第一篇：萬科工程保修管理作業(yè)指引

萬科工程保修管理作業(yè)指引

1.目的

為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項目的物業(yè)管理順利進行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。2.適用范圍

適用于上海萬科開發(fā)的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。3.術語和定義

3.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包 單位對發(fā)展商的保修期。發(fā)展商對業(yè)主的保修期為房屋交付日起至國家規(guī)定的保修期限。質(zhì)監(jiān)站竣工驗收合格簽字之日起至房屋交付日時間差的保修由發(fā)展商承擔。

3.2.房屋交付：指公司與房屋購買者合同約定的交付日期。

3.3.房修工程師：指物業(yè)公司各項目服務中心房屋保修管理的專職工程師。3.4.地產(chǎn)專職工程師：指地產(chǎn)項目部派出，配合項目物業(yè)服務中心處理房屋保修 期內(nèi)房屋質(zhì)量問題的專職工程師。

3.5.地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理：指地產(chǎn)客戶關系中心派出，配合物業(yè)處理房屋質(zhì)量問 題、業(yè)主投訴的專職人員。職責

4.1物業(yè)公司：

4.1.1 負責自交付之日起的工程保修工作，各物業(yè)服務中心經(jīng)理為工程保修管理 的第一責任人，進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。

4.1.2負責制定和完善相關房屋保修制度文件，并嚴格執(zhí)行；

4.1.3負責對各物業(yè)服務中心按規(guī)定配置房修管理人員，定期組織培訓考核，房 修管理人員必須具有房修相關專業(yè)和管理能力，詳見《房修管理人員崗位職責》； 4.1.4負責房屋保修管理協(xié)調(diào)處理業(yè)主提出的各類問題，落實維修整改； 發(fā)現(xiàn)

房屋系統(tǒng)性、普遍性質(zhì)量問題，及時匯報、溝通，提出改進建議；及時向地產(chǎn)提供房屋維修有關信息；建立一戶一檔房修檔案資料庫；

4.1.5每月定期上報房修工作半月報和工程質(zhì)量保修記錄；

4.1.6負責選定專業(yè)維修隊伍，在原保修施工單位違反保修協(xié)議規(guī)定或無法及時 保修的情況下，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其他專業(yè)維修隊伍進行及時維修。4.2地產(chǎn)客戶關系中心：

4.2.1負責督促地產(chǎn)項目部確保新項目達到交付標準，及時合格完成新項目物業(yè)

移交；集中入住之日起三個月之內(nèi)，地產(chǎn)專職工程師全日在物業(yè)服務中心上班，直接接受服務中心經(jīng)理管理，配合完成入住期間驗房問題的整改，負責保修單位整改的過程控制、報驗確認和專業(yè)溝通，確保維修整改的質(zhì)量和及時性。

4.2.2負責各物業(yè)服務中心工程保修工作的對接；行使物業(yè)服務中心與地產(chǎn)其他 部門之間的總協(xié)調(diào)職責以及重大投訴的指導、處理。地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理負責牽頭質(zhì)量問題保修的補償談判，確定補償、維修方法、善后處理，參與重點房修工作。

4.2.3根據(jù)房修工作需要，審定和要求物業(yè)制定、完善相關房屋保修制度文件，并按此內(nèi)容督促實施； 4.2.4通過第三方對業(yè)主滿意度回訪，以季度為周期對物業(yè)進行房屋保修管理工

作考核，依據(jù)考核得分給予物業(yè)經(jīng)濟獎勵或扣罰；

4.2.5 對物業(yè)房修工作進行檢查和督促，對工作不稱職的房修人員要求物業(yè)予以撤換。

4.2.6負責物業(yè)第三方維修費用的結(jié)算及甲供材料的供貨；

4.2.7負責落實新項目簽訂總承包合同時，在合同相關條款中明確新項目交付后，施工單位必須與物業(yè)公司、地產(chǎn)公司（客戶關系中心），另外簽訂細化的《房屋保修三方協(xié)議》并作為總包合同附件”?？偝邪鼏挝挥辛x務接受物業(yè)公司的保修管理和監(jiān)督。4.2.8負責在新項目物業(yè)移交的二周內(nèi)牽頭落實簽訂《房屋保修三方協(xié)議》。

附：《房屋保修三方協(xié)議》樣本

5.項目保修階段

5.1.項目保修階段工作定義：指集中入住開始至房屋保修期限內(nèi)，物業(yè)公司承

接業(yè)主報修的房屋質(zhì)量問題，及其引發(fā)的投訴處理、索賠談判、維修整改、協(xié)調(diào)、檔案記錄等保修管理工作。5.2.項目保修階段保修工作操作規(guī)程

房屋維修管理具體操作詳見《房屋維修管理作業(yè)指導書》

5.2.1 新項目集中入住期間，業(yè)主提出的驗房問題，在完成維修驗收時業(yè)主不能

來現(xiàn)場簽認的，必須在入住驗房表單“業(yè)主驗房記錄單”的復驗結(jié)果欄內(nèi)作出相應記錄。

5.2.2 新項目集中交付結(jié)束后，業(yè)主的每項報修，必須執(zhí)行房修相關表單的填寫 操作。

5.2.2.1以下情況必須填寫3聯(lián)單：

a.需要持續(xù)入戶維修作業(yè)2天（含2天）以上的； b.需要打開房屋結(jié)構(gòu)進行維修并隨后恢復的：

如：涉及空鼓、裂縫；各類滲漏；拆換木地板；拆裝鋁門窗框架、調(diào)換鋁型材；拆裝進戶門、內(nèi)門框架；電氣、給排水管線拆裝；櫥柜拆裝；飾面磚、大理石調(diào)換等對業(yè)主生活影響較大的保修項目；

c、已過保修期屬有償維修，但由于某些特殊原因，作讓步無償保修的；

d、業(yè)主反應較激烈、已有投訴或可能引發(fā)重大投訴的其它保修項目； 5.2.2.2更換配件等一般小項維修，可填寫《零星房屋維修處理記錄單》；

5.2.3房修工程師接到業(yè)主報修，應認真解答業(yè)主詢問，作好記錄并填寫報修單，及時會同保修單位、業(yè)主現(xiàn)場查看，商議處理意見和維修時間，操作中需注意以下事項： a.判斷質(zhì)量問題避免含糊，盡量避免二次以上到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題，對質(zhì)量問題的判斷前后要一致。

b.維修人員不得單獨到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題。

c.屬保修范圍的質(zhì)量問題，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，約定維修時間，落實維修。d.較重大的質(zhì)量問題（如裂縫、滲漏）不要輕易下結(jié)論，待事后判斷準確后

以書面形式答復業(yè)主（可以將質(zhì)量問題的結(jié)論、維修方案和合同約定的補償合并在一起），業(yè)主簽字確認后實施維修。

e.一般質(zhì)量問題的維修補償為維修結(jié)算費用的10％，由物業(yè)公司直接操作。對于業(yè)主提出的額外的補償，物業(yè)公司不宜輕易承諾。f.重大質(zhì)量問題（裂縫、滲漏以及超過5000元維修費用的）保修的補償、實際損失超過維修費10％的（需有有關證明），應上報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理確認。g..屬業(yè)主裝修或使用不當?shù)仍虍a(chǎn)生的質(zhì)量問題，應及時取證，耐心解釋、溝通，按有償維修規(guī)程執(zhí)行。

5.2.4對于正在裝修或已完成裝修房屋的維修，維修方案中應明確成品保護所用 材料、保護方法，在維修過程中予以監(jiān)督。

5.2.5房修工程師或協(xié)管員必須每天進行現(xiàn)場巡視，重大質(zhì)量問題的隱蔽工程施 工需安排人員旁站監(jiān)理，重點進行維修過程監(jiān)控和質(zhì)量驗收；增加的人員費用應由保修單位支付。

5.2.6各物業(yè)服務中心每月12日、25日前向物業(yè)技術管理部上報《房修

工作半月報》、每月25日前上報《工程質(zhì)量保修記錄表》，由技術管理部統(tǒng)一轉(zhuǎn)報地產(chǎn)客戶關系中心和上傳地產(chǎn)網(wǎng)絡平臺。

5.2.8除《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》外，一般不另外提供有關房屋質(zhì)量鑒定 報告。

5.2.9不得將維修費用直接賠付給業(yè)主，讓業(yè)主自己維修。

5.2.10防止施工單位直接與業(yè)主談判、賠償，改變物業(yè)公司已確定的處理方案。5.2.11在房屋質(zhì)量問題性質(zhì)、保修范圍、維修時間等問題與業(yè)主存在意見差異的，業(yè)主反應較激烈、已有投訴或可能引發(fā)重大投訴的，一周內(nèi)經(jīng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)無效果的，房修工程師必須及時上報部門經(jīng)理，并抄報地產(chǎn)客戶關系中心和房修小組。

5.3.物業(yè)公司直接委托第三方專業(yè)施工單位修繕的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提條件：原保修單位違反《房屋保修三方協(xié)議》

約定條款，保修服務質(zhì)量不能滿足物業(yè)公司和小業(yè)主合理要求的。5.3.2物業(yè)房修工程師填寫《房修委托申報單》并附《物業(yè)零星工程委托單》（需 附“**情況說明”附件）。

5.3.3物業(yè)房修工程師郵件報批→服務中心主管/經(jīng)理批示回復→物業(yè)房修工程師

轉(zhuǎn)報→地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理批示轉(zhuǎn)報→客戶關系中心房修主管批示回復→事業(yè)部客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)發(fā)→物業(yè)房修工程師執(zhí)行→第三方施工單位維修。5.3.4報批流程在2個工作日內(nèi)完成，第三方施工單位維修發(fā)生的費用按照《房 屋保修三方協(xié)議》中規(guī)定執(zhí)行。

5.3.5超過總包保修期等由地產(chǎn)支付的維修費用，由物業(yè)服務中心直接填寫《房屋維修委托申報單》、《物業(yè)零星工程委托單》以郵件方式報地產(chǎn)客戶關系中心確認，地產(chǎn)客服關系中心應于2日內(nèi)給予審批回復。6.重復維修升級管理及預警制度：

6.1.對于相同部位、同一問題重復維修兩次及兩次以上的房修問題，服務中心應

重點跟蹤、管理，以消除客戶的抱怨和不滿。6.2.房修工程師接到業(yè)主重復維修兩次及兩次以上的報修，必須立即上報房修負

責任人、客服主管和部門經(jīng)理。由房修負責人、客服主管及時與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通，處理該項重復維修。處理過程中，房修負責人、客服主管遇有困難難以解決或業(yè)主反映激烈有矛盾升級傾向時，應及時上報經(jīng)理，進入升級管理，由服務中心經(jīng)理直接主持協(xié)調(diào)處理該項重復維修。

6.3.客服接待、房修工程師接到業(yè)主對房屋質(zhì)量問題兩次及兩次以上維修的投訴

（包括口頭、書信、電話、網(wǎng)上等各種形式），房修工程師需及時填寫《房修預警報告》，上報物業(yè)服務中心經(jīng)理，抄送物業(yè)技術管理部和地產(chǎn)客戶關系中心。由物業(yè)服務中心經(jīng)理親自主持與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通，處理該項重復維修。6.4物業(yè)技術管理部、客戶關系中心應及時跟蹤、配合，從技術、協(xié)調(diào)的政策、策略等方面予以支持。7．交付后設計變更工作流程

7.1定義：項目交付后發(fā)現(xiàn)房屋設施、小區(qū)綠化、景觀小品、公共設備、設施存 在設計不合理，影響使用功能或物業(yè)管理，需要進行設計變更和整改的操作管理。

7.2房修工程師接到業(yè)主報修后，按房修相關表單要求填寫（三聯(lián)單）并上門勘

查，如確屬設計問題的，及時提出書面意見報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理，由事業(yè)部客戶經(jīng)理協(xié)調(diào)地產(chǎn)設計部處理，三日內(nèi)回復處理意見。

7.3小區(qū)綠化、景觀小品、公共設備設施，房屋公共部位存在設計不合理，影響 使用功能和物業(yè)管理的，由物業(yè)服務中心匯總相關情況，提出專題報告上報地產(chǎn)客戶關系中心，由客戶關系中心牽頭與地產(chǎn)設計部協(xié)調(diào)處理，一周內(nèi)回復審批意見。

7.4房修工程師陪同設計部工程師到現(xiàn)場進行勘查，由設計工程師出具圖紙，地

產(chǎn)工程師安排施工單位整改，房修工程師按房修工作流程處理。8.房屋保修扣款流程

8.1物業(yè)服務中心注意保存《維修整改通知》底單、掛號信憑證、電話記錄單等 書面證據(jù)，作為質(zhì)量維修有關費用在保修單位保修金中扣除的依據(jù)； 8.2物業(yè)服務中心直接委托第三方施工單位修繕的，《房修委托申報單》及《零星 工程委托單》作為扣款依據(jù)，報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理、客戶關系中心審核，維修費用結(jié)算總額包含物業(yè)15％的管理費和補償業(yè)主的10％的費用。8.3地產(chǎn)相關部門需在24小時內(nèi)給予書面批復。

8.4物業(yè)服務中心在每個月10日前上報上月份的維修費用結(jié)算，按不同維修單位或費用支付單位分類整理審批表（含所有相關附件和發(fā)票），經(jīng)服務中心經(jīng)理審核簽字后，交報地產(chǎn)客戶關心中心房修主管審批；

8.5地產(chǎn)客戶關心中心經(jīng)理審批簽字后，交地產(chǎn)財務部審核，執(zhí)行付款流程。8.6地產(chǎn)財務部在8個工作日內(nèi)按流程審批后支付款項。

8.7超過維修費10％的補償，由地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理在《房屋保修扣款通知單》 簽字報客戶關系中心經(jīng)理簽字確認；

8.8委托第三方施工單位修理的維修項目，維修完成后服務中心應通過掛號信通 知業(yè)主領取補償款（補償款由服務中心先墊支）補償協(xié)

第二篇：萬科項目工程管理策劃書編制指引

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萬科項目工程管理策劃書編制指引 明源地產(chǎn)研究院官方微信編輯整理

預先評估項目的工程特點、難點及存在風險，對工程各環(huán)節(jié)進行梳理、預估，提出相應管理重點及應對措施，以期保證工程各環(huán)節(jié)進展順暢，降低成本，提高效率，提高工程實體質(zhì)量和工程策劃、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精細梳理工程建設全過程的各個環(huán)節(jié)是編好《項目工程管理策劃書》的前提?！俄椖抗こ坦芾聿邉潟返膬?nèi)容應突出工程管理重點、涵蓋工程建設全過程。

一、項目概況 1.位置及環(huán)境

項目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。2.建設用地規(guī)劃要求

項目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。3.建筑概況

總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。4.建筑分期概況

項目分期及各期所處位置、建設順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。

二、項目部架構(gòu)及人力資源計劃 1.項目管理組織架構(gòu)

在人力資源部的協(xié)助下制定項目管理組織架構(gòu)； 項目部人員構(gòu)成、培訓及發(fā)展計劃。（1）質(zhì)量保證體系

項目部質(zhì)量管理組織形式、人員配置；

組建包括監(jiān)理、總包的質(zhì)量、技術人員在內(nèi)的質(zhì)量技術小組，解決項目日常質(zhì)量和技術問題。（2）崗位職責

各崗位的工作內(nèi)容、職責描述。

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（3）項目部費用

項目部辦公場所及辦公設備計劃； 項目部費用計劃。

三、項目建設計劃、場地綜合利用規(guī)劃 1.項目建設計劃

依據(jù)《項目開發(fā)計劃》和《項目建設綜合計劃》編制《項目工程管理策劃書》中的項目建設計劃部分；

該部分應納入政府管理部門、市政配套部門等與項目建設有關的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報送、審批、準許時間節(jié)點；

亦應納入公司內(nèi)部的產(chǎn)品、營銷、設計、成本、采購等相關部門的計劃； 該部分應由總體計劃、分期計劃和標段計劃組成。2.項目建設總平面規(guī)劃

根據(jù)總體、分期、標段建設計劃，結(jié)合項目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設的先后順序，綜合布置施工道路、臨時水電網(wǎng)及施工用臨時設施、大型設備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設和交付。

總平面規(guī)劃亦應考慮場地內(nèi)外的相互影響和制約。（1）開放示范區(qū)

考慮項目建設先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便； 不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管網(wǎng)布置；

項目建設全周期均可利用，或者作為永久設施的一部分。（2）臨時設施

臨時辦公室、宿舍、食堂等應考慮項目建設及交付的先后順序，結(jié)合永久道路、管網(wǎng)布置，做到項目建設后期或項目建設完畢后拆除； 成品、零部件倉庫和設備維修車間的布置原則同上；

上述生活區(qū)域應與施工區(qū)分開布置，并設置隔離或明顯分界標志。（3）材料加工、運輸

材料加工與堆放場地應相鄰布置，以減少材料水平搬運距離；兩者亦應考慮項目建設及交付的先后順序，做到項目建設后期或建設完畢后拆除；

塔吊布置應同時考慮水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應根據(jù)工程各階段運輸量的要求，考慮塔吊本身的運輸半徑、起吊重量、提升及回轉(zhuǎn)速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

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砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時卸貨/堆放場應盡量靠近所使用部位的垂直運輸設備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運； 塔吊等大型設備應考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數(shù)，且做到安裝、拆除方便、安全。

（4）臨時道路、水電網(wǎng)絡

考慮以永久道路的路基作為臨時道路； 臨時水電網(wǎng)應不與永久水電網(wǎng)相碰撞、交叉；

臨時水電網(wǎng)應考慮項目建設順序，不與永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時水電網(wǎng)；

臨時水電網(wǎng)應滿足給水試壓、電梯等永久用電設施試運行的要求。

四、項目管理目標 1.進度計劃管理目標

進度計劃：總進度計劃、分期計劃、標段計劃的偏差控制目標； 標準工期：基礎、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的偏差控制目標。2.質(zhì)量管理目標

工程實體質(zhì)量：實測實量，滲漏、裂縫等質(zhì)量通病控制目標； 客戶滿意度：客戶質(zhì)量滿意度目標；

質(zhì)量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質(zhì)量獎等獲獎目標。3.成本管理目標

目標成本：公司下達的目標成本控制、管理目標；

動態(tài)成本：設計變更、計劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標； 措施成本：施工方案優(yōu)化，施工工藝改進，減少浪費、節(jié)約成本目標。4.設計管理目標

圖紙質(zhì)量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標；

設計變更：避免重大設計變更、減少變更頻次控制目標；

成本指標：依據(jù)《萬科產(chǎn)品設計控制指標（第一批）對標操作指引》； 環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目標。5.技術管理目標

新材料、新技術、新工藝應用目標； 風險識別及技術事故控制目標。6.安全文明施工管理目標

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工程現(xiàn)場整潔、有序管理目標；

安全措施落實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標； 安全文明施工獲獎目標。7.健康、安全、環(huán)保

環(huán)境保護（排污、粉塵、噪音）目標；

限用、禁用材料控制，室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測、控制目標。

五、開工準備

1.工程承包范圍、界面劃分

合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范圍是工程管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質(zhì)量尤為重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗收、交接責任，杜絕出現(xiàn)盲區(qū)；

工程的招投標范圍和工程量清單亦應按工程承包界面劃分確定。2.資源準備、采購策劃和計劃

根據(jù)《項目開發(fā)計劃》、《項目建設綜合計劃》、公司相關規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、總包單位及獨立分包單位、甲指分包單位等的采購計劃；

采購部門根據(jù)工程進度計劃制定材料設備供應計劃；

優(yōu)先采用集團集中采購的材料設備，其次采用區(qū)域集中采購的材料設備，再次是一線公司采購的材料設備。3.施工圖（1）土建施工圖

施工圖深度應滿足住房和城鄉(xiāng)建設部于2008年11月26日發(fā)布的《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（2008年版）的要求；

施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機構(gòu)審查通過，并經(jīng)一線公司內(nèi)部會審、設計分管負責人批準。（2）裝修圖

裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致； 衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設備等布局合理，不存在使用功能缺陷； 配電板、插座、開關面板、水管、龍頭等的數(shù)量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準確，并與墻面裝飾材料排版協(xié)調(diào)。

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（3）樁基、地基處理

樁基、地基處理可提前施工的，應在上部主體結(jié)構(gòu)確定并保證不變的情況下，先提供經(jīng)會審通過的、完整的樁基、地基處理施工圖。（4）室外道路、管網(wǎng)

室外道路、景觀綠化設計應考慮雨水有組織排放，應系統(tǒng)標明標高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。

室外管網(wǎng)應結(jié)合市政配套管網(wǎng)接入點和區(qū)內(nèi)建筑、設施規(guī)劃需求，并應考慮分期建設的使用要求等綜合布置。（5）建筑構(gòu)造及工序、工藝

建筑構(gòu)造、施工工序、工藝及方法應遵守集團發(fā)布的《建筑構(gòu)造及工序工藝》相關規(guī)定和做法。

六、工程管理 1.進度計劃 施工進度計劃

施工計劃應綜合考慮單體工程與整體工程、室內(nèi)工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)鋪設的關系等，做到施工先后有序、互不干擾、互不牽制；（1）以標準工期為基準，建立控制節(jié)點，編制標段、樓棟的具體施工計劃；（2）編制年計劃、月計劃、周計劃以及形象進度計劃控制表；（3）考慮甲指、甲供材料設備的采購周期，編制供貨及進場計劃；（4）甲方指定分包單位、甲方獨立分包單位的進出場計劃；

（5）市政配套（道路、給排水、供電、燃氣、通訊等）施工及接入計劃；（6）售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設計劃；（7）臨時設施的搭建及拆除計劃。2.節(jié)點控制

基礎、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的時間控制。防止壓縮階段工期，造成工期松緊程度不一的情況發(fā)生； 報批報建計劃

土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等施工證照獲取計劃，避免無證開工。3.工程質(zhì)量

（1）工程質(zhì)量管理體系、檢查制度的確立

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建立甲方、監(jiān)理、總包及分包在內(nèi)的項目部工程質(zhì)量管理體制，落實施工單位自檢、復檢、專檢和監(jiān)理單位監(jiān)督、檢查及甲方檢查的檢查驗收制度。（2）樣板引路

大面積施工前先做樣板，發(fā)現(xiàn)問題、改進工藝是保證質(zhì)量的重要措施。樣板對工人上崗前的培訓具有非常具體的指導作用。（3）加強過程管理

施工前的交底、準備及施工過程中的監(jiān)督、檢查和及時糾錯是保證工程質(zhì)量的重要手段，一次做成就是最好的質(zhì)量保證。（4）工程質(zhì)量通病防治

制定工程質(zhì)量通病（如滲漏、裂縫）預防及改進方案是工程質(zhì)量管理的一個重要環(huán)節(jié)，對確保工程實體質(zhì)量，提高客戶質(zhì)量滿意度具有一定的積極作用。

應把外墻、窗邊、屋面、陽露臺、衛(wèi)生間等與水有關的部位作為防滲漏重點控制部位；把墻面、地面、頂棚等需抹灰的部位作為防裂縫、空鼓的重點控制對象。（5）材料、設備質(zhì)量檢驗

所有材料設備在使用前必須進行相關試驗或檢驗。a.出廠質(zhì)量合格證； b.材料試驗； c.設備檢驗。（6）實測實量

遵照《產(chǎn)品質(zhì)量評估管理辦法（試行）》和《產(chǎn)品質(zhì)量實測實量操作指引（試行）》，對工程施工全過程進行檢查和評估，做到日測日量，隨時掌握工程質(zhì)量狀況，鼓勵建立分戶檔案。（7）隱蔽工程驗收

工程被下道工序隱蔽前、即下道工序施工前須對已完工程進行檢查驗收，并拍照、做好驗收記錄。a.地基處理； b.樁基； c.鋼筋； d.砌體； e.門窗； f.防水； g.預留預埋。

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（8）成品保護

合理的施工工序是成品保護措施能否切實執(zhí)行的前提，易損壞/污染部位的保護是成品保護的關鍵。

a.施工順序：先濕后干、從上到下、由里而外、清掃出門；

b.保護部位：門窗、地面、衛(wèi)生潔具、廚房系統(tǒng)、固定家具、分集水器、地熱、散熱器，防水層，公共部位的地面、墻面、電梯，室外部分的管線、硬鋪、景觀等； 4.工程技術（1）施工圖會審

由公司工程部/項目部組織設計部門、成本部門、項目部/工程部及設計單位、監(jiān)理單位、施工單位對施工圖進行會審。a.解決施工圖的錯、漏、碰、缺問題；

b.檢查設計功能缺陷，以期減少設計變更和工程返工； c.檢查設計缺陷，消除工程質(zhì)量隱患；

d.對因設計造成施工降效提出設計修改意見、提高施工效率，降低成本。（2）基坑支護與監(jiān)測

有深基坑的項目必須委托專業(yè)設計單位進行基坑支護設計，提出設計、監(jiān)測方案，組織專業(yè)部門、專家對基坑支護、監(jiān)測方案進行評審。（3）結(jié)合工程特點、難點的技術方案

閱讀工程圖紙，找出該工程的特點、難點及風險點，編制相應施工方案及控制措施，作為重點跟蹤管理對象。（4）新材料、新技術、新工藝

評估新材料、新技術、新工藝的特性、可靠度及其適用性，究明其對施工環(huán)境、施工條件的要求及與其他工程材料的相容性。5.安全文明施工

執(zhí)行集團《安全健康及環(huán)保現(xiàn)場管理標準（試行）》。6.健康、安全、環(huán)保

遵守集團《綠色建材標準》和《限用禁用工程材料清單》的規(guī)定； 裝修材料使用前必須進行環(huán)保指標檢測； 室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測達到相關要求標準以上。7.合同管理

合同文件組成范圍及先后順序的規(guī)定；

工程范圍的界定，工程界面劃分，工程量清單的確定；

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展示區(qū)、臨時設施等非永久建筑或設施的合同屬性的規(guī)定； 工程款計算依據(jù)、計價方式、結(jié)算條件； 設計變更、工程簽證，是否采取合同總價包干；

工程款支付條件，關于計劃、質(zhì)量、安全文明施工等的獎罰； 合同生效、失效的時間及條件；

解除合同的條件，合同紛爭的解決方法。8.供方管理（1）監(jiān)理單位

明源地產(chǎn)研究院就如何在工程管理中使監(jiān)理作用最大化，如何發(fā)揮監(jiān)理在工程管理中的積極作用，尤其是在質(zhì)量管理、現(xiàn)場監(jiān)督、檢查方面的積極性進行評估和論證，建立健全的監(jiān)理考核管理制度。

a.確定監(jiān)理單位時應根據(jù)項目管理需要要求其人員數(shù)量、專業(yè)配置，根據(jù)需要可對總監(jiān)或總監(jiān)代表進行面試和規(guī)定試用期； b.工作崗位、職責范圍劃分； c.實測實量、檢查頻次的確定及考核； d.旁站制度的建立及實施、監(jiān)控、檢查； e.建立監(jiān)督、檢查及復查制度；

f.建立個人考評、獎勵制度，提高監(jiān)理人員工作意愿；（2）總承包單位

總包單位是工程成敗的關鍵。總包單位的選擇，尤其是項目經(jīng)理和項目管理班子的人選對工程管理尤為重要。

a.就項目的進度計劃、質(zhì)量管理目標、成本控制目標等向總包單位交底； b.制定適合本工程特點的施工組織設計：

工程進度計劃，施工總平面布置，機械設備進出場時間，勞務隊伍來源及勞動力安排，質(zhì)量保證措施，安全文明施工措施； 工程難點、風險點的管控、對應方法； a.明確工程總體協(xié)調(diào)、配合責任；

b.檢查計劃執(zhí)行情況，隨時糾正計劃偏差；

c.建立質(zhì)量保證體系，通過實測實量檢查，提高工程質(zhì)量； d.檢查工地簽證與成本執(zhí)行情況；

e.檢查工地的整潔、文明施工狀況和安全措施落實情況； f.檢查施工資料、文檔管理情況；

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（3）指定分包和材料設備供應商

督導獨立分包單位、專業(yè)分包單位制定質(zhì)量保證措施、施工方案、配合方案及進出場計劃；

督導材料設備供應商按照工程進度計劃的要求制定材料設備的生產(chǎn)、質(zhì)檢、運輸和安裝計劃；

七、保障措施 1.進度計劃保障措施（1）充分的施工準備

完整的施工圖、工程承包范圍界面的合理劃分、工程量清單及施工單位確定、工程開工前的周密策劃是計劃順利執(zhí)行的必要條件。（2）管理組織、資源保障

項目供方管理體系（現(xiàn)場監(jiān)理人員配置，總包單位的選擇、現(xiàn)場項目部管理體系、項目經(jīng)理及管理人員配置，甲方指定分包單位管理人員配置等）是計劃得以實現(xiàn)的組織保障；

材料設備供應計劃落實、周轉(zhuǎn)材料的數(shù)量保證、機械設備配置以及勞動力的數(shù)量、工種保證和合理安排是計劃得以實現(xiàn)的基本保障。（3）嚴謹可行的施工方案

仔細研讀圖紙，熟悉掌握工程，制定嚴謹?shù)?、切實可行的施工方案是保證計劃順利執(zhí)行的前提。（4）合理的施工工期

工程有其自身的客觀規(guī)律，每道工序、每個工藝都有其時間間隔保障要求，所以，合理的工期才可順利執(zhí)行。標準工期是工程實施的基本時間要求。節(jié)點控制則是執(zhí)行標準工期、保證工程質(zhì)量和計劃的手段。（5）技術保證

有針對性的技術方案不光是工程質(zhì)量的保證措施，也可為工程順利實施提供有力支持。

2.工程質(zhì)量保證措施

（1）材料、設備質(zhì)量保證措施 a.結(jié)構(gòu)材料；

b.建筑、裝修材料及輔材；

c.設備及其配管、配線材料、輔助材料；（2）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保證措施

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a.鋼筋：數(shù)量，加工，綁扎，定位；

b.模板：材料選擇，加工，拼縫，強度，剛度，支撐，定位誤差； c.混凝土：配合比，塌落度，落模，振搗；澆筑順序，冷縫處理；（3）砌體質(zhì)量、砌體與主體連接保證措施

a.砌筑：砌塊含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，壓頂收尾方式； b.灰縫：砂漿和易性，橫平豎直，均勻飽滿、尤其注意豎縫飽滿；

c.端部連接：連接筋長度及間距，預留拉接筋與水平灰縫不齊時的處理方法； d.構(gòu)造措施：構(gòu)造柱、圈梁的設置，水平通長筋的設置及與端部連接筋的連接；（4）抹灰質(zhì)量保證措施

a.基層處理，不同基層間相接處的補強措施；

b.原材料（砂、水泥、灰膏）質(zhì)量控制，砂漿配合比、和易性； c.每次抹灰厚度、相隔時間；

防水（屋面、衛(wèi)生間、外墻）工程質(zhì)量保證措施； 安裝（水、電、暖、氣、通訊）工程質(zhì)量保證措施； 裝飾裝修工程質(zhì)量保證措施； 外墻保溫施工質(zhì)量保證措施；

中間檢查、隱蔽工程驗收程序落實措施；

施工單位三檢（自檢、互檢、專檢）、監(jiān)理旁站與檢查、業(yè)主檢查的落實措施； 冬季施工措施（北方區(qū)域）； 雨季施工措施；

夏季（高溫季節(jié)）施工措施； 3.質(zhì)量通病防治措施

經(jīng)過多年來的努力，工程質(zhì)量通病（如滲漏、裂縫）雖然已有很大改善，但是，作為質(zhì)量頑癥一直不能根治；工程質(zhì)量通病也是對客戶生活影響最大，投訴最多的質(zhì)量問題，因此，制定質(zhì)量通病的預防及改進措施尤為重要。（1）滲漏：

a.外墻：施工孔洞堵塞，不同材料界面間的補強連接，抹灰基層處理，面層質(zhì)量保證等；

b.窗邊：預留孔洞誤差控制，塞縫材料質(zhì)量，塞縫密實度，防水材料及施工質(zhì)量保證，打膠材料質(zhì)量及施工質(zhì)量保證等；

c.屋面（陽露臺）：結(jié)構(gòu)混凝土澆搗密實，基層處理，防水層搭接，陰角補強，墻面上翻及壓邊；

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d.衛(wèi)生間：混凝土澆搗密實，基層處理，地面及墻面防水層保護，陰角補強，管道穿孔周圍處理等；

e.地下室：防滲混凝土澆搗密實，防水對拉螺桿采用，孔洞堵塞，穿墻管道周圍處理，基層處理，防水材料及施工質(zhì)量保證；（2）裂縫、空鼓：

a.墻地面裂縫：混凝土墻地應對混凝土的水灰比、塌落度進行控制，保證混凝土澆搗密實；砌體及抹灰參照相關措施； b.頂棚：混凝土澆搗密實、平整，不抹灰； 4.成品保護措施

深入研究裝修房工程的施工順序和工藝，對易損壞/污染部位制定詳細的成品保護措施。

（1）用水規(guī)定：干作業(yè)開始后不可在戶內(nèi)用水或進行濕作業(yè)；

（2）砂漿、膩子應在地面攪拌站攪拌，或使用商品砂漿、泥子，嚴禁水泥、沙子上樓，嚴禁在成品或半成品地面上攪拌砂漿或和泥子；

（3）垃圾清理及外運：每層設置垃圾桶，施工完后垃圾隨手清理、裝袋，樓內(nèi)垃圾每日清理干凈并外運；

對下列部位應制定切實可行、具體詳細的保護措施： a.門窗：入戶門，陽臺門，內(nèi)門，門下檻，窗，玻璃； b.衛(wèi)生潔具：馬桶，浴缸，洗臉盆，淋浴屏，五金件； c.廚房：櫥柜，消毒柜，油煙機，灶具，水池，龍頭； d.固定家具：壁柜，鞋柜等；

e.防水層：地下室，屋面，露臺，衛(wèi)生間地面、墻面； f.地面：木地板，面磚，石材等； g.公共部位：大堂，走廊，電梯； h.室外工程：管線，硬鋪，景觀。5.安全文明施工措施（1）安全保障措施

a.安全保障組織體系，全員安全教育、培訓，定期安全檢查制度；

b.非常規(guī)性的或大型、重要的臨時設施搭設應制定專門搭設方案，該方案需經(jīng)安全技術專家或委員會審定通過；

c.腳手架、工作平臺、施工設備等的定期保養(yǎng)、檢查； d.洞口、臨邊及高空作業(yè)的安全保護，安全網(wǎng)、防護棚設置；

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e.工地內(nèi)人員經(jīng)常逗留場所、建筑主出入口的頂部保護； f.易燃易爆等危險品的堆放場所、安全距離；

g.安全用電：工地內(nèi)電纜、電線、配電箱的布置及安全措施，生活區(qū)用電配置、電器使用規(guī)定；

h.一般標牌、標記、標志及警示標牌醒目； i.安全帽、安全帶佩戴規(guī)定； j.夜間施工安全措施； k.明火使用規(guī)定； l.消防設備配置；

m.用地內(nèi)的市政管網(wǎng)、周圍道路、管線、建筑物、構(gòu)筑物等設施的安全保障措施； n.周圍道路或人行通道的安全防護。（2）文明施工措施

a.工地臨時圍墻、大門及標牌，出入口清洗設施； b.工地內(nèi)道路硬化、硬地坪及雨水排水溝/管布置；

c.材料分類、堆放有序，周轉(zhuǎn)材料隨拆隨整理，不亂堆亂放； d.機械設備、工具等使用完畢后堆放整齊； e.砂漿攪拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放； f.污水處理及排放，粉塵、噪音控制；

g.辦公室、食堂、浴室、廁所等辦公生活設施與施工區(qū)域隔離，生活區(qū)域可作相應美化；

h.垃圾清理與堆放：建筑垃圾與生活垃圾分離、集中堆放；工地做到落手清，不給別人/下道工序添麻煩；及時清理外運。6.工程會議制度（1）例會制度：

建立月例會、周例會及日會制度，與設計、監(jiān)理、施工等工程建設參與各方就計劃執(zhí)行情況、工程質(zhì)量、成本控制、安全文明施工等事項進行定期定時溝通，糾正偏差、解決問題，保證工程順利進行。（2）緊急會議：

發(fā)生重大、緊急情況時，及時召開相關各方臨時緊急會議，研究情況、解決問題。（3）專題會議：

對在例會上不能解決的問題，應以專題會議的方式研究、商談、解決。

八、其他管理工作

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1.緊急情況聯(lián)絡、處理程序

應急處理：動用一切可動用的力量和資源，采取應急措施，阻止事態(tài)蔓延、擴大和發(fā)展；

聯(lián)絡匯報：第一時間向公司相關部門或領導匯報，取得相應支援和指示； 媒體對應：媒體采訪時不擅自向媒體發(fā)表個人意見，由公司媒體對接人接待媒體。2.文件檔案管理

九、工地開放、工程交付 1.工地開放

場容場貌，出入口及安全通道，開放區(qū)域整頓、清潔。2.交付計劃及方案

交付房屋類型，交付時間、數(shù)量，交付方式及程序； 交付人員（工程、物業(yè)、客服等）配置； 資料準備、移交安排；

竣工檢查、模擬驗收及整改時間安排。3.檢查、驗收及整改

檢查驗收及整改：建立施工單位、監(jiān)理、項目部/工程部門、政府相關部門以及物業(yè)部門等的檢查、驗收、整改程序；

整改資源配置：土建總包、裝修分包、設備分包、材料設備供應商等；

成品保護：清潔劑、清潔工具的使用規(guī)定，清潔時的成品保護，避免二次污染和損壞；

應急維修：維修材料與維修工具、設備準備，建立工種齊全的應急維修隊伍，及時解決交付過程中的問題。

(來源：根據(jù)百度文庫資料整理，更多精彩文章分享，歡迎關注主編潘勇堂微信號jackpyt）

第三篇：萬科工程質(zhì)量保修協(xié)議書

工程質(zhì)量保修協(xié)議書

甲方（全稱）： 乙方（全稱）：

甲方、乙方根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，經(jīng)協(xié)商一致，對（工程全稱）簽訂工程質(zhì)量保修書。

1.工程保修概況

1.1.工程名稱： 1.2.工程地點：

1.3.保修內(nèi)容： 等乙方施工的全部內(nèi)容。1.4.工程保修金總額：保修金額按工程項目竣工結(jié)算價的5%計取。

1.5.本工程保修階段甲方的代表部門為項目客戶關系中心，乙方應接受客戶關系中心的管理。

2.工程質(zhì)量保修范圍和期限

2.1.雙方根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》及有關規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期以工程通過驗收，完善整改意見并正式移交甲方，首批業(yè)主入住之日起計算，保修期限為 年。2.2.乙方在質(zhì)量保修期內(nèi)，按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定，承擔施工合同約定的所有施工承包范圍內(nèi)工程質(zhì)量保修責任。

2.2.凡屬于乙方原因造成的各部位的質(zhì)量問題或其他缺陷，及由于乙方維修造成業(yè)主的相關損失，均屬于乙方保修責任范圍；不屬于乙方責任，但是經(jīng)由雙方協(xié)商由乙方施工的，乙方應配合維修，費用由責任方承擔。

2.3.由于地震、洪水、臺風等不可抗力造成的工程質(zhì)量問題（必須出具政府提供的相關證明）及使用者自身拆、改、修和使用不當造成的工程質(zhì)量問題，經(jīng)調(diào)查屬實的，不屬于本合同工程保修范圍。2.4.屬于設計原因造成的質(zhì)量缺陷，應由責任方承擔，不在本保修范圍內(nèi)。2.5.保修期限內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，保修期限從修復之日起計算，時間順延。

3.質(zhì)量保修責任

3.1.乙方在工程竣工驗收時，應會同甲方向用戶進行必要的房屋使用說明，否則因使用不當造成質(zhì)量問題的，由乙方負責保修。

3.2.保修期內(nèi)，工程質(zhì)量保修工作應遵循先處理問題后劃分責任的原則。

3.3.乙方的施工質(zhì)量原因，導致業(yè)主退房、補償?shù)热控熑?、費用及甲方的損失均由乙方承擔。乙方授權(quán)甲方全權(quán)代表乙方與相關業(yè)主進行談判，乙方應在甲方通知有關費用的3天內(nèi)向甲方支付，否則甲方加15％的違約金從保修金中扣除，并要求乙方補充保修金。

3.4.對于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題，應當按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，立即向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出保修方案，乙方實施保修。3.5.賠償責任：

由于乙方工程質(zhì)量問題造成甲方和用戶的直接損失和連帶損失，由乙方負責賠償。因為施工質(zhì)量問題或乙方未按合同保修或維修，兩次以上仍然不能解決問題等原因，用戶向甲方提出索賠，乙方承擔全部責任，由甲方以乙方的名義向業(yè)主支付，具體辦法為：因施工質(zhì)量問題導致用戶索賠時，屬乙

方責任的，乙方授權(quán)甲方全權(quán)代表乙方與用戶進行索賠談判并確定賠償金額，談判結(jié)果經(jīng)甲方和用戶簽字后立即生效，甲方負責知會乙方，乙方予以無條件承認。

3.6.甲方開出《萬科現(xiàn)場行為過失處罰通知單》或《工程質(zhì)量問題投訴處理知會》等公函，如乙方采取回避、推諉、拒絕簽收的行為，導致投訴或賠償，甲方有權(quán)直接處理，產(chǎn)生一切費用直接從責任單位的款項中扣除。

3.7.在維修過程中，甲方將給與乙方必要的協(xié)調(diào)配合。

4.保修作業(yè)管理

4.1.維修人員安排

4.1.1.保修階段乙方必須以書面形式指定一個現(xiàn)場維修負責人及維修小組成員（每個工種不少于1人），全面負責保修期間內(nèi)所發(fā)生的各項維修事務的對接及實施工作。包括：現(xiàn)場維修人員管理、鑰匙領用、函件簽收、維修任務單領取和實施、配合萬科客戶服務中心處理重大投訴、索賠的談判及確認等工作。保修期的頭六個月內(nèi)，乙方應派出足夠的維修和管理人員常駐現(xiàn)場負責修工作，認真履行保修責任。

4.1.2.乙方維修負責人必須保證通訊暢通，如乙方關機或其他原因?qū)е录追綗o法取得聯(lián)系時，視為乙方已收到甲方傳達之信息。

4.1.3.乙方派出維修人員須由乙方進行培訓，具備熟練的專業(yè)技能，如甲方認為該代表不能勝任工作，乙方在接通知后2日內(nèi)予以更換，否則每人次乙方支付違約金500元。

4.1.4.乙方派至現(xiàn)場的維修人員必須到項目物業(yè)管理中心辦理小區(qū)出入證手續(xù)，持證進出小區(qū)。人員若有變動乙方應及時書面知會甲方，在甲方同意后補充辦理出入證手續(xù)，同時原維修人員的出入證交還園區(qū)物業(yè)管理中心。

4.4.5.乙方維修人員應服從甲方客戶關系中心及監(jiān)理的管理、服從用戶的監(jiān)督，著裝整潔、文明施工、文明用語，不得與用戶發(fā)生任何爭執(zhí)，否則每人次乙方支付違約金500元。

4.4.6.每一用戶，無論維修項目多少，全部維修人員均應一次到位，并不得在業(yè)主家中大聲喧嘩、哼小調(diào)、開玩笑、看書、報刊雜志、電視；不允許亂扔垃圾、吐痰；不允許在業(yè)主家中吃快餐盒飯、抽煙或無故逗留等。

4.4.7.甲方有對乙方現(xiàn)場違規(guī)人員及不服從管理的人員驅(qū)逐退場的權(quán)利，并要求乙方整改；如果乙方不能按照甲方要求進行整改，甲方將另外委托其他專業(yè)公司的人員完成乙方的修繕任務。發(fā)生一切費用將由乙方承擔。4.2.維修的時間性

4.2.1.在保修期頭六個月乙方應于現(xiàn)場做到隨叫隨到，服務周到，及時處理以上各項工作；此后應在甲方或監(jiān)理通知12小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修，并于趕到現(xiàn)場之日起二日內(nèi)完成通知所涉及之保修、維修項目并保證維修質(zhì)量及效果。對于重大的質(zhì)量問題，乙方須在甲方通知后6小時內(nèi)到達現(xiàn)場，并經(jīng)雙方協(xié)商確定維修完工時間。

4.2.2.發(fā)生緊急搶修事故的，乙方在接到事故通知后，應當在2小時內(nèi)到達事故現(xiàn)場搶修。緊急情況包括滲漏水、管道爆管、堵塞冒水、門窗卡死無法開關、電器線路漏電、短路、打火、跳閘等。4.2.3.甲方接到用戶（業(yè)主）報修通知，到現(xiàn)場勘察確認屬于保修范圍內(nèi)工程質(zhì)量問題后，通知乙方維修，在乙方人員到達之前，甲方可采取適當?shù)膽贝胧?，由此發(fā)生的費用由乙方承擔。

4.2.4.由于乙方無法聯(lián)系或維修到場不及時，視為乙方同意由甲方處理，甲方將委派他方處理，處理

結(jié)果由用戶、甲方簽字認可后即生效，不再經(jīng)由乙方確認（甲方將處理情況知會乙方），因此所發(fā)生的一切費用從乙方質(zhì)保金中扣除。但不等于解除乙方的任何應負的責任。

4.2.5.如乙方不能維修或未能在甲方和監(jiān)理指定的合理期限內(nèi)維修完好，維修過程中乙方維修質(zhì)量無法達到甲方及業(yè)主要求，甲方有權(quán)自行另請他人代為維修并確定價格，所有修復費用及賠償費用及甲方加收管理費(修復及賠償費的15％)可以從甲方支付乙方的任何款項中扣除，但不等于解除乙方的任何應負的責任。4.3.維修質(zhì)量控制

4.3.1.乙方應選派經(jīng)驗豐富、責任心強、技術水平高的維修人員負責維修工作，本著一次性解決問題的態(tài)度處理各項維修工作。一般常規(guī)性工程質(zhì)量問題，乙方保證一次性徹底解決。特殊情況（無法查清問題根源的個別墻面裂縫和樓板滲漏水）的工程質(zhì)量問題，在經(jīng)甲方和業(yè)主同意后最多不超過二次維修。

4.3.2.因質(zhì)量問題乙方維修一次后，同一部位在6個月內(nèi)再次出現(xiàn)類似問題，乙方除按合同再次進行維修外，乙方每次每項還需向甲方支付違約金1000元。

4.3.3.如經(jīng)歷兩次（含兩次）以上維修，仍然不能解決問題，甲方有權(quán)另行聘請施工單位進行維修，由此引起的一切費用和責任由乙方負責承擔。

4.3.4.乙方返修人員進入業(yè)主家中進行維修前，應事先征得業(yè)主同意方可進入，不得擅自入內(nèi)；在業(yè)主家中不得隨意進入的非維修施工作業(yè)的區(qū)域。

4.3.5.乙方每次維修完成后均須取得業(yè)主和甲方、監(jiān)理的驗收簽字。業(yè)主和甲方、監(jiān)理的簽字確認僅證明乙方已對甲方通知的工程質(zhì)量問題進行了處理，不承擔其他責任。

4.3.6.乙方人員在工程質(zhì)量投訴處理過程中有不負責任的做法；有推諉、拖延、不準時、不履行對業(yè)主和甲方的約定或承諾；有使用不合格的維修材料，有偷工減料的行為。甲方有權(quán)另外委托其他專業(yè)公司處理，發(fā)生一切費用由乙方承擔。4.4.維修作業(yè)管理

4.4.1.維修負責人辦理保修期間所發(fā)生的各項維修事務時，必須到客戶服務中心相應的記錄表格中登記簽名，包括：《鑰匙領用登記表》、《維修操作單》等，并請當面核實清楚。

4.4.2.乙方人員在維修過程中，必須作好施工作業(yè)點周邊的成品保護工作，維修過程中給業(yè)主造成損失，則乙方應承擔相應負責。每次維修完畢，應負責將施工現(xiàn)場清理、擦拭干凈，不得遺留任何雜物，必須關好門窗、水、電開關。嚴禁乙方將空置房當倉庫使用。出現(xiàn)任何不良事件，而導致業(yè)主索賠，僅由乙方負責承擔。

4.4.3.乙方在物業(yè)管理中心領用鑰匙，必須按甲方或管理中心規(guī)定于當日歸還。

4.4.4.維修區(qū)域內(nèi)的任何物品（包括：鑰匙）丟失和損失，維修單位將承擔由此所造成的一切損失和賠償，費用將直接從責任單位工程質(zhì)保金中扣除。

4.4.5.因工作需要甲方召集舉行的有關維修工作會議，在通知到乙方后，如乙方未準時參加或缺席，甲方有權(quán)對乙方進行相應處罰。

4.4.6.乙方不得以維修的名義為裝修公司搬運垃圾、為業(yè)主運送物業(yè)管理中心禁止的建筑材料，不得以榮盛的名義為業(yè)主進行裝修、改造等活動。

5.質(zhì)量保修金的結(jié)算與支付

5.1.甲方于每月末將當月發(fā)生的保修費用明細表、房主簽字認可的的保修操作單及費用單進行備案。

5.2.乙方授權(quán)甲方對維修所發(fā)生的費用進行審核，并同意承擔經(jīng)甲方確認的維修費用。甲方代扣除金額從質(zhì)保金中扣除，不足部分乙方同意支付超額。

5.3.結(jié)算時間：保修期滿一年結(jié)束，乙方已完成全部保修工作后甲乙雙方針對保修金進行階段性結(jié)算，結(jié)算后15個工作日內(nèi)后將質(zhì)保金的40％的余款支付給乙方。保修期全部結(jié)束后，甲乙雙方針對質(zhì)保金進行結(jié)算，結(jié)算后15個工作日內(nèi)將質(zhì)保金支付給乙方。每次結(jié)算時乙方的質(zhì)量情況和維修情況需物業(yè)公司、甲方簽字認可，并扣除甲方代付維修款、違約金等。

5.4.保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，出現(xiàn)問題部分的保修期順延，產(chǎn)生質(zhì)量問題部分的保修金結(jié)算也順延。5.5.保修金結(jié)算后，乙方仍應繼續(xù)完成第2條規(guī)定的保修期限內(nèi)的保修工作。保修費用由造成質(zhì)量缺陷的責任方承擔。

5.6.當甲方實際發(fā)生的保修費用未達到合同規(guī)定的保修金總額時，差額全部返還乙方；當甲方實際發(fā)生的保修費用超過合同規(guī)定的保修金總額時，乙方同意向在接到甲方書面通知之日起十個工作日甲方補償差額。

5.7.所有保修款在結(jié)算時均不計利息。

6.違約責任

6.1.對于乙方違反本協(xié)議的規(guī)定或未達到本協(xié)議約定的時間和標準的，視為乙方違約，甲方將視情況從乙方保修金眾扣除200～1000元/項不等的違約金。

6.2.在合同有效期內(nèi)，雙方必須遵守合同的約定和國家及本市的有關規(guī)定，否則由違約方承擔法律責任。

6.3.乙方未按合同規(guī)定向甲方支付差額款時，應承擔逾期付款期間的利息。

6.4.甲方非因正常原因未按規(guī)定返還保修金的，乙方有權(quán)要求甲方支付逾期付款期間的存款利息。

7.其他

7.1.本協(xié)議依據(jù)最初的《施工合同》中的約定的保修條款作為根本依據(jù)而制定，如有未盡事宜，可由雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

7.2.本協(xié)議與《施工合同》中條款有相互沖突的地方，最終以《施工合同》規(guī)定條款為準。7.3.對工程質(zhì)量責任發(fā)生糾紛的，當事人可以協(xié)商解決，也可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。7.4.本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：(蓋章)

法人代表：

時間：

乙方：(蓋章)

法人代表：

時間：

第四篇：萬科景觀設計流程指引

萬科景觀設計流程指引

1.目的為規(guī)范設計部景觀設計與施工階段工作的操作程序，加強對工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達到確保設計、工程質(zhì)量、進度，控制成本的目的。

2.適用范圍

適用于設計部景觀設計、景觀建設施工現(xiàn)場配合等各階段的工作流程管理。

3.術語和定義

3.1.景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。

3.2.景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設施、指示牌。

3.3.景觀零星部品：指為營造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開盤中或后續(xù)整改中使用的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動植栽。

4.職責

4.1 設計部景觀設計師：

4.1.1.在項目景觀設計前期階段進行環(huán)境資源分析。

4.1.2.在景觀設計前期制定《景觀設計任務書》。

4.1.3.組織景觀設計單位篩選工作。

4.1.4.組織景觀設計單位進行設計，監(jiān)控其設計工作質(zhì)量及進度。

4.1.5.負責辦理景觀設計合同與各階段的付款手續(xù)。

4.1.6.負責組織完成重要設計節(jié)點的匯報工作。

4.1.7.協(xié)助建筑設計師完成各階段的景觀設計計劃。

4.1.8.向成本部提供《項目成本估算書》中與景觀工程相關的技術參數(shù)。

4.1.9.配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。

4.1.10.根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。

4.1.11.負責檢查各階段中設計不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見，反饋相關部門。

4.1.12.負責向其它相關部門介紹景觀設計方面的內(nèi)容。

4.1.13.配合建筑設計師編寫《銷售資料》中景觀設計方面的相關內(nèi)容。

4.1.14.協(xié)助項目經(jīng)理部進行施工現(xiàn)場技術配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質(zhì)量問題，以確保工程質(zhì)量達到設計效果要求。

4.1.15.負責組織雕塑藝術小品的設計及加工制作。

4.1.16.負責反饋因建筑設計調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設計師進行設計調(diào)整工作。

4.1.17.配合項目部、物業(yè)公司進行景觀工程竣工驗收。

4.2 設計部建筑設計師：

4.2.1.在景觀設計各階段前期提供相應的技術資料及建筑圖紙。

4.2.2.及時向景觀設計師反饋建筑設計階段的調(diào)整、修改等各種信息。

4.2.3.負責反饋因建筑設計調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設計師進行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)理工作。

4.3 市場營銷部：

4.3.1.提供與社區(qū)環(huán)境相關的活動配套設施及景觀賣點的建議。

4.3.2.提出銷售配合中設計部需要提供的設計資料的清單。

4.4 物業(yè)公司：

4.4.1.提供社區(qū)中各類活動場地及設施的管理模式要求。

4.5 成本部：

4.5.1.提供《項目成本估算書》。

4.5.2.為景觀各設計階段提供成本測算與意見。

4.5.3.配合項目經(jīng)理部在規(guī)定時間內(nèi)完成現(xiàn)場變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。

4.6.項目經(jīng)理部：

4.6.1.提供地塊內(nèi)相關技術資料，提出場地利用意見。

4.6.2.配合設計部完成與相關政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。

4.6.3.配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。

4.6.4.組織景觀施工單位進行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進度。

4.6.5.配合設計部門制作材料樣板，并進行材料封樣。

4.6.6.對景觀施工圖進行復核并提出修改建議。

4.6.7.負責完成景觀工程招標文件中有關工地現(xiàn)場完成界面、工期安排及對水電設備及結(jié)構(gòu)工程技術要求的文字資料。

4.6.8.負責組織安排景觀施工單位施工，監(jiān)督施工質(zhì)量，組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部及成本管理部召開施工現(xiàn)場工程例會，配合設計部進行現(xiàn)場的設計完善和調(diào)整工作。

4.6.9.負責組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購；確保開盤賣場的整體環(huán)境效果。

4.6.10.負責安排物業(yè)公司完成背景音樂、監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。

4.6.11.負責組織景觀工程的驗收。

4.6.12.負責安排景觀部品的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。

4.7.工程采購部

4.7.1.負責單項為5萬元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購。

4.7.2.負責組織成本部、設計部、項目部、景觀設計單位和各景觀施工單位進行招標答疑會，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設計部確認。

4.8.公司總經(jīng)理層：

4.8.1.審批景觀設計任務書。

4.8.2.審批景觀設計單位及設計費用。

4.8.3.審批景觀方案設計。

4.8.4.審批景觀實施方案設計。

5． 工作程序

5.1.設計資料收集

5.1.1.收集項目資料，現(xiàn)場踏勘。

5.1.2.分析已有建筑圖紙，收集整理對項目設計具有借鑒意義的參考資料。

5.2.《景觀方案設計任務書》編制

5.2.1.《景觀方案設計任務書》應包含以下內(nèi)容：

a)項目基礎資料，包括項目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟技術指標。

b)總體設計方向及風格描述。

c)設計范圍：對設計所涉及的范圍的詳細描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標識系統(tǒng)等。

d)確定景觀設計內(nèi)容：指各種景觀功能區(qū)域的劃分、活動設施的安排及要求等，提出設計成果要求：景觀方案設計圖紙目錄框架。

e)設計深度：對各階段設計成果的深度和表達方式做出約定。

f)設計階段中雙方交流的時間安排。

5.3.設計單位選擇

5.3.1.公司總經(jīng)理層根據(jù)項目特點，確定景觀方案設計公司。

5.4.景觀方案設計階段

5.4.1.設計輸入：

a)《景觀方案設計任務書》、《景觀方案設計合同》

b)建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，至少應包含規(guī)劃方案全套資料。

c)宗地地形實景照片、規(guī)劃模型照片。

5.4.2.監(jiān)控景觀設計單位的工作質(zhì)量及進度；安排中期交流會議，及時反饋建筑設計調(diào)整信息及銷售中心意見，并將景觀設計單位意見進行整理反饋給建筑設計公司。

5.4.3.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內(nèi)容。

5.4.4.組織建筑設計單位、公司總經(jīng)理層、設計部、銷售中心、項目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司聽取設計單位概念設計匯報，將各部門意見進行整理匯總成文本（景觀方案設計）；經(jīng)公司設計經(jīng)理審批后下達設計單位進行設計修改及下一步工作。

5.4.5.將景觀方案設計成果提交成本部進行成本測算。

5.5.景觀實施方案設計階段

5.5.1.本階段工作在公司總經(jīng)理層對項目景觀方案確認通過后開始進行。

5.5.2.設計輸入：

a)匯總各部門意見成文本（景觀方案設計）。

b)建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，包括但不限于完整正確的項目規(guī)劃設計圖紙；能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖；實施方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖。

5.5.3.協(xié)助設計單位深化設計，監(jiān)控設計進度及設計方向，組織景觀設計單位與建筑設計單位的中期交流；仔細研究建筑圖及其相關圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關條件圖下達景觀設計單位，并將其意見反饋以文本給建筑設計院。

5.5.4.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內(nèi)容。

5.5.5.組織相關部門對實施方案設計進行評審，相關部門包括建筑設計單位、設計部、銷售中心、項目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司；對各部門意見整理并進行內(nèi)部研討，最后報公司設計總監(jiān)審批。

5.5.6.向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設備設計的基礎資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促設計單位進行實施方案設計修改。

5.5.8.將實施方案設計成果提交成本管理部進行成本測算。

5.6.景觀施工圖設計單位的選擇

5.6.1.針對項目特點收集各設計單位資料，選擇二～三家候選公司，向其發(fā)出《項目設計邀請函》，并提出項目概況及相關的景觀設計圖紙。

5.6.2.收集各設計公司的回復，匯總并提出意見，交設計部經(jīng)理審批！

5.6.3.確定施工圖設計公司。

5.7.景觀施工圖設計階段

5.7.1.本階段工作在公司設計部對景觀實施方案確認后開始進行。

5.7.2.設計輸入：

a)編制《景觀施工圖設計合同》

b)建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設備圖；各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。

5.7.3.監(jiān)控施工圖設計進度及設計方向。

5.7.4.對于由境外設計單位完成的景觀實施方案，應由境內(nèi)景觀設計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙；但建筑設計院應完成與主體結(jié)構(gòu)相關的景觀結(jié)構(gòu)設計，如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)預埋。

5.7.5.向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設備設計的基礎資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設計的詳細資料。

5.7.6.根據(jù)項目定位及成本控制書，向設計師提供所選用的材質(zhì)、植物及園林小品的成本預算。

5.7.7.與設計師共同考察當?shù)亟ú氖袌觯峁┰敿毜牟牧蠘影?，確定各硬景的構(gòu)造節(jié)點、鋪裝等細部做法。

5.7.8.按時收取設計單位提交的設計文件，按合同要求審核設計文件深度和內(nèi)容。

5.7.9.填寫《項目會審記錄單》（景觀施工圖），審核完畢的圖紙應加蓋出圖章，作為施工招標圖紙，由成本管理部進行工程量清單核算后交項目經(jīng)理部進行施工招投標。

5.8.景觀施工單位選擇階段

5.8.1.本階段工作在公司設計部對景觀施工圖設計確認后開始進行。

5.8.2.設計部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單項計算結(jié)果的部位、材料名稱及規(guī)格。項目部負責明確土建部分的園建完成面及設備安裝界線劃分，并提交成本部。

5.8.3.項目經(jīng)理部負責組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會。

5.8.4.項目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設計部負責及時對材料樣板進行確認。

5.9.景觀施工階段

5.9.1.確定中標單位后，項目經(jīng)理部負責監(jiān)督中標單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設計部的設計要求提交采購部和設計部備案，以用于工程質(zhì)量監(jiān)理標準。

5.9.2.景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設計部的確認后，方可開始施工。項目部根據(jù)設計部確定的材料技術要求進行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)督，并負責整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。

5.9.3.項目部組織景觀施工單位進場施工，并負責監(jiān)督工程進度與工程施工質(zhì)量。定期在現(xiàn)場召開工程現(xiàn)場技術答疑會，由項目部、設計部和景觀設計單位共同負責解答景觀施工單位的工程和設計問題。

5.10.竣工驗收階段

5.10.1.景觀工程的驗收由項目經(jīng)理部負責組織設計部、物業(yè)公司、景觀設計單位、景觀施工單位進行，并完成竣工驗收報告。

5.11.景觀家具的購買流程

5.11.1.由設計部根據(jù)設計要求及現(xiàn)場環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購清單，并提交采購部和成本部進行核算。

5.11.2.項目部負責單價為5萬元以下的甲供景觀材料選購。

5.11.3.采購部負責單項為5萬元以上的甲供景觀材料的采購。

5.11.4.由項目部負責安排景觀家具的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。

5.12.設計變更

5.12.1.景觀工程設計變更操作程序按《設計變更管理程序》執(zhí)行。

6.支持性文件

6.1.《景觀設計任務書》

第五篇：工程防滲漏作業(yè)指引

制度版本信息

工程防滲漏作業(yè)指引 制度履歷表

編號：

目 錄

第一章 總 則 1

第二章 防滲漏重點部位 1

第二章 防滲漏預控管理 2

第三章 防水材料預控管理 4

第四章 防滲漏過程管理 4

第五章 防滲漏驗收管理 9

第六章 防滲漏驗收標準 10

第七章 附則 12

第一章 總 則

第一條

為規(guī)范工程防滲漏作業(yè)要求，杜絕工程滲漏隱患，結(jié)合集團防滲漏做法的經(jīng)驗及借鑒其它房地產(chǎn)公司在防滲漏方面的管理，根據(jù)集團新的授權(quán)、《工程管理辦法》及《工程質(zhì)量驗收管理實施細則》編制本指引。

第二條

本辦法驗收權(quán)限依照集團2017年版《授權(quán)體系》編制，如集團《授權(quán)體系》進行調(diào)整則驗收權(quán)限依照新的授權(quán)自行調(diào)整授權(quán)部分。

第三條

防滲漏工程作為影響使用功能的最大隱蔽工程，強調(diào)“預控在前、監(jiān)控施工過程居中、試驗性驗收在后”的三步控制法。設計及施工應遵循“防排結(jié)合、先排后防”的原則。強調(diào)結(jié)構(gòu)自防水，選擇合適的防水材料并規(guī)范施工、驗收環(huán)節(jié)、成品保護。重視各飾面層、防水層施工后的淋、蓄水試驗，驗證防滲漏效果。

第四條

工程防滲漏的全過程施工管理適用本辦法。

第二章 防滲漏重點部位

第五條

房屋建筑工程防滲漏的重點在于室外防水（屋面、露臺、開敞陽臺）、室內(nèi)防水（廚房、衛(wèi)生間、洗衣間）、外墻（門窗）、地下室、覆土地下車庫頂板、給排水管道等幾個方面。

第六條

室外防水：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的澆搗、養(yǎng)護質(zhì)量對防滲漏有重要意義，防水層施工和穿過結(jié)構(gòu)板的管道節(jié)點構(gòu)造、屋面不易進行卷材施工的部位（如相信凸起物之間間距小于30cm的部位）、防水層的收頭及保護是重要的控制環(huán)節(jié)。同時開敞陽臺、露臺須設有地漏并增做防水。

第七條

室內(nèi)防水：鋼筋混凝土地面的構(gòu)造設計和施工質(zhì)量是重點，其次防水層施工和穿過樓地面的管道節(jié)點構(gòu)造以及對防水層的保護是重要環(huán)節(jié)。

第八條

外門窗：驗收門窗拼角質(zhì)量是保證門窗自身質(zhì)量的前提，門窗立樘固定方式及副框（若有）塞口質(zhì)量是保證門窗無滲漏的基礎，施打發(fā)泡膠、打膠的質(zhì)量、主框螺絲孔密封是保證門窗無滲漏的要點。

第九條

覆土地下車庫頂板：重點在于頂板和墻板的鋼筋混凝土構(gòu)造和施工質(zhì)量，以及防水層的施工質(zhì)量和穿墻螺桿洞的封堵和預留洞的處理，設計允許荷載對施工材料、機械堆放的限制要求、模板的拆除條件是必須關注的。

第十條

外墻砌體：重點關注砌筑結(jié)構(gòu)的灰縫飽滿度、必須在墻外側(cè)保證有一道抹灰層是外墻防滲漏的保證，而墻體預留洞口（螺栓孔）的封堵和外墻保溫層的防滲漏則是一個關鍵。

第三章 防滲漏預控管理

第一節(jié) 防滲漏組織管理

第十一條

地區(qū)公司會同項目公司、監(jiān)理單位、施工單位成立創(chuàng)建無滲漏工程工作小組，各單位要分別制定具體的技術措施、實施辦法和責任制，建立創(chuàng)建“無滲漏”工作的質(zhì)量保證體系。

第十二條

監(jiān)理單位應在進駐現(xiàn)場后完善《監(jiān)理實施細則——防滲漏篇》，并作為正式監(jiān)理文件經(jīng)審核后執(zhí)行。

第十三條

監(jiān)理單位應核查防水施工隊伍的資質(zhì)、防水施工人員的上崗證情況。核實所用防水材料是否屬于集團長期合作單位進行，按規(guī)定抽檢并見證取樣。

第十四條

投標階段，投標單位應在技術標的質(zhì)量保證體系中明確防水工程質(zhì)量管理架構(gòu)，建立以項目經(jīng)理為組長的防水工程質(zhì)量管理小組。充分理解并接受本《標準》有關規(guī)定。

第二節(jié) 防滲漏方案管理

第十五條

項目公司工程部按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《防水工程施工管理指導書》。

第十六條

監(jiān)理單位按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《監(jiān)理實施細則——防滲漏》。

第十七條

總包單位按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《防水工程施工方案》及《保證措施》。

第三節(jié) 堅持樣板引路

第十八條

防水工程實行樣板引路制度，大面積施工前，施工單位應按《防滲漏專項施工方案》進行樣板工程施工，每道工序應報請監(jiān)理和甲方驗收，通過驗收后方可進行下道工序。樣板施工過程以照片或錄像的形式作為工程施工資料存檔，提交備份資料。

第十九條

樣板施工的具體要求參見集團下發(fā)的《樣板管理實施細則》。

第四章 防水材料預控管理

第一節(jié)基本規(guī)定

第二十條

防水材料嚴格按照設計要求進行選用，不得任意變更。

第二十一條

防水材料必須嚴格在集團下發(fā)的長期合作單位庫內(nèi)選擇，嚴禁非庫內(nèi)廠家的防水材料使用到工程上。

第二節(jié)常規(guī)防水材料要求

第二十二條

對于SBS防水材料不得低于彈性體改性瀝青聚酯胎卷材 SBS Ⅰ型，嚴禁使用瀝青復合胎防水卷材。各項性能指標符合國家現(xiàn)行有關規(guī)定。

第二十三條

廚衛(wèi)間如采用聚氨酯防水涂料應選用單組分聚氨酯防水涂料。

第二十四條

采用其它防水材料，材料性能等各項指標必須符合國家有關規(guī)定。

第二十五條

防水材料必須有出廠質(zhì)量合格證，法定檢測部門出具的檢測報告，工程所在地的注冊備案證，現(xiàn)場使用前應取樣復試，復試合格后方可使用。

第五章 防滲漏過程管理

第一節(jié)一般管理規(guī)定

第二十六條

防水工程必須由具備防水資質(zhì)的專業(yè)隊伍施工，防水施工作業(yè)人員必須具備相應的上崗證。

第二十七條

防滲漏作業(yè)由項目工程副總主責，分管專業(yè)工程師嚴格過程旁站監(jiān)督，100%檢查，實名制驗收。發(fā)現(xiàn)虛假驗收或驗收不認真，追究驗收人和責任人的責任。

第二十八條

防滲漏工序檢查過程中，監(jiān)理應在現(xiàn)場做好標記，填寫相應的檢查記錄。

第二十九條

施工單位應在圖紙會審階段對設計文件中防水材料未明確的各項指標等加以明確。

第三十條

施工單位在正式進駐現(xiàn)場接到甲方移交圖紙15天內(nèi)完善《防滲漏專項施工方案》（節(jié)點齊全、圖文并茂），并作為正式工程文件同時報送監(jiān)理單位、項目公司審核，并嚴格遵照執(zhí)行。施工單位必須在正式防水工程施工前完善技術交底制度，項目公司及監(jiān)理單位隨時抽查施工單位的技術交底落實情況并形成日志文件，對實施成效嚴格考核評估。

第三十一條

防滲漏節(jié)點做法具體參見《防滲漏作業(yè)標準》。

第二節(jié)防水材料進場管理

第三十二條

監(jiān)理單位必須嚴格按規(guī)范規(guī)定對防水材料進行進場檢驗，并核對材料的來源。項目公司應根據(jù)現(xiàn)場實際材料到場及使用量，按批次向防水定點采購廠家核實供應量，核定結(jié)果及時錄入施工日志。招標部及工程部均有責任分別向總包單位和防水定點采購廠家定期核實。

第三十三條

施工過程中，甲方和監(jiān)理如對防水材料和施工質(zhì)量有疑義，可隨時抽樣或抽查，并將抽樣交由有資質(zhì)的檢測單位進行檢測。

第三十四條

防水材料每次見證取樣二份，項目工程部送檢復試一份，留存一份。

第三節(jié)地下室防滲漏管理

第三十五條

地下室防滲漏重點部位及關鍵工序包括：穿外墻管道防水做法及安裝；止水鋼板的留置、對接及安裝；頂板收光打磨；后澆帶的清理與澆筑；螺栓眼的修補與堵洞；頂板蓄水、墻體淋水試驗；防水細部做法；室外肥槽的回填等。

第三十六條

大體積防水混凝土需單獨編制專項施工方案。

第三十七條

基礎混凝土澆筑必須嚴格控制塌落度，并做好記錄。必須嚴格控制澆筑的分層厚度。

第三十八條

地下室基礎筏板水平施工縫和地下室豎向施工縫必須使用止水鋼板止水，其它施工縫采用止水橡膠條止水。止水鋼板連接處必須滿焊、止水橡膠條不得斷開。

第三十九條

車庫頂板混凝土應一次性收光，濾水層（含水收集系統(tǒng)）施工等作為關鍵節(jié)點嚴格控制。

第四十條

地下室穿墻螺栓、穿墻套管、基層平整度及陰陽角部位要做專項檢查，合格后方可進行后續(xù)施工。防水卷材施工要分層驗收。

第四十一條

外墻肥槽回填必須分層施工，派專人旁站并留影像資料存檔。

第四節(jié)外墻防滲漏過程管控

第四十二條

外墻防滲漏重點部位及關鍵工序包括砌體結(jié)構(gòu)外墻的砌筑灰縫飽滿度、外墻抹灰質(zhì)量、堵洞、細部做法、外墻淋水試驗五項工作。

第四十三條

結(jié)構(gòu)墻螺栓孔洞的塑料套管必須全部取出，逐個封堵密實。

第四十四條

外墻砌筑嚴格控制每次砌筑不超過規(guī)范要求，砂漿要飽滿。

第四十五條

抹灰的分隔縫必須先固定后抹灰，不得先抹灰后切割安裝分隔條，以防滲漏。

第四十六條

有外墻保溫的，柔性抗裂砂漿的厚度必須嚴格控制、專項檢查，嚴禁鋼絲網(wǎng)的外露。

第五節(jié)外門窗防滲漏過程管控

第四十七條

外門窗防滲漏重點部位及關鍵工序包括門窗的土建預收口、塞口；打膠收口；外墻門窗的淋水試驗。

第四十八條

所有門窗在安裝前必須預先收口，未預收口不得安裝。收口前應跟門窗廠家溝通，確定收口的具體尺寸。此工序要需專項檢查。

第四十九條

門窗洞口尺寸過大時應參照《防滲漏作業(yè)標準》的處理規(guī)定提前處理后方可抹灰收口。

第五十條

門窗安裝前應按照規(guī)定的標準做好工序的交接手續(xù)，符合防滲漏作業(yè)標準后方可交接。

第五十一條

門窗打膠前需檢查門窗周邊塞口是否滿足防滲漏標準，包裝清理干凈，靠門窗周邊抹灰順直，無殘留物等方可打膠。

第六節(jié)屋面和露臺防滲漏過程管控

第五十二條

屋面工程滲漏點主要發(fā)生在結(jié)構(gòu)自防水，出屋面的各種管根、煙風道等構(gòu)造物，山墻，水落口，排水溝等。屋面和露臺防滲漏重點部位及關鍵工序包括平屋面混凝土的收光打磨、堵洞、細部做法、蓄水或淋水試驗等內(nèi)容。

第五十三條

屋面混凝土澆筑是結(jié)構(gòu)防水的管控重點，坡屋面混凝土澆筑的施工方案應采取從下周圈循環(huán)往上澆筑施工法，確?；炷翝仓軐崱Ｆ轿菝婊炷翝仓瓿珊笠笠淮涡詨汗?。

第五十四條

出屋面堵洞應同室內(nèi)堵洞，先剔鑿再分兩次澆筑完成。

第五十五條

防水收頭原則上留槽做法優(yōu)先，其次為用鋁壓條收口。

第七節(jié)廚衛(wèi)間、陽臺防滲漏過程管控

第五十六條

廚衛(wèi)間、陽臺防滲漏重點部位及關鍵工序包括管道堵洞、找平層、附加層、保護層、三次閉水試驗。

第五十七條

土建與水電安裝專業(yè)施工順序應合理，必須先裝好設備及管道再做防水，嚴禁在完成防水的地面、墻面上打眼鑿洞。

第五十八條

穿樓地面的管洞堵洞原則上由土建施工單位施工，不在土建施工單位內(nèi)的建議水單施工單位委托施工單位施工，以確保堵洞質(zhì)量。

第五十九條

防水材料原則上嚴格按設計確定的防水材料進行施工，不得任意變更。以下兩中情況如設計未明確應在圖紙會審時提出：

1.當廚房、衛(wèi)生間采用地熱采暖時，防水層不可采用聚氨酯等可揮發(fā)性防水材料。

2.墻面防水材料應選用與砂漿粘結(jié)較好的 JS 等防水材料，不得使用與砂漿粘結(jié)不好的防水材料，以免出現(xiàn)空鼓。

第六十條

采用內(nèi)保溫做法時，墻面防水應粘貼在墻面基層上，不得做在保溫層上。

第六章 防滲漏驗收管理

第六十一條

驗收依據(jù)

1、設計圖紙要求；

2、國家相關驗收規(guī)范；

3、防水材料封樣。

第六十二條

權(quán)責劃分

1、地區(qū)、項目須設立防滲漏工作負責人，原則上要求地區(qū)工程總監(jiān)、項目工程副總為防滲漏一戶一驗工作責任人。

2、地區(qū)公司質(zhì)安總監(jiān)、項目監(jiān)理總監(jiān)、監(jiān)理工程師為防滲漏一戶一驗工作驗收責任人，監(jiān)理總監(jiān)、監(jiān)理工程師須對每道工序100%驗收，地區(qū)公司質(zhì)安總監(jiān)對每道工序驗收比例不少于50%；項目工程副總、地區(qū)公司工程總監(jiān)對驗收情況進行檢查，檢查比例分別不少于30%、10%。

第六十三條

驗收程序

1、地下室防水施工前，項目防滲漏負責人負責制定本項目防滲漏一戶一驗工作計劃并報地區(qū)公司，地區(qū)公司防滲漏責任人根據(jù)本地區(qū)各項目防滲漏一戶一驗工作計劃制定地區(qū)公司工作計劃，監(jiān)督各項目工作計劃執(zhí)行情況。

2、項目監(jiān)理工程師與監(jiān)理總監(jiān)須按驗收內(nèi)容嚴格監(jiān)控防滲漏工作每道工序施工過程；每道工序施工完成后，項目監(jiān)理工程師與監(jiān)理總監(jiān)須按工作計劃及時到現(xiàn)場進行驗收并填寫防滲漏一戶一驗臺賬，驗收合格后，及時根據(jù)驗收權(quán)限申請相關驗收人及責任人驗收，相關驗收人及責任人須24小時內(nèi)到場驗收，驗收合格后在臺賬上簽字。

第七章 防滲漏驗收標準

第一節(jié)防水材料檢查標準

第六十四條

防水材料進場前，項目工程（監(jiān)理）部要熟知設計文件中防水材料的選型、規(guī)格、參數(shù)。

第六十五條

防水材料復試必須按進場數(shù)量每進場一批復試一批，要求現(xiàn)場點數(shù)，如實填寫，不得填寫代表批量。每次復試取樣的同時留存材料樣品（樣塊不得小于200mm×100mm）封存?zhèn)洳?。取樣送檢監(jiān)理必須全程跟蹤。

第六十六條

施工過程中，項目工程（監(jiān)理）部必須按照復試時預留的樣品對比查驗防水材料，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

第二節(jié)淋（蓄）水試驗

淋（蓄）水試驗是防水工程質(zhì)量控制的重要環(huán)節(jié)，在施工過程中分階段進行淋（蓄）水試驗，真正實現(xiàn)過程控制。所有淋（蓄）水試驗必須有甲方、監(jiān)理全程檢查并簽字確認，辦理單項淋（蓄）水試驗記錄，驗收合格后方可進行下道工序施工。

第六十七條

屋面淋水試驗

屋面施工應至少進行兩次閉水試驗，其中設兩道防水層的屋面必須進行三次閉水試驗（坡屋面為淋水試驗，不少于兩小時；平屋面為蓄水試驗，不少于24小時，水面高出最高處20mm）。

1.各種出屋面管道、煙道、落水口等的安裝及四周封堵后，進行結(jié)構(gòu)閉水試驗并對滲漏處進行修補。

2.各層防水層施工完畢后，將落水口臨時封堵，進行第二次閉水試驗，并安排專人檢查記錄，直至無滲漏發(fā)生。

第六十八條

廚、衛(wèi)間蓄水試驗必須進行三次蓄水，即：穿過樓板管道封堵完成后、防水層施工完成、面層施工完成后各蓄水一次，并100%檢查驗收。

第六十九條

外墻淋水試驗

1.時間：外墻洞口封堵完成，砌體外墻抹灰層完成，養(yǎng)護2-3d；

2.淋水方式：在外墻面上部用直徑20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墻面噴水；

3.淋水時間：12h（或持續(xù)中雨12h）

第七十條

外門、窗淋水試驗

門窗及窗扇玻璃安裝及外側(cè)密封膠完成后進行門窗淋水試驗，用帶噴頭的水管向門、窗所在范圍逐一噴水,噴水壓力0.2--0.3MPa，每樘門窗淋水時間不少于 15min。

第七十一條

其它遵照國家規(guī)范等有關要求執(zhí)行。

對防滲漏重要部位（工序）實行專項驗收，各驗收部門如實在《重要部位（工序）防滲漏專項檢查驗收記錄表》（附件1）中填寫驗收情況。

第八章 附則

第七十二條

工程防滲漏具體節(jié)點做法詳見《工程防滲漏作業(yè)標準》。

第七十三條

集團住宅事業(yè)部負責本指引的編制、修訂、解釋工作，本指引自發(fā)布之日起實施。