第一篇：張五常談中國樓市和北京的策略

張五常-泡沫的闡釋：

評中國的樓市與北京的對策

去年某媒體問中國的樓市有沒有泡沫，我說不知道。他們翻出來的大字標(biāo)題是：張五常說樓市沒有泡沫。是某些人的一廂情愿吧。不知為不知。最近北京推出的打擊樓價政策，吵得厲害，要求我分析的四方君子無數(shù)。知之為知之，我把自己知道的說說吧。

經(jīng)過好幾個月的盤算，最近北京推出打壓樓價的政策是嚴(yán)厲的，此前我沒有聽過這種打法，人類歷史可能沒有出現(xiàn)過。北京本市的最嚴(yán)厲，上海次之。重慶已推出，詳情我沒有跟進(jìn)；其他樓價上升得快的城市會接著推出，嚴(yán)厲程度各各不同。

征收物業(yè)稅之外，阻嚇力更強(qiáng)的，是在北京市買樓要拿出在該市工作了五年的證據(jù)（上海要拿出一定年限的工作證據(jù)，但沒有具體說多久），本市的人最多限擁有兩間住宅單位，外來的限一間。住宅之外的樓宇不管。我的理解，是以商業(yè)機(jī)構(gòu)或公司購買住宅樓宇還容許，但在內(nèi)地成立公司遠(yuǎn)沒有香港那么容易，而租金收入要付的稅及出售時樓價升值要付的稅遠(yuǎn)比私人擁有為高。我沒有詳細(xì)資料，一般之見，是在內(nèi)地以公司的名義買樓不劃算。

我沒有中國城市的市內(nèi)與市外的人口分布，市外包括外籍人士。原則上，北京推出的政策可以很嚴(yán)重，而如果全國推行可以是災(zāi)難性。手頭上資料不足，無從肯定，一個猜測是樓市的中介公司容易紛紛關(guān)門，建筑工人容易紛紛失業(yè)。從經(jīng)濟(jì)原則的角度看，北京推出的政策是違反了市場引導(dǎo)土地使用的規(guī)律。另一方面，下文申述，我明白北京憂心樓價不斷上升的原因，但認(rèn)為有較佳的處理方法。

少林寺叛徒的看法

我可能是地球上唯一的出自兩間自由市場少林寺的叛徒！是的，我認(rèn)為市價可以誤導(dǎo)（見正在大修的《經(jīng)濟(jì)解釋》卷三的第一章——《市價的本質(zhì)》）。市價指導(dǎo)資源的有效使用，老生常談，一般對，但可以錯。這里要說的是另一個不可能錯的原則：人民的收入增加，他們的積蓄要放進(jìn)一些倉庫去，作為財富累積。一般而言，比較可取的倉庫是房地產(chǎn)。我在《經(jīng)濟(jì)解釋》卷二《收入與成本》第四章提出的倉庫理論重要，該書還有幾天面市，這里順便賣一下廣告（一笑）。

中國的經(jīng)濟(jì)增長冠于地球，市民要把他們花不掉的錢放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中國的股市表現(xiàn)全球最差或近于包尾。收藏品的表現(xiàn)好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。去年樓市的表現(xiàn)也好，而北京顯然認(rèn)為是太好了。

讀到的言論，是北京的朋友擔(dān)心樓價升得太快，因而要打壓，出于兩點(diǎn)。其一是樓市的不斷上升可能出現(xiàn)泡沫，一下子暴跌會是災(zāi)難。其二是樓價的急升會導(dǎo)致貧富兩極分化。窮人沒有買樓，樓價上升他們無緣享受，有所不公也。

樓市泡沫及貧富分化是兩個大難題，是我要分析的重點(diǎn)。這里要指出的，是如果這兩大難題不存在——完全不存在——北京不可能有理由打壓樓市。樓價上升是反映著財富累積的上升，如果沒有泡沫，窮人也買了樓，豈不是皆大歡喜？在這假設(shè)下，打壓樓市是打壓財富，愚不可及，而如果這打壓全面生效，經(jīng)濟(jì)的增長率一定會大幅下降。

假設(shè)樓市沒有泡沫是假設(shè)樓價沒有過高。經(jīng)濟(jì)學(xué)的困難是很難判斷樓價是否過高。這是因?yàn)闃莾r不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。另一方面，有些人買樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見人買就跟著買，希望升值。這是牛群直覺的行為，是另一種「泡沫」的原因，我會在談借貸泡沫之后才論牛群泡沫。

目前一般市場的跡象顯示，中國有通脹預(yù)期，但不嚴(yán)重，而北京要壓制通脹的決心明顯。目前的情況，是住宅樓宇的每年租金約樓價的百分之二強(qiáng)，商業(yè)及工業(yè)樓宇約百分之五、六。這樣衡量，與其他地區(qū)或國家的經(jīng)驗(yàn)比較，中國的樓價不算是高得脫了節(jié)的。

日本與美國的不幸經(jīng)驗(yàn)

經(jīng)濟(jì)學(xué)的「泡沫理論」多得很，沒有可靠的。市場之價可以暴升暴跌，稱之為「泡沫」可以接受，但怎樣解釋呢？如果經(jīng)濟(jì)學(xué)者真的可以解釋，可以推斷，他們早就發(fā)了達(dá)。我敢打賭，經(jīng)濟(jì)學(xué)的泡沫大師們一般是輸多贏少。

這里先談兩個很可能是北京的朋友恐懼的例子。恐懼，因?yàn)檫@些例子示范著的，是樓市暴跌不僅拖跨經(jīng)濟(jì)整體，而且復(fù)蘇不易。其一是日本，二十四年前樓市暴跌后，到今天經(jīng)濟(jì)整體沒有真的復(fù)蘇過來。其二是三年前的美國，其實(shí)較早，雖然時日不是那么久，樓市暴跌后復(fù)蘇的困難是明顯的。先談日本吧。

日本的樓市一九八六年底開始暴跌，之后四分一個世紀(jì)沒有真的上升過。去年六月我向一位跟進(jìn)日本樓市的朋友問價，得到的數(shù)據(jù)是去年日本樓價與中國的剛好打平。這是以美元算。四分之一個世紀(jì)，其間有通脹，可見當(dāng)年日本的樓價是高得多么驚人。當(dāng)年一位日本朋友告訴我，在東京，平民老百姓睡的床，不是雙層的那種，而是像抽屜，層層迭迭，要拉開來，鉆進(jìn)去，像把信入封似的。那是經(jīng)濟(jì)雄極一時的日本，其人均收入冠天下，值得炎黃子孫羨慕嗎？

日本樓市悲劇的起因，是當(dāng)年嚴(yán)禁農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口，使農(nóng)產(chǎn)品之價飛到天上去。一九七五年在東京，我見到高檔次的番茄零售五美元一只，溫室葡萄一美元一粒，而大阪市中心的商業(yè)高廈之旁的小空地竟然用作農(nóng)植，不可謂不奇。禁止農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口有大幅提升地價之效，樓房之價因而高升。更大的不幸，是水漲船高了，工資跟著也高。本地的樓價與工資皆高，促使日資到外地下注或設(shè)廠。這資金的需要促使八十年代初期起日本銀行的借貸急速膨脹，到一九八六年那里的銀行紛紛出事。樓價，尤其是商業(yè)樓價，急速地下降了百分之八十以上。這可以看為泡沫。

美國的壓力不論，日本出外投資的大戶重視日圓在國際上有強(qiáng)勢，國會因而反對以通脹之法來拆解因?yàn)闃鞘斜┑鴰淼睦Ь?。樓市暴跌是財富暴跌，依照費(fèi)雪與弗里德曼的消費(fèi)理論，市民的消費(fèi)永遠(yuǎn)跟著財富的升降走。支持這理論的證據(jù)多得很。

這些年新興的泡沫理論必定連帶著貨幣問題，尤其是貨幣政策帶來的借貸膨脹。從觀察上看，這關(guān)系是對的，尤其是貨幣的借貸膨脹對經(jīng)濟(jì)的影響不是局部而是全部，樓價的泡沫出現(xiàn)只是首當(dāng)其沖的悲劇。經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律說樓價的急升與泡沫性地暴跌，跟借貸膨脹有肯定的關(guān)系，但不是說經(jīng)濟(jì)學(xué)者有可靠的泡沫理論。把市場暴跌作為泡沫看，到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者還是事后孔明，什么理論云云有點(diǎn)搞笑。

因?yàn)樨泿沤栀J膨脹得厲害而出現(xiàn)的市場「泡沫」對經(jīng)濟(jì)整體可以有廣泛的不良影響，但這不是幾百年前荷蘭出現(xiàn)的郁金香危機(jī)那種泡沫。借貸膨脹導(dǎo)致的樓價急升及暴跌，到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者只知其然而不知其所以然。規(guī)律是這種泡沫一定先有借貸膨脹，但借貸膨脹不一定帶來市場暴跌的泡沫。昔日國民黨的經(jīng)驗(yàn)可教。另一個規(guī)律，是樓市或資產(chǎn)之價泡沫性的下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體下跌后難以復(fù)蘇，主要是因?yàn)橛欣鎴F(tuán)體的左右，難以調(diào)整。

美國二○○八年（其實(shí)較早）出現(xiàn)的金融危機(jī)是另一個借貸泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，聯(lián)儲局鼓勵低息借貸，格林斯潘說中國貨進(jìn)口相宜，穩(wěn)定著美國物價。不到十年美國的總借貸額上升了約三倍。格老可沒有想到，通過金融工具衍生出來的是毒資產(chǎn)。二○一一年初某估計說，美國的總財富下降了約百分之三十，樓價平均下跌了約一半。調(diào)校的困難又是利益團(tuán)體的阻力：退休的反對通脹，工會對工資不讓步，政府員工對工資不讓步，「環(huán)保」法例也不讓步。

中國的經(jīng)驗(yàn)

上世紀(jì)九十年代后期，中國的樓價下跌得厲害。上海比較高級的樓價從二萬六千元一平方米下降至八千，有更為極端的例子，其他大城市的跌幅比率類同。理由明確：朱镕基大手調(diào)控，中國的通脹率從百分之二十以上調(diào)控到負(fù)百分之三以下的通縮。這樣導(dǎo)致的樓價跌幅不能說是泡沫：政府是明知故「犯」的。那次樓價暴跌的效果，主要是把財富再分配，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)強(qiáng)勁的理由我在《中國的經(jīng)濟(jì)制度》一書內(nèi)解釋過了。

問題是，上海等熱門城市跟著的發(fā)展，是八年間樓價上升了約六倍！會帶來泡沫嗎？很難說。記得三年前，當(dāng)內(nèi)地的樓價從低位上升了約四倍多時，北京推出打樓政策，打了大半年終于打死，樓價下降了約四分之一，大家又嚷著要救樓。

最近一年多，內(nèi)地的樓價上升強(qiáng)勁。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我發(fā)表《伯南克別無選擇；溫家寶大可煞掣》，預(yù)料到借貸放得太寬會帶來的后果。中國放寬銀根的市場反應(yīng)大約遲六個月，有了通脹預(yù)期調(diào)校回頭需要一年時間，比西方的快一點(diǎn)，這是二十多年前弗里德曼和我研討后得到的共識。這次北京重錘出擊的樓價上升，顯然起自央行把銀根放得太急、太寬，加上舉世經(jīng)濟(jì)不利，外資跑到中國來下注。

我不懂政治，國際政治更不懂。多年來我認(rèn)為多讓外資進(jìn)來是好事，因?yàn)榭梢M(jìn)知識。我也認(rèn)為外資夠多對國防有助，協(xié)助節(jié)省軍備費(fèi)用：有誰樂意轟炸可能是自己人的房子呢？至于銀根放寬得太大太久，是央行的錯失，因?yàn)檫@錯失找樓市出氣是不容易自圓其說的。我早就說過貨幣政策不容易用得適當(dāng)，早就建議中國要改革貨幣制度，也多次指出人民幣要轉(zhuǎn)用哪種錨。以貨幣政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)的學(xué)問，古往今來沒有誰比得上弗里德曼，他謝世前兩年知道在地球一體化的轉(zhuǎn)變下，他的幣量理論出現(xiàn)了問題，而他唯一認(rèn)可的聯(lián)儲主席格林斯潘，還是不幸地中了計。

回頭說這次北京推出的嚴(yán)厲打樓政策，如果導(dǎo)致樓價暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我們不能排除這政策不僅打跌樓價，整個經(jīng)濟(jì)的增長可能受到池魚之災(zāi)。若如是，則見笑天下矣！

牛群直覺引起的泡沫

這次北京推出打壓樓市的政策之前，我不擔(dān)心中國會出現(xiàn)上文提到的跟借貸膨脹有關(guān)的泡沫，因?yàn)檠胄芯o收銀根已有好幾個月，樓市的走勢看不到有泡沫的先兆。我擔(dān)心的樓市泡沫是牛群直覺促成的那種。機(jī)會不高，但存在。牛群直覺促成的市場泡沫與貨幣無關(guān)：市民盲目地闖，見人買就買，一窩蜂地買，跟著是一窩蜂的沽出。這種群起現(xiàn)象屬牛群直覺（herd instinct）的行為，高舉自由市場的弗里德曼當(dāng)年也同意市場可以有這樣的泡沫。

歷史上，牛群直覺促成的市場泡沫的例子有昔日荷蘭的郁金香，有導(dǎo)致牛頓輸身家的南海股市泡沫，而上世紀(jì)七十年代，有中國的君子蘭，也有香港股市的恒生指數(shù)被炒高至一千七百點(diǎn)后，暴跌至一百二十！這些發(fā)神經(jīng)的例子跟貨幣政策沒有明顯的關(guān)系，而對經(jīng)濟(jì)整體沒有嚴(yán)重的不良影響。好些歷史書說荷蘭的郁金香危機(jī)嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)時荷蘭的經(jīng)濟(jì)，但五十多年前我的一位老師Warren Scoville作過深入詳盡的考查，結(jié)論是郁金香球莖發(fā)神經(jīng)地大升大跌是事實(shí)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)沒有出現(xiàn)過。沒有借貸膨脹而出現(xiàn)的泡沫，永遠(yuǎn)是經(jīng)濟(jì)整體的局部，為禍不大。

跟貨幣無關(guān)的市場泡沫的經(jīng)濟(jì)理論，起自一八七九年馬歇爾出版的那本今天少人知道的小書（The Pure Theory of Foreign Trade and the Pure Theory of Domestic Value）。這本書提出「不穩(wěn)定均衡」（unstable equilibrium）的分析，可以有爆炸性的泡沫，是從物理學(xué)借過來的玩意。我不同意這種均衡理念，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)的均衡不是真有其事，在真實(shí)世界無從觀察。這是科學(xué)方法上的話題，我在《科學(xué)說需求》一書內(nèi)手起刀落，解釋過了。

牛群泡沫源自訊息不足

我認(rèn)為像牛群直覺那種盲目地一窩蜂地走而導(dǎo)致的市場泡沫現(xiàn)象可以出現(xiàn)。尤其是股市，我認(rèn)識太多的股民根本不知股票何物，更勿論什么市盈率、資產(chǎn)凈值之類的學(xué)問了。見人買就買，見人賺錢就以為有錢可賺，而跟著一窩蜂地沽出可能促成泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。樓市不會像股市那么容易地促成一窩蜂的行為，因?yàn)橐婚g房子是什么不可能不知道。昔日荷蘭的市民也知道郁金香是什么，一窩蜂地炒出泡沫是因?yàn)樗麄儾恢滥切┫∮衅贩N的培植不是那么困難。

我因此認(rèn)為，如果樓市出現(xiàn)牛群的一窩蜂，可能出現(xiàn)泡沫，貨幣政策不論，主要是起于房地產(chǎn)市場的訊息不足。這樣，要防止樓市出現(xiàn)牛群泡沫，北京要做的是規(guī)定地方政府或法定機(jī)構(gòu)按時提供如下三項(xiàng)資料：

（一）每個地區(qū)——大區(qū)與小區(qū)——的樓房空臵率是多少，要準(zhǔn)確可靠的，每三個月公布一次。

（二）每個地區(qū)的平均月租是多少，以每平方米算，半年公布一次。

（三）每個地區(qū)的樓房新供應(yīng)數(shù)量是多少，也是半年公布一次。這數(shù)量分為三部分：甲、建成但還沒有賣出的樓房數(shù)量；乙、正在興建或計劃興建的樓房數(shù)量；丙、地區(qū)政府計劃推出的新地盤，可建樓房多少。這些數(shù)字要有地區(qū)的總樓房面積作比較，也要有交通、市場、學(xué)校等設(shè)施的忠實(shí)介紹。這里順便一提，中國好些地產(chǎn)商喜歡「造價」，即是出術(shù)提供不盡不實(shí)之價，引客入局。這些屬灰色瞞騙，北京要考慮怎樣處理。

我認(rèn)為只要上述的訊息數(shù)據(jù)能清楚而又肯定地公開，樓市出現(xiàn)牛群泡沫的機(jī)會近于零。如果某區(qū)的土地不足，或需求很高，那么讓樓價上升是上策，大升也不壞，因?yàn)闃莾r是人口分布的一個重要而又合乎經(jīng)濟(jì)原則的最佳約束。

篇幅所限，我要到下期才分析怎樣處理因?yàn)闃鞘卸霈F(xiàn)的財富不均現(xiàn)象。是大難題，我沒有妙方也要說說。誤解貧富分化的人是太多了。因?yàn)楸本┩瞥龅臉鞘姓邘淼男?yīng)可能變動得多而快，我要指出本文寫于二○一一年二月二十至二十二日。

第二篇：北京樓市2010年限購政策

北京出臺地方樓市新政 同一家庭限新購一套房

2010年5月起，同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；不能提供5年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款也被暫停。

北京市政府發(fā)布了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》。北京也是“國十條”出臺后，全國大城市中首個公布地方樓市新政的城市。

成年子女可單獨(dú)新購住房

限購不計已有住房，不完全禁止改善性需求

這次政策出臺后，每個家庭只能再買一套商品住房。過去有多少套住房，因?yàn)檎咧胁⑽幢硎?，因此不計入?nèi)。限購一套新房，既包括一手房，也包括二手房。

對于“同一家庭”如何認(rèn)定？原則上“同一家庭”是指一對夫妻帶著一個未成年的孩子。同時，對于改善性需求也并沒有完全禁止。如果孩子已經(jīng)成年將就業(yè)結(jié)婚，就可以分戶出去，不再屬于同一家庭，孩子自己也可以再購買一套商品住房。

對于對“同一家庭”的認(rèn)定，將來可能會需要買房人提供相關(guān)證明，如戶口本等。戶口本上標(biāo)注了出生年月日，是否屬于成年人就可以看出。對于外地人，如果在京購房，也將執(zhí)行該規(guī)定。

提醒買房者，一定要認(rèn)識到政策嚴(yán)厲程度，在購房前自己要清楚是不是第二套或第三套，不能冒險?！耙?yàn)橘彿亢贤唾J款合同是分開的，開發(fā)商在購房合同中一般會注明，多長時間不能辦下貸款，就要把全款付清。否則就是違約。如果現(xiàn)在還去買多套房，到時候辦不下貸款，所有損失都需要由消費(fèi)者自己承擔(dān)。即便網(wǎng)簽過了，還要不斷復(fù)核，一旦查出，最終是無法辦理房產(chǎn)證的?！?/p>

第三篇：泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策

作者： 2011-3-1 12:52:14 發(fā)表于：

去年某媒體問中國的樓市有沒有泡沫，我說不知道。他們翻出來的大字標(biāo)題是：張五常說樓市沒有泡沫。是某些人的一廂情愿吧。不知為不知。最近北京推出的打擊樓價政策，吵得厲害，要求我分析的四方君子無數(shù)。知之為知之，我把自己知道的說說吧。

經(jīng)過好幾個月的盤算，最近北京推出打壓樓價的政策是嚴(yán)厲的，此前我沒有聽過這種打法，人類歷史可能沒有出現(xiàn)過。北京本市的最嚴(yán)厲，上海次之。重慶已推出，詳情我沒有跟進(jìn)；其他樓價上升得快的城市會接著推出，嚴(yán)厲程度各各不同。

征收物業(yè)稅之外，阻嚇力更強(qiáng)的，是在北京市買樓要拿出在該市工作了五年的證據(jù)（上海要拿出一定年限的工作證據(jù)，但沒有具體說多久），本市的人最多限擁有兩間住宅單位，外來的限一間。住宅之外的樓宇不管。我的理解，是以商業(yè)機(jī)構(gòu)或公司購買住宅樓宇還容許，但在內(nèi)地成立公司遠(yuǎn)沒有香港那么容易，而租金收入要付的稅及出售時樓價升值要付的稅遠(yuǎn)比私人擁有為高。我沒有詳細(xì)資料，一般之見，是在內(nèi)地以公司的名義買樓不劃算。

我沒有中國城市的市內(nèi)與市外的人口分布，市外包括外籍人士。原則上，北京推出的政策可以很嚴(yán)重，而如果全國推行可以是災(zāi)難性。手頭上資料不足，無從肯定，一個猜測是樓市的中介公司容易紛紛關(guān)門，建筑工人容易紛紛失業(yè)。從經(jīng)濟(jì)原則的角度看，北京推出的政策是違反了市場引導(dǎo)土地使用的規(guī)律。另一方面，下文申述，我明白北京憂心樓價不斷上升的原因，但認(rèn)為有較佳的處理方法。

少林寺叛徒的看法

我可能是地球上唯一的出自兩間自由市場少林寺的叛徒！是的，我認(rèn)為市價可以誤導(dǎo)（見正在大修的《經(jīng)濟(jì)解釋》卷三的第一章——《市價的本質(zhì)》）。市價指導(dǎo)資源的有效使用，老生常談，一般對，但可以錯。這里要說的是另一個不可能錯的原則：人民的收入增加，他們的積蓄要放進(jìn)一些倉庫去，作為財富累積。一般而言，比較可取的倉庫是房地產(chǎn)。我在《經(jīng)濟(jì)解釋》卷二《收入與成本》第四章提出的倉庫理論重要，該書還有幾天面市，這里順便賣一下廣告（一笑）。

中國的經(jīng)濟(jì)增長冠于地球，市民要把他們花不掉的錢放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中國的股市表現(xiàn)全球最差或近于包尾。收藏品的表現(xiàn)好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。去年樓市的表現(xiàn)也好，而北京顯然認(rèn)為是太好了。

讀到的言論，是北京的朋友擔(dān)心樓價升得太快，因而要打壓，出于兩點(diǎn)。其一是樓市的不斷上升可能出現(xiàn)泡沫，一下子暴跌會是災(zāi)難。其二是樓價的急升會導(dǎo)致貧富兩極分化。窮人沒有買樓，樓價上升他們無緣享受，有所不公也。

樓市泡沫及貧富分化是兩個大難題，是我要分析的重點(diǎn)。這里要指出的，是如果這兩大難題不存在——完全不存在——北京不可能有理由打壓樓市。樓價上升是反映著財富累積的上升，如果沒有泡沫，窮人也買了樓，豈不是皆大歡喜？在這假設(shè)下，打壓樓市是打壓財富，愚不可及，而如果這打壓全面生效，經(jīng)濟(jì)的增長率一定會大幅下降。

假設(shè)樓市沒有泡沫是假設(shè)樓價沒有過高。經(jīng)濟(jì)學(xué)的困難是很難判斷樓價是否過高。這是因?yàn)闃莾r不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。另一方面，有些人買樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見人買就跟著買，希望升值。這是牛群直覺的行為，是另一種「泡沫」的原因，我會在談借貸泡沫之后才論牛群泡沫。

目前一般市場的跡象顯示，中國有通脹預(yù)期，但不嚴(yán)重，而北京要壓制通脹的決心明顯。目前的情況，是住宅樓宇的每年租金約樓價的百分之二強(qiáng)，商業(yè)及工業(yè)樓宇約百分之五、六。這樣衡量，與其他地區(qū)或國家的經(jīng)驗(yàn)比較，中國的樓價不算是高得脫了節(jié)的。

日本與美國的不幸經(jīng)驗(yàn)

經(jīng)濟(jì)學(xué)的「泡沫理論」多得很，沒有可靠的。市場之價可以暴升暴跌，稱之為「泡沫」可以接受，但怎樣解釋呢？如果經(jīng)濟(jì)學(xué)者真的可以解釋，可以推斷，他們早就發(fā)了達(dá)。我敢打賭，經(jīng)濟(jì)學(xué)的泡沫大師們一般是輸多贏少。

這里先談兩個很可能是北京的朋友恐懼的例子。恐懼，因?yàn)檫@些例子示范著的，是樓市暴跌不僅拖跨經(jīng)濟(jì)整體，而且復(fù)蘇不易。其一是日本，二十四年前樓市暴跌后，到今天經(jīng)濟(jì)整體沒有真的復(fù)蘇過來。其二是三年前的美國，其實(shí)較早，雖然時日不是那么久，樓市暴跌后復(fù)蘇的困難是明顯的。先談日本吧。

日本的樓市一九八六年底開始暴跌，之后四分一個世紀(jì)沒有真的上升過。去年六月我向一位跟進(jìn)日本樓市的朋友問價，得到的數(shù)據(jù)是去年日本樓價與中國的剛好打平。這是以美元算。四分之一個世紀(jì)，其間有通脹，可見當(dāng)年日本的樓價是高得多么驚人。當(dāng)年一位日本朋友告訴我，在東京，平民老百姓睡的床，不是雙層的那種，而是像抽屜，層層迭迭，要拉開來，鉆進(jìn)去，像把信入封似的。那是經(jīng)濟(jì)雄極一時的日本，其人均收入冠天下，值得炎黃子孫羨慕嗎？

日本樓市悲劇的起因，是當(dāng)年嚴(yán)禁農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口，使農(nóng)產(chǎn)品之價飛到天上去。一九七五年在東京，我見到高檔次的番茄零售五美元一只，溫室葡萄一美元一粒，而大阪市中心的商業(yè)高廈之旁的小空地竟然用作農(nóng)植，不可謂不奇。禁止農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口有大幅提升地價之效，樓房之價因而高升。更大的不幸，是水漲船高了，工資跟著也高。本地的樓價與工資皆高，促使日資到外地下注或設(shè)廠。這資金的需要促使八十年代初期起日本銀行的借貸急速膨脹，到一九八六年那里的銀行紛紛出事。樓價，尤其是商業(yè)樓價，急速地下降了百分之八十以上。這可以看為泡沫。

美國的壓力不論，日本出外投資的大戶重視日圓在國際上有強(qiáng)勢，國會因而反對以通脹之法來拆解因?yàn)闃鞘斜┑鴰淼睦Ь?。樓市暴跌是財富暴跌，依照費(fèi)雪與弗里德曼的消費(fèi)理論，市民的消費(fèi)永遠(yuǎn)跟著財富的升降走。支持這理論的證據(jù)多得很。

這些年新興的泡沫理論必定連帶著貨幣問題，尤其是貨幣政策帶來的借貸膨脹。從觀察上看，這關(guān)系是對的，尤其是貨幣的借貸膨脹對經(jīng)濟(jì)的影響不是局部而是全部，樓價的泡沫出現(xiàn)只是首當(dāng)其沖的悲劇。經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律說樓價的急升與泡沫性地暴跌，跟借貸膨脹有肯定的關(guān)系，但不是說經(jīng)濟(jì)學(xué)者有可靠的泡沫理論。把市場暴跌作為泡沫看，到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者還是事后孔明，什么理論云云有點(diǎn)搞笑。

因?yàn)樨泿沤栀J膨脹得厲害而出現(xiàn)的市場「泡沫」對經(jīng)濟(jì)整體可以有廣泛的不良影響，但這不是幾百年前荷蘭出現(xiàn)的郁金香危機(jī)那種泡沫。借貸膨脹導(dǎo)致的樓價急升及暴跌，到今天經(jīng)濟(jì)學(xué)者只知其然而不知其所以然。規(guī)律是這種泡沫一定先有借貸膨脹，但借貸膨脹不一定帶來市場暴跌的泡沫。昔日國民黨的經(jīng)驗(yàn)可教。另一個規(guī)律，是樓市或資產(chǎn)之價泡沫性的下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體下跌后難以復(fù)蘇，主要是因?yàn)橛欣鎴F(tuán)體的左右，難以調(diào)整。

美國二○○八年（其實(shí)較早）出現(xiàn)的金融危機(jī)是另一個借貸泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，聯(lián)儲局鼓勵低息借貸，格林斯潘說中國貨進(jìn)口相宜，穩(wěn)定著美國物價。不到十年美國的總借貸額上升了約三倍。格老可沒有想到，通過金融工具衍生出來的是毒資產(chǎn)。二○一一年初某估計說，美國的總財富下降了約百分之三十，樓價平均下跌了約一半。調(diào)校的困難又是利益團(tuán)體的阻力：退休的反對通脹，工會對工資不讓步，政府員工對工資不讓步，「環(huán)?！狗ɡ膊蛔尣?。

中國的經(jīng)驗(yàn)

上世紀(jì)九十年代后期，中國的樓價下跌得厲害。上海比較高級的樓價從二萬六千元一平方米下降至八千，有更為極端的例子，其他大城市的跌幅比率類同。理由明確：朱镕基大手調(diào)控，中國的通脹率從百分之二十以上調(diào)控到負(fù)百分之三以下的通縮。這樣導(dǎo)致的樓價跌幅不能說是泡沫：政府是明知故「犯」的。那次樓價暴跌的效果，主要是把財富再分配，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)強(qiáng)勁的理由我在《中國的經(jīng)濟(jì)制度》一書內(nèi)解釋過了。

問題是，上海等熱門城市跟著的發(fā)展，是八年間樓價上升了約六倍！會帶來泡沫嗎？很難說。記得三年前，當(dāng)內(nèi)地的樓價從低位上升了約四倍多時，北京推出打樓政策，打了大半年終于打死，樓價下降了約四分之一，大家又嚷著要救樓。最近一年多，內(nèi)地的樓價上升強(qiáng)勁。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我發(fā)表《伯南克別無選擇；溫家寶大可煞掣》，預(yù)料到借貸放得太寬會帶來的后果。中國放寬銀根的市場反應(yīng)大約遲六個月，有了通脹預(yù)期調(diào)?；仡^需要一年時間，比西方的快一點(diǎn)，這是二十多年前弗里德曼和我研討后得到的共識。這次北京重錘出擊的樓價上升，顯然起自央行把銀根放得太急、太寬，加上舉世經(jīng)濟(jì)不利，外資跑到中國來下注。

我不懂政治，國際政治更不懂。多年來我認(rèn)為多讓外資進(jìn)來是好事，因?yàn)榭梢M(jìn)知識。我也認(rèn)為外資夠多對國防有助，協(xié)助節(jié)省軍備費(fèi)用：有誰樂意轟炸可能是自己人的房子呢？至于銀根放寬得太大太久，是央行的錯失，因?yàn)檫@錯失找樓市出氣是不容易自圓其說的。我早就說過貨幣政策不容易用得適當(dāng)，早就建議中國要改革貨幣制度，也多次指出人民幣要轉(zhuǎn)用哪種錨。以貨幣政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)的學(xué)問，古往今來沒有誰比得上弗里德曼，他謝世前兩年知道在地球一體化的轉(zhuǎn)變下，他的幣量理論出現(xiàn)了問題，而他唯一認(rèn)可的聯(lián)儲主席格林斯潘，還是不幸地中了計。

回頭說這次北京推出的嚴(yán)厲打樓政策，如果導(dǎo)致樓價暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我們不能排除這政策不僅打跌樓價，整個經(jīng)濟(jì)的增長可能受到池魚之災(zāi)。若如是，則見笑天下矣！

牛群直覺引起的泡沫

這次北京推出打壓樓市的政策之前，我不擔(dān)心中國會出現(xiàn)上文提到的跟借貸膨脹有關(guān)的泡沫，因?yàn)檠胄芯o收銀根已有好幾個月，樓市的走勢看不到有泡沫的先兆。我擔(dān)心的樓市泡沫是牛群直覺促成的那種。機(jī)會不高，但存在。牛群直覺促成的市場泡沫與貨幣無關(guān)：市民盲目地闖，見人買就買，一窩蜂地買，跟著是一窩蜂的沽出。這種群起現(xiàn)象屬牛群直覺（herd instinct）的行為，高舉自由市場的弗里德曼當(dāng)年也同意市場可以有這樣的泡沫。

歷史上，牛群直覺促成的市場泡沫的例子有昔日荷蘭的郁金香，有導(dǎo)致牛頓輸身家的南海股市泡沫，而上世紀(jì)七十年代，有中國的君子蘭，也有香港股市的恒生指數(shù)被炒高至一千七百點(diǎn)后，暴跌至一百二十！這些發(fā)神經(jīng)的例子跟貨幣政策沒有明顯的關(guān)系，而對經(jīng)濟(jì)整體沒有嚴(yán)重的不良影響。好些歷史書說荷蘭的郁金香危機(jī)嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)時荷蘭的經(jīng)濟(jì)，但五十多年前我的一位老師Warren Scoville作過深入詳盡的考查，結(jié)論是郁金香球莖發(fā)神經(jīng)地大升大跌是事實(shí)，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)沒有出現(xiàn)過。沒有借貸膨脹而出現(xiàn)的泡沫，永遠(yuǎn)是經(jīng)濟(jì)整體的局部，為禍不大。

跟貨幣無關(guān)的市場泡沫的經(jīng)濟(jì)理論，起自一八七九年馬歇爾出版的那本今天少人知道的小書（The Pure Theory of Foreign Trade and the Pure Theory of Domestic Value）。這本書提出「不穩(wěn)定均衡」（unstable equilibrium）的分析，可以有爆炸性的泡沫，是從物理學(xué)借過來的玩意。我不同意這種均衡理念，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)的均衡不是真有其事，在真實(shí)世界無從觀察。這是科學(xué)方法上的話題，我在《科學(xué)說需求》一書內(nèi)手起刀落，解釋過了。

牛群泡沫源自訊息不足

我認(rèn)為像牛群直覺那種盲目地一窩蜂地走而導(dǎo)致的市場泡沫現(xiàn)象可以出現(xiàn)。尤其是股市，我認(rèn)識太多的股民根本不知股票何物，更勿論什么市盈率、資產(chǎn)凈值之類的學(xué)問了。見人買就買，見人賺錢就以為有錢可賺，而跟著一窩蜂地沽出可能促成泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。樓市不會像股市那么容易地促成一窩蜂的行為，因?yàn)橐婚g房子是什么不可能不知道。昔日荷蘭的市民也知道郁金香是什么，一窩蜂地炒出泡沫是因?yàn)樗麄儾恢滥切┫∮衅贩N的培植不是那么困難。

我因此認(rèn)為，如果樓市出現(xiàn)牛群的一窩蜂，可能出現(xiàn)泡沫，貨幣政策不論，主要是起于房地產(chǎn)市場的訊息不足。這樣，要防止樓市出現(xiàn)牛群泡沫，北京要做的是規(guī)定地方政府或法定機(jī)構(gòu)按時提供如下三項(xiàng)資料：

（一）每個地區(qū)——大區(qū)與小區(qū)——的樓房空置率是多少，要準(zhǔn)確可靠的，每三個月公布一次。

（二）每個地區(qū)的平均月租是多少，以每平方米算，半年公布一次。

（三）每個地區(qū)的樓房新供應(yīng)數(shù)量是多少，也是半年公布一次。這數(shù)量分為三部分：甲、建成但還沒有賣出的樓房數(shù)量；乙、正在興建或計劃興建的樓房數(shù)量；丙、地區(qū)政府計劃推出的新地盤，可建樓房多少。這些數(shù)字要有地區(qū)的總樓房面積作比較，也要有交通、市場、學(xué)校等設(shè)施的忠實(shí)介紹。這里順便一提，中國好些地產(chǎn)商喜歡「造價」，即是出術(shù)提供不盡不實(shí)之價，引客入局。這些屬灰色瞞騙，北京要考慮怎樣處理。

我認(rèn)為只要上述的訊息數(shù)據(jù)能清楚而又肯定地公開，樓市出現(xiàn)牛群泡沫的機(jī)會近于零。如果某區(qū)的土地不足，或需求很高，那么讓樓價上升是上策，大升也不壞，因?yàn)闃莾r是人口分布的一個重要而又合乎經(jīng)濟(jì)原則的最佳約束。

篇幅所限，我要到下期才分析怎樣處理因?yàn)闃鞘卸霈F(xiàn)的財富不均現(xiàn)象。是大難題，我沒有妙方也要說說。誤解貧富分化的人是太多了。因?yàn)楸本┩瞥龅臉鞘姓邘淼男?yīng)可能變動得多而快，我要指出本文寫于二○一一年二月二十至二十二

第四篇：中國樓市前景展望-任

中國樓市前景展望

眼下的樓市在中國特色的調(diào)控下，已經(jīng)成為一個畸型怪胎。旺季不旺，淡季恐慌，一線逆漲，局部動蕩。諸多龍頭房企業(yè)績飄紅提前完成全年目標(biāo)。房價越調(diào)越漲，腐敗越反越腐，政改越改越難，中國樓市面臨這樣的尷尬局面。

房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的支柱作用仍然不可或缺，這是不可否認(rèn)的。房地產(chǎn)爭論至今，越來越多的人已經(jīng)清醒地認(rèn)識到，穩(wěn)定房價讓百姓買得起，一靠政府出血房企讓利，實(shí)行首套優(yōu)惠制度化；二靠促發(fā)展穩(wěn)增長提高百姓收入。如果房地產(chǎn)哀鴻遍野，經(jīng)濟(jì)慣性下滑，將會有更多的人難圓安居夢。

明年是新一屆政府“開局”之年，肩負(fù)改革和發(fā)展兩副重?fù)?dān)，將會加大力度以改革促發(fā)展，以發(fā)展推動改革，力求經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。但改革絕非一蹴而就，需要準(zhǔn)備需要時間，需要思想和認(rèn)識上的統(tǒng)一。因此，在市場不發(fā)生大的波動情況下，上半年將會保持政策相對穩(wěn)定，下半年逐步啟動重點(diǎn)領(lǐng)域改革。由此，也可看出2013中國樓市走向：

一、樓市總體穩(wěn)中有升。延續(xù)現(xiàn)有調(diào)控政策，根據(jù)市場波動，又踩油門又踩剎車，樓市仍將在糾結(jié)和博弈中前行。樓市總體穩(wěn)中有升，局地可能有較大波動。土地制度改革、戶籍制度改革、交易環(huán)節(jié)稅收改革或?qū)鳛橹攸c(diǎn)。房產(chǎn)稅因法理、用途、作用和易激民怨等原因，不會貿(mào)然大面積推行。所謂以房產(chǎn)稅替換“限購令”，只是部分專家們的一廂情愿。

二、解放思想、更新觀念，真抓實(shí)干，遠(yuǎn)離懶政。官員觀念和作風(fēng)將有較大改變，更加注重民心民意，尊重基層首創(chuàng)精神。在處理好政府與市場的關(guān)系上，更注重打破固有利益格，更注重市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，更注重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法制手段調(diào)節(jié)樓市，更注重發(fā)揮社會組織的力量，能由市場調(diào)節(jié)的將進(jìn)一步還權(quán)市場，為樓市向市場化縱深改革鋪平道路。好聽的話老百姓已經(jīng)聽的太多，不開空頭支票用事實(shí)兌現(xiàn)承諾，將成為真正贏得民心的關(guān)鍵。

三、房價仍將穩(wěn)中有漲。未來20年將有3到4億農(nóng)民進(jìn)城，大量的住房需求將會孕育巨大商機(jī)。住房需求依然潛力巨大，市場總體預(yù)期向好，整體房價仍將穩(wěn)中有升，局地可能有所突破，猶為一線主要城市房價因資源優(yōu)勢將日趨強(qiáng)硬，買不起、租不起或成常態(tài)。因此，有實(shí)力有需求有目標(biāo)的購房者，早買總比晚買好，過于相信房價暴跌，后悔的肯定是自已。實(shí)力不足者，更應(yīng)努力賺錢，合理理財，創(chuàng)造條件，早日圓夢。相信2013年中國樓市一定會有諸多新看點(diǎn)。

第五篇：淡談SEO策略和計劃重要性

淡談對于SEO菜鳥來說其策略和計劃很重要

1、確定目標(biāo)關(guān)鍵詞的分析

做新站也要確定核心的關(guān)鍵詞，一般核心關(guān)鍵詞的數(shù)目2到3個即可。做企業(yè)站的話就圍繞主要產(chǎn)品作為關(guān)鍵詞，當(dāng)然要符合行業(yè)的名稱，最好地方站加上所在地名稱。我們都知道，企業(yè)一般主要做一個地區(qū)的業(yè)務(wù)那么這個地區(qū)有需求的人的搜索習(xí)慣會是“地點(diǎn) 關(guān)鍵詞”這樣的，所以在確定自己網(wǎng)站的關(guān)鍵詞之前要做好行業(yè)的分析。對于我們SEO菜鳥來說，也許深入的數(shù)據(jù)分析無法辦到，那么確定產(chǎn)品也無妨，因?yàn)樵趯?shí)踐中，我們會學(xué)習(xí)到更多的課程！

2、選擇簡潔的模板

既然是新站簡單優(yōu)化，那么我們何必用復(fù)雜的模板呢？企業(yè)站的模板一般比較簡潔，導(dǎo)航和分類欄目清晰，首頁盡量展示主要的產(chǎn)品圖片。從用戶體驗(yàn)的角度，直接看到產(chǎn)品，然后有明確的引導(dǎo)，對于企業(yè)站非常重要。在模板中要注意產(chǎn)品分類與關(guān)鍵詞的呼應(yīng)，首頁展示的新聞

內(nèi)容與關(guān)鍵詞有較高相關(guān)度，圖片加alt標(biāo)簽文字。

3、度過審核期的最佳方式

新站都要度過百度的審核期作為網(wǎng)站的考察，那么在這期間并不應(yīng)該進(jìn)行過度的優(yōu)化，也就是外鏈的建設(shè)。其實(shí)想想很簡單，一個沒有內(nèi)容的站點(diǎn)怎么會有人在網(wǎng)上分享呢？搜索引擎非常注重高質(zhì)量的外鏈，但是搜索引擎畢竟不是機(jī)器，所以它也不能準(zhǔn)確判別外鏈分享人是誰，所以往往有一種機(jī)制存在。我個人認(rèn)為做外鏈在審核期要盡量少做，甚至不做，專注網(wǎng)站結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的建設(shè)更為重要！對于百度可以不計較這些，可是你是否想過，搜索引擎的算法在不斷進(jìn)步，為了長遠(yuǎn)考慮，我們何不現(xiàn)在就把該做的做好呢？前期度過考核期后逐步增加外鏈?zhǔn)亲罴训牟呗浴?/p>

4、新站簡單外鏈方案

1個月多的站還比較新，外鏈的地點(diǎn)不多，論壇 博客 B2B 分類目錄友情

鏈接。其實(shí)還包括微博等社交網(wǎng)站和書簽類，對于新站前四個做好外鏈可以很滿足。那么論壇簽名要設(shè)置好，盧松松有個博客大全，分類目錄注意收集一些，友情鏈接平臺2，3個足夠。

資源最重要。所以我們無從下手時，可以去向競爭對手學(xué)習(xí)，看對方的外鏈在哪些論壇有錨文本，收集起來成為自己的文檔，然后每天20個回復(fù)5個發(fā)帖，逐漸增多，可以以一周為周期來做，因?yàn)樗阉饕婷恐軙「乱淮?，能更好的進(jìn)行分析。盧松松的博客大全收集了大部分的獨(dú)立博客，這些博客有的沒有 nofollow，同時評論可以帶來回訪提高曝光度。友情鏈接每星期加2個就可以，重要是友情鏈接的質(zhì)量。

5、新站看起來很輕松？

那你就錯了。一開始就說SEO是實(shí)踐的工作，所以SEO你付出的時間和得到的回報是可以成正比的。如果你想得到更好的排名，如果你想獲得更多的流量，你就必須更加努力！對于新站的簡單優(yōu)化的工作看起來很輕松，但是前期的輕松只是在外鏈工作上，而更多的精力是要放在資源的收集，知識的掌握，堅(jiān)持的時間上。SEO的策略和計劃很重要！

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