第一篇：關(guān)于高校家屬住宅物業(yè)管理的幾點(diǎn)體會(huì)

這篇關(guān)于高校家屬住宅物業(yè)管理的幾點(diǎn)體會(huì)的關(guān)鍵詞是家屬,物業(yè)管理,住宅, 這些年高校教職工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被貨幣化取代，大多數(shù)公有住房已出售給原住戶。同時(shí)，各高校為保證人才引進(jìn)的需要仍保留一部分周轉(zhuǎn)用房，以供在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶的教師使用，因此，出現(xiàn)了在同一家屬社區(qū)存在住宅產(chǎn)權(quán)多元化問題。面對(duì)這種情況，采用原有房產(chǎn)行政管理的辦法就不能適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)需要。另外，擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主對(duì)住房提出了更高的要求，追求舒適、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境和生活條件，并且原有的行政管理方法對(duì)業(yè)主裝修行為缺乏相應(yīng)的辦法和管理手段，所以需要一種新的管理模式來適應(yīng)這種變化。

一、高校家屬物業(yè)管理方式現(xiàn)狀

在高校后勤社會(huì)化的改革過程中，后勤部門的體制、管理內(nèi)容都發(fā)生了很大的變化。學(xué)校大多將房屋的管理、分配、出售、建設(shè)、計(jì)劃等行政職能歸到后勤處(部)，物業(yè)管理、水電暖維修、運(yùn)行、綠化保潔等服務(wù)職能歸后勤集團(tuán)(產(chǎn)業(yè)實(shí)體)。原來的后勤部門一分為二，形成了內(nèi)部的甲乙方關(guān)系，為下一步物業(yè)管理社會(huì)化奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，原來的家屬物業(yè)能否繼續(xù)接手家屬住宅小區(qū)的管理就成為變數(shù)。改革過程中就出現(xiàn)了幾種情況：第一種是完全社會(huì)型，后勤處通過社會(huì)招標(biāo)，引進(jìn)社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司，對(duì)高校家屬住宅小區(qū)的管理?；旧鲜钦瞻嵘鐣?huì)通常模式的管理方式，包括成立業(yè)主委員會(huì)，收物業(yè)管理費(fèi)、住戶的維修實(shí)行有償服務(wù)等等;第二種是漸進(jìn)轉(zhuǎn)型的，后勤集團(tuán)成立了家屬住宅物業(yè)管理部，但不是獨(dú)立法人企業(yè)，模仿社會(huì)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行管理，學(xué)校后勤處(甲方)與后勤集團(tuán)(乙方)簽訂服務(wù)協(xié)議，劃撥管理費(fèi)。第三種是停滯不前型，維持原有的管理方式，不存在物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

以上三種方式，第三種方式明顯不符合社會(huì)進(jìn)步的需要，是不足取的。那如何在完全社會(huì)型和漸進(jìn)轉(zhuǎn)型之間選擇，需要對(duì)高校家屬物業(yè)管理的難點(diǎn)進(jìn)行分析后才能確定。

二、高校家屬物業(yè)管理難點(diǎn)及管理方式的選擇

1、高校家屬住宅小區(qū)一般都毗鄰學(xué)校，伴隨校園的建設(shè)分批而建，房屋年代跨度較大。住宅形式從平房到多層、高層，各式各樣，大多數(shù)房屋陳舊，配套設(shè)施設(shè)備老化，工程資料缺乏，管理維護(hù)的難度大，成本高。

2、由于歷史原因，住戶私搭亂建、亂堆亂放情況普遍;房前房后圈占綠地，隨意種植;防護(hù)欄安裝多年缺乏管理規(guī)范，式樣五花八門;利用住宅開店經(jīng)商，大多無照經(jīng)營(yíng)，秩序混亂，且店主在學(xué)校背景錯(cuò)綜復(fù)雜，這些社區(qū)秩序問題對(duì)物業(yè)公司來說規(guī)范難度很大。

3、一個(gè)高校就是一個(gè)小社會(huì)，不僅有教師還有一大批從事后勤服務(wù)的工人，大批的高級(jí)知識(shí)分子和普通工人共住在一個(gè)社區(qū)，他們的個(gè)人素質(zhì)、生活習(xí)慣和對(duì)環(huán)境、服務(wù)的需求是有較大差別的，甚至是相矛盾的。

4、高校家屬物業(yè)管理突出社會(huì)效益，忽視經(jīng)濟(jì)效益。居民常常把合理與不合理意見直接就反映到學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，通過領(lǐng)導(dǎo)給物業(yè)公司施加壓力。校方以“大家長(zhǎng)”的姿態(tài)干預(yù)物業(yè)公司的工作，遇到矛盾，常常以穩(wěn)定的名義要求物業(yè)公司妥協(xié)讓步。長(zhǎng)此以往使物業(yè)公司利益受到損失，對(duì)違章管理也缺乏力度。

第二篇：關(guān)于高校家屬住宅物業(yè)管理的幾點(diǎn)體會(huì)

這些年高校教職工住房改革工作基本完成，原有的福利住房分配制度已逐步被貨幣化取代，大多數(shù)公有住房已出售給原住戶。同時(shí)，各高校為保證人才引進(jìn)的需要仍保留一部分周轉(zhuǎn)用房，以供在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶的教師使用，因此，出現(xiàn)了在同一家屬社區(qū)存在住宅產(chǎn)權(quán)多元化問題。面對(duì)這種情況，采用原有房產(chǎn)行政管理的辦法就不能適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)需要。另外，擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主對(duì)住房提出了更高的要求，追求舒適、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境和生活條件，并且原有的行政管理方法對(duì)業(yè)主裝修行為缺乏相應(yīng)的辦法和管理手段，所以需要一種新的管理模式來適應(yīng)這種變化。

一、高校家屬物業(yè)管理方式現(xiàn)狀

在高校后勤社會(huì)化的改革過程中，后勤部門的體制、管理內(nèi)容都發(fā)生了很大的變化。學(xué)校大多將房屋的管理、分配、出售、建設(shè)、計(jì)劃等行政職能歸到后勤處(部)，物業(yè)管理、水電暖維修、運(yùn)行、綠化保潔等服務(wù)職能歸后勤集團(tuán)(產(chǎn)業(yè)實(shí)體)。原來的后勤部門一分為二，形成了內(nèi)部的甲乙方關(guān)系，為下一步物業(yè)管理社會(huì)化奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，原來的家屬物業(yè)能否繼續(xù)接手家屬住宅小區(qū)的管理就成為變數(shù)。改革過程中就出現(xiàn)了幾種情況：第一種是完全社會(huì)型，后勤處通過社會(huì)招標(biāo)，引進(jìn)社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司，對(duì)高校家屬住宅小區(qū)的管理?；旧鲜钦瞻嵘鐣?huì)通常模式的管理方式，包括成立業(yè)主委員會(huì)，收物業(yè)管理費(fèi)、住戶的維修實(shí)行有償服務(wù)等等;第二種是漸進(jìn)轉(zhuǎn)型的，后勤集團(tuán)成立了家屬住宅物業(yè)管理部，但不是獨(dú)立法人企業(yè)，模仿社會(huì)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行管理，學(xué)校后勤處(甲方)與后勤集團(tuán)(乙方)簽訂服務(wù)協(xié)議，劃撥管理費(fèi)。第三種是停滯不前型，維持原有的管理方式，不存在物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

以上三種方式，第三種方式明顯不符合社會(huì)進(jìn)步的需要，是不足取的。那如何在完全社會(huì)型和漸進(jìn)轉(zhuǎn)型之間選擇，需要對(duì)高校家屬物業(yè)管理的難點(diǎn)進(jìn)行分析后才能確定。

二、高校家屬物業(yè)管理難點(diǎn)及管理方式的選擇

1、高校家屬住宅小區(qū)一般都毗鄰學(xué)校，伴隨校園的建設(shè)分批而建，房屋年代跨度較大。住宅形式從平房到多層、高層，各式各樣，大多數(shù)房屋陳舊，配套設(shè)施設(shè)備老化，工程資料缺乏，管理維護(hù)的難度大，成本高。

2、由于歷史原因，住戶私搭亂建、亂堆亂放情況普遍;房前房后圈占綠地，隨意種植;防護(hù)欄安裝多年缺乏管理規(guī)范，式樣五花八門;利用住宅開店經(jīng)商，大多無照經(jīng)營(yíng)，秩序混亂，且店主在學(xué)校背景錯(cuò)綜復(fù)雜，這些社區(qū)秩序問題對(duì)物業(yè)公司來說規(guī)范難度很大。

3、一個(gè)高校就是一個(gè)小社會(huì)，不僅有教師還有一大批從事后勤服務(wù)的工人，大批的高級(jí)知識(shí)分子和普通工人共住在一個(gè)社區(qū)，他們的個(gè)人素質(zhì)、生活習(xí)慣和對(duì)環(huán)境、服務(wù)的需求是有較大差別的，甚至是相矛盾的。

4、高校家屬物業(yè)管理突出社會(huì)效益，忽視經(jīng)濟(jì)效益。居民常常把合理與不合理意見直接就反映到學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，通過領(lǐng)導(dǎo)給物業(yè)公司施加壓力。校方以“大家長(zhǎng)”的姿態(tài)干預(yù)物業(yè)公司的工作，遇到矛盾，常常以穩(wěn)定的名義要求物業(yè)公司妥協(xié)讓步。長(zhǎng)此以往使物業(yè)公司利益受到損失，對(duì)違章管理也缺乏力度。

5、長(zhǎng)期以來，高校從住房分配到住房管理都是福利型的，因此形成了住戶的依賴觀念，對(duì)物業(yè)管理是有償服務(wù)缺乏正確的認(rèn)識(shí)，在思想認(rèn)識(shí)上與社會(huì)物業(yè)的業(yè)主存在差異。

針對(duì)這些困難，社會(huì)物業(yè)公司往往認(rèn)識(shí)不足，而且采用家屬物業(yè)完全社會(huì)型的院校，一般只將學(xué)校家屬住宅區(qū)物業(yè)管理的部分拿出來向社會(huì)招標(biāo)，教學(xué)區(qū)和水電暖運(yùn)行主體仍歸后勤集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。

通過引進(jìn)專業(yè)公司專業(yè)化管理能迅速提高對(duì)客服務(wù)水平，主要表現(xiàn)在入戶維修、服務(wù)態(tài)度、員工精神面貌等方面有明顯改觀，能耐心聽取群眾意見，與居民溝通及時(shí)融洽，迅速贏得居民認(rèn)可。但由于認(rèn)識(shí)水平、思想意識(shí)、效益取向的差別，社會(huì)公司存在對(duì)公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)不到位，小修攢成大、中修，與原有后勤集團(tuán)管理的接口問題難以根本解決，相關(guān)部門配合不積極，甲乙雙方信任度不高等問題。長(zhǎng)期運(yùn)行下來造成家屬區(qū)設(shè)施問題一大堆，居民的滿意程度大幅滑坡。北京有幾個(gè)高校曾采用過此種辦法，效果都不理想，時(shí)間都不長(zhǎng)又改回學(xué)校后勤自己管理。

采用家屬物業(yè)漸進(jìn)轉(zhuǎn)型的院校，后勤處與后勤集團(tuán)按甲乙方關(guān)系簽訂服務(wù)協(xié)議，后勤集團(tuán)按照社會(huì)物業(yè)公司的管理方式組建家屬物業(yè)管理隊(duì)伍，如在人員使用上注重聘用社會(huì)物業(yè)公司專業(yè)人員，可以迅速規(guī)范管理，提高水平，具有社會(huì)公司管理的優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)公司如組織管理得當(dāng)則可以避免社會(huì)公司與相關(guān)單位協(xié)調(diào)能力不足的問題，取得學(xué)校各種資源的支持和配合，也可帶動(dòng)集團(tuán)其他相關(guān)部門的管理水平整體提高。

因此，漸進(jìn)轉(zhuǎn)型比較適合當(dāng)前高校管理機(jī)制，具有較強(qiáng)的適用性，但實(shí)際操作中需要把握幾個(gè)方面，才能取得積極效果。

三、漸進(jìn)轉(zhuǎn)型注意的幾個(gè)方面

1、管理者思想轉(zhuǎn)變。家屬物業(yè)專業(yè)化管理是高校后勤社會(huì)化的改革的方向，是大勢(shì)所趨，學(xué)校后勤的管理者應(yīng)盡快適應(yīng)新的形勢(shì)，轉(zhuǎn)變思想，調(diào)整管理方式，向?qū)I(yè)化管理邁進(jìn)。管理者應(yīng)清楚認(rèn)識(shí)到高校住宅物業(yè)管理在體制改革方面今后的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是：學(xué)校組織成立住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，后勤集團(tuán)物業(yè)管理部門進(jìn)行獨(dú)立法人的登記注冊(cè)，家屬住宅物業(yè)設(shè)立管理處，與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，按合同的約定和國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)，按企業(yè)機(jī)制運(yùn)行管理企業(yè)，財(cái)務(wù)獨(dú)立成本核算，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。管理者在這方面必須有前瞻性，不能患得患失、不能坐等觀望，不能畏懼困難，應(yīng)主動(dòng)改革順應(yīng)發(fā)展。

有些高校物業(yè)管理部門對(duì)成立小區(qū)業(yè)主委員很是敏感，怕成立了業(yè)主委員會(huì)后把自己給炒了，認(rèn)為要想保住校內(nèi)市場(chǎng)，唯一的法寶就是提高服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到住戶滿意。這種觀點(diǎn)的出發(fā)點(diǎn)還是很好的，因?yàn)槲飿I(yè)管理的宗旨就是：“住戶至上，服務(wù)第一”，但還有一個(gè)極其重要的原則就是：滿足住戶合理的需求，維護(hù)大多數(shù)人的利益，維護(hù)國(guó)家及集體的利益。一昧地取悅住戶，并不一定能達(dá)到所有住戶都滿意，事實(shí)上要達(dá)到100%都滿意是不可能的，也不是我們應(yīng)該追求的目標(biāo)。因?yàn)橛行M意是以犧牲國(guó)家的利益和學(xué)校的利益為前提的。物業(yè)管理部門要依靠國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主公約的約定來進(jìn)行依法規(guī)范管理。高校住宅物業(yè)管理部門若想保住校內(nèi)市場(chǎng)，讓住戶滿意只是一方面，關(guān)鍵還是必須進(jìn)行體制改革，機(jī)構(gòu)改革，轉(zhuǎn)變思想認(rèn)識(shí)，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與綜合素質(zhì)才行。召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)是國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予每個(gè)業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)成立與否不是以我們的意志為轉(zhuǎn)移的。怕炒也沒用，沒有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)早晚會(huì)被炒掉。為了避免被炒的命運(yùn)，高校物業(yè)管理企業(yè)只能是緊跟時(shí)代的發(fā)展，努力提高企業(yè)的綜合實(shí)力，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)的服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量，依法規(guī)范管理，才能立于不敗之地。

社會(huì)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在都認(rèn)識(shí)到高校是一塊大的蛋糕，都在想方設(shè)法地滲透進(jìn)來，“狼”遲早是要來的，積極應(yīng)對(duì)的辦法就是把自己盡快地變成“狼”，才能保住陣地。這方面北師大物業(yè)已經(jīng)取得了成功經(jīng)驗(yàn)，通過幾年的發(fā)展努力，他們不僅管好了本校的物業(yè)，更是走到社會(huì)上與其他物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)，開辟出新的物業(yè)市場(chǎng)。

2、重視專業(yè)化的指導(dǎo)。高校后勤管理人員近幾年雖然或多或少接受了物業(yè)管理專業(yè)方面的培訓(xùn)，但缺乏系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn)，工作水平提升緩慢。社會(huì)上專業(yè)化的知名物業(yè)公司在管理上積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，是值得我們借鑒。高校家屬物業(yè)在轉(zhuǎn)型時(shí)可以聘請(qǐng)這樣的公司作為顧問，階段性地指導(dǎo)、參與機(jī)構(gòu)的組建和日常管理，這樣做起點(diǎn)高，管理規(guī)范，對(duì)培養(yǎng)自己的管理隊(duì)伍有利。

3、不拘一格廣納人才。物業(yè)管理是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與綜合素質(zhì)要求相對(duì)比較高，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。在人事管理上實(shí)行減員增效、公開招聘、雙向選擇、擇優(yōu)錄用、競(jìng)爭(zhēng)上崗的現(xiàn)代企業(yè)人事管理制度。在家屬物業(yè)組建時(shí)要特別重視管理人員的任用，要打破原有正式職工和外聘職工的區(qū)別，選聘有經(jīng)驗(yàn)、有能力專業(yè)人才。實(shí)行體現(xiàn)“績(jī)效優(yōu)先、兼顧公平”新的工資分配制度。形成有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，抓好高校住宅物業(yè)管理人員的梯隊(duì)建設(shè)。人是企業(yè)管理中最重要的因素。物業(yè)管理涉及面廣，專業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)，沒有優(yōu)秀的專業(yè)管理人員，沒有具備專業(yè)知識(shí)和技能的專業(yè)技術(shù)人員，是不能做好工作的。大部分高校對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行了分期分批的培訓(xùn)，但是由于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展迅速，從業(yè)人員不斷增加與更新，目前各高校物業(yè)管理人員中仍有相當(dāng)一部分從業(yè)人員未經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)，未取得職業(yè)資格證書或從業(yè)人員上崗證，相對(duì)來說，物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與綜合素質(zhì)仍是偏低。從高校住宅物業(yè)管理長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來講，就必須抓好的物業(yè)管理從業(yè)人員的管理，逐年擴(kuò)大對(duì)物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的大專學(xué)生的招收錄用，逐步改善物業(yè)管理人員的隊(duì)伍構(gòu)成，建立、完善職業(yè)資格制度和物業(yè)管理人員培訓(xùn)上崗制度。

4、機(jī)構(gòu)合理設(shè)置。高校的家屬物業(yè)在向?qū)I(yè)化物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型中，應(yīng)該借鑒社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司的管理處的模式，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)，規(guī)定權(quán)限。特別是維修、保潔、綠化班組的設(shè)置，應(yīng)直接隸屬家屬物業(yè)管理部門的領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)前，有的高校的家屬物業(yè)管理部門維修、保潔、綠化班組屬于后勤集團(tuán)下屬公司派駐，這些公司和家屬物業(yè)都是同級(jí)別的平行部門，形成底下班組多頭領(lǐng)導(dǎo)，管理部成為空架子，難以順利開展工作。有的高校物業(yè)管理部門的權(quán)限，很是有限，很多與物業(yè)管理有重大關(guān)系的后勤服務(wù)部門卻不在物業(yè)部門的管轄范圍之內(nèi)。比如向住戶收取水電費(fèi)和水表、電表的維護(hù)，本應(yīng)由物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)，有的院校卻由校能源辦負(fù)責(zé)。很多院校家屬區(qū)和學(xué)生區(qū)、教學(xué)區(qū)連成一片，家屬區(qū)不能封閉管理，學(xué)校的大門由校保衛(wèi)處負(fù)責(zé)，家屬區(qū)的安全管理的責(zé)任又落在物業(yè)部門，造成家屬物業(yè)管理部門無法有效控制社區(qū)秩序。從高校家屬住宅物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來看，今后物業(yè)管理部門必須理順機(jī)構(gòu)設(shè)置，因事設(shè)崗，明確住宅物業(yè)管理的職責(zé)范圍、服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

5、規(guī)范化管理。規(guī)范化管理就是要建立健全各項(xiàng)規(guī)章管理制度。高校住宅物業(yè)管理企業(yè)，所有從業(yè)人員都要按規(guī)章制度實(shí)行規(guī)范化管理、規(guī)范化服務(wù)。所有員工都有崗位職責(zé)，有章可循、照章辦事，保證工作質(zhì)量，把人治變?yōu)榉ㄖ危瑢?shí)行“說到、做到、記錄到”的程序化操作?，F(xiàn)已有部分高校為了規(guī)范管理制度，全面推行iso9000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系認(rèn)證，并已通過認(rèn)證。這對(duì)規(guī)范管理制度、保證服務(wù)質(zhì)量、強(qiáng)化人員素質(zhì)具有十分重要的意義。iso9000質(zhì)量管理體系，提供的是一個(gè)企業(yè)如何通過質(zhì)量體系因素控制，達(dá)到既定的管理方針和目標(biāo)，以及持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法。高校住宅物業(yè)管理企業(yè)在根據(jù)本校實(shí)際情況制訂各項(xiàng)規(guī)范之外，導(dǎo)入iso9000質(zhì)量管理體系必將提高服務(wù)質(zhì)量，提升企業(yè)形象，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。

6、樹立以人為本的服務(wù)理念，注重建立和諧社區(qū)。在以人為本的服務(wù)理念上，高校家屬住宅物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到服務(wù)乃生存之本,以服務(wù)促管理，從服務(wù)求效益。面對(duì)來自不同生活習(xí)慣，不同年齡段、不同文化層次及消費(fèi)水平的業(yè)主群體，所提供的服務(wù)不能是一種固定模式，應(yīng)該是一種以人為本的、動(dòng)態(tài)可變的、人性化服務(wù)。滿足業(yè)主的合理需求，了解業(yè)主的潛在需要。當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從滿足業(yè)主共同需求的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變到能夠使不同業(yè)主的特殊需求得到滿足的“個(gè)性化服務(wù)”上，開啟了一種新的服務(wù)管理模式而不是僅僅提供了一個(gè)新的服務(wù)項(xiàng)目。按照中央建立和諧社會(huì)精神的要求，家屬社區(qū)是工作重點(diǎn)，也是家屬物業(yè)管理部門的一項(xiàng)重要工作，可以借學(xué)校、地方政府重視此項(xiàng)工作的力量，抓好社區(qū)文化建設(shè)，使服務(wù)工作更加深入，贏得住戶的滿意。

7、解決好物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)轉(zhuǎn)變。有償服務(wù)符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，體現(xiàn)了按勞分配原則，高校住宅物業(yè)服務(wù)應(yīng)從無償或部分有償服務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敺?wù)?，F(xiàn)在絕大多數(shù)高校住宅物業(yè)管理企業(yè)未完全按市場(chǎng)機(jī)

第三篇：關(guān)于高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展的調(diào)研[最終版]

關(guān)于高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展的調(diào)研_調(diào)研報(bào)告

摘要：高校住宅物業(yè)管理是新型的高校后勤服務(wù)行業(yè)，分析和探討高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀，尋求適合高校發(fā)展的住宅物業(yè)管理模式，最終實(shí)現(xiàn)學(xué)校、住戶、物業(yè)管理部門的和諧及共同發(fā)展。

關(guān)鍵詞：高校住宅區(qū) 物業(yè)管理 服務(wù)意識(shí) 社區(qū)文化 和諧居住

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì)性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題。

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一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

2、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng)，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì)下崗，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取，沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感，服務(wù)意識(shí)差，對(duì)待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù)，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。

4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，依賴性較大

實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用，好多住戶對(duì)此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù)，而

現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度，對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會(huì)化的不斷深入，學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長(zhǎng)期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識(shí)，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí)，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠(chéng)心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。

2、要?jiǎng)?chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)?；蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗，加強(qiáng)與國(guó)家級(jí)、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。并利用高校優(yōu)勢(shì)，向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán)，如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，符合高校后勤社會(huì)化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例，積極成立小區(qū)管委會(huì)，形成學(xué)校、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括國(guó)資、后勤、紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同，對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改，對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會(huì)上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì)、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性?shī)蕵坊顒?dòng)，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng)，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。

6、多渠道開展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項(xiàng)目，通過開展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場(chǎng)的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開資金來源渠道，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會(huì)到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對(duì)物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實(shí)際問題，對(duì)待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對(duì)于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時(shí)，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮，增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達(dá)到住戶滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。

總之，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會(huì)上的物業(yè)管理模式，它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變?cè)泄芾聿块T的職能，注入新的物業(yè)管理機(jī)制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長(zhǎng)足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)》作者：徐志國(guó)、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；

2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國(guó)建筑出版社；

3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)》05年1期刊載；

4、《中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問題》作者：謝家謹(jǐn)(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng))；

5、《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》

第四篇：關(guān)于高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展的調(diào)研

摘要：高校住宅物業(yè)管理是新型的高校后勤服務(wù)行業(yè)，分析和探討高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀，尋求適合高校發(fā)展的住宅物業(yè)管理模式，最終實(shí)現(xiàn)學(xué)校、住戶、物業(yè)管理部門的和諧及共同發(fā)展。

關(guān)鍵詞：高校住宅區(qū) 物業(yè)管理 服務(wù)意識(shí) 社區(qū)文化 和諧居住

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì)性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題。

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一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

2、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng)，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì)下崗，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取，沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感，服務(wù)意識(shí)差，對(duì)待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù)，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。

4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，依賴性較大

實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用，好多住戶對(duì)此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度，對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會(huì)化的不斷深入，學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長(zhǎng)期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識(shí)，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出

點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變?cè)泄芾聿块T的職能，注入新的物業(yè)管理機(jī)制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、學(xué)校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長(zhǎng)足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)》作者：徐志國(guó)、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；

2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國(guó)建筑出版社；

3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)》05年1期刊載；

4、《中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r及當(dāng)前要解決的主要問題》作者：謝家謹(jǐn)(建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng))；

5、《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》

第五篇：高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展的調(diào)研

高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展的調(diào)研

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì)性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題。

一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

2、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務(wù)部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強(qiáng)，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì)下崗，工作不努力，專業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取，沒有使命感、緊迫感和危機(jī)感，服務(wù)意識(shí)差，對(duì)待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復(fù)雜，不愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù)，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門，沒有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。

4、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，依賴性較大

實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用，好多住戶對(duì)此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，過去都是學(xué)校出錢搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度，對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會(huì)化的不斷深入，學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長(zhǎng)期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

1、物業(yè)管理人員要更新觀 念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂患意識(shí)，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí)，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠(chéng)心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。

2、要?jiǎng)?chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)?；蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗，加強(qiáng)與國(guó)家級(jí)、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。并利用高校優(yōu)勢(shì)，向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán)，如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門應(yīng)予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，符合高校后勤社會(huì)化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例，積極成立小區(qū)管委會(huì)，形成學(xué)校、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括國(guó)資、后勤、紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督和管理，對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同，對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改，對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

5、積極開展社區(qū)文化建設(shè)

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會(huì)上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì)、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性?shī)蕵坊顒?dòng)，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng)，開設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。

6、多渠道開展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項(xiàng)目，通過開展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場(chǎng)的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開資金來源渠道，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶能深入體會(huì)到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對(duì)物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實(shí)際問題，對(duì)待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。