第一篇：土地估價報告常見錯誤匯總

第一部分 總述

一、估價項目名稱：

二、委托估價方：

三、受托估價方：

四、估價對象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地數(shù)

4、面積

5、用途

6、權(quán)利狀況

7、年限

可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述不規(guī)范。

五、估價目的：

包括：

1、為什么評估

2、誰委托評估的3、應(yīng)用方向

可能會出現(xiàn)的錯誤：缺少應(yīng)用方向。

六、估價依據(jù)：

包含：

1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)

2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價評估的文件及規(guī)定

3、委托方提供資料

4、評估人員調(diào)查收集的資料

可能出現(xiàn)的錯誤：

（1）缺少《城市土地估價規(guī)程》(1998年考題)

（2）評估中采用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐摹痘鶞?zhǔn)地價評估報告》或政府公布的基準(zhǔn)地文件。

七、地價定義：

包含：

1、基準(zhǔn)日；

2、土地用途(設(shè)定、實際)；

3、開發(fā)程度(設(shè)定、實際)；

4、土地使用年期(設(shè)定、實際)；

5、土地使用權(quán)價格類型(所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格)。

價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設(shè)定土地開發(fā)程度（必要時列表說明），設(shè)定開發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場地平整。④土地用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時也需在此敘述）；⑤最后進行地價定義。

之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度是否合理。

可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、不規(guī)范、錯誤。

（1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；

（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符；

（3）使用年限有計算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；

（4）價格類型描述不準(zhǔn)確（如1996年改錯“現(xiàn)實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；

（5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。

語不規(guī)范。

2、土地權(quán)利狀況

包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權(quán)屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表。

可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。如：

（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；

（2）描述有錯：A、術(shù)語錯誤，“在估價期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評估基準(zhǔn)日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不該寫的盡量不寫。

3、建筑物和地上附著物狀況

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細(xì)部說明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準(zhǔn)確。

二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）

1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）

包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位臵、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。

2、區(qū)域因素

包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價水平等。

要求描述：

①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。

②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：

A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位臵；

地價影響大的重大因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術(shù)報告中說明并進一步分析】

可能出現(xiàn)錯誤：

（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語不規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準(zhǔn)確，該定量的不定量；（5）漏項；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個別因素所描述的內(nèi)容就是估價時定價的依據(jù)，不管哪種方法的使用都應(yīng)同因素一一對應(yīng)，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估價

一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）

常用的原則：

1、替代原則（所有方法適宜）

2、變動原則（所有方法適宜）

3、需求與供求原則（所有方法適宜）

4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）

5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。

6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）

7、多種方法結(jié)合原則

8、最有效利用原則

如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。

待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。

可能出現(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。

二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程）

【應(yīng)根據(jù)待估地特點及項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】

1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據(jù)

2、估價過程：詳細(xì)表述估價方法（估價測算過程）

可能出現(xiàn)的錯誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方

容，同時說明價格類型、價格水平及種類。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

④成交日期：一般描述包括使用單位、位臵、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

選擇因素的原則：

①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。

②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

影響土地價格的區(qū)域及個別因素：

① 區(qū)域因素主要包括：

a.繁華程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）

c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）

d.城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）

e.城市規(guī)范限制（包括對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）

② 個別因素

A、位臵

B、面積大小

C、宗地形狀

D、臨街狀況

E、地勢、土地平整程度

F、地質(zhì)水文狀況

G、規(guī)劃管制條件

H、土地使用年限

I、其它因素

根據(jù)我們評估的經(jīng)驗，將主要4種用途的因素條件列表，見表

1、表

2、表

3、表4。

因素條件說明，（按規(guī)范格式要求描述）

注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。

4、編制比較因素條件指數(shù)表

為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正] 可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。

（2）土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似

（3）交易類型

一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評估時選。

（4）交易情況修正指數(shù)

選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

（5）交易期日價格指數(shù)

確定方法：

a.直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)

b.調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場資料，分析、測算、確定地價指數(shù)。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例

地價指數(shù)

如以1994年1月1日為基期，調(diào)查xx市住宅用地市場情況，地價從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為9.5%。平均每月上漲0.264%，如將1994年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)詳見表

xx市住宅用地地價指數(shù)表

年度 1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地價指數(shù)（%）100 105.016 107.128 109.240 109.500(6)土地使用年限修正指數(shù)

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)

A、商業(yè)繁華度條件指數(shù)

定為100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。

b、公用設(shè)施完善度

將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。

E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)

將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降0．5％。

（8）個別因素條件指數(shù)

A、容積率條件指數(shù)

a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數(shù)。

b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。

B、臨街狀況指數(shù)

將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。

C、宗地面積指數(shù)

將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干10000平方米為優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為較優(yōu)；面積在4000－7000平方米劃為一般；面積在2000－4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降0.2%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定)。

D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X‰。

E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標(biāo)準(zhǔn)：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度在5一10%屬較優(yōu)，坡度在10— 20%屬一般，坡度在20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X%。

F、地質(zhì)條件指數(shù)：將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于25噸／平方米屬優(yōu)，在 20－25噸／平方米屬較優(yōu)，在 12－20噸／平方米屬一般，在8－12噸／平方米屬較劣，小于8噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X％。

G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降X%。

1★說明純收益的測算依據(jù)和方法。

★明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。

★說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。

1、收益還原法的基本公式

收益還原法評估地價的公式有6個，主要有4個常用：

(1)土地年純收益不變。R不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地純收益每年按等差級數(shù)遞增或遞減土地價格計算公式：

無限年期的地價計算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地價計算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價格計算公式：

無限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地價格

a-土地純收益

r-土地還原利率

b-純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額

s-純收益逐上遞增或遞減的比率

（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式

A、土地使用年期無限

當(dāng)t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t 年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零

A，使用期無限時

B、土地使用年期有限

當(dāng)t年以前(含t年)純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使用期無限時

（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式

當(dāng)未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：

根據(jù)評估經(jīng)驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式。

2、采用收益還原法評估土地的步驟

(1)確定房地產(chǎn)總收益

3e、計算房屋折舊費：

年折舊費＝（房屋重臵價－殘值）/耐用年限＝房屋重臵價〓（1－殘值率）/耐用年限

注：①房屋重臵價、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個建筑物重臵價必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計。則：

年折舊費＝房屋重臵價/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

C、計算企業(yè)經(jīng)營收益中總費用

企業(yè)經(jīng)營中的總費用一般包括：

a、原料費

b、運輸費

c、折舊費

d、一般管理費

e、職工工資

f、應(yīng)納稅金

g、工廠房屋的維護、保險等費用

在股份制改造土地價格評估中，企業(yè)經(jīng)營的總費用可采用資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果。

（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費用

（4）確定房屋出租純收益

房屋純收益＝房屋現(xiàn)值〓建筑物還原利率

A、房屋現(xiàn)值的確定方法：

a、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價－房屋折舊總額＝房屋重臵價－年折舊費〓（1－殘值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價〓成新度

B、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出2—3%。

（5）計算土地純收益

土地純收益可依據(jù)評估對象采用的不同而計算

A、土地租賃中土地純收益的計算：土地純收益＝租金－（管理費+維護費+稅金）

B、房地出租中土地純收益的計算：土地純收益＝房地出租純收益－房屋出租純收益

C、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計算：土地純收益＝銷售收入－原材料價

5法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價（總開發(fā)價值）；

B、根據(jù)當(dāng)時市場上與房地產(chǎn)同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動產(chǎn)租金水平，采用收益還原法確定開發(fā)后不動產(chǎn)總價。

(2)估算建筑費、專業(yè)費（按建筑費的一定比例）、不可預(yù)見費 一般為建筑費和專業(yè)費之和的2％一5％?等各項成本費用。

(3)計算利息

A、確定開發(fā)建設(shè)周期

B、投資時間，合理確定計息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入）

C、復(fù)利計息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)計算稅金：主要指建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等；

(5)銷售費用：主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、廣告費、買賣手續(xù)費等；

(6)估算開發(fā)商的合理利潤

剩余法可能出現(xiàn)的錯誤：

A、公式選錯或計算過程漏步驟。

B、預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價依據(jù)不充分或確定錯誤或不合理。

C、費用確定可能漏項或多項。

D、術(shù)語不規(guī)范。

E、利息計算錯誤選用了單利計息公式或公式正確但計息周期錯誤。

F、利潤計算時考慮了利息。

G、未將地價還原至估價期日時的價格水平。

H、計算過程有錯。

I、計算單位不統(tǒng)一。

（四）成本逼近法

★應(yīng)用此種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價。

★要詳細(xì)說明土地取得費的各組成項目及費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。要有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因。

★明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。

★有關(guān)稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。

★說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。

7有關(guān)稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費。在確定有關(guān)稅費時，每項稅費取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出又講的名稱及有關(guān)規(guī)定、稅費標(biāo)準(zhǔn)（注：①有些已取消的稅費一定有以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費在取值時要認(rèn)真分析；③有些交叉稅費一定要注意不要重復(fù)計算，如西安市規(guī)定：蔬菜基地交新菜地開發(fā)建設(shè)基金，就不再交納農(nóng)田水利開發(fā)建設(shè)基金和防洪保安和重點水利建設(shè)專項資金）；如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因。

2、確定土地開發(fā)費

土地開發(fā)費是指獲得土地后，對真開發(fā)的費用，指設(shè)定開展程度條件下的土地開發(fā)費。

（1）確定土地開發(fā)費方法

直接依據(jù)當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府印發(fā)的《關(guān)于征收〓〓城市市政公用設(shè)施配套費》的通知。結(jié)合評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)資（前提是公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標(biāo)準(zhǔn)）。只是在采用時要弄清公布的配套費的內(nèi)容（①只是大市政配套費，還是包含了公共設(shè)施配套資和小區(qū)開發(fā)配套費；②弄清大配套費包含“幾通一平”；③弄清配套費是按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當(dāng)?shù)匚垂际姓涮踪M的征收文件或公布征收的配套費標(biāo)準(zhǔn)低于實際開發(fā)費的標(biāo)準(zhǔn)，則參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價測算時的土地取得費；同時到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測算、設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費。

（2）確定開發(fā)費時把握原則

A、確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同、可不相同，但開發(fā)費一定要有差別。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月。6個月。

B、在確定開發(fā)費用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20～60米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6米寬）；同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。

3、確定投資利息

（1）利息率的選擇

根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價、抵押評估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發(fā)，可采用評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與

式中：Vn一待估宗地設(shè)定年限的土地價格

V一無限年期土地價格

r一土地還原利率

n一待估宗地設(shè)定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐?，市、縣政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地價計算公式為。”

A、如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致

V＝?土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)資十投資利后、十投資利潤?〓[1－1／（1＋r）n]＋出讓金

或中：V一待估宗地土地價格

B、如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致

V＝｛[土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息十投資利潤]〓[1－1／(1+r)n]+出讓金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出讓金規(guī)定土地使用年限

r一土地還原利率

成本逼近法可能會出現(xiàn)的錯誤：

A：缺少對待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費的確定沒有明確的法律和文件依據(jù)。

B、開發(fā)費的確定與地價定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費的取值與基準(zhǔn)地價評估中的開發(fā)費不一致。

C、利息計算有誤。

D、未進行年期修正或區(qū)位修正。

E、費用確定可能漏項或多項。

F、術(shù)語不規(guī)范

G、利潤計算時考慮了利息。

H、計算過程有錯。

I、計算單位不統(tǒng)一

（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

應(yīng)用此法進行估價，按（規(guī)程》規(guī)定的程序進行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項予以明確說明：

★說明宗地位臵、用途及待估宗地所在級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。

★說明待估宗地的各項因素具體條件，應(yīng)將因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式參見市場比較法中因素條件說明表的形式。

1素說明中一定注意前后一致(個別因素描述。市場比較法中因素說明)。

（4）編制持信宗地各因素優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

注：如宗地少，可將步驟3、4合并，變?yōu)榫幹拼雷诘馗饔绊懸蛩貤l件說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。

A、確定年期、期日、容積事等因素的修正系數(shù)

a、K1年期修正：同市場比較法

b． K2期日修正：同市場比較法

c、K3；容積率修正：同市場比較法

（6）、計算待信宗地土地價格

宗地地價=基準(zhǔn)地價〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系數(shù)

K２——期日修正系數(shù)

K３——容積率修正系數(shù)

K一各影響因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地價是在基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)開發(fā)程度條件下的土地價格。如果宗地地價定義中設(shè)定的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度不一致時，應(yīng)作開發(fā)程度修正。

設(shè)定開發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價開發(fā)程度時，或者設(shè)定開發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價開發(fā)程度時：

待估宗地土地價格＝基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價一（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)資一估價設(shè)定開發(fā)程度開發(fā)費）

特殊情況的處理辦法：

1、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價；但無修正體系，編制待估宗地各項影啊因素修正系數(shù)困難較大，解決辦法有：

A、根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r編制因素條件說明表，因素修正系數(shù)表；請當(dāng)?shù)赝恋鼐执_認(rèn)蓋章

B、辦法A難度較大時；盡量描述待估宗地的各項影響因素屬所處級別或區(qū)域的平均水平，不進行修正，有些因素必須進行修正的說明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城鎮(zhèn)有基準(zhǔn)地價，但制定時間較早，配有的修正系數(shù)表存在問題，如選擇其它兩種方法評估；最好不采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；如必須選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估；可征求地方土地局意見，修改修正系數(shù)表，讓當(dāng)?shù)赝恋鼐稚w章、確認(rèn)：修正難度較大，可采用上述解決方法B。

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法可能會出現(xiàn)的錯誤

A、漏項，缺少地價內(nèi)涵介紹等。

B、因素描述及修正與市場比較法及地價影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。

3可能出現(xiàn)的錯誤

A、漏項

B、附無關(guān)的資料（如土地使用證、位臵示意圖等）。最新土地估價報告改錯總結(jié)

一、格式方面的錯誤要點

估價報告規(guī)范格式由土地估價報告和土地估價技術(shù)報告組成。土地估價報告是土地估價機構(gòu)提交客戶的關(guān)于土地資產(chǎn)的法律文件，由摘要、估價對象界定、土地估價結(jié)果及其使用和附件四部件組成。土地估價技術(shù)報告是供機構(gòu)存檔和報告確認(rèn)的文件，由總述、估價對象描述及地價影響因素分析、土地估價和附件四部分組成。格式中存在的問題主要問題如下：

1.報告的紙張規(guī)格、字體、設(shè)計等不符合要求。

2.完全不按“估價報告規(guī)范格式”編寫。如只簡單介紹一下估價對象，就提出估價結(jié)果。

實例：某機構(gòu)的估價報告完全沒有按估價報告規(guī)范格式編寫，而是根據(jù)自己業(yè)務(wù)工作習(xí)慣和客戶的—般要求編寫。估價報告的各部分與規(guī)范格式無法對應(yīng)。特別是估價方法運用簡單。

3.部分不符合格式要求。一是部分報告缺公章、缺估價師簽字、缺附件等；二是封面缺項目名稱或項目名稱不符合要求，缺估價報告編號或前后編號不—致；三是土地估價報告和土地估價技術(shù)報告的各部分內(nèi)容缺損或不全面。

實例：某機構(gòu)報告無封面，估價報告與估價技術(shù)報告編號不對應(yīng)，估價對象界定中格式與規(guī)范格式不符，沒有土地估價機構(gòu)資質(zhì)等。

二、土地估價報告錯誤要點

第一部分 摘要

摘要是就項目名稱、委托方、估價基準(zhǔn)日、價格結(jié)果等方面所作的簡明扼要說明，同時明確估價機構(gòu)及估價人員，以明確法律責(zé)任。摘要中存在的主題如下： 1.缺摘要。

2.缺少估價師簽字或只有1名估價師簽字、缺少估價師證書號及機構(gòu)公章，或不是估價師本人簽字。無估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字

案例：某機構(gòu)其報告摘要沒有估價師簽字、項目名稱不全、沒有機構(gòu)蓋章。3.缺少估價基準(zhǔn)日或有錯誤，缺少估價日期或與評估實際相矛盾。

4.估價結(jié)果要求說明總地價、單位面積地價和有樓的樓面地價，并附大寫金額。部分報告沒有樓面地價或大寫金額。當(dāng)估價結(jié)果和估價機構(gòu)分落兩頁紙時，估價結(jié)果頁大多沒有蓋公章。

5（2）區(qū)域因素：是指待估宗地所在區(qū)域的對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素。它是一個均質(zhì)區(qū)域的概念，而不是一個城市的概念。主要因素有區(qū)域位臵、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量（對居住區(qū)包括區(qū)域治安、居民檔次）產(chǎn)業(yè)集聚程度以及一些區(qū)域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文環(huán)境等。

常見的問題是：區(qū)域位臵用宗地個別位臵代替或城市整體位臵代替；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施用城市整體情況代替（沒有調(diào)查）；環(huán)境質(zhì)量只分析污染，而不分析人文社會環(huán)境質(zhì)量。最大的問題是區(qū)域因素分析與待估宗地的位臵和用途不掛鉤，不作調(diào)查研究或做很少的調(diào)查研究。只從一些城市發(fā)展概況等資料中摘錄。一個城市的估價報告，其一般因素和區(qū)域因素都是千人一面。一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資狀況及其它因素不同于該均質(zhì)區(qū)域的地價影響因素。

案例：某個機構(gòu)在評估武漢市一郊區(qū)宗地地價時，其區(qū)域因素為：武漢市的自然條件（地理）、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣和規(guī)劃限制，而對宗地所在區(qū)域的地價因素沒有任何分析，也沒有將其放在個別因素中分析。這完全把一般因素和區(qū)域因素混同，對區(qū)域因素沒有作認(rèn)真調(diào)查。

（3）個別因素：個別因素是宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。如土地面積、形狀、臨街寬度、位臵、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、地質(zhì)條件等。土地用途不同，各因素對地價的影響也不同

常見的問題是：個別因素分析不全，或較全面，但哪個因素對宗地地價有何影響沒有分析或心中沒數(shù)，這從后面運用估價方法估價時根本不考慮個別因素或與個別因素相違背可以看出。

案例：某機構(gòu)在評估某寫字樓時，個別因素分析很不具體，沒有宗地寬度、進深、地質(zhì)條件等分析，宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況不具體等。

第三部分 土地估價結(jié)果及其應(yīng)用

問題主要有：

l.估價依據(jù)：（見技術(shù)報告）

2.估價原則：（見技術(shù)報告）

3.估價方法：缺估價方法或沒有方法選擇的依據(jù)及每種方法的計算結(jié)果。

4.估價結(jié)果：（見技術(shù)報告）

5.需要特殊說明的事項問題較多，雙方的權(quán)利責(zé)任交待不清，報告的使用條件及報告結(jié)果的限制條件交待不清，土地估價結(jié)果有效期錯誤或沒有等。

主要問題：本項估價的假設(shè)條件和報告使用限制條件不明確。是公開市場價格?還是資產(chǎn)清算價格?是有限制的抵押價格?還是抵押條件下的土地使用權(quán)價格?很多報告在碰到一些較復(fù)雜的評估目的和評估對象時往往搞錯。如個別報告

第二篇：房地產(chǎn)估價報告修改思路及報告常見錯誤

房地產(chǎn)估價報告修改思路及報告常見錯誤

一、快速瀏覽報告。查找結(jié)構(gòu)性錯誤。是否按規(guī)范撰寫，是否漏項，描述是否恰當(dāng)，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。

二、詳細(xì)檢查報告。

1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：⑴舊有房地產(chǎn)?！锻恋厥褂脵?quán)證》及《房屋所有權(quán)證》；⑵在建工程?！锻恋厥褂脵?quán)證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖；⑶預(yù)售商品房?！渡唐贩款A(yù)售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。

2、描述性要素。⑴估價對象描述。從區(qū)位、權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實物三方面描述。注意用語的準(zhǔn)確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致（如面積前后是否一致）；⑵影響因素描述。①個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。②區(qū)域因素描述。不同的估價目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。③市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關(guān)聯(lián)性，對待估房地產(chǎn)的估價結(jié)果是否具有影響。

三、分析測算過程。⑴價格內(nèi)涵及技術(shù)路線是否正確；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。⑶參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價格內(nèi)涵是否一致，計算是否正確等；⑷方法的選用是否符合估價原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等；⑸公式的選用是否恰當(dāng)。每一種公式的內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。⑹計算過程是否有誤。關(guān)鍵步聚是否進行了說明，計算過程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應(yīng)用是否有根據(jù)。

四、估價結(jié)果的確定。估價結(jié)果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進行適當(dāng)調(diào)整。

評估報告常見錯誤

?

1、報告書漏項（如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等）。?

2、估價對象描述不全。

（1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等）

（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；

（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；（4）區(qū)域及個別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）

?

3、選用的估價方法不妥（有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法）

各種評估方法中的錯誤

一、比較法：

?

1、可比實例選擇不當(dāng)（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；

?

2、可比實例的幣種未說明；

?

3、建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤； ?

4、非正常交易情況的要進行交易情況修正； ?

5、日期修正計算錯誤； ? ? ? ? ? ?

6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；

7、在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正；

8、修正幅度過大，單項修正超過20%；

9、計算結(jié)果有錯；

10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；

11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P127）；

二、收益法

?

1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定）； ?

2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況；

?

3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；

?

4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性； ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；

6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；

7、計算費用時，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計算；

8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；

9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）；

10、某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源；

11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；

12、安全利率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；

13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）；

14、計算錯誤；

15、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。

16、評估結(jié)論沒有大寫；

17、將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）；

18、抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

三、成本法

房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

?

1、費用構(gòu)成不完整，漏項（如：缺銷售稅費、開發(fā)利潤）；

?

2、取費時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

?

3、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用+銷售費用）；

?

4、成本法計算貸款利息時計息期有錯；

?

5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；

?

6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）； ?

7、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)）；

A.直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本）

B.投資利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）C.成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）D.銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù):（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）?

8、計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計（1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊；

（2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊；約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

?

9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

四、假設(shè)開發(fā)法

傳統(tǒng)方法：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)開發(fā)利潤 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)現(xiàn)值-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費-后續(xù)開發(fā)成本的現(xiàn)值-后續(xù)管理費用的現(xiàn)值-后續(xù)銷售費用的現(xiàn)值-后續(xù)銷售稅費的現(xiàn)值

?

1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價；

?

2、不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費）；

? ?

3、利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；

4、動態(tài)方法計算時，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算；

?

5、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。

五、其它方面

?

1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計算時考慮，不能再計算其價值；

?

2、不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再單獨計算價值； ?

3、結(jié)論不能少大寫金額；

?

4、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明其市場風(fēng)險和處分問題以及賠償問題，劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；

?

5、物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù)。

房地產(chǎn)估價報告書常見錯誤

1、估價對象權(quán)利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。

2、稅費通常為“二稅一費”等而不包括所得稅和土地增值稅等。

3、在假設(shè)開發(fā)法中注意驗算一下總樓價的計算是否有誤，另外注意建筑費是否折現(xiàn)到估價時點。專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，如再折現(xiàn)則有誤。

4、假設(shè)開發(fā)法中具體講是用現(xiàn)金流量法計算房地產(chǎn)的價值時，不再單獨計算利息和利潤。

5、計算土地單價時，計算的步驟和采用的土地面積。

6、在估價報告和技術(shù)報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結(jié)果前后是否一致。

7、注意成本法估價中的技術(shù)路線是否有誤。

8、市場比較法中，房地產(chǎn)狀況修正中單項因素不能超過節(jié)20%，綜合修正不能超過30%。在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說明。

9、估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，應(yīng)用的有效期為自完成估價報告之日起原則上為一年，但在市場狀況變化很大的情況下，估價報告的有效期不能超過半年。

10、注意估價結(jié)果報告中，金額大寫是否和前面小寫及估價技術(shù)報告中的一致，且大寫金額不能有誤。

11、估價結(jié)果報告中通常漏掉價值定義、估價作業(yè)日期、估價時點等到項，而要注意時點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預(yù)測未來的樓價，而時點在現(xiàn)在是不對的，另外，還有回顧性估價、保險賠償?shù)葧r點的確定也要一并注意。

12、價值定義的說明，如評估的是拍賣價格、抵押價格等，還要說明與市場價格的調(diào)整幅度。

13、從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。

14、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應(yīng)扣除的項目（如在多數(shù)情況下，不應(yīng)扣除折舊費、土地攤提費、利潤等），收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒有說明確定的理由。

15、成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中一致的均為錯。

16、在采用收益法估價時，采用的凈收益應(yīng)為客觀收益，成本應(yīng)為客觀成本，各種估價報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等。

17、市場比較法中選取的可比實例如超過一年，又沒有說明價格是否穩(wěn)定是不對的，在一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。

18、市場比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤，例本應(yīng)該在分子上修正的，而在分母上修正了，本應(yīng)該增加的而減少了，如可比實例房地產(chǎn)的位置、實物、狀況比估價對象優(yōu)越（+2%），則價格應(yīng)向下修正為100/102，而修正成100/98是不的。

19、在市場比較法交易日期修正中，貨幣單位換算的時機要看以那種化幣單位上漲或下跌，另外，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)等。20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費用、利息、利潤和稅金等。

21、成本法計算利息時，費用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應(yīng)計建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計算期的計算方法是考試的重點。在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息。

22、在各種方法計算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價結(jié)果的確定的理由要充分，參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關(guān)系以及計算時資本化率的應(yīng)用是否正確，選用的公式是否正確。

23、重復(fù)計算問題，如在收益法計算某賓館的收益時又用別的方法計算了大堂、技術(shù)層、設(shè)備層的價值等等。

24、收益法評估中還應(yīng)考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對應(yīng)的吧臺、大堂也不能再計算價值。

25、假設(shè)開發(fā)法估價傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的銳金計算期的確定，扣除項目的確定，銷售銳費不計利息、利潤，另外注意利息、利潤的計算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除銷售銳費時，就不能再折現(xiàn)了；建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題，專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，也不能再折現(xiàn)了，此時所求的地價或在建工程價值是從價時點上的價值。

26、成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟壽命，二是土地使用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算。

第三篇：土地估價報告審核

土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核

(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內(nèi)容 1)估價人員資格 2)估價對象界定

3)估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價技術(shù)路線、方法選擇及運用 7)地價確定的理由 8)估價結(jié)果

9)估價報告的邏輯性(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認(rèn)知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價目的

(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價

(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價

2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價格確定方法的特點。

了解：土地估價報告的評價。

熟悉：土地估價報告書審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質(zhì)量。[復(fù)習(xí)難點)

土地估價報告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

1頁

(一)土地估價報告審核的目的 為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認(rèn)估價結(jié)果的合理性。

對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風(fēng)險的最后一道防線。

(二)土地估價報告的質(zhì)量

l，估價報告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價報告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

3．估價報告的規(guī)范性與個性的處理

土地估價報告的規(guī)范性原則，是對估價報告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價報告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價報告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定了估價報告的規(guī)范格式。

土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價項目的具體情況，進行的特殊的技術(shù)處理。

二、土地估價報告的審核

(一)土地估價報告審核的內(nèi)容

土地估價報告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價人員資格；

2．估價對象界定；

3．估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量；

4．估價假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價技術(shù)路線、方法選擇及運用；

7，地價確定的理由；

8．估價結(jié)果；

9．估價報告的邏輯性。

(二)土地估價報告審核的方法

1．一般報告的審核

對一般報告，應(yīng)達到的審核深度要求是：

(1)估價結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價對象的表述是否正確、完整；

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確；

(4)估價的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；

(5)估價依據(jù)和估價原則是否進行說明；

(6)估價方法的表述是否正確；

(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報告的審核

2頁

應(yīng)在一般報告達到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說明；

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細(xì)的說明；

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進行正確、詳細(xì)的說明；

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強，全文的標(biāo)點符號是否正確。

(三)土地估價報告的評價

土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準(zhǔn)確，、方法的運用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

本章小結(jié)：

本章主要介紹了土地估價報告的審核，實際操作性與第六章一樣強，也需要結(jié)合實際工作來復(fù)習(xí)。常見目的下土地估價

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主

要技術(shù)參數(shù)選擇、價格確定方法的特點。

掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷。

(復(fù)習(xí)難點)

1．常見土地估價目的的價格類別判斷；

2．土地估價主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見的土地估價目的 常見的土地估價目的主要有：

1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估；

2．以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價；

3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價；

4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價為目的的土地估價；

6．以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價；

8．以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價；

9，以司法鑒定為目的土地估價。

二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟活動和政府及司法機關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結(jié)果對應(yīng)的價格類別分為以下幾種：

買賣價格

是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

租賃價格

我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價格；二是土地使用權(quán)出租價格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價格

3頁

企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動中需要對企業(yè)的土地價值進行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

抵押價格

是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的市場價格，應(yīng)遵循保守原則。

征收價格

指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價格

指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

公示價格

政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設(shè)立的價格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、監(jiān)測點地價、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。

關(guān)于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補償性；公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

4頁

第四篇：房地產(chǎn)估價合同及土地估價報告

附錄一

房地產(chǎn)估價合同（示例）

簽訂合同雙方：

委托估價方：（以下簡稱甲方）

受托估價方：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，現(xiàn)就房地產(chǎn)估價委托事宜訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、甲方因需要，委托乙方對其房地產(chǎn)價值進行估價。

二、評估標(biāo)的物坐落于，土地面積平方米，建筑面積平方米（詳見附圖）。

三、乙方根據(jù)甲方估價的目的和需要，對委估房地產(chǎn)本著獨立、公正、科學(xué)、合理的原則進行估價，并于年月日以前出具該房地產(chǎn)估價報告書。

四、甲方應(yīng)于年月日以前將委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營狀況、稅務(wù)、建造費用等估價所必須的資料提交給乙方，或配合乙方向有關(guān)部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產(chǎn)估價所必須的資料。

甲方應(yīng)提交的資料具體如下：

五、乙方在估價期間需要到實地查勘，甲方有義務(wù)陪同并提供方便和配合。

六、乙方對甲方委估房地產(chǎn)的文件資料應(yīng)妥善保管并盡保密之職責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

七、甲方應(yīng)付給乙方的估價服務(wù)費，根據(jù)有關(guān)估價收費標(biāo)準(zhǔn)，依甲乙雙方認(rèn)同的下列收費方法計算：自本合同生效之日起日內(nèi)，甲方應(yīng)先付給乙方定金元（人民幣、美元），余款待乙方將估價報告書交付給甲方后于日內(nèi)一次付請。

八、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時間交付估價報告書，每逾期一日，應(yīng)賠償甲方估價服務(wù)費的%。

九、甲方如不按本合同規(guī)定的時間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等

資料，乙方可按時間順延估價報告書的交付時間。

十、合同生效后，甲方如果中斷估價委托的請求，乙方工作已經(jīng)過半，甲方應(yīng)付給乙方全部估價服務(wù)費；乙方工作尚未過半，甲方應(yīng)付給乙方全部估價服務(wù)費的%，或已預(yù)付的估價服務(wù)費定金不予退還。上述兩者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估價報告書次日起日內(nèi)，如對估價結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估申請或重新評估。乙方對甲方復(fù)估申請審查后認(rèn)為有正當(dāng)理由，應(yīng)在日內(nèi)完成復(fù)估工作，提交復(fù)估報告書。甲方逾期不提出復(fù)估申請的，估價報告書生效。

十二、雙方約定的其他事項：

十三、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改。如有異議，須經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十四、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件。附件經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效力。

十五本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

銀行帳號：銀行帳號：

委托代理人（簽章）：委托代理人（簽章）：

簽約日期：年月日

簽約地點：

附錄二

土地估價報告規(guī)范格式

土地估價報告（首頁）

土地估價報告編號項目名稱：

受托估價單位：

估價人：

委托估價單位（人）：

估價日期：：

土地估價報告（文字說明式）

第一部分摘要

一、估價項目名稱[說明估價項目的全稱]

二、委托估價方[說明該項估價的委托單位或個人]

三、估價期日[說明所估地價的具體時點]

四、價格結(jié)果[說明最終確定的總地價、單位面積地價和樓面地價，并附大寫金額。如用外幣表示，應(yīng)說明外幣與人民幣的比價]

五、土地估價師簽字[由參加本次估價的土地估價簽名，并注明土地估價師資格證書號]

六、土地估價機構(gòu)[由土地估價機構(gòu)加蓋公章]

年月日

第二部分估價對象界定

一、委托估價方[說明該項委托估價的委托單位、單位地址、法人代表、聯(lián)系人或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]

二、委托估價方[說明該項估價的受托估價機構(gòu)、機構(gòu)地址、估價機構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書號、法人代表等]

三、估價目的[說明該項估價的目的和應(yīng)用方向]

四、估價日期[說明該項估價工作的起止日期]

五、估價期日[說明該所估地價的具體時點]

六、估價對象概況

1、土地登記狀況[說明估價對象的土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地登記證書號、地籍圖號、宗地號等]

2、土地權(quán)利狀況[說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利都要詳加說明]

3、建筑物和地上附著物狀況[說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等]

七、地價影響因素分析[說明影響估價對象價格水平的因素條件]

1、一般因素[說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的因素]

2、區(qū)域因素[說明城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、自然災(zāi)害、相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素以及區(qū)域基準(zhǔn)地價水平]

3、個別因素[說明待估宗地最有效使用用途及標(biāo)準(zhǔn)、宗地寬度、深度、形狀、面積、地基與基礎(chǔ)、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的其他個別因素]

八、地價定義[說明所估地價的內(nèi)涵、土地實際開發(fā)程度及本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度]

第五篇：土地估價報告?zhèn)浒干暾垥?/a>

土地估價報告?zhèn)浒干暾垥?/p>

昆明市國土資源局分局：

茲有我公司評估的位于、為所使用、以及辦理手續(xù)所涉及評估設(shè)定用途（即實際用途）為的土地宗，土地面積為平方米，土地使用權(quán)類型為。該宗地為昆明市級，評估單價為元/平方米（即萬元/畝），評估總價為萬元，貨幣單位為人民幣?，F(xiàn)向貴局提請備案。

請給予備案為謝！

備案申請單位：

年月日