第一篇：2013年4月考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)

2013年4月考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）1.升值銷售

2.項目建設策劃 3.房地產(chǎn)品牌 4.戰(zhàn)略 5.銷售渠道

6.市場營銷理論 7.撒網(wǎng)法

8.項目股權(quán)融資 9.房地產(chǎn)策劃 10.CS理念

二、計算題（本大題共15分，共 3 小題，每小題 5 分）

1.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，預計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預計為300元/平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預期售價應定為多少？

2.什么是收益還原法？其計算公式如何？

3.如何計算一個城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）1.新開樓盤的開價存在哪兩種策略？

2.編制項目策劃中期工作計劃，應作哪些工作內(nèi)容？ 3.房地產(chǎn)價格測評方法有哪些？ 4.怎樣理解個人策劃？

5.報紙作為廣告媒體的優(yōu)缺點是什么？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開發(fā)商在某縣級城市近郊新開發(fā)區(qū)的發(fā)展初期購置了一塊面積約50畝的土地，準備策劃一個以商業(yè)、寫字樓、以及餐飲為主的新城CBD中心。

五、論述題（本大題共15分，共 1 小題，每小題 15 分）如何區(qū)分咨詢、策劃以及計劃？

答案：

一、名詞解釋題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.參考答案： 這是一種承諾所售房屋在一定時期內(nèi)保證增值的售房方式。解題方案： 掌握概念 評分標準：

回答出升值銷售的定義得3分 2.參考答案：

主要是根據(jù)企業(yè)自身的資源條件，確定項目建設的組織形式、建設時序、工程招標采購以及工程管理及經(jīng)營方案。解題方案： 概念掌握 評分標準：

回答出相應定義得3分 3.參考答案：

房地產(chǎn)品牌實以產(chǎn)品和服務為支撐、企業(yè)文化為內(nèi)涵、以廣告?zhèn)髅綖槭侄?、標準化的視覺識別系統(tǒng)為標識的一種地產(chǎn)文化，解題方案： 掌握概念 評分標準：

回答出工地形象包裝的定義得4分 4.參考答案：

戰(zhàn)略是企業(yè)實現(xiàn)目標的方法和部署。它是企業(yè)在市場經(jīng)濟條件下，為實現(xiàn)特定目標，根據(jù)外部環(huán)境和內(nèi)部資源，按照科學的程序和方法，做出的全局性、長遠性的、持續(xù)性的總體謀劃。解題方案： 概念掌握 評分標準：

回答出相應定義得3分 5.參考答案：

是產(chǎn)品由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費者的途徑。解題方案：

從銷售渠道的定義來回答 評分標準：

回答出銷售渠道的定義得3分 6.參考答案：

全面的市場營銷應是以市場供求研究為基礎(chǔ)，以顧客需要為向?qū)В詤f(xié)調(diào)社會、企業(yè)、顧客利益為核心，以戰(zhàn)略策劃、資源整合和策略運用為重點，以質(zhì)量、品牌、文化、服務為支撐，強調(diào)產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn)，重視各種銷售策略的綜合應用。解題方案： 概念掌握 評分標準：

回答出相應定義得3分 7.參考答案：

只通過某一個的或少數(shù)幾個共同的、典型的的細分參數(shù)將目標客戶與其他客戶進行有效區(qū)隔，使目標客戶分布在比較廣泛的范圍內(nèi)。解題方案： 概念掌握 評分標準：

回答出相應定義得3分 8.參考答案：

是指將項目的股權(quán)及未來的收益分配給項目施工、設計、材料單位以及項目以外其他投資單位，以減少項目業(yè)主的投資。解題方案： 概念掌握 評分標準：

回答出相應定義得3分 9.參考答案：

是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場研究為基礎(chǔ)，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目的總體戰(zhàn)略和策略進行創(chuàng)造性的統(tǒng)籌謀劃和系統(tǒng)設計，對項目開發(fā)經(jīng)營的全過程或某一個階段進行預先設想與部署。

解題方案：

從房地產(chǎn)策劃的定義來回答 評分標準：

回答出界面管理的定義得3分 10.參考答案：

CS理念是顧客滿意理念，使顧客滿意的產(chǎn)品要素，一是產(chǎn)品的效用是否滿足消費者的置業(yè)需求，二是產(chǎn)品的價格是否為消費者滿意。解題方案：

從CS理念的定義來回答 評分標準：

回答出CS理念的定義得3分

二、計算題（15分，共 3 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

售價：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標準：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對得9分 2.參考答案：

1、收益還原法是指預計估價對象未來的正常凈收益和投資經(jīng)營期限，選用適當?shù)耐顿Y收益率將其折現(xiàn)到估價時點的現(xiàn)值之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的一種估價方法。

2、計算公式： 項目售價=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未來各年單位凈租金 r---投資收益率 n---投資經(jīng)營期限 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標準：

答對第一點得3分，答對第二點6分，其中式子正確得3，字母注解正確各得1分，全部答對得9分 3.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù) 解題方案：

掌握概念、計算方法 評分標準：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對得82分

三、簡答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

（1）低開高走策略（2）高開低走策略 解題方案： 掌握概念 評分標準：

每答對一點得1.5分，全部答對得3分 2.參考答案：

中期策劃工作主要是（1）根據(jù)市場調(diào)研的信息研討項目經(jīng)驗戰(zhàn)略（2）建筑規(guī)劃設計（3）技術(shù)經(jīng)濟論證，為項目決策提供參考。解題方案： 掌握概念 評分標準：

每答對一點得1分，全部答對得3分 3.參考答案：

（）市場比較法（2）收益還原法（3）成本估算法（4）承購能力估算法 解題方案： 掌握概念 評分標準：

每答對一點得1分，全部答對得4分 4.參考答案：

個人策劃是以個人為主體進行的策劃服務。這種策劃類似于專家顧問，強調(diào)個人作用，以個人智慧和經(jīng)驗為項目決策提供顧問建議。由于某個專家的思維和視角相對單一，受自身的專業(yè)背景個從業(yè)經(jīng)驗的局限，其觀點往往存在偏頗之處，因而，依賴于個體策劃的項目在決策中所面臨的風險相對較大。解題方案： 理解掌握 評分標準：

全部回答對得6分 5.參考答案：

報紙是傳遞信息的最重要的工具，是廣告運用最多的媒體形式之一。其優(yōu)點是（1）讀者面廣、穩(wěn)定、宣傳覆蓋面大；（2）信息傳播快，時效性強，尤其是日報，當天即可知道；（3）空間余地大，信息量豐富；（4）便于查找。（5）收費較低。其缺點是（6）保留時間短，生命力短，形象表現(xiàn)手段不佳，感染力差，制作簡單粗糙。解題方案： 掌握概念 評分標準：

每答對一點得1分，全部答對得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）不合理，未考慮新開發(fā)區(qū)地塊的優(yōu)勢及其對不同項目的適宜性。（2）新開發(fā)地塊，其優(yōu)勢在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價成本相對較低。但新開發(fā)區(qū)也存在著一些劣勢：一是位置偏遠，交通落后；二是土地受讓義務較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長。新開發(fā)地塊如果環(huán)境較好，則適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開發(fā)；如果環(huán)境較差，則適宜于普通住宅的開發(fā)。（3）商業(yè)項目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營。其選址條件要求：一是地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸；二是道路通達，交通完善，停車方便，易達可及；三是商圈繁華，服務配套齊全；四是市場腹地寬廣，人流強勁，消費量大。（4）重點是策劃，難點是商業(yè)地產(chǎn)的供應量以及業(yè)態(tài)的確定 解題方案：

熟練掌握概念，靈活應用到實踐 評分標準： 第（1）點3分，第（2）（3）點各4分，第（4）點3分，全部答對得14分

五、論述題（15分，共 1 題，每小題 15 分）

0.參考答案：

（1）咨詢是利用準確的信息和豐富的經(jīng)驗，運用現(xiàn)在科學理論及有關(guān)專業(yè)知識，為項目的決策、實施與管理提供合理化建議的信息服務和智力服務。（2）策劃是咨詢服務中最具有創(chuàng)意的智力服務行為，是企業(yè)為實現(xiàn)某種目標，在對內(nèi)外部環(huán)境全面分析的基礎(chǔ)上，利用相關(guān)經(jīng)驗和信息，借助一定的科學方法及創(chuàng)新技術(shù)，對企業(yè)經(jīng)營活動的行為、實施方案與具體措施進行全面系統(tǒng)的構(gòu)思、謀劃、設計和決策，它是集診斷、調(diào)研、分析、謀劃、創(chuàng)意、設計、決策于一體的系統(tǒng)思維。（3）計劃為有效實施策劃方案而制定的行動計劃。解題方案： 理解掌握 評分標準：

回答對每一點的3分，全部回答對得9分

第二篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)

一、單項選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.項目策劃應隨時關(guān)注市場的變化，及時動態(tài)調(diào)整，體現(xiàn)房地產(chǎn)項目策劃的（）原則 A.創(chuàng)新原則 B.系統(tǒng)原則 C.市場原則 D.地域化原則

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中設計的主題眾多，下面房地產(chǎn)項目開發(fā)的組織者的是（）

A.政府部門 B.開發(fā)商 C.建筑商 D.咨詢商

3.房地產(chǎn)開發(fā)雖然投資成本高，但收益較大。其收益不包括()A.經(jīng)營效益 B.增值效益 C.資產(chǎn)折舊 D.融資效益

4.原有產(chǎn)品被淘汰，其市場迅速衰退，新的產(chǎn)品進入市場，請問這是市場（）階段 A.市場形成期 B.市場發(fā)展期 C.市場飽和期 D.市場更新器

5.確定各類建筑物的布局地點、排列形式、朝向及間距；確定建筑物與景觀及交通之間的平面關(guān)系，以及建筑物、景觀、交通的用地結(jié)構(gòu)關(guān)系，這是產(chǎn)品控制內(nèi)容中的（）A.地塊平面規(guī)劃 B.景觀規(guī)劃 C.交通規(guī)劃 D.配套設施規(guī)劃

6.房地產(chǎn)品牌是以（）為支撐 A.產(chǎn)品和服務 B.企業(yè)文化 C.廣告?zhèn)髅綖槭侄?D.標準化的視覺識別系統(tǒng)

7.根據(jù)目標客戶的購買能力、需求特點以及競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)勢等市場因素進行構(gòu)思與設計，這是產(chǎn)品構(gòu)思的約束條件中的（）A.市場條件的約束 B.規(guī)劃管理的限制 C.地塊條件的限制 D.企業(yè)目標的約束

8.在項目銷售受阻時，為了能回收少量資金，避免房屋閑置，我們可以采取（）A.先租后售 B.以租代售 C.試住銷售 D.售后返租

9.廣告訴求點的確立應以()A.產(chǎn)品賣點為基礎(chǔ) B.以市場需求為目標 C.以消費者教育為重點 D.以系列傳播為導向

10.在對項目預期市場份額估算時，主要進行（）A.項目平均市場份額 B.項目預期市場份額與預期市場份額 C.項目平均市場份額 D.項目以往市場份額

11.市場細分參數(shù)是指進行市場細分時所采用的依據(jù)或標準，一般不包括（）

A.地理參數(shù) B.功能參數(shù) C.用戶參數(shù) D.技術(shù)參數(shù)

12.按照風險性質(zhì)可以將風險劃分為（）A.政治風險 B.可控制風險 C.不可控制風險 D.項目經(jīng)營階段發(fā)生風險

13.產(chǎn)品的功效只有通過這些有形載體才能表現(xiàn)形成，這是說產(chǎn)品形式中的（）A.核心產(chǎn)品 B.形式產(chǎn)品 C.外延產(chǎn)品 D.實體產(chǎn)品

14.項目適宜性評價指標不包括()A.最適宜 B.一般適宜 C.不適宜 D.較適宜

15.產(chǎn)品策劃應盡可能地用足規(guī)劃指標、最大限度提升產(chǎn)品價值、以及盡可能地減少工程造價,這是指產(chǎn)品策劃目標中的（）A.企業(yè)效益目標 B.市場目標

C.品牌目標 D.戰(zhàn)略目標

16.購房者對房價的判斷總是站在不同的角度以各自的標準進行認識的，依據(jù)同類物業(yè)市場均價判斷是（）A.理智型購房者 B.投資性購房者 C.節(jié)約型購房者 D.經(jīng)濟型購房者

17.在工程項目的招投標采購中，采用（）便于工程統(tǒng)籌管理 A.整體招標 B.分段招標 C.分項招標 D.自行購買

18.企業(yè)實力雄厚、市場機會較好、區(qū)域發(fā)展較快的項目，其優(yōu)點是可以突出企業(yè)實力，展現(xiàn)規(guī)模之勢、給市場足夠信心，這種情形下適宜（）模式 A.一

次性整體開發(fā) B.囤地暫不開發(fā) C.分期分區(qū)滾動開發(fā) D.土地轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)買入土地

19.目標客戶的確定應考慮其數(shù)量規(guī)模、購買能力和購買愿望等因素，所選擇的目標客戶應當是（）A.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力最高以及夠買愿望最強的客戶群體 B.數(shù)量規(guī)模不大，但是購買能力最高以及夠買愿望最強的客戶群體

C.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力最高但是夠買愿望一般的客戶群體 D.數(shù)量規(guī)模最大、購買能力一般但是夠買愿望最強的客戶群體

20.房地產(chǎn)開發(fā)周期長，影響因素復雜，各階段的不確定性因素較多，其經(jīng)營風險較大。下面影響因素中屬于房地產(chǎn)項目的外部風險的是（）A.決策失誤

B.管理失控 C.資源短缺 D.市場疲軟

二、多項選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.根據(jù)目標市場的深入研究，對項目產(chǎn)品提出預控方案，包括()A.對產(chǎn)品戶型及面積配比 B.產(chǎn)品單價及總價 C.產(chǎn)品品質(zhì)及成本 D.開發(fā)商信譽與資金實力 E.類似項目借鑒意見

2.廣告策劃應堅持以下原則（）A.定位準確，傳播的信息與手段應與目標客戶的需求一致 B.內(nèi)容真實，可以適當擴大產(chǎn)品 C.創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應當新穎別致，讓人耳目一新 D.表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性 E.效果突出，廣告策劃應達到不鳴則已、一鳴驚人的效果

3.房地產(chǎn)項目策劃價值最大化原則體現(xiàn)在（）A.企業(yè)家價值與客戶價值最大化 B.各參與方利益最大化 C.開發(fā)商利益最大化 D.企業(yè)價值與社會價值最大化 E.市場價值與品牌價值最大化

4.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時應考慮以下一些因素（）A.代理商以往的代銷業(yè)績及其專長的項目類型 B.代理商的實力背景、銷售網(wǎng)點及其客源關(guān)系 C.代理商派駐項目團隊的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗 D.代理商對本項目的理解及提出的銷售策略與計劃建議 E.代理商競爭對手的全面情況

5.寫字樓選址時主要要求()A.位置較好，位處商務中心、行政中心、交通中心、行業(yè)聚集地附近B.道路通達，交通完善，停車方便，易達可及 C.商務配套完善，服務設施齊全 D.景觀資源優(yōu)越，觀景效果突出 E.位于新開發(fā)區(qū)，有政府支持的工業(yè)項目等

6.項目管理策劃是（）進行謀劃與安排 A.項目的組織形式 B.建設分區(qū) C.開發(fā)時序 D.工程管理 E.經(jīng)營模式

7.商業(yè)市場供求態(tài)勢分析包括（）A.商鋪物業(yè)供給分析 B.商鋪物業(yè)交易分析 C.商業(yè)經(jīng)營分析 D.未來商鋪需求分析 E.商鋪年營業(yè)額分析

8.房地產(chǎn)項目策劃的發(fā)展階段經(jīng)歷了（）階段 A.推銷策劃階段 B.產(chǎn)品策劃階段 C.創(chuàng)意策劃階段 D.前程策劃階段 E.復合策劃階段

9.酒店經(jīng)營管理狀況分析主要應分析（）A.酒店經(jīng)營管理方式 B.房租水平

C.開房率或空置率 D.經(jīng)營收入及構(gòu)成 E.客人來源等經(jīng)營管理情況

10.商業(yè)項目的引力半徑取決于以下因素（）A.項目所在商圈的規(guī)模及其商業(yè)繁榮程度 B.項目交通的可達性和顧客到項目所在地的交通成本 C.項目后期商業(yè)經(jīng)營管理效果及其品牌號召力 D.項目區(qū)域競爭力水平E.項目區(qū)域內(nèi)其他因素

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.大多數(shù)項目銷售周期一般劃分為市場預熱期、開盤強銷期、持續(xù)銷售期、收尾清盤期四個階段。每個階段持續(xù)的時間視項目具體情況及市場發(fā)展形勢而

定。一般地，市場預熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系。預熱期越長，積累客戶越多，項目的強銷期與持續(xù)期就越短；反之就越長。（）

2.房地產(chǎn)定價應以目標客戶對產(chǎn)品的認識及其需求為基礎(chǔ)，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考慮影響價格形成的各種因子，又要在企業(yè)成本補償及投資回報與消費者認可之間作出合理的平衡。在競爭激烈、人氣不旺的情況下，房地產(chǎn)定價宜低開高走，以便聚集人氣、市氣，保持物業(yè)增值形象和日試后價格調(diào)控。()

3.活動營銷是通過各種活動吸引市場關(guān)注，從而達到促銷的目的。常見的營銷活動包括產(chǎn)品新聞發(fā)布會、產(chǎn)品說明會或產(chǎn)品研討會、開工奠基儀式、結(jié)構(gòu)封頂慶祝儀式、開盤慶典、客戶懇談聯(lián)歡會、業(yè)主觀光考察、業(yè)主文體比賽、購房直通車、專業(yè)講座或業(yè)界論壇、社會公益贊助、明星文藝匯演、外地巡回展銷、汽車電器家具裝飾展銷會等。（）

4.廣告策劃應堅持以下原則：一是定位準確，傳播的信息與手段應與目標客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實，必須如實反映產(chǎn)品的客觀真實信息。三是創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應當新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應達到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）

5.項目的戶型、面積、單價、總價、成本之間表現(xiàn)出相互影響、相互制約的辨證關(guān)系。一方面客戶的經(jīng)濟實力決定了能夠承受的住房總價，另一方面客戶追求的產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)的投入決定了產(chǎn)品的成本，而產(chǎn)品的成本及企業(yè)追求的利潤決定了產(chǎn)品的銷售單價，產(chǎn)品的總價和單價也就決定了客戶能夠購置的面積。而面積大小最終決定了房間數(shù)及其功能完整程度，從而也就決定了居住的品質(zhì)。在產(chǎn)品策劃時必須充分研究其制衡關(guān)系（）

6.項目股權(quán)融資是指將項目的股權(quán)及未來的收益分配給項目施工、設計、材料單位以及項目以外其他投資單位，以減少項目業(yè)主的投資。項目股權(quán)融資的優(yōu)點是減少了項目業(yè)主資金的投入，降低了項目業(yè)主投資風險；缺點是項目股東增多，管理難度增大，業(yè)主投資收益減少()

7.目標是行動方向的指南，目標選擇是整個策劃過程的起點。項目策劃所要達到的目標應包括效益目標、市場目標、品牌目標、管理目標等。哪些為重點目標，哪些為次要目標，主要取決于業(yè)主策劃意圖及策劃所需解決的問題。（）

8.開發(fā)企業(yè)在選擇代理商時應考慮以下一些因素：一是代理商以往的代銷業(yè)績及其專長的項目類型；二是代理商的實力背景、銷售網(wǎng)點及其客源關(guān)系；三是代理商派駐項目團隊的執(zhí)行能力及其從業(yè)經(jīng)驗；四是代理商對本項目的理解及提出的銷售策略與計劃建議；五是代理商提出的合作條件。（）

9.當企業(yè)品牌效應突出、產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、目標客戶購買能力強勁時，項目可以采用高開低走策略，通過高價開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤。這時應采用低開高走策略。（）

10.房屋租用市場中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場中房屋價格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當城市化進程加快，使得房屋租賃需求增長高于存量增加時，租賃市場將出現(xiàn)供不應求，租金上漲，推動房價上漲，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，開發(fā)量增加，導致存量物業(yè)增加，當存量物業(yè)的增長高于租賃需求增長時，租賃市場將出現(xiàn)供過于求，租金下跌，拉動房價下降，導致房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，開發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場出現(xiàn)新的供不應求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()

答案：

一、單項選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.C 2.B 3.C 4.D 5.A 6.A 7.A 8.A 9.A 10.B 11.D 12.A 13.B

14.D 15.A 16.A 17.A 18.A 19.A 20.D

二、多項選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ACDE 3.ADE 4.ABCD 5.ABCD 6.ABCDE 7.ABCD 8.ABDE 9.ABCDE 10.AB

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.√ 7.√ 8.× 9.× 10.×

第三篇：2013年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)

2013年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第一次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.ES理念

2.注意力策劃

3.盈虧平衡分析

4.售后返租

5.撒網(wǎng)法

二、計算題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.某開發(fā)項目預計開發(fā)面積185000平方米，其中可售比例為95%。項目總投資59800萬元，預期銷售均價套內(nèi)4800元/平方米，銷售稅費按6%估計，公攤系數(shù)平均按0.15考慮，請問該項目銷售率應達到多少才能保本？

2.某開發(fā)項目預計開發(fā)面積53000平方米，總投資14400萬元，預期銷售均價3800元/平方米，請問該項目銷售率應達到多少才能保本？

3.某開發(fā)項目預計開發(fā)面積200000平方米，其中可售比例為95%。項目總投資70000萬元，預期銷售均價套內(nèi)6000元/平方米，銷售稅費按6%估計，公攤系數(shù)平均按0.15考慮，請問該項目銷售率應達到多少才能保本？

4.某商業(yè)鋪面建筑面積5000平方米，地處商業(yè)中心，預計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預計為500元/平方米，年租賃成本約為租金的30%，年空置率為10%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預期售價應定為多少？

5.如何計算一個城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡答題（本大題共20分，共 2 小題，每小題 10 分）

1.編制項目策劃后期工作計劃，應作哪些工作內(nèi)容？

2.什么是項目策劃順利實施的重要保障？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某開發(fā)商在某縣級城市近郊新開發(fā)區(qū)的發(fā)展初期購置了一塊面積約50畝的土地，準備策劃一個以商業(yè)、寫字樓、以及餐飲為主的新城CBD中心。

五、論述題（本大題共20分，共 2 小題，每小題 10 分）

1.產(chǎn)品策劃產(chǎn)生的背景是什么？

2.經(jīng)濟評估與方案決策包含哪些方面的內(nèi)容？

答案：

一、名詞解釋題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

ES理念是指企業(yè)經(jīng)營應當滿足企業(yè)利益需要，使企業(yè)達到滿意。

解題方案：

從ES理念的定義來回答

評分標準：

回答出ES理念的定義得3分

2.參考答案：

注意力策劃是在推銷觀念下強調(diào)以促銷推廣為主導的一種策劃模式，是通過廣泛的密切的信息傳播來引起市場的關(guān)注與認同。

解題方案：

從注意力策劃的定義來回答

評分標準：

回答出注意力策劃的定義得3分

3.參考答案：

是判斷項目在各種風險因子下的保本平衡點。

解題方案：

從盈虧平衡分析的定義來回答

評分標準：

回答出盈虧平衡分析的定義得3分

4.參考答案：

這種銷售方式是由開發(fā)商承諾在房屋銷售后再按一定收益率從投資者手中返租回來的銷售方式。

解題方案：

掌握概念

評分標準：

回答出售后返租的定義得3分

5.參考答案：

只通過某一個的或少數(shù)幾個共同的、典型的的細分參數(shù)將目標客戶與其他客戶進行有效區(qū)隔，使目標客戶分布在比較廣泛的范圍內(nèi)。

解題方案：

概念掌握

評分標準：

回答出相應定義得3分

二、計算題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

1.可售套內(nèi)面積：185000×95%×（1-0.15）=149387.5 2.保本銷售套內(nèi)面積：598000000÷[4800×（1-6%）]=132535.5 3.保本銷售率：

132535.5÷149387.5=88.7%

掌握概念、計算方法

評分標準：

每答對一點得3分，其中式子答對2分，得數(shù)正確1分，全部答對得9分 2.參考答案：

1、保本銷售面積=144000000/3800=37894.7

2、保本銷售率

=37894.7/53000=71.5%

解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

每答對一點得3分，其中式子答對2分，得數(shù)正確1分，全部答對得10分 3.參考答案：

1.可售套內(nèi)面積：200000×95%×（1-0.15）=161500 2.保本銷售套內(nèi)面積：700000000÷[6000×（1-6%）]=124113.4 3.保本銷售率：

124113.4÷161500=76.85%

解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

每答對一點得4.5分，其中式子答對3分，得數(shù)正確1.5分，全部答對得9分 4.參考答案：

售價：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元

解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對得9分

5.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù)

解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對得82分

三、簡答題（20分，共 2 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

后期策劃工作主要是（1）研討項目執(zhí)行過程中的工程管理方案（2）營銷推廣策略（3）物業(yè)管理服務等重要問題，以便為項目執(zhí)行提供行動指南。

掌握概念

評分標準：

每答對一點得1分，全部答對得3分

2.參考答案：

資源條件是項目策劃順利實施的重要保障。項目策劃中應落實人力資源、財力資源及信息資源的合理配置。

解題方案：

掌握概念

評分標準：

答對“資源條件”得3分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

（1）不合理，未考慮新開發(fā)區(qū)地塊的優(yōu)勢及其對不同項目的適宜性。（2）新開發(fā)地塊，其優(yōu)勢在于：一是環(huán)境舒適，空氣清新；二是地形開闊，規(guī)劃容易；三是拆遷安置量小，地價成本相對較低。但新開發(fā)區(qū)也存在著一些劣勢：一是位置偏遠，交通落后；二是土地受讓義務較重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入較大；四是社區(qū)不成熟，成熟期較長。新開發(fā)地塊如果環(huán)境較好，則適宜于高檔住宅及休閑地產(chǎn)開發(fā)；如果環(huán)境較差，則適宜于普通住宅的開發(fā)。（3）商業(yè)項目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營。其選址條件要求：一是地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸；二是道路通達，交通完善，停車方便，易達可及；三是商圈繁華，服務配套齊全；四是市場腹地寬廣，人流強勁，消費量大。（4）重點是策劃，難點是商業(yè)地產(chǎn)的供應量以及業(yè)態(tài)的確定

解題方案：

熟練掌握概念，靈活應用到實踐

評分標準：

第（1）點3分，第（2）（3）點各4分，第（4）點3分，全部答對得14分

五、論述題（20分，共 2 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

90年代后期，隨著住房制度改革的徹底深化，房地產(chǎn)市場開始復蘇與發(fā)展，個人成為市場的購房主體。理性消費的購房者，不再只為眼花繚亂的促銷手段打動，而開始更多地關(guān)注產(chǎn)品本身的品質(zhì)。在大量同質(zhì)化競爭中，發(fā)展商也開始思考如何創(chuàng)造符合消費者需要的產(chǎn)品，如何創(chuàng)造產(chǎn)品的核心競爭優(yōu)勢。購房者和發(fā)展商對產(chǎn)品本身的關(guān)注，促進了產(chǎn)品策劃的形成與發(fā)展。

解題方案：

掌握概念

評分標準：

答對產(chǎn)品策劃的觀點得6分

2.參考答案：

（1）技術(shù)經(jīng)濟分析 前期策劃的項目開發(fā)方案，其財務效益是否合理可行，應當利用技術(shù)經(jīng)濟的原理和方法進行客觀評估，分析每種方案的投入產(chǎn)出及經(jīng)營風險，為項目方案決策提供合理化建議。（2）項目方案決策 通過對項目各備選方案在市場、政策、技術(shù)、資金、效益、風險等方面的對比分析，選擇出符合政策要求、市場前景廣闊、規(guī)劃技術(shù)可行、啟動資金不多、經(jīng)營效益較好、投資風險可控的最優(yōu)方案，作為項目實施的方案。

解題方案：

掌握概念

評分標準：

每答對一點得3分，全部答對得6分

第四篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第二次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第二次作業(yè)

一、單項選擇題（本大題共40分，共 20 小題，每小題 2 分）

1.科學的策劃程序第一步是（）A.制定策劃目標 B.設計方案 C.選擇方案

D.實施監(jiān)控 E.反饋調(diào)整

2.下面屬于風險前管理的是（）A.調(diào)整方案 B.加強科學決策 C.積極補救

D.依法索賠

3.項目引力圈中引力最強的圈層是（）A.項目核心引力圈 B.項目主要引力圈 C.項目泛引力圈 D.項目最外延引力圈

4.（）是核心效用所依附的基本載體 A.形式產(chǎn)品 B.核心產(chǎn)品 C.外延產(chǎn)品

D.實體本身

5.4C理論是屬于以下理論中的（）理論 A.區(qū)域經(jīng)濟理論 B.市場營銷理論

C.戰(zhàn)略管理理論 D.木桶短板理論

6.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的對象是房子，同其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品最顯著的特征是（）A.空間位置固定，其市場的地域性特征明顯 B.建筑形式易于模仿與克隆，產(chǎn)品生命力不強 C.物理結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，不易改變 D.價值高昂，市場準入門檻高，有效需求低

7.西方研究二手房市場時的理論析工具是（）A.過濾模型 B.蛛網(wǎng)理論 C.供求規(guī)律 D.市場生態(tài)鏈

8.房地產(chǎn)項目風險的大小不能根據(jù)（）來測度 A.期望值 B.標準差 C.方差

D.標準差系數(shù)

9.新增商鋪供給量等于（）A.已經(jīng)開工正在施工的該類商鋪面積+已經(jīng)立項尚未開工 B.已經(jīng)開工正在施工的該類商鋪面積—已經(jīng)立項尚未開工 C.已經(jīng)開工正在施工的該類商鋪面積 D.已經(jīng)立項尚未開工

10.房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中第一步是（）A.投資機會研究 B.地塊價值判斷 C.項目戰(zhàn)略選擇 D.項目目標市場分析

11.項目經(jīng)營戰(zhàn)略可以從多個角度進行界定。從投資期限劃分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

12.項目策劃應當做到（）A.看局部局，再看全部 B.先看部分，再看整體

C.先看眼前，再看長遠 D.堅持部分服從整體，局部服從全局

13.普通住宅在選址時一般要考慮因素不包括()A.位置要好，地處企事業(yè)單位附近或城市中心外圍地區(qū)及城市邊緣地區(qū) B.公交發(fā)達，出行方便，易達易及 C.地段便宜，環(huán)境一般 D.社區(qū)安全，環(huán)境良好

14.無論是供給還是需求都出現(xiàn)停止或負增長，企業(yè)經(jīng)營風險大增，利潤幾乎為零甚至虧損，請問這是市場（）階段 A.市場形成期 B.市場發(fā)展期 C.市場飽和期 D.市場衰退期

15.消市場規(guī)模最大，競爭激烈，需求飽和，企業(yè)經(jīng)營風險增大，利潤降，請問這是市場（）階段 A.市場形成期 B.市場發(fā)展期 C.市場飽和期 D.市場衰退期

16.項目策劃的靈魂是（）A.創(chuàng)新性思維 B.系統(tǒng)性思維 C.以市場為導向的思維 D.追求價值最大化思維

17.項目經(jīng)營戰(zhàn)略可以從多個角度進行界定。從冒險程度看分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

18.項目經(jīng)營戰(zhàn)略可以從多個角度進行界定。從冒險程度看分（）A.長期戰(zhàn)略和短期戰(zhàn)略 B.多元化戰(zhàn)略和專業(yè)化戰(zhàn)略 C.創(chuàng)新戰(zhàn)略和跟隨戰(zhàn)略 D.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略和品牌化戰(zhàn)略

19.影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境因子是多樣的，下面不屬于環(huán)境因子的是（）

A.宏觀因子 B.中觀因子 C.客觀因子 D.微觀因子

20.商業(yè)項目的選址要有利于人流物流的集聚，有利于商業(yè)經(jīng)營。其選址條件要求不包括（）A.地段絕佳，位居商業(yè)中心或重要口岸 B.道路通達，交通完善，停車方便，易達可及 C.商圈尚未成形，未來升值潛力巨大 D.市場腹地寬廣，人流強勁，消費量大

二、多項選擇題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.根據(jù)目標市場的深入研究，對項目產(chǎn)品提出預控方案，包括()A.對產(chǎn)品戶型及面積配比 B.產(chǎn)品單價及總價 C.產(chǎn)品品質(zhì)及成本 D.開發(fā)商信譽與資金實力 E.類似項目借鑒意見

2.策劃工作圍繞（）開展 A.內(nèi)部研討，形成創(chuàng)意 B.業(yè)主溝通，修改調(diào)整 C.編制報告，提交成果 D.接受評審，修改報告 E.全程跟蹤，動態(tài)監(jiān)控

3.廣告策劃應堅持以下原則（）A.定位準確，傳播的信息與手段應與目標客戶的需求一致 B.內(nèi)容真實，可以適當擴大產(chǎn)品 C.創(chuàng)意新穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應當新穎別致，讓人耳目一新 D.表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性 E.效果突出，廣告策劃應達到不鳴則已、一鳴驚人的效果

4.房地產(chǎn)項目策劃價值最大化原則體現(xiàn)在（）A.企業(yè)家價值與客戶價值最大化 B.各參與方利益最大化 C.開發(fā)商利益最大化 D.企業(yè)價值與社會價值最大化 E.市場價值與品牌價值最大化

5.房地產(chǎn)企業(yè)定價應堅持以下原則()A.以市場需求為基礎(chǔ) B.以確保成本為底線 C.以樓盤品質(zhì)為支撐 D.以合理利潤為核心 E.以最大利潤為核心

6.在房地產(chǎn)項目地塊分析中，新開發(fā)區(qū)地塊具有的優(yōu)勢有（）A.境舒適，空氣清新 B.地形開闊，規(guī)劃容易 C.拆遷安置量小地價成本相對較低 D.交通方便 E.配套齊備，社區(qū)成熟

7.科學的策劃程序應包括()A.制定策劃目標 B.設計方案 C.選擇方案 D.實施監(jiān)控 E.反饋調(diào)整

8.商業(yè)市場供求態(tài)勢分析包括（）A.商鋪物業(yè)供給分析 B.商鋪物業(yè)交易分析 C.商業(yè)經(jīng)營分析 D.未來商鋪需求分析 E.商鋪年營業(yè)額分析

9.商業(yè)項目的引力半徑取決于以下因素（）A.項目所在商圈的規(guī)模及其商業(yè)繁榮程度 B.項目交通的可達性和顧客到項目所在地的交通成本 C.項目后期商業(yè)經(jīng)營管理效果及其品牌號召力 D.項目區(qū)域競爭力水平E.項目區(qū)域內(nèi)其他因素

10.產(chǎn)品策劃的核心內(nèi)容是（）A.提煉產(chǎn)品的主題概念 B.構(gòu)思項目規(guī)劃設計方案 C.產(chǎn)品價值工程優(yōu)化 D.產(chǎn)品價值最大化 E.客戶滿意度

三、判斷題（本大題共30分，共 10 小題，每小題 3 分）

1.大多數(shù)項目銷售周期一般劃分為市場預熱期、開盤強銷期、持續(xù)銷售期、收尾清盤期四個階段。每個階段持續(xù)的時間視項目具體情況及市場發(fā)展形勢而定。一般地，市場預熱期與后面各期之間表現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系。預熱期越長，積累客戶越多，項目的強銷期與持續(xù)期就越短；反之就越長。（）

2.廣告策劃應堅持以下原則：一是定位準確，傳播的信息與手段應與目標客戶的需求一致。二是內(nèi)容真實，必須如實反映產(chǎn)品的客觀真實信息。三是創(chuàng)意新

穎，其創(chuàng)意主題及表現(xiàn)手法應當新穎別致，讓人耳目一新。四是表現(xiàn)藝術(shù)，廣告表現(xiàn)形式要具有藝術(shù)性和美觀性。五是效果突出，廣告策劃應達到不鳴則已、一鳴驚人的效果。（）

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目是由土地、物質(zhì)、資金、人力、技術(shù)、信息等要素組成的一個大系統(tǒng)，這個系統(tǒng)是有層次性的，是由眾多子系統(tǒng)構(gòu)成。項目策劃應當考慮各系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)性。（）

4.當企業(yè)品牌效應突出、產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、目標客戶購買能力強勁時，項目可以采用高開低走策略，通過高價開盤塑造品牌形象，獲取最大利潤。這時應采用低開高走策略。（）

5.房屋租用市場中租金與新增存量供給的變化呈正相關(guān)關(guān)系，而置業(yè)市場中房屋價格與租金呈正相關(guān)關(guān)系。當城市化進程加快，使得房屋租賃需求增長高于存量增加時，租賃市場將出現(xiàn)供不應求，租金上漲，推動房價上漲，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，開發(fā)量增加，導致存量物業(yè)增加，當存量物業(yè)的增長高于租賃需求增長時，租賃市場將出現(xiàn)供過于求，租金下跌，拉動房價下降，導致房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，開發(fā)量萎縮，致使存量物業(yè)減少，租賃市場出現(xiàn)新的供不應求，產(chǎn)生新一輪的循環(huán)()

6.項目策劃應當先看局部，再看全局部，先看部分，再看整體，先看長遠，再看眼前。堅持部分服從整體，局部服從全局。（）

7.房地產(chǎn)直銷適用于企業(yè)實力較小，缺乏專業(yè)的策劃人員和銷售團隊；背景簡單，缺少客源網(wǎng)絡關(guān)系；從業(yè)時間較短，知名度不高，經(jīng)驗不足；其產(chǎn)品前期策劃缺乏，存在一定缺陷。（）

8.盈虧平衡分析主要是分析有關(guān)風險因子的變化對項目經(jīng)濟評價指標的影響，判斷最可能導致風險的關(guān)鍵變量因子及其變動幅度。（）

9.在確立策劃主題和切入點后，策劃者即可憑借經(jīng)驗、知識，運用頭腦風暴法、模仿創(chuàng)新法、邊緣嫁接法、對比求異法進行方案構(gòu)思與設計。方案設計是一定條件約束下創(chuàng)造實現(xiàn)目標的途徑和方法。方案設計應考慮項目目標實現(xiàn)的條件，應進行一定程度的創(chuàng)新。（）

10.不管是基于歷史經(jīng)驗還是邏輯推理形成的項目方案，都應經(jīng)過實際驗證，以檢驗其客觀性與科學性。因此，實證法是項目策劃中檢驗策劃方案客觀科學的重要手段，它是通過實際的驗證來檢驗策劃方案的合理性。（）

答案：

一、單項選擇題（40分，共 20 題，每小題 2 分）

1.A 2.B 3.A 4.A 5.B 6.A 7.A 8.C 9.A 10.A 11.A 12.D 13.C

14.D 15.C 16.A 17.C 18.C 19.C 20.C

二、多項選擇題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.ABC 2.ABCDE 3.ACDE 4.ADE 5.ABCD 6.ABC 7.ABCD 8.ABCD 9.AB

10.ABC

三、判斷題（30分，共 10 題，每小題 3 分）

1.√ 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√

第五篇：2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第三次作業(yè)

2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風險管理第三次作業(yè)

一、名詞解釋題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.ES理念

2.房地產(chǎn)業(yè)

3.交通規(guī)劃

4.聚焦法

5.問卷訪問法

二、計算題（本大題共25分，共 5 小題，每小題 5 分）

1.某商業(yè)鋪面建筑面積5000平方米，地處商業(yè)中心，預計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預計為500元/平方米，年租賃成本約為租金的30%，年空置率為10%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預期售價應定為多少？

2.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，預計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預計為300元/平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預期售價應定為多少？

3.張某家庭月收入4000元，每月用于購房支出的可占30%，張某計劃以首付30%、按揭20年的方式購買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價3000元/平方米，問張某可以購買多大面積的戶型？

4.王某家庭月收入10000元，每月用于購房支出的可占40%，張某計劃以首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套高檔住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價套內(nèi)6000元/平方米，問王某可以購買多大套內(nèi)面積的戶型？

5.如何計算一個城市每年所需要的酒店客房數(shù)？

三、簡答題（本大題共30分，共 5 小題，每小題 6 分）

1.在進行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的調(diào)查時，主要應調(diào)查哪些內(nèi)容？

2.按項目開發(fā)過程劃分主要有哪些風險？

3.區(qū)域經(jīng)濟理論的對房地產(chǎn)策劃的指導意義是什么？

4.怎樣進行敏感性分析？

5.什么是房地產(chǎn)直銷？適用于哪些情況？

四、案例分析題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

某飼料生產(chǎn)企業(yè)于九十年代初，在遠離城市的某鄉(xiāng)鎮(zhèn)附近征用大片土地，準備擴建二期生產(chǎn)基地。后受92`93年開發(fā)熱潮的影響，覺得利用該地環(huán)境幽靜,空氣清新,企業(yè)品牌突出的優(yōu)勢修建別墅，賺錢會更多更快，但也有人提出反對意見，認為公司的專長在于飼料生產(chǎn)而不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而企業(yè)老總則認為公司在飼料領(lǐng)域能夠做得很好，那么在房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域也會做得很好，因為二者都具有市場經(jīng)營的共性。于是，在毫無經(jīng)驗的情況下將原先的工業(yè)用地變更為住宅用地，建造高檔別墅，并借助企業(yè)在飼料生產(chǎn)方面的品牌效應進行促銷，結(jié)果，事與愿違，由于該住宅所處區(qū)位太偏，遠離主城，交通不便，產(chǎn)品設計差（農(nóng)民宅基地形式），市場定位不明，以及政策調(diào)控等的條件的制約，雖然采用了許多促銷手段（包括大量的廣告宣傳），但其銷售狀況仍十分糟

糕，除了當?shù)厥赘毁I了一兩套外，便很少有人問津，至今該樓盤早已成為爛尾盤。

問題：從房地產(chǎn)經(jīng)營的角度試分析該企業(yè)失敗的原因并指出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點

五、論述題（本大題共10分，共 1 小題，每小題 10 分）

闡述房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部風險？

答案：

一、名詞解釋題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

ES理念是指企業(yè)經(jīng)營應當滿足企業(yè)利益需要，使企業(yè)達到滿意。

解題方案：

從ES理念的定義來回答

評分標準：

回答出ES理念的定義得3分

2.參考答案：

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。

解題方案：

從房地產(chǎn)業(yè)的定義來回答

評分標準：

回答出房地產(chǎn)業(yè)的定義得3分

3.參考答案：

交通規(guī)劃主要是確定小區(qū)內(nèi)道路等級系統(tǒng)，確定道路的軸線、走向、坡度、寬度、材質(zhì)鋪裝、車行道路的交叉分流以及車庫位置的設置。

解題方案：

概念掌握

評分標準：

回答出相應定義得3分

4.參考答案：

通過眾多細分參數(shù)將目標客戶與其他客戶進行有效區(qū)隔，試目標客戶集中在相對狹窄的層面。

解題方案：

概念掌握

評分標準：

回答出相應定義得3分

5.參考答案：

問卷訪問法是指以問卷形式按照隨機抽樣讓被調(diào)查者在確定時間內(nèi)回答規(guī)定問題并通過問題的分析來判斷市場的一種調(diào)查方法。

解題方案：

從問卷訪問法的定義來回答

評分標準：

回答出問卷訪問法的定義得3分

二、計算題（25分，共 5 題，每小題 5 分）

1.參考答案：

售價：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000元

解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對得9分

2.參考答案：

售價：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432元

解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對得9分

3.參考答案：

答題要點

1、計算承購總價：P=4000*30%*[1-1/(1+0.5%)240]/[(1-

30%)*0.5%]=239281

2、計算可以購買的面積：S=239281/3000=79.76≈80m2 解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

答對第一點得6分，其中式子答對4分，得數(shù)正確2分，答對第二點得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對得9分

4.參考答案：

答題要點

1、計算承購總價：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-

40%)*0.5%]=790000

2、計算可以購買的面積：S=790000/6000=131.6≈130m2 解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

答對第一點得6分，其中式子答對4分，得數(shù)正確2分，答對第二點得3分，其中式子2分，得數(shù)1分，全部答對得9分

5.參考答案：

每年酒店客房最大需求量（戶）= P/（365×R×a）式中：P----每年接待過夜游客總?cè)舜?R----保本開房率 a----平均每間客房的床位數(shù)

解題方案：

掌握概念、計算方法

評分標準：

式子正確得3分，字母注解正確各得2分，全部答對得82分

三、簡答題（30分，共 5 題，每小題 6 分）

1.參考答案：

其調(diào)查內(nèi)容包括：

1、當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)量及其經(jīng)濟實力；

2、歷年土地供應面積、土地出讓價格、地價增長幅度

3、歷年開發(fā)投資規(guī)模、新開工面積、施工面積、竣工面積及其增長幅度；

4、歷年商品房銷售面積、銷售金額、銷售均價、空置面積、空置率及其增長幅度；

5、當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本及投資回報。

解題方案：

掌握概念

評分標準：

每答對一點得1分，全部答對得6分

2.參考答案：

1、項目策劃決策階段風險

2、項目前期工作階段風險

3、項目工程建設階段風險

4、項目經(jīng)營階段風險

5、項目物業(yè)管理階段風險

解題方案：

掌握概念

評分標準：

每答對一點得1分，全部答對得6分

3.參考答案：

項目策劃應區(qū)域經(jīng)濟理論為指導，深入分析項目開打與區(qū)域發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，堅持區(qū)域運營思想，豎立“區(qū)域促項目，項目帶區(qū)域”的協(xié)調(diào)發(fā)展觀，重視項目區(qū)位的科學選擇，堅持項目的綜合開發(fā)和漸進發(fā)展。

解題方案：

理解掌握

評分標準：

全部回答對得6分

4.參考答案：

1、首先確定分析指標；

2、然后選擇在項目經(jīng)營期內(nèi)可能發(fā)生變化的變量因子；

3、接著預測其變化幅度，重新計算評價指標；

4、最后繪制評價指標----變量因子關(guān)系曲線圖；

5、據(jù)此判斷關(guān)鍵變量因子及最大變動幅度。解題方案：

掌握概念

評分標準：

每答對一點得1分，全部答對得6分

5.參考答案：

1、房地產(chǎn)直銷是由開發(fā)商自己組建銷售團隊自行銷售的一種售房途徑。

2、房地產(chǎn)直銷適用于企業(yè)具有一批專業(yè)深厚、經(jīng)驗豐富的營銷策劃人士和銷售精英；開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，市場基礎(chǔ)較好，競爭優(yōu)勢明顯；企業(yè)具有良好的社會形象，美譽度、知名度較高，品牌突出；并已已建立起完善的客源信息系統(tǒng)和廣泛的客戶網(wǎng)絡系統(tǒng)

解題方案：

掌握概念

評分標準：

答對第一點得2分，答對第二點得4分，全部答對得6分

四、案例分析題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

1.（1）該企業(yè)失敗的原因在：企業(yè)失敗原因在于不了解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點，不熟悉高檔住宅選址要求（2）:一是位置偏遠，交通落后。高檔住宅側(cè)重于完善暢通的道路系統(tǒng)和停車場所。二是配套薄弱，配套投入較大；三是社區(qū)不成熟，成熟期較長。另外，地塊地段的差異性影響到項目的級差收益高低。地段越偏遠，其級差收益越低，開發(fā)價值越不高。2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點：

一、經(jīng)營對象獨特；

二、經(jīng)營環(huán)境復雜；

三、經(jīng)營環(huán)節(jié)復雜；

四、投資成本高，資金需求量大；

五、投資收益高，具有較強的資產(chǎn)倍增效應；

六、經(jīng)營期限長，不確定性因素多，風險較大。

解題方案：

熟練掌握概念，靈活應用到實踐

評分標準：

答對第1點得8分，其中（1)答對得4分，（2）答對各點得1分；第2點各小點1分；全部答對得14分

五、論述題（10分，共 1 題，每小題 10 分）

0.參考答案：

內(nèi)部風險是有企業(yè)內(nèi)部原因?qū)е碌娘L險。引起內(nèi)部風險的原因通常是：（1）決策失誤，決策時對未來形勢、市場趨勢、政策機會、項目前景等判斷失誤作出

了錯誤的決策，比如過分樂觀的決策或者過分悲觀的決策，都可能導致投資失敗。決策失誤往往是因企業(yè)的決策機制不健全而引起的。（2）管理失控，項目在實施中，由于管理制度的不完善，導致項目在成本、進度、質(zhì)量、合同、人力、財務等方面的管理失去有效控制而引致的經(jīng)營管理風險。（3）資源短缺，項目實施中，由于政策的變化，某些稀缺性資源出現(xiàn)短缺而使項目處于停滯狀態(tài)時，也會導致項目投資的風險，如宏觀調(diào)控政策的實施使銀行貸款及項目用地的獲取通常變得十分困難。

解題方案：

理解掌握

評分標準：

回答對每一點的3分，全部回答對得9分