第一篇：城市商業(yè)建筑綜合體發(fā)展的模式

城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式

綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古廣場）位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點?太古廣場總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。?模式1：各項功能均衡發(fā)展太古廣場 案例（香港太古廣場）頂級購物中心：?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。?香港太古廣場太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓五星級酒店部分?港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店?頂級公寓部分?2棟共約400套單位?

案例（香港太古廣場）關鍵驅動因素——香港太古廣場商業(yè)—太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心?太古購物廣場匯集國際名流?會議展覽中心使Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場?金鐘電影院引領港島娛樂文化?高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿?多家五星級商務酒店+高級酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心?各功能空間相互連通/延展了共享空間?統(tǒng)一管理與相互服務達成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級物管+多產(chǎn)品組合?提供24小時房間餐飲服務/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)?可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務中心海景?套房面積定位56平米/110平米/245平米?高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（315平米）

案例（廣州中信廣場）模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站?——廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場

案例（廣州中信廣場）關鍵驅動因素——廣州中信廣場寫字樓?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標志和領袖?寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾?利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度?IT業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓?實用率約80%?6部進口“三菱”客用升降機?公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求?單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。?+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化綜合體“ city within a city ”

案例（上海商城）關鍵驅動因素——上海商城五星級酒店?Portman Ritz-Carlton?酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層?酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓?共472間豪華服務式公寓?公寓只租不賣，租金較辦公樓略高?面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場?酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%?國際水準的辦公大樓?25000平方米世界知名品牌的購物商場

案例（上海商城）關鍵驅動因素——上海商城關鍵驅動因素外因：?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍內(nèi)因：?定位準確，五星級酒店帶動其它功能?酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意?娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚

案例（深圳華潤中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。?4：以商業(yè)為核心功能華潤中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)

案例（深圳華潤中心）華潤中心規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達23萬平方米1000個車位華潤大廈：4.2萬平方米的甲級寫字樓高度為139米1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲二期規(guī)劃占地4.1萬平方米，總建筑面積達25萬平方米，提供約2000個車位一座超五星級商務大酒店一座5A智能化甲級寫字樓三座酒店式服務公寓一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場

案例（深圳華潤中心）關鍵驅動因素——深圳華潤中心關鍵驅動因素外因：?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：?超強的實力與品牌號召力?集購物、娛樂等為一體的體驗式?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符?一流的精英團隊

四種模式的內(nèi)外因驅動模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字商場、公寓等各種功能樓為核心功能的均衡發(fā)展的模式發(fā)展模式優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群高水準規(guī)劃設計――各功能共融不互擾功能化體系――五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的管理團隊――物業(yè)管理/經(jīng)營管理客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區(qū)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式地理位置――不遠離城市核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持――商務客戶定位差異化――通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系――五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力配套設施――頂級商場模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式地理位置――城市核心區(qū)交通可達性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理外因內(nèi)因強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場、公寓

綜合體發(fā)展模式小結模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城廣州中信廣場各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。?1：5：1：3（O：H：S：A）深圳華潤中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第二篇：城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

? 城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

?

? 浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會 浙江東冠置業(yè)投資有限公司 浙江大學房地產(chǎn)

研究中心聯(lián)合課題組

一、社區(qū)商業(yè)綜合體的功能和特征

（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及其層級

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種生產(chǎn)性物業(yè)（如廠房）、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、出租性公寓、會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、休閑娛樂、住宿、辦公等設施，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、融資模式和經(jīng)營模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業(yè)地產(chǎn)是指狹

義上商業(yè)地產(chǎn)，即指用于商業(yè)服務經(jīng)營用途的物業(yè)。

1、商業(yè)地產(chǎn)的層級

根據(jù)不同的分類標準，商業(yè)地產(chǎn)有不同的分類方法。本文按照商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模和輻射范圍，將商業(yè)地產(chǎn)分為市中心級商業(yè)、區(qū)域級商業(yè)、社區(qū)

商業(yè)和街坊商業(yè)等四個層級。

市中心級商業(yè)地產(chǎn)一般建設規(guī)模都比較大，建筑面積達到50萬平方米以上，日均客流量達到50萬人次以上，一般處于一個城市的政治、經(jīng)濟和文化中心；區(qū)域級商業(yè)地產(chǎn)是次于市中心級的商業(yè)地產(chǎn)，一般建筑面積達到10萬平方米以上，日均客流量達到25萬人次以上，一個城市一般具有好幾個區(qū)域級商業(yè)區(qū)；社區(qū)級商業(yè)地產(chǎn)具有一定程度的商業(yè)集聚，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足本地居民日常生活消費必需和日常生活服務為主，服務對象主要為本社區(qū)居民以及在本地區(qū)的商務人士，建筑規(guī)模一般在2.5萬平方米以上，日均服務人口在5萬人次以上，該級別商業(yè)是一個城市的主要商業(yè)形式；街坊商業(yè)地產(chǎn)主要是方便本地居民就近購買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務，這種商業(yè)地產(chǎn)一般以底商形式出現(xiàn)，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

社區(qū)商業(yè)以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國城市化進程的加快、城市社區(qū)建設的飛速發(fā)展以及消費需求和消費結構發(fā)生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務，居民對社區(qū)商業(yè)的需求日益增加。大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，提高社區(qū)商業(yè)的商品質(zhì)量和服務質(zhì)量，不僅可以提高居民的生活品質(zhì)，而且可以提升居民的居住品質(zhì)，在我國大力

發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的潛力。

首先，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日益受到政府和開發(fā)商的重視。以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是城市地區(qū)經(jīng)濟的重要支柱，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)體系的重要組成部分，為城市經(jīng)濟發(fā)展提供動力，增加政府稅收，使地區(qū)經(jīng)濟日益活躍、結構趨向合理。而且，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對房地產(chǎn)有良好的帶動作用，很多開發(fā)商利用社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)“打頭陣”，帶動區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大。隨著我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業(yè)區(qū)的建設已經(jīng)達到較高水平，但目前我國城市社區(qū)

商業(yè)仍顯設施不足、網(wǎng)點布局不合理、服務功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。在我國快速城市化過程中，出現(xiàn)一大批新建的居住小區(qū)，這些新建小區(qū)由于遠離城市商業(yè)中心，生活配套設施嚴重不足，社區(qū)商業(yè)作為一種屬地型商業(yè)，恰巧能夠提供小區(qū)居民日常必需品和便利服

務，市場潛力巨大。

（二）社區(qū)商業(yè)的功能和模式

1、社區(qū)商業(yè)的基本功能和特征

“社區(qū)商業(yè)”是以社區(qū)為載體，以一定地域內(nèi)居民和商務工作人員為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區(qū)內(nèi)居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供社區(qū)居民日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。“社區(qū)商業(yè)”是一種“因住而商”的商業(yè)，是城市商業(yè)體系的重要組成部分，與城市其他商業(yè)形式相比，與城市居民生活聯(lián)系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求?？傮w來看，社區(qū)商業(yè)在滿足社區(qū)居民基本生活消費和服務

方面，主要包含購物、餐飲、休閑娛以及服務這幾項基本功能。

2、我國社區(qū)商業(yè)的主要特點

從社區(qū)商業(yè)的建筑形態(tài)上來看，我國社區(qū)商業(yè)主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心等三種形式，這三種形式與我國經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水

平有一定聯(lián)系。

社區(qū)底商主要是指利用建筑底層作為商業(yè)用房，以滿足自身社區(qū)消費者各種需求的社區(qū)商業(yè)。在我國，社區(qū)底商是從20世紀90年代開始的，當時房地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，底商被納入住宅項目規(guī)劃，開發(fā)商一般把居住區(qū)外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業(yè)經(jīng)營者，以滿足社區(qū)居民的日常

生活需要。

社區(qū)商業(yè)街是指位于居住區(qū)內(nèi)的、以平面形式按照“街道”形態(tài)布置的單層或多層社區(qū)商業(yè)，其沿街兩側的鋪面以及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨立鋪位。我國社區(qū)商業(yè)街主要位于城郊的大型居住區(qū)，由于市級商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心無法完全覆蓋新興社區(qū)，城郊土地比較便宜，因而開發(fā)商便建造一些特色社區(qū)商業(yè)街，不僅能夠滿足

當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枰?，還能作為項目營銷推廣的賣點。

社區(qū)購物中心是一種各種商業(yè)業(yè)態(tài)相對集中的社區(qū)商業(yè)，是房地產(chǎn)大盤時代的產(chǎn)物，其規(guī)劃建設的根本出發(fā)點是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業(yè)運作模式服務社區(qū)中各個組團區(qū)域及輻射區(qū)域。社區(qū)購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲和服務于一體，滿足社區(qū)居民多樣化消費需求的商業(yè)模式，它是“家的延伸”，是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的方向。社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心是三種不同的社區(qū)商業(yè)，每種形式由其自身特點，因根據(jù)社區(qū)的不同情況而進行設置，也可以將各種形式進

行組合。

（三）城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展特點和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)城市綜合體。根據(jù)城市綜合體所在城市區(qū)域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區(qū)域中心綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體三種。城市社區(qū)商業(yè)綜合體是社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，它一般位于一個社區(qū)中心位置或幾個社區(qū)交接處，由一個建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務功能。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，一般有一個主力店、2-3個次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構成，城市社區(qū)商業(yè)綜合體一般設有停車場，方便社區(qū)居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費特點，改變了我國傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，創(chuàng)造了一流的購物環(huán)境，為社區(qū)居民提供了很大便利，豐富了社

區(qū)居民的生活，是未來城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。

由于社區(qū)商業(yè)綜合體是一種屬地型商業(yè)，從而決定了社區(qū)商業(yè)綜合體在服務對象、服務目標等方面有以下特點：

首先是屬地型服務對象。社區(qū)商業(yè)綜合體是以社區(qū)為依托，以社區(qū)居民和商務人士為服務對象，其目的是滿足社區(qū)居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購物、餐飲、娛樂休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區(qū)服務，以滿足居民日常生活的服務需求，社區(qū)商業(yè)中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務內(nèi)容。社區(qū)商業(yè)綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經(jīng)營商品種類主要是消耗快，購買頻率高且數(shù)量少的生活必需品，通常以經(jīng)銷日常生活用品為主，這些商品品種簡單、挑選性不大，價格也沒有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，社區(qū)商業(yè)綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業(yè)態(tài)為主，集購物、餐飲、休閑娛樂、服務等多功能于一體。再次是一站式綜合服務。社區(qū)商業(yè)綜合體一般處于一個社區(qū)中心或幾個社區(qū)的交接處，為廣大社區(qū)居民提供悠閑的購物環(huán)境。其功能較全面，一般具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等基本功能，以滿足社區(qū)的多樣化功能需要；其外部環(huán)境以提供多樣化的社區(qū)活動為宗旨，常常形成社區(qū)廣場、社區(qū)步行

街和綠化塊；其建筑規(guī)模不大，一般只有幾萬平方米。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體的規(guī)劃和培育

我國社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時間不長，目前正處在摸索之中，隨著我國城市化的快速發(fā)展、城市居民消費觀念的轉變以及房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化，我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展還有很大的發(fā)展空間。但是，城市社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開各級政府部門的關注和指導。目前，特別需要在以下幾個方面

加大規(guī)劃管理和政策培育。

一是加強社區(qū)商業(yè)專項規(guī)劃工作。根據(jù)國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，社區(qū)商業(yè)綜合體將是未來商業(yè)發(fā)展的重點，政府部門必須要有先期的合理規(guī)劃，這樣才能使社區(qū)商業(yè)健康繁榮地發(fā)展。目前在我國城市建設規(guī)劃體系中，主要有城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，專項規(guī)劃有交通、綠地和管線規(guī)劃，而沒有針對商業(yè)專項規(guī)劃，從而造成我國目前商業(yè)網(wǎng)點布置缺乏規(guī)劃性，一些地方商業(yè)不能滿足社區(qū)居民的消費需求，而另外一些地方商業(yè)卻盲目開

發(fā)，從而導致過度競爭的局面。因此，課題組建議政府應加快制定商業(yè)專題

規(guī)劃。

二是加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標準的制定。政府要對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究給予重視，加強社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，參考國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的先進經(jīng)驗，結合我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況，及時制定社區(qū)綜合體建設的規(guī)范和標準，指導我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設?？梢越梃b新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)范和標準，對各種類型的社區(qū)商業(yè)進行分類，提出各類社區(qū)商業(yè)綜合體建設的規(guī)模和業(yè)態(tài)配置標準?？梢砸?guī)定社區(qū)商業(yè)綜合體必備的業(yè)態(tài)和業(yè)種，以便從制度

上完善我國社區(qū)商業(yè)綜合體建設標準。

三是給予社區(qū)商業(yè)建設主體政策支持。鼓勵有實力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設，凡是到城市社區(qū)設立超市、便利店、標準化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網(wǎng)點的連鎖企業(yè)，政府可以出臺相關政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項資金支持。鼓勵各類組織、企業(yè)和個人進行社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設，對發(fā)展與居民生活密切相關社

區(qū)商業(yè)的開發(fā)企業(yè)給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體的示范工作。目前，商務部正在制定我國社區(qū)商業(yè)的建設標準，指導各地商務主管部門因地制宜，確定工作重點。如老城區(qū)要發(fā)揮和利用現(xiàn)有商業(yè)服務網(wǎng)點的輻射作用，以健全網(wǎng)點設施為主；已預留服務網(wǎng)點的新建社區(qū)，以完善網(wǎng)點和提升服務水平為主；尚未開發(fā)的社區(qū)，要以加強總體規(guī)劃為主?？梢栽谟袟l件的城市先建立一些社區(qū)商業(yè)綜合體示范區(qū)，并對成功社區(qū)商業(yè)綜合體的成功經(jīng)驗進行總結研究，通過推廣示范經(jīng)驗，逐步擴大示范范圍，從而推動我國社區(qū)商業(yè)綜合體的全面發(fā)展。五是著重對開發(fā)經(jīng)營主體的進行培育。社區(qū)商業(yè)是通過以租賃運營而獲得長期回報為目的的，其價值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營收益價值上。從我國目前的情況看來，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主要是房地產(chǎn)商，而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營則是一些管理能力非常弱的家庭團隊。因此，建議政府職能部門除了在規(guī)劃階段介入之外，還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營的過程中給予一定的指導，同時要培育

一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。

三、社區(qū)商業(yè)綜合體的定位與經(jīng)營

開發(fā)商是社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設的主要力量，如前所述，社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)過程是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是開發(fā)建設，更重要的是還必須長時間來培育整個項目，才能維持整個項目的長期持續(xù)經(jīng)營，課題組

主要在以下幾個方面對開發(fā)商提出建議。

一是合理區(qū)位選擇。一個社區(qū)商業(yè)綜合體的成功與否，最重要的在于項目區(qū)位選擇是否合理，如果區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來有足夠的消費力支撐，且周邊配套設施完善，那么，項目也就成功了一半。合理的區(qū)位主要考慮區(qū)域未來規(guī)劃，區(qū)域交通設施等方面因素。區(qū)域未來規(guī)劃決定了其該區(qū)域未來的發(fā)展方向，決定了區(qū)域的經(jīng)濟狀況，從而決定了該區(qū)域人口檔次，進一步?jīng)Q定了該區(qū)域人口的消費水平，人口消費水平將最終影響整個社區(qū)商業(yè)

項目的運營狀況。

二是精準項目定位。社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)之前要進行準確的項目定位，要仔細研究項目當?shù)氐目傮w規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟、人口數(shù)量、收入水平、消費層

次、商業(yè)分布等，要根據(jù)社區(qū)居民的消費水平和未來的發(fā)展趨勢，結合市場走向和功能定位，來確定社區(qū)商業(yè)的層次和結構，為項目的規(guī)劃設計提供依據(jù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的定位主要分為項目總體定位和功能定位兩部分。項目總體定位就是要對社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進行了細致的分析和評估，確定項目的建筑規(guī)模和開發(fā)運營模式；社區(qū)商業(yè)綜合體的功能定位要注意項目的功能結構、業(yè)態(tài)結構以及品牌結構等應與社區(qū)規(guī)模、消費層次相適應，對社區(qū)居民的收入水平、客戶職業(yè)特征以及周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)進

行細致的分析和評估，從而確定項目的商業(yè)業(yè)態(tài)和功能布局。

三是主力店招商先行。社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)運營商必須對前期規(guī)劃設計、商業(yè)布局、策劃營銷、廣告推廣、商業(yè)運營管理等一系列問題了如指掌，才能保證項目運營取得成功。國內(nèi)成功項目的經(jīng)驗表明，前期主力店招商對項目后期的運營顯得尤其重要。主力店對引導人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個項目。

四是豐富業(yè)態(tài)組合。成功的社區(qū)商業(yè)綜合體并不在于項目建筑規(guī)模的宏大，而在于項目的功能齊全和合理的業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體都應具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區(qū)居民的需要。同時，需要注意的是，社區(qū)商業(yè)有別于其他商業(yè)，是其為社區(qū)服務的功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，要考慮服務性功能業(yè)態(tài)的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區(qū)衛(wèi)生所，美容美發(fā)店，社區(qū)活動

中心等，從而為社區(qū)居民提供生活上的便利。

五是多樣化經(jīng)營模式。從國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)綜合體的運營模式來看，項目運營模式最常見的有“完全出售、租售結合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點，開發(fā)商應根據(jù)自身企業(yè)的情況和項目特點，尋找適合自己項目的運營模式。完全出售運營模式能使開發(fā)商快速回籠資金，但對商業(yè)業(yè)態(tài)是否能符合社區(qū)居民的生活需求以及業(yè)態(tài)組合等方面無法進行控制，導致項目的業(yè)種雜亂分布，從而降低了項目的檔次；租售結合模式對于開發(fā)商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開發(fā)商獲得短期資金回籠，又能通過出租獲得長期租金；售后返租模式能夠使開發(fā)商規(guī)避市場初期經(jīng)營風險，但開發(fā)商不能得到項目的增值效益，同時對開發(fā)商的經(jīng)營能力是一個嚴峻的考驗；只租不售模式最大的優(yōu)點是能使開發(fā)商能夠持續(xù)有效地項目管理，從而提升項目的商業(yè)價值，通過租賃持續(xù)性獲利，得到項目的增值收益，但這種模式需要開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，且承擔很到的經(jīng)營風

險。

六是統(tǒng)一規(guī)劃建設、統(tǒng)一經(jīng)營管理。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理目標是盡可能長期地維持和加強項目的經(jīng)濟社會效益，維護項目的建筑物和設備，同時與有關各方保持良好的關系，保證項目在社區(qū)中有良好的商譽。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理工作主要有物業(yè)管理、租戶管理、營銷管理和財務管理等，是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要進行統(tǒng)一規(guī)劃建設、統(tǒng)一經(jīng)營管理。國內(nèi)外運作社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗表明，一個項目必須至少經(jīng)過3年，商業(yè)業(yè)態(tài)才會逐漸

穩(wěn)定下來。因為即使開始審慎地選擇進駐的商家，開業(yè)后還是會有因不同商家業(yè)績好壞而進行調(diào)整，產(chǎn)權集中式的統(tǒng)一經(jīng)營管理可以使項目可以放心地在開業(yè)后進行績效評估和商家、業(yè)態(tài)的調(diào)整，從而實現(xiàn)項目的管理目標。

第三篇：淺議城市“建筑綜合體”

淺議城市“建筑綜合體”

來源：萬達月刊時間：2008-07-16 作者：佚名

一、建筑綜合體概念

建筑綜合體是指由多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互提供服務，互為補充，從而形成獨立的功能體系。

城市建筑綜合體是把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結合，統(tǒng)一規(guī)劃設計，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮建筑空間的共同作用，滿足人們對于現(xiàn)代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個完整的街區(qū)。其功能直接被接納到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個組成部分。淺議城市“建筑綜合體”(2)

來源：萬達月刊時間：2008-07-16 作者：佚名

二、建筑綜合體的產(chǎn)生背景及演進

（一）建筑綜合體的產(chǎn)生背景

18世紀的工業(yè)革命，為綜合體的大量發(fā)展創(chuàng)造了前提。工業(yè)革命以后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生，給綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了契機和物質(zhì)技術條件。工業(yè)化推進了城市化；鋼材產(chǎn)量的增長，使鋼材的使用得到普及；近代結構理論的研究進步為高層建筑的發(fā)展掃清了障礙；升降機等設備、裝置的出現(xiàn)，解決了高層建筑中的垂直運輸問題。工業(yè)革命以后，工商業(yè)的指揮中心逐漸從商品產(chǎn)地轉移到城市（商品消費地），以便于取得最新的市場信息。由于要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建筑在一些具有商品流通樞紐作用的城市里大量出現(xiàn)，而單一功能的高層建筑的大量出現(xiàn)，引發(fā)了許多問題的產(chǎn)生，如：影響城市的環(huán)境和生態(tài)，吞噬了大量城市綠地，導致交通擁堵等。問題的存在促使人們不斷改善現(xiàn)狀、解決問題，即對城市的土地進行統(tǒng)一、綜合的開發(fā)，對高層建筑的空間進行有機組織，并合理安排功能布局；工業(yè)化進程的加快，促使人們增強了效率觀念，因此人們期望城市建筑綜合體的出現(xiàn)，以滿足短時間內(nèi)實現(xiàn)多種活動的需求；同時，城市容量的擴大，導致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業(yè)主與建筑師在建筑設計上希望最大程度利用土地及空間，實現(xiàn)功能的綜合，達到集約目的；二戰(zhàn)以后，在美、歐國家由于汽車的普及，相對縮短了城市與郊區(qū)的距離。大批中產(chǎn)階級，由于厭煩城市惡劣的居住環(huán)境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現(xiàn)象。因此，地方政府也開始推行鼓勵市區(qū)的改建和開發(fā)的新政策，以推動市中心的復蘇和更新。這樣一來，綜合多種因素，就促成了城市建筑綜合體的出現(xiàn)。

（二）建筑綜合體的演進

1、理論演進

工業(yè)革命以后，以汽車交通為主的城市交通方式，改變?nèi)藗兊臅r空觀念，從而也改變了城市的格局。工業(yè)的迅猛發(fā)展給城市生活帶來了多方危害，如交通擁擠、環(huán)境污梁、社會混亂等。為解決這些城市問題，發(fā)展了功能分區(qū)的概念及理論。理性主義、功能主義的現(xiàn)代運動，將

復雜的城市生活簡單化、抽象化，認為城市是由居住、娛樂、工作和交通加以聯(lián)系的四大功能區(qū)構成。在這種理論指導下，居住、娛樂、辦公為了互不干擾被按區(qū)嚴格分割。這種功能分割表現(xiàn)在城市布局上是按市公共中心、亞中心、居住區(qū)中心的多層次有序原則組織的；表現(xiàn)在建筑上，則是不同功能復合被認為是混亂的。功能主義的理論方法沒有給早期工業(yè)城市解決問題，反而帶來了新問題—城市中心的衰落。

六十年代，在建筑理論領域，結構主義和人文主義各自從不同的角度對現(xiàn)代城市理論提出修正。結構主義志在建立一種動態(tài)的城市整體秩序，形成開放系統(tǒng)，借此來改變城市機體彼此割裂卻又混亂的局面；人文主義則著力呼喚一度迷失的人文精神，使“人”重新成為城市環(huán)境營造的主體。二種理論均強調(diào)城市有機連續(xù)、綜合互動，從而影響了六十年代后歐美城市復興和再開發(fā)的實踐，為綜合體建筑的復興提供了理論依據(jù)。

隨著城市規(guī)劃與建筑理論的日漸成熟與60年代后期歐美的城市復興運動的實踐，建筑綜合體得以迅速的發(fā)展。它的出現(xiàn)修正了以往過細的功能分工，建筑多功能的聯(lián)接與復合為其使用者帶來了很大的方便，成為繼“商業(yè)街”之后城市復興的又一重要的建設模式。綜合體從最初建筑功能的簡單疊加(如居住與商店的疊加)到以功能體系劃分的各種主題綜合體(如交通樞紐綜合體、會展綜合體、商業(yè)綜合體、文化娛樂綜合體等)。而在當代，綜合體的發(fā)展己開始溢出建筑自身的范疇將建筑內(nèi)部功能與城市職能相結合，形成多類型、多層次的現(xiàn)代城市建筑綜合體。

2、建設實踐

建筑綜合體的雛形：十九世紀早期的法國巴黎“Wa1R-up”住宅，可以說是綜合體的最初模式。這種建筑的底層用作商場、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四或五層是公寓用房。街道的底層有一個連續(xù)的拱廊，以保護顧客不致于遭到風雨的浸襲，同時，在視覺上有一個統(tǒng)一的街道立面。后來，這種多功能的商業(yè)居住模式得到了進一步發(fā)展。如公寓街區(qū)水平地匯集成一個長長的、連續(xù)的商業(yè)街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開敞的。這種封閉的通道或柱廊，使商業(yè)街與城市道路網(wǎng)格編織在一起，并很好地與現(xiàn)存的建筑物結合。使那些既窄又深的街道場地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區(qū)，更使原來沉寂的街區(qū)中央獲得了盎然生機。

第一代建筑綜合體：上世紀30年代中期，美國紐約建成了洛克菲勒中心(Rockefe-Lluer Center)，它可以說是美國最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的R,C,A無線電大樓(RCARadio Building)。及周圍由15幢建筑組成的建筑群。其主要特點是：(1)建筑組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂的場所。低于街道層的地下步行系統(tǒng)與商場大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。(2)整個中心占數(shù)個街區(qū)。(3)R,C,A無線電大樓一端，鄰接一個辟作花園的下沉式廣場。(4)中心內(nèi)各大樓的基本格調(diào)和標準尺寸與R,C;A,F無線電大樓基本一致。

第二代建筑綜合體：上世紀60年代初期，工業(yè)化國家城鄉(xiāng)之間，生活條件的差異已經(jīng)開始消失，中產(chǎn)階級遠離城市到郊區(qū)居住，強烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢下，首先促使城市郊區(qū)的綜合體與步行商業(yè)街(Shopping Mall)結合起來。如美國的休斯敦長廊(The Galleria Houston)建于60年代初。長廊內(nèi)設辦公、旅館、商店等，是一個綜合的商業(yè)中心。這一時期，綜合體的主要特點是:(1)車行、人行完全分開。(2)結合步行商業(yè)街，而多有

蓋頂。(3)有的將商場放到地下，使其可以在地下穿過好幾條地面的馬路，互相連成一片。

第三代建筑綜合體：出現(xiàn)于60年代末到70年代，主要以中庭為標志。它是根據(jù)人們的喜歡和活動要求為目的而進行設計的。不僅具有第一、二代綜合體的優(yōu)點，而且中庭具有空調(diào)、陽光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國明尼阿波利斯的I,D,S中心(I,D,S Center)。該中心建于1973年，高57層(235米)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務所設計的。該中心的中庭被稱為“水晶院”，大體是五邊形的空間，上層有回廊。它既是人流交通的廣場，又起到吸引顧客的作用。

三、建筑綜合體的發(fā)展優(yōu)勢

（一）通過不同建筑功能的整合，化解城市問題

建筑綜合體將分散的城市功能有機地組織在一起，將商業(yè)與居住等多種功能綜合布置，扭轉了過去主張的工作與居住完全分開的傳統(tǒng)觀念，它對于城市中的一些問題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環(huán)境與治安等方面的難題。

（二）多種建筑功能的復合提高了城市資源的利用效率

通過多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設置等城市資源的利用效率由于建筑綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實際也是城市土地在空間上的再次開發(fā)利用；例如：街道、廣場，在這里不僅僅是人們的交際休閑場所，也是人們的散步、購物、飲食、觀賞、游戲以及各種日常生活活動的去處，綜合性節(jié)約了空間。建筑綜合體由于常采用的是統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理的方式，這使其內(nèi)部的多種設施可以得到更合理有效的利用。而對于市政設施的利用，包括多種管網(wǎng)的綜合利用，可以做到更綜合性的節(jié)約。

（三）為“舊城改造”提供了有效解決方案

綜合體的建設在改善舊城環(huán)境質(zhì)量提升生活品質(zhì)的同時，也保證了投資者的經(jīng)濟收益。投資者可以利用商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的差價的利潤差，進行環(huán)境建設，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設施的安放、增加城市綠化面積等等，這樣，環(huán)境會促進該處改造的成功，對于投資方的利益也是一種合理的保護與促動，也方便了市民生活和工作。

（四）有效的自我調(diào)節(jié)能力

建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構成上的強大優(yōu)勢，從而當城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟效益。

（五）有利于促進城市功能的完善和良好環(huán)境的形成隨著社會發(fā)展和生活水準的提高，人們對綜合環(huán)境質(zhì)量的要求也在不斷提高，而商住建筑綜合體豐富的功能可以將城市生活的方方面面有機地組織在一起，使它們彼此促進，它通過各

種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富，同時使環(huán)境擁有巨大的聚合力。而且它良好的經(jīng)濟效益、內(nèi)部多種功能協(xié)調(diào)平衡及相互激發(fā)，使得建筑更加能動的發(fā)揮其職能，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益，形成一個具有良好環(huán)境效益的城市街區(qū)。

四、建筑綜合體的發(fā)展趨勢

（一）功能與規(guī)模的同步擴大化

建筑綜合體復合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，其建設規(guī)模將越來越大，常要用“跨街區(qū)、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個街區(qū)，把購物、辦公、居住、停車等活動綜合地組織在一個地上、地下相互關聯(lián)的空間中，并力爭與周圍其它建筑聯(lián)接一成體。

（二）強調(diào)城市建筑、市政設施的綜合化

成功地將城市環(huán)境構架體系與基礎設施相結合，使建筑向高空、地面、地下三向度空間發(fā)展，構成一個流動的、連續(xù)的、立體的城市空間體系。

（三）空間、流線組織的立體化

建筑綜合體是城市空間交通構架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為建筑綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能。立體化的城市道路系統(tǒng)常常穿越建筑內(nèi)部，作為室內(nèi)廣場的中庭，既是建筑內(nèi)部立體交通的組織形式，同時又可能聯(lián)系地下商業(yè)街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現(xiàn)立體化的發(fā)展趨勢。

（四）建筑功能與空間的城市化

建筑內(nèi)部的中庭、廣場等功能區(qū)域將成為城市交通與建筑內(nèi)部一個轉換樞紐，內(nèi)部空間成為城市交通系統(tǒng)的一個環(huán)節(jié)。建筑內(nèi)部的公共空間(中庭、廣場)不但服務于建筑本身，而且成為整個城市的場所，服務于整個城市。這些都使得建筑綜合體建筑室內(nèi)空間兼有更多的城市職能，城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。

第四篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟、城市、社會發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會分工細化的需要，是區(qū)域和城市競爭力增強的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個發(fā)展的方向：即

1、以服務城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務總部經(jīng)濟為重點的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟城市商業(yè)綜合體。

4、以服務知識經(jīng)濟和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務特色主導產(chǎn)業(yè)為重點的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對區(qū)域商業(yè)水平有準確研判，對商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實現(xiàn)，更應該從服務、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時間維去考慮其的設計定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當?shù)氐乩砦恢?、政治位置、?jīng)濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規(guī)模等級決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個商業(yè)綜合體是有較強生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應該仔細選擇保留什么產(chǎn)權資產(chǎn)。要實現(xiàn)項目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項目建設，必須考慮為我們未來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項目建設與運轉中實現(xiàn)人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應服務于城市主導、業(yè)主主功能、主業(yè)的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎工作。

第五篇：臺州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

臺州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

相對于一、二線城市而言，臺州作為三線城市，經(jīng)濟總量和消費人口相對有限，對于“城市綜合體”的開發(fā)經(jīng)驗非常缺乏,并且占地面積相對較大，所涉及物業(yè)類型多、開發(fā)周期長、投入巨大、開發(fā)及商業(yè)運作難度高，同時又關系到臺州中心城市區(qū)域的地標形象和區(qū)域發(fā)展，所以必須要用新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思維進行精心策劃，以期實現(xiàn)社會效益的最大化和商業(yè)開發(fā)效益的最大化。

臺州中心城市的城市綜合體功能空間組合選擇及規(guī)模，應與城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及規(guī)模相適應。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域中心城市和省會(即一、二線城市),這些大型的城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成，而與地級市等三線城市相適應的城市綜合體，其功能空間組合相對少一些，規(guī)模也會小一些。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是城市綜合體最基本的組合,但考慮到臺州這個城市綜合體是在一個相對人口集中度不高，且位于三個城市中間的位置，因此如何匯聚人氣應該成為最關鍵點。

商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律：“人氣定生死?！苯Y合城市綜合體位于臺州綠心核心地帶，配合東山湖——飛龍湖區(qū)塊整體的建設規(guī)劃和臺州市重點打造旅游城市的規(guī)劃，可以重點發(fā)展以自然景色和購物公園結合，集休閑、居住區(qū)為主要載體的城市綜合體，而不去建設一般一、二線城市重點打造的，以高星級酒店和高檔寫字樓為主的大型城市綜合體。一般而言，休閑為主的購物公園的建成，可以吸引更多的臺州中心城市各區(qū)域市民來此購物、休閑和居住，這樣不僅實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，也可以滿足融合臺州中心城市發(fā)展的社會價值，真正發(fā)揮這個城市綜合體在中心城市相向建設，融合發(fā)展中的作用。