第一篇：萬(wàn)科入住工作指引規(guī)程

入住工作指引規(guī)程

1、目的規(guī)范辦理入住流程，以保證業(yè)主的順利入住。

2、適用范圍

適用于業(yè)主辦理入住工作。

3、職責(zé)

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)入住工作的指導(dǎo)并組織成立物業(yè)入住工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

3.2管理處專門負(fù)責(zé)人對(duì)管理出個(gè)部門的鑰匙管理工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。

3.3各班組鑰匙管理員應(yīng)對(duì)各班組的鑰匙進(jìn)行細(xì)化管理。

4、管理方法

4.1入住前準(zhǔn)備地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立有哥哥部門、各個(gè)專業(yè)口組成的入伙工作小組并積極推動(dòng)小組的開(kāi)展

4.11確定開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)的時(shí)間，一般入住時(shí)間在上半個(gè)月的，從當(dāng)月15日開(kāi)始計(jì)收；入住時(shí)間在下半個(gè)月的，從下月起計(jì)收。地產(chǎn)可能由于銷售或其他需要，要求延遲計(jì)收管理費(fèi)的時(shí)間，由地產(chǎn)支付延遲期間的管理費(fèi)，地產(chǎn)承諾贈(zèng)送業(yè)主管理費(fèi)的，由地產(chǎn)按期支付管理費(fèi)。

4.1.1.2確定需要預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)。通常情況下，為了使前期配套設(shè)施的完善和返修等工作有足夠的人力管理，需要預(yù)售三個(gè)月管理費(fèi)（但個(gè)別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）。注意預(yù)售管理費(fèi)的月數(shù)，不要超過(guò)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定或行規(guī)習(xí)慣。

4.1.1.3確定需要預(yù)交水電費(fèi)的金額。通常情況下，前期水電未抄表到戶，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要預(yù)收一定金額（三個(gè)月用量）的水電費(fèi)。前期按業(yè)主實(shí)際用水，電量扣減，直至完畢后，物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)通知業(yè)主按月實(shí)際用量交納水電費(fèi)。

4.1.1.4確定是否需要代地產(chǎn)收取煤氣開(kāi)戶費(fèi)。一般情況下，地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)已經(jīng)交納了此筆費(fèi)用，地產(chǎn)可在售樓、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時(shí)一并收取該項(xiàng)費(fèi)用，以免造成在入住時(shí)因業(yè)主拒交而爭(zhēng)執(zhí)的情況。如地產(chǎn)需要物業(yè)協(xié)助在業(yè)主入住時(shí)將此筆費(fèi)用收回的，物業(yè)公司可代為辦理，并提取代辦傭金，物業(yè)因此應(yīng)在業(yè)主入住時(shí)將此筆費(fèi)用收回的，物業(yè)公司可代為辦理，并提取代辦傭金，物業(yè)因此應(yīng)在入住資料和現(xiàn)場(chǎng)做好解釋工作。

4.1.1.5煤氣開(kāi)戶工本費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等煤氣開(kāi)通費(fèi)用。此筆費(fèi)用可由物業(yè)管理項(xiàng)目代媒氣公司收取，事前須與當(dāng)?shù)毓久簹夤救〉寐?lián)系，去頂交納項(xiàng)目和額度。

4.1.1.6門禁卡工本費(fèi)。此筆費(fèi)用由地產(chǎn)公司確定免費(fèi)卡數(shù)量，并計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，通常在入伙時(shí)贈(zèng)送2-3張給業(yè)主，超過(guò)數(shù)量應(yīng)按成本價(jià)收取。

4.1.1.7有線電視初裝費(fèi)。此筆費(fèi)用可由物業(yè)管理項(xiàng)目帶有線電視臺(tái)收取、事前須與當(dāng)?shù)赜芯€電視臺(tái)確定初裝費(fèi)及收費(fèi)細(xì)項(xiàng)（如主機(jī)、副機(jī)等），同時(shí)應(yīng)在入住須知中注明或在入住現(xiàn)場(chǎng)備好各種戶型的主副機(jī)數(shù)目，以供業(yè)主參考。

4.1.1.8寬頻網(wǎng)費(fèi)用。此筆費(fèi)用可由物業(yè)管理項(xiàng)目代網(wǎng)絡(luò)公司收取，事前須與其協(xié)商好管理傭金和利潤(rùn)分配的問(wèn)題。也可請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)公司在入住現(xiàn)場(chǎng)為住戶辦理。

4.1.1.9裝修類費(fèi)用。按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求，收取裝修保證金，如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有將裝修保證金非為業(yè)主交納和裝修隊(duì)交納的，為了以后便于管理，物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)建議業(yè)主與裝修隊(duì)各交納一半。確定公共設(shè)施修繕費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人進(jìn)出工本費(fèi)等費(fèi)用，以上費(fèi)用復(fù)合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的要求、同時(shí)，入手去張繡垃圾清運(yùn)費(fèi)的，要做好測(cè)算工作，以免造成收不抵支的現(xiàn)象。如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)未有明確規(guī)定不允許收取裝修隊(duì)管理費(fèi)的，可考慮收取一定數(shù)量的裝修隊(duì)管理費(fèi)，以備管理之需，如當(dāng)?shù)囟悇?wù)局要求物業(yè)管理項(xiàng)目代收裝修稅的，需要取得政府部門的文件，但為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是最好不與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局簽定代收協(xié)議，同時(shí)在收取裝修稅時(shí)不要強(qiáng)迫業(yè)主交納。

4.1.1.10停車場(chǎng)類費(fèi)用。確定各類車位的月租費(fèi)。如開(kāi)發(fā)商在銷售中將車位出售的，此類車位須確定管理費(fèi)，費(fèi)用可見(jiàn)<物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范>。物業(yè)管理項(xiàng)目在入住前期應(yīng)盡早提請(qǐng)相關(guān)部門辦理停車場(chǎng)的驗(yàn)收手續(xù)，辦理收費(fèi)許可證。停車場(chǎng)收費(fèi)許可證在拿到之前，建議不要收取停車費(fèi)用。

4.1.1.11其他需要規(guī)定的費(fèi)用。

4.1.2業(yè)主入住指引準(zhǔn)備。

4.1.2.1入住指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入住需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入住辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入住時(shí)需要交納的費(fèi)用。業(yè)主在驗(yàn)房和裝修時(shí)的一些小常識(shí)和裝修規(guī)定等，具體見(jiàn)《業(yè)主入住指引》，所需要業(yè)主身份證復(fù)印件和銀行存折復(fù)印件等其他資料的分?jǐn)?shù)需根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定。

4.1.2.2入住指引的內(nèi)容既要清楚、明了、詳細(xì)、又要避免長(zhǎng)篇累牘，讓業(yè)主感覺(jué)繁雜和摸不著頭腦。

4.1.2.3業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前，隨地產(chǎn)的《入住通知書(shū)》一并發(fā)給業(yè)主。

4.1.2.4入住前，地產(chǎn)應(yīng)確定防盜門、窗花、陽(yáng)臺(tái)推拉門、遮陽(yáng)棚等的樣式、包括款式，規(guī)格，用材等，入小區(qū)允許在陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)的，還需確定防盜網(wǎng)的樣式。

4.1.3入住資料準(zhǔn)備

4.1.3.1入住時(shí)需要準(zhǔn)備的資料

將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中。并跟蹤地產(chǎn)《房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋使用說(shuō)明書(shū)》等的準(zhǔn)備情況。4.1.3.2《業(yè)戶手冊(cè)》。建議結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況印刷《業(yè)主手冊(cè)》，便于在入伙時(shí)派送。內(nèi)容可涵蓋項(xiàng)目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務(wù)項(xiàng)目介紹、裝修常識(shí)介紹等內(nèi)容。

4.1.3.3重申防盜門、窗戶、陽(yáng)臺(tái)推拉門、遮陽(yáng)棚等的樣式，包括款式、規(guī)格、用材等。入小區(qū)允許在陽(yáng)臺(tái)安裝防盜網(wǎng)的，還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。

4.1.3.4房?jī)?nèi)有配送的復(fù)雜設(shè)施的，如智能化設(shè)施等，需要準(zhǔn)備好設(shè)施的操作說(shuō)明書(shū)、保修卡等等。

4.1.3.5為備業(yè)主在入住當(dāng)時(shí)辦理裝修手續(xù)，需要準(zhǔn)備一定數(shù)量的各戶型房屋設(shè)計(jì)平面圖、水電走向圖等。4.1.3.6入住時(shí)業(yè)主填寫(xiě)的資料需要準(zhǔn)備一份已填好的樣本，并展示在入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。4.1.4入住現(xiàn)場(chǎng)展板的準(zhǔn)備

4.1.4.1入住展板的內(nèi)容通常包括：公司簡(jiǎn)介、入住指引、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費(fèi)指引、家居裝修溫馨提示、資料樣本等。

4.1.4.2物業(yè)應(yīng)根據(jù)入住展板的內(nèi)容，設(shè)計(jì)美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項(xiàng)目的實(shí)景。展板的內(nèi)用應(yīng)盡量避免過(guò)長(zhǎng)的文字，以流程圖為主。4.1.5入住其他工作準(zhǔn)備

5.1.5.1準(zhǔn)備入住所需其他的物資，如入住現(xiàn)場(chǎng)布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、點(diǎn)鈔驗(yàn)鈔機(jī)（如采用Pos機(jī)收費(fèi)時(shí)，要注意將物業(yè)和地產(chǎn)的收費(fèi)區(qū)分刷卡收取，以便于今后核對(duì)）、公章（業(yè)務(wù)章），圓珠筆、訂書(shū)機(jī)、回形針、印油等。

4.1.5.2為方便臨時(shí)復(fù)印之需，在入住現(xiàn)場(chǎng)最好能備有復(fù)印機(jī)。

4.1.5.3飲水機(jī)，飲料、糖果、準(zhǔn)備一些午餐供中午仍在入住現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主用。4.1.5.4憐惜銀行收款事宜。

4.1.5.5入住現(xiàn)場(chǎng)還需要聯(lián)系一些商家，如空調(diào)等家電、潔具、廚具、裝修公司等以方便業(yè)主入住的，也應(yīng)提前聯(lián)系，確定展區(qū)和價(jià)格。

4.2物業(yè)與地產(chǎn)的工作對(duì)接

4.2.1提前兩個(gè)月對(duì)接入住的準(zhǔn)確時(shí)間，并做好提前入住的準(zhǔn)備。

4.2.2對(duì)接入伙前的接管驗(yàn)收工作。在業(yè)主入伙一個(gè)月前，地產(chǎn)與物業(yè)一起對(duì)房屋進(jìn)行內(nèi)部檢查，15天內(nèi)完成接管驗(yàn)收。在檢查前，要對(duì)檢查人員進(jìn)行交房標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)。在內(nèi)部檢查是，要站在業(yè)主的角度對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行全面驗(yàn)收，記錄問(wèn)題并提交地產(chǎn)安排返修。詳見(jiàn)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》。

4.2.3對(duì)接入伙住前清潔的問(wèn)題。地產(chǎn)可委托物業(yè)在入住前進(jìn)行房屋的清潔工作，一般需要15天，在進(jìn)行清潔工作時(shí)，物業(yè)應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象，室內(nèi)和花園內(nèi)的垃圾要處理掉，對(duì)玻璃、廚廁等明顯地方，要保持干凈，對(duì)座便器等清潔后應(yīng)貼上封條。

4.2.4對(duì)集中辦理入住的場(chǎng)地，入住現(xiàn)場(chǎng)盡量選擇在明亮、寬敞、通風(fēng)好、舒適的場(chǎng)所，避免在室外、寒冷和炎熱的地方。如可能，盡量在會(huì)所辦理入住手續(xù)，以便同時(shí)可以向業(yè)主展示和推廣會(huì)所的服務(wù)項(xiàng)目。確定好入住的線路，包括車行和人行線路，尤其是分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，要考慮到不影響已入住業(yè)主的正常生活。

4.2.5對(duì)接入住現(xiàn)場(chǎng)和路線的布置（含標(biāo)識(shí)）工作。地產(chǎn)可委托物業(yè)進(jìn)行入駐現(xiàn)場(chǎng)的布置工作，布置時(shí)應(yīng)注意考慮到人行出入口的位置，人流較多的入住個(gè)流程可采取流水線的方式布置，高檔社區(qū)業(yè)主可采取一對(duì)一服務(wù)辦理方式。4.2.6入住問(wèn)題說(shuō)辭統(tǒng)一。根據(jù)實(shí)際情況，針對(duì)重點(diǎn)投訴和客戶主要關(guān)心的問(wèn)題，地產(chǎn)和物業(yè)共同制定對(duì)客戶的入住問(wèn)題說(shuō)辭統(tǒng)一，并培訓(xùn)當(dāng)天參與入住工作的所有工作人員。

4.2.7對(duì)接返修工作事宜。地產(chǎn)可委托物業(yè)展開(kāi)返修工作，將返修款劃至物業(yè)公司賬戶，詳見(jiàn)《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)范》、《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范》

4.2.8由地產(chǎn)入伙工作小組具體負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門及各專業(yè)的責(zé)任分工，合理部署，及時(shí)溝通協(xié)調(diào)，去報(bào)入伙工作的順利開(kāi)展。

4.3入主流程和崗位安排 4.3.1入主流程

包括兩大部分，第一部分為地產(chǎn)向業(yè)主交驗(yàn)房。第二部分為物業(yè)收集業(yè)主資料，辦理一些便民及收費(fèi)手續(xù)。4.3.2地產(chǎn)向業(yè)主交驗(yàn)房

4.3.2.1引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)辦理入住手續(xù)

4.3.2.2確認(rèn)業(yè)主身份：核驗(yàn)《入住通知書(shū)》、業(yè)主身份證原件等以確認(rèn)業(yè)主身份。

4.3.2.3以地產(chǎn)項(xiàng)目部為主銷售部、物業(yè)配合，三方陪同業(yè)主驗(yàn)房，項(xiàng)目部人員負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題記錄（委托物業(yè)辦理也可），協(xié)助業(yè)主填寫(xiě)在《房屋交付驗(yàn)收表》上。

4.3.2.4地產(chǎn)安排施工隊(duì)返修，返修完畢進(jìn)行驗(yàn)收，并通知業(yè)主驗(yàn)房和辦理入住。

4.3.2.5地產(chǎn)在入住現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)準(zhǔn)備查驗(yàn)面積報(bào)告和相關(guān)資料，安排工程，法務(wù)人士，便于業(yè)主查驗(yàn)和咨詢。4.3.3物業(yè)公司辦理入住手續(xù) 4.3.3.1注：各責(zé)任人在辦理完畢本崗位職責(zé)時(shí)，需要在流程卡上簽字。

4.3.3.2各崗位的責(zé)任人在安排時(shí)注意物業(yè)管理項(xiàng)目人員和公司本部人員，有入住經(jīng)驗(yàn)和無(wú)入住經(jīng)驗(yàn)員工的合理搭配，分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，在辦理入住時(shí)，人員安排上要考慮確保其它管理服務(wù)工作正常開(kāi)展。

4.3.3.3入住工作人員需每日提前15分鐘到達(dá)入住現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備入住工作。對(duì)于業(yè)主提出的問(wèn)題，如回答不上來(lái)的，需予以記錄，并在每日碰頭會(huì)上提出。

4.3.3.4每日入住工作結(jié)束召開(kāi)碰頭會(huì)，對(duì)當(dāng)天入住工作總結(jié)，對(duì)不便直接處理的問(wèn)題給出統(tǒng)一說(shuō)辭。4.3.3..5入住辦理工作人員應(yīng)注意禮貌禮儀，穿工作服，帶工牌。4.3.4現(xiàn)場(chǎng)辦理入住流程 4.3.4.1辦理入主流程圖

4.3.4.2如業(yè)主委托他人代辦入住手續(xù)時(shí)，還需要核驗(yàn)業(yè)主委托書(shū)和身份證復(fù)印件，被委托人身份證原件及復(fù)印件。4.3.4.3如現(xiàn)場(chǎng)需要辦理車位租售協(xié)議的，物業(yè)管理項(xiàng)目還需要準(zhǔn)備車位的示意圖，待業(yè)主選定車位后，如是租用，則與其簽訂《停車場(chǎng)車位租用協(xié)議》。如是購(gòu)買，則與其簽訂《停車場(chǎng)車位管理協(xié)議》。如車位是有地產(chǎn)負(fù)責(zé)租售的，應(yīng)與地產(chǎn)確認(rèn)好對(duì)接的方式，做到及時(shí)掌握車位車輛的動(dòng)態(tài)，防止車位被臨停占用。4.3.5入住信息的及時(shí)發(fā)布

4.3.5.1集中入住信息時(shí)，每日物業(yè)須將入住信息發(fā)至集團(tuán)物業(yè)管理部。

4.3.5.2重大問(wèn)題信息，及時(shí)發(fā)布至集團(tuán)總辦。4.4入住現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件的處理

4.4.1入住時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)集中辦理現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)，盡量避免業(yè)主在入住現(xiàn)場(chǎng)停留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，防止惡意串通等。4.4.2業(yè)主拒簽《房屋交付驗(yàn)收表》，拒絕辦理入住時(shí)，應(yīng)及時(shí)化解業(yè)主怨氣，并有地產(chǎn)代辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。4.4.3業(yè)主拒交相關(guān)費(fèi)用，如業(yè)主不愿一次性預(yù)交管理費(fèi)和水電費(fèi)的，可視情況采取靈活變通的方式處理。4.5入住培訓(xùn)

4.5.1在安排好入住時(shí)各相關(guān)崗位后，應(yīng)對(duì)所有參加入住的工作人員進(jìn)行入住培訓(xùn)，內(nèi)容包括：現(xiàn)場(chǎng)各崗位的職責(zé)、分配、入住統(tǒng)一說(shuō)辭、模擬演練。

4.6集中入住相關(guān)費(fèi)用：有關(guān)費(fèi)用內(nèi)容、測(cè)算方式、承擔(dān)責(zé)任等詳見(jiàn)《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范》。4.7商鋪和租戶業(yè)主入住手續(xù)辦理

4.7.1對(duì)租賃或購(gòu)買商業(yè)用物業(yè)的商戶，出參照以上程序辦理相關(guān)手續(xù)外，還需要與商戶簽訂《商戶管理協(xié)議書(shū)》、《商戶消防責(zé)任書(shū)》，督促其按消防管理法規(guī)配備相應(yīng)的滅火器材，并要求商戶在三個(gè)月內(nèi)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件。4.7.2租戶入住手續(xù)參照業(yè)主入住手續(xù)辦理，并與租戶簽訂《租戶管理協(xié)議書(shū)》。4.8業(yè)主檔案的建議和錄入物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。

4.8.1物業(yè)管理項(xiàng)目指定專人負(fù)責(zé)保管業(yè)主提供的資料，業(yè)主的資料和信息屬保密資料。未經(jīng)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)，任何人不得隨意查閱，所有工作人員都不得隨意將業(yè)主資料和其他信息透漏給其他人員。4.8.2為便于檢索，業(yè)主和租戶的資料應(yīng)分開(kāi)保存。

第二篇：入住工作指引

入住工作指引

一、入住前期準(zhǔn)備工作

1、入住前2個(gè)月，由客戶服務(wù)中心客戶事務(wù)組制定《入住工作計(jì)劃

安排表》，明確相關(guān)部門的工作任務(wù)及完成時(shí)間，報(bào)請(qǐng)入住工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

2、各相關(guān)部門須指定責(zé)任人落實(shí)《入住工作計(jì)劃安排表》的工作任

務(wù)，客戶事務(wù)組予以監(jiān)督、跟進(jìn)并及時(shí)向入住工作領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)進(jìn)展情況。

3、入住工作領(lǐng)導(dǎo)小組至少每半個(gè)月組織召開(kāi)一次溝通會(huì)，落實(shí)進(jìn)展

情況。

4、客戶服務(wù)中心至少于入住前45天組織房屋承接驗(yàn)收工作，監(jiān)督承

包商改進(jìn)房屋質(zhì)量問(wèn)題并驗(yàn)證改進(jìn)結(jié)果后公司承接。具體流程見(jiàn)《房屋承接驗(yàn)收作業(yè)指引》。

5、物業(yè)公司及管理處至少于入住前30天組織對(duì)物業(yè)共用部位、共用

設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告給項(xiàng)目經(jīng)理部，由其統(tǒng)籌安排承包商對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)并驗(yàn)證改進(jìn)結(jié)果。具體流程見(jiàn)物業(yè)公司相關(guān)ISO9000體系文件。

6、項(xiàng)目經(jīng)理部在辦理《準(zhǔn)許交付使用證》前30天，組織編制《住宅

使用說(shuō)明書(shū)》（住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中），經(jīng)工程管理部、客戶服務(wù)中心、銷售部、法律室等相關(guān)部門會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)后定稿。

7、入住前20天,項(xiàng)目銷售部向客戶事務(wù)組提供具備入住條件的客戶

名單。由客戶事務(wù)組會(huì)同財(cái)務(wù)部復(fù)核后最終確認(rèn)入住客戶名單，安排每戶的實(shí)際辦理入住時(shí)間。入住須具備的條件如下：

? 按揭付款的客戶已交清首期款、按揭銀行已將貸款全部

付給公司或銀行確認(rèn)審批通過(guò)客戶按揭申請(qǐng)、已簽署買

賣合同；

? 一次性付款的客戶已付清全部房?jī)r(jià)款、已簽署買賣合同、已按規(guī)定辦理完公證手續(xù)；

? 不具備入住條件而要求入住的特殊情況，經(jīng)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)

導(dǎo)同意的。

8、入住前20天，客戶事務(wù)組向項(xiàng)目所在地建設(shè)行政管理部門購(gòu)置《住

宅質(zhì)量保證書(shū)》，按要求填寫(xiě)部分內(nèi)容，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理部、銷售部、法律室等相關(guān)部門會(huì)審?fù)ㄟ^(guò)后加蓋公司公章。

9、入住前15天，項(xiàng)目銷售部向客戶事務(wù)組提供印制完畢的《住宅使

用說(shuō)明書(shū)》。

10、入住前10天，客戶事務(wù)組備齊《準(zhǔn)許交付使用證》、《竣工測(cè)繪報(bào)

告》、《室內(nèi)空氣檢測(cè)報(bào)告》等證明書(shū)，以便入住客戶查驗(yàn)。

11、入住前10天，客戶事務(wù)組根據(jù)入住客戶名單，按照買賣合同上載

明的客戶地址或客戶書(shū)面申請(qǐng)變更后的地址以特快專遞（EMS）的形式郵寄《入住通知書(shū)》及相關(guān)附件，在特快專遞《郵件詳情單》“內(nèi)件品名”欄列明“某編號(hào)的入住通知書(shū)和附件名稱”，保留《入住通知書(shū)》存根和特快專遞（EMS）寄件回執(zhí)存檔。

12、客戶事務(wù)組在投寄后一周內(nèi)向郵局或快遞服務(wù)公司索取有客戶簽

收的郵件單據(jù)或其復(fù)印件，了解客戶簽收郵件情況。

13、項(xiàng)目銷售部可利用入住前的最新一期報(bào)紙銷售廣告發(fā)布上述入住

信息，并通知客戶事務(wù)組收集報(bào)紙存檔。14、15、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)全面清潔、入住現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)的布置和準(zhǔn)備工作。入住前一周，客戶事務(wù)組確定現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房人員名單，成立入住現(xiàn)場(chǎng)

工作小組。

16、入住前5天，客戶事務(wù)組組織由入住工作人員參加的專題培訓(xùn)，介紹工程、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等方面的情況，統(tǒng)一解說(shuō)口徑，并發(fā)放相關(guān)資料。

二、集中入住現(xiàn)場(chǎng)辦理

1．物業(yè)公司及管理處負(fù)責(zé)客戶入住手續(xù)的辦理、受理裝修申請(qǐng)等。具體流程見(jiàn)物業(yè)公司相關(guān)ISO9000體系文件。

2．客戶持我司郵寄的入住通知書(shū)至現(xiàn)場(chǎng)辦理入住手續(xù)時(shí)，須簽署收到《入住通知書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等相關(guān)資料的簽收單，由物業(yè)管理處匯總簽收單后移交客戶事務(wù)組存檔。

3．現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房小組成員陪同客戶驗(yàn)收房屋，抄錄水、電、煤氣底數(shù)，驗(yàn)收后提請(qǐng)客戶在《房屋交付驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)（閉水試驗(yàn)、采暖打壓另外預(yù)約時(shí)間驗(yàn)收）。

4．現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房小組成員對(duì)客戶有關(guān)工程、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等方面的投訴/咨詢/建議按統(tǒng)一解說(shuō)口徑給予回復(fù)或解決；對(duì)當(dāng)場(chǎng)不能回復(fù)或解決的，應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)將相關(guān)信息轉(zhuǎn)達(dá)給入住現(xiàn)場(chǎng)工作小組，由客戶服務(wù)中心專人溝通、協(xié)調(diào)、處理。

5．入住現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)任何可能影響到現(xiàn)場(chǎng)辦公秩序的客戶投訴等特殊情況時(shí)，必須由客戶服務(wù)中心專人負(fù)責(zé)接待，并盡可能帶離辦公現(xiàn)場(chǎng)。

6．客戶驗(yàn)收房屋后提出的維修事項(xiàng)，由客戶服務(wù)中心項(xiàng)目服務(wù)小組統(tǒng)一安排處理，具體流程見(jiàn)《工程保修與維修作業(yè)指引》。

7．客戶事務(wù)組就當(dāng)天入住辦理情況、客戶信息等，組織入住現(xiàn)場(chǎng)工作人員召開(kāi)溝通會(huì)并形成快報(bào)，以郵件形式發(fā)公司全體。

三、零星入住辦理：

1．集中入住之后陸續(xù)具備入住條件的客戶，由客戶事務(wù)組在入住10天前電話通知客戶前來(lái)簽收領(lǐng)取《入住通知書(shū)》，可不以特快專遞（EMS）的形式郵寄，同時(shí)郵件知會(huì)管理處入住客戶信息。但出現(xiàn)以下情況，必須以特快專遞（EMS）形式郵寄。

? 電話聯(lián)系不上的；

? 電話通知5天后客戶沒(méi)有來(lái)領(lǐng)取《入住通知書(shū)》的。

2．物業(yè)管理處負(fù)責(zé)客戶入住手續(xù)的辦理、受理裝修申請(qǐng)等。具體流程見(jiàn)物業(yè)公司相關(guān)ISO9000體系文件。

3．客戶服務(wù)中心項(xiàng)目服務(wù)小組成員陪同客戶驗(yàn)收房屋，抄錄水、電、煤氣底數(shù)，驗(yàn)收后提請(qǐng)客戶在《房屋交付驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)（閉水試驗(yàn)、采暖打壓另外預(yù)約時(shí)間驗(yàn)收）。

4．客戶驗(yàn)收房屋后提出的維修事項(xiàng)，由客戶服務(wù)中心項(xiàng)目服務(wù)小組統(tǒng)一安排處理，具體流程見(jiàn)《工程保修與維修作業(yè)指引》。

5．購(gòu)買樣板間的客戶入住，發(fā)出《入住通知書(shū)》時(shí)即將《樣板間裝修協(xié)議》轉(zhuǎn)物業(yè)管理處，并書(shū)面知會(huì)其按期將樣板間物品搬遷完畢?！稑影彘g裝修協(xié)議》同時(shí)抄送客戶服務(wù)中心備案。

四、入住通知書(shū)送達(dá)的特殊情況處理：

1．入住通知書(shū)送達(dá)：是指公司為履行商品房交付通知義務(wù)而向客戶發(fā)出《入住通知書(shū)》并由客戶簽收的行為?！度胱⊥ㄖ獣?shū)》送達(dá)方式采取客戶當(dāng)面簽收或特快專遞郵寄送達(dá)兩種方式。

2．客戶事務(wù)組收到因客戶地址變更無(wú)人簽收、郵局或快遞服務(wù)公司按規(guī)定次數(shù)投遞仍無(wú)人簽收等原因而被退回的郵件時(shí)，要在一個(gè)工作日內(nèi)通知客戶前來(lái)簽收領(lǐng)取《入住通知書(shū)》，并在郵件上記錄通話內(nèi)容提要，不再重復(fù)以特快專遞（EMS）的形式郵寄。如三次電話聯(lián)系不上客戶，可在收到退回郵件后的10天內(nèi)，會(huì)同項(xiàng)目銷售部在最新一期的報(bào)紙廣告上發(fā)布公告送達(dá)，轉(zhuǎn)移或減小對(duì)通知的舉證責(zé)任等。

3．客戶來(lái)電反映或按照5.5.2規(guī)定了解到客戶沒(méi)有收到郵寄的《入住通知書(shū)》且客戶事務(wù)組也沒(méi)有收到被退回的郵件時(shí)，客戶事務(wù)組應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)向郵局或快遞服務(wù)公司核實(shí)是否有客戶簽收郵件單據(jù)，并按以下方式之一處理。

? 經(jīng)核實(shí)屬其他人代為簽收郵件而客戶本人未簽收的（如客戶所在單位或居住地物業(yè)管理單位），客戶事務(wù)

組告知客戶實(shí)際情況。如郵件丟失或毀損，通知客戶

前來(lái)簽收重新開(kāi)具的《入住通知書(shū)》（編號(hào)與原郵寄的入住通知書(shū)編號(hào)一致），并在通知書(shū)上注明“補(bǔ)開(kāi)”字

樣。

? 經(jīng)核實(shí)屬郵局或快遞服務(wù)公司原因丟失、毀損未送達(dá)的，由郵局或快遞服務(wù)公司出具相關(guān)證明，客戶事務(wù)

組通知客戶前來(lái)簽收重新開(kāi)具的《入住通知書(shū)》（編號(hào)

與原郵寄的入住通知書(shū)編號(hào)一致），并在通知書(shū)上注明

“補(bǔ)開(kāi)”字樣，不再重復(fù)以特快專遞（EMS）的形式郵

寄（客戶強(qiáng)烈要求郵寄的除外。在特快專遞《郵件詳

情單》“內(nèi)件品名”欄列明“某編號(hào)的入伙通知書(shū)、附

件名稱及相關(guān)證明”，保留《入住通知書(shū)》存根和特快

專遞（EMS）寄件回執(zhí)存檔）。

4．客戶來(lái)電反映《入住通知書(shū)》丟失或者毀損的，客戶事務(wù)組通知客

戶前來(lái)簽收重新開(kāi)具的《入住通知書(shū)》（編號(hào)與原郵寄的入住通知書(shū)編號(hào)一致），并在通知書(shū)上注明“補(bǔ)開(kāi)”字樣。

第三篇：萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引

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萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引

萬(wàn)科物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

2、范圍

適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責(zé)

3.1 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。

3.2 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.3 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽(tīng)取采納合理的建議，對(duì)于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。

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4．方法和過(guò)程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計(jì)劃;4.2.4 計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。

4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。

4.2.6 對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容

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前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：

對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營(yíng)銷策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：

電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問(wèn)題。

5．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備

5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。5.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件

《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件

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市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3設(shè)計(jì)文件

總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

5.1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。

5.2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。5.2.1總體評(píng)估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。

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5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評(píng)估 5.2.2.1安保布局

a)

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。c)

人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。d)

安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見(jiàn)5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)

消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。c)

消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

d)

消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

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a)

各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)

主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)

機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

d)

有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

a)

根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)

一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。

c)

如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。

d)

如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

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5.2.2.5設(shè)備配套

a)

水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b)

配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)

溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。

d)

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e)

配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)

安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b)

網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

c)

設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)

中央控制中心位置宜設(shè)于管理部?jī)?nèi)，或與管理部相鄰相近，第7頁(yè)，共21頁(yè)

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布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。e)

智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體

a)

屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)

墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)

樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

d)

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)

住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。

f)

廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開(kāi)窗口設(shè)置。

g)

衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布置。

h)

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。

i)

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

j)

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），第8頁(yè)，共21頁(yè)

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應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。k)

底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。

m)

有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。

n)

陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置

a)

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

b)

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c)

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。d)

空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

e)

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)

當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g)

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位

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置。

h)

室內(nèi)各類插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

i)

電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

j)

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。k)

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置

a)

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

b)

綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

c)

綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。

d)

綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e)

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

f)

綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)

主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。5.2.2.10景觀配置

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a)

景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。b)

采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c)

水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e)

景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)

應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。b)

宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。c)

公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。

d)

綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e)

各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。f)

樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

g)

公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不

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便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h)

高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門。

i)

樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)

住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。b)

住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。c)

住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。

d)

周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e)

宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)

垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)

垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)

宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房

a)

物業(yè)管理處

管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員

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工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。b)

業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 5.2.2.14新材料、新技術(shù)

a)

應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)

試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。c)

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

5.2.2.15管理成本測(cè)算

a)

對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)

管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

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5.2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較 a)

相似點(diǎn) b)

差異點(diǎn) c)

優(yōu)勢(shì) d)

劣勢(shì) e)

改進(jìn)建議 5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：

5.3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。

5.3.2物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。

5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等部門召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。

5.3.4物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

5.3.5評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。

5.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)

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劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

5.3.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

5.3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

6.營(yíng)銷策劃階段介入 6.1營(yíng)銷策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管

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理部等部門的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時(shí)，與購(gòu)買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。

7．施工建設(shè)階段介入

7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。

7.2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形

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式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。

7.2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

7.2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)

7.2.6.1了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開(kāi)啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：

a)

無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

b)

采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但

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對(duì)砼的防水能力有較大的影響。

c)

采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。a)

鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)

砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

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7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)

內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c)

地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

7.2.6.8給排水工程

a)

給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往

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低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。b)

排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入

8.1物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問(wèn)題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。

8.2驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》）8.3驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如： Ａ.房屋接管驗(yàn)收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表 Ｅ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表

Ｆ.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表

8.4物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類

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統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。

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第四篇：萬(wàn)科項(xiàng)目后評(píng)估工作指引

有萬(wàn)科的后評(píng)價(jià)指引，如何發(fā)上網(wǎng)？

深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司

SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO.，LTD.編號(hào)： VKSZ/QP/PR012

版號(hào)： A/0

《項(xiàng)目成本后評(píng)估》編制指引

1.目的評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本的科學(xué)合理性，編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》。

總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為新項(xiàng)目成本測(cè)算提供參照系。

2.適用范圍

公司所有完工結(jié)算項(xiàng)目。

3.術(shù)語(yǔ)和定義

項(xiàng)目成本后評(píng)估：

4.職責(zé)

4.1.成本管理部

所有項(xiàng)目完工結(jié)算后，成本管理部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》中建造成本部分內(nèi)容，并提交財(cái)務(wù)部門。

4.1.1.負(fù)責(zé)歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本資料，比如：《項(xiàng)目可研報(bào)告》、《項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書(shū)》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》、工程預(yù)結(jié)算書(shū)、工程結(jié)算資料等等。

4.1.2.負(fù)責(zé)比較結(jié)算成本與預(yù)測(cè)成本，對(duì)差異部分進(jìn)行分析、說(shuō)明。

4.1.3.負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》的相關(guān)內(nèi)容，總結(jié)項(xiàng)目成本超計(jì)劃、無(wú)效投資、損失浪費(fèi)等教訓(xùn)和各種途徑降低成本的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目成本管理情況做出評(píng)價(jià)。

4.2.財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)完成建造成本以外的所有成本內(nèi)容的分析評(píng)估，匯總成本管理部的相關(guān)內(nèi)容，編制完整的《項(xiàng)目成本后評(píng)估》報(bào)告。

4.3.總經(jīng)理

4.3.1.負(fù)責(zé)簽發(fā)《項(xiàng)目成本后評(píng)估》，使之成為公司的基礎(chǔ)資料。

5.工作程序

5.1.編制計(jì)劃

成本管理部根據(jù)項(xiàng)目的竣工結(jié)算和投入使用計(jì)劃，確定相應(yīng)的《項(xiàng)目成本后評(píng)估》編制計(jì)5.1.1.成本管理部根據(jù)項(xiàng)目的竣工結(jié)算完成計(jì)劃，確定《項(xiàng)目成本后評(píng)估》相關(guān)內(nèi)容編制計(jì)劃。

5.1.2.對(duì)于需要項(xiàng)目投入使用一定時(shí)間后方能考核的成本項(xiàng)目，比如裝修材料的使用效果、主要設(shè)備的運(yùn)營(yíng)能力等，要根據(jù)項(xiàng)目入伙計(jì)劃，確定《項(xiàng)目成本后評(píng)估》相關(guān)內(nèi)容的編制計(jì)劃。

5.2.編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》報(bào)告

5.2.1.歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：《項(xiàng)目可研報(bào)告》、《項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書(shū)》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》等。

5.2.2.匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括《工程預(yù)算書(shū)》、《工程結(jié)算書(shū)》、工程變更簽證洽商等資料。

5.2.3.對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《項(xiàng)目可研報(bào)告》中相關(guān)成本預(yù)測(cè)內(nèi)容，評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性。

5.2.4.對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書(shū)》中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性。

5.2.5.分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》，評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

5.2.6.對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總包合同、《工程預(yù)算書(shū)》、《工程結(jié)算書(shū)》、等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響。

5.2.7.考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等等的使用效果和耐用程度，評(píng)價(jià)材料成本的合理性。

5.2.8.編制《項(xiàng)目成本后評(píng)估》相關(guān)內(nèi)容，提交財(cái)務(wù)部，作為《項(xiàng)目成本后評(píng)估》報(bào)告的核心內(nèi)

容。

6.支持性文件

6.1.VKSZ/QP/DC002《檔案管理及質(zhì)量記錄控制程序》

7.相關(guān)記錄

劃。

第五篇：萬(wàn)科景觀設(shè)計(jì)流程指引

萬(wàn)科景觀設(shè)計(jì)流程指引

1.目的為規(guī)范設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)與施工階段工作的操作程序，加強(qiáng)對(duì)工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達(dá)到確保設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、進(jìn)度，控制成本的目的。

2.適用范圍

適用于設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)配合等各階段的工作流程管理。

3.術(shù)語(yǔ)和定義

3.1.景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。

3.2.景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設(shè)施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽(yáng)傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設(shè)施、指示牌。

3.3.景觀零星部品：指為營(yíng)造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開(kāi)盤中或后續(xù)整改中使用的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動(dòng)植栽。

4.職責(zé)

4.1 設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)師：

4.1.1.在項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)前期階段進(jìn)行環(huán)境資源分析。

4.1.2.在景觀設(shè)計(jì)前期制定《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。

4.1.3.組織景觀設(shè)計(jì)單位篩選工作。

4.1.4.組織景觀設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，監(jiān)控其設(shè)計(jì)工作質(zhì)量及進(jìn)度。

4.1.5.負(fù)責(zé)辦理景觀設(shè)計(jì)合同與各階段的付款手續(xù)。

4.1.6.負(fù)責(zé)組織完成重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)工作。

4.1.7.協(xié)助建筑設(shè)計(jì)師完成各階段的景觀設(shè)計(jì)計(jì)劃。

4.1.8.向成本部提供《項(xiàng)目成本估算書(shū)》中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。

4.1.9.配合相關(guān)部門完成景觀工程采購(gòu)、招標(biāo)工作。

4.1.10.根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。

4.1.11.負(fù)責(zé)檢查各階段中設(shè)計(jì)不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見(jiàn)，反饋相關(guān)部門。

4.1.12.負(fù)責(zé)向其它相關(guān)部門介紹景觀設(shè)計(jì)方面的內(nèi)容。

4.1.13.配合建筑設(shè)計(jì)師編寫(xiě)《銷售資料》中景觀設(shè)計(jì)方面的相關(guān)內(nèi)容。

4.1.14.協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)配合工作，監(jiān)督工程施工過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題，以確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)效果要求。

4.1.15.負(fù)責(zé)組織雕塑藝術(shù)小品的設(shè)計(jì)及加工制作。

4.1.16.負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況，協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整工作。

4.1.17.配合項(xiàng)目部、物業(yè)公司進(jìn)行景觀工程竣工驗(yàn)收。

4.2 設(shè)計(jì)部建筑設(shè)計(jì)師：

4.2.1.在景觀設(shè)計(jì)各階段前期提供相應(yīng)的技術(shù)資料及建筑圖紙。

4.2.2.及時(shí)向景觀設(shè)計(jì)師反饋建筑設(shè)計(jì)階段的調(diào)整、修改等各種信息。

4.2.3.負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況，協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)理工作。

4.3 市場(chǎng)營(yíng)銷部：

4.3.1.提供與社區(qū)環(huán)境相關(guān)的活動(dòng)配套設(shè)施及景觀賣點(diǎn)的建議。

4.3.2.提出銷售配合中設(shè)計(jì)部需要提供的設(shè)計(jì)資料的清單。

4.4 物業(yè)公司：

4.4.1.提供社區(qū)中各類活動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施的管理模式要求。

4.5 成本部：

4.5.1.提供《項(xiàng)目成本估算書(shū)》。

4.5.2.為景觀各設(shè)計(jì)階段提供成本測(cè)算與意見(jiàn)。

4.5.3.配合項(xiàng)目經(jīng)理部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。

4.6.項(xiàng)目經(jīng)理部：

4.6.1.提供地塊內(nèi)相關(guān)技術(shù)資料，提出場(chǎng)地利用意見(jiàn)。

4.6.2.配合設(shè)計(jì)部完成與相關(guān)政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。

4.6.3.配合相關(guān)部門完成景觀工程采購(gòu)、招標(biāo)工作。

4.6.4.組織景觀施工單位進(jìn)行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進(jìn)度。

4.6.5.配合設(shè)計(jì)部門制作材料樣板，并進(jìn)行材料封樣。

4.6.6.對(duì)景觀施工圖進(jìn)行復(fù)核并提出修改建議。

4.6.7.負(fù)責(zé)完成景觀工程招標(biāo)文件中有關(guān)工地現(xiàn)場(chǎng)完成界面、工期安排及對(duì)水電設(shè)備及結(jié)構(gòu)工程技術(shù)要求的文字資料。

4.6.8.負(fù)責(zé)組織安排景觀施工單位施工，監(jiān)督施工質(zhì)量，組織景觀施工單位、景觀設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部及成本管理部召開(kāi)施工現(xiàn)場(chǎng)工程例會(huì)，配合設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)完善和調(diào)整工作。

4.6.9.負(fù)責(zé)組織單價(jià)為五萬(wàn)元以下的景觀零部品的直接采購(gòu)；確保開(kāi)盤賣場(chǎng)的整體環(huán)境效果。

4.6.10.負(fù)責(zé)安排物業(yè)公司完成背景音樂(lè)、監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。

4.6.11.負(fù)責(zé)組織景觀工程的驗(yàn)收。

4.6.12.負(fù)責(zé)安排景觀部品的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。

4.7.工程采購(gòu)部

4.7.1.負(fù)責(zé)單項(xiàng)為5萬(wàn)元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購(gòu)。

4.7.2.負(fù)責(zé)組織成本部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、景觀設(shè)計(jì)單位和各景觀施工單位進(jìn)行招標(biāo)答疑會(huì)，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設(shè)計(jì)部確認(rèn)。

4.8.公司總經(jīng)理層：

4.8.1.審批景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

4.8.2.審批景觀設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)費(fèi)用。

4.8.3.審批景觀方案設(shè)計(jì)。

4.8.4.審批景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)。

5． 工作程序

5.1.設(shè)計(jì)資料收集

5.1.1.收集項(xiàng)目資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘。

5.1.2.分析已有建筑圖紙，收集整理對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有借鑒意義的參考資料。

5.2.《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》編制

5.2.1.《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》應(yīng)包含以下內(nèi)容：

a)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，包括項(xiàng)目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

b)總體設(shè)計(jì)方向及風(fēng)格描述。

c)設(shè)計(jì)范圍：對(duì)設(shè)計(jì)所涉及的范圍的詳細(xì)描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。

d)確定景觀設(shè)計(jì)內(nèi)容：指各種景觀功能區(qū)域的劃分、活動(dòng)設(shè)施的安排及要求等，提出設(shè)計(jì)成果要求：景觀方案設(shè)計(jì)圖紙目錄框架。

e)設(shè)計(jì)深度：對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的深度和表達(dá)方式做出約定。

f)設(shè)計(jì)階段中雙方交流的時(shí)間安排。

5.3.設(shè)計(jì)單位選擇

5.3.1.公司總經(jīng)理層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，確定景觀方案設(shè)計(jì)公司。

5.4.景觀方案設(shè)計(jì)階段

5.4.1.設(shè)計(jì)輸入：

a)《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《景觀方案設(shè)計(jì)合同》

b)建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，至少應(yīng)包含規(guī)劃方案全套資料。

c)宗地地形實(shí)景照片、規(guī)劃模型照片。

5.4.2.監(jiān)控景觀設(shè)計(jì)單位的工作質(zhì)量及進(jìn)度；安排中期交流會(huì)議，及時(shí)反饋建筑設(shè)計(jì)調(diào)整信息及銷售中心意見(jiàn)，并將景觀設(shè)計(jì)單位意見(jiàn)進(jìn)行整理反饋給建筑設(shè)計(jì)公司。

5.4.3.按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi)容。

5.4.4.組織建筑設(shè)計(jì)單位、公司總經(jīng)理層、設(shè)計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司聽(tīng)取設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)匯報(bào)，將各部門意見(jiàn)進(jìn)行整理匯總成文本（景觀方案設(shè)計(jì)）；經(jīng)公司設(shè)計(jì)經(jīng)理審批后下達(dá)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)修改及下一步工作。

5.4.5.將景觀方案設(shè)計(jì)成果提交成本部進(jìn)行成本測(cè)算。

5.5.景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段

5.5.1.本階段工作在公司總經(jīng)理層對(duì)項(xiàng)目景觀方案確認(rèn)通過(guò)后開(kāi)始進(jìn)行。

5.5.2.設(shè)計(jì)輸入：

a)匯總各部門意見(jiàn)成文本（景觀方案設(shè)計(jì)）。

b)建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于完整正確的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙；能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖；實(shí)施方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設(shè)計(jì)的各架空層的平面、剖面圖。

5.5.3.協(xié)助設(shè)計(jì)單位深化設(shè)計(jì)，監(jiān)控設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向，組織景觀設(shè)計(jì)單位與建筑設(shè)計(jì)單位的中期交流；仔細(xì)研究建筑圖及其相關(guān)圖紙，對(duì)基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關(guān)條件圖下達(dá)景觀設(shè)計(jì)單位，并將其意見(jiàn)反饋以文本給建筑設(shè)計(jì)院。

5.5.4.按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi)容。

5.5.5.組織相關(guān)部門對(duì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，相關(guān)部門包括建筑設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司；對(duì)各部門意見(jiàn)整理并進(jìn)行內(nèi)部研討，最后報(bào)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)審批。

5.5.6.向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)施方案設(shè)計(jì)修改。

5.5.8.將實(shí)施方案設(shè)計(jì)成果提交成本管理部進(jìn)行成本測(cè)算。

5.6.景觀施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇

5.6.1.針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)收集各設(shè)計(jì)單位資料，選擇二～三家候選公司，向其發(fā)出《項(xiàng)目設(shè)計(jì)邀請(qǐng)函》，并提出項(xiàng)目概況及相關(guān)的景觀設(shè)計(jì)圖紙。

5.6.2.收集各設(shè)計(jì)公司的回復(fù)，匯總并提出意見(jiàn)，交設(shè)計(jì)部經(jīng)理審批！

5.6.3.確定施工圖設(shè)計(jì)公司。

5.7.景觀施工圖設(shè)計(jì)階段

5.7.1.本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀實(shí)施方案確認(rèn)后開(kāi)始進(jìn)行。

5.7.2.設(shè)計(jì)輸入：

a)編制《景觀施工圖設(shè)計(jì)合同》

b)建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設(shè)計(jì)的各架空層的平面、剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖；各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。

5.7.3.監(jiān)控施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向。

5.7.4.對(duì)于由境外設(shè)計(jì)單位完成的景觀實(shí)施方案，應(yīng)由境內(nèi)景觀設(shè)計(jì)單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機(jī)電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙；但建筑設(shè)計(jì)院應(yīng)完成與主體結(jié)構(gòu)相關(guān)的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)預(yù)埋。

5.7.5.向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設(shè)計(jì)的詳細(xì)資料。

5.7.6.根據(jù)項(xiàng)目定位及成本控制書(shū)，向設(shè)計(jì)師提供所選用的材質(zhì)、植物及園林小品的成本預(yù)算。

5.7.7.與設(shè)計(jì)師共同考察當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)，提供詳細(xì)的材料樣板，確定各硬景的構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、鋪裝等細(xì)部做法。

5.7.8.按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi)容。

5.7.9.填寫(xiě)《項(xiàng)目會(huì)審記錄單》（景觀施工圖），審核完畢的圖紙應(yīng)加蓋出圖章，作為施工招標(biāo)圖紙，由成本管理部進(jìn)行工程量清單核算后交項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工招投標(biāo)。

5.8.景觀施工單位選擇階段

5.8.1.本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀施工圖設(shè)計(jì)確認(rèn)后開(kāi)始進(jìn)行。

5.8.2.設(shè)計(jì)部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單項(xiàng)計(jì)算結(jié)果的部位、材料名稱及規(guī)格。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)明確土建部分的園建完成面及設(shè)備安裝界線劃分，并提交成本部。

5.8.3.項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織景觀施工單位、景觀設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會(huì)。

5.8.4.項(xiàng)目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)及時(shí)對(duì)材料樣板進(jìn)行確認(rèn)。

5.9.景觀施工階段

5.9.1.確定中標(biāo)單位后，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)監(jiān)督中標(biāo)單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設(shè)計(jì)部的設(shè)計(jì)要求提交采購(gòu)部和設(shè)計(jì)部備案，以用于工程質(zhì)量監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)。

5.9.2.景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設(shè)計(jì)部的確認(rèn)后，方可開(kāi)始施工。項(xiàng)目部根據(jù)設(shè)計(jì)部確定的材料技術(shù)要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督，并負(fù)責(zé)整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。

5.9.3.項(xiàng)目部組織景觀施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，并負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度與工程施工質(zhì)量。定期在現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)工程現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)答疑會(huì)，由項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部和景觀設(shè)計(jì)單位共同負(fù)責(zé)解答景觀施工單位的工程和設(shè)計(jì)問(wèn)題。

5.10.竣工驗(yàn)收階段

5.10.1.景觀工程的驗(yàn)收由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)部、物業(yè)公司、景觀設(shè)計(jì)單位、景觀施工單位進(jìn)行，并完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

5.11.景觀家具的購(gòu)買流程

5.11.1.由設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)要求及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購(gòu)清單，并提交采購(gòu)部和成本部進(jìn)行核算。

5.11.2.項(xiàng)目部負(fù)責(zé)單價(jià)為5萬(wàn)元以下的甲供景觀材料選購(gòu)。

5.11.3.采購(gòu)部負(fù)責(zé)單項(xiàng)為5萬(wàn)元以上的甲供景觀材料的采購(gòu)。

5.11.4.由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)安排景觀家具的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。

5.12.設(shè)計(jì)變更

5.12.1.景觀工程設(shè)計(jì)變更操作程序按《設(shè)計(jì)變更管理程序》執(zhí)行。

6.支持性文件

6.1.《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》