第一篇：房地產評估報告常見錯誤類型75例1834315309

房地產評估報告常見錯誤類型75例

（一）報告書結構方面的錯誤

●報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）、●報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言。

●估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。

●報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段?！袢绻碱}中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘?！袢绻碱}中出現(xiàn)“假設和限制條件”，要注意不能假設估價對象報經規(guī)范批準改變了用途，或者假設有合法產權。

●估價對象分析時描述不全（應從區(qū)位、權益、實物狀況3方面說明）

⑴缺少房地產權益狀況描述（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等）；

⑵土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；

⑶建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；

⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。

⑸租賃情況交待不清（如：沒說明租金標準、租賃期限）。

●選用的估價方法不妥（應根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發(fā)法等）?！裎凑f明每種估價方法的定義、步驟。

●如果是特殊房地產，要說明是否經過了報批，是否可以做抵押物。●保險評估不能將土地價值記入。

●劃撥方式取得的土地使用權抵押要扣除出讓金?！裢锨饭こ炭畹姆康禺a抵押價值要扣除拖欠工程款?！裨俅蔚盅旱姆康禺a抵押價值要扣除已擔保債權。

●投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。

●拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規(guī)定（《理論方法》第97頁）。

●未說明估價結果確定的理由（各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）。●拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響?！穹ㄔ何械乃痉ㄔu估的估價結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

●單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格?！駥λ痉ㄎ信馁u評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結果制定。

（二）各種評估方法中的錯誤： ⑴比較法

1、可比實例選擇不當（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規(guī)模應當在估價對象規(guī)模的1.5-2范圍內，裝修設備應當相當。權利性質要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長。如：超過1年）；可比實例數(shù)量要3個以上。

2、可比實例的幣種未說明，或未化成同一幣種。

3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤（應按可比實例成交時的匯率）。

4、非正常交易情況的要進行交易情況修正，修正時要注意，拍賣、招標的并不一定比協(xié)議價格高，如有部分費用轉嫁的要進行修正。

5、日期修正計算錯誤。

6、區(qū)域因素修正時，可比實例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。

7、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。

8、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正，或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了。

9、修正幅度過大，單項修正超過20%。

10、計算結果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產的價值。

11、不同性質的房地產（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》）P131。

⑵收益法

1、收益是通過租賃收入計算，如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除商業(yè)利潤。

2、出租房地產的租賃收入除租金外，還應包括租賃保證金或者押金的利息收入。

3、求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）。

4、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標準分別計算。

5、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。

6、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性。

7、計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減），按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。

8、計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。

9、無形收益不應單獨計算，而應當通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。

10、計算費用時，出租的房地產，房產稅應按租金×12%計算。

11、計算費用時要根據(jù)和約上是否轉嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項，如：漏管理費用（直接經營型房地產漏扣商業(yè)利潤），計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅等計入）（《房地產估價理論與方法》）P206。

12、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。

13、計算管理費時，押金的利息不應計算管理費。沒說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。

14、計算保險費時，應按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。

15、資本化率的選取未說明求取方法和來源。

16、報酬率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風險報酬率。再加上風險補償?shù)?，見?16頁）。

17、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）收益年限確定錯誤，當建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）。

18、計算公式錯誤，或計算過程錯誤。

19、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。20、評估結論沒有大寫。

21、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）。

22、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

⑶假設開發(fā)法

一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。

房地產價值＝開發(fā)完成后房地產價值-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費。

1、不同類型的房地產應報據(jù)市場情況分別估算未來市價，一般通過市場法、長期趨勢法、收益。

2、開發(fā)的明確要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按定額規(guī)定查得。

3、投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費4項內容。

4、不能遺漏應扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）。

5、利息計算時，銷售稅費不能計算。

6、利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。

7、銷售稅費只能以開發(fā)完成后的房地產價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。

8、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。

⑷成本法

舊房、房地產價格＝重新購建價格-折舊 新建房地產（或者新開發(fā)土地）。房地產價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費+開發(fā)利潤

1、費用構成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）。

2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。

3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。

4、成本法計算貸款利息時計算期有錯。

5、計算公式有錯（積算價格＝重新購建價格-折舊）。

6、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經濟折舊的確定上）。

7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)（《房地產估價理論與方法》P145）。

直接成本利潤率對應的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本）

投資利潤率對應的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用）

成本利潤率對應的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售稅費）銷售利潤率對應的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產價值）

8、折舊年限確定錯誤。

9、未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響。

計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計 ⑴建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計。⑵建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊（《房地產估價理論與方法》P165）。

第二篇：房地產評估報告常見錯誤類型88例

房地產評估報告常見錯誤類型88例

（一）報告書結構方面的錯誤

1、報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。

2、報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言。

3、估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。

4、報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算（即：從報告出具之日起計算），或者有效的時間段。

5、如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”的具體內容，要特別注意是否有2位估價師簽字（抵押報告及拆遷評估報告），則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。

6、如果考題中出現(xiàn)“假設和限制條件”的具體內容，要注意不能假設估價對象報經規(guī)范批準改變了用途，或者假設有合法產權。

7、估價對象分析時描述不全（應從區(qū)位、權益、實物狀況3方面說明）⑴缺少房地產權益狀況描述（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等）；

⑵土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；

⑶建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；

⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。

⑸租賃情況交待不清（如：沒說明租金標準、租賃期限）。

8、缺市場背景分析。

9、缺最高最佳使用分析。

10選用的估價方法不妥（應根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法（在市場活躍，成交案例較多情況下）；有收益的商業(yè)房地產應當優(yōu)先選用收益法；在建工程常選用假設開發(fā)法、成本法；單純的土地評估選用基準地價修正法、假設開發(fā)法；抵押目的評估優(yōu)先成本法，拆遷評估首選市場法，不能用市場法的必須說明理由等。）。

11、未說明每種估價方法的定義、步驟。

12、如果是特殊房地產，要說明是否經過了報批，是否可以做抵押物。

13、抵押價值的定義不是公開市場價值。應當是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價值。

14、保險評估不能將土地價值記入（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值）。

15、劃撥方式取得的土地使用權抵押要扣除出讓金。

16、拖欠工程款的房地產抵押價值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在報告的附件中提供未拖欠工程款的證明）。

17、再次抵押的房地產抵押價值要扣除已擔保債權。3

18、投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。評估投資價值時，要扣除所得稅。

19、拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規(guī)定（《理論方法》第97頁）。

20、未說明估價結果確定的理由（各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）。

21、拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

22、法院委托的司法評估的估價結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

●單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。

23、對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結果制定。

（二）各種評估方法中的錯誤： ⑴比較法

24、可比實例選擇不當（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規(guī)模應當在估價對象規(guī)模的1.5-2范圍內，裝修設備應當相當。權利性質要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長。如：超過1年）；可比實例數(shù)量要3個以上。

25、可比實例的幣種未說明，或未化成同一幣種。

26、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤（應按可比實例成交時的匯率）。

27、非正常交易情況的要進行交易情況修正，修正時要注意，拍賣、招標的并不一定比協(xié)議價格高，如有部分費用轉嫁的要進行修正。

28、日期修正計算錯誤。

29、區(qū)域因素修正時，可比實例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。

30、區(qū)域（或個別）因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒。

31、區(qū)域（或個別）因素修正時，漏項。如土地未作年期修正，比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。

32、修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正，或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了。

33、修正幅度過大，單項修正超過20%。

34、計算結果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產的價值。

35、不同性質的房地產（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》）P131。⑵收益法

36、收益是通過租賃收入計算，如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除商業(yè)利潤。

37、出租房地產的租賃收入除租金外，還應包括租賃保證金或者押金的利息收入。

38、求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）。

39、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標準分別計算。

40、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。

41、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性。

42、計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減），按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。

43、計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。

44、無形收益不應單獨計算，而應當通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。

45、計算費用時，出租的房地產，房產稅應按租金×12%計算。

46、計算費用時要根據(jù)和約上是否轉嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項，如：漏管理費用（直接經營型房地產漏扣商業(yè)利潤），計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅等計入）（《房地產估價理論與方法》）P206。

47、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。

48、計算管理費時，押金的利息不應計算管理費。沒說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。

49、計算保險費時，應按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。50、資本化率的選取未說明求取方法和來源。

51、報酬率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風險報酬率。再加上風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償，減去投資帶來的優(yōu)惠等，見書216頁或采用市場提取法計算）。

52、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）收益年限確定錯誤，當建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）。

53、計算公式錯誤或計算過程錯誤。

54、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。

55、評估結論沒有大寫?；驘o單價。

56、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）。

57、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。⑶假設開發(fā)法

一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。

房地產價值＝開發(fā)完成后房地產價值-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費。

58、不同類型的房地產應報據(jù)市場情況分別估算未來樓價，一般通過市場法、長期趨勢法、收益法。注意一定要是“未來”的情況下的價格，不能簡單地將估價對象或者比較案例的往年數(shù)據(jù)直接算術平均得到，必須分析房地產未來價格變化的趨勢。

59、在對未來的樓價計算中，要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。

60、開發(fā)期的確定要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按**市造價管理站的定額規(guī)定查得。

61、續(xù)建成本和管理費用是采用類似市場法的方法來求取，并考慮未來建材、設備、人工費等變化可能對其產生的影響。

62、續(xù)建成本應包括續(xù)建建筑安裝工程費、專業(yè)費用、開發(fā)過程中的稅費、室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費等，不僅僅是建安工程費。

63、注意計算續(xù)建費中的建安工程時，不能滿打滿算，必須扣減已完工部分的價格，即要與實際完工進度相符。

64、投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費4項內容。

65、不能遺漏應扣除項（如：開發(fā)利潤、投資利息、銷售費用、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）。66、利息計算時，銷售費用和銷售稅費不能計算。

67、利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。而待開發(fā)房地產價值計息起點是估價時點。

68、銷售費用和銷售稅費只能以開發(fā)完成后的房地產價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。

69、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。利潤計算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率計算時，直接成本應包括土地及建筑物兩部分的成本。注意不能遺漏土地部分的利潤（或稱作“未計算購買估價對象的投資利潤”）。70、利潤率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應當選取建造估價對象的**開發(fā)商的實際利潤率，而就當選取行業(yè)的平均利潤率。

71、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費是按待開發(fā)房地產價值的一定比率測算的。⑷成本法

A、舊房、房地產價格＝重新購建價格-折舊

B、新建房地產（或者新開發(fā)土地）。房地產價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費+開發(fā)利潤

72、費用構成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）。73、成本計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。土地成本一般可運用基準地價修正法求取。

74、開發(fā)成本一般包括勘察設計等前期工程費、開發(fā)建設過程中的稅費、基礎設施配套費、建筑安裝工程費等。注意不要漏項。

75、計算各種費用（如管理費、投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。

76、計算各種費用（如管理費、投資利息、利潤計算）時，如果計算基數(shù)是開發(fā)成本，應包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。77、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。

78、成本法計算貸款利息時計算期有錯（均勻投入的計息在期中，即：要將時間段除以2，而待開發(fā)房地產價值計息起點是估價時點。）。79、計算公式有錯（積算價格＝重新購建價格-折舊）。

80、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經濟折舊的確定上）。81、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)（《房地產估價理論與方法》P145）。

直接成本利潤率對應的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本）投資利潤率對應的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用）

成本利潤率對應的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售稅費）銷售利潤率對應的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產價值）82、折舊年限確定錯誤。

83、未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響。

計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計 ⑴建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計。

⑵建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊（《房地產估價理論與方法》P165）。

第三篇：產地證審核常見錯誤類型

產地證審核常見錯誤類型

0101 第一欄不能留空或顯示“ROC”等字樣

0102 第一欄未打國名或國名拼寫有誤

0103 第一欄未打公司名稱或地址

0104 第一欄未打地址或地址不夠詳細或拼寫有誤

0106 第一欄未打城市名稱或拼寫有誤，請核查

0109 第一欄公司地址中不應出現(xiàn)中國以外國家或地區(qū)城市名稱

0201 第二欄不能留空或顯示“ROC”等字樣

0202 第二欄進口商如無法確定，可打TO ORDER

0203 第二欄未打進口商國名或國名拼寫有誤

0204 第二欄進口商如無法確定，可打TO ORDER

0207 第二欄為何出現(xiàn)兩個以上不同國家或地區(qū)名稱,請核查

0300 第三欄如有出運日期，應與申請書出運日期一致

0301 第三欄不能留空或顯示“ROC”等字樣

0302 第三欄運輸細節(jié)描述與申請書或發(fā)票、提單不一致

0303 第三欄運輸方式未打或拼寫有誤

0304 第三欄到貨目的地與第四欄進口國不符

0305 第三欄港口名稱、國名或其它單詞拼寫有誤

0306 第三欄去除與欄目無關的內容

0307 第三欄如需顯示出運日期等內容，應在申請書中備注原因（并提供相關依據(jù)）0308 第三欄打法(“FROM...TO...”)不規(guī)范或拼寫有誤

0309 第三欄運輸路線中始發(fā)港應為中國最后一道離境地，是否拼寫有誤，請核查0310 申請書中轉國與第三欄中轉港（地）是否一致，請核查

0311 申請書目的國與第三欄目的港（地）是否一致或拼寫有誤，請核查0312 第三欄運輸路線打法不規(guī)范，請核查

0313 第三欄運輸路線有違常理，請在申請書備注欄加以說明

0401 第四欄不能留空或顯示“ROC”等字樣

0402 第四欄目的國應與第三欄目的港所在國一致

0403 第四欄目的國拼寫有誤或與申請書不一致

0404 第四欄應打目的國的國家全稱

0600 第六、七、八、九欄內容應一一對應

0601 第六欄不能留空，若運輸包裝上無嘜頭請打“N/M”或“NO MARK”0602 第六欄嘜頭與發(fā)票不符

0603 第六欄嘜頭不得出現(xiàn)R.O.C.等字樣

0604 第六欄嘜頭不得出現(xiàn)其它國家、地區(qū)生產等字樣

0605 第六欄多個嘜頭，每個嘜頭之間請空行

0606 第六欄嘜頭是否有誤？請核查

0607 在無嘜頭情況下，對于多種商品第六欄只需打一個“N/M”或“NO MARK”0608 第六欄嘜頭格式是否有誤?請核查

0609 第六欄如有圖形等特殊情況，應標注SEE ATTACHMENT,并提交附件。0610 第六欄嘜頭不得出現(xiàn)HONGKONG或R.O.C.等字樣

0701 第七欄不能留空或顯示“ROC”等字樣

0702 第七包裝欄數(shù)量不準確。

0703 第七欄數(shù)字英文拼寫有誤，注意格式：英文大寫（阿拉伯數(shù)字）

0704 第七欄未打運輸包裝種類或包裝種類拼寫不正確

0705 產品如為裸裝的請在申請書中說明情況

0706 第七欄包裝種類的單、復數(shù)拼寫是否有誤，請核查

0707 第七欄包裝數(shù)量或種類與發(fā)票、申請書不一致

0708 第七欄包裝數(shù)量或種類重復

0709 第七欄包裝種類后漏打OF

0711 第七欄品名漏打或格式不規(guī)范

0712 第七欄品名拼寫有誤

0713 第七欄品名應以英文或法文表示（請加注英文品名）

0714 第七欄品名不正確或與發(fā)票、申請書不一致

0715 第七欄品名出現(xiàn)其它國家（或地區(qū)），請去除

0716 第七欄品名不能太籠統(tǒng)，應具體到能與4位HS編碼對應。

0717 第七欄品名籠統(tǒng)，請加注材料（針對按原材料進行HS編碼歸類的商品）

0718 第七欄品名應打具體，請勿打‘etc’等

0719 第七欄請去除與品名無關的內容

071A 第七欄請去除與品名無關的備注內容

0720 第七欄請去除與品名無關的內容，如必需，應打在備注欄里。

0721 第七欄截止線下（證書特殊條款中）加打內容前應打上‘REMARKS：’

0722 第七欄品名重復

0723 第七欄不同種類的商品分列，應分別列出包裝數(shù)量

0724 第七欄品名或備注中有否不真實內容？請核查

0726 第七欄格式不規(guī)范

0727 第七欄內容換行位置不合適，請核查

0728 第七欄備注內容太多需提供續(xù)頁，應在最后一行打上“(TO BE CONTINUED)”

0729 請檢查第七欄品名格式：總品名后應加“：”，分品名之間應用“，”間隔

0731 第七欄中出現(xiàn)與產地無關的證詞，請去除

0732 第七欄中出現(xiàn)與產地無關的證詞，請在申請書中備注原因并提供相關依據(jù)

0734 第七欄多種商品若對應的HS編碼不同，應分項列明，與8欄HS編碼一一對應

0741 第七欄截止線由系統(tǒng)自動產生，請勿重復錄入

0801 第八欄不能留空

0802 第八欄格式錯誤

0803 第八欄漏打HS稅目號或與申請書不一致

0804 第八欄HS稅目號應為HS編碼的前四位，填寫格式為：XXXX

0805 第八欄HS稅目號與七欄對應的品名不符

0901 第九欄不能留空

0902 第九欄漏打數(shù)量或數(shù)量與發(fā)票、提單、申請書、第七欄不符

0903 第九欄漏打計量單位或計量單位不正確

0904 第九欄如為一件，不用加復數(shù)

0905 第九欄CO證書顯示重量應注明“G.W.”或“N.W.”

0906 第九欄數(shù)量重復

0907 第九欄請勿打重復填打第七欄運輸包裝數(shù)量

0908 第九欄格式有誤，請核查

0909 第九欄單位是否有誤（若單位為米的，請打成“METER”或“M”），請核查

0910 第九欄單位不應打運輸包裝種類，請核查

0911 第九欄注明“G.W.”或“N.W.”,但單位名稱不匹配

1003 第十欄發(fā)票日期不能遲于出運日期

1004 第十欄發(fā)票日期不能遲于申報日期

1005 第十欄發(fā)票號是否有誤，請核查

1006 第十欄發(fā)票號后不得加點

1007 第十一欄申請日期與實際申報日期不符合1101 第十一欄不能留空

1102 第十一欄未打進口國名稱

1103 第十一欄進口國名稱拼寫有誤或不規(guī)范

1104 第十一欄申請日期不能早于發(fā)票日期

1105 第十一欄申請日期請勿打法定休息日

1106 第十一欄申請日期不能遲于出運日期

1107 第十一欄申請日期與實際申報日期不符合1110 第十一欄更改證書日期應與原證書相同

1111 第十一欄重發(fā)證書的申請日期應打當前日期

2201 申請書中FOB總值是否有誤？請核查

2202 生產單位應填寫“生產單位全稱/聯(lián)系人電話

2203 請在企業(yè)端默認信息中完整填寫申請人及電話等信息

2204 申請書上預定出口日期是否有誤？請核查

2205 申請書的預定出口日期與證書三欄所列不一致

2206 申請書中的中文品名不正確、不齊全

2207 申請書商品名稱欄目空間不夠，可續(xù)到備注欄

2208 若有多種商品，申請書中第一個中文品名應填寫總價值最高的那種商品

2209 申請書HS編碼有誤或與申請書中第一個商品名稱不符

220A 申請書中的企業(yè)性質是否有誤，請核查

220B 申請書中生產企業(yè)不全或漏打，請核查

220C 申請書中生產企業(yè)請注明所在省市、聯(lián)系電話區(qū)號

2210 申請書中的貿易方式是否有誤？

2211 申請書中的進口國代碼有誤或與證書不一致或未填寫具體國家

2212 申請書中轉口國代碼未填或有誤（應與證書第三欄運輸路線相符）

2213 申請書中填報的生產企業(yè)是否真實、齊全？請核查

2214 申請書中的數(shù)量是否有誤？請核查

2215 企業(yè)端“維護”--“設置默認數(shù)據(jù)”中的企業(yè)名稱一欄只需要輸入企業(yè)名稱，不需要輸入地址等內容2216 申請書中的包裝種類有誤或數(shù)量與證書不符

2217 該產品是完全國產嗎?

2218 非完全原產商品產品進口成分不應為0%

2219 申請書中更改原因不夠明確

2220 證書內容沒有按照更改申請書作相應變更

2221 更改證書的內容不應與原證一致，請檢查

2222 申請書中更改內容不全或格式有誤（請注明更改欄目）

2223 重發(fā)證，除申請日期改為當前日期外，其它內容均不變

2224 請核實是否后發(fā)，申請后發(fā)證書應在申請書備注欄注明“申請后發(fā)”。

2225 申請書備注信息是否有誤，請核查

2226 申請書備注信息中缺少有關“成本明細單”的說明或說明不規(guī)范

2227 申請書備注信息缺少有關異地調查結果單的說明或說明不規(guī)范

2228 申請書備注信息中請列明異地調查結果單的編號

2229 請勿重復發(fā)送錯誤單證！！

2233 完全國產商品申請CO證書不需要異地調查結果單，申請書中無需說明！

2234 申請書備注欄提及的書面依據(jù)無需提供，請修改申請書的備注內容！

2237 申請書備注欄有關異地調查結果單的說明是否真實，請核查！

2281 申請書中轉口國代碼不應與目的國代碼重復，請核查

88K2 應申請人要求退回

第四篇：練習病句常見錯誤類型

病句常見錯誤類型：

(一)語序不當

不同的語序可能表達不同的意義。語序如果不當將會使表意不明等。語序不當主要有以下種情況：句子成分順序不當、定語狀語詞序不當、主客體顛倒、分句位置不當。1．定語、中心語位置顛倒：

例：這個國家石油的生產，長期不能自給。（“石油的生產”應為“生產的石油”）2．把定語錯放在狀語的位置上：

例：如何進行人事制度改革的問題在全校教工中熱烈地引起了討論。（“熱烈地”應放在“討論”之前。）

例：歷史學家和考古學家對兩千年前在長沙馬王堆漢墓出土的文物進行了研究。定語用作了狀語，“兩千年前”是修飾“文物”的定語，所以應該將其放在“文物”之前，而用作狀語則表示兩千年前已經出土，顯然是錯誤的。例：我們的代表團剛一到達，就熱烈地受到當?shù)厝嗣竦臍g迎。

定語用作了狀語，“熱烈”是修飾“歡迎”的定語，所以應該將其放在“歡迎”之前。3．把狀語錯放在定語的位置上：

例：教師應該激發(fā)學生學習的充分的主觀能動性。（將“充分”調至“激發(fā)”前，并刪掉一個“的”）。例：我們的報紙、電視、雜志和一切出版物，更有責任做出表率，杜絕用字不規(guī)范現(xiàn)象，增強使用語言文字的規(guī)范意識。

狀語用作了定語，“規(guī)范”是修飾“使用”的，而不是修飾“意識”的，所以應將其提前至“使用”之前．應該是“增強規(guī)范使用語言文字的意識”。此外該句還有句子成分多余的語病，“報紙、電視、雜志和一切出版物”中“一切出版物”包含了前三個概念。4．多層定語語序不當：多項定語的排列順序為：①表示領屬或時間處所的定語；②表示名稱或數(shù)量的短語；③動詞或動詞短語；④形容詞或形容詞短語；⑤名詞或名詞短語(帶“的”的定語要放在不帶“的”的定語之前)。通過背誦以下例句可以更牢固地記憶上述知識點：

他是家鄉(xiāng)學校的(表領屬)一位(數(shù)量)有30多年教學經驗的(動詞短語)優(yōu)秀的(形容詞)數(shù)學(名詞)男(名詞)老師。

例：北京故宮博物院最近展出的這件金縷玉衣是兩千多年前新出土的文物。（將“新出土 的”移至“展出了”之后，并在“文物”前加“的”。）

例：千姿百態(tài)、精美絕倫的各種服飾是各民族人民互相學習和共同創(chuàng)造的結果。例屬于多項定語次序不當，應該是“各種千姿百態(tài)、精美絕倫的服飾”。其中“各種”表示范圍，應該置前確定表述對象的范圍，“千姿百態(tài)、精美絕倫”表示性質應該置后，靠近所修飾的主體。

5．多層狀語語序不當。其正確的順序應為：①表示目的或原因的介賓短語；②表示時間的名詞或介賓短語；③表示處所的名詞或介賓短語；④表示范圍或頻率的副詞；⑤表示情態(tài)的形容詞或動詞；⑥表示對象的介賓短語。通過背誦以下例句可以幫助考生更牢固地記憶上述知識點：

那位失主為了表達謝意(表目的)昨天(時間)在電視臺(表地點)又(副詞)誠摯地(形容詞)為

他(表對象)點了一首歌。

例：在休息室里許多代表昨天都與他熱情的交談。（應改為“熱情的與他交談”）例：每一個立志成才的青年將來都希望自己成為一個對祖國建設事業(yè)有貢獻的人。狀語順序不當，應該將“將來”放在“成為一個對祖國建設事業(yè)有貢獻的人”之前。6．關聯(lián)詞語位置不當： 用關聯(lián)詞的格式是:(1)關聯(lián)詞+主語..., 關聯(lián)詞+主語....[兩個主語是不一樣的](2)主語+關聯(lián)詞..., 關聯(lián)詞.......[后面的關聯(lián)詞前實際上有主語,就是前面單句的主語,在這里是省略不寫]

例：他不能嚴格要求自己，能力即使再強，也不能委以重任。（“即使”應移到“能力”的前面）7．主客顛倒：

例：羅貫中的《三國演義》對于許多日本企業(yè)家是不陌生的。（應改為：“許多日本企業(yè)家對羅貫中的《三國演義》是不陌生的”。）

例：焦裕祿這個名字對青年人可能還有些陌生，可對四十歲以上的人卻是很熟悉的。

（“有些陌生”的主體應該是“青年人”而不是“焦裕祿”，所以應該改成“青年人可能對焦裕祿這個名字還有些陌生，可四十歲以上的人卻很熟悉”?？忌智濉皩Α焙汀皩τ凇敝g 的關系，“焦裕祿這個名字對于年青人”一“年青人對焦裕祿這個名字”。）

例：文章對環(huán)境污染問題作了比較具體的分析，同時也概括地介紹了關于環(huán)境科學的基本知識，人們對環(huán)境科學引起了重視。

（“環(huán)境科學”不是“引起”的客體而是主體，“人們”才是“引起”的客體，所以要去掉“對”字，改為“環(huán)境科學引起了人們的重視”。）

8．分句位置不當：句子有一定的邏輯關系，句序不當就會造成表達混亂。存在先后順序、輕重緩急、大小因果等關系，如果不能呈現(xiàn)這樣的順序，就會使人理解時產生偏差，不知想表達的重點意義是什么，也就產生了語序不當?shù)恼Z病。

例：為支援災區(qū)人民，村里的人寧愿獻出大米，也要自己吃玉米面。（正確的說法應該是“??寧愿自己吃玉米面，也要獻出大米?！保├儆捎趪膭偟淖镄?，致使部分群眾不敢搭乘地鐵列車，引起他們的恐慌。

例②由于使用了新的結算辦法，取消了托收承付結算方式，大力推廣使用，促進了企業(yè)加強資金管理，取得了比較好的效果。

例③她不但能夠用馬克思主義的有關理論來指導自己的工作，而且能夠領會這些理論的精神實質。

【解析】①屬于分句中心語語序不當，“恐慌”應在“不敢搭乘”之前，應改為“由于國文剛的罪行，引起部分群眾的恐慌，致使他們不敢搭乘地鐵列車。”②屬于分句中心語語序不當，其中“取消”應該在“推行”之前，句子可以修改為“由于取消了托收承付結算方式，使用了新的結算辦法，大力推廣使用，促進了企業(yè)加強資金管理，取得了比較好的效果”。③屬于分句中心語語序不當．“不但??而且”表示遞進關系，按照正常邏輯應該是先領會精神實質，再指導實際工作，因此句子應該改成“她不但能夠領會這些理論的精神實質，而且能夠用馬克思主義的有關理論來指導自己的工作?！?/p>

（二）搭配不當

搭配不當一般包括主語和謂語搭配不當、動詞和賓語搭配不當、附加成分與中心語搭配不當、主語和賓語意義上搭配不當以及前后照應錯誤。1．主語和謂語搭配不當

例：我覺得這個答復，和對這些問題的調查處理，都是一種不負責任的態(tài)度。（“答復”和“調查處理”并不是態(tài)度，這屬于主謂搭配不當，可把“是”改做“表現(xiàn)出”。）2．動詞和賓語搭配不當 例：《三國演義》這部小說出色地塑造了漢末劉備、關羽、張飛等人的英雄事跡。動詞“塑造"”與賓語中心語“事跡”不能構成動賓關系,可將“事跡”改為“形象”。）①他例：①多么渴望一個學習機會呀?。ā翱释焙笕鄙賱釉~“有”。）

②解放前，爸爸和哥哥兩人掙來的錢還不夠養(yǎng)活一家人的生活。

③但也存在著幾個缺點需要我們努力。

④紀念三八節(jié)的到來。

紀念”的只能是“三八節(jié)”，不能是“到來”。）3． 修飾語與中心語搭配不當

例：我們班干部嚴肅地研究了同學們對班委工作的建議，又虛心地征求了老師們的意見。(“嚴肅”作狀語,不能修飾限制“研究”,可改為“認真”、“慎重”等。）例：這次大會上，對工資問題交換了廣泛的意見。（并不是意見廣泛而是交換的范圍廣泛，應改做“廣泛地交換了意見”。）*這一類搭配不當常和語序不當有交叉的地方。4．主語和賓語意義上搭配不當

例：本世紀初，是我國實現(xiàn)進入wto的目標。（這是典型的主賓搭配不當。）5．一面與兩面搭配不當

例：①學習態(tài)度的正確與否是成績優(yōu)良的先決條件之一。（“正確與否”是兩方面，而“優(yōu)良”只是一方面，前后搭配錯誤。）②做好生產救災工作，決定于干部作風是否深入。（“做好”是一面性的，“是否深入”是兩面性的。此外，“作風是否深入”也講不通，應該是“干部是否深入群眾”。這句話有兩種改法：把第一個分句改為兩面性的“生產救災工作做得好不好，決定于干部是不是深入群眾”。或第二分句改成一面性的，不過句子結構要調整為“干部深入群眾是做好救災工作的決定條件”。）

③藝人們過去一貫遭白眼，如今卻受到人們的熱切的青睞，就在這白眼和青睞之間，他們體味著人間的溫暖。

6、否定與肯定搭配不當

①我想這應該是不必敘述的，沒有誰不會想象不出的。

（“沒有誰不會想象不出”等于說“誰都想象不出”，推測原意應是“誰也想象得出”。）

②我們并不完全否認這首詩沒有透露出希望，而是說這希望是非常渺茫的。

③會員家屬除憑發(fā)出的入場券外，并須有家屬徽章，無二者之一即不能入場。

（“無二者之一即不能入場”從字面意思上推，可有“有二者之一即可入場”的意思。跟原意不符，應該說“二者缺一即不能入場”。）

（三）成分殘缺或贅余

所謂成分殘缺或贅余，指句子的主、謂、賓等主要成分或應該有的修飾成分、關聯(lián)詞語等遺漏或者出現(xiàn)重復多余，使語意表述不清楚或者羅嗦。

常見的成分殘缺或贅余主要有如下幾種情況：

①殘缺：缺主、謂、賓語；缺必要的修飾成分、附加成分。

②贅余：主、謂、賓語多余；修飾成分，附加成分多余。

1、缺少主語

①由于她這樣好的成績，得到了老師和同學們的贊揚。

②十月十四日，抱著向航空系學習的想法，我們的黑板報也創(chuàng)刊了。

③通過這次學習，使我受到深刻的教育。

④經過志主任再三解釋，才使他的怒氣逐漸平息，最后臉上勉強露出一絲笑容。（主語殘缺。這是1992年全國高考題第4題的D項，因為多用了一個介詞“經過”，使得原句主語變成了狀語，造成主語殘缺。）

2、缺少謂語

①可見對工人階級的關心負責的態(tài)度到何等的薄弱程度。

②最近又發(fā)動了全面的質量大檢查運動，要在這個運動中建立與加強技術管理制度等一系列的工作。（在“建立”前少了個謂語“完成”。）

③南堡人民經過苦戰(zhàn)，一道大壩巍然屹立在天目溪邊。（該句缺謂語，句中主語“南堡人民”和狀語“經過”，而沒有謂語，若把“經過”一詞前置句首，“經過南堡人民”便成為狀語，“一道大壩”便成為主語，“屹立”成為謂語，這樣的句子成分就不殘缺。）

3、缺少賓語

①雖然每天工作很忙，但還是抓緊和同學研究或自己看書。（“抓緊”什么？“時間”不能省。）

②我們要盡一切力量使我國農業(yè)走上機械化、集體化。

③為了全面推廣利用菜籽餅或棉籽餅喂豬，加速發(fā)展養(yǎng)豬事業(yè)，這個縣舉辦了三期飼養(yǎng)員技術培訓班。

（賓語殘缺，句中“推廣”的賓語應該是“經驗”，而不應是“喂豬”；在“喂豬”后面加上“的經驗”句子就通了。）

4、缺少修飾成分

① 要想作出杰出的成就，就必須付出勞動。

5、關聯(lián)詞語殘缺

①他雖然沒有上過學，愛學習，現(xiàn)在已經 能寫文章了。

②只有我們的干部自身思想作風過硬，群眾團結在周圍。

6、介詞殘缺

介賓短語在句中做狀語，由于忽視或句子長，往往會出現(xiàn)介詞缺失的問題，尤其是需要兩個介詞連用的時候，以及介詞與連詞連用，該介詞與連詞又同形時。

例

1、科學工作者需要開闊的心胸，就是和自己學術觀點不一樣的同行也應坦誠相待，精

誠合作。（浙江卷）

（“和”字后存在兩個賓語，本需要兩個介詞，一個介進比較對象，一個介進對待的對象，可是由于連用又可同形而被遺漏了一個，造成缺少介詞結構中的介詞的問題，應在“和”前加介詞“對”，與“同行”構成介賓短語。）

例

2、他今天特別高興，和自己一同出國學習的好朋友見了面。

? “和”字后再加一個“與”字。

例

3、聯(lián)合國設立“國際家庭日”的目的，是為了促使各國政府和民眾更加關注家庭問題，提高家庭問題的警覺性，促進家庭的和睦與幸福。（2007年高考四川卷）

? 此句缺失介詞“對”，“提高家庭問題的警覺性”應為“提高對家庭問題的警覺性”。另外，此句還犯了句式雜糅的毛病，應去掉“為了”。

7、缺助詞“的”

例

1、一位海洋生物學家說，大量泄漏石油步步逼近墨西哥灣海岸線，會對當?shù)貪O業(yè)產生巨大影響

步步逼近”和“產生”的主語本來應該是“石油”，但從前邊句子看“石油”作了“泄漏”的賓語，造成了后面兩句的主語不明，所以在“泄漏”后加上助詞“的”，讓“石油”作主語，句子的語意才會明確。

例

2、從云龍山北望，不遠處有一個高聳的土山，這便是被項羽尊稱為亞父的范增墓。

“范增”后缺少助詞“的”

成分贅余主要有下列類型：

１、堆砌

①要考慮我國政治與文化環(huán)境的需要，發(fā)展我們的出版業(yè)。

②現(xiàn)在漁民自己選出了行政組長，負責掌握漁民的生活及生產的管理。

２、重復

①一年來，婦女工作已打下了相當?shù)墓ぷ骰A，獲得了一定的工作經驗。

②其實這是過慮的想法。（“慮”就是想，應刪去“的想法”。）

③全運會結束后，運動健兒們凱旋而歸。

（謂語重復?！靶本褪恰皻w”的意思，可改為“勝利歸來”。）④我這次考不好的原因是因為我沒有按老師的要求仔細審題。

（“原因”與后“因為”重復，應去掉“的原因”或“因為”。）３、可有可無

①不知不覺就走了十里路左右的距離。②父親逝世離現(xiàn)在已整整九年了。４、應刪去“的”字

①出人意料的，今年三月，物價的下跌，后來慢慢地穩(wěn)定了。②由于歷代**和氣候潮濕，幾乎所有當時的繪畫遭受毀滅。

（“歷代”和“**”中間也中加“的”而沒有加，為句子整齊，“氣候”和“潮濕”中間也就不必加“的”。）

5．介詞多余

例：經過廣泛的討論，反復的修改，新的獎酬金制度終于付諸于實施了。

（介詞多余?！爸T”在這里本來就有“之于”的意思，再加上介詞“于”，就重復了。）

長期教學中整理的常見累贅詞語，對此考點作簡要分析。

1.報刊雜志?？饧措s志，刪去雜志兩字。

2.互相廝打。廝已含有互相的意思，刪去互相。3.這其中.這其間。其即這，刪去這。

4.見諸于.付諸于。諸是文言中的一個兼詞，是之于的合音，應刪去于字。5.否則不這樣。否則就有不這樣之意，刪去不這樣。6.大好良機。良即很好，故應刪去大好。

7.十分萬惡。萬惡就是極端惡毒，刪去十分。8.親眼目睹。目睹即親眼看到，故應刪去親眼。

9.共同協(xié)商。協(xié)意思是共同合作，因此，應刪去共同。10.非常嗜好。嗜好即極度愛好，故刪去非常。

11.十分炎熱。炎熱指天氣十分熱，再用十分修飾，純屬蛇足。

12.過度酗酒。酗已包含無節(jié)制之意，刪去過度。

13.一致公認。公即共同的，一致意思為相同無分歧，兩者重復，刪一致。

14.前來光顧。顧就是到來的意思，刪去前來。

15.到此光臨。臨也是到來。故刪到此。

16.開始啟動。啟動指（儀器儀表等）開始工作，所以不必再用開始修飾。

17.十分優(yōu)異。優(yōu)異就是不一般．很好，故刪去十分。

18.十分罕見。罕意為十分，故直說罕見即可。

19.無故曠課。曠課即無故缺課，再以無故限制，實屬多余。

20.熱切渴望?？释褪瞧惹械叵Ｍ瑒h去熱切。21.懸殊很大。懸殊即相差很大，故刪去很大。

22.國際間。際就是彼此之間，因此，應刪去間或將際改為家。

23.多余的廢話。廢就是無用多余的，刪去多余。

24.多年的夙愿。夙的意思是一向有的，舊有的，刪多年。

25.初開先河。先河已包含了初開的意思，再用初開修飾，純屬蛇足。

26.過高的奢望。奢即過分的，與過高的意思一樣，語意重復。

27.無數(shù)莘莘學子。莘莘即眾多，用無數(shù)修飾多余。

28.蔥綠的大蔥。蔥綠就是像蔥那樣綠，與大蔥重復，應將蔥綠改為碧綠。

29.值得可歌可泣，值得可歌可泣?？稍诖嗽~中的意思為值得，故值得一詞就是多余。

30.勝利凱旋歸來。凱即勝利；旋即歸來，勝利凱旋歸來豈不是疊床架屋？只保留凱旋即可。

31.可堪稱?？耙延锌梢?，能夠之意，刪去可。

32.致信給。致 已有給之意，刪去給。

33.更加至關重要。更加與至關重復，保留其中一個即可。

34.使人民生靈涂炭。生靈涂炭的意思是使百姓陷入泥沼。形容人民處于極端困苦的境地。已含使人民的意思，故刪去使人民。

35.留下的遺毒。遺毒中的遺已有留下之意，連用累贅。

36.至少??以上。至少含有最底的意思，后面搭配的應是確數(shù)，無須再用以上。

37.萬一若。萬一表示可能性極小的假設，與若重復。

38.切忌不要貪睡。切忌不要均表示否定，修飾貪睡不當，刪去其中一個。

39.迷人的魅力。魅力就是迷人的，此詞在課文《米洛斯的維納斯》中出現(xiàn)過，亦當是累贅。

40.涉及到。涉及中的及就是到的意思，刪去及。41.被??所接受。文言句式為??所'即相當于現(xiàn)代漢語中的被。句中用了被字后，再用所字，多余。

42.年輕的小伙子。小伙子豈不是年輕人？用年輕修飾小伙子，純屬多此一舉。

43.并非是。非是文言色彩較濃的一個詞，不是的意思，因此，其后不必再加是。

44.從心里由衷感謝。由衷就是從心里，故該詞累贅。

45.您的令尊。令尊是敬辭，用于稱別人的父親。因此，您的一詞多余。

46.沒想到受到不虞之譽。不虞 就是 沒有想到，與沒想到重復。

47.全身被打的遍體鱗傷。遍體與全身重復。

48.將近40?以上。將近與以上兩個模糊量詞重復，保留一個即可。

49.衛(wèi)生潔具。潔就是衛(wèi)生，只說潔具即可。

50.酒水和飲料。酒水包含飲料，刪去飲料

51、邂逅相遇。邂逅里已包含相遇，故該句贅余。

52、囊括全部。囊括已含全部的意思。

53、先進楷模?？１旧砭褪窍冗M的。刪去先進。

54、倆個。倆就是兩個的意思。刪去個。

55．突然恍然大悟?；腥恢竿蝗磺逍训臉幼樱蕬獎h去突然。

56．第一次破天荒。破天荒這個熟語是指從來未曾有過或者是第一次，故該句贅余。

57．相互分手。分手豈能是一方的行為？故相互多余。

58．這個中原因。個中的意思是這其中的意思，已含這，故應刪去這。

59.許許多多的群眾。群眾是集體名詞，前面不必再加許許多多。

60．刻骨銘心的難忘的教訓?？坦倾懶囊寻y忘之意，應刪去難忘。

總之，通過以上60個典型例句可以看出，句子成分贅余無外乎以下幾種：一是修飾語疊床架屋；二是詞語的同義反復；三是結構上出現(xiàn)不該有的成分；四是修飾語與中心詞重復。因此，學生只有經常注意整理一些典型例句，多積累一些感性材料，培養(yǎng)自己對語言的敏銳的感受力，才是做好此類題的有效方法鞏固訓練。

（四）結構混亂 結構混亂，又叫句式雜糅，主要有以下類型：

1、舉棋不定

2、藕斷絲連

3、中途易轍

4、反客為主

5、結構含混

１、舉棋不定

作者時而用這種結構，時而用那種結構，結果兩種結構都用了。

例1．這部學術著作的作者是由北京大學的兩位年輕教授寫成的。

（典型的句式雜糅。這是將“著作的作者是兩位年輕教授”和“著作是由兩位年輕教授寫成的”兩句雜糅而成，可刪去“的作者”或“寫成的”。）

例2．不難看出，這起明顯的錯案遲遲得不到公正的判決，其根本原因是黨風不正在作怪。（句式雜糅，可去掉“在作怪”。）

例3．作為一個共產黨員、黨的領導干部，辦事、想問題都要從黨和人民的根本利益為出發(fā)點。（后半截是“從??出發(fā)”和“以??為出發(fā)點”兩句式的雜糅?？扇サ簟皬摹备臑椤耙浴?。）例4．多年來曾被計劃經濟思想束縛下的人們也覺悟起來。（應該在“曾被......束縛......”和“在......束縛下的......”兩種格式中選用一個。）

例5．這種慷慨悲歌的壯舉的背后，還是自信心不夠的表現(xiàn)。（應該在“......的背后還是自信心不夠”和“......壯舉還是自信心不夠的表現(xiàn)”里選用一個。）下面再列舉幾種常見的雜糅格式：

本著……為原則—— 本著……原則； 以……為原則 以……即可—— 以……為宜； ……即可

是為了……為目的的—— 是為了……； 以……為目的的； 對于……問題上—— 對于……問題； 在……問題上 由于……下—— 由于……； 在……下

原因是……造成的—— 原因是……； 是由……造成的 經過……下—— 經過……； 在……下

是出于……決定的—— 是出于……； 是由……決定的 借口……為名—— 借口……； 以……為名 是因為……的原因—— 是因為……； ……是原因 有……組成—— 有……； 由……組成 靠的是……取得的—— 靠的是……； 是……取得的

關鍵在于……是十分重要的—— 關鍵在于……； ……是十分重要的 圍繞以……為中心—— 圍繞……中心； 以……為中心 大多以……為主—— 大多是……； 以……為主

成分是……配制而成的—— 成分是……； 由……配置而成的 是由于……的結果—— 是由于……； 是……的結果

２、藕斷絲連 把結構完整的一句話的最后一部分用做另一句的開頭硬湊起來。

①我們向政府提意見是人民的責任。

②你可知道，要出版一本譯作是要經過多少人的努力以后，才能與讀者見面的。

3、中途易轍

一句話說了一半，忽然另起爐灶，重來一句。

①例如杜重遠以《閑話天皇》這篇文章，認為是冒犯了日本皇帝，置之于獄，就是例子。

②中國人民自從接受了馬列主義思想之后，中國的革命就在毛澤東同志領導下大大改了樣子。

３、反客為主

把上半句主語以外的成分用來做下半句的主語，因此而糾纏。

①因此，當匪徒們偷襲游擊隊的時候，被游擊隊反包圍了，殲滅了無數(shù)匪軍。

②恐怖分子的陰謀活動是應當加以揭露，而且能夠把它揭露的。

４、結構含混

這樣的句子可以有兩種意思。

①真人真事的創(chuàng)作方法，近幾年來曾提倡過，而且產生了許多寫真人真事的作品。

（句中的“產生”可以算無主句，也要以拿“創(chuàng)作方法”做主語，作者的意思也許是第一種，那么上半句應該改做“近幾年來曾倡導過真人真事的創(chuàng)作方法”。）

②在舊社會，他利用開當鋪進行殘酷的高利貸剝削人民。

（這句的錯誤是把“利用開當鋪進行殘酷的高利貸剝削”和“利用開當鋪殘酷地剝削人民”兩種說法糅在一起，修改只留一種說法。）

（五）表意不明

表意不明的類型主要有語意不明、指代不明、歧義等。１、語意不明

① 到北京參觀奧運村及新改造后的“地鐵”是我這次旅行的歸途。

②從六十歲到九十九歲的老太太被特許坐著車子參加游行。

③會上，對如何疏通產品銷售渠道的問題，大家談了各自的看法，但是，建議很不成熟。（“看法”和“建議”沒有必然的聯(lián)系，造成語意不明。）

④地對于人類、特別是農業(yè)生產的重要性是不容忽視的，而黃土對于原始社會極其落后的初級農業(yè)尤為重要。（“黃土”究竟是什么，句子并未說清，語意不明。）

２、歧義

詞義兩可

修飾兩可

停頓兩可

模棱兩可等

例

1、獨聯(lián)體國家看不上2002年世界杯足球賽。（03全國卷）例

2、我看我們單位保管就很好。

——詞義兩可 例

3、數(shù)百位死難者的親屬出席了隆重的葬禮。（04全國卷Ⅰ）

例

4、李幼斌扮演的馬超的弟弟馬良為了能與未婚妻張葦琴過上寬裕的生活，鋌而走險，貪污了10萬元公款。

——修飾兩可 例

5、山上的水寶貴，我們把它留給晚上來的人喝。（05天津卷）

例

6、這一樁發(fā)生在普通家庭中的殺人悲劇在親戚當中也有著不解和議論，要說小利的媽媽不愛她家里人誰也不相信。（04全國卷Ⅱ）

——停頓兩可

例

7、近日新區(qū)法院審結了這起案件，違約經營的小張被判令賠償原告好路緣商貿公司經

濟損失和訴訟費三千多余元。（04全國)

例

8、據(jù)全國打假辦對假冒嚴重的60家企業(yè)進行發(fā)函調查，其共耗費年打假費用1．57億元 ??

——模棱兩可

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(1)兩種解釋一正一誤。

①一輛乳黃和深紅色的電車飛馳過去。

（容易使人誤會為兩輛顏色不同的電車。應該把“和”字改為“夾”字，或者在“一輛”后面加“漆了”二字。）

②在幾天時里，我們的身體和精神都有很大的收獲，體重逐日增加（最高的達五公斤），精神非常愉快。

（很可能使人誤會是逐日增加的量最高有5公斤，這當然不是事實。應該把“逐日”改作“都有”。）

(2)兩各解釋都可能。

例1．現(xiàn)全渠已勘測完畢144華里。

（沒說全渠有多長，如果全長144華里，那么該說“全渠144華里，現(xiàn)已勘測完畢”；如果144華里只是全渠的一部分，那么不能說“完畢”，該說“現(xiàn)全渠已勘測了144華里?！保?/p>

例2．介紹菲律賓的一種權威著作。

（可以解釋為“介紹──菲律賓的一種權威著作”，也可以解釋為“介紹菲律賓的── 一種權威著作”。）

例3．局長囑咐幾個學校的領導，新學期的工作一定要有新的起色。（歧義?！皫讉€”放在“學?！敝?，既可理解為是幾個學校的領導，又可理解為一個學校的領導。）例4．大家對護林員揭發(fā)林業(yè)局帶頭偷運木料的問題，普遍感到非常氣憤。

（歧義。大家“氣憤”的是什么？是護林員揭發(fā)問題這件事還是護林員揭發(fā)出來的問題？如果在“揭發(fā)”后面加上一個“的”字，歧義就消除了。）

例5．縣里通知他10月5日前去報到。（歧義。由于“前”在此處界定模糊，以致產生誤解，是10月5日前的任意一天，還是10月5日這一天去報到？）

(3)把讀者引入歧途。

這種錯誤在于字面上并無歧義，但是作者的本意跟字面上的意思不同。如果按照字面講，就是誤入歧途。

①中華民人共和國成立了，共同綱領頒布了，婦女在法律上是平等了。

②制造鄭州花園口決口，直接淹沒豫皖兩省13個縣619 萬多人口。

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3、指代不明

例1．學習寫作是否一定要多讀多寫呢？從前人的寫作經驗來看，這是一條必由之路。（“這”指代的內容未說明。）

例2．我認為，應該盡可能使用簡化字，不要濫用繁體字，這樣會給漢字規(guī)范和青少年學習增加困難。（“這樣”指代不明。）

（六）不合邏輯

所謂不合邏輯，指的是由于概念使用、分類、判斷失誤造成的語病。常見的不合邏輯的語病有前后矛盾、分類列舉不當、否定失當、不符合常理等。１、前后矛盾

①過了一會兒，汽車突然漸漸地停下來了。②這增強了中國人民與侵略斗爭的無比力量。

③他是多少個死難者中幸免的一個。④我國有世界上沒有的萬里長城。（“有”與“沒有”矛盾，改“沒有”為“唯一”）

例5．當你佇立岸邊，放眼無邊的大海,眼前會涌現(xiàn)出一幅我們的祖先日出而作、日落而歸的壯麗圖畫。（既然“放眼大?！?,后面所呈現(xiàn)的圖畫應是大海上的情景,此句表述所看到的是土地上的情景,前后矛盾。可將“大?！备臑椤斑|闊的大地”等。）

２、范圍不清

①從事業(yè)的發(fā)展上看，還缺乏各項科學專家與各項人才。

②他們一面拚命地向上爬，一面又不免跌落深淵。

③今天下午，我們班的任務是掃地、拔草、墊道和搞校園衛(wèi)生。

（分類列舉不當。掃地、拔草、墊道都是“搞校園衛(wèi)生”的具體內容，不能用表并列關系的“和”來連接。）３、強加因素

①最近我這位朋友去了一趟南方回來，結果他的思想依然如故。

②因為他來自北方，思想根本上還是舊的一套。

４、主客倒置

①在那個時候，報紙與我接觸的機會是很少的。

②去年的學習情緒和今年比較起來大不相同。（我們比較一先一后兩件事，一般總是以后者為主體，應是“今年的學習成績和去年......”。）

5、否定失當

例1．為了防止今后不再發(fā)生類似的事件，有關部門進一步完善了安全生產措施。

（“防止”和“不再”不合邏輯。）例2．有人說他的落選與個人恩怨有關，但他反駁時非常肯定地否認不是與人人恩怨有關。（雙重否定失當，句意正好相反?？蓜h去“不是”。）

6、不符常理

例：兩三百人，上千只眼睛，盯著落水者，居然沒人下河救人！

（兩三百人怎么會有上千只眼睛呢？不合事理。）（七、）用詞不當 1．實詞用詞不當

(1)成語用詞不當

例1．他意識到，在這個年輕人身上迸發(fā)的火花，終將有一天會如燃燒的烈火，一瀉千里。

例2．那是一張兩人的合影，左邊是一位英武的海軍戰(zhàn)士，右邊是一位莘莘學子。

【解析】“一瀉千里”是形容水勢的兇猛，不能用來形容火勢．在這里可以改為“火焰沖天”?！拜份穼W子”指的是眾多的學生，是一個集體性名詞，不能與“一位”搭配。

例3．現(xiàn)在，我們的城市到處可見摩天大樓，從遠處看和國外的大都市沒什么兩樣，但近看就差強人意了，在許多細節(jié)設計和創(chuàng)意上差距非常大。

例4．去年冬天，市場上的保暖內衣銷售火爆，但西安市質量技術監(jiān)督局元旦期間組織的一次抽檢結果顯示：西安市場保暖內衣質量良莠不齊。（2)其他用詞不當

其他用詞不當包括：名詞用詞不當、動詞用詞不當、形容詞用訶不當．、代詞用詞不當、數(shù)量詞用詞不當?shù)?。這些實訶產生誤用通常都是由于不能精確地把握詞語的意義造成的，因此考生平時要多多積累詞匯表達的準確含義，避免模樣兩可，從而在考試中應用自如，-迅速判別。真題點擊

例

1、第五條，??生了一個孩子，保證不再生兩個孩子的，由區(qū)、縣計劃生育辦公室發(fā)給《獨生子女證》。

例

2、明天我會專程拜訪你，請你在家恭候。

例

3、精裝本與普及本的定價懸殊一半多。

【解析】例1中“兩個”是一個基數(shù)詞，表示一共兩個的意義，那么生三個或者四個是不在此列的。因此在這里應該使用的是序數(shù)詞“第二個”。

例2中的“恭候”是一個謙辭，只能用于自己對別人的等候，而不能表示別人等候自己。

例3中“懸殊”是一個形容詞，表示相差很遠，不能帶“一半多”做賓語，而應該改成“相差”。

2．虛詞用詞不當

(1)關聯(lián)詞語使用不當

關聯(lián)詞語是病句中經?？疾榈膬热?，題量一直較多，因此考生需要作為重點學習。關聯(lián)詞語

使用不當?shù)那闆r可以分為兩類：一類是關聯(lián)詞語的選擇和使用錯誤，包括錯誤選擇了關聯(lián)詞和關

聯(lián)詞的搭配不當；第二類是關聯(lián)詞語使用的位置不當，有時不能將所統(tǒng)攝的對象全部置于關聯(lián)詞后。

例

1、只有堅持改革開放的方針，我們國家就會富強起來。

例

2、如果說他們已真正學好了理論，可以在培訓班畢業(yè)了，不如說他們只學會了搞形象工程的空頭理論而已。

例

3、我不僅信任他，而且以前反對過他的人現(xiàn)在也信任他了。

例

4、他們不光保質超額完成了任務，我們也沒有落后很出色地完成了預定目標。例

5、前幾年他盡管遇到了許多挫折，但他一點也不灰心?！窘馕觥坷?中關聯(lián)詞使用錯誤，“只有??才”和“只要??就”是兩組關聯(lián)詞的固定搭配，此句中使用的“只有??就”明顯是錯誤混用了兩組詞語。例2中關聯(lián)詞語使用錯誤，“如果??那么”和“與其??不如”是兩組關聯(lián)詞的固定搭配，此句中使用的“如果??不如”明顯混用了兩組詞語。例3中關聯(lián)詞語位置不當，“我”只是第一個分句的主語，第二個分句有自己的主語“以前反對過他的人”，因此，不僅”應該放在“我”之前。例4中關聯(lián)詞語位置不當，“他們”只是第一個分句的主語，第二個分句有自己的主語“我們”，因此“他們”應該放在“不光”之后。例5中關聯(lián)詞語位置不當，“盡管”放在“他”之后，表示“他”是“盡管??但”這一組關聯(lián)詞連接的兩個分句的共同主語，其中第二個分句不再需要主語。因此要么將“第二個“他”刪除，要么將“盡管”放在第一個“他”前面。(2)其他虛詞用詞不當

其他虛詞用詞不當包括：介詞用詞不當、連詞用詞不當?shù)取３霈F(xiàn)錯誤一般存在兩種情況：一是

選詞錯誤，不能表達句子所需要表達的意義；二是位置不當，不能將所統(tǒng)攝的內容全部置于其后。

例

1、我們應該把馬列主義的理論來武裝自己。

例

2、迄今為止，我國最大的中美合資項目上海通用汽車有限公司于6月12日在上海召開了成立大會的暨奠基儀式。

【解析】例1中存在其他虛詞用詞不當?shù)恼Z病?！鞍选弊质褂缅e誤，應該改為“用”，“用??來”才能夠搭配。例2中“暨”字表示“和、與”的意思，“召開”不能同時搭配“大會”和“儀式”，因此“暨”字在句中沒有自己的位置，應刪去。

第五篇：房地產估價報告修改思路及報告常見錯誤

房地產估價報告修改思路及報告常見錯誤

一、快速瀏覽報告。查找結構性錯誤。是否按規(guī)范撰寫，是否漏項，描述是否恰當，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。

二、詳細檢查報告。

1、法律依據(jù)性要素。產證資料：⑴舊有房地產。《土地使用權證》及《房屋所有權證》；⑵在建工程?！锻恋厥褂脵嘧C》《建設用地許可證》《建設規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖；⑶預售商品房?！渡唐贩款A售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。

2、描述性要素。⑴估價對象描述。從區(qū)位、權益（所有權、使用權、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實物三方面描述。注意用語的準確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致（如面積前后是否一致）；⑵影響因素描述。①個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。②區(qū)域因素描述。不同的估價目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。③市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關聯(lián)性，對待估房地產的估價結果是否具有影響。

三、分析測算過程。⑴價格內涵及技術路線是否正確；⑵基礎數(shù)據(jù)是否準確。⑶參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價格內涵是否一致，計算是否正確等；⑷方法的選用是否符合估價原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等；⑸公式的選用是否恰當。每一種公式的內涵和適用范圍是否清楚。⑹計算過程是否有誤。關鍵步聚是否進行了說明，計算過程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應用是否有根據(jù)。

四、估價結果的確定。估價結果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術平均或加權算術平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進行適當調整。

評估報告常見錯誤

?

1、報告書漏項（如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等）。?

2、估價對象描述不全。

（1）缺少房地產權利狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等）

（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；

（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；（4）區(qū)域及個別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）

?

3、選用的估價方法不妥（有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法）

各種評估方法中的錯誤

一、比較法：

?

1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；

?

2、可比實例的幣種未說明；

?

3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤； ?

4、非正常交易情況的要進行交易情況修正； ?

5、日期修正計算錯誤； ? ? ? ? ? ?

6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；

7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；

8、修正幅度過大，單項修正超過20%；

9、計算結果有錯；

10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；

11、不同性質的房地產（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》P127）；

二、收益法

?

1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定）； ?

2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；

?

3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；

?

4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性； ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；

6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；

7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算；

8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經營型房地產漏扣商業(yè)利潤）；

9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）；

10、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；

11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；

12、安全利率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；

13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）；

14、計算錯誤；

15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。

16、評估結論沒有大寫；

17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；

18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

三、成本法

房地產價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

?

1、費用構成不完整，漏項（如：缺銷售稅費、開發(fā)利潤）；

?

2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

?

3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用+銷售費用）；

?

4、成本法計算貸款利息時計息期有錯；

?

5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；

?

6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經濟折舊的確定上）； ?

7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)）；

A.直接成本利潤率對應的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本）

B.投資利潤率對應的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）C.成本利潤率對應的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）D.銷售利潤率對應的基數(shù):（開發(fā)完成后的房地產價值）?

8、計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計（1）建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計算建筑物折舊；

（2）建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束的，未約定不可續(xù)期的，應按建筑物經濟壽命計算建筑物折舊；約定不可續(xù)期的，應按建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

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9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

四、假設開發(fā)法

傳統(tǒng)方法：房地產價值=開發(fā)完成后房地產價值-投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)開發(fā)利潤 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法：房地產價值=開發(fā)完成后房地產現(xiàn)值-投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費-后續(xù)開發(fā)成本的現(xiàn)值-后續(xù)管理費用的現(xiàn)值-后續(xù)銷售費用的現(xiàn)值-后續(xù)銷售稅費的現(xiàn)值

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1、不同類型的房地產應根據(jù)市場情況分別估算未來市價；

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2、不能遺漏應扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）；

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3、利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；

4、動態(tài)方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算；

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5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。

五、其它方面

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1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計算時考慮，不能再計算其價值；

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2、不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、沙發(fā)、電視、等其它設備，不能再單獨計算價值； ?

3、結論不能少大寫金額；

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4、抵押的房地產應說明其市場風險和處分問題以及賠償問題，劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；

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5、物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù)。

房地產估價報告書常見錯誤

1、估價對象權利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。

2、稅費通常為“二稅一費”等而不包括所得稅和土地增值稅等。

3、在假設開發(fā)法中注意驗算一下總樓價的計算是否有誤，另外注意建筑費是否折現(xiàn)到估價時點。專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，如再折現(xiàn)則有誤。

4、假設開發(fā)法中具體講是用現(xiàn)金流量法計算房地產的價值時，不再單獨計算利息和利潤。

5、計算土地單價時，計算的步驟和采用的土地面積。

6、在估價報告和技術報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結果前后是否一致。

7、注意成本法估價中的技術路線是否有誤。

8、市場比較法中，房地產狀況修正中單項因素不能超過節(jié)20%，綜合修正不能超過30%。在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說明。

9、估價報告的有效期不應超過一年，應用的有效期為自完成估價報告之日起原則上為一年，但在市場狀況變化很大的情況下，估價報告的有效期不能超過半年。

10、注意估價結果報告中，金額大寫是否和前面小寫及估價技術報告中的一致，且大寫金額不能有誤。

11、估價結果報告中通常漏掉價值定義、估價作業(yè)日期、估價時點等到項，而要注意時點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預測未來的樓價，而時點在現(xiàn)在是不對的，另外，還有回顧性估價、保險賠償?shù)葧r點的確定也要一并注意。

12、價值定義的說明，如評估的是拍賣價格、抵押價格等，還要說明與市場價格的調整幅度。

13、從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。

14、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應扣除的項目（如在多數(shù)情況下，不應扣除折舊費、土地攤提費、利潤等），收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒有說明確定的理由。

15、成本法中采用的殘值率不和《房地產估價規(guī)范》中一致的均為錯。

16、在采用收益法估價時，采用的凈收益應為客觀收益，成本應為客觀成本，各種估價報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等。

17、市場比較法中選取的可比實例如超過一年，又沒有說明價格是否穩(wěn)定是不對的，在一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。

18、市場比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤，例本應該在分子上修正的，而在分母上修正了，本應該增加的而減少了，如可比實例房地產的位置、實物、狀況比估價對象優(yōu)越（+2%），則價格應向下修正為100/102，而修正成100/98是不的。

19、在市場比較法交易日期修正中，貨幣單位換算的時機要看以那種化幣單位上漲或下跌，另外，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)等。20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。

21、成本法計算利息時，費用的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計算期的計算方法是考試的重點。在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息。

22、在各種方法計算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價結果的確定的理由要充分，參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關系以及計算時資本化率的應用是否正確，選用的公式是否正確。

23、重復計算問題，如在收益法計算某賓館的收益時又用別的方法計算了大堂、技術層、設備層的價值等等。

24、收益法評估中還應考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對應的吧臺、大堂也不能再計算價值。

25、假設開發(fā)法估價傳統(tǒng)方法中應注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金計算期的確定，扣除項目的確定，銷售銳費不計利息、利潤，另外注意利息、利潤的計算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除銷售銳費時，就不能再折現(xiàn)了；建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題，專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，也不能再折現(xiàn)了，此時所求的地價或在建工程價值是從價時點上的價值。

26、成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經濟壽命，二是土地使用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算。