第一篇：工程審計作業(yè)指引清單（共）

工程審計作業(yè)指引清單

一、審查工程管理的基礎工作（在建、已完）

1、審查成本、設計、工程管理部結(jié)算、變更臺賬的建立情況。

2、審查成本、設計、工程管理部招標資料的管理情況。

3、審查成本、設計、辦公室、工程部、項目部等的合同資料管理情況。

4、審查重要崗位人員變動有無書面業(yè)務交接手續(xù)。

5、審查工程部、項目部資料管理、歸檔情況（工程指令、收發(fā)文、工作聯(lián)系函等文件）

6、審查材料封樣管理流程。

7、審查合同編號的規(guī)范性、一致性。

8、相關工作人員的崗位職責及工作內(nèi)容。

9、成本、設計工程管理部文檔管理系統(tǒng)的查核。

二、審查整個項目主要工程質(zhì)量問題及返修整個情況（已完）

1、審查項目主要工程質(zhì)量問題的原因。

2、審查是否落實造成返修工作的責任方。

3、審查返修單位的變更情況。

4、審查返修費用的歸屬情況、及從責任方扣除情況。

5、了解交房后的維保責任。

三、抽查工程結(jié)算情況（已完）

1、審查結(jié)算時間與合同要求一致的情況（對比結(jié)算計劃表）。

2、審查結(jié)算價款的審批情況（查審批表）。

3、審查結(jié)算合同條款執(zhí)行情況，如工程延期扣款執(zhí)行情況、質(zhì)量扣款等（查業(yè)主反索賠函件、工程指令、竣工備案等資料）。

4、審查結(jié)算工程量的結(jié)算與施工圖紙差異情況（抽查個別影響造價較大項目工程量計算）。

5、審查變更原因、合理情況及變更單價的確認情況（查變更原始資料）。

6、審查結(jié)算付款情況。

7、審查結(jié)算各協(xié)助方參與情況。

四、審查設計、工程及材料、設備的變更情況（適用于在建、已完工程）。需要查閱工程變更臺賬記錄、變更登記表或變更審批匯總表、工程指令、工作聯(lián)系函等資料。

1、審查乙供材料的變更情況（材料變更索賠報告）。

2、審查甲供或甲指乙供材料的變更情況。

3、審查工程變更的原因、理由（查設計變更單、工程指令、會議紀要）。

4、審查工程變更的審批情況（重大變更是否報集團審批后才發(fā)工程指令）。

5、審查工程變更價格合理性及技術的可行性（與原合同價差異）。

6、審查由于變更對工程成本的影響情況。

7、工程變更流程及制度情況。

五、中期付款審計（在建）

1、審查付款記錄表的合同金額須與正式合同一致。

2、變更增加的金額付款，必須有變更確認書或補充協(xié)議的簽署才能放進付款記錄的變更帳內(nèi)。

3、變更增加付款時，審查保留金的計算須考慮變更追加。

4、工期已拖延，審查付款應考慮扣減拖期罰金。

5、審查付款審批權限，是否按權限傳送至相關領導批復，領導簽名是否齊全。

第二篇：審計指引

企業(yè)內(nèi)部控制審計指引

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范注冊會計師執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部控制審計業(yè)務，明確工作要求，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《中國注冊會計師鑒證業(yè)務基本準則》及相關執(zhí)業(yè)準則，制定本指引。

第二條 本指引所稱內(nèi)部控制審計，是指會計師事務所接受委托，對特定基準日內(nèi)部控制設計與運行的有效性進行審計。

第三條 建立健全和有效實施內(nèi)部控制，評價內(nèi)部控制的有效性是企業(yè)董事會的責任。按照本指引的要求，在實施審計工作的基礎上對內(nèi)部控制的有效性發(fā)表審計意見，是注冊會計師的責任。

第四條 注冊會計師執(zhí)行內(nèi)部控制審計工作，應當獲取充分、適當?shù)淖C據(jù)，為發(fā)表內(nèi)部控制審計意見提供合理保證。

注冊會計師應當對財務報告內(nèi)部控制的有效性發(fā)表審計意見，并對內(nèi)部控制審計過程中注意到的非財務報告內(nèi)部控制的重大缺陷，在內(nèi)部控制審計報告中增加“非財務報告內(nèi)部控制重大缺陷描述段”予以披露。

第五條 注冊會計師可以單獨進行內(nèi)部控制審計，也可以將內(nèi)部控制審計與財務報表審計整合進行（以下簡稱整合審計）。在整合審計中，注冊會計師應當對內(nèi)部控制設計與運行的有效性進行測試，以同時實現(xiàn)下列目標：

（一）獲取充分、適當?shù)淖C據(jù)，支持其在內(nèi)部控制審計中對內(nèi)部控制有效性發(fā)表的意見；

（二）獲取充分、適當?shù)淖C據(jù)，支持其在財務報表審計中對控制風險的評估結(jié)果。

第二章 計劃審計工作

第六條 注冊會計師應當恰當?shù)赜媱潈?nèi)部控制審計工作，配備具有專業(yè)勝任能力的項目組，并對助理人員進行適當?shù)亩綄А?/p>

第七條 在計劃審計工作時，注冊會計師應當評價下列事項對內(nèi)部控制、財務報表以及審計工作的影響：

（一）與企業(yè)相關的風險；

（二）相關法律法規(guī)和行業(yè)概況；

（三）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營特點和資本結(jié)構(gòu)等相關重要事項；

（四）企業(yè)內(nèi)部控制最近發(fā)生變化的程度；

（五）與企業(yè)溝通過的內(nèi)部控制缺陷；

（六）重要性、風險等與確定內(nèi)部控制重大缺陷相關的因素；

（七）對內(nèi)部控制有效性的初步判斷；

（八）可獲取的、與內(nèi)部控制有效性相關的證據(jù)的類型和范圍。

第八條 注冊會計師應當以風險評估為基礎，選擇擬測試的控制，確定測試所需收集的證據(jù)。

內(nèi)部控制的特定領域存在重大缺陷的風險越高，給予該領域的審計關注就越多。

第九條 注冊會計師應當對企業(yè)內(nèi)部控制自我評價工作進行評估，判斷是否利用企業(yè)內(nèi)部審計人員、內(nèi)部控制評價人員和其他相關人員的工作以及可利用的程度，相應減少可能本應由注冊會計師執(zhí)行的工作。

注冊會計師利用企業(yè)內(nèi)部審計人員、內(nèi)部控制評價人員和其他相關人員的工作，應當對其專業(yè)勝任能力和客觀性進行充分評價。與某項控制相關的風險越高，可利用程度就越低，注冊會計師應當更多地對該項控制親自進行測試。

注冊會計師應當對發(fā)表的審計意見獨立承擔責任，其責任不因為利用企業(yè)內(nèi)部審計人員、內(nèi)部控制評價人員和其他相關人員的工作而減輕。

第三章 實施審計工作

第十條 注冊會計師應當按照自上而下的方法實施審計工作。自上而下的方法是注冊會計師識別風險、選擇擬測試控制的基本思路。注冊會計師在實施審計工作時，可以將企業(yè)層面控制和業(yè)務層面控制的測試結(jié)合進行。

第十一條 注冊會計師測試企業(yè)層面控制，應當把握重要性原則，至少應當關注：

（一）與內(nèi)部環(huán)境相關的控制；

（二）針對董事會、經(jīng)理層凌駕于控制之上的風險而設計的控制；

（三）企業(yè)的風險評估過程；

（四）對內(nèi)部信息傳遞和財務報告流程的控制；

（五）對控制有效性的內(nèi)部監(jiān)督和自我評價。

第十二條 注冊會計師測試業(yè)務層面控制，應當把握重要性原則，結(jié)合企業(yè)實際、企業(yè)內(nèi)部控制各項應用指引的要求和企業(yè)層面控制的測試情況，重點對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的重要業(yè)務與事項的控制進行測試。

注冊會計師應當關注信息系統(tǒng)對內(nèi)部控制及風險評估的影響。

第十三條 注冊會計師在測試企業(yè)層面控制和業(yè)務層面控制時，應當評價內(nèi)部控制是否足以應對舞弊風險。

第十四條 注冊會計師應當測試內(nèi)部控制設計與運行的有效性。

如果某項控制由擁有必要授權和專業(yè)勝任能力的人員按照規(guī)定的程序與要求執(zhí)行，能夠?qū)崿F(xiàn)控制目標，表明該項控制的設計是有效的。

如果某項控制正在按照設計運行，執(zhí)行人員擁有必要授權和專業(yè)勝任能力，能夠?qū)崿F(xiàn)控制目標，表明該項控制的運行是有效的。第十五條 注冊會計師應當根據(jù)與內(nèi)部控制相關的風險，確定擬實施審計程序的性質(zhì)、時間安排和范圍，獲取充分、適當?shù)淖C據(jù)。與內(nèi)部控制相關的風險越高，注冊會計師需要獲取的證據(jù)應越多。

第十六條 注冊會計師在測試控制設計與運行的有效性時，應當綜合運用詢問適當人員、觀察經(jīng)營活動、檢查相關文件、穿行測試和重新執(zhí)行等方法。

詢問本身并不足以提供充分、適當?shù)淖C據(jù)。

第十七條 注冊會計師在確定測試的時間安排時，應當在下列兩個因素之間作出平衡，以獲取充分、適當?shù)淖C據(jù)：

（一）盡量在接近企業(yè)內(nèi)部控制自我評價基準日實施測試；

（二）實施的測試需要涵蓋足夠長的期間。

第十八條 注冊會計師對于內(nèi)部控制運行偏離設計的情況（即控制偏差），應當確定該偏差對相關風險評估、需要獲取的證據(jù)以及控制運行有效性結(jié)論的影響。

第十九條 在連續(xù)審計中，注冊會計師在確定測試的性質(zhì)、時間安排和范圍時，應當考慮以前執(zhí)行內(nèi)部控制審計時了解的情況。

第四章 評價控制缺陷

第二十條 內(nèi)部控制缺陷按其成因分為設計缺陷和運行缺陷，按其影響程度分為重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷。

注冊會計師應當評價其識別的各項內(nèi)部控制缺陷的嚴重程度，以確定這些缺陷單獨或組合起來，是否構(gòu)成重大缺陷。

第二十一條 在確定一項內(nèi)部控制缺陷或多項內(nèi)部控制缺陷的組合是否構(gòu)成重大缺陷時，注冊會計師應當評價補償性控制（替代性控制）的影響。企業(yè)執(zhí)行的補償性控制應當具有同樣的效果。

第二十二條 表明內(nèi)部控制可能存在重大缺陷的跡象，主要包括：

（一）注冊會計師發(fā)現(xiàn)董事、監(jiān)事和高級管理人員舞弊；

（二）企業(yè)更正已經(jīng)公布的財務報表；

（三）注冊會計師發(fā)現(xiàn)當期財務報表存在重大錯報，而內(nèi)部控制在運行過程中未能發(fā)現(xiàn)該錯報；

（四）企業(yè)審計委員會和內(nèi)部審計機構(gòu)對內(nèi)部控制的監(jiān)督無效。

第五章 完成審計工作

第二十三條 注冊會計師完成審計工作后，應當取得經(jīng)企業(yè)簽署的書面聲明。書面聲明應當包括下列內(nèi)容：

（一）企業(yè)董事會認可其對建立健全和有效實施內(nèi)部控制負責；

（二）企業(yè)已對內(nèi)部控制的有效性作出自我評價，并說明評價時采用的標準以及得出的結(jié)論；

（三）企業(yè)沒有利用注冊會計師執(zhí)行的審計程序及其結(jié)果作為自我評價的基礎；

（四）企業(yè)已向注冊會計師披露識別出的所有內(nèi)部控制缺陷，并單獨披露其中的重大缺陷和重要缺陷；

（五）企業(yè)對于注冊會計師在以前審計中識別的重大缺陷和重要缺陷，是否已經(jīng)采取措施予以解決；

（六）企業(yè)在內(nèi)部控制自我評價基準日后，內(nèi)部控制是否發(fā)生重大變化，或者存在對內(nèi)部控制具有重要影響的其他因素。

第二十四條 企業(yè)如果拒絕提供或以其他不當理由回避書面聲明，注冊會計師應當將其視為審計范圍受到限制，解除業(yè)務約定或出具無法表示意見的內(nèi)部控制審計報告。

第二十五條 注冊會計師應當與企業(yè)溝通審計過程中識別的所有控制缺陷。對于其中的重大缺陷和重要缺陷，應當以書面形式與董事會和經(jīng)理層溝通。

注冊會計師認為審計委員會和內(nèi)部審計機構(gòu)對內(nèi)部控制的監(jiān)督無效的，應當就此以書面形式直接與董事會和經(jīng)理層溝通。書面溝通應當在注冊會計師出具內(nèi)部控制審計報告之前進行。

第二十六條 注冊會計師應當對獲取的證據(jù)進行評價，形成對內(nèi)部控制有效性的意見。

第六章 出具審計報告

第二十七條 注冊會計師在完成內(nèi)部控制審計工作后，應當出具內(nèi)部控制審計報告。標準內(nèi)部控制審計報告應當包括下列要素：

（一）標題；

（二）收件人；

（三）引言段；

（四）企業(yè)對內(nèi)部控制的責任段；

（五）注冊會計師的責任段；

（六）內(nèi)部控制固有局限性的說明段；

（七）財務報告內(nèi)部控制審計意見段；

（八）非財務報告內(nèi)部控制重大缺陷描述段；

（九）注冊會計師的簽名和蓋章；

（十）會計師事務所的名稱、地址及蓋章；

（十一）報告日期。

第二十八條 符合下列所有條件的，注冊會計師應當對財務報告內(nèi)部控制出具無保留意見的內(nèi)部控制審計報告：

（一）企業(yè)按照《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制應用指引》、《企業(yè)內(nèi)部控制評價指引》以及企業(yè)自身內(nèi)部控制制度的要求，在所有重大方面保持了有效的內(nèi)部控制；

（二）注冊會計師已經(jīng)按照《企業(yè)內(nèi)部控制審計指引》的要求計劃和實施審計工作，在審計過程中未受到限制。

第二十九條 注冊會計師認為財務報告內(nèi)部控制雖不存在重大缺陷，但仍有一項或者多項重大事項需要提請內(nèi)部控制審計報告使用者注意的，應當在內(nèi)部控制審計報告中增加強調(diào)事項段予以說明。

注冊會計師應當在強調(diào)事項段中指明，該段內(nèi)容僅用于提醒內(nèi)部控制審計報告使用者關注，并不影響對財務報告內(nèi)部控制發(fā)表的審計意見。

第三十條 注冊會計師認為財務報告內(nèi)部控制存在一項或多項重大缺陷的，除非審計范圍受到限制，應當對財務報告內(nèi)部控制發(fā)表否定意見。

注冊會計師出具否定意見的內(nèi)部控制審計報告，還應當包括下列內(nèi)容：

（一）重大缺陷的定義；

（二）重大缺陷的性質(zhì)及其對財務報告內(nèi)部控制的影響程度。

第三十一條 注冊會計師審計范圍受到限制的，應當解除業(yè)務約定或出具無法表示意見的內(nèi)部控制審計報告，并就審計范圍受到限制的情況，以書面形式與董事會進行溝通。

注冊會計師在出具無法表示意見的內(nèi)部控制審計報告時，應當在內(nèi)部控制審計報告中指明審計范圍受到限制，無法對內(nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。

注冊會計師在已執(zhí)行的有限程序中發(fā)現(xiàn)財務報告內(nèi)部控制存在重大缺陷的，應當在內(nèi)部控制審計報告中對重大缺陷做出詳細說明。第三十二條 注冊會計師對在審計過程中注意到的非財務報告內(nèi)部控制缺陷，應當區(qū)別具體情況予以處理：

（一）注冊會計師認為非財務報告內(nèi)部控制缺陷為一般缺陷的，應當與企業(yè)進行溝通，提醒企業(yè)加以改進，但無需在內(nèi)部控制審計報告中說明；

（二）注冊會計師認為非財務報告內(nèi)部控制缺陷為重要缺陷的，應當以書面形式與企業(yè)董事會和經(jīng)理層溝通，提醒企業(yè)加以改進，但無需在內(nèi)部控制審計報告中說明；

（三）注冊會計師認為非財務報告內(nèi)部控制缺陷為重大缺陷的，應當以書面形式與企業(yè)董事會和經(jīng)理層溝通，提醒企業(yè)加以改進；同時應當在內(nèi)部控制審計報告中增加非財務報告內(nèi)部控制重大缺陷描述段，對重大缺陷的性質(zhì)及其對實現(xiàn)相關控制目標的影響程度進行披露，提示內(nèi)部控制審計報告使用者注意相關風險。

第三十三條 在企業(yè)內(nèi)部控制自我評價基準日并不存在、但在該基準日之后至審計報告日之前（以下簡稱期后期間）內(nèi)部控制可能發(fā)生變化，或出現(xiàn)其他可能對內(nèi)部控制產(chǎn)生重要影響的因素。注冊會計師應當詢問是否存在這類變化或影響因素，并獲取企業(yè)關于這些情況的書面聲明。

注冊會計師知悉對企業(yè)內(nèi)部控制自我評價基準日內(nèi)部控制有效性有重大負面影響的期后事項的，應當對財務報告內(nèi)部控制發(fā)表否定意見。

注冊會計師不能確定期后事項對內(nèi)部控制有效性的影響程度的，應當出具無法表示意見的內(nèi)部控制審計報告。

第七章 記錄審計工作

第三十四條 注冊會計師應當按照《中國注冊會計師審計準則第1131號——審計工作底稿》的規(guī)定，編制內(nèi)部控制審計工作底稿，完整記錄審計工作情況。

第三十五條 注冊會計師應當在審計工作底稿中記錄下列內(nèi)容：

（一）內(nèi)部控制審計計劃及重大修改情況；

（二）相關風險評估和選擇擬測試的內(nèi)部控制的主要過程及結(jié)果；

（三）測試內(nèi)部控制設計與運行有效性的程序及結(jié)果；

（四）對識別的控制缺陷的評價；

（五）形成的審計結(jié)論和意見；

（六）其他重要事項。

附錄：內(nèi)部控制審計報告的參考格式

1.標準內(nèi)部控制審計報告

內(nèi)部控制審計報告

××股份有限公司全體股東：

按照《企業(yè)內(nèi)部控制審計指引》及中國注冊會計師執(zhí)業(yè)準則的相關要求，我們審計了××股份有限公司（以下簡稱××公司）××年×月×日的財務報告內(nèi)部控制的有效性。

一、企業(yè)對內(nèi)部控制的責任

按照《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制應用指引》、《企業(yè)內(nèi)部控制評價指引》的規(guī)定，建立健全和有效實施內(nèi)部控制，并評價其有效性是企業(yè)董事會的責任。

二、注冊會計師的責任

我們的責任是在實施審計工作的基礎上，對財務報告內(nèi)部控制的有效性發(fā)表審計意見，并對注意到的非財務報告內(nèi)部控制的重大缺陷進行披露。

三、內(nèi)部控制的固有局限性

內(nèi)部控制具有固有局限性，存在不能防止和發(fā)現(xiàn)錯報的可能性。此外，由于情況的變化可能導致內(nèi)部控制變得不恰當，或?qū)刂普吆统绦蜃裱某潭冉档?，根?jù)內(nèi)部控制審計結(jié)果推測未來內(nèi)部控制的有效性具有一定風險。

四、財務報告內(nèi)部控制審計意見

我們認為，××公司按照《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和相關規(guī)定在所有重大方面保持了有效的財務報告內(nèi)部控制。

五、非財務報告內(nèi)部控制的重大缺陷

在內(nèi)部控制審計過程中，我們注意到××公司的非財務報告內(nèi)部控制存在重大缺陷[描述該缺陷的性質(zhì)及其對實現(xiàn)相關控制目標的影響程度]。由于存在上述重大缺陷，我們提醒本報告使用者注意相關風險。需要指出的是，我們并不對××公司的非財務報告內(nèi)部控制發(fā)表意見或提供保證。本段內(nèi)容不影響對財務報告內(nèi)部控制有效性發(fā)表的審計意見。

××會計師事務所 中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

（蓋章）中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

中國××市 ××年×月×日

2.帶強調(diào)事項段的無保留意見內(nèi)部控制審計報告

內(nèi)部控制審計報告

××股份有限公司全體股東：

按照《企業(yè)內(nèi)部控制審計指引》及中國注冊會計師執(zhí)業(yè)準則的相關要求，我們審計了××股份有限公司（以下簡稱××公司）××年×月×日的財務報告內(nèi)部控制的有效性。

[“

一、企業(yè)對內(nèi)部控制的責任”至“

五、非財務報告內(nèi)部控制的重大缺陷”參見標準內(nèi)部控制審計報告相關段落表述。]

六、強調(diào)事項

我們提醒內(nèi)部控制審計報告使用者關注，（描述強調(diào)事項的性質(zhì)及其對內(nèi)部控制的重大影響）。本段內(nèi)容不影響已對財務報告內(nèi)部控制發(fā)表的審計意見。

××會計師事務所 中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

（蓋章）中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

中國××市 ××年×月×日

3.否定意見內(nèi)部控制審計報告

內(nèi)部控制審計報告

××股份有限公司全體股東：

按照《企業(yè)內(nèi)部控制審計指引》及中國注冊會計師執(zhí)業(yè)準則的相關要求，我們審計了××股份有限公司（以下簡稱××公司）××年×月×日的財務報告內(nèi)部控制的有效性。[“

一、企業(yè)對內(nèi)部控制的責任”至“

三、內(nèi)部控制的固有局限性”參見標準內(nèi)部控制審計報告相關段落表述。]

四、導致否定意見的事項

重大缺陷，是指一個或多個控制缺陷的組合，可能導致企業(yè)嚴重偏離控制目標。

[指出注冊會計師已識別出的重大缺陷，并說明重大缺陷的性質(zhì)及其對財務報告內(nèi)部控制的影響程度。]

有效的內(nèi)部控制能夠為財務報告及相關信息的真實完整提供合理保證，而上述重大缺陷使××公司內(nèi)部控制失去這一功能。

五、財務報告內(nèi)部控制審計意見

我們認為，由于存在上述重大缺陷及其對實現(xiàn)控制目標的影響，××公司未能按照《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和相關規(guī)定在所有重大方面保持有效的財務報告內(nèi)部控制。

六、非財務報告內(nèi)部控制的重大缺陷

[參見標準內(nèi)部控制審計報告相關段落表述。]

××會計師事務所 中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

（蓋章）中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

中國××市 ××年×月×日

4.無法表示意見內(nèi)部控制審計報告

內(nèi)部控制審計報告

××股份有限公司全體股東：

我們接受委托，對××股份有限公司（以下簡稱××公司）××年×月×日的財務報告內(nèi)部控制進行審計。

[刪除注冊會計師的責任段，“

一、企業(yè)對內(nèi)部控制的責任”和“

二、內(nèi)部控制的固有局限性”參見標準內(nèi)部控制審計報告相關段落表述。]

三、導致無法表示意見的事項

[描述審計范圍受到限制的具體情況。]

四、財務報告內(nèi)部控制審計意見

由于審計范圍受到上述限制，我們未能實施必要的審計程序以獲取發(fā)表意見所需的充分、適當證據(jù)，因此，我們無法對××公司財務報告內(nèi)部控制的有效性發(fā)表意見。

五、識別的財務報告內(nèi)部控制重大缺陷（如在審計范圍受到限制前，執(zhí)行有限程序未能識別出重大缺陷，則應刪除本段）重大缺陷，是指一個或多個控制缺陷的組合，可能導致企業(yè)嚴重偏離控制目標。

盡管我們無法對××公司財務報告內(nèi)部控制的有效性發(fā)表意見，但在我們實施的有限程序的過程中，發(fā)現(xiàn)了以下重大缺陷：

[指出注冊會計師已識別出的重大缺陷，并說明重大缺陷的性質(zhì)及其對財務報告內(nèi)部控制的影響程度。]

有效的內(nèi)部控制能夠為財務報告及相關信息的真實完整提供合理保證，而上述重大缺陷使××公司內(nèi)部控制失去這一功能。

六、非財務報告內(nèi)部控制的重大缺陷

[參見標準內(nèi)部控制審計報告相關段落表述。]

××會計師事務所 中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

（蓋章）中國注冊會計師：×××（簽名并蓋章）

中國××市 ××年×月×日

第三篇：工程防滲漏作業(yè)指引

制度版本信息

工程防滲漏作業(yè)指引 制度履歷表

編號：

目 錄

第一章 總 則 1

第二章 防滲漏重點部位 1

第二章 防滲漏預控管理 2

第三章 防水材料預控管理 4

第四章 防滲漏過程管理 4

第五章 防滲漏驗收管理 9

第六章 防滲漏驗收標準 10

第七章 附則 12

第一章 總 則

第一條

為規(guī)范工程防滲漏作業(yè)要求，杜絕工程滲漏隱患，結(jié)合集團防滲漏做法的經(jīng)驗及借鑒其它房地產(chǎn)公司在防滲漏方面的管理，根據(jù)集團新的授權、《工程管理辦法》及《工程質(zhì)量驗收管理實施細則》編制本指引。

第二條

本辦法驗收權限依照集團2017年版《授權體系》編制，如集團《授權體系》進行調(diào)整則驗收權限依照新的授權自行調(diào)整授權部分。

第三條

防滲漏工程作為影響使用功能的最大隱蔽工程，強調(diào)“預控在前、監(jiān)控施工過程居中、試驗性驗收在后”的三步控制法。設計及施工應遵循“防排結(jié)合、先排后防”的原則。強調(diào)結(jié)構(gòu)自防水，選擇合適的防水材料并規(guī)范施工、驗收環(huán)節(jié)、成品保護。重視各飾面層、防水層施工后的淋、蓄水試驗，驗證防滲漏效果。

第四條

工程防滲漏的全過程施工管理適用本辦法。

第二章 防滲漏重點部位

第五條

房屋建筑工程防滲漏的重點在于室外防水（屋面、露臺、開敞陽臺）、室內(nèi)防水（廚房、衛(wèi)生間、洗衣間）、外墻（門窗）、地下室、覆土地下車庫頂板、給排水管道等幾個方面。

第六條

室外防水：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的澆搗、養(yǎng)護質(zhì)量對防滲漏有重要意義，防水層施工和穿過結(jié)構(gòu)板的管道節(jié)點構(gòu)造、屋面不易進行卷材施工的部位（如相信凸起物之間間距小于30cm的部位）、防水層的收頭及保護是重要的控制環(huán)節(jié)。同時開敞陽臺、露臺須設有地漏并增做防水。

第七條

室內(nèi)防水：鋼筋混凝土地面的構(gòu)造設計和施工質(zhì)量是重點，其次防水層施工和穿過樓地面的管道節(jié)點構(gòu)造以及對防水層的保護是重要環(huán)節(jié)。

第八條

外門窗：驗收門窗拼角質(zhì)量是保證門窗自身質(zhì)量的前提，門窗立樘固定方式及副框（若有）塞口質(zhì)量是保證門窗無滲漏的基礎，施打發(fā)泡膠、打膠的質(zhì)量、主框螺絲孔密封是保證門窗無滲漏的要點。

第九條

覆土地下車庫頂板：重點在于頂板和墻板的鋼筋混凝土構(gòu)造和施工質(zhì)量，以及防水層的施工質(zhì)量和穿墻螺桿洞的封堵和預留洞的處理，設計允許荷載對施工材料、機械堆放的限制要求、模板的拆除條件是必須關注的。

第十條

外墻砌體：重點關注砌筑結(jié)構(gòu)的灰縫飽滿度、必須在墻外側(cè)保證有一道抹灰層是外墻防滲漏的保證，而墻體預留洞口（螺栓孔）的封堵和外墻保溫層的防滲漏則是一個關鍵。

第三章 防滲漏預控管理

第一節(jié) 防滲漏組織管理

第十一條

地區(qū)公司會同項目公司、監(jiān)理單位、施工單位成立創(chuàng)建無滲漏工程工作小組，各單位要分別制定具體的技術措施、實施辦法和責任制，建立創(chuàng)建“無滲漏”工作的質(zhì)量保證體系。

第十二條

監(jiān)理單位應在進駐現(xiàn)場后完善《監(jiān)理實施細則——防滲漏篇》，并作為正式監(jiān)理文件經(jīng)審核后執(zhí)行。

第十三條

監(jiān)理單位應核查防水施工隊伍的資質(zhì)、防水施工人員的上崗證情況。核實所用防水材料是否屬于集團長期合作單位進行，按規(guī)定抽檢并見證取樣。

第十四條

投標階段，投標單位應在技術標的質(zhì)量保證體系中明確防水工程質(zhì)量管理架構(gòu)，建立以項目經(jīng)理為組長的防水工程質(zhì)量管理小組。充分理解并接受本《標準》有關規(guī)定。

第二節(jié) 防滲漏方案管理

第十五條

項目公司工程部按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《防水工程施工管理指導書》。

第十六條

監(jiān)理單位按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《監(jiān)理實施細則——防滲漏》。

第十七條

總包單位按照以上詳圖做法及檢查項目點編制《防水工程施工方案》及《保證措施》。

第三節(jié) 堅持樣板引路

第十八條

防水工程實行樣板引路制度，大面積施工前，施工單位應按《防滲漏專項施工方案》進行樣板工程施工，每道工序應報請監(jiān)理和甲方驗收，通過驗收后方可進行下道工序。樣板施工過程以照片或錄像的形式作為工程施工資料存檔，提交備份資料。

第十九條

樣板施工的具體要求參見集團下發(fā)的《樣板管理實施細則》。

第四章 防水材料預控管理

第一節(jié)基本規(guī)定

第二十條

防水材料嚴格按照設計要求進行選用，不得任意變更。

第二十一條

防水材料必須嚴格在集團下發(fā)的長期合作單位庫內(nèi)選擇，嚴禁非庫內(nèi)廠家的防水材料使用到工程上。

第二節(jié)常規(guī)防水材料要求

第二十二條

對于SBS防水材料不得低于彈性體改性瀝青聚酯胎卷材 SBS Ⅰ型，嚴禁使用瀝青復合胎防水卷材。各項性能指標符合國家現(xiàn)行有關規(guī)定。

第二十三條

廚衛(wèi)間如采用聚氨酯防水涂料應選用單組分聚氨酯防水涂料。

第二十四條

采用其它防水材料，材料性能等各項指標必須符合國家有關規(guī)定。

第二十五條

防水材料必須有出廠質(zhì)量合格證，法定檢測部門出具的檢測報告，工程所在地的注冊備案證，現(xiàn)場使用前應取樣復試，復試合格后方可使用。

第五章 防滲漏過程管理

第一節(jié)一般管理規(guī)定

第二十六條

防水工程必須由具備防水資質(zhì)的專業(yè)隊伍施工，防水施工作業(yè)人員必須具備相應的上崗證。

第二十七條

防滲漏作業(yè)由項目工程副總主責，分管專業(yè)工程師嚴格過程旁站監(jiān)督，100%檢查，實名制驗收。發(fā)現(xiàn)虛假驗收或驗收不認真，追究驗收人和責任人的責任。

第二十八條

防滲漏工序檢查過程中，監(jiān)理應在現(xiàn)場做好標記，填寫相應的檢查記錄。

第二十九條

施工單位應在圖紙會審階段對設計文件中防水材料未明確的各項指標等加以明確。

第三十條

施工單位在正式進駐現(xiàn)場接到甲方移交圖紙15天內(nèi)完善《防滲漏專項施工方案》（節(jié)點齊全、圖文并茂），并作為正式工程文件同時報送監(jiān)理單位、項目公司審核，并嚴格遵照執(zhí)行。施工單位必須在正式防水工程施工前完善技術交底制度，項目公司及監(jiān)理單位隨時抽查施工單位的技術交底落實情況并形成日志文件，對實施成效嚴格考核評估。

第三十一條

防滲漏節(jié)點做法具體參見《防滲漏作業(yè)標準》。

第二節(jié)防水材料進場管理

第三十二條

監(jiān)理單位必須嚴格按規(guī)范規(guī)定對防水材料進行進場檢驗，并核對材料的來源。項目公司應根據(jù)現(xiàn)場實際材料到場及使用量，按批次向防水定點采購廠家核實供應量，核定結(jié)果及時錄入施工日志。招標部及工程部均有責任分別向總包單位和防水定點采購廠家定期核實。

第三十三條

施工過程中，甲方和監(jiān)理如對防水材料和施工質(zhì)量有疑義，可隨時抽樣或抽查，并將抽樣交由有資質(zhì)的檢測單位進行檢測。

第三十四條

防水材料每次見證取樣二份，項目工程部送檢復試一份，留存一份。

第三節(jié)地下室防滲漏管理

第三十五條

地下室防滲漏重點部位及關鍵工序包括：穿外墻管道防水做法及安裝；止水鋼板的留置、對接及安裝；頂板收光打磨；后澆帶的清理與澆筑；螺栓眼的修補與堵洞；頂板蓄水、墻體淋水試驗；防水細部做法；室外肥槽的回填等。

第三十六條

大體積防水混凝土需單獨編制專項施工方案。

第三十七條

基礎混凝土澆筑必須嚴格控制塌落度，并做好記錄。必須嚴格控制澆筑的分層厚度。

第三十八條

地下室基礎筏板水平施工縫和地下室豎向施工縫必須使用止水鋼板止水，其它施工縫采用止水橡膠條止水。止水鋼板連接處必須滿焊、止水橡膠條不得斷開。

第三十九條

車庫頂板混凝土應一次性收光，濾水層（含水收集系統(tǒng)）施工等作為關鍵節(jié)點嚴格控制。

第四十條

地下室穿墻螺栓、穿墻套管、基層平整度及陰陽角部位要做專項檢查，合格后方可進行后續(xù)施工。防水卷材施工要分層驗收。

第四十一條

外墻肥槽回填必須分層施工，派專人旁站并留影像資料存檔。

第四節(jié)外墻防滲漏過程管控

第四十二條

外墻防滲漏重點部位及關鍵工序包括砌體結(jié)構(gòu)外墻的砌筑灰縫飽滿度、外墻抹灰質(zhì)量、堵洞、細部做法、外墻淋水試驗五項工作。

第四十三條

結(jié)構(gòu)墻螺栓孔洞的塑料套管必須全部取出，逐個封堵密實。

第四十四條

外墻砌筑嚴格控制每次砌筑不超過規(guī)范要求，砂漿要飽滿。

第四十五條

抹灰的分隔縫必須先固定后抹灰，不得先抹灰后切割安裝分隔條，以防滲漏。

第四十六條

有外墻保溫的，柔性抗裂砂漿的厚度必須嚴格控制、專項檢查，嚴禁鋼絲網(wǎng)的外露。

第五節(jié)外門窗防滲漏過程管控

第四十七條

外門窗防滲漏重點部位及關鍵工序包括門窗的土建預收口、塞口；打膠收口；外墻門窗的淋水試驗。

第四十八條

所有門窗在安裝前必須預先收口，未預收口不得安裝。收口前應跟門窗廠家溝通，確定收口的具體尺寸。此工序要需專項檢查。

第四十九條

門窗洞口尺寸過大時應參照《防滲漏作業(yè)標準》的處理規(guī)定提前處理后方可抹灰收口。

第五十條

門窗安裝前應按照規(guī)定的標準做好工序的交接手續(xù)，符合防滲漏作業(yè)標準后方可交接。

第五十一條

門窗打膠前需檢查門窗周邊塞口是否滿足防滲漏標準，包裝清理干凈，靠門窗周邊抹灰順直，無殘留物等方可打膠。

第六節(jié)屋面和露臺防滲漏過程管控

第五十二條

屋面工程滲漏點主要發(fā)生在結(jié)構(gòu)自防水，出屋面的各種管根、煙風道等構(gòu)造物，山墻，水落口，排水溝等。屋面和露臺防滲漏重點部位及關鍵工序包括平屋面混凝土的收光打磨、堵洞、細部做法、蓄水或淋水試驗等內(nèi)容。

第五十三條

屋面混凝土澆筑是結(jié)構(gòu)防水的管控重點，坡屋面混凝土澆筑的施工方案應采取從下周圈循環(huán)往上澆筑施工法，確?；炷翝仓軐?。平屋面混凝土澆筑完成后要求一次性壓光。

第五十四條

出屋面堵洞應同室內(nèi)堵洞，先剔鑿再分兩次澆筑完成。

第五十五條

防水收頭原則上留槽做法優(yōu)先，其次為用鋁壓條收口。

第七節(jié)廚衛(wèi)間、陽臺防滲漏過程管控

第五十六條

廚衛(wèi)間、陽臺防滲漏重點部位及關鍵工序包括管道堵洞、找平層、附加層、保護層、三次閉水試驗。

第五十七條

土建與水電安裝專業(yè)施工順序應合理，必須先裝好設備及管道再做防水，嚴禁在完成防水的地面、墻面上打眼鑿洞。

第五十八條

穿樓地面的管洞堵洞原則上由土建施工單位施工，不在土建施工單位內(nèi)的建議水單施工單位委托施工單位施工，以確保堵洞質(zhì)量。

第五十九條

防水材料原則上嚴格按設計確定的防水材料進行施工，不得任意變更。以下兩中情況如設計未明確應在圖紙會審時提出：

1.當廚房、衛(wèi)生間采用地熱采暖時，防水層不可采用聚氨酯等可揮發(fā)性防水材料。

2.墻面防水材料應選用與砂漿粘結(jié)較好的 JS 等防水材料，不得使用與砂漿粘結(jié)不好的防水材料，以免出現(xiàn)空鼓。

第六十條

采用內(nèi)保溫做法時，墻面防水應粘貼在墻面基層上，不得做在保溫層上。

第六章 防滲漏驗收管理

第六十一條

驗收依據(jù)

1、設計圖紙要求；

2、國家相關驗收規(guī)范；

3、防水材料封樣。

第六十二條

權責劃分

1、地區(qū)、項目須設立防滲漏工作負責人，原則上要求地區(qū)工程總監(jiān)、項目工程副總為防滲漏一戶一驗工作責任人。

2、地區(qū)公司質(zhì)安總監(jiān)、項目監(jiān)理總監(jiān)、監(jiān)理工程師為防滲漏一戶一驗工作驗收責任人，監(jiān)理總監(jiān)、監(jiān)理工程師須對每道工序100%驗收，地區(qū)公司質(zhì)安總監(jiān)對每道工序驗收比例不少于50%；項目工程副總、地區(qū)公司工程總監(jiān)對驗收情況進行檢查，檢查比例分別不少于30%、10%。

第六十三條

驗收程序

1、地下室防水施工前，項目防滲漏負責人負責制定本項目防滲漏一戶一驗工作計劃并報地區(qū)公司，地區(qū)公司防滲漏責任人根據(jù)本地區(qū)各項目防滲漏一戶一驗工作計劃制定地區(qū)公司工作計劃，監(jiān)督各項目工作計劃執(zhí)行情況。

2、項目監(jiān)理工程師與監(jiān)理總監(jiān)須按驗收內(nèi)容嚴格監(jiān)控防滲漏工作每道工序施工過程；每道工序施工完成后，項目監(jiān)理工程師與監(jiān)理總監(jiān)須按工作計劃及時到現(xiàn)場進行驗收并填寫防滲漏一戶一驗臺賬，驗收合格后，及時根據(jù)驗收權限申請相關驗收人及責任人驗收，相關驗收人及責任人須24小時內(nèi)到場驗收，驗收合格后在臺賬上簽字。

第七章 防滲漏驗收標準

第一節(jié)防水材料檢查標準

第六十四條

防水材料進場前，項目工程（監(jiān)理）部要熟知設計文件中防水材料的選型、規(guī)格、參數(shù)。

第六十五條

防水材料復試必須按進場數(shù)量每進場一批復試一批，要求現(xiàn)場點數(shù)，如實填寫，不得填寫代表批量。每次復試取樣的同時留存材料樣品（樣塊不得小于200mm×100mm）封存?zhèn)洳椤Ｈ铀蜋z監(jiān)理必須全程跟蹤。

第六十六條

施工過程中，項目工程（監(jiān)理）部必須按照復試時預留的樣品對比查驗防水材料，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

第二節(jié)淋（蓄）水試驗

淋（蓄）水試驗是防水工程質(zhì)量控制的重要環(huán)節(jié)，在施工過程中分階段進行淋（蓄）水試驗，真正實現(xiàn)過程控制。所有淋（蓄）水試驗必須有甲方、監(jiān)理全程檢查并簽字確認，辦理單項淋（蓄）水試驗記錄，驗收合格后方可進行下道工序施工。

第六十七條

屋面淋水試驗

屋面施工應至少進行兩次閉水試驗，其中設兩道防水層的屋面必須進行三次閉水試驗（坡屋面為淋水試驗，不少于兩小時；平屋面為蓄水試驗，不少于24小時，水面高出最高處20mm）。

1.各種出屋面管道、煙道、落水口等的安裝及四周封堵后，進行結(jié)構(gòu)閉水試驗并對滲漏處進行修補。

2.各層防水層施工完畢后，將落水口臨時封堵，進行第二次閉水試驗，并安排專人檢查記錄，直至無滲漏發(fā)生。

第六十八條

廚、衛(wèi)間蓄水試驗必須進行三次蓄水，即：穿過樓板管道封堵完成后、防水層施工完成、面層施工完成后各蓄水一次，并100%檢查驗收。

第六十九條

外墻淋水試驗

1.時間：外墻洞口封堵完成，砌體外墻抹灰層完成，養(yǎng)護2-3d；

2.淋水方式：在外墻面上部用直徑20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墻面噴水；

3.淋水時間：12h（或持續(xù)中雨12h）

第七十條

外門、窗淋水試驗

門窗及窗扇玻璃安裝及外側(cè)密封膠完成后進行門窗淋水試驗，用帶噴頭的水管向門、窗所在范圍逐一噴水,噴水壓力0.2--0.3MPa，每樘門窗淋水時間不少于 15min。

第七十一條

其它遵照國家規(guī)范等有關要求執(zhí)行。

對防滲漏重要部位（工序）實行專項驗收，各驗收部門如實在《重要部位（工序）防滲漏專項檢查驗收記錄表》（附件1）中填寫驗收情況。

第八章 附則

第七十二條

工程防滲漏具體節(jié)點做法詳見《工程防滲漏作業(yè)標準》。

第七十三條

集團住宅事業(yè)部負責本指引的編制、修訂、解釋工作，本指引自發(fā)布之日起實施。

第四篇：《工程竣工結(jié)算審計必備資料清單》

工程竣工結(jié)算審計必備資料清單

階

段

序

號

資料名稱

必備資

料

其他說明

建

設、、之，刖

期

階

段

項目立項報告、立項批復

■

可提供復印件，原件備查

項目建議書、可行性研究報

告及批復

■

可提供復印件，原件備查

規(guī)劃部門的規(guī)劃測繪批準手

續(xù)（規(guī)劃許可）

■

可提供復印件，原件備查

土地管理部「丁下達的土地劃

撥或?qū)徟募?/p>

■

可提供復印件，原件備查

建設用地許可證（用地許可）

■

可提供復印件，原件備查

工程原始地形地貌和高程的測量圖

提供紙質(zhì)件及電子版

地勘報告

■

設計概算、概算調(diào)整及批復

■

提供紙質(zhì)件及電子版；概算批

復可提供復印件，原件備查；

相對應的概算書。

施工圖及審查文件

■

提供紙質(zhì)件及電子版；

施工圖預算書（限價/標底）

■

提供紙質(zhì)件及軟件版

工程項目招標投標文件及答

疑文件（包括相關的施工組

織設計或方案等資料）、非公

開招投標項目提供審批文件

■

評標過程資料、中標資料、中標通知書

■

中標負料含技術標（施工方

案）、商務標（報價和工程量計

價清單）、投標承詔書、投標補

充函等；提供紙質(zhì)件及軟件版

監(jiān)理公司《任命書》

工程施工合同及補充協(xié)議

■

施工許可證

■

工WF工「

■

經(jīng)批準的施工組織設計（或

施工力條）

■

監(jiān)理日志、監(jiān)理工作總結(jié)

■

施

工

材料、設備等的認質(zhì)核價

■

按相關規(guī)定提供認質(zhì)核價過程

資料。

過

按時間順序整理裝訂成冊；按

程

變更依據(jù)、變更現(xiàn)場簽證

■

相關變更程序規(guī)定提供變更會

階

議紀要、專家意見等過程資料

段

現(xiàn)場簽證資料

■

隱蔽驗收記錄

■

提供影像資料，含照片、攝像、水日寺

工程洽商及會議紀要

■

工程竣工驗收報告

■

工程進度款支付資料

■

須財務部簽章確認

經(jīng)雙方確認的工程竣工結(jié)算

書

■

提供紙質(zhì)件及軟件版

結(jié)

竣工圖（含電子版）

■

提供紙質(zhì)件及電子版

算

階

委托中介初審結(jié)算資料及委

托咨詢合同

■

如果肩委托就提供

段

與工程相關的影像資料

包含影像資料，含照片、攝像、水日寺

汪忠：

.標注■”為必備資料，如無法提供，應在自查報告中說明原因

所有施工過程階段的資料，須簽章齊全。

.3

第五篇：萬科工程保修管理作業(yè)指引

萬科工程保修管理作業(yè)指引

1.目的

為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項目的物業(yè)管理順利進行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。2.適用范圍

適用于上海萬科開發(fā)的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。3.術語和定義

3.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包 單位對發(fā)展商的保修期。發(fā)展商對業(yè)主的保修期為房屋交付日起至國家規(guī)定的保修期限。質(zhì)監(jiān)站竣工驗收合格簽字之日起至房屋交付日時間差的保修由發(fā)展商承擔。

3.2.房屋交付：指公司與房屋購買者合同約定的交付日期。

3.3.房修工程師：指物業(yè)公司各項目服務中心房屋保修管理的專職工程師。3.4.地產(chǎn)專職工程師：指地產(chǎn)項目部派出，配合項目物業(yè)服務中心處理房屋保修 期內(nèi)房屋質(zhì)量問題的專職工程師。

3.5.地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理：指地產(chǎn)客戶關系中心派出，配合物業(yè)處理房屋質(zhì)量問 題、業(yè)主投訴的專職人員。職責

4.1物業(yè)公司：

4.1.1 負責自交付之日起的工程保修工作，各物業(yè)服務中心經(jīng)理為工程保修管理 的第一責任人，進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。

4.1.2負責制定和完善相關房屋保修制度文件，并嚴格執(zhí)行；

4.1.3負責對各物業(yè)服務中心按規(guī)定配置房修管理人員，定期組織培訓考核，房 修管理人員必須具有房修相關專業(yè)和管理能力，詳見《房修管理人員崗位職責》； 4.1.4負責房屋保修管理協(xié)調(diào)處理業(yè)主提出的各類問題，落實維修整改； 發(fā)現(xiàn)

房屋系統(tǒng)性、普遍性質(zhì)量問題，及時匯報、溝通，提出改進建議；及時向地產(chǎn)提供房屋維修有關信息；建立一戶一檔房修檔案資料庫；

4.1.5每月定期上報房修工作半月報和工程質(zhì)量保修記錄；

4.1.6負責選定專業(yè)維修隊伍，在原保修施工單位違反保修協(xié)議規(guī)定或無法及時 保修的情況下，物業(yè)公司有權直接委托其他專業(yè)維修隊伍進行及時維修。4.2地產(chǎn)客戶關系中心：

4.2.1負責督促地產(chǎn)項目部確保新項目達到交付標準，及時合格完成新項目物業(yè)

移交；集中入住之日起三個月之內(nèi)，地產(chǎn)專職工程師全日在物業(yè)服務中心上班，直接接受服務中心經(jīng)理管理，配合完成入住期間驗房問題的整改，負責保修單位整改的過程控制、報驗確認和專業(yè)溝通，確保維修整改的質(zhì)量和及時性。

4.2.2負責各物業(yè)服務中心工程保修工作的對接；行使物業(yè)服務中心與地產(chǎn)其他 部門之間的總協(xié)調(diào)職責以及重大投訴的指導、處理。地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理負責牽頭質(zhì)量問題保修的補償談判，確定補償、維修方法、善后處理，參與重點房修工作。

4.2.3根據(jù)房修工作需要，審定和要求物業(yè)制定、完善相關房屋保修制度文件，并按此內(nèi)容督促實施； 4.2.4通過第三方對業(yè)主滿意度回訪，以季度為周期對物業(yè)進行房屋保修管理工

作考核，依據(jù)考核得分給予物業(yè)經(jīng)濟獎勵或扣罰；

4.2.5 對物業(yè)房修工作進行檢查和督促，對工作不稱職的房修人員要求物業(yè)予以撤換。

4.2.6負責物業(yè)第三方維修費用的結(jié)算及甲供材料的供貨；

4.2.7負責落實新項目簽訂總承包合同時，在合同相關條款中明確新項目交付后，施工單位必須與物業(yè)公司、地產(chǎn)公司（客戶關系中心），另外簽訂細化的《房屋保修三方協(xié)議》并作為總包合同附件”。總承包單位有義務接受物業(yè)公司的保修管理和監(jiān)督。4.2.8負責在新項目物業(yè)移交的二周內(nèi)牽頭落實簽訂《房屋保修三方協(xié)議》。

附：《房屋保修三方協(xié)議》樣本

5.項目保修階段

5.1.項目保修階段工作定義：指集中入住開始至房屋保修期限內(nèi)，物業(yè)公司承

接業(yè)主報修的房屋質(zhì)量問題，及其引發(fā)的投訴處理、索賠談判、維修整改、協(xié)調(diào)、檔案記錄等保修管理工作。5.2.項目保修階段保修工作操作規(guī)程

房屋維修管理具體操作詳見《房屋維修管理作業(yè)指導書》

5.2.1 新項目集中入住期間，業(yè)主提出的驗房問題，在完成維修驗收時業(yè)主不能

來現(xiàn)場簽認的，必須在入住驗房表單“業(yè)主驗房記錄單”的復驗結(jié)果欄內(nèi)作出相應記錄。

5.2.2 新項目集中交付結(jié)束后，業(yè)主的每項報修，必須執(zhí)行房修相關表單的填寫 操作。

5.2.2.1以下情況必須填寫3聯(lián)單：

a.需要持續(xù)入戶維修作業(yè)2天（含2天）以上的； b.需要打開房屋結(jié)構(gòu)進行維修并隨后恢復的：

如：涉及空鼓、裂縫；各類滲漏；拆換木地板；拆裝鋁門窗框架、調(diào)換鋁型材；拆裝進戶門、內(nèi)門框架；電氣、給排水管線拆裝；櫥柜拆裝；飾面磚、大理石調(diào)換等對業(yè)主生活影響較大的保修項目；

c、已過保修期屬有償維修，但由于某些特殊原因，作讓步無償保修的；

d、業(yè)主反應較激烈、已有投訴或可能引發(fā)重大投訴的其它保修項目； 5.2.2.2更換配件等一般小項維修，可填寫《零星房屋維修處理記錄單》；

5.2.3房修工程師接到業(yè)主報修，應認真解答業(yè)主詢問，作好記錄并填寫報修單，及時會同保修單位、業(yè)主現(xiàn)場查看，商議處理意見和維修時間，操作中需注意以下事項： a.判斷質(zhì)量問題避免含糊，盡量避免二次以上到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題，對質(zhì)量問題的判斷前后要一致。

b.維修人員不得單獨到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題。

c.屬保修范圍的質(zhì)量問題，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，約定維修時間，落實維修。d.較重大的質(zhì)量問題（如裂縫、滲漏）不要輕易下結(jié)論，待事后判斷準確后

以書面形式答復業(yè)主（可以將質(zhì)量問題的結(jié)論、維修方案和合同約定的補償合并在一起），業(yè)主簽字確認后實施維修。

e.一般質(zhì)量問題的維修補償為維修結(jié)算費用的10％，由物業(yè)公司直接操作。對于業(yè)主提出的額外的補償，物業(yè)公司不宜輕易承諾。f.重大質(zhì)量問題（裂縫、滲漏以及超過5000元維修費用的）保修的補償、實際損失超過維修費10％的（需有有關證明），應上報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理確認。g..屬業(yè)主裝修或使用不當?shù)仍虍a(chǎn)生的質(zhì)量問題，應及時取證，耐心解釋、溝通，按有償維修規(guī)程執(zhí)行。

5.2.4對于正在裝修或已完成裝修房屋的維修，維修方案中應明確成品保護所用 材料、保護方法，在維修過程中予以監(jiān)督。

5.2.5房修工程師或協(xié)管員必須每天進行現(xiàn)場巡視，重大質(zhì)量問題的隱蔽工程施 工需安排人員旁站監(jiān)理，重點進行維修過程監(jiān)控和質(zhì)量驗收；增加的人員費用應由保修單位支付。

5.2.6各物業(yè)服務中心每月12日、25日前向物業(yè)技術管理部上報《房修

工作半月報》、每月25日前上報《工程質(zhì)量保修記錄表》，由技術管理部統(tǒng)一轉(zhuǎn)報地產(chǎn)客戶關系中心和上傳地產(chǎn)網(wǎng)絡平臺。

5.2.8除《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》外，一般不另外提供有關房屋質(zhì)量鑒定 報告。

5.2.9不得將維修費用直接賠付給業(yè)主，讓業(yè)主自己維修。

5.2.10防止施工單位直接與業(yè)主談判、賠償，改變物業(yè)公司已確定的處理方案。5.2.11在房屋質(zhì)量問題性質(zhì)、保修范圍、維修時間等問題與業(yè)主存在意見差異的，業(yè)主反應較激烈、已有投訴或可能引發(fā)重大投訴的，一周內(nèi)經(jīng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)無效果的，房修工程師必須及時上報部門經(jīng)理，并抄報地產(chǎn)客戶關系中心和房修小組。

5.3.物業(yè)公司直接委托第三方專業(yè)施工單位修繕的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提條件：原保修單位違反《房屋保修三方協(xié)議》

約定條款，保修服務質(zhì)量不能滿足物業(yè)公司和小業(yè)主合理要求的。5.3.2物業(yè)房修工程師填寫《房修委托申報單》并附《物業(yè)零星工程委托單》（需 附“**情況說明”附件）。

5.3.3物業(yè)房修工程師郵件報批→服務中心主管/經(jīng)理批示回復→物業(yè)房修工程師

轉(zhuǎn)報→地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理批示轉(zhuǎn)報→客戶關系中心房修主管批示回復→事業(yè)部客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)發(fā)→物業(yè)房修工程師執(zhí)行→第三方施工單位維修。5.3.4報批流程在2個工作日內(nèi)完成，第三方施工單位維修發(fā)生的費用按照《房 屋保修三方協(xié)議》中規(guī)定執(zhí)行。

5.3.5超過總包保修期等由地產(chǎn)支付的維修費用，由物業(yè)服務中心直接填寫《房屋維修委托申報單》、《物業(yè)零星工程委托單》以郵件方式報地產(chǎn)客戶關系中心確認，地產(chǎn)客服關系中心應于2日內(nèi)給予審批回復。6.重復維修升級管理及預警制度：

6.1.對于相同部位、同一問題重復維修兩次及兩次以上的房修問題，服務中心應

重點跟蹤、管理，以消除客戶的抱怨和不滿。6.2.房修工程師接到業(yè)主重復維修兩次及兩次以上的報修，必須立即上報房修負

責任人、客服主管和部門經(jīng)理。由房修負責人、客服主管及時與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通，處理該項重復維修。處理過程中，房修負責人、客服主管遇有困難難以解決或業(yè)主反映激烈有矛盾升級傾向時，應及時上報經(jīng)理，進入升級管理，由服務中心經(jīng)理直接主持協(xié)調(diào)處理該項重復維修。

6.3.客服接待、房修工程師接到業(yè)主對房屋質(zhì)量問題兩次及兩次以上維修的投訴

（包括口頭、書信、電話、網(wǎng)上等各種形式），房修工程師需及時填寫《房修預警報告》，上報物業(yè)服務中心經(jīng)理，抄送物業(yè)技術管理部和地產(chǎn)客戶關系中心。由物業(yè)服務中心經(jīng)理親自主持與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通，處理該項重復維修。6.4物業(yè)技術管理部、客戶關系中心應及時跟蹤、配合，從技術、協(xié)調(diào)的政策、策略等方面予以支持。7．交付后設計變更工作流程

7.1定義：項目交付后發(fā)現(xiàn)房屋設施、小區(qū)綠化、景觀小品、公共設備、設施存 在設計不合理，影響使用功能或物業(yè)管理，需要進行設計變更和整改的操作管理。

7.2房修工程師接到業(yè)主報修后，按房修相關表單要求填寫（三聯(lián)單）并上門勘

查，如確屬設計問題的，及時提出書面意見報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理，由事業(yè)部客戶經(jīng)理協(xié)調(diào)地產(chǎn)設計部處理，三日內(nèi)回復處理意見。

7.3小區(qū)綠化、景觀小品、公共設備設施，房屋公共部位存在設計不合理，影響 使用功能和物業(yè)管理的，由物業(yè)服務中心匯總相關情況，提出專題報告上報地產(chǎn)客戶關系中心，由客戶關系中心牽頭與地產(chǎn)設計部協(xié)調(diào)處理，一周內(nèi)回復審批意見。

7.4房修工程師陪同設計部工程師到現(xiàn)場進行勘查，由設計工程師出具圖紙，地

產(chǎn)工程師安排施工單位整改，房修工程師按房修工作流程處理。8.房屋保修扣款流程

8.1物業(yè)服務中心注意保存《維修整改通知》底單、掛號信憑證、電話記錄單等 書面證據(jù)，作為質(zhì)量維修有關費用在保修單位保修金中扣除的依據(jù)； 8.2物業(yè)服務中心直接委托第三方施工單位修繕的，《房修委托申報單》及《零星 工程委托單》作為扣款依據(jù)，報地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理、客戶關系中心審核，維修費用結(jié)算總額包含物業(yè)15％的管理費和補償業(yè)主的10％的費用。8.3地產(chǎn)相關部門需在24小時內(nèi)給予書面批復。

8.4物業(yè)服務中心在每個月10日前上報上月份的維修費用結(jié)算，按不同維修單位或費用支付單位分類整理審批表（含所有相關附件和發(fā)票），經(jīng)服務中心經(jīng)理審核簽字后，交報地產(chǎn)客戶關心中心房修主管審批；

8.5地產(chǎn)客戶關心中心經(jīng)理審批簽字后，交地產(chǎn)財務部審核，執(zhí)行付款流程。8.6地產(chǎn)財務部在8個工作日內(nèi)按流程審批后支付款項。

8.7超過維修費10％的補償，由地產(chǎn)事業(yè)部客戶經(jīng)理在《房屋保修扣款通知單》 簽字報客戶關系中心經(jīng)理簽字確認；

8.8委托第三方施工單位修理的維修項目，維修完成后服務中心應通過掛號信通 知業(yè)主領取補償款（補償款由服務中心先墊支）補償協(xié)