第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策分析與操作實務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策分析與操作實務(wù)

最新政策

1、財稅[2005]186號、國稅[2006]8號 從2006年1月1日起，新成立的房屋中介將不再享受安置下崗失業(yè)的優(yōu)惠。

2、財稅[2006]21號 開發(fā)的房地產(chǎn)銷售量達(dá)到85%以上可以清算。從2006年3月2日起，以房屋、土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)企業(yè)以房屋、土地使用權(quán)投資入股，一律視同銷售計征土地增值稅。

3、國稅發(fā)[2006]31號 新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不再享受減免稅的優(yōu)惠。

4、財稅[2006]74號、國稅發(fā)[2006]75號 個人購買的住房不滿五年轉(zhuǎn)讓的，金額計征營業(yè)稅。

5、國稅發(fā)[2006]128號 從2006年10月1日起施行《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》。

6、國稅發(fā)[2006]7號 房地產(chǎn)企業(yè)作為今年稅務(wù)稽查的重點行業(yè)。

第一講 營業(yè)稅政策分析與操作實務(wù)

應(yīng)納營業(yè)稅＝（主營業(yè)務(wù)收入+期末預(yù)收賬款余額－期初預(yù)收賬款余額+價外費(fèi)用+視同銷售收入）*5% 主營業(yè)務(wù)收入

1、是否及時確認(rèn)收入

2、有無隱瞞收入

（1）與業(yè)主惡意串通

（2）以“炒房”名義隱瞞收入

3、定價是否合理

4、審核紅字收入

（1）財稅[2003]16號：銷售退回允許退還營業(yè)稅或抵頂以后的應(yīng)納營業(yè)稅額。

（2）商業(yè)折扣、折扣銷售、銷售折扣：銷售折扣與折讓，必須開在同一份發(fā)票上，方可按照折扣后的金額計算營業(yè)稅。國稅函[1997]472號

（3）還本銷售：是一種促銷兼融資方式，即承諾在購買滿一年期限退還房價的一定比例。國稅函[1995]156號：還本支出不得沖減營業(yè)稅。

5、財稅[2003]16號：從2003年1月1日起，將外購或抵債取得的不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)，對外轉(zhuǎn)讓，按售價扣除買價（抵債金額）的差額計征營業(yè)稅。

6、國稅函[1995]549號：拆遷安置房允許按成本價計征營業(yè)稅。

二、預(yù)收賬款

細(xì)則第28條，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。

1、除營業(yè)稅外，還需預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅。

2、不得將預(yù)收賬款有其他往來科目代替。

3、不得以虛假的融資方式為名將預(yù)收款記入其他應(yīng)付款賬下。

4、會計處理：建議增設(shè)“待攤稅金－待攤稅金及附加”科目，核算與預(yù)收款有關(guān)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅。編制會計報表時，將本科目的余額，編入待攤費(fèi)用科目并在會計報表附注中披露。

三、價外費(fèi)用

細(xì)則：計稅依據(jù)是指向業(yè)主收取的全部價款和價外費(fèi)用，價外費(fèi)用、違約金、延期付款利息、手續(xù)費(fèi)、集資款、代收款項、代墊款項等等。

1、國稅發(fā)[2004]69號：房地產(chǎn)企業(yè)代收的房屋維修基金，免征營業(yè)稅。

第二篇：房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

房地產(chǎn)政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。保障性住房包括限價房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶區(qū)改造也屬保障性住房建設(shè)的一種，在改造完成之后根據(jù)供應(yīng)對象一般會分解為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開發(fā)政策

限價房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和公租房在保障對象、土地供給、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃設(shè)計等方面都有特別的規(guī)定。

類別限價房保障對象城市中低收入住房困難家庭經(jīng)濟(jì)適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產(chǎn)權(quán)有無面積實物有限產(chǎn)權(quán)90平米以內(nèi)實物有限產(chǎn)權(quán)60平米左右貨幣補(bǔ)貼無產(chǎn)權(quán)50平米以or 實物配內(nèi)實物誰投資，60平米以誰所有內(nèi)實物或貨有限或全50、60平幣補(bǔ)償部產(chǎn)權(quán)米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對棚戶區(qū)改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專項用于支付銀行貸款本息，財政籌措補(bǔ)貼資金作為政府投入返還開發(fā)企業(yè)，在稅收、配套設(shè)施建設(shè)及物業(yè)管理方面通過減免、補(bǔ)貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國人民銀行、銀監(jiān)會先后印發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》和《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合其他部委及中國人民銀行引發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。根據(jù)相關(guān)意見，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例；改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資30%的比例，執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮10%。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設(shè)項目資本金占20%的規(guī)定。鼓勵金融機(jī)構(gòu)向符合貸款條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)。

2011年7月，劉明康在銀監(jiān)會年中工作會議的講話指出，支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺(原則上各1家)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。該平臺公司負(fù)責(zé)項目的統(tǒng)一管理和向銀行統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款。所獲貸款根據(jù)各市縣建設(shè)任務(wù)和具體進(jìn)度分配到各市縣保障房建設(shè)單位（用款主體)，相應(yīng)市縣政府將貸款本息償還納入本級財政預(yù)算并通過省級政府融資平臺償還貸款，如發(fā)生拖欠貸款本息，則由省級(或計劃單列市)財政代為償還。已經(jīng)向市縣政府公(廉)租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造項目發(fā)放貸款的銀行，應(yīng)立即采取相應(yīng)行動，消除風(fēng)險。同時明確貸款條件和要求。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎評估地方財政的償還能力和意愿，在省級政府融資平臺上，對滿足條件的建設(shè)項目及時發(fā)放貸款：（l）項目資本金比例不得低于20%，必須真實、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時間差。（3）貸款利率應(yīng)按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，根據(jù)風(fēng)險原則定價，不準(zhǔn)收任何其他費(fèi)用。(4)項目建成(不是入住)之后，貸款必須實行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，對于資本金足額到位、管理精細(xì)的，優(yōu)先進(jìn)行支持。

2011年8月中國人民銀行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》，要求進(jìn)一步落實劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準(zhǔn)組建的省級保障住房融資平臺，注冊資金5億元。其運(yùn)作模式是“省市連帶擔(dān)保，項目打捆，統(tǒng)一融資、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一還款”。目前，該公司已與開發(fā)銀行簽訂了5年融資200億元的框架協(xié)議，今年計劃融資100億元以上?！笆濉逼陂g，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發(fā)辦字［2011］124號《關(guān)于印發(fā)河北省廉租房公租房住房建設(shè)資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點對“兩租房”建設(shè)中省房投及設(shè)區(qū)市保障房投融資平臺向開行申請用于補(bǔ)助或建設(shè)貸款進(jìn)行了規(guī)范。明確了省房投和設(shè)區(qū)市融資平臺公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報國家6家以支持保障性住房建設(shè)為目的企業(yè)債券的申請及申報材料，申請發(fā)行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務(wù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司公司債券”已通過審批并公開發(fā)行外，其余尚在審批過程中。其中，唐山市南湖生態(tài)城開發(fā)建設(shè)投資公司申報10億元。河北省完成保障性住房任務(wù)的資金缺口在300億元左右，其主體資金來源仍是商業(yè)銀行。

附：主要政策： 國家政策：

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）

《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見 》（建保[2009]295號）《關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知 》建保[2010]56號 《 財政部積極推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作 》財綜[2010]8號 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》銀發(fā)〔2011〕193號

《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號文印發(fā)）《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕355號文印發(fā)）

《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)〔2010〕37號）河北?。?/p>

《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實施意見》（冀政〔2011〕28號）

《中國人民銀行石家莊中心支行關(guān)于河北省金融支持保障性安居工程建設(shè)的指導(dǎo)意見》（銀石發(fā)[2011]84號）

第三篇：高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作政策及操作實務(wù)

自2008年8月5日全國高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作會議召開以來，全國各地的高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定工作正在按照《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法》（國科發(fā)火172號）（以下簡稱《認(rèn)定辦法》）和《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作指引》（國科發(fā)火362號）（以下簡稱《工作指引》）的要求穩(wěn)步推進(jìn)，已經(jīng)有一定數(shù)量的企業(yè)被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)，高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作政策及操作實務(wù)。結(jié)合我們對相關(guān)政策的研究及輔導(dǎo)企業(yè)申請的實踐經(jīng)驗，筆者將在本文中就高新技術(shù)企業(yè)管理工作中的認(rèn)定條件、組織管理、資料準(zhǔn)備、認(rèn)定程序等環(huán)節(jié)中需要注意的系列問題進(jìn)行分析，以期待幫助讀者更清晰和更準(zhǔn)確地把握高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理政策規(guī)定并順利開展申請工作，工作報告《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作政策及操作實務(wù)》。

第四篇：2011年房地產(chǎn)政策分析

2011年1月26日新國八條政策內(nèi)容及解讀

國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

會議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了以下政策措施：

專家分析：這一次既然政府能夠在兩會前又一次出政策，就說明不管是出于什么心態(tài)，政府現(xiàn)在還是想要控制房價的，就這一點來說，對于廣大人民是個福音。可能這次調(diào)控最大的意義不在于出了什么政策，而在于對人們心理的影響，我說過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場中多數(shù)都是投資的需求了，真正的居住需求已經(jīng)很難買的起房子了，在一個投機(jī)氛圍很重的市場，心理是至關(guān)重要的。

不過我們也不能抱過分樂觀的態(tài)度，因為政策的關(guān)鍵在于執(zhí)行，過去已經(jīng)有很多政策，很多都是執(zhí)行不得力，中央政府睜一只眼避一只眼就過去了，我想看多的人的樂觀也就在于此了，中央政府的屢次失言已經(jīng)讓人對政府的言論逐漸失去信心。

前一段時間的房產(chǎn)稅的事情，是一個最好的例子，尤其是上海版本的房產(chǎn)稅，簡直是與全國人民開玩笑，這樣的政策不僅不能控制房價，還促使房價繼續(xù)上升，上海政府這一次做的事真的過分，中央政府如果要重新建立信譽(yù)，應(yīng)該嚴(yán)令上海收回其房產(chǎn)稅政策，應(yīng)對所有存量房多出面積征收，才能

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看出房產(chǎn)稅是否有效。

另外，我們也看到，這一次的政策中，依然沒有提到要讓房價下降，而只是說要穩(wěn)定，這就是說政府的僥幸心理還是存在的，寄希望于能夠通過穩(wěn)住房價而避免房地產(chǎn)泡沫未來的破裂，其實我早已指出，房地產(chǎn)價格不降就漲，絕沒有中庸的道路可走，現(xiàn)在不趕快降下去，將來對經(jīng)濟(jì)的沖擊更大。

另外，政府公告還說，之前的政策已經(jīng)起到了作用，遏制了過快上漲的房價，也多少有點自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

專家分析：這一條的中心意思是說要問責(zé)地方政府，要求地方政府控制房價，可是關(guān)鍵問題在于中國的官場關(guān)系太過復(fù)雜，問責(zé)的事情往往說起來容易，做出來難啊，最后總是成為空話，之前也說過很多次問責(zé)了，也沒見什么真的行動，不過有這樣的說法總是聊勝于無吧。

（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

專家分析：關(guān)于保障房政策，我是最不看好的。已經(jīng)實施了這么多年了，可是從來沒有起到作用，第一是數(shù)量太少，杯水車薪，解決不了問題，第二

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是內(nèi)幕操作太厲害，廣大人民得不到好處，第三，標(biāo)準(zhǔn)定的太高，把很多人都排除在外了，其實相比于現(xiàn)在的房價，現(xiàn)在很多人的收入都很低了，卻沒有資格買限價房。第四，手續(xù)過于復(fù)雜，一方面增加了人們購買的隱形成本，另外一方面也使得內(nèi)幕操作有了空間。

（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

專家分析：這一條是強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓稅的，其實以前就強(qiáng)調(diào)過了，可是關(guān)鍵在于地方政府的執(zhí)行力度，如果執(zhí)行好了，是有作用的。

不過，這一條最關(guān)鍵的一點是在于“嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策?！比绻娴哪軌驁?zhí)行的話，那么個人所得稅應(yīng)該是在20%左右，這要比交易稅管用的多了，會對賣房人造成極大的沖擊，假設(shè)能夠嚴(yán)格實行，那么現(xiàn)在投資房子的人很多都會盡快出手的。

這里面容易給人造成誤解的一條是“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。”有人解讀成了要對存量房執(zhí)行房產(chǎn)稅，這是錯誤的理解，其實存量房就是“二手房”的官方說法，所以這里是強(qiáng)調(diào)對二手房手交易稅。

其實，這一次的政策，關(guān)于房產(chǎn)稅并沒有提到，這說明政府還是不愿意

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觸及一些人的利益，但是如果這次政策還是不能奏效的話，那么可能會執(zhí)行相對嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅，絕非現(xiàn)在上海的做法。

（四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

專家分析：這是這一次政策的核心條款之一，是僅次于一刀切的限購令的條款了。第一條是將第二套房的首付比例又上調(diào)了10%，也強(qiáng)調(diào)了利率的問題。雖然人們說總是有辦法回避這一政策的，可是考慮現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上中小投資者占的比例較大，他們回避政策的能力還是有限的，而且回避政策本身也會增加他們的成本，所以對抑制投資需求無疑是有用的。

（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

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專家分析：關(guān)于土地供應(yīng)，是屢次政策提到的因素，不過總是難以執(zhí)行到位。但這一次比較新的一點可能是這個“大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地?！?，結(jié)合第一條，中央政府可能會要求地方政府，在出讓土地時，要限制住該土地上的房價，在此基礎(chǔ)上再讓房地產(chǎn)商們競價，有點像不限制購買身份的限價房，如果真能這么執(zhí)行，當(dāng)然會有作用。但是就怕執(zhí)行中的貓膩，比如說把房價定到很高的位置上，就成了空話了。

（六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

專家分析：這是這次政策的最強(qiáng)條款，是全國一刀切的限購了，如果執(zhí)行到位的話，那對抑制投資需求無疑非常有利。對于一手房的打擊可能會尤其大，因為現(xiàn)在一手房的價格都已經(jīng)非常高，按照現(xiàn)在的價格，可能現(xiàn)在多數(shù)買一套房二套房的人是買不起的。對于二手房，有人說可能會造成一些人的惜售，我看也未必，因為買了兩套房以上的人，多數(shù)都是為了投資，現(xiàn)在房價的高度讓很多人都害怕，如果新政出了之后，房價開始有所下降之后，這些人死守的可能性不大。畢竟，現(xiàn)在房價高的，不僅是沒房子的人愁，有房的人都愁了，心理已經(jīng)變化。

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（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

專家分析：這一條主要強(qiáng)調(diào)了要問責(zé)地方政府，結(jié)合這次政策出來的突然性，這次中央政府是有想法真的要控制房價了，可能再起初會對地方政府施以壓力。

（八）堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

專家分析：這一點可能有點空，但是有深意，其實這些年來，房地產(chǎn)商、中介一直有意識的引導(dǎo)言論，制造言論，宣傳房價要上升。雖然說控制這些言論有些難，不過這一次政府應(yīng)該會主動發(fā)一些控制房價的言論，另外會控制主流媒體、報紙的說法，這一點政府比較容易做到。

不過，政府沒有意識到的一點是，他們就堅持不肯定說要降下來房價，是對言論最不利的地方，也是房地產(chǎn)商、中介們最容易做文章的地方，如果想通了這一點，政府放出這樣的言論，定一個房價基調(diào)，那作用會無比強(qiáng)大。

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第五篇：2013年房地產(chǎn)政策分析

2013年房地產(chǎn)政策分析。

2012年12月25日召開的住建部工作會議上，住建部部長姜偉新表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調(diào)控，國務(wù)院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進(jìn)行調(diào)研。限購政策作為一個被認(rèn)為能夠有效抑制樓市投機(jī)投資性購房需求的政策，將在2013年繼續(xù)執(zhí)行。

這也意味著，所謂以房產(chǎn)稅等稅收調(diào)控手段取代限購為主的行政性調(diào)控手段的想法，不會在2013年實現(xiàn)。

受此預(yù)期影響，12月25日，滬市地產(chǎn)股板塊整體漲幅達(dá)4%，上實發(fā)展等地產(chǎn)股漲停。

限購被肯定

“明年將堅定不移的搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜偉新如是說。

“以?國四條?為主的本輪樓市調(diào)控的核心，一是增加供應(yīng)；二是實施以限購為主的抑制需求政策，其中明確，限購為暫時性政策，”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇表示，行政干預(yù)政策背離了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜長期施行，在執(zhí)行兩年后，應(yīng)該加快研究退出步伐。

然而，在住建部工作經(jīng)濟(jì)會議上，限購政策仍被定調(diào)“再次延期”。對此，北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥分析認(rèn)為，部分或源于近期部分城市持續(xù)量價齊升，特別是土地市場高單價、總價地塊的次數(shù)頻繁出現(xiàn)，進(jìn)而影響了購房者的預(yù)期。

本報記者另外獲悉，早在住建部召開工作會議之前，近期的樓市量價齊漲的火爆現(xiàn)象，就已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司日前組織業(yè)內(nèi)專家學(xué)者召開一場座談會，搜集應(yīng)對樓市暖冬和房價上漲的意見。

北京樓市回暖較為典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，環(huán)比增長了32.4%，同比上漲了94.3%，成交均價為22113元/平方米，環(huán)比上漲5.4%。“近期明顯感受到購房者的購房意愿較強(qiáng)烈”，北京萬科副總經(jīng)理肖勁(肖勁博客)在萬科朗潤園媒體品鑒會向本報記者坦承，整體市場好于年初的判斷，北京萬科公司在10月份之間就已經(jīng)完成了100億的銷售目標(biāo)。

原住建部政策中心副主任王玨林認(rèn)為，樓市調(diào)控主要從供給和需求兩個方向著手，在市場供應(yīng)量增長不明顯，尤其是保障房數(shù)量未形成一定規(guī)模之前，以限購為主的抑需求政策不會松。

一位地方住建廳負(fù)責(zé)人表示，多數(shù)實施限購令的城市，90%以上投資投機(jī)性需求被擠出，高層在多次調(diào)研和座談會上表示了對該政策的肯定。房產(chǎn)稅試點會擴(kuò)大

記者獲悉，除了要求限購延期，有關(guān)房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的建設(shè)也在會上提及，姜偉新表示，目前正在積極研究房產(chǎn)稅試點，明年將繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、編制和實施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃等。

據(jù)悉，住建部已經(jīng)初步完成了全國40城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，并開始考慮逐步擴(kuò)大個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的覆蓋范圍，最終將聯(lián)網(wǎng)覆蓋到約500個內(nèi)地地級城市。個人住房信息系統(tǒng)完成全國聯(lián)網(wǎng)后，依托這一平臺，房產(chǎn)稅的征收執(zhí)

行將有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，與此同時，住建部可以強(qiáng)化現(xiàn)有的限購政策，擴(kuò)大限購范圍，比如查異地購房等。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲在“2012第九屆中國數(shù)字地產(chǎn)節(jié)”上表示，長效的樓市調(diào)控機(jī)制并非能一蹴而就，必須得穩(wěn)妥推進(jìn)，在投資投機(jī)因素很強(qiáng)、沒有其他可替代的政策情況下，限購不失為一種有效的做法?！暗貎r推高房價很明顯，”肖勁表示，以朗潤園附近的南五環(huán)地塊為例，中冶日前拿了一塊地，樓面地價1.6萬元/平米，受此影響，北京南五環(huán)樓盤售價全面逼近3萬元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一線城市目前購房者購房需求旺盛，住建部監(jiān)測分析的原因是，目前樓市走向縮量保價，購房者話語權(quán)變?nèi)酢?/p>

截止到目前，全國各地已有接近40個城市從不同程度調(diào)整了自己的房地產(chǎn)政策，其中有些城市甚至嘗試突破“限購”的中央調(diào)控底線。

對此，姜偉新表示，明年地方政府若放松樓市調(diào)控導(dǎo)致房價快速上漲的，將進(jìn)行約談并問責(zé)。