第一篇：從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神

從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神

李永軍 中國(guó)政法大學(xué) 教授

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關(guān)鍵詞: 物權(quán)/物權(quán)法/ 交易安全/平等保護(hù)

內(nèi)容提要: 從規(guī)范層面上看, 物權(quán)法規(guī)定了許多新的制度, 它的實(shí)施將使國(guó)家財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)得到更好的保護(hù), 使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到更加健康的發(fā)展。物權(quán)法的制度規(guī)范承載著物權(quán)法的立法精神, 這主要包括: 物權(quán)的平等保護(hù)原則、保護(hù)交易安全的原則、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則與重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。這些立法精神充分體現(xiàn)在物權(quán)法的具體規(guī)范中, 是客觀與實(shí)證的。

一、導(dǎo)言

任何法律都是社會(huì)文明及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的反映與折射, 物權(quán)法也是如此。雖然我們不能說, 在物權(quán)法出臺(tái)之前, 我國(guó)不存在實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)法, 如《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都在不同層面上實(shí)質(zhì)地調(diào)整著物權(quán)關(guān)系, 但是這些法律之間缺乏系統(tǒng)性與協(xié)調(diào)性, 相互之間甚至存在矛盾與沖突, 給司法實(shí)踐中的法律適用帶來困難。同時(shí), 隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 現(xiàn)存的物權(quán)種類已經(jīng)不能滿足新的形勢(shì)及建設(shè)和諧社會(huì)的需要。另外, 我國(guó)多年來改革開放的成果也需要通過物權(quán)法固定下來, 以保護(hù)多種經(jīng)濟(jì)成分主體的財(cái)產(chǎn)。王兆國(guó)副委員長(zhǎng)在《關(guān)于中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）的說明》（以下簡(jiǎn)稱《說明》）中指出了制定物權(quán)法的“三個(gè)需要”, 即“制定物權(quán)法是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要； 制定物權(quán)法是規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的需要； 制定物權(quán)法是維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”。

關(guān)于第一個(gè)需要, 即“堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “堅(jiān)持以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展是國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段的基本經(jīng)濟(jì)制度。通過制定物權(quán)法, 明確國(guó)有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的范圍、國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)的行使、加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的保護(hù), 有利于鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)； 明確私有財(cái)產(chǎn)的范圍、依法對(duì)私有財(cái)產(chǎn)給予保護(hù), 有利于鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。

關(guān)于第二個(gè)需要, 即“規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “產(chǎn)權(quán)明晰、公平競(jìng)爭(zhēng)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求。通過制定物權(quán)法, 確認(rèn)物的歸屬, 明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容, 保障各種市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利, 依法保護(hù)權(quán)利人的物權(quán), 對(duì)于發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有重要作用”。

關(guān)于第三個(gè)需要, 即“維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “隨著改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 人民群眾生活普遍改善, 迫切要求切實(shí)保護(hù)他們通過辛勤勞動(dòng)積累的合法財(cái)產(chǎn)、保護(hù)依法享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等合法權(quán)益。通過制定物權(quán)法, 明確并保護(hù)私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán), 以維護(hù)人民群眾的切身利益, 激發(fā)人們創(chuàng)造財(cái)富的活力, 促進(jìn)社會(huì)和諧”。

上述必要性與物權(quán)法的目的功能, 決定了物權(quán)法的基本精神與原則。但是, 物權(quán)法的這些基本精神必須通過具體的規(guī)范表達(dá)出來, 而且這種通過規(guī)范表達(dá)出來的基本精神必須具有客觀性與實(shí)證性。因此, 本文所說的物權(quán)法的基本精神是以規(guī)范作為載體的。

在我看來, 物權(quán)法的立法精神可以用原則表示,大致如下:（1）物權(quán)的平等保護(hù)原則；（2）保護(hù)交易安全的原則；（3）明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則；（4）物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則；（5）重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。下面我們將分述這些原則以及物權(quán)法的表達(dá)規(guī)范。

二、物權(quán)的平等保護(hù)原則

（一）物權(quán)的平等保護(hù)原則之法律含義

所謂物權(quán)的平等保護(hù)原則是指所有物權(quán)不論權(quán)利人為何人,平等受法律保護(hù)。盡管這條原則是各國(guó)憲法及民法典所確認(rèn)的基本原則與法律的基本精神, 但是在我國(guó)的物權(quán)法起草過程中卻引起了極大的爭(zhēng)議。因?yàn)? 從我國(guó)自上世紀(jì)60 年代開始到80年代中期的歷史進(jìn)程看, 基本上就是一個(gè)消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的過程, 直到改革開放后, 我們才允許多種經(jīng)濟(jì)成分的并存, 由此, 所有制結(jié)構(gòu)從單一變?yōu)槎嘣?。因? 社會(huì)政策上的這種從消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)到承認(rèn)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變, 反映到法律和意識(shí)上需要一個(gè)過程。所以說, 無論是2004 年的憲法, 還是2007 年的物權(quán)法, 承認(rèn)對(duì)所有主體的物權(quán)之平等保護(hù)原則,是一個(gè)偉大的進(jìn)步。

（二）平等保護(hù)原則在物權(quán)法上的規(guī)范體現(xiàn)

我國(guó)物權(quán)法第1 條規(guī)定: “為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度, 維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序, 明確物的歸屬, 發(fā)揮物的效用, 保護(hù)權(quán)利人的物權(quán), 根據(jù)憲法, 制定本法?！钡? 條規(guī)定: “國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段, 堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì), 鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì), 保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！钡? 條規(guī)定: “國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù), 任何單位和個(gè)人不得侵犯?！?/p>

應(yīng)該說, 從倫理價(jià)值上看, 對(duì)所有物權(quán)的主體實(shí)行平等保護(hù)是由民法的性質(zhì)所決定的, 也是市場(chǎng)交易的需要。試想, 如果物權(quán)分為不同的等級(jí), 那么物權(quán)之間的流轉(zhuǎn)將變得困難, 甚至是不可能的。這樣一來, 就違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則, 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就建立不起來。再?gòu)牧⒎夹g(shù)上看,平等保護(hù)也是物權(quán)法的規(guī)范制度構(gòu)建的基礎(chǔ), 沒有主體平等作為基礎(chǔ), 物權(quán)法將變?yōu)樾姓f(xié)調(diào)法, 而不再是私法意義上的物權(quán)法。

三、保護(hù)交易安全的原則

（一）交易安全的重要性

無論是從國(guó)家經(jīng)濟(jì)秩序之需求上看, 還是從個(gè)人交易之愿望上看, 都需要交易安全。因?yàn)? 如果沒有交易安全制度的保障, 善意交易對(duì)方（第三人）從交易中所獲得的標(biāo)的物就難以持有, 其目的就難以達(dá)到, 社會(huì)分工所帶來的相互協(xié)同的需要就難以滿足, 正常的經(jīng)濟(jì)秩序就建立不起來。因此, 任何國(guó)家的物權(quán)法對(duì)物權(quán)的變動(dòng)都規(guī)定了安全規(guī)范制度, 以保障交易安全。在物權(quán)法上, 這些交易安全的制度主要是通過“物權(quán)法定”、“公示公信（登記與交付等）”、“區(qū)分原則”等制度表現(xiàn)出來的。

（二）物權(quán)法定主義原則

1.物權(quán)法定主義原則的含義及物權(quán)法規(guī)范。

物權(quán)法定主義原則的基本含義是: 物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一規(guī)定, 不允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)或者變更。這一原則為19 世紀(jì)大陸法系各國(guó)民法典運(yùn)動(dòng)后確立的一項(xiàng)關(guān)于物權(quán)法的基本原則, 其具體內(nèi)容有兩個(gè):（1）民法上所有的物權(quán)種類必須在法律中明確固定下來, 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認(rèn)可的新類型權(quán)利, 此所謂“類型法定”；（2）任何一項(xiàng)物權(quán)的內(nèi)容由法律強(qiáng)制性地予以規(guī)定, 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法律規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容不同的物權(quán)。我國(guó)物權(quán)法第5 條規(guī)定: “物權(quán)的種類和內(nèi)容, 由法律規(guī)定?！边@是我國(guó)第一次以法律的形式規(guī)定之。

2.物權(quán)法定主義原則的意義。

物權(quán)法定主義原則不僅是交易便捷的需要, 也是公示及交易安全的需要。物權(quán)具有絕對(duì)效力, 任何人對(duì)物權(quán)都負(fù)有尊重的義務(wù)。而要實(shí)現(xiàn)這一要求, 物權(quán)的內(nèi)容要為第三人所認(rèn)識(shí)。如果物權(quán)的內(nèi)容不統(tǒng)一, 第三人將無法知道其行為是否構(gòu)成對(duì)物權(quán)的不尊重。只有通過內(nèi)容固定, 才能引導(dǎo)人們的行為, 實(shí)現(xiàn)對(duì)物權(quán)的尊重和對(duì)第三人的保護(hù)。與債權(quán)不同, 債權(quán)為對(duì)特定人請(qǐng)求為特定行為的權(quán)利, 具有相對(duì)性。債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的原因主要在于債務(wù)人不履行債務(wù)的行為, 因此, 債權(quán)的侵犯者一般只能是債務(wù)人。而物權(quán)為支配支配物的權(quán)利, 具有絕對(duì)性, 物權(quán)的不能實(shí)現(xiàn), 可因任何第三人的行為, 亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無端遭受他人侵犯, 權(quán)利的公示便有其必要, 而公示手段的有限, 則決定物權(quán)的種類和內(nèi)容必須明確, 否則物權(quán)人之外的第三人將在千奇百怪的“物權(quán)”面前無所適從, 而第三人對(duì)物權(quán)的尊重便無從談起。所以, 物權(quán)是一種必須經(jīng)由權(quán)利人之外的一切人加以尊重才能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利, 而物權(quán)之獲得他人尊重, 須以他人知曉物權(quán)的存在及物權(quán)的內(nèi)容為條件。

（三）公示公信原則

所謂物權(quán)的公示原則, 是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)以一種可以從外部察知的方式向社會(huì)公開, 從而使第三人知道的原則。簡(jiǎn)單地說, 公示原則就是物權(quán)享有或者變動(dòng)的外部象征或者標(biāo)志。例如, 你擁有房屋所有權(quán), 你必須進(jìn)行登記, 登記就是你擁有的標(biāo)志； 你要將你擁有的房屋出賣給他人, 也必須辦理轉(zhuǎn)讓登記, 以表明所有權(quán)人已經(jīng)發(fā)生的變化。

所謂物權(quán)的公信原則, 是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)一旦公示, 那么即使這種公示的方式與權(quán)利的真實(shí)狀況不相符合（如虛假登記）, 但對(duì)于信賴該公示方式而與之從事交易的善意第三人不生影響, 即法律仍然承認(rèn)第三人可以取得如同公示與權(quán)利相符合時(shí)可以取得的結(jié)果, 以保護(hù)交易安全。

公示公信原則在《物權(quán)法》中有集中體現(xiàn)。物權(quán)法第6 條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓, 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！蔽餀?quán)法第9 條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 經(jīng)依法登記, 發(fā)生效力； 未經(jīng)登記, 不發(fā)生效力, 但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

法律規(guī)定公示公信原則的原因在于: 一是權(quán)利推定（享有權(quán)利的外觀）。符合公示方式要求的, 就推定其為權(quán)利人。但不可否認(rèn)的是, 這種權(quán)利享有的外觀可能與真實(shí)權(quán)利有時(shí)是不符合的, 登記符合的情況比較多, 而動(dòng)產(chǎn)的占有, 不符合的情況可能就比較多。因此, 必須輔助于善意才能符合倫理要求。從推定的意義上說, 這是交易的基礎(chǔ)。否則, 任何交易將無法完成或者說成本很高。權(quán)利推定實(shí)踐中的意義是確權(quán)之訴。這里, “推定”的意思恰恰就是可以依證據(jù)推翻之。二是權(quán)利轉(zhuǎn)讓。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須公示, 否則第三人將無從知道。因此, 公示在權(quán)利變更時(shí)意義重大。三是善意取得。從法律上說, 任何一個(gè)轉(zhuǎn)讓權(quán)利的人, 首先必須具有對(duì)權(quán)利的合法有效的處分權(quán)。但是, 如何在交易中去證明交易對(duì)方對(duì)于交易的標(biāo)的具有合法有效的處分權(quán)呢？ 如果沒有公示方式的話, 那么, 買賣的買受人就要花費(fèi)大量的時(shí)間去調(diào)查出賣人對(duì)出賣物的合法處分權(quán)。而具有了公示方式后, 只要相信公示手段, 則相信這種外部占有或者登記, 就當(dāng)然相信其為合法處分權(quán)人。即使存在不符合, 也不影響善意信賴權(quán)利外觀的人的利益。為了完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度, 物權(quán)法還規(guī)定了預(yù)告登記與異議登記制度。預(yù)告登記是指為保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利為對(duì)象進(jìn)行的登記, 該登記具有物權(quán)的排他性效力。德國(guó)法、日本法、瑞士法都規(guī)定了這種登記制度。我國(guó)物權(quán)法第20 條規(guī)定: “當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議, 為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán), 按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后, 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意, 處分該不動(dòng)產(chǎn)的, 不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后, 債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的, 預(yù)告登記失效?！?/p>

異議登記在立法中也有體現(xiàn)。我國(guó)物權(quán)法第19條規(guī)定: “權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的, 可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的, 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的, 利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的, 申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴, 異議登記失效。異議登記不當(dāng), 造成權(quán)利人損害的, 權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”

由此可見, 在我國(guó)法上, 如果更正得不到現(xiàn)實(shí)權(quán)利人的同意, 應(yīng)采取異議登記的方式, 以防止現(xiàn)實(shí)權(quán)利人惡意處分不動(dòng)產(chǎn), 而損害請(qǐng)求人。

（四）區(qū)分原則

區(qū)分原則就是指法律區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的原則。物權(quán)法第15 條規(guī)定: “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同, 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外, 自合同成立時(shí)生效； 未辦理物權(quán)登記的, 不影響合同效力?！盵2-4]區(qū)分原則在保護(hù)交易安全方面的意義是: 從邏輯上說, 只有房屋買賣合同生效后, 出賣人才負(fù)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù), 如果合同都沒有生效, 出賣人就沒有必要轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。因此, “一房二賣”就會(huì)成為必然的事實(shí)。區(qū)分原則就解決了這一問題: 房屋買賣合同的效力適用《合同法》的規(guī)定, 只要符合合同法的規(guī)定條件, 房屋買賣合同就生效。合同生效后,出賣人就負(fù)擔(dān)交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人的義務(wù)。如果出賣人不交付房屋, 就屬于違約行為。買受人可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制出賣人交付房屋； 如果出賣人“一房二賣”, 就要承擔(dān)違約責(zé)任。這一制度再配合“預(yù)告登記”制度, 能夠很好地保護(hù)交易安全。

四、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則

（一）關(guān)于國(guó)家所有權(quán)

關(guān)于國(guó)家所有權(quán), 物權(quán)法的規(guī)定主要體現(xiàn)在三個(gè)方面: 一是明確國(guó)家所有權(quán)的范圍； 二是明確國(guó)家所有權(quán)的行使主體； 三是加強(qiáng)對(duì)國(guó)家所有權(quán)的保護(hù)。關(guān)于國(guó)家所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第46 條至52條明確規(guī)定: “礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有； 城市的土地, 屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地, 屬于國(guó)家所有； 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源, 屬于國(guó)家所有, 但法律規(guī)定屬于集體所有的除外； 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源, 屬于國(guó)家所有； 無線電頻譜資源屬于國(guó)家所有； 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物, 屬于國(guó)家所有； 國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有； 鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施, 依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的, 屬于國(guó)家所有?！?/p>

關(guān)于國(guó)家所有權(quán)的行使主體, 物權(quán)法第45 條規(guī)定: “法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn), 屬于國(guó)家所有即全民所有。國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)； 法律另有規(guī)定的, 依照其規(guī)定?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)對(duì)國(guó)家所有權(quán)的保護(hù)問題, 物權(quán)法第56 條規(guī)定: “國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。”第57條規(guī)定: “履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員, 應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督,促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值, 防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失； 濫用職權(quán), 玩忽職守, 造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定, 在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中, 低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！?/p>

（二）關(guān)于集體所有權(quán)

物權(quán)法關(guān)于集體所有權(quán)的主要貢獻(xiàn)在于: 一方面明確了其范圍, 另一方面明確了其行使與保護(hù)。關(guān)于集體所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第58 條規(guī)定:

“集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括:（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（3）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（4）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

關(guān)于集體所有權(quán)的行使, 物權(quán)法作出了比較詳細(xì)的規(guī)定, 以避免實(shí)踐中少數(shù)人利用職權(quán)來侵害集體利益。物權(quán)法第59 條規(guī)定: “下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:（1）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（2）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（3）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（4）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（5）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。”第60 條規(guī)定: “對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等, 依照下列規(guī)定行使所有權(quán):（1）屬于村農(nóng)民集體所有的, 由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的, 由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的, 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。”

關(guān)于對(duì)集體所有權(quán)的保護(hù), 物權(quán)法第63 條規(guī)定:“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的, 受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”

（三）關(guān)于個(gè)人所有權(quán)

關(guān)于個(gè)人所有權(quán)的范圍與保護(hù), 物權(quán)法第64 條至66 條規(guī)定: “私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)；私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)； 國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益； 私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。”

五、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則

無論是私人所有權(quán)之間、私人與集體所有權(quán)之間, 還是國(guó)家所有權(quán)之間, 在權(quán)利行使方面因?yàn)楦鞣N原因會(huì)存在矛盾與沖突。物權(quán)法為協(xié)調(diào)這些矛盾與沖突, 使資源得到最大化利用, 專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、征收制度等, 以保證不同利益主體在法律框架內(nèi)得到合理的協(xié)調(diào), 以利于建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)。

（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

由于商品住宅的大力推廣, 業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾比較突出, 可以說已經(jīng)成為重要的社會(huì)問題。在這一問題上, 物權(quán)法主要規(guī)定了下列協(xié)調(diào)利益的措施。

1.明確業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)。

物權(quán)法第70 條至72 條、第77 條規(guī)定: “（1）業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán), 對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（2）業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全, 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（3）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權(quán)利, 承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（4）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約, 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的, 除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外, 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”

2.明確物業(yè)小區(qū)的組織管理機(jī)構(gòu)。

物權(quán)法第75 條規(guī)定: “業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì), 選舉業(yè)主委員會(huì)?！钡?6 條規(guī)定: “下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！睕Q定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！钡?8 條規(guī)定: “業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定, 對(duì)業(yè)主具有約束力。”

3.明確建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施的歸屬。

物權(quán)法第73 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi)的道路, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房, 屬于業(yè)主共有?！钡?4 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬, 由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位, 屬于業(yè)主共有?！?/p>

（二）相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是由法律規(guī)定的因相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因相鄰不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)的利用方面, 多發(fā)生糾紛, 因此, 為協(xié)調(diào)與平衡利益關(guān)系, 物權(quán)法特別規(guī)定了相鄰關(guān)系, 為建設(shè)和諧社會(huì)堅(jiān)定了法律基礎(chǔ)。具體來說, 物權(quán)法對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定主要是: “不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則, 正確處理相鄰關(guān)系； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的利用, 應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放, 應(yīng)當(dāng)尊重自然流向； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的, 應(yīng)當(dāng)提供必要的便利； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物? 該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；建造建筑物, 不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn), 妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物, 排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等, 不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的, 應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害； 造成損害的, 應(yīng)當(dāng)給予賠償。”

（三）征收制度

所謂征收, 是指國(guó)家依強(qiáng)制力將非國(guó)有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于自己的行為。在我國(guó)因拆遷引起了許多社會(huì)問題和矛盾, 有些地方的矛盾還比較尖銳。實(shí)事求是地說, 這種行為涉及對(duì)各種所有權(quán)的平衡問題, 因此, 必須慎重對(duì)待。物權(quán)法對(duì)此作了比較明確的規(guī)定: “為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地, 應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用, 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活, 維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn), 應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償, 維護(hù)被征收人的合法權(quán)益； 征收個(gè)人住宅的, 還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用?！边@樣就明確了征收的條件與程序: 一是必須是“為了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和權(quán)限； 三是必須給予合理的補(bǔ)償。

六、重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則

除了上面講的合法的收入、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、私人合法的儲(chǔ)蓄、投資等以外, 對(duì)于城市居民來說, 最重要的利益是其房屋, 而對(duì)于農(nóng)村居民來說, 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物權(quán)法為了保護(hù)他們的合法權(quán)益, 對(duì)于他們關(guān)心的問題,特別作了規(guī)定。

（一）對(duì)于城市居民房屋所占建設(shè)用地使用權(quán)的保護(hù)在物權(quán)法的起草過程中, 許多人非常關(guān)心一個(gè)關(guān)乎自己切身利益的問題: 城市住宅的土地使用權(quán)70 年, 期滿后如何處理？ 對(duì)此, 物權(quán)法第149條規(guī)定: “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的, 自動(dòng)續(xù)期?！边@一規(guī)定, 使許多人對(duì)安居樂業(yè)有了充足的信心。

（二）對(duì)于農(nóng)村居民利益的特別保護(hù)

1.土地承包權(quán)期限長(zhǎng)且不必登記。

物權(quán)法第126 條規(guī)定: “耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期, 經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。承包期屆滿, 由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。”物權(quán)法第127 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證, 并登記造冊(cè), 確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”

2.土地承包權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。物權(quán)法第128 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定, 有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！?/p>

出處:《中共中央黨校學(xué)報(bào)》2007 年第3 期

第二篇：從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神及物權(quán)法最新司法解釋三人談

從物權(quán)法規(guī)范看物權(quán)法的立法精神 李永軍

中國(guó)政法大學(xué)

教授

上傳時(shí)間:2009-12-14

關(guān)鍵詞: 物權(quán)/物權(quán)法/ 交易安全/平等保護(hù)

內(nèi)容提要: 從規(guī)范層面上看, 物權(quán)法規(guī)定了許多新的制度, 它的實(shí)施將使國(guó)家財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)得到更好的保護(hù), 使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到更加健康的發(fā)展。物權(quán)法的制度規(guī)范承載著物權(quán)法的立法精神, 這主要包括: 物權(quán)的平等保護(hù)原則、保護(hù)交易安全的原則、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則與重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。這些立法精神充分體現(xiàn)在物權(quán)法的具體規(guī)范中, 是客觀與實(shí)證的。

一、導(dǎo)言

任何法律都是社會(huì)文明及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的反映與折射, 物權(quán)法也是如此。雖然我們不能說, 在物權(quán)法出臺(tái)之前, 我國(guó)不存在實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)法, 如《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都在不同層面上實(shí)質(zhì)地調(diào)整著物權(quán)關(guān)系, 但是這些法律之間缺乏系統(tǒng)性與協(xié)調(diào)性, 相互之間甚至存在矛盾與沖突, 給司法實(shí)踐中的法律適用帶來困難。同時(shí), 隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 現(xiàn)存的物權(quán)種類已經(jīng)不能滿足新的形勢(shì)及建設(shè)和諧社會(huì)的需要。另外, 我國(guó)多年來改革開放的成果也需要通過物權(quán)法固定下來, 以保護(hù)多種經(jīng)濟(jì)成分主體的財(cái)產(chǎn)。王兆國(guó)副委員長(zhǎng)在《關(guān)于中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）的說明》（以下簡(jiǎn)稱《說明》）中指出了制定物權(quán)法的“三個(gè)需要”, 即“制定物權(quán)法是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要； 制定物權(quán)法是規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的需要； 制定物權(quán)法是維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”。

關(guān)于第一個(gè)需要, 即“堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “堅(jiān)持以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展是國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段的基本經(jīng)濟(jì)制度。通過制定物權(quán)法, 明確國(guó)有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的范圍、國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)的行使、加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的保護(hù), 有利于鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)； 明確私有財(cái)產(chǎn)的范圍、依法對(duì)私有財(cái)產(chǎn)給予保護(hù), 有利于鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。

關(guān)于第二個(gè)需要, 即“規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “產(chǎn)權(quán)明晰、公平競(jìng)爭(zhēng)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求。通過制定物權(quán)法, 確認(rèn)物的歸屬, 明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容, 保障各種市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利, 依法保護(hù)權(quán)利人的物權(quán), 對(duì)于發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有重要作用”。

關(guān)于第三個(gè)需要, 即“維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”, 《說明》作了這樣的詮釋: “隨著改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 人民群眾生活普遍改善, 迫切要求切實(shí)保護(hù)他們通過辛勤勞動(dòng)積累的合法財(cái)產(chǎn)、保護(hù)依法享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等合法權(quán)益。通過制定物權(quán)法, 明確并保護(hù)私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán), 以維護(hù)人民群眾的切身利益, 激發(fā)人們創(chuàng)造財(cái)富的活力, 促進(jìn)社會(huì)和諧”。

上述必要性與物權(quán)法的目的功能, 決定了物權(quán)法的基本精神與原則。但是, 物權(quán)法的這些基 1 本精神必須通過具體的規(guī)范表達(dá)出來, 而且這種通過規(guī)范表達(dá)出來的基本精神必須具有客觀性與實(shí)證性。因此, 本文所說的物權(quán)法的基本精神是以規(guī)范作為載體的。

在我看來, 物權(quán)法的立法精神可以用原則表示,大致如下:（1）物權(quán)的平等保護(hù)原則；（2）保護(hù)交易安全的原則；（3）明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則；（4）物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則；（5）重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。下面我們將分述這些原則以及物權(quán)法的表達(dá)規(guī)范。

二、物權(quán)的平等保護(hù)原則

（一）物權(quán)的平等保護(hù)原則之法律含義

所謂物權(quán)的平等保護(hù)原則是指所有物權(quán)不論權(quán)利人為何人,平等受法律保護(hù)。盡管這條原則是各國(guó)憲法及民法典所確認(rèn)的基本原則與法律的基本精神, 但是在我國(guó)的物權(quán)法起草過程中卻引起了極大的爭(zhēng)議。因?yàn)? 從我國(guó)自上世紀(jì)60 年代開始到80年代中期的歷史進(jìn)程看, 基本上就是一個(gè)消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的過程, 直到改革開放后, 我們才允許多種經(jīng)濟(jì)成分的并存, 由此, 所有制結(jié)構(gòu)從單一變?yōu)槎嘣?。因? 社會(huì)政策上的這種從消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)到承認(rèn)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變, 反映到法律和意識(shí)上需要一個(gè)過程。所以說, 無論是2004 年的憲法, 還是2007 年的物權(quán)法, 承認(rèn)對(duì)所有主體的物權(quán)之平等保護(hù)原則,是一個(gè)偉大的進(jìn)步。

（二）平等保護(hù)原則在物權(quán)法上的規(guī)范體現(xiàn)

我國(guó)物權(quán)法第1 條規(guī)定: “為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度, 維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序, 明確物的歸屬, 發(fā)揮物的效用, 保護(hù)權(quán)利人的物權(quán), 根據(jù)憲法, 制定本法?！钡? 條規(guī)定: “國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段, 堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì), 鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì), 保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！钡? 條規(guī)定: “國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù), 任何單位和個(gè)人不得侵犯?！?/p>

應(yīng)該說, 從倫理價(jià)值上看, 對(duì)所有物權(quán)的主體實(shí)行平等保護(hù)是由民法的性質(zhì)所決定的, 也是市場(chǎng)交易的需要。試想, 如果物權(quán)分為不同的等級(jí), 那么物權(quán)之間的流轉(zhuǎn)將變得困難, 甚至是不可能的。這樣一來, 就違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則, 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就建立不起來。再?gòu)牧⒎夹g(shù)上看,平等保護(hù)也是物權(quán)法的規(guī)范制度構(gòu)建的基礎(chǔ), 沒有主體平等作為基礎(chǔ), 物權(quán)法將變?yōu)樾姓f(xié)調(diào)法, 而不再是私法意義上的物權(quán)法。

三、保護(hù)交易安全的原則

（一）交易安全的重要性

無論是從國(guó)家經(jīng)濟(jì)秩序之需求上看, 還是從個(gè)人交易之愿望上看, 都需要交易安全。因?yàn)? 如果沒有交易安全制度的保障, 善意交易對(duì)方（第三人）從交易中所獲得的標(biāo)的物就難以持有, 其目的就難以達(dá)到, 社會(huì)分工所帶來的相互協(xié)同的需要就難以滿足, 正常的經(jīng)濟(jì)秩序就建立不起來。因此, 任何國(guó)家的物權(quán)法對(duì)物權(quán)的變動(dòng)都規(guī)定了安全規(guī)范制度, 以保障交易安全。在物權(quán)法上, 這些交易安全的制度主要是通過“物權(quán)法定”、“公示公信（登記與交 2 付等）”、“區(qū)分原則”等制度表現(xiàn)出來的。

（二）物權(quán)法定主義原則

1.物權(quán)法定主義原則的含義及物權(quán)法規(guī)范。

物權(quán)法定主義原則的基本含義是: 物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一規(guī)定, 不允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)或者變更。這一原則為19 世紀(jì)大陸法系各國(guó)民法典運(yùn)動(dòng)后確立的一項(xiàng)關(guān)于物權(quán)法的基本原則, 其具體內(nèi)容有兩個(gè):（1）民法上所有的物權(quán)種類必須在法律中明確固定下來, 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認(rèn)可的新類型權(quán)利, 此所謂“類型法定”；（2）任何一項(xiàng)物權(quán)的內(nèi)容由法律強(qiáng)制性地予以規(guī)定, 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法律規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容不同的物權(quán)。我國(guó)物權(quán)法第5 條規(guī)定: “物權(quán)的種類和內(nèi)容, 由法律規(guī)定。”這是我國(guó)第一次以法律的形式規(guī)定之。

2.物權(quán)法定主義原則的意義。

物權(quán)法定主義原則不僅是交易便捷的需要, 也是公示及交易安全的需要。物權(quán)具有絕對(duì)效力, 任何人對(duì)物權(quán)都負(fù)有尊重的義務(wù)。而要實(shí)現(xiàn)這一要求, 物權(quán)的內(nèi)容要為第三人所認(rèn)識(shí)。如果物權(quán)的內(nèi)容不統(tǒng)一, 第三人將無法知道其行為是否構(gòu)成對(duì)物權(quán)的不尊重。只有通過內(nèi)容固定, 才能引導(dǎo)人們的行為, 實(shí)現(xiàn)對(duì)物權(quán)的尊重和對(duì)第三人的保護(hù)。與債權(quán)不同, 債權(quán)為對(duì)特定人請(qǐng)求為特定行為的權(quán)利, 具有相對(duì)性。債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的原因主要在于債務(wù)人不履行債務(wù)的行為, 因此, 債權(quán)的侵犯者一般只能是債務(wù)人。而物權(quán)為支配支配物的權(quán)利, 具有絕對(duì)性, 物權(quán)的不能實(shí)現(xiàn), 可因任何第三人的行為, 亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無端遭受他人侵犯, 權(quán)利的公示便有其必要, 而公示手段的有限, 則決定物權(quán)的種類和內(nèi)容必須明確, 否則物權(quán)人之外的第三人將在千奇百怪的“物權(quán)”面前無所適從, 而第三人對(duì)物權(quán)的尊重便無從談起。所以, 物權(quán)是一種必須經(jīng)由權(quán)利人之外的一切人加以尊重才能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利, 而物權(quán)之獲得他人尊重, 須以他人知曉物權(quán)的存在及物權(quán)的內(nèi)容為條件。

（三）公示公信原則

所謂物權(quán)的公示原則, 是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)以一種可以從外部察知的方式向社會(huì)公開, 從而使第三人知道的原則。簡(jiǎn)單地說, 公示原則就是物權(quán)享有或者變動(dòng)的外部象征或者標(biāo)志。例如, 你擁有房屋所有權(quán), 你必須進(jìn)行登記, 登記就是你擁有的標(biāo)志； 你要將你擁有的房屋出賣給他人, 也必須辦理轉(zhuǎn)讓登記, 以表明所有權(quán)人已經(jīng)發(fā)生的變化。

所謂物權(quán)的公信原則, 是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)一旦公示, 那么即使這種公示的方式與權(quán)利的真實(shí)狀況不相符合（如虛假登記）, 但對(duì)于信賴該公示方式而與之從事交易的善意第三人不生影響, 即法律仍然承認(rèn)第三人可以取得如同公示與權(quán)利相符合時(shí)可以取得的結(jié)果, 以保護(hù)交易安全。

公示公信原則在《物權(quán)法》中有集中體現(xiàn)。物權(quán)法第6 條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓, 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！蔽餀?quán)法第9 條規(guī)定: “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅, 經(jīng)依法登記, 發(fā)生效力； 未經(jīng)登記, 不發(fā)生效力, 但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

法律規(guī)定公示公信原則的原因在于: 一是權(quán)利推定（享有權(quán)利的外觀）。符合公示方式要求的, 就推定其為權(quán)利人。但不可否認(rèn)的是, 這種權(quán)利享有的外觀可能與真實(shí)權(quán)利有時(shí)是不符合的, 登記符合的情況比較多, 而動(dòng)產(chǎn)的占有, 不符合的情況可能就比較多。因此, 必須輔助于善意才能符合倫理要求。從推定的意義上說, 這是交易的基礎(chǔ)。否則, 任何交易將無法完成或者說成本很高。權(quán)利推定實(shí)踐中的意義是確權(quán)之訴。這里, “推定”的意思恰恰就是可以依證據(jù)推翻之。二是權(quán)利轉(zhuǎn)讓。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須公示, 否則第三人將無從知道。因此, 公示在權(quán)利變更時(shí)意義重大。三是善意取得。從法律上說, 任何一個(gè)轉(zhuǎn)讓權(quán)利的人, 首先必須具有對(duì)權(quán)利的合法有效的處分權(quán)。但是, 如何在交易中去證明交易對(duì)方對(duì)于交易的標(biāo)的具有合法有效的處分權(quán)呢？ 如果沒有公示方式的話, 那么, 買賣的買受人就要花費(fèi)大量的時(shí)間去調(diào)查出賣人對(duì)出賣物的合法處分權(quán)。而具有了公示方式后, 只要相信公示手段, 則相信這種外部占有或者登記, 就當(dāng)然相信其為合法處分權(quán)人。即使存在不符合, 也不影響善意信賴權(quán)利外觀的人的利益。為了完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度, 物權(quán)法還規(guī)定了預(yù)告登記與異議登記制度。

預(yù)告登記是指為保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利為對(duì)象進(jìn)行的登記, 該登記具有物權(quán)的排他性效力。德國(guó)法、日本法、瑞士法都規(guī)定了這種登記制度。我國(guó)物權(quán)法第20 條規(guī)定: “當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議, 為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán), 按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后, 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意, 處分該不動(dòng)產(chǎn)的, 不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后, 債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的, 預(yù)告登記失效?！?/p>

異議登記在立法中也有體現(xiàn)。我國(guó)物權(quán)法第19條規(guī)定: “權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的, 可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的, 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的, 利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的, 申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴, 異議登記失效。異議登記不當(dāng), 造成權(quán)利人損害的, 權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”

由此可見, 在我國(guó)法上, 如果更正得不到現(xiàn)實(shí)權(quán)利人的同意, 應(yīng)采取異議登記的方式, 以防止現(xiàn)實(shí)權(quán)利人惡意處分不動(dòng)產(chǎn), 而損害請(qǐng)求人。

（四）區(qū)分原則

區(qū)分原則就是指法律區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的原則。物權(quán)法第15 條規(guī)定: “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同, 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外, 自合同成立時(shí)生效； 未辦理物權(quán)登記的, 不影響合同效力?！盵2-4]區(qū)分原則在保護(hù)交易安全方面的意義是: 從邏輯上說, 只有房屋買賣合同生效后, 出賣人才負(fù)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù), 如果合同都沒有生效, 出賣人就沒有必要轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。因此, “一房二賣”就會(huì)成為必然的事實(shí)。區(qū)分原則就解決了這一問題: 房屋買賣合同的效力適用《合同法》的規(guī)定, 只要符合合同法的規(guī)定條件, 房屋買賣合同就生效。合同生效后,出賣人就負(fù)擔(dān)交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人的義務(wù)。如果出賣人不交付房屋, 就屬于違約行為。買受人可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制出賣人交付房屋； 如果出賣人“一房二賣”, 就要承擔(dān)違約責(zé)任。這一制度再配合“預(yù)告登記”制度, 能夠很好地保護(hù)交易安全。

四、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則

（一）關(guān)于國(guó)家所有權(quán)

關(guān)于國(guó)家所有權(quán), 物權(quán)法的規(guī)定主要體現(xiàn)在三個(gè)方面: 一是明確國(guó)家所有權(quán)的范圍； 二是明確國(guó)家所有權(quán)的行使主體； 三是加強(qiáng)對(duì)國(guó)家所有權(quán)的保護(hù)。關(guān)于國(guó)家所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第46 條至52條明確規(guī)定: “礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有； 城市的土地, 屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地, 屬于國(guó)家所有； 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源, 屬于國(guó)家所有, 但法律規(guī)定屬于集體所有的除外； 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源, 屬于國(guó)家所有； 無線電頻譜資源屬于國(guó)家所有； 法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物, 屬于國(guó)家所有； 國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有； 鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施, 依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的, 屬于國(guó)家所有?！?/p>

關(guān)于國(guó)家所有權(quán)的行使主體, 物權(quán)法第45 條規(guī)定: “法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn), 屬于國(guó)家所有即全民所有。國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)； 法律另有規(guī)定的, 依照其規(guī)定?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)對(duì)國(guó)家所有權(quán)的保護(hù)問題, 物權(quán)法第56 條規(guī)定: “國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。”第57條規(guī)定: “履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員, 應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督,促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值, 防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失； 濫用職權(quán), 玩忽職守, 造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定, 在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中, 低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。”

（二）關(guān)于集體所有權(quán)

物權(quán)法關(guān)于集體所有權(quán)的主要貢獻(xiàn)在于: 一方面明確了其范圍, 另一方面明確了其行使與保護(hù)。關(guān)于集體所有權(quán)的范圍, 物權(quán)法第58 條規(guī)定:

“集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括:（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（3）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（4）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

關(guān)于集體所有權(quán)的行使, 物權(quán)法作出了比較詳細(xì)的規(guī)定, 以避免實(shí)踐中少數(shù)人利用職權(quán)來侵害集體利益。物權(quán)法第59 條規(guī)定: “下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:（1）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（2）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（3）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（4）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（5）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)?！钡?0 條規(guī)定: “對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等, 依照下列規(guī)定行使所有權(quán):（1）屬于村農(nóng)民集體所有的, 由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的, 由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的, 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！?/p>

關(guān)于對(duì)集體所有權(quán)的保護(hù), 物權(quán)法第63 條規(guī)定:“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單 5 位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的, 受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”

（三）關(guān)于個(gè)人所有權(quán)

關(guān)于個(gè)人所有權(quán)的范圍與保護(hù), 物權(quán)法第64 條至66 條規(guī)定: “私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)；私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)； 國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益； 私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù), 禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞?！?/p>

五、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則

無論是私人所有權(quán)之間、私人與集體所有權(quán)之間, 還是國(guó)家所有權(quán)之間, 在權(quán)利行使方面因?yàn)楦鞣N原因會(huì)存在矛盾與沖突。物權(quán)法為協(xié)調(diào)這些矛盾與沖突, 使資源得到最大化利用, 專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、征收制度等, 以保證不同利益主體在法律框架內(nèi)得到合理的協(xié)調(diào), 以利于建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)。

（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

由于商品住宅的大力推廣, 業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾比較突出, 可以說已經(jīng)成為重要的社會(huì)問題。在這一問題上, 物權(quán)法主要規(guī)定了下列協(xié)調(diào)利益的措施。

1.明確業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)。

物權(quán)法第70 條至72 條、第77 條規(guī)定: “（1）業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán), 對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（2）業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全, 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（3）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權(quán)利, 承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（4）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約, 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的, 除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外, 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>

2.明確物業(yè)小區(qū)的組織管理機(jī)構(gòu)。

物權(quán)法第75 條規(guī)定: “業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì), 選舉業(yè)主委員會(huì)?！钡?6 條規(guī)定: “下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！钡?8 條規(guī)定: “業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定, 對(duì)業(yè)主具有約束力?！?.明確建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施的歸屬。

物權(quán)法第73 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi)的道路, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地, 屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房, 屬于業(yè)主共有?！钡?4 條規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi), 規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬, 由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位, 屬于業(yè)主共有?！?/p>

（二）相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是由法律規(guī)定的因相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因相鄰不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)的利用方面, 多發(fā)生糾紛, 因此, 為協(xié)調(diào)與平衡利益關(guān)系, 物權(quán)法特別規(guī)定了相鄰關(guān)系, 為建設(shè)和諧社會(huì)堅(jiān)定了法律基礎(chǔ)。具體來說, 物權(quán)法對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定主要是: “不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則, 正確處理相鄰關(guān)系； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的利用, 應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放, 應(yīng)當(dāng)尊重自然流向； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的, 應(yīng)當(dāng)提供必要的便利； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物? 該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；建造建筑物, 不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn), 妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物, 排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等, 不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全； 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的, 應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害； 造成損害的, 應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/p>

（三）征收制度

所謂征收, 是指國(guó)家依強(qiáng)制力將非國(guó)有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于自己的行為。在我國(guó)因拆遷引起了許多社會(huì)問題和矛盾, 有些地方的矛盾還比較尖銳。實(shí)事求是地說, 這種行為涉及對(duì)各種所有權(quán)的平衡問題, 因此, 必須慎重對(duì)待。物權(quán)法對(duì)此作了比較明確的規(guī)定: “為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地, 應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用, 安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活, 維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn), 應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償, 維護(hù)被征收人的合法權(quán)益； 征收個(gè)人住宅的, 還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用?！边@樣就明確了征收的條件與程序: 一是必須是“為了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和權(quán)限； 三是必須給予合理的補(bǔ)償。

六、重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則

除了上面講的合法的收入、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、私人合法的儲(chǔ)蓄、投資等以外, 對(duì)于城市居民來說, 最重要的利益是其房屋, 而對(duì)于農(nóng)村居民來說, 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物權(quán)法為了保護(hù)他們的合法權(quán)益, 對(duì)于他們關(guān)心的問題,特別作了規(guī)定。

（一）對(duì)于城市居民房屋所占建設(shè)用地使用權(quán)的保護(hù)在物權(quán)法的起草過程中, 許多人非常關(guān)心一個(gè)關(guān)乎自己切身利益的問題: 城市住宅的土地使用權(quán)70 年, 期滿后如何處理？ 對(duì)此, 物權(quán)法第149條規(guī)定: “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的, 自動(dòng)續(xù)期?！边@一規(guī)定, 使許多人對(duì)安居樂業(yè)有了充足的信心。

（二）對(duì)于農(nóng)村居民利益的特別保護(hù)

1.土地承包權(quán)期限長(zhǎng)且不必登記。

物權(quán)法第126 條規(guī)定: “耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期, 經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。承包期屆滿, 由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。”物權(quán)法第127 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證, 并登記造冊(cè), 確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?！?/p>

2.土地承包權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。

物權(quán)法第128 條規(guī)定: “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定, 有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！?/p>

出處:《中共中央黨校學(xué)報(bào)》2007 年第3 期

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(http://004km.cn/article/default.asp?id=47166,2009-12-14)

《物權(quán)法》最新司法解釋三人談 ——民商法前沿論壇第340期實(shí)錄

上傳時(shí)間:2009-12-14

內(nèi)容提要: 伴隨著城市化的發(fā)展，“小區(qū)”業(yè)已成為現(xiàn)代生活中的主要居住、生活場(chǎng)所。與傳統(tǒng)獨(dú)門獨(dú)院的生活方式不同，小區(qū)生活在拉近人們物理距離的同時(shí)，也引發(fā)了一系列非傳統(tǒng)的糾紛。其中典型的有二：一是房屋租賃合同糾紛；二是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛；三是物業(yè)服務(wù)糾紛。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)前述問題做了較為原則性的規(guī)定。針對(duì)前述三個(gè)問題，最高人民法院分別于2009年3月、6月先后出臺(tái)三部司法解釋，即 1．《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》； 2．《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》； 3．《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。日前，三部司法解釋均已正式施行。10月10日晚，著名法學(xué)家、中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)首席律師、司法解釋的親歷制定法官將同臺(tái)演講，結(jié)合理論、實(shí)務(wù)和司法解釋的制定背景，解讀三個(gè)司法解釋。

主講人：

楊立新

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師

中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任

顏雪明

萬科集團(tuán)首席律師

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律委員會(huì)副主任

辛正郁

最高人民法院民一庭法官

評(píng)議人：

陳界融

四川大學(xué)法學(xué)院教授

主持人：熊丙萬

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民商法博士研究生

時(shí)

間：10月10日（周六）18：30

地

點(diǎn)：中國(guó)人民大學(xué)明德法學(xué)樓601國(guó)際學(xué)術(shù)報(bào)告廳

主

辦：中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心

協(xié)

辦：德恒律師事務(wù)所

主持人熊丙萬：各位老師，各位同學(xué)：大家晚上好！

歡迎大家參加今天的民商法前沿論壇。我們都知道，“衣、食、住、行”是伴隨我們 一生的幾大難題：衣服我們要穿的時(shí)尚，飲食我們追求健康，居住我們希望環(huán)境舒適，開車我們還關(guān)注品牌。

今天我們就主要討論“住”的問題。

今天在座的大多數(shù)聽眾是學(xué)生，主要以宿舍為居住場(chǎng)所，按照學(xué)校的《公寓管理規(guī)章制度》進(jìn)行模式化的居住和生活，既不考慮房租，又不考慮產(chǎn)權(quán)，更不考慮物業(yè)費(fèi)。

一旦畢業(yè)之后，我們的情況就會(huì)發(fā)生重大變化。

對(duì)多數(shù)人來說，在房?jī)r(jià)高得咬人的情況下，我們總得先租個(gè)小房子吧。在房屋租賃過程中，關(guān)于房屋租金、房屋裝修費(fèi)用、房屋維修費(fèi)用、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等一系列問題接踵而來，成為煩惱出租人和承租人的主要問題。

等我們辛辛苦苦攢夠了錢，我們就可以買個(gè)房子。不過，這還沒完，我們都希望“我的地盤我做主”，但事實(shí)上并非都能如愿，因?yàn)樵诮裉?，我們大多?shù)人都要居住在區(qū)分所有的建筑物當(dāng)中，“我的地盤”通常要和“別人的地盤”發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系。這時(shí)候，在區(qū)分所有建筑物中，業(yè)主專有權(quán)的享有，共有權(quán)的行使，共同管理權(quán)的配置都是小區(qū)生活中的熱門話題，也是極易引發(fā)矛盾、影響社區(qū)和諧的問題。

買了房子，辦了登記，等我們把房產(chǎn)的權(quán)屬搞清楚之后，我們還得忙于自己的日常工作，沒有時(shí)間親自打掃過道、整理草皮，維修電梯。怎么辦呢？就得聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司代為管理，隨之而來的就是物業(yè)管理合同、物業(yè)管理費(fèi)用等等一系列新的問題。

剛才說了那么多的問題，不過大家不用愁。之所以說不用愁，我想主要有三大理由：第一個(gè)，我們都是學(xué)法律的，都會(huì)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；第二個(gè)，《物權(quán)法》為我們提供了重要的法律依據(jù)，并且最高人民法院還針對(duì)這些問題出臺(tái)了三個(gè)司法解釋，它們分別：

1．《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；

2．《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》；

3．《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

第三個(gè)，也是最重要的一個(gè)，我們民商法前沿論壇特別邀請(qǐng)了三位專家學(xué)者，一起對(duì)法律、法律的解釋做一個(gè)解釋。

第一位是我們大家非常熟悉和敬仰的，著名民法學(xué)家楊立新教授；

第二位是萬科集團(tuán)首席律師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律委員會(huì)副主任顏雪明先生；第三位是來自最高人民法院民一庭得辛正郁法官。三位嘉賓將從不同的角度對(duì)這三個(gè)司法解釋進(jìn)行解讀。請(qǐng)大家以掌聲表示熱烈歡迎。（掌聲）

根據(jù)論壇的安排，先由三位嘉賓根據(jù)自己的研究和經(jīng)歷對(duì)三個(gè)司法解釋逐一解讀，然后由三位嘉賓相互討論，最后也歡迎各位聽眾參與討論。

好了，請(qǐng)大家以熱烈掌聲歡迎顏雪明律師發(fā)表演講。這里，我做一個(gè)補(bǔ)充介紹，顏律師是萬科集團(tuán)的首席律師，而萬科集團(tuán)是我國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，我們相信，顏律師的豐富經(jīng)驗(yàn)一定能給我們帶來很多啟發(fā)。

顏雪明：謝謝大家！非常榮幸能有機(jī)會(huì)到人大，特別是跟楊老師和辛正郁法官同臺(tái)演講，這是一件很榮幸的事情。我對(duì)房屋租賃的司法解釋不是很熟悉，但對(duì)區(qū)分所有權(quán)的司法解釋和物業(yè)糾紛的司法解釋，從最高人民法院開始制定司法解釋的時(shí)候，我們就和楊老師一起做了一些調(diào)研和做過一些研討活動(dòng)，在這個(gè)過程當(dāng)中我也向楊老師和最高法院的辛法官學(xué)到了很多東西，從實(shí)務(wù)當(dāng)中我們也提出了一些建議，有些建議也得到了采納。兩個(gè)司法解釋公布以后，以我的看法就是從企業(yè)的角度和行業(yè)的角度來看，認(rèn)為兩個(gè)司法解釋都寫的非常好，和一些以往的司法解釋相比的話更加切合實(shí)際，可以看出在起草過程中起草人非常重視各方面的意見和建議，吸收了大量的學(xué)理上的觀點(diǎn)和實(shí)務(wù)當(dāng)中的經(jīng)驗(yàn)；但是從另一個(gè)方面，10 由于我們國(guó)家的區(qū)分所有權(quán)的制度也好、物業(yè)管理也好都是新事物，現(xiàn)在不過十幾二十幾年的時(shí)間，很多問題在認(rèn)識(shí)上需要一個(gè)過程，包括學(xué)者研究也是不夠的，法院積累的審判經(jīng)驗(yàn)也是不夠的，所以現(xiàn)在再回過頭來看的話仍然有一些可以討論的問題，所以今天在這個(gè)場(chǎng)合因?yàn)闀r(shí)間有限，我想就這個(gè)物業(yè)糾紛的司法解釋談三個(gè)問題。第一個(gè)問題就是物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)；第二個(gè)問題就是物業(yè)企業(yè)的代位訴權(quán)，司法解釋的第四條有一個(gè)規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的訴訟權(quán)利，我認(rèn)為這是一個(gè)代位的訴權(quán)；那么第三個(gè)問題就是物業(yè)費(fèi)的問題。

第一關(guān)于物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的問題。在《物權(quán)法》公布之前的時(shí)候我們國(guó)家基本上沒有出現(xiàn)過物業(yè)服務(wù)這個(gè)概念，1981年深圳成立一個(gè)企業(yè)叫“深圳物業(yè)管理公司”，就是現(xiàn)在的深圳物業(yè)管理集團(tuán)，也就是深圳著名的國(guó)貿(mào)大廈的發(fā)展商，當(dāng)時(shí)叫“深圳物業(yè)管理公司”，那么這個(gè)公司的成立把物業(yè)管理這個(gè)概念引入到中國(guó)，在之前中國(guó)大陸是沒有物業(yè)管理這個(gè)概念的，同時(shí)也把有專業(yè)公司提供的不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)帶進(jìn)了中國(guó)，當(dāng)時(shí)就稱作物業(yè)管理，后來這個(gè)概念一直是通用，到2003年國(guó)務(wù)院制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的時(shí)候，仍然把這種專業(yè)公司提供的不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)稱之為物業(yè)管理，那么在《物業(yè)管理?xiàng)l例》里邊使用的法律概念有物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房，然后還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章的名稱叫“物業(yè)管理與服務(wù)”，看起來是兩個(gè)東西，但是并沒有作清楚的區(qū)分和界定，而且在這個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有一個(gè)條文叫一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，又是物業(yè)管理又是物業(yè)服務(wù)，到底這兩個(gè)東西是不是一回事，那么《物權(quán)法》公布以后，《物權(quán)法》里邊沒有出現(xiàn)物業(yè)管理這個(gè)概念，只是說業(yè)主有權(quán)利去管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，但沒有提到物業(yè)管理這個(gè)概念?！段餀?quán)法》里邊有物業(yè)管理用房和物業(yè)服務(wù)企業(yè)這兩個(gè)概念，所以說《物權(quán)法》公布以后大部分物業(yè)公司都把名稱由物業(yè)管理公司改為物業(yè)服務(wù)公司，小區(qū)里邊的管理處改為服務(wù)處，但是究竟物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)有什么區(qū)別，是不是一回事這個(gè)在法規(guī)上沒有明確的定義，也沒有看到有專人去研究。對(duì)這個(gè)問題我有一些看法跟大家來交流一下。什么是物業(yè)管理？我的看法是物業(yè)管理是業(yè)主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，這是業(yè)主的一個(gè)活動(dòng)，他的權(quán)利來源是建筑物區(qū)分所有權(quán)?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以為的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這個(gè)條文就是對(duì)區(qū)分所有權(quán)的描述，里邊提到了三個(gè)權(quán)利專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。我有一個(gè)權(quán)利來源的路線圖就是物業(yè)管理來源于業(yè)主共同管理的權(quán)利，那么業(yè)主共同管理的權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)的一個(gè)部分，那物權(quán)是排它的絕對(duì)的權(quán)利，所以說業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)是行使物權(quán)的行為，也是一種排它的絕對(duì)的權(quán)，利任何人都不能妨礙和干涉，我們現(xiàn)在一理解對(duì)物權(quán)的保護(hù)往往是對(duì)業(yè)主房子的保護(hù)，但是對(duì)業(yè)主管理權(quán)利的保護(hù)和尊重是不夠的，主要表現(xiàn)在基層政府過多的干涉，這個(gè)問題在現(xiàn)實(shí)中非常突出，當(dāng)然我們同學(xué)都比較年輕不太關(guān)注家里的事情，有生活經(jīng)驗(yàn)的人都會(huì)有這種感覺。我的觀點(diǎn)是物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主，物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。但是現(xiàn)在在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，甚至在法規(guī)當(dāng)中比如《物業(yè)管理?xiàng)l例》有很大的篇幅提到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)際上我們對(duì)照臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》在這里邊講到的都是管理委員會(huì)和管理人，基本上沒有什么物業(yè)服務(wù)企業(yè)或什么物業(yè)服務(wù)人的什么地位，所以這是物業(yè)管理。物業(yè)管理最上邊是物權(quán)，物權(quán)是由四個(gè)部分組成，按照我們《物權(quán)法》的體例所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有，在所有權(quán)里邊有一個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)有三部分組成，專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，那么共同管理的權(quán)利下面又派生出三種方式，一種是業(yè)主自行管理；第二種方式是委托物業(yè)企業(yè)管理；第三種方式委托其他管理人管理?；旧线壿嬍沁@樣一個(gè)邏輯。那么什么是物業(yè)服務(wù)？《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他人管理。那么這里邊就涉及到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)所起的作用。那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是專業(yè)的公司或者是管理人受業(yè)主的委托或雇傭?yàn)闃I(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理和維護(hù)的一種有償服務(wù)。這個(gè)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理 11 的關(guān)系，我認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理活動(dòng)的一部分，這個(gè)業(yè)主可以自己干也可以委托別人干，委托別人來服務(wù)就產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)。打一個(gè)比方物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的關(guān)系，就像家里的保姆和家里的女主人的關(guān)系，看起來做的活差不多，洗碗、拖地、洗衣服，但是女主人是有實(shí)體權(quán)利的，這個(gè)保姆是沒有的，女主人說這個(gè)碗不喜歡了我可以把它摔碎再買一個(gè)，保姆就不可以。雖然很多小區(qū)都是物業(yè)公司在干這干那，但是他的地位就是一個(gè)服務(wù)者的地位，實(shí)體權(quán)利是沒有的。那么物業(yè)管理到底有個(gè)什么內(nèi)容，這也是個(gè)非常重要的基礎(chǔ)性的問題。我們現(xiàn)在發(fā)生很多糾紛，就會(huì)涉及到這個(gè)糾紛到底是不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該管的內(nèi)容或者說是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)管的內(nèi)容?！段餀?quán)法》第八十二條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主的監(jiān)督。這個(gè)條文非常的簡(jiǎn)練只有一句話?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二條說本條例所稱的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。那么《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》在這個(gè)問題上有兩個(gè)差異，第一個(gè)差異是這個(gè)物業(yè)管理是不是必須通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的界定，本條例所稱的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實(shí)施的，但《物權(quán)法》是沒有這個(gè)說法的。第二個(gè)差異在于有沒有維護(hù)相關(guān)秩序的內(nèi)容，這個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》里邊突出強(qiáng)調(diào)了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，這個(gè)《物權(quán)法》也是沒有的。到底是哪個(gè)規(guī)定是更加合理的。我覺得《物業(yè)管理?xiàng)l例》是從實(shí)際出發(fā)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中確實(shí)存在小區(qū)的事業(yè)主不管要靠物業(yè)公司來管，但從法理上來講物業(yè)公司有沒有權(quán)利來管。我們從生活常識(shí)來看的話這個(gè)維護(hù)相關(guān)秩序是什么含義，財(cái)產(chǎn)本身是沒有秩序的，說秩序是指人的行為的一種次序，那么包括業(yè)主在內(nèi)的物業(yè)管理本質(zhì)是一種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理那么能不能延伸到對(duì)人的行為的管理，我認(rèn)為這個(gè)相關(guān)秩序超過了對(duì)財(cái)產(chǎn)管理的范圍，而且從《物權(quán)法》來看也是沒有這樣的規(guī)定。你像這個(gè)小區(qū)里的相關(guān)秩序，包括亂倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，甚至侵犯人身和財(cái)產(chǎn)這樣的一些事情實(shí)際上都屬于相關(guān)秩序的范圍?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條也明確規(guī)定保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)不得侵害公民的合法權(quán)益。那么法規(guī)也知道保安所做的事是維護(hù)公共秩序。我認(rèn)為這個(gè)公共秩序應(yīng)當(dāng)屬于公法管制的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)是行政機(jī)關(guān)管理的職責(zé)，而且這個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)它要是維護(hù)公共止秩序的，他有什么資源有什么手段，應(yīng)當(dāng)怎么做,《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的是應(yīng)當(dāng)制止、報(bào)告和協(xié)助就這三個(gè)措施，遇到違法行為先是制止，然后向有關(guān)機(jī)關(guān)報(bào)告并且協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)來處理，但是這幾條措施對(duì)物業(yè)企業(yè)來說對(duì)它要維護(hù)公共秩序的職責(zé)來說顯然是不夠的。那么這次從最高院制定的司法解釋里面，我認(rèn)為對(duì)這個(gè)維護(hù)相關(guān)秩序的職責(zé)是持了肯定的態(tài)度，從這個(gè)第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣的訴訟權(quán)利來看，體現(xiàn)了一個(gè)肯定的態(tài)度。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中如果不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)去出頭可能就沒有人管，但是這個(gè)問題應(yīng)當(dāng)是引起我們思考的，那么小結(jié)一下這個(gè)問題，我認(rèn)為區(qū)分物業(yè)管理糾紛和物業(yè)服務(wù)糾紛是一個(gè)非常重要的基礎(chǔ)性的問題，物業(yè)管理糾紛是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，它的本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)的糾紛，屬于物權(quán)爭(zhēng)議，比如說有業(yè)主危害建筑物的安全違章搭建占有共有部分以及業(yè)主的選舉權(quán)和表決權(quán)的爭(zhēng)議，這些糾紛我們通常會(huì)把它叫物業(yè)管理糾紛，因?yàn)槭前l(fā)生在小區(qū)里邊實(shí)際上這個(gè)應(yīng)該是業(yè)主實(shí)體權(quán)利上的糾紛，從司法解釋上也沒有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)的解釋里邊而是規(guī)定在區(qū)分所有權(quán)的解釋里邊，這個(gè)是物業(yè)管理糾紛。那么物業(yè)服務(wù)糾紛是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者是其他管理人他們作為一方然后與業(yè)主之間因?yàn)槁男形飿I(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)糾紛，主要是合同效力、合同履行是不是符合約定這樣一些糾紛。那么最高院的這個(gè)物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的定位是非常準(zhǔn)確的，從名稱上看叫做《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律有關(guān)問題的解釋》而沒有說物業(yè)管理糾紛，這個(gè)我認(rèn)為是有講究的，不是隨便說的，而且從內(nèi)容上來看的話大量的物業(yè)管理糾紛也都是放在了區(qū)分所有權(quán)的解釋里邊這個(gè)也是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，但是有兩點(diǎn)我覺得是值得探討的，一個(gè) 12 就是在這個(gè)解釋的第四條里邊規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的代位訴訟，那么這個(gè)使物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛中去；另一個(gè)問題就是把物業(yè)費(fèi)的糾紛列入到了物業(yè)服務(wù)糾紛這個(gè)解釋當(dāng)中去，物業(yè)費(fèi)的糾紛是放在物業(yè)服務(wù)解釋里邊，這個(gè)也是值得討論的。現(xiàn)在從實(shí)務(wù)當(dāng)中看，主要的問題是混淆物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)格的區(qū)分物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的糾紛可以使很多疑難問題迎刃而解，比如說這個(gè)物業(yè)欠費(fèi)的問題，如果說它是一個(gè)物業(yè)服務(wù)糾紛，就意味著是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的糾紛，但是我們從實(shí)質(zhì)上看一個(gè)業(yè)主欠費(fèi)他首先侵害的是全體業(yè)主的利益，這等于大家AA制。我們都出錢你憑什么不出錢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是提供勞務(wù)，物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬在物業(yè)費(fèi)里邊占到的比例通常不超過10%，所以應(yīng)把它看成是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，看成是物業(yè)管理的糾紛，這樣的話才能更有利于這個(gè)問題的解決。

第二個(gè)問題就是物業(yè)企業(yè)的代位訴訟的問題。物業(yè)服務(wù)的解釋的第4條，“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)和管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任人民法院應(yīng)予支持”。這個(gè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)來說是從實(shí)際出發(fā)的，在這個(gè)規(guī)定之前我們企業(yè)也遇到這樣的問題，一個(gè)業(yè)主違章搭建，其他業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)去制止，說你不制止我就不繳費(fèi)，說你不履行職責(zé)。那物業(yè)企業(yè)去制止的時(shí)候他根本不理，文明的企業(yè)又不能給他來一些其它的手段，只能向法院起訴，這就會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一種是不受理，廣東的法院通常是不受理的，認(rèn)為你沒有權(quán)利起訴，不關(guān)你的事，其他業(yè)主為什么不起訴啊。北京的法院受理。所以有兩種情況。這次的司法解釋明確是應(yīng)當(dāng)受理的，而且如果說這個(gè)訴訟是有道理的話，法院應(yīng)當(dāng)支持，這個(gè)對(duì)解決現(xiàn)實(shí)問題是有利的。我們看到配合這個(gè)司法解釋的公布，最高院民一廳負(fù)責(zé)人有一個(gè)答記者問，在解釋這個(gè)條文的時(shí)候講了三點(diǎn)理由，說物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中一個(gè)很重要的方面就是全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這是第一個(gè)理由。我覺得這個(gè)理由有一點(diǎn)值得討論的地方就是說全體業(yè)主本身是不是有維護(hù)秩序的管理權(quán)還是一個(gè)問題，你說再把它交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。就拿亂搭建來講這個(gè)是違反規(guī)劃法的行為應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)來處理，那么業(yè)主也好物業(yè)服務(wù)企業(yè)也好實(shí)際上只有舉報(bào)的權(quán)利，我們說物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利來自于業(yè)主的授權(quán)，但是業(yè)主本身有沒有這個(gè)權(quán)利都是值得懷疑的。那么第二個(gè)理由談到該權(quán)利的行使主要途徑是對(duì)業(yè)主實(shí)施人的管理，業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)管理與服務(wù)的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時(shí)可能是一種侵權(quán)行為，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)訴權(quán)并為超出其對(duì)人管理權(quán)的行使邊界，而且可以及時(shí)有效的制止不法行為，這等于是第二條理由。那么這條理由我們剛才談到物業(yè)管理權(quán)既然是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，那么它有沒有對(duì)人的管理的效力這個(gè)也是值得考慮的。那么第三條理由實(shí)際上是最真實(shí)的理由就是在實(shí)踐中其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止侵害行為，而不愿自己親力親為。業(yè)主自己不愿意自己出面都是鄰居，甚至好朋友，或者是那個(gè)人比較兇他得罪不起，這時(shí)怎么辦呢？就給物業(yè)企業(yè)施加壓力，這個(gè)確實(shí)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的因素，但是物業(yè)管理既然是業(yè)主的一項(xiàng)權(quán)利，既然物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治，那么業(yè)主就應(yīng)當(dāng)挺身而出來做這個(gè)事。你不能說家庭成員鬧糾紛讓保姆出面，這個(gè)是沒有道理的。保姆搞成家長(zhǎng)了，然后你又反對(duì)說你怎么成家長(zhǎng)了呢？我們家的事怎么你管呢？這是你們自己造成的，你們都不愿意出面，讓保姆出面，最后保姆就變成家長(zhǎng)了。對(duì)這個(gè)條文我的評(píng)價(jià)是在法理上有可商榷之處，但是在實(shí)務(wù)中是無可奈何之舉，沒有辦法。一方面業(yè)主自治很難實(shí)施；另一方面行政機(jī)關(guān)管理缺位，該政府管的事政府往往不管。我前幾天接到我們小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任打的電話，他們想把一個(gè)小區(qū)里面一個(gè)空閑的地方利用起來做一個(gè)展廳來給業(yè)主辦各種展覽，后來墻砌了一半就被一個(gè)業(yè)主推到了，那個(gè)業(yè)主的理由是你這個(gè)東西是非法的，沒有經(jīng)過三分之二以上業(yè)主表決，后來我說這個(gè)事是無稽之談，本來這個(gè)地方就是閑置的，全體業(yè)主共有的，現(xiàn)在把它利用起來很好嘛，后來我說你報(bào)警啊，這是損害財(cái)產(chǎn)。他說報(bào)警了警察不管，警察不管找社區(qū)，社區(qū)也不管。我說實(shí)在沒辦法你就告訴包工頭，你墻砌 13 不起來我就不給你付錢，讓包工頭對(duì)付他，只有這樣?，F(xiàn)在主要的問題是一方面業(yè)主不能自治；一方面行政機(jī)關(guān)缺位，所以才有這個(gè)沒有辦法的辦法，就是賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個(gè)權(quán)利。這個(gè)實(shí)體權(quán)利本身不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主欠費(fèi)也好，當(dāng)然欠費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)系；亂搭建和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)系嗎？沒關(guān)系。實(shí)體權(quán)利并不是它的。我認(rèn)為這個(gè)訴訟的權(quán)利是一個(gè)代位訴訟的權(quán)利。那么這樣產(chǎn)生一個(gè)問題，就是這個(gè)訴訟的結(jié)果和負(fù)擔(dān)由誰來承擔(dān)。前不久深圳媒體報(bào)道了一件事，深圳有一個(gè)非常高檔的小區(qū)叫東海花園，香港人建的，然后請(qǐng)了香港的一個(gè)物業(yè)公司來管理，最近成立業(yè)主委員會(huì)后查賬，發(fā)現(xiàn)有幾百萬是有疑點(diǎn)的，去向不明或者說開支可疑，其中有一部分就是訴訟費(fèi)，然后業(yè)主和媒體都表示萬分驚訝，說你這個(gè)物業(yè)公司和我們業(yè)主打官司竟然讓我們業(yè)主出錢，這是什么道理？我認(rèn)為物業(yè)公司只要不是說打他的名譽(yù)權(quán)官司，或者說打他的侵權(quán)官司，比如說打欠費(fèi)官司就是應(yīng)當(dāng)業(yè)主來付錢，你不出錢憑什么人家給你白干，本來就是你的事，你又不出錢，不利的后果又讓他承擔(dān)。誰這么傻干這事呢？這就涉及到這種訴訟的負(fù)擔(dān)它的風(fēng)險(xiǎn)，都是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主來承擔(dān)的。那么再一個(gè)問題就是區(qū)分所有權(quán)的解釋和物業(yè)糾紛的解釋，這兩個(gè)解釋在物業(yè)企業(yè)代位訴訟的問題上其實(shí)有一個(gè)銜接，我們注意看在這個(gè)區(qū)分所有權(quán)解釋的第十四條里邊提到建設(shè)單位或其他行為人有一些侵權(quán)的行為的時(shí)候，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨礙、恢復(fù)原狀確認(rèn)處分行為無效或賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第二款也出現(xiàn)一個(gè)權(quán)利人。開始的時(shí)候我們不太理解，說這個(gè)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主啊，為什么叫權(quán)利人呢？后來看到物業(yè)糾紛的解釋后明白了，有可能使物業(yè)企業(yè)來起訴，那么如果寫成是業(yè)主，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這個(gè)權(quán)利就被排除了。所以這個(gè)就體現(xiàn)了兩個(gè)解釋在這個(gè)問題上的一個(gè)銜接。但是在區(qū)分所有權(quán)解釋第十五條這個(gè)條文我覺得和物業(yè)糾紛解釋第四條的銜接上出了問題。這個(gè)解釋里邊說，業(yè)主或其他行為人違反法律、法規(guī)國(guó)家強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)或管理規(guī)約，或違反業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定實(shí)施下列行為的可以認(rèn)為違反《物權(quán)法》第八十三條第二款所稱的損害他人合法權(quán)益的行為。下面有四項(xiàng)，這四項(xiàng)是危害房屋安全、違章搭建、損害建筑物的外觀、違章裝修、占用場(chǎng)地和通道這樣一些行為。那么這樣的一些行為在實(shí)務(wù)當(dāng)中是最需要有人出頭來干涉的，也就是最需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)來代位訴訟的，但是物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋第四條它歸結(jié)到業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約實(shí)施物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的人民法院應(yīng)予支持。那么也就是說物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋把物業(yè)服務(wù)企業(yè)代位訴訟的這個(gè)范圍界定在業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，但是區(qū)分所有權(quán)第十五條里邊說的都是損害他人合法權(quán)益的行為，這個(gè)就有點(diǎn)對(duì)不上。那么既然是損害他人合法權(quán)益的行為，那損害的誰的權(quán)益誰來起訴啊，那物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有權(quán)利起訴的，所以我擔(dān)心在實(shí)務(wù)當(dāng)中有些法院可能會(huì)以這個(gè)理由不受理。最經(jīng)我們天津的公司報(bào)了一個(gè)信息，天津我們一個(gè)項(xiàng)目業(yè)主大面積的欠費(fèi)，然后物業(yè)公司起訴到法院，法院干脆就是不受理，起訴書不收，后來我們采取郵寄的方式，郵寄以后他們感到很被動(dòng)就大發(fā)雷霆說你們敢這樣干，你們以后所有案件都不受理。所以在基層法院在受理案件的時(shí)候有很多的考慮，那么如果在司法解釋上有這么一個(gè)不是很一致的地方，將來在實(shí)務(wù)當(dāng)中可能會(huì)有問題。在這可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的法律規(guī)定，臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定了公寓、大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺(tái)及不屬于專有部分、防空避難設(shè)備其變更構(gòu)造、顏色、設(shè)置廣告物、鐵鋁窗及其它類似之行為，除應(yīng)法律規(guī)定辦理外，該公寓大廈規(guī)約另有規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議已有決議，經(jīng)向直轄市、縣市主管機(jī)關(guān)完成報(bào)備有案者應(yīng)受該規(guī)約規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議的限制，住戶違反前項(xiàng)規(guī)定管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)應(yīng)予制止。大家注意是管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人出面制止，這個(gè)就相當(dāng)于我們的業(yè)主委員會(huì)或者是業(yè)主委員會(huì)主任。經(jīng)制止而不遵從者報(bào)請(qǐng)主管機(jī)關(guān)依第四十九條第1項(xiàng)的規(guī)定處理。那么這個(gè)規(guī)定是什么呢？主管機(jī)關(guān)處4萬元新臺(tái)幣以上20萬元以下的罰款，并令其限期改善或履行義務(wù)。屆期不履行或不改善得連續(xù)處罰。住戶并應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)恢復(fù)原狀屆期未恢復(fù)原狀者得由管理負(fù)責(zé)人或管理委員 14 會(huì)恢復(fù)原狀，其費(fèi)用由該住戶負(fù)擔(dān)。那么這個(gè)規(guī)定和我們的規(guī)定相比給我們兩點(diǎn)啟示，第一，對(duì)這種業(yè)主違反公共利益的行為，他制止的權(quán)利人和義務(wù)人都是業(yè)主的自治組織；第二他是以行政處罰為后盾，如果制止不聽行政機(jī)關(guān)的處罰就跟上去，而其非常重。

第三個(gè)問題是物業(yè)費(fèi)的問題。究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這個(gè)和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)概念是有關(guān)的?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》稱之為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；《物權(quán)法》稱之為物業(yè)費(fèi)；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費(fèi)。我認(rèn)為這是對(duì)的，是和《物權(quán)法》保持了一致。那么區(qū)分所有權(quán)解釋沒有提到這個(gè)問題，沒有提到物業(yè)費(fèi)的問題。究竟是物業(yè)管理費(fèi)還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)關(guān)系到財(cái)產(chǎn)的不同屬性。物業(yè)管理費(fèi)顧名思義應(yīng)當(dāng)是業(yè)主為管理共同部分而支付的費(fèi)用；而物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的酬金、勞務(wù)報(bào)酬。從這個(gè)法理上以及實(shí)際情況上來考察物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)是什么呢？就是業(yè)主AA制，大家出資籌集一筆經(jīng)費(fèi)用于共同事務(wù)的管理，它屬于業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只是其中的很小的一部分所以把它稱為物業(yè)費(fèi)是準(zhǔn)確的，稱為物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不準(zhǔn)確的。稱作物業(yè)服務(wù)費(fèi)就意味著整個(gè)這筆錢都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，這顯然是不對(duì)的。那么這個(gè)物業(yè)費(fèi)的第二個(gè)問題就是業(yè)主能不能行使合同法上的抗辯權(quán)來拒交物業(yè)費(fèi)，這個(gè)和我們前面談的這個(gè)物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)是直接相關(guān)的。在物業(yè)糾紛第六條里邊規(guī)定，經(jīng)書面催繳業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的人民法院不予支持。那么這里邊產(chǎn)生了兩個(gè)問題，第一個(gè)問題是什么是正當(dāng)理由，業(yè)主吳正當(dāng)理由物業(yè)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主付費(fèi)法院支持。那么業(yè)主往往認(rèn)為他是有正當(dāng)理由的，什么是欠費(fèi)的正當(dāng)理由？第二如果業(yè)主僅以未享受作為抗辯理由法院不支持，那么業(yè)主以其它抗辯理由的法院支不支持。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中業(yè)主很少僅以這個(gè)為理由來不繳費(fèi)的，業(yè)主有什么理由呢？通常我們看到的質(zhì)量有瑕疵、維修不及時(shí)、管理不到位、服務(wù)態(tài)度差、沒有及時(shí)處理相鄰人的侵權(quán)等等，這樣一些理由才是業(yè)主不繳費(fèi)的理由，甚至汽車被人放了氣也不繳費(fèi)、地沒有掃干凈也不繳費(fèi)。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費(fèi)的抗辯理由？我在百度上搜索了一下出現(xiàn)了很多案例，一個(gè)是重慶有一個(gè)高層住宅有半數(shù)業(yè)主沒有交電梯費(fèi)和物管費(fèi)，然后電力公司就停了電，500戶居民受影響，然后有一個(gè)業(yè)主說我們不是不愿意交電梯費(fèi)，這都是被迫的，我們看看他的理由是什么，他說樓上住戶的空調(diào)水總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費(fèi)和電梯費(fèi)有好幾個(gè)月；另一個(gè)業(yè)主說他家樓下的燒烤店油煙及噪聲極重樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，物管沒有解決，這個(gè)是他不繳費(fèi)的理由。另外一個(gè)案例是沈陽一個(gè)小區(qū)也是大家不繳費(fèi)電梯停了，感應(yīng)燈、對(duì)講機(jī)都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個(gè)王先生就說為什么不繳費(fèi)呢？是因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患所以從去年6月起就沒有再交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)電梯沒有年檢，業(yè)主可以去申請(qǐng)年檢，這本來就是業(yè)主自己的事。還有南京的一個(gè)項(xiàng)目也是因?yàn)榍焚M(fèi)停了電梯，那么業(yè)主就認(rèn)為這是物業(yè)管理公司的責(zé)任，說物業(yè)管理公司具有不可推卸的責(zé)任。物業(yè)公司怎么辦？我看到另外一個(gè)案例也是重慶的，有一天早上起來六部電梯全部停電，然后物業(yè)管理辦公室里面空無一人，墻上貼出一個(gè)告示說由于部分業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)10萬余元本公司難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。關(guān)門走人了。最后的爛攤子對(duì)業(yè)主是有損害。我認(rèn)為業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)，首先物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修和支付其它公共開支，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占很小一部分，所以這個(gè)不存在《合同法》上的抗辯權(quán)的問題，它不是對(duì)等的。另外叫物業(yè)費(fèi)是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有權(quán)人管理責(zé)任的一種方式，也是他的義務(wù)，那么拒交物業(yè)費(fèi)就意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。另外我們極端一點(diǎn)講這個(gè)物業(yè)公司不稱職我們可以把它炒掉、辭退，辭退后我們業(yè)主自己管，那么在這種情況下你也要交費(fèi)，就是你交不交費(fèi)和有沒有物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系。如果物業(yè)企業(yè)沒有按照合同約定履行他的職責(zé)這是一個(gè)違約行為，那么《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36 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條有明確規(guī)定可以要求他履行職責(zé)，甚至是賠償損失，但是這個(gè)不是欠費(fèi)的理由。再有一點(diǎn)業(yè)主交物業(yè)費(fèi)最大的受益人是誰，其實(shí)是業(yè)主；業(yè)主欠費(fèi)最大的受害人也是業(yè)主。欠費(fèi)在短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長(zhǎng)期會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損，大面積欠費(fèi)會(huì)導(dǎo)致新的商品房變成貧民窟，對(duì)業(yè)主沒有任何好處。物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政府的指導(dǎo)價(jià)是個(gè)什么關(guān)系？我們這次物業(yè)服務(wù)糾紛解釋的第五條里邊提到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯人民法院應(yīng)予支持。這樣就提出一個(gè)問題，事實(shí)上物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能說合同約定收1.2元，我就收你1.5元，這樣收業(yè)主也不會(huì)交。你收1.2可以，我交了兩年突然發(fā)現(xiàn)，我們本地政府的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)是1元，你為什么收1.2元呢？這個(gè)時(shí)候就提出來你是違規(guī)收費(fèi)，甚至要求你退還。這種情況下就存在問題了，法院是不是要支持業(yè)主的這種請(qǐng)求。這個(gè)涉及到合同約定的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)超過政府指導(dǎo)價(jià)怎么看待這個(gè)問題。我有這么幾個(gè)觀點(diǎn)，第一物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)本身就是錯(cuò)的。因?yàn)檫@本身就不符合價(jià)格法的規(guī)定。《價(jià)格法》規(guī)定大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格施行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格施行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。那么極少數(shù)商品是哪些商品呢？《價(jià)格法》第十八條規(guī)定了五項(xiàng)，五項(xiàng)里邊涉及到服務(wù)價(jià)格的只有兩種，三種是商品價(jià)格。兩種服務(wù)價(jià)格一種是重要的公用事業(yè)價(jià)格；一種是重要的公益性服務(wù)價(jià)格。顯然這兩種價(jià)格和物業(yè)服務(wù)價(jià)格是沒有什么關(guān)系的，物業(yè)服務(wù)既不是公用事業(yè)，也不是公益性的服務(wù)，所以政府制定指導(dǎo)價(jià)本身就沒有什么道理。首先物業(yè)費(fèi)的水平關(guān)系到物業(yè)企業(yè)員工的收入，業(yè)主是在城市人口不到10%的富裕階層。我們看商品房雖然建的很多，但實(shí)際上商品房的業(yè)主在城市里邊不到10%，那么物業(yè)企業(yè)的員工絕大多數(shù)是農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員，那么指導(dǎo)價(jià)格的制定者是公務(wù)員，這等于是政府的公務(wù)員運(yùn)用公權(quán)力來為自己享受的服務(wù)制定價(jià)格，這個(gè)是有問題的，而且政府的指導(dǎo)價(jià)的制定沒有任何的科學(xué)依據(jù)，我了解到一些城市10年這個(gè)指導(dǎo)價(jià)是沒有變化的。那么政府定價(jià)的本質(zhì)是政府和物業(yè)企業(yè)雙方在市場(chǎng)上博弈的過程中以公權(quán)力去援助業(yè)主，這是違反社會(huì)正義的。在這種情況下我認(rèn)為業(yè)主不能以違反政府指導(dǎo)價(jià)為理由請(qǐng)求物業(yè)費(fèi)條款無效，這個(gè)也可以借鑒臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》，它規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人和住戶積欠費(fèi)用達(dá)到兩期或相當(dāng)金額，管理負(fù)責(zé)人和管理委員會(huì)訴請(qǐng)法院讓其給付，這是一款。如果經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠，這個(gè)金額達(dá)到區(qū)分所有權(quán)總價(jià)1%的時(shí)候，經(jīng)過促請(qǐng)其改善在3個(gè)月內(nèi)沒有改善的，可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其遷離。如果遷離之后這個(gè)人是所有權(quán)人的話，他的房子可以拍賣，由這個(gè)管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)申請(qǐng)法院拍賣。這個(gè)給我們的啟示有三點(diǎn)，第一是由業(yè)主組織來主張權(quán)利而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第二欠費(fèi)的法律后果非常嚴(yán)重，可以導(dǎo)致你喪失居住權(quán)，甚至所有權(quán)；第三對(duì)物業(yè)費(fèi)的保護(hù)居于各種債務(wù)之首。這些規(guī)定可以看出來并不是為了保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，而是為了保護(hù)業(yè)主的利益，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的利益，也是保護(hù)社會(huì)正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)秩序。我就談這么多謝謝大家！

主持人熊丙萬：感謝顏律師的精彩解讀。在論壇正式開始之前，我跟顏律師做了一個(gè)簡(jiǎn)短的交流。顏律師向我介紹了他的一個(gè)特殊的思維習(xí)慣，也就是“反主流”思維。他說，他的觀點(diǎn)經(jīng)常和主流觀點(diǎn)不一樣。在剛才的演講中，我確實(shí)發(fā)現(xiàn)顏律師的很多思考和相反與多數(shù)人的想法不太一致。這里可以舉兩個(gè)例子，一是顏律師認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是一個(gè)物權(quán)關(guān)系而不是一個(gè)債權(quán)關(guān)系，不是一個(gè)合同關(guān)系。另一個(gè)是在建筑區(qū)分所有權(quán)內(nèi)小區(qū)里面如果有人私自搭建了違章建筑，這個(gè)時(shí)候業(yè)主不能自己請(qǐng)求法院責(zé)令排除這種行為，而只能向有關(guān)部門舉報(bào)，請(qǐng)政府有關(guān)部門來拆除。我想，這也反映了顏律師獨(dú)特的觀察視角。對(duì)于這些觀點(diǎn)，回頭大家可以一起討論，我想能夠激起更多的思考。

在講座的過程中辛正郁法官也來到了我們的現(xiàn)場(chǎng)。這里我特別介紹一下，我們今天所討論的三個(gè)司法解釋都是由最高人民法院民一廳的法官來起草的，尤其是是辛正郁法官是三個(gè)司法解釋的起草者、親歷者，我想辛正郁法官的演講一定能給我們講述很多關(guān)于司法解 16 釋背后的一些經(jīng)歷和故事，好大家掌聲歡迎！

辛正郁：我先糾正一個(gè)問題，這三個(gè)司法解釋由兩個(gè)是由我參與起草的，房屋租賃這個(gè)介入的很少。我們?cè)谶@兩個(gè)司法解釋的制定過程中已經(jīng)做過很充分的交流，有些觀點(diǎn)很難達(dá)成一致，但是今天就不在去做一個(gè)爭(zhēng)論，但是會(huì)有所涉及。我給大家介紹三個(gè)問題，第一從我個(gè)人的角度搞這樣兩個(gè)司法解釋，我們解釋的法源主要是《物權(quán)法》第六章，那么我們應(yīng)當(dāng)怎么來看待第六章的規(guī)定，這是我們?cè)谄鸩葸@個(gè)司法解釋的時(shí)候需要首先考慮的問題。我個(gè)人覺得《物權(quán)法》的第六章相對(duì)于其它章節(jié)的內(nèi)容它是一個(gè)比較新的內(nèi)容，盡管建筑物區(qū)分所有權(quán)在物權(quán)法理當(dāng)中已經(jīng)有了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，但是在我們國(guó)家制定法當(dāng)中是一個(gè)比較新的內(nèi)容。正是由于這個(gè)內(nèi)容較新實(shí)際上我們更可以比較其它國(guó)家或地區(qū)的立法例，當(dāng)然最重要的就是區(qū)分所有權(quán)的法理，我們能夠更好的去看待區(qū)分所有權(quán)的這一章，就是第六章它存在哪些問題。存在的問題不在于我們?nèi)ヅ腥シ穸ǎ?dāng)然我們需要去保持這樣一個(gè)思維。我們一定要把這個(gè)問題搞清楚之后才可以把這個(gè)司法解釋的制定成為一個(gè)有目的有針對(duì)性這樣的一個(gè)作業(yè)過程。首先我同意顏律師剛才的一個(gè)觀點(diǎn)就是我們的這個(gè)第六章在公權(quán)力的介入上過于的讓步，這十幾個(gè)條文當(dāng)中沒有看到應(yīng)當(dāng)由公權(quán)力來出面去解決的區(qū)分所有權(quán)的糾紛，這個(gè)例子很多。這會(huì)帶來什么問題呢？我們?cè)诿鎸?duì)區(qū)分所有權(quán)法律制度的時(shí)候，我們基本上能達(dá)成的一個(gè)共識(shí)就是這個(gè)法律一個(gè)獨(dú)特的領(lǐng)域?qū)嶋H上是一個(gè)帶有著很強(qiáng)的團(tuán)體組織立法的一個(gè)色彩。那么從一元論到現(xiàn)在的三元論，我們可以看出來每增加一個(gè)元，實(shí)際上對(duì)這個(gè)理論當(dāng)中對(duì)共同關(guān)系的關(guān)注就會(huì)增加一部分，建筑物區(qū)分所有權(quán)法實(shí)際上一個(gè)團(tuán)體主義的立法。團(tuán)體主義的立法一定要解決兩個(gè)問題，第一是對(duì)個(gè)體權(quán)利應(yīng)當(dāng)尊重、應(yīng)當(dāng)保護(hù)；第二就是對(duì)團(tuán)體秩序、團(tuán)體利益要給予更為充分、詳盡周到的關(guān)注。因?yàn)檫@兩者你偏廢了那一個(gè)方面，都會(huì)使得這個(gè)法律制度當(dāng)中的比較典型的問題你解決不好。那么在這個(gè)過程當(dāng)中沒有哪一個(gè)立法例完全交由私權(quán)主體自己去協(xié)調(diào)、自己去衡量的，這個(gè)的確是有問題。第六章第二個(gè)問題就是對(duì)一些基礎(chǔ)的制度可能會(huì)由于我們采取了這樣的一個(gè)立法技術(shù)，也就是說我們把它放在《物權(quán)法》其中的一章，它要和其它的章節(jié)保持一個(gè)比例關(guān)系不能過于龐大，不能過于龐大的話我們就要考慮是不是能夠把一些更為重要的東西涵蓋進(jìn)來，比如說一些基礎(chǔ)的名詞解釋，我覺得在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律當(dāng)中啊，基礎(chǔ)的名詞解釋往往是更為重要的一個(gè)組成部分。還有一些通過其它立法例的比較來看一些行之有效的做法，比如說積欠物業(yè)費(fèi)用褫奪它的業(yè)主資格等等。我個(gè)人覺得第三個(gè)問題是和我們實(shí)際生活當(dāng)中的很多難以解決的糾紛，它的規(guī)定操作性比較難。我們?cè)谄鸩葸@個(gè)司法解釋的時(shí)候首先要看《物權(quán)法》的第六章也包括總則當(dāng)中的一些條文，哪些問題我們可以帶著它到司法實(shí)踐當(dāng)中，司法實(shí)踐當(dāng)中存在這些問題，我們需要通過司法解釋把它的操作性和針對(duì)性去增強(qiáng)。我還想和大家談一個(gè)問題就是實(shí)際上《物權(quán)法》的第六章我們覺得用司法解釋這種方式與其說是對(duì)章節(jié)中條文進(jìn)行解釋，不如說是以司法解釋的方式對(duì)章節(jié)當(dāng)中的未盡之處進(jìn)行闡明，這樣的一個(gè)特征是非常明顯的。有一點(diǎn)是可以肯定的就是司法解釋的條文的確是嚴(yán)格的遵循了《物權(quán)法》的立法目的。在這里邊我想和大家交流一下我現(xiàn)在的一些想法，我個(gè)人覺得這兩個(gè)司法解釋的某些條文是存在商榷之處，或者說本來可以做的更好，那么從這個(gè)角度起草這個(gè)司法解釋實(shí)際上也是一個(gè)遺憾的過程，舉個(gè)例子，比如說關(guān)于業(yè)主身份的界定問題，很早的時(shí)候的行文是依法取得專有部分所有權(quán)的人，那么對(duì)我們職業(yè)法律人來講這個(gè)依法取得的內(nèi)涵式非常的豐富的，不僅僅是大家現(xiàn)在看到的這個(gè)第一條所規(guī)定的，至少還包括這樣一些情形《物權(quán)法》的第九條是不是要包括但法律另有規(guī)定的除外，夫妻共同財(cái)產(chǎn)制這個(gè)都是由法律作出規(guī)定的。如果在行文上能保持住依法取得的話可能會(huì)更好一些，它的涵蓋范圍要比現(xiàn)在的這種表述要更好一些、更全面一些。這是一種遺憾，在其它的條文當(dāng)中也有，但是可以肯定的是這個(gè)不是器質(zhì)性的。因?yàn)槲覀冊(cè)趯?shí)踐當(dāng)中去界定業(yè)主身份的時(shí)沒有哪個(gè)人會(huì)認(rèn)為辛正郁的夫人不是 17 辛正郁的這棟房子的登記所有權(quán)人，而否定他夫人的業(yè)主身份，但是作為一個(gè)法律規(guī)范的作業(yè)過程來看確實(shí)存在進(jìn)一步或是更需完美的空間。這是我想說的第一個(gè)方面。

第二我想以一個(gè)比較具體的法律問題去探討一下。區(qū)分所有權(quán)這個(gè)法律制度其最為核心的就是我剛才談到的兩個(gè)，除了這兩個(gè)沒有太多的問題。一個(gè)是個(gè)人權(quán)利。這個(gè)個(gè)人權(quán)利叫業(yè)主也好，叫區(qū)分所有人也好，那么他成為這個(gè)團(tuán)體的一員，那么他的個(gè)體權(quán)利怎么來保護(hù)、怎么來行使這是第一個(gè)問題。第二個(gè)問題我們共同形成了這樣的一個(gè)共同體，那么我們就會(huì)有共同利益，就會(huì)有共同的生活秩序，那么這個(gè)共同利益和共同的生活利益應(yīng)當(dāng)怎么樣來維護(hù)。我覺得把這個(gè)問題搞清楚我可以講，盡管我不是法學(xué)家，但是站在一般的法律職業(yè)者的角度來看的話，建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律精髓對(duì)于我們而言就已經(jīng)把它搞清楚了。在實(shí)踐當(dāng)中我們遇到了一個(gè)很典型的問題就是如何來看待業(yè)主共同決議的權(quán)利邊界。有個(gè)案子很簡(jiǎn)單，有個(gè)商廈有一千多個(gè)商戶通過業(yè)主大會(huì)的形式?jīng)Q定將商廈出租，但有部分業(yè)主要求自己經(jīng)營(yíng)。這部分業(yè)主提出你們做出的這個(gè)決定是無效的，沒有約束力。那么就這個(gè)問題本身而言，現(xiàn)在我們也有了我們的傾向性意見，但是我是想今天把這個(gè)問題提出來，是希望大家能思考一下，就是我們不論拿出一個(gè)什么樣的意見，你到底是基于一個(gè)什么樣的考慮。對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)案件而言，我覺得擺在法官面前的糾紛有相當(dāng)一部分不是黑與白，是與非的糾紛，它往往需要你進(jìn)行利益的衡量，兩方的利益在某個(gè)角度來看可能都具有正當(dāng)性，都具有保護(hù)的必要性，但是它們之間的確是產(chǎn)生了沖突，這個(gè)時(shí)候應(yīng)當(dāng)把天平傾斜到哪一方，這是我們法官最難解決的一類問題，我剛才舉得這個(gè)例子就是這樣。我們說否定業(yè)主大會(huì)作出的這個(gè)決定，能不能以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定作為法律依據(jù)；第二如果看待《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的規(guī)范性質(zhì)，它是不是一個(gè)強(qiáng)制性的規(guī)定，要否定業(yè)主大會(huì)的決議就要有法律依據(jù)，這是問題的一個(gè)方面；問題的另一個(gè)方面是如果說業(yè)主的這個(gè)權(quán)利，他應(yīng)當(dāng)作出對(duì)團(tuán)體利益某種退讓，或者說作出某種容忍，那么法律依據(jù)又是什么？我們?cè)谟懻撨@個(gè)案件的時(shí)候也是綜合各位法律專家的意見，我們也產(chǎn)生了一個(gè)很激烈的爭(zhēng)論。這個(gè)案子在合議筆錄的時(shí)候，我自己的意見就寫了大概有7千字，這個(gè)問題就是建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中非常具有代表性的一個(gè)問題。我簡(jiǎn)單的把兩種觀點(diǎn)尤其是第一種觀點(diǎn)的考慮路徑給大家做一個(gè)介紹。首先這個(gè)業(yè)主大會(huì)的決定它應(yīng)不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效，我們能不能以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定作為一個(gè)法律依據(jù)，我覺得是不可以的，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》作為一個(gè)行政法規(guī)它產(chǎn)生的時(shí)間要早于《物權(quán)法》這一點(diǎn)確實(shí)有它的特殊性，一般來講應(yīng)當(dāng)是先有建筑物區(qū)分所有權(quán)法律，然后再有下面的一個(gè)子制度，在我們國(guó)家是相反的。這也就說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》的制定者不可能站在建筑物區(qū)分所有權(quán)這樣的一個(gè)平臺(tái)去考慮業(yè)主大會(huì)究竟對(duì)哪些事項(xiàng)有權(quán)利作出決定這樣一個(gè)非常重大的問題，當(dāng)然也可能他并沒有去考慮這個(gè)問題。這一點(diǎn)從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條也好、第二條也好、第一條也好，大家都可以看到什么是物業(yè)管理，因?yàn)槭艞l規(guī)定了業(yè)主大會(huì)不得作出與物業(yè)管理物管的決定，那么什么是物業(yè)管理呢?按照第二條的解釋就是本條例所稱物業(yè)管理是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，然后讓雙方當(dāng)事人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)房屋及附屬的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，這是這個(gè)條例所講的物業(yè)管理，能否對(duì)商戶業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)還是委托他人整體出租來經(jīng)營(yíng)這么一個(gè)事項(xiàng)我們看是不是屬于物業(yè)管理的范圍呢？我個(gè)人覺得很明顯不屬于，但是不能夠以此來得出業(yè)主大會(huì)所做的這個(gè)決定屬于無效，我們要看到《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的，它的立法目的僅僅存在于規(guī)范物業(yè)管理，這是整個(gè)條例的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，僅僅以這樣的一個(gè)條文來否定業(yè)主大會(huì)所作的這個(gè)決定，我覺得在法律依據(jù)上是欠缺的，簡(jiǎn)而言之這個(gè)條例本身并不解決這個(gè)問題。我們?cè)诳础段餀?quán)法》的第七十六條，這個(gè)規(guī)定我覺得是一個(gè)非常好的條文，至少在立法技術(shù)上立法者是做了很有勇氣的一種嘗試，我們看大多數(shù)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法例并沒有一個(gè)這樣一個(gè)抽象性的條文對(duì)業(yè)主議決事項(xiàng)作出規(guī)定，一般上是沒有的只是列舉，比方說什么情況應(yīng)當(dāng)滿足議決比例，但是向我們國(guó)家這樣 18 這樣的專門的抽象的一般性的條款放在里面我覺得是非常好的做法，但是硬幣的兩面它是天然會(huì)存在的，我們這么做當(dāng)然會(huì)有一個(gè)好處，這個(gè)好處就是告訴我們業(yè)主共同決定的權(quán)利邊界是什么，從第一款的第1項(xiàng)到第6項(xiàng)我們都不看，我們看第7項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)來講我們對(duì)法律規(guī)范的文義解釋，這1到6項(xiàng)都是有關(guān)共有、共同管理的重大事項(xiàng)，那么業(yè)主議決的權(quán)利邊界的事項(xiàng)范圍應(yīng)該是什么呢，是有關(guān)共有和共同管理的重大事項(xiàng)。我們?cè)倩剡^頭來看我們所舉的這個(gè)例子當(dāng)中，業(yè)主大會(huì)所做的這個(gè)商廈要整體出租的決定和共有、共同管理的權(quán)利有沒有關(guān)系呢？似乎關(guān)系不大。這個(gè)時(shí)候我們要否定這個(gè)決定的效力的話，這個(gè)《物權(quán)法》第七十六條到底是不是一個(gè)強(qiáng)制性的效力性規(guī)定，如果是當(dāng)然我們可以把它作為法律依據(jù)；如果不是就意味著《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的這些事項(xiàng)，當(dāng)然通過司法解釋對(duì)《物權(quán)法》第七十六條的第7項(xiàng)也做了一個(gè)解釋。這些事項(xiàng)時(shí)必須要經(jīng)過共同決定的，那么能不能作出反對(duì)解釋。如果共同決定的事項(xiàng)超出了這個(gè)范圍它就是無效。我們能不能這么來看。我們看其它的立法例當(dāng)中一般來講沒有這樣一個(gè)抽象性的條文，但是它會(huì)有一個(gè)好處就是給業(yè)主共同決議留有一個(gè)非常有彈性和廣泛的空間。我們從法理上來講什么事情需要業(yè)主共同決定呢？是我們大家的事情，共同事務(wù)需要我們共同來決定，至于說通過的比例是高是低都可以，但是只要是我們大家的事情就需要我們來共同決定。那么在其它的立法例當(dāng)中，他們的立法者沒有做出一個(gè)閉鎖性的規(guī)定，那么它的列舉并不意味著我沒有列舉你就不能做，而我們的七十六條有這樣一個(gè)好處但是也帶來了在適用上會(huì)限縮業(yè)主議決的功能的有效發(fā)揮。在區(qū)分所有權(quán)的法律制度當(dāng)中在實(shí)踐中的確是存在著這個(gè)事項(xiàng)與共同事務(wù)是有關(guān)系的，但是它不在七十六條規(guī)定的范圍之內(nèi)。我們看七十六條下邊這個(gè)條文就是住改商，這個(gè)問題我一會(huì)再給大家詳細(xì)的闡述。七十七條規(guī)定的住改商應(yīng)當(dāng)具備的條件是什么呢？你不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。我們把管理規(guī)約拿出來，那么這個(gè)管理規(guī)約是放在第七十六條第1款的第2項(xiàng)，也就是它是業(yè)主共同決議的產(chǎn)物。當(dāng)然這里邊確實(shí)存在一個(gè)問題就是我們這個(gè)管理規(guī)約前面只是建筑物及其附屬設(shè)施，實(shí)際上我們知道管理規(guī)約它的內(nèi)容通常不限于物和財(cái)產(chǎn)的問題。那么放在這個(gè)里邊實(shí)際上講管理規(guī)約它的表現(xiàn)形式是作為一個(gè)自治法，但是其實(shí)質(zhì)也是一個(gè)業(yè)主的共同決定而已。那么按照第七十七條的這樣的一個(gè)文義解釋的話，我們能夠得出的結(jié)論是管理規(guī)約可以對(duì)住改商的問題做出規(guī)定，應(yīng)該沒有問題。如果管理規(guī)約規(guī)定這個(gè)事情的話無非是禁止、允許或者是重復(fù)七十七條的規(guī)定，而住改商這個(gè)問題它僅僅和共同管理的權(quán)利會(huì)靠一點(diǎn)邊，但是在一些情況下也不一定有關(guān)系。我的意思是這個(gè)《物權(quán)法》第七十六條我現(xiàn)在覺得還不能夠可以成為認(rèn)定共同決議無效的法律依據(jù)，這一點(diǎn)我建議大家再看一下第七十八條的第2款。我提出一個(gè)問題大家可以思考，第七十八條第2款所說的業(yè)主大會(huì)的決定和第七十六條里面規(guī)定的業(yè)主所共同作出的決定的范圍是不是一致的，如果是一致的那我可以講議事規(guī)則也好，管理規(guī)約也好、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)也好、維修資金的管理辦法等，因?yàn)檫@些決議業(yè)主認(rèn)為損害自己合法權(quán)益提起的訴訟，我們?cè)谒痉▽?shí)踐中遇到的是很少的，有可能七十八條第二款所講的業(yè)主大會(huì)的決定它的外涵和內(nèi)延是大于第七十六的。

第三個(gè)問題是住改商的問題，這個(gè)問題現(xiàn)在已經(jīng)成為社會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)，司法解釋用了兩個(gè)條文去解決了應(yīng)當(dāng)作出解釋性的問題，但是今天我想和大家談的是我們?cè)趺慈タ创段餀?quán)法》的第七十七條。首先這個(gè)條文是業(yè)主住改商合法性的前提條件還是我們把它留給法官裁判性的規(guī)范。如果是前者的話那么它在操作上會(huì)有很大很大的問題，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的同意。在我們的物業(yè)小區(qū)中一棟樓，現(xiàn)在很多業(yè)主把房屋都出租出去了，如果有業(yè)主想住改商的話實(shí)踐中就要去工商局去辦執(zhí)照，工商局會(huì)要居委會(huì)該的章，居委會(huì)會(huì)說你要征得所有業(yè)主的同意，這是很多承租人會(huì)說我不是業(yè)主，這個(gè)就是在實(shí)踐中的操作性是非常低的，我們認(rèn)為第七十七條更應(yīng)該成為一個(gè)裁判性的規(guī)范。我給大家舉一個(gè)例子，債權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，如果沒有通知的話，這個(gè)債權(quán)轉(zhuǎn)讓是不是一定無效呢？不一定。債務(wù)人不主張或 19 事后他知道了也不反對(duì)。實(shí)際上這個(gè)七十七條把這個(gè)權(quán)利交給這個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主，這個(gè)異議可以在全程中提出但是應(yīng)當(dāng)主要是在住改商行為成就之后，它實(shí)際上是一個(gè)司法裁判規(guī)范。如果不做這種解釋的話住改商的合法性想具備就太難了。我們也會(huì)對(duì)另外一個(gè)問題感到疑惑，我們這個(gè)七十七條法律、法規(guī)、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)說這三項(xiàng)加在一起已經(jīng)超出了或者說在范圍上涵蓋了其它立法例當(dāng)中就相關(guān)問題所作的規(guī)定的立場(chǎng)，這個(gè)法規(guī)的范圍就很廣了。由此來看立法者所傳達(dá)的是不提倡或者是禁止，再加上一個(gè)有利害關(guān)系業(yè)主的同意。也就是說立法者在住改商成就合法性需要滿足這么苛刻條件的之外又加上這么一個(gè)條件，這就意味著這個(gè)目的是不允許，但是問題的關(guān)鍵就是后面的那個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)主觀性太大。這個(gè)主觀性實(shí)際上在司法解釋的制定過程之中也是引起了很大的爭(zhēng)論，兩個(gè)問題怎么確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍這是一個(gè)非常大的問題；第二個(gè)什么叫有利害關(guān)系。謝謝大家，由于時(shí)間關(guān)系我就講這么多。

主持人熊丙萬：感謝辛法官對(duì)兩個(gè)司法解釋所作的深入的解讀。下面由楊老師對(duì)房屋租賃這個(gè)司法解釋做一個(gè)解讀。

楊立新：我們這三個(gè)司法解釋，我覺得是非常重要的。我們是不是可以這樣看，第一個(gè)方面最高人民法院在《物權(quán)法》實(shí)施之后就馬上著手開始做司法解釋，對(duì)《物權(quán)法》的司法解釋是千頭萬緒的很多需要解釋的，最高人民法院首先抓住建筑物區(qū)分所有權(quán)來做司法解釋，我覺得最高人民法院在司法解釋的指導(dǎo)思想是非常正確的，關(guān)注老百姓最關(guān)注的問題，拿出解決辦法。還有一點(diǎn)就是關(guān)于商品房這一系列的司法解釋現(xiàn)在是作了五個(gè)了，已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)體系。最高人民法院在這個(gè)問題上設(shè)計(jì)了一個(gè)很嚴(yán)密的司法解釋是特別值得稱道的。我們現(xiàn)在這個(gè)三個(gè)司法解釋當(dāng)中我覺得是各有千秋，在這些司法解釋當(dāng)中都是針對(duì)具體的問題去做司法解釋都是恰好在要害上。如果真正從法理的意義上來講我覺得那個(gè)租賃解釋可能解決的問題更多，更具有法理上的意義。當(dāng)然這三個(gè)司法解釋都非常的重要。下面我談七個(gè)問題：

第一我們?cè)诮ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的司法解釋里頭提到事實(shí)業(yè)主這個(gè)概念，我認(rèn)為這是一個(gè)非常重要的解釋。買了房交了房沒去登記的，如果說他就不是業(yè)主的話，他的權(quán)利怎么保護(hù)？現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中這種情況大量的存在，這個(gè)時(shí)候他就不是業(yè)主，就不是權(quán)利人，如果完全按照登記才轉(zhuǎn)移所有權(quán)的話，那可能對(duì)他們是一個(gè)傷害，所以用事實(shí)求是的態(tài)度可以認(rèn)定是《物權(quán)法》上所說的業(yè)主，要說的更準(zhǔn)的話應(yīng)該是事實(shí)的業(yè)主。在理論上一個(gè)值得反思的問題就是在民事法律關(guān)系當(dāng)中其實(shí)很多是事實(shí)上的法律關(guān)系，或者是還沒有具有那些生效的法律要件的時(shí)候可能就是事實(shí)的法律關(guān)系。我覺得最重要的就是那個(gè)事實(shí)婚姻，最高法院對(duì)事實(shí)婚姻采取的是一個(gè)完全矛盾的態(tài)度，《刑法》事實(shí)婚姻是重婚罪，“民法”就不承認(rèn)它的效力，這些問題我覺得應(yīng)該是一個(gè)同一的標(biāo)準(zhǔn)。同樣都是事實(shí)法律關(guān)系為什么有的承認(rèn)有的就不承認(rèn)，事實(shí)業(yè)主就是事實(shí)法律關(guān)系問題，他是一個(gè)事實(shí)的權(quán)利人，但不是一個(gè)登記的權(quán)利人。我覺得這個(gè)司法就是在這個(gè)問題上采取了事實(shí)求是的態(tài)度應(yīng)該是充分肯定的。

第二點(diǎn)我想說是個(gè)遺憾就是沒能解決業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題。因?yàn)椤段餀?quán)法》本身沒有解決這個(gè)問題，還有一個(gè)態(tài)度問題，要想現(xiàn)在通過司法解釋來解決這個(gè)問題也是勉為其難。剛才顏律師提到的第三個(gè)意見，我覺得他說的是有道理的，問題在哪里？問題就是不承認(rèn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的地位。物業(yè)管理當(dāng)中確實(shí)是90%的費(fèi)用是業(yè)主自己用的，10%是付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬。如果我們承認(rèn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)主體的話，業(yè)主將錢交給業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自己就可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)付費(fèi)了，但是我們現(xiàn)在不承認(rèn)其是一個(gè)團(tuán)體就出現(xiàn)了一個(gè)矛盾的問題就是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同當(dāng)事人是業(yè)主，所以我們物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋當(dāng)中很多說法都是源于這一點(diǎn)出現(xiàn)的，所以根本的問題不解決，現(xiàn)在說的問題就沒法解決。臺(tái)灣的 20 《公寓大廈管理?xiàng)l例》講的東西是對(duì)的，他們的那個(gè)管理人就是那個(gè)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)，設(shè)定他有那樣的權(quán)利所以業(yè)主對(duì)應(yīng)的是它，它代表的是團(tuán)體，就是共有的團(tuán)體。我們現(xiàn)在這樣規(guī)定就沒有辦法，所以是一個(gè)遺憾的問題。

第三點(diǎn)我覺得車位首先滿足業(yè)主需要這個(gè)也是處理的比較好的問題?！段餀?quán)法》規(guī)定了車位、車庫(kù)首先滿足業(yè)主需要的規(guī)則，一個(gè)最大的問題就是什么是首先滿足這個(gè)問題，這個(gè)是誰都說不明白的事情。有人提出是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，大家都否定說不是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。后來說用時(shí)間概念來界定，在一段時(shí)間內(nèi)只能賣給業(yè)主不能賣給別人，用這個(gè)辦法。最后提出了按照車庫(kù)規(guī)劃的比例和業(yè)主數(shù)之間的配置比例來看是不是首先滿足。這樣我們感到原來在草案的討論當(dāng)中也是用的這個(gè)思路，但是它操作性很強(qiáng)就是沒有滿足的時(shí)候怎么辦說的清清楚楚，但是我們現(xiàn)在公布的這個(gè)司法解釋就把這些統(tǒng)統(tǒng)拿掉了，只是說沒這樣的話就不是首先滿足，沒滿足怎么辦沒有規(guī)定。在這方面應(yīng)當(dāng)首先肯定這個(gè)說法，但是遺憾的是我們可以確定沒有首先滿足，但沒有首先滿足應(yīng)該怎么辦呢？不知道了。司法解釋跟我們的立法有同樣的一個(gè)問題就是盡可能的簡(jiǎn)單，宜粗不宜細(xì)，這樣操作性就不行了。

第四點(diǎn)就是住改商的問題。剛才辛法官提到了那個(gè)規(guī)范是一個(gè)裁判性的規(guī)范還是一個(gè)行為規(guī)范。我看它既是一個(gè)行為規(guī)范也是一個(gè)裁判規(guī)范。在住改商的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)征求人家的意見，沒有征求意見就去做了，大家有意見就成了一個(gè)裁判性的規(guī)范了，我覺得它既是一個(gè)行為規(guī)范也是一個(gè)裁判規(guī)范。這個(gè)立法的目的我和辛法官的意見是一樣的就是要限制住改商，其實(shí)在《物權(quán)法》之前的很多地方性法規(guī)都是嚴(yán)禁住改商的，但是《物權(quán)法》放開了一點(diǎn)，又作了非常嚴(yán)格的限制，即法律、法規(guī)、管理規(guī)約還有利害業(yè)主的同意，這些都是要限制這個(gè)住改商的，這是一個(gè)一般性的理解。我覺得現(xiàn)在的司法解釋對(duì)利害關(guān)系人的解釋體現(xiàn)了這樣的一個(gè)精神，仍然是嚴(yán)格限制。那現(xiàn)在的司法解釋就是整棟樓都是有利害關(guān)系的業(yè)主，有100戶你得通過99戶來同意。這都是貫徹了《物權(quán)法》嚴(yán)格的限制住改商這個(gè)做法是對(duì)的。這個(gè)司法解釋我完全贊同。住宅就是住宅應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)安靜的環(huán)境。同樣商也不能改成住啊。設(shè)置這樣的一些限制我是完全贊同的。

第五個(gè)問題我想說關(guān)于房屋租賃的司法解釋。這個(gè)司法解釋當(dāng)中說了很多好的問題，我就以最主要的幾個(gè)問題說。一個(gè)就是雙重租賃。雙重租賃在現(xiàn)實(shí)生活中是存在的，就跟雙重買賣是一樣的?，F(xiàn)在商品房的那個(gè)司法解釋給房屋的雙重買賣給了一個(gè)很嚴(yán)厲的制裁就是懲罰性賠償金，等于是制裁開發(fā)商的行為。我覺得這個(gè)雙重租賃應(yīng)當(dāng)是與這個(gè)雙重買賣一樣的規(guī)則，我們現(xiàn)在司法解釋確定的這個(gè)雙重租賃的規(guī)則大體上對(duì)，解決的問題也對(duì)，就是一旦構(gòu)成了雙重租賃的時(shí)候它采取了三個(gè)順序，第一個(gè)順序就是已經(jīng)交付房屋的。已經(jīng)交付房屋其實(shí)就是在履行合同了，這就要首先確定它的效力；第二個(gè)就是沒有交付房屋但登記備案的優(yōu)先這個(gè)也是有道理的；現(xiàn)在有一個(gè)問題就是最后那個(gè)第三順序就是合同生效在先的，那么簽訂雙重租賃的時(shí)候永遠(yuǎn)不會(huì)是同時(shí)簽訂的。雙重租賃沒有交付的沒有備案登記的你永遠(yuǎn)要保證那個(gè)前手合同的效力，這樣的一個(gè)做法其實(shí)是比較違反那個(gè)債權(quán)平等的原則?，F(xiàn)在規(guī)定那個(gè)效力在先就優(yōu)先履行，那這就把債權(quán)平等就破壞了，這是一個(gè)遺憾。這個(gè)問題是值得考慮的。

第六個(gè)問題我是特別贊成添附這部分。大家都知道我們《物權(quán)法》沒有寫添附這是一個(gè)非常大的缺點(diǎn)。沒有規(guī)定不能說生活當(dāng)中沒有添附，特別是在租賃當(dāng)中這個(gè)添附太多了。在租賃這個(gè)司法解釋中對(duì)添附做了一個(gè)非常詳細(xì)的規(guī)則我覺得這部分規(guī)定做的非常好。

第七個(gè)問題就是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這個(gè)司法解釋也做了好幾條的規(guī)定，規(guī)定的也非常的詳細(xì)，總的原則是對(duì)的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)最重要的是解決了救濟(jì)方法。出租人一旦要把房子賣了但不尊重承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)候到底要承擔(dān)什么責(zé)任。原來在司法實(shí)踐中沒有這個(gè)規(guī)則的時(shí)候五花八門，通常的做法是宣告前手買賣合同無效，有的法院判的是既然是同等條件前手合同無效就直接賣給承租人，法院判決將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給 21 承租人，還有的是直接判決無效就不管了。這次在侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)采取賠償?shù)姆椒ǎ矣X得這個(gè)是挺好的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是不一樣的，一個(gè)是基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一個(gè)是基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。還有一點(diǎn)設(shè)置這兩個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的也不一樣。共有人的那個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更多的是考慮發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，維持共有的現(xiàn)狀，比方說3個(gè)人共有一個(gè)人要賣，另外兩個(gè)人買了之后可以仍然維持共有的現(xiàn)狀。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是這個(gè)，承租人通常是窮人嘛，有點(diǎn)弱勢(shì)，沒房住才租房啊，賣房的時(shí)候賣個(gè)他不是更好嘛，所以這兩個(gè)目的不一樣。這兩個(gè)目的有輕有重。區(qū)分侵害共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的后果我覺得是有道理的。當(dāng)然這還需要在理論上去進(jìn)一步的論證。還要講一下當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和其它優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的時(shí)候是怎么樣的一個(gè)效果。這個(gè)也規(guī)定了四個(gè)方面的問題，第一個(gè)共有人優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先；第二個(gè)父母、子女、近親屬；第三個(gè)是放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；第四個(gè)善意取得的。我覺得這些規(guī)定都很對(duì)，但是在承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)里邊還存在兩個(gè)問題需要研究，第一個(gè)就是現(xiàn)在那個(gè)第二款，出租人把房屋出賣給近親屬包括父母、配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外甥子女的。它就比那個(gè)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)還優(yōu)先，那么現(xiàn)在是不是又新創(chuàng)造出了一個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？過去我們講的不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)當(dāng)中一般不會(huì)提到近親屬還有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，現(xiàn)在都優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是不是等于創(chuàng)造出來一個(gè)新的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是一個(gè)值得研究的問題?，F(xiàn)在從民意上來講有這么一個(gè)優(yōu)先大家比較容易接受，比較贊成這個(gè)規(guī)定。共有人的優(yōu)先是基于物權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于債權(quán)。那么近親屬的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于什么呢？這還需要進(jìn)一步的研究。還有一個(gè)問題好像還是沒有完全解決的問題，如果侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以后不是有個(gè)損害賠償嘛，這個(gè)賠償怎么賠？有一個(gè)辦法是不是可以確定一個(gè)違約金，就是按照違約金的辦法來估算一個(gè)損失。這部分需要好好研究讓它有操作性。好我就簡(jiǎn)單說這么多，謝謝！

主持人熊丙萬：謝謝楊老師！剛才楊老師講了7個(gè)問題，每一個(gè)問題楊老師都做了一個(gè)評(píng)價(jià)，要么是好要么是遺憾。我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)是四好三遺憾。我剛才發(fā)現(xiàn)楊老師和辛法官都關(guān)注了住改商的問題，我自己聽后也感覺收獲頗豐。我發(fā)現(xiàn)楊老師和辛法官在觀點(diǎn)上也不太一致，尤其是規(guī)范的效力問題，關(guān)于這一點(diǎn)我更同意楊老師的看法。剛才辛法官談了一個(gè)問題就是有兩個(gè)推定，推定本棟建筑物內(nèi)的都是厲害關(guān)系業(yè)主，本棟建筑物以外的要加以證明。我有這么一個(gè)看法，就是對(duì)于本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主都是利害關(guān)系業(yè)主的推定，是一個(gè)事實(shí)推定，是一個(gè)可以反駁的推定。如果擬從事住改商的業(yè)主能夠證明，其經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)不會(huì)給本棟建筑物其他業(yè)主帶來負(fù)面的影響，是可以推翻這個(gè)推定的。實(shí)踐中也存在這樣的一個(gè)情況，業(yè)主在家里通過網(wǎng)絡(luò)和電話和外界進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，沒有任何人員的進(jìn)入，我想這種情況是存在的，這是我的一些不成熟的看法。關(guān)于這個(gè)問題，我曾經(jīng)在《政治與法律》2009年第8期上發(fā)表過一片文章，有興趣的同學(xué)可以參考。

現(xiàn)在請(qǐng)四川大學(xué)法學(xué)院陳界融教授進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

陳界融：大家晚上好！我是四川大學(xué)法學(xué)院的陳界融。點(diǎn)評(píng)我談不上，但是我想談?wù)勎覀€(gè)人的觀點(diǎn)。我最近正好寫了一篇文章就是對(duì)房屋租賃這個(gè)司法解釋有非常多的不同意見。我的這篇文章的題目是《法釋<2009>11號(hào)司法解釋的學(xué)理批判》副標(biāo)題是《以承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為中心》。我主要是以承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為中心就是司法解釋的21條到24條，我有不同的看法。承租人為什么有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在之前我也查到了很多文獻(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看這個(gè)房子的價(jià)值相當(dāng)一部分是由這個(gè)承租人來貢獻(xiàn)的。從不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度來說，承租人給你貢獻(xiàn)了價(jià)值使你的不動(dòng)產(chǎn)有了人氣和聚了財(cái)氣，所以你才能有這樣的價(jià)值。如果你的房屋10年、20年沒人住你能有這樣的價(jià)錢嗎？這是不可能的。法律就應(yīng)當(dāng)給承租人賦予優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的最重要的一個(gè)理由。司法解釋的角度結(jié)合答記者問 22 可以推出在最高法院看來對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)可能要界定成形成權(quán)。形成權(quán)就是權(quán)利人單方意思表示就可以對(duì)另外的法律關(guān)系進(jìn)行影響的權(quán)利，而且這種形成權(quán)又是一個(gè)附停止條件的形成權(quán)。這個(gè)停止條件就是這個(gè)出租人和這個(gè)第三人簽訂買賣合同之前，你的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是處于停止?fàn)顟B(tài)的。因?yàn)樗灹诉@個(gè)合同之后你這個(gè)權(quán)利才開始行使，也就是說你以出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同為條件，就是把這個(gè)合同的主體變更一下，就是把這個(gè)第三人的主體變更成你，你這個(gè)合同優(yōu)先他那個(gè)實(shí)現(xiàn)，就是這么一個(gè)權(quán)利。這個(gè)權(quán)利顯然是一個(gè)債權(quán)，這就改變了之前的那個(gè)司法解釋的物權(quán)的定性。這個(gè)司法解釋的第21條存在三個(gè)問題，第一前后兩句之間不應(yīng)當(dāng)用句號(hào)，應(yīng)該用逗號(hào)。如果用句號(hào)就是兩層意思了，就是但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的人民法院不予支持，這個(gè)意思用句號(hào)前面是出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知出租人或者存在其它侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的可以提起損害賠償法院支持，如果用句號(hào)意思就不連貫。第二就是第二層意思不符合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法理。就是這個(gè)承租人和第三人簽訂了房屋買賣合同我知道了，你出租人依法應(yīng)當(dāng)有一個(gè)通知義務(wù)。這種情形下是違約損害賠償。第一項(xiàng)規(guī)定未在合理期限內(nèi)通知的只能是違約損害賠償，但是你就不能在這個(gè)未在合理期限內(nèi)通知為由主張人家那個(gè)合同無效。如果要主張合同無效只能依據(jù)《合同法》第52條，那這有惡意串通損害第三人的利益。如果存在惡意串通當(dāng)然可以請(qǐng)求法院宣告前面那個(gè)合同無效；如果沒有惡意串通的這個(gè)合同就是有效的。那么合同有效你自己的那個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同也是有效的，這兩個(gè)合同都有效。以前的法律規(guī)定是宣布那個(gè)合同無效，現(xiàn)在兩個(gè)都有效了，那這個(gè)房子買給誰？那就看房子登記給誰了，登記給誰了就是善意取得制度。第三就是這個(gè)第22條的法理不相適用。第22條的法理就是或者存在侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的其它情形你就不能請(qǐng)求這個(gè)無效，到第23條又可以請(qǐng)求無效。這前后兩條就有不一致的地方。第22條有兩個(gè)漏項(xiàng)，第一個(gè)就是代物清償也好、折價(jià)也好、變價(jià)也好賣租賃物償還債務(wù)沒有通知這么辦？第二就是一般債務(wù)到期了，我把房子以房抵債，這種情形下是不是要通知，承租人是不是有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第23條規(guī)定的本身非常好，但是令人遺憾的是還有一個(gè)漏項(xiàng)。我要拍賣沒有通知你結(jié)果房子被拍賣出去了，你說我侵犯你的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)了，是不是有這種情況。司法解釋就把這個(gè)給漏了。關(guān)于第24條楊老師的意見我完全同意。在第3項(xiàng)也有一些問題就是我通知你這個(gè)承租人我這個(gè)房子要賣，希望你在1月內(nèi)給我答復(fù)，我們的法律規(guī)定是15天，這種情況怎么辦？我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是先當(dāng)事人的意思自治，再法定。第4項(xiàng)的問題可能比較大。這項(xiàng)實(shí)際上是善意取得制度的落實(shí)，但是這個(gè)司法解釋只有兩個(gè)要件，也就是以司法解釋的形式對(duì)我們《物權(quán)法》進(jìn)行修正，《物權(quán)法》的善意取得制度第一個(gè)是善意；第二是支付合理對(duì)價(jià)；第三個(gè)是產(chǎn)權(quán)過戶。如果按照這個(gè)第4項(xiàng)只有兩項(xiàng)一個(gè)是善意，一個(gè)是過戶登記。沒有要求合理對(duì)價(jià)。由于時(shí)間關(guān)系我就說這么多，謝謝！

主持人：感謝陳界融教授。好，現(xiàn)在進(jìn)入交流互動(dòng)環(huán)節(jié)，各位同學(xué)可以就與主題相關(guān)的問題開始提問。

同學(xué)：我想問楊老師一個(gè)問題，就是如果承租人本來沒有要買房子，但知道出租人沒有通知他，他要是去主張賠償?shù)脑捲趺崔k？

楊立新：賠啊，只要沒通知就賠啊，你怎么能證明我不想買啊，可能會(huì)有這種情況出現(xiàn)。

同學(xué)：在實(shí)踐中業(yè)主以種種理由拒交物業(yè)費(fèi)，那法院在認(rèn)定當(dāng)中是怎么樣的？

辛正郁：物業(yè)服務(wù)的司法解釋的第6條的正當(dāng)理由啊確實(shí)是值得大家研究的一個(gè)問題，由于時(shí)間的關(guān)系我簡(jiǎn)單的談一下我個(gè)人的一個(gè)看法，第一這個(gè)正當(dāng)理由我是同意顏律師的理解，但是可能比他要保守一點(diǎn)不是都不行，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的區(qū)別的背后是觸及的是我們區(qū)分所有權(quán)立法和條例的沖突的問題，這個(gè)是一個(gè)比較大的問題。那么就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用而言我們認(rèn)為正當(dāng)理由應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同不履行或履行有重大缺陷的行 23 為。這個(gè)范圍不能太寬，不能讓業(yè)主去輕易的啟動(dòng)這個(gè)抗辯權(quán)。還有一個(gè)問題就是這個(gè)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問題，物業(yè)服務(wù)合同的約定和行政機(jī)關(guān)的規(guī)定，通過我們的調(diào)研主要指的是普通住宅每平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)用它的價(jià)格不得高于多少，一般是從這個(gè)角度，當(dāng)然也會(huì)存在顏律師說的這個(gè)問題。這還是要理解這個(gè)規(guī)定的性質(zhì)是什么？我們法官在評(píng)價(jià)它的效力的時(shí)候，不僅僅是看是由誰來做的，還要看他為什么要做這個(gè)，你做的這個(gè)東西又屬于什么性質(zhì)。

主持人：好的，由于時(shí)間關(guān)系，今天的論壇到此結(jié)束。感謝大家楊立新教授、辛正郁法官、顏雪明律師的出席和精彩演講，感謝廣大老師和同學(xué)的積極參與，也感謝德恒律師事務(wù)所對(duì)本論壇的一貫大力支持。本次論壇到此結(jié)束。再見。

(http://004km.cn/article/default.asp?id=47308,2009-12-14)24

第三篇：從拆遷問題看物權(quán)法

從拆遷問題看《物權(quán)法》

摘 要

2004年9月重慶發(fā)生一起號(hào)稱為最牛釘子戶的拆遷案，引起各界廣泛關(guān)注。此時(shí)正值物權(quán)法頒布，于是此案被列為物權(quán)法第一案。一方是公民基本財(cái)產(chǎn)權(quán)，一方又是公共利益，兩方的權(quán)利權(quán)衡是關(guān)鍵。同時(shí)該案也暴露出了物權(quán)法的局限性和不完善性，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，城市房屋拆遷問題是不可避免會(huì)發(fā)生的，如何協(xié)調(diào)各方的權(quán)利將是擺在法律工作者面前的一大難題，是公民利益還是公共利益，如何保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)，如何制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如何給予拆遷補(bǔ)償?shù)鹊纫幌盗袉栴}。因此亟待物權(quán)法的完善，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展保駕護(hù)航，為維護(hù)社會(huì)安定，維護(hù)法律秩序，捍衛(wèi)法律尊嚴(yán)貢獻(xiàn)自己的力量。通過界定“公共利益”的范圍、制定公平的補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、建立科學(xué)合理的土地征收程序，可以有效地規(guī)范政府的征收行為，大大強(qiáng)化對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，使得“促使一切創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的源泉充分涌流”的立法初衷得以實(shí)現(xiàn)。

如何在加速城市發(fā)展建設(shè)與保護(hù)個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)中找到平衡，構(gòu)建合法有序的城市房屋拆遷法律制度，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立和諧穩(wěn)定的中國(guó)社會(huì)，是一個(gè)影響深遠(yuǎn)的熱點(diǎn)問題 城市房屋拆遷涉及地區(qū)廣泛，人數(shù)眾多，集團(tuán)訴訟和群體上訪多，釘子戶現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，拆遷自焚事件更是將城市房屋拆遷制度推到風(fēng)口浪尖，引起全社會(huì)的高度關(guān)注。

關(guān)鍵詞：釘子戶；拆遷；物權(quán)法；公共利益；公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)；征收與補(bǔ)償

拆遷法律制度

目 錄

一、案情回放.........................................5

二、本事件涉及的《物權(quán)法》上的問題??????????5

2.1 關(guān)于“《物權(quán)法》保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)”的問題???..5 2.2 關(guān)于“為了公共利益需要可以征收個(gè)人房屋”的問題?5

2.3 關(guān)于“征收個(gè)人房屋應(yīng)依法給予拆遷補(bǔ)償”的問題?6

三、我國(guó)房屋拆遷中存在的問題????????????6 3.1 房屋拆遷法律制度不健全????????????6

3.2 濫用公權(quán)力??????????????????7

3.3 不合理的程序設(shè)置與補(bǔ)償機(jī)制??????????7 3.4 混淆公益拆遷和商業(yè)拆遷????????????7

四、《物權(quán)法》保護(hù)被拆遷人利益之不足?????????7

4.1 缺少對(duì)商業(yè)性拆遷的規(guī)定????????????7 4.2 未能對(duì)公共利益進(jìn)行具體界定??????????7 4.3 征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不明確，補(bǔ)償不充分????????.8 4.4 征收程序存在瑕疵???????????????8

五、在物權(quán)法背景下對(duì)拆遷法律制度的設(shè)想與建議???8

5.1 進(jìn)一步明確城市房屋拆遷的公共利益標(biāo)準(zhǔn)?????8 5.2 如何妥善處理釘子戶問題????????????8 5.3 建立健全拆遷中法律程序性規(guī)定?????????9

六、結(jié)語???????????????????????9

一、案情回放：

2004年9月，重慶市九龍坡區(qū)鶴興路片區(qū)商圈改造，由重慶南隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶智潤(rùn)置業(yè)有限公司共同進(jìn)行開發(fā)。該片區(qū)280戶均已陸續(xù)搬遷，僅剩一戶至今未搬遷。這幢戶主為楊武、吳蘋夫妻。他們的兩層小樓一直佇立在工地上。開發(fā)商根據(jù)評(píng)估價(jià)格提出了貨幣補(bǔ)償和實(shí)物安置兩種方案，業(yè)主認(rèn)為評(píng)估價(jià)格太低，要求在原位置、原朝向、原面積、原樓層進(jìn)行實(shí)物安置。由于雙方分歧較大，一直未能達(dá)成協(xié)議。于是就出現(xiàn)了如下一幕：一邊是開發(fā)商經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門裁決，申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷，另一邊是業(yè)主把一面國(guó)旗和一條寫有“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”的橫幅掛在樓頂，稱要與小樓共存亡。

2005年2月，開發(fā)商向九龍坡區(qū)房管局提出拆遷行政裁決，要求裁決被拆遷人限期搬遷。2007年1月11日，九龍坡房管局下達(dá)了拆遷行政裁決書，并于2月1日向九龍坡區(qū)人民法院提起了《先予強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書》。3月19日九龍坡區(qū)法院裁定限吳蘋夫婦在3月22日前自行拆除房屋，并于3月26日責(zé)令戶主在3月29日前自行搬遷，但吳蘋夫婦逾期均未搬遷。由于開發(fā)商與被拆遷人無法達(dá)成協(xié)議，于是重慶市九龍坡區(qū)法院今年3月30日發(fā)布公告，責(zé)令吳蘋夫婦在4月10日前自動(dòng)搬遷，否則將依法對(duì)房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除。法院同時(shí)表示，在強(qiáng)制拆遷前法院仍將組織拆遷雙方進(jìn)行協(xié)商。2007年4月2日，開發(fā)商與吳蘋夫婦最終達(dá)成協(xié)議，房屋被拆除。

二、本事件涉及的《物權(quán)法》上的問題

重慶“釘子戶”事件的發(fā)生正逢我國(guó)《物權(quán)法》剛剛通過，有人甚至將該事件上升到《物權(quán)法》第一案的地位。因?yàn)樗婕傲恕段餀?quán)法》上的有關(guān)問題。

（一）關(guān)于“《物權(quán)法》保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)”的問題

我們看到重慶“釘子戶”在自己房屋外墻上懸掛了一副標(biāo)語：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“釘子戶”以法維權(quán)，不得不引起我們的思考。

《物權(quán)法》第四條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！薄段餀?quán)法》第六十六條規(guī)定：“私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。”

即我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定了對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，這是此次事件中各方引用最多的法律條款。該事件中房主楊武、吳蘋對(duì)其房屋享有合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，享有拒絕房屋不被開發(fā)商強(qiáng)拆的權(quán)利。但是我們不能錯(cuò)誤地理解“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”原則。其實(shí)世界上沒有絕對(duì)不可侵犯的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家為了公共利益需要，可以征收或征用私人的財(cái)產(chǎn)。因此，我們應(yīng)當(dāng)理性看待和思考這起事件。

（二）關(guān)于“為了公共利益需要可以征收個(gè)人房屋”的問題

《物權(quán)法》第四十二條第一款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！币簿褪钦f，《物權(quán)法》對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)是以不與公共利益相沖突為前提的。那么“釘子戶”的利益要不要保護(hù)，就要看該事件是否涉及“公共利益”。這是社會(huì)討論最激烈的一點(diǎn)，也是爭(zhēng)議最大的一點(diǎn)。是不是公共利益，誰說了算呢？當(dāng)然是法律。但是對(duì)此《憲法》沒有規(guī)定，《物權(quán)法》也沒有規(guī)定。

各國(guó)法律所規(guī)定的征收的法定條件有三項(xiàng)：一是為了公共利益的目的；二是 必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序；三是必須予以公正補(bǔ)償。嚴(yán)格限定征收用于公共利益的目的，以確保具體的征收行為在目的上的合法性。社會(huì)公共利益以外的目的，例如商業(yè)目的，絕對(duì)不適用國(guó)家征收。因商業(yè)目的需要取得公民和法人的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人平等協(xié)商，按照《合同法》的規(guī)定簽訂合同?，F(xiàn)實(shí)生活中，房屋拆遷有為公共利益的，也有純?yōu)樯虡I(yè)利益的。但目前的立法沒有將兩者區(qū)別對(duì)待。因此，圍繞著拆遷問題出現(xiàn)的一些矛盾和對(duì)抗，其主要癥結(jié)在于國(guó)家征收制度被濫用。國(guó)家征收是指國(guó)家強(qiáng)行取得公民的財(cái)產(chǎn)，但不可忽視的是，公民對(duì)自己的合法私有財(cái)產(chǎn)享有不受侵犯的權(quán)利。因此，使用國(guó)家征收制度必須要有嚴(yán)格的條件限制，而以社會(huì)公共利益為目的則是其首要條件。在許多國(guó)家，商業(yè)用地是絕不能采用國(guó)家征收的辦法取得的，而在我國(guó)，目前不論是公共利益用地，還是商業(yè)利益用地，往往都打著公共利益的旗號(hào)，采取國(guó)家征收的辦法，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也定得非常低，這就難免引發(fā)“釘子戶”事件。因此，在《物權(quán)法》中界定“公共利益”的范圍迫在眉睫。

（三）關(guān)于“征收個(gè)人房屋應(yīng)依法給予拆遷補(bǔ)償”的問題

《物權(quán)法》第四十二條第三款規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”。事實(shí)上，重慶“釘子戶”與開發(fā)商爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題就是拆遷補(bǔ)償問題。房主吳蘋稱：開發(fā)商和地方政府沒有向她提供與其房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相匹配的補(bǔ)償。她表示：我要求把我重新安置到一處面積相同、地理位置相似的房子中，或按照市場(chǎng)價(jià)格給予補(bǔ)償。這些要求是符合我國(guó)法律的。開發(fā)商只是想拆了我的房子，盡可能少地給予補(bǔ)償[1]。

重慶市九龍坡區(qū)房管局拆遷管理科任秋萍科長(zhǎng)認(rèn)為：他們(吳蘋夫婦)有權(quán)利選擇拆遷補(bǔ)償方式，拆遷人應(yīng)該予以尊重。但房屋補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值只能按照評(píng)估的價(jià)格決定，當(dāng)然如果雙方對(duì)于補(bǔ)償能夠達(dá)成協(xié)議，我們也沒有異議?？墒?，在目前雙方協(xié)調(diào)未果的情況下，作為政府部門只能支持評(píng)估的價(jià)值。對(duì)于實(shí)物安置，可以根據(jù)評(píng)估，給予與舊房?jī)r(jià)值相等的新房。但他們要求同樣位置、同樣朝向的實(shí)物，這是沒有法律依據(jù)的。按照城市改造的規(guī)劃方案，在他們房屋的位置，要規(guī)劃一個(gè)大商場(chǎng)，每一層都是5000平米的大開間，也根本沒有辦法滿足他們。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t、范圍等《物權(quán)法》沒有具體規(guī)定，因此，在實(shí)際中造成了法官無法可依。所以，有必要在《物權(quán)法》中增加相關(guān)規(guī)定。

三、我國(guó)房屋拆遷中存在的問題

（一）房屋拆遷法律制度不健全

長(zhǎng)期以來一直沿用以城市房屋拆遷管理?xiàng)l例為主體建立起來的拆遷體系受到越來越多的質(zhì)疑，根據(jù)立法法的相關(guān)規(guī)定，征收私有財(cái)產(chǎn)涉及到公民的基本權(quán)利，只能以全國(guó)人大代表委員會(huì)及其常委會(huì)制定的相關(guān)法律為依據(jù)，而條例在法律淵源上僅屬于行政法規(guī)，這就與上位法立法法相沖突，某些法學(xué)專家提出違憲 對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的征收前提是必須基于公共利益 現(xiàn)行的有關(guān)法律并沒有具體列舉哪些需要符合社會(huì)公共利益，也并沒有明確的法律程序來判斷是否屬于社會(huì)公共利益需要，致使房屋拆遷缺乏法律依據(jù)，因此，目前我國(guó)城市房屋拆遷法律制度還是十分抽象與籠統(tǒng)的，需要在立法與實(shí)踐中逐步完善與健全。

（二）濫用公權(quán)力

在實(shí)踐工作中，由于“公共利益”概念理解上的缺失，工作中對(duì)公共利益的解釋存在較大的隨意性，在強(qiáng)大的公權(quán)力面前，行政相對(duì)人表現(xiàn)出更多的脆弱和無奈，由此而成為推土機(jī)前的弱勢(shì)群體，因沒有明確的法律規(guī)定而無法通過法律救濟(jì)的手段來保護(hù)自己的合法權(quán)益。面對(duì)強(qiáng)大的國(guó)家機(jī)器，有的忍氣吞聲，有的以暴力對(duì)抗強(qiáng)制拆遷，還有的甚至采取自焚爆炸等極端方式來抵制拆遷，由此引發(fā)對(duì)政府公信力的質(zhì)疑，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。政府在房屋拆遷管理中特別是在強(qiáng)制拆遷中的角色定位有失偏頗。

（三）不合理的程序設(shè)置與補(bǔ)償機(jī)制

現(xiàn)行城市房屋拆遷制度設(shè)計(jì)對(duì)被拆遷人的參與權(quán)與知情權(quán)保護(hù)力度不夠，補(bǔ)償機(jī)制不合理?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》并沒有關(guān)于被拆遷人參與權(quán)的規(guī)定，而這將是“腐敗的溫床”。拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?、?biāo)準(zhǔn)，程序和結(jié)果應(yīng)該公平，公正與公開，房屋拆遷價(jià)格評(píng)估以市場(chǎng)價(jià)格為參考依據(jù)，在政府、評(píng)估專家、企業(yè)拆遷戶等各方面代表的廣泛參與、共同見證下，通過商業(yè)化的評(píng)估，來提高評(píng)估結(jié)果的公正性公平性。這種商業(yè)化評(píng)估，不是把權(quán)力交給一部分人，由這一部分人來決定蒼白無力的程序設(shè)置以及不合理的補(bǔ)償機(jī)制。

（四）混淆公益拆遷和商業(yè)拆遷

《條例》對(duì)公益拆遷和商業(yè)拆遷并沒有進(jìn)行明確的分類規(guī)定，公益拆遷是指基于公共利益的需要而進(jìn)行的拆遷，除此之外都屬于商業(yè)拆遷范疇。在商業(yè)拆遷中，雙方應(yīng)該充分地實(shí)現(xiàn)契約自由，有權(quán)按照市場(chǎng)規(guī)律來判斷最有利的自身利益。因此筆者認(rèn)為，非常有必要對(duì)公益拆遷和商業(yè)拆遷做出明確的分類規(guī)定。

四、《物權(quán)法》保護(hù)被拆遷人利益之不足

（一）缺少對(duì)商業(yè)性拆遷的規(guī)定

《物權(quán)法》僅規(guī)定了以公共利益為目的的征收產(chǎn)生的拆遷，而沒有規(guī)范商業(yè)性拆遷。由于現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的大量拆遷糾紛主要是由商業(yè)性的拆遷引起的，欲以《物權(quán)法》的規(guī)定來規(guī)范這些商業(yè)性的拆遷，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。因此，在目前的社會(huì)環(huán)境之下，更需要進(jìn)行立法規(guī)范的是商業(yè)性拆遷。

（二）未能對(duì)公共利益進(jìn)行具體界定

《物權(quán)法》規(guī)定了公共利益，并未具體界定公共利益。公共利益是一個(gè)與誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗等具有相似性的框架性概念，因其概念本身的概括性、內(nèi)容的寬泛性、開放性、不確定性以及分層次性，使得在法律上準(zhǔn)確的界定公共利益很困難[2]。但在實(shí)踐中，作為矛盾對(duì)立雙方的拆遷人與被拆遷人、政府與被拆遷人之間卻經(jīng)常圍繞征收目的是否構(gòu)成“公共利益”而繼續(xù)發(fā)生矛盾與沖突[3]。政府征收征用房屋和土地往往以社會(huì)公共利益為理由，經(jīng)過一定程序之后，將公民的個(gè)人房屋轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目，造成個(gè)人利益和公共利益尖銳的沖突[4]。這些沖突體現(xiàn)了公民對(duì)政府所謂的公共利益隨意解釋的不滿，因此對(duì)公共利益這一概念明確進(jìn)行界定很有必要。

（三）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不明確，補(bǔ)償不充分

補(bǔ)償是征收過程中公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是否得到保障的重要體現(xiàn)。現(xiàn)代各國(guó)大都對(duì)公用征收的補(bǔ)償進(jìn)行了明確的規(guī)定。如在日本，公益征收補(bǔ)償分為財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償和生活權(quán)補(bǔ)償兩部分，財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償又分為狹義的財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償和附隨的損失補(bǔ)償；生活權(quán)補(bǔ)償又包括狹義的生活權(quán)補(bǔ)償、少數(shù)殘留者補(bǔ)償、離職者補(bǔ)償、事業(yè)損失補(bǔ)償、生活再建措施等，而美國(guó)堅(jiān)持“合理補(bǔ)償”原則[5]?！段餀?quán)法》盡管也規(guī)定了補(bǔ)償原則，提出了“足額”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這一標(biāo)準(zhǔn)只適用于征收集體所有的土地，對(duì)城市住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很模糊，就算是“足額”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也規(guī)定的不是很具體，導(dǎo)致補(bǔ)償不充分。在補(bǔ)償過程中，違規(guī)操作大行其道，隨意確定補(bǔ)償額度和補(bǔ)償方式的現(xiàn)象大量存在，被拆遷人獲得的補(bǔ)償價(jià)格往往低于應(yīng)達(dá)的、準(zhǔn)確[6]的市場(chǎng)價(jià)格位。

（四）征收程序存在瑕疵

城市房屋拆遷是對(duì)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應(yīng)該從保護(hù)市場(chǎng)主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對(duì)拆遷規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。拆遷的程序是對(duì)被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國(guó)立法的重視[7]。但是，《物權(quán)法》對(duì)于征收沒有作明確的程序性規(guī)定，只是籠統(tǒng)的要求應(yīng)依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行。而實(shí)際上，當(dāng)前適用的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》雖對(duì)城市房屋拆遷及補(bǔ)償程序做了規(guī)定，但這些規(guī)定卻存在諸多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機(jī)制，不能吸收公眾意見，實(shí)現(xiàn)信息的交流與溝通；關(guān)于強(qiáng)制拆遷的規(guī)定存在著諸多問題，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益；城市拆遷補(bǔ)償中，由于沒有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時(shí)限等程序規(guī)則，[8]在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問題。

五、在物權(quán)法背景下對(duì)拆遷法律制度的設(shè)想與建議

（一）進(jìn)一步明確城市房屋拆遷的公共利益標(biāo)準(zhǔn)

就城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)來看，沒有拆遷就沒有城市的發(fā)展，如果矯枉過正，會(huì)導(dǎo)致城市發(fā)展受阻，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 明確界定區(qū)分商業(yè)利益和公共利益，既可以保證了城市建設(shè)的需要，又保護(hù)了公民合法權(quán)益［］物權(quán)法提出了公共利益需要，在審理涉及公共利益的案件中，主要是根據(jù)法官的自由裁量權(quán)確定調(diào)查群體，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果作出相應(yīng)的裁決筆者認(rèn)為仍需要更清晰地認(rèn)定，建議從以下兩個(gè)方面確定公共利益 首先，國(guó)家因修建道路(包括鐵路和公路等)醫(yī)院學(xué)校等公共設(shè)施或公益性設(shè)施場(chǎng)所而征收房屋的，屬于為公共利益 其次，根據(jù)城市發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，符合區(qū)域或城市建設(shè)要求，能為區(qū)域(或城市)帶來較大社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的。

（二）如何妥善處理釘子戶問題

在房屋拆遷過程中，關(guān)鍵是要處理好利益分配問題。但是，部分被拆遷戶因?qū)Σ疬w協(xié)議有較大異議，經(jīng)協(xié)調(diào)后仍然無法達(dá)成調(diào)解協(xié)議，不愿意搬遷，必然使拆遷工作陷入僵局。于是，政府拆遷管理部門只有采取強(qiáng)制措施來保障拆遷工作的順利進(jìn)行，而在這個(gè)過程中往往容易產(chǎn)生暴力抗拆的惡性事件。如何公平合理 地推進(jìn)房屋拆遷，妥善處理所謂的釘子戶，筆者認(rèn)為應(yīng)做到如下幾點(diǎn)：

1.以人為本

采取人性化的措施曉之以情，動(dòng)之以理，通過協(xié)商勸說等方式溫和地推進(jìn)房屋拆遷工作，防止拆遷人與被拆遷戶之間的矛盾沖突激化，嚴(yán)厲懲處拆遷單位采取不人道手段強(qiáng)迫被拆遷人搬遷的行為?！段餀?quán)法》第六十六條明確規(guī)定了對(duì)公民合法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，拆遷中的停水停電停熱停氣阻斷交通等手段是不人道的[9]，因?yàn)檫@不僅關(guān)系到當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而且關(guān)系到他們的人身權(quán)利?！白钆ａ斪討簟敝貞c楊家坪鶴興路舊城改造拆遷項(xiàng)目糾紛，引起海內(nèi)外各大媒體高度關(guān)注，工地現(xiàn)場(chǎng)曾聚集著上百家媒體，但不可否認(rèn)釘子戶的出現(xiàn)，在另一個(gè)層面表明了政府的進(jìn)步，在《物權(quán)法》通過后，在重慶釘子戶事件中政府采用“溫情迂回”策略，引導(dǎo)輿論導(dǎo)向與傳媒，這種克制態(tài)度及處理模式是過去動(dòng)不動(dòng)就強(qiáng)制拆遷的政府行為無法比擬的，這個(gè)典型事件將成為未來解決類似事件的比照模式，也是值得各級(jí)地方政府借鑒與學(xué)習(xí)的。

2.禁止走一戶拆一戶的做法

進(jìn)行舊城區(qū)改造是一項(xiàng)民生工程，因此要讓老百姓滿意，讓民生工程變成民心工程。在拆遷工作中一定要做到逐戶征求意見，一戶不滿意都不能拆，都要想辦法溝通，達(dá)到居民滿意為止，禁止走一戶拆一戶的做法。在拆遷問題上不能急功近利，規(guī)定在拆遷區(qū)域中全部住戶都與拆遷方簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，再統(tǒng)一拆遷。

（三）建立健全拆遷中法律程序性規(guī)定 1.充分保障被拆遷人知情權(quán)與參與權(quán)。

實(shí)務(wù)中某些地區(qū)忽視公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，任意壓低拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)輒采取強(qiáng)制手段，影響政府公信力，與和諧社會(huì)的理念相悖。具體措施是，建立房屋拆遷聽證制度。筆者應(yīng)為，在實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷之前，應(yīng)召開兩次以上的聽證會(huì)，針對(duì)尚未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議比例較高的情況，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)之前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)政府相關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷相關(guān)的法律依據(jù)、裁決程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，舉行聽證會(huì)，以廣泛征求居民意見，賦予居民更多的知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)。在拆遷階段，被拆遷人同樣有權(quán)參與全過程，及時(shí)而充分地表達(dá)自己的意愿與訴求[10]。

2.嚴(yán)格拆遷法律程序

首當(dāng)其沖是嚴(yán)格拆遷行政裁決程序，拆遷人雙方如就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等方面無法達(dá)成協(xié)議的，可以向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政裁決、行政強(qiáng)制拆遷以生效的裁決為法律依據(jù)。在此，適用強(qiáng)制拆遷手段的前提，是拆遷當(dāng)事人向房屋拆遷管理部門提出裁決申請(qǐng)，在強(qiáng)制拆遷之前，拆遷當(dāng)事人向房屋拆遷管理部門提出裁決申請(qǐng)的，應(yīng)先進(jìn)行調(diào)解，這是行政裁決的必經(jīng)程序。在調(diào)解過程中，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提出的事實(shí)和理由的合理性充分性加以認(rèn)定，認(rèn)真聽取當(dāng)事人的陳述意見，對(duì)當(dāng)事人所提出的合理要求，應(yīng)予采納；如果無法實(shí)現(xiàn)調(diào)解，房屋拆遷管理部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前，應(yīng)事先通知被拆遷人，耐心做好解釋說明工作，力求被拆遷人的理解、解受。此外，房屋拆遷管理部門在進(jìn)行強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)組織街道 辦事處（或當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)）被拆遷人單位代表到場(chǎng)，作為強(qiáng)制拆遷的證明人，并由公證部門對(duì)被拆遷房屋財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公證。另外，要嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，完善責(zé)任追究制度，建立健全拆遷信訪機(jī)制，嚴(yán)肅查處房屋拆遷工作中的違法違紀(jì)行為。

六、結(jié)語

有恒產(chǎn)者有恒心，而恒心的前提在于恒法。隨著我國(guó)城市建設(shè)的的高速發(fā)展，拆遷問題也成為了城市發(fā)展過程中不可回避的問題，如何妥善解決城市拆遷中所產(chǎn)生的各種矛盾及糾紛，尋找到更切合實(shí)際的解決辦法與對(duì)策，需要政府各個(gè)相關(guān)部門制度透明、公正公開、價(jià)值均衡。當(dāng)前，私人財(cái)產(chǎn)征收征用過程中的主要矛盾不是權(quán)利人濫用物權(quán)，而是一些地方政府濫用“公共利益”與公權(quán)力，恣意征收被征收人的私人財(cái)產(chǎn)，而許多被征收人的合法權(quán)益又得不到充分的行政保護(hù)與司法救濟(jì)。為建設(shè)法治政府、誠(chéng)信政府，構(gòu)建和諧的安居樂業(yè)與投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境,政府應(yīng)當(dāng)切實(shí)尊重與保護(hù)私人物權(quán)，在征收私人財(cái)產(chǎn)時(shí)慎之又慎，可征收、可不征收的，堅(jiān)決不征收。政府擅自解除政府與私人簽署的合同（包括但不限于《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》）就是違約行為，擅自拆遷權(quán)利人的房產(chǎn)就是侵權(quán)行為。即使政府的確為公共利益而征收私人財(cái)產(chǎn)，也要恪守程序嚴(yán)謹(jǐn)、補(bǔ)償充分的基本要求。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：《物權(quán)法》練習(xí)題

物權(quán)法部分練習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1.2011年3月，某村村民老王雇人在自己的宅基地上建造了兩間平房。不久，老王遭遇車禍去世，兒子小王依法繼承了父親的兩間平房。同年7月，小王決定將兩間平房出售，并與同村的小李簽訂了房屋買賣合同。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？

A.老王自房屋建造完成時(shí)取得所有權(quán)，無須經(jīng)過登記 B.小王繼承父親的房屋，須辦理過戶手續(xù)才能取得所有權(quán) C.小王與小李簽訂房屋買賣合同屬于無權(quán)處分行為 D.小李自買賣合同生效時(shí)取得房屋所有權(quán)，無須經(jīng)過登記

2.2009年1月7日，金某與印某訂立合同，約定金某將自己所有的一頭耕牛賣給印某，但金某當(dāng)年仍使用該耕牛耕種，并向印某支付使用費(fèi)500元，秋收后再將耕牛實(shí)際交付給印某。2月12日，印某將價(jià)款交給金某。10月20日，秋收結(jié)束后，金某按約定將耕牛交給印某。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？（諾成、不要式合同）簽訂當(dāng)日生效轉(zhuǎn)移

A.合同于1月7日生效，所有權(quán)自2月12日起轉(zhuǎn)移 B.合同于1月7日生效，所有權(quán)自10月20日起轉(zhuǎn)移 C.合同于1月7日生效，所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移 D.合同于10月20日生效，所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移

3.張同學(xué)與李同學(xué)各出資2000元購(gòu)買了一臺(tái)電腦，使用1年后，張同學(xué)擅自將電腦以3000元的價(jià)格賣給了王同學(xué)。王同學(xué)不知道電腦系張同學(xué)與李同學(xué)共有，王同學(xué)到張同學(xué)處取電腦時(shí)，李同學(xué)正在使用，聽說此事，李同學(xué)明確表示不同意轉(zhuǎn)讓。下列說法正確的是：

A.張同學(xué)的處分行為無效 B.張同學(xué)的處分行為有效 C.王同學(xué)取得該電腦的所有權(quán) D.王同學(xué)不能取得該電腦的所有權(quán)

4.下列事項(xiàng)中，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的是：

A.改變共有部分的用途 B.利用共同部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng) C.處分共有部分

D.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

5.某日，胡某將自行車放在自家樓下的車棚里，潘某趁人不備將其盜走，并以市場(chǎng)價(jià)格賣給了不知情的孫某之后，胡某認(rèn)出了自己的自行車，并要求孫某返還。以下說法正確的是哪一項(xiàng)？

A.孫某善意取得該自行車的所有權(quán)，胡某無權(quán)要求孫某返還 B.胡某只能要求潘某賠償損失 C.孫某不能取得該自行車的所有權(quán)

D.潘某與孫某應(yīng)對(duì)胡某的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 6.以下說法正確的是：

A.張某買了一棟老房屋，張某將房屋翻修時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的頂梁上藏有金條，原來的賣主已經(jīng)出國(guó)，音信全無，無法確認(rèn)金條的所有人，金條應(yīng)歸張某所有

B.某地突降大雨，王某發(fā)現(xiàn)一頭牛順河漂流，王某不顧河水湍急，將牛撈起，牛應(yīng)歸王某所有

C.陳某將壞錄音機(jī)丟入垃圾桶，于某發(fā)現(xiàn)后將錄音機(jī)撿回，修理后仍可使用，錄音機(jī)應(yīng)歸于某所有

D.孫某的寵物狗走失，蔣某撿到后，將小狗歸還孫某，蔣某要求孫某支付必要的交通費(fèi)用，孫某有權(quán)拒絕

7.張甲、張乙、張丙祖孫三人各出資20000元、30000元、25000元修建了1棟三層小樓，他們各自獨(dú)立生活。建樓前三人約定建成后張甲、張乙、張丙分別住一樓、二樓、三樓，但對(duì)所有權(quán)的歸屬未明確約定。樓房建成后，因?qū)欠康乃袡?quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，如果三人不能協(xié)商解決，該樓房的所有權(quán)應(yīng)怎樣處理？

A.推定三人共同共有 B.推定三人按份共有 C.推定三人區(qū)分共有

D.認(rèn)定張甲擁有所有權(quán)，張乙、張丙擁有使用權(quán)

8.王某與張某合伙經(jīng)營(yíng)運(yùn)輸業(yè)務(wù)，合伙解散后，王某分得2輛卡車，張某分得1輛卡車和3輛卡車的后掛車廂，張某欲轉(zhuǎn)讓卡車和車廂。以下說法正確的是：

A.王某對(duì)卡車和車廂均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) B.王某對(duì)卡車享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) C.王某對(duì)所有的車廂享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) D.王某對(duì)2輛車廂享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

9.某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付1萬元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利？

A．相鄰權(quán)

B．地役權(quán) C．建設(shè)用地使用權(quán)

D．宅基地使用權(quán) 10.下列做法符合《物權(quán)法》的有：

A.甲公司將自己所有的倉(cāng)庫(kù)作為抵押向銀行借款，抵押權(quán)登記后，甲公司將倉(cāng)庫(kù)出租 B.乙公司將公司的閑置生產(chǎn)設(shè)備作為抵押向銀行借款，抵押合同簽訂后，乙公司未經(jīng)銀行同意，將設(shè)備賣給不知情的丙公司

C.丁公司將自己所有的車輛作為抵押向銀行借款，抵押合同中約定丁公司到期不能還本付息，銀行直接取得車輛的所有權(quán)

D.戊公司是一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，戊公司以取得的一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押向銀行借款

11.王某將一棟房屋出租給李某后，又以該房屋作為抵押向銀行借款，律師向王某提供的下列法律意見正確的有：

A.王某到期若不能向銀行還本付息，可以與銀行協(xié)商將房屋作價(jià)抵償債務(wù)，即使李某的租期未滿，李某也無權(quán)繼續(xù)租住該房屋

B.抵押期間，如買方替王某向銀行還本付息，王某則可以不經(jīng)銀行同意將房屋賣給該買方

C.王某可以在房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)上為其他債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán) D.房屋如被征收，銀行的抵押權(quán)消滅

12.王某向劉某借款。以自己所有的一輛奧迪轎車進(jìn)行抵押，雙方簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某又向關(guān)某借款，仍以奧迪轎車進(jìn)行抵押，并辦理了抵押登記。王某再向張某借款，簽訂了書面抵押合同，未辦理抵押登記。王某到期后不能還款，劉某等人將奧迪轎車拍賣，扣除拍賣費(fèi)用后剩余20萬元，應(yīng)向劉某償還本息10萬元，應(yīng)向關(guān)某償還本息5萬元，應(yīng)向張某償還本息10萬元。下列說法正確的是：

A.王某應(yīng)向劉某償還8萬元，向關(guān)某償還4萬元，向張某償還8萬元 B.王某應(yīng)向劉某償還10萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 C.王某應(yīng)向劉某償還7.5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還7.5萬元 D.王某應(yīng)向劉某償還5萬元，向關(guān)某償還5萬元，向張某償還10萬元 13.甲公司與乙公司簽訂貨物買賣合同，甲公司以自己持有的乙公司的股票和丙公司的股票作為質(zhì)押擔(dān)保自己按照合同約定支付的貨款，買賣合同約定的付款期限已到，甲公司無力支付貨款，甲公司同意將質(zhì)押的股票轉(zhuǎn)讓給乙公司抵償貨款。以下說法正確的是：

A.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

B.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的丙公司的股票，不能受讓乙公司的股票 C.乙公司可以受讓作為質(zhì)押的乙公司的股票，不能受讓丙公司的股票 D.乙公司不能受讓作為質(zhì)押的乙公司和丙公司的股票

14.趙某向李某借款，以自己所有的1頭奶牛作為質(zhì)押物，律師向趙某提供的下列法律意見不正確的是：

A.李某有權(quán)擠牛奶

B.李某有權(quán)不經(jīng)趙某同意，使用0000000000000奶牛 C.李某不經(jīng)趙某同意，無權(quán)將奶牛轉(zhuǎn)質(zhì)

D.如李某不妥善喂養(yǎng)奶牛，致使奶牛生病，趙某有權(quán)要求李某賠償 15.下列關(guān)于留置權(quán)的說法正確的是：

A.債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)與債權(quán)屬于同一合同關(guān)系，但企業(yè)之間除外 B.留置物的孳息歸留置權(quán)人所有

C.留置權(quán)人與債務(wù)人沒有約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間的，留置權(quán)人應(yīng)給債務(wù)人兩個(gè)月履行債務(wù)的期間

D.留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后不行使留置權(quán)的，債務(wù)人可以請(qǐng)求法院拍賣、買賣留置財(cái)產(chǎn)

二、多項(xiàng)選擇題

1.以下屬于物權(quán)的原始取得的有：

A.李某在法院組織的拍賣中拍得了一輛夏利車

B.張某向王某借款，王某要求張某提供擔(dān)保，張某以自己所有的房屋作為抵押擔(dān)保自己到期清償債務(wù)，張某與王某一起到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記

C.趙某在分得的宅基地上建造了一棟房屋

D.孫某生前立了一份遺囑，自己的車輛由孫子孫大鵬繼承，孫某死亡后，孫大鵬取得了孫某的房屋。

2.甲公司向銀行借款，以公司所有的房屋作為抵押，甲公司與銀行簽訂了書面的抵押合同，但未進(jìn)行抵押權(quán)登記。下列說法不正確的是：

A.抵押合同不生效，抵押權(quán)不成立 B.抵押合同不生效，抵押權(quán)成立 C.抵押合同生效，抵押權(quán)不成立 D.抵押合同生效，抵押權(quán)成立

3.方某向新天房產(chǎn)公司購(gòu)買了一套預(yù)售房屋，雙方簽訂了房屋預(yù)售合同，并向房屋登記部門辦理了預(yù)告登記。不久，新天房地產(chǎn)公司又瞞著方某將同一套房屋賣給了不知情的林某。房屋建成以后，新天房地產(chǎn)公司向林某交付了該房屋的鑰匙，并辦妥了交房入住手續(xù)。以下說法正確的有哪些？

A.方某辦理預(yù)告登記后即取得該套房屋的所有權(quán)，林某應(yīng)向方某返還房屋

B.因?yàn)樾绿旆康禺a(chǎn)公司已向林某交付房屋，且林某為善意，所以該套房屋歸林某所有 C.方某辦理的預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力

D.方某應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能取得該套房屋的所有權(quán) 4.以下情形中，有權(quán)適用排除妨礙的有哪些？

A.張三的房屋年久失修，有倒塌的危險(xiǎn)，威脅到鄰居李四的房屋 B.杜某的承包地位于趙某的地塊中間，杜某每日從趙某的土地上通行 C.魯某家裝修房屋，擅自將裝修材料堆放在鄰居周某家門前的空地上 D.某市環(huán)保局查封了排污超標(biāo)的某造紙廠的廠房

5.王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個(gè)商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項(xiàng)是正確的？

A.張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌

B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系 C.張某對(duì)樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利 D.張某有權(quán)要求與王某分享其購(gòu)房后的廣告收益

6.甲、乙、丙是花園小區(qū)的業(yè)主，花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司為藍(lán)天物業(yè)公司。下列說法哪些是錯(cuò)誤的？

A.對(duì)于花園小區(qū)的建設(shè)單位與藍(lán)天物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，甲可以其并非合同當(dāng)事人為由進(jìn)行抗辯

B.藍(lán)天物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供了服務(wù)，但是乙和丙拒絕交納物業(yè)費(fèi)，乙認(rèn)為其與家人常年在國(guó)外，房子基本空著，沒有享受相關(guān)物業(yè)服務(wù) C.因多數(shù)業(yè)主對(duì)藍(lán)天物業(yè)公司不滿，業(yè)主大會(huì)依法解聘了現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)公司，因包括乙、丙在內(nèi)的多家業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，被解聘的物業(yè)服務(wù)公司可以向業(yè)主委員會(huì)要求交納物業(yè)費(fèi)，否則有權(quán)不退出本小區(qū)

D.藍(lán)天物業(yè)公司被解聘后，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，但藍(lán)天物業(yè)公司拒絕搬離小區(qū)，并以存在事實(shí)上的物業(yè)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)

7.周某因長(zhǎng)期在外地工作，便將一張名畫交給鄰居馮某保管。馮某將該畫掛在自己家中客廳。一日，馮某的上司章某到馮某家做客，見到該畫后非常欣賞，馮某表示該畫系自己家祖?zhèn)髦?，并?dāng)即取下贈(zèng)送給章某。周某回家得知此事后，找到章某索要該畫。以下說法不正確的是哪幾項(xiàng)？

A.章某對(duì)該畫不屬馮某所有不知情，因此善意取得該畫的所有權(quán) B.周某不能請(qǐng)求章某返還該畫，只能請(qǐng)求馮某賠償該畫的所有權(quán) C.章某系無償受讓該畫，不能取得該畫的所有權(quán)，應(yīng)向周某返還

D.章某輕信馮某的話，未盡到合理調(diào)查義務(wù)，主觀上存在過錯(cuò)，不能取得該畫的所有權(quán) 8.某日，胡某乘坐韓某駕駛的出租車去機(jī)場(chǎng)，下車時(shí)將一個(gè)裝有名貴服裝的手提袋遺忘在車內(nèi)。韓某發(fā)現(xiàn)后，立即在機(jī)場(chǎng)四處尋找胡某，未果。次日，韓某將該手提箱送交給公安機(jī)關(guān)。以下說法不正確的有哪些？

A.假設(shè)韓某在飯館吃飯時(shí)，服務(wù)員不慎將菜湯濺到手提袋上，造成袋內(nèi)服裝污損，無法清除，則韓某應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

B.假設(shè)公安機(jī)關(guān)發(fā)布了招領(lǐng)公告，但6個(gè)月內(nèi)一直無人認(rèn)領(lǐng)，則該服裝歸韓某所有 C.假設(shè)胡某到公安機(jī)關(guān)領(lǐng)取服裝，則必須向韓某支付合理報(bào)酬

D.假設(shè)胡某在報(bào)上懸賞尋找該服裝，則其到公安機(jī)關(guān)領(lǐng)取服裝時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù) 9.王某與李某系男女朋友關(guān)系，二人共同出資購(gòu)買了一套二居室的房屋，其中王某出資70%，李某出資30%，未約定是按份共有還是共同共有。王某想精裝修房屋，李某不同意，王某堅(jiān)持，李某提出分手，并要將自己的份額轉(zhuǎn)讓給陳某。某日刮大風(fēng)，王某忘記關(guān)窗，窗玻璃刮碎墜落砸傷張某，張某要求賠償。王某找到律師劉某，劉某給出的下列法律意見正確的有：

A.王某與李某按份共有該房屋，二人各占50%的份額 B.王某要精裝修房屋，須經(jīng)李某同意

C.李某轉(zhuǎn)讓份額，王某在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) D.張某有權(quán)要求王某與李某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任 10.某村村民張某與孫某各出資4000元購(gòu)買了1頭奶牛。張某到某配種站對(duì)奶牛進(jìn)行配種（奶牛需要配種才能產(chǎn)奶），孫某認(rèn)為張某未與自己商量，拒絕分擔(dān)配種費(fèi)。張某認(rèn)為孫某蠻不講理，提出分割奶牛，孫某拒絕。村民陳某擅自用炸藥開采石頭，奶牛受爆炸聲驚嚇導(dǎo)致流產(chǎn)，陳某將賠償交付給了張某，孫某認(rèn)為陳某不應(yīng)將賠償款全部交付給張某，要求陳某支付給自己一半的賠償款，陳某辯稱不知道奶牛是張某和孫某共有。奶牛踩踏了村民趙某的青苗，趙某要求孫某賠償，孫某認(rèn)為該事件是在張某家中喂養(yǎng)事發(fā)生，自己不應(yīng)當(dāng)賠償。下列說法正確的有：

A.孫某應(yīng)分擔(dān)一半的配種費(fèi) B.張某無權(quán)要求分割奶牛

C.孫某無權(quán)要求陳某再向自己支付一半的賠償款 D.趙某無權(quán)要求孫某賠償

11.甲與乙共有1匹馬，甲享有40%的份額，乙享有60%的份額。在共有期間，該馬租賃給丙使用?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙、丙和其弟丁均主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且所出條件相同。下列表述錯(cuò)誤的是：

A.乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙、丁的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)0 B.丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于乙、丁的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) C.丁的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于乙、丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) D.乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

12、依我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，下面說法錯(cuò)誤的是？ A．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證時(shí)設(shè)立 B．轉(zhuǎn)讓船舶物權(quán)，自登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)讓物權(quán)效力 C．因拆除房屋消滅物權(quán)的，自登記時(shí)物權(quán)消滅

D．因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力 13.下列關(guān)于地役權(quán)的說法正確的是：

A.設(shè)定地役權(quán)，當(dāng)事人須簽訂書面形式的地役權(quán)合同 B.地役權(quán)自在登記機(jī)構(gòu)登記生效時(shí)設(shè)立 C.地役權(quán)是有期限物權(quán)

D.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也不得單獨(dú)抵押

14.甲公司用自己市價(jià)1000萬元的辦公樓作為抵押向銀行借款800萬元，銀行審查后，認(rèn)為該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗，房產(chǎn)可能會(huì)貶值，要求甲公司再提供一項(xiàng)擔(dān)保，甲公司找到乙公司，乙公司用自己價(jià)值500萬元的設(shè)備作為抵押為甲公司擔(dān)保，銀行與甲公司和乙公司簽訂了抵押合同，并進(jìn)行了抵押登記，但是未對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)份額和順序進(jìn)行約定，借款合同到期后，甲公司無力還本付息，以下說法正確的是（）A.銀行可以要求只對(duì)乙公司的設(shè)備行使抵押權(quán)

B.銀行可以要求對(duì)甲公司的房產(chǎn)和乙公司的沒備同時(shí)行使抵押權(quán) C.甲公司的房產(chǎn)被行使抵押權(quán)后，甲公司有權(quán)向乙公司追償

D.如果銀行提前放棄對(duì)甲公司房產(chǎn)的抵押權(quán)，乙公司有權(quán)要求減免自己的擔(dān)保責(zé)任 15.下列說法正確的是：

A.抵押合同與質(zhì)押合同都應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立 B.以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立

C.不需要登記的抵押權(quán)未登記的，不能對(duì)抗善意第三人 D.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)以動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交付給質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立 16.下列權(quán)利可以出質(zhì)的有： A.支票 B.存款單

C.著作權(quán)中的出版權(quán) D.應(yīng)收賬款

17.王某借用張某的自行車，王某以自行車為質(zhì)押向?qū)O某借款，孫某不知道自行車不是王某所有，遂借款給王某，王某將自行車交付給孫某。王某到期無力還款，與孫某協(xié)商將自行車折價(jià)抵款，張某知道后要求孫某返還自行車。下列說法不正確的是：

A.張某有權(quán)要求孫某返還自行車 B.張某有權(quán)要求王某返還自行車 C.張某有權(quán)要求王某賠償 D.張某有權(quán)要求孫某賠償

第五篇：物權(quán)法學(xué)習(xí)心得

《物權(quán)法》學(xué)習(xí)心得

中體奧林匹克花園物業(yè)（桂奧駐場(chǎng)經(jīng)理）：張言群

通過學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，從物業(yè)管理服務(wù)的角度來看，《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施對(duì)今后物業(yè)管理帶來了是新要求、新氣象，作為物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)新形式、新要求和新的挑戰(zhàn)，才能立足于市場(chǎng)，才能做到依法行事、依法經(jīng)營(yíng)，并依法為業(yè)主做好相應(yīng)的服務(wù)和立于不敗之地。為此，本人積極組織全體物業(yè)同仁學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，為的就是今后我們桂奧物業(yè)在管理經(jīng)營(yíng)、服務(wù)過程中能做到有章可循、依法處事，并遵循桂奧物業(yè)“更寬松、更和諧、更滿意”的服務(wù)宗旨，努力為業(yè)主營(yíng)造和諧社區(qū)。那么，針對(duì)《物權(quán)法》有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)中的條例，現(xiàn)本人拱寫一些學(xué)習(xí)心得，僅供參考：

一． 依法量身定制合身、適用的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系

隨著人們的居住環(huán)境要求越來越高，生活品質(zhì)也不斷提升，法律意識(shí)不斷強(qiáng)化。如果我們?nèi)匀话凑赵瓊鹘y(tǒng)思維來開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，那勢(shì)必被市場(chǎng)淘汰，被業(yè)主唾棄，那么物業(yè)企業(yè)就失去了生存環(huán)境?！段餀?quán)法》的頒布，同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理帶來了契機(jī)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須走向國(guó)際化管理的行列。為此，作為物業(yè)管理企業(yè)要打破傳統(tǒng)思維，積極創(chuàng)新，融入市場(chǎng)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和新實(shí)行的法律法規(guī)，制定一套具有戰(zhàn)略意義的目標(biāo)體系，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定合身、適用，而且受廣大業(yè)主認(rèn)同的管理、服務(wù)體系，這也是目前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同面對(duì)的課題。

我們將抓住這個(gè)契機(jī)，努力鉆研新法規(guī)和分析物業(yè)管理領(lǐng)域的潮流動(dòng)向，培養(yǎng)企業(yè)具有清晰的超前意識(shí)和戰(zhàn)略意圖，依法量身定制合身、適用且科學(xué)、完善的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系，努力打造專業(yè)、精英團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)的生存環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)構(gòu)筑良好的平臺(tái)。

二． 力求“更寬松、更和諧、更滿意”服務(wù)宗旨的完美演繹

一個(gè)社區(qū)經(jīng)過一流的物業(yè)團(tuán)隊(duì)精心打理才能有更寬松、更和諧的居住氛圍，同時(shí)，作為一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做到創(chuàng)新服務(wù)永無止境，迎合業(yè)主心態(tài)，適應(yīng)需求，努力追求業(yè)主100％的滿意率。如果我們的物業(yè)服務(wù)沒有規(guī)范可言，沒有相對(duì)的企業(yè)文化理念來支撐我們的日常經(jīng)營(yíng)服務(wù)。依照《物權(quán)法》和業(yè)主的權(quán)限，這種企業(yè)只有被撤換的可能性最大。之所以，今后的建管分離是一種趨勢(shì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有自己的生存發(fā)展空間，不能再依靠“父子”關(guān)系維持。很多發(fā)達(dá)城市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)可以讓我們借鑒和學(xué)習(xí)，他們的成功少不了特色經(jīng)營(yíng)之道，并維持和深入與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主之間的融和關(guān)系，由于物業(yè)企業(yè)是日久見人心的行業(yè)，有口碑才有市場(chǎng)，這個(gè)定律不能被打折。我們的根本資源最終來自廣大業(yè)主和用戶，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要懂得維護(hù)業(yè)主需求和利益，自始至終以服務(wù)為本體、為謀略，那么這就需要我們桂林奧林匹克花園物業(yè)人集體去超越，甚至采納高端酒店服務(wù)模式完美演繹我們的服務(wù)宗旨，與國(guó)際先進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

接軌，是最基本的出路。同時(shí)，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)有理由、有責(zé)任為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、優(yōu)美、清潔、舒適、方便的生活工作環(huán)境，而這個(gè)環(huán)境給予業(yè)主的就是精神體驗(yàn)，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)。

三． 《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施后應(yīng)改變的策略，避免爭(zhēng)議

《物權(quán)法》規(guī)定明確了業(yè)主共有部位、地上、地下車位等的歸屬，解決了長(zhǎng)期以來許多社區(qū)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。為了避免此類爭(zhēng)議問題的發(fā)生，對(duì)此物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)有相應(yīng)對(duì)策，出臺(tái)一系列的小區(qū)公眾制度，同時(shí)在《業(yè)主公約》明示相關(guān)條款，依法經(jīng)營(yíng)和開展恰當(dāng)?shù)姆?wù)。另建議在業(yè)主入住前，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)在有關(guān)合同中明示社區(qū)內(nèi)相關(guān)配套、車庫(kù)、車位、共用部位、會(huì)所等的歸屬和經(jīng)營(yíng)權(quán)約定，所有的前提應(yīng)保證業(yè)主利益不受侵害，同時(shí)兼顧和保障物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、活動(dòng)權(quán)限。以及建立與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、用戶良好和無障礙的溝通渠道，形成社區(qū)共同愛護(hù)、共同管理，爭(zhēng)取業(yè)主和企業(yè)雙贏互利，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全發(fā)展。

四． 構(gòu)建物業(yè)服務(wù)形象的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)樓盤銷售優(yōu)勢(shì)

桂林奧林匹克花園是一個(gè)大型復(fù)合社區(qū)，我們當(dāng)前的資質(zhì)和管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足今后的物業(yè)服務(wù)需要。缺陷在于我們的物業(yè)管理企業(yè)起步晚，整體人員（包含決策者）對(duì)今后物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，仍然停留在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，在人才的儲(chǔ)備上也極為空洞。我們希望物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)從前期必須

起航和提到更高層次認(rèn)識(shí)，我們?cè)?jīng)說過，物業(yè)管理在前期就是一個(gè)投資階段、是一個(gè)成熟和完善階段。因而，我們要加大力度對(duì)前期物業(yè)的投資，完善必備的組織結(jié)構(gòu)和軟、硬件配套，舍的發(fā)錢，才能走向成熟，才有優(yōu)勢(shì)可談，否則的話，今后業(yè)主一旦入住，我們的物業(yè)企業(yè)首先就會(huì)深陷困境和卷入不作為的局勢(shì)，然而，今后的銷售優(yōu)勢(shì)也會(huì)因此受到影響和沖擊。解脫物業(yè)服務(wù)的困境最終不得借助資本的強(qiáng)大力量，才能實(shí)現(xiàn)桂奧物業(yè)管理成為一個(gè)富有魅力的企業(yè)，這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)?shù)赜行潜P確實(shí)做的比我們好的多，又如一些國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商根據(jù)人們及其重視高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)是首選，客觀上推出物業(yè)服務(wù)形象作為銷售的輔助，這是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)消費(fèi)的必然趨勢(shì)。總之，有了物業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，才能產(chǎn)生共鳴，才有延續(xù)的經(jīng)營(yíng)和壯大。

我們桂奧物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)永不言敗，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給予必要的支持，我們將不負(fù)期望，傾情奉獻(xiàn)。

以上為僅為個(gè)人觀點(diǎn)，本人還需要不斷地學(xué)習(xí)和進(jìn)步，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同仁給予批評(píng)指導(dǎo)。

2007年4月5日