第一篇：我國(guó)金融創(chuàng)新中存在的問(wèn)題與對(duì)策研究

我國(guó)金融創(chuàng)新中存在的問(wèn)題與對(duì)策研究

金融創(chuàng)新起源于金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)的美國(guó)，而我國(guó)金融業(yè)尚處于體制轉(zhuǎn)軌階段，貨幣市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱，資本市場(chǎng)功能缺失，監(jiān)管體系極不完善，存在較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)發(fā)展衍生工具存在諸多問(wèn)題，必須引起管理部門和理論界的充分重視。

首先，我國(guó)金融市場(chǎng)缺乏有序的競(jìng)爭(zhēng)。由于政府的過(guò)度介入、法規(guī)的不健全、制度的不配套以及主體結(jié)構(gòu)的不合理，致使外匯市場(chǎng)、利率市場(chǎng)和證券市場(chǎng)缺乏有效的競(jìng)爭(zhēng)，難以形成真正的市場(chǎng)均衡價(jià)格。在現(xiàn)貨市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，很難開(kāi)發(fā)出相關(guān)的衍生金融工具，沒(méi)有一個(gè)健康完善的基礎(chǔ)市場(chǎng)作背景，會(huì)使衍生交易失去存在和發(fā)展的前提，這是我國(guó)實(shí)施金融工程的制度性障礙。金融工程利用市場(chǎng)化的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)分配和動(dòng)態(tài)管理。我國(guó)必須加快金融法制建設(shè)，完善金融監(jiān)管制度，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，逐步建立、健全金融資產(chǎn)價(jià)格形成的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，推進(jìn)利率市場(chǎng)化和人民幣自由兌換的進(jìn)程。

其次，我國(guó)金融市場(chǎng)缺少理性的套期保值者。由于企業(yè)制度改革不徹底，公司法人治理結(jié)構(gòu)不健全，市場(chǎng)參與主體的行為不規(guī)范等原因，我國(guó)缺乏真正需要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資者群體。我國(guó)股票市場(chǎng)的波動(dòng)異常、國(guó)債期貨市場(chǎng)的非理性投機(jī)、紅小豆期貨市場(chǎng)的“多逼空”等現(xiàn)象說(shuō)明，我國(guó)資本市場(chǎng)缺少理性的投資者和套期保值者，這也是我國(guó)難以實(shí)施金融工程的市場(chǎng)因素之一。我們必須按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，通過(guò)兼并、破產(chǎn)、出售、租賃、托管、股份制改造等形式，把企業(yè)轉(zhuǎn)變成真正的自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。企業(yè)只有面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、變幻莫測(cè)的市場(chǎng)，才會(huì)產(chǎn)生套期保值、風(fēng)險(xiǎn)管理的自然需求，金融工程才能發(fā)揮應(yīng)有的作用。第三，我國(guó)缺少高級(jí)金融管理人才。金融工程的實(shí)施以定量分析為基礎(chǔ)，將數(shù)理分析、計(jì)算機(jī)技術(shù)和系統(tǒng)工程等綜合應(yīng)用于金融領(lǐng)域，需要操作者具備雄厚的數(shù)理基礎(chǔ)和現(xiàn)代金融理論知識(shí)。目前，我國(guó)這樣的人才稀少，這已成為金融工程發(fā)展的重要障礙。我們要加強(qiáng)金融工程的理論研究，大力培養(yǎng)金融工程人才。2000年1O月21日，南開(kāi)大學(xué)與深圳市政府簽訂協(xié)議，在深圳合作創(chuàng)辦金融工程學(xué)院，設(shè)立了相關(guān)的學(xué)位或?qū)I(yè)證書教育，其它重點(diǎn)高校也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融工程的研究與教學(xué)。在金融工程人才培養(yǎng)方面，應(yīng)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)員的數(shù)理分析能力與創(chuàng)新意識(shí)，選用國(guó)際上著名高校的高品質(zhì)教材，追蹤金融工程的發(fā)展態(tài)勢(shì)；教學(xué)方式要從封閉走向開(kāi)放，理論聯(lián)系實(shí)際，通過(guò)加強(qiáng)金融工程的研究與教育，為將來(lái)金融工程的大發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

我國(guó)的金融創(chuàng)新尚處于初級(jí)階段，簡(jiǎn)單模仿居多，自主創(chuàng)新較少，金融創(chuàng)新多停留在創(chuàng)造概

念性的品牌效應(yīng)、爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額上。一個(gè)成熟的金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)行一項(xiàng)創(chuàng)新活動(dòng)，它首先要對(duì)該項(xiàng)活動(dòng)的成本效益進(jìn)行細(xì)致的分析，分析創(chuàng)新產(chǎn)品推出后市場(chǎng)的反映和接受情況。經(jīng)過(guò)一系列的詳細(xì)論證后，才能具體推出創(chuàng)新活動(dòng)。但是，在我國(guó)，一系列的創(chuàng)新主要來(lái)源于對(duì)海外產(chǎn)品形式性的模仿，缺乏前期對(duì)市場(chǎng)的深人調(diào)研及產(chǎn)品引入中國(guó)后應(yīng)有的成本收益測(cè)算，因而也就不可避免地伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。要使金融創(chuàng)新活動(dòng)具有持久生命力，金融企業(yè)自身就必須沖破簡(jiǎn)單的模仿型創(chuàng)新，克服僅僅以爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額為重點(diǎn)的創(chuàng)新思路，做好創(chuàng)新的研究工作，進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，充分研究和利用各種信息。我國(guó)必須加強(qiáng)高層次金融人才的培養(yǎng)，使其具備對(duì)信息的分析和深加工能力，能夠比較準(zhǔn)確地分析出一項(xiàng)創(chuàng)新的成本效益，避免創(chuàng)新中的盲目現(xiàn)象。我國(guó)金融創(chuàng)新主動(dòng)『生不夠，戰(zhàn)略意圖不明顯，系統(tǒng)性設(shè)計(jì)不足。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)講，任何創(chuàng)新活動(dòng)都應(yīng)該是從自身的具體情況出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)的需求，弘揚(yáng)自己的長(zhǎng)處，展示固有的特色，培育和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，創(chuàng)新活動(dòng)應(yīng)是戰(zhàn)略意圖鮮明的主動(dòng)性創(chuàng)新，必須有系統(tǒng)性的設(shè)計(jì)。但是，我國(guó)多數(shù)金融機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的創(chuàng)新活動(dòng)是市場(chǎng)推動(dòng)的被動(dòng)性創(chuàng)新，在創(chuàng)新上存在著較為普遍的跟風(fēng)現(xiàn)象，缺乏對(duì)整體市場(chǎng)情況和自身發(fā)展戰(zhàn)略的深入思考，沒(méi)有主動(dòng)從機(jī)構(gòu)整體發(fā)展出發(fā)、從公司戰(zhàn)略高度安排創(chuàng)新策略。當(dāng)前創(chuàng)新的活躍在一定程度得益于政府監(jiān)管部門的鼓勵(lì)。面對(duì)人世后我國(guó)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放程度的進(jìn)一步擴(kuò)大，出于對(duì)我國(guó)金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展的考慮，我國(guó)金融管理部門對(duì)金融改革的急迫性應(yīng)該說(shuō)有著較為充分的認(rèn)識(shí)，希望能夠通過(guò)改革和鼓勵(lì)創(chuàng)新使我國(guó)的金融市場(chǎng)盡快成熟起來(lái)，以便應(yīng)對(duì)金融業(yè)全面開(kāi)放的局面。此外，為推進(jìn)我國(guó)金融創(chuàng)新的進(jìn)一步發(fā)展，我們必須進(jìn)一步推進(jìn)金融體制改革，構(gòu)建現(xiàn)代化金融體系。切實(shí)實(shí)行政企分開(kāi)、銀企分開(kāi)，健全治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制機(jī)制，使內(nèi)部激勵(lì)和約束機(jī)制充分發(fā)揮作用，使金融企業(yè)成為真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。我們還應(yīng)進(jìn)一步完善我國(guó)的金融監(jiān)管體系，完善金融法規(guī)，加強(qiáng)金融監(jiān)管部門的溝通與協(xié)調(diào)，提高金融監(jiān)管的效率。我國(guó)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新必然會(huì)導(dǎo)致混業(yè)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)的發(fā)展，勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)當(dāng)前的分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管體制造成沖擊。因此，如何改革金融監(jiān)管體制以順應(yīng)金融發(fā)展的客觀要求，是當(dāng)前金融體制改革的重點(diǎn)課題。加強(qiáng)各監(jiān)管部門之間的合作，建立各監(jiān)管部門之間相互溝通和協(xié)商的平臺(tái)，以利于對(duì)有益的金融創(chuàng)新的鼓勵(lì)和扶植，并能更好地化解創(chuàng)新所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于金融管理部門來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)金融創(chuàng)新和金融發(fā)展等問(wèn)題有一個(gè)清晰的思路，并形成大致的戰(zhàn)略布局。監(jiān)管部門應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，既然是創(chuàng)新就不可能與原有的法律、法規(guī)完全一致。因此，在嚴(yán)格要求金融機(jī)構(gòu)遵紀(jì)守法的同時(shí)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出的每一項(xiàng)新動(dòng)議、每一項(xiàng)新業(yè)務(wù)方案，監(jiān)管部門不能簡(jiǎn)單地拿現(xiàn)行制度進(jìn)行衡量，只要金融創(chuàng)新符合總體金融發(fā)展方向，基本符合金融穩(wěn)定的原則，就要積極扶植，這也要求監(jiān)管部門要有高層次的專業(yè)人才，具備強(qiáng)有力的研究和分析能力。

從金融自由化的進(jìn)程來(lái)看，我國(guó)發(fā)展金融工程的條件尚不具備，但加強(qiáng)金融工程的研究和教育，已是勢(shì)在必行。伴隨信息處理技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)管理手段的進(jìn)步，金融工程在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色，這是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代金融領(lǐng)域的主要特征。由于發(fā)展金融工程可能是中國(guó)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)趕超的重大機(jī)遇，這就要求中國(guó)必須將金融工程的發(fā)展提到應(yīng)有的戰(zhàn)略地位。

第二篇：我國(guó)金融創(chuàng)新存在的問(wèn)題與對(duì)策

文章標(biāo)題：我國(guó)金融創(chuàng)新存在的問(wèn)題與對(duì)策

一、引言

發(fā)達(dá)國(guó)家的金融發(fā)展史，是循著“監(jiān)管—?jiǎng)?chuàng)新—再監(jiān)管—再創(chuàng)新”的軌跡來(lái)運(yùn)行的。為什么在央行不斷加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)不斷地進(jìn)行金融創(chuàng)新呢?究其原因，無(wú)外乎兩個(gè)方面—競(jìng)爭(zhēng)的壓力和利益的驅(qū)動(dòng)。我國(guó)的金融創(chuàng)新與此類似，但帶有濃厚的中國(guó)特色。金融創(chuàng)新是處于體制轉(zhuǎn)軌階段的中國(guó)金融

市場(chǎng)的發(fā)展方向與發(fā)展主題。

二、我國(guó)金融創(chuàng)新所取得的成就

1、金融組織體系的創(chuàng)新。1979年至今，我國(guó)打破了高度集中的銀行體系，最終形成了以中央銀行為核心、國(guó)有商業(yè)銀行和其他多種所有制金融機(jī)構(gòu)并存的金融組織體系。這一體系為建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的金融制度提供了必要的組織保證。

2、金融市場(chǎng)創(chuàng)新。這主要包括:第一、貨幣市場(chǎng)的創(chuàng)新，包括同業(yè)拆借市場(chǎng)、票據(jù)貼現(xiàn)市場(chǎng)、大額存單市場(chǎng)和國(guó)債回購(gòu)市場(chǎng)等四個(gè)子市場(chǎng)的創(chuàng)新，一度出現(xiàn)的大額定期存單已于1996年停止發(fā)行。第二、資本市場(chǎng)的創(chuàng)新。股票市場(chǎng)從無(wú)到有，從不規(guī)范到逐步規(guī)范，編制了股價(jià)指數(shù)，成立了上海、深圳證券交易所，為企業(yè)提供了廣闊的融資渠道。

3、金融調(diào)控手段創(chuàng)新。從1984年人民銀行專門行使中央銀行職能至今，逐漸形成了法定存款準(zhǔn)備金、再貸款、再貼現(xiàn)、利率、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等一整套調(diào)控手段。調(diào)控效果明顯。

4、金融制度的創(chuàng)新。這是從制度層面對(duì)前三種創(chuàng)新的正式確認(rèn)和綜合概括，極大地促進(jìn)了中國(guó)金融的發(fā)展。包括:貨幣制度創(chuàng)新：一方面，種類繁多的信用卡、資金匯劃系統(tǒng)和網(wǎng)上銀行已成為重要的支付手段與結(jié)算工具；另一方面，對(duì)人民幣的匯兌制度進(jìn)行了重大改革。1996年12月1日起正式實(shí)行人民幣經(jīng)常項(xiàng)目?jī)稉Q。

融資制度創(chuàng)新。創(chuàng)新的金融工具日益多樣化，增強(qiáng)了籌資者和投資者的自由度，改變了原來(lái)間接金融一統(tǒng)天下的融資格局，使融資制度的結(jié)構(gòu)得到顯著改善。

金融管理制度的創(chuàng)新。中國(guó)人民銀行的一級(jí)分行由按行政劃設(shè)置改為按經(jīng)濟(jì)區(qū)劃設(shè)置，證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)由原來(lái)的地方政府領(lǐng)導(dǎo)改為垂直領(lǐng)導(dǎo)；保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)的成立。這些監(jiān)管創(chuàng)新措施使中國(guó)形成了與金融分業(yè)管理

相適應(yīng)的金融監(jiān)管體系的架構(gòu)。從金融管理手段看，傳統(tǒng)的以計(jì)劃性、行政指令性管理為特征的金融管理模式，正在向市場(chǎng)化的金融管理模式轉(zhuǎn)變。尤為值得一提的是，法律手段在金融管理中所占的分量越來(lái)越重，《中國(guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《票據(jù)法》?！吨腥A人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》等一系列金融法律陸續(xù)出臺(tái)和實(shí)施，為金融管理提供了必需的法律依據(jù)，央行運(yùn)用法律手段監(jiān)管的力度也明顯加大。

三、我國(guó)金融創(chuàng)新存在的問(wèn)題

20多年來(lái)，我國(guó)的金融創(chuàng)新為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但也存在著許多亟待解決的問(wèn)題。

1、金融創(chuàng)新滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一方面，金融滯后于經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致創(chuàng)新層次較低。最突出的表現(xiàn)是國(guó)有商業(yè)銀行改革進(jìn)程過(guò)慢，融資體制與經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，受到大量政策性約束，機(jī)制的僵化削弱了其追逐利潤(rùn)的動(dòng)力，金融創(chuàng)新只能停留在低層次上。另一方面，原有的規(guī)章制度已不適應(yīng)實(shí)際情況的變化。我國(guó)銀行業(yè)在加人WTO后，對(duì)新的業(yè)務(wù)品種缺乏深人透徹的研究，制度創(chuàng)新相對(duì)滯后，出現(xiàn)了所謂的真空地帶。由此不免聯(lián)想到西方的金融創(chuàng)新與監(jiān)管。上個(gè)世紀(jì)30年代，美國(guó)推出了“Q項(xiàng)條例”，規(guī)定活期存款不付息和限定定期存款的利率上限。為了穩(wěn)住客戶，花旗銀行推出了“可轉(zhuǎn)讓定期存單”業(yè)務(wù)，使開(kāi)辦此類業(yè)務(wù)的客戶既能享有定期存款的利息，又可以保持活期存款的流動(dòng)性此舉被美聯(lián)儲(chǔ)裁定為金融違規(guī)，花旗銀行為此與美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)簿公堂，官司打至聯(lián)邦最高法院，經(jīng)過(guò)幾年的反復(fù)，最終被裁定為創(chuàng)新而非違規(guī)，花旗銀行勝訴，其它銀行相繼仿效，最后，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)“Q項(xiàng)條例”作了修改，可轉(zhuǎn)讓定期存單成為一種合規(guī)的金融工具，日后這一新業(yè)務(wù)對(duì)美國(guó)金融業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的作用。由此可見(jiàn)，創(chuàng)新與監(jiān)管如果能產(chǎn)生良性互動(dòng)，其結(jié)果是央行與商業(yè)銀行的“雙贏”格局。而我國(guó)時(shí)下缺乏的正是這種良性互動(dòng)。

2、金融創(chuàng)新違背市場(chǎng)規(guī)律。主要表現(xiàn)在：（1）國(guó)有股減持。2001年6月啟動(dòng)的國(guó)有股減持，由于違背了市場(chǎng)規(guī)律而引起市場(chǎng)暴跌，社?；饛膰?guó)有股減持中只收回了幾十億元的資金，但市場(chǎng)的總市值卻損失了約2.6萬(wàn)億元，流通市值損失了約9600多億元。這是近年來(lái)中國(guó)股市在金融創(chuàng)新中以小利換大弊的典型案例。（2）國(guó)有銀行上市。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)有銀行的改制上市是大勢(shì)所趨。但如果國(guó)有商業(yè)銀行在未進(jìn)行徹底改制時(shí)就匆忙上市，則會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)和制度隱患。如果國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)不能有效消化，市場(chǎng)就會(huì)面臨銀行股資產(chǎn)劣化的制度隱憂；如果銀行與股市的風(fēng)險(xiǎn)通道被過(guò)早打開(kāi)，市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)傳遞與放大的疊加效應(yīng)，從而對(duì)整個(gè)金融體系造成威脅。在我國(guó)的金融體系還很不健全、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力與水平在總體上還比較低的情況下，其利弊關(guān)系可以說(shuō)是不言而喻。（3）整體上

第三篇：我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題及對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題與對(duì)策

摘要

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，綜合國(guó)力的不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)得到了快速地發(fā)展，對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的引擎之一，而房地產(chǎn)金融成長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的起著重要推動(dòng)作用。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，同時(shí)也暴露出不少問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題一定程度上是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此,剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決對(duì)策,是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié),拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)金融;發(fā)展?fàn)顩r;存在問(wèn)題;對(duì)策建議

ABSTRACT

With the rapid development of our economy, comprehensive national power rises ceaselessly.Real estate industry obtained the rapid development, the adjustment of the economic structure, promoting economic growth played an important role, has become our country economy to fly one engine, financial and real estate development of real estate industry plays an important role in promoting.However, in the real estate industry in the process of rapid development, but also exposed many problems.China real estate industry's problems to some extent, is the real estate financial market and financial system of real estate is not perfect.Therefore, analysis of China's real estate finance present situation and the existence question and proposes the solution countermeasure, is a profound understanding of the real estate market problem, expand the financing channels of real estate enterprises, dissolve the financial risks of real estate, promote the key to healthy development of real estate.Keyword: Real estate finance;Development;Problems;Suggestions

1.房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)融資融券和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)

金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

2.房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒(méi)有其他的融資方式。房地產(chǎn)業(yè)本身也沒(méi)有成立屬于本行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)商過(guò)于依賴商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存在嚴(yán)重的信息不充分的問(wèn)題，這樣就容易形成金融風(fēng)險(xiǎn)。

2011年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年名義增長(zhǎng)了27.9%，增速比前三季度回落4.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長(zhǎng)30.2%，分別回落5.0和2.6個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積190083萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)16.2%，增速比前三季度回落7.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積109946萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.9%，增速比前三季度回落 8.0個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比前三季度回落11.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積40973萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.1%，增速比上年加快18.0個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比前三季度回落8.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。

2012年第一季度，全國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，名義增長(zhǎng)23.5%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)20.7%，比上年全年回落4.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)。2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國(guó)家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺(tái)；開(kāi)征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購(gòu)房政策自動(dòng)取消之日；國(guó)家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；下半年對(duì)商品房的金融政策將適度調(diào)整；下半年對(duì)商品房的管理政策會(huì)也會(huì)適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會(huì)太大。

3.存在的主要問(wèn)題

3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1.1政策的持續(xù)效應(yīng)

2011年前后調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)樓市的影響還是顯見(jiàn)的。從成交量來(lái)看，4.15調(diào)控造成的市場(chǎng)波動(dòng)大于9.29調(diào)控，全國(guó)市場(chǎng)成交量低迷期持續(xù)約3個(gè)月，而9.29調(diào)控后各城市基本僅低迷 1 個(gè)月左右。就成交均價(jià)而言，2010年各個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)基本得到控制。2011年春節(jié)前“國(guó)八條”的出臺(tái)已經(jīng)為樓市定調(diào)，調(diào)控仍是主旋律，且力度更大、要 求更嚴(yán)、決心更強(qiáng)。受國(guó)八條和密集地方限購(gòu)細(xì)則出臺(tái)特別是

二、線城市限購(gòu)政策的出臺(tái)，以及銀根緊縮的影響，可以預(yù)見(jiàn)，2012年上半年依然會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)月的觀望期。

3.1.2限購(gòu)的影響

通過(guò)觀測(cè)各類城市限購(gòu)后的市場(chǎng)表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致限購(gòu)的影響：一線城市成交有明顯的回落，但影響時(shí)間僅兩至三個(gè)月，部分一線城市在限購(gòu)之前伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。

限購(gòu)令導(dǎo)致部分二、三線城市成交下降，但影響時(shí)間均在兩個(gè)月以內(nèi)。此外，限購(gòu)或即將限購(gòu)的二、三線城市成交量并不一定回落，相反限購(gòu)前后或者會(huì)成交量放大。

3.1.3限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。從理論上講，因?yàn)槭赘短岣弑貙⑹挂徊糠中枨罅鞒鍪袌?chǎng)。但實(shí)際上，限貸政策對(duì)需求的實(shí)際影響并沒(méi)有想象的大，因?yàn)樾刨J首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關(guān)。歷次首付比例提升后，相當(dāng)一部分城市的一次性付清比例均有提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例會(huì)大幅提升，而一次性付款比例將下降。這說(shuō)明，首付比例提高后，仍然有相當(dāng)部分的有實(shí)力的客戶選擇全款支付，進(jìn)而削弱限貸政策的影響。

在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等發(fā)達(dá)城 市受限貸影響較大，而武漢、鄭州等中部城市，受限貸影響小。

3.1.4保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

保障房的缺失是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要因素。近兩年，保障房建設(shè)力度被提升到了政治高度，2010年全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套；2011年更是提出全國(guó)要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造1000萬(wàn)套。而保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年。

保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對(duì)商品房市場(chǎng)的需求。假定2010年370萬(wàn)套保障房全部推入市場(chǎng)，根據(jù)初步測(cè)算，2011年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%的有效需求，其中經(jīng)濟(jì)適用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)方式將經(jīng)濟(jì)適用房劃入商品住宅范疇，因而我們預(yù)計(jì)2012年，保障房將造成商品住房市場(chǎng)被動(dòng)萎縮3%。

3.2貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2011年上半年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o。由于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向優(yōu)質(zhì)客戶，在此情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)比大型房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。加息之初并不影響成交量的放大，但當(dāng)進(jìn)入加息通道后，或會(huì)削弱購(gòu)買力，影響成交量的走低，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商銷售回款速度放緩。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢(shì)，根據(jù)各自資金狀況，做好降價(jià)促銷、加速出貨的準(zhǔn)備。通過(guò)對(duì)比狹義貨幣供應(yīng)量（M1）和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比增速，我們發(fā)M1同比領(lǐng)先CPI六個(gè)月左右。也就是說(shuō)，狹義貨幣供應(yīng)增速下降的話，物價(jià)將會(huì)止?jié)q而跌，但至少要滯后六個(gè)月的時(shí)間。2011年M1同比增速逐月已經(jīng)明顯回 落，加上翹尾因素的影響，推測(cè)2012年CPI將是前高后低。與此對(duì)應(yīng)，貨幣政策可能是前緊后松，下半年貨幣政策可能有所改觀，但房地產(chǎn)行業(yè)政策全年不會(huì)放松。

3.3供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

由于開(kāi)發(fā)進(jìn)度的滯后性，2010年下半年和2011年上半年開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，將逐漸在2012年供應(yīng)上市，由此來(lái)看2012 年樓市供應(yīng)充足，政策力度和供求關(guān)系將決定未來(lái)價(jià)格走勢(shì)。

如果排除政策因素，影響市場(chǎng)成交價(jià)格的一個(gè)重要因素將是供求關(guān)系，其中決定未來(lái)供應(yīng)的一個(gè)重要因素將是商品房新開(kāi)工面積。

通過(guò)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)新開(kāi)工面積將在一年半左右的時(shí)間形成實(shí)際供應(yīng)，滯后1.5年的新開(kāi)工面積與當(dāng)期銷售面積非常吻合，因而我們將滯后1.5年的新開(kāi)工面積稱為“潛在供應(yīng)”，而將當(dāng)期的銷售面積稱為“實(shí)際需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新開(kāi)工面積急劇放大，這將造成2011年4份至11月份期間，市場(chǎng)上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。同樣，在2012年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量也存在潛在放大的態(tài)勢(shì)，但將在2012年下半年逐漸回落。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)自身存在問(wèn)題

盲目開(kāi)發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)銷售風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開(kāi)發(fā)高檔房，道理很簡(jiǎn)單，按照目前土地的拿地模式，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)尋求利潤(rùn)空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價(jià)房與低價(jià)房的成本相差不多，但利潤(rùn)卻是幾十倍的差異，從目前我國(guó)居民收入水平來(lái)看，大概有5%的居民可以消費(fèi)得起高檔住宅，但實(shí)際上許多地方的高檔樓房比例卻高達(dá)30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房?jī)r(jià)。無(wú)視日益飽和的高檔房市場(chǎng)，無(wú)視資源閑置和低端市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足的矛盾而盲目開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴(yán)重的銷售問(wèn)題，這也直接危及我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。

由于房?jī)r(jià)不穩(wěn)，加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。貨幣傳導(dǎo)的信貸機(jī)制理論認(rèn)為，由于金融市場(chǎng)存在著信息不對(duì)稱問(wèn)題，銀行克服信息不對(duì)稱的重要方法是要求抵押。抵押物的價(jià)值成為約束貸款者最大借款額的一個(gè)重要方面。個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，虛張聲勢(shì)，制作假象，誤導(dǎo)消費(fèi)者，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲。

4.我國(guó)房地產(chǎn)金融問(wèn)題的對(duì)策建議

4.1完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力

建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管；改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，；完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障制度，加大經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理，加強(qiáng)集資合作建房管理，穩(wěn)定廉租住房資金來(lái)源渠道，研究進(jìn)城務(wù)工人員住房政策。還要加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度，監(jiān)督銀行、開(kāi)發(fā)商和信貸個(gè)人的行為，及時(shí)治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為，抑制投機(jī)行為。

4.2實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策

近些年來(lái)我國(guó)M2增速一直保持在高位水平，貨幣的超額發(fā)行不但給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的隱患，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。所以，從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)多個(gè)方面考慮，貨幣政策應(yīng)該逐步回歸穩(wěn)健。

今年央行已經(jīng)數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率，顯示了遏制通脹的決心。從央行貨幣政策調(diào)整的預(yù)期來(lái)看，貨幣政策正在逐步回歸穩(wěn)健。貨幣政策回歸穩(wěn)健一方面可以表明控制貨幣供應(yīng)的決心，抑制通脹預(yù)期；另一方面合理引導(dǎo)信貸投向，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理引導(dǎo)。

4.3大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融體系

應(yīng)力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，在確保房地產(chǎn)資金來(lái)源充足的同時(shí)分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。要解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過(guò)度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開(kāi)辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場(chǎng)上直接融資；積極引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，拓寬我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道等。大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

通過(guò)貸款證券化增加信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。通過(guò)證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，還分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施投資基金方面的專門法律使國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)作。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)。

4.4房地產(chǎn)企業(yè)自身要能夠正確的認(rèn)識(shí)和看待市場(chǎng)

我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，在這種條件下，如果我們無(wú)視消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)益，不尊重市場(chǎng)，惡意欺騙購(gòu)房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時(shí)間不能遵守等等，那么，最終會(huì)限制消費(fèi)者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問(wèn)題，也就是說(shuō)要加大競(jìng)爭(zhēng)力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對(duì)央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個(gè)理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會(huì)使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為這樣的結(jié)果可能會(huì)使一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應(yīng)該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效

果之一，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)收益。房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行自律是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一種重要的社會(huì)基礎(chǔ)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)商自律問(wèn)題不是企業(yè)自身問(wèn)題，不是這個(gè)企業(yè)自身好壞的問(wèn)題，而是直接涉及到能不能防范金融風(fēng)險(xiǎn)，能不能防范房地產(chǎn)泡沫的社會(huì)基礎(chǔ)的問(wèn)題。

結(jié)論

2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策是堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過(guò)渡。我國(guó)公民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求不會(huì)變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場(chǎng)新的壟斷，商品房在困難中向前。房地產(chǎn)金融并不復(fù)雜實(shí)際就是不同時(shí)間、空間，不同持有者之間的價(jià)值交換，在這個(gè)價(jià)值交換當(dāng)中爭(zhēng)取實(shí)行價(jià)值的最佳交換產(chǎn)生增值。雖然我國(guó)房地產(chǎn)金融存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題，需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，但是，由于國(guó)家政策的調(diào)控和制定相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)金融還是以良性發(fā)展為主。

參考文獻(xiàn)

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[8] 潘石屹房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn) [J] 金融研究 2007(04)

第四篇：我國(guó)汽車金融發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策研究提綱

我國(guó)汽車金融發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

1.緒論

1.1 研究背景

1.2 研究意義

2.汽車金融的概述

2.1 汽車金融的定義

2.2 汽車金融的主體

3.我國(guó)汽車金融發(fā)展的歷程及現(xiàn)狀

3.1 我國(guó)汽車金融發(fā)展的歷程

3.1.1我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

3.1.2 我國(guó)汽車金融的發(fā)展

3.2 我國(guó)汽車金融發(fā)展的現(xiàn)狀

3.2.1 我國(guó)汽車金融現(xiàn)階段的幾種模式

4.我國(guó)汽車金融存在的問(wèn)題分析

4.1 問(wèn)題分析

4.1.1

4.1.2 品種單一，業(yè)務(wù)單一 融資渠道欠缺

4.1.3 服務(wù)網(wǎng)絡(luò)部健全，服務(wù)質(zhì)量難以控制

4.1.4 個(gè)人信用不健全

4.1.5 相關(guān)法律的不完善

4.2 制約我國(guó)汽車金融發(fā)展的因素分析

4.2.1

4.2.2

4.2.3

4.2.4

我國(guó)發(fā)展汽車金融的優(yōu)勢(shì)分析 我國(guó)發(fā)展汽車金融的劣勢(shì)分析 我國(guó)發(fā)展汽車金融的機(jī)會(huì)分析 我國(guó)發(fā)展汽車金融的威脅分析

5.促進(jìn)我國(guó)汽車金融發(fā)展的對(duì)策研究

5.1 完善信用體系

5.1.1

5.1.2 個(gè)人信用立法 建立失信的懲罰機(jī)制

5.2 建立專門的汽車金融機(jī)構(gòu)

5.3 健全汽車消費(fèi)信貸法律制度

5.4 豐富汽車金融的品種和業(yè)務(wù)

5.5 創(chuàng)造良好的汽車消費(fèi)信貸環(huán)境

5.5.1 創(chuàng)造良好的融資環(huán)境

總結(jié)

參考文獻(xiàn)

致謝

第五篇：我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究（推薦）

我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

摘要

隨著我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，農(nóng)村土地權(quán)利在合法的前提下進(jìn)行規(guī)范有序地流轉(zhuǎn)己經(jīng)是農(nóng)村土地制度發(fā)展的大方向，也是農(nóng)村土地制度契合時(shí)代發(fā)展的要求。本文首先總結(jié)了國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的研究觀點(diǎn)，然后給出了與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的概念和理論，在此基礎(chǔ)上分析了我國(guó)當(dāng)前在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后改變農(nóng)業(yè)用途，缺乏健全的社會(huì)保障體系，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中缺乏中介服務(wù)組織，土地承包的分散性制約了土地流轉(zhuǎn)等問(wèn)題。然后，針對(duì)問(wèn)題提出了規(guī)范國(guó)家、集體及農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)中的行為，確保土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系，培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)頒證等建議。以期推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)更加有效合理。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地流轉(zhuǎn)；問(wèn)題；對(duì)策

1.國(guó)內(nèi)外主要研究成果綜述

1.1國(guó)外主要研究成果綜述

在國(guó)外土地經(jīng)濟(jì)學(xué)和土地法學(xué)的研究中，很少使用農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)這個(gè)概念，更多使用的是農(nóng)村土地交易。國(guó)外農(nóng)村土地交易中既包括農(nóng)村土地所有權(quán)的買賣，也包括農(nóng)村土地租賃、置換、轉(zhuǎn)讓等使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

1.1.1對(duì)于農(nóng)村土地交易影響因素的研究

國(guó)外學(xué)者對(duì)于農(nóng)村土地交易影響因素的研究，主要是基于產(chǎn)權(quán)制度、宏觀環(huán)境和交易費(fèi)用等方面。Feder and Feeney闡釋了產(chǎn)權(quán)清晰的土地資源對(duì)提高農(nóng)業(yè)投資和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力有重要作用。明確土地產(chǎn)權(quán)還會(huì)降低交易成本，通過(guò)把生產(chǎn)要素配置給最有效率的農(nóng)戶，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力。Macmillan從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析土地市場(chǎng)，認(rèn)為土地可以自由交易，但是在交易過(guò)程中會(huì)發(fā)生市場(chǎng)失靈，造成土地利用的動(dòng)蕩，因此，財(cái)政部門應(yīng)市特政府干預(yù)市場(chǎng)，以彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷?？扑拐J(rèn)為交易費(fèi)用就是利用價(jià)格機(jī)制的費(fèi)用，是獲得準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息所付出的費(fèi)用，以及談判和經(jīng)常性契約的費(fèi)用。

1.1.2對(duì)于土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)及其效率的研究

土地交易(或流轉(zhuǎn))有可能導(dǎo)致土地集中，從而帶來(lái)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。關(guān)于土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的績(jī)效問(wèn)題，國(guó)外學(xué)者持有不同的觀點(diǎn)。Tesfaye and Adugn認(rèn)為農(nóng)戶是否擴(kuò)大農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模與家庭可用勞動(dòng)力和牲畜擁有數(shù)量成正相關(guān)，與土地質(zhì)量成負(fù)相關(guān)。但是也有不少學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模與土地產(chǎn)出率成反比，即土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模小的農(nóng)戶的土地產(chǎn)出率反而高于土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模大的農(nóng)戶的土地產(chǎn)出率。Yotopoulos and Nugent認(rèn)為土地集中并不一定帶來(lái)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模收益遞增，主要原因是農(nóng)業(yè)技術(shù)通常具有規(guī)模收益不變或規(guī)模收益遞減的特點(diǎn)，即土地集中并不一定帶來(lái)農(nóng)業(yè)規(guī)模收益遞增，而且這是影響農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)積極性的一個(gè)重要原因。

1.2國(guó)內(nèi)主要研究成果綜述

1.2.1對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)內(nèi)涵及意義的分析研究

目前的學(xué)者多認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在不改變我國(guó)農(nóng)地所有權(quán)及農(nóng)地用途的情況下，農(nóng)民將自己擁有的土地使 2 用權(quán)從承包權(quán)中分離開(kāi)來(lái)有償或者無(wú)償?shù)霓D(zhuǎn)移給親朋或者其他農(nóng)戶的行為。羅必良(2008)將土地看作生產(chǎn)要素，生產(chǎn)要素的市場(chǎng)化是土地路轉(zhuǎn)的本質(zhì)屬性，土地流轉(zhuǎn)將農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)?；?jīng)營(yíng)、剩余勞動(dòng)力利用以及土地資源的優(yōu)化配置一體性地完成。蔣滿元(2010)經(jīng)研究認(rèn)為目前的農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在遵循相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，可優(yōu)化配置現(xiàn)有分散的、細(xì)碎化的農(nóng)村土地資源。

1.2.2對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式與特點(diǎn)的分析研究

周紅波(2011)通過(guò)對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的歷史沿革、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式和制度規(guī)范、廣西農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)踐進(jìn)行了系統(tǒng)分析，認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體情況的研究表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度越高的地區(qū)，土地市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)較好，土地流轉(zhuǎn)機(jī)制也相對(duì)較完善，發(fā)生流轉(zhuǎn)的農(nóng)地面積比例也較高，而流轉(zhuǎn)的形式則主要有租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、四荒拍賣、互換等形式。龐宏(2010)指出在我國(guó)特定國(guó)情約束之下，市場(chǎng)機(jī)制是我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的最佳選擇。

1.2.3對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題及原因的分析研究

覃事婭(2009)從轉(zhuǎn)出方、轉(zhuǎn)入方、基層政府三個(gè)方面分析了制約農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主體原因，轉(zhuǎn)出方認(rèn)為放棄土地后缺乏生活保障、流轉(zhuǎn)土地時(shí)的補(bǔ)償過(guò)低以及農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)困難因此不進(jìn)行性土地流轉(zhuǎn)；而轉(zhuǎn)入方認(rèn)為整理細(xì)碎化的、分散化的農(nóng)地成本過(guò)高、雙方信息不對(duì)稱往往有損害其利益、農(nóng)資成本居高不下以及缺乏信貸支持以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模導(dǎo)致其交易成本過(guò)高而不愿轉(zhuǎn)入土地；基層政府的越位與缺位又引發(fā)政府方面的原因。史志強(qiáng)(2010)等認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村土地對(duì)于農(nóng)民具有的雙重功能：生存和社保的功能制約了農(nóng)地流轉(zhuǎn)；制約因素包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、制度因素。韓若冰(2012)利用產(chǎn)權(quán)理論中的交易成本來(lái)研究其對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的影響，從交易主體、流轉(zhuǎn)組織形式、租佃合約安排、交易量及交易價(jià)格體系四方面具體分析了交易成本對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的阻礙，認(rèn)為交易成本過(guò)高抑制了農(nóng)地市場(chǎng)的需求，使中介組織更為有效，使農(nóng)戶趨向于選擇短期租約，總量成本的增加也極大地降低了交易量，降低了農(nóng)地的資源配置效率。

1.2.4對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力的研究

邵書慧(2005)指出任何事物的發(fā)展都離不開(kāi)外因內(nèi)因的共同作用，土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展也內(nèi)外因相互作用的結(jié)果。其文章指出了土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)部動(dòng)力與外在動(dòng)力，各有五點(diǎn)，分別是，內(nèi)部動(dòng)力：每畝農(nóng)業(yè)純收入，非農(nóng)就業(yè)率，政府干預(yù)，人均承包土地面積，農(nóng)民受教育水平。外部動(dòng)力：農(nóng)業(yè)新技術(shù)應(yīng)用需要農(nóng)地流轉(zhuǎn)，WTO促進(jìn)農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村工業(yè)化和城鎮(zhèn)化需要農(nóng)地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使農(nóng)地流轉(zhuǎn)。黃賢金(2008)3 分析了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在和外在驅(qū)動(dòng)力，認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在機(jī)理包括調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、轉(zhuǎn)移安置富余勞動(dòng)力、轉(zhuǎn)變農(nóng)地功能而外在機(jī)理則有價(jià)格機(jī)制、利益誘導(dǎo)機(jī)制。康雄華(2011)認(rèn)為國(guó)家支農(nóng)惠農(nóng)政策的實(shí)施是部分農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性提升，推動(dòng)了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。楊德才(2012)從當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村地區(qū)農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)土地的機(jī)會(huì)成本高、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身高風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的比較利益低三個(gè)角度分析了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力，他經(jīng)過(guò)研究認(rèn)為采用新生產(chǎn)技術(shù)并擁有較高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的農(nóng)戶使土地的邊際產(chǎn)出提高，這一部分農(nóng)戶愿意轉(zhuǎn)入土地?cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)理論及概念

2.1農(nóng)村土地

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。《農(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定：“本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地?！?農(nóng)村土地是一個(gè)內(nèi)涵較為寬泛的概念，按農(nóng)地的用途，可將農(nóng)地分為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和農(nóng)村建設(shè)用地。而本文的研究對(duì)象僅限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地

2.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

所謂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，指的是農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可以開(kāi)展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義是指：擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

2.3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)

土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是對(duì)土地資源進(jìn)行重新配置。我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是對(duì)承包地使用權(quán)的重新調(diào)配。據(jù)我國(guó)《憲法》修正案和《土地管理法》及其相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法出讓、出租、抵押和轉(zhuǎn)讓。承包地的使用權(quán)是一項(xiàng)權(quán)利束，承包方不僅擁有在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)承包地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、支配的權(quán)利，還擁有對(duì)農(nóng)地的部分剩余索取權(quán)和依法處分權(quán)。在承包期限內(nèi)農(nóng)地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但承包期結(jié)束后，承包方需將承包地交還給發(fā)包方，在下一輪承包期內(nèi)，各集體成員的承包地一般會(huì)發(fā)生變化。因此，農(nóng)戶能夠流轉(zhuǎn)的只是本輪承包期剩余期限內(nèi)的土地使用權(quán)。

2.4農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本形式

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、出租、轉(zhuǎn)包、借用、入股等方式。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

總書記在2013年7月下旬的湖北視察講話中要求，深化農(nóng)村改革，完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，要解決處理好農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三者之間的關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)要尊重土地流轉(zhuǎn)雙方意愿，守住耕地紅線，保障基本農(nóng)田、糧食安全，增加農(nóng)民收入。但是，當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中還存在著一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在己經(jīng)嚴(yán)重影響了農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展。

3.1當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范

3.1.1政府壟斷了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

由于我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中政府、集體的權(quán)力不能得到很好的約束，地方政府在利益的驅(qū)逐下對(duì)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行過(guò)多干預(yù)；并且一部分村干部的思想認(rèn)識(shí)不到位，官本位思想嚴(yán)重泛濫，缺乏民主法制意識(shí)，對(duì)農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)不夠重視。導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍偏低，一些村干部在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中以權(quán)謀私、暗箱操作、不按法律程序辦事，隨意調(diào)整或者收回農(nóng)戶承包地。政府和集體的壟斷行為嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶的利益，加深了農(nóng)戶與政府、村集體之間的矛盾。

3.1.2農(nóng)村土地非正式的流轉(zhuǎn)過(guò)程中行為不規(guī)范

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的非正式流轉(zhuǎn)所占比例較大，非正式流轉(zhuǎn)一般由農(nóng)戶自發(fā)進(jìn)行。由于農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)的法律知識(shí)缺乏，相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有得到很好普及，以及提供相關(guān)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺乏，導(dǎo)致這些自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)隨意性大，不穩(wěn)定性強(qiáng)。農(nóng)地流轉(zhuǎn)中有近半數(shù)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒(méi)有約定流轉(zhuǎn)期限，并且絕大部分的農(nóng)地流轉(zhuǎn)都未簽訂書面合同。即使簽訂了農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的，也沒(méi)有統(tǒng)一的格式，對(duì)流轉(zhuǎn)時(shí)間及雙方權(quán)利與義務(wù)的要求不夠詳盡，甚至有的合同條款違背現(xiàn)行法律要求。這些不規(guī)范的農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為導(dǎo) 5 致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差，生產(chǎn)成本過(guò)高，農(nóng)民的利益得不到有效保障。加上近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格走低，各種自然災(zāi)害的頻發(fā)，農(nóng)業(yè)效益明顯下滑，農(nóng)戶的生產(chǎn)積極性被嚴(yán)重挫傷，長(zhǎng)久下去則會(huì)影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定。

3.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后改變農(nóng)業(yè)用途

盡管政府出于扶持農(nóng)業(yè)的目的，曾多次提高糧面油為代表的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，但土地承包經(jīng)營(yíng)投入很多、種田效益產(chǎn)出較少，城鎮(zhèn)化的發(fā)展促使農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，造成留守老人、婦女不愿種地、不能種地，并且農(nóng)產(chǎn)品需求缺乏彈性，在來(lái)自市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、大自然風(fēng)險(xiǎn)以及化肥、農(nóng)藥等生產(chǎn)資料價(jià)格上等多因素綜合作用下，從事農(nóng)業(yè)的獲利空間十分狹小，多數(shù)農(nóng)民趨向于把勞動(dòng)時(shí)間和資金投向非農(nóng)行業(yè)。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)少的特點(diǎn)，使土地流轉(zhuǎn)后獲得上地經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓方很有可能把所承包的上地改作它用。在很多農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，一般用作了木材市場(chǎng)、建材市場(chǎng)，還有建樓房以用于出租。土地流轉(zhuǎn)后改變土地用途會(huì)導(dǎo)致土地質(zhì)量下降，這樣做缺乏耕地保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展意識(shí)。

3.3缺乏健全的社會(huì)保障體系

我國(guó)目前的社會(huì)保障體系主要限于城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)居民有健全的養(yǎng)老和醫(yī)療體系，但農(nóng)村地區(qū)相對(duì)薄弱，覆蓋面窄、發(fā)展層次低、發(fā)展不平衡，社保資金短缺。農(nóng)村居民基本上得不到像城鎮(zhèn)居民一樣的醫(yī)療、養(yǎng)老和保險(xiǎn)，目前保障水平也較低。現(xiàn)有的“新農(nóng)合”和“新農(nóng)?！保泊嬖趫?bào)銷力度小，60周歲以后領(lǐng)錢少的情況；“低保制度”和“五保制度”也有對(duì)象的限定。由此可以看出我國(guó)目前的社會(huì)保障制度還沒(méi)有覆蓋到農(nóng)民，普惠性的保障體系尚未建立，廣大的農(nóng)民無(wú)法享受改革開(kāi)放的成果。所以，土地在為農(nóng)民提供資源的同時(shí)，帶來(lái)一定的收入，更加承擔(dān)著重要的社會(huì)保障功能，一旦外出打工的農(nóng)民年老或無(wú)法再?gòu)氖麦w力性的勞動(dòng)，不得不回鄉(xiāng)繼續(xù)的耕地的時(shí)候，土地的保障功能更加體現(xiàn)出來(lái)，因?yàn)樗麄冸m然沒(méi)工作、但是有上地可以依賴，有土地意味著有糧食、有吃飯，就有人生的希望，還可以繼續(xù)為家庭提供收入，供子女上學(xué)、結(jié)婚、購(gòu)買家電等花銷，這導(dǎo)致農(nóng)民不愿意不可能放心的進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。

3.4農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中缺乏中介服務(wù)組織

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織是介于政府和農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體之間的媒介，可為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供農(nóng)地的供給和需求信息，還能提供政策咨詢、金融借貸等幫助，不僅能夠有效減少農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所需交易成本，還能幫助流轉(zhuǎn)主體規(guī)避流轉(zhuǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中介組織的缺乏主要表現(xiàn)在中介組織 6 的數(shù)量少，質(zhì)量參差不齊?，F(xiàn)有中介組織的作用也多流于形式，使得流轉(zhuǎn)主體間信息不對(duì)稱的現(xiàn)象得不到改善。中介服務(wù)組織的缺乏使農(nóng)地供需信息不對(duì)稱，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過(guò)于分散。分散的流轉(zhuǎn)形式是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的主要制約因素。只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)地由散戶向大戶的流轉(zhuǎn)才能形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。但散戶與大戶之間，無(wú)論是在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理方式上，還是在土地流轉(zhuǎn)的供給與需求信息方面都存在很大的差異，流轉(zhuǎn)過(guò)程中容易出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況。散戶普遍認(rèn)為把土地流轉(zhuǎn)給親戚或朋友比較可靠，但這樣的流轉(zhuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)成片經(jīng)營(yíng)；大戶需要成片的農(nóng)地，但相鄰農(nóng)戶不一定會(huì)將土地流轉(zhuǎn)給該農(nóng)戶。我國(guó)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織十分缺乏，導(dǎo)致了供求雙方信息流動(dòng)受阻，造成較高的土地流轉(zhuǎn)的交易成本。

3.5土地承包的分散性制約了土地流轉(zhuǎn)

為了避免矛盾，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)之初，不論魚塘、旱田、水田，還是草灘、山林、荒坡，一律根據(jù)地勢(shì)、地力優(yōu)劣進(jìn)行平均分配，這樣就造成了土地經(jīng)營(yíng)范圍的分散性合細(xì)碎化。上世紀(jì)末多數(shù)地區(qū)采用直接延長(zhǎng)承包期的方法進(jìn)行第二輪土地承包，分散承包出現(xiàn)的土地細(xì)碎問(wèn)題沒(méi)有得到解決，土地流轉(zhuǎn)仍比較困難，加之部分基層干部少害怕麻煩，土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程從而被影響。

4.健全我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策

4.1規(guī)范國(guó)家、集體及農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)中的行為

規(guī)范國(guó)家和集體在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的越位行為，要從轉(zhuǎn)變政府職能入手，明確政府的管理范圍，轉(zhuǎn)變管理方式，實(shí)現(xiàn)管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。

（1）政府要完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體制建設(shè)，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，使市場(chǎng)在農(nóng)地價(jià)格的制定中發(fā)揮基礎(chǔ)作用，防止鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織借農(nóng)地集體所有的名義，強(qiáng)制推行農(nóng)地流轉(zhuǎn)。市場(chǎng)在農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源合理配置、保證農(nóng)戶獲得級(jí)差地租的根本途徑。

（2）政府要在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中進(jìn)行宏觀調(diào)控。對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)農(nóng)田、工業(yè)發(fā)展區(qū)、居民住宅、以及公共服務(wù)區(qū)等進(jìn)行合理布局、科學(xué)規(guī)劃，并完善農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)，對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行總體規(guī)劃。

（3）政府應(yīng)堅(jiān)持自愿原則，改變使用行政命令強(qiáng)迫農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行為。使農(nóng)戶在土地的承包期內(nèi)，在不改變土地使用方向的前提下，可依法有償?shù)剡M(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，擁有土地的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)和收益權(quán)，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫和阻礙農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地。

（4）政府應(yīng)履行好服務(wù)職能。政府要做好政策導(dǎo)向工作，為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。在服務(wù)對(duì)象上，要加強(qiáng)對(duì)發(fā)包方和承包方的服務(wù)，為其提供流轉(zhuǎn)信息和法律咨詢等服務(wù)。在提供流轉(zhuǎn)信息服務(wù)方面，政府可為農(nóng)戶提供土地供需信息、參考價(jià)格，并為承包方提供資金、技術(shù)的支持。在提供法律服務(wù)方面，政府應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)戶的相關(guān)法律法規(guī)普及工作，規(guī)范流轉(zhuǎn)主體的行為，指導(dǎo)農(nóng)戶在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面合同，載明土地流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)，合同由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站鑒證;對(duì)存在手續(xù)不完備等問(wèn)題的己流轉(zhuǎn)土地，須重新商議，完善合同；還可為流轉(zhuǎn)主體提供代擬合同的服務(wù)。

4.2確保土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展

土地地不但是農(nóng)民最基木的生產(chǎn)資料也保障和社會(huì)保障，是農(nóng)民最大的利益所在是農(nóng)民最基木的生活也是農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。因此，必須尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重上地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從該地的實(shí)際條件出發(fā)，因地制宜，穩(wěn)妥推進(jìn)上地流轉(zhuǎn)。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該實(shí)行上地用途管制。土地用途管制的核心是依據(jù)上地利用總體規(guī)劃審批各項(xiàng)建設(shè)用地，不得改變規(guī)劃用途?？傊r(nóng)村城鎮(zhèn)化對(duì)上地的需求，本質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的需求，不能因土地流轉(zhuǎn)而改變土地用途。因此，必須遵循土地與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，堅(jiān)持開(kāi)源與節(jié)流并重，節(jié)約每一寸土地，從而達(dá)到優(yōu)化上地資源配置，提高土地利用率，以確保土地資源的可持續(xù)發(fā)展。并且，貫徹農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一和眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相兼顧的原則，根據(jù)不同的土地類型、區(qū)位條件，使地的價(jià)值得到較為客觀的體現(xiàn)。

4.3建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系

（1）完善農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，改革城鄉(xiāng)二元制度。城鄉(xiāng)二元的戶籍制度的限制，使農(nóng)村戶口與城市戶口在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等方面有著不同的待遇，農(nóng)民工放棄原有的土地權(quán)益在城市生活，但卻無(wú)法獲得城市居民相同的待遇，成為游走在城市和農(nóng)村的“邊緣群體”。這種農(nóng)村勞動(dòng)力的非實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移不僅會(huì)阻礙我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也會(huì)阻礙農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)行。因此，要降低農(nóng)戶對(duì)土地的依賴，就要加快對(duì)現(xiàn)行戶籍制度的改革，逐步取消城市戶口和農(nóng)村戶口的區(qū)別。另外還要完善社會(huì)保障制度，加大政府對(duì)農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)的投入補(bǔ)貼。

（2）加大對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的培訓(xùn)力度。對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的培訓(xùn)不僅需要政府的支持，還需要社會(huì)力量的幫助。政府可聯(lián)合社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，按農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)的主要方向制定有針對(duì)性和實(shí)效性的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)與技能配套培訓(xùn)內(nèi)容；地方政府應(yīng)給予此類社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以政策優(yōu)惠和傾斜，要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)培訓(xùn)力量的積極性，鼓勵(lì)開(kāi)展多層次、多門類、多渠道的技術(shù)教育培訓(xùn)，增強(qiáng)農(nóng)戶的就業(yè)能力來(lái)降低農(nóng)戶對(duì)土地的依賴。

（3）加快農(nóng)村勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。政府需要為農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供信息服務(wù)，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力高效合理轉(zhuǎn)移。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移需要經(jīng)歷系統(tǒng)而復(fù)雜的過(guò)程，政府不僅需要聯(lián)合社會(huì)力量對(duì)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移前進(jìn)行培訓(xùn)，使其具有基本勞動(dòng)素養(yǎng)，還需提供勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的中介服務(wù)，建立企業(yè)與農(nóng)村勞動(dòng)力聯(lián)系的橋梁;農(nóng)村勞動(dòng)力的培訓(xùn)信息、就業(yè)信息及就業(yè)后的社會(huì)醫(yī)療保障等合法權(quán)益的獲得也需要相關(guān)政府部門的管理和支持。

4.4培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織

加強(qiáng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)在中介組織的建設(shè)，應(yīng)該在提高現(xiàn)有中介組織質(zhì)量的同時(shí)，豐富中介組織的種類。

首先，改革現(xiàn)有的中介組織?，F(xiàn)有中介組織應(yīng)提高從業(yè)人員素質(zhì)，豐富專業(yè)人員的種類。在土地評(píng)估勘測(cè)方面、農(nóng)業(yè)技術(shù)方面、網(wǎng)絡(luò)信息收集方面以及金融、法律方面都應(yīng)具備相應(yīng)的人才，以其專業(yè)的素質(zhì)來(lái)保證中介服務(wù)組織運(yùn)作的規(guī)范化；另外，中介組織還應(yīng)具備獨(dú)立動(dòng)作的能力，在政府、集體和農(nóng)戶三者之間能夠保持中立的態(tài)度，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供最真實(shí)可靠的信息。

其次，鼓勵(lì)發(fā)展多種性質(zhì)的中介組織。在我國(guó)大部分農(nóng)村地區(qū)，應(yīng)更多地嘗試建立自發(fā)性和金融機(jī)構(gòu)性質(zhì)的中介組織，自發(fā)性組織相對(duì)于政府建立的中介組織而言，有更強(qiáng)的獨(dú)立性和市場(chǎng)性，有利于市場(chǎng)機(jī)制在流轉(zhuǎn)中發(fā)揮資源配置的作用；而金融機(jī)構(gòu)性質(zhì)的中介組織更有利于承包者在農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中得到資金支持，緩解我國(guó)農(nóng)戶資金短缺的情況。同時(shí)還可加強(qiáng)虛擬的網(wǎng)絡(luò)中介服務(wù)組織的建設(shè)，利用現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供更便捷、高效和專業(yè)化的服當(dāng)然在此過(guò)程中需要加大對(duì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)組織的監(jiān)管，防止網(wǎng)絡(luò)詐騙的發(fā)生。

4.5對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)頒證

解決土地流轉(zhuǎn)雙方之間糾紛的前提在雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為明晰，當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)雙方之間僅憑口頭協(xié)議的原因在于所在地區(qū)沒(méi)有對(duì)土地進(jìn)行確權(quán)登記，僅在當(dāng)?shù)卮褰M內(nèi)具有一定的效力，雙方知根知底，知道那一塊土地屬于自己，但是在外來(lái)承包人員介入時(shí)，村組內(nèi)部的熟人社會(huì)就被打破，按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，就必須要相關(guān)的權(quán)利證件要證明自己的權(quán)利，因此，要想有效的推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，必須對(duì)當(dāng)前的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行確權(quán)并頒證。我國(guó)的土地確權(quán)工作正在有條不紊的進(jìn)行，五年之內(nèi)全國(guó)的土地都會(huì)實(shí)現(xiàn)確權(quán)頒證。土地確權(quán)要對(duì)現(xiàn)有土地的“四至”進(jìn)行界定，按照實(shí)際情況進(jìn)行確權(quán)、頒證和登記，把每個(gè)農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)落實(shí)到具體的地塊，并依法與農(nóng)戶簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同，發(fā)放證書，對(duì)土地承包的檔案資料進(jìn)行備案以備查，逐步實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。從而有效解放農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)力，調(diào)動(dòng)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性，保障農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，將農(nóng)民從土地的束縛中解放出來(lái)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

結(jié)

論

“三農(nóng)”問(wèn)題一直是我國(guó)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵，它直接關(guān)系到國(guó)家的長(zhǎng)治久安和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，而土地作為農(nóng)民賴以存在的根本，是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的核心所在。農(nóng)村土地使用權(quán)利的自由流轉(zhuǎn)己經(jīng)是當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的趨向，然而我國(guó)現(xiàn)有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度還很不完善，存在諸多缺陷和不足，無(wú)法滿足農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)需要。這樣的現(xiàn)實(shí)狀況，對(duì)于我國(guó)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展是不利的。對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題，本文分析總結(jié)了國(guó)內(nèi)外關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的研究成果，分析了當(dāng)前我國(guó)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所面臨的困境，得出了以下結(jié)論：為了保證我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展，應(yīng)該規(guī)范國(guó)家和集體在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的越位行為，要從轉(zhuǎn)變政府職能入手，明確政府的管理范圍，轉(zhuǎn)變管理方式，實(shí)現(xiàn)管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。不能因土地流轉(zhuǎn)而改變土地用途，必須遵循土地與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，堅(jiān)持開(kāi)源與節(jié)流并重，節(jié)約每一寸土地。建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系。加強(qiáng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)在中介組織的建設(shè)，提高現(xiàn)有中介組織質(zhì)量的同時(shí)，豐富中介組織的種類。對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)頒證。

總而言之，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的建立和完善是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，也是一個(gè)重要而且復(fù)雜的博弈。它直接影響著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定，尤其是影響著農(nóng)民的基本權(quán)益的保障。因此要建立起符合我國(guó)實(shí)際情況的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。

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