第一篇：城市綜合體建筑的商業(yè)價(jià)值最大化[定稿]

城市綜合體建筑的商業(yè)價(jià)值最大化

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解讀城市綜合體 如何使其價(jià)值最大化

當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)城市綜合體有一個(gè)約定俗成的定義，從產(chǎn)品形式講一般是有五種，酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱(chēng)為4+1模式。

國(guó)外城市綜合體的英文名為hopsca，是英文單詞hotel(酒店)、office(寫(xiě)字樓)、park(公園)、shopping mall(購(gòu)物中心)、convention(會(huì)議中心、會(huì)展中心)、apartment(公

寓)首個(gè)字母的縮寫(xiě)。

綜合體的歷史和現(xiàn)狀

城市綜合體是從美國(guó)傳來(lái)的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國(guó)洛克菲勒中心，亞洲最經(jīng)典的就是號(hào)稱(chēng)規(guī)劃建造了18年的東京六本木，在中國(guó)最熟悉的是國(guó)貿(mào)中心，到今天差不多20年了，我們看城市綜合體發(fā)展的歷程，國(guó)貿(mào)三期去年才形成，它的時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)

價(jià)值無(wú)與倫比！

綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長(zhǎng)工程和城市的名片，也作為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長(zhǎng)極；更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開(kāi)發(fā)商所青睞。而在中國(guó)尤其是近兩年綜合體成為城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志和主體，同時(shí)也成為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)投資商的主流模式。幾乎每個(gè)城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖ?、體量最大，最高級(jí)的商場(chǎng)、最好(三星以上)的酒店于一體的復(fù)合建筑群。杭州這個(gè)領(lǐng)先的二線(xiàn)城市更提出要建100個(gè)城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建

城市綜合體的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

城市綜合體在中國(guó)這幾年成為了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時(shí)也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個(gè)主要產(chǎn)品的類(lèi)型。

綜合體的功能和要素

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、縱橫交叉的交通及停車(chē)系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又

被稱(chēng)為“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以說(shuō)是濃縮的都

市。

城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)城市綜合體通過(guò)街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)

合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。

在中國(guó)城市綜合體一般具備三個(gè)要素，一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的樞紐；三是獨(dú)享和兼具城市的自然景觀(guān)或公共資源如臨(觀(guān))水或城市廣場(chǎng)。

綜合體的分類(lèi)

性能分：

商務(wù)綜合體，是指沒(méi)有住宅的純綜合體；

生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過(guò)30%；

單一綜合體；一種按功能說(shuō)不但沒(méi)有住宅甚至沒(méi)有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按

建筑形態(tài)說(shuō)可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。

地段分：都心型綜合體，副中心(區(qū)域和新城)型綜合體。

品位分：

高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線(xiàn)城市為特征的五星級(jí)酒店、五a級(jí)寫(xiě)字樓和奢

侈品和國(guó)際一線(xiàn)品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。

中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣(mài)場(chǎng)主力店為主和寫(xiě)字樓體量較小的的一線(xiàn)城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線(xiàn)城市的綜合體。

綜合體的多重價(jià)值

一個(gè)城市綜合體應(yīng)該說(shuō)具備五重的價(jià)值空間，一個(gè)可銷(xiāo)售的住宅、公寓包括寫(xiě)字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個(gè)是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和租金的回報(bào)；三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來(lái)的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)(資產(chǎn))

評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值；第四個(gè)是資本的價(jià)值，價(jià)值的提升通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個(gè)就是它的附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天

地就是最經(jīng)典的案例。

城市綜合體，里面有旅游的人群，寫(xiě)字樓有這個(gè)城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個(gè)城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價(jià)值不僅體現(xiàn)在這個(gè)城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價(jià)值提升。所以大家判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最

大的價(jià)值的體現(xiàn)。

城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)順序和節(jié)奏，比如先開(kāi)發(fā)酒店和商業(yè)并通過(guò)一段良好的運(yùn)營(yíng)和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹(shù)立并傳播開(kāi)來(lái)時(shí)再開(kāi)發(fā)住宅、公寓和寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無(wú)疑會(huì)最大化。而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷(xiāo)售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期

價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。

綜合體的模型和案例

但是如何將一個(gè)核心地塊的價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期的良性循環(huán)，將政府、開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者和等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個(gè)微觀(guān)的有效商業(yè)模型，同時(shí)是一個(gè)宏觀(guān)的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇特別是投資回報(bào)的多重空間包括實(shí)際開(kāi)發(fā)節(jié)奏的節(jié)奏都與一個(gè)城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。

不同類(lèi)型的綜合體產(chǎn)品的組合比例決定了投資及回報(bào)的變化，如一個(gè)城市由于缺乏優(yōu)秀的旅游資源旅游人口尤其是高端外來(lái)人群少可能就不適合投星級(jí)尤其五星級(jí)酒店，而另一座城市流通和商貿(mào)落后，一傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，商務(wù)人群少，寫(xiě)字樓的體量就要保守控制。同樣換一個(gè)城市要么購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)力不足，要么資源類(lèi)快速積累財(cái)富，但文化和時(shí)尚遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上，建太大或高端的商業(yè)中心風(fēng)險(xiǎn)巨大。不同資金實(shí)力的投資商也影響其產(chǎn)品模型和投資回報(bào)模型的差異。

關(guān)于城市綜合體還一直有一個(gè)小爭(zhēng)論，就是中心型的，鬧市型住宅會(huì)不會(huì)成為高端的住宅。而且人流很喧嘩會(huì)降低生活品質(zhì)，但如果能和一個(gè)城市的景觀(guān)，自然資源能夠很好的結(jié)合，甚至人造的景觀(guān)和均衡的動(dòng)靜分離，把居住部分和自然的景觀(guān)做了一個(gè)很好的結(jié)合，同時(shí)可以利用高科技和高智能的設(shè)施與高端的材料、空間和功能很好的結(jié)合，既能享受都市商業(yè)的繁華和便利，又能提高居住和生活的品質(zhì)和格調(diào)，同樣可以營(yíng)造高尚的社區(qū)。

如今城市綜合體不僅成為國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)icsc和國(guó)際購(gòu)物中心大學(xué)12個(gè)商學(xué)院之一的獨(dú)立學(xué)院課程體系。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)ccrec正全面推出和引進(jìn)國(guó)際購(gòu)物中心大學(xué)的系統(tǒng)教學(xué)模式。同時(shí)也在積極推進(jìn)城市綜合體的案例和模型的研究和推廣。

綜合體的作用和意義

在中國(guó)為什么政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體？開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)做綜合體？投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資綜合體或去消費(fèi)？

政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地提升城市的想象，滿(mǎn)足政績(jī)工程的需求；拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。

開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)做綜合體，是因?yàn)榫C合體不僅是一個(gè)集約的產(chǎn)品模型更是一個(gè)合理的投資模型，尤其在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過(guò)銷(xiāo)售與持有類(lèi)型產(chǎn)品的比例和組合、開(kāi)發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長(zhǎng)短結(jié)合和良性循環(huán)。有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)的的矛盾。

投資者和消費(fèi)者為什么會(huì)買(mǎi)，或者愿意去投資綜合體，無(wú)疑是因?yàn)榫C合體的多種屬性決定了它價(jià)值最大化的可能和空間。

一般來(lái)講，城市綜合體基本需建15萬(wàn)平米的面積，要輻射20萬(wàn)—30萬(wàn)的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會(huì)成為一個(gè)多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會(huì)成為一個(gè)城市的時(shí)尚消費(fèi)中心，它的功能決定了，第一寫(xiě)字樓會(huì)成為一個(gè)城市商務(wù)人群集合的場(chǎng)所。第二酒店會(huì)成為一個(gè)城市旅游人口集聚的場(chǎng)所。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛(wèi)的市民，而購(gòu)物中心尤其購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展等一站式的功能和服務(wù)積聚了城市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享。如果在和城市的中心廣場(chǎng)和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動(dòng)文化中心。

城市綜合體一定是城市的中心和副中心地段，包括它整個(gè)資源的整合會(huì)成為一個(gè)城市未來(lái)的地標(biāo)性建筑。所有的綜合體經(jīng)過(guò)十幾年的培育和擴(kuò)張，它的資本會(huì)翻幾倍甚至幾十倍。中國(guó)的銷(xiāo)售價(jià)格很高，但是資產(chǎn)價(jià)格，我們跟國(guó)外的發(fā)達(dá)國(guó)家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的銷(xiāo)售價(jià)格和我們平方米銷(xiāo)售的價(jià)格是一樣的。尤其是核心地段不可復(fù)制，這是它唯一的資產(chǎn)價(jià)值的最大亮點(diǎn)。第二個(gè)資產(chǎn)價(jià)格，租金的模式，最后可以通過(guò)資本市場(chǎng)得到一個(gè)更大的提升。為什么要成為一個(gè)城市綜合體，就是政府對(duì)土地價(jià)值最大化的一個(gè)支持力度，所有開(kāi)發(fā)商多年的經(jīng)驗(yàn)，包括它成為一個(gè)城市中心，文化中心，它未來(lái)的集聚性會(huì)在未來(lái)市場(chǎng)有一個(gè)體現(xiàn)。已經(jīng)成為政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者最好的中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的案例。城市綜合體一定是中國(guó)城市化建成的標(biāo)志，開(kāi)發(fā)商投資的最佳的模型，也會(huì)成為城市居民生活提升的一個(gè)最好的引領(lǐng)性場(chǎng)所。

第二篇：淺議城市“建筑綜合體”

淺議城市“建筑綜合體”

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)月刊時(shí)間：2008-07-16 作者：佚名

一、建筑綜合體概念

建筑綜合體是指由多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個(gè)整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互提供服務(wù)，互為補(bǔ)充，從而形成獨(dú)立的功能體系。

城市建筑綜合體是把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會(huì)生活空間相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和管理，充分發(fā)揮建筑空間的共同作用，滿(mǎn)足人們對(duì)于現(xiàn)代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個(gè)完整的街區(qū)。其功能直接被接納到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個(gè)組成部分。淺議城市“建筑綜合體”(2)

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)月刊時(shí)間：2008-07-16 作者：佚名

二、建筑綜合體的產(chǎn)生背景及演進(jìn)

（一）建筑綜合體的產(chǎn)生背景

18世紀(jì)的工業(yè)革命，為綜合體的大量發(fā)展創(chuàng)造了前提。工業(yè)革命以后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生，給綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)和物質(zhì)技術(shù)條件。工業(yè)化推進(jìn)了城市化；鋼材產(chǎn)量的增長(zhǎng)，使鋼材的使用得到普及；近代結(jié)構(gòu)理論的研究進(jìn)步為高層建筑的發(fā)展掃清了障礙；升降機(jī)等設(shè)備、裝置的出現(xiàn)，解決了高層建筑中的垂直運(yùn)輸問(wèn)題。工業(yè)革命以后，工商業(yè)的指揮中心逐漸從商品產(chǎn)地轉(zhuǎn)移到城市（商品消費(fèi)地），以便于取得最新的市場(chǎng)信息。由于要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建筑在一些具有商品流通樞紐作用的城市里大量出現(xiàn)，而單一功能的高層建筑的大量出現(xiàn)，引發(fā)了許多問(wèn)題的產(chǎn)生，如：影響城市的環(huán)境和生態(tài)，吞噬了大量城市綠地，導(dǎo)致交通擁堵等。問(wèn)題的存在促使人們不斷改善現(xiàn)狀、解決問(wèn)題，即對(duì)城市的土地進(jìn)行統(tǒng)一、綜合的開(kāi)發(fā)，對(duì)高層建筑的空間進(jìn)行有機(jī)組織，并合理安排功能布局；工業(yè)化進(jìn)程的加快，促使人們?cè)鰪?qiáng)了效率觀(guān)念，因此人們期望城市建筑綜合體的出現(xiàn)，以滿(mǎn)足短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)多種活動(dòng)的需求；同時(shí)，城市容量的擴(kuò)大，導(dǎo)致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業(yè)主與建筑師在建筑設(shè)計(jì)上希望最大程度利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)功能的綜合，達(dá)到集約目的；二戰(zhàn)以后，在美、歐國(guó)家由于汽車(chē)的普及，相對(duì)縮短了城市與郊區(qū)的距離。大批中產(chǎn)階級(jí)，由于厭煩城市惡劣的居住環(huán)境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現(xiàn)象。因此，地方政府也開(kāi)始推行鼓勵(lì)市區(qū)的改建和開(kāi)發(fā)的新政策，以推動(dòng)市中心的復(fù)蘇和更新。這樣一來(lái)，綜合多種因素，就促成了城市建筑綜合體的出現(xiàn)。

（二）建筑綜合體的演進(jìn)

1、理論演進(jìn)

工業(yè)革命以后，以汽車(chē)交通為主的城市交通方式，改變?nèi)藗兊臅r(shí)空觀(guān)念，從而也改變了城市的格局。工業(yè)的迅猛發(fā)展給城市生活帶來(lái)了多方危害，如交通擁擠、環(huán)境污梁、社會(huì)混亂等。為解決這些城市問(wèn)題，發(fā)展了功能分區(qū)的概念及理論。理性主義、功能主義的現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)，將

復(fù)雜的城市生活簡(jiǎn)單化、抽象化，認(rèn)為城市是由居住、娛樂(lè)、工作和交通加以聯(lián)系的四大功能區(qū)構(gòu)成。在這種理論指導(dǎo)下，居住、娛樂(lè)、辦公為了互不干擾被按區(qū)嚴(yán)格分割。這種功能分割表現(xiàn)在城市布局上是按市公共中心、亞中心、居住區(qū)中心的多層次有序原則組織的；表現(xiàn)在建筑上，則是不同功能復(fù)合被認(rèn)為是混亂的。功能主義的理論方法沒(méi)有給早期工業(yè)城市解決問(wèn)題，反而帶來(lái)了新問(wèn)題—城市中心的衰落。

六十年代，在建筑理論領(lǐng)域，結(jié)構(gòu)主義和人文主義各自從不同的角度對(duì)現(xiàn)代城市理論提出修正。結(jié)構(gòu)主義志在建立一種動(dòng)態(tài)的城市整體秩序，形成開(kāi)放系統(tǒng)，借此來(lái)改變城市機(jī)體彼此割裂卻又混亂的局面；人文主義則著力呼喚一度迷失的人文精神，使“人”重新成為城市環(huán)境營(yíng)造的主體。二種理論均強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)連續(xù)、綜合互動(dòng)，從而影響了六十年代后歐美城市復(fù)興和再開(kāi)發(fā)的實(shí)踐，為綜合體建筑的復(fù)興提供了理論依據(jù)。

隨著城市規(guī)劃與建筑理論的日漸成熟與60年代后期歐美的城市復(fù)興運(yùn)動(dòng)的實(shí)踐，建筑綜合體得以迅速的發(fā)展。它的出現(xiàn)修正了以往過(guò)細(xì)的功能分工，建筑多功能的聯(lián)接與復(fù)合為其使用者帶來(lái)了很大的方便，成為繼“商業(yè)街”之后城市復(fù)興的又一重要的建設(shè)模式。綜合體從最初建筑功能的簡(jiǎn)單疊加(如居住與商店的疊加)到以功能體系劃分的各種主題綜合體(如交通樞紐綜合體、會(huì)展綜合體、商業(yè)綜合體、文化娛樂(lè)綜合體等)。而在當(dāng)代，綜合體的發(fā)展己開(kāi)始溢出建筑自身的范疇將建筑內(nèi)部功能與城市職能相結(jié)合，形成多類(lèi)型、多層次的現(xiàn)代城市建筑綜合體。

2、建設(shè)實(shí)踐

建筑綜合體的雛形：十九世紀(jì)早期的法國(guó)巴黎“Wa1R-up”住宅，可以說(shuō)是綜合體的最初模式。這種建筑的底層用作商場(chǎng)、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四或五層是公寓用房。街道的底層有一個(gè)連續(xù)的拱廊，以保護(hù)顧客不致于遭到風(fēng)雨的浸襲，同時(shí)，在視覺(jué)上有一個(gè)統(tǒng)一的街道立面。后來(lái)，這種多功能的商業(yè)居住模式得到了進(jìn)一步發(fā)展。如公寓街區(qū)水平地匯集成一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的、連續(xù)的商業(yè)街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開(kāi)敞的。這種封閉的通道或柱廊，使商業(yè)街與城市道路網(wǎng)格編織在一起，并很好地與現(xiàn)存的建筑物結(jié)合。使那些既窄又深的街道場(chǎng)地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區(qū)，更使原來(lái)沉寂的街區(qū)中央獲得了盎然生機(jī)。

第一代建筑綜合體：上世紀(jì)30年代中期，美國(guó)紐約建成了洛克菲勒中心(Rockefe-Lluer Center)，它可以說(shuō)是美國(guó)最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的R,C,A無(wú)線(xiàn)電大樓(RCARadio Building)。及周?chē)?5幢建筑組成的建筑群。其主要特點(diǎn)是：(1)建筑組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂(lè)的場(chǎng)所。低于街道層的地下步行系統(tǒng)與商場(chǎng)大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。(2)整個(gè)中心占數(shù)個(gè)街區(qū)。(3)R,C,A無(wú)線(xiàn)電大樓一端，鄰接一個(gè)辟作花園的下沉式廣場(chǎng)。(4)中心內(nèi)各大樓的基本格調(diào)和標(biāo)準(zhǔn)尺寸與R,C;A,F無(wú)線(xiàn)電大樓基本一致。

第二代建筑綜合體：上世紀(jì)60年代初期，工業(yè)化國(guó)家城鄉(xiāng)之間，生活條件的差異已經(jīng)開(kāi)始消失，中產(chǎn)階級(jí)遠(yuǎn)離城市到郊區(qū)居住，強(qiáng)烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢(shì)下，首先促使城市郊區(qū)的綜合體與步行商業(yè)街(Shopping Mall)結(jié)合起來(lái)。如美國(guó)的休斯敦長(zhǎng)廊(The Galleria Houston)建于60年代初。長(zhǎng)廊內(nèi)設(shè)辦公、旅館、商店等，是一個(gè)綜合的商業(yè)中心。這一時(shí)期，綜合體的主要特點(diǎn)是:(1)車(chē)行、人行完全分開(kāi)。(2)結(jié)合步行商業(yè)街，而多有

蓋頂。(3)有的將商場(chǎng)放到地下，使其可以在地下穿過(guò)好幾條地面的馬路，互相連成一片。

第三代建筑綜合體：出現(xiàn)于60年代末到70年代，主要以中庭為標(biāo)志。它是根據(jù)人們的喜歡和活動(dòng)要求為目的而進(jìn)行設(shè)計(jì)的。不僅具有第一、二代綜合體的優(yōu)點(diǎn)，而且中庭具有空調(diào)、陽(yáng)光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國(guó)明尼阿波利斯的I,D,S中心(I,D,S Center)。該中心建于1973年，高57層(235米)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務(wù)所設(shè)計(jì)的。該中心的中庭被稱(chēng)為“水晶院”，大體是五邊形的空間，上層有回廊。它既是人流交通的廣場(chǎng)，又起到吸引顧客的作用。

三、建筑綜合體的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

（一）通過(guò)不同建筑功能的整合，化解城市問(wèn)題

建筑綜合體將分散的城市功能有機(jī)地組織在一起，將商業(yè)與居住等多種功能綜合布置，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去主張的工作與居住完全分開(kāi)的傳統(tǒng)觀(guān)念，它對(duì)于城市中的一些問(wèn)題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環(huán)境與治安等方面的難題。

（二）多種建筑功能的復(fù)合提高了城市資源的利用效率

通過(guò)多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設(shè)置等城市資源的利用效率由于建筑綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實(shí)際也是城市土地在空間上的再次開(kāi)發(fā)利用；例如：街道、廣場(chǎng)，在這里不僅僅是人們的交際休閑場(chǎng)所，也是人們的散步、購(gòu)物、飲食、觀(guān)賞、游戲以及各種日常生活活動(dòng)的去處，綜合性節(jié)約了空間。建筑綜合體由于常采用的是統(tǒng)一規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的方式，這使其內(nèi)部的多種設(shè)施可以得到更合理有效的利用。而對(duì)于市政設(shè)施的利用，包括多種管網(wǎng)的綜合利用，可以做到更綜合性的節(jié)約。

（三）為“舊城改造”提供了有效解決方案

綜合體的建設(shè)在改善舊城環(huán)境質(zhì)量提升生活品質(zhì)的同時(shí)，也保證了投資者的經(jīng)濟(jì)收益。投資者可以利用商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的差價(jià)的利潤(rùn)差，進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設(shè)施的安放、增加城市綠化面積等等，這樣，環(huán)境會(huì)促進(jìn)該處改造的成功，對(duì)于投資方的利益也是一種合理的保護(hù)與促動(dòng)，也方便了市民生活和工作。

（四）有效的自我調(diào)節(jié)能力

建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；各種功能互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門(mén)類(lèi)，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）有利于促進(jìn)城市功能的完善和良好環(huán)境的形成隨著社會(huì)發(fā)展和生活水準(zhǔn)的提高，人們對(duì)綜合環(huán)境質(zhì)量的要求也在不斷提高，而商住建筑綜合體豐富的功能可以將城市生活的方方面面有機(jī)地組織在一起，使它們彼此促進(jìn)，它通過(guò)各

種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富，同時(shí)使環(huán)境擁有巨大的聚合力。而且它良好的經(jīng)濟(jì)效益、內(nèi)部多種功能協(xié)調(diào)平衡及相互激發(fā)，使得建筑更加能動(dòng)的發(fā)揮其職能，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)具有良好環(huán)境效益的城市街區(qū)。

四、建筑綜合體的發(fā)展趨勢(shì)

（一）功能與規(guī)模的同步擴(kuò)大化

建筑綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，其建設(shè)規(guī)模將越來(lái)越大，常要用“跨街區(qū)、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個(gè)街區(qū)，把購(gòu)物、辦公、居住、停車(chē)等活動(dòng)綜合地組織在一個(gè)地上、地下相互關(guān)聯(lián)的空間中，并力爭(zhēng)與周?chē)渌ㄖ?lián)接一成體。

（二）強(qiáng)調(diào)城市建筑、市政設(shè)施的綜合化

成功地將城市環(huán)境構(gòu)架體系與基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，使建筑向高空、地面、地下三向度空間發(fā)展，構(gòu)成一個(gè)流動(dòng)的、連續(xù)的、立體的城市空間體系。

（三）空間、流線(xiàn)組織的立體化

建筑綜合體是城市空間交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為建筑綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能。立體化的城市道路系統(tǒng)常常穿越建筑內(nèi)部，作為室內(nèi)廣場(chǎng)的中庭，既是建筑內(nèi)部立體交通的組織形式，同時(shí)又可能聯(lián)系地下商業(yè)街或地鐵出入口，其空間與流線(xiàn)組織呈現(xiàn)立體化的發(fā)展趨勢(shì)。

（四）建筑功能與空間的城市化

建筑內(nèi)部的中庭、廣場(chǎng)等功能區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘薪煌ㄅc建筑內(nèi)部一個(gè)轉(zhuǎn)換樞紐，內(nèi)部空間成為城市交通系統(tǒng)的一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑內(nèi)部的公共空間(中庭、廣場(chǎng))不但服務(wù)于建筑本身，而且成為整個(gè)城市的場(chǎng)所，服務(wù)于整個(gè)城市。這些都使得建筑綜合體建筑室內(nèi)空間兼有更多的城市職能，城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。

第三篇：城市綜合體專(zhuān)題

城市綜合體：地方政府“賣(mài)地?fù)棋X(qián)”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上海總價(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專(zhuān)家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開(kāi)花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線(xiàn)城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來(lái)五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來(lái)劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線(xiàn)迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線(xiàn)城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣(mài)地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣(mài)點(diǎn)”，成為地方政府“賣(mài)地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)11.4%，辦公樓開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類(lèi)物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速。

此外，從2011年開(kāi)始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類(lèi)土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來(lái)很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無(wú)錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說(shuō)，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀(guān)需要。為此，無(wú)錫市專(zhuān)門(mén)為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開(kāi)發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。

“未來(lái)二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬(wàn)達(dá)、綠地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線(xiàn)城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以外，保利、龍湖、萬(wàn)科等一線(xiàn)地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開(kāi)始出現(xiàn)空置引發(fā)的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒(méi)招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開(kāi)盤(pán)，但十年過(guò)去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬(wàn)平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢(xún)公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒(méi)有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽(yáng)為例，2012年寫(xiě)字樓成交量不足45萬(wàn)平方米，而2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類(lèi)似物業(yè)也將增加150萬(wàn)平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：城市商業(yè)建筑綜合體發(fā)展的模式

城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式

綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古廣場(chǎng)）位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線(xiàn)的交匯點(diǎn)?太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方呎，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬(wàn)平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。?模式1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展太古廣場(chǎng) 案例（香港太古廣場(chǎng)）頂級(jí)購(gòu)物中心：?國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。?香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)定位為：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓五星級(jí)酒店部分?港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬(wàn)豪酒店?頂級(jí)公寓部分?2棟共約400套單位?

案例（香港太古廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——香港太古廣場(chǎng)商業(yè)—太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心?太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流?會(huì)議展覽中心使Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化?高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿?多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心?各功能空間相互連通/延展了共享空間?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合?提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)?可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景?套房面積定位56平米/110平米/245平米?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）

案例（廣州中信廣場(chǎng)）模式2：以寫(xiě)字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線(xiàn)上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車(chē)東站、港穗直通火車(chē)站及地鐵2號(hào)線(xiàn)總站?——廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓超高層寫(xiě)字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)

案例（廣州中信廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——廣州中信廣場(chǎng)寫(xiě)字樓?利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖?寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾?利用超高層寫(xiě)字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度?IT業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓?實(shí)用率約80%?6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)?公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求?單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。?+豪華公寓+寫(xiě)字樓+商場(chǎng)定位為——上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體“ city within a city ”

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城五星級(jí)酒店?Portman Ritz-Carlton?酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層?酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓?共472間豪華服務(wù)式公寓?公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高?面積從47到267平方米，以中大面積為主寫(xiě)字樓+商場(chǎng)?酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%?國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓?25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：?定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能?酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線(xiàn)品牌專(zhuān)賣(mài)店帶來(lái)持續(xù)的生意?娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國(guó)際一線(xiàn)品牌專(zhuān)賣(mài)店匯聚

案例（深圳華潤(rùn)中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線(xiàn)/緊鄰深圳地鐵一號(hào)線(xiàn)深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。?4：以商業(yè)為核心功能華潤(rùn)中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)

案例（深圳華潤(rùn)中心）華潤(rùn)中心規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃北區(qū)寫(xiě)字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米1000個(gè)車(chē)位華潤(rùn)大廈：4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓高度為139米1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店4層為開(kāi)放式屋頂花園5-28層為寫(xiě)字樓頂層為多功能廳萬(wàn)象城：18.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂(lè)中心零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)各類(lèi)餐飲二期規(guī)劃占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車(chē)位一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)

案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——深圳華潤(rùn)中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力?集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀(guān)相符?一流的精英團(tuán)隊(duì)

四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、模式二：以寫(xiě)字商場(chǎng)、公寓等各種功能樓為核心功能的均衡發(fā)展的模式發(fā)展模式優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線(xiàn)/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)――各功能共融不互擾功能化體系――五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫(xiě)字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)――物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理客戶(hù)（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式地理位置――不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線(xiàn)客戶(hù)支持――商務(wù)客戶(hù)定位差異化――通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系――五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施――頂級(jí)商場(chǎng)模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式地理位置――城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線(xiàn)區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀(guān)光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理外因內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場(chǎng)、公寓

綜合體發(fā)展模式小結(jié)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場(chǎng)模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城廣州中信廣場(chǎng)各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來(lái)確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。?1：5：1：3（O：H：S：A）深圳華潤(rùn)中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第五篇：城市綜合體英語(yǔ)翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國(guó)內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實(shí)際呢？

在中國(guó)現(xiàn)時(shí)實(shí)踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)（有時(shí)兩項(xiàng)也可以）以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱(chēng)為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫(xiě)字樓)、Parking(停車(chē)場(chǎng))、Shopping mall(購(gòu)物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域?yàn)槌啥既f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國(guó)際時(shí)尚的中空走廊步行街設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡(jiǎn)稱(chēng)城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項(xiàng)目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國(guó)物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個(gè)世紀(jì)70年代。許多國(guó)家針對(duì)城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進(jìn)行了深度思考，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來(lái)。最早的HOPSCA是法國(guó)巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人;并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車(chē)位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來(lái)看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者從國(guó)外現(xiàn)時(shí)出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時(shí)提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對(duì)于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計(jì)實(shí)踐… … 針對(duì)這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀(guān)念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而必須是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、無(wú)錫市區(qū)新規(guī)劃30個(gè)城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項(xiàng)目類(lèi)別：城市設(shè)計(jì)(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://004km.cnKI（中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)）檢索的1341篇文獻(xiàn)，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國(guó)外文獻(xiàn)看，不存在Urban Complex（這與國(guó)外嚴(yán)格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國(guó)特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實(shí)中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實(shí)和理論的探討，再結(jié)合個(gè)人感受和理解，得出以下結(jié)論：類(lèi)似于萬(wàn)邦中心、遠(yuǎn)雄國(guó)際和鵬利南華等（見(jiàn)圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目，可稱(chēng)為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當(dāng)，屬中國(guó)特色。類(lèi)似于魯商中心、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)（濟(jì)南）等（見(jiàn)圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目可以稱(chēng)為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。