第一篇：某某工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

控制性詳細(xì)規(guī)劃案例

第一章 總 則 第一條 為適應(yīng)貴陽市經(jīng)濟社會發(fā)展需要，推進貴陽市生態(tài)文明城市建設(shè)，在工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展面臨的嚴(yán)峻形勢下，切實增強危機感和緊迫感，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，推進我市醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展，促進修文縣扎佐鎮(zhèn)醫(yī)藥工業(yè)園用地健康有序地進行開發(fā)建設(shè)，為城市規(guī)劃建設(shè)和規(guī)劃管理提供依據(jù)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和貴陽市城市總體規(guī)劃（2009-2020年），制定本規(guī)劃。第二條 規(guī)劃的主要任務(wù) 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，與土地利用總體規(guī)劃相銜接，綜合相關(guān)專項規(guī)劃的要求，對具體地塊的土地使用和建設(shè)提出控制指標(biāo)，作為城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項目規(guī)劃許可的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。凡在本規(guī)劃用地范圍內(nèi)進行各項土地使用和建設(shè)活動，均應(yīng)符合本規(guī)劃。任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。第三條 規(guī)劃的主要內(nèi)容

（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

（二）確定各地塊用地性質(zhì)、用地面積、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；

（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則；

（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高；

（五）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進行管線綜合，確定地下空間開發(fā)利用具體要求；

（六）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。第四條 本規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強制性內(nèi)容。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，規(guī)劃確定的鐵路、公路、道路、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊、通信設(shè)施、廣播電視設(shè)施、管道設(shè)施、河道、水庫、消防通道、污水處理廠和公共服務(wù)設(shè)施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。第五條 本規(guī)劃由規(guī)劃文本、圖件和附件組成。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件。其中文本和圖件具有同等法律效力。第六條 本規(guī)劃經(jīng)貴陽市人民政府批準(zhǔn)后，自批準(zhǔn)之日起嚴(yán)格執(zhí)行。經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，是城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。如需作出修改或調(diào)整，必須按法定程序進行。第七條 本規(guī)劃具體內(nèi)容由貴陽市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第二章 規(guī)劃功能定位及目標(biāo) 第八條 總體定位 將扎佐醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、具有一定競爭力、以醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的示范性園區(qū)。第九條 建設(shè)發(fā)展目標(biāo) 按照市委市政府對全市工業(yè)園區(qū)的總體建設(shè)部署和要求，扎佐醫(yī)藥工業(yè)園的建設(shè)應(yīng)達到二類工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)園區(qū)“六通一平”（供水、排水、供電、公路、通訊、供氣、場地平整）。第三章 規(guī)劃用地布局和功能結(jié)構(gòu) 第十條 規(guī)劃范圍和用地規(guī)模 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園位于貴陽市扎佐鎮(zhèn)區(qū)南部，西臨210國道、北接扎佐鎮(zhèn)中心區(qū)，西鄰川黔鐵路、貴遵高速公路，南鄰貴陽高爾夫。規(guī)劃總用地468.10公頃，其中，城市建設(shè)用地348.82公頃。

第十一條 用地功能和用地結(jié)構(gòu) 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園用地以醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)用地為主，兼有行政管理用地、科研孵化用地、商業(yè)用地、居住用地等為園區(qū)生產(chǎn)配套服務(wù)的其它建設(shè)用地。園區(qū)分為中成藥制造、化學(xué)原料藥及制劑、生物制藥、保健食品等四類產(chǎn)業(yè)分區(qū)；兩個綜合服務(wù)區(qū)；一個科研孵化區(qū)；一個倉儲物流區(qū)。

第十二條 產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃 園區(qū)規(guī)劃各類醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)用地217.25公頃，其中：中成藥產(chǎn)業(yè)用地103.01公頃，化學(xué)原料藥及制劑產(chǎn)業(yè)用地65.02公頃，生物制藥產(chǎn)業(yè)用地15.75公頃，保健食品產(chǎn)業(yè)用地33.47公頃。

第十三條 居住用地規(guī)劃

1、村民安置用地規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)西北部、與扎佐鎮(zhèn)區(qū)臨近的居住用地中進行村民安置，用地面積為1.70公頃。

2、職工住宿用地規(guī)劃

規(guī)劃園區(qū)西北部的居住用地作為職工住宿用地。

3、保留園區(qū)內(nèi)的萬江機械廠家屬區(qū)的居住用地6.32公頃。第十四條 科研孵化用地規(guī)劃 園區(qū)中部規(guī)劃科研孵化用地15.61公頃。第十五條 公共設(shè)施用地規(guī)劃

園區(qū)公共設(shè)施用地包括：行政辦公用地12.45公頃；商業(yè)服務(wù)用地9.83公頃；文化娛樂用地0.33公頃；教育科研用地25.81公頃。第四章 土地使用和建筑規(guī)劃管理規(guī)定 第一節(jié) 各地塊使用性質(zhì)的劃分和適建要求 第十六條 地塊劃分 園區(qū)分為5個大地塊，52個小地塊，采用大地塊—小地塊兩級劃分形式，如01-01。01地塊：位于園區(qū)北部，主要為園區(qū)管委會行政辦公用地、110KV易街變電站用地、居住用地、入口景觀綠地、園區(qū)商業(yè)金融用地、生物制藥產(chǎn)業(yè)用地及部分園區(qū)科研用地；

02地塊：位于園區(qū)中北部，主要為貴州林校用地、扎佐林場辦公用地、中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地及部分園區(qū)科研用地；

03地塊：位于園區(qū)中西部，主要為中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地； 04地塊：位于園區(qū)西南部，主要為保健食品產(chǎn)業(yè)用地及部分中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地；

05地塊：位于園區(qū)東南部，主要為行政辦公用地、園區(qū)商業(yè)金融用地、中成藥制造產(chǎn)業(yè)用地、化學(xué)原料藥及制劑產(chǎn)業(yè)用地。第二節(jié) 工業(yè)企業(yè)總平面布置 第十七條 工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計，必須貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用土地的方針，因地制宜，合理布置，節(jié)約用地，并符合國家現(xiàn)行的防火、安全、衛(wèi)生、交通運輸和環(huán)境保護等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。第十八條 嚴(yán)格執(zhí)行國家工業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范，工業(yè)項目建設(shè)應(yīng)采用先進的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。園區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)以多層標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，對適合多層標(biāo)準(zhǔn)廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應(yīng)全部進入多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，以實現(xiàn)土地經(jīng)濟合理集約化利用，充分體現(xiàn)園區(qū)風(fēng)貌特色。第十九條 工業(yè)企業(yè)廠區(qū)及建筑物、構(gòu)筑物的外形宜規(guī)整，廠區(qū)內(nèi)建筑群體的平面布置應(yīng)與空間景觀相協(xié)調(diào)，并應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃及廠區(qū)綠化，提高環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造良好的生產(chǎn)條件和整潔的工作環(huán)境。第二十條 工業(yè)企業(yè)總平面布置，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貧庀髼l件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通風(fēng)條件。高溫、熱加工、有特殊要求和人員較多的建筑物，應(yīng)避免西曬。第二十一條 工廠、倉庫應(yīng)設(shè)置消防車道。一座甲、乙、丙類廠房的占地面積超過3000㎡或一座乙、丙類庫房的占地面積超過1500㎡時，宜設(shè)置環(huán)形消防車道，如有困難，可沿其兩個長邊設(shè)置消防車道或設(shè)置可供消防車通行的且寬度不小于6m的平坦空地。第三節(jié) 建筑物間距的規(guī)定 第二十二條 建筑間距必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、綠化、安全、工程管線埋設(shè)、建筑設(shè)計規(guī)范等法律、法規(guī)的規(guī)定，并由城市規(guī)劃行政主管部門核定。第二十三條 工業(yè)建筑的間距按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，根據(jù)生產(chǎn)的火災(zāi)危險性分類、工業(yè)建筑耐火等級等，確定廠房及倉庫的（防火）間距。單、多層廠房、庫房之間的間距最小一般不應(yīng)小于10米，高層廠房、庫房之間及其與其他廠房之間的間距，最小一般不應(yīng)小于13米，并符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ16—87（2001修訂版）》的有關(guān)規(guī)定。第二十四條 非工業(yè)建筑間距按《貴陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。第二十五條 擋墻、護坡與建筑的最小間距，在無地質(zhì)災(zāi)害影響下，應(yīng)滿足住宅日照、通風(fēng)、防護、消防的需要；高度大于2米小于6米的擋墻和護坡的上緣與建筑的凈距離不得小于5米，下緣與建筑的凈距離不得小于3米；高度大于6米的擋墻應(yīng)作退臺處理，退臺寬度不得小于1.5米。第四節(jié) 建筑退讓距離 第二十六條 建筑物沿城市道路、公路、河渠、排水干線、人防設(shè)施、電力保護區(qū)及用地邊界修建時，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范的規(guī)定。特殊工藝工業(yè)廠房及未涉及退讓距離的構(gòu)筑物由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)具體情況確定。第二十七條 建筑物沿用地邊界修建，應(yīng)按規(guī)定的建筑間距的一半或按相鄰建筑的間距需求退讓，不開窗的山墻沿用地邊界布置時，應(yīng)按5米和滿足與相鄰建筑的間距要求退讓。第二十八條 建筑后退道路紅線距離指建筑物最外緣部分至道路紅線的最近距離，按《貴陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。第二十九條 沿高壓走廊兩側(cè)修建建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)在高壓走廊保護范圍以外。保護范圍規(guī)定見空間管制規(guī)劃。第三十條 地下建筑應(yīng)按用地邊界退讓3米以上修建。地下建筑臨城市道路應(yīng)參照高度24米以下地面建筑臨城市道路的要求退讓。第五節(jié) 工業(yè)用地集約使用 第三十一條 凡新建的建設(shè)項目建筑容積率、建筑密度，應(yīng)按圖則《規(guī)劃控制指標(biāo)一覽表》的規(guī)定采用，并由城市規(guī)劃行政主管部門核定。第三十二條 為促進園區(qū)工業(yè)項目集約合理用地，提高集約利用土地程度，從嚴(yán)控制供地，確定投資強度、容積率、建筑密度、綠化率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等5項控制指標(biāo)，為單一否定性標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)項目建設(shè)用地必須同時符合這5項用地指標(biāo)。

1、投資強度：園區(qū)工業(yè)項目用地投資強度按照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》(國土資發(fā)[2008]24號)確定，根據(jù)工業(yè)產(chǎn)業(yè)門類、修文縣的城市劃分等級，醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)一般不得低于1175萬元/公頃。

2、容積率和建筑密度：工業(yè)用地建筑密度不得低于30%；容積率按照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》(國土資發(fā)[2008]24號)確定，根據(jù)工業(yè)產(chǎn)業(yè)門類、考慮提高園區(qū)土地的利用價值、以及園區(qū)用地供應(yīng)相對緊張的現(xiàn)狀實際醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)下限一般不得低于0.8。

3、各工業(yè)項目用地中集中建設(shè)的行政管理及生活服務(wù)設(shè)施用地比例不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建設(shè)經(jīng)營性項目，嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地中建造成套住宅、專家樓、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

4、綠地率：嚴(yán)格控制工業(yè)項目廠區(qū)綠地率，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地，不得圈占土地搞“花園式”工廠。工業(yè)項目用地綠地率最高不得超過20%。第三十三條 園區(qū)內(nèi)工業(yè)項目應(yīng)集中建設(shè)，采用先進的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。對適合多層廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應(yīng)建設(shè)或進入多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，提高工業(yè)項目用地的使用強度和使用效率。工業(yè)建筑物層高超過8米的，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。第三十四條 工業(yè)建設(shè)項目的規(guī)劃控制容積率、建筑密度為下限控制指標(biāo)要求，上限不限；綠地率為上限控制指標(biāo)要求，下限不限；根據(jù)工業(yè)項目建設(shè)需要，可以局部超出建筑限高，以鼓勵工業(yè)用地集約使用，鼓勵建設(shè)多、高層廠房。第五章 道路交通設(shè)施規(guī)劃 第三十五條 道路系統(tǒng)規(guī)劃 園區(qū)道路分為以下四個等級：

園區(qū)城市主干道：鎮(zhèn)區(qū)環(huán)線，紅線寬度20米。

園區(qū)主干道：210國道，紅線寬度20米；藥業(yè)大道，紅線寬度30米；萬江路南段，紅線寬度20米；藥興路，紅線寬度20米；希望路，紅線寬度24米；展望路，紅線寬度20米。

園區(qū)次干道：振興路，紅線寬度18米；振藥路，紅線寬度18米；展望路，紅線寬度16米。園區(qū)支路：紅線寬度12-16米。

第六章 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 第三十六條 行政辦公設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置園區(qū)管委會，用地面積1.79公頃；園區(qū)行政管理機構(gòu)，包括園區(qū)派出所用地，用地面積0.62公頃。第三十七條 商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施，以及園區(qū)市場設(shè)施，用地面積9.83公頃。

第三十八條 文化娛樂設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置文化娛樂設(shè)施用地0.33公頃。第三十九條 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃在園區(qū)設(shè)置醫(yī)療門診一處，附設(shè)于園區(qū)中部商業(yè)用地中，建筑面積500平方米。

第七章 市政公用設(shè)施規(guī)劃 第一節(jié) 給排水設(shè)施規(guī)劃 第四十條 給水設(shè)施規(guī)劃

1、用水量標(biāo)準(zhǔn)

居民綜合生活用水量：200升/人.日 工業(yè)用地用水量指標(biāo)：75 m3/公頃.日

2、用水量預(yù)測

園區(qū)最高日用水量1.88萬m3/日，平均日用水量1.34萬m3/日。

3、供水水源及水廠

近期采用高潮水庫水源、中遠期采用革老寨泉水、遠景采用清坑地下泉水、西沖地下泉水；中遠期高潮水廠規(guī)劃供水規(guī)模2萬m3/日、遠景規(guī)劃供水規(guī)模4萬m3/日。

4、供水管網(wǎng)規(guī)劃（1）供水分區(qū)

將園區(qū)劃分為2個供水分區(qū)：供水低區(qū)及供水高區(qū)。供水低區(qū)：扎佐林場東側(cè)山脈以西及以北地區(qū)、210國道沿線區(qū)域，主要由龍王寨、龍王寨2號高位水池重力供給。供水高區(qū)：扎佐林場東側(cè)山脈以東及以南地區(qū)、210國道沿線區(qū)域，主要由中途加壓泵站及二級及二級2號高位水池供給。（2）供水管網(wǎng)規(guī)劃

在工業(yè)園區(qū)建設(shè)區(qū)域道路的同時建設(shè)區(qū)域給水管，給水管連接成環(huán)狀管網(wǎng)，以保證供水安全，然后由枝狀配水管配至每個地塊內(nèi)部。給水管道沿道路敷設(shè)，給水管道在30米以上道路雙側(cè)布置，30米以下道路單側(cè)布置。在≥DN100管上按不大于120米間距設(shè)置市政消火栓，保證消防供水安全。（3）供水調(diào)節(jié)設(shè)施

保留現(xiàn)有兩座高位水池，規(guī)劃新建兩座：龍王寨2號高位水池（容量2000m3，池底高程1345m），二級2號高位水池（容量2000m3，池底高程1400m）。

第四十一條 排水設(shè)施規(guī)劃

1、排水體制

嚴(yán)格按雨、污分流建設(shè)片區(qū)排水系統(tǒng)。

2、排水分區(qū)

以浪潮河、珍珠河構(gòu)建工業(yè)園區(qū)排水系統(tǒng)主骨架，園區(qū)污水分別排入浪潮河、珍珠河截污溝，雨水排入河道。污水由扎佐下游規(guī)劃新建的扎佐污水處理廠處理。

3、污水工程規(guī)劃（1）污水量預(yù)測

規(guī)劃區(qū)污廢水總量1.07萬m3/日。（2）污水管網(wǎng)規(guī)劃

工業(yè)園區(qū)污水（含生活污水、處理后的生產(chǎn)廢水、污水）經(jīng)污水支管、干管、主干管、截污溝集中收集后輸送至污水處理廠處理。污水管原則布置在人行道或慢車道。（3）污水處理規(guī)劃 ①污水排放標(biāo)準(zhǔn)

在規(guī)劃區(qū)排放的生活污水，要求必須經(jīng)過化糞池等初級處理構(gòu)筑物處理方可排入園區(qū)污水系統(tǒng)，醫(yī)院的污水必須經(jīng)醫(yī)院消毒池殺滅病原菌后方可排入城市排水系統(tǒng)。工業(yè)廢水的排放，執(zhí)行我國“三同時”和“誰污染誰治理”的原則，采用分散與集中相結(jié)合的處理方式，工業(yè)廢水原則要求自行處理達到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》一級標(biāo)準(zhǔn)后方可排入雨水管渠或水體。②污水處理廠規(guī)劃

扎佐鎮(zhèn)污水處理廠規(guī)劃選址在扎佐鎮(zhèn)北部扎佐河旁，規(guī)劃處理規(guī)模2萬m3/日，分期建設(shè)，一期處理規(guī)模1萬m3/日，二期1萬m3/日，處理后的污水作農(nóng)灌或工業(yè)回用，主要服務(wù)范圍為工業(yè)園區(qū)及扎佐鎮(zhèn)。

4、雨水工程規(guī)劃（1）雨水量計算

雨水計算采用貴陽市暴雨公式

1887（1+0.707lgP)q=──────────

(t+9.35P0.031)0.695 重現(xiàn)期： 排水干線 P=5年 排水支線 P=1-3年

徑流系數(shù)：建設(shè)區(qū)Ψ=0.85，綠化Ψ=0.35（2）雨水管道規(guī)劃

雨水由雨水支管、干管、主干管（溝）收集后就近排入水體；雨水管原則布置在道路的人行道或慢車道上。第二節(jié) 電力電信設(shè)施規(guī)劃 第四十二條 電力設(shè)施規(guī)劃

1、負(fù)荷預(yù)測

預(yù)測工業(yè)園區(qū)年電力負(fù)荷30MW，用電量1.65億KWh。

2、供電電源

110kV易街變?yōu)閳@區(qū)主供電源，規(guī)劃容量2×50MVA，同時為保證供電可靠，規(guī)劃新建一回220kV扎佐變—110kV易街變的110kV扎易Ⅱ回。

3、電網(wǎng)規(guī)劃

近期改造和完善工業(yè)園區(qū)10KV配電網(wǎng)，形成環(huán)網(wǎng)供電，采用環(huán)網(wǎng)結(jié)線開環(huán)運行，提高電網(wǎng)供電的可靠性和靈活性。10/0.4KV變配電設(shè)施應(yīng)設(shè)置于負(fù)荷中心，以箱變或戶內(nèi)變配電所為主，0.4/0.23KV低壓供電半徑不宜大于250米。

工業(yè)園區(qū)主干道道路照明應(yīng)采用高效節(jié)能型燈具，照度達到10-20lx，由專用回路供電，集中控制管理。

規(guī)劃范圍內(nèi)110KV、35KV現(xiàn)狀及新建電力線路采用架空敷設(shè)，10KV電力線路在新建設(shè)區(qū)結(jié)合道路建設(shè)采用電纜溝(管)埋地敷設(shè)，10KV電力線原則上布置在道路的東、南側(cè)。第四十三條 電信設(shè)施規(guī)劃

1、預(yù)測固定電話裝機為4500門，電話普及率達50門/百人。

2、保留管委會電信模塊局2000門，建筑面積100平方米；規(guī)劃在園區(qū)東部服務(wù)區(qū)新建電信模塊局3000門，建筑面積100平方米。

3、在規(guī)劃范圍電信線路全部采用電信電纜或光纜沿電信管道埋地敷設(shè)，電信管道布置在道路的西、北側(cè)，其中沿主干道12孔，次干道6孔。

第三節(jié) 燃?xì)庠O(shè)施規(guī)劃 第四十四條 燃?xì)夤こ桃?guī)劃

1、燃?xì)庳?fù)荷預(yù)測

序號 用戶類別 耗氣量（Nm3/日）1 居民用戶 2100 2 公建用戶 840 3 工業(yè)用戶 7756 4 未預(yù)見量 535 總計 11231

2、燃?xì)鈿庠?/p>

規(guī)劃近期利用沙文液化天然氣接收儲配站供氣，遠期由規(guī)劃新建三元高中壓調(diào)壓站供應(yīng)壓縮天然氣。

3、調(diào)壓站規(guī)劃

工業(yè)園區(qū)共設(shè)置中低壓燃?xì)庹{(diào)壓站2座，每座占地面積50平方米。工業(yè)用戶設(shè)置用戶專用調(diào)壓站。

第八章 空間管制規(guī)劃 第四十五條 園區(qū)空間管制主要涉及城市黃線、城市綠線的控制。

城市黃線主要是指110KV易街變電站，用地面積1.00公頃；3處垃圾轉(zhuǎn)運站，用地面積0.70公頃；集散廣場，用地面積0.78公頃；園區(qū)范圍內(nèi)35KV易磨線，按電力線兩側(cè)各10米控制。

城市藍線主要涉及主要涉及珍珠河河道藍線，按河道中心線兩側(cè)各5米控制；沿河建設(shè)時，建筑物建筑紅線應(yīng)退讓河道保護綠線2米。城市綠線主要涉及園區(qū)內(nèi)保留林地的保護控制范圍；珍珠河河流保護帶，按河道藍線兩側(cè)各7米控制；園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的各類城市綠地的用地范圍。

第九章 綜合防災(zāi)規(guī)劃 第四十六條 消防規(guī)劃

1、消防設(shè)施規(guī)劃

規(guī)劃利用扎佐消防站保證園區(qū)消防安全。

2、消防給水

（1）結(jié)合給水規(guī)劃，在建設(shè)區(qū)形成環(huán)狀管網(wǎng)，增大供水能力，保證消防時供水的安全性。

（2）給水管網(wǎng)供水壓力要保證市政消火栓流量不小于10升/秒，壓力不低于100KPa。

（3）增設(shè)消火栓，新建和改造的道路的配水管上均應(yīng)按120米間距配套建設(shè)市政消火栓。

第四十七條 人防工程規(guī)劃

1、堅持“平時使用方便，戰(zhàn)時滿足要求”的原則，在平戰(zhàn)結(jié)合方面要因地制宜、注重實效。

2、人防工程建設(shè)規(guī)劃 結(jié)合區(qū)域建設(shè)修建平戰(zhàn)兩用防空地下室。平時作為商場、地下通道、停車場等，戰(zhàn)時作為人防疏散及掩蔽系統(tǒng)。

第四十八條 地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃

1、規(guī)劃范圍內(nèi)工程地質(zhì)情況良好，未發(fā)現(xiàn)滑坡、崩塌、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害，無明顯地質(zhì)災(zāi)害點，但仍應(yīng)作好相應(yīng)的地質(zhì)災(zāi)害預(yù)防措施。

2、工程建設(shè)加劇、引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性及危害程度預(yù)測評估：

①規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，工程建設(shè)不會加劇現(xiàn)有地質(zhì)災(zāi)害。②大規(guī)模切、填方等工程建設(shè)有可能引發(fā)切方邊坡滑坡、崩塌、填方邊坡滑坡等地質(zhì)災(zāi)害，可能性中等至大。

3、地質(zhì)災(zāi)害防治 切實加強地質(zhì)災(zāi)害防治，避免和減輕地質(zhì)災(zāi)害造成的損失，維護人民生命和財產(chǎn)安全，保障建設(shè)工程順利進行，達到防災(zāi)減災(zāi)的目的。①各級國土資源部門負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害防治的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。②相關(guān)部門在審批項目時，要把地質(zhì)災(zāi)害危險性評估作為審批的一項重要內(nèi)容。工程建設(shè)應(yīng)當(dāng)在可行性研究階段進行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估，并將評估結(jié)果作為可行性研究報告的組成部分。建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計中，盡量根據(jù)地形調(diào)整場坪標(biāo)高，降低引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性及危險性。③建設(shè)工程主管部門應(yīng)與國土資源部門加強對開展過地質(zhì)災(zāi)害危險性評估工作的相關(guān)建設(shè)項目進行檢查，確保評估工作中提出的防災(zāi)工程措施在建設(shè)過程中得到落實。④施工前做好巖土工程詳細(xì)勘察，查明巖土體性狀、地下水埋藏深度以及隱伏巖溶發(fā)育分布情況等，對不利因素采取有效工程措施進行處理。⑤嚴(yán)禁埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道。

第十章 生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃 第四十九條 大氣環(huán)境控制 根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996），規(guī)劃將園區(qū)全部劃為二類環(huán)境質(zhì)量功能分區(qū)，規(guī)劃執(zhí)行二級標(biāo)準(zhǔn)。第五十條 水環(huán)境綜合保護

園區(qū)所有污水均截流至規(guī)劃的污水處理廠，使廢水排放達到《制藥工業(yè)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（于2008年8月1日執(zhí)行）

中的標(biāo)準(zhǔn)，并按照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，污水集中處理率達到100％。第五十一條 聲環(huán)境控制規(guī)劃 根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)劃將園區(qū)分為三個噪聲控制區(qū)：行政管理、科研孵化及服務(wù)配套等區(qū)域為二類噪聲控制區(qū)，噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)為：晝間60分貝，夜間50分貝；工業(yè)區(qū)為三類噪聲控制區(qū)，噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)為：晝間65分貝，夜間55分貝； 210國道兩側(cè)區(qū)域為四類噪聲控制區(qū)，噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)為：晝間70分貝，夜間55分貝。第五十二條 固體廢棄物處置規(guī)劃

園區(qū)規(guī)劃3處垃圾轉(zhuǎn)運站用地。園區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)生的工業(yè)廢渣，應(yīng)采用生態(tài)學(xué)原理，提高廢渣綜合回收利用，禁止隨意堆放和外泄，對不能回收和利用的工業(yè)廢渣應(yīng)先在園區(qū)進行集中收集，再選擇專用的垃圾處理場集中處理。一般固體廢棄物實行控制區(qū)統(tǒng)一管理，工業(yè)廢棄物綜合利用率達到90%，危險廢棄物安全處理率達到100%，生活垃圾處理率達到100%。

第五十三條 林地保護規(guī)劃

加強生態(tài)環(huán)境保護與建設(shè)，提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，禁止占用規(guī)劃劃定的林地保護范圍，應(yīng)采取有效的園區(qū)綠化建設(shè)措施，提高園區(qū)綠化水平，將園區(qū)建設(shè)成為綠色、環(huán)保、健康、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、高效益的優(yōu)質(zhì)工業(yè)園區(qū)。

第五十四條 園區(qū)主要污染物最高允許排放限值 第五十五條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的管理措施

1、凡園區(qū)內(nèi)新建、擴建、改建、引進等項目，必須執(zhí)行國家對建設(shè)項目實行環(huán)境影響評價制度；必須選用無污染或少污染的工藝、技術(shù)、設(shè)備；必須執(zhí)行污染治理及綜合利用與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)的規(guī)定。

污染治理項目與主體工程沒有同時竣工的，環(huán)境保護設(shè)施未經(jīng)環(huán)境保護部門驗收或驗收不合格的，不得強行投入生產(chǎn)或使用。

2、從事園區(qū)醫(yī)藥工程設(shè)計的單位，在設(shè)計中要采用先進的生產(chǎn)工藝技術(shù)，從工藝技術(shù)上消除或減少污染源；對工藝上不能解決的污染要采取先進的防治措施，符合環(huán)境保護的要求。

3、園區(qū)行政管理部門在安排和審查年度新建、擴建、改建、引進等項目計劃時，對與主體工程有關(guān)的污染治理和綜合利用工程所需資金、設(shè)備、材料、必須同時列入計劃，切實予以保證。在施工過程中，不得以任何借口，擠掉污染治理和綜合利用工程的資金、設(shè)備、材料和施工力量。

第五十六條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的治理措施

1、造成環(huán)境污染和其他公害的企業(yè)，必須有治理規(guī)劃，并有計劃、有步驟地實施。

2、各企業(yè)要加強管理，開展技術(shù)研究，搞好綜合利用，最大限度地回收各種資源，提高原料、燃料利用率。

3、企業(yè)在原有生產(chǎn)基礎(chǔ)上進行擴建、改建項目時，原有污染問題應(yīng)一并解決。

4、企業(yè)必須按規(guī)定提取一定比例的更新改造資金用于治理污染。

5、對造成環(huán)境嚴(yán)重污染的企業(yè)或產(chǎn)品要限期治理。未經(jīng)治理或治理后未達到國家或地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時，不得擴大生產(chǎn)能力。

6、各企業(yè)所排放的廢氣、煙塵，必須采取有效措施加以治理，使其達到國家或地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

7、各企業(yè)所排放的廢水要做到清、污分流，分別處理，提高復(fù)用率；對含有毒有害物質(zhì)的廢水必須治理并達到國家或地方規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁采用滲井、滲坑等辦法排放，確保園區(qū)內(nèi)水體不受污染。

8、各企業(yè)要加強廢渣的治理，嚴(yán)格執(zhí)行國家或地方的有關(guān)規(guī)定，禁止任意排放和丟棄。

9、所有噪聲大、振動大的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)工藝要采用消聲、隔聲、防振裝置，達到國家和地方規(guī)定的環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)。

10、一切產(chǎn)生粉塵的生產(chǎn)崗位，要提高設(shè)備的密閉性和采用除塵、吸塵裝置，使環(huán)境大氣中的粉塵含量符合環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

11、在生產(chǎn)中使用放射性物質(zhì)以及汞、砷、鉛、鎘、鉻、氰化物等有毒物質(zhì)的企業(yè)，要按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)加防護、管理和控制，防止污染環(huán)境。

12、在治理污染物的過程中，不論是排出廠外，還是轉(zhuǎn)讓其他單位加工或使用，應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護主管部門批準(zhǔn)，防止發(fā)生二次污染。第五十七條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的生產(chǎn)管理措施

1、各企業(yè)必須根據(jù)國家頒發(fā)的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，制定各生產(chǎn)車間排放污染物的控制指標(biāo)，列入技術(shù)操作規(guī)程，作為經(jīng)濟責(zé)任制的考核依據(jù)。

2、企業(yè)應(yīng)切實管好、用好污染治理設(shè)施及環(huán)境保護裝置，保證正常運行；發(fā)生故障時，要采取相應(yīng)措施（包括停止生產(chǎn)），防止發(fā)生污染事故。

3、各企業(yè)的環(huán)境保護裝置是固定資產(chǎn)的組成部分，要按固定資產(chǎn)管理辦法進行管理，不經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T同意和環(huán)境保護部門批準(zhǔn)，任何人不得決定停用、拆遷、報廢，財務(wù)部門不得銷賬處理。

4、各企業(yè)要搞好環(huán)境監(jiān)測，逐步建立和完善重大環(huán)境污染事故隱患評價制度，加強對環(huán)境污染事故隱患的管理，防止事故隱患的爆發(fā)。

5、有重大環(huán)境污染事故隱患的企業(yè)，對主要污染物的性質(zhì)，污染事故隱患的類型及可能爆發(fā)的因素，應(yīng)制定污染事故的防范、應(yīng)急措施、建立緊急救援組織。

第五十八條 預(yù)防、減輕園區(qū)不良環(huán)境影響的機制保障措施

1、園區(qū)行政管理部門應(yīng)設(shè)置環(huán)境保護專職機構(gòu)并配備相應(yīng)的專職人員；園區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的環(huán)境保護工作任務(wù)設(shè)置相應(yīng)的環(huán)境保護的管理機構(gòu)及監(jiān)測站；小型企業(yè)應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的環(huán)境保護專職人員。

2、園區(qū)環(huán)境保護機構(gòu)的職責(zé)是：

（1）認(rèn)真貫徹國家的環(huán)境保護方針、政策、法令，執(zhí)行地方政府、上級主管機關(guān)的有關(guān)法規(guī)、條例等。監(jiān)督園區(qū)內(nèi)企業(yè)對環(huán)境保護法規(guī)的執(zhí)行情況，并負(fù)責(zé)組織制訂園區(qū)環(huán)境保護管理實施細(xì)則。（2）負(fù)責(zé)組織編制園區(qū)環(huán)境保護中長期規(guī)劃和年度計劃，并協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)組織、實施。

（3）配合科技部門制定園區(qū)環(huán)境保護的中長期科研規(guī)劃和年度計劃，組織鑒定和推廣環(huán)境保護科技成果。

（4）監(jiān)督檢查有關(guān)部門對污染治理、環(huán)境保護規(guī)定的執(zhí)行情況，參加園區(qū)內(nèi)新建、擴建、改建項目計劃任務(wù)書（方案）、可行性研究、擴初設(shè)計審查以及引進項目或裝置中有關(guān)環(huán)境保護技術(shù)方案的確定和竣工項目的驗收工作。

（5）組織環(huán)境保護技術(shù)情報、科研信息的交流，在園區(qū)內(nèi)推廣先進治理技術(shù)和管理經(jīng)驗。

（6）領(lǐng)導(dǎo)園區(qū)內(nèi)的環(huán)境監(jiān)測業(yè)務(wù)工作，建立環(huán)境保護技術(shù)檔案。第十一章 規(guī)劃實施 第五十九條 建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃科學(xué)決策和監(jiān)督管理機制，完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度、體制和機制，引導(dǎo)園區(qū)建設(shè)健康發(fā)展。第六十條 審批后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)向社會公布，接受人大、政協(xié)、公眾和上級部門的監(jiān)督；加大執(zhí)法力度，對違反控制性詳細(xì)規(guī)劃進行建設(shè)的，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)查處。第六十一條 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，嚴(yán)格實行“一書兩證”制度。理順管理體制，嚴(yán)格建設(shè)和管理程序，堅決查處違法占地和違法建設(shè)行為。嚴(yán)格控制本規(guī)劃劃定的城市公共綠地市政公用設(shè)施用地，任何單位和個人均不得侵占。對擅自違反規(guī)劃進行建設(shè)的，必須承擔(dān)相應(yīng)的行政或法律責(zé)任。第六十二條 加大招商引資力度，加快融資平臺建設(shè)。按照市場化運作模式，以土地使用權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)出讓為條件，實施特許經(jīng)營，采用BT、BOT、BO、獨資、合作等形式，大力引進各類資本投入；充分激活民營資本，多方直接融資投入；積極爭取國家和省級投入，推進工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；改革投融資體制，采取政府投資引導(dǎo)、市場化運作、銀政企合作等融資模式，搭建投融資平臺，拓展投融資渠道，加大工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度。第六十三條 建立利益平衡和共享機制，充分調(diào)動各方積極性，實現(xiàn)共同開發(fā)、園區(qū)共建，建立合理的利益平衡和共享機制，合理劃分稅收分享比例，營造良好的產(chǎn)業(yè)建設(shè)和投資環(huán)境。第十二章 附則 第六十四條 本規(guī)劃的強制性內(nèi)容以黑體標(biāo)識。城市規(guī)劃強制性內(nèi)容是對城市規(guī)劃實施進行監(jiān)督檢查的基本依據(jù),城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提供規(guī)劃設(shè)計條件，審查建設(shè)項目，不得違背城市規(guī)劃強制性內(nèi)容。違反城市規(guī)劃強制性內(nèi)容進行建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的行為，依法進行查處。

第十三章 術(shù)語解釋

1、高層建筑: 公共建筑總高度超過24米低于100米的建筑。

2、高層工業(yè)建筑：高度超過24m的兩層及兩層以上的廠房、庫房。

2、建筑密度: 一定地塊內(nèi)的所有建筑物的基底面積占用地面積的比例（用百分比表示）。計算公式：建筑密度=建筑基底面積/地塊面積

3、容積率(FAR): 一定地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值?，F(xiàn)行的容積率是指建筑物地上建筑面積與該項目規(guī)劃使用土地面積之比。地下建筑作為設(shè)備、車庫時面積不計入容積率。計算公式：FAR=建筑總建筑面積/地塊面積

4、綠地率: 規(guī)劃用地中綠化用地面積與該建設(shè)項目規(guī)劃使用土地面積之比。計算公式：建地率=綠化用地面積/地塊面積

5、建筑間距: 兩幢建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。

6、地塊界線: 某個地塊建設(shè)項目實際的建設(shè)用地范圍，其圍合形成的封閉地域。

7、建筑后退道路紅線: 建筑沿道路部分（整體或局部）的建筑外邊界后退道路紅線的水平距離。

8、建筑紅線: 指規(guī)劃建筑的外框線及尺寸，以及規(guī)劃建筑外框線與相臨城市道路、相臨建筑間距的控制標(biāo)注。

9、投資強度：項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積。其中：項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。

10、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：當(dāng)無法單獨計算行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占用土地時，可以采用行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分?jǐn)偼恋孛娣e代替。

附表1 修文縣扎佐鎮(zhèn)醫(yī)藥工業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃 用 地 匯 總 表 序

號 類 別 名 稱 現(xiàn) 狀 規(guī) 劃

面積（萬㎡）占總用地比例（%）面積（萬㎡）1 總用地 468.10 100 468.10 100 2 城市建設(shè)用地 118.49 27.4 348.82 74.5 3 水域及其它用地 339.61 72.6 119.28 25.5 其

中 水域 0.64 0.1 1.2 0.3 耕地 192.68 39.0 園地

林地 135.21 31.0 118.08 25.2 牧草地

（%）占總用地比例 村鎮(zhèn)建設(shè)用地 11.08 2.4 棄置地 露天礦用地

附表2 修文縣扎佐鎮(zhèn)醫(yī)藥工業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃 城市建設(shè)用地平衡表

序 號 用地

代號 類別名稱 面積（萬m2）占城市建設(shè)用地（%）

現(xiàn) 狀 規(guī) 劃 現(xiàn) 狀 規(guī) 劃 1 R 居住用地 7.34 12.51 6.2 3.6 2 公共設(shè)施用地 33.77 64.03 28.5 18.4 其 中 行政辦公用地 12.45 3.6 商業(yè)金融業(yè)用地 0.29 9.83 0.2 2.8 文化娛樂用地 0.33 0.1 體育用地

醫(yī)療衛(wèi)生用地

教育科研設(shè)計用地 33.48 41.42 28.3 11.9 3 M 工業(yè)用地 55.71 217.89 47.0 62.5 4 W 倉儲用地 5.83 1.7 5 T 對外交通用地 S 道路廣場用地 19.77 39.04 16.7 11.2 7 U 市政公用設(shè)施用地 1.90 1.69 1.6 0.5 8 G 綠地 7.83 2.2 其中：公共綠地 7.83 2.2 9 D 特殊用地

合 計 118.49 348.82 100 100

附表3 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園工業(yè)用地投資強度控制指標(biāo)下限 單位：萬元/公頃

（參照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》〖國土資發(fā)[2008]24號〗）

行業(yè)代碼地區(qū)分類 一類 二類 三類 四類 五類 六類 七類 市縣等別 第一、二、三、四等 第五、六等 第七、八等 第九、十等 第十一、十二等 第十三、十四等 第十五等 13農(nóng)副食品加工業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440

14食品制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 15飲料制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 16煙草加工業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 17紡織業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 18紡織服裝鞋帽制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 19皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 20木材加工及竹、藤、棕、草制品業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440

21家具制造業(yè) ≥1815 ≥1450 ≥1055 ≥725 ≥605 ≥555 ≥440 22造紙及紙制品業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 23印刷業(yè)、記錄媒介的復(fù)制 ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 24文教體育用品制造業(yè) ≥1935 ≥1555 ≥1125 ≥780 ≥660 ≥590 ≥440 25石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 26化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 27醫(yī)藥制造業(yè) ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440 28化學(xué)纖維制造業(yè) ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440

29橡膠制品業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 30塑料制品業(yè) ≥2070 ≥1660 ≥1210 ≥830 ≥690 ≥625 ≥440 31非金屬礦物制品業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440 32黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 33有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440

34金屬制品業(yè) ≥2590 ≥2070 ≥1505 ≥1035 ≥865 ≥780 ≥440 35通用設(shè)備制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 36專用設(shè)備制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 37交通運輸設(shè)備制造業(yè) ≥3885 ≥3105 ≥2260 ≥1555 ≥1295 ≥1175 ≥440 39電氣機械及器材制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 40通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè) ≥4400 ≥3520 ≥2575 ≥1760 ≥1470 ≥1330 ≥440 41儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè) ≥3105 ≥2485 ≥1815 ≥1245 ≥1035 ≥935 ≥440 42工藝品及其他制造業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440 43廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè) ≥1555 ≥1245 ≥900 ≥625 ≥520 ≥470 ≥440

注：根據(jù)《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》國土資發(fā)〔2008〕24號文中對“城市等別劃分”的劃定，修文縣在市縣等級分級中，屬于第十三等地區(qū)。

附表4 扎佐醫(yī)藥工業(yè)園工業(yè)用地容積率控制指標(biāo)下限

（參照國土資源部《關(guān)于發(fā)布和實施<工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》〖國土資發(fā)[2008]24號〗）行業(yè)分類代碼 行業(yè)分類名稱 容積率 13 農(nóng)副食品加工業(yè) ≥1.0 14 食品制造業(yè) ≥1.0 15 飲料制造業(yè) ≥1.0 16 煙草加工業(yè) ≥1.0 17 紡織業(yè) ≥0.8 紡織服裝鞋帽制造業(yè) ≥1.0 19 皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè) ≥1.0 20 木材加工及竹、藤、棕、草制品業(yè) ≥0.8 21 家具制造業(yè) ≥0.8 22 造紙及紙制品業(yè) ≥0.8 23 印刷業(yè)、記錄媒介的復(fù)制 ≥0.8 24 文教體育用品制造業(yè) ≥1.0 石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè) ≥0.5 26 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) ≥0.6 27 醫(yī)藥制造業(yè) ≥0.7 28 化學(xué)纖維制造業(yè) ≥0.8 29 橡膠制品業(yè) ≥0.8 30 塑料制品業(yè) ≥1.0 31 非金屬礦物制品業(yè) ≥0.7 32 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥0.6 33 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) ≥0.6 34 金屬制品業(yè) ≥0.7 35 通用設(shè)備制造業(yè) ≥0.7 36 專用設(shè)備制造業(yè) ≥0.7 37 交通運輸設(shè)備制造業(yè) ≥0.7 39 電氣機械及器材制造業(yè) ≥0.7

通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè) ≥1.0 41 儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè) ≥1.0 42 工藝品及其他制造業(yè) ≥1.0 43 廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè) ≥0.7

注：考慮提高土地的利用價值，以及園區(qū)用地供應(yīng)相對緊張的現(xiàn)狀實際，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)容積率的下限一般不得低于0.8。

第二篇：蘇州市工業(yè)園區(qū)民營工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃

蘇州市工業(yè)園區(qū)民營工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)民營工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī) 劃 文 本

第一章 總 則

第一條 為了滿足工業(yè)園區(qū)民營工業(yè)區(qū)規(guī)劃管理的需要，保

證民營工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的順利進行，特編制本控制性詳

細(xì)規(guī)劃。

第二條 本規(guī)劃主要依據(jù)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》、《

城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》、《蘇州工業(yè)園區(qū)民營工

業(yè)區(qū)總體規(guī)劃》及《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（試行）編制而成。

第三條 本規(guī)劃是蘇州工業(yè)園區(qū)民營工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的法定

指導(dǎo)性文件，凡在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的一切建設(shè)活動必須遵

照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定執(zhí)行本規(guī)劃。第四條 本規(guī)劃的實施必須是文本和有關(guān)圖紙同時使用。第五條 本規(guī)劃涉及的指標(biāo)是依照部、省、市有關(guān)規(guī)定和參

考其他城市的經(jīng)驗確定,未涉及的指標(biāo)應(yīng)符合國家、江

蘇省和蘇州市的有關(guān)規(guī)定。

第二章 規(guī)劃范圍界定

第六條 本規(guī)劃西以西側(cè)４０米規(guī)劃城市干道為界，北以機

場路為界，東、西面以河為界，總用地103.34公頃。１

第三章 土地使用性質(zhì)分類控制

第七條 規(guī)劃中土地使用性質(zhì)分類和分類代碼采用建設(shè)部

《城市用地分類和代碼》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

第八條 在以地塊為整體進行開發(fā)時，工業(yè)區(qū)干道所規(guī)定的街區(qū)不得進行變更。次級道路所限定地塊的變更，須經(jīng)

城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，次級道路所限定地塊內(nèi)的細(xì)分

在規(guī)劃實施過程中允許調(diào)整，但其規(guī)模必須符合圖則中

所規(guī)定的指標(biāo)總量控制要求。

第九條 開發(fā)過程中，因工業(yè)區(qū)發(fā)展的多種可能性，經(jīng)園區(qū)

規(guī)劃劃主管部門批準(zhǔn)，可有條件地變更某些地塊原定的土地用途。表一說明了各地塊允許設(shè)置、不得設(shè)置以及

須經(jīng)過規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)方可進行的用途，規(guī)劃主管部

門在批準(zhǔn)時可附帶一定的條件。

第十條 禁止在規(guī)劃區(qū)內(nèi)開辦污染環(huán)境的項目；控制高耗電、高耗水等浪費資源的項目；限制社會效益不高的項目。盡

量引進污水排放量小的企業(yè)。

第十一條 在進行表一中所載準(zhǔn)許用途時，必須同時遵守其它

一切有關(guān)法則規(guī)定，以及有關(guān)政府契約條款的規(guī)定。第十二條 現(xiàn)有建筑的用途與圖則所標(biāo)定不符時，暫不須立即

更正，但若將建筑或土地全部或部分改作與現(xiàn)有用途有

別的另一用途時，則各用途必須與規(guī)劃所規(guī)定的相符。第十三條 圖則中確定的公共綠地及市政配套設(shè)施用地，嚴(yán)禁

改作其它用途。

２

第四章 土地使用強度控制

第十四條 各地塊開發(fā)時，用地規(guī)模、容積率、建筑密度、建

筑高度和綠地率必須符合圖則所規(guī)定。

第十五條 工業(yè)區(qū)內(nèi)容積率，控制下限，建筑密度控制上限，綠地率不得小于30％。

第十六條 同一地塊內(nèi)，不影響周圍環(huán)境的前提下，經(jīng)規(guī)劃主

管部門批準(zhǔn)，可適當(dāng)減少建筑密度而提高容積率。

第五章 建筑后退紅線控制

第十七條 各建筑物后退道路紅線必須符合圖則中的規(guī)定，后

退相鄰基地紅線距離，必須符合國家、省市有關(guān)規(guī)定和

要求。

第十八條 一般地段建筑后退道路不少于5米，后退相鄰地塊

各不少于5米，具體見圖則。

第十九條 凡對周圍環(huán)境有噪音、煙塵、震動、輻射、強電磁

場等干擾的建筑物，其后退相鄰地塊紅線的距離應(yīng)符合有關(guān)文件規(guī)定。

第六章 建筑間距與高度控制

第二十條 任何建筑間距應(yīng)符合消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護、城市 ３

設(shè)計、防災(zāi)、通風(fēng)和工程管線埋設(shè)等方面的規(guī)范和要求。第二十一條 打工樓地塊建筑日照間距按1.2以上控制，其它建

筑日照間距暫不做規(guī)定，由園區(qū)規(guī)劃局項目審批時再做

補充。

第二十二條 兩邊建筑之間側(cè)距，多層最少為6米，高層最少為 13米。建設(shè)單位要在上述側(cè)距通引自備車輛，側(cè)間距還

需增加。如需設(shè)置消防設(shè)備，由消防部門協(xié)同規(guī)劃主管

部門確定。

第二十三條 工業(yè)區(qū)建筑層數(shù)一般控制在5層以下，特殊情況下

應(yīng)符合圖則的高度控制規(guī)定。

第七章 道路交通規(guī)劃

第二十四條 規(guī)劃區(qū)道路按外圍道路，小區(qū)主干道，小區(qū)次干道

劃分，道路控制點座標(biāo)詳見圖則。

有關(guān)道路紅線寬度規(guī)劃控制如下：

主干道路紅線寬度24米

次干道紅線寬度12一18米

支路為8米

以上道路斷面形式見圖則。

第二十五條 各地塊機動車出入口的位置必須符合圖則中的有關(guān)規(guī) 定。

第二十六條 工業(yè)區(qū)外圍道路上禁止各單位開設(shè)機動車出入口。第二十七條 各地塊應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定配建停車場（庫）。４

第二十八條 工業(yè)區(qū)內(nèi)人、車流集中的公建必須留出足夠的人流

疏散廣場。在公共活動場所和人行橫道處須考慮無障礙

設(shè)計。

第八章 配套設(shè)施規(guī)劃

第二十九條 各地塊內(nèi)的市政公共配套設(shè)施是必須提供的基本設(shè) 施，不得隨意減少。

第三十條 社會管理機構(gòu)、服務(wù)中心、工商稅務(wù)、衛(wèi)生、文化

活動室等設(shè)施與其他建筑合建，不宜單獨占地。第三十一條 垃圾站建筑面積100平方米。

第三十二條 公共廁所在小區(qū)主次干道上按400米左右間距設(shè)置，每處用地面積60平方米左右。

第三十三條 消火栓分布沿小區(qū)主干道雙側(cè)錯開布置，其它道路

上單側(cè)布置。

第三十四條 公共綠地指為工業(yè)區(qū)提供戶外游憩活動的集中綠

地，在綠地內(nèi)允許修建游憩設(shè)施、建筑小品、雕塑等。

但其建筑的用地面積不得超過公共綠地的20％。

第九章 市政管網(wǎng)規(guī)劃

第三十五條 工程管網(wǎng)的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)滿足工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)需求，其

規(guī)模適當(dāng)留有余地。

第三十六條 工程管網(wǎng)包括給水、污水、雨水、電力、電訊、有 線電視、路燈等六類管線。第三十七條 管網(wǎng)鋪設(shè)原則上均為地下埋設(shè)。

第三十八條 在近期建設(shè)個別工業(yè)項目中，要求適當(dāng)考慮自備系

統(tǒng)，以保證近期基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)滯后情況下，工業(yè)項目正

常運轉(zhuǎn)。

第十章 附 則

第三十九條 本規(guī)劃采用蘇州坐標(biāo)1985國家高程基準(zhǔn)。

第四十條 本規(guī)劃由園區(qū)城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第四十一條 本規(guī)劃自批準(zhǔn)之日起施行。附錄1：地塊指標(biāo)控制表 附錄２：

附錄３：

名詞解釋及有關(guān)技術(shù)規(guī)定

１、地塊：以區(qū)內(nèi)道路紅線、河道藍線和不同用地性質(zhì)界線 所劃分出的城市用地。

２、建筑容積率：一定用地范圍內(nèi)，總建筑面積與總用地面 積的比值。總建筑面積

容積率＝─────

總用地面積

工業(yè)地塊按0.3下限控制，其他地塊可適當(dāng)提高，但必

須保證管理中心突出地位。

３、建筑密度：一定用地范圍內(nèi)，建筑基底總面積與總用地

面積的比率。

地塊建筑基地面積

建筑密度＝────────（％)地塊用地面積

工業(yè)地塊原則上按35%上限控制，交易中心以及其他公

共服務(wù)設(shè)施地塊，考慮其空間形態(tài)要求以及開發(fā)經(jīng)濟效

益，可給予適當(dāng)提高。

４、用地紅線：按規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)，由城市規(guī)劃行政主

管部門核定的建設(shè)項目的土地使用界線。

５、道路紅線：由規(guī)劃確定的道路用地橫斷面寬度的邊界線。

６、建筑限高：建筑高度的限制，主要突出工業(yè)區(qū)空間形態(tài)

和景觀要求，工業(yè)建筑限高一般以5層為上

限，交易中心適當(dāng)降低。

１１

７、綠地率：規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)各類綠地（包括公共綠地、廠旁

綠地、專用綠地）的總和占規(guī)劃區(qū)用地的比率

（％）。以30%為下限，中心區(qū)各類用地可適

當(dāng)降低。

８、出入口方向：為保證工業(yè)區(qū)交通運輸?shù)囊蠖?guī)定，出

入口規(guī)定方向為機動車進出地塊開口方向，盡可能避免直接在24米主干道上開口。

９、建筑后退紅線：建筑物退線包括建筑退縮用地邊界和建

筑物間距。為了保證安全要求和避免相

互干擾，地塊鄰近道路的一側(cè)，以及相

鄰地塊之間必須遵守一定的退線要求，地塊退后道路紅線不小于5米，相鄰地

塊各退不小于5米。

１０、相容性： 指建設(shè)項目性質(zhì)與《圖則》規(guī)定的地塊土

地土地使用性質(zhì)相合或相矛盾的程度。附錄４：文本用詞說明

為便于在執(zhí)行本細(xì)則條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同 的用詞說明如下：

１、表示很嚴(yán)格，非這樣不可的：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”

２、表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：

正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”

３、表示允許稍有選擇，在條件許可時應(yīng)首先這樣做的：

１２ 正面高速采用“宜”或“可”，反面詞采用“不宜”

４、條文中指定應(yīng)按其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行的，寫法為“

應(yīng)按??執(zhí)行”或“應(yīng)符合??的規(guī)定”。

蘇州工業(yè)園區(qū)民營工業(yè)區(qū)控制性詳細(xì)

規(guī)劃說明書

為了確保工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)工作順利有序的進行，確保工業(yè)區(qū) 每一分期功能與空間的完整性和滾動開發(fā)的可持續(xù)性，遵照合理 開發(fā)、節(jié)約用地的原則，本規(guī)劃在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對近期建 設(shè)用地作出進一步規(guī)定，對近期建設(shè)各用地提出具體要求。

第一章 基本情況

民營工業(yè)區(qū)位于蘇州市市區(qū)以東、斜塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)以南，斜塘鎮(zhèn) 鎮(zhèn)域范圍內(nèi)。工業(yè)區(qū)北靠機場路，西以彌陀河為界，用地包括斜 塘鎮(zhèn)斜塘、廟浜兩個行政村以及斜步村的３個自然村，全區(qū)總面 積2.22平方公里。

截止1996年底，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住戶700戶，總?cè)丝?120人，區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有村?。菜?，村衛(wèi)生所１處。

第二章 規(guī)劃依據(jù)和原則

一、規(guī)劃依據(jù)

１．《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

２．《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》

３．《蘇州市工業(yè)園區(qū)民營工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃》

４．《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（試行）

１

二、規(guī)劃原則

１．結(jié)合考慮、統(tǒng)籌安排，適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展需要，特別

是市場經(jīng)濟發(fā)展需要。

２．依據(jù)國內(nèi)有關(guān)規(guī)劃原則和要求，合理借鑒成功經(jīng)驗，科學(xué)安排各項指標(biāo)，為各地塊開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)，增強

適應(yīng)發(fā)展中不可預(yù)見因素的能力。

３．加強公共市政配套設(shè)施建設(shè)，減少重復(fù)投資、提高效率，為民營工業(yè)區(qū)開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)條件。

４．注重改造和開發(fā)的效益，發(fā)揮規(guī)劃控制對經(jīng)濟調(diào)控的杠

桿作用，強調(diào)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一，保證開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)實性與規(guī)劃實施的可行性。

５．尊重利用自然地形條件，嚴(yán)格環(huán)境保護措施，控制生產(chǎn)

污染，保護環(huán)境，美化環(huán)境。

第三章 規(guī)劃范圍

本次規(guī)劃北以機場路為界，西以西側(cè)規(guī)劃的40米道路為界，東面以規(guī)劃整治后南北向河道為界，南面以整治后東西向第二條 河道為界，全區(qū)總面積103.34公頃。

第四章 總體布局

民營工業(yè)區(qū)是以發(fā)展高新技術(shù)為先導(dǎo)現(xiàn)代民營為主體，社會 公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代經(jīng)濟區(qū)。

２

根據(jù)工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃的要求，本次規(guī)劃用地以工業(yè)為主體，同時包括交易中心、管理中心以及公園等工業(yè)區(qū)公共配套服務(wù)設(shè) 施，用地功能相對單一。

一、空間形態(tài)：

民營工業(yè)是改革導(dǎo)向的大趨勢，是社會主義經(jīng)濟發(fā)展的重要 組成部分，因此民營工業(yè)區(qū)的建設(shè)應(yīng)堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點和高效 益的原則。本次規(guī)劃中的管理中心是民營工業(yè)的象征和標(biāo)志，是 整個工業(yè)區(qū)的制高點。無論是建筑體量、建筑高度都應(yīng)重點突出。在管理中心的東面則為整個工業(yè)區(qū)的中心區(qū)所在，中心區(qū)的建設(shè) 應(yīng)以其新穎別致、建筑空間的開閉等設(shè)計手法，構(gòu)成工業(yè)區(qū)的景 觀風(fēng)貌和全新的工業(yè)區(qū)形象，形成工業(yè)區(qū)空間形態(tài)的主旋律。通 過管理中心以及中心區(qū)的建設(shè)，輔以沿街綠化和大面積公共綠地 的設(shè)置，協(xié)同構(gòu)成工業(yè)區(qū)起伏舒展和收放自然、富有變化的空間 形態(tài)。

二、土地使用：

本次規(guī)劃在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上加以深化，規(guī)劃對公建用地進 行調(diào)整，適當(dāng)減少交易市場用地和其他公建用地，增加工業(yè)用地，規(guī)劃以原總體規(guī)劃道路骨架為依據(jù)，確定北部綜合工業(yè)區(qū)、南部 工貿(mào)區(qū)、中部為中心區(qū)的規(guī)劃布局。規(guī)劃中除對各項用地面積、開發(fā)強度、出入口方位、建筑后退紅線等明確規(guī)定外，還對垃圾 站、公廁等設(shè)施作出了明確規(guī)定，保證建設(shè)、管理的可行性和可 操作性。

１．工業(yè)用地

工業(yè)用地為規(guī)劃的主體，用地面積72.26公頃，其性質(zhì)主要

３

為１、２類工業(yè)，絕對禁止有污染的３類工業(yè)出現(xiàn)，充分利用河 道、道路綠化改善工業(yè)區(qū)內(nèi)部環(huán)境。

２．公共服務(wù)設(shè)施

公共服務(wù)設(shè)施除中心區(qū)集中設(shè)置的交易中心和管理中心外，沿中心區(qū)東西向主要道路設(shè)置郵電所、醫(yī)療站、銀行、少量餐飲 以及農(nóng)貿(mào)市場等小型公共配套設(shè)施，滿足企業(yè)員工日常生活需要。

３．市政設(shè)施

規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)變配電所３個，污水提升泵站一處。每400 米 設(shè)垃圾站和公共廁所，用地由開發(fā)地塊提供。同時在管理中心設(shè) 環(huán)衛(wèi)所，為環(huán)衛(wèi)工人提供休息場所。

４．綠化用地

綠化用地除總體規(guī)劃中確定的公共綠地外，其他主要為沿河 沿路綠化。沿西側(cè)40米道路留出不小于10米的綠化隔離帶，沿主 次道路綠化不小于５米，沿支路綠化不小于３米。

三、地塊劃分：

為方便規(guī)劃管理，根據(jù)民營工業(yè)區(qū)開發(fā)的實際情況，規(guī)劃以 道路河道以及不同用地性質(zhì)地塊界線為依據(jù)，將規(guī)劃用地劃分三 個區(qū)７１個地塊，地塊用地面積，以１ha為標(biāo)準(zhǔn)上下浮動。第五章 道路規(guī)劃

規(guī)劃在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，結(jié)合工業(yè)區(qū)的開發(fā)的實際對北面綜 合工業(yè)區(qū)內(nèi)道路線型給予適當(dāng)調(diào)整。增加下一等級道路，寬度為 ８米，除交通需要外，主要道路盡可能減少工業(yè)地塊直接開口。４

工業(yè)區(qū)道路一般道路交叉口的緣石半徑不得小于12米，其中 16一24米主次干道考慮集裝箱車輛通行要求，緣石半徑不得小于 18米。

規(guī)劃中公共建筑配建停車位由單獨設(shè)置的公共停車場解決，各單位停車場自行解決。

第六章 河道整治規(guī)劃

在保證地表徑流和泄洪通暢的前提下，規(guī)劃對工業(yè)區(qū)河道進 行疏、拓、砌、通、改等綜合治理。為保證河床不作過大移動，除部分河段外，一般河道整治前后中心線不變，整治后河道走向 控制點坐標(biāo)按圖則執(zhí)行。規(guī)劃河道藍線寬度按50米、45米、40米、30米四個等級控制。河道兩側(cè)設(shè)５米河道防護帶，河道防護帶一 般用于設(shè)置植樹帶，根據(jù)沿河造景的需要，允許用作相關(guān)用途，但禁止非造景用途占用河道防護帶。

第七章 工程管線

１．給水

⑴水源：依據(jù)總體規(guī)劃論證意見，民營工業(yè)區(qū)供水與園區(qū)

供水系統(tǒng)并網(wǎng)，使用園區(qū)水廠的水源。

⑵規(guī)模：預(yù)測如下表

⑶管網(wǎng)布置：工業(yè)區(qū)內(nèi)給水干管由西邊園區(qū)40米縱向干道

接入工業(yè)區(qū)內(nèi)，40米干道上給水管管徑采用∮600管，工業(yè)

區(qū)主要干道上敷設(shè)∮400管，其它干道敷設(shè)∮300管形成地塊

間環(huán)網(wǎng)布局。給水管采用ＰＶＣ新材質(zhì)。消防用水與工業(yè)給

水管合用同一管道。沿道路每間隔80米設(shè)置一個消防栓。

２．排水

６

工業(yè)區(qū)內(nèi)排水采用雨、污水分流制。

⑴雨水：雨水排放采用就近入河的原則，雨水量估測按蘇州

地區(qū)暴雨強度公式計算： 2887.45(1+0.794lgp)q＝──────────────(立方米/秒·公頃)(t+18.8)0.81 其中:q為降雨強度(立方米/秒·公頃)p為重現(xiàn)期 采用p＝1年 t為降雨歷時(分鐘)民營工業(yè)區(qū)內(nèi)河道密度較大，分布較均勻，可以滿足自

己徑流要求。

雨水管管徑主干道雨水管不小于∮450。雨水管主要敷

設(shè)在道路中心線的東、南側(cè)。

⑵污水：污水量按給水量的80%考慮污水處理率達100%，計

污水量為0.94萬噸/日。污水排放由東、西兩側(cè)向中間；

由南向北最后排入斜塘鎮(zhèn)污水處理廠。污水管沿道路中心

西、北側(cè)敷設(shè)。最小口徑不小于∮230，截流干管一般為

∮450，最大為∮800，中間規(guī)劃兩個污水提升泵站以保證

污水排放。

３．電力：工業(yè)區(qū)內(nèi)全部規(guī)劃電力電纜

工業(yè)區(qū)內(nèi)北部現(xiàn)已建成10KV１#變電站，現(xiàn)正擬建２#變電

站，依據(jù)園區(qū)供電局的設(shè)想，建成后的２#變將是一個帶

有環(huán)網(wǎng)室的總開閉所，向啟動區(qū)供電。依據(jù)這一設(shè)想規(guī)劃

考慮在中部及南部各設(shè)一個類似于２#變電站功能的變電 ７

站向各個地塊工廠供電，以保證1.1km2用地范圍內(nèi)的供電要求。

工業(yè)區(qū)內(nèi)供電提供規(guī)劃按300kva/ha估算，總用電負(fù)荷

為30兆瓦，依據(jù)供電局設(shè)想若一個工廠能達到200 一300kva 就設(shè)立一個專變，由總開閉所直接供電到廠，規(guī)劃中每個地

塊工廠的面積基本上為１公頃左右，即每個地塊用電預(yù)測為 300kva左右，故規(guī)劃中每個地塊均設(shè)一10kv變電站，以便于

管理。若有些工廠用電量較小規(guī)劃則建議將其納入標(biāo)準(zhǔn)廠房

內(nèi)和其它用電量較小的單位合用一變電站。

電力電纜一般敷設(shè)在道路側(cè)石外東、南側(cè)

４．路燈

所有道路均需敷設(shè)路燈管，每間隔15一20米設(shè)一燈柱，路燈線與電力電纜同側(cè)敷設(shè)。

５．電訊、有線電視

工業(yè)區(qū)內(nèi)郵電通訊將由斜塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心支局承擔(dān)，因而

電訊電纜及有線電視將均由斜塘鎮(zhèn)引入。電訊電纜和有線電

視線同側(cè)敷設(shè)，均敷設(shè)在道路側(cè)石外西、北側(cè)。

６．燃?xì)?/p>

工業(yè)區(qū)內(nèi)不再考慮供熱需求，規(guī)劃建議采用瓶裝液化氣

解決工業(yè)區(qū)內(nèi)的燃?xì)庑枨蟆?/p>

７．管線綜合規(guī)劃

管線綜合布置見各道路橫斷面圖。

８

第三篇：工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制方法調(diào)整的探討

工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制方法調(diào)整的探討

《現(xiàn)代城市研究》2010年第6期

摘要：文章針對目前工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中存在的用地分類與工業(yè)項目特征不吻合，忽略對土地經(jīng)濟效益的控制，缺乏動態(tài)適應(yīng)性等問題，結(jié)合實證研究，提出其控規(guī)編制應(yīng)進行適當(dāng)調(diào)整，以強化工業(yè)用地的特殊性和經(jīng)濟性，并結(jié)合規(guī)劃控制的動態(tài)適應(yīng)性對其進行了系統(tǒng)完善，在此基礎(chǔ)之上嘗試構(gòu)建一套適合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的指標(biāo)體系，旨在加強工業(yè)園區(qū)土地的利用效率，關(guān)鍵詞：工業(yè)園區(qū)；控制性詳細(xì)規(guī)劃；編制方法調(diào)整

引言

工業(yè)園區(qū)作為一種發(fā)展經(jīng)濟和改善城市布局的重要模式，以集約性為突出優(yōu)勢并引起了全國各地的興建高潮，但在實際開發(fā)建設(shè)中不乏圈占土地，盲目開發(fā)等現(xiàn)象。隨著城市建設(shè)用地加速擴張與土地政策的緊縮，為了在工業(yè)用地上加強管理，改變其粗放的用地方式，從2003年開始國家下發(fā)了各種關(guān)于清理整頓工業(yè)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知，國土資源部先后發(fā)布了《全國工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》(2004)和《全國工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》(2008)(下稱指標(biāo))，標(biāo)志著工業(yè)用地的引資和發(fā)展步入了一個新的階段。

工業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)雖引起了國家的重視，但是在規(guī)劃編制中還未明顯體現(xiàn)相應(yīng)變化?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第二十四條規(guī)定，“編制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，??，對具體地塊的土地利用和建設(shè)提出控制指標(biāo)，作為建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)作出建設(shè)項目規(guī)劃許可的依據(jù)”，由此可以看出，控制性詳細(xì)規(guī)劃(以下簡稱控規(guī))是指導(dǎo)實際項目開發(fā)的主要依據(jù)，對于工業(yè)園區(qū)建設(shè)的健康發(fā)展起著重要的引導(dǎo)作用。

控規(guī)作為直接面向市場的政府規(guī)劃手段，它使工業(yè)區(qū)的規(guī)劃有更強的針對性，對用地有了明確的定性和定量，但是現(xiàn)實中控規(guī)在對工業(yè)區(qū)建設(shè)的控制和引導(dǎo)方面還沒有達到預(yù)期效果，工業(yè)園區(qū)土地利用率依然低下，一方面表現(xiàn)為土地的開發(fā)利用程度較低，另一方面則表現(xiàn)為土地的經(jīng)濟產(chǎn)出率較低。由于實施管理不當(dāng)造成了控規(guī)失效外，工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制自身中還存在一些問題。本文正是從這些問題出發(fā)，結(jié)合實際項目對工業(yè)用地控規(guī)編制方法的調(diào)整提出一些看法。

工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制中存在的問題

控規(guī)最根本的是直接界定了土地的發(fā)展權(quán)，也就決定了土地的市場價值，因而對地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。由此決定了控規(guī)的主要內(nèi)容是明晰土地性質(zhì)和開發(fā)強度，開發(fā)強度需要從空間、經(jīng)濟、土地資源利用等方面考慮，而現(xiàn)行的工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制中并沒有完全反映以上內(nèi)容。

2.1忽略不同類型產(chǎn)業(yè)用地的區(qū)別

確定土地的利用性質(zhì)是控規(guī)的核心，在控規(guī)編制中按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ137-90)對地塊進行用地劃分，針對于工業(yè)用地，標(biāo)準(zhǔn)中只劃分到中類。而根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》(G B／T4754—2002)中工業(yè)部分的分類(包括30大類)，不同類型產(chǎn)業(yè)對于投資強度、用地規(guī)模，空間布局有不同的需求，比如交通設(shè)備制造業(yè)中的汽車制造業(yè)，具體又分解為整車制造、發(fā)動機等主部件制造，零配部件制造，車輛組裝等行業(yè)，通過對這些行業(yè)的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)同屬于汽車制造業(yè)下的不同行業(yè)同樣存在著投資強度與土地利用強度上的較大差異。如果僅僅按照建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中的用地分類進行編制，無疑會導(dǎo)致控規(guī)缺乏科學(xué)性，也不利于完善與發(fā)展園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈，從而影響了土地的高效利用。

2.2忽略對土地經(jīng)濟效益的控制

工業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集群的空間體現(xiàn)，通過土地產(chǎn)出效益的分析研究，很多工業(yè)園區(qū)總產(chǎn)值雖高卻掩蓋不了空間效率低下的事實。在目前工業(yè)園區(qū)的開發(fā)中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不當(dāng)導(dǎo)致“工業(yè)房地產(chǎn)”土地投機現(xiàn)象或是缺乏資金而低強度開發(fā)的現(xiàn)象?？匾?guī)作為城市規(guī)劃控制土地開發(fā)運作的關(guān)鍵層面，在其編制的過程中需加強對土地價值規(guī)律以及經(jīng)濟效益的考慮，加強對投資強度，土地產(chǎn)出率等控制。

2.3缺乏對規(guī)劃的動態(tài)性考慮

土地在由生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓卦俚介_發(fā)的過程中，包含現(xiàn)狀價值、潛在價值、開發(fā)價值附加三大影響因素，其土地開發(fā)的綜合價值會相應(yīng)發(fā)生變化。

工業(yè)園區(qū)一般都位于城市邊緣區(qū)，它的形成是一個循序漸進，分片區(qū)，分步驟的過程，而且隨著外界環(huán)境的變化，會有不同的規(guī)劃應(yīng)對措施。規(guī)劃時以現(xiàn)狀價值為依據(jù)進行控制，就會忽略其潛力價值和由于開發(fā)所帶來的價值附加，換句話說就是由于某工業(yè)區(qū)剛剛起步入園標(biāo)準(zhǔn)不高，但隨著園區(qū)的發(fā)展，新入駐企業(yè)就會有相對應(yīng)的開發(fā)強度。

在工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制中，應(yīng)該以一種動態(tài)性眼光來看待土地價值的變化。然而，在我國城市高速發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，市場經(jīng)濟瞬息萬變，即使再高明的規(guī)劃師也無法預(yù)測未來，所以強制性的內(nèi)容一旦以立法的形式固定下來，可能會無形中對城市土地開發(fā)造成浪費，降低了土地的利用效率。

綜上所述，出現(xiàn)上述問題是由于在控規(guī)中忽略了工業(yè)園區(qū)的用地特征和市場作用下土地經(jīng)濟價值以及動態(tài)規(guī)劃，而僅僅依托于現(xiàn)有的編制體系是無力承擔(dān)起園區(qū)土地資源合理配置任務(wù)的。針對于上述問題，結(jié)合實證研究進行一些思考。

實證研究一一蔡五區(qū)核心地段控制性詳細(xì)規(guī)劃編制方法探討

3.1編制背景

蔡五區(qū)主要是由寶雞市岐山縣蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)和曹家鎮(zhèn)組成，由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到行政區(qū)劃的制約，為了可以在更廣闊的范圍內(nèi)整合經(jīng)濟資源，故而突破行政區(qū)劃將其合并，統(tǒng)稱為“蔡五區(qū)”。

蔡五區(qū)屬于陜西省實施“一線兩帶”建設(shè)的核心層和寶雞市“工業(yè)強市”戰(zhàn)略的重點區(qū)域，區(qū)內(nèi)擁有各類企業(yè)2400多家，產(chǎn)業(yè)涉及汽車制造、服裝紡織、醫(yī)藥化工、機械電子食品加工，建筑建材等領(lǐng)域，其中重型汽車及零部件產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為寶雞市八大工業(yè)基地建設(shè)重點之一。本文主要以其汽車工業(yè)園為研究對象，談?wù)劰P者對編制體系的適當(dāng)調(diào)整的看法(圖1)。

3.2按工業(yè)項目類型進行用地細(xì)分

工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群并不是企業(yè)在某個區(qū)域聚集，而是企業(yè)之間的分工合作，大量上下游企業(yè)與配套企業(yè)圍繞著主要產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)形成分工。所以，為了引導(dǎo)工業(yè)園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集群，控規(guī)編制需要在現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，對汽車產(chǎn)業(yè)集群及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進行研究，科學(xué)分析，建立產(chǎn)業(yè)鏈，進行用地細(xì)分，確定每塊用地性質(zhì)和規(guī)模。

首先建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈，汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈的核心主要包括產(chǎn)品技術(shù)，采購和物流、生產(chǎn)制造、銷售服務(wù)四個方面，建立產(chǎn)業(yè)間的相容關(guān)系。比如汽車零部件制造產(chǎn)業(yè)鏈，它是汽車制造產(chǎn)業(yè)鏈的一部分，是由不同等級關(guān)系的汽車零部件企業(yè)的價值活動構(gòu)成的，上游是原材料企業(yè)的價值活動，下游是汽車整車企業(yè)的價值活動。汽車零部件制造(A)產(chǎn)業(yè)與汽車整車制造(B)產(chǎn)業(yè)為相容性產(chǎn)業(yè)，而A產(chǎn)業(yè)，又由相關(guān)A1、A2、A3??An(如汽車儀器制造廠汽車電器廠汽車用品廠等)不同等級關(guān)系的企業(yè)構(gòu)成，共同完成產(chǎn)品A的制造(B同理)，但每個企業(yè)的產(chǎn)品都可以直接推向市場，也可成為園區(qū)內(nèi)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的原材料進行再加工、生產(chǎn)(圖2)。

依據(jù)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)通過產(chǎn)業(yè)鏈建立用地類型的方法突破了以建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進行用地劃分的局限，使控規(guī)的編制更具針對性和可實施性。

在具體的地塊劃分中，為便于操作，按照產(chǎn)業(yè)類型對用地的不同需求，提出了“大型廠房”和“通用廠房”兩種不同的用地類型，大型廠房的一般用地規(guī)模為10-15hm2，通用廠房的用地規(guī)模以5～10hm2最佳。建議設(shè)置基本地塊，面積為2hm2，進駐的工業(yè)企業(yè)根據(jù)其發(fā)展要求選擇基本地塊數(shù)量。

3.3調(diào)整指標(biāo)體系

以國家的相關(guān)規(guī)范制度和省級城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定為基礎(chǔ)，考慮土地經(jīng)濟價值等因素，對原有指標(biāo)體系進行了適當(dāng)調(diào)整。

3.3.1增加經(jīng)濟類指標(biāo)項

增加投資強度、土地產(chǎn)出率兩項經(jīng)濟類控制內(nèi)容，其中投資強度是關(guān)鍵指標(biāo)，直接影響所投資產(chǎn)業(yè)的用地幅度;土地產(chǎn)出率則對產(chǎn)業(yè)的地均產(chǎn)出提出了要求，對地方稅收評估起到直接參考作用。

項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資，參照《指標(biāo)》表1“投資強度控制指標(biāo)”和附件2“土地等別劃分”中規(guī)定的內(nèi)容，蔡五區(qū)屬于14等級城市，其中汽車及零部件加工業(yè)的投資強度不小于1175萬元／hm2，但依據(jù)蔡五區(qū)的工業(yè)

2發(fā)展水平，遠期投資強度可以1300萬元／hm為底線；土地產(chǎn)出率以地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)陜西重型汽車集團的產(chǎn)值為衡量標(biāo)準(zhǔn)，不低于1000萬元／hm2，遠期不低于2000萬元／hm2。

3.3.2以容積率為核心雙向控制指標(biāo)的確立

現(xiàn)行工業(yè)區(qū)的控規(guī)編制指標(biāo)體系中，對容積率的控制，只設(shè)置了上限，不起到改變土地利用效率低下的作用，通過增加下限控制，以產(chǎn)業(yè)作為容積率確定的主要因素，滿足土地市場價值。

容積率下限控制的影響因素有《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》中對最低容積率的限制、城市角度分析的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模范圍，投資強度的折算和現(xiàn)狀調(diào)研分析結(jié)果。容積率上限控制的影響因素有《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，城市角度分析的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模范圍、城市環(huán)境對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求。以汽車整車制造類地塊來說，在《指標(biāo)》“容積率控制指標(biāo)”中按大類(交通運輸設(shè)備制造業(yè))規(guī)定其容積率不得小于0.7，而實際中雖然整車制造的投資強度較高但受生產(chǎn)工藝影響容積率偏低，在蔡五區(qū)的平均值為0.5，綜合考慮將其下限定為0.5。通過對蔡五區(qū)整體開發(fā)強度因子評價研究和城市設(shè)計的引導(dǎo)確定其上限。

按照此類方法，得出了大型廠房(主要指汽車整車制造)的容積率為0.5—1.0，通用廠房的容積率分1.0～1.4、1.0～1.6兩種。

3.4關(guān)于“動態(tài)”規(guī)劃的思考

針對于控規(guī)缺乏動態(tài)性的問題，在學(xué)界得到普遍贊同的觀點是“將控規(guī)由‘終極藍圖式’的規(guī)劃調(diào)整為‘過程規(guī)劃’，分區(qū)分期設(shè)計，將原來一次性完成的控規(guī)分解為若干次‘過程規(guī)劃’”，以此適應(yīng)市場的變化，對土地開發(fā)真正起到調(diào)控作用。

工業(yè)發(fā)展的多變性使控規(guī)內(nèi)容需加強彈性和應(yīng)變。筆者認(rèn)為可以建立一種與具有“分期”思想的總體規(guī)劃相對應(yīng)的“分期”控制性詳細(xì)規(guī)劃有區(qū)別地把握近期、中期，遠期的控制深度(對于遠期不能確定的部分指標(biāo)進行弱化)，并從法律角度予以約束使分期思想由宏觀層面的指導(dǎo)性轉(zhuǎn)化為微觀層面的操作性，實現(xiàn)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的動態(tài)滾動式發(fā)展。工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制指標(biāo)體系的調(diào)整方法的建議與思考

指標(biāo)體系是控規(guī)中最核心的組成部分，以其為研究重點，在上述實例基礎(chǔ)之上從土地利用與使用屬性，環(huán)境容量與土地使用強度，建筑形態(tài)與城市設(shè)計和設(shè)施配置要求四個方面，總結(jié)出一套成體系的指標(biāo)調(diào)整方法(表1)。

4.1原有指標(biāo)控制的調(diào)整

在土地利用與使用屬性中，用地性質(zhì)僅僅按照城市建設(shè)用地分類是不夠的，需要結(jié)合工業(yè)分類進行用地細(xì)分；地塊劃分要注意結(jié)合工業(yè)生產(chǎn)的合理規(guī)模，對于近期建設(shè)的項目地塊盡量細(xì)化，而對于遠期的項目地塊依照路網(wǎng)框架不做較細(xì)劃分。環(huán)境容量與土地使用強度指標(biāo)是反映土地利用效率的核心，對此要采取雙向控制指標(biāo)，保障土地效益；“建筑密度”不完全適合于工業(yè)用地需進行更換，采用新的指標(biāo)。建筑形態(tài)與城市設(shè)計指標(biāo)中變被動的保障為主動引導(dǎo)，對建筑(構(gòu)筑物)進行限高限低，滿足工業(yè)園區(qū)空間輪廓和景觀塑造的需要。設(shè)施配置要求指標(biāo)中將停車位改為雙向控制，使其更具靈活性。

4.2引入指標(biāo)項

4.2.1強化工業(yè)項目的用地特征

工業(yè)園區(qū)屬于一類特殊的城市建設(shè)用地，受外界因素干擾較大，而且在規(guī)劃布局上與其他用地也有區(qū)別，針對其自身特征，需要加入以下幾項。

工業(yè)項目類型：在原用地性質(zhì)的基礎(chǔ)上對地塊進行細(xì)分，按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》對劃分地塊的產(chǎn)業(yè)類型進行引導(dǎo)。

建筑系數(shù)：由于工業(yè)生產(chǎn)的特殊性，除建筑外會存在許多大型構(gòu)筑物，在控規(guī)指標(biāo)控制中，應(yīng)用建筑系數(shù)項替換原有的建筑密度項。

4.2.2強化經(jīng)濟引導(dǎo)性

為合理有效利用資源，在工業(yè)園區(qū)的控規(guī)編制中要加強對土地經(jīng)濟性合理利用的研究，需引入幾個重要的經(jīng)濟指標(biāo)。

投資強度：按照《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》和地區(qū)經(jīng)濟水平確定投資強度。對于已批項目還可以根據(jù)項目投資額和投資強度控制用地規(guī)模保障開發(fā)強度。

土地產(chǎn)出率(土地產(chǎn)出率=項目銷售總額／項目占地面積)：通過地區(qū)現(xiàn)有工業(yè)規(guī)模、產(chǎn)值得出一個比較合理標(biāo)準(zhǔn)，用以衡量土地預(yù)期綜合效益，也是作為項目審批的依據(jù)之一。

4.3啟示

編制工業(yè)園區(qū)的控規(guī)，筆者認(rèn)為在初始階段應(yīng)將大量時間花費在現(xiàn)狀，尤其是與土地經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種信息的調(diào)查分析上，比如地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，資金投入、收益回報等以及工業(yè)發(fā)達地區(qū)的相關(guān)指標(biāo)，借鑒先進產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)驗等，才能提出適應(yīng)地區(qū)工業(yè)發(fā)展的科學(xué)合理指標(biāo)體系。

結(jié)語

工業(yè)園區(qū)是我國城市化進程中的必然產(chǎn)物，科學(xué)地控制引導(dǎo)才能使其發(fā)揮出最大效益。控規(guī)作為政府控制引導(dǎo)城市建設(shè)的主要手段，其合理的指標(biāo)編制體系是實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)高效利用資源的重要保障。本文針對控規(guī)編制中存在的問題，結(jié)合工業(yè)園區(qū)自身特征對指標(biāo)體系進行的一些調(diào)整，可能有失偏頗，還有待進一步完善。

隨著近年來科學(xué)發(fā)展觀的落實學(xué)界提出了“生態(tài)工業(yè)園區(qū)”的概念即工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要在促進經(jīng)濟，社會效益的同時，兼顧環(huán)境效益，充分發(fā)揮規(guī)劃對各種資源高效配置的引導(dǎo)作用。因此，今后控規(guī)編制中還應(yīng)逐步增加一些生態(tài)控制指標(biāo)項，如：COD(化學(xué)需氧量)、SO2、園區(qū)內(nèi)工業(yè)廢料再生利用率、耗能預(yù)測量等，有利于推動工業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

段德罡 王瑾 西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院

第四篇：控制性詳細(xì)規(guī)劃心得整理

控制性詳細(xì)總結(jié)報告

問題一：什么是控制性詳細(xì)規(guī)？

按照《城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50280-1998）的定義，控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。簡言之，就是以總規(guī)為依據(jù)，以土地使用控制為重點，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度、空間環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等等控制性指標(biāo)。

一、控規(guī)的任務(wù)：

在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，制定所涉及的城市局部地區(qū)、地塊的具體目標(biāo)，并提出各項規(guī)劃管理控制指標(biāo)，直接指導(dǎo)各項建設(shè)活動。

二、控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1、詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

2、規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

3、提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則；

4、根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行系統(tǒng)以及其他交通設(shè)施、規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施?？刂泣c坐標(biāo)和標(biāo)高。

5、根據(jù)規(guī)劃容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線、進行管線綜合、確定地下空間開發(fā)利用的具體要求。

6、制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

問題二：控規(guī)做什么？（對總規(guī)的確認(rèn)和修正）

控制性詳細(xì)規(guī)劃上有總規(guī)和分區(qū)規(guī)劃制約，下要引導(dǎo)控制修建性詳細(xì)規(guī)劃，這也突出了控制性詳細(xì)規(guī)劃的最大作用——承上啟下。除此之外，控制性詳細(xì)規(guī)劃還有以下幾個重要作用：與管理、開發(fā)的結(jié)合，作為管理的依據(jù)（三分規(guī)劃，七分管理），體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想（給城市設(shè)計制定大致風(fēng)格），城市政策的載體（體現(xiàn)政府領(lǐng)導(dǎo)的各種政策）。其內(nèi)在構(gòu)成包括六個方面：土地使用、環(huán)境容量、建筑建造、城市設(shè)計引導(dǎo)、配套設(shè)施和行為活動

一、土地使用控制

土地使用控制即對建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定，具體控制內(nèi)容包括用地性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。用地性質(zhì)按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）規(guī)定建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容，用地使用相容性（土地使用兼容）通過土地使用性質(zhì)兼容范圍的規(guī)定或適建要求，給規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性。地塊劃分：

1、地塊是控制性詳細(xì)規(guī)劃為更好地控制土地使用所規(guī)定的最基本用地。

2、地塊的特性：制定文本圖則時編碼與指標(biāo)的載體；使用性質(zhì)相對單一，但不排除混合使用；與開發(fā)的規(guī)模、時序相一致；地塊面積根據(jù)開發(fā)方式、管理方式?jīng)Q定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業(yè)不等；根據(jù)開發(fā)、管理方式的變化，地塊可以重組。

3、地塊劃分的目的：為便于規(guī)劃管理分塊批租、分塊開發(fā)和分期建設(shè)，統(tǒng)一制定控制指標(biāo)而將規(guī)劃用地分成許多地塊。

地塊劃分的依據(jù)劃分地塊要考慮用地現(xiàn)狀和土地使用調(diào)整意向，考慮建設(shè)的控制引導(dǎo)原則，以規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為依據(jù)，同時確定用地面積與邊界不應(yīng)停留于簡單的表面形式上，而應(yīng)以用地性質(zhì)規(guī)劃為基礎(chǔ)，綜合考慮街坊開發(fā)建設(shè)管理的靈活性以及小規(guī)模成片更新的可操作性等因素，對地塊進行合理劃分，其劃分有如下一般原則：

1、嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃，根據(jù)用地部門、單位劃分地塊。

2、盡量保持以單一性質(zhì)劃分地塊，即一般一個地塊只有一種使用性質(zhì)。

3、建議每一個地塊至少和城市道路相鄰。

4、結(jié)合自然界、行政界線劃分地塊。

5、考慮地價的區(qū)位極差

6、地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)。

7、有利于保護文物古跡和歷史街區(qū)，對文物古跡風(fēng)貌保護建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨畫塊，不再給定指標(biāo)。

8、規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖藍線、城市綠線、基礎(chǔ)設(shè)施用地黃線、文物古跡保護紫線等。

9、規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界。

10、滿足標(biāo)注廠房、倉庫、綜合市場等特殊功能要求，適應(yīng)建筑群體組合及城市設(shè)計需要。

11、地塊劃分可根據(jù)開發(fā)模式和管理要求，在規(guī)劃實施中進一步重組

12、地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值么笮娣e控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.05-1公頃左右。

二、環(huán)境容量控制

即為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定，其控制指標(biāo)一般包括：容積率、建筑密度、人口密度、人口容量、綠地率和空地率等。容積率和建筑密度分別從空間和平面上規(guī)定了建設(shè)用地的建設(shè)量，人口密度規(guī)定了建設(shè)用地上的人口聚集程度，綠地率和空地率規(guī)定了公共綠地和開放空間在建設(shè)用地里所占的比例。這幾項控制指標(biāo)分別從建筑、環(huán)境、人口三個方面綜合、全面地控制了環(huán)境容量

三：城市設(shè)計引導(dǎo)

控規(guī)階段的城市設(shè)計主要是彌補控規(guī)在城市區(qū)段空間環(huán)境設(shè)計方面的缺陷，并在操作層面實現(xiàn)城市設(shè)計的可操作性，其內(nèi)容包括：空間布局、道路與交通系統(tǒng)、景觀設(shè)計、綠化設(shè)計、建筑形態(tài)、環(huán)境設(shè)施與小品，其中成果一部分轉(zhuǎn)化為各項控制指標(biāo)、納入到控規(guī)成果中，另一部分表現(xiàn)為設(shè)計引導(dǎo)，以圖則的形式補充到控規(guī)成果中。

問題三：我們怎么做？為什么？

控制性詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，因此，收集總體規(guī)劃的資料也是必不可少。總體規(guī)劃涉及的內(nèi)容有很多，而我們控制性詳細(xì)規(guī)劃僅僅需要收集其中的幾項就夠了。

1、總體規(guī)劃的路網(wǎng)。

總體規(guī)劃的路網(wǎng)是我們今后確定控制性詳細(xì)規(guī)劃路網(wǎng)的基本依據(jù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的路網(wǎng)骨架大體上應(yīng)該同總體規(guī)劃的路網(wǎng)骨架相一致。局部地方路網(wǎng)與總體規(guī)劃路網(wǎng)不符的，可以一定程度上的調(diào)整，但應(yīng)在規(guī)劃中清楚地說明它對總體規(guī)劃路網(wǎng)的改動。

2、總體規(guī)劃所確定的功能結(jié)構(gòu)與規(guī)劃人口分布圖。盡管控制性詳細(xì)規(guī)劃不用確定整個城市的功能結(jié)構(gòu)，但是對自己規(guī)劃范圍的地塊還是應(yīng)該有一個清晰而準(zhǔn)確的科學(xué)定位，這個定位必須結(jié)合總體規(guī)劃來確定，不能與總體規(guī)劃相違背。

3、總體規(guī)劃的土地利用圖。

這個是以后對用地進行規(guī)劃布局的一個依據(jù)。綜合屏南縣城總體規(guī)劃的現(xiàn)狀道路交通系統(tǒng)，我們經(jīng)過討論，找出了幾處不合理之處，并對其進行優(yōu)化調(diào)整：主要是主干路的Y字形交叉口和縣鎮(zhèn)府周圍的支路升級。而中心城區(qū)對于縣城的重要性不言而喻，所以對于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的功能結(jié)構(gòu)我們并沒有大的調(diào)整，在總規(guī)的功能結(jié)構(gòu)上進行細(xì)化，主要的城市發(fā)展軸沒有變化。

我們要為一個城市做規(guī)劃，不能拍腦袋想，是要基于實際情況，因此現(xiàn)狀資料是非常非常的重要。結(jié)合屏南縣城的現(xiàn)狀情況，地形條件復(fù)雜，這也要求我們對屏南縣城的地形進行分析研究?，F(xiàn)狀資料包括內(nèi)容特別多，對于控制性詳細(xì)規(guī)劃來說，最重要的現(xiàn)狀資料莫過于現(xiàn)狀地形圖了。有了現(xiàn)狀地形圖，我們才能做出現(xiàn)狀地形分析圖、用地布局圖，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分析圖等，然后才能對現(xiàn)狀用地進行分析，結(jié)合現(xiàn)場實際，提出現(xiàn)狀存在的問題等。另外，由于地形圖是過去一段時間測繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準(zhǔn)確的信息，我們還需要收集到從地形圖測好開始到規(guī)劃時止的新建用地與建筑的資料，以及已報批但還沒修建的用地與建筑的資料。我們所使用的地形圖是屏南縣06年繪制的，許多地方存在變化和更改，這也要求我們根據(jù)實際去調(diào)整。

結(jié)合屏南縣總體規(guī)劃，分析中心城區(qū)現(xiàn)狀資料，找出現(xiàn)狀城市建設(shè)存在的問題，將這些問題提出來，作為我們今后規(guī)劃中重點要解決的對象。結(jié)合屏南縣中心城區(qū)規(guī)劃，根據(jù)資料與現(xiàn)狀，我們提出下列幾個存在的主要問題：

1、用地布局上：用地功能混雜，土地利用率低，教育用地容量不足，商業(yè)用地分化嚴(yán)重，中心區(qū)中心集聚性弱。

2、道路系統(tǒng)不夠完善，存在幾處明顯問題，并且存在較多的T、Y型字口，銳角交叉口太多，缺乏公共停車場，汽車沿街停放，影響交通和環(huán)境。

3、城市景觀風(fēng)貌較為平淡，缺乏亮點，尤其反映城市個性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；城市水系沒有得到很好利用，沒有和城市綠地系統(tǒng)有效結(jié)合。

根據(jù)總結(jié)出來的問題，經(jīng)過小組討論，我們提出了我們這次規(guī)劃的重點：

1、我們這次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”，調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。處理T、Y型字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。

2、整治城市水系，規(guī)劃中心城區(qū)有機合理的生態(tài)景觀風(fēng)貌。

3、加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。

4、確定合理的城市建設(shè)控制指標(biāo)。

最后，資料收集分析，存在主要問題找出，規(guī)劃的重點討論得出，現(xiàn)在來開始我們的規(guī)劃就可以做到從容，有理有據(jù)。

此次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”。因為總體規(guī)劃的路網(wǎng)已定，控制性詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，我們就可以參照總體規(guī)劃的路網(wǎng)，然后再結(jié)合屏南縣城中心區(qū)現(xiàn)狀控制路網(wǎng)，可以初步定下最主要的主干路網(wǎng)，調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。首先把中心城區(qū)分成兩個功能組團，一北一南，分別設(shè)置主次中心，結(jié)合城市發(fā)展軸，再把中心城區(qū)分成四個功能片區(qū)。解決了規(guī)劃的第一個重點——調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

功能結(jié)構(gòu)確定下來以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網(wǎng)，形成完善的道路系統(tǒng)，明確各個道路的等級與功能，最終形成規(guī)劃路網(wǎng)。優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。對城市主干道上T字形路口進行微調(diào)，城市次干路形成環(huán)形交通，減輕中心城區(qū)中心交通壓力，處理T字口、銳角交叉口等，長遠控制，合理改造，以較少的代價達到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。這個過程不是一個簡單的單向流動過程，它需要在這期間不斷地進行反復(fù)的對比與調(diào)整。至此解決了我們規(guī)劃的第二個重點——優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。

這次規(guī)劃，我們在確定路網(wǎng)的同時，結(jié)合屏南縣中心城區(qū)的實際與特點，按照充分利用當(dāng)?shù)刭Y源特色的原則，把城市水系整治作為規(guī)劃的重點，重新規(guī)劃優(yōu)化了城市水系喝道，適度加寬和調(diào)整走向，沿河兩岸設(shè)置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，結(jié)合城市綠地系統(tǒng)，設(shè)置步行系統(tǒng)，結(jié)合城市文化景觀軸和自然景觀軸，規(guī)劃中心城區(qū)有機合理的生態(tài)景觀風(fēng)貌，以此解決了第三個重點——整治護城河沿岸環(huán)境。

接下來，路網(wǎng)確定了以后，就可以進行地塊的用地布局填充。進行用地填充，要依據(jù)總體規(guī)劃，但總體規(guī)劃過于籠統(tǒng)，與現(xiàn)實情況出入較大，因此還需要充分結(jié)合現(xiàn)狀以及收集來的用地調(diào)整的資料，進行合理的用地布局。此外，結(jié)合現(xiàn)狀地形與綠化景觀設(shè)置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規(guī)劃為大面積的公園或綠地，在快速路旁布置30米的綠地，再在適當(dāng)?shù)牡胤讲贾媒诸^和居住小區(qū)綠地，以此形成點、線、面一體的綠地景觀系統(tǒng)，解決了第四個規(guī)劃重點——加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。

進行用地布局的同時，按照公共服務(wù)設(shè)施配置的服務(wù)半徑與規(guī)模大小要求，再結(jié)合收集來的學(xué)校、醫(yī)院等部門的規(guī)劃要求進行公共服務(wù)設(shè)施的布點。最后完成整個地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進行各個地塊的控制指標(biāo)的規(guī)劃，因為這個方案并不是最終成果，可能還要修改，這時僅僅需要大范圍地分區(qū)地設(shè)定一個控制指標(biāo)。再按照城市設(shè)計引導(dǎo)確定各個地塊與分地塊的控制指標(biāo)，控制指標(biāo)之間很多都是有關(guān)系的（比如通過幾項指標(biāo)可推算出另一指標(biāo)）。最后完成指標(biāo)控制。解決了第五個規(guī)劃重點——確定合理的城市建設(shè)控制指標(biāo)。

問題四：成果有哪些？（內(nèi)容、特色、不足）

一、成果分為

文本、圖紙、說明書、總結(jié)匯報PPT、成果展板。

其中圖紙包括：區(qū)位圖，現(xiàn)狀分析圖，地形分析圖，土地利用規(guī)劃圖，塊劃分編號圖與指標(biāo)控制圖，道路豎向規(guī)劃圖，場地豎向規(guī)劃圖，道路系統(tǒng)規(guī)劃圖，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施布局圖，綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖，功能分區(qū)規(guī)劃圖，規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖，景觀結(jié)構(gòu)分析圖，六線控制圖，城市設(shè)計引導(dǎo)圖（含總平面布局及鳥瞰），分圖則共51張圖紙?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃圖集最主要的中心任務(wù)就是編制一張土地利用控制圖和各個分圖則，圍繞這個中心任務(wù)產(chǎn)生更多的圖紙。

二、特色

整個控制性詳細(xì)規(guī)劃強調(diào)“以人文本”的規(guī)劃理念。編制規(guī)劃中，首先保證的是做到承上，主干路路網(wǎng)基于總體規(guī)劃中的不合理進行微調(diào)，次干路進行環(huán)形道路設(shè)計，滿足交通功能。分析土地利用現(xiàn)狀，對于不同性質(zhì)的用地在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行置換、合并，融入“因地制宜、體現(xiàn)公平、綠色和諧”的規(guī)劃理念。地形條件復(fù)雜，合理利用山地城市的地形特點，規(guī)劃與山體結(jié)合的城市公園，搭配合理的公共服務(wù)設(shè)施布置，利用天然城市水系，打造特色的生態(tài)自然景觀，并且注重山水的保護與開發(fā)。

三、存在的不足

（1）圖紙表達不夠成熟和規(guī)范，文本中出現(xiàn)解釋說明類的語言，沒有達到精煉嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋磉_，說明書沒有很好的達到說明圖紙內(nèi)容的效果。

（2）前期資料收集不夠細(xì)致，大多停留在總規(guī)層面，分析不夠透徹。（3）強制性指標(biāo)控制中可能存在不合理，缺乏彈性控制。

（4）區(qū)位分析圖，停留在總規(guī)的層面上，控規(guī)的所做應(yīng)該是地塊與周邊的關(guān)系分析圖，應(yīng)該從更小范圍分析其與周邊的關(guān)系，而不是把它置于整個福建省或者寧德市來分析。

（5）分圖則編制不夠細(xì)致，地塊劃分存在不足。

問題五：學(xué)控規(guī)有何感受？

剛開始做控規(guī)，抓不到主體，按照成總體規(guī)劃的思路來做，導(dǎo)致前面花了較多時間走回頭路?？匾?guī)做完后，最大的感受就是——規(guī)范，不僅是圖紙要求表達更加規(guī)范，指標(biāo)的控制也要求規(guī)范，這也是和總規(guī)的最大區(qū)別，總規(guī)更側(cè)重于宏觀上的結(jié)構(gòu)規(guī)劃。

在學(xué)習(xí)過程做，對于強制性指標(biāo)的控制，這是控規(guī)的重點，也是控規(guī)的難點，在我看來，強制性指標(biāo)應(yīng)該通過應(yīng)變措施方式，進行彈性控制，例如相關(guān)規(guī)定中的容積率獎勵政策，這樣才能讓控規(guī)更具有操作性?？墒乾F(xiàn)實中，容積率到底能不能做到彈性控制，目前國家調(diào)控房價的大背景，房開商對于土地的利用率更加看重。在編制過程中，對于用地分類，即使是分到小類，也不能完全表達很多用地，例如城市中心的寫字樓等，這類復(fù)雜的用地以后再編制規(guī)劃中怎么很好的表達，這些問題都給了我很多思考。

這次控制性詳細(xì)規(guī)劃課程選取的規(guī)劃地塊是屏南縣中心城區(qū)，結(jié)合做總體規(guī)劃也是選擇屏南縣城，可以說這次控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制可以說是對總體規(guī)劃課程的一次重溫，而對于控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙要求，也可以說是對前面三年的設(shè)計做了一個綜合的重溫和練習(xí)。比如在控制性詳細(xì)規(guī)劃中運用到的城市設(shè)計，這也給予了我們很多好處，為馬上出去實習(xí)做功課。

此次控規(guī)的學(xué)習(xí)，使我更加認(rèn)識到團隊合作精神的重要性，其可激發(fā)成員學(xué)習(xí)的主動性，而形成集體意識，也使自己得到全面的發(fā)展。在接觸控規(guī)時，前期思想一直都停留在總規(guī)層面上，導(dǎo)致方案的構(gòu)思不夠大膽，路網(wǎng)規(guī)劃不盡合理等，后來通過案例分析及解讀，對控規(guī)慢慢有了系統(tǒng)性的認(rèn)識，規(guī)范是任何一個設(shè)計都不可避免的，其在控規(guī)中體現(xiàn)得更透徹，因為圖則中所畫的任何一筆都具有法律效應(yīng)，強制性指標(biāo)的控制，是控規(guī)的重點，同時也是難點，通過指標(biāo)調(diào)整，可以增加城市土地有償使用的收益，有利于實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)的保值增值，控規(guī)指標(biāo)調(diào)整是局部的，但其影響卻可能是深遠的。

控規(guī)讓我再次系統(tǒng)的復(fù)習(xí)了四年以來所學(xué)的專業(yè)知識，這也體現(xiàn)控規(guī)承上啟下的作用，特別是城市設(shè)計引導(dǎo)，應(yīng)用了前期所學(xué)的各種設(shè)計如：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、單體建筑等，這是一個反復(fù)的過程，學(xué)完控規(guī)，我還是有以下困惑：

1、在案例的解讀及分析過程中，發(fā)現(xiàn)強制性指標(biāo)進行的都是彈性控制，但是具體落實到我們的設(shè)計中，并沒有進行這一步，指標(biāo)的控制還只是停留在城市設(shè)計引導(dǎo)及相應(yīng)規(guī)范要求中。

2、由于控規(guī)需要細(xì)分至小類，設(shè)計過程中碰到商住這種混合性的用地，在其指標(biāo)及人口控制中還是很難把握，同時也由于時間的關(guān)系，并不能很好的思考這個問題。

3、整理完圖集，發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量分析這張圖紙，對我們后續(xù)工作并沒有什么作用，現(xiàn)在還是搞不清這張圖紙的意義在哪里？

4，人口的控制也是通過了反復(fù)的推敲，應(yīng)用各種方法進行驗證，雖然最后能得到一個比較合理的數(shù)據(jù)，但是發(fā)現(xiàn)計算的過程中，缺少考慮商業(yè)辦公等用地中的居住。

同時，我也明白，其實做任何設(shè)計，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走彎路，少浪費時間。

最開始在學(xué)習(xí)控規(guī)控規(guī)的理論知識時，覺得有點困惑和不解，可能是理論知識比較枯燥的緣故，但學(xué)到后來覺得控規(guī)跟我們的生活聯(lián)系非常密切，要做好規(guī)劃就必須去獲取現(xiàn)場資料，了解整個環(huán)境，然后進行大量的分析，為后面的規(guī)劃打下一個良好的基礎(chǔ)。到我們作圖的時候就發(fā)現(xiàn)理論知識很有用，它會指導(dǎo)你的整個規(guī)劃過程。

在作圖的過程中，圖紙表達方面還有點不熟悉，開始的時候效率比較差，但通過一段時間的作圖、改圖，效果就明顯的提高。還有就是要時常帶上一些必備的書籍和規(guī)范，在作圖的時候會時常用到，規(guī)范其實在平時抽時間看是很枯燥的，但在作圖的時候去運用它，記憶起來就非常快。

控規(guī)更加貼近人民群眾的生活，更加關(guān)系到到其的切身利益，控規(guī)的實施需要平衡各利益悠關(guān)方的利益，而不是簡單的依靠圖紙圖則來確定。控規(guī)的規(guī)劃更需要對規(guī)劃地區(qū)內(nèi)部與外部的了解和分析，考慮近期和遠期的經(jīng)濟性來進行規(guī)劃建設(shè)?？匾?guī)對地塊的建設(shè)控制和建設(shè)的時序必然會引起社會經(jīng)濟等的走向，所以首要目標(biāo)是確定規(guī)劃所能帶動經(jīng)濟效應(yīng)。因此規(guī)劃必須結(jié)合城市經(jīng)營運作來規(guī)劃建設(shè)，如此才能帶動城市與經(jīng)濟的良好的互促發(fā)展，而不致使城市規(guī)劃與城市經(jīng)營相互沖突而帶來一大堆問題。

城市的建設(shè)也不是把促進經(jīng)濟發(fā)展作為唯一目標(biāo)，而且也要考慮人的發(fā)展、人的使用等問題，在建設(shè)的開始就要預(yù)防城市病，拒絕城市變成一個冷漠的場所。牧歌時代的靈魂沒有消失，而是要通過正確規(guī)劃引導(dǎo)來展現(xiàn)，既城市建設(shè)的生態(tài)性、和諧觀。如城市內(nèi)河的利用，內(nèi)河可以作為良好的生態(tài)孕育場所也可以作為良好的濱水公園也可以是人們傾倒垃圾的場所。因此應(yīng)以經(jīng)濟發(fā)展和人本規(guī)劃思想為基點作出正確的規(guī)劃走向。

問題六：指標(biāo)與城市設(shè)計的關(guān)系？

建筑高度的控制在城市設(shè)計空間構(gòu)圖中的作用十分重要，因為它所能達到的視覺高度極易被人感知，是城市建筑形態(tài)的主要構(gòu)成因素之一。

控規(guī)對建筑體量的控制和引導(dǎo)可用的控制手段還很少，主要通過文本中城市設(shè)計導(dǎo)則內(nèi)容進行描述性界定，如“體量不宜過大，要突出時代感等內(nèi)容”，從實際控制效果來說，幾乎沒有任何作用。

以建筑密度、容積率和綠地率為例來說明，公共管理與公共服務(wù)用地對以上四個指標(biāo)會有一定的限制，比如行政辦公用地就要有適當(dāng)?shù)谋壤?，建筑密度和建筑高度會有所控制，綠地率要求要高一些。商業(yè)設(shè)施用地的話，就對容積率的要求會有所不同，在城市中心它的容積率可以很高，作為標(biāo)志性建筑。而工業(yè)用地則是要求低容積率，比較高的建筑密度。

問題七：經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)？

一、規(guī)定性指標(biāo)（強制性指標(biāo)）

用地性質(zhì)；用地面積；建筑密度；建筑后退紅線；容積率；綠地率；交通出入口方位；停車泊位及其他公共服務(wù)設(shè)施。

二、指導(dǎo)性指標(biāo)（引導(dǎo)性指標(biāo)）

人口容量、建筑形式、風(fēng)格、體量、色彩要求；其他環(huán)境要求

建筑密度和容積率都要規(guī)定它們的上限，綠地率有個下限，還要根據(jù)用地性質(zhì)來確定各個指標(biāo)，建筑密度、建筑高度和容積率這三者之間的關(guān)系比較密切。容積率大，建筑高度一般來說比較高，而建筑密度和綠地率就不一定；而建筑密度大，它的綠地率、容積率相對來說會偏小，建筑高度也會有所控制。

三、指標(biāo)間的關(guān)系

容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系

容積率=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地面積

建筑密度=(用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和/用地面積）*100% 建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地內(nèi)所有建筑的基底面積 因此，容積率=建筑密度*建筑平均層數(shù)

綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊面積）*100%

第五篇：控制性詳細(xì)規(guī)劃文獻綜述

畢業(yè)設(shè)計（論文）獻

述

文綜

浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

文獻綜述

控規(guī)的發(fā)展與挑戰(zhàn)

城鄉(xiāng)規(guī)劃法的施行使控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱控規(guī)）的作用和地位得到進一步提升，控規(guī)作為一項突擊性任務(wù)擺在規(guī)劃管理部門面前。但是由于控規(guī)本身所承擔(dān)的重要作用，如果一哄而上追求數(shù)量勢必造成其嚴(yán)肅性下降，留下諸多遺憾。20多年的發(fā)展，控規(guī)逐步走向成熟，較好地適應(yīng)了市場經(jīng)濟體制下城市規(guī)劃管理的需要，面對城市的快速發(fā)展，實現(xiàn)了規(guī)劃編制的速成和規(guī)劃管理的最簡化操作，縮短了決策、規(guī)劃、土地批租和項目建設(shè)的周期，提高了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的效率?？匾?guī)內(nèi)容體系

基于更大的空間層次——規(guī)劃管理單元來確定控規(guī)強制性內(nèi)容，對于單個地塊的—般內(nèi)容指標(biāo)應(yīng)確定為指導(dǎo)性內(nèi)容。屬于強制性內(nèi)容的是：管理單元層面的總?cè)萘?，非?jīng)營性公共設(shè)施與開敞空間的用地規(guī)模、數(shù)量和位置，經(jīng)營性公共設(shè)施的用地規(guī)模、數(shù)量，貫穿于控規(guī)各空間層次的六線規(guī)劃內(nèi)容，單個地塊的非兼容性用地性質(zhì)、超出上限與下限的容積率、道路交通的組織控制等。其他則宜作為指導(dǎo)性內(nèi)容就本質(zhì)而言，強制性內(nèi)容的剛性與指導(dǎo)性內(nèi)容的彈性都只具有相對性，實質(zhì)的區(qū)別在于對應(yīng)程序的設(shè)置和安排，其剛性與彈性應(yīng)根據(jù)特定的發(fā)展條件、因地制宜地確定，隨著社會經(jīng)濟條件的變也需要進行相應(yīng)的調(diào)整。

目前，控規(guī)編制基本上是以土地使用與建筑規(guī)劃管理通則為基礎(chǔ)，結(jié)合各地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃圖的控制方法，實現(xiàn)規(guī)劃原則的普遍性與具體、局部建設(shè)差異性的統(tǒng)一為目的，事實上這也是各地控規(guī)編制中的共同做法。在城市新區(qū)建設(shè)的控規(guī)編制中引入片區(qū)平衡方法，以具體的特定地區(qū)為一個片區(qū)，通過分析論證，在某一區(qū)域內(nèi)劃分出若干不同類型的片區(qū)，依據(jù)市、區(qū)總體規(guī)劃，結(jié)合相關(guān)專項規(guī)劃，對照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確定規(guī)劃片區(qū)的人口規(guī)模、城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模和人均建設(shè)用地指標(biāo)。重點對基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和綠地與公共安全三大類設(shè)施進行深化完善補充?？匾?guī)實施中遇到的問題

控規(guī)作為我國城市規(guī)劃管理中的中觀層面，是我國城市規(guī)劃體系建立以來最重要的貢獻之一，是政府控制和引導(dǎo)城市土地開發(fā)最直接的工具，為推進我國城市管理的規(guī)范化起到了一定作用。它來源于美國的區(qū)劃英國的發(fā)展規(guī)劃和香港的法定圖則，又結(jié)合國情有了很大發(fā)展國內(nèi)比較成熟的是深圳、廣州等城市建設(shè)前浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

文獻綜述

沿地區(qū)，總結(jié)了很多寶貴經(jīng)驗，《城市規(guī)劃編制辦法》對控規(guī)的內(nèi)容也有明確要求 但從目前實施情況看，至少存在著以下幾個方面的問題：

2.1 技術(shù)合理性及空間美觀性

設(shè)計單位在總結(jié)摸索出管理部門的“口味”以后 把精力放在編制符合要求的指標(biāo)上。至于編出的規(guī)劃能不能實施，是不是符合土地產(chǎn)權(quán)單位的意愿則不在考慮范圍之內(nèi)。眾所周知一個很簡單的道理，如果沒有對現(xiàn)狀情況的深入了解，科學(xué)細(xì)致的分析、比較，就不會編制出切實可行的規(guī)劃。因此，國外有些編制機構(gòu)會派人員入駐在擬規(guī)劃地塊內(nèi)住上幾個月甚至幾年，切身感受地塊與自然的關(guān)系，傾聽住戶的建議，分析地塊與所處城市的關(guān)系，這樣編出的規(guī)劃不可能是拍腦袋的結(jié)果。目前我國正處在快速發(fā)展時期，不可能要求設(shè)計周期這么長，城鄉(xiāng)規(guī)劃法的施行又進一步促使控制性詳細(xì)規(guī)劃編制更加緊迫．這就對規(guī)劃編制單位和管理單位提出了更高的要求。

2.2 剛性與彈性之間存在著巨大的矛盾

控規(guī)的指標(biāo)體系就其屬性來說分為兩部分，一是剛性指標(biāo)，如土地使用性質(zhì)、容積率、建筑高度、建筑密度 停車泊位 配套公共設(shè)施要求等．是必須執(zhí)行的指標(biāo)；二是彈性指標(biāo)，屬于指導(dǎo)性而非強制執(zhí)行的指標(biāo)，如建筑的體量、色彩風(fēng)格等。從理論上來講，控規(guī) 經(jīng)審批通過，即具有法律效力，應(yīng)經(jīng)過相應(yīng)的程序才能進行修改。然而，在實際操作過程中，我們卻經(jīng)常面對這樣的現(xiàn)實：在編制規(guī)劃時，設(shè)計單位和管理部門是感性的，十艮不得把全世界的先進理念和優(yōu)秀建筑都融入到規(guī)劃方案中，但是真正在實施過程中又不得不經(jīng)常面對產(chǎn)權(quán)單位之間的利益糾紛、土地所有者的投資能力與管理單位期望值之間的巨大差異公共設(shè)施放置在已出讓土地上的尷尬等等現(xiàn)實。對此，管理部門的理由是任何單位和個人都必須服從城市規(guī)劃作出的決定”，建設(shè)單位的理論是“為什么我的地盤我做不了主？” 加之物權(quán)法的實施使土地權(quán)益得到更大保護，造成感性的規(guī)劃經(jīng)常遇到挑戰(zhàn)使規(guī)劃管理部門面對這些現(xiàn)實時不得不進行理性的思考。因此，每當(dāng)政府領(lǐng)導(dǎo)或者規(guī)劃管理人員調(diào)整時自我否定規(guī)劃的現(xiàn)象尤為頻繁而每一次修改規(guī)劃理由都是充足的，都是更加符合現(xiàn)實的。

2.3控規(guī)實施的困難重重

這一點從我們目前的規(guī)劃成果上就可以反映出來。很少有設(shè)計單位把控規(guī)方案放置在經(jīng)過土管部門認(rèn)可或提供的土地權(quán)屬圖紙上，一般的控規(guī)成果外觀都很漂亮 由諸多彩圖組成，加上適當(dāng)?shù)某鞘性O(shè)計控規(guī)成果給人的印象是嚴(yán)肅、直觀、實用。但是如果把規(guī)劃方案放在一張清晰的土地權(quán)屬圖紙上后，會發(fā)現(xiàn)有很多建浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

文獻綜述

筑是橫跨幾處地塊的，綠地放在了某個單位的院子里，幼兒園放在了現(xiàn)狀樓頂上，路網(wǎng)的設(shè)計合理但無法實施等等問題這些問題在舊城改造控制性詳細(xì)規(guī)劃中尤為突出。

2.4城市建設(shè)的不確定性、不可預(yù)見性

尤其是對于眾多二、三線城市來說城市建設(shè)根本是很難預(yù)期的城市建設(shè)的速度取決于招商引資的力度。前些年是引工業(yè)項目，現(xiàn)在很多城市房地產(chǎn)開發(fā)項目也要靠引資，因為目前的考核體制是招商引資額要納入考核指標(biāo)?？上攵?，當(dāng)政府好不容易引進一個項目后，希望馬上開工的心情是多么迫切，這時候必然要以投資商的需求為主，而投資商的心態(tài)更是千姿百態(tài)，往往對事先政府編制的規(guī)劃并不認(rèn)可 因為政府角度的規(guī)劃和投資角度的規(guī)劃出發(fā)點往往是不一致的。如何求得兩者利益的兼顧，取得雙贏結(jié)果?這已經(jīng)不僅僅是一個技術(shù)問題，而是一個事關(guān)城市經(jīng)濟社會發(fā)展的重大問題，值得規(guī)劃部門好好研究。

3對新形勢下編制控規(guī)的思考

3.1加強對現(xiàn)狀的研究

對現(xiàn)狀的研究深度決定一個規(guī)劃方案的科學(xué)程度。在目前這個控規(guī)熱的形勢下，設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)應(yīng)接不暇，很可能是在完全不了解現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上在設(shè)計室里由幾個剛畢業(yè)的大學(xué)生拍拍腦袋就出來成果 這就要求管理部門保持清醒的頭腦，不要把控規(guī)編制當(dāng)成政治任務(wù)來對待，不要搞成運動。要加強對設(shè)計成果的審查，看設(shè)計單位是否對規(guī)劃地塊做了全面的調(diào)查研究?？匾?guī)中涉及的重要指標(biāo)如用地性質(zhì)、容積率是如何得出的，公共配套設(shè)施是如何配置的道路網(wǎng)是如何連接的規(guī)劃方案是否體現(xiàn)了公平公正對土地權(quán)屬單位的利益是否進行了考慮，是否考慮了可實施性是否考慮了城市整體景觀的構(gòu)成等等問題，這些都需要對現(xiàn)狀有準(zhǔn)確的把握才有可能找到答案。

3.2樹立緊湊城市的觀念

在2006年廣州城市規(guī)劃年會上，仇保興副部長明確提出了“集約性、多樣化”城市的理念，這是符合我國現(xiàn)實的。我們必須分析城市發(fā)展規(guī)律，規(guī)避城市發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的問題及早應(yīng)對并借助規(guī)劃的力量付諸實施。必須研究未來城市的社會行為和居住模式，合理控制各項用地占地規(guī)模，引導(dǎo)城市土地的集約化利用，引導(dǎo)居民的生活方式和居住形態(tài)向著集約化 多樣性的方向發(fā)展。通過對淄博市這種組群式城市的研究發(fā)現(xiàn) 建設(shè)緊湊城市可以在城市外圍拉開空間。為城浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

文獻綜述

市留出更多的生態(tài)區(qū)(也稱生態(tài)縫隙)。高密度住區(qū)與大量生態(tài)空間互相穿插，既可發(fā)揮住區(qū)的規(guī)模效益(比如公共交通的布局、教育衛(wèi)生設(shè)施的合理利用等)，又可以為居民創(chuàng)造與自然和諧共處的機會，不一定非要追求由大量人造景觀構(gòu)成的由中心綠地與組團綠地組成的標(biāo)準(zhǔn)生活區(qū)模式。

3.3增強規(guī)劃的彈性

面對瞬息萬變的市場，規(guī)劃師即使再高明也無法預(yù)測未來的發(fā)展。因此增強規(guī)劃的彈性在現(xiàn)今形勢下顯得尤為重要。除了增強用地性質(zhì)的兼容性以外，還要研究不同地塊對控規(guī)內(nèi)容的不同需求，不一樣的地塊對控規(guī)的深度 內(nèi)容要求是不一樣的，這需要設(shè)計單位，管理部門做大量的工作。有些地塊宜粗不宜細(xì) 但是有些地塊可能 就要加強其剛性要求 比如舊城改造地塊就要有嚴(yán)格的土地強度控制。但是對于新區(qū)開發(fā)地塊尤其是開發(fā)單位不明確的地塊，就需要增強其彈性做一個類似于策劃規(guī)劃的控規(guī)可能更實用一些。

3.4增強規(guī)劃的可操作性

前文提及的土地權(quán)屬等問題在規(guī)劃中必須認(rèn)真嚴(yán)肅對待．同時對于規(guī)劃中涉及到的路網(wǎng)、公共服務(wù)設(shè)施等在規(guī)劃中必須考慮其可實施性，路網(wǎng)要盡量結(jié)合現(xiàn)狀，現(xiàn)狀中看似不合理的路網(wǎng)但實際使用起來可能更加人性化。公共服務(wù)設(shè)施盡量不要安排在已經(jīng)出讓的土地上或者已經(jīng)有明確產(chǎn)權(quán)單位的土地上(比如正在生產(chǎn)的工廠等)而應(yīng)選擇政府已收儲的土地或者尚未收儲的集體土地上 急需配置的公共設(shè)施不要選在需拆迂建筑物的位置等等，這些問題都需要設(shè)計單位和管理部門多次對接 協(xié)商才能找出符合實際的辦法。

控制性詳細(xì)規(guī)劃是嚴(yán)肅剛性的，但是作為規(guī)劃編制者和規(guī)劃管理者應(yīng)該是靈活的，只有靈活面對新形勢下的新情況新問題，找出合適的解決方法，才能使規(guī)劃真正發(fā)揮作用。本文結(jié)合管理工作中的一些體會，試圖找出些更切合實際的辦法以避免新一輪控規(guī)熱中可能出現(xiàn)的問題。

浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

文獻綜述

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