第一篇：工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制方法調(diào)整的探討

工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制方法調(diào)整的探討

《現(xiàn)代城市研究》2010年第6期

摘要：文章針對目前工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制中存在的用地分類與工業(yè)項目特征不吻合，忽略對土地經(jīng)濟效益的控制，缺乏動態(tài)適應(yīng)性等問題，結(jié)合實證研究，提出其控規(guī)編制應(yīng)進行適當調(diào)整，以強化工業(yè)用地的特殊性和經(jīng)濟性，并結(jié)合規(guī)劃控制的動態(tài)適應(yīng)性對其進行了系統(tǒng)完善，在此基礎(chǔ)之上嘗試構(gòu)建一套適合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的指標體系，旨在加強工業(yè)園區(qū)土地的利用效率，關(guān)鍵詞：工業(yè)園區(qū)；控制性詳細規(guī)劃；編制方法調(diào)整

引言

工業(yè)園區(qū)作為一種發(fā)展經(jīng)濟和改善城市布局的重要模式，以集約性為突出優(yōu)勢并引起了全國各地的興建高潮，但在實際開發(fā)建設(shè)中不乏圈占土地，盲目開發(fā)等現(xiàn)象。隨著城市建設(shè)用地加速擴張與土地政策的緊縮，為了在工業(yè)用地上加強管理，改變其粗放的用地方式，從2003年開始國家下發(fā)了各種關(guān)于清理整頓工業(yè)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知，國土資源部先后發(fā)布了《全國工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(試行)》(2004)和《全國工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》(2008)(下稱指標)，標志著工業(yè)用地的引資和發(fā)展步入了一個新的階段。

工業(yè)用地的標準雖引起了國家的重視，但是在規(guī)劃編制中還未明顯體現(xiàn)相應(yīng)變化?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第二十四條規(guī)定，“編制城市控制性詳細規(guī)劃，??，對具體地塊的土地利用和建設(shè)提出控制指標，作為建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)作出建設(shè)項目規(guī)劃許可的依據(jù)”，由此可以看出，控制性詳細規(guī)劃(以下簡稱控規(guī))是指導實際項目開發(fā)的主要依據(jù)，對于工業(yè)園區(qū)建設(shè)的健康發(fā)展起著重要的引導作用。

控規(guī)作為直接面向市場的政府規(guī)劃手段，它使工業(yè)區(qū)的規(guī)劃有更強的針對性，對用地有了明確的定性和定量，但是現(xiàn)實中控規(guī)在對工業(yè)區(qū)建設(shè)的控制和引導方面還沒有達到預(yù)期效果，工業(yè)園區(qū)土地利用率依然低下，一方面表現(xiàn)為土地的開發(fā)利用程度較低，另一方面則表現(xiàn)為土地的經(jīng)濟產(chǎn)出率較低。由于實施管理不當造成了控規(guī)失效外，工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制自身中還存在一些問題。本文正是從這些問題出發(fā)，結(jié)合實際項目對工業(yè)用地控規(guī)編制方法的調(diào)整提出一些看法。

工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制中存在的問題

控規(guī)最根本的是直接界定了土地的發(fā)展權(quán)，也就決定了土地的市場價值，因而對地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。由此決定了控規(guī)的主要內(nèi)容是明晰土地性質(zhì)和開發(fā)強度，開發(fā)強度需要從空間、經(jīng)濟、土地資源利用等方面考慮，而現(xiàn)行的工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制中并沒有完全反映以上內(nèi)容。

2.1忽略不同類型產(chǎn)業(yè)用地的區(qū)別

確定土地的利用性質(zhì)是控規(guī)的核心，在控規(guī)編制中按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》(GBJ137-90)對地塊進行用地劃分，針對于工業(yè)用地，標準中只劃分到中類。而根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》(G B／T4754—2002)中工業(yè)部分的分類(包括30大類)，不同類型產(chǎn)業(yè)對于投資強度、用地規(guī)模，空間布局有不同的需求，比如交通設(shè)備制造業(yè)中的汽車制造業(yè)，具體又分解為整車制造、發(fā)動機等主部件制造，零配部件制造，車輛組裝等行業(yè)，通過對這些行業(yè)的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)同屬于汽車制造業(yè)下的不同行業(yè)同樣存在著投資強度與土地利用強度上的較大差異。如果僅僅按照建設(shè)標準中的用地分類進行編制，無疑會導致控規(guī)缺乏科學性，也不利于完善與發(fā)展園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈，從而影響了土地的高效利用。

2.2忽略對土地經(jīng)濟效益的控制

工業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集群的空間體現(xiàn)，通過土地產(chǎn)出效益的分析研究，很多工業(yè)園區(qū)總產(chǎn)值雖高卻掩蓋不了空間效率低下的事實。在目前工業(yè)園區(qū)的開發(fā)中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不當導致“工業(yè)房地產(chǎn)”土地投機現(xiàn)象或是缺乏資金而低強度開發(fā)的現(xiàn)象?？匾?guī)作為城市規(guī)劃控制土地開發(fā)運作的關(guān)鍵層面，在其編制的過程中需加強對土地價值規(guī)律以及經(jīng)濟效益的考慮，加強對投資強度，土地產(chǎn)出率等控制。

2.3缺乏對規(guī)劃的動態(tài)性考慮

土地在由生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓卦俚介_發(fā)的過程中，包含現(xiàn)狀價值、潛在價值、開發(fā)價值附加三大影響因素，其土地開發(fā)的綜合價值會相應(yīng)發(fā)生變化。

工業(yè)園區(qū)一般都位于城市邊緣區(qū)，它的形成是一個循序漸進，分片區(qū)，分步驟的過程，而且隨著外界環(huán)境的變化，會有不同的規(guī)劃應(yīng)對措施。規(guī)劃時以現(xiàn)狀價值為依據(jù)進行控制，就會忽略其潛力價值和由于開發(fā)所帶來的價值附加，換句話說就是由于某工業(yè)區(qū)剛剛起步入園標準不高，但隨著園區(qū)的發(fā)展，新入駐企業(yè)就會有相對應(yīng)的開發(fā)強度。

在工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制中，應(yīng)該以一種動態(tài)性眼光來看待土地價值的變化。然而，在我國城市高速發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，市場經(jīng)濟瞬息萬變，即使再高明的規(guī)劃師也無法預(yù)測未來，所以強制性的內(nèi)容一旦以立法的形式固定下來，可能會無形中對城市土地開發(fā)造成浪費，降低了土地的利用效率。

綜上所述，出現(xiàn)上述問題是由于在控規(guī)中忽略了工業(yè)園區(qū)的用地特征和市場作用下土地經(jīng)濟價值以及動態(tài)規(guī)劃，而僅僅依托于現(xiàn)有的編制體系是無力承擔起園區(qū)土地資源合理配置任務(wù)的。針對于上述問題，結(jié)合實證研究進行一些思考。

實證研究一一蔡五區(qū)核心地段控制性詳細規(guī)劃編制方法探討

3.1編制背景

蔡五區(qū)主要是由寶雞市岐山縣蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)和曹家鎮(zhèn)組成，由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到行政區(qū)劃的制約，為了可以在更廣闊的范圍內(nèi)整合經(jīng)濟資源，故而突破行政區(qū)劃將其合并，統(tǒng)稱為“蔡五區(qū)”。

蔡五區(qū)屬于陜西省實施“一線兩帶”建設(shè)的核心層和寶雞市“工業(yè)強市”戰(zhàn)略的重點區(qū)域，區(qū)內(nèi)擁有各類企業(yè)2400多家，產(chǎn)業(yè)涉及汽車制造、服裝紡織、醫(yī)藥化工、機械電子食品加工，建筑建材等領(lǐng)域，其中重型汽車及零部件產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為寶雞市八大工業(yè)基地建設(shè)重點之一。本文主要以其汽車工業(yè)園為研究對象，談?wù)劰P者對編制體系的適當調(diào)整的看法(圖1)。

3.2按工業(yè)項目類型進行用地細分

工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群并不是企業(yè)在某個區(qū)域聚集，而是企業(yè)之間的分工合作，大量上下游企業(yè)與配套企業(yè)圍繞著主要產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)形成分工。所以，為了引導工業(yè)園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集群，控規(guī)編制需要在現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，對汽車產(chǎn)業(yè)集群及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進行研究，科學分析，建立產(chǎn)業(yè)鏈，進行用地細分，確定每塊用地性質(zhì)和規(guī)模。

首先建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈，汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈的核心主要包括產(chǎn)品技術(shù)，采購和物流、生產(chǎn)制造、銷售服務(wù)四個方面，建立產(chǎn)業(yè)間的相容關(guān)系。比如汽車零部件制造產(chǎn)業(yè)鏈，它是汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈的一部分，是由不同等級關(guān)系的汽車零部件企業(yè)的價值活動構(gòu)成的，上游是原材料企業(yè)的價值活動，下游是汽車整車企業(yè)的價值活動。汽車零部件制造(A)產(chǎn)業(yè)與汽車整車制造(B)產(chǎn)業(yè)為相容性產(chǎn)業(yè)，而A產(chǎn)業(yè)，又由相關(guān)A1、A2、A3??An(如汽車儀器制造廠汽車電器廠汽車用品廠等)不同等級關(guān)系的企業(yè)構(gòu)成，共同完成產(chǎn)品A的制造(B同理)，但每個企業(yè)的產(chǎn)品都可以直接推向市場，也可成為園區(qū)內(nèi)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的原材料進行再加工、生產(chǎn)(圖2)。

依據(jù)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)通過產(chǎn)業(yè)鏈建立用地類型的方法突破了以建設(shè)用地標準進行用地劃分的局限，使控規(guī)的編制更具針對性和可實施性。

在具體的地塊劃分中，為便于操作，按照產(chǎn)業(yè)類型對用地的不同需求，提出了“大型廠房”和“通用廠房”兩種不同的用地類型，大型廠房的一般用地規(guī)模為10-15hm2，通用廠房的用地規(guī)模以5～10hm2最佳。建議設(shè)置基本地塊，面積為2hm2，進駐的工業(yè)企業(yè)根據(jù)其發(fā)展要求選擇基本地塊數(shù)量。

3.3調(diào)整指標體系

以國家的相關(guān)規(guī)范制度和省級城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定為基礎(chǔ)，考慮土地經(jīng)濟價值等因素，對原有指標體系進行了適當調(diào)整。

3.3.1增加經(jīng)濟類指標項

增加投資強度、土地產(chǎn)出率兩項經(jīng)濟類控制內(nèi)容，其中投資強度是關(guān)鍵指標，直接影響所投資產(chǎn)業(yè)的用地幅度;土地產(chǎn)出率則對產(chǎn)業(yè)的地均產(chǎn)出提出了要求，對地方稅收評估起到直接參考作用。

項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資，參照《指標》表1“投資強度控制指標”和附件2“土地等別劃分”中規(guī)定的內(nèi)容，蔡五區(qū)屬于14等級城市，其中汽車及零部件加工業(yè)的投資強度不小于1175萬元／hm2，但依據(jù)蔡五區(qū)的工業(yè)

2發(fā)展水平，遠期投資強度可以1300萬元／hm為底線；土地產(chǎn)出率以地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)陜西重型汽車集團的產(chǎn)值為衡量標準，不低于1000萬元／hm2，遠期不低于2000萬元／hm2。

3.3.2以容積率為核心雙向控制指標的確立

現(xiàn)行工業(yè)區(qū)的控規(guī)編制指標體系中，對容積率的控制，只設(shè)置了上限，不起到改變土地利用效率低下的作用，通過增加下限控制，以產(chǎn)業(yè)作為容積率確定的主要因素，滿足土地市場價值。

容積率下限控制的影響因素有《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》中對最低容積率的限制、城市角度分析的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模范圍，投資強度的折算和現(xiàn)狀調(diào)研分析結(jié)果。容積率上限控制的影響因素有《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，城市角度分析的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模范圍、城市環(huán)境對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求。以汽車整車制造類地塊來說，在《指標》“容積率控制指標”中按大類(交通運輸設(shè)備制造業(yè))規(guī)定其容積率不得小于0.7，而實際中雖然整車制造的投資強度較高但受生產(chǎn)工藝影響容積率偏低，在蔡五區(qū)的平均值為0.5，綜合考慮將其下限定為0.5。通過對蔡五區(qū)整體開發(fā)強度因子評價研究和城市設(shè)計的引導確定其上限。

按照此類方法，得出了大型廠房(主要指汽車整車制造)的容積率為0.5—1.0，通用廠房的容積率分1.0～1.4、1.0～1.6兩種。

3.4關(guān)于“動態(tài)”規(guī)劃的思考

針對于控規(guī)缺乏動態(tài)性的問題，在學界得到普遍贊同的觀點是“將控規(guī)由‘終極藍圖式’的規(guī)劃調(diào)整為‘過程規(guī)劃’，分區(qū)分期設(shè)計，將原來一次性完成的控規(guī)分解為若干次‘過程規(guī)劃’”，以此適應(yīng)市場的變化，對土地開發(fā)真正起到調(diào)控作用。

工業(yè)發(fā)展的多變性使控規(guī)內(nèi)容需加強彈性和應(yīng)變。筆者認為可以建立一種與具有“分期”思想的總體規(guī)劃相對應(yīng)的“分期”控制性詳細規(guī)劃有區(qū)別地把握近期、中期，遠期的控制深度(對于遠期不能確定的部分指標進行弱化)，并從法律角度予以約束使分期思想由宏觀層面的指導性轉(zhuǎn)化為微觀層面的操作性，實現(xiàn)城市控制性詳細規(guī)劃的動態(tài)滾動式發(fā)展。工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制指標體系的調(diào)整方法的建議與思考

指標體系是控規(guī)中最核心的組成部分，以其為研究重點，在上述實例基礎(chǔ)之上從土地利用與使用屬性，環(huán)境容量與土地使用強度，建筑形態(tài)與城市設(shè)計和設(shè)施配置要求四個方面，總結(jié)出一套成體系的指標調(diào)整方法(表1)。

4.1原有指標控制的調(diào)整

在土地利用與使用屬性中，用地性質(zhì)僅僅按照城市建設(shè)用地分類是不夠的，需要結(jié)合工業(yè)分類進行用地細分；地塊劃分要注意結(jié)合工業(yè)生產(chǎn)的合理規(guī)模，對于近期建設(shè)的項目地塊盡量細化，而對于遠期的項目地塊依照路網(wǎng)框架不做較細劃分。環(huán)境容量與土地使用強度指標是反映土地利用效率的核心，對此要采取雙向控制指標，保障土地效益；“建筑密度”不完全適合于工業(yè)用地需進行更換，采用新的指標。建筑形態(tài)與城市設(shè)計指標中變被動的保障為主動引導，對建筑(構(gòu)筑物)進行限高限低，滿足工業(yè)園區(qū)空間輪廓和景觀塑造的需要。設(shè)施配置要求指標中將停車位改為雙向控制，使其更具靈活性。

4.2引入指標項

4.2.1強化工業(yè)項目的用地特征

工業(yè)園區(qū)屬于一類特殊的城市建設(shè)用地，受外界因素干擾較大，而且在規(guī)劃布局上與其他用地也有區(qū)別，針對其自身特征，需要加入以下幾項。

工業(yè)項目類型：在原用地性質(zhì)的基礎(chǔ)上對地塊進行細分，按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》對劃分地塊的產(chǎn)業(yè)類型進行引導。

建筑系數(shù)：由于工業(yè)生產(chǎn)的特殊性，除建筑外會存在許多大型構(gòu)筑物，在控規(guī)指標控制中，應(yīng)用建筑系數(shù)項替換原有的建筑密度項。

4.2.2強化經(jīng)濟引導性

為合理有效利用資源，在工業(yè)園區(qū)的控規(guī)編制中要加強對土地經(jīng)濟性合理利用的研究，需引入幾個重要的經(jīng)濟指標。

投資強度：按照《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》和地區(qū)經(jīng)濟水平確定投資強度。對于已批項目還可以根據(jù)項目投資額和投資強度控制用地規(guī)模保障開發(fā)強度。

土地產(chǎn)出率(土地產(chǎn)出率=項目銷售總額／項目占地面積)：通過地區(qū)現(xiàn)有工業(yè)規(guī)模、產(chǎn)值得出一個比較合理標準，用以衡量土地預(yù)期綜合效益，也是作為項目審批的依據(jù)之一。

4.3啟示

編制工業(yè)園區(qū)的控規(guī)，筆者認為在初始階段應(yīng)將大量時間花費在現(xiàn)狀，尤其是與土地經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種信息的調(diào)查分析上，比如地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，資金投入、收益回報等以及工業(yè)發(fā)達地區(qū)的相關(guān)指標，借鑒先進產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)驗等，才能提出適應(yīng)地區(qū)工業(yè)發(fā)展的科學合理指標體系。

結(jié)語

工業(yè)園區(qū)是我國城市化進程中的必然產(chǎn)物，科學地控制引導才能使其發(fā)揮出最大效益?？匾?guī)作為政府控制引導城市建設(shè)的主要手段，其合理的指標編制體系是實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)高效利用資源的重要保障。本文針對控規(guī)編制中存在的問題，結(jié)合工業(yè)園區(qū)自身特征對指標體系進行的一些調(diào)整，可能有失偏頗，還有待進一步完善。

隨著近年來科學發(fā)展觀的落實學界提出了“生態(tài)工業(yè)園區(qū)”的概念即工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要在促進經(jīng)濟，社會效益的同時，兼顧環(huán)境效益，充分發(fā)揮規(guī)劃對各種資源高效配置的引導作用。因此，今后控規(guī)編制中還應(yīng)逐步增加一些生態(tài)控制指標項，如：COD(化學需氧量)、SO2、園區(qū)內(nèi)工業(yè)廢料再生利用率、耗能預(yù)測量等，有利于推動工業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

段德罡 王瑾 西安建筑科技大學建筑學院

第二篇：某某工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃

控制性詳細規(guī)劃案例

第一章 總 則 第一條 為適應(yīng)貴陽市經(jīng)濟社會發(fā)展需要，推進貴陽市生態(tài)文明城市建設(shè)，在工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展面臨的嚴峻形勢下，切實增強危機感和緊迫感，以科學發(fā)展觀為指導，推進我市醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展，促進修文縣扎佐鎮(zhèn)醫(yī)藥工業(yè)園用地健康有序地進行開發(fā)建設(shè)，為城市規(guī)劃建設(shè)和規(guī)劃管理提供依據(jù)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和貴陽市城市總體規(guī)劃（2009-2020年），制定本規(guī)劃。第二條 規(guī)劃的主要任務(wù) 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，與土地利用總體規(guī)劃相銜接，綜合相關(guān)專項規(guī)劃的要求，對具體地塊的土地使用和建設(shè)提出控制指標，作為城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項目規(guī)劃許可的依據(jù)，并指導修建性詳細規(guī)劃的編制。凡在本規(guī)劃用地范圍內(nèi)進行各項土地使用和建設(shè)活動，均應(yīng)符合本規(guī)劃。任何單位和個人都應(yīng)當遵守經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。第三條 規(guī)劃的主要內(nèi)容

（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

（二）確定各地塊用地性質(zhì)、用地面積、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；

（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導原則；

（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高；

（五）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進行管線綜合，確定地下空間開發(fā)利用具體要求；

（六）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。第四條 本規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當作為強制性內(nèi)容。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，規(guī)劃確定的鐵路、公路、道路、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊、通信設(shè)施、廣播電視設(shè)施、管道設(shè)施、河道、水庫、消防通道、污水處理廠和公共服務(wù)設(shè)施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。第五條 本規(guī)劃由規(guī)劃文本、圖件和附件組成。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件。其中文本和圖件具有同等法律效力。第六條 本規(guī)劃經(jīng)貴陽市人民政府批準后，自批準之日起嚴格執(zhí)行。經(jīng)依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃，是城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。如需作出修改或調(diào)整，必須按法定程序進行。第七條 本規(guī)劃具體內(nèi)容由貴陽市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負責解釋。第二章 規(guī)劃功能定位及目標 第八條 總體定位 將扎佐醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、具有一定競爭力、以醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的示范性園區(qū)。第九條 建設(shè)發(fā)展目標 按照市委市政府對全市工業(yè)園區(qū)的總體建設(shè)部署和要求，扎佐醫(yī)藥工業(yè)園的建設(shè)應(yīng)達到二類工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標準，實現(xiàn)園區(qū)“六通一平”（供水、排水、供電、公路、通訊、供氣、場地平整）。第三章 規(guī)劃用地布局和功能結(jié)構(gòu) 第十條 規(guī)劃范圍和用地規(guī)模 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園位于貴陽市扎佐鎮(zhèn)區(qū)南部，西臨210國道、北接扎佐鎮(zhèn)中心區(qū)，西鄰川黔鐵路、貴遵高速公路，南鄰貴陽高爾夫。規(guī)劃總用地468.10公頃，其中，城市建設(shè)用地348.82公頃。

第十一條 用地功能和用地結(jié)構(gòu) 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園用地以醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)用地為主，兼有行政管理用地、科研孵化用地、商業(yè)用地、居住用地等為園區(qū)生產(chǎn)配套服務(wù)的其它建設(shè)用地。園區(qū)分為中成藥制造、化學原料藥及制劑、生物制藥、保健食品等四類產(chǎn)業(yè)分區(qū)；兩個綜合服務(wù)區(qū)；一個科研孵化區(qū)；一個倉儲物流區(qū)。

第十二條 產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃 園區(qū)規(guī)劃各類醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)用地217.25公頃，其中：中成藥產(chǎn)業(yè)用地103.01公頃，化學原料藥及制劑產(chǎn)業(yè)用地65.02公頃，生物制藥產(chǎn)業(yè)用地15.75公頃，保健食品產(chǎn)業(yè)用地33.47公頃。

第十三條 居住用地規(guī)劃

1、村民安置用地規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)西北部、與扎佐鎮(zhèn)區(qū)臨近的居住用地中進行村民安置，用地面積為1.70公頃。

2、職工住宿用地規(guī)劃

規(guī)劃園區(qū)西北部的居住用地作為職工住宿用地。

3、保留園區(qū)內(nèi)的萬江機械廠家屬區(qū)的居住用地6.32公頃。第十四條 科研孵化用地規(guī)劃 園區(qū)中部規(guī)劃科研孵化用地15.61公頃。第十五條 公共設(shè)施用地規(guī)劃

園區(qū)公共設(shè)施用地包括：行政辦公用地12.45公頃；商業(yè)服務(wù)用地9.83公頃；文化娛樂用地0.33公頃；教育科研用地25.81公頃。第四章 土地使用和建筑規(guī)劃管理規(guī)定 第一節(jié) 各地塊使用性質(zhì)的劃分和適建要求 第十六條 地塊劃分 園區(qū)分為5個大地塊，52個小地塊，采用大地塊—小地塊兩級劃分形式，如01-01。01地塊：位于園區(qū)北部，主要為園區(qū)管委會行政辦公用地、110KV易街變電站用地、居住用地、入口景觀綠地、園區(qū)商業(yè)金融用地、生物制藥產(chǎn)業(yè)用地及部分園區(qū)科研用地；

02地塊：位于園區(qū)中北部，主要為貴州林校用地、扎佐林場辦公用地、中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地及部分園區(qū)科研用地；

03地塊：位于園區(qū)中西部，主要為中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地； 04地塊：位于園區(qū)西南部，主要為保健食品產(chǎn)業(yè)用地及部分中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地；

05地塊：位于園區(qū)東南部，主要為行政辦公用地、園區(qū)商業(yè)金融用地、中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地、化學原料藥及制劑產(chǎn)業(yè)用地。第二節(jié) 工業(yè)企業(yè)總平面布置 第十七條 工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計，必須貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用土地的方針，因地制宜，合理布置，節(jié)約用地，并符合國家現(xiàn)行的防火、安全、衛(wèi)生、交通運輸和環(huán)境保護等有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定。第十八條 嚴格執(zhí)行國家工業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范，工業(yè)項目建設(shè)應(yīng)采用先進的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。園區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)以多層標準廠房為主，對適合多層標準廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應(yīng)全部進入多層標準廠房，以實現(xiàn)土地經(jīng)濟合理集約化利用，充分體現(xiàn)園區(qū)風貌特色。第十九條 工業(yè)企業(yè)廠區(qū)及建筑物、構(gòu)筑物的外形宜規(guī)整，廠區(qū)內(nèi)建筑群體的平面布置應(yīng)與空間景觀相協(xié)調(diào)，并應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃及廠區(qū)綠化，提高環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造良好的生產(chǎn)條件和整潔的工作環(huán)境。第二十條 工業(yè)企業(yè)總平面布置，應(yīng)結(jié)合當?shù)貧庀髼l件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通風條件。高溫、熱加工、有特殊要求和人員較多的建筑物，應(yīng)避免西曬。第二十一條 工廠、倉庫應(yīng)設(shè)置消防車道。一座甲、乙、丙類廠房的占地面積超過3000㎡或一座乙、丙類庫房的占地面積超過1500㎡時，宜設(shè)置環(huán)形消防車道，如有困難，可沿其兩個長邊設(shè)置消防車道或設(shè)置可供消防車通行的且寬度不小于6m的平坦空地。第三節(jié) 建筑物間距的規(guī)定 第二十二條 建筑間距必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、綠化、安全、工程管線埋設(shè)、建筑設(shè)計規(guī)范等法律、法規(guī)的規(guī)定，并由城市規(guī)劃行政主管部門核定。第二十三條 工業(yè)建筑的間距按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，根據(jù)生產(chǎn)的火災(zāi)危險性分類、工業(yè)建筑耐火等級等，確定廠房及倉庫的（防火）間距。單、多層廠房、庫房之間的間距最小一般不應(yīng)小于10米，高層廠房、庫房之間及其與其他廠房之間的間距，最小一般不應(yīng)小于13米，并符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ16—87（2001修訂版）》的有關(guān)規(guī)定。第二十四條 非工業(yè)建筑間距按《貴陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。第二十五條 擋墻、護坡與建筑的最小間距，在無地質(zhì)災(zāi)害影響下，應(yīng)滿足住宅日照、通風、防護、消防的需要；高度大于2米小于6米的擋墻和護坡的上緣與建筑的凈距離不得小于5米，下緣與建筑的凈距離不得小于3米；高度大于6米的擋墻應(yīng)作退臺處理，退臺寬度不得小于1.5米。第四節(jié) 建筑退讓距離 第二十六條 建筑物沿城市道路、公路、河渠、排水干線、人防設(shè)施、電力保護區(qū)及用地邊界修建時，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范的規(guī)定。特殊工藝工業(yè)廠房及未涉及退讓距離的構(gòu)筑物由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)具體情況確定。第二十七條 建筑物沿用地邊界修建，應(yīng)按規(guī)定的建筑間距的一半或按相鄰建筑的間距需求退讓，不開窗的山墻沿用地邊界布置時，應(yīng)按5米和滿足與相鄰建筑的間距要求退讓。第二十八條 建筑后退道路紅線距離指建筑物最外緣部分至道路紅線的最近距離，按《貴陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。第二十九條 沿高壓走廊兩側(cè)修建建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)在高壓走廊保護范圍以外。保護范圍規(guī)定見空間管制規(guī)劃。第三十條 地下建筑應(yīng)按用地邊界退讓3米以上修建。地下建筑臨城市道路應(yīng)參照高度24米以下地面建筑臨城市道路的要求退讓。第五節(jié) 工業(yè)用地集約使用 第三十一條 凡新建的建設(shè)項目建筑容積率、建筑密度，應(yīng)按圖則《規(guī)劃控制指標一覽表》的規(guī)定采用，并由城市規(guī)劃行政主管部門核定。第三十二條 為促進園區(qū)工業(yè)項目集約合理用地，提高集約利用土地程度，從嚴控制供地，確定投資強度、容積率、建筑密度、綠化率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等5項控制指標，為單一否定性標準，工業(yè)項目建設(shè)用地必須同時符合這5項用地指標。

1、投資強度：園區(qū)工業(yè)項目用地投資強度按照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標>的通知》(國土資發(fā)[2008]24號)確定，根據(jù)工業(yè)產(chǎn)業(yè)門類、修文縣的城市劃分等級，醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)一般不得低于1175萬元/公頃。

2、容積率和建筑密度：工業(yè)用地建筑密度不得低于30%；容積率按照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標>的通知》(國土資發(fā)[2008]24號)確定，根據(jù)工業(yè)產(chǎn)業(yè)門類、考慮提高園區(qū)土地的利用價值、以及園區(qū)用地供應(yīng)相對緊張的現(xiàn)狀實際醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)下限一般不得低于0.8。

3、各工業(yè)項目用地中集中建設(shè)的行政管理及生活服務(wù)設(shè)施用地比例不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建設(shè)經(jīng)營性項目，嚴禁在工業(yè)項目用地中建造成套住宅、專家樓、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

4、綠地率：嚴格控制工業(yè)項目廠區(qū)綠地率，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地，不得圈占土地搞“花園式”工廠。工業(yè)項目用地綠地率最高不得超過20%。第三十三條 園區(qū)內(nèi)工業(yè)項目應(yīng)集中建設(shè)，采用先進的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。對適合多層廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應(yīng)建設(shè)或進入多層標準廠房，提高工業(yè)項目用地的使用強度和使用效率。工業(yè)建筑物層高超過8米的，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。第三十四條 工業(yè)建設(shè)項目的規(guī)劃控制容積率、建筑密度為下限控制指標要求，上限不限；綠地率為上限控制指標要求，下限不限；根據(jù)工業(yè)項目建設(shè)需要，可以局部超出建筑限高，以鼓勵工業(yè)用地集約使用，鼓勵建設(shè)多、高層廠房。第五章 道路交通設(shè)施規(guī)劃 第三十五條 道路系統(tǒng)規(guī)劃 園區(qū)道路分為以下四個等級：

園區(qū)城市主干道：鎮(zhèn)區(qū)環(huán)線，紅線寬度20米。

園區(qū)主干道：210國道，紅線寬度20米；藥業(yè)大道，紅線寬度30米；萬江路南段，紅線寬度20米；藥興路，紅線寬度20米；希望路，紅線寬度24米；展望路，紅線寬度20米。

園區(qū)次干道：振興路，紅線寬度18米；振藥路，紅線寬度18米；展望路，紅線寬度16米。園區(qū)支路：紅線寬度12-16米。

第六章 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 第三十六條 行政辦公設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置園區(qū)管委會，用地面積1.79公頃；園區(qū)行政管理機構(gòu)，包括園區(qū)派出所用地，用地面積0.62公頃。第三十七條 商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施，以及園區(qū)市場設(shè)施，用地面積9.83公頃。

第三十八條 文化娛樂設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置文化娛樂設(shè)施用地0.33公頃。第三十九條 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置醫(yī)療門診一處，附設(shè)于園區(qū)中部商業(yè)用地中，建筑面積500平方米。

第七章 市政公用設(shè)施規(guī)劃 第一節(jié) 給排水設(shè)施規(guī)劃 第四十條 給水設(shè)施規(guī)劃

1、用水量標準

居民綜合生活用水量：200升/人.日 工業(yè)用地用水量指標：75 m3/公頃.日

2、用水量預(yù)測

園區(qū)最高日用水量1.88萬m3/日，平均日用水量1.34萬m3/日。

3、供水水源及水廠

近期采用高潮水庫水源、中遠期采用革老寨泉水、遠景采用清坑地下泉水、西沖地下泉水；中遠期高潮水廠規(guī)劃供水規(guī)模2萬m3/日、遠景規(guī)劃供水規(guī)模4萬m3/日。

4、供水管網(wǎng)規(guī)劃（1）供水分區(qū)

將園區(qū)劃分為2個供水分區(qū)：供水低區(qū)及供水高區(qū)。供水低區(qū)：扎佐林場東側(cè)山脈以西及以北地區(qū)、210國道沿線區(qū)域，主要由龍王寨、龍王寨2號高位水池重力供給。供水高區(qū)：扎佐林場東側(cè)山脈以東及以南地區(qū)、210國道沿線區(qū)域，主要由中途加壓泵站及二級及二級2號高位水池供給。（2）供水管網(wǎng)規(guī)劃

在工業(yè)園區(qū)建設(shè)區(qū)域道路的同時建設(shè)區(qū)域給水管，給水管連接成環(huán)狀管網(wǎng)，以保證供水安全，然后由枝狀配水管配至每個地塊內(nèi)部。給水管道沿道路敷設(shè)，給水管道在30米以上道路雙側(cè)布置，30米以下道路單側(cè)布置。在≥DN100管上按不大于120米間距設(shè)置市政消火栓，保證消防供水安全。（3）供水調(diào)節(jié)設(shè)施

保留現(xiàn)有兩座高位水池，規(guī)劃新建兩座：龍王寨2號高位水池（容量2000m3，池底高程1345m），二級2號高位水池（容量2000m3，池底高程1400m）。

第四十一條 排水設(shè)施規(guī)劃

1、排水體制

嚴格按雨、污分流建設(shè)片區(qū)排水系統(tǒng)。

2、排水分區(qū)

以浪潮河、珍珠河構(gòu)建工業(yè)園區(qū)排水系統(tǒng)主骨架，園區(qū)污水分別排入浪潮河、珍珠河截污溝，雨水排入河道。污水由扎佐下游規(guī)劃新建的扎佐污水處理廠處理。

3、污水工程規(guī)劃（1）污水量預(yù)測

規(guī)劃區(qū)污廢水總量1.07萬m3/日。（2）污水管網(wǎng)規(guī)劃

工業(yè)園區(qū)污水（含生活污水、處理后的生產(chǎn)廢水、污水）經(jīng)污水支管、干管、主干管、截污溝集中收集后輸送至污水處理廠處理。污水管原則布置在人行道或慢車道。（3）污水處理規(guī)劃 ①污水排放標準

在規(guī)劃區(qū)排放的生活污水，要求必須經(jīng)過化糞池等初級處理構(gòu)筑物處理方可排入園區(qū)污水系統(tǒng)，醫(yī)院的污水必須經(jīng)醫(yī)院消毒池殺滅病原菌后方可排入城市排水系統(tǒng)。工業(yè)廢水的排放，執(zhí)行我國“三同時”和“誰污染誰治理”的原則，采用分散與集中相結(jié)合的處理方式，工業(yè)廢水原則要求自行處理達到《污水綜合排放標準》一級標準后方可排入雨水管渠或水體。②污水處理廠規(guī)劃

扎佐鎮(zhèn)污水處理廠規(guī)劃選址在扎佐鎮(zhèn)北部扎佐河旁，規(guī)劃處理規(guī)模2萬m3/日，分期建設(shè)，一期處理規(guī)模1萬m3/日，二期1萬m3/日，處理后的污水作農(nóng)灌或工業(yè)回用，主要服務(wù)范圍為工業(yè)園區(qū)及扎佐鎮(zhèn)。

4、雨水工程規(guī)劃（1）雨水量計算

雨水計算采用貴陽市暴雨公式

1887（1+0.707lgP)q=──────────

(t+9.35P0.031)0.695 重現(xiàn)期： 排水干線 P=5年 排水支線 P=1-3年

徑流系數(shù)：建設(shè)區(qū)Ψ=0.85，綠化Ψ=0.35（2）雨水管道規(guī)劃

雨水由雨水支管、干管、主干管（溝）收集后就近排入水體；雨水管原則布置在道路的人行道或慢車道上。第二節(jié) 電力電信設(shè)施規(guī)劃 第四十二條 電力設(shè)施規(guī)劃

1、負荷預(yù)測

預(yù)測工業(yè)園區(qū)年電力負荷30MW，用電量1.65億KWh。

2、供電電源

110kV易街變?yōu)閳@區(qū)主供電源，規(guī)劃容量2×50MVA，同時為保證供電可靠，規(guī)劃新建一回220kV扎佐變—110kV易街變的110kV扎易Ⅱ回。

3、電網(wǎng)規(guī)劃

近期改造和完善工業(yè)園區(qū)10KV配電網(wǎng)，形成環(huán)網(wǎng)供電，采用環(huán)網(wǎng)結(jié)線開環(huán)運行，提高電網(wǎng)供電的可靠性和靈活性。10/0.4KV變配電設(shè)施應(yīng)設(shè)置于負荷中心，以箱變或戶內(nèi)變配電所為主，0.4/0.23KV低壓供電半徑不宜大于250米。

工業(yè)園區(qū)主干道道路照明應(yīng)采用高效節(jié)能型燈具，照度達到10-20lx，由專用回路供電，集中控制管理。

規(guī)劃范圍內(nèi)110KV、35KV現(xiàn)狀及新建電力線路采用架空敷設(shè)，10KV電力線路在新建設(shè)區(qū)結(jié)合道路建設(shè)采用電纜溝(管)埋地敷設(shè)，10KV電力線原則上布置在道路的東、南側(cè)。第四十三條 電信設(shè)施規(guī)劃

1、預(yù)測固定電話裝機為4500門，電話普及率達50門/百人。

2、保留管委會電信模塊局2000門，建筑面積100平方米；規(guī)劃在園區(qū)東部服務(wù)區(qū)新建電信模塊局3000門，建筑面積100平方米。

3、在規(guī)劃范圍電信線路全部采用電信電纜或光纜沿電信管道埋地敷設(shè)，電信管道布置在道路的西、北側(cè)，其中沿主干道12孔，次干道6孔。

第三節(jié) 燃氣設(shè)施規(guī)劃 第四十四條 燃氣工程規(guī)劃

1、燃氣負荷預(yù)測

序號 用戶類別 耗氣量（Nm3/日）1 居民用戶 2100 2 公建用戶 840 3 工業(yè)用戶 7756 4 未預(yù)見量 535 總計 11231

2、燃氣氣源

規(guī)劃近期利用沙文液化天然氣接收儲配站供氣，遠期由規(guī)劃新建三元高中壓調(diào)壓站供應(yīng)壓縮天然氣。

3、調(diào)壓站規(guī)劃

工業(yè)園區(qū)共設(shè)置中低壓燃氣調(diào)壓站2座，每座占地面積50平方米。工業(yè)用戶設(shè)置用戶專用調(diào)壓站。

第八章 空間管制規(guī)劃 第四十五條 園區(qū)空間管制主要涉及城市黃線、城市綠線的控制。

城市黃線主要是指110KV易街變電站，用地面積1.00公頃；3處垃圾轉(zhuǎn)運站，用地面積0.70公頃；集散廣場，用地面積0.78公頃；園區(qū)范圍內(nèi)35KV易磨線，按電力線兩側(cè)各10米控制。

城市藍線主要涉及主要涉及珍珠河河道藍線，按河道中心線兩側(cè)各5米控制；沿河建設(shè)時，建筑物建筑紅線應(yīng)退讓河道保護綠線2米。城市綠線主要涉及園區(qū)內(nèi)保留林地的保護控制范圍；珍珠河河流保護帶，按河道藍線兩側(cè)各7米控制；園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的各類城市綠地的用地范圍。

第九章 綜合防災(zāi)規(guī)劃 第四十六條 消防規(guī)劃

1、消防設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃利用扎佐消防站保證園區(qū)消防安全。

2、消防給水

（1）結(jié)合給水規(guī)劃，在建設(shè)區(qū)形成環(huán)狀管網(wǎng)，增大供水能力，保證消防時供水的安全性。

（2）給水管網(wǎng)供水壓力要保證市政消火栓流量不小于10升/秒，壓力不低于100KPa。

（3）增設(shè)消火栓，新建和改造的道路的配水管上均應(yīng)按120米間距配套建設(shè)市政消火栓。

第四十七條 人防工程規(guī)劃

1、堅持“平時使用方便，戰(zhàn)時滿足要求”的原則，在平戰(zhàn)結(jié)合方面要因地制宜、注重實效。

2、人防工程建設(shè)規(guī)劃 結(jié)合區(qū)域建設(shè)修建平戰(zhàn)兩用防空地下室。平時作為商場、地下通道、停車場等，戰(zhàn)時作為人防疏散及掩蔽系統(tǒng)。

第四十八條 地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃

1、規(guī)劃范圍內(nèi)工程地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)滑坡、崩塌、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害，無明顯地質(zhì)災(zāi)害點，但仍應(yīng)作好相應(yīng)的地質(zhì)災(zāi)害預(yù)防措施。

2、工程建設(shè)加劇、引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性及危害程度預(yù)測評估：

①規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，工程建設(shè)不會加劇現(xiàn)有地質(zhì)災(zāi)害。②大規(guī)模切、填方等工程建設(shè)有可能引發(fā)切方邊坡滑坡、崩塌、填方邊坡滑坡等地質(zhì)災(zāi)害，可能性中等至大。

3、地質(zhì)災(zāi)害防治 切實加強地質(zhì)災(zāi)害防治，避免和減輕地質(zhì)災(zāi)害造成的損失，維護人民生命和財產(chǎn)安全，保障建設(shè)工程順利進行，達到防災(zāi)減災(zāi)的目的。①各級國土資源部門負責區(qū)域內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害防治的組織、協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督工作。②相關(guān)部門在審批項目時，要把地質(zhì)災(zāi)害危險性評估作為審批的一項重要內(nèi)容。工程建設(shè)應(yīng)當在可行性研究階段進行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估，并將評估結(jié)果作為可行性研究報告的組成部分。建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計中，盡量根據(jù)地形調(diào)整場坪標高，降低引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性及危險性。③建設(shè)工程主管部門應(yīng)與國土資源部門加強對開展過地質(zhì)災(zāi)害危險性評估工作的相關(guān)建設(shè)項目進行檢查，確保評估工作中提出的防災(zāi)工程措施在建設(shè)過程中得到落實。④施工前做好巖土工程詳細勘察，查明巖土體性狀、地下水埋藏深度以及隱伏巖溶發(fā)育分布情況等，對不利因素采取有效工程措施進行處理。⑤嚴禁埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道。

第十章 生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃 第四十九條 大氣環(huán)境控制 根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1996），規(guī)劃將園區(qū)全部劃為二類環(huán)境質(zhì)量功能分區(qū)，規(guī)劃執(zhí)行二級標準。第五十條 水環(huán)境綜合保護

園區(qū)所有污水均截流至規(guī)劃的污水處理廠，使廢水排放達到《制藥工業(yè)污染物排放標準》（于2008年8月1日執(zhí)行）

中的標準，并按照此標準執(zhí)行，污水集中處理率達到100％。第五十一條 聲環(huán)境控制規(guī)劃 根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》，規(guī)劃將園區(qū)分為三個噪聲控制區(qū)：行政管理、科研孵化及服務(wù)配套等區(qū)域為二類噪聲控制區(qū)，噪聲控制標準為：晝間60分貝，夜間50分貝；工業(yè)區(qū)為三類噪聲控制區(qū)，噪聲控制標準為：晝間65分貝，夜間55分貝； 210國道兩側(cè)區(qū)域為四類噪聲控制區(qū)，噪聲控制標準為：晝間70分貝，夜間55分貝。第五十二條 固體廢棄物處置規(guī)劃

園區(qū)規(guī)劃3處垃圾轉(zhuǎn)運站用地。園區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)生的工業(yè)廢渣，應(yīng)采用生態(tài)學原理，提高廢渣綜合回收利用，禁止隨意堆放和外泄，對不能回收和利用的工業(yè)廢渣應(yīng)先在園區(qū)進行集中收集，再選擇專用的垃圾處理場集中處理。一般固體廢棄物實行控制區(qū)統(tǒng)一管理，工業(yè)廢棄物綜合利用率達到90%，危險廢棄物安全處理率達到100%，生活垃圾處理率達到100%。

第五十三條 林地保護規(guī)劃

加強生態(tài)環(huán)境保護與建設(shè)，提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，禁止占用規(guī)劃劃定的林地保護范圍，應(yīng)采取有效的園區(qū)綠化建設(shè)措施，提高園區(qū)綠化水平，將園區(qū)建設(shè)成為綠色、環(huán)保、健康、高標準、高品質(zhì)、高效益的優(yōu)質(zhì)工業(yè)園區(qū)。

第五十四條 園區(qū)主要污染物最高允許排放限值 第五十五條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的管理措施

1、凡園區(qū)內(nèi)新建、擴建、改建、引進等項目，必須執(zhí)行國家對建設(shè)項目實行環(huán)境影響評價制度；必須選用無污染或少污染的工藝、技術(shù)、設(shè)備；必須執(zhí)行污染治理及綜合利用與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)的規(guī)定。

污染治理項目與主體工程沒有同時竣工的，環(huán)境保護設(shè)施未經(jīng)環(huán)境保護部門驗收或驗收不合格的，不得強行投入生產(chǎn)或使用。

2、從事園區(qū)醫(yī)藥工程設(shè)計的單位，在設(shè)計中要采用先進的生產(chǎn)工藝技術(shù)，從工藝技術(shù)上消除或減少污染源；對工藝上不能解決的污染要采取先進的防治措施，符合環(huán)境保護的要求。

3、園區(qū)行政管理部門在安排和審查新建、擴建、改建、引進等項目計劃時，對與主體工程有關(guān)的污染治理和綜合利用工程所需資金、設(shè)備、材料、必須同時列入計劃，切實予以保證。在施工過程中，不得以任何借口，擠掉污染治理和綜合利用工程的資金、設(shè)備、材料和施工力量。

第五十六條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的治理措施

1、造成環(huán)境污染和其他公害的企業(yè)，必須有治理規(guī)劃，并有計劃、有步驟地實施。

2、各企業(yè)要加強管理，開展技術(shù)研究，搞好綜合利用，最大限度地回收各種資源，提高原料、燃料利用率。

3、企業(yè)在原有生產(chǎn)基礎(chǔ)上進行擴建、改建項目時，原有污染問題應(yīng)一并解決。

4、企業(yè)必須按規(guī)定提取一定比例的更新改造資金用于治理污染。

5、對造成環(huán)境嚴重污染的企業(yè)或產(chǎn)品要限期治理。未經(jīng)治理或治理后未達到國家或地方有關(guān)標準時，不得擴大生產(chǎn)能力。

6、各企業(yè)所排放的廢氣、煙塵，必須采取有效措施加以治理，使其達到國家或地方規(guī)定的標準。

7、各企業(yè)所排放的廢水要做到清、污分流，分別處理，提高復(fù)用率；對含有毒有害物質(zhì)的廢水必須治理并達到國家或地方規(guī)定的排放標準。嚴禁采用滲井、滲坑等辦法排放，確保園區(qū)內(nèi)水體不受污染。

8、各企業(yè)要加強廢渣的治理，嚴格執(zhí)行國家或地方的有關(guān)規(guī)定，禁止任意排放和丟棄。

9、所有噪聲大、振動大的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)工藝要采用消聲、隔聲、防振裝置，達到國家和地方規(guī)定的環(huán)境噪聲標準。

10、一切產(chǎn)生粉塵的生產(chǎn)崗位，要提高設(shè)備的密閉性和采用除塵、吸塵裝置，使環(huán)境大氣中的粉塵含量符合環(huán)境質(zhì)量標準。

11、在生產(chǎn)中使用放射性物質(zhì)以及汞、砷、鉛、鎘、鉻、氰化物等有毒物質(zhì)的企業(yè)，要按照有關(guān)規(guī)定嚴加防護、管理和控制，防止污染環(huán)境。

12、在治理污染物的過程中，不論是排出廠外，還是轉(zhuǎn)讓其他單位加工或使用，應(yīng)經(jīng)當?shù)丨h(huán)境保護主管部門批準，防止發(fā)生二次污染。第五十七條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的生產(chǎn)管理措施

1、各企業(yè)必須根據(jù)國家頒發(fā)的污染物排放標準，制定各生產(chǎn)車間排放污染物的控制指標，列入技術(shù)操作規(guī)程，作為經(jīng)濟責任制的考核依據(jù)。

2、企業(yè)應(yīng)切實管好、用好污染治理設(shè)施及環(huán)境保護裝置，保證正常運行；發(fā)生故障時，要采取相應(yīng)措施（包括停止生產(chǎn)），防止發(fā)生污染事故。

3、各企業(yè)的環(huán)境保護裝置是固定資產(chǎn)的組成部分，要按固定資產(chǎn)管理辦法進行管理，不經(jīng)當?shù)匦姓鞴懿块T同意和環(huán)境保護部門批準，任何人不得決定停用、拆遷、報廢，財務(wù)部門不得銷賬處理。

4、各企業(yè)要搞好環(huán)境監(jiān)測，逐步建立和完善重大環(huán)境污染事故隱患評價制度，加強對環(huán)境污染事故隱患的管理，防止事故隱患的爆發(fā)。

5、有重大環(huán)境污染事故隱患的企業(yè)，對主要污染物的性質(zhì)，污染事故隱患的類型及可能爆發(fā)的因素，應(yīng)制定污染事故的防范、應(yīng)急措施、建立緊急救援組織。

第五十八條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的機制保障措施

1、園區(qū)行政管理部門應(yīng)設(shè)置環(huán)境保護專職機構(gòu)并配備相應(yīng)的專職人員；園區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的環(huán)境保護工作任務(wù)設(shè)置相應(yīng)的環(huán)境保護的管理機構(gòu)及監(jiān)測站；小型企業(yè)應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的環(huán)境保護專職人員。

2、園區(qū)環(huán)境保護機構(gòu)的職責是：

（1）認真貫徹國家的環(huán)境保護方針、政策、法令，執(zhí)行地方政府、上級主管機關(guān)的有關(guān)法規(guī)、條例等。監(jiān)督園區(qū)內(nèi)企業(yè)對環(huán)境保護法規(guī)的執(zhí)行情況，并負責組織制訂園區(qū)環(huán)境保護管理實施細則。（2）負責組織編制園區(qū)環(huán)境保護中長期規(guī)劃和計劃，并協(xié)助主管領(lǐng)導組織、實施。

（3）配合科技部門制定園區(qū)環(huán)境保護的中長期科研規(guī)劃和計劃，組織鑒定和推廣環(huán)境保護科技成果。

（4）監(jiān)督檢查有關(guān)部門對污染治理、環(huán)境保護規(guī)定的執(zhí)行情況，參加園區(qū)內(nèi)新建、擴建、改建項目計劃任務(wù)書（方案）、可行性研究、擴初設(shè)計審查以及引進項目或裝置中有關(guān)環(huán)境保護技術(shù)方案的確定和竣工項目的驗收工作。

（5）組織環(huán)境保護技術(shù)情報、科研信息的交流，在園區(qū)內(nèi)推廣先進治理技術(shù)和管理經(jīng)驗。

（6）領(lǐng)導園區(qū)內(nèi)的環(huán)境監(jiān)測業(yè)務(wù)工作，建立環(huán)境保護技術(shù)檔案。第十一章 規(guī)劃實施 第五十九條 建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃科學決策和監(jiān)督管理機制，完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度、體制和機制，引導園區(qū)建設(shè)健康發(fā)展。第六十條 審批后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)向社會公布，接受人大、政協(xié)、公眾和上級部門的監(jiān)督；加大執(zhí)法力度，對違反控制性詳細規(guī)劃進行建設(shè)的，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)查處。第六十一條 嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃法，嚴格實行“一書兩證”制度。理順管理體制，嚴格建設(shè)和管理程序，堅決查處違法占地和違法建設(shè)行為。嚴格控制本規(guī)劃劃定的城市公共綠地市政公用設(shè)施用地，任何單位和個人均不得侵占。對擅自違反規(guī)劃進行建設(shè)的，必須承擔相應(yīng)的行政或法律責任。第六十二條 加大招商引資力度，加快融資平臺建設(shè)。按照市場化運作模式，以土地使用權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)出讓為條件，實施特許經(jīng)營，采用BT、BOT、BO、獨資、合作等形式，大力引進各類資本投入；充分激活民營資本，多方直接融資投入；積極爭取國家和省級投入，推進工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；改革投融資體制，采取政府投資引導、市場化運作、銀政企合作等融資模式，搭建投融資平臺，拓展投融資渠道，加大工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度。第六十三條 建立利益平衡和共享機制，充分調(diào)動各方積極性，實現(xiàn)共同開發(fā)、園區(qū)共建，建立合理的利益平衡和共享機制，合理劃分稅收分享比例，營造良好的產(chǎn)業(yè)建設(shè)和投資環(huán)境。第十二章 附則 第六十四條 本規(guī)劃的強制性內(nèi)容以黑體標識。城市規(guī)劃強制性內(nèi)容是對城市規(guī)劃實施進行監(jiān)督檢查的基本依據(jù),城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提供規(guī)劃設(shè)計條件，審查建設(shè)項目，不得違背城市規(guī)劃強制性內(nèi)容。違反城市規(guī)劃強制性內(nèi)容進行建設(shè)的，應(yīng)當按照嚴重影響城市規(guī)劃的行為，依法進行查處。

第十三章 術(shù)語解釋

1、高層建筑: 公共建筑總高度超過24米低于100米的建筑。

2、高層工業(yè)建筑：高度超過24m的兩層及兩層以上的廠房、庫房。

2、建筑密度: 一定地塊內(nèi)的所有建筑物的基底面積占用地面積的比例（用百分比表示）。計算公式：建筑密度=建筑基底面積/地塊面積

3、容積率(FAR): 一定地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。現(xiàn)行的容積率是指建筑物地上建筑面積與該項目規(guī)劃使用土地面積之比。地下建筑作為設(shè)備、車庫時面積不計入容積率。計算公式：FAR=建筑總建筑面積/地塊面積

4、綠地率: 規(guī)劃用地中綠化用地面積與該建設(shè)項目規(guī)劃使用土地面積之比。計算公式：建地率=綠化用地面積/地塊面積

5、建筑間距: 兩幢建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。

6、地塊界線: 某個地塊建設(shè)項目實際的建設(shè)用地范圍，其圍合形成的封閉地域。

7、建筑后退道路紅線: 建筑沿道路部分（整體或局部）的建筑外邊界后退道路紅線的水平距離。

8、建筑紅線: 指規(guī)劃建筑的外框線及尺寸，以及規(guī)劃建筑外框線與相臨城市道路、相臨建筑間距的控制標注。

9、投資強度：項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積。其中：項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。

10、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：當無法單獨計算行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占用土地時，可以采用行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。

附表1 修文縣扎佐鎮(zhèn)醫(yī)藥工業(yè)園控制性詳細規(guī)劃 用 地 匯 總 表 序

號 類 別 名 稱 現(xiàn) 狀 規(guī) 劃

面積（萬㎡）占總用地比例（%）面積（萬㎡）1 總用地 468.10 100 468.10 100 2 城市建設(shè)用地 118.49 27.4 348.82 74.5 3 水域及其它用地 339.61 72.6 119.28 25.5 其

中 水域 0.64 0.1 1.2 0.3 耕地 192.68 39.0 園地

林地 135.21 31.0 118.08 25.2 牧草地

（%）占總用地比例 村鎮(zhèn)建設(shè)用地 11.08 2.4 棄置地 露天礦用地

附表2 修文縣扎佐鎮(zhèn)醫(yī)藥工業(yè)園控制性詳細規(guī)劃 城市建設(shè)用地平衡表

序 號 用地

代號 類別名稱 面積（萬m2）占城市建設(shè)用地（%）

現(xiàn) 狀 規(guī) 劃 現(xiàn) 狀 規(guī) 劃 1 R 居住用地 7.34 12.51 6.2 3.6 2 公共設(shè)施用地 33.77 64.03 28.5 18.4 其 中 行政辦公用地 12.45 3.6 商業(yè)金融業(yè)用地 0.29 9.83 0.2 2.8 文化娛樂用地 0.33 0.1 體育用地

醫(yī)療衛(wèi)生用地

教育科研設(shè)計用地 33.48 41.42 28.3 11.9 3 M 工業(yè)用地 55.71 217.89 47.0 62.5 4 W 倉儲用地 5.83 1.7 5 T 對外交通用地 S 道路廣場用地 19.77 39.04 16.7 11.2 7 U 市政公用設(shè)施用地 1.90 1.69 1.6 0.5 8 G 綠地 7.83 2.2 其中：公共綠地 7.83 2.2 9 D 特殊用地

合 計 118.49 348.82 100 100

附表3 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園工業(yè)用地投資強度控制指標下限 單位：萬元/公頃

（參照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標>的通知》〖國土資發(fā)[2008]24號〗）

行業(yè)代碼地區(qū)分類 一類 二類 三類 四類 五類 六類 七類 市縣等別 第一、二、三、四等 第五、六等 第七、八等 第九、十等 第十一、十二等 第十三、十四等 第十五等 13農(nóng)副食品加工業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440

14食品制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 15飲料制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 16煙草加工業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 17紡織業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 18紡織服裝鞋帽制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 19皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 20木材加工及竹、藤、棕、草制品業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440

21家具制造業(yè) ≥1815 ≥1450 ≥1055 ≥725 ≥605 ≥555 ≥440 22造紙及紙制品業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 23印刷業(yè)、記錄媒介的復(fù)制 ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 24文教體育用品制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 25石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 26化學原料及化學制品制造業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 27醫(yī)藥制造業(yè) ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440 28化學纖維制造業(yè) ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440

29橡膠制品業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 30塑料制品業(yè) ≥2070 ≥1660 ≥1210 ≥830 ≥690 ≥625 ≥440 31非金屬礦物制品業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440 32黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 33有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440

34金屬制品業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 35通用設(shè)備制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 36專用設(shè)備制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 37交通運輸設(shè)備制造業(yè) ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440 39電氣機械及器材制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 40通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè) ≥4400 ≥3520 ≥2575 ≥1760 ≥1470 ≥1330 ≥440 41儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 42工藝品及其他制造業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440 43廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440

注：根據(jù)《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》國土資發(fā)〔2008〕24號文中對“城市等別劃分”的劃定，修文縣在市縣等級分級中，屬于第十三等地區(qū)。

附表4 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園工業(yè)用地容積率控制指標下限

（參照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標>的通知》〖國土資發(fā)[2008]24號〗）行業(yè)分類代碼 行業(yè)分類名稱 容積率 13 農(nóng)副食品加工業(yè) ≥1.0 14 食品制造業(yè) ≥1.0 15 飲料制造業(yè) ≥1.0 16 煙草加工業(yè) ≥1.0 17 紡織業(yè) ≥0.8 紡織服裝鞋帽制造業(yè) ≥1.0 19 皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè) ≥1.0 20 木材加工及竹、藤、棕、草制品業(yè) ≥0.8 21 家具制造業(yè) ≥0.8 22 造紙及紙制品業(yè) ≥0.8 23 印刷業(yè)、記錄媒介的復(fù)制 ≥0.8 24 文教體育用品制造業(yè) ≥1.0 石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè) ≥0.5 26 化學原料及化學制品制造業(yè) ≥0.6 27 醫(yī)藥制造業(yè) ≥0.7 28 化學纖維制造業(yè) ≥0.8 29 橡膠制品業(yè) ≥0.8 30 塑料制品業(yè) ≥1.0 31 非金屬礦物制品業(yè) ≥0.7 32 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥0.6 33 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥0.6 34 金屬制品業(yè) ≥0.7 35 通用設(shè)備制造業(yè) ≥0.7 36 專用設(shè)備制造業(yè) ≥0.7 37 交通運輸設(shè)備制造業(yè) ≥0.7 39 電氣機械及器材制造業(yè) ≥0.7

通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè) ≥1.0 41 儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè) ≥1.0 42 工藝品及其他制造業(yè) ≥1.0 43 廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè) ≥0.7

注：考慮提高土地的利用價值，以及園區(qū)用地供應(yīng)相對緊張的現(xiàn)狀實際，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)容積率的下限一般不得低于0.8。

第三篇：控制性詳細規(guī)劃編制方法之個人總結(jié)

控制性詳細規(guī)劃編制方法之個人總結(jié)（適合控規(guī)新手，很真實、詳細）

經(jīng)過李老師的控規(guī)講座從上位規(guī)劃解讀、現(xiàn)狀問題分析，規(guī)劃目標與功能定位，片區(qū)整體性控制，街區(qū)、地塊控制，城市設(shè)計，五個層面來剖析整個控規(guī)的內(nèi)容和表達意向。實為我們對控規(guī)的理解從整體上有了大致的輪廓。再此我就想從我在規(guī)劃院實習的這段時間從實際編制控制性詳細規(guī)劃自己掌握的流程做一個大致的總結(jié)，當然肯定有一些不符合規(guī)范和錯誤的方式敬請原諒。

其實，控制性詳細規(guī)劃最最主要的中心任務(wù)就是編制一張《土地利用控制圖》和各個分圖則。而圍繞這個中心任務(wù)又會產(chǎn)生很多的圖紙，其中有些圖紙是必不可少的，如土地利用現(xiàn)狀圖、用地布局規(guī)劃圖、道路工程規(guī)劃圖、各種管線工程圖等，而另外一些則只是為了表達規(guī)劃意圖而作的，如功能結(jié)構(gòu)分析圖、道路結(jié)構(gòu)分析圖、景觀綠地結(jié)構(gòu)圖等。

具體規(guī)劃過程

要開始著手進行這次控制性詳細規(guī)劃了，第一步我們要做什么？控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，因此，收集總體規(guī)劃的資料也是必不可少。這也就是李老師講的對上位規(guī)劃的解讀?？傮w規(guī)劃涉及的內(nèi)容有很多，而我們控制性詳細規(guī)劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。一個是總體規(guī)劃的路網(wǎng)?？傮w規(guī)劃的路網(wǎng)是我們今后確定控制性詳細規(guī)劃路網(wǎng)的基本依據(jù)?？刂菩栽敿氁?guī)劃的路網(wǎng)骨架大體上應(yīng)該同總體規(guī)劃的路網(wǎng)骨架相一致，否則就算方案做成了也很難被通過。局部地方路網(wǎng)與 總體規(guī)劃路網(wǎng)不符的，可以一定程度上的調(diào)整，但應(yīng)在規(guī)劃中清楚地說明它對總體規(guī)劃路網(wǎng)的改動。二個是總體規(guī)劃所確定的功能結(jié)構(gòu)與規(guī)劃人口分布圖。盡管控制性詳細規(guī)劃不用確定整個城市的功能結(jié)構(gòu)，但是對自己規(guī)劃范圍的地塊還是應(yīng)該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結(jié)合總體規(guī)劃來確定，不能與總體規(guī)劃相違背。三個是總體規(guī)劃的土地利用圖。這個是以后對用地進行規(guī)劃布局的一個依據(jù)。

我們現(xiàn)在手上是“一清二白”，什么東西都沒有。很自然我們會想到——收集資料來對現(xiàn)狀問題進行分析。對，收集資料就是我們必須做的工作。而資料的有很多，哪些才是我們所需要的呢？這就要根據(jù)我們這次規(guī)劃的性質(zhì)與重點、特點來進行取舍了。

我們要為一個城市做規(guī)劃，不能拍腦袋想，是要根據(jù)實際情況來的，因此現(xiàn)狀資料是非常非常重要的?，F(xiàn)狀資料包括哪些呢？社會經(jīng)濟、人文歷史、地理地質(zhì)等都是需要了解的。但從規(guī)劃的角度來說，這些都不是很重要的，特別是對于我們這次規(guī)劃的性質(zhì)——控制性詳細規(guī)劃——更是微不足道，在總體規(guī)劃中這些還有一定的重要性。對于控制性詳細規(guī)劃來說，最最重要的現(xiàn)狀資料莫過于現(xiàn)狀地形圖了。有了現(xiàn)狀地形圖，我們才能做出現(xiàn)狀用地布局圖，現(xiàn)狀建筑質(zhì) 量建筑層數(shù)評價圖等，然后才能對現(xiàn)狀用地進行分析，結(jié)合現(xiàn)場實際，提出現(xiàn)狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不 可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規(guī)劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。再則就是還應(yīng) 收集一下現(xiàn)狀的人口資料與照片等，這些可以為以后的規(guī)劃提供一定程度上的參考。

注：現(xiàn)狀資料是所有資料中最最重要的，應(yīng)該多花些時間在收集這方面的資料上，可以說現(xiàn)狀資料準確與否將是以后工作中工作量大小的一個決定性因素。現(xiàn)狀資料不準確，將會產(chǎn)生很多的“返功活”，影響工程的進度與效率?，F(xiàn)狀資料的來源一般是由甲方（當?shù)卣蚪ㄔO(shè)局）提供，但有時甲方提供的信息并不全面，這時就還需要自己動手收集一下，因此跑現(xiàn)場也是必不可少的一步。

有了現(xiàn)狀資料與總體規(guī)劃的資料后，我們基本讓可以開始做規(guī)劃了。但是，由于總體規(guī)劃的全局性與概括性，它更多注重的是功能結(jié)構(gòu)的規(guī)劃，對于用地來說，只是一個大致的用地平衡，即用地的比例分配問題，而沒有落實到具體的地塊。特別是對于公共配套服務(wù)設(shè)施，它只停留在一個總的指標上，而對于各項具體設(shè)施沒有說明，即使有說明的也只是按照一個理論上的標準確定的，與現(xiàn)實中存在很大的出入。因此，除了這兩種資料外，我們還需要收集提供各種公共服務(wù)設(shè)施的各個單位 的具體部門意見與發(fā)展計劃，以此來作為我們控制性詳細規(guī)劃配建公共服務(wù)設(shè)施的依據(jù)?？刂菩栽敿氁?guī)劃的特點——強的指導性與可操作性——也正是體現(xiàn)在這個方面。這些單位包括：一是建設(shè)局和國土局。各個單位的征地與買地換地，都要在建設(shè)局和國土局進行報批，因此，這里的用地資料應(yīng)該是最多的。并且在控制性詳細規(guī)劃沒有做好之前，根據(jù)各個城市的不同，當?shù)氐慕ㄔO(shè)主管部門會有一個非正式的規(guī)劃控制管理依據(jù)，以此來進行控制性詳細規(guī)劃還沒做好之前這 段時間的報批工作。比如我們這次利辛縣建設(shè)局就提供了一份他們的“現(xiàn)狀控制路網(wǎng)”。在總體規(guī)劃做好，而控制性詳細規(guī)劃還沒做好的這三年里，它們就是以此來控制和管理城市的建設(shè)的。因此這個路網(wǎng)有很大的參考價值。二是教育局。教育局掌握著 全縣所有學校的資料與發(fā)展計劃，他們對于整個城市的教育設(shè)施的情況應(yīng)該是最了解的。而且中小學的布置無論是總體規(guī)劃還是控制性詳細規(guī)劃都是很重要的一個內(nèi) 容，在我國當前科教興國的戰(zhàn)略大背景下，對學校的規(guī)劃更應(yīng)成為重中之重，因此詳細全面地收集教育主管單位的意見更是必不可少。三是衛(wèi)生局。在衛(wèi)生局主要收集的是醫(yī)院的現(xiàn)狀規(guī)模以及今后的發(fā)展要求與計劃。這是三個最主要的單位，另外還應(yīng)收集環(huán)保局、園林局等單位對于各自部門的發(fā)展計劃與要求等。此外，對于老 城區(qū)而言，還有一個特殊的資料，就是各個要搬遷的政府單位的搬遷意象與說明。比如對于**縣而言，大部分的單位是要搬遷至北部新城的，因此這此單位搬遷后的用地權(quán)屬怎么解決就是一個問題，而有些單位，如教育局，是不搬遷的，而且現(xiàn)在正在重新裝修，因此在規(guī)劃的時候應(yīng)該考慮到這些問題。

雖然說這些當?shù)貑挝坏囊庖娰Y料只用來作為我們規(guī)劃的參考用，但是收集它們?nèi)允怯斜匾?。困難的是這些資料比現(xiàn)狀資料與總體規(guī)劃的資料都難收集的多。在有些管 理較好的城市可能由政府出面收集好了一下子就提供了，而管理差的城市就很困難了，這時可能就需要麻煩一下，自己動腿，一家一家的親自去跑了。如果不幸這樣 地話，做好心理準備——工作量會增加很多！

另外，從工程上來說，控制性詳細規(guī)劃需要對區(qū)域內(nèi)的管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線的進行明確合理的規(guī)劃，因此，收集這方面的工程管網(wǎng)資料也是必 要的。這方面需要收集的資料包括：現(xiàn)狀管網(wǎng)的走向，總體規(guī)劃的管網(wǎng)布置以及當?shù)叵嚓P(guān)部門（郵電局、水廠、燃氣公司等）自身的發(fā)展計劃等。以上就是我們所要收集的資料（見第一部分）。這一步的準備工作做好了，對我們以后的工作有很大的幫助。接下來，資料有了，又該干什么呢？有了資料當然還需要分析資料，根據(jù) 資料，再結(jié)合現(xiàn)場堪探的實際情況，找出現(xiàn)狀城市建設(shè)存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規(guī)劃中重點要解決的對象。比如我們這次做利辛縣規(guī)劃，根據(jù) 資料與現(xiàn)狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1)用地布局上，用地功能混雜，工業(yè)用地分散，尤其是底商上住的形式普遍存在，相互干擾大，城市環(huán)境受到影響，土地的規(guī)模效益難以發(fā)揮，社會、經(jīng)濟效益低下。

2)對外交通對城市干擾大，**路、2**國道既是對外公路，又作為城市干道，兩種功能必然互相矛盾和影響。道路系統(tǒng)不夠完善，未形成完整的主干路網(wǎng)絡(luò)，也沒有次干路與支路網(wǎng)的支撐，并且T字口，銳角交叉口太多；缺乏公共停車場，汽車沿街停放，既影響交通，又影響環(huán)境。

3)護城河破壞、污染嚴重，既影響環(huán)境與市容，又為防洪防災(zāi)埋下嚴重隱患。

4)城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；綠化與公園用地嚴重不足，從現(xiàn)狀用地統(tǒng)計表上得知綠地指標為0，這已經(jīng)在很大程度上影響了居民的生活與休息質(zhì)量。

然后，我們根據(jù)總結(jié)出來的這些問題提出了我們這次規(guī)劃的重點：

1)調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。城北新區(qū)的建設(shè)為城市功能和用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了契機，結(jié)合舊城調(diào)整后的功能定位——商貿(mào)、居住、文化——進行用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，整治環(huán)境，配套公共服務(wù)設(shè)施，提高舊城的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量水平。

2)優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。一是處理好對外交通與城市道路的關(guān)系，使之相得益彰。二是城區(qū)內(nèi)部道路以優(yōu)化系統(tǒng)為主，近遠結(jié)合，重點對過多T字口、銳角交叉口進行改造，長遠控制，相機改造，以較少的代價達到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。

3)整治護城河沿岸環(huán)境。結(jié)合護城河兩岸的用地功能和文化內(nèi)涵整治河道，規(guī)劃濱河路，治理污染，使規(guī)劃后的護城河成為城市一道亮麗的風景線。

4)加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。根據(jù)利辛縣城特點，綠地系統(tǒng)以濱河綠地，小塊街頭綠地及山坡綠地開發(fā)為主，因地制宜地優(yōu)化城市綠地系統(tǒng)。

5)確定合理的城市建設(shè)控制指標。本著利于城市環(huán)境景觀塑造，增強開發(fā)建設(shè)的可操作性的原則，對不同城市地段因地制宜地確定不同的控制指標，既要滿足國家有關(guān)標準要求，又要使規(guī)劃管理實施有可操作性。

然后，當資料有了，問題也明白了，規(guī)劃的重點也清楚了，現(xiàn)在來開始我們的規(guī)劃就可以做到叢叢容容，有理有據(jù)，有的放矢。下面就談?wù)劸唧w的規(guī)劃操作。

規(guī)劃具體操作的第一步該如何著手呢？這里，長期以來我們存在兩種選擇——路網(wǎng)或是布局。應(yīng)該先路網(wǎng)還是先用地布局，其時并沒有一個客觀的標準。這也是一個仁者見仁、智者見智的問題。其時在實際操作過程中，這兩者往往是交替進行，同時開展的。我們這次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”。因為總體規(guī)劃的路網(wǎng)已定，控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，我們就可以參照總體規(guī)劃的路網(wǎng)，然后再結(jié)合利辛縣建設(shè)局提供的現(xiàn)狀控制路網(wǎng)，可以初步定下最主要的主干路網(wǎng)，再在此基礎(chǔ)上提出“一心三片”的功能結(jié)構(gòu)與各片的功能定位，解決了規(guī)劃的第一個重點——調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

功能結(jié)構(gòu)確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網(wǎng)，形成完善的道路系統(tǒng)，明確各個道路的等級與功能，最終形成規(guī)劃路網(wǎng)。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復(fù)的對比與調(diào)整。比如說我們這次規(guī)劃確定路網(wǎng)的一個基本思路是：以總體規(guī)劃路網(wǎng)與建設(shè)局提供的現(xiàn)狀控制路網(wǎng)為依據(jù)，再結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)與現(xiàn)狀建設(shè)的實際情況，包括現(xiàn)存建筑質(zhì)量較好的高層建筑，新建與在建道路與建筑，未建但已報批的用地與建筑，單位的已征用地 等，經(jīng)過路網(wǎng)成本與效益的比較與分析，最終確定規(guī)劃路網(wǎng)。至此解決了我們規(guī)劃的第二個重點——優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。值得說明的是，路網(wǎng)的確定并不是經(jīng)過一次這樣的分析與比較就完成了的。還需要向甲方匯報，聽取甲方的意見與要求，回過頭來再來修改路網(wǎng)。這 里面就必然產(chǎn)生一個工作重復(fù)的問題。因為向甲方一次并不能僅僅匯報一下路網(wǎng)，還必須將用地布局規(guī)劃，道路管網(wǎng)工程規(guī)劃也連帶匯報，因此，當有路網(wǎng)的改動時 必然引發(fā)用地布局與其它工作的返功與調(diào)整，這些重復(fù)的工作都是必要且有意義的。

這次規(guī)劃，我們在確定路網(wǎng)的同時，結(jié)合利辛縣城的實際與特點，按照充分利用當?shù)刭Y源特色的原則，把護城河整治作為規(guī)劃的重點，重新規(guī)劃了河道的走向，適度加寬，沿河兩岸設(shè)置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，并沿河道規(guī)劃設(shè)置了濱河路，加強護城河周圍的配套設(shè)施建設(shè)，以此解決了第三個重點——整 治護城河沿岸環(huán)境。這也得到了利辛縣政府的肯定。因為目前護城河周圍環(huán)境惡劣，房屋破舊，居民大都是沒錢的窮人，照此下去，這個地段極有可能發(fā)展成貧民窟 的危險。并且這個地段由于配套服務(wù)設(shè)施過差，很多年都想買都買不出去。這次整治一方面可以消滅貧民窟，提高城市形象，另一方面也可以引發(fā)地價的提升，帶來 經(jīng)濟效益，為城市建設(shè)提供資金。

接下來，路網(wǎng)確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據(jù)總體規(guī)劃，但總體規(guī)劃過于籠統(tǒng)，與現(xiàn)實情況出入較大，因此還需要充分結(jié)合現(xiàn)狀以及收集來的單位搬遷與否的資料，進行合理的用地布局。此外，結(jié)合現(xiàn)狀地形與綠化景觀設(shè)置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規(guī)劃為大面積的公園或綠地，在主要的景觀大道旁規(guī)劃十米以上的綠帶，再在適當?shù)牡胤?布置街頭和居住小區(qū)綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統(tǒng)，解決了第四個規(guī)劃重點——加強城市綠 地系統(tǒng)建設(shè)。進行用地布局的同時，按照公共服務(wù)設(shè)施配置的服務(wù)半徑與規(guī)模大小要求，再結(jié)合收集來的學校、醫(yī)院等部門的規(guī)劃要求進行公共服務(wù)設(shè)施的布點。最 后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規(guī)劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍 地分區(qū)地設(shè)定一個控制指標。然后向甲方進行正式的方案匯報，當方案正式通過以后，再按照城市設(shè)計的空間要求與地方政府的意見來逐個逐個地確定各個地塊與分 地塊的控制指標，最后完成這張最重要的土地利用控制圖，解決了第五個規(guī)劃重點——確定合理的城市建設(shè)控制指標。

以上是我做控規(guī)的一些經(jīng)驗結(jié)合李老師的控規(guī)講座內(nèi)容的一些個人感受。希望在以后的道路上無論是做控規(guī)還是總歸都能以正確的方法加上正確的規(guī)劃理念進行編制。

關(guān)于控制性詳細規(guī)劃的幾個問題

關(guān)于控制性詳細規(guī)劃的幾個問題：（1）如何認識控規(guī)與總規(guī)的關(guān)系（2）如何認識控規(guī)的頻繁修改

（3）如何認識控規(guī)的“全覆蓋”

一、如何認識控規(guī)與總規(guī)的關(guān)系（1）職能上的關(guān)系

總體規(guī)劃：關(guān)注總體、全局、戰(zhàn)略、長遠；

控制性詳細規(guī)劃：關(guān)注具體、局部、行動、近期。

總體規(guī)劃：將政府和公眾對城市發(fā)展的要求，轉(zhuǎn)化為未來20年城市發(fā)展建設(shè)的藍圖。通過確定建設(shè)用地規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)和控制范圍等，調(diào)控城市整體長遠可持續(xù)發(fā)展。

控制性詳細規(guī)劃：為了使藍圖變成現(xiàn)實，使建設(shè)者、管理者和公眾明晰如何實施、管理和監(jiān)督藍圖的實現(xiàn)過程，為藍圖中每一塊土地設(shè)定的具體的開發(fā)控制準則。調(diào)控目標是土地開發(fā)和項目建設(shè)的規(guī)范、有序、集約、高效?？匾?guī)既承擔落實總規(guī)的任務(wù)，也承擔著對土地開發(fā)和項目建設(shè)進行指導和控制的任務(wù)。

（2）制定上的關(guān)系

1）控規(guī)確定的建設(shè)用地規(guī)模和范圍，不得突破總規(guī)確定的建設(shè)用地規(guī)模和控制范圍；

2）控規(guī)確定的地塊主要功能和用途，要符合總規(guī)的功能和布局要求；

3）控規(guī)既是總規(guī)內(nèi)容在具體地塊上的進一步深化落實，也是在調(diào)控要求上的延伸和拓展。

在制定的內(nèi)容上，控規(guī)不是總規(guī)內(nèi)容的簡單深化和細化，而是要補充完善很多總規(guī)調(diào)控要求之外的內(nèi)容。（3）修改上的關(guān)系

作為控規(guī)的上位規(guī)劃，總規(guī)修改后，控規(guī)可以進行相應(yīng)修改；

1）“控規(guī)修改”不允許導致“總規(guī)強制性內(nèi)容的修改”，在涉及有關(guān)強制性內(nèi)容時，修改總規(guī)是修改控規(guī)的前提?；蛘哒f：不能通過控規(guī)修改違反總體規(guī)劃強制性內(nèi)容，損害城市的整體利益和長遠利益。

2）控規(guī)修改在不涉及總規(guī)強制性內(nèi)容時，可以在不修改總規(guī)的情況下，按程序先行修改，以保證兼顧公正和效率。比如一類居住用地改為二類居住用地，或商服用地改為居住用地等。

二、如何認識控規(guī)的頻繁修改

對于目前各地普遍存在的控規(guī)頻繁修改現(xiàn)象，至少有如下幾方面原因：

一是：控規(guī)制定科學性不足。總規(guī)批準后，就盲目追求一次性全覆蓋地完成控規(guī)的制定。規(guī)劃編制單位對現(xiàn)狀調(diào)查不深入，對控規(guī)涉及的問題研究不透徹。二是：控規(guī)制定沒有建立起因應(yīng)城市發(fā)展需求變化的動態(tài)適應(yīng)機制，一些城市的控規(guī)批完后就束之高閣，沒有及時進行動態(tài)維護、更新管理，無法適應(yīng)城市發(fā)展建設(shè)中出現(xiàn)的各種新情況、新問題、新要求

三是：利益主體逐利行為導致的控規(guī)修改，這也是城市規(guī)劃專項治理的重點。四是：對“什么是控規(guī)修改”存在模糊認識，既有法規(guī)沒有對哪些內(nèi)容的修改才屬于法律意義上的控規(guī)修改做出明確規(guī)定，由此導致很多地方把所有控規(guī)內(nèi)容的變動都界定為“控規(guī)修改”。

總結(jié)來說，目前的“控規(guī)修改”可分為以下幾種情況： 1）針對原方案未預(yù)見到因素的自我完善； 2）針對原方案局限性和錯誤的修正；

3）土地利用和項目建設(shè)利益驅(qū)動下的修改。

三、如何認識控規(guī)“全覆蓋”

按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》關(guān)于先規(guī)劃、后建設(shè)的原則，控制性詳細規(guī)劃的制定應(yīng)覆蓋規(guī)劃區(qū)內(nèi)的全部規(guī)劃建設(shè)用地，以保證土地利用和項目建設(shè)有規(guī)劃可依，也就是控規(guī)需要“全覆蓋”。

但法律對如何實現(xiàn)“全覆蓋”并沒有做出規(guī)定。在目前各地關(guān)于控規(guī)編制的實際做法中，有幾種常見做法：

（1）一次性編制，一次性審批?？傮w規(guī)劃批準后一次性把規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的控規(guī)編制完成，一次性審批；（重慶等）

（2）分期編制，分期審批。根據(jù)土地開發(fā)和項目建設(shè)需求，分期、分批地編制審批。（大多城市目前的做法，跟著用地和項目走）

（3）一次性編制，逐步深化，分期審批。總體規(guī)劃批準后，著眼于城市整體，把總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地全部納入控規(guī)編制考慮范圍，但對近、遠期開發(fā)地塊采取不同的編制深度，根據(jù)土地開發(fā)和項目建設(shè)實際需要，逐步深化，分期、分批進行審批。（深圳）

（4）分層編制，分期審批?？傮w規(guī)劃批準后，先把規(guī)劃建設(shè)用地范圍劃分為若干規(guī)劃控制單元，一次性編制完成單元規(guī)劃，落實總體規(guī)劃確定的交通、市政、公共服務(wù)設(shè)施和“四線”等控制要求，然后在單元規(guī)劃的基礎(chǔ)上，再根據(jù)土地開發(fā)和項目建設(shè)的需求，分期編制審批地塊層面的控規(guī)。（北京、上海、武漢等）（5）優(yōu)勢和弊端比較： 1）一次性實現(xiàn)全覆蓋

優(yōu)勢：一次性實現(xiàn)控規(guī)全覆蓋，保證了“先規(guī)劃后建設(shè)”原則的落實，總規(guī)對城市整體性的控制要求容易落實。對于規(guī)模較小的城市或鎮(zhèn)，比較適宜采用。弊端：過度超前，對中、遠期用地的控規(guī)要求，到實施時不適用，結(jié)果是頻繁修改規(guī)劃，規(guī)劃權(quán)威性、嚴肅性受到損害。2）分期編制、分期審批

優(yōu)勢：主動性強，與城市發(fā)展建設(shè)的實際需求結(jié)合緊密，對具體地塊的開發(fā)利用和建設(shè)實施的規(guī)劃控制要求容易實現(xiàn)。弊端：對城市整體性規(guī)劃控制要求的落實和體現(xiàn)不夠，更多地關(guān)注“局部地塊”，缺乏對城市整體和各片區(qū)功能、容量、風貌控制等的系統(tǒng)考慮。3）一次性編制、逐步深化、分期審批

優(yōu)勢：一次性編制，有利于落實總體規(guī)劃對城市的整體控制要求；在內(nèi)容深度上逐步深化，有利于根據(jù)城市發(fā)展建設(shè)的推進，逐步深化落實土地開發(fā)和項目建設(shè)要求；分期審批可防止過早定案導致規(guī)劃脫離實際要求情況。

弊端：技術(shù)隊伍要求高，投入大。需要有特定的管理和技術(shù)支撐隊伍，對控規(guī)的編制、審批、實施、管理、評估、維護和修改，進行全過程、持續(xù)性的投入。4）分層編制、分期審批

優(yōu)勢：既有利于總體規(guī)劃整體性控制要求的落實，又有利于提高規(guī)劃的適應(yīng)性，避免頻繁修改。劣勢：增加了一個單元規(guī)劃的編制工作層次，增加了工作量，對于中小城市而言，沒有必要；作為一個工作層次，由于沒有法律規(guī)定，對單元規(guī)劃的定位不易把握，個別城市存在以單元規(guī)劃替代控規(guī)的傾向。

與上一種方式在本質(zhì)上是相通的，都是通過對“城市整體性規(guī)劃控制要求”與“具體地塊規(guī)劃控制要求”的合理分離，滿足不同的城市規(guī)劃調(diào)控意圖和需求。

第四篇：轉(zhuǎn)載控制性詳細規(guī)劃編制方法之個人總結(jié)

轉(zhuǎn)載:控制性詳細規(guī)劃編制方法之個人總結(jié)（適合控規(guī)新手，很真實、詳細）

經(jīng)過李老師的控規(guī)講座從上位規(guī)劃解讀、現(xiàn)狀問題分析，規(guī)劃目標與功能定位，片區(qū)整體性控制，街區(qū)、地塊控制，城市設(shè)計，五個層面來剖析整個控規(guī)的內(nèi)容和表達意向。實為我們對控規(guī)的理解從整體上有了大致的輪廓。再此我就想從我在規(guī)劃院實習的這段時間從實際編制控制性詳細規(guī)劃自己掌握的流程做一個大致的總結(jié)，當然肯定有一些不符合規(guī)范和錯誤的方式 敬請原諒。

其實，控制性詳細規(guī)劃最最主要的中心任務(wù)就是編制一張《土地利用控制圖》和各個分圖則。而圍繞這個中心任務(wù)又會產(chǎn)生很多的圖紙，其中有些圖紙是必不可少的，如土地利用現(xiàn)狀圖、用地布局規(guī)劃圖、道路工程規(guī)劃圖、各種管線工程圖等，而另外一些則只是為了表達規(guī)劃意圖而作的，如功能結(jié)構(gòu)分析圖、道路結(jié)構(gòu)分析圖、景觀綠地結(jié)構(gòu)圖等。

具體規(guī)劃過程

要開始著手進行這次控制性詳細規(guī)劃了，第一步我們要做什么？控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，因此，收集總體規(guī)劃的資料也是必不可少。這也就是李老師講的對上位規(guī)劃的解讀。總體規(guī)劃涉及的內(nèi)容有很多，而我們控制性詳細規(guī)劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。一個是總體規(guī)劃的路網(wǎng)。總體規(guī)劃的路網(wǎng)是我們今后確定控制性詳細規(guī)劃路網(wǎng)的基本依據(jù)?？刂菩栽敿氁?guī)劃的路網(wǎng)骨架大體上應(yīng)該同總體規(guī)劃的路網(wǎng)骨架相一致，否則就算方案做成了也很難被通過。局部地方路網(wǎng)與總體規(guī)劃路網(wǎng)不符的，可以一定程度上的調(diào)整，但應(yīng)在規(guī)劃中清楚地說明它對總體規(guī)劃路網(wǎng)的改動。二個是總體規(guī)劃所確定的功能結(jié)構(gòu)與規(guī)劃人口分布圖。盡管控制性詳細規(guī)劃不用確定整個城市的功能結(jié)構(gòu)，但是對自己規(guī)劃范圍的地塊還是應(yīng)該有一個清晰而準確的科學定位，這個定位必須結(jié)合總體規(guī)劃來確定，不能與總體規(guī)劃相違背。三個是總體規(guī)劃的土地利用圖。這個是以后對用地進行規(guī)劃布局的一個依據(jù)。

我們現(xiàn)在手上是“一清二白”，什么東西都沒有。很自然我們會想到——收集資料來對現(xiàn)狀問題進行分析。對，收集資料就是我們必須做的工作。而資料的有很多，哪些才是我們所需要的呢？這就要根據(jù)我們這次規(guī)劃的性質(zhì)與重點、特點來進行取舍了。

我們要為一個城市做規(guī)劃，不能拍腦袋想，是要根據(jù)實際情況來的，因此現(xiàn)狀資料是非常非常重要的?，F(xiàn)狀資料包括哪些呢？社會經(jīng)濟、人文歷史、地理地質(zhì)等都是需要了解的。但從規(guī)劃的角度來說，這些都不是很重要的，特別是對于我們這次規(guī)劃的性質(zhì)——控制性詳細規(guī)劃——更是微不足道，在總體規(guī)劃中這些還有一定的重要性。對于控制性詳細規(guī)劃來說，最最重要的現(xiàn)狀資料莫過于現(xiàn)狀地形圖了。有了現(xiàn)狀地形圖，我們才能做出現(xiàn)狀用地布局圖，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量建筑層數(shù)評價圖等，然后才能對現(xiàn)狀用地進行分析，結(jié)合現(xiàn)場實際，提出現(xiàn)狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規(guī)劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。再則就是還應(yīng)收集一下現(xiàn)狀的人口資料與照片等，這些可以為以后的規(guī)劃提供一定程度上的參考。

注：現(xiàn)狀資料是所有資料中最最重要的，應(yīng)該多花些時間在收集這方面的資料上，可以說現(xiàn)狀資料準確與否將是以后工作中工作量大小的一個決定性因素。現(xiàn)狀資料不準確，將會產(chǎn)生很多的“返功活”，影響工程的進度與效率?，F(xiàn)狀資料的來源一般是由甲方（當?shù)卣蚪ㄔO(shè)局）提供，但有時甲方提供的信息并不全面，這時就還需要自己動手收集一下，因此跑現(xiàn)場也是必不可少的一步。

有了現(xiàn)狀資料與總體規(guī)劃的資料后，我們基本讓可以開始做規(guī)劃了。但是，由于總體規(guī)劃的全局性與概括性，它更多注重的是功能結(jié)構(gòu)的規(guī)劃，對于用地來說，只是一個大致的用地平衡，即用地的比例分配問題，而沒有落實到具體的地塊。特別是對于公共配套服務(wù)設(shè)施，它只停留在一個總的指標上，而對于各項具體設(shè)施沒有說明，即使有說明的也只是按照一個理論上的標準確定的，與現(xiàn)實中存在很大的出入。因此，除了這兩種資料外，我們還需要收集提供各種公共服務(wù)設(shè)施的各個單位的具體部門意見與發(fā)展計劃，以此來作為我們控制性詳細規(guī)劃配建公共服務(wù)設(shè)施的依據(jù)。控制性詳細規(guī)劃的特點——強的指導性與可操作性——也正是體現(xiàn)在這個方面。這些單位包括：一是建設(shè)局和國土局。各個單位的征地與買地換地，都要在建設(shè)局和國土局進行報批，因此，這里的用地資料應(yīng)該是最多的。并且在控制性詳細規(guī)劃沒有做好之前，根據(jù)各個城市的不同，當?shù)氐慕ㄔO(shè)主管部門會有一個非正式的規(guī)劃控制管理依據(jù)，以此來進行控制性詳細規(guī)劃還沒做好之前這段時間的報批工作。比如我們這次利辛縣建設(shè)局就提供了一份他們的“現(xiàn)狀控制路網(wǎng)”。在總體規(guī)劃做好，而控制性詳細規(guī)劃還沒做好的這三年里，它們就是以此來控制和管理城市的建設(shè)的。因此這個路網(wǎng)有很大的參考價值。二是教育局。教育局掌握著全縣所有學校的資料與發(fā)展計劃，他們對于整個城市的教育設(shè)施的情況應(yīng)該是最了解的。而且中小學的布置無論是總體規(guī)劃還是控制性詳細規(guī)劃都是很重要的一個內(nèi)容，在我國當前科教興國的戰(zhàn)略大背景下，對學校的規(guī)劃更應(yīng)成為重中之重，因此詳細全面地收集教育主管單位的意見更是必不可少。三是衛(wèi)生局。在衛(wèi)生局主要收集的是醫(yī)院的現(xiàn)狀規(guī)模以及今后的發(fā)展要求與計劃。這是三個最主要的單位，另外還應(yīng)收集環(huán)保局、園林局等單位對于各自部門的發(fā)展計劃與要求等。此外，對于老城區(qū)而言，還有一個特殊的資料，就是各個要搬遷的政府單位的搬遷意象與說明。比如對于**縣而言，大部分的單位是要搬遷至北部新城的，因此這此單位搬遷后的用地權(quán)屬怎么解決就是一個問題，而有些單位，如教育局，是不搬遷的，而且現(xiàn)在正在重新裝修，因此在規(guī)劃的時候應(yīng)該考慮到這些問題。

雖然說這些當?shù)貑挝坏囊庖娰Y料只用來作為我們規(guī)劃的參考用，但是收集它們?nèi)允怯斜匾?。困難的是這些資料比現(xiàn)狀資料與總體規(guī)劃的資料都難收集的多。在有些管理較好的城市可能由政府出面收集好了一下子就提供了，而管理差的城市就很困難了，這時可能就需要麻煩一下，自己動腿，一家一家的親自去跑了。如果不幸這樣地話，做好心理準備——工作量會增加很多！

另外，從工程上來說，控制性詳細規(guī)劃需要對區(qū)域內(nèi)的管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線的進行明確合理的規(guī)劃，因此，收集這方面的工程管網(wǎng)資料也是必要的。這方面需要收集的資料包括：現(xiàn)狀管網(wǎng)的走向，總體規(guī)劃的管網(wǎng)布置以及當?shù)叵嚓P(guān)部門（郵電局、水廠、燃氣公司等）自身的發(fā)展計劃等。以上就是我們所要收集的資料（見第一部分）。這一步的準備工作做好了，對我們以后的工作有很大的幫助。接下來，資料有了，又該干什么呢？有了資料當然還需要分析資料，根據(jù)資料，再結(jié)合現(xiàn)場堪探的實際情況，找出現(xiàn)狀城市建設(shè)存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規(guī)劃中重點要解決的對象。比如我們這次做利辛縣規(guī)劃，根據(jù)資料與現(xiàn)狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1)用地布局上，用地功能混雜，工業(yè)用地分散，尤其是底商上住的形式普遍存在，相互干擾大，城市環(huán)境受到影響，土地的規(guī)模效益難以發(fā)揮，社會、經(jīng)濟效益低下。

2)對外交通對城市干擾大，**路、2**國道既是對外公路，又作為城市干道，兩種功能必然互相矛盾和影響。道路系統(tǒng)不夠完善，未形成完整的主干路網(wǎng)絡(luò)，也沒有次干路與支路網(wǎng)的支撐，并且T字口，銳角交叉口太多；缺乏公共停車場，汽車沿街停放，既影響交通，又影響環(huán)境。

3)護城河破壞、污染嚴重，既影響環(huán)境與市容，又為防洪防災(zāi)埋下嚴重隱患。

4)城市景觀風貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；綠化與公園用地嚴重不足，從現(xiàn)狀用地統(tǒng)計表上得知綠地指標為0，這已經(jīng)在很大程度上影響了居民的生活與休息質(zhì)量。

然后，我們根據(jù)總結(jié)出來的這些問題提出了我們這次規(guī)劃的重點：

1)調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。城北新區(qū)的建設(shè)為城市功能和用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了契機，結(jié)合舊城調(diào)整后的功能定位——商貿(mào)、居住、文化——進行用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，整治環(huán)境，配套公共服務(wù)設(shè)施，提高舊城的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量水平。

2)優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。一是處理好對外交通與城市道路的關(guān)系，使之相得益彰。二是城區(qū)內(nèi)部道路以優(yōu)化系統(tǒng)為主，近遠結(jié)合，重點對過多T字口、銳角交叉口進行改造，長遠控制，相機改造，以較少的代價達到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。

3)整治護城河沿岸環(huán)境。結(jié)合護城河兩岸的用地功能和文化內(nèi)涵整治河道，規(guī)劃濱河路，治理污染，使規(guī)劃后的護城河成為城市一道亮麗的風景線。

4)加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。根據(jù)利辛縣城特點，綠地系統(tǒng)以濱河綠地，小塊街頭綠地及山坡綠地開發(fā)為主，因地制宜地優(yōu)化城市綠地系統(tǒng)。

5)確定合理的城市建設(shè)控制指標。本著利于城市環(huán)境景觀塑造，增強開發(fā)建設(shè)的可操作性的原則，對不同城市地段因地制宜地確定不同的控制指標，既要滿足國家有關(guān)標準要求，又要使規(guī)劃管理實施有可操作性。

然后，當資料有了，問題也明白了，規(guī)劃的重點也清楚了，現(xiàn)在來開始我們的規(guī)劃就可以做到叢叢容容，有理有據(jù)，有的放矢。下面就談?wù)劸唧w的規(guī)劃操作。

規(guī)劃具體操作的第一步該如何著手呢？這里，長期以來我們存在兩種選擇——路網(wǎng)或是布局。應(yīng)該先路網(wǎng)還是先用地布局，其時并沒有一個客觀的標準。這也是一個仁者見仁、智者見智的問題。其時在實際操作過程中，這兩者往往是交替進行，同時開展的。我們這次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”。因為總體規(guī)劃的路網(wǎng)已定，控制性詳細規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，我們就可以參照總體規(guī)劃的路網(wǎng)，然后再結(jié)合利辛縣建設(shè)局提供的現(xiàn)狀控制路網(wǎng)，可以初步定下最主要的主干路網(wǎng)，再在此基礎(chǔ)上提出“一心三片”的功能結(jié)構(gòu)與各片的功能定位，解決了規(guī)劃的第一個重點——調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

功能結(jié)構(gòu)確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網(wǎng)，形成完善的道路系統(tǒng)，明確各個道路的等級與功能，最終形成規(guī)劃路網(wǎng)。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復(fù)的對比與調(diào)整。比如說我們這次規(guī)劃確定路網(wǎng)的一個基本思路是：以總體規(guī)劃路網(wǎng)與建設(shè)局提供的現(xiàn)狀控制路網(wǎng)為依據(jù)，再結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)與現(xiàn)狀建設(shè)的實際情況，包括現(xiàn)存建筑質(zhì)量較好的高層建筑，新建與在建道路與建筑，未建但已報批的用地與建筑，單位的已征用地等，經(jīng)過路網(wǎng)成本與效益的比較與分析，最終確定規(guī)劃路網(wǎng)。至此解決了我們規(guī)劃的第二個重點——優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。值得說明的是，路網(wǎng)的確定并不是經(jīng)過一次這樣的分析與比較就完成了的。還需要向甲方匯報，聽取甲方的意見與要求，回過頭來再來修改路網(wǎng)。這里面就必然產(chǎn)生一個工作重復(fù)的問題。因為向甲方一次并不能僅僅匯報一下路網(wǎng)，還必須將用地布局規(guī)劃，道路管網(wǎng)工程規(guī)劃也連帶匯報，因此，當有路網(wǎng)的改動時必然引發(fā)用地布局與其它工作的返功與調(diào)整，這些重復(fù)的工作都是必要且有意義的。

這次規(guī)劃，我們在確定路網(wǎng)的同時，結(jié)合利辛縣城的實際與特點，按照充分利用當?shù)刭Y源特色的原則，把護城河整治作為規(guī)劃的重點，重新規(guī)劃了河道的走向，適度加寬，沿河兩岸設(shè)置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，并沿河道規(guī)劃設(shè)置了濱河路，加強護城河周圍的配套設(shè)施建設(shè)，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環(huán)境。這也得到了利辛縣政府的肯定。因為目前護城河周圍環(huán)境惡劣，房屋破舊，居民大都是沒錢的窮人，照此下去，這個地段極有可能發(fā)展成貧民窟的危險。并且這個地段由于配套服務(wù)設(shè)施過差，很多年都想買都買不出去。這次整治一方面可以消滅貧民窟，提高城市形象，另一方面也可以引發(fā)地價的提升，帶來經(jīng)濟效益，為城市建設(shè)提供資金。

接下來，路網(wǎng)確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據(jù)總體規(guī)劃，但總體規(guī)劃過于籠統(tǒng)，與現(xiàn)實情況出入較大，因此還需要充分結(jié)合現(xiàn)狀以及收集來的單位搬遷與否的資料，進行合理的用地布局。此外，結(jié)合現(xiàn)狀地形與綠化景觀設(shè)置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規(guī)劃為大面積的公園或綠地，在主要的景觀大道旁規(guī)劃十米以上的綠帶，再在適當?shù)牡胤讲贾媒诸^和居住小區(qū)綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統(tǒng)，解決了第四個規(guī)劃重點——加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。進行用地布局的同時，按照公共服務(wù)設(shè)施配置的服務(wù)半徑與規(guī)模大小要求，再結(jié)合收集來的學校、醫(yī)院等部門的規(guī)劃要求進行公共服務(wù)設(shè)施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標的規(guī)劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區(qū)地設(shè)定一個控制指標。然后向甲方進行正式的方案匯報，當方案正式通過以后，再按照城市設(shè)計的空間要求與地方政府的意見來逐個逐個地確定各個地塊與分地塊的控制指標，最后完成這張最重要的土地利用控制圖，解決了第五個規(guī)劃重點——確定合理的城市建設(shè)控制指標。

以上是我做控規(guī)的一些經(jīng)驗結(jié)合李老師的控規(guī)講座內(nèi)容的一些個人感受。希望在以后的道路上無論是做控規(guī)還是總歸都能以正確的方法加上正確的規(guī)劃理念進行編制。

第五篇：淺議控制性詳細規(guī)劃的局部調(diào)整

淺議控制性詳細規(guī)劃的局部調(diào)整

【摘要】控制性詳細規(guī)劃已成為我國城市規(guī)劃實施管理的重要平臺，在城市規(guī)劃體系中具有核心地位，也是協(xié)調(diào)平衡各方利益的重要“公共政策”?？匾?guī)調(diào)整實際上是各種利益矛盾的再平衡。本文通過對控規(guī)的介紹，目前控規(guī)局部調(diào)整中角色關(guān)系、啟動和裁決機制、利益補償?shù)鹊姆治觯⒔梃b美國區(qū)劃調(diào)整經(jīng)驗，對完善控規(guī)局部調(diào)整機制提出建議。

【關(guān)鍵詞】控制性詳細規(guī)劃；局部調(diào)整；公共政策

簡·雅各布斯曾指出“城市永遠不會成為藝術(shù)品，因為藝術(shù)是生活的抽象，而城市是生動、復(fù)雜而積極的生活自身”。城市規(guī)劃的重心正從技術(shù)性布局、片面追求城市形象轉(zhuǎn)向統(tǒng)籌多種利益，兼顧效率與公平?！俺鞘幸?guī)劃是社會多元主體和成員追求社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益的共識和目標框架，是一種可以在各種矛盾之間進行談判、討價還價和和解的機制，能夠面對未來的不確定因素，框架內(nèi)還包括靈活性的政策行動程序以及實施方案或建議”（于立，2004）。目前控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）已成為我國城市規(guī)劃實施管理的重要平臺，在城市規(guī)劃體系中具有核心地位，也是協(xié)調(diào)平衡各方利益的重要“公共政策”。在城市規(guī)劃走向和諧的過程中，控規(guī)在編制、審批、修改的程序方面以及成果內(nèi)容方面進行優(yōu)化完善顯得十分迫切和重要。

一、什么是控規(guī)

（一）控規(guī)的概念

控規(guī)，即控制性詳細規(guī)劃——以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

（二）控規(guī)的內(nèi)容

控制性詳細規(guī)劃應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1、詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。

2、規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求。

3、提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求。

4、確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高。

5、根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線。

6、制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

（三）控規(guī)與其他層次規(guī)劃的區(qū)別

城市總體規(guī)劃:城市總體規(guī)劃是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。城市總體規(guī)劃是城市在一定時期內(nèi)發(fā)展的計劃和各項建設(shè)（或各項物質(zhì)要素）的總體部署。是城市規(guī)劃編制工作的第一階段，也是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。

控制性詳細規(guī)劃：以城市總?cè)?guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

修建性詳細規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。

二、控制性詳細規(guī)劃的實施

控制性詳細規(guī)劃一旦編制好并通過相應(yīng)的法定程序?qū)徟?，即形成為法定文件。在?guī)劃實施過程中要加強管理，在控制性詳細規(guī)劃完成后即開展修建性詳規(guī)和單體建筑設(shè)計及環(huán)境設(shè)計。由于整個開發(fā)和建設(shè)的過程較長，一定要進行跟蹤管理，不允許任意修改規(guī)劃，避免改變使用性質(zhì)、加建、加層等違章現(xiàn)象出現(xiàn)。建設(shè)項目完成后要進行規(guī)劃驗收，不僅要核對建筑密度、容積率等指標，還要對配套建設(shè)、綠化環(huán)境、停車位、道路、管線等設(shè)施的各項指標進行核實，達標后才能予以驗收投入使用。

由于控規(guī)是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)進行的，總體規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，是對城市一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排?？傮w規(guī)劃是長遠性的規(guī)劃，期限較長，而控制性詳細規(guī)劃更加具體，需要與時俱進，所以總規(guī)與控規(guī)還有現(xiàn)狀會發(fā)生沖突，種種原因，控規(guī)需要修正。因此我們要對控規(guī)的調(diào)整作相應(yīng)的研究。

三、控規(guī)局部調(diào)整的相關(guān)研究

隨著一些城市控規(guī)編制的大規(guī)模完成，中心城區(qū)基本實現(xiàn)“控規(guī)滿覆蓋”，規(guī)劃部門的工作重點逐漸由控規(guī)編制轉(zhuǎn)向控規(guī)的實施管理?？匾?guī)修改的問題逐步顯現(xiàn)。

控規(guī)的修改可分為控規(guī)修編和局部調(diào)整。控規(guī)修編是因為社會經(jīng)濟發(fā)展或上層次規(guī)劃發(fā)生重大變化，城市結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，需對控規(guī)進行大面積修改或?qū)Σ季纸Y(jié)構(gòu)進行修改，如一個片區(qū)由市場區(qū)調(diào)整為商住區(qū)；控規(guī)局部調(diào)整是對控規(guī)中一個或幾個地塊的形狀、面積、指標進行修改，如改變地塊的土地利用性質(zhì)、容積率，改變城市道路走向等等。下文針對控規(guī)局部調(diào)整進行論述。

國內(nèi)一些學者對控規(guī)局部調(diào)整的需求類型、原因、影響及對策進行了系統(tǒng)的研究，總結(jié)出調(diào)整的需求類型有工業(yè)企業(yè)的搬遷改造、房地產(chǎn)開發(fā)的市場導向、歷史遺留問題、專項規(guī)劃調(diào)整等（李江云，2003）；調(diào)整引發(fā)原因有土地開發(fā)單位經(jīng)濟利益追求、迫于社會因素的壓力、城市建設(shè)和規(guī)劃本身的不確定性、控規(guī)編制經(jīng)驗不足等（李浩，2007）；所造成的不利影響有對城市公共利益的侵犯、不正當競爭行為的加劇、城市未來發(fā)展的失控、對規(guī)劃科學性和嚴肅性的質(zhì)疑等（李浩，2007）；控規(guī)局部調(diào)整的改進策略主要有幾方面：（1）增強控規(guī)彈性，提高用地兼容性，適應(yīng)市場變化；（2）嚴格控規(guī)局部調(diào)整的法定程序，維護合理性和嚴肅性；（3）改進控規(guī)指標調(diào)整的決策機制，強化公共參與；（4）完善規(guī)劃調(diào)控的經(jīng)濟政策。

上述的對策研究通常較為原則性，缺乏對具體實施策略的探討。筆者認為控規(guī)在目前階段還無法形成類似于香港法定圖則的“法定方案”，原因在于法定圖則是分類極為粗獷、指標較少的土地分類管理規(guī)則，而內(nèi)地的控規(guī)則是包含基礎(chǔ)設(shè)施、歷史環(huán)境保護、建筑管理等的規(guī)劃方案，且城市在高速發(fā)展過程中，無法達到具有10－ 20年穩(wěn)定期的法定文件要求（尹稚，1995）。故控規(guī)的調(diào)整在今后較長一段時間內(nèi)仍將繼續(xù)存在，當前工作的重點是改進控規(guī)調(diào)整程序，促使控規(guī)調(diào)整向有利于城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向發(fā)展。本文通過研究控規(guī)局部調(diào)整過程中的角色互動關(guān)系，對控規(guī)調(diào)整的新機制提出建議，希望能對控規(guī)調(diào)整的改進完善提供借鑒。

四、控規(guī)調(diào)整程序以及存在的問題

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對控制性詳細規(guī)劃的調(diào)整程序要求為“修改控制性詳細規(guī)劃的，組織編制機關(guān)應(yīng)對修改的必要性進行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可編制修改方案”。修改后的控規(guī)按原審批程序報批。

參看北京、上海、成都等地的控規(guī)局部調(diào)整程序，各地對于控規(guī)局部調(diào)整的具體操作可概括為有規(guī)劃調(diào)整需求的土地業(yè)主向政府提交調(diào)整申請，政府在征求有利害關(guān)系的市民的意見，以及由規(guī)劃師提供技術(shù)支撐的基礎(chǔ)上進行決策。

(一）控規(guī)局部調(diào)整中的四種角色關(guān)系

在控規(guī)局部調(diào)整過程中存在四種角色，分別為政府、市場（即土地業(yè)主，也可以說是資本）、有利害關(guān)系的市民以及規(guī)劃師。

四種角色中，政府的角色最為重要，是裁決者，并具有技術(shù)力量，還代表著市民的公共利益，自由裁量的空間非常大，故是四種角色的中心。市場的能量很大，可以對政府施加影響力。前兩者是控規(guī)調(diào)整的主體力量。市民對政府決策的影響相對較小，征求市民意見通常是自上而下的過程，缺乏反饋機制和約束力。規(guī)劃師可為控規(guī)調(diào)整提供部分技術(shù)支撐，但調(diào)整通常是協(xié)調(diào)溝通的問題，規(guī)劃師很難在協(xié)調(diào)方面發(fā)揮重要作用。在目前的模式下，決定城市空間生產(chǎn)的是政府和市場的力量；而作為城市空間使用者的市民很難決定自己生活的空間。政府的決策立場受招商引資、城市形象等方面的影響，同控規(guī)調(diào)整所涉及的市民的利益并不完全一致。

(二)目前控規(guī)調(diào)整程序存在的問題

1、公眾與市場的地位不對等。市民無法取得同市場（土地業(yè)主）一樣表達自身利益訴求的機會。土地業(yè)主可以申請調(diào)整控規(guī)以更加符合自身利益，在方案調(diào)整及裁決上擁有較多話語權(quán)。而市民由于信息不對稱，缺乏組織機制，不能透過正常管道行使權(quán)利，更不能借助某種機制主動改善自己的居住環(huán)境。而公眾參與對于控規(guī)局部調(diào)整非常重要。公眾參與雖會增加規(guī)劃的成本，降低效率，卻有利于“消除規(guī)劃部門自編自審自改、內(nèi)部循環(huán)、缺乏約束的弊端”（湯海孺，2005），保證規(guī)劃工作的公平、公正、公開，增加規(guī)劃的威信和約束力，避免發(fā)生個體“非正常”地參與監(jiān)督，帶來社會不安定因素。

2、裁決機制不規(guī)范。目前的控規(guī)調(diào)整機制自由裁量權(quán)過大，同樣的調(diào)整在一個地方可以而在另外一個地方卻不行，沒有一個條文細則進行說明和約束，調(diào)整案例也未公開供查閱和引用，從而造成市場方想盡辦法去影響裁決。

五、控規(guī)調(diào)整新機制探討

美國區(qū)劃經(jīng)驗對我國的控規(guī)局部調(diào)整具有借鑒作用。美國的公眾和社會團體在區(qū)劃的制定與實施上具有非常重要的作用，公眾與市場的地位是對等的；區(qū)劃較多地采用依法裁定的辦法，僅在歷史地段等特殊地區(qū)采用自由裁量的方法；另外，區(qū)劃還有著獎勵區(qū)劃和開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓等利益補償制度?；谇拔目匾?guī)調(diào)整存在問題的分析和美國區(qū)劃經(jīng)驗的借鑒，我認為控規(guī)局部調(diào)整的新機制應(yīng)更強化公眾參與，實現(xiàn)市民與市場的地位對等，并對控規(guī)調(diào)整裁決的自由裁量權(quán)進行限制。

(一)控規(guī)調(diào)整的啟動機制

目前的控規(guī)調(diào)整是由土地業(yè)主或政府申請，調(diào)整目的多是為更符合市場開發(fā)利益；而小區(qū)或居住區(qū)的公共利益卻沒有一種途徑進行優(yōu)化。建議以社區(qū)為基本單元實行聯(lián)名申請控規(guī)調(diào)整制度，調(diào)整內(nèi)容為增加公共服務(wù)設(shè)施等公共利益，跟調(diào)整內(nèi)

容有利害關(guān)系的一個或幾個社區(qū)中30％的居民進行聯(lián)名申請就可以在規(guī)劃主管部門立案，審查同意后進行規(guī)劃選址和調(diào)整控規(guī)。若處于舊城區(qū)沒有可開發(fā)用地，可通過給開發(fā)商指標補償?shù)霓k法進行建設(shè)，或進行備案在以后更新改造時優(yōu)先考慮。這樣市場和市民都有途徑維護自己的利益，促進城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

（二）控規(guī)調(diào)整的裁決機制

目前的控規(guī)調(diào)整公示意見不具有硬約束力，市民意愿得不到充分尊重，參與規(guī)劃的熱情不高。建議借鑒美國區(qū)調(diào)整的經(jīng)驗，建立居民否決制度。跟調(diào)整內(nèi)容有利害關(guān)系的一個或幾個社區(qū)中50％的居民明確表達反對意見，則調(diào)整不予通過，土地業(yè)主須與相關(guān)市民進行協(xié)商。經(jīng)市民同意或默許的調(diào)整方案再進行專家或行政審查。通過這種方式，市場和市民得以地位對等地進行協(xié)商。在充分尊重市民意見的情況下，公共設(shè)施用地和綠地等公共用地被開發(fā)商蠶食的機會可大為減少。

對于控規(guī)局部調(diào)整的審查，應(yīng)有專家和市民代表參加，并具有發(fā)言權(quán)。另外，審查會應(yīng)借鑒依法裁決機制。一是行政部門應(yīng)根據(jù)調(diào)整案例形成控規(guī)調(diào)整審查的指導性意見，如哪種調(diào)整明確可以通過，哪種調(diào)整明確不允許，形成規(guī)范性的條文。二是調(diào)整結(jié)論應(yīng)更完整，有調(diào)整內(nèi)容、依據(jù)、理由、結(jié)論等要素，作為案例備案，供公眾查詢，甚至可以供其他城市參考和專家研究。這種規(guī)范化的程序有利于在國內(nèi)形成統(tǒng)一的調(diào)整模式，促進規(guī)劃體系完善。

(三)控規(guī)調(diào)整的利益補償

在控規(guī)調(diào)整中，應(yīng)有兩種利益補償方式，一種是政府對土地業(yè)主的獎勵，另一種是土地業(yè)主對市民的補償。如果土地業(yè)主申請的控規(guī)調(diào)整對市民造成了干擾，應(yīng)提供公共利益進行補償；反之土地業(yè)主為市民的公共利益做出貢獻，則可以獲得容積率或建筑密度等的獎勵。為監(jiān)督利益補償?shù)膶嵭校诩夹g(shù)審查會上應(yīng)有市民代表出席。

六、控規(guī)局部調(diào)整新機制下的公眾參與方式與規(guī)劃師角色定位

（一）公眾參與方式

公眾參與控規(guī)調(diào)整不僅是個人層面的參與，而且要以社區(qū)組織團體作為參與的代表。各個社區(qū)中應(yīng)有向公眾展示、宣傳規(guī)劃并搜集民意的規(guī)劃咨詢機構(gòu)，對公眾負責，代表公眾同政府及開發(fā)商溝通。這樣才能相對降低參與成本，提高公眾參與規(guī)劃的深度和效率，使公眾的意見更好地體現(xiàn)到規(guī)劃部門所主持的城市規(guī)劃中。

(二)規(guī)劃師角色定位

在新的控規(guī)調(diào)整模式中，政府、市場、市民和規(guī)劃師四種角色的定位有所變化。市民的主體地位得以強化，同市場一起作為控規(guī)調(diào)整的兩個利益攸關(guān)方。由于市民的作用強化，需要規(guī)劃師同市民加強溝通，傳達調(diào)整內(nèi)容的意圖和影響，并搜集民意，代表市民同市場協(xié)商，將市場和市民溝通的意見向政府進行匯報說明。政府的核心職能為裁決者，充分考慮市場、市民、專家的意見，最終做出決策。

由于規(guī)劃師同市民的溝通增強，部分規(guī)劃師將作為社區(qū)規(guī)劃師，為社區(qū)居民提供規(guī)劃咨詢服務(wù)，代表市民組成社區(qū)團體，溝通政府與市民的意見。

七、總結(jié)

本文從構(gòu)建和諧社會對規(guī)劃的要求出發(fā)，分析了控規(guī)局部調(diào)整中四種角色的不穩(wěn)定狀態(tài)，認為控規(guī)調(diào)整程序應(yīng)在啟動機制、裁決機制、利益補償和規(guī)劃師角色定位四方面進行改進，并將公眾參與真正納入到控規(guī)調(diào)整程序中來。