓷婕啊Ｒ虼?，筆 者從以下幾方面入手：

首先，關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)賠償責任性質(zhì)問題，究竟屬于國家賠償還是民事賠償，理論界存在不同的觀點。一種觀點認為，由于我國辦理不動產(chǎn)登記實務(wù)的機構(gòu)為行政機關(guān)，所以因其行使職權(quán)而給當事人造成損害時應(yīng)承擔國家賠償責任。另一種觀點認為，登記機關(guān)錯誤登記而給當事人造成損害的行為侵犯的是當事人的民事利益，這屬于民事領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，應(yīng)為民事侵權(quán)責任。目前國內(nèi)通說認為不動產(chǎn)登記行為應(yīng)為行政行為。就此而言，筆者認為，由于不動產(chǎn)登記是一種行政行為，形成的是國家與公民之間的法律。所以登記作為登記機關(guān)實施的具體行政行為，登記錯誤造成損害應(yīng)承擔國家賠償責任。

其次，登記機構(gòu)賠償責任的歸責原則。目前，理論與實踐中均存在不同理解。一種主張登記機關(guān)的賠償責任是一種國家賠償責任，應(yīng)適用過錯責任原則。另一種主張適用無過錯責任原則，認為國家機關(guān)及其工作人員在執(zhí)行職務(wù)中造成損害的，不論行為人是否有過錯，都應(yīng)首先由國家機關(guān)承擔。筆者認為，從《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定來看，我國采取的是無過錯責任原則。如果采納過錯責任原則，僅以登記機關(guān)或其工作人員無過錯為由即可免除登記機關(guān)的賠償責任，讓登記錯誤的受害人自行承擔巨大的經(jīng)濟損失，顯然是極不公平的。

再次，賠償范圍的確定?！段餀?quán)法》第二十一條并沒有明確規(guī)定具體承擔賠償?shù)姆秶男?。筆者認為，登記機關(guān)賠償責任的范圍應(yīng)根據(jù)當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定，包括主權(quán)利受損害的賠償、利息及當事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費用，該賠償數(shù)額應(yīng)以其權(quán)利受損害時的價值來確定，不得超過受損害時的價值。具體而言，應(yīng)包括：（1）不動產(chǎn)本身因錯誤登記所造成的損失。（2）當事人或利害關(guān)系人基于登記所支付的必要費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用等。最后，賠償資金來源。賠償資金來源有三種途徑：（1）國家財政；（2）建立基金；（3）引進保險機制。有學者主張借鑒美國的權(quán)原保險制度，由當事人投保，保險公司為由于登記簿或產(chǎn)權(quán)證上的瑕疵而造成的損失提供賠償。筆者認為，建立賠償基金較為符合我國。因為要引進外國的保險制度，將要面臨如何立法、如何完善等問題，最終會增加立法壓力，不能有效解決當前的問題。

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第二篇：論我國不動產(chǎn)登記制度的建立與完善

論我國不動產(chǎn)登記制度的建立與完善

摘要：《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年出臺，該法在總則里確立了我國不動產(chǎn)登記制度，使我國的不動產(chǎn)登記制度從此有了系統(tǒng)的規(guī)定，這將使我國的不動產(chǎn)登記制度得到更好的完善，并更好地保護國家、集體和公民個人的不動產(chǎn)。但我認為，《物權(quán)法》仍存在一定的缺陷，本人將對我國不動產(chǎn)登記制度的建立進行論述，并對制度的完善提出自己的建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記登記效力登記類型完善

一、不動產(chǎn)登記制度的概念

所謂不動產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專門機關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實。簡稱不動產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機關(guān)及效力等各項制度，為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

二、建立不動產(chǎn)登記制度的意義

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，法律在保護財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。

由于物權(quán)具有絕對性和對世性，所以，物權(quán)進行任何變動，都應(yīng)進行公示。公示的方式有交付和登記。交付是動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記則是不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)(除抵押權(quán)以外)變動過程的生效要件，即只有登記了才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。由此可見，不動產(chǎn)登記使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動產(chǎn)上物權(quán)的存在。對第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。而從最終意義上說，是有利于維護不動產(chǎn)交易安全，從而保護善意的第三人。所以，建立不動產(chǎn)登記制度的意義是十分重大的！

三、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

（一）我國沒有形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制

1、沒有一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國有關(guān)不動產(chǎn)的登記沒有形成專門的法律，物權(quán)法也沒有作出比較詳細的規(guī)定，只是在第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一機構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定。”比如《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等都具有濃厚的行政色彩，是根據(jù)政府各個行政機關(guān)的行政職能和管理需要設(shè)立的。所以，行政機關(guān)會設(shè)置一些煩瑣的登記程序，這樣一來，就會在一定程度上阻礙不動產(chǎn) 1的交易。較強的行政色彩在一定程度上減弱了物權(quán)性，從而對不動產(chǎn)的交易產(chǎn)生一定的負面影響。

2、登記的范圍不明確

《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)登記的范圍也不明確，比如《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將他項權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

3、不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)或規(guī)章,約有6 個部門可以進行不動產(chǎn)登記。如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機關(guān),草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門,林木權(quán)登記在森林管理部門等.登記機關(guān)不統(tǒng)一，多個登記機關(guān)、多頭登記，登記機關(guān)分散，既不利于登記機關(guān)之間的相互溝通，也不利于當事人的查閱；登記機關(guān)權(quán)力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。當兩個或兩個以上的登記機關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益，增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律秩序。會導致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴重影響了土地資源的高效利用；多個登記機關(guān)同時存在，對人力資源也是一種浪費職能重疊。總之，界限不明，這都會損害人民的利益，不能很好解決矛盾問題，所以這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。

（二）不動產(chǎn)登記的種類不完善

預(yù)告登記主要有三方面的作用：一是保全債權(quán)的實現(xiàn)。由于合同債權(quán)沒有對抗第三人的效力，因此通過預(yù)告登記的方式使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動產(chǎn)變動都是無效的，從而使債權(quán)的請求權(quán)得以保全。二是順位保證作用。為了防止未來可能發(fā)生的因同一物之上多項物權(quán)并存和競合的矛盾，通過預(yù)告登記的方法，將各項權(quán)利按照時間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序為每一個物權(quán)確定一個實現(xiàn)的順序。三是破產(chǎn)保護作用。預(yù)告登記的請求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，從而保證請求權(quán)人取得不動產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時對抗其他債權(quán)人，從而保全請求權(quán)得到實現(xiàn)。

但在我國，預(yù)告登記并沒有在法律上有一個明確的地位，似乎不能得到法律的承認，所以，對于預(yù)告登記的性質(zhì)等，我們在實踐中遇到這種問題，就不能夠很好的解決了。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定：“商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30 日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管

理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！彪m然這條規(guī)定了商品房預(yù)售合同的登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質(zhì)及法律效力卻并沒有具體規(guī)定。在各地制定的商品房預(yù)售管理辦法中,對預(yù)售登效力的相關(guān)規(guī)定也大相庭徑:有的規(guī)定未經(jīng)登記無效,有的則規(guī)定未經(jīng)登記僅是無法對抗第三人,不影響合同本身的生效。???

由此可見，我國不動產(chǎn)登記制度仍然很不完善，現(xiàn)有的登記制度并不能很好地保護權(quán)利人對未來物權(quán)的請求權(quán)，這缺乏明確的法律保護。所以，我們應(yīng)該要建立健全不動產(chǎn)登記制度，以維護交易安全和實現(xiàn)經(jīng)濟秩序的健康發(fā)展。

四、我國不動產(chǎn)登記制度的完善

（一）建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度

1、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)

由于我國的登記機關(guān)較為分散，這會使得不動產(chǎn)登記顯得很混亂。而選擇哪個機關(guān)為登記機關(guān)也是個問題。首先，我覺得法院并不適合為不動產(chǎn)的登記機關(guān)。這是因為法院本來就有審判的任務(wù)，若要再負責登記的工作，這將大大加重法院的壓力。而且，作為登記機關(guān)，法院在審查登記的真實性時可能還會出現(xiàn)徇私舞弊的現(xiàn)象。所以，我認為法院并不適合為不動產(chǎn)登記機關(guān)。

我認為，行政機關(guān)更為適合為不動產(chǎn)登記機關(guān)。這是因為一直以來都是由性質(zhì)機關(guān)負責不動產(chǎn)登記工作的，而且，這樣也能夠減輕法院的工作壓力，提高法院的工作效率，并能夠避免那種徇私舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2、確認不動產(chǎn)的登記范圍。

我國應(yīng)確立以不動產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅為登記的范圍。也就是說, 對于土地、房屋等不動產(chǎn)上設(shè)定的各種物權(quán),包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)都要登記了才能取得、變更和消滅,使民事登記的范圍縮小,這樣才能最大限度地減少商品流通領(lǐng)域中的障礙,使商品交易更快捷和安全。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法

不動產(chǎn)登記法應(yīng)該與《物權(quán)法》的規(guī)定相適應(yīng)，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制。要對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法，以更好地保護當事人。

4、對不動產(chǎn)物權(quán)登記進行公告

我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和消滅,必須進行登記,其中一個重要的決定性因素是登記具有公示公信力。但是我國登記的公告只是在登記機關(guān)和當事人之間進行而已，對于其他人來說卻是個謎。有的房地產(chǎn)登記管理部門竟然還把房地產(chǎn)權(quán)屬登記置入保密范圍。這樣子是不對的，我們應(yīng)當講不動產(chǎn)登記公諸于世，這樣才具有公信力。

（二）完善預(yù)告登記制度

要完善預(yù)告登記程序，一是要統(tǒng)一登記機關(guān)，這也是完善預(yù)告登記程序的前提。二是要建立預(yù)告登記審查制度，登記機關(guān)的審核主要審查登記申請是否符合預(yù)告登記的上述要件，不僅要進行形式上的審查，即審查登記的程序是否合法，還要進行實質(zhì)審查。而且，還要實行預(yù)告登記機關(guān)責任制。如果登記和真實權(quán)利之間的差異是由登

記機關(guān)所造成的，那么登記機關(guān)應(yīng)該承擔賠償責任。這樣一來，我國的登記機關(guān)將會提高登記的正確率，也會提高辦事效率，以更好地保障權(quán)利人的利益！

注釋 ??? 譚啟平.我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的反思與構(gòu)建[J].河北法學,2005,23(8):49-50.參考文獻

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第三篇：我國不動產(chǎn)登記制度的完善

我國不動產(chǎn)登記制度的完善

摘要：2007年頒布的《物權(quán)法》在第9條明確的規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動須經(jīng)登記才可發(fā)生法律效力，未經(jīng)過登記，不可發(fā)生法律效力。根據(jù)這一條文的規(guī)定，我國物權(quán)法所確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式就是不動產(chǎn)登記制度。但不動產(chǎn)的登記在實際的操作中還存在著一些爭議，本文通過對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的探討，指出了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的問題，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出了合理化的建議。

關(guān)鍵詞：物權(quán)公示公信 統(tǒng)一登記 不動產(chǎn)

一、引言

2007年頒布實施的《物權(quán)法》中明確的規(guī)定物權(quán)公示公信原則，對于動產(chǎn)而言其公示方式是交付制度，而不動產(chǎn)的公示方式主要是登記制度。物權(quán)法頒布至今已經(jīng)有8年時間，在這期間我國的物權(quán)法得到了很好的實施，個人的財產(chǎn)權(quán)得到了保障。但目前不動產(chǎn)登記制度并不十分健全，需要盡快完善我國不動產(chǎn)的登記制度，從而保障公民的私人財產(chǎn)權(quán)神圣不受侵犯。

二、物權(quán)公示公信原則的含義及基本法理

我國物權(quán)法之所以規(guī)定了物權(quán)的公示公信原則，是由物權(quán)的絕對權(quán)、支配權(quán)、對世權(quán)和排他權(quán)的權(quán)利屬性所決定的。這當然的要求物權(quán)的變動需要予以公示，從而產(chǎn)生法律上的公信力。物權(quán)公示的最根本作用是給物權(quán)的各種變動提供有公信力的法律基礎(chǔ)。①物權(quán)變動，依其發(fā)生的情形不同可以劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動兩種。物權(quán)變動需要公示的法理基礎(chǔ)也因這兩種情形的不同而不盡相同。根據(jù)法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動行為，其法理基礎(chǔ)就是依據(jù)物權(quán)變動雙方當事人的物權(quán)變動合意并不當然的發(fā)生物權(quán)變動的法律效力，因而必須對物權(quán)變動提夠相應(yīng)的法律保障。而物權(quán)公示制度就是這一法律保障。非依法律行為法發(fā)生的物權(quán)變動，基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生法律效力，但如果權(quán)利人要進一步的處分該物權(quán)，則必須予以公示。

公示與公信是密切聯(lián)系在一起的。公示是物權(quán)變動生效的必備要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差別。公信主要是針對第三人而言的，第三人因為這種信賴公示的物權(quán)的存在，并基于這種信賴而與當事人訂立轉(zhuǎn)讓物權(quán)的協(xié)議。②這種信賴利益值得我們?nèi)ゼ右员Ｗo，我認為在雙方當事人之間不太需要考慮這種公信力的問題，因為雙方當事人應(yīng)當是熟識的，因而不需要公信原則的保護。

物權(quán)公示公信原則對于法院執(zhí)行活動的開展具有積極意義。眾所周知，當前法院對于法庭判決在某些情況下難以執(zhí)行，也就導致勝訴一方的合法權(quán)益得不到有效的保證，從而對于培養(yǎng)民眾對于法律的信仰精神也極為不利。如果原告在訴訟中申請財產(chǎn)保全，法院當然要對財產(chǎn)進行查封、扣押。但法院必須對被保全或的財產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)予以明確的掌握如是否存在共有人在一些實際的案例中，許多需要保全或強制執(zhí)行的財產(chǎn)都被財產(chǎn)所有人通過各種方式加以隱藏，從而逃避債務(wù)。這就需要進一步的完善物權(quán)的公示制度，增強其公信力，更好的維護勝訴一方的利益訴求。

三、不動產(chǎn)登記制度的完善

物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)這一條規(guī)定，我國《物權(quán)法》所確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式是不動產(chǎn)的登記制度。例外情形則是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動通過交付等方式實現(xiàn)。

（一）不動產(chǎn)的登記制度及存在的問題

所謂不動產(chǎn)登記制度是指經(jīng)權(quán)利人的申請，由登記部門將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。我國《物權(quán)法》的第9條至第22條都是不動產(chǎn)登記制度的法律規(guī)定，主要包括登記機構(gòu)，變更登記，異議登記，預(yù)告登記，等制度。我國物權(quán)法所建立的不動產(chǎn)登記立法模式以實質(zhì)主義為基本原則，在準不動產(chǎn)登記方面采取了形式主義的登記體例。

從行政法的意義上講，登記行為僅僅是行政機關(guān)眾多具體行政行為中的一種。但在物權(quán)法的層面上，不動產(chǎn)的登記在不動產(chǎn)的物權(quán)變動過程中具有相當重要的作用。當前我國可以行使不動產(chǎn)登記權(quán)力的國家行政機關(guān)并不單一，諸如土地管理機關(guān)，房地產(chǎn)管理機關(guān)，森林管理機關(guān)，草原管理機關(guān)，水域管理機關(guān)等都可以進行不動產(chǎn)的登記。房屋這種典型的不動產(chǎn)，要發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，至少要經(jīng)過房地產(chǎn)管理機關(guān)，土地管理機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)等一系列行政機關(guān)的審批，才能完成物權(quán)變動。這種純粹意義上的民事法律行為被賦予了太多行政色彩，這與我國的法制傳統(tǒng)是密不可分的。上述制度的基本出發(fā)點和制度訴求更側(cè)重于對不動產(chǎn)事務(wù)的管理，而不是物權(quán)變動的公示制度?；诖?，《物權(quán)法》第10條第2款明確的指出，我們必須要盡快的改變多部門、多級別的登記制度。這一原則寫入物權(quán)法的條文之中，足見立法者的智慧。通過該條文的規(guī)定，可以促進行政部門積極的改變當前多部門、多級別的登記制度，盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。通過建立這樣一個統(tǒng)一的登記制度，可以減少行政權(quán)力對于私權(quán)行使的干涉，對于培植人文主義、私權(quán)神圣這樣一些理念具有重要作用。

（二）不動產(chǎn)登記制度的完善

雖然《物權(quán)法》第10條第二款明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，但從實際情況看，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記的范圍，統(tǒng)一登記的辦法，統(tǒng)一登記的效力，目前還是無法實現(xiàn)?，F(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度存在的不完善，不統(tǒng)一，不全面等問題，不僅不便于國家掌握不動產(chǎn)物權(quán)的實際狀況，更嚴重的是不能使進行不動產(chǎn)交易的雙方當事人通過不動產(chǎn)登記簿物完全了解不動產(chǎn)物權(quán)的真實情況。要想盡快解決當前不動產(chǎn)登記制度的混亂狀態(tài)，必須制定《中華人民共和國不動產(chǎn)登記法》，明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)，登記程序、登記辦法等事項。只有通過法律統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記制度，才能夠保障不動產(chǎn)物權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)對公民財產(chǎn)權(quán)的合理保護。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾 予以公開，使公眾了解某項不特定的不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。具體來說，登記的目的就在于向公眾公示如下情況：一是物權(quán)的設(shè)立。二是物權(quán)的移轉(zhuǎn)和變更。三是不動產(chǎn)的負擔。四是不動產(chǎn)物權(quán)的消滅。五是不動產(chǎn)權(quán)利的其他情況。為此我們需要盡快制定《不動產(chǎn)登記法》，發(fā)揮不動產(chǎn)登記的公示作用。

基金項目：黑龍江大學研究生創(chuàng)新科研項目（YJSCX2015-046HLJU）

參考文獻：

[1]王利明著 《與民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孫憲忠著 《中國物權(quán)法總論》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法學院聽講座》第一輯 中國法制出版社 2007年

[4]《物權(quán)法名家講座》 中國社會科學出版社 2008年

[5]王利明主編 《民法》（第四版）中國人民大學出版社 2008年

注解：

①孫憲忠 中國物權(quán)法總論（第二版）法律出版社 2009年 271頁

②王利明 物權(quán)法的基本理念《與民法同行》

第四篇：試論我國不動產(chǎn)登記制度的建立和完善

試論我國不動產(chǎn)登記制度的建立和完善

自1998年第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的憲法修正案，正式確立了國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度以來，我國的不動產(chǎn)事業(yè)有了飛速發(fā)展。不容忽視的是，在市場交易中存在一些混亂現(xiàn)象，與物權(quán)法立法的滯后，特別是不動產(chǎn)登記制度的不完善有很大關(guān)系。如何完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，成為我國制定物權(quán)法要解決的重點和核心問題。

所謂不動產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專門機關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實。簡稱不動產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機關(guān)及效力等各項制度，為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

一、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀。

1949年到1956年我國也曾建立有不動產(chǎn)登記制度，之后一直中斷到上世紀90年代才恢復(fù)。當時登記只是作為不動產(chǎn)行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規(guī)定不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，這種登記與民法上的不動產(chǎn)物權(quán)的變動沒有法律上的聯(lián)系。我國目前有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法在一定程度上已經(jīng)避免了上述偏見。但有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律規(guī)定很零散，登記程序不完備，多個登記機關(guān)、多頭登記，登記機關(guān)具有行政管理性，這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。

如“擔保法”第四十二條、第四十三條規(guī)定，涉及到的登記機關(guān)有：有土地管理部門、林木主管部門，工商行政管理部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門及公證部門。還有其他法律法規(guī)對登記機關(guān)進行了規(guī)定。這些法律法規(guī)對登記只作出了行政效力的規(guī)定，只能滿足計劃經(jīng)濟體制下對不動產(chǎn)行政管理的需要。現(xiàn)有的制度不能保護權(quán)利人對未來物權(quán)的請求權(quán)，或者

說，權(quán)利人主張未來物權(quán)請求權(quán)缺乏法律基礎(chǔ)。作為政府部門的登記機關(guān)，對不動產(chǎn)登記只能以行政法為依據(jù)行使管理職能，不能按物權(quán)公示原則的要求來服務(wù)市場，保證交易秩序和安全。

二、為什么要建立不動產(chǎn)登記制度

建立不動產(chǎn)登記制度，有利于當事人及社會一般的第三人明確地知悉不動產(chǎn)的現(xiàn)實狀況，有利于維護不動產(chǎn)交易安全，達到“靜態(tài)秩序，動態(tài)安全”的法律目的。

因為物權(quán)具有絕對性和對世性，故物權(quán)的任何變動均應(yīng)進行公示。交付是動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)(除抵押權(quán)以外)變動過程的生效要件，盡管從表面上看是約束當事人之間的法律關(guān)系，即只有經(jīng)過登記才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。其實從最終意義上說，登記作為公示手段主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)本質(zhì)和現(xiàn)實生活的客觀要求。因為，不動產(chǎn)的本來性質(zhì)就是對不動產(chǎn)的支配權(quán)(物權(quán))，而這種支配權(quán)必須也應(yīng)當依一種公開的方式表現(xiàn)出來，使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動產(chǎn)上物權(quán)的存在。不動產(chǎn)登記對第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動讓人知悉的效力，即登記的告知作用。

登記的權(quán)利正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，以不動產(chǎn)登記簿所記載的當事人的權(quán)利內(nèi)容為正確?！安粍赢a(chǎn)登記簿記載之物權(quán)應(yīng)該與實際的不動產(chǎn)物權(quán)一致，動產(chǎn)的占有與實際之物權(quán)一致，這是正常的法律秩序的基本要求?！爆F(xiàn)實中，由于當事人的過錯或者登記機關(guān)的過錯，致使登記簿上記載的權(quán)利與當事人的實際權(quán)利不一致。無論是誰的過錯，登記對社會一般的第三人來說都應(yīng)該是正確的，這是因為，登記是國家專門機關(guān)所為，當然也最具有社會公信力。

善意保護效力，是指一旦當事人變更不動產(chǎn)物權(quán)時依據(jù)法律的規(guī)定進行了登記，則即使依登記方法表現(xiàn)出來的不動產(chǎn)物權(quán)事實上并不存在或有瑕疵，但對于信賴該不動產(chǎn)物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與該物權(quán)為真實時相同的法律效果。假如登記無此效力，那么善意第三人則在每次交易時都要調(diào)查標的物的權(quán)利狀態(tài)，否則就要為此而承擔風險。顯然，這對善意第三人是不公平的。登記的公信力以登記的告知和權(quán)利的推定力為邏輯起點，以登記功能之實現(xiàn)-“善意取得”為其最終歸宿。它以犧牲原權(quán)利人的利益為代價，以換取交易安全價值的實現(xiàn)。

三、如何完善我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

(一)制定以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，保證不動產(chǎn)交易的安全和客觀公正

目前我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)登記法，實踐中有一些涉及不動產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產(chǎn)，分別制定了只具部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則不但零散，而且法律層級低效力不足。這些只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能滿足不動產(chǎn)進入市場交易的需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產(chǎn)交易進行保護的需要。如“擔保法”、“土地管理法”、“城市房地產(chǎn)管理法”雖然都是由全國人民代表大會常務(wù)委員會審議并通過的，但有許多涉及不動產(chǎn)登記的事項規(guī)定不一致，甚至相互矛盾，以致人們無所適從。故此，一些司法解釋作了一些變通規(guī)定，但只是權(quán)宜之計，不能從根本上解決不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律適用問題。因此，當前應(yīng)按照建立在公示原則上的物權(quán)法對現(xiàn)行法律中涉及不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定予以統(tǒng)一，由國家立法部門(全國人民代表大會)制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。

(二)完善不動產(chǎn)登記的程序，保障權(quán)利人的權(quán)利

從不動產(chǎn)登記的工作程序上來看，不動產(chǎn)登記可分為初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。

所謂初始登記，也稱之為總登記。它是指不動產(chǎn)的所有權(quán)人依法在規(guī)定的時間內(nèi)對其權(quán)利進行的第一次登記。初始登記的原因一般既可能是因為新的不動產(chǎn)登記法付諸實施之時需要對全部的不動產(chǎn)所有權(quán)進行登記，也有可能是對新產(chǎn)生的不動產(chǎn)如新建設(shè)成的建筑物的所有權(quán)或新出現(xiàn)的土地使用權(quán)的登記。因為是第一次登記，其權(quán)利對以后的不動產(chǎn)物權(quán)變動具有原始根據(jù)的意義，所以未來的不動產(chǎn)登記法應(yīng)對該登記規(guī)定特別的申請程序和申請條件。

所謂變更登記，包括不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和在不涉及其他人的情況下權(quán)利主體對自己的權(quán)利內(nèi)容的變更，如國有土地使用權(quán)的權(quán)利人變更土地使用目的、或者擴大與縮小原來的權(quán)利范圍的登記等。這在我國目前的不動產(chǎn)登記規(guī)則已經(jīng)建立的制度。

所謂更正登記，即不動產(chǎn)物權(quán)人或者登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)登記的錯誤而進行的予以更正的登記。當?shù)怯洐C關(guān)或權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)錯誤登記時，可以由登記機關(guān)以公示催告的方式更正，也可以由權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請。更正登記是為了消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，故凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家，其法律中必然建立有更正登記制度。所謂涂銷登記指的是對滅失的不動產(chǎn)物權(quán)所進行的登記。包括權(quán)利人拋棄其不動產(chǎn)物權(quán)的登記，和不動產(chǎn)的自然滅失等。

作為更正登記的前置程序異議登記的預(yù)告登記制度，許多國家和地區(qū)的民法中對此制度均有規(guī)定，而我國對該制度尚沒有相關(guān)規(guī)定。所謂異議登記，就是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對現(xiàn)時登記的權(quán)利的異議的登記，該登記的直接法律效力是使得申請人具有中止現(xiàn)時登記的權(quán)利人按照登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利的抗辯權(quán)利。預(yù)告登記是在當事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權(quán)利人只對未來取得物權(quán)享有請求權(quán)時，法

律為保護這一請求權(quán)而為其進行的登記。在附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中，在債的合同締結(jié)后，因當事人約定的條件未成就，權(quán)利取得人不可能在不動產(chǎn)登記簿中登記為該物權(quán)的權(quán)利人;此時雖然原權(quán)利持有人已經(jīng)承擔了債法上的出讓物權(quán)的義務(wù)，但該物權(quán)和取得人除其債法上請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利。這種情況對取得人不利顯而易見的。為保全此債法上的請求權(quán)，未來的不動產(chǎn)登記法應(yīng)規(guī)定可以將該請求權(quán)及其順位在不動產(chǎn)登記簿上進行預(yù)告登記。在預(yù)告登記之后，如所涉及的不動產(chǎn)發(fā)生被強制執(zhí)行或者被納入破產(chǎn)財產(chǎn)后，或者被設(shè)置抵押(這種情況是經(jīng)常的)后，則這些妨害了被保全的請求權(quán)的行為不能生效。預(yù)告登記生效后，債權(quán)人能夠進行不動產(chǎn)登記的，或者該債權(quán)消滅的，應(yīng)在一定的期限申請登記。否則，對該登記可以由利害關(guān)系人申請涂銷，或者由登記機關(guān)依職權(quán)予以涂銷。

(三)建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記，統(tǒng)一登記機關(guān)。

在當前市場經(jīng)濟條件下，針對我國的多個登記機關(guān)、多頭登記的現(xiàn)狀，有必要統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)。對于由哪個部門作為不動產(chǎn)物權(quán)的登記機關(guān)，當前理論界和實務(wù)界存在幾種不同意見。有學者認為由縣級人民法院作為登記機關(guān);有學者認為應(yīng)該在政府中設(shè)立專門負責不動產(chǎn)物權(quán)登記的行政機關(guān);還有學者認為應(yīng)該設(shè)立一個中立的事業(yè)性組織負責登記。

而事實上不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地物權(quán)，非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)(主要指土地使用權(quán))為基礎(chǔ)。我國當前土地管理部門從上到下分別是國土資源部、國土資源廳以及縣市的國土資源局。此外，大部分縣在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)有土管所。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足物權(quán)公示的要求。我國目前國土資源部門實行的登記，主要目的在于行政監(jiān)督和管理，而不是服務(wù)于市場交易的秩序和安全。我國正在進行的政府機構(gòu)改革正在使一個管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。如果政府職能不轉(zhuǎn)變，即使由其他形式上獨立的機關(guān)來履行登記也難以達到目的。因此要達到避免公權(quán)力侵犯私權(quán)利的目的，在物權(quán)法上是難

以實現(xiàn)的。在現(xiàn)有行政體制下，既要維護交易秩序，又要防止公權(quán)力對私權(quán)利的侵犯，關(guān)鍵不在于使不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)脫離行政機關(guān)，而在于轉(zhuǎn)變行政機關(guān)的職能。由此可以得出這樣的結(jié)論，國土資源部門作為統(tǒng)一登記機關(guān)有兩點好處：一是充分利用了國家的現(xiàn)有資源，在原有的土地登記制度上作改進，擴展為不動產(chǎn)物權(quán)登記制度;二是避免行政機關(guān)基于行政管理的需要不正當?shù)母深A(yù)登記機關(guān)，使得登記機關(guān)的設(shè)置目的不能實現(xiàn)。

我國當前正在進行的司法改革，其核心是司法獨立，其主要內(nèi)容之一就是法院要獨立于行政機關(guān)。如果由法院作為登記機關(guān)，會使得法院與行政機關(guān)產(chǎn)生種種關(guān)系，由此必然會阻礙司法改革的進程。因此，在我國法院不適合作為不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)。

我國事業(yè)單位的現(xiàn)行體制本身存在問題，“政事不分，一部分事業(yè)單位承擔著政府行政的職能”，再加上行政機關(guān)本著管理的需要，難以保證事業(yè)單位的真正獨立。設(shè)立獨立的事業(yè)單位作為登記機關(guān)，也行不通。

由國土資源部門作為不動產(chǎn)物權(quán)的登記機關(guān)，充分利用了我國現(xiàn)有的行政資源，并通過擴大登記范圍，統(tǒng)一了不動產(chǎn)物權(quán)的登記機關(guān)。

四、結(jié)語。

不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)該統(tǒng)一，應(yīng)由國土資源部門作為登記機關(guān)。且這僅適用統(tǒng)一的登記法律，實行統(tǒng)一的登記程序，賦予登記統(tǒng)一的法律效力。保障不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)利，推動不動產(chǎn)物權(quán)事業(yè)的健康發(fā)展。

第五篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。

(原標題：我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)