第一篇：重慶某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書總控制計(jì)劃終稿-24DOC

重慶某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書總控制計(jì)劃終稿-24DOC.txtcopy（復(fù)制）別人的個性簽名，不叫抄襲，不叫沒主見，只不過是感覺對了。遇到過的事一樣罷了?！?009年房地j“營鋪策劃大傘>移動餿盤版！策劃人小必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款

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XX．XXXXX項(xiàng)目

重慶XX城市建設(shè)發(fā)展有限公司

目 錄 緒論

第一章．項(xiàng)目概況 一． Il，場定位 二，項(xiàng)H簡介 第二章，項(xiàng)目控制目標(biāo) 一，投資規(guī)模

j：． 投資收益同標(biāo) 三，總成本控制R標(biāo) 四． 銷售及推J“日標(biāo) 五． 招商H標(biāo) 六，質(zhì)量日標(biāo)

第三章．項(xiàng)目實(shí)施工程進(jìn)度控制計(jì)劃 一，前期‘I：作進(jìn)度控制計(jì)劃 j：，順R建設(shè)進(jìn)度控制計(jì)劃 第四章，項(xiàng)目實(shí)施成本控制計(jì)劃 一． 前期T程費(fèi)用 二． T程建設(shè)費(fèi)用 二． 銷售推廣及招商費(fèi)用 四． 管理贊用 五． 財(cái)務(wù)贊用 六． 營業(yè)稅費(fèi)

七，刁i可預(yù)見費(fèi)用

八． 總成本控制H標(biāo)

第五章，項(xiàng)目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃 一，銷售計(jì)劃 二． 推J“計(jì)劃 j i． 銷售日標(biāo)

第六章．項(xiàng)目實(shí)施招商計(jì)劃 一． 項(xiàng)F1商業(yè)業(yè)態(tài)配置 二． 項(xiàng)日商業(yè)業(yè)態(tài)布局 j i． 招商日標(biāo)

四． 項(xiàng)H招商而積（除去銷售部分）及租金收入確定 五，招商時段劃分

第七章．項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險控制計(jì)劃 第八章．項(xiàng)目組織架構(gòu)及工作流程 一，項(xiàng)R組織架構(gòu)

二． 項(xiàng)日實(shí)施T作流程 第九章．項(xiàng)目控制流程圖 緒論

《XX．XXXXX項(xiàng)f1總控計(jì)劃>足根據(jù)《XX．假日xxx項(xiàng)F1策劃書》、《XX．假日

XXX概念設(shè)計(jì)》和《XX．假H xxx經(jīng)濟(jì)測算報告》等有關(guān)文件制定的，足指導(dǎo)項(xiàng)F{實(shí) 施的計(jì)劃性、綱領(lǐng)性文件，它明確了項(xiàng)只定位，界定了各部門的職責(zé)與T作范罔，提 出了項(xiàng)日實(shí)施的投資控制計(jì)劃、T程進(jìn)度控制計(jì)劃、營銷推J“控制計(jì)劃和保障項(xiàng)日日 標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的組縱架構(gòu)、管理程序與監(jiān)控措施，是“xx-XXXXX”項(xiàng)日實(shí)施的指導(dǎo) 性文件，也是制定《XX．XXXXX項(xiàng)日執(zhí)行計(jì)劃書》的根本依據(jù)之一。

編制依據(jù)：

（一）《XX．xxxxx項(xiàng)日-口J．行性研究報告》

（二）《xx．xxxxx項(xiàng)F{策劃書》

（三）《XXXXX項(xiàng)日經(jīng)濟(jì)測算報告》

（四）《XXXXX項(xiàng)日方案設(shè)計(jì)及初步設(shè)計(jì)》

（五）XX項(xiàng)日部提供的■程進(jìn)度計(jì)劃

（八）成本控制中心提供的成本信息

（七）營銷中心提供的銷售推廣計(jì)劃

（八）購物中心發(fā)展管理公司提供的招商計(jì)劃 一市場定位 1．項(xiàng)目名稱 XX．XXXXX 2．項(xiàng)目定位

第一章 項(xiàng)目概況

現(xiàn)代商業(yè)步行街

現(xiàn)代都市商業(yè)步行街系統(tǒng)，核心一口l牌主力店與大型平價超市為楸紐，以精品購物 ?廊，美食娛樂城，涌吧情調(diào)區(qū)為特色的集觀光休閑帶，地下商業(yè)城，牛態(tài)豪宅，牛 活服務(wù)一‘J二-體的區(qū)域性景觀購物中心，XX地標(biāo)性建筑。3目標(biāo)客戶 3.1 H標(biāo)客戶群： 商業(yè)步行街

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃70%為： ┃30%為： ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃xx區(qū)為主體的商業(yè)物業(yè)投資者本區(qū)域 ┃主城區(qū)商業(yè)物業(yè)投資群體主城區(qū)個 ┃ ┃拆遷的臨時門面經(jīng)營者XX區(qū)部分政 ┃人投資經(jīng)營戶 ┃ ┃府官員及灰色收入階層 ┃主城區(qū)各餐飲、娛樂、休閑、購物等 ┃ ┃ ┃業(yè)態(tài)的擴(kuò)張發(fā)展購買 ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 新都市精I(xiàn)冒一豪宅

┏━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┓ ┃90%為： ┃10%為： ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━┫ ┃XX區(qū)成功的私企、個體老板 ┃主城區(qū)向XX區(qū)擴(kuò)張的經(jīng)營戶 ┃ ┃xx區(qū)部分政府官員、公務(wù)員 ┃外來移民居住者 ┃ ┃追求現(xiàn)代生活的XX區(qū)中青年人群 ┃ ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┛ 3.2終端消費(fèi)群：

I>（域內(nèi)各小IX的青中年居民、劇荊寫字樓的T作人員、大江T業(yè)同IX人群、李家 沱地區(qū)流動時尚的消費(fèi)者——年齡主要在18到48歲之間，生活節(jié)奏快、消費(fèi)檔次高、接受流行元素強(qiáng)；充滿個性、活力和激情、追求時尚消費(fèi)和激情的生活方式。4.項(xiàng)日形象概念 4 現(xiàn)代時尚的都市商IV.=少行街 二項(xiàng)目簡介

地塊^地面積約32畝，地塊南北各建1棟高層住宅建筑，中問由3-4層商業(yè)用虜 組成，總建筑面積約85000平方米，鋅積率約4.0，具體指標(biāo)如下：

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┃用地面積(m2)┃ 21625.6 ┃商業(yè)總建筑面積(m2)┃ 61724 ┃

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┃總建筑面積（吖）┃ 84535 ┃ 主力店A(盯)┃ 6248 ┃

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┃地上建筑面積(m2)┃ 62846 ┃ 主力店B(m2)┃ 9177 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 地上商業(yè)面積(m2)┃ 46062 ┃住宅總戶數(shù) ┃ 99 ┃

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┃ 住宅總建筑面積(nf)┃ 16731 ┃容積率 ┃ 3.9 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 垃圾站面積(m2)┃ 53 ┃覆蓋率 ┃ 50.8% ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃地下建筑面積(m2)┃ 21689 ┃綠化率 ┃ 25.3% ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫ ┃ 地下商業(yè)面積(rrt)┃ 15662 ┃機(jī)動車停車數(shù) ┃ 140 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 倉儲及設(shè)備用房(m2)┃ 1983 ┃ 地下停車位 ┃ 115 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 地下車庫（肝）┃ 4044 ┃ 地面臨時停車 ┃ 25 ┃

┣━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━┫

┃ 一層商業(yè)建筑面積(nf)┃ 10052 ┃ 一層商業(yè)套內(nèi)面積(m2)┃ 6978 ┃

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┃ 二層商業(yè)建筑面積(m2)┃ 12004 ┃ 二層商業(yè)套內(nèi)面積(m2)┃ 8822 ┃

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┃ 三層商業(yè)建筑面積(m2)┃ 11715 ┃ 三層商業(yè)套內(nèi)面積(m2)┃ 9449 ┃

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┃ 四層商業(yè)建筑面積(m2)┃ 11350 ┃ 四層商業(yè)套內(nèi)面積(nf)┃ 8864 ┃

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第二章項(xiàng)目控制總體目標(biāo) 一投資規(guī)模

項(xiàng)H計(jì)劃總投資18000萬元，啟動資金7000萬元，詳見第四章。二投資收益目標(biāo)：

項(xiàng)F{投資收益率35.5%（僅計(jì)算現(xiàn)金叫收部分），閂有資產(chǎn)年收益331萬元（je中車 庫未計(jì)算收益）。詳見第四章。三工程進(jìn)度目標(biāo)

T程總進(jìn)度從2003年9月11口）r h 商業(yè)部分jli題建筑200／1年5月31日完T，9月30日客戶進(jìn)場裝修，12月底商業(yè) 試營業(yè)：住宅建筑2004年12月31日完成結(jié)構(gòu)封頂：整個項(xiàng)日2005年6月竣T，住 宅2005年10月交付使用。詳見第三章。

四總成本控制目標(biāo)

總成本（含稅費(fèi)）為20320萬元，力爭控制在19000萬元以內(nèi)：

單方成本控制在2400元/nf（不含稅控制在2158元/nf）。見第四章。五銷售及推廣目標(biāo)

項(xiàng)同計(jì)劃總銷售額2.5億元，2003年底力爭實(shí)現(xiàn)合川銷售收入1.8億元（開盤3 個月內(nèi)）。洋見第五章。

六招商目標(biāo)

-2F～4F的主力店招商簽約心在2003年8月底簽定協(xié)議或合同；

2003年9月io同完成至少10家骨架店招商；輔主力店必須引進(jìn)知名品牌，2003 年10月初）1：始全面招商，2004年8月完成90%的招商任務(wù)；

年出租總收益564萬元（龠物昝費(fèi)），IC中自有資產(chǎn)出租收益33l萬元／年。詳見 第六章。

七質(zhì)量目標(biāo)

T程質(zhì)量達(dá)劍合格標(biāo)準(zhǔn)。第三章 項(xiàng)目實(shí)施工程進(jìn)度控制計(jì)劃 前期工作進(jìn)度控制計(jì)劃

為了確保項(xiàng)日的整體進(jìn)度按公司的既定H標(biāo)進(jìn)行，必須嚴(yán)格控制項(xiàng)日的實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)日的前期‘I：作要確保按既定時問完成。

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┃序號 ┃ 工作內(nèi)容 ┃ 完成時間要求 ┃ 執(zhí)行部門 ┃

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┃

┃

前期手續(xù)

┃

┃ ┃

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┃ ┃ ┃8月25日完成初步設(shè)計(jì)方案，8月 ┃項(xiàng)目部、研發(fā)部、總T辦、拓展 ┃

┃

l ┃

初步設(shè)計(jì)

┃

┃ ┃

┃ ┃ ┃30日辦理完報建于續(xù) ┃ 部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃9月16日完成建施圖，10月15日 ┃項(xiàng)目部、研發(fā)部、營銷部、購物 ┃

┃

┃

施．r圖審查

┃

┃ ┃

┃ ┃ ┃完成施一I：圖 ┃巾心經(jīng)營公司、總．I：辦、拓展部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 3 ┃ 臨時施工許可證 ┃8月30日至9月10日 ┃ 項(xiàng)目部、拓展部、總■辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 施工許可證 ┃10月8日至10月15日 ┃ 項(xiàng)目部、拓展部、總-T辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃項(xiàng)目部、拓展部、總工辦、銷售 ┃

┃ ┃ 預(yù)售許可證

┃10月16日至10月20日

┃ ┃

┃ ┃ ┃ ┃ 部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 項(xiàng)目總監(jiān)到崗 ┃8月1日 ┃ 項(xiàng)目部、總“_I-辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃

┃

崗位安排

┃

┃ ┃

┃

┃9月1日（土建、安裝、預(yù)算個‘ ┃ ┃

┃ 2 ┃ 監(jiān)理-I：程師到崗 ┃ ┃ 項(xiàng)目部、總-辦 ┃

┃

┃

┃名）

┃ ┃

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┃ 3 ┃ 現(xiàn)場辦公窒確定 ┃8月5日 ┃ 項(xiàng)目部、總．I：辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

┃ 丌T前準(zhǔn)備

┃

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ l ┃ 施‘川缶時用水電 ┃8月4日至20日 ┃ 項(xiàng)目部、總一I：辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 2 ┃ 市政管網(wǎng)拆遷 ┃9月10日完成 ┃ 項(xiàng)目部、拓展部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃項(xiàng)目部、成本部、總．I：辦、設(shè)計(jì) ┃

┃

┃

地質(zhì)勘察嶧位確定 ┃8月22日進(jìn)場

┃ ┃

┃ ┃

┃

┃院 ┃

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┃ 4 ┃環(huán)境評估及污水處理 ┃8月15日確定 ┃ 項(xiàng)目部、成本部、總■辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 5 ┃平基啦位碗定 ┃8月30日確定 ┃ 項(xiàng)目部、成本部、總’I：辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 6 ┃ 十建單位招標(biāo) ┃8月31日完成 ┃ 項(xiàng)目部、成本部、總-T辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 7 ┃ 監(jiān)理坼位招標(biāo) ┃8月31日完成 ┃ 項(xiàng)目部、成本部、總工辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 四

┃ 銷售前期準(zhǔn)備

┃

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 售樓部選址 ┃8月4日討論 ┃ 項(xiàng)目部、營銷部、研發(fā)部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃8月12日完成方案，8月25日完成 ┃項(xiàng)目部、研發(fā)部、營銷部、總T ┃

┃

┃

售樓部設(shè)計(jì)

┃

┃ ┃

┃ ┃ ┃結(jié)構(gòu)和裝修施工圖設(shè)計(jì)

┃ 辦 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 3 ┃ 售樓部與圍墻 ┃9月11日動工，25日完' ┃ 項(xiàng)目部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 4 ┃ 銷售面積測繪報告 ┃9月30日 ┃ 項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 5 ┃ 交房標(biāo)準(zhǔn)確定 ┃9月30日 ┃ 項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部 ┃

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二項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制計(jì)劃

┏━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━┓ ┃ 序號 ┃ 工作內(nèi)容 ┃ 完成時間要求 ┃ 備注 ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ l ┃ 場地甲整 ┃9月10日至11月10日 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫

┃ ┃ 基礎(chǔ)■程 ┃2003年l1月10日至2003年12月30日 ┃ ┃

┃ 2 ┃ ┃ ┃ ┃

┃ ┣━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫

┃ ┃ 基礎(chǔ)到±0.00 ┃ 2004年1月1日至2004年3月30日 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ ┃ ┃2004年5月30口主體完■ ┃ ┃ ┃ 3 ┃ 商業(yè)建筑主體 ┃2004年9月30日交客，、裝修 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃2004年12月底商業(yè)部分試營業(yè) ┃ ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 住宅建筑主體 ┃2004年12月30口完■ ┃ ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 綜合竣+I： ┃2005年6月30日完+I： ┃ ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 住宅交付使用 ┃2005年10月1口 ┃ ┃ ┗━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━┛ 8 前期工程費(fèi)

第四章 項(xiàng)目實(shí)施成本控制計(jì)劃

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┃ ┃ ┃ ┃ 單價 ┃ 金額 ┃ ┃

┃序號 ┃ 費(fèi)用名稱 ┃ 計(jì)算方法 ┃ ┃ ┃ 備注 ┃

┃ ┃ ┃ ┃（元／廿）┃（萬元）┃ ┃

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┃ 1 ┃ 十地費(fèi)用 ┃ ┃ ┃ 6000 ┃ ┃

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┃ 2 ┃ 方案設(shè)計(jì)費(fèi) ┃ ┃ ┃ 85 ┃ ┃

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┃ 3 ┃ 初設(shè)及施T圖設(shè)計(jì)贊 ┃ ┃ ┃ 148 ┃ ┃

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┃ 4 ┃ 地質(zhì)勘探費(fèi) ┃ ┃ ┃ 20 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 5 ┃ ■程監(jiān)理贊 ┃ 84535×3 ┃ 3 ┃ 25.3 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 6 ┃ 印花稅 ┃(1-4)×0.5? ┃ ┃ 3.2 ┃ ┃

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┃ 7 ┃ 城市配套贊 ┃ 免 ┃ 80 ┃ O ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 8 ┃ 人 防 費(fèi) ┃84535 X13 X 50% ┃ 13 ┃ 54.9 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 9 ┃ 17j蟻防治費(fèi) ┃ 84535×0.5 ┃ 0.5 ┃ 4.23 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 10 ┃ 報建綜合費(fèi)用、證照費(fèi) ┃ ┃ ┃ 54.98 ┃ ┃

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┃ 11 ┃ 施■用水電 ┃ 315KWA ┃ ┃ 35 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 12 ┃ 其它費(fèi)用 ┃ 含實(shí)測費(fèi)、審圖費(fèi) ┃ ┃ 21 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━┫

┃ 13 ┃ 小 計(jì) ┃ ┃ 763 ┃ 6452 ┃ ┃

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二工程建設(shè)費(fèi)

┏━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ┃ ┃

┃

┃ 金額

┃ ┃ 序號 ┃ 費(fèi)用名稱 ┃ 計(jì)‘算方法 ┃ ┃ 備注 ┃

┃ ┃

┃

┃（萬元）┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

l

┃

十石方‘【：程

┃

100000×14

┃

140

┃ ┃

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┃ 2 ┃建筑安裝T程費(fèi) ┃ 84535×700 ┃ 5917 ┃包括塔樓外墻面 ┃

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┃ 3 ┃ 外墻裝飾 ┃ ┃ 450 ┃裙房l～4層 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 4 ┃ 電梯工程 ┃ ┃ 650 ┃ 24臺（部）┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 5 ┃ 智能化‘I：程費(fèi)

┃

┃ 150

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 6 ┃配套水電■程費(fèi) ┃ ┃ 550 ┃室外綜合管網(wǎng) ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 7 ┃ 巾央空調(diào) ┃ ┃ 800 ┃單冷／冷暖 ┃ ┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 8 ┃消防設(shè)施工程費(fèi) ┃ 70481×25 ┃ 176 ┃-2F~4F ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 9 ┃ 市政設(shè)施費(fèi)

┃

┃ 30 ┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 10 ┃ 環(huán)境景觀T程 ┃ 1 1509×200 ┃ 230 ┃道路、綠化及J'|場 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 11 ┃ 天燃?xì)庀到y(tǒng) ┃(99+20)X 3000 ┃ 36 ┃費(fèi)用向業(yè)主收取，不計(jì)入成本 ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 12 ┃ 環(huán)保治理工程

┃

┃ 25

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 13 ┃ 燈飾‘I：程

┃

┃ 50

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃

┃

印花稅

┃(1+～+1 3)×0.5? ┃

4.5

┃ ┃

┣━━━━╋━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 15 ┃ 小 計(jì) ┃ ┃ 9173 ┃ 單方造價：1085元／時 ┃

┗━━━━┻━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━┛

注：項(xiàng)日前劃T程費(fèi)

（一）和T程建設(shè)費(fèi)

（二）合計(jì)：6452+9173=15625萬元 三公司管理費(fèi)用 9 ┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┓

┃

┃

┃

┃

金額

┃ ┃

┃序號 ┃ 費(fèi)用名稱 ┃ 計(jì)算方法 ┃ ┃ 責(zé)任部門 ┃

┃

┃

┃

┃

（萬元）

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 公司管理費(fèi) ┃ 2.5億×2.OcX, ┃ 500 ┃ 財(cái)務(wù)部、行政人事部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━┫

┃ 2

┃

小

計(jì)

┃

┃

500

┃ ┃

┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┛ 四營銷管理費(fèi)用

┏━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┓

┃

┃

┃

┃

金額

┃ ┃

┃序號

┃

費(fèi)用名稱

┃

計(jì)算方法

┃

┃

備注 ┃

┃

┃

┃

┃

（萬元）

┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━┫

┃ 1 ┃ 推廣費(fèi)用 ┃ 2.5×2% ┃ 500 ┃ 包括售樓部及模型 ┃

┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃ ┃含銷售人員-T資、獎勵和

┃

┃

┃

銷售費(fèi)用

┃

2.5×1%

┃

250

┃ ┃

┃ ┃ ┃ ┃ ┃ 日常管理費(fèi)用 ┃

┣━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━┫

┃

┃

小

計(jì)

┃

┃

750

┃ ┃

┗━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━┛

五招商管理費(fèi)用

┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ ┃ 金額 ┃ ┃ ┃序號 ┃ 費(fèi)用名稱 ┃ 計(jì)算方法 ┃ ┃ 箭注 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃（萬元）┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 招商管理費(fèi)用 ┃ ·個月租金 ┃ 50 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 2 ┃ 小 計(jì) ┃ ┃ ┃ ┃ ┗━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━┛ 六財(cái)務(wù)費(fèi)用

┏━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━━━┓

┃

┃

┃

┃

金額

┃ ┃

┃序號 ┃ 費(fèi)用名稱 ┃ 計(jì)算方法 ┃ ┃ 責(zé)任部門 ┃

┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 公司財(cái)務(wù)費(fèi) ┃ 1億×10%×1年 ┃ 1000 ┃ 財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫

┃ 2 ┃ 小 計(jì) ┃ ┃ 1000 ┃ 貸款l億元人民幣 ┃

┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━┛

七不可預(yù)見費(fèi)用

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┃

┃

┃

（萬元）

┃

━━━━┓

┃

┃

┃

┃ 金額

┃ ┃

┃序號 ┃ 費(fèi)用名稱 ┃ 計(jì)算方法 ┃ ┃ 責(zé)任部門 ┃

┃

┃

┃

┃（萬元）┃ ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫

┃ l ┃ 不可預(yù)見費(fèi) ┃(1+2+3+4+5+6)×3% ┃ 530 ┃ 財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部 ┃

┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ 小

計(jì)

┃

┃

530

┃ ┃

┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━━━━━━┛ 八營業(yè)稅費(fèi)

┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ ┃ 金額 ┃ ┃ ┃序號 ┃ 費(fèi)用名稱 ┃ 計(jì)算方法 ┃ ┃ 備注 ┃ ┃ ┃ ┃ ┃（萬元）┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 營業(yè)稅 ┃ 2.5×5.75tr6 ┃ 1437.5 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 2 ┃ 交易過，、稅 ┃ 2.5×1.0% ┃ 250 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 3 ┃ 土地增值稅 ┃ 2.5×1.0% ┃ 250 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 印花稅 ┃ 2.5×0.5? ┃ 125 ┃ ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━╋━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 小 計(jì) ┃ ┃ 2062.5 ┃ ┃ ┗━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┻━━━━━━━┻━━━━━┛ 10 九成本控制目標(biāo)

1．總投資：

1+2 +3+4+5+6+7=6452+9173+500+7 50+50+1000+530=18455萬元 2．營業(yè)稅費(fèi)、土地增值稅、交易稅等稅共計(jì)：2062.5萬元 3．含稅總成本：(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5萬元 3．總銷售額：（不禽車庫、主力店及其他骨架店賣場）2.5億元 4．單方造價為：18455力．元÷84535萬平方米=2183元/nf 其中：商業(yè)建筑成本：2323元／m2 住宅成本：1486元／m2 5．稅前銷售利潤：25000-18455萬元=6545萬元

6．稅前投資利潤率（儀計(jì)算銷售收入）：6545萬元÷18455萬元=35.596 7．閂有經(jīng)營性?定資產(chǎn)2.9萬m2，j有車庫而積4000 nf，預(yù)計(jì)每年產(chǎn)生現(xiàn)金收益 564萬元 十說明

存執(zhí)行過程中，嚴(yán)格按合Ⅲ的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，而單項(xiàng)合川的簽定不得超出以上 單項(xiàng)費(fèi)用控制計(jì)劃，合同簽定和資金使用由成本控制部和財(cái)務(wù)部璐督，分項(xiàng)貲用所 包含的具體貲用項(xiàng)日由財(cái)務(wù)部解釋。

一、銷售原則

第五章項(xiàng)目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃

令本項(xiàng)日盡可能傘部銷售，實(shí)現(xiàn)最大現(xiàn)金流

奪分部銷售，控制節(jié)奏，制造銷售饑餓度，實(shí)現(xiàn)快速集中銷售分三次丌盤，在每次丌盤中再進(jìn)行銷控，互為穿插，實(shí)現(xiàn)立體銷售體系

奪以，卜3次）I：盤實(shí)現(xiàn)銷售總額70%（春節(jié)前）在都市廣場的銷售中進(jìn)行鋪工拍賣，拉升價位，聚集人氣

二、銷售計(jì)劃

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┃

順序

┃

時間

┃推出產(chǎn)品

┃

備注 ┃ ┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ ┃ ┃ ┃臨街門而依廣場分三次推出： ┃

┃ 第一次丌盤 ┃2003年10月26同 ┃ ┃ 1．都市廣場及相應(yīng)的2F-┃

┃（10月26口）

┃ 至11月14口

┃ 1F、2F

┃ ┃

┃ ┃ ┃ ┃ 2．動感廣場及相應(yīng)的2F ┃

┃ ┃ ┃ ┃ 3．情調(diào)廣場及相應(yīng)的2F ┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 第二次丌盤

┃2003年11月15日

┃負(fù)1F、負(fù)2F ┃ ┃

┃（11月15日）

┃ 蜂12月5日

┃

┃ ┃

┣━━━━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┫

┃ 第三次丌盤

┃ 2003年12月6日 ┃ 電梯公寓

┃ ┃

┃(12月6日)

┃

至年底

┃

┃ ┃

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三、目標(biāo)任務(wù)（總銷售額共計(jì)2.5億）

┏━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ ┃ 序號 ┃ 執(zhí)行時間 ┃ 日標(biāo)銷售額 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 1 ┃ 2003年11月 ┃ 1.2億 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 2 ┃ 2003年12月 ┃ 4千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 3 ┃ 2004年1月 ┃ 2千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 4 ┃ 2004年2月 ┃ l千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 5 ┃ 2004年3月 ┃ l千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 6 ┃ 2004年4月 ┃ l千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 7 ┃ 2004年5月 ┃ l千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 8 ┃ 2004年6月 ┃ l千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 9 ┃ 2004年7月 ┃ l千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 10 ┃ 2004年8月 ┃ l千萬 ┃ ┣━━━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━┫ ┃ 11 ┃ 總計(jì) ┃ 2.5億 ┃ ┗━━━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛

四、推廣計(jì)劃

1．第一階段：形象推廣（8月中旬-9月中旬）推廣主題A：（8月10-8 月20日）XX區(qū)——重慶．‘個新興的T業(yè)強(qiáng)區(qū)，同家兩部經(jīng)濟(jì)發(fā)展、綜合體改試點(diǎn)區(qū) 日的：讓傘禮會丫解XX，盡大擴(kuò)張鋅戶面

通路：晨、晚、商報媒的新聞炒。丐

推廣主題B:（8月23-9月3口）欣欣XX，投資熱土，XX區(qū)各級黨委和政府為投 資者創(chuàng)造一個發(fā)財(cái)發(fā)展的投資環(huán)境

同的：項(xiàng)同是政府規(guī)劃開發(fā)，以增強(qiáng)投資者的信心

通路：晨、晚、商報媒的新聞炒寫／政府性投資招商會／DM／廠礦單位巡勝物料準(zhǔn) 備／XX主城入U廣告位一塊推J“主題C:（9月5H-9月20日）XX【x：政府舊城 改造T程，2003年XX地K商業(yè)項(xiàng)日的典范-XX.XXXXX F{的：項(xiàng)F{足政府規(guī)劃丌發(fā)，以增強(qiáng)投資者的信心

通路： 晨、晚、商報媒的新聞炒寫／政府參與性的產(chǎn)品發(fā)祈j會／市民參與性的產(chǎn)品 展示會／樓書／海報

2．第二階段：產(chǎn)品推廣（9月中句-io月中旬）推廣主題A：（9月23-10月7同）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心最具規(guī)模的港式購物中心，區(qū) 域經(jīng)濟(jì)的核心點(diǎn)-XX．XXXXX 日的：開始了解產(chǎn)品、產(chǎn)生興趣

通路：晨、晚、商報媒的新聞炒寫／市民參．與性的產(chǎn)品展示會／T地現(xiàn)場／售房部、情景樣板區(qū)建戍9.15／同慶狂歡節(jié)、商家巡展／戶外廣告推廣：1：題B：（10月8日-10月18日）購物、休閑、餐飲、娛樂、辦公、屬住各種業(yè)態(tài)優(yōu)化重組，更顯龐 大人氣

三大主題廣場、兩大主力店，多條風(fēng)情步行街生態(tài)商業(yè)，岡勢能動 xX．xxxxx-xx商！lk第-，號

同的：對產(chǎn)品產(chǎn)生興趣、購買欲望

通路：商家公關(guān)活動／主干線廣告牌／報紙夾報／報紙軟性／地IX電視臺封殺 3．第三階段：銷售推廣（10月20 H-12月30同）推廣主題A：（10月20口--Il月10口）10月28口第一次）I：盤首創(chuàng)多個平街層，立 體街鋪，鋪鋪臨街，更顯財(cái)富動力 三大主題廣場、步行街臨街旺鋪發(fā)售 日的：強(qiáng)擋入市，聚集最大人氣

通路：t干線廣告牌／報紙夾報／報紙軟性／地區(qū)電視臺封殺／捫賣會／推廣：1： 題B：（11月20H-12月8日）11月28日第二次丌盤大型江景特賣場，巧妙創(chuàng)造 時尚商業(yè)氣氛，更小投資成為財(cái)富領(lǐng)袖。更低首付擁有更大財(cái)富升值空間

日的：降低進(jìn)入門檻，吸引更多小型投資經(jīng)營戶，繼續(xù)保證人氣 通路：主干線廣告牌／報紙夾報／報紙軟性／地區(qū)電視臺封殺／

推廣主題C：（12月io HH12月30 FI）12月16同第三次丌盤成熟商業(yè)配套、新都 市精品豪宅、享受都市時尚新生活 現(xiàn)代人——生活在時尚中心

精品電梯公寓帶你進(jìn)入更高一層生活品質(zhì)

日的：通過前期商業(yè)旺銷的保證，商業(yè)配套成熟，引導(dǎo)市民進(jìn)入市中心的電梯精品公 寓入住的欲望

通路：主干線廣告牌／報紙夾報／報紙軟性／地【×電視臺封殺／ XXXXX開盤前期營銷活動細(xì)案

┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃8月12日 ┃前期活動宣傳方案政府匯報 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月19日 ┃各媒體采訪xx區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（宣傳部、商委、建委、區(qū)長等）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月28日 ┃完成臨時銷售接待處布置和形象單頁 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月28日-29日 ┃商報新XX新聞報道（新興T業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來重慶交通樞紐）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月29日 ┃晨報、晚報漸xx新聞報道（新興T業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來重慶交通樞紐）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃8月31日 ┃完成XX項(xiàng)日銷售、推廣物料的所有平面設(shè)計(jì)工作 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-30日 ┃漁洞主城區(qū)入IJ戶外廣告 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-11日 ┃投資招商會籌備工作；XX投資概念新聞報道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月1日-11日 ┃銷售、推廣物業(yè)的所有平面設(shè)計(jì)確定及制作完成 ┃ ┃ ┃接觸拍賣專業(yè)代理公司 ┃ ┗━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 14 ┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃9月12日 ┃xx項(xiàng)目渝中區(qū)投資招商會（xx政府，項(xiàng)目各部門，主城區(qū)投資、┃ ┃ ┃經(jīng)營戶，商家，媒體）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月19日 ┃XX項(xiàng)目xx區(qū)投資招商會(XX政府，項(xiàng)目各部門，XX投資、經(jīng)營 ┃ ┃ ┃戶，商家，媒體)┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月20日-26日 ┃銷售部現(xiàn)場布置／投資招商會成功舉辦報道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃9月23日-30日 ┃市民參與性產(chǎn)品展示活動（區(qū)政府旁，有獎問答活動）┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月1日 ┃品牌商家國慶巡展／大型時尚晚會 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月8日-10日 ┃品牌商家國慶巡展活動各媒體新聞發(fā)布 ┃ ┃ ┃拍賣會活動方案確定、拍賣會準(zhǔn)備 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月9日-16日 ┃項(xiàng)日軟性宣傳／拍賣會信息發(fā)布； ┃ ┃ ┃拍賣會準(zhǔn)備 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月17日 ┃拍賣會舉行 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月20日-22日 ┃拍賣會成功舉辦各媒體新聞報道 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月23-26日 ┃步行街門面開盤廣告 ┃ ┣━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃10月26日 ┃開盤 ┃ ┗━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 第六章項(xiàng)目實(shí)施招商計(jì)劃 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配置 1．主力業(yè)態(tài)

1)大型綜超+專營白．貨店 2)大型電器賣場 3)中型小商品市場

2．輔主力業(yè)態(tài)

餐飲+品牌百貨專營店+家居賣場+數(shù)碼賣場+休閑娛樂+社區(qū)服務(wù)店+文化教育+電影院 二項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局 1．業(yè)態(tài)布局特色定位

立體式商業(yè)步行街，精品購物?廊，全面導(dǎo)入江景商場、休閑廣場概念（功能性 都‘I¨“場、生態(tài)型運(yùn)動J'．場、景觀型情調(diào)廣場）。2．業(yè)態(tài)規(guī)劃布局?jǐn)?shù)據(jù)分析

（見附表：項(xiàng)日商jIk析j局?jǐn)?shù)據(jù)分析表）

項(xiàng)同總建筑面積：8.4萬m2 商業(yè)用房建筑面積：6.2萬nf 3．各業(yè)種布局位置分布

（見附圖）三項(xiàng)目招商目標(biāo)

1．主力店

◇大型綜超——新世紀(jì)+白‘貨、ili城超巾（-IF層，面積約7000 m2）

奪白．貨店——重白．、南方白．貨、立)、J_白．貨(主力店B區(qū)1F-3F層，而積約 7000 m2)◇中型電器賣場——廠家直銷店、品牌電器?！?賣店、m洞本地電器?！IJ占。

（-2F層，面積約5114 nf）

奪中型小商品市場——類似朝天門現(xiàn)有業(yè)念，整合龜洞地區(qū)現(xiàn)有同檔次的！Ik 種。（-1F層，面積約6000 m2）2．輔主力業(yè)態(tài)

(1)餐飲——

◇大型餐飲（主題店）一重慶各品牌餐飲連鎖店（小天鵝、外婆橋、陶然居

等）奪特色餐飲一南濱路各品牌店、南方花同各品牌店

◆風(fēng)味餐飲一整合魚洞本地各餐飲店(2)+白‘貨專營店——

奪精品專賣店一重慶地區(qū)品牌時裝店、皮具箱包店、鞋類店等（移植朝天門、“XX．黃金海岸”相關(guān)業(yè)種、業(yè)態(tài)）（1F層）

奪社區(qū)服務(wù)類一投資經(jīng)營戶、地區(qū)品牌連鎖機(jī)構(gòu)，如金夫人、誠泰通訊、干

葉眼鏡、和平藥虜、鐘表等。（1F層）

奪運(yùn)動休閑街一針對各運(yùn)動休閑品牌連鎖專營店（注意對“XX．黃金海岸”

相關(guān)I帚牌的移植）。（2F層）

奪優(yōu)雅女人坊一整合魚洞地區(qū)女性用品專營店、重慶朝天門地區(qū)批發(fā)店、“XX．黃金海岸”相關(guān)品牌。（2F層）

◆兒童紳十館一整合魚洞地區(qū)兒童及男性用品專營店、重慶朝天門地區(qū)專營

店、I×：：域性的品牌連鎖店。（2F層）

奪家居主題賣場一整合魚洞地Ix．各專營店。（A I義．3F層）

奪數(shù)碼通訊類主題賣場一整合魚洞地區(qū)再專營店。（A區(qū)2F層）(3)休閑娛樂——

◆兩餐荼樓一整合魚洞本地業(yè)種、引進(jìn)重慶投資經(jīng)營戶。（3F層）

◆沈腳城一整合整合魚洞本地業(yè)種。（3F層）

奪KTV歌城（主題店）一整合魚洞本地業(yè)種、引進(jìn)重慶投資經(jīng)營廣。（3F層）

奪美容美發(fā)一整合魚洞本地業(yè)種。（3F層）

奪風(fēng)情灑吧一憋合龜洞本地業(yè)種。（3F層）

奪網(wǎng)吧、游戲幾：一整合龜洞本地Ip種、引進(jìn)電信投資經(jīng)營。（4F層）

◆影劇院（土題店）一利用XX政府的政策引導(dǎo)。（4F層）四項(xiàng)目招商面積（除去銷售部分）及租金收入確定 1．招商面積

招商出租面積總合約2.91萬m2。其中-1F層綜超為7000 nf、A區(qū)2F-4F jli題店 為6900 nf、B I×-4F主題店為2300 m2、主力‘白’貨店（B l×．1F-3F）為6900 m2、3F-4F 其他計(jì)租面積為6048 m2。2．收益確定

項(xiàng)同招商物業(yè)出租租金收入總和約564.75萬／年（含物管費(fèi)），自有資產(chǎn)出租收益 為331.2萬元／年。其巾綜超20-25)11月、+■貨主力店20-25)rj/月、主題店10-25)11 月、其他為10-20元／月彳i等。五項(xiàng)目招商時段劃分 1．前期準(zhǔn)備工作

2003年6月10日前完成魚洞地區(qū)各jli干道所有商鋪的市調(diào)T作及R標(biāo)客戶的資 料收集。

2.綜合百貨主力店

2003年5月下句丌始與重白-、新世紀(jì)、ilI城超市、重客隆等同時接觸，預(yù)計(jì)2003 年8月底簽定租（售）合同（或意向合同）。3．各業(yè)態(tài)骨架店

2003年6月初丌始接觸，預(yù)計(jì)在2003年9月io日前年少確定1 0家，并簽定租（售）合同（或意向合同），以配合項(xiàng)日的丌盤銷售。4．輔主力業(yè)態(tài)店

2003年10月初丌始全面招商。le中包括各業(yè)念骨架店。預(yù)計(jì)在2004華8月完成 項(xiàng)日90%的招商T作。

第七章 項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險控制

xxxxx項(xiàng)日是我公刊在【xI縣丌發(fā)的第一個商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)日，該項(xiàng)日的實(shí)施是我公 司經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和實(shí)現(xiàn)的重要步驟，1萄業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)的風(fēng)險主要體現(xiàn)在四個方而：一足政策風(fēng)險；二足財(cái)務(wù)風(fēng)險； N 是經(jīng)營管理風(fēng)險；四是價格風(fēng)險。本項(xiàng)日的政策風(fēng)險和財(cái)務(wù)風(fēng)險很小，著重考慮項(xiàng)日 的經(jīng)營管理風(fēng)險和價格風(fēng)險。

xxxxx項(xiàng)R的總投資f+算為1.8億元，銷售收益f+算為2.5億元，年出租總收益 564萬元，扣除各種折扣和優(yōu)惠后，項(xiàng)日的凈收益約0.9億元（出租部分按年租金折 算為現(xiàn)值），岡此從整體上霜。項(xiàng)H抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

但是由--Ji商業(yè)項(xiàng)日的特殊性，必須注意項(xiàng)H的風(fēng)險管理和控制。

第一，從影響項(xiàng)日收益的兒個關(guān)鍵岡素看，價格是最敏感的岡素，它不僅影響銷 售和招商劇期，而-H．影響項(xiàng)R的?款速度、價格．走勢和客戶心理。N此必須制定合理 的銷售價格和銷售策略，特別是大門面銷售難度較大，必須細(xì)分這部分日標(biāo)IlJ-場，有 針對性地策劃推J'．，采取行之有效的銷售方式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)銷售。

第二、招商環(huán)節(jié)足xxxxx項(xiàng)日丌發(fā)成敗的關(guān)鍵一環(huán)，必須加強(qiáng)招商質(zhì)量和進(jìn)度的 控制。質(zhì)量體現(xiàn)在jIk念的組合方面，以‘卜．兒種情況‘町能堿壞原有業(yè)態(tài)組合。第一，極

富u．召力的主力jIk態(tài)進(jìn)入；第二承租方（主力店）單方面違約退場；第三，具備投資 和經(jīng)營雙重身份的客戶經(jīng)營業(yè)態(tài)．與劇邊業(yè)態(tài)不符。對-丁‘第．‘種情況，應(yīng)以積極的態(tài)度 促成其進(jìn)入，在刁i影響業(yè)態(tài)招商比例的情況下，盡量通過轉(zhuǎn)移調(diào)整以促成主力店入駐，同時，也可通過一系列優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)移已生成業(yè)態(tài)。對。-J：第二種情況，解決辦法足加強(qiáng) 客戶儲備管理，項(xiàng)日jIk態(tài)的客戶儲備量越大，選擇的空問就越大，風(fēng)險也就較小，對 +?。谌N情況出現(xiàn)的可能性較小，但仍要注意通過商鋪置換的方式解決。

第二、加強(qiáng)組織保障，完善投資控制措施。xxxxx項(xiàng)R采用總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)R 經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司其他備部門。了以大力配合、協(xié)助，切實(shí)解決項(xiàng)日實(shí)施巾遇到的問題。對投資的控制采取限額包T．、落實(shí)責(zé)任部門和相l(xiāng)澎的責(zé)任人，特別是T程費(fèi)用、設(shè)計(jì) 費(fèi)用、策劃推廣費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等I夠重點(diǎn)控制。一項(xiàng)目組織架構(gòu) 1．基本構(gòu)架

第八章 項(xiàng)目組織架構(gòu)及工作流程

XX.xxxxx項(xiàng)Fj由xx城建公司研發(fā)中心進(jìn)行前劃項(xiàng)H策劃，XX．xxxxx項(xiàng)日部承 擔(dān)丌發(fā)建設(shè)任務(wù)，并由其負(fù)責(zé)項(xiàng)F1的整個實(shí)施T作。項(xiàng)F1部實(shí)施組織結(jié)構(gòu)如下： 說明：xxxxx項(xiàng)日部將于2003年9月30日之前組建完成，形成以項(xiàng)日部為核心、其 他部l、J接受項(xiàng)日部業(yè)務(wù)調(diào)控的運(yùn)作模式，公司再個部門對項(xiàng)H部的運(yùn)作必須予以全力 配合與支持。

2．項(xiàng)目部人員編制及職責(zé)說明

說明：

l、土建T程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場建筑、結(jié)構(gòu)T程監(jiān)理

2、設(shè)備jI：程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場水、電、暖通-T程監(jiān)理

3、預(yù)算人員負(fù)責(zé)T程的預(yù)、決算T作

4、外勤人員負(fù)責(zé)辦理、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)施■于續(xù)

5、內(nèi)勤人員負(fù)責(zé)資料管理、計(jì)劃及日常事務(wù) 二項(xiàng)目實(shí)施工作流程 鑒jJ：XX．XXXXX項(xiàng)日所在地較遠(yuǎn)，T作牽涉劍許多部門，為I辦調(diào)再部l"JT作，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化各部門的成本意識，根據(jù)XX．XXXXX的具體情 況，提出XX．XXXXX項(xiàng)日的協(xié)調(diào)與控制措施。1．組織協(xié)調(diào)

為加強(qiáng)XX．XXXXX項(xiàng)日的管理，XX．XXXXX項(xiàng)日部、拓展部、營銷中心、經(jīng)營管理公司’‘0門負(fù)責(zé)具體實(shí)施和組縱協(xié)調(diào)■作，其他部門如財(cái)務(wù)中心、研究發(fā)展部、總T辦、行政人事部心按照項(xiàng)日部或本控制計(jì)劃書的T作要求進(jìn)行配合，并保證按時 按質(zhì)完成各自的相關(guān)任務(wù)。2.項(xiàng)目控制 2.1控制內(nèi)容 ● 資金使用控制：

資金使用的控制足確保項(xiàng)H效益的根本，根據(jù)XX．XXXXX項(xiàng)HH前的進(jìn)展情 況及特殊性，在資金控制．卜，建議各職能部門根據(jù)本總控計(jì)劃制定詳細(xì)的控制執(zhí)行計(jì) 劃，T程上嚴(yán)格按審定的概、預(yù)算控制。

o進(jìn)度控制：

進(jìn)度控制心嚴(yán)格按XX．XXXXX顧R總控計(jì)劃執(zhí)行，斧部門心在材料、設(shè)備供 應(yīng)、方案手續(xù)報批上與之配合，同步實(shí)施。o 質(zhì)量控制：

XX．XXXXX項(xiàng)日的質(zhì)量控制應(yīng)包含設(shè)計(jì)質(zhì)量、T程質(zhì)量、T作質(zhì)量三個方面，公司各部門心盡職盡責(zé)，在提高自身T作質(zhì)量的基礎(chǔ)．卜，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量和■程質(zhì)量。o 營銷控制：

營銷控制足保證資金叫籠，集團(tuán)投資山收和效益的關(guān)鍵。岡此，在營銷T作中，必須嚴(yán)格按XX.XXXXX項(xiàng)日控制計(jì)劃書和銷售計(jì)劃完成。2.2控制措施

公司對XX．XXXXX項(xiàng)日主要控制項(xiàng)日總投資、啟動資金和稅前利潤等，同耐，為確保計(jì)劃日標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，每3個月，總經(jīng)理（或分管領(lǐng)導(dǎo)）對各部門進(jìn)行指標(biāo)考 核。

● 當(dāng)分項(xiàng)考核指標(biāo)超過計(jì)劃指標(biāo)時，各部門應(yīng)直即查找原岡，提出解決辦法，并及

時上報公刊總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)，由項(xiàng)日經(jīng)理決定是否召丌協(xié)調(diào)會。

● 當(dāng)分項(xiàng)考核指標(biāo)超過計(jì)劃指標(biāo)2%時，各部門心立即查找原岡，及時．卜報公司總經(jīng) 理，召丌協(xié)調(diào)會議，提出可行的解決辦法。● 當(dāng)考核指標(biāo)超過計(jì)劃指標(biāo)5%以，卜時，各部門1遁立即，卜報公司總經(jīng)理，由總經(jīng)理召）l：

協(xié)調(diào)會，提出解決辦法。第九章項(xiàng)目控制流程圖

1、全過程流程圖

XXXXX項(xiàng)R實(shí)施全過程T作j1：要流程見下表，表中末列流程以IS09000調(diào)整后 的流程為準(zhǔn)。24

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃的編制要點(diǎn)

建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃是指對工程項(xiàng)目建設(shè)各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系根據(jù)進(jìn)度目標(biāo)及資源優(yōu)化配置原則而編制的計(jì)劃。而項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃是指根據(jù)項(xiàng)目開竣工時間而編制的第一級控制計(jì)劃，是各專業(yè)工程開竣工日期和物料設(shè)備到貨期的確定依據(jù)，也是各專業(yè)工作計(jì)劃或部門工作計(jì)劃的編制依據(jù)，所以，編制高質(zhì)量且操作性強(qiáng)的項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃對保證工程建設(shè)的順利開展非常重要。

建設(shè)工程由于具有投資大、建設(shè)周期長、工藝技術(shù)復(fù)雜、參與方眾多、產(chǎn)品獨(dú)一性、有不可違背的建設(shè)程序等特點(diǎn)，其總進(jìn)度控制計(jì)劃的編制比較復(fù)雜。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又具有專業(yè)工程眾多、配合銷售、大宗商品等特點(diǎn)，所以總進(jìn)度控制計(jì)劃又有其特殊性，如何編制好這個進(jìn)度計(jì)劃？我們用下圖先對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的參與方、工作程序和銜接關(guān)系進(jìn)行研究(如下圖)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

從圖1可以看出開發(fā)項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方眾多

主要參與方有三個：開發(fā)商、政府和總承包商，其它參與方有咨詢服務(wù)單位、專業(yè)承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商。政府方主要涉及國土、規(guī)劃、建設(shè)局、招標(biāo)辦、質(zhì)監(jiān)站、勞保辦、消防局等等部門;總承包商可能會出現(xiàn)幾個，每個總承包商下面還有多個分包商;專業(yè)承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商視項(xiàng)目情況有多有少;咨詢服務(wù)單位有策劃、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理、招標(biāo)代理、銷售代理等。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，大大小小的參與方一般不會少于四五十個，多的可能達(dá)到幾百個。

2、具有建設(shè)程序，受政府部門管控制約

開發(fā)商主要按基本建設(shè)程序進(jìn)行開發(fā)，但由于有政府的管理，政府的有關(guān)許可或證件辦理是項(xiàng)目下一步工作的必要條件，否則是違法的。目前我國政府對建設(shè)工程管理的控制點(diǎn)主要是如下五個：用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收證書（開發(fā)商組織、五方參與）、竣工備案證書，在每個控制點(diǎn)上，政府會要求開發(fā)商辦理完成多個證后，才能取得控制點(diǎn)上的許可證。如施工許可證的辦理，一般會要求辦理完質(zhì)監(jiān)證、中標(biāo)通知書、勞保繳費(fèi)等十幾個證明等后才能辦理。

3、一些專業(yè)工程工期特殊

比如在開發(fā)過程中，由于銷售的需要，樣板間、園林需提前竣工。材料設(shè)備供應(yīng)商和專業(yè)承包商均在施工階段介入，但每個專業(yè)工程都必不可少，若不能將專業(yè)工程工期，專業(yè)工程之間、專業(yè)工程和總包之間的工藝關(guān)系研究透徹，其中某項(xiàng)的阻礙，很有可能會影響到總工期。

4、要注意咨詢服務(wù)單位的甄選

在建設(shè)的各個階段均有介入，有些咨詢單位的工作是必不可少的，如樁檢測單位，不提前確定，就會影響到總工期。而有些咨詢單位是可用可不用的，根據(jù)開發(fā)商的實(shí)力和要求而確定，如機(jī)電顧問。

二、項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃編制的內(nèi)容

根據(jù)上面進(jìn)行分析，一個具有較高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目的總進(jìn)度控制計(jì)劃中應(yīng)基本反映以下內(nèi)容：

1、清楚政府對項(xiàng)目的管理審批程序。

上圖分析了我國政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有五個主要管理控制點(diǎn)，但實(shí)際上，目前各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理部門非常多，基本每個城市都有幾十個政府部門參與管理，從開工至竣工，需各個政府部門至少蓋上百個章，開發(fā)商苦不堪言，但如果開發(fā)商為了趕工，某些證件不辦齊就開工、或繼續(xù)下道工序，就會違法。

所以，要編制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的總進(jìn)度控制計(jì)劃，必須在編制前仔細(xì)收集地方政府對房地產(chǎn)項(xiàng)目每一步的管理審批程序，收集后，還要持續(xù)跟蹤，因?yàn)樵陂_發(fā)過程中，有些已了解或熟悉的審批程序會根據(jù)國家法律政策的改變而變化，若不

持續(xù)跟蹤和提前了解，辦證時才知道發(fā)生改變，很有可能會影響工期。

如廣州市施工許可證的辦理，在九十年代末曾達(dá)到要求辦理完成近二十項(xiàng)證件后才能辦理，目前減少到十二項(xiàng)，但有些項(xiàng)是新增的，如臨設(shè)和安全需質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收，許多開發(fā)商不知道新增了此項(xiàng)要求，沒提前要求承包商完成，影響了開工日期。

2、各專業(yè)分包或甲供材料未漏項(xiàng)，確定每項(xiàng)的合理進(jìn)場時間。

各專業(yè)分包或甲供料的確定基礎(chǔ)是項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)就是分解出項(xiàng)目成本范圍內(nèi)和項(xiàng)目周期內(nèi)的全部合同，并且對每個合同承包范圍的發(fā)包方式進(jìn)行劃分，作為以后項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理的基礎(chǔ)，簡單來講，項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)就是分解出項(xiàng)目中哪些專業(yè)工程是開發(fā)商平行發(fā)包;哪些是納入總包合同由總承包商分包;哪些是指定分包;哪些是甲供料。只有對項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分研究和策劃，根據(jù)施工工期，分析出各專業(yè)工程以及甲供料的要求進(jìn)場時間后，才能在總進(jìn)度控制計(jì)劃中做到不漏項(xiàng)，并確定出相應(yīng)的進(jìn)場控制點(diǎn)。

根據(jù)總進(jìn)度控制計(jì)劃中的專業(yè)工程和甲供材的進(jìn)場控制點(diǎn)，就可以編制出二級控制計(jì)劃，如專業(yè)工程和甲供料的招標(biāo)詢價計(jì)劃，專業(yè)工程的出圖計(jì)劃，專業(yè)工程的報建計(jì)劃等。

3、建設(shè)工期滿足銷售、交樓的時間要求，確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時間。

房地產(chǎn)項(xiàng)目和其它建設(shè)項(xiàng)目相比，有其最大的不同點(diǎn)就是它是一個商品，最終要進(jìn)入市場進(jìn)行流通，所以有其作為商品的特殊性，體現(xiàn)在建設(shè)過程中，就出現(xiàn)售樓部、看樓通道、樣板間的特殊要求。目前許多項(xiàng)目還將園林工程作為配合銷售的一項(xiàng)非常重要的專業(yè)工程。

但由于售樓部、看樓通道、樣板間和園林施工和項(xiàng)目正常建設(shè)工期和工藝施工順序有很大沖突性，所以在編制總進(jìn)度控制計(jì)劃時，需仔細(xì)研究規(guī)劃圖、場地條件、總承包施工順序和合同工期、銷售要求等條件，和銷售部門、設(shè)計(jì)、監(jiān)理多次溝通，有時還要反復(fù)推敲或用一些非常規(guī)的辦法，才能編制出售樓部、看樓通道、樣板間的要求完成時間。

在總承包招標(biāo)前，需將這些要求放到合同條件中，要求總包單位在編制施工進(jìn)度計(jì)劃時考慮?？偝邪鼏挝淮_定后，還要及時地和總承包單位溝通，確定是否

能按合同要求進(jìn)行，還是開發(fā)商在招標(biāo)時有些要求確實(shí)不合理，需進(jìn)行調(diào)整。

4、總進(jìn)度控制計(jì)劃的編制應(yīng)考慮開發(fā)商的工作流程。

每個房產(chǎn)公司都有其獨(dú)有的部門設(shè)置和工作流程，但一般來講，項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃應(yīng)該由項(xiàng)目總經(jīng)理組織編寫;由工程部負(fù)責(zé)運(yùn)作、檢查、反饋和調(diào)整;而設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)條件由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé);招標(biāo)詢價由合同預(yù)算(或招標(biāo)采購)部負(fù)責(zé);功能標(biāo)準(zhǔn)由策劃營銷部門負(fù)責(zé)。所以，在總進(jìn)度控制計(jì)劃中應(yīng)反映出每個專業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁r間、技術(shù)條件提供時間、裝修標(biāo)準(zhǔn)或功能標(biāo)準(zhǔn)提供時間，招標(biāo)詢價完成時間。

總進(jìn)度控制計(jì)劃編制完成后，應(yīng)交給公司各部門進(jìn)行會簽，并且匯總各部門的意見后進(jìn)行調(diào)整和修改，最后經(jīng)公司管理層審核通過，通過后的總進(jìn)度控制計(jì)劃就是各部門工作的基本依據(jù)，并且各部門應(yīng)根據(jù)該計(jì)劃編制出部門工作計(jì)劃。

三、小結(jié)

以上分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃中應(yīng)考慮的主要工作要素和主要工作關(guān)系，還分析了該計(jì)劃和專業(yè)計(jì)劃和部門計(jì)劃的關(guān)系，要編制出操作性強(qiáng)的計(jì)劃，還要具有各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)條件準(zhǔn)備、招標(biāo)詢價、物料供應(yīng)、施工的經(jīng)驗(yàn)工期或工作周期，以及它們之間的工作關(guān)系，以及開發(fā)商、政府審批以及和施工的工作關(guān)系。

在具有以上各項(xiàng)工作要素，經(jīng)驗(yàn)工期或工作周期，以及分析出各項(xiàng)工作關(guān)系后，還可以用微軟公司的Project軟件編制進(jìn)度計(jì)劃，通過軟件找出項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃中的關(guān)鍵線路，對關(guān)鍵線路上的工作進(jìn)行重點(diǎn)管理。在實(shí)際運(yùn)行過程中，根據(jù)檢查情況，輸入到該計(jì)劃中，通過軟件確定出新的關(guān)鍵線路，又按新的關(guān)鍵線路進(jìn)行管理，這樣，對項(xiàng)目的進(jìn)度管理可以做到基本在控制之中

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目總總結(jié)

2015年濱水天悅項(xiàng)目部年終工作總結(jié)

及2016年工作規(guī)劃

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁：

大家好！

值此辭舊迎新之際，我謹(jǐn)代表濱天悅項(xiàng)目部向?yàn)I水全體員工致以最崇高的敬意和衷心的感謝，感謝大家在過去的一年中對天悅項(xiàng)目部工作的大力支持和辛勤付出?；仡欉^去的一年，天悅?cè)w員工在公司各位領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)及公司各部門的全力支持下，積極、穩(wěn)妥應(yīng)對地產(chǎn)市場變幻的大環(huán)境，適時調(diào)整工作思路和應(yīng)對策略，在項(xiàng)目建設(shè)前期任務(wù)繁雜、對內(nèi)對外協(xié)調(diào)工作頭緒多、任務(wù)相當(dāng)繁重的特殊情況下，通過全體同仁曲折不懈的艱辛努力，較好地完成了主要工作任務(wù)，取得了一定成績。

一、2015年工作總結(jié)

1、工程建設(shè)方面

從年初項(xiàng)目部初步組建、施工現(xiàn)場臨時配套設(shè)施等零星工程的完成，到銷售中心土建、裝飾工程、土石方開挖、基坑支護(hù)以及旋挖樁的施工，整體完成情況較好，全年共計(jì)完成建安產(chǎn)值約1350萬元。

土石方的開挖受今年雨水天氣的影響，施工持續(xù)時間較長，但基本按照施工節(jié)點(diǎn)在8月10日全部完工?；又ёo(hù)以及支護(hù)樁的主要問題是對到周邊建筑和道路的影響，在施工過程中，產(chǎn)生過基坑輕度位移，坡頂土方下沉造成獅強(qiáng)電氣廠、興業(yè)路、四化建閥門廠路面下沉、開裂等現(xiàn)象。對此問題，項(xiàng)目部及時與周邊單位、政府部門協(xié)調(diào)溝通，取得他們的理解與支持，及時安排施工單位采取相應(yīng)措施處理。最終，基坑達(dá)到穩(wěn)定并且沒有給相鄰單位的生產(chǎn)和生活帶來影響，也保障了基礎(chǔ)施工能夠正常進(jìn)行；基礎(chǔ)工程樁施工基本按照施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行，施工單位投入4臺旋挖機(jī)，加班加點(diǎn)施工，工程部全體人員和監(jiān)理單位人員作息時間與施工單位同步，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，對樁深計(jì)量一絲不茍，對樁基施工質(zhì)量更是嚴(yán)格管理，并要求勘察單位派專人每天堅(jiān)守工地，對每根樁的巖樣進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)，在施工過程中也有少部分樁出現(xiàn)塌孔，巖石太硬鉆不到設(shè)計(jì)深度的情況，經(jīng)與設(shè)計(jì)、勘探等單位研究改用了泥漿護(hù)壁成孔、空心鉆成孔等工藝克服了這些困難，有效處理了場區(qū)存在多條地質(zhì)破碎帶等地質(zhì)條件不良的技術(shù)難點(diǎn)，經(jīng)科正公司檢測，樁基質(zhì)量良好。

銷售中心的建設(shè)也是2015年工程建設(shè)的重點(diǎn)之一，雖然建設(shè)投資不大，但工期緊、質(zhì)量、形象要求高、配套單位多。工程部在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度管理上，采取了很多辦法，每天對照計(jì)劃進(jìn)行進(jìn)度檢查，對滯后的工作及時采取多種措施糾偏，在三個月的時間里，完成了樁基、土建、裝飾及軟裝等工作，提前完成了公司下達(dá)的進(jìn)度目標(biāo)，為銷售進(jìn)場創(chuàng)造了良好的條件。在質(zhì)量管理上，外窗及屋面防水、防滲質(zhì)量控制情況良好，未出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。

安全管理工作始終是項(xiàng)目建設(shè)工程中的控制重點(diǎn)，項(xiàng)目部采取開工前預(yù)控與定期、不定期巡查等方法，在全員管理安全的基礎(chǔ)上強(qiáng)化專職安全員責(zé)任與權(quán)力，對現(xiàn)場不安全行為、違章作業(yè)、違章指揮等一票否決，全年未發(fā)生任何大小事故，事故率為零。

目前，主體施工單位進(jìn)場的有1#棟、2#棟以及3#棟，目前正進(jìn)行基礎(chǔ)施工。

2、成本控制方面

項(xiàng)目成本控制工作涉及到項(xiàng)目的全過程，也不僅僅是審計(jì)部一個部門的職責(zé)，天悅項(xiàng)目部主要在以下幾方面做了一些成本控制的工作：

2.1工程合同管理方面

施工合同作為承發(fā)包雙方明確權(quán)利、義務(wù)的協(xié)議，也是承發(fā)包雙方竣工結(jié)算的主要依據(jù)，對工程成本的影響較大。在施工合同條款草擬過程中，我們主要關(guān)注了程序性條款、工作內(nèi)容條款、有關(guān)工程計(jì)量條款、價格調(diào)整條款、索賠條款等主要影響工程成本的條款的擬定、審核，有關(guān)條款必須有明確、細(xì)化的內(nèi)容，盡量減少模棱兩可帶有爭議性的條款出現(xiàn)，少留活口，為后期工程計(jì)量、結(jié)算擬定方向性、操作性強(qiáng)的條款。采取以上措施后，成本管理工作取得了一定的成效。如在工程樁招標(biāo)及合同計(jì)量條款中明確規(guī)定了有效樁長計(jì)量按樁頂設(shè)計(jì)標(biāo)高-樁底標(biāo)高計(jì)量的條款，在現(xiàn)場計(jì)量時甲乙雙方人員有據(jù)可循，現(xiàn)場施工記錄完整，施工單位辦理結(jié)算時，審計(jì)部的審計(jì)工作簡單、明了。雖然施工單位在審計(jì)時提出質(zhì)疑，但施工合同上白紙黑字規(guī)定的清清楚楚，也就順利的完成了審計(jì)工作。再如在土建施工單位施工合同中，項(xiàng)目部改變以往的建筑面積包干的形式，采用工程量清單承發(fā)包進(jìn)場前核對清楚后按總價包干的承發(fā)包模式，有效規(guī)避因建筑面積計(jì)算規(guī)則改變、有關(guān)條款理解不一致而產(chǎn)生的扯皮現(xiàn)象。

2.2臨時工程、小額工程成本管理

施工現(xiàn)場難免有很多小額、臨時性工程，為節(jié)省人力、物力成本，減少現(xiàn)場簽證管理難度及審計(jì)結(jié)算工作量，項(xiàng)目部在這些項(xiàng)目發(fā)生時，由現(xiàn)場工程師現(xiàn)場核實(shí)實(shí)物工作量及工作內(nèi)容、范圍后，報工程部經(jīng)理審核，工程部將工程量審核結(jié)果報審計(jì)部審核、定價后報公司領(lǐng)導(dǎo)審定簽訂確認(rèn)表后實(shí)施。

2.3審計(jì)審核方面

2015年審計(jì)部工作完成的比較出色。主要涵蓋的工作范圍是項(xiàng)目開工前的施工圖預(yù)算以及竣工后結(jié)算審計(jì)的內(nèi)容。

天悅項(xiàng)目編制的主要工程預(yù)算10個，零星工程預(yù)算約11個，合計(jì)造價約13592萬元；編制報建及招標(biāo)用預(yù)算造價約1.4億元。

在竣工結(jié)算方面，審計(jì)部做到了實(shí)事求是、腳踏實(shí)地、廉潔奉公的工作原則，注重審計(jì)方法和審計(jì)技巧，依法依規(guī)審計(jì)，每項(xiàng)工作完成后都將詳細(xì)審計(jì)情況上報。2015年天悅項(xiàng)目送審金額為1033.94萬元，審定金額約953.93萬元，審減金額約80.01萬元。

3、在總結(jié)成績的同時縱觀全年的工作還存在一些問題和困難不容忽視：

3.1工程部與監(jiān)理單位同心協(xié)力加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的管理

目前主體單位剛進(jìn)場，應(yīng)樹立良好的風(fēng)氣，對施工單位必須嚴(yán)格管理，對不負(fù)責(zé)不專業(yè)的管理以及技術(shù)人員及時進(jìn)行更換。工程部人員對自己負(fù)責(zé)的區(qū)域需嚴(yán)格把關(guān)。另外，對監(jiān)理單位實(shí)行績效考核制度，按照合同要求，提取合同價的10%作為獎勵經(jīng)費(fèi)。對于表現(xiàn)差、工作不負(fù)責(zé)的監(jiān)理工程師進(jìn)行辭退出項(xiàng)目，對表現(xiàn)優(yōu)異的進(jìn)行現(xiàn)金獎勵，調(diào)動監(jiān)理人員的積極性。

在驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)這一塊，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)幾點(diǎn)：首先做到無資料不驗(yàn)收，必須是資料上交給監(jiān)理公司報驗(yàn)并且驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)后，監(jiān)理公司才能去現(xiàn)場驗(yàn)收，合格后由工程部簽字驗(yàn)收，之后監(jiān)理公司才能下達(dá)澆灌令，誰簽字誰負(fù)責(zé)，各項(xiàng)工作都要做到有據(jù)可依。

對安全文明施工這點(diǎn)，雖說項(xiàng)目上配備了專職安全員，但仍要引起施工場地上每一位工作人員的重視。針對分項(xiàng)工程的實(shí)際情況，制定有針對性的安全交底，專職安全員進(jìn)行跟班巡視檢查，對各種違章指揮、違章作業(yè)

天悅項(xiàng)目的形象工作應(yīng)密切關(guān)注。對圍擋的廣告牌以及警示用語、“五牌一圖”、標(biāo)語的按標(biāo)準(zhǔn)懸掛。對進(jìn)出車輛的登記、車輛的清洗、道路的打掃，都要及時。整個工地現(xiàn)場需保持整潔，做到文明施工。

3.2對工程成本的控制

開工前的預(yù)算與施工合同的簽訂息息相關(guān)，兩者相輔相成。就目前的開展程序來看，預(yù)算工作還是做的比較好，開工前對具有代表性及差異性的單棟個體都進(jìn)行了項(xiàng)目預(yù)算，并與施工方一一進(jìn)行了詳細(xì)對審。施工方也認(rèn)可最終的預(yù)算造價，甲乙雙方都吃下了一顆定心丸。希望在后面的預(yù)算工作中能繼續(xù)保持這個的工作態(tài)度，為之后的結(jié)算做一個好的鋪墊。

加大對工程簽證的管理，尤其是隱蔽工程及附屬零星工程的簽證。現(xiàn)場施工管理人員是工程簽證的第一責(zé)任人，要確保工程簽證的真實(shí)性及準(zhǔn)確性，除了要求審計(jì)部人員的參與監(jiān)督，還需現(xiàn)場負(fù)責(zé)人帶著高度的工作責(zé)任心去做，簽字一欄不能為了避免擔(dān)責(zé)就寫一些冠冕堂皇的套話，能辦簽證的就辦，不能辦簽證的就不辦，把一些問題在它萌芽的時候就把他解決掉，為以后工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。

對于工程竣工后工程結(jié)算審核中出現(xiàn)的重點(diǎn)、疑難問題，各相關(guān)部門應(yīng)及時提出意見和具體要求，盡快妥善解決。所謂“夜長夢多”，很多問題經(jīng)過一段時間的發(fā)酵，簡單問題有可能會復(fù)雜化。所以，希望在以后的工作中，能引起各部門的重視，部門之間相互配合，共同解決。

3.3設(shè)計(jì)變更、施工現(xiàn)場簽證的發(fā)生，往往與施工圖的錯、漏、碰、缺有關(guān)聯(lián)，總工室應(yīng)加強(qiáng)施工圖紙下發(fā)前的核對、審核工作，對設(shè)計(jì)文件的深度應(yīng)進(jìn)行審查，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同中明確設(shè)計(jì)單位的成本管理責(zé)任，盡量避免因變更發(fā)生的成本增加。

二、2016年的工作計(jì)劃

2016年是天悅項(xiàng)目極其重要的一年，在2016年的4月份，5#、6#、7#棟會相繼進(jìn)場，整個項(xiàng)目會進(jìn)入全面施工狀態(tài)。好在2015年在各方面都發(fā)展的比較順利，前期工作準(zhǔn)備充分，每項(xiàng)工作的開展也是有條有序，現(xiàn)場施工管理人員的執(zhí)行力較強(qiáng)，施工單位也配合積極，后續(xù)工作也會越來越順利。

1、進(jìn)度控制目標(biāo) 1、1#樓，2016年5月1日建至主體6層，達(dá)到開盤目標(biāo)；2016年8月1日完成主體結(jié)構(gòu)；年終就達(dá)到內(nèi)外裝飾基本完成。2、2#樓，2016年5月1日建至主體6層，達(dá)到開盤目標(biāo)；2016年8月1日完成主體結(jié)構(gòu)；年終就達(dá)到內(nèi)外裝飾基本完成。3、3#樓，2016年6月1日建至主體8層，達(dá)到開盤目標(biāo)；2016年10月1日完成主體結(jié)構(gòu)；年終完成砌體及二級結(jié)構(gòu)。4、5#、6#、7#樓，2016年4月1日進(jìn)場；2016年6月1日完成地下室；2016年8月30日完成主體結(jié)構(gòu)10層；2017年1月完成主體結(jié)構(gòu)。

二、質(zhì)量控制重點(diǎn)及措施

1、加強(qiáng)質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是公司工程管理的重點(diǎn)，特別是質(zhì)量通病防治要嚴(yán)格控制。2016年的工作中工程部將以此為重點(diǎn)，做好以下工作：

（1）做好內(nèi)部圖紙審查及圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的問題及時解決；（2）認(rèn)真審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)及監(jiān)理單位的監(jiān)理方案和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，確保施工方案和監(jiān)理方案的針對性；

（3）做好定位放線、驗(yàn)線管理工作；

（4）建立材料進(jìn)場驗(yàn)收制度、并登記臺帳，不合格的材料堅(jiān)決不允許使用；

（5）推行分部分項(xiàng)工程樣板制度、每個分部分項(xiàng)工程大面積施工前必須通過監(jiān)理單位、施工單位、建設(shè)單位組織的樣板驗(yàn)收才能全面展開；

（6）過程中做好分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收控制，分項(xiàng)工程不合格，不允許下道工序開工；

（7）根據(jù)工程進(jìn)度組織內(nèi)部工程質(zhì)量驗(yàn)評及工程聯(lián)查，對好的工程給與獎勵、對于差的工程給與處罰，通過評比調(diào)動施工單位的積極性。

2、成立質(zhì)量通病專項(xiàng)治理工作小組，制定專項(xiàng)整治工作方案解決開裂、滲漏及室內(nèi)標(biāo)高、幾何尺寸偏差等業(yè)主關(guān)心、投訴集中的幾大老大難問題

三、做好安全文明施工管理

安全管理目標(biāo)：控制輕傷、杜絕重傷及死亡事故 文明施工目標(biāo)：市標(biāo)化文明工地

項(xiàng)目開工前要求施工單位上報安全文明施工專項(xiàng)方案、每周組織對施工現(xiàn)場的檢查，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到要求的單體工程必須整改。每月組織對安全文明施工的檢查，并對每個單體工程進(jìn)行評比，對好的單體工程給與獎勵對于達(dá)不到要求的單體工程給與處罰。

四、嚴(yán)把成本控制關(guān)

工程部配合審計(jì)部根據(jù)現(xiàn)場工程進(jìn)度提前做好工程量預(yù)算，收集并記錄每季度大綜材料的市場及最新材料信息價，認(rèn)真審核施工單位每月提供的工程量及造價審批工作，力求工程量預(yù)算的準(zhǔn)確性；施工過程中對于現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更嚴(yán)格按照公司制度進(jìn)行，對于不屬于簽證范圍內(nèi)的內(nèi)容堅(jiān)決不予簽證確認(rèn)。主要措施如下：

1、施工前對圖紙進(jìn)行認(rèn)真審查，注重按設(shè)計(jì)實(shí)施的可靠度，減少因設(shè)計(jì)變更引起的工程成本增加；

2、加強(qiáng)合同管理力度，在合同擬定及審核過程中，盡可能考慮到施工方進(jìn)行索賠的方方面面，在合同條款中予以明確，減少施工方索賠的可能性；

3、加大簽證管理力度，能包干的盡量進(jìn)行包干，不能包干的，及時記錄施工方現(xiàn)場實(shí)際發(fā)生的用工量、材料用量等一手資料，為造價確定提供準(zhǔn)確、完整的數(shù)據(jù)；

4、所有設(shè)計(jì)變更的實(shí)施需進(jìn)行成本優(yōu)化及比較后報公司審定后執(zhí)行，在高壓防護(hù)方案選擇過程中，經(jīng)多方案必選，采取高壓電桿、鋼絞線防護(hù)的方式，為公司節(jié)約數(shù)萬元的成本且防范措施安全有效。

五、做好協(xié)調(diào)溝通工作

做好項(xiàng)目內(nèi)部、各相關(guān)協(xié)作單位及政府職能部門的協(xié)調(diào)溝通工作，在維護(hù)公司利益及主管部門的理解與支持的前提下積極協(xié)助施工單位推進(jìn)工作的進(jìn)展，為施工生產(chǎn)的順利開展?fàn)I造有利的內(nèi)外部環(huán)境。發(fā)現(xiàn)問題及時提醒施工單位及監(jiān)理單位采取措施，確保項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

六、制度建設(shè)

2016年，項(xiàng)目部將建立以下幾項(xiàng)管理制度，以加大對棟號、監(jiān)理人員及成本管理的力度

1、天悅項(xiàng)目棟號月度考評評比辦法；

通過評比考核，獎優(yōu)罰劣，促進(jìn)項(xiàng)目管理的持續(xù)提升

2、天悅項(xiàng)目監(jiān)理人員采用績效考核辦法；

根據(jù)監(jiān)理合同，工程部將監(jiān)理費(fèi)的10%作為現(xiàn)場監(jiān)理人員的獎金，通過評比及獎金發(fā)放，充分調(diào)動監(jiān)理人員積極性，發(fā)揮監(jiān)理人員在天悅項(xiàng)目的監(jiān)理職能，解決監(jiān)理只簽字不管事的問題，同時對不稱職的人員予以淘汰

3、天悅項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理辦法、現(xiàn)場簽證管理辦法（重點(diǎn)解決成本控制問題）。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書

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概 要

1.整體策略

（簡述公司的策略方向、項(xiàng)目策略目標(biāo)，并分析項(xiàng)目策略與公司的策略是否一致）

2.預(yù)期目標(biāo)

a.開發(fā)規(guī)模：占地 畝，總建筑面積 萬平方米。

其中：一期占地 畝，總建筑面積 萬平方米；

二期占地 畝，總建筑面積 萬平方米。

b.開發(fā)周期：

c.啟動資金及到位時間：

d.總銷售額：

e.總成本：

f.稅后利潤：

g.一期銷售率：

l 內(nèi)部認(rèn)購?fù)瓿?%

l 第一次強(qiáng)銷完成 %

l 第二次強(qiáng)售完成 %

h.質(zhì)量目標(biāo)：

i.品牌效果：

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第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書

************大廈

投資計(jì)劃書

一、項(xiàng)目建設(shè)說明

**********大廈是**********置業(yè)有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽市區(qū)內(nèi)首座以“金融行業(yè)發(fā)展”為主體的商業(yè)住宅項(xiàng)目?！敖鹑谙刃?、商貿(mào)為主、地標(biāo)品質(zhì)”這三位一體的項(xiàng)目開發(fā)理念將隨著項(xiàng)目的建設(shè)鮮明的呈現(xiàn)在廣大市民面前,單層100余米、三層跨度近400米的商業(yè)鋪位，勢必成為該區(qū)域的地標(biāo)建筑與經(jīng)濟(jì)源動力。

二、項(xiàng)目選擇地理位置概況

該項(xiàng)目位于淮陽縣商業(yè)中心區(qū)域，項(xiàng)目距東側(cè)龍湖國家濕地公園僅1.5公里，東臨淮陽主干道龍都大道，西近106國道，距淮陽縣汽車站僅1公里，項(xiàng)目周邊比鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區(qū)，距淮陽縣人民醫(yī)院約1公里，教育資源豐富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淮陽縣雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、淮陽縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)一路通達(dá)，是淮陽縣文化、教育、購物、休閑娛樂、交通等配套設(shè)施齊全的重點(diǎn)核心區(qū)。

三、項(xiàng)目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位

1、市場需求狀況

淮陽縣人口為135萬，城區(qū)人口20萬，根據(jù)淮陽縣2007年編制的《淮陽縣城總體規(guī)劃》，對縣城2006---2020年期間城市發(fā)展總規(guī)劃進(jìn)行了明確的判定，城市主體將以上述三大趨勢發(fā)展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區(qū)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間形態(tài)。同時積極融入“周淮一體化”，加強(qiáng)與項(xiàng)城之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，充分利用空間上靠近周口的優(yōu)勢，加快縣城向西發(fā)展，壯大城市規(guī)模，增強(qiáng)其旅游服務(wù)、商貿(mào)職能，加快工業(yè)發(fā)展，積極與周口產(chǎn)業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)、對接，積極融入“周淮一體化”。

通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)民進(jìn)城是必然的趨勢，目前淮陽縣住宅類的開發(fā)供給量約為75萬㎡，市場去化率為70萬㎡，市場供需基本持平，購買力且逐年遞增，淮陽土地供給量在不斷減少，因此市場供需狀況處于平穩(wěn)發(fā)展趨勢。

2、開發(fā)策略定位

（1）、小區(qū)占地約5600㎡，總規(guī)劃建筑面積約為16800㎡

（2）、建筑類型：門市及居住房

（3）、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，綠化率為30%，園林式景觀

（4）、邀請淮陽最具雄厚資金的施工單位進(jìn)行施工，同時做到安全化、規(guī)范化管理（5）、聘請知名物業(yè)公司，采用智能安防系統(tǒng)進(jìn)行綜合物業(yè)服務(wù)。

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：4313平方米，建筑面積：16800平方米。住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

（1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

（2）、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。

五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施

1、環(huán)境影響

符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風(fēng)險分析

（1）、工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

（2）、項(xiàng)目位于中心地帶，（4）、周邊公司入駐數(shù)量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分進(jìn)行市場調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求。（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。

（4）、加強(qiáng)對商業(yè)的招商引資及周邊公司的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設(shè)成本估算：

（1）、土地成本：534.875元/㎡×16800㎡=8985900元，（2）、前期開發(fā)費(fèi)用：450元/㎡×16800㎡=7560000元，（3）、主體工程費(fèi)用：1200元/㎡×16800㎡=20160000元，（4）、安裝工程費(fèi)用：550元/㎡×16800㎡=9240000元，（5）、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用：61元/㎡×16800㎡=1024800元，（6）、園林環(huán)境費(fèi)用：30元/㎡×16800㎡=504000元，（7）、配套設(shè)施費(fèi)用：120元/㎡×16800㎡=2016000元，小計(jì)：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)用：158元/㎡×16800㎡=2654400元（9）、開發(fā)間接費(fèi)：90元/㎡×16800㎡=1512000元（10）、管理費(fèi)用：120元/㎡×16800㎡=2016000元（11）、銷售費(fèi)用：40元/㎡×16800㎡=672000元 小計(jì)：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元 總計(jì)：56345100元。

2、銷售估算：

（1）、住宅：按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；（2）、商業(yè)：按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；（3）、車庫：按60000元/個×47=2820000元；（4）、總計(jì)：80605000元。

3、利潤估算：

（1）、銷售利潤：80605000-56345100＝24259900元。（2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)： ①營業(yè)稅及附加：5.6% 5.6%×80605000=4513880元。②所得稅：25% 25%×（80605000*15%）=3022688元 ③土地增值稅：5%

5%×80605000=4030250元

④土地使用稅：10元/平方*4313*3＝129390元 ⑤不可預(yù)見費(fèi)（3）、稅后利潤：

24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。

七、項(xiàng)目資金來源

本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是公司自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入。

開發(fā)初期本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金2500萬元作為啟動資金，用于支付土地款項(xiàng)以及前期各種費(fèi)用，后期隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在辦理第三個證件后，開始著手準(zhǔn)備開發(fā)貸資料，擬需貸款1500萬元，待項(xiàng)目進(jìn)入可售階段，以預(yù)售收入、房產(chǎn)抵押、按揭貸款等形勢迅速回籠資金。

八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期

1、項(xiàng)目實(shí)施原則

（1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。

（2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。

（3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。

2、建設(shè)周期

（1）、2013年10月20日-12月30日，地質(zhì)勘察。

（2）、2014年1月4日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。（3）、2014年4月1日-5月15日審圖、圖紙交底。

（4）、2014年5月15日-2015年9月25 工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：淮陽縣全區(qū)

2、及時開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（2014年11月-2016年5月），12月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（2014年10月做完）。

4、多方位廣告宣傳

（1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關(guān)說明。

（2）、通過媒體（報紙、廣播、電視），銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論

本項(xiàng)目位于淮陽縣中心位置，且周邊相應(yīng)配套設(shè)施齊全，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林。公司將以優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好整個銷售市場，其項(xiàng)目是可行的。