第一篇：我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在的問題及對(duì)策研究

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我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在的問題及對(duì)策研究

作者：王敏鴿

摘 要：當(dāng)前中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在很多問題，需要深入研究和解決。針對(duì)存在的問題提出對(duì)策如下：改革規(guī)劃管理制度和土地管理制度，形成促進(jìn)城鎮(zhèn)化的體制和政策環(huán)境；改革投融資制度，建立多元化的投融資體制；改革戶籍管理制度，提高城鎮(zhèn)化水平；推動(dòng)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；健全社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化；加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，走可持續(xù)的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；制度改革；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F015 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）26-0069-02城鎮(zhèn)化主要是指伴隨著現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和分工細(xì)化而產(chǎn)生的人口向城市集中的過程。農(nóng)村富余勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是工業(yè)化和現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)。2012年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到52.6%，超過50%的中國(guó)城鎮(zhèn)化正在駛?cè)爰铀俚目燔嚨溃欢谖覈?guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中還存在很多急需解決的問題。

一、我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在的主要問題

1.城鄉(xiāng)分割嚴(yán)重，二元結(jié)構(gòu)明顯

改革開放后，先富帶后富的政策使得我國(guó)東部和沿海地區(qū)快速發(fā)展起來，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的后備力量。但是在隨后的逐漸發(fā)展過程中卻造成我國(guó)地區(qū)發(fā)展極不平衡的后果，東西部之間、城鄉(xiāng)之間分割嚴(yán)重，貧富差距大，二元結(jié)構(gòu)明顯。因此，城鄉(xiāng)發(fā)展不協(xié)調(diào)、城鄉(xiāng)之間存在著明顯分割化的現(xiàn)象成為我國(guó)城鎮(zhèn)化所面臨的障礙和問題。同時(shí)，城鄉(xiāng)之間的巨大差距，使得城鄉(xiāng)居民收入水平相差很大，城市的人均消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村。而在戶籍制度的約束下，人口不能自由流動(dòng)，農(nóng)村居民不能享受城市居民同等的教育、社會(huì)保障等公共服務(wù)。在這種背景下，農(nóng)民進(jìn)城只是身份變了，居住地變了，不能享受同等的福利，生活條件等各方面并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，一大批進(jìn)城農(nóng)民由于缺乏資金或技能，很快就淪為城市貧民。所以，現(xiàn)階段我國(guó)的城鎮(zhèn)化只是一種形式上的、外在的城鎮(zhèn)化，是以城鎮(zhèn)人口數(shù)量提高為目的的城鎮(zhèn)化過程。

2.規(guī)劃體制不健全，土地制度存在弊端

規(guī)劃體系不健全主要體現(xiàn)在政府的規(guī)劃缺乏前瞻性，城鎮(zhèn)建設(shè)只談城鎮(zhèn)，忽視了農(nóng)村的發(fā)展，不能將城鄉(xiāng)建設(shè)結(jié)合起來，從而導(dǎo)致更嚴(yán)重的城鄉(xiāng)分割。而且，政府的一些政策嚴(yán)重向城鎮(zhèn)偏移，子女上學(xué)、社會(huì)保障、廉租房建設(shè)等一系列為農(nóng)民進(jìn)城做保障的政策缺失，政府城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃與農(nóng)民實(shí)際需求不相符，不利于城鎮(zhèn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另外，土地制度的弊端也為城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶來了障礙，土地產(chǎn)權(quán)不明晰、流轉(zhuǎn)制度不規(guī)范制約著農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的自由流動(dòng)，而且農(nóng)民依靠土地所帶來的收入相當(dāng)?shù)停r(nóng)民物質(zhì)基礎(chǔ)薄弱，很多農(nóng)民處于亦農(nóng)亦工的狀態(tài)，輾轉(zhuǎn)于城市和農(nóng)村之間，不利于農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的快速轉(zhuǎn)變。

3.產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，不能帶動(dòng)城鎮(zhèn)發(fā)展

城鎮(zhèn)化建設(shè)需要經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作為依托，特別是需要第二、第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。而在我國(guó)大部分地區(qū)，特別是西部，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)滯后，許多地區(qū)生產(chǎn)力低下，雖然有豐富的農(nóng)業(yè)資源，但未形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，第二產(chǎn)業(yè)又以農(nóng)副產(chǎn)品加工為主，而第三產(chǎn)業(yè)主要集中在傳統(tǒng)的、低水平的交通、餐飲等服務(wù)行業(yè)，沒有形成具有強(qiáng)大生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的滯后直接導(dǎo)致對(duì)勞動(dòng)力吸納能力的下降，外來勞動(dòng)力和人口難以進(jìn)城立足，制約了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4.城鎮(zhèn)體系不健全，功能不佳

首先，城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)不合理，一些地區(qū)小城鎮(zhèn)數(shù)量眾多，缺乏大城市的支撐，而與此同時(shí)大城市又不能充分發(fā)揮帶動(dòng)作用，使得大城市與小城鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互制約。其次，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，城鎮(zhèn)地區(qū)不能有效利用地區(qū)特色，建立具有特色產(chǎn)業(yè)鏈的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。忽視與周邊經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系，不能將農(nóng)村社會(huì)服務(wù)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系起來，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。最后，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能不佳，比如生活垃圾的無害處理、用水普及、人均綠地面積等等公共服務(wù)不能滿足城鎮(zhèn)居民的需求。

5.資源環(huán)境壓力大

在加快城鎮(zhèn)化步伐的同時(shí)，工業(yè)化過程中“先污染，后治理”的傳統(tǒng)理念也帶入了城鎮(zhèn)化建設(shè)中，使得很多地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞嚴(yán)重。一方面，有些地區(qū)片面地把城鎮(zhèn)化理解為城鎮(zhèn)建設(shè)，濫用土地建設(shè)一大批形象工程，同時(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃不合理，農(nóng)民良田被強(qiáng)占并用于城鎮(zhèn)建設(shè)，造成了土地資源的浪費(fèi)。另一方面，環(huán)保意識(shí)的缺乏，人們隨意排污，生活垃圾、生產(chǎn)廢水隨處可見，大氣和水體污染嚴(yán)重，同時(shí)由于缺乏對(duì)環(huán)境的管理和監(jiān)督，污染行為不能得到有效的制止。這些行為都使得城鎮(zhèn)化的推進(jìn)付出了沉重的代價(jià)。

二、推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的對(duì)策研究

1.改革規(guī)劃管理制度和土地管理制度，形成促進(jìn)城鎮(zhèn)化的體制和政策環(huán)境一方面，改革規(guī)劃管理制度，合理進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)發(fā)展的全覆蓋和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，使城市和農(nóng)村得到同步發(fā)展和均衡發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距。同時(shí)加大對(duì)城鎮(zhèn)公共服務(wù)和社會(huì)福利的建設(shè)，特別是保障房、社會(huì)保障等覆蓋要廣，使農(nóng)村人口能夠獲得同等的機(jī)會(huì)。另一方面，改革土地管理制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)，規(guī)范土地的使用和流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村土地真正為農(nóng)民謀福利，同時(shí)合理規(guī)劃土地用地，減少對(duì)農(nóng)地的行政侵占，完善土地征收制度，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。另外，探索多種形式的土地流轉(zhuǎn)方式，緩解城鎮(zhèn)化過程中的用地供需矛盾。通過改革規(guī)劃管理制度和土地管理制度，為城鎮(zhèn)化的推進(jìn)創(chuàng)造有序的體制和政策環(huán)境。

2.改革投融資制度，建立多元化的投融資體制

城鎮(zhèn)化過程需要城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作為基礎(chǔ)，而在現(xiàn)階段，一些地區(qū)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展滯后很大一部分原因是融資渠道的缺乏，資金緊張將會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后，并制約城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，建立多元化的投融資體制對(duì)于促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的作用。具體來說，除了政府的財(cái)政投入外，應(yīng)充分調(diào)

動(dòng)起國(guó)家、社會(huì)、集體、個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的作用，建立多元化的投融資渠道。在這之中，政府的資金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，從而吸引更多的企業(yè)或者個(gè)人投資到城鎮(zhèn)的建設(shè)中來。只有廣泛地利用多種投資渠道，才能使地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更活躍，更有吸引力。

3.改革戶籍管理制度，提高城鎮(zhèn)化水平

我國(guó)現(xiàn)有的戶籍管理制度是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下限制人口流動(dòng)，對(duì)城市人口嚴(yán)格管理所建立起來的，而傳統(tǒng)的戶籍制度已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，所以，當(dāng)前必須加快戶籍制度的改革，提高城鎮(zhèn)化的水平。從目前來看，先放開小城鎮(zhèn)的戶籍管理，對(duì)已在城鎮(zhèn)取得固定住所、有穩(wěn)定收入來源但仍是農(nóng)村居民身份的人員，居住滿一定年限后優(yōu)先辦理；對(duì)具有投資移民性質(zhì)的人員，在戶籍管理上相應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策。然后再逐漸放開小城市、中小城市、大城市的戶籍管理，通過自下而上的改革，逐步建立起適應(yīng)城鎮(zhèn)化建設(shè)所需要的戶籍管理制度。當(dāng)然，需要重視的是戶籍改革不單是改變戶口，更重要的是戶口背后社會(huì)福利性質(zhì)的公共服務(wù)，只有實(shí)現(xiàn)了社會(huì)福利的均等化，戶籍制度才實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的改革。

4.推動(dòng)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

產(chǎn)業(yè)化是推動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效形式，我國(guó)一些地區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，沒能充分利用當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)建立起特色的產(chǎn)業(yè)鏈，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢。所以，建立起地區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來強(qiáng)勁的動(dòng)力是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵。具體來說，一方面，改變傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，積極發(fā)展科技農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，通過深化農(nóng)業(yè)發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)的科技含量，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。另一方面，開拓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的新市場(chǎng)，以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為核心，輻射出其他具有市場(chǎng)價(jià)值的產(chǎn)業(yè)，將農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展相銜接，選擇地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，組建地區(qū)企業(yè)集團(tuán)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)功能，給城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來持續(xù)的動(dòng)力。

5.健全社會(huì)保障體系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化

社會(huì)保障體系的完善是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化率雖然已超過50%，但目前的城鎮(zhèn)化過于追求城鎮(zhèn)人口數(shù)量，是低水平的城鎮(zhèn)化。據(jù)調(diào)查，城鎮(zhèn)化背后還有許多亟待解決的問題，最重要的就是農(nóng)村人口不能同等享受城鎮(zhèn)的公共服務(wù)和福利體系。所以，現(xiàn)階段，政府應(yīng)采取措施完善社會(huì)保障體系，建立面向所有農(nóng)村人口的失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)，擴(kuò)大社會(huì)保障的覆蓋面。同時(shí)，給予失去土地且暫時(shí)無法自力更生的農(nóng)村人口最低生活保障，避免他們淪為城市貧民。另外，積極組織農(nóng)民工就業(yè)，為他們提供技能培訓(xùn)，正所謂“授之以魚不如授之以漁”，使農(nóng)民工能真正地在城市立足?？傊?，政府應(yīng)重視城鎮(zhèn)化過程中的社會(huì)保障問題，使城鄉(xiāng)都能享受到均等的社會(huì)福利，使農(nóng)民能夠真正“市民化”。

6.加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，走可持續(xù)的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路

黨的十八大會(huì)議提出建設(shè)五位一體的中國(guó)特色社會(huì)主義，即將政治建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)集于一體?？梢钥闯鑫覈?guó)對(duì)建設(shè)可

持續(xù)發(fā)展的生態(tài)文明的重視。所以，在城鎮(zhèn)化過程中，生態(tài)環(huán)境的建設(shè)也必不可少。當(dāng)前，一些地區(qū)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化時(shí)完全不顧環(huán)境的承受力，大肆地污染與破壞，是一種不可持續(xù)的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。因此，新型城鎮(zhèn)化需要以綠色生態(tài)環(huán)境為前提，走可持續(xù)發(fā)展的道路，使經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。積極宣揚(yáng)可持續(xù)發(fā)展的理念，讓綠色生態(tài)的理念根植到城鎮(zhèn)化建設(shè)中，杜絕“先污染后治理”的行為，走生態(tài)城鎮(zhèn)化建設(shè)之路。

三、結(jié)語

城鎮(zhèn)化推動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)步，促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然趨勢(shì)。我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨著挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也存在很多問題和阻礙，現(xiàn)階段，我國(guó)的城鎮(zhèn)化是一種低水平的、形式化的城鎮(zhèn)化，需要采取一系列措施提高城鎮(zhèn)化水平，從土地管理制度、戶籍制度、社會(huì)保障制度、投融資體制到生態(tài)環(huán)境建設(shè)，都需要優(yōu)化和改革，使城鄉(xiāng)實(shí)現(xiàn)均衡協(xié)調(diào)的發(fā)展，使農(nóng)村人口能真正地融入城市，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到又好又快地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策

摘要：對(duì)于正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的達(dá)州市，由于起步較晚，發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理市場(chǎng)存在很多問題。通過對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主兩個(gè)不同角度的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，達(dá)州市的物業(yè)管理企業(yè)面臨著行業(yè)法律法規(guī)不健全、開發(fā)商遺留問題多、企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益差等問題，而業(yè)主針對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)也有很多不滿，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間矛盾叢叢。文章從達(dá)州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，提出提高達(dá)州市物業(yè)管理水平的對(duì)策主要有加快完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)、成立專門的政府主管機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌化建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和努力提高物業(yè)管理公司及其工作人員的服務(wù)質(zhì)量等。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；達(dá)州市；物業(yè)管理；業(yè)主

中圖分類號(hào)：F713.53文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

In urbanization advancement estate management existence question and countermeasure-----Take Dazhou as the example

Ding YanZhang Hongfang

(Sichuan University of Arts and Science, Sichuan Dazhou 635000)

Abstract: For now in the process of urbanization in the city reached, due to a late start, short development time, the property management market, there are many problems.Based on the property management companies and owners found that two different angles, at City's property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management companies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management companies and owners of conflict between the clumps.In response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property management companies to achieve brand building scale operation and efforts to improve the property management company and its quality of service of staff.Keywords：Urbanization；Dazhou；estate management；Owner

一、達(dá)州市物業(yè)管理的發(fā)展與現(xiàn)狀

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。據(jù)資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。

達(dá)州----作為四川省的一個(gè)地級(jí)市，是1999年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由原達(dá)川地區(qū)更名建立，位于四川東北部，是四川省的人口大市、農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)重鎮(zhèn)，有“川東明珠”之譽(yù)。在達(dá)州市，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程，它的雛形是在90年代中后期形成的，真正形成規(guī)模，讓群眾所熟知的是在2002年左右。起初，人們不是很能接受這種新的觀念，認(rèn)為既麻煩又浪費(fèi)金錢。但隨著物業(yè)管理的不斷完善和服務(wù)質(zhì)量范圍的不斷健全，人們的觀念發(fā)生了很大的改變，并給予了積極的支持。經(jīng)過多年發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展到2010年的時(shí)候，物業(yè)管理企業(yè)有80多家，其中具有二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)有一家，其余均為三級(jí)資質(zhì)或者臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，達(dá)州市物業(yè)管理公司的規(guī)模還在進(jìn)一步的擴(kuò)大中。

在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理行政監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高行業(yè)整體服務(wù)水平的推動(dòng)下，達(dá)州市物業(yè)行業(yè)的服務(wù)意識(shí)和誠(chéng)信度顯著提高。但達(dá)州市物業(yè)管理企業(yè)組建普遍時(shí)間短，規(guī)模小，裝備差，實(shí)力弱，人才缺乏，服務(wù)質(zhì)量不高，與市場(chǎng)需求不相適應(yīng)，制約了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展速度。因此，如何加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)主體建設(shè)，對(duì)于推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，乃至繁榮達(dá)州物業(yè)管理市場(chǎng)，建設(shè)和諧社會(huì)，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

二、達(dá)州市物業(yè)管理存在的主要問題

由于物業(yè)管理在達(dá)州市發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)總體上講還處于比較低層次的水平，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未完善，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏應(yīng)有的規(guī)范。最近，筆者在達(dá)州市的部分住宅小區(qū)里分別從業(yè)主和物業(yè)管理公司兩個(gè)不同的角度進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)由于雙方只從各自考慮問題的角度出發(fā)，針對(duì)達(dá)州市物業(yè)管理市場(chǎng)上存在的主要問題，雙方觀點(diǎn)存在較大的差異。

（一）從物業(yè)管理公司的角度，物業(yè)管理存在的主要問題

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全

目前，在物業(yè)管理方面，國(guó)家雖然出臺(tái)了一系列物業(yè)管理政策與法規(guī)，但大多是針對(duì)大、中城市和具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，而對(duì)正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的中小城市（鎮(zhèn)）、面積小、規(guī)模小的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用性不大。加之達(dá)州市的物業(yè)管理起步較晚，對(duì)相關(guān)政策法規(guī)研究相對(duì)較少，制定出臺(tái)的措施也較少，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)，得不到政策扶持。目前達(dá)州市針對(duì)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，2006年，達(dá)州市首次出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理》條例，2007年，達(dá)州市規(guī)劃局和建設(shè)局出臺(tái)了《達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不良行為記錄管理實(shí)施細(xì)則》，除此之外，其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策還很不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，在實(shí)際操作中造成物業(yè)管理無法可依、無章可循，業(yè)主與物業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司與各職能部門、街道之間極易出現(xiàn)矛盾和糾紛，物業(yè)管理市場(chǎng)比較混亂。

2、開發(fā)商留下的諸多隱患導(dǎo)致后期的物業(yè)管理實(shí)施難

由于物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段沒有介入，再加之接管驗(yàn)收不嚴(yán)，責(zé)任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業(yè)管理先天不足。很多開發(fā)商在住宅建設(shè)過程中，為了最大限度地獲取利潤(rùn)，在房屋建設(shè)質(zhì)量、公攤面積計(jì)算、配套設(shè)施建設(shè)、房屋維修基金預(yù)留、原住戶的安置與回遷等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根【1】。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋有滲水、裂縫、墻面凸起等質(zhì)量問題；房屋面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施與購(gòu)房合同不一致；泊車車位不夠、管線布局不合理、公共設(shè)施不足等等。所有這些問題都留給了物業(yè)公司，致使業(yè)主把對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)公司。物業(yè)公司與業(yè)主從一開始就成為了一對(duì)矛盾體。物業(yè)公司與業(yè)主之間這些與生俱來的矛盾和問題己成為嚴(yán)重影響社區(qū)生活健康發(fā)展的重要因素。

3、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍較差

目前達(dá)州市物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。而很多業(yè)主在不知情的情況下，只要出了問題就找物管，動(dòng)不動(dòng)就以不叫物管費(fèi)相威脅，出了事故，就找物業(yè)公司索賠，使得物業(yè)管理公司的生存如履薄冰。此外，物業(yè)管理企業(yè)同相關(guān)專業(yè)部門職責(zé)劃分不明確，在小區(qū)供水、供暖、供電等方面，不同程度地存在把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作最終結(jié)算用戶的問題，物業(yè)管理企業(yè)支付了大量的中間損耗費(fèi)用，背上了沉重的包袱。

（二）從業(yè)主的角度，物業(yè)管理存在的主要問題

1、物業(yè)管理公司服務(wù)差、存在亂收費(fèi)現(xiàn)象

在調(diào)查的過程中，很多業(yè)主反映物業(yè)管理公司的服務(wù)觀念不強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)極不規(guī)范，部分物業(yè)公司更是為了更多地獲取利益，巧立名目多收費(fèi)、亂收費(fèi)，有時(shí)甚至單方面制定一系列規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當(dāng)手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理，業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差，服務(wù)不規(guī)范、不及時(shí)，隨意訂價(jià)，只收費(fèi)，不服務(wù)，巧立名目亂收費(fèi)、多收費(fèi)、強(qiáng)行收費(fèi)己成為一種普遍現(xiàn)象。小區(qū)環(huán)境臟亂差，雜草縱生，小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，小商販、閑雜人員任意進(jìn)出，治安秩序混亂，物品時(shí)常被盜，共有設(shè)施維修不到位等縱多問題顯示了達(dá)州市的物業(yè)服務(wù)水平還很低。

2、物業(yè)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高

物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)問題是制約物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程的重要因素。達(dá)州市大多數(shù)的物業(yè)管理公司處于初級(jí)發(fā)展階段，沒有專業(yè)的服務(wù)人員和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)從業(yè)人員大多數(shù)都是來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理方面的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，相當(dāng)一部分人沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，缺乏起碼的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的發(fā)展【2】。

3、錯(cuò)將自己定位于管理者，而不是服務(wù)者

物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主委托，為其提供服務(wù)的具有專業(yè)管理能力的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的權(quán)利和職責(zé)范圍由全體業(yè)主賦予。但現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理公司的觀念常常錯(cuò)位，將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧Ｔ跊]有經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，物業(yè)管理公司常常將共有部分隨意處置收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)、挪用房屋建設(shè)維修資金、擅自改變物業(yè)用房、限制甚至排除共有權(quán)人行使共有權(quán)，使本來是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系演變成管理與被管理的關(guān)系。這種的錯(cuò)位的定位忽略了法律賦予業(yè)主的物業(yè)的決定權(quán)，從根本上顛倒了業(yè)主和物業(yè)管理公司的主體地位。

從上面物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主反映的問題中可以看出，處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的達(dá)州市物業(yè)管理市場(chǎng)存在很多問題亟需解決。如果這些問題得不到解決，可能還會(huì)引申出很多其它問題，例如，現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司都面臨著收費(fèi)難的問題，就是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意而進(jìn)行的消極抵抗：業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)差了----不交物業(yè)費(fèi)---物業(yè)公司采用各種辦法催繳---業(yè)主要求物管賬目公開---物管拒絕---服務(wù)越來越差---不交物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主越來越多，對(duì)立從此便產(chǎn)生了。

三、提高達(dá)州市物業(yè)管理水平的對(duì)策

1、加快完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)的體系

盡快完善我國(guó)物業(yè)管理的立法工作，是協(xié)調(diào)目前物業(yè)管理領(lǐng)域各種關(guān)系、處理好各種糾紛的根本途徑。《物業(yè)管理?xiàng)l例》己于2003年9月1日正式實(shí)施，這已成為物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的新起點(diǎn)。但是，我們不能就因此而認(rèn)為一部法規(guī)即可包打天下，還應(yīng)有更多的實(shí)施細(xì)則、辦法與之配套。結(jié)合達(dá)州市現(xiàn)在面臨的問題和未來發(fā)展的需要，筆者認(rèn)為物業(yè)管理法律法規(guī)的體系中還應(yīng)該包括以下幾個(gè)組成部分：⑴建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；⑵建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；⑶建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)及規(guī)章；⑷建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律法規(guī)及規(guī)章；⑸建立行業(yè)管理辦法；⑹建立業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理辦法；⑺建立覆蓋各類物業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。

2、成立專門的政府主管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管

建議成立住房與物業(yè)管理方面的專門機(jī)構(gòu)或行業(yè)管理協(xié)會(huì)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)新建住宅物業(yè)承接查驗(yàn)工作，在開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房地產(chǎn)與房屋所有權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)物業(yè)承接驗(yàn)收備案情況，促使開發(fā)商必須按規(guī)定進(jìn)行承接查驗(yàn)，及時(shí)整改查驗(yàn)中存在的問題，改變物業(yè)管理企業(yè)被動(dòng)接收項(xiàng)目的情況，并由開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方簽訂關(guān)于質(zhì)量保證金的使用協(xié)議，協(xié)議中對(duì)一些常見的問題規(guī)定各方需承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。例如針對(duì)開發(fā)商接到報(bào)修后，拖而不修等問題，協(xié)議中便可規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以代修及啟動(dòng)相應(yīng)資金處理等方式解決，這樣就可以有效的減少房屋質(zhì)量糾紛。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌化建設(shè)，逐漸擴(kuò)大規(guī)模實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)

作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤(rùn)，而且有利于其經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大。微利行業(yè)的特性使得許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本的狀態(tài)，于是向規(guī)模要效益成為了多數(shù)物業(yè)企業(yè)的心聲。但如何擴(kuò)大規(guī)模呢？創(chuàng)立品牌，用良好的品牌效益來擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，形成規(guī)模。物業(yè)管理公司要成功的創(chuàng)建品牌，先要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，硬件、軟件設(shè)施，由點(diǎn)到面，擴(kuò)大戰(zhàn)果，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略。除此之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，讓每位管理者和員工時(shí)刻樹立品牌意識(shí)，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，樹立和維護(hù)物業(yè)品牌。

4、努力提高物業(yè)管理公司及其工作人員的服務(wù)質(zhì)量

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改，物業(yè)管理企業(yè)不僅需要更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更重要的是應(yīng)該更新了服務(wù)理念，提高服務(wù)意識(shí)。首先要確定管理者和業(yè)主的正確關(guān)系：即業(yè)主是物業(yè)的主人，管理者是受雇于業(yè)主的“管家”，把為業(yè)主服務(wù)作為自己工作的出發(fā)點(diǎn)。在培訓(xùn)中應(yīng)不斷提高員工的專業(yè)技術(shù)能力，使他們成為技術(shù)過硬、服務(wù)質(zhì)量上乘的獲得業(yè)主好評(píng)的物業(yè)管理人員。其次要建立和完善各項(xiàng)管理和服務(wù)制度，并嚴(yán)格實(shí)施規(guī)范服務(wù)，以制度管人，規(guī)范操作。再次為了滿足業(yè)主持續(xù)增長(zhǎng)的服務(wù)需求，物業(yè)管理企業(yè)要努力尋找新的服務(wù)方式和方法，積極主動(dòng)研究業(yè)主的潛在需求，不斷創(chuàng)新，提供更完善的管理和服務(wù)，這樣不僅可以減少物業(yè)管理中的糾紛，還能為企業(yè)創(chuàng)造新的收入【3】。物業(yè)管理企業(yè)只有靠?jī)?yōu)質(zhì)的服務(wù)才能贏得市場(chǎng)，才能打造優(yōu)秀的品牌。

參考資料：

[1] 楊正國(guó)，中國(guó)物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策[D].武漢：華中師范大學(xué)碩士論文，2003：14-16.[2] 王素梅，論我國(guó)物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策[J].改革與探索，2005（7）.[3] 滕永健，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006：227-236.[4] 周秋容，淺談物業(yè)管理如何做好物業(yè)管理服務(wù)[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2009（1）.

第三篇：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中金融需求及對(duì)策研究

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中金融需求及對(duì)策研究

今年的《政府工作報(bào)告》提出：“堅(jiān)持走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路，遵循城市發(fā)展規(guī)律，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格管理。加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高管理和服務(wù)水平。因地制宜，分步推進(jìn)，把有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系并在城鎮(zhèn)居住一定年限的農(nóng)民工，逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。”從字面上看，這段話強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)詞，明確了一個(gè)思路。強(qiáng)調(diào)的兩個(gè)詞一為“城鎮(zhèn)化”，二為“健康發(fā)展”。明確的一個(gè)思路是“因地制宜，分步推進(jìn)，把有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系并在城鎮(zhèn)居住一定年限的農(nóng)民工，逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。”下面筆者將圍繞以上兩個(gè)關(guān)鍵詞和一個(gè)思路談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

探源：強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展弦外有音

“城鎮(zhèn)化”這一概念，前些年就已經(jīng)提出，但后來逐漸被城市化代替，現(xiàn)在重新強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化，是有特殊現(xiàn)實(shí)背景的。那就是近幾年城市發(fā)展出現(xiàn)了“偽城市化”或說“半拉子城市化”問題以及“大城市無序發(fā)展，小城市與中心鎮(zhèn)城擴(kuò)但留不住人，有城無市”問題。城鎮(zhèn)化與城市化有一定差別，城鎮(zhèn)化包括城市化，同時(shí)又突出了中小城市和中心鎮(zhèn)的地位。

關(guān)于“偽城市化”問題?！皞纬鞘谢眴栴}主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是多年來新增的數(shù)千萬甚至上億城鎮(zhèn)人口絕大多數(shù)并未真正轉(zhuǎn)為城市居民。據(jù)中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任陳錫文的估計(jì)，2006年以來，中國(guó)新增的數(shù)千萬城鎮(zhèn)人口中，真正轉(zhuǎn)為城市居民的農(nóng)民工可謂鳳毛麟角。而留在大城市工作的上千萬大學(xué)畢業(yè)生也多以“蟻?zhàn)濉钡姆绞缴?，他們中間相當(dāng)一部分人也沒有真正的市民身份。這里有一組數(shù)據(jù)能說明一定問題：據(jù)2011年3月出版的《紅旗文稿》報(bào)道，北京市人大常委會(huì)“合理調(diào)控城市人口規(guī)模”專題調(diào)研組公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京市常住人口2009年達(dá)1972萬，而北京市戶籍人口為1200多萬人，即新移民達(dá)700多萬人；據(jù)2011年4月7日《解放日?qǐng)?bào)》報(bào)道，截至2010年底，申城常住人口為2220.83萬人，其中戶籍人口為1412.32萬人，來滬半年以上流動(dòng)人口總數(shù)達(dá)829.82萬人，占常住總?cè)丝诒戎氐?7.37％；來自新華網(wǎng)2011年3月23日的消息稱，廣州市目前實(shí)際人口超過1400萬，其中戶籍人口794.6萬，登記的流動(dòng)人口為634.7萬；據(jù)《新華每日電訊》2011年4月10日?qǐng)?bào)道，截至2010年末，深圳市實(shí)際管轄人口超過1300萬，戶籍人口總量為259.4萬，即非戶籍人口達(dá)1040萬人。綜合前述數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，非戶籍人口即達(dá)3200多萬人，這些城市新移民雖然已經(jīng)被統(tǒng)計(jì)為城市人口，但因沒有所在城市戶籍均不能或不完全享受市民待遇。二是在新一輪城市化中，農(nóng)村大量土地被征用，多達(dá)4000萬~5000萬的農(nóng)民失去土地，其中有不少人成為三無農(nóng)民，還有一部分農(nóng)民被上樓，或被就地城市化，而被上樓或被就地城市化的農(nóng)民多數(shù)沒有享受到真正的市民待遇。一些地方政府之所以這樣做，主要是出于土地利益。土地作為目前中國(guó)增值最快的資產(chǎn)品，地方政府有足夠的動(dòng)力將農(nóng)民土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，在商品化開發(fā)過程中謀利，侵害了農(nóng)民的土地權(quán)利。農(nóng)民失地而得不到相應(yīng)的補(bǔ)償也大大延緩了他們成為城市居民的步伐。

關(guān)于“大城市無序發(fā)展，小城市和中心鎮(zhèn)城擴(kuò)但留不住人，有城無市”問題。由于大城市集聚了政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化等方面的資源，是社會(huì)化大生產(chǎn)的高密度載體，產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，現(xiàn)代化程度高，吸納就業(yè)人口量大，人的價(jià)值相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，所以吸引著各地各方面的人才和勞動(dòng)力資源蜂涌而來。加之一些城市布局結(jié)構(gòu)不合理，相鄰城市之間發(fā)展不夠協(xié)調(diào)，不利于形成分工明確、布局科學(xué)的城鎮(zhèn)體系和空間格局。還有一些城市片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大城市規(guī)模，不考慮當(dāng)?shù)刭Y源環(huán)境承載條件，提出超越發(fā)展階段的人口、經(jīng)濟(jì)、城區(qū)面積等指標(biāo)，存在一定的盲目性和無序發(fā)展趨勢(shì)。還有部分大城市特別是特大城市功能過度集中于中心區(qū)，釀成不同程度地人口膨脹、水資源短缺、交通擁擠和環(huán)境惡化等“城市病”。在小城市和中心鎮(zhèn)的發(fā)展上則呈現(xiàn)出另外一種狀態(tài)，由于多數(shù)小城市和中心鎮(zhèn)缺乏規(guī)模較大的支柱產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施落后，公共服務(wù)缺乏，人們就業(yè)難，生活不便，文化精神生活難以滿足需要，人的價(jià)值很難得以實(shí)現(xiàn)，所以這些地方?jīng)]有多大的吸引力，也就留不住人才。近些年來，雖然不少地方政府花了很大力氣，征用農(nóng)民土地，拉大了城鎮(zhèn)框架，建了不少樓房，但因缺少產(chǎn)業(yè)支撐，人氣不足，演繹出有城無市，城鎮(zhèn)人口增加速度大大滯后于城鎮(zhèn)面積增加速度的現(xiàn)象。

現(xiàn)在中央政府強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，就是想化解“偽城市化”或“半拉子城市化”問題，解決大城市無序發(fā)展，小城市和中心鎮(zhèn)無人氣發(fā)展等問題。達(dá)到大中小城市和中心鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，合理布局，順利實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市化目標(biāo)。

對(duì)策：實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展兩大關(guān)鍵

城鎮(zhèn)化健康發(fā)展是政府的愿望，人民的要求，也是中國(guó)城市化、現(xiàn)代化、生態(tài)化、信息化、市場(chǎng)化的客觀需要。要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，不僅需要進(jìn)一步改革城鎮(zhèn)化體制，還要搞好頂層設(shè)計(jì)，制定更加科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。按照“因地制宜，分步推進(jìn)，把有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系并在城鎮(zhèn)居住一定年限的農(nóng)民工，逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民”的思路，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

進(jìn)一步改革城鎮(zhèn)化體制。改革是目前和將來一段時(shí)期城鎮(zhèn)化的最大動(dòng)力。首先要改革城市戶籍制度，逐步實(shí)現(xiàn)公民自由遷移。一個(gè)公民或家庭在哪里就業(yè)、生活或發(fā)展，有很多影響因素，包括自身素質(zhì)、各種關(guān)系、資源等，只要這個(gè)人或這個(gè)家庭能夠在某個(gè)城市有穩(wěn)定的工作或收入來源并納稅，有固定的房產(chǎn)或住所，就說明這個(gè)人或這個(gè)家庭有能力成為這個(gè)城市的公民，就應(yīng)該允許這個(gè)人或這個(gè)家庭融入這個(gè)城市。當(dāng)這個(gè)人或這個(gè)家庭不愿或不能在一個(gè)城市生活或發(fā)展下去時(shí)，這個(gè)人或這個(gè)家庭自然就會(huì)離開這個(gè)城市去尋找合適的去處。改革僵化的非人性的戶籍制度，代之以人性化的居住登記制度，是城鎮(zhèn)健康發(fā)展，消除“偽城市化”的基本前提。有了這個(gè)前提，不管是在城鎮(zhèn)工作和生活的農(nóng)民工還是大學(xué)畢業(yè)生，皆能順利融入其所在的城鎮(zhèn)。其次要綜合開展土地管理、財(cái)稅體制、規(guī)劃體制的改革，尤其是要針對(duì)國(guó)有土地和集體土地間管理二元化等問題進(jìn)行改革，加強(qiáng)城市對(duì)不同層次群體的吸納能力，提高城市的承載能力。同步開展新時(shí)期的農(nóng)村綜合配套改革，通過農(nóng)地、林地等確權(quán)和產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，推動(dòng)土地適度集約經(jīng)營(yíng)，并使擁有產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民獲得相應(yīng)收益。同時(shí)，為已經(jīng)城鎮(zhèn)化的農(nóng)民工及其家屬設(shè)立一定的過渡期，使他們?cè)趽碛谐擎?zhèn)戶籍的初期能夠同時(shí)獲得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收益，以保證他們的生活質(zhì)量。

搞好頂層設(shè)計(jì)，制定科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。到目前為止，我國(guó)還沒有形成一個(gè)科學(xué)合理、指向明確的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，這不利于城鎮(zhèn)化進(jìn)程平穩(wěn)、健康、有序推進(jìn)。因此，必須搞好城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的頂層設(shè)計(jì)。城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略要符合我國(guó)特殊的國(guó)情，面向未來10年~30年的發(fā)展，尤其需要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)“半拉子”城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和城鎮(zhèn)化人口的合理分布。

首先要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)“半拉子”城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。我國(guó)城鎮(zhèn)化率自改革開放初的20%

左右，提高了26個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到2009年的46.6%，未來要達(dá)到70%的水平，還需要提高25個(gè)百分點(diǎn)左右。從城鎮(zhèn)化整體進(jìn)程來看，我國(guó)城鎮(zhèn)化還只是“半拉子”工程。目前的城鎮(zhèn)化統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中包含了1.67億農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生“蟻?zhàn)濉保ㄓ腥朔Q為知識(shí)民工），這兩部分人并沒有享受到與城鎮(zhèn)居民相同的基本公共服務(wù)，也就是說已經(jīng)完成的城鎮(zhèn)化也是不完整的、“半拉子”的。未來推進(jìn)城鎮(zhèn)化必須要處理好兩者的關(guān)系，我國(guó)城鎮(zhèn)化的主體將逐漸由農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生“蟻?zhàn)濉毕蜣r(nóng)民工家屬轉(zhuǎn)變，農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生“蟻?zhàn)濉钡氖忻窕菂f(xié)調(diào)推進(jìn)兩個(gè)“半拉子”城鎮(zhèn)化的切入點(diǎn)。近期必須首先推動(dòng)農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生“蟻?zhàn)濉钡氖忻窕拍鼙ＷC城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)提高。

其次要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化人口的合理分布。專家指出，在未來20年~30年內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口目標(biāo)是要達(dá)到10億人。如此巨大規(guī)模的城鎮(zhèn)化人口如何在空間和城鎮(zhèn)體系中合理分布，也即城鎮(zhèn)化人口在東中西部的分布，在大中小城市和小城鎮(zhèn)之間的分布，是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中面臨的核心問題之一，該問題還關(guān)系到中國(guó)城鎮(zhèn)化中的一個(gè)基礎(chǔ)性矛盾，即大規(guī)模城鎮(zhèn)化和嚴(yán)格的耕地保護(hù)之間的矛盾。

有專家認(rèn)為，未來，引導(dǎo)城鎮(zhèn)化的合理分布，首先需要設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如同我國(guó)區(qū)域發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)際基本公共服務(wù)均等化一樣，城鎮(zhèn)化也需要類似的簡(jiǎn)明標(biāo)準(zhǔn)。而且，還需要考慮到產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是勞動(dòng)密集型和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，綜合考慮到城市群地區(qū)的功能，對(duì)人口在大中小城市和中心鎮(zhèn)間進(jìn)行合理引導(dǎo)?？偲饋砜?，城鎮(zhèn)化人口分布需要以主體功能區(qū)為基礎(chǔ)，主要向優(yōu)化開發(fā)區(qū)和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)集中。同時(shí)要注意避免“大城市病”與“小城市和中心鎮(zhèn)人氣不足”問題。

第四篇：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中失地農(nóng)民問題與對(duì)策

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中失地農(nóng)民問題與對(duì)策

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城市規(guī)模和空間迅速擴(kuò)張，征地拆遷力度越來越大，失地農(nóng)民越來越多。失地農(nóng)民為新型城鎮(zhèn)化和新型工業(yè)化建設(shè)作出了很大的犧牲和貢獻(xiàn)。由于歷史、制度等諸多原因，農(nóng)民在城市化大潮中往往處于被動(dòng)的弱勢(shì)地位，面臨著就業(yè)、生活、社會(huì)保障等一系列問題。如何妥善解決好失地農(nóng)民問題，已成為我國(guó)當(dāng)前和今后的一項(xiàng)緊迫而艱巨的任務(wù),筆者深入吉首市乾州新區(qū)進(jìn)行初探。

一、失地農(nóng)民的現(xiàn)狀與問題

自1999年以來，吉首市委、市政府實(shí)施“開發(fā)乾州新區(qū)，再造一個(gè)吉首”新型城市建設(shè)戰(zhàn)略，乾州發(fā)展突飛猛進(jìn)，變化日新月異。同時(shí)征地項(xiàng)目迅速增加，失地農(nóng)民迅速增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2000年至2009年底，乾州街道共有1.4萬畝土地被征用，涉及16個(gè)社區(qū)（村）124個(gè)居（村）民小組，失地農(nóng)民1.6萬人。隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)今后五年乾州將會(huì)征用土地5000余畝，新增失地農(nóng)民3000余人。從調(diào)查情況看，目前乾州新區(qū)失地農(nóng)民主要存在以下問題：

(一)失地農(nóng)民就業(yè)處境艱難。據(jù)調(diào)查，轄區(qū)勞動(dòng)年齡段內(nèi)的失地農(nóng)民大多數(shù)只有初中文化，有的甚至只有小學(xué)文化，90％以上的沒有技術(shù)特長(zhǎng)，從而不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)需要，長(zhǎng)期處于失業(yè)或半失業(yè)狀態(tài)。目前轄區(qū)賦閑在家的失地農(nóng)民占失地農(nóng)民總數(shù)的36.5%，階段性就業(yè)的占失地勞動(dòng)力的55.3%，其中大部分失地農(nóng)民只能靠從事裝卸、建筑等重體力勞動(dòng)來維持家里的生活開支。

(二)失地農(nóng)民生活狀況堪憂。一是生活消費(fèi)迅速增加。由于失去了土地的生活保障功能，隨著物價(jià)水平的上漲和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，失地農(nóng)民的生活消費(fèi)增加較快。與此同時(shí)，失地農(nóng)民的收入?yún)s沒有得到相應(yīng)增長(zhǎng)。據(jù)對(duì)100戶失地農(nóng)民家庭的調(diào)查顯示，失地前人均年消費(fèi)支出為2600元，失地后為3800元左右，比失地前增長(zhǎng)46.2%。部分失地農(nóng)民因此成為困難群體。二是社會(huì)保障存在缺位。按照現(xiàn)行政策，失地農(nóng)民不享受城市居民最低生活保障，同時(shí)，大部分村集體又沒有預(yù)提留安置款為村民繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)，失地農(nóng)民對(duì)今后生活普遍感到擔(dān)憂。

(三)失地農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”問題突出。2006年2月,市委、市政府為推進(jìn)城鎮(zhèn)化，規(guī)范管理，實(shí)行行政區(qū)劃調(diào)整，原萬溶江鄉(xiāng)和原乾州辦事處合并為新的乾州街道辦事處。同年9月，街道把“城中村”合并或改為社區(qū)，經(jīng)整合調(diào)整后設(shè)10個(gè)社區(qū)、6個(gè)行政村。從戶籍管理上來講失地農(nóng)民也應(yīng)該轉(zhuǎn)為居民，即農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口（簡(jiǎn)稱農(nóng)轉(zhuǎn)非）。但街道村改居4年來，失地農(nóng)民不但不愿轉(zhuǎn)居民戶口，而且原先轉(zhuǎn)為居民戶口的還強(qiáng)烈要求轉(zhuǎn)回農(nóng)業(yè)戶口。據(jù)統(tǒng)計(jì)，轄區(qū)農(nóng)業(yè)人口從2000年的1.9萬人降到2009年底的1.87萬人，轉(zhuǎn)為居民和遷出300多人，其中征地農(nóng)轉(zhuǎn)非幾乎為零?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”問題已成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化和實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中的一大突出障礙。

(四)涉及失地農(nóng)民矛盾糾紛不斷。由于生活缺乏保障，加之征地政策不夠完善，大規(guī)模征地與規(guī)劃安置滯后的矛盾突出，部分農(nóng)民心存不滿，導(dǎo)致攬工、阻工、阻路和無理上訪、越級(jí)上訪事件時(shí)有發(fā)生，一定程度影響到社會(huì)大局穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)。2006年—2009年，全區(qū)共發(fā)生到市、州上訪2750多人次，其中集體訪120多批2000多人；赴省進(jìn)京上訪20人次。

二、失地農(nóng)民問題存在的主要原因

(一)補(bǔ)償安置政策滯后。一是征地價(jià)格偏低。按照市委、市政府有關(guān)政策精神，目前確定征地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)主要實(shí)行以年產(chǎn)值乘倍數(shù)的方式，這一方式由于沒有考慮到被征用土地位置、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平等影響土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)因素，因而存在征地價(jià)格低于土地價(jià)值的問題。同時(shí)，征地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)在一定時(shí)期內(nèi)固定（目前還一直延用2003年的征地拆遷補(bǔ)償政策文件），不能動(dòng)態(tài)反映市場(chǎng)價(jià)值變化，也一定程度損害了失地農(nóng)民權(quán)益，導(dǎo)致農(nóng)民抵觸情緒較大。二是補(bǔ)償安置方式單一，不能長(zhǎng)期受益。根據(jù)我州現(xiàn)行征地拆遷補(bǔ)償安置政策，對(duì)被征地農(nóng)民的安置主要是土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)償費(fèi)的一次性貨幣安置，讓農(nóng)民自謀職業(yè)。但事實(shí)上，農(nóng)民領(lǐng)取的補(bǔ)償費(fèi)在新建房屋以后，資金已經(jīng)所剩無幾，既無余力自謀發(fā)展，又沒有其它穩(wěn)定收入來源，生活水平不升反降。部分在實(shí)際操作過程中實(shí)行門面房安置的農(nóng)民，也因?yàn)榘仓梅拷ㄔO(shè)規(guī)格低、缺乏市場(chǎng)帶動(dòng)等原因，沒有長(zhǎng)期受益的生活來源。而且，隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，像現(xiàn)行各業(yè)主單位各自為戰(zhàn)的低檔次、小規(guī)模的安置房建設(shè)，也許在不遠(yuǎn)的將來，又是拆遷的對(duì)象。

(二)工作機(jī)制不夠完善。一是征收范圍的界定不明確。由于目前國(guó)家有關(guān)法律政策對(duì)“公共目的”的解釋不夠明確，在具體實(shí)施過程中難以界定工業(yè)、商業(yè)、公益、城市和農(nóng)村等土地性質(zhì)的區(qū)別，而且難以為被征用土地農(nóng)民理解，從而導(dǎo)致操作困難。如目前征用的工業(yè)商業(yè)用地每畝4萬元左右，公益設(shè)施用地每畝僅3萬元，同一宗土地因被征用項(xiàng)目性質(zhì)的不同而存在較大差異，失地農(nóng)民難免心存怨言。二是征用程序不夠規(guī)范。由于征地工作透明度不高，缺乏規(guī)范的預(yù)告、公示、聽證等工作制度，不少農(nóng)民是在被動(dòng)狀態(tài)下失地，且利益訴求渠道不暢，導(dǎo)致許多農(nóng)民不理解、不支持、不配合征地工作，甚至引發(fā)過激行為，影響社會(huì)大局穩(wěn)定。

(三)戶籍管理政策存在差異。一是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”戶口正失去魅力。隨著改革開放的深入和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)行政策逐步向“三農(nóng)”傾斜。農(nóng)村農(nóng)民戶口和城鎮(zhèn)居民戶口所享受的待遇差別逐步縮小，城鎮(zhèn)化的王牌——“農(nóng)轉(zhuǎn)非”正逐漸失去魅力。二是失地農(nóng)民“農(nóng)轉(zhuǎn)非”有后顧之憂。首先一旦轉(zhuǎn)為居民將失去享受農(nóng)村計(jì)劃生育二胎、農(nóng)村醫(yī)保、申請(qǐng)宅基地、危房改造和家電、農(nóng)機(jī)下鄉(xiāng)補(bǔ)貼等惠農(nóng)政策。另外，擔(dān)心不能享受村土地款及村集體經(jīng)濟(jì)收益分配。還擔(dān)心原承包土地征用剩余部分會(huì)被集體收回等等。失地農(nóng)民對(duì)未來“看不清、摸不透”存在著種種顧慮。三是補(bǔ)償安置對(duì)象難界定。對(duì)于外來戶、外嫁女、上門婿等人員是否納入補(bǔ)償安置范疇或參與村集體土地征用款的分配等問題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，在政策操作層面也無法適用。

三、解決失地農(nóng)民問題的對(duì)策與建議

(一)完善征地制度，規(guī)范補(bǔ)償程序。建立健全土地征用中的宣傳、預(yù)告、公示、聽證等整套制度，以保障土地所有者權(quán)益。組建專門的土地審判法庭，公正裁決征地拆遷糾紛。要嚴(yán)格依法征地，程序征地，規(guī)劃拆遷。規(guī)范征地行為,教育和監(jiān)督行政工作人員在征地工作中不盲目動(dòng)用行政權(quán)力。同時(shí)也要嚴(yán)格防止非法占用耕地和“圈地”現(xiàn)象，做到征地拆遷規(guī)范化、合法化、人性化。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，建立相對(duì)統(tǒng)一,適時(shí)調(diào)整的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵是讓利于民。要堅(jiān)持以被征地群眾生活水平不降低為原則，根據(jù)市場(chǎng)行情，以重置價(jià)、土地出讓用途等因素來合理確定不同時(shí)期、不同地段土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，通過州、市政府授權(quán)，相關(guān)職能部門每年根據(jù)實(shí)際情況對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聽證調(diào)整，建立動(dòng)態(tài)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，切實(shí)維護(hù)好群眾的利益。在補(bǔ)償方式上，確保各項(xiàng)費(fèi)用直接、及時(shí)、足額補(bǔ)償?shù)酱寮w或個(gè)人手中，減少中間環(huán)節(jié)，防止克扣挪用行為。

(二)創(chuàng)新安置方式，拓寬就業(yè)渠道。除貨幣安置外，重點(diǎn)著眼生產(chǎn)安置，加

強(qiáng)對(duì)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)就業(yè)的幫助和指導(dǎo)，確保失地農(nóng)民后續(xù)發(fā)展。一是創(chuàng)新門面房安置。改變現(xiàn)行零星安置，實(shí)行規(guī)模連片安置，將安置小區(qū)建設(shè)納入城市建設(shè)整體規(guī)劃范疇，對(duì)今后新區(qū)失地農(nóng)民進(jìn)行集中安置。安置小區(qū)房屋采取以房換房和補(bǔ)差價(jià)的方式，以成本價(jià)面向失地農(nóng)民安置。二是發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)。預(yù)留生產(chǎn)發(fā)展用地或部分征地補(bǔ)償款用于興辦集體企業(yè)，失地農(nóng)民按股權(quán)參與分紅，形成生產(chǎn)與利益分配的長(zhǎng)效機(jī)制。三是引導(dǎo)自主創(chuàng)業(yè)。對(duì)從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的失地農(nóng)民，建議享受城市下崗職工同等待遇，申報(bào)創(chuàng)業(yè)小額貸款，在符合條件的情況下，優(yōu)先辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并對(duì)各種稅費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)減免。四是開展技能培訓(xùn)。勞動(dòng)就業(yè)部門定期開展汽駕、電工、廚師等技能培訓(xùn)，使失地農(nóng)民勞動(dòng)力掌握2—3門實(shí)用技術(shù)，提高勞動(dòng)技能，鼓勵(lì)創(chuàng)辦實(shí)體，組織勞務(wù)輸出，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)。五是組織致富轉(zhuǎn)移。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，采取走出去，到外地租地發(fā)展種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)，帶動(dòng)群眾創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、致富。

(三)加快戶籍改革，健全社會(huì)保障。一是統(tǒng)一規(guī)范戶籍管理制度。要打破城鄉(xiāng)分割的二元體制，逐步取消戶籍制度，掃除城市化發(fā)展的障礙。必須加快戶籍制度改革，改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。必須加快戶籍法的制定，在總原則的基礎(chǔ)上，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)條件和地域優(yōu)勢(shì)，制定有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的戶籍法規(guī)?，F(xiàn)行與戶口相掛鉤的具有經(jīng)濟(jì)利益功能的要素要盡快剝離，還戶籍制度的本來功能。要充分體現(xiàn)保護(hù)農(nóng)民尤其失地農(nóng)民的權(quán)益，解決“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的后顧之憂，真正使農(nóng)民“失地不失業(yè)，農(nóng)民變市民”。二是建立健全社會(huì)保障機(jī)制。多渠道籌措保障資金，建立失地農(nóng)民社會(huì)保障機(jī)制，將其納入城市居民范疇，提供可靠的失業(yè)救助、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等配套社會(huì)保障。要本著群眾能接受，政府能承受的原則，采取“政府出一點(diǎn)、集體補(bǔ)一點(diǎn)、個(gè)人繳一點(diǎn)、征地主體拿一點(diǎn)”的辦法，建立失地農(nóng)民社會(huì)保障基金。由國(guó)土資源部門在征地費(fèi)用撥付過程中負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理，及時(shí)、足額轉(zhuǎn)入社?；饘簦_保被征地農(nóng)民基本生活后顧無憂，真正將失地農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?，全力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，構(gòu)建和諧社會(huì)。

第五篇：我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程

改革開放以來，我國(guó)的城鎮(zhèn)化速率逐年提高，這對(duì)改善城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)狀況，縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距有重大作用，隨著城鎮(zhèn)化水平的增長(zhǎng)，與之緊密相連的房地產(chǎn)業(yè)也得到了國(guó)家越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化的重要?jiǎng)恿?，怎樣處理好城?zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，使他們良性互動(dòng)，相互促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展，是現(xiàn)階段我國(guó)發(fā)展重要關(guān)注的焦點(diǎn)，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活提高有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵字】城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)業(yè)；重要?jiǎng)恿?；協(xié)調(diào)發(fā)展

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)得到快速的推進(jìn)，伴隨而來的房地產(chǎn)事業(yè)的需求也逐年增加，兩者之間相互作用相互影響，城鎮(zhèn)化的加快帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃又積極推動(dòng)了城鎮(zhèn)化水平的提高；當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不健康發(fā)展，導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)過高的問題嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速率，因此，如何避免城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的利益沖突，使他們相互促進(jìn)，達(dá)到和諧共贏的局面是迫切需要解決的關(guān)鍵問題。1 城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的相互關(guān)系

城鎮(zhèn)化主要是指城鄉(xiāng)人口分布結(jié)構(gòu)變換，越來越多的人口由分散的農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增多，而且城鎮(zhèn)空間更加文明和設(shè)施不斷完善，產(chǎn)業(yè)水平進(jìn)一步提升，改革開放以來，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)都保持良好的上升趨勢(shì)，他們相互促進(jìn)、相互影響，共同為我國(guó)社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

1.1 城鎮(zhèn)化速率的提高促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致城市的數(shù)量和規(guī)模的增大，越來越多的農(nóng)村人口和勞動(dòng)力流向城市，住房需求擺在了首要位置，這直接導(dǎo)致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會(huì)導(dǎo)致各種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化的發(fā)展，工廠擴(kuò)建，企業(yè)辦公、服務(wù)行業(yè)及房產(chǎn)投資等對(duì)房屋的需求也拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有很多非住房消費(fèi)如休閑場(chǎng)所、度假區(qū)等，這些都對(duì)人們的生活和消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了很大影響，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)名經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它是社會(huì)生產(chǎn)、人民生活必不可少的生產(chǎn)生活資料，它通過城市功能結(jié)構(gòu)的演化，對(duì)城市人口和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)改善居民居住壞境，促進(jìn)城市發(fā)展有重要作用，只有房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行，才能建設(shè)良好的城市空間，為外來人口提供物質(zhì)保證，為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)施打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此，只有以房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范健康運(yùn)行來穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化才能達(dá)到和諧發(fā)展的目的。

1.3 房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關(guān)系，城市化速率的提高，拉動(dòng)了房產(chǎn)需求，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，房產(chǎn)投資和投機(jī)日趨增多，直接表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)過高，過高的房?jī)r(jià)不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了風(fēng)險(xiǎn)，而且與居民收入不相協(xié)調(diào)，造成外來人口買房難的問題，對(duì)大學(xué)生、農(nóng)民工等群體在城市居住設(shè)置了關(guān)卡，這種現(xiàn)狀嚴(yán)重阻礙了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，進(jìn)而又反作用于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題 1 沒有合理規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)無序化，由于城市競(jìng)爭(zhēng)加劇和房地產(chǎn)業(yè)巨大開發(fā)利益的驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的速度高于城鎮(zhèn)化規(guī)劃的速度，使房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)無序甚至失控，從而城鎮(zhèn)功能分區(qū)和布局不明確，這不僅對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展注入了不利因素，而且造成了資源、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)，從而影響了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，由于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)利益的拉動(dòng)，市場(chǎng)機(jī)制失調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)火熱，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，從而盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)投資，因此占用了其他城市建設(shè)公共設(shè)施和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，影響了市場(chǎng)資源配置的能力，且城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多實(shí)力小、規(guī)范化程度低，使房地產(chǎn)業(yè)走向批量大、檔次低的尷尬境地，影響了城鎮(zhèn)的發(fā)后續(xù)展。3 隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量農(nóng)村人口和勞動(dòng)力涌入城鎮(zhèn)，政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策和廉租房的建設(shè)明顯偏少，使低收入家庭的住房需求卻難以實(shí)現(xiàn)，從而生活標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到城鎮(zhèn)化的最低生活標(biāo)準(zhǔn)，從一方面又減少了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的勞動(dòng)力，影響了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的方法措施 1 切實(shí)保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，不僅可以推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還可以為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，當(dāng)前中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控日趨加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過程中的投機(jī)、價(jià)格泡沫等問題打擊力度越來越大，作為房地產(chǎn)業(yè)本身也應(yīng)該嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策措施，借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來完善自己，打造自己的品牌，注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展健康、有序，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，也要加大對(duì)科技教育、基礎(chǔ)設(shè)施的投入，以及環(huán)境、資源的保護(hù)，使二者協(xié)調(diào)發(fā)展解決好二者發(fā)展過程中的利益沖突和投資風(fēng)險(xiǎn)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程過程中，不可避免的要與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)生利益沖突，只有房地產(chǎn)開發(fā)商有效解決好城鎮(zhèn)化過程中與政府、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民之間的利益沖突，才能是城鎮(zhèn)化的目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投機(jī)和投資住房越來越熱，因此城鎮(zhèn)化進(jìn)程下的房地產(chǎn)開發(fā)需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，避免城鎮(zhèn)開發(fā)不合理而面臨的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，合理定位城鎮(zhèn)化目標(biāo)，構(gòu)建合理的城鎮(zhèn)體系，合理開發(fā)、合理定價(jià)，加快促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。3 采取有效房地產(chǎn)開發(fā)管理，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在縣域城鎮(zhèn)化過程中，有效地房地產(chǎn)開發(fā)管理措施能夠加速城鎮(zhèn)化的實(shí)現(xiàn)，首先調(diào)整與大中城市發(fā)展相適應(yīng)的政策，取用與縣域房地產(chǎn)相適應(yīng)的引入政策，其次加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理，提升房地產(chǎn)管理水平，符合國(guó)家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，擇優(yōu)辦理房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)和銀行的合作，做好貸款方案和貸后管理工作，建立綠色房地產(chǎn)業(yè)，保證縣域向城鎮(zhèn)化的健康有序轉(zhuǎn)變。4 加快房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)建設(shè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控作用，合理構(gòu)建城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程下的房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)無序化發(fā)展，當(dāng)前的任務(wù)就是要建立健全城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)，突破戶籍制度，處理好常住人口房地產(chǎn)市場(chǎng)和流動(dòng)人口房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)，通過市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控作用，形成合理的人口流動(dòng)速率和房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍來為低收入群體提供保障性住房，實(shí)現(xiàn)公平公正的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，確保人人有住房，形成房地產(chǎn)開發(fā)層次結(jié)構(gòu)，確保城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)還將持續(xù)發(fā)展，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速率也不會(huì)停止，它們是不可逆轉(zhuǎn)的過程，我國(guó)當(dāng)前的任務(wù)是要處理好二者的關(guān)系，加快經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)，發(fā)展和完善二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)住宅消費(fèi)從剛性需求和改善型需求向有效需求轉(zhuǎn)變，才能使城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展加大房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，使它們相互作用、相互影響，最終達(dá)到互利共贏的目的，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。

[1]張勇等.論城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的利益協(xié)調(diào)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2007(14)．

張奕河，鄭大川．城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)系研究[J]．特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2009；(12).李東．淺談城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J]．今日財(cái)富，2008；(6).龍佳宜，鞠慧雅．我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對(duì)策建議[J]．北京房地產(chǎn)，2008；(12).尹中立.房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀調(diào)控的矛盾與出路．固際經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2007(11)．

據(jù)上海證券報(bào)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亮點(diǎn)之一是要推進(jìn)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。但城鎮(zhèn)化有兩大前提條件：進(jìn)城的農(nóng)民要買得起房；通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能為農(nóng)民提供經(jīng)濟(jì)保障。城鎮(zhèn)化對(duì)增加城市住房需求和調(diào)整供求關(guān)系等都將產(chǎn)生深刻影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛結(jié)束。這次會(huì)議的亮點(diǎn)之一就是要加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，即要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。由此，城鎮(zhèn)化發(fā)展為中國(guó)經(jīng)濟(jì)指明了一個(gè)發(fā)展方向，并有望繼續(xù)成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α４_實(shí)，城市化進(jìn)程早已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?。?998年中國(guó)住房制度重大改革以來，城市化發(fā)展突飛猛進(jìn)。由2004年統(tǒng)計(jì)資料顯示，百萬人口以上的城市在美國(guó)只有9個(gè)，在中國(guó)則有166個(gè)。聯(lián)合國(guó)人口發(fā)展報(bào)告也曾指出，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加，中國(guó)成了世界上城市化增長(zhǎng)最快的國(guó)家。

中國(guó)的城市化進(jìn)程，一方面，促進(jìn)了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)繁榮，并帶來或幫助成千上萬的中國(guó)農(nóng)民擺脫了貧困；另一方面，戶籍制度限制和農(nóng)村與城市的二元化結(jié)構(gòu)等因素導(dǎo)致農(nóng)村居民在城市中很難生根下來，成為城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與消費(fèi)的動(dòng)力，從而減緩了城市化進(jìn)程，抑制了以農(nóng)村居民為主體的消費(fèi)。有研究表明，在居民消費(fèi)支出中，城市居民消費(fèi)所占比重從1952年的31.1%上升到2008年的74.4%，但農(nóng)村居民消費(fèi)支出所占比重由1952年的68.9%下降到2008年的25.6%。

透過上述數(shù)據(jù)，一是受經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響，城市居民消費(fèi)增長(zhǎng)的占比遠(yuǎn)高于中國(guó)城市化率增長(zhǎng)，這意味著農(nóng)村居民消費(fèi)水平的相對(duì)降低；二是分化的二元城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，不僅不利于農(nóng)村居民消費(fèi)，而且也不利于農(nóng)民分享中國(guó)改革的經(jīng)濟(jì)成果；三是制度安排和城鄉(xiāng)二元分化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了農(nóng)村居民消費(fèi)

水平過低。所以，只有改革不合理的戶籍制度及利益分配關(guān)系，增加農(nóng)民收入，才能有效促進(jìn)農(nóng)民消費(fèi)的快速增長(zhǎng)。從這個(gè)角度分析，放寬中小城市的戶口限制，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重大改革舉措之一。

之所以說加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將成為現(xiàn)在和將來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力，是因?yàn)?“城鎮(zhèn)化”主要包括兩方面內(nèi)容：一是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即通過大規(guī)模的城市基礎(chǔ)建設(shè)來帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是基本住宅建設(shè)，以住房產(chǎn)業(yè)為龍頭來帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，城鎮(zhèn)化還有助于集約性使用土地和解決當(dāng)前土地矛盾問題。值得注意的是，以農(nóng)民進(jìn)城的方式帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須基于農(nóng)民有支付能力去購(gòu)買他們希望進(jìn)入城市的住房。但近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與火爆，導(dǎo)致各地城市的房?jī)r(jià)全面飆升，不要說大中型城市房?jī)r(jià)的快速飆升，就連中小城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速上漲。

據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購(gòu)買當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的住房。因?yàn)?，城市居民的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到8.31倍，農(nóng)村居民的房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)29.44倍。如果說城市中都有85%以上家庭購(gòu)買不起住房，那么要想讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，最為關(guān)鍵的前提條件之一是要使進(jìn)城的農(nóng)民購(gòu)買得起住房。

事實(shí)上，要讓進(jìn)城農(nóng)民真正能在城市中“生根落地”，不僅需要有適度的房?jī)r(jià)以符合他們的購(gòu)房支付能力，而且還要推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)，由此形成有效的農(nóng)村土地市場(chǎng)。因?yàn)椋r(nóng)村土地市場(chǎng)不僅可以增加土地供給或給土地定價(jià)，而且也可以為農(nóng)民進(jìn)城提供一種經(jīng)濟(jì)保障。

在筆者看來，只有在上述兩個(gè)前提條件得到滿足的情況下，放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制才能達(dá)到推進(jìn)城鎮(zhèn)化的預(yù)期效果。否則，這個(gè)制度改革所能起到的作用將是十分有限的。

放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制的城鎮(zhèn)化，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是多方面的。確實(shí)，通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將增加農(nóng)民對(duì)城市住房的很大需求，但前提條件是城市房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)接近當(dāng)下農(nóng)村居民的購(gòu)房支付能力。還有，農(nóng)村土地要能夠流轉(zhuǎn)，并能成為農(nóng)村居民生活的一種經(jīng)濟(jì)保障。這樣，如果農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)然，這個(gè)市場(chǎng)方向究竟會(huì)向何處發(fā)展，還要看下一步政策細(xì)化而定。（作者 易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）