第一篇：城市綜合體建設(shè)

城市綜合體建設(shè)

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式。我市在城市綜合體建設(shè)上的突出表現(xiàn)，就是濟(jì)南萬達(dá)廣場的成功建設(shè)。濟(jì)南萬達(dá)廣場位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域，是萬達(dá)在全國開設(shè)的第一家A級店。

大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所于一體。城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。濟(jì)南萬達(dá)廣場項(xiàng)目總用地面積345畝，由城市高尚社區(qū)、5A級寫字樓、超五星級酒店和大型購物中心組成的城市綜合體項(xiàng)目，入駐品牌也有世界知名品牌，萬千百貨、ZARA、星巴克、金韓宮，另外也有大型電玩城、KTV、影院、五星級酒店入駐，豐富了萬達(dá)廣場的各種功能。

城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。

濟(jì)南萬達(dá)廣場周邊匯集了省委、市委和市政府等重要黨政軍機(jī)關(guān)60多個(gè)，魯能集團(tuán)總部、華電國際等大企業(yè)；實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育英中學(xué)等省市重點(diǎn)學(xué)校；工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、等銀行總部；五龍?zhí)?、趵突泉等旅游勝地；長途汽車東站、火車站等交通樞紐。濟(jì)南市將充分發(fā)揮經(jīng)四路、經(jīng)七路金融商務(wù)聚集優(yōu)勢，打造縱向以緯二路、順河高架為主，橫向以經(jīng)四路、經(jīng)七路和經(jīng)十路為主，呈“兩縱三橫”的網(wǎng)格化金融商務(wù)中心區(qū)布局。濟(jì)南萬達(dá)廣場的誕生，將為中央金融區(qū)樹立世界級的影響力，帶動(dòng)區(qū)域變身為濟(jì)南的“華爾街”。

城市中央居住所追求的國際性、人文性、舒適性、多功能的復(fù)合性通過萬達(dá)廣場完成“城中之城”的生活方式，體現(xiàn)了濟(jì)南城市中心的精神復(fù)蘇與強(qiáng)大的生命力。城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。

第二篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷o錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴(kuò)張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，將會(huì)帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第三篇：建設(shè)城市綜合體的優(yōu)惠政策

長春市人民政府辦公廳

關(guān)于繼續(xù)支持城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場、五星級酒店建設(shè)的若干意見

長府辦發(fā)〔2011〕28號

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局、各直屬機(jī)構(gòu)：

為推動(dòng)我市服務(wù)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步提高城市綜合承載能力，加快構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，市政府決定繼續(xù)對城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場以及五星級酒店等項(xiàng)目建設(shè)給予政策支持。經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

一、本意見所稱城市商業(yè)綜合體是指符合我市產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和綜合體建設(shè)布局規(guī)劃，集商業(yè)商務(wù)、星級酒店、文化、娛樂、會(huì)展、高檔寫字樓等多功能于一體，地上建筑面積達(dá)到20萬平方米以上，且住宅面積不超過30%；或不含住宅面積，地上商業(yè)商務(wù)建筑面積達(dá)到14萬平方米以上；或中心城區(qū)三環(huán)路以內(nèi)結(jié)合傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)及棚戶區(qū)（危舊房）改造，新建不含住宅面積，地上商業(yè)商務(wù)建筑面積達(dá)到10萬平方米以上，并經(jīng)市政府審核認(rèn)定的項(xiàng)目。

二、本意見所稱區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場是指符合我市產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和批發(fā)市場建設(shè)布局規(guī)劃，集市場交易、運(yùn)輸倉儲(chǔ)、物流配送、電子商務(wù)結(jié)算、綜合配套等功能于一體，占地面積10萬平方米以上，總投資5億元人民幣以上，并 1 經(jīng)市政府審核認(rèn)定的項(xiàng)目。

三、本意見所稱五星級酒店（含五星級以上，不包括公寓式、產(chǎn)權(quán)式酒店，下同）是指項(xiàng)目選址符合城市總體規(guī)劃要求，按照國家五星級旅游飯店硬件和軟件標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案已通過市旅游局牽頭組織的專家評審，并經(jīng)市政府審核認(rèn)定的項(xiàng)目。

四、城市商業(yè)綜合體（不含住宅部分）、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目停車位配建應(yīng)不小于0.8個(gè)車位/100m2建筑面積；城市商業(yè)綜合體住宅部分用地面積應(yīng)不超過項(xiàng)目總用地面積的40%；項(xiàng)目建成營業(yè)后，城市商業(yè)綜合體建設(shè)法人單位5年內(nèi)自有產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)不低于商業(yè)建筑面積的30%（按核準(zhǔn)文件批復(fù)規(guī)模確定，下同）；區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場建設(shè)法人單位5年內(nèi)自有產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)不低于市場建筑面積的30%。

五、符合上述認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要求，并具備以下建設(shè)條件的項(xiàng)目，可向市發(fā)展改革委提出認(rèn)定申請。

（一）項(xiàng)目已取得建設(shè)用地使用權(quán)或項(xiàng)目所選定的建設(shè)用地已列入收儲(chǔ)計(jì)劃（或已收儲(chǔ)），一年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)出讓的；

（二）編制完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和交通影響評價(jià)方案，項(xiàng)目綜合容積率大于3.0（含3.0）；

（三）項(xiàng)目建設(shè)法人單位已在長春市境內(nèi)依法辦理工商企業(yè)登記注冊。

六、對申請認(rèn)定的項(xiàng)目，采取 “四審一投票”審核制度，即項(xiàng)目所在地城區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)初審、市發(fā)展改革委按所需要件和標(biāo)準(zhǔn)審核、委托專家咨詢論證，審核通過的項(xiàng)目提交市政府項(xiàng)目認(rèn)定領(lǐng)導(dǎo)小組討論確定，領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位采取無記名投票辦法對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)定，得票超過半數(shù)視為認(rèn)定通過。

七、對通過認(rèn)定的項(xiàng)目，市政府印發(fā)專題會(huì)議紀(jì)要，市發(fā)展改革委依據(jù)會(huì)議紀(jì)要正式下達(dá)項(xiàng)目確認(rèn)函。項(xiàng)目建設(shè)單位根據(jù)該地塊的規(guī)劃出讓條件，依法取得土地使用權(quán)后，按核準(zhǔn)程序到相關(guān)部門辦理前期審批手續(xù)，并享受相關(guān)政策。

八、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目保證用地需要，降低土地成交價(jià)款首付款比例，土地成交價(jià)款首付款比例可降至50%，其余土地成交價(jià)款實(shí)行分期付款辦法，自土地出讓之日起一年內(nèi)繳清。項(xiàng)目建設(shè)法人單位繳納以后各期土地成交價(jià)款時(shí)，需按照繳納第一期土地成交價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率支付利息。

九、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場、五星級酒店項(xiàng)目，其土地成交價(jià)款中市級財(cái)政收益部分（扣除國家、省市規(guī)定提取的各項(xiàng)專項(xiàng)資金（基金）外）全部返還項(xiàng)目建設(shè)所在城區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)，用于支持項(xiàng)目建設(shè)，具體辦法由各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)自行制定。

十、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目，在滿足城市交通、市政設(shè)施要求前提下，可采取一事一議方式，適當(dāng)放寬建筑容積率、綠地率等建設(shè)要求。

十一、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目，按50%征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)。在寬城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、綠園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、二道經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等省級開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)由所在區(qū)政府自行制定。

十二、對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目竣工使用后，免收一年人民防空四項(xiàng)費(fèi)用和城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的減免程序按現(xiàn)行稅收管理權(quán)限辦理。

十三、對新建五星級酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目建成營業(yè)兩年內(nèi)通過國家旅游局批準(zhǔn)獲得五星級酒店資格后，按照企業(yè)前兩年實(shí)際繳納的營業(yè)稅、所得稅地方留成部分的50%，市政府給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助，所需資金從市旅游發(fā)展專項(xiàng)資金中列支。經(jīng)市政府審核認(rèn)定的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目所配建的五星級酒店，適用本條款。

十四、建立項(xiàng)目綠色通道制度。對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目實(shí)行優(yōu)先辦理制。在辦理各項(xiàng)審批手續(xù)時(shí)，各審批部門要優(yōu)先為其辦理，并提供 優(yōu)質(zhì)、快速的服務(wù)，對要件齊全的項(xiàng)目，除土地出讓環(huán)節(jié)外，要力爭在5個(gè)工作日以內(nèi)辦結(jié)。

十五、各縣（市）、雙陽區(qū)新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目可參照本《意見》執(zhí)行。

十六、本意見自印發(fā)之日起實(shí)施，對新建城市商業(yè)綜合體、區(qū)域性專業(yè)批發(fā)市場和五星級酒店項(xiàng)目的審核認(rèn)定期限截止到2012年12月31日。

長春市人民政府辦公廳 二〇一一年七月十一日

焦作市人民政府 關(guān)于鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的意見

焦政〔2006〕21號

各縣（市）區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市人民政府各部門，有關(guān)單位：

為加快我市城市建設(shè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，改善城市形象，提升城市品位，提高城市建設(shè)用地的集約化水平，經(jīng)市政府研究，制定如下鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的意見。

一、本意見所稱高層建筑包括住宅和辦公、金融、商務(wù)、文教、科研等公共建筑。

二、本意見鼓勵(lì)范圍包括解放、山陽、中站、馬村四城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。

三、本意見所稱高層建筑包括以下三類：

A類：是指高度（室外地面至屋頂結(jié)構(gòu)標(biāo)高，下同）大于或等于100米的超高層建筑；

B類：是指高度大于或等于50米小于100米的高層建筑； C類：是指高度大于或等于40米小于50米的高層建筑。

四、鼓勵(lì)政策適用地段：

（一）焦枝鐵路以南，鼓勵(lì)建設(shè)A、B、C類高層建筑。其中在以下區(qū)域，只鼓勵(lì)建設(shè)A、B類高層建筑：

1．龍?jiān)春醒肷虅?wù)區(qū)及周邊5平方公里范圍（包括群 英河以東、中原路以西、人民路以南、高壓線走廊以北）；

2．人民路、豐收路、世紀(jì)路、民主路、塔南路兩側(cè)（垂直道路進(jìn)深100米）；

3．火車站南廣場（包括焦枝鐵路以南、南水北調(diào)河以北、南通路以東、塔南路以西）；

4．南水北調(diào)河兩側(cè)各500米范圍。

（二）焦枝鐵路以北，鼓勵(lì)A(yù)、B、C類高層建筑。

五、鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的優(yōu)惠辦法：

（一）在本意見第四條用地范圍內(nèi)建設(shè)A類高層建筑的，城市建設(shè)配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)（含規(guī)劃、土地、城建、房管、城管、環(huán)保、園林、消防等部門的相關(guān)費(fèi)用，下同）全免，銷售營業(yè)稅額地方留成部分由受益地方財(cái)政給予全額補(bǔ)貼；土地出讓金財(cái)政純收益部分由財(cái)政補(bǔ)貼百分之五十；

（二）在本意見第四條用地范圍內(nèi)建設(shè)B類高層建筑的，城市建設(shè)配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的三分之一收取，銷售營業(yè)稅額地方留成部分由受益地方財(cái)政全額補(bǔ)貼；土地出讓金財(cái)政純收益部分由財(cái)政補(bǔ)貼百分之三十；

（三）在本意見第四條用地范圍內(nèi)建設(shè)C類高層建筑的，城市建設(shè)配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)減半收取，銷售營業(yè)稅額地方留成部分由受益地方財(cái)政補(bǔ)貼一半。

六、特殊情況處理辦法

（一）本優(yōu)惠辦法重點(diǎn)適用于本意見出臺(tái)后取得土地使用權(quán)及批準(zhǔn)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；

（二）對于本意見出臺(tái)時(shí)建設(shè)單位已取得土地使用權(quán)、詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)但尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，土地出讓金不再補(bǔ)貼，其他優(yōu)惠額度按本意見第五條相應(yīng)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的三分之一執(zhí)行；

（三）對于本意見出臺(tái)時(shí)開發(fā)單位已通過招標(biāo)、拍賣、掛牌取得土地使用權(quán)，但詳細(xì)規(guī)劃尚未報(bào)批的，其土地出讓金不再補(bǔ)貼，其他優(yōu)惠額度按本意見第五條相應(yīng)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的一半執(zhí)行；

（四）對于本意見出臺(tái)時(shí)詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)，而建設(shè)單位尚未取得土地使用權(quán)，但又確需修改規(guī)劃增加建筑高度（不增加建筑密度、容積率）的，經(jīng)批準(zhǔn)后其各項(xiàng)優(yōu)惠額度可按本意見第五條相應(yīng)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的三分之二執(zhí)行；

（五）在市政府劃定的近期重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，對于原規(guī)劃應(yīng)該建設(shè)高層建筑而建設(shè)單位提出降低高度要求并經(jīng)批準(zhǔn)的，不再享受本優(yōu)惠辦法；

（六）龍?jiān)春醒肷虅?wù)區(qū)核心地區(qū)（豐收路南、龍?jiān)绰繁?、山陽路西、長恩路東范圍內(nèi)）應(yīng)首先滿足市政府對土地拍賣收益及其附加條件；

（七）本意見未盡之處由市政府有關(guān)部門研究處理并予以解釋。

七、本意見自下發(fā)之日起實(shí)行。

焦作市人民政府

二○○六年五月七日

白山市人民政府關(guān)于鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑的實(shí)施意見

白山政發(fā)〔2008〕12號

各縣（市）區(qū)人民政府，市政府各委辦局、事業(yè)單位，中省直單位：

鼓勵(lì)引導(dǎo)建設(shè)高層建筑是充分開發(fā)、合理利用土地的有效途徑之一，也是建設(shè)宜居白山、美化白山的必然選擇。為進(jìn)一步提高土地利用水平，豐富城市景觀，提升城市品位，促進(jìn)我市城市建設(shè)快速發(fā)展，現(xiàn)就鼓勵(lì)建設(shè)高層建筑提出如下實(shí)施意見。

一、概念界定和適用范圍

（一）本意見所稱高層建筑是指地上十五層及十五層以上的居住建筑和地上部分高度超過45米的公共建筑。

（二）本意見適用于白山市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的高層建筑項(xiàng)目。

二、高層建筑項(xiàng)目的管理程序

高層建筑體量大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、建設(shè)難度高、投資規(guī)模大、相關(guān)內(nèi)容多，故對其申辦程序?qū)嵤┲卮箜?xiàng)目管理程序：

（一）城市規(guī)劃管理部門依據(jù)《白山市城市總體規(guī)劃》,組織有關(guān)專家對高層建筑項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證，提出選址意見及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并予以公示。國土資源管理部門依據(jù)《白山市土地利用總體規(guī)劃》對高層建筑項(xiàng)目選址意見進(jìn)行審查 后辦理土地預(yù)審手續(xù)。

（二）發(fā)展和改革委員會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行政主管部門提出的房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行審查、批復(fù)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行政主管部門對高層建筑項(xiàng)目建設(shè)申請的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、資金、資信等相關(guān)情況進(jìn)行審查，并根據(jù)審查結(jié)果核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見。

（四）國土資源管理部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃批復(fù)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對高層建筑項(xiàng)目的建設(shè)用地進(jìn)行“招、拍、掛”，并根據(jù)“招、拍、掛”情況確定建設(shè)用地使用權(quán)單位，與之簽定土地成交確認(rèn)書以及土地使用權(quán)出讓合同。

（五）發(fā)展和改革委員會(huì)對獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的高層建筑項(xiàng)目優(yōu)先進(jìn)行審查、立項(xiàng)批復(fù)。

（六）城市規(guī)劃管理部門依據(jù)高層建筑項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件和土地成交確認(rèn)書以及土地使用權(quán)出讓合同，對建設(shè)用地使用權(quán)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可。

（七）建設(shè)用地范圍內(nèi)有房屋拆遷的，建設(shè)行政主管部門依據(jù)高層建筑項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可、拆遷安置方案及開發(fā)企業(yè)在拆遷開發(fā)過程中應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的承諾書核發(fā)房屋拆遷許可。

（八）城市規(guī)劃管理部門對高層建筑項(xiàng)目的建筑方案和配套工程設(shè)計(jì)方案審定后核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可。

（九）建設(shè)行政主管部門依據(jù)建筑工程規(guī)劃許可、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審查意見書、工程中標(biāo)通知書、工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)辦理及建筑行業(yè)職工工資預(yù)留金交納情況，對中標(biāo)的施工企業(yè)核發(fā)建筑工程施工許可，并對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的質(zhì)量、安全監(jiān)督管理。

（十）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對工程竣工驗(yàn)收過程進(jìn)行監(jiān)督，并辦理工程竣工驗(yàn)收備案。

三、高層建筑項(xiàng)目享受的優(yōu)惠政策

（一）在企業(yè)資質(zhì)晉升時(shí)優(yōu)先考慮有高層建筑項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（二）高層建筑內(nèi)商業(yè)性面積在4萬平方米以上的享受白山政發(fā)〔2007〕18號文件政策。

（三）新建高層建筑回遷安置住宅面積乘以系數(shù)

2、非住宅拆遷面積乘以系數(shù)0.3之和所得面積的行政事業(yè)性收費(fèi)免收、經(jīng)營性收費(fèi)減半征收。

（四）高層建筑范圍內(nèi)無拆遷安置的，針對層數(shù)不同的高層建筑，按如下標(biāo)準(zhǔn)享受有關(guān)稅、費(fèi)優(yōu)惠政策：

1．15層—20層，50%收取高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；

2．21層—25層，30%收取高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；高層建筑項(xiàng)目各稅種應(yīng)全額征收，其中建筑安裝工程營業(yè)稅地方留成部分的20%，由 財(cái)政部門獎(jiǎng)勵(lì)返還；

3．26層—30層，20%收取高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；高層建筑項(xiàng)目各稅種應(yīng)全額征收，其中建筑安裝工程營業(yè)稅地方留成部分的40%，由財(cái)政部門獎(jiǎng)勵(lì)返還；

4．31層及31層以上的，免收高層建筑的行政事業(yè)性收費(fèi)，50%收取高層建筑的經(jīng)營性收費(fèi)；高層建筑項(xiàng)目各稅種應(yīng)全額征收，其中建筑安裝工程營業(yè)稅地方留成部分的60%，由財(cái)政部門獎(jiǎng)勵(lì)返還。

（五）50%收取高層建筑項(xiàng)目紅線內(nèi)地方電力企業(yè)所承擔(dān)部分的供電配套工程費(fèi)。

（六）對高層建筑項(xiàng)目，凡符合貸款投放條件的，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)先給予信貸支持。

（七）鼓勵(lì)就地回遷安置，但因規(guī)劃的高層建筑面積小、拆遷紅線范圍內(nèi)拆遷面積大，且規(guī)劃后道路加寬、不能原地重建、無法產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置公產(chǎn)或單位自管產(chǎn)營業(yè)房的，以評估價(jià)為準(zhǔn)執(zhí)行貨幣安置。企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位出租房屋的須協(xié)調(diào)解決租賃戶的動(dòng)遷事宜，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)支付。

（八）享受優(yōu)惠政策的面積超過總建筑面積時(shí)，超出部分作廢。

（九）本優(yōu)惠政策所指行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目為：

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；

2、城市占道費(fèi)；

3、城市道路清掃保潔 費(fèi)；

4、施工企業(yè)上級管理費(fèi)；

5、房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)；

6、房屋安全技術(shù)鑒定費(fèi)；

7、用地管理費(fèi)；

8、土地變更登記費(fèi)；

9、水資源費(fèi)；

10、取水許可證工本費(fèi)；

11、人民防空四項(xiàng)建設(shè)費(fèi)；

12、補(bǔ)建人防工程易地建設(shè)費(fèi)；

13、城市消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)；

14、超標(biāo)排污費(fèi)；

15、防雷設(shè)施檢測費(fèi)；

16、工程定額測定費(fèi)；

17、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)；

18、合同鑒證費(fèi)；

19、土地出讓金（地方財(cái)政可用部分）。

（十）本優(yōu)惠政策所指經(jīng)營性收費(fèi)項(xiàng)目為：

1、撥地定樁費(fèi)；

2、建設(shè)工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)；

3、環(huán)衛(wèi)有償服務(wù)費(fèi)；

4、工程預(yù)算審查費(fèi)；

5、環(huán)境影響咨詢費(fèi)；

6、測圖費(fèi)；

7、房地產(chǎn)評估費(fèi)；

8、有線電視管線建設(shè)費(fèi)；

9、房產(chǎn)測繪費(fèi)；

10、房屋交易手續(xù)費(fèi)；

11、土地評估費(fèi)；

12、工程監(jiān)理費(fèi)；

13、信息系統(tǒng)防雷質(zhì)量檢測費(fèi)；

14、防雷裝置施工圖審查費(fèi)；

15、自來水支線管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)；

16、自來水水表安裝費(fèi)；

17、供熱設(shè)計(jì)費(fèi)；

18、給水增容費(fèi)；

19、城市排水設(shè)施有償使用費(fèi)；20、城市道路挖掘補(bǔ)償費(fèi)；

21、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；

22、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；

23、拆遷管理費(fèi)；

24、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)。

無《收費(fèi)許可證》的單位及私營企業(yè)不準(zhǔn)收費(fèi)。

白山市人民政府 二○○八年六月十六日

第四篇：城市綜合體英語翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實(shí)際呢？

在中國現(xiàn)時(shí)實(shí)踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)（有時(shí)兩項(xiàng)也可以）以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域?yàn)槌啥既f達(dá)廣場大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國際時(shí)尚的中空走廊步行街設(shè)計(jì)，全長355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項(xiàng)目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個(gè)世紀(jì)70年代。許多國家針對城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進(jìn)行了深度思考，當(dāng)時(shí)開發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來。最早的HOPSCA是法國巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人;并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個(gè)停車位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國內(nèi)也有學(xué)者從國外現(xiàn)時(shí)出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時(shí)提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計(jì)實(shí)踐… … 針對這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購物場所，而必須是一個(gè)集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、無錫市區(qū)新規(guī)劃30個(gè)城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項(xiàng)目類別：城市設(shè)計(jì)(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://004km.cnKI（中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫）檢索的1341篇文獻(xiàn)，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國外文獻(xiàn)看，不存在Urban Complex（這與國外嚴(yán)格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實(shí)中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實(shí)和理論的探討，再結(jié)合個(gè)人感受和理解，得出以下結(jié)論：類似于萬邦中心、遠(yuǎn)雄國際和鵬利南華等（見圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當(dāng)，屬中國特色。類似于魯商中心、中潤世紀(jì)廣場（濟(jì)南）等（見圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。

第五篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業(yè)模式呈現(xiàn)多樣化的趨勢?分為幾個(gè)層次

1.光耀東方集團(tuán)模式?以城市綜合體開發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購重組為重點(diǎn)、商業(yè)運(yùn)營管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈?形成開發(fā)、收購、管理的完整體系。

2.萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式?構(gòu)建大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等?集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體?形成獨(dú)立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業(yè)中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級影院、量販?zhǔn)終TV、精品零售、生活超市、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會(huì)展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構(gòu) 1.智能感知

用視覺采集和識別、各類傳感器、無線定位系統(tǒng)、RFID、條碼識別、視覺標(biāo)簽等頂尖技術(shù)，構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，對城市綜合體的要素進(jìn)行智能感知、自動(dòng)數(shù)據(jù)采集，涵蓋城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數(shù)據(jù)可視化和規(guī)范化?讓管理者能進(jìn)行可視化城市綜合體管理。具體來說?就是以打造智慧城市綜合體為目標(biāo)?實(shí)施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節(jié)能等系統(tǒng)的綜合集成?通過構(gòu)建城市綜合體的智能交通指揮系統(tǒng)、停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、智能車庫系統(tǒng)，完善智能交通信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)城市綜合體交通信息的智能感知和自動(dòng)采集，實(shí)時(shí)交互路況信息以及車輛管理信息，建設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的泛在交通智能感知和調(diào)度系統(tǒng)。同時(shí)圍繞以提高生活品質(zhì)、方便百姓生活為目標(biāo)，推動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入日常生活領(lǐng)域，在城市綜合體的智能家居、智能社區(qū)、智能醫(yī)療保健等領(lǐng)域開展綜合系統(tǒng)集成?推進(jìn)智能抄表系統(tǒng)、智能周界安防、特殊人群實(shí)時(shí)監(jiān)護(hù)?構(gòu)建智慧城市綜合體舒適的人居環(huán)境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關(guān)重要?通過構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)?推進(jìn)智能電網(wǎng)、智能物流以及食品安全溯源系統(tǒng)等的綜合集成?通過采用射頻識別技術(shù)、定位技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)以及相關(guān)的軟件信息技術(shù)的系統(tǒng)集成?對智慧城市綜合體進(jìn)行智慧能源管理。而圍繞生態(tài)監(jiān)測、保護(hù)?將無線傳感器網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、地理信息技術(shù)等應(yīng)用到智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)中，可構(gòu)建

生態(tài)環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)，對城市綜合體的水資源、大氣環(huán)境、地下管網(wǎng)和林生態(tài)安全監(jiān)測試點(diǎn)進(jìn)行綜合監(jiān)測。

簡而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、通信網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)?無限延伸智能感知能力并在持續(xù)演進(jìn)的云模式統(tǒng)一平臺(tái)上?構(gòu)建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯(lián)互通

通過中國電信、中國移動(dòng)、中國聯(lián)通以及廣電網(wǎng)絡(luò)或城市綜合體專網(wǎng)?實(shí)現(xiàn)相互商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統(tǒng)的相互接駁，互聯(lián)互通，打通信息孤島，實(shí)現(xiàn)社會(huì)各層面縱向與橫向之間的互聯(lián)互通。

具體來說?包括幾個(gè)層面的互聯(lián)互通

(1)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、管理等各方的互聯(lián)互通?

(2)建設(shè)城市綜合體市民卡?實(shí)現(xiàn)公交、地鐵、出租、商場消費(fèi)、門禁、醫(yī)療等系統(tǒng)的一卡通?

(3)實(shí)現(xiàn)不同城市綜合體之間信息的互聯(lián)互通?提升百姓生活舒適度。

3.協(xié)調(diào)共享

智慧城市綜合體能實(shí)現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價(jià)值相互提升提升城市綜合體的整體商業(yè)價(jià)值。通過采用智慧城市綜合體管理平臺(tái)系統(tǒng)?建立綜合管理、決策、融合協(xié)同、共享服務(wù)一體化信息平臺(tái)，全面支持城市綜合體各級部門的決策辦公，提升辦公效率，同時(shí)，通過提供各類公共信息服務(wù)，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂等等活動(dòng)，增強(qiáng)市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運(yùn)營

除了構(gòu)建城市管理、應(yīng)急指揮調(diào)度系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)、節(jié)能控制系統(tǒng)、醫(yī)療監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)之外，在城市綜合體建設(shè)和運(yùn)營過程中。開發(fā)商關(guān)注的核心問題是，如何通過運(yùn)營使城市綜合體的商業(yè)利潤最大化貝爾信采用獨(dú)有的智能視覺物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。其核心技術(shù)包括；

(1)智能視覺技術(shù)

(2)智能視覺中間件技術(shù)

(3)城市綜合體綜合管理平臺(tái)技術(shù)。通過這三大技術(shù)構(gòu)建城市綜合體客流統(tǒng)計(jì)的完整解決方案?功能包括

客流數(shù)據(jù)預(yù)處理?根據(jù)原始數(shù)據(jù)與采集點(diǎn)(設(shè)備)的對照關(guān)系,對客流數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,建立客流數(shù)據(jù)與樓層,區(qū)域,門店的對照關(guān)系,計(jì)算各個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的數(shù)值

固定時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(固定時(shí)段長度),統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告:分別以小時(shí),日,周為單位, ,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

自定義時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)用戶隨機(jī)設(shè)置時(shí)段,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

營業(yè)分類客流分析報(bào)告,以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的營業(yè)分類屬性匯總分析各個(gè)營業(yè)分類的客流情況, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流情況分布分析報(bào)告, 以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按照用戶隨機(jī)選定的區(qū)域,樓層,門店,營業(yè)分類進(jìn)行橫向的數(shù)據(jù)分析,產(chǎn)生數(shù)量對比分析,比例對比分析, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流流量排名統(tǒng)計(jì),以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果, 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(統(tǒng)計(jì)排名位數(shù))提供客流量最大/小的樓層,區(qū)域,門店的排名統(tǒng)計(jì);提供客流量最大/小的時(shí)段排名統(tǒng)計(jì),輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖。

應(yīng)用遠(yuǎn)景

在搭建了上述構(gòu)建智慧商業(yè)必需的、基于智能視覺物聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后?結(jié)合3DGIS可視化管理平臺(tái)技術(shù)，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內(nèi)建筑進(jìn)行可視化建模，可以構(gòu)建基于3DGIS可視化管理平臺(tái)的智慧城市綜合體。其應(yīng)用遠(yuǎn)景表現(xiàn)在如下方面：

(1)提升城市競爭力

通過現(xiàn)代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備?將整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目真實(shí)的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實(shí)力?使項(xiàng)目在市場上更具競爭力。另外，項(xiàng)目周邊片區(qū)的規(guī)劃也可以通過3DGIS可視化管理平臺(tái)展示出來，把項(xiàng)目模糊的未來投資潛力真實(shí)的展現(xiàn)在客戶面前?提升整個(gè)城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統(tǒng)模式的被動(dòng)性，讓購物者能通過鏈接到3DGIS可視化管理平臺(tái)的視頻終端或手機(jī)，可查看綜合體各個(gè)不同商業(yè)樓宇的三維地理信息，在借助于現(xiàn)場安裝的各類監(jiān)控?cái)z像頭?通過身臨其境的體驗(yàn)?提高購物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會(huì)展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體通過一體機(jī)、大屏幕或環(huán)幕等?物業(yè)管理人員利用3DGIS可視化管理平臺(tái)能對城市綜合體進(jìn)行在線管理。同時(shí)?也可作為領(lǐng)導(dǎo)視察、應(yīng)急指揮和調(diào)度以及險(xiǎn)情處置的平臺(tái)。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機(jī)技術(shù)?可以把停車場管理、停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)消防與報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信辦公系統(tǒng)、機(jī)房環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等綜合集成為IBMS系統(tǒng)?與3DGIS可視化管理平臺(tái)一起?嵌入VIDC主機(jī)之中?實(shí)現(xiàn)貝爾信的“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運(yùn)營”理念?為城市綜合體創(chuàng)造安全、環(huán)保、節(jié)能、舒適、高效的生活休閑和購物天地。

智慧城市的創(chuàng)新型應(yīng)用分析 智慧城市是指通過各種途徑和機(jī)制匯聚智慧、發(fā)揮智慧為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供強(qiáng)大的支持。目前國內(nèi)對智慧城市的理解有偏見，認(rèn)為只是利用現(xiàn)代通訊技術(shù)、傳感技術(shù)和信息技術(shù)來促進(jìn)和提升城市化建設(shè)。實(shí)際上智慧城市除了前面內(nèi)容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見表達(dá)機(jī)制，實(shí)行更科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。那么，“智慧城市”的創(chuàng)新應(yīng)用主要表現(xiàn)在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術(shù)在公共服務(wù)領(lǐng)域的新探索。面向企業(yè)與市民，智慧城市建設(shè)的目的是提升公共服務(wù)能力與普遍性、平等性，物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)應(yīng)用使信息采集、信息處理、信息提供自動(dòng)化、智能化，引發(fā)公共服務(wù)模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質(zhì)。如，北京、上海、吉林等地政府都已經(jīng)開展了與移動(dòng)運(yùn)營商的合作，基于手機(jī)開展新興的便民服務(wù)嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術(shù)條件下城市管理模式的改變。云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)能夠推動(dòng)城市管理和運(yùn)行領(lǐng)域的跨部門創(chuàng)新應(yīng)用，對改善城市運(yùn)行效率、提升城市承載能力具有關(guān)鍵作用。北京、沈陽、蘇州、寧波、武漢等地已經(jīng)在公共安全、城市交通、生態(tài)環(huán)境、城市管理等領(lǐng)域開展示范應(yīng)用工程，建設(shè)示范應(yīng)用基地，重點(diǎn)突破、以點(diǎn)帶面、逐步深入的進(jìn)行智慧城市的建設(shè)。

(3)新一代信息技術(shù)與其它要素在智慧城市系統(tǒng)中共同發(fā)揮作用。信息技術(shù)是智慧城市建設(shè)中的核心要素，但智慧城市建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要信息技術(shù)與體制機(jī)制、資金、人才等資源要素有機(jī)結(jié)合并共同發(fā)生作用。如在智慧城市建設(shè)的核心內(nèi)容信息資源整合共享工作中，部分體制機(jī)制相對靈活的城市則進(jìn)展較順利。[2]