第一篇：城市綜合體引領(lǐng)商業(yè)新模式

城市綜合體引發(fā)未來商業(yè)“核聚變”

上海英都企劃部

城市綜合體(英文為HOPSCA)，是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shoppingmall)、會(huì)議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個(gè)英文字母的縮寫。

城市綜合體既要有政府規(guī)劃升級(jí)，交通調(diào)整帶來的商業(yè)價(jià)值紅利，又有需要超大額資金投入對(duì)區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)力支撐，城市綜合體一亮相便收到了市場(chǎng)的積極關(guān)注。

作為超大型綜合體可以覆射整個(gè)區(qū)域板塊。區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量隨著眾多大型居住社區(qū)的新建，以及周邊產(chǎn)業(yè)升級(jí)工業(yè)人口的涌入等原因?qū)⒅饾u增多，人口的密集也對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套提出了要求，單靠傳統(tǒng)的單一性商業(yè)難以滿足需求，而城市綜合體的亮相，不僅彌補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套量的不足，更在商業(yè)檔次上進(jìn)行了提升。

城市綜合體還可以平衡商業(yè)發(fā)展與人類生活的宜居性。生活質(zhì)量不同于生活水平。生活水平代表為滿足物質(zhì)、文化生活需要而消費(fèi)的產(chǎn)品和勞務(wù)的多與少，偏于客觀；生活質(zhì)量則是在此基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)的主觀精神感受。

作為未來城市商業(yè)發(fā)展方向的城市綜合體模式，其商住兼?zhèn)涞膶傩?，以及?duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)形成的凝聚作用都是其與其他類型的商業(yè)模式難以比較的。

第二篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟(jì)、城市、社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會(huì)分工細(xì)化的需要，是區(qū)域和城市競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個(gè)發(fā)展的方向：即

1、以服務(wù)城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)城市商業(yè)綜合體。

4、以服務(wù)知識(shí)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務(wù)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級(jí)版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡(jiǎn)單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級(jí)的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對(duì)區(qū)域商業(yè)水平有準(zhǔn)確研判，對(duì)商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價(jià)值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實(shí)現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時(shí)間維去考慮其的設(shè)計(jì)定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強(qiáng)大的生命力。當(dāng)然其是有局限的，這個(gè)局限就是當(dāng)?shù)氐乩砦恢?、政治位置、?jīng)濟(jì)位置、城市位置好差和能量等級(jí)的大小。

城市的規(guī)模等級(jí)決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個(gè)商業(yè)綜合體是有較強(qiáng)生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對(duì)物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個(gè)方面都必須找準(zhǔn)支撐點(diǎn)，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應(yīng)該仔細(xì)選擇保留什么產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實(shí)現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實(shí)現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，必須考慮為我們未來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)人才隊(duì)伍的壯大，核心競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價(jià)值鏈，為未來綜合競(jìng)爭(zhēng)力的打造做好基礎(chǔ)工作。

第三篇：試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

摘要：當(dāng)下，建筑的結(jié)構(gòu)功能越來越復(fù)雜，各大城市中也出現(xiàn)了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現(xiàn)的建筑物，外形高大、設(shè)計(jì)美觀，代表了城市的發(fā)展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業(yè)綜合體，滿足著各種各樣的服務(wù)需要。商業(yè)綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標(biāo)志。文章就城市商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計(jì)提出思路。

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)；城市；商業(yè)綜合體；策略探析

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對(duì)衣食住行有了更高追求，在大消費(fèi)背景下，不斷帶動(dòng)商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應(yīng)發(fā)展起來。人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)，更需要的是體驗(yàn)感和安全度，要保證建筑設(shè)計(jì)合理科學(xué)，才能提升建筑的品質(zhì)，更好地滿足人們當(dāng)下的需求。商業(yè)綜合體是商業(yè)的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區(qū)域，通過合理設(shè)計(jì)，有效劃分各區(qū)域，保障建筑美觀實(shí)用的同時(shí)，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個(gè)建筑的水平也代表了城市的特征，商業(yè)建筑最為顯眼，其形態(tài)就是城市形象，只有通過設(shè)計(jì)，才能保證風(fēng)格個(gè)性，體現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)感，實(shí)現(xiàn)功能性需求。

1商業(yè)綜合體的概念

時(shí)代在不斷進(jìn)步與發(fā)展，拉動(dòng)城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)是必不可少的重要組成，通過有效的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)，才能保證社會(huì)健康發(fā)展。豐富商業(yè)建筑功能，實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體服務(wù)，確保城市建設(shè)。根據(jù)各城市功能的不同，劃分各區(qū)域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設(shè)計(jì)通過對(duì)人們?nèi)粘Ｐ袨楦鱾€(gè)環(huán)節(jié)入手，這樣才能達(dá)到各環(huán)節(jié)相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業(yè)綜合體就是城市綜合的功能區(qū)，集結(jié)了城市的各種功能，通過合理的布局設(shè)計(jì)，保證了人們?nèi)粘Ｉ畋憷苿?dòng)城市發(fā)展和社會(huì)不斷進(jìn)步。建筑設(shè)計(jì)必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)最主要的就是功能性特點(diǎn)，商業(yè)綜合體面對(duì)的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設(shè)計(jì)出能夠?yàn)槿藗兲峁┍憷麠l件的公共活動(dòng)空間，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關(guān)系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。

2現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑特點(diǎn)

2.1外部特點(diǎn)

城市發(fā)展需要嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行，有效劃分出城市區(qū)間的不同功能，而商業(yè)綜合體建筑則是城市規(guī)劃不可缺少的重要部分，建筑設(shè)計(jì)是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規(guī)劃，全面做好商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)，則需要考慮到街道周邊的環(huán)境，要與之相協(xié)調(diào)，才能保證建筑設(shè)計(jì)的合理性。商業(yè)綜合體需要滿足人們的需要，設(shè)計(jì)時(shí)還要考慮到建筑功能的集約、復(fù)合特點(diǎn)，通過商務(wù)化的功能設(shè)計(jì)，保證人們的生活圈層方便。商業(yè)綜合體建筑往往處于交通發(fā)達(dá)、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費(fèi)時(shí)的可達(dá)性。商業(yè)綜合體建筑主要是城市的核心區(qū)，于人們工作與生活是良好的配套，對(duì)于城市未來發(fā)展創(chuàng)新來說，其優(yōu)勢(shì)是不可替代的。

2.2內(nèi)部特點(diǎn)

現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑則需要充分做好內(nèi)部的設(shè)計(jì)，從內(nèi)部入手保證設(shè)計(jì)合理科學(xué)，在保證方便安全的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)應(yīng)用價(jià)值。綜合體建筑的內(nèi)部空間廣、面積大、活動(dòng)區(qū)域更加復(fù)雜，綜合體內(nèi)部主要是樹型交通體系，通過對(duì)各個(gè)區(qū)域的合理設(shè)計(jì)布局，配以城市微型景觀與現(xiàn)代技術(shù)，充分滿足人們?cè)谏虡I(yè)綜合體內(nèi)部的各類需求，同時(shí)通過巧妙的設(shè)計(jì)，在建筑內(nèi)部營造良好的消費(fèi)環(huán)境和文化氛圍。

3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)思路

3.1空間規(guī)劃設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)，最為主要的是保證活動(dòng)的空間，在人們消費(fèi)的同時(shí)，能夠有足夠的空間自由活動(dòng)，對(duì)于建筑的空間感體驗(yàn)，則要從空間設(shè)計(jì)上滿足，設(shè)計(jì)時(shí)，要嚴(yán)格秉持實(shí)用、合理、科學(xué)的原則，構(gòu)建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時(shí)，體現(xiàn)建筑的美觀實(shí)用。建筑內(nèi)部的設(shè)計(jì)就是要對(duì)空間進(jìn)行優(yōu)化重組，使空間達(dá)到商業(yè)綜合體的需求，建筑空間要結(jié)合人們的消費(fèi)習(xí)慣與活動(dòng)習(xí)慣，分配好內(nèi)部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設(shè)計(jì)，才能滿足人們的各種需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

3.2內(nèi)部路線設(shè)計(jì)

綜合體建筑內(nèi)部交通至關(guān)重要，人們進(jìn)入內(nèi)部后，感覺進(jìn)了迷宮，則不利于商業(yè)的發(fā)展，通過科學(xué)的設(shè)計(jì)以后，則能夠有效避免內(nèi)部復(fù)雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設(shè)計(jì)要以人為本，不同區(qū)域做好方向的引導(dǎo)，特別是需要在醒目位置放置導(dǎo)航板和電子圖，人們進(jìn)入內(nèi)部進(jìn)行消費(fèi)，就不至于重復(fù)走路，讓人們進(jìn)入空間以后，有一個(gè)更加良好的體驗(yàn)感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內(nèi)部交通路線設(shè)計(jì)是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們?nèi)粘Ｐ袨榱?xí)慣，有效方便人們?cè)诮ㄖ心軌蜃杂傻刈邉?dòng)，對(duì)主要的干道要設(shè)置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節(jié)省利用空間，給人們留下足夠的活動(dòng)場(chǎng)所。

3.3建筑功能區(qū)域設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑的功能最為關(guān)鍵，如果內(nèi)部功能不明確，則會(huì)給人們帶來困惑，不利于商業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)各功能區(qū)做好設(shè)計(jì)，有效發(fā)揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費(fèi)、娛樂。綜合體建筑內(nèi)部功能區(qū)設(shè)計(jì)最需要考慮到的就是協(xié)調(diào)性，不論側(cè)重點(diǎn)是商業(yè)、娛樂還是餐飲，都應(yīng)有針對(duì)性地做好設(shè)計(jì)，形成一站式商業(yè)服務(wù)，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設(shè)計(jì)方式商業(yè)綜合體是否合理，主要取決于對(duì)空間的把握，充分認(rèn)識(shí)到空間的重要性，人們進(jìn)入到綜合體內(nèi)部后，如何實(shí)現(xiàn)方便需求是關(guān)鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設(shè)計(jì)，在建筑空間設(shè)計(jì)中，平面設(shè)計(jì)形式是最為有效的，通過平臺(tái)設(shè)計(jì)能夠更好地讓人們方便走動(dòng)，如果設(shè)計(jì)不科學(xué)，則會(huì)影響到人們的消費(fèi)欲望建立，環(huán)形設(shè)計(jì)方法、線性設(shè)計(jì)方法和輻射形設(shè)計(jì)方法是3種最為主要的平面設(shè)計(jì)思路。一是環(huán)形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)主要應(yīng)用在商業(yè)綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜，保證各區(qū)域的有效銜接，則要做好環(huán)形設(shè)計(jì)，這樣就能夠方便人們走動(dòng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)。環(huán)形選擇要保證有一個(gè)中庭或多個(gè)形狀規(guī)則庭院，以此為核心空間進(jìn)行環(huán)形走向，設(shè)計(jì)過程中，要突出核心空間的重要性，有針對(duì)性的突出亮點(diǎn)，保證空間的凝聚力，通過環(huán)形的設(shè)計(jì)走向，聯(lián)結(jié)各個(gè)商業(yè)建筑部分，使商業(yè)綜合體內(nèi)部更加暢通，流動(dòng)性更好。環(huán)形平面設(shè)計(jì)方式適用于各種綜合體，是當(dāng)前設(shè)計(jì)采用率較高的一種形式，對(duì)綜合體建筑空間設(shè)計(jì)來講，環(huán)形布局有著良好的優(yōu)勢(shì)。二是線性平面設(shè)計(jì)。根據(jù)不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業(yè)體內(nèi)部的空間進(jìn)行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設(shè)計(jì)和一字形設(shè)計(jì)2種方式。線性平面設(shè)計(jì)內(nèi)部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復(fù)雜，但也需要合理設(shè)計(jì)，根據(jù)消費(fèi)的習(xí)慣，做好路線的設(shè)計(jì)布局，為了讓建筑空間內(nèi)部道路不單一，還可以設(shè)計(jì)出轉(zhuǎn)彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費(fèi)者在空間內(nèi)有更加豐富多變的體驗(yàn)。三是輻射形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)也是以一個(gè)點(diǎn)為核心，通過一點(diǎn)向四周擴(kuò)散，這種平面設(shè)計(jì)采用特定方向進(jìn)行延伸，形成一個(gè)“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點(diǎn)是商業(yè)建筑中央最顯眼的公共點(diǎn)位，是一個(gè)可以活動(dòng)的大型廣場(chǎng)或者主要商業(yè)核心，通過一個(gè)點(diǎn)，四周擴(kuò)散到不同的區(qū)域，輻射出通向不同類型功能區(qū)的商業(yè)綜合體內(nèi)部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點(diǎn)就可以到達(dá)想去的區(qū)域。3.3.2剖面設(shè)計(jì)方式對(duì)于城市商業(yè)綜合體建筑空間設(shè)計(jì)中的剖面設(shè)計(jì)需要根據(jù)不同的區(qū)域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優(yōu)勢(shì)，需要看商業(yè)綜合體的規(guī)模與經(jīng)營形態(tài)。大廳型剖面設(shè)計(jì)方式主要是把步行廊道和商業(yè)建筑內(nèi)部中庭當(dāng)成區(qū)域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當(dāng)前的建筑物結(jié)構(gòu)越來越新穎，通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)滿足功能需求，很多的建筑在建設(shè)前就已經(jīng)設(shè)計(jì)好了功能，那么，作為商業(yè)性質(zhì)的建筑物來講，也是經(jīng)過嚴(yán)格計(jì)算得出的結(jié)構(gòu)形態(tài)，建筑大廳型剖面設(shè)計(jì)空間要以場(chǎng)地的不同，合理進(jìn)行設(shè)計(jì)改造。通常，沿柱網(wǎng)做好有效劃分是最佳的方式，這種設(shè)計(jì)充分考慮了建筑物內(nèi)部具體情況，一般設(shè)計(jì)成流線型，方便進(jìn)行商業(yè)化的整體布局。展廊型剖面設(shè)計(jì)在當(dāng)前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多，運(yùn)用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用效果，兩邊商業(yè)空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結(jié)構(gòu)形成，商業(yè)兩側(cè)則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費(fèi)。為了更加有效利用現(xiàn)有空間，則需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況全面把握，以結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)做好剖面設(shè)計(jì)，有的為了強(qiáng)化商業(yè)功能，避免人群過于集中，也可以在內(nèi)部增加過街天橋和錯(cuò)層型設(shè)計(jì)，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設(shè)計(jì)更加新穎別致，為滿足人們快速消費(fèi)需求，設(shè)計(jì)中還可采用螺旋上升的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，呈現(xiàn)更加豐富的空間層次感。

4城市商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)

4.1科學(xué)設(shè)計(jì)建筑布局

商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一部分，要與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對(duì)于商業(yè)區(qū)的選擇至關(guān)重要，相關(guān)單位與部門要根據(jù)城市的功能性、人群的流動(dòng)性，發(fā)揮出城市綜合體的職能，進(jìn)行建筑布局規(guī)劃的時(shí)候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個(gè)合適的、最佳的位置進(jìn)行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業(yè)功能能夠快速發(fā)揮作用，有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足人們的日常需求。商務(wù)類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當(dāng)中的商務(wù)圈建設(shè)施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯(lián)系周邊品牌企業(yè)、中高檔餐飲、商業(yè)購物環(huán)境，通過建筑設(shè)計(jì)布局，更好地提供配套性綜合服務(wù)，通過圈層設(shè)計(jì)，從而形成一個(gè)完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。設(shè)計(jì)這種類型城市綜合體建筑的時(shí)候，需要綜合做好周邊的環(huán)境調(diào)研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發(fā)揮出城郊地區(qū)土地價(jià)值，設(shè)計(jì)不同的商業(yè)核心圈，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過投資拉動(dòng)，增加投資量，增大就業(yè)率，不斷引導(dǎo)商業(yè)綜合體健康發(fā)展，形成大的格局，繼而帶動(dòng)整個(gè)城市的變化，為城市健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.2選址的問題

城市商業(yè)綜合體根據(jù)功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業(yè)綜合體選地塊的時(shí)候，就要看處于哪個(gè)層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進(jìn)行布局，城市的交通好壞決定了商業(yè)的價(jià)值，優(yōu)先考慮城市交通現(xiàn)況，人們消費(fèi)的同時(shí)，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎(chǔ)上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、繁華的居住區(qū)等，這樣的地區(qū)更加方便商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)布局，通過拉動(dòng)效應(yīng)和較好空間輻射力，提升周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展效能，地塊位置的優(yōu)勢(shì)大小就是商業(yè)建筑選址的要點(diǎn)。城市功能區(qū)較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個(gè)角度來看，城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。城市的人口集中居住區(qū)、城市中心區(qū)等地方，人群的消費(fèi)能力強(qiáng)，是最佳的地點(diǎn)。城市中有特色景觀的區(qū)域，也能夠帶動(dòng)商業(yè)繁榮，對(duì)于商業(yè)發(fā)展來講，具備一定的潛力，有更好的發(fā)展前景，通過與文化、景點(diǎn)的配合營銷，能夠有效帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。

4.3交通流線設(shè)計(jì)

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中的交通空間布局，優(yōu)化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規(guī)劃不僅是內(nèi)部的環(huán)境需要，更要設(shè)計(jì)好外部環(huán)境，如果缺少停車位，也不利于經(jīng)濟(jì)流通。商業(yè)綜合體外部交通路線設(shè)計(jì)要結(jié)合城市的整體規(guī)劃，根據(jù)城市的具體情況設(shè)計(jì)好綜合體的交通外部環(huán)境，更好地為人們提供服務(wù)，通過科學(xué)的設(shè)計(jì)，避免在商業(yè)活動(dòng)中出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象，合理設(shè)計(jì)好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動(dòng)。

4.4景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體具備商業(yè)功能，但在人們?nèi)找嫣岣叩膶徝罈l件下，其美感度也至關(guān)重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設(shè)計(jì)提高建筑品味與文化屬性。景觀設(shè)計(jì)要和城市整體風(fēng)格呼應(yīng)，盡可能保證協(xié)調(diào)，通過趣味性景觀特征突出商業(yè)含意；景觀布置不能影響到周邊的環(huán)境，通過景觀設(shè)計(jì)提高商業(yè)綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費(fèi)與文化的需求?，F(xiàn)階段，人們更加注重的是環(huán)境空間，在景觀設(shè)計(jì)中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時(shí)候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業(yè)環(huán)境，保證人與自然的和諧。商業(yè)綜合體要綜合考慮人們的生活習(xí)慣，在滿足商業(yè)需求的同時(shí)，還要做好休閑區(qū)的布置，讓人們消費(fèi)之余也能適度休息。

4.5設(shè)計(jì)風(fēng)格和功能相協(xié)調(diào)

城市商業(yè)綜合體建筑的特點(diǎn)是人多、物多、車多，考慮到這些特點(diǎn)，應(yīng)保證與城市的整體協(xié)調(diào)性。在設(shè)計(jì)時(shí)要了解當(dāng)?shù)氐娜宋摹⒊鞘袣v史等，設(shè)計(jì)風(fēng)格要和城市風(fēng)格相一致，和建筑周圍環(huán)境互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格流線型，通過綜合體建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)，建成當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。商業(yè)綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)面積和人口的情況，通過設(shè)計(jì)不同，滿足群體消費(fèi)差異、個(gè)性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業(yè)靠攏。設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體功能時(shí)需要綜合考慮到消費(fèi)者的體驗(yàn)感。當(dāng)前，人們的消費(fèi)除了購物外，還需要有良好的體驗(yàn)感，人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)，也能夠體會(huì)到超值所得，滿足消費(fèi)者體驗(yàn)需要。進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，不但需要在外觀上保證風(fēng)格化，更需要與功能性協(xié)調(diào)一致，整體規(guī)劃時(shí)，分析不同商業(yè)業(yè)態(tài)組合，依據(jù)實(shí)際研究結(jié)果更加合理地做好組織落實(shí)。如根據(jù)平面設(shè)計(jì)與剖面設(shè)計(jì)的思路，合理設(shè)計(jì)好商業(yè)布局，以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對(duì)空間的合理運(yùn)用，擺脫形式制約，改造不合理結(jié)構(gòu)，減少走動(dòng)距離，得到更好地購物消費(fèi)體驗(yàn)。通過合理的功能性劃分設(shè)計(jì)，整合建筑結(jié)構(gòu)，更好地體現(xiàn)建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補(bǔ)依存價(jià)值關(guān)聯(lián)。

5結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)代化城市建設(shè)越來越人性化，特別是構(gòu)建商業(yè)綜合體建筑時(shí)，需要嚴(yán)格設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)劃，才能為人們?nèi)粘Ｉ詈托蓍e娛樂提供便利條件，推進(jìn)我國城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展。現(xiàn)階段，商業(yè)綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業(yè)等各個(gè)方面的功能，進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，考慮相互之間緊密聯(lián)系，集約用好土地資源，做好內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)，以城市發(fā)展整體為思路，結(jié)合商業(yè)建筑不同時(shí)期功能特點(diǎn)，有效強(qiáng)化建筑功能銜接性，以此提升現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體價(jià)值，更好地促進(jìn)城市發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報(bào)告

京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報(bào)告

遵照董事長指示，春節(jié)前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我們一行三人赴北京、上海、南京，對(duì)京、滬、寧“北京新鴻基商業(yè)”、“北京東方新天地”、“北京世紀(jì)京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來城”、“上海悅達(dá)889”、“上海環(huán)球大商”、“上海凱德龍之夢(mèng)”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海恒隆廣場(chǎng)”、“上海中信泰富廣場(chǎng)”、“上海金鷹”、“南京河西萬達(dá)廣場(chǎng)”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場(chǎng)”、“南京綠地紫峰購物廣場(chǎng)”、“南京弘陽mall”等19個(gè)城市商業(yè)綜合體，和“北京西單樂天銀泰”、“上海梅隆鎮(zhèn)伊斯丹”2個(gè)大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個(gè)綜合改造樓進(jìn)行了考察?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一、“去大型百貨”商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的警示

考察中，我們感受到：隨著城市現(xiàn)代化的進(jìn)程，當(dāng)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)悄然發(fā)生了深刻變化，同時(shí)影響著當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化。改革開放以來，零售商業(yè)經(jīng)歷了百貨商店（銷售內(nèi)容變化）、一價(jià)商店（定價(jià)方式變化)、連鎖商店（組織形式

變化)、自選市場(chǎng)（促銷方法變化)四次革命。伴隨革命，商業(yè)模式也發(fā)生四代變化。由第一代的傳統(tǒng)街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發(fā)展到第三代的購物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活體驗(yàn)中心。商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了“去大型百貨”的發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)有關(guān)資料記載：北京市在1萬方以上的商業(yè)1025萬方存量基礎(chǔ)上，僅2010年凈增900萬方商業(yè)綜合體；上海市截止2012年已建成10萬方體量以上的商業(yè)綜合體41處；南京市的竣工營業(yè)商業(yè)綜合體已超過50處，并且已建造了華東第一的“mall”（“南京弘陽mall”）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)幾乎不再建筑大型百貨商業(yè)店。即使要建也是在建筑商業(yè)綜合體時(shí)間帶品牌大型百貨商業(yè)店。考察的19處商業(yè)綜合體僅3處間帶，占15.79%；且人氣與商業(yè)綜合體比較大為遜色。最為典型的“北京西單樂天銀泰”百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對(duì)的“北京新鴻基商業(yè)”體驗(yàn)店卻顧客滿堂。

當(dāng)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)的“去大型百貨商業(yè)”發(fā)展趨勢(shì)，不能不成為我們開發(fā)建設(shè)“南陽天地”方向性的重要警示。

二、建筑構(gòu)成與功能組合的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

“商業(yè)綜合體”是城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展

覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之復(fù)雜而統(tǒng)一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物組合構(gòu)成是建設(shè)商業(yè)綜合體的核心?？疾斓?9處商業(yè)綜合體，由于所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建筑物組合構(gòu)成不很復(fù)雜。除“北京凱德mall”、“北京未來城”“、上海悅達(dá)889”“、南京河西萬達(dá)廣場(chǎng)”“南京弘陽mall”、5處依托住宅社區(qū)外，其他并無相伴的住宅建筑。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構(gòu)成，其他18處都在綜合體內(nèi)建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處于綜合體之中，感覺簡(jiǎn)單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。

19處商業(yè)綜合體的不同功能建筑物組合構(gòu)成效果，對(duì)“南陽天地”的構(gòu)筑設(shè)計(jì)提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由于用地還建安臵任務(wù)艱巨，將綜合體與住宅分體、分區(qū)建筑成為不可能。因而這就勢(shì)必要將商業(yè)建筑作為住宅建筑的底盤裙樓混交建設(shè)。在遵守有限的用地及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下，如何使住宅建筑與商務(wù)建筑的幢數(shù)盡可能的少，是應(yīng)成為“南陽天地”設(shè)計(jì)的最優(yōu)選擇，以使整個(gè)建筑群間隔寬敞，舉頭無遮，風(fēng)和日麗，舒展怡人。

三、總體建筑形式的開放與封閉的選擇

建設(shè)商業(yè)綜合體，實(shí)行開放與封閉的程度取決于當(dāng)?shù)貧夂驐l件，這是考察所得的基本結(jié)論。北京7處商業(yè)綜合體除動(dòng)線端口采取門廳進(jìn)出外，整體結(jié)構(gòu)實(shí)行的是全封閉，在體內(nèi)形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內(nèi)必須供暖。上海7處商業(yè)綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連接建筑物，但在天棚下適當(dāng)?shù)胤匠ㄩ_與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即“南京弘陽mall”實(shí)行的是開放式街區(qū)，沒有天棚作為建筑遮擋。上海、南京的商業(yè)綜合體封閉與開放程度，據(jù)觀察大都也與氣候有關(guān)，上?？亢?，風(fēng)雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當(dāng)多些，南京逐步走向內(nèi)地，海風(fēng)季雨也適當(dāng)少些，因而封閉程度適量見少，并且出現(xiàn)了無天棚的開放式。

依據(jù)考察體驗(yàn)，“南陽天地”的封閉與開放程度的選擇，應(yīng)在查閱南陽氣象資料的基礎(chǔ)上確定，鑒于南陽氣候風(fēng)不大、雨較少、日不酷的氣候特征，“南陽天地”實(shí)行半封閉與全開放相結(jié)合的形式較為適宜，即部分區(qū)域適當(dāng)搭建天棚，部分步行街區(qū)露天敞開，實(shí)行全開放。這樣，既不影響商業(yè)綜合體的營運(yùn)，也可適當(dāng)減少建筑成本。

四、總體建筑的地下建筑配比取向

19處商業(yè)綜合體，建有地下商鋪的有18處，占94.7%地下建有1層商鋪的8處，占42.1%；建有2層商鋪的9處，占47.4%；而且每個(gè)商業(yè)綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地下車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風(fēng)格處理一致，解決好了燈光、通風(fēng)問題，在整個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業(yè)綜合體的這種建筑取向，不僅大大節(jié)省了土地資源，而且同時(shí)大大提升了底層商鋪的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)，有不少商業(yè)綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既激活了城市軌道交通，又為商業(yè)綜合體自身引導(dǎo)聚集了人流、人氣，大大提高了商鋪運(yùn)營價(jià)值增量。

京、滬、寧商業(yè)綜合體地下建筑的范例，應(yīng)該成為“南陽天地”開發(fā)建設(shè)的一個(gè)取向。適量建設(shè)地下商鋪，既可充分運(yùn)用地塊的土地資源，又可提升項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，同時(shí)還可為南陽城市建設(shè)探索地下建筑的路子，何樂而不為？！

五、商業(yè)環(huán)境的平面與垂直動(dòng)線的思考

動(dòng)線是商業(yè)綜合體中客流的運(yùn)動(dòng)軌跡。在商業(yè)環(huán)境中，設(shè)計(jì)好平面與垂直動(dòng)線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡(luò)，讓顧客在體內(nèi)停留時(shí)間更久，盡可能經(jīng)過更多區(qū)域，降低顧

客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態(tài)，這是做好商業(yè)地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)。商業(yè)綜合體的動(dòng)線分為平面、垂直兩個(gè)層面。19處商業(yè)綜合體中，平面動(dòng)線層面，“北京東方新天地”的動(dòng)線設(shè)計(jì)為典型線形動(dòng)線，“南京鵬欣水游城”的動(dòng)線設(shè)計(jì)為典型枝線動(dòng)線，其他17處的動(dòng)線設(shè)計(jì)多采取了典型環(huán)線動(dòng)線，體量較大的在環(huán)線動(dòng)線的適當(dāng)結(jié)合部采取了中庭或連廊連接轉(zhuǎn)換。除步入“南京鵬欣水游城”的枝線動(dòng)線上游走感覺稍有迷漫外，18處商業(yè)綜合體的動(dòng)線設(shè)計(jì)，總體感覺：脈絡(luò)清晰，人流順暢，通透明亮，寬敞適宜，回路明顯，行無死角。為助推導(dǎo)引客流作跨層運(yùn)動(dòng)，需要配臵垂直觀光電梯和電動(dòng)扶梯。在垂直動(dòng)線層面上，所考察的商業(yè)綜合體，除個(gè)別外，動(dòng)線的設(shè)計(jì)合理、實(shí)用，我們感受到既有助于客流的方向感、欲趨感，又有助于客流的趣味性、觀賞欲。19處商業(yè)綜合體，動(dòng)線設(shè)計(jì)的道路、邊界、區(qū)域、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志的處臵貼切、得當(dāng)、清晰，可辨。不僅將不同功能區(qū)域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而滲透到商業(yè)綜合體的每一個(gè)角落以至每一個(gè)商鋪。

一定意義上講，動(dòng)線是商業(yè)綜合體的生命線，也是激活商業(yè)綜合體內(nèi)沿街商鋪的中樞神經(jīng)。在“南陽天地”的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，動(dòng)線設(shè)計(jì)不能不作為優(yōu)選方案的一項(xiàng)重要元素和條件，如是建設(shè)多層次的商業(yè)綜合體，特別是垂直動(dòng)線的設(shè)計(jì)，還不能簡(jiǎn)單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動(dòng)線予以舍棄。

六、京、滬、寧商業(yè)綜合體消費(fèi)業(yè)態(tài)的思維借鑒

大凡走進(jìn)19個(gè)商業(yè)綜合體中的任何一個(gè)，都會(huì)被“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的濃濃商業(yè)氛圍所誘惑欲熏，如不具備“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的設(shè)臵，是乎不成其為真正意義上的商業(yè)綜合體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，考察的商業(yè)綜合體中，19家均設(shè)臵了“主題餐飲”、“西式快餐”及不同形式的“冷熱飲”，餐飲的比例100%；17家設(shè)臵有“電影院線”，比例89.5%；8家設(shè)臵有“電玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家設(shè)臵有“體驗(yàn)館”，比例63.2%；16家設(shè)臵有“美發(fā)美容護(hù)理健身店”，比例84.2%；11家設(shè)臵有“兒童游樂天地”，比例57.9%；19家均設(shè)臵有“主題商街”，比例100%；11家設(shè)臵有“大型超市”，比例57.9%；3家間帶品牌“百貨店”，比例15.8%；6家設(shè)臵有“小型百貨店”比例31.6%；11家設(shè)臵有“家居店”，比例57.9%；13家設(shè)臵有“兒童用品店”，比例68.4%；6家設(shè)臵有“書店”，比例31.6%。各類業(yè)態(tài)的消費(fèi)之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時(shí)段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業(yè)綜合體最為亮麗的風(fēng)景線。其次，兒童的游樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業(yè)綜合體的一幅生動(dòng)畫面。除了各式各樣的購物以外，體驗(yàn)式的消費(fèi)不可小覷，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro體驗(yàn)店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業(yè)綜合體的時(shí)尚之歌。

“人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活”。京、滬、寧商業(yè)綜合體的“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業(yè)態(tài)構(gòu)成,應(yīng)該成為“南陽天地”消費(fèi)業(yè)態(tài)的基本思維借鑒，以使“南陽天地”真正成為南陽市人民的一個(gè)生活、商業(yè)、娛樂、休閑的嶄新去處。

七、“南陽天地”的定位思考

京、滬、寧19處商業(yè)綜合體，從感覺上分類，有高端的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如“北京頤堤港”、“上海中信泰富廣場(chǎng)”、“南京綠地紫峰購物廣場(chǎng)”等，是較為典型的高端商業(yè)綜合體，以路易斯威登、紀(jì)范思等國際頂尖品牌為領(lǐng)頭羊，其建筑質(zhì)地精良、裝修華貴。這一類顯然不為“南陽天地”所能效仿。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海金鷹”、“南京德基廣場(chǎng)”等，是較為偏中高檔的商業(yè)綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國際頂尖但卻深受白領(lǐng)親睞的品牌居多，其建筑質(zhì)地優(yōu)良、裝修華美。這一類對(duì)于

南陽的市場(chǎng)來說，因?yàn)榘最I(lǐng)的消費(fèi)群體尚未形成優(yōu)勢(shì)，故而“南陽天地”也不可效仿。京、滬屬于我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，這些城市的區(qū)域優(yōu)勢(shì)是南陽遠(yuǎn)所不及的。而南陽卻又急欲提升城市地位，“南陽天地”作為南陽提升城市地位的首案，破除舊的傳統(tǒng)商業(yè)，創(chuàng)建新的商業(yè)格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業(yè)綜合體引為模板是切合實(shí)際的。如“北京世紀(jì)京源”、“上海凱德龍之夢(mèng)”、“南京河西萬達(dá)廣場(chǎng)”、“南京弘陽mall”一類，無論是經(jīng)營品牌，或是建筑質(zhì)地，還是裝修品味，既有超前的意識(shí)，又有廣泛的群眾基礎(chǔ)，定會(huì)為大眾認(rèn)識(shí)、接受，不失可為“南陽天地”的最佳參照物。再將年輕、時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)的主題著意凸顯，“南陽天地”必將承前啟后，成為豐碑。

八、“南陽天地”規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議

“南陽天地”建成南陽市的首例商業(yè)綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業(yè)態(tài)，凸顯“年輕、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚”主題，根據(jù)已下達(dá)的用地和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合考察體會(huì)，設(shè)計(jì)建議如下：

（一）關(guān)于商業(yè)建筑面積的層次：將“商業(yè)建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關(guān)，下

設(shè)計(jì)，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑層次普遍3層，局部4層；

（二）關(guān)于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設(shè)計(jì)商業(yè)建筑；

（三）關(guān)于綠地環(huán)境設(shè)計(jì)：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當(dāng)設(shè)計(jì)綠化景觀外，通過設(shè)計(jì)屋頂花園加以彌補(bǔ)；

（四）關(guān)于社區(qū)的辦公、服務(wù)設(shè)施：不占落地的商業(yè)建筑地面面積，是可考慮與屋頂花園同層配套；

（五）關(guān)于院線設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)臵于局部4層處，限制平面，擴(kuò)用空間；鑒于院線的更新?lián)Q代頻繁，盡可能引入現(xiàn)行較高檔的，不致綜合體建成后院線落伍；

（六）關(guān)于餐飲設(shè)計(jì)：地面一層布局一部分，以決社區(qū)及周邊上班族的早餐；作為目的消費(fèi)，頂層集中餐飲，注意餐飲的煙道預(yù)留；

（七）關(guān)于主力店設(shè)計(jì)：可將地下與地面一層通盤考慮，引入一強(qiáng)勢(shì)超市作為主力店；

（八）關(guān)于沿街商鋪與體內(nèi)街鋪設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格混搭，門面開間不宜過大，讓更多的個(gè)體投資者可有能力勇躍購買，即使招商中有較大鋪面的需求，聚小為大不受影響；除注重設(shè)計(jì)主街外，適當(dāng)考慮內(nèi)街設(shè)計(jì)，豐富商業(yè)布臵形式。

（九）建筑立體的變化，建議三層在二層的基礎(chǔ)上內(nèi)收，形成類似陽臺(tái)的平臺(tái)。在滿足規(guī)劃的條件后，可以自主封閉形成商業(yè)用房，也可以作為敞開式的經(jīng)營場(chǎng)所。

（十）鑒于所給條件，真正開發(fā)可售的住宅僅有2.5萬方，從總體層面看，在服從商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化的前提下盡可能的優(yōu)化，但若比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值得不償失，住宅設(shè)計(jì)可以忽略；

（十一）在條件容許的前提下，整體設(shè)計(jì)方案追求商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，商業(yè)味道越濃，商業(yè)氛圍越強(qiáng)，商業(yè)設(shè)計(jì)（經(jīng)驗(yàn)）越豐富，應(yīng)為設(shè)計(jì)方案首選。

九、關(guān)于招商工作的建議

商業(yè)地產(chǎn)，招商先行，開發(fā)建設(shè)商業(yè)綜合體，招商更是要先行?！澳详柼斓亍遍_發(fā)建設(shè)工作，必須實(shí)實(shí)在在予以履行這一定律，絕不使其成為空話。面對(duì)公司招商工作已經(jīng)落后的情況下，建議：

（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實(shí)踐，具人脈資源，有統(tǒng)籌思維，善于思考，勤于工作的人擔(dān)綱招商總監(jiān)，同時(shí)招聘必要的主管人員，切實(shí)履行起招商職責(zé)；

（二）立即與美格行簽訂合作協(xié)議，共商“南陽天地”招商戰(zhàn)略，共訂招商工作計(jì)劃，使招商工作有計(jì)劃有步驟，的加緊展開；

（三）力爭(zhēng)在優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)方案前，與社區(qū)協(xié)商一致，征得同意，招引落實(shí)一家強(qiáng)勢(shì)超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設(shè)計(jì)落案；

（四）招商部門盡快組織一次南陽市場(chǎng)調(diào)查，深入進(jìn)行投資、經(jīng)營、消費(fèi)三大客戶研究，以分期分批作好各業(yè)態(tài)的招商工作；

（五）在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，深入進(jìn)行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會(huì)研究決議，即為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，又為營銷工作奠定基礎(chǔ)。

考察人：劉衛(wèi)國 雷永澤 余 浩 二零一三年三月八日

第五篇：國內(nèi)城市商業(yè)綜合體失敗案例分析

國內(nèi)城市商業(yè)綜合體失敗案例

2011-03-16 11:38:23 來源: 中國房地產(chǎn)報(bào)(北京)跟貼 0 條 手機(jī)看新聞

湖南“福中?！H城”

湖南省的“福中?！H城”是位于離益陽市中心不遠(yuǎn)的一個(gè)20萬平方米的大型城市綜合體，該項(xiàng)目沿街外圍5層，里邊2層，呈放射式布局，整體建筑呈歐式風(fēng)格，整個(gè)項(xiàng)目氣勢(shì)恢宏，但是開發(fā)了好幾年，目前僅有零星商家進(jìn)駐，經(jīng)營慘淡，租戶怨聲載道。專家認(rèn)為，其失敗源自開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足、盲目立項(xiàng)，并且簡(jiǎn)單復(fù)制大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期過于樂觀；開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營管理不規(guī)范、后勁不足。

北京首都時(shí)代廣場(chǎng)（資料、論壇)

北京首都時(shí)代廣場(chǎng)（美美時(shí)代）是香港九龍倉集團(tuán)和北京市西單商業(yè)區(qū)建設(shè)開發(fā)公司共同投資興建的大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，座落于繁華商業(yè)區(qū)西單路口，位于西長安街與宣武門內(nèi)大街的交匯處，占地1.31公頃，總建筑面積逾12萬平方米，其中包括五層商場(chǎng)、十層甲級(jí)辦公樓，設(shè)有大型廣場(chǎng)和近400個(gè)地下停車位。最初商場(chǎng)的Logo為LCX，但在2008年底，標(biāo)志突然變成了一個(gè)大大的M，即為美美百貨。而這兩家百貨公司都是香港某集團(tuán)下的高檔百貨零售品牌。2010年，在時(shí)代廣場(chǎng)一層，GUCCI（古奇）、COACH（蔻馳）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相繼關(guān)閉，Diesel（迪賽）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家門店也被罩上了木板。商場(chǎng)二層除一家美容院外，其余門店全部停業(yè)。只有地下一層、二層的餐飲、電影院和超市還在照常經(jīng)營。有媒體從西城區(qū)發(fā)改委證實(shí)，此次時(shí)代廣場(chǎng)調(diào)整，最大的可能是變成金融總部寫字樓。西城區(qū)金融街?jǐn)U容，使寫字樓資源越來越珍貴。由于時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營不敵大悅城等商場(chǎng)，因此將時(shí)代廣場(chǎng)改作金融總部寫字樓。

東莞“華南Mall”

東莞的“華南Mall”是國內(nèi)類似于熊貓城運(yùn)作失敗的城市綜合體之一。它與之前的熊貓城有著共同的失敗屬性：區(qū)位差、規(guī)模大、雷聲大。首先是區(qū)位差，“華南Mall”本身不在一線城市核心商圈，消費(fèi)力不強(qiáng)，這恰似17年前熊貓城所在的區(qū)域。其次是規(guī)模大，“華南Mall”規(guī)劃建筑面積119萬平方米，其中規(guī)劃商業(yè)建筑面積46萬平方米，而熊貓城也曾號(hào)稱商業(yè)建筑面積將達(dá)50萬平方米。最后是雷聲大，之前“華南Mall”因?yàn)楦哒{(diào)宣揚(yáng)其商業(yè)建筑規(guī)模，曾被福布斯網(wǎng)站評(píng)為“全球最大購物中心”、被美國《新聞周刊》評(píng)為“世界新七大奇觀”，而現(xiàn)在的“新華南Mall”已將購物功能大大弱化，提倡集“購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游九大功能于一體”。同樣，熊貓城早期的定位亦十分高調(diào)，“亞洲最大都心Mall”。然而鼓吹并不等于結(jié)果，市場(chǎng)終會(huì)淘洗一切，這兩個(gè)曾經(jīng)的“全球最大”和“亞洲最大”到最后連“中國最大”都沒有當(dāng)上。(本文來源：中國房地產(chǎn)報(bào))