第一篇：綠隔項(xiàng)目綜合研究報(bào)告

北京綠化隔離帶地區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)模式研究報(bào)告

（初稿）

——周關(guān)鍵詞：

綠化隔離帶、20號(hào)文、綠隔項(xiàng)目、土地置換、綠色產(chǎn)業(yè)用地。

北京市為了實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團(tuán)式”布局，在城市中心區(qū)和 10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間，以及各邊緣集團(tuán)之間用約 240平方公里成片的大綠帶進(jìn)行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。

范圍涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、昌平六個(gè)區(qū)，近30 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹(shù)造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用、舊村改造和新村建設(shè)、商品房開(kāi)發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

為了推動(dòng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市從1994 年至今，專(zhuān)門(mén)成立了組織機(jī)構(gòu)，出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，對(duì)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)進(jìn)行了規(guī)范。其中也包括了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

由于綠化隔離地區(qū)規(guī)劃面積較大，其房地產(chǎn)項(xiàng)目用地也在北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了一席之地，業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稱(chēng)之為“綠隔項(xiàng)目”。

一、綠化隔離地區(qū)產(chǎn)生的歷史淵源。建設(shè)綠化隔離帶是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的一項(xiàng)保障措施，最早可溯源至英國(guó)的衛(wèi)星城市理論。早在1927年,雷蒙恩溫(Rqymond Unwen)就提出了衛(wèi)星城市的概念，其主導(dǎo)思想就是建議用一圈綠化帶把城市的中心區(qū)圈住，不再讓往外發(fā)展，在綠化帶外圍再建設(shè)一連串的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以控制城市建設(shè)的規(guī)模。北京作為我國(guó)的首都和政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，其城市建設(shè)在建國(guó)后一直受?chē)?guó)家各屆領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。新中國(guó)成立后，北京市政府立即著手開(kāi)始研究北京城市發(fā)展發(fā)向，編制總體規(guī)劃。1954 年推出了北京市城市總體規(guī)劃第一稿，即《改建和擴(kuò)建北京市規(guī)劃草案要點(diǎn)》，其主要特點(diǎn)是：以舊城為中心向四郊發(fā)展，中心城市是 6000平方公里，可以容納 600 萬(wàn)人的一張“大餅”。郊區(qū)建設(shè)若干衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市域總?cè)丝谶_(dá)到約1000 萬(wàn)人。1958 年北京城的總體規(guī)劃又做出了重大的修改，壓縮了中心城市的規(guī)模，并第一次把中心城市這張“大餅”的模式改變?yōu)椤胺稚⒓瘓F(tuán)式”，中心城市變成了幾十個(gè)不同規(guī)模的集團(tuán)。在后來(lái)北京城總體規(guī)劃的修改中“分散集團(tuán)式”的模式被一直堅(jiān)持了下來(lái)。按照“分散集團(tuán)式”的城市布局，需要用綠化隔離帶將北京市中心、邊緣集團(tuán)、郊區(qū)城市衛(wèi)星鎮(zhèn)區(qū)分開(kāi)來(lái)，綠化隔離地區(qū)由此產(chǎn)生。1986 年,首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<首都城市綠化近期規(guī)劃建設(shè)方案的通知>》，提出在綠化隔離地區(qū)建設(shè)九片大面積的綠化隔離帶，正式啟動(dòng)了綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)。目前北京市的綠化隔離帶共有二道：第一道是在城市中心區(qū)和10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間以及各邊緣集團(tuán)之間用成片的大綠帶進(jìn)行隔離，已基本完成。第二道用于隔離市區(qū)與衛(wèi)星城、邊緣集團(tuán)與衛(wèi)星城，將形成一條環(huán)市區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)，也于2003 年全面啟動(dòng)。為了加強(qiáng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，2000 年 2月29日，由北京市政府有關(guān)部門(mén)、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部，具體負(fù)責(zé)綠化隔離帶的實(shí)施。并確定了把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同舊村改造、實(shí)現(xiàn)綠化相結(jié)合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設(shè)綠化項(xiàng)目外，還采取了多種形式進(jìn)行新村建設(shè)和舊村改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，并通過(guò)適當(dāng)比例的房 1

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)的資金不足。為規(guī)范綠化隔離地區(qū)建設(shè)活動(dòng)，北京市制定了一系列的配套政策，從而使綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，更具北京特色。

二、有關(guān)綠隔項(xiàng)目的主要政策及內(nèi)容。為推動(dòng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，北京市政府先后出臺(tái)了一系列專(zhuān)門(mén)針對(duì)綠隔項(xiàng)目的政策文件，主要包括：

1、北京市政府于1994年1月20日下發(fā)了 《批轉(zhuǎn)首都規(guī)劃委辦公室關(guān)于實(shí)施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請(qǐng)示的通知》(京政發(fā)1994年7號(hào))，規(guī)定了綠化隔離地區(qū)的范圍內(nèi)容，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化的政策及措施。

2、2000年3月24 日，市人民政府印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》(京政 [2000]12 號(hào))，明確了綠化隔離地區(qū)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，指導(dǎo)思想和原則，提出加快基礎(chǔ)設(shè)施和新村建設(shè)，推進(jìn)城市化進(jìn)程。在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)一部分商品房向社會(huì)出售，所得收益用于拆遷補(bǔ)償和綠化建設(shè)。

3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的暫行辦法》(京政辦發(fā)[2000]20 號(hào))，規(guī)定對(duì)于經(jīng)營(yíng)性綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，綠化建設(shè)用地面積在10畝以上的，允許有 3-5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1：0.5。同時(shí)規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)對(duì)新村建設(shè)給予積極和貸款支持等內(nèi)容。

4、2001年 3月19日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部、北京市財(cái)政局、北京市商業(yè)銀行、北京市農(nóng)村信用合作社聯(lián)社聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)申請(qǐng)銀行貸款及財(cái)政貼息政策具體實(shí) 施意見(jiàn)》(京總指發(fā)[2001]4 號(hào),京財(cái)農(nóng)[2001]635 號(hào))，對(duì)于舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目貸款的主要發(fā)改銀行及貸款主體，具體措施等進(jìn)行了規(guī)定。

5、2001年4月20日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》(京政辦發(fā)[2001] 31 號(hào))，規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行“一條龍”審批，并對(duì)有關(guān)土地出讓金的返還、稅費(fèi)的減免等優(yōu)惠政策進(jìn)行了規(guī)定。

6、2001年7月6日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了首都綠化辦《關(guān)于實(shí)施北京市綠化隔離地區(qū)綠地系統(tǒng)總體規(guī)劃意見(jiàn)》(京政辦發(fā)[2001]53 號(hào))，明確嚴(yán)格控制綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地,，確保綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地面積限制在綠化面積的 3%至 5%以?xún)?nèi)。

7、2001年11月1日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒布了《關(guān)于辦理綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)房屋權(quán)屬登記的通知》(京國(guó)土房管權(quán)[2001]1073 號(hào))，對(duì)綠化隔離地區(qū)搬遷上樓的農(nóng)民及商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理房屋所有權(quán)證問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。

8、2001年12 月12日，市綠隔總指揮部、市計(jì)委、市財(cái)政局、市國(guó)土和房屋管理局聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)本市綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)中辦理土地征用及使用和土地出讓金返還手續(xù)有關(guān)問(wèn)題的通知》(京總指發(fā) 2001[18]號(hào))，主要明確了農(nóng)民自住房、按比例建設(shè)的商品房土地使用手續(xù)的辦理及商品房部分土地出讓金返還程序問(wèn)題.。

9、2001年12月30日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局《北京市綠化隔離地區(qū)土地臵換管理辦法》(京政辦發(fā)[2001]97 號(hào))，對(duì)綠化隔離地區(qū)土地臵換的審批、房屋搬遷、土地房屋登記發(fā)證、房屋的出租銷(xiāo)售等問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。

10、2002年8月6日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了 《關(guān)于統(tǒng)一安排本市綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用地的通知》(京總指發(fā)[2002]11號(hào))，對(duì)綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用的規(guī)劃有開(kāi)發(fā)管理有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定。

11、2003年 2月14日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的實(shí)施意見(jiàn)》(京總指發(fā)[2003]5 號(hào))，規(guī)定了綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和范圍、有關(guān)政策及工作程序等內(nèi)容。

三, 綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。結(jié)合上述綠隔地區(qū)的相關(guān)政策，綠隔地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下幾類(lèi)：

1、舊村改造和新村建設(shè)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹(shù)造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，其主要任務(wù)就是改善綠化隔離地區(qū)農(nóng)民的生活條件，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)綠化隔離地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)，通常我們稱(chēng)之為“農(nóng)民上樓”。目前舊村改造和新村建設(shè)采取的方式主要是農(nóng)民合作建房的形式，也可由集體經(jīng)濟(jì)組織引資進(jìn)行建設(shè)，并由政府投入，加快綠化隔離地區(qū)水、電、氣、熱、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為舊村改造和新村建設(shè)創(chuàng)造條件。目前采取農(nóng)民合作建房的主體大多是綠化隔離地區(qū)各村委會(huì)的農(nóng)工商聯(lián)合公司,其實(shí)質(zhì)是農(nóng)民自己出資改善居住條件，因此其不同于國(guó)家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補(bǔ)償政策也不適用于城市房屋的拆遷政策，主要由各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿自主決定拆遷補(bǔ)償辦法。新村建設(shè)原則上以行政村為單位進(jìn)行，按照居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，以多層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的情況下，農(nóng)民可建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，但不能申領(lǐng)所有權(quán)證。對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行土地?zé)o償劃撥使用和政策性補(bǔ)償。農(nóng)民可以按建安造價(jià)購(gòu)買(mǎi)自住房，其被拆遷的原有平房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由行政村自定。購(gòu)買(mǎi)自住房的建筑面積按人均 40 至 50平方米計(jì)算，或按現(xiàn)有正式住房 1:1 的面積計(jì)算，允許農(nóng)民將自住房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，部分或全部有償轉(zhuǎn)讓。

2, 商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按照現(xiàn)行政策，綠化隔離地區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有兩類(lèi)：一是 1:0.5 的商品房項(xiàng)目。為了彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)資金的不足，在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)部分商品房并上市出售，所得收入全部用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)以及綠化建設(shè)，所繳納的地方性稅款由市、區(qū)(縣)財(cái)政通過(guò)安排支出撥付給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府財(cái)政，用于新村建設(shè)和綠化補(bǔ)償。建設(shè)農(nóng)民自住房和上市出售的商品房的比例為1:0.5，亦即在舊村改造和新村建設(shè)過(guò)程中，集體經(jīng)濟(jì)組織可按農(nóng)民自住房的面積的二分之一建設(shè)商品房用于出售。二是剩余用地項(xiàng)目。根據(jù)北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部頒布的京總指發(fā)[2002]11 號(hào)文件規(guī)定，在確保綠化隔離地區(qū)規(guī)劃綠地和新村建設(shè)（含農(nóng)民自住房及其按規(guī)定比例配套開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房）等用地后，綠化隔離地區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的剩余建設(shè)用地，原則上由市政府統(tǒng)一征用、統(tǒng)一實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，所獲收益用于綠化隔離地區(qū)新村大市政配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí) 11號(hào)文列明了剩余建設(shè)用地詳細(xì)地塊名錄，涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三區(qū)共計(jì)32宗地塊。

3、產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目。為了安臵農(nóng)村勞動(dòng)力和與綠化用地配套，北京市政府允許在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)安排適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其綠化建設(shè)用地面積在 6.67 公頃以上的，允許有3-5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，但不得搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和任何工業(yè)項(xiàng)目，此類(lèi)項(xiàng)目的建筑物高度嚴(yán)格控制限定在2層以下，且必須是用于綠地維護(hù)、管理用房及其設(shè)施建設(shè)和為豐富綠地內(nèi)的休憩功能，與綠地相協(xié)調(diào)的服務(wù)、娛樂(lè)、文化、休閑等設(shè)施。

四、綠隔項(xiàng)目的政策優(yōu)惠為了加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市政府給予了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多的優(yōu)惠政策。具體包括：

（1）銀行貸款和政府貼息的優(yōu)惠政策。為了推動(dòng)舊村改造和新村建設(shè)，并提供有力的資金支持，北京市的政策規(guī)定：凡在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)市有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后規(guī)劃進(jìn)行的舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目，其所需建設(shè)資金可申請(qǐng)使用銀行貸款并由市財(cái)政給予貼息，具體標(biāo)準(zhǔn)以舊村改造和新村建設(shè)的項(xiàng)目實(shí)施主體為單位，按核定的在籍人口數(shù)計(jì)算，每人可按 1萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)貸款，并由市財(cái)政給予連續(xù) 18 個(gè)月的貼息。對(duì)不使用貸款進(jìn)行舊村改造和新村建設(shè)的，市財(cái)政給予相當(dāng)于上述貸款利息額的資金補(bǔ)貼。

（2）政府審批手續(xù)相對(duì)快捷。對(duì)于綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)審批手續(xù)辦理,包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等采取了“一條龍”集中審批方式，建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、開(kāi)工、工程監(jiān)理等手續(xù)均按照簡(jiǎn)化程序，提高效率的原則處理，使得綠化隔離地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)比普通商品房項(xiàng)目更加快捷。

（3）土地出讓金的返還政策。農(nóng)民自住房部分應(yīng)繳納土地出讓金，由市、區(qū)(縣)財(cái)政部門(mén)按即繳即返原則，全額返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。按政策規(guī)定比例建設(shè)的商品房以及綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地應(yīng)繳土地出讓金由市財(cái)政部門(mén)按即繳即返原則，全額返還給區(qū)(縣)財(cái)政，作為市政府對(duì)綠化隔離地區(qū)大市政建設(shè)的投入。具體返還方式為：對(duì)于新村大市政配套設(shè)施由區(qū)或項(xiàng)目實(shí)施單位投資建設(shè)的，則全額返還給該投資者。對(duì)于不承擔(dān)新村大市政配套設(shè)施的項(xiàng)目實(shí)施單位，其繳納的土地出讓金中應(yīng)由市財(cái)政收取的部分(有關(guān)政策規(guī)定為所繳出讓金總額的50%)，由市財(cái)政部門(mén)返還給北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。

（4）費(fèi)用減免。綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目(包括上市商品房、市政配套管理用房、小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施用房等)還享受多項(xiàng)收費(fèi)的減免政策。如免交耕地占用稅以及土地復(fù)墾、征地管理、拆遷管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房屋安全鑒定、市政公用設(shè)施建設(shè)、四源、防洪、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程、居住區(qū)綠化建設(shè)、綠化補(bǔ)償,、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、地下水資源、消防安全審批許可證、占道等 17 項(xiàng)收費(fèi).五、綠隔項(xiàng)目的土地政策及權(quán)屬處理。按照政策規(guī)定，新村建設(shè)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搬遷向工業(yè)小區(qū)集中時(shí)，符合農(nóng)用地臵換周轉(zhuǎn)計(jì)劃的，經(jīng)所在區(qū)國(guó)土房管局審核，區(qū)政府批準(zhǔn)后，可利用整理舊址復(fù)墾的農(nóng)用地(綠化用地)與需占用的耕進(jìn)行臵換。臵換后需要征為國(guó)有的，按規(guī)定在辦理臵換手續(xù)時(shí)一并辦理征地手續(xù)。在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行實(shí)物及政策性補(bǔ)償，土地劃撥使用、建成的農(nóng)民自住房核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋產(chǎn)權(quán)證，在上市出售時(shí)，由買(mǎi)房人按照銷(xiāo)售額交納 3% 的土地出讓金后所購(gòu)房屋核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證。按 1:0.5 比例開(kāi)發(fā)的商品房用地按規(guī)定到土地行政主管部門(mén)辦理土地有償使用手續(xù)，并以出讓方式取得土地使用權(quán)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。經(jīng)批準(zhǔn)的新村建設(shè)用地面積，其中農(nóng)民自住房占地面積不得超過(guò)原宅基地面積的三分之二，上市出售商品房占地面積不得超過(guò)原宅基地面積的三分之

一。按有關(guān)規(guī)定，舊村改造和新村建設(shè)用地內(nèi)的新建住宅，無(wú)論是農(nóng)民自住房還是開(kāi)發(fā)的商品房都為所有權(quán)產(chǎn)權(quán),而不是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。而目前在綠化隔離地區(qū)出現(xiàn)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)” 房屋主要是指在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 80%的情況下, 農(nóng)民建設(shè)自住的單體二層或三層小樓, 該房屋不能申領(lǐng)所有權(quán)證，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣，由于其通常會(huì)取得鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府頒布的產(chǎn)權(quán)證，又俗稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。這類(lèi)房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，即使轉(zhuǎn)讓也不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。至于綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地，其與普通的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目用地一樣，其國(guó)有土地使用權(quán)需要通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式從土地交易中心公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)方式取得。

六、綠隔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式。綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，政府亦鼓勵(lì)各集體經(jīng)濟(jì)組織采取多種方式引資開(kāi)發(fā)，故此綠隔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。但由于受綠化隔離地區(qū)政策的影響，綠隔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式還存在自身特點(diǎn)。對(duì)于農(nóng)民自住房一般都是由集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織，開(kāi)發(fā)模式單一，因此以下主要針對(duì)綠隔項(xiàng)目中的商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行介紹。

1、按比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目。綠化隔離地區(qū)按農(nóng)民自住房的面積比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目，由于與農(nóng)民自住房的建設(shè)關(guān)系緊密，目前就該商品房項(xiàng)目的開(kāi)模式多采取集體經(jīng)濟(jì)組織辦理開(kāi)發(fā)前期手續(xù)，拆遷完畢做到三通一平并取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。按照我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上。

2、剩余建設(shè)用地項(xiàng)目。對(duì)于京總指發(fā)[2002]11 號(hào)文件所規(guī)定的綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)

用地，目前是京城眾多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商關(guān)注的對(duì)象。由于國(guó)家對(duì)土地出讓政策的變化，北京市下發(fā)了 《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，要求自 2002 年 7 月 1 日起，凡經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地，須進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易，但對(duì)部分項(xiàng)目也留了口子，其中就包括綠化隔離帶項(xiàng)目。2004 年 1 月 9 日，北京市對(duì)所留的口子進(jìn)行了封堵，即所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地都必須以公開(kāi)交易方式出讓。至此，綠化隔離帶項(xiàng)目在土地出讓方式上與其他商品房項(xiàng)目沒(méi)有任何差別了。當(dāng)前剩余建設(shè)用地項(xiàng)目與其他商品房項(xiàng)目相比差別最大的就是關(guān)于土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)。根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)的具體管理，確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。因此，其他房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過(guò)投標(biāo)介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。且當(dāng)前北京市大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)參與項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā),通過(guò)先入為主的優(yōu)勢(shì)進(jìn)而取得項(xiàng)目土地的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌競(jìng)買(mǎi)。但綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地項(xiàng)目則不同。根據(jù)京總指發(fā)[2002] 11 號(hào)以及總指發(fā)[2003]5 號(hào)文件規(guī)定，綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地由市政府統(tǒng)一征用后進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為此北京市政府專(zhuān)門(mén)組織成立了北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司,即“綠基公司”。剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的建設(shè)單位均要向綠基公司繳納大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)一般為每建筑平方米 499 元人民幣。亦即剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)只能由綠基公司組織實(shí)施。由于上述政策限制，按理剩余建設(shè)用地的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用均由綠基公司承擔(dān)，包括征地、拆遷直至做到地塊七通一平。但實(shí)際工作當(dāng)中綠基公司并無(wú)足夠的資金從事項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，因此剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式基本上是：

（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織（即原土地方）負(fù)責(zé)將地塊拆遷完畢做到三通一平的掛牌條件;

（2）所有立項(xiàng)、征地、規(guī)劃等報(bào)批手續(xù)均以綠基公司名義辦理;

（3）綠基公司負(fù)責(zé)將地塊申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋貎?chǔ)備中心掛牌出讓;

（4）綠基公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目周邊的大市政配套設(shè)施建設(shè);

（5）開(kāi)發(fā)商通過(guò)摘牌取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán).在摘牌成功后向綠基公司支付大市政配套費(fèi)用,向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償及拆遷等費(fèi)用.上述開(kāi)發(fā)模式的瓶頸在于,如何籌措剩余建設(shè)用地的前期開(kāi)發(fā)資金。于是那些資金雄厚又苦于拿不地的開(kāi)發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織不謀而合。由開(kāi)發(fā)商提供征地拆遷費(fèi)用，在符合掛牌條件后再由開(kāi)發(fā)商參與摘牌的合作方式應(yīng)運(yùn)而生。應(yīng)該說(shuō)，在目前國(guó)家拿不出更多資金開(kāi)展剩余建設(shè)用地的前期開(kāi)發(fā)的情況下，開(kāi)發(fā)商的介入確實(shí)能解決剩余建設(shè)用地上市的資金困難問(wèn)題。但在操作過(guò)程中，由于政策明確規(guī)定了一級(jí)開(kāi)發(fā)方是綠基公司，開(kāi)發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系只能是在開(kāi)發(fā)商摘牌成功后補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，開(kāi)發(fā)商要真正介入一級(jí)開(kāi)發(fā)無(wú)法繞過(guò)綠基公司。但綠基公司亦不會(huì)輕易放棄政府所賦予的權(quán)力，以政策規(guī)定為由拒絕開(kāi)發(fā)商以任何形式參與剩余建設(shè)用地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，因此開(kāi)發(fā)商如果要介入一級(jí)開(kāi)發(fā)便是典型的 “有實(shí)無(wú)名”了，從而讓許多規(guī)范操作的大型開(kāi)發(fā)商裹足不前。就此問(wèn)題業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，綠基公司一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位是政府明確授予的，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然無(wú)力奪取，但綠基公司通過(guò)多種渠道與投資方對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合作政策并沒(méi)有禁止，特別是在綠基公司沒(méi)有足夠資金的情況,與有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作當(dāng)然是無(wú)可厚非了。因此，如果綠基公司能夠放下政府企業(yè)的架子，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議的方式，將開(kāi)發(fā)商帶入一級(jí)開(kāi)發(fā),則上述問(wèn)題也就迎刃而解了。

通過(guò)分析綠化隔離地區(qū)的起源，結(jié)合北京市的綠化隔離地區(qū)政策及綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不難看出房地產(chǎn)業(yè)受政策影響之大早已為業(yè)內(nèi)共知，因此要從事綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，了解并諳熟北京市的綠化隔離地區(qū)政策顯得尤為重要。開(kāi)發(fā)商要投資綠化隔

離地區(qū)項(xiàng)目，就得結(jié)合政策規(guī)定確定適合自己的投資模式，集體經(jīng)濟(jì)組織只有在了解綠化隔離地區(qū)優(yōu)惠政策的前提下，才能為更好爭(zhēng)取自身利益尋找談判的重點(diǎn)。

七、從事綠隔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商情況：

1、目前，北京窺伺這個(gè)領(lǐng)域房地產(chǎn)公司分為兩類(lèi)：

（1）第一類(lèi)：按照國(guó)家綠隔政策投資建設(shè)綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，但是基本都是都是單體建筑，而且符合綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，貼合國(guó)家政策的。例如：北京朝來(lái)溫泉休閑健康中心、北京朝來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)園、十八里店地區(qū)周莊商業(yè)樓、平房國(guó)際綜合商務(wù)會(huì)館、王四營(yíng)地區(qū)社區(qū)服務(wù)樓。上述項(xiàng)目總建筑面積17.8萬(wàn)平方米，總投資9.9億元。

（2）第二類(lèi)，利用國(guó)家給予的1：0.5比例搞商品房開(kāi)發(fā)，但是比例被突破了不少。例如：海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)玉泉村的綠隔舊村改造項(xiàng)目，啟動(dòng)于2000年，由四季青農(nóng)工商總公司下屬的清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目操作。該公司先后和北京潤(rùn)地、物華天寶、天方世城三個(gè)房地產(chǎn)公司合作，進(jìn)行玉泉村的舊村改造，但是上述指標(biāo)比例被違規(guī)調(diào)整為4：6甚至3：7，導(dǎo)致回遷房指標(biāo)被虧空了近30萬(wàn)平米，導(dǎo)致數(shù)千農(nóng)民10年后依然無(wú)法上樓。該項(xiàng)目已被有關(guān)方面介入調(diào)查。之所以比例被突破，是因?yàn)榘凑?：0.5比例銷(xiāo)售出去的商品房，其收入不足以彌補(bǔ)農(nóng)民上樓成本。可見(jiàn)政策上有點(diǎn)問(wèn)題。

2、如全景國(guó)際這樣的專(zhuān)注于搞成大概念、連片商業(yè)地產(chǎn)或文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司，目前并不多見(jiàn)。據(jù)悉，綠隔項(xiàng)目政策正在調(diào)整中。故此，應(yīng)密切關(guān)注政策走向，加強(qiáng)政策研究。

八、具體建議：

1、全景國(guó)際應(yīng)該針對(duì)國(guó)家政策，抓緊綠色產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究，以適應(yīng)綠化隔離帶地區(qū)的政策要求。我本人提議的搞成“亦莊國(guó)際企業(yè)社會(huì)責(zé)任展示基地”或“亦莊國(guó)際企業(yè)低碳減排成就示范基地”，或“亦莊國(guó)際企業(yè)環(huán)境保護(hù)成就示范區(qū)”，或“亦莊國(guó)際企業(yè)社會(huì)責(zé)任展示基地”，集中展示各個(gè)企業(yè)每年在節(jié)能、降耗、減排及廢物綜合利用層面，都做了哪些有益的工作，取得了哪些成就，為地球、為環(huán)境做了哪些投入，取得了哪些成效？此舉還暗含有節(jié)能減排競(jìng)賽的意味，有助于促進(jìn)國(guó)際企業(yè)更加持續(xù)的加大力度于節(jié)能減排。這些規(guī)劃無(wú)疑符合綠隔政策。

2、文化園項(xiàng)目即使無(wú)法插入進(jìn)入，這個(gè)方向不應(yīng)改變。畢竟北京有上百個(gè)類(lèi)似的園區(qū)，都有同樣的機(jī)遇。故此，我認(rèn)為應(yīng)該收縮戰(zhàn)線，集中精力于此，有個(gè)2-3年的中期規(guī)劃，這個(gè)時(shí)間內(nèi)，是可以做成一件大事的。

3、把公司打造成一個(gè)“綠色產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)運(yùn)營(yíng)商”或“國(guó)際企業(yè)低碳減排成就示范基地運(yùn)營(yíng)商”是符合當(dāng)前大勢(shì)的。

第二篇：綠隔政策

【內(nèi)容摘要】

北京市為了實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團(tuán)式”布局，在城市中心區(qū)和 10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間，以及各邊緣集團(tuán)之間用約 240平方公里成片的大綠帶進(jìn)行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。范圍涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、昌平六個(gè)區(qū)，近30 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹(shù)造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用，舊村改造和新村建設(shè)、商品房開(kāi)發(fā)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。為了推動(dòng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市從 1994 年至今，專(zhuān)門(mén)成立了組織機(jī)構(gòu)，出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，對(duì)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)進(jìn)行了規(guī)范，其中也包括了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于綠化隔離地區(qū)規(guī)劃面積較大，其房地產(chǎn)項(xiàng)目用地也在北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了一席之地，業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稱(chēng)之為“綠隔項(xiàng)目”。本文將從綠化隔離地區(qū)的產(chǎn)生歷史淵源，結(jié)合現(xiàn)行北京市相關(guān)政策法規(guī)，介紹綠隔項(xiàng)目的政策特點(diǎn)，以期讓更多的人了解綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

一、綠化隔離地區(qū)產(chǎn)生的歷史淵源

建設(shè)綠化隔離帶是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的一項(xiàng)保障措施，最早可溯源至英國(guó)的衛(wèi)星城市理論。早在 1927 年，雷蒙.恩溫(Rqymond Unwen)就提出了衛(wèi)星城市的概念，其主導(dǎo)思想就是建議用一圈綠化帶把城市的中心區(qū)圈住，不再讓往外發(fā)展，在綠化帶外圍再建設(shè)一連串的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以控制城市建設(shè)的規(guī)模。

北京作為我國(guó)的首都和政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，其城市建設(shè)在建國(guó)后一直受?chē)?guó)家各屆領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。新中國(guó)成立后，北京市政府立即著手開(kāi)始研究北京城市發(fā)展發(fā)向，編制總體規(guī)劃。1954年推出了北京市城市總體規(guī)劃第一稿，即《改建和擴(kuò)建北京市規(guī)劃草案要點(diǎn)》，其主要特點(diǎn)是：以舊城為中心向四郊發(fā)展，中心城市是 6000平方公里、可以容納 600 萬(wàn)人的一張“大餅”，郊區(qū)建設(shè)若干衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市域總?cè)丝谶_(dá)到約 1000 萬(wàn)人。

1958年北京城的總體規(guī)劃又做出了重大的修改，壓縮了中心城市的規(guī)模，并第一次把中心城市這張“大餅”的模式改變?yōu)椤胺稚⒓瘓F(tuán)式”，中心城市變成了幾十個(gè)不同規(guī)模的集團(tuán)。在后來(lái)北京城總體規(guī)劃的修改中“分散集團(tuán)式”的模式被一直堅(jiān)持了下來(lái)。

按照“分散集團(tuán)式”的城市布局，需要用綠化隔離帶將北京市中心、邊緣集團(tuán)、郊區(qū)城市衛(wèi)星鎮(zhèn)區(qū)分開(kāi)來(lái)，綠化隔離地區(qū)由此產(chǎn)生。1986年，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<首都城市綠化近期規(guī)劃建設(shè)方案的通知>》，提出在綠化隔離地區(qū)建設(shè)九片大面積的綠化隔離帶，正式啟動(dòng)了綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)。目前北京市的綠化隔離帶共有二道，第一道是在城市中心區(qū)和 10 個(gè)邊緣集團(tuán)之間以及各邊緣集團(tuán)之間用成片的大綠帶進(jìn)行隔離，已基本完成；第二道用于隔離市區(qū)與衛(wèi)星城、邊緣集團(tuán)與衛(wèi)星城，將形成一條環(huán)市區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)，也于2003 年全面啟動(dòng)。

為了加強(qiáng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，2000 年 2 月 29 日，由北京市政府有關(guān)部門(mén)、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部，具體負(fù)責(zé)綠化隔離帶的實(shí)施。并確定了把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同舊村改造、實(shí)現(xiàn)綠化相結(jié)合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設(shè)綠化項(xiàng)目外，還采取了多種形式進(jìn)行新村建設(shè)和舊村改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，并通過(guò)適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)的資金不足。為規(guī)范綠化隔離地區(qū)建設(shè)活動(dòng)，北京市制定了一系列的配套政策，從而使綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，更具北京特色。

二、有關(guān)綠隔項(xiàng)目的主要政策及內(nèi)容

為推動(dòng)綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，北京市政府先后出臺(tái)了一系列專(zhuān)門(mén)針對(duì)綠隔項(xiàng)目的政策文件，主要包括：

1、北京市政府于 1994 年 1 月 20 日下發(fā)了《批轉(zhuǎn)首都規(guī)劃委辦公室關(guān)于實(shí)施市區(qū)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化請(qǐng)示的通知》（京政發(fā) 1994 年 7 號(hào)），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)的范圍內(nèi)容、促進(jìn)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃綠化隔離地區(qū)綠化的政策及措施。2、2000 年 3 月 24 日，北京市人民政府印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》（京政[2000]12號(hào)），明確了綠化隔離地區(qū)建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)、指導(dǎo)思想和原則，提出加快基礎(chǔ)設(shè)施和新村建設(shè)，推進(jìn)城市化進(jìn)程。在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)一部分商品房向社會(huì)出售，所得收益用于拆遷補(bǔ)償和綠化建設(shè)。3、2000 年 3 月 29 日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的暫行辦法》（京政辦發(fā)[2000]20號(hào)），規(guī)定對(duì)于經(jīng)營(yíng)性綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，綠化建設(shè)用地面積在10 畝以上的，允許有3－5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為 1:0.5，同時(shí)規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)對(duì)新村建設(shè)給予積極和貸款支持等內(nèi)容。4、2001 年 3 月 19 日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部、北京市財(cái)政局、北京市商業(yè)銀行、北京市農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)申請(qǐng)銀行貸款及財(cái)政貼息政策具體實(shí)施意見(jiàn)》（京總指發(fā)[2001]4 號(hào)、京財(cái)農(nóng)[2001]635 號(hào)），對(duì)于舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目貸款的主要發(fā)改銀行及貸款主體、具體措施等進(jìn)行了規(guī)定。5、2001 年 4 月 20 日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（京政辦發(fā)[2001]31 號(hào)），規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行“一條龍”審批，并對(duì)有關(guān)土地出讓金的返還，稅費(fèi)的減免等綠隔項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策進(jìn)行了規(guī)定。6、2001 年 7 月 6 日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了首都綠化辦《關(guān)于實(shí)施北京市綠化隔離地區(qū)綠地系統(tǒng)總體規(guī)劃意見(jiàn)》（京政辦發(fā)[2001]53號(hào)），明確嚴(yán)格控制綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地，確保綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地面積限制在綠化面積的 3%至 5%以?xún)?nèi)。7、2001 年 11 月 1 日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒布了《關(guān)于辦理綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)房屋權(quán)屬登記的通知》（京國(guó)土房管權(quán)[2001]1073號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)搬遷上樓的農(nóng)民及商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理房屋所有權(quán)證問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。8、2001 年 12 月 12 日，市綠隔總指揮部、市計(jì)委、市財(cái)政局、市國(guó)土和房屋管理局聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)本市綠化隔離地區(qū)新村建設(shè)中辦理土地征用及使用和土地出讓金返還手續(xù)有關(guān)問(wèn)題的通知》（京總指發(fā)2001[18]號(hào)），主要明確了農(nóng)民自住房、按比例建設(shè)的商品房土地使用手續(xù)的辦理及商品房部分土地出讓金返還程序問(wèn)題。9、2001 年 12 月 30 日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》（京政辦發(fā)[2001]97號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)土地置換的審批、房屋搬遷、土地房屋登記發(fā)證、房屋的出租銷(xiāo)售等問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。10、2002 年 8 月 6 日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于統(tǒng)一安排本市綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用地的通知》（京總指發(fā)[2002]11 號(hào)），對(duì)綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)剩余建設(shè)用的規(guī)劃有開(kāi)發(fā)管理有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定。11、2003 年 2 月 14 日，市綠化總指揮部、市規(guī)委、市計(jì)委、市國(guó)土房管局聯(lián)合頒布了《關(guān)于本市綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的實(shí)施意見(jiàn)》（京總指發(fā)[2003]5 號(hào)），規(guī)定了綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和范圍、有關(guān)政策及工作程序等內(nèi)容。

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三、綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

結(jié)合上述綠化隔離地區(qū)的政策，我們分析綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有以下幾類(lèi)：

1、舊村改造和新村建設(shè)。

綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹(shù)造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，其主要任務(wù)就是改善綠化隔離地區(qū)農(nóng)民的生活條件，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)綠化隔離地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)，通常我們稱(chēng)之為“農(nóng)民上樓”。目前舊村改造和新村建設(shè)采取的方式主要是農(nóng)民合作建房的形式，也可由集體經(jīng)濟(jì)組織引資進(jìn)行建設(shè)。并由政府投入，加快綠化隔離地區(qū)水、電、氣、熱、環(huán)衛(wèi)、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為舊村改造和新村建設(shè)創(chuàng)造條件。

目前采取農(nóng)民合作建房的主體大多是綠化隔離地區(qū)各村委會(huì)的農(nóng)工商聯(lián)合公司，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)民自己出資改善居住條件，因此其不同于國(guó)家建設(shè)征地和市區(qū)的危舊房改造，其拆遷補(bǔ)償政策也不適用于城市房屋的拆遷政策，主要由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村根據(jù)自己的情況和農(nóng)民的意愿自主決定拆遷補(bǔ)償辦法。

新村建設(shè)原則上以行政村為單位進(jìn)行，按照居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，以多層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 80%的情況下，農(nóng)民可建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，但不能申領(lǐng)所有權(quán)證。對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行土地?zé)o償劃撥使用和政策性補(bǔ)償。

農(nóng)民可以按建安造價(jià)購(gòu)買(mǎi)自住房，其被拆遷的原有平房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由行政村自定。購(gòu)買(mǎi)自住房的建筑面積按人均40至50平方米計(jì)算，或按現(xiàn)有正式住房1:1 的面積計(jì)算。允許農(nóng)民將自住房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)部分或全部有償轉(zhuǎn)讓。

2、商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

按照現(xiàn)行政策，綠化隔離地區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有兩類(lèi)：

一是 1:0.5 的商品房項(xiàng)目。為了彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)資金的不足，在農(nóng)民自住房建成的前提下，允許集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)部分商品房上市出售，所得收入全部用于補(bǔ)償拆遷、新村建設(shè)以及綠化建設(shè)，所繳納的地方性稅款由市、區(qū)（縣）財(cái)政通過(guò)安排支出撥付給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府財(cái)政，用于新村建設(shè)和綠化補(bǔ)償，建設(shè)農(nóng)民自住房和上市出售的商品房的比例為 1:0.5。亦即在舊村改造和新村建設(shè)過(guò)程中，集體經(jīng)濟(jì)組織可按農(nóng)民自住房的面積的二分之一建設(shè)商品房用于出售；

二是剩余用地項(xiàng)目。根據(jù)北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)總指揮部頒布的京總指發(fā)[2002]11號(hào)文件規(guī)定，在確保綠化隔離地區(qū)規(guī)劃綠地和新村建設(shè)（含農(nóng)民自住房及其按規(guī)定比例配套開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房）等用地后，綠化隔離地區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的剩余建設(shè)用地，原則上由市政府統(tǒng)一征用，統(tǒng)一實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，所獲收益用于綠化隔離地區(qū)新村大市政配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí) 11 號(hào)文列明了剩余建設(shè)用地詳細(xì)地塊名錄，涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三區(qū)共計(jì) 32 宗地塊。

3、產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目。

為了安置農(nóng)村勞動(dòng)力和與綠化用地配套，北京市政府允許在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)安排適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其綠化建設(shè)用地面積在 6.67 公頃以上的，允許有 3－5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，但不得搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和任何工業(yè)項(xiàng)目，此類(lèi)項(xiàng)目的建筑物高度嚴(yán)格控制限定在 2 層以下，且必須是用于綠地維護(hù)、管理用房及其設(shè)施建設(shè)和為豐富綠地內(nèi)的休憩功能，與綠地相協(xié)調(diào)的服務(wù)、娛樂(lè)、文化、休閑等設(shè)施。

四、綠隔項(xiàng)目的政策優(yōu)惠

為了加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，北京市政府給予了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多的優(yōu)惠政策，具體包括：

（1）銀行貸款和政府貼息的優(yōu)惠政策。為推動(dòng)舊村改造和新村建設(shè)，并提供有力的資金支持，北京市的政策規(guī)定，凡在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)市有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后規(guī)劃進(jìn)行的舊村改造和新村建設(shè)項(xiàng)目，其所需建設(shè)資金可申請(qǐng)使用銀行貸款并由市財(cái)政給予貼息。具體標(biāo)準(zhǔn)以舊村改造和新村建設(shè)的項(xiàng)目實(shí)施主體為單位，按核定的在籍人口數(shù)計(jì)算，每人可按 1 萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)貸款，并由市財(cái)政給予連續(xù) 18 個(gè)月的貼息。對(duì)不使用貸款進(jìn)行舊村改造和新村建設(shè)的，市財(cái)政給予相當(dāng)于上述貸款利息額的資金補(bǔ)貼。

（2）政府審批手續(xù)快捷。對(duì)于綠化隔離地區(qū)的舊村改造和新村建設(shè)審批手續(xù)辦理，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地等采取了“一條龍”集中審批方式，建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、開(kāi)工、工程監(jiān)理等手續(xù)均按照簡(jiǎn)化程序、提高效率的原則處理，使得綠化隔離地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)比普通商品房項(xiàng)目更加快捷。

（3）土地出讓金的返還政策。農(nóng)民自住房部分應(yīng)繳納土地出讓金由市、區(qū)（縣）財(cái)政部門(mén)按即繳即返原則，全額返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府；按政策規(guī)定比例建設(shè)的商品房以及綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地應(yīng)繳土地出讓金由市財(cái)政部門(mén)按即繳即返原則，全額返還給區(qū)（縣）財(cái)政，作為市政府對(duì)綠化隔離地區(qū)大市政建設(shè)的投入。具體返還方式為：對(duì)于新村大市政配套設(shè)施由區(qū)或項(xiàng)目實(shí)施單位投資建設(shè)的，則全額返還給該投資者；對(duì)于不承擔(dān)新村大市政配套設(shè)施的項(xiàng)目實(shí)施單位，其繳納的土地出讓金中應(yīng)由市財(cái)政收取的部分（有關(guān)政策規(guī)定為所繳出讓金總額的50%），由市財(cái)政部門(mén)返還給北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司。

（4）費(fèi)用減免。綠化隔離地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（包括上市商品房、市政配套管理用房、小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施用房等）還享受多項(xiàng)收費(fèi)的減免政策，如免交耕地占用稅以及土地復(fù)墾、征地管理、拆遷管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房屋安全鑒定、市政公用設(shè)施建設(shè)、四源、防洪、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程、居住區(qū)綠化建設(shè)、綠化補(bǔ)償、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、地下水資源、消防安全審批許可證、占道等 17 項(xiàng)收費(fèi)。

五、綠隔項(xiàng)目的土地政策及權(quán)屬處理

按照政策規(guī)定，新村建設(shè)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)搬遷向工業(yè)小區(qū)集中時(shí)，符合農(nóng)用地置換周轉(zhuǎn)計(jì)劃的，經(jīng)所在區(qū)國(guó)土房管局審核，區(qū)政府批準(zhǔn)后，可利用整理舊址復(fù)墾的農(nóng)用地（綠化用地）與需占用的耕進(jìn)行置換。置換后需要征為國(guó)有的，按規(guī)定在辦理置換手續(xù)時(shí)一并辦理征地手續(xù)。

在綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行實(shí)物及政策性補(bǔ)償，土地劃撥使用，建成的農(nóng)民自住房核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋產(chǎn)權(quán)證，在上市出售時(shí)，由買(mǎi)房人按照銷(xiāo)售額交納3%的土地出讓金后所購(gòu)房屋核發(fā)商品房房屋所有權(quán)證。按 1:0.5 比例開(kāi)發(fā)的商品房用地按規(guī)定到土地行政主管部門(mén)辦理土地有償使用手續(xù)，并以出讓方式取得土地使用權(quán)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。經(jīng)批準(zhǔn)的新村建設(shè)用地面積，其中農(nóng)民自住房占地面積不得超過(guò)原宅基地面積的三分之二，上市出售商品房占地面積不得超過(guò)原宅基地面積的三分之一。

按有關(guān)規(guī)定，舊村改造和新村建設(shè)用地內(nèi)的新建住宅，無(wú)論是農(nóng)民自住房還是開(kāi)發(fā)的商品房都為所有權(quán)產(chǎn)權(quán)，而不是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。而目前在綠化隔離地區(qū)出現(xiàn)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋主要是指在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積 80%的情況下，農(nóng)民建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，該房屋不能申領(lǐng)所有權(quán)證，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣，由于其通常會(huì)取得鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府頒布的產(chǎn)權(quán)證，又俗稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。這類(lèi)房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，即使轉(zhuǎn)讓也不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

至于綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地，其與普通的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目用地一樣，其國(guó)有土地使用權(quán)需要通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式從土地交易中心公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)方式取得。

六、綠隔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式

綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，政府亦鼓勵(lì)各集體經(jīng)濟(jì)組織采取多種方式引資開(kāi)發(fā)，因此綠隔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。但由于受綠化隔離地區(qū)政策的影響，綠隔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式還存在自身特點(diǎn)。對(duì)于農(nóng)民自住房一般都是由集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織，開(kāi)發(fā)模式單一，因此以下主要針對(duì)綠隔項(xiàng)目中的商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行介紹。

1、按比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目。

綠化隔離地區(qū)按農(nóng)民自住房的面積比例建設(shè)的商品房項(xiàng)目，由于與農(nóng)民自住房的建設(shè)關(guān)系緊密，目前就該商品房項(xiàng)目的開(kāi)模式多采取集體經(jīng)濟(jì)組織辦理開(kāi)發(fā)前期手續(xù)，拆遷完畢做到三通一平并取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。按照我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上。

2、剩余建設(shè)用地項(xiàng)目。

對(duì)于京總指發(fā)[2002]11號(hào)文件所規(guī)定的綠化隔離地區(qū)剩余建設(shè)用地，目前是京城眾多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商關(guān)注的對(duì)象。由于國(guó)家對(duì)土地出讓政策的變化，北京市下發(fā)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，要求自2002 年 7 月 1 日起，凡經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地，須進(jìn)入北京市土地交易市場(chǎng)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易，但對(duì)部分項(xiàng)目也留了口子，其中就包括綠化隔離帶項(xiàng)目。2004 年 1 月 9 日，北京市對(duì)所留的口子進(jìn)行了封堵，即所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地都必須以公開(kāi)交易方式出讓。至此，綠化隔離帶項(xiàng)目在土地出讓方式上與其他商品房項(xiàng)目沒(méi)有任何差別了。

當(dāng)前剩余建設(shè)用地項(xiàng)目與其他商品房項(xiàng)目相比差別最大的就是關(guān)于土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)。根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)的具體管理，確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。因此，其他房地產(chǎn)企業(yè)還是可以通過(guò)投標(biāo)介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。且當(dāng)前北京市大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)參與項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)先入為主的優(yōu)勢(shì)進(jìn)而取得項(xiàng)目土地的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌競(jìng)買(mǎi)。

但綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地項(xiàng)目則不同，根據(jù)京總指發(fā)[2002]11號(hào)以及總指發(fā)[2003]5 號(hào)文件規(guī)定，綠化隔離地區(qū)的剩余建設(shè)用地由市政府統(tǒng)一征用后進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為此北京市政府專(zhuān)門(mén)組織成立了北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司，通常我們稱(chēng)之為“綠基公司”。剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的建設(shè)單位均要向綠基公司繳納大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)一般為每建筑平方米 499 元人民幣。亦即剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)只能由綠基公司組織實(shí)施。

由于上述政策限制，按理剩余建設(shè)用地的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用均由綠基公司承擔(dān)，包括征地、拆遷直至做到地塊七通一平。但實(shí)際工作當(dāng)中綠基公司并無(wú)足夠的資金從事項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)，因此剩余建設(shè)用地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式基本上是：

（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織（即原土地方）負(fù)責(zé)將地塊拆遷完畢做到三通一平的掛牌條件；

（2）所有立項(xiàng)、征地、規(guī)劃等報(bào)批手續(xù)均以綠基公司名義辦理；

（3）綠基公司負(fù)責(zé)將地塊申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋貎?chǔ)備中心掛牌出讓?zhuān)?/p>

（4）綠基公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目周邊的大市政配套設(shè)施建設(shè)；

（5）開(kāi)發(fā)商通過(guò)摘牌取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，在摘牌成功后向綠基公司支付大市政配套費(fèi)用，向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償及拆遷等費(fèi)用。

上述開(kāi)發(fā)模式的瓶頸在于，如何籌措剩余建設(shè)用地的前期開(kāi)發(fā)資金。于是那些資金雄厚又苦于拿地的開(kāi)發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織不謀而合，由開(kāi)發(fā)商提供征地拆遷費(fèi)用，在符合掛牌條件后再由開(kāi)發(fā)商參與摘牌的合作方式應(yīng)運(yùn)而生。應(yīng)該說(shuō)，在目前國(guó)家拿不出更多資金開(kāi)展剩余建設(shè)用地的前期開(kāi)發(fā)的情況下，開(kāi)發(fā)商的介入確實(shí)能解決剩余建設(shè)用地上市的資金困難問(wèn)題。但在操作過(guò)程中，由于政策明確規(guī)定了一級(jí)開(kāi)發(fā)方是綠基公司，開(kāi)發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系只能是在開(kāi)發(fā)商摘牌成功后補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，開(kāi)發(fā)商要真正介入一級(jí)開(kāi)發(fā)無(wú)法繞過(guò)綠基公司。但綠基公司亦不會(huì)輕易放棄政府所賦予的權(quán)力，以政策規(guī)定為由拒絕開(kāi)發(fā)商以任何形式參與剩余建設(shè)用地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，因此開(kāi)發(fā)商如果要介入一級(jí)開(kāi)發(fā)便是典型的“有實(shí)無(wú)名”了，從而讓許多規(guī)范操作的大型開(kāi)發(fā)商裹足不前。

就此問(wèn)題筆者認(rèn)為，綠基公司一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位是政府明確授予的，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然無(wú)力奪取，但綠基公司通過(guò)多種渠道與投資方對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合作政策并沒(méi)有禁止，特別是在綠基公司沒(méi)有足夠資金的情況，與有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作當(dāng)然是無(wú)可厚非了。因此，如果綠基公司能夠放下政府企業(yè)的架子，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議的方式，將開(kāi)發(fā)商帶入一級(jí)開(kāi)發(fā)，則上述問(wèn)題也就迎刃而解了。

本文通過(guò)分析綠化隔離地區(qū)的起源，結(jié)合北京市的綠化隔離地區(qū)政策簡(jiǎn)要介紹了綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)業(yè)受政策影響之大早已為業(yè)內(nèi)共知，因此要從事綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，了解并諳熟北京市的綠化隔離地區(qū)政策顯得尤為重要。開(kāi)發(fā)商要投資綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目，就得結(jié)合政策規(guī)定確定適合自己的投資模式，集體經(jīng)濟(jì)組織只有在了解綠化隔離地區(qū)優(yōu)惠政策的前提下，才能為更好爭(zhēng)取自身利益尋找談判的重點(diǎn)。目前北京市第一道綠化隔離帶已基本建成，第二道綠化隔離帶建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始，我們期望通過(guò)第一道綠化隔離帶的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，使得北京市的綠化隔離地區(qū)政策能夠不斷完善，為北京市的城市總體規(guī)劃實(shí)施，推動(dòng)城市郊區(qū)城市化、現(xiàn)代化發(fā)揮更為積極的作用。

第三篇：綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目可行性

研究報(bào)告

本報(bào)告是針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告，此報(bào)告為個(gè)性化定制服務(wù)報(bào)告，我們將根據(jù)不同類(lèi)型及不同行業(yè)的項(xiàng)目提出的具體要求，修訂報(bào)告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報(bào)告是在制定某一建設(shè)或科研項(xiàng)目之前，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定一個(gè)在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案和最佳時(shí)機(jī)而寫(xiě)的書(shū)面報(bào)告。

可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項(xiàng)目是否可行。

對(duì)整個(gè)可行性研究提出綜合分析評(píng)價(jià)，指出優(yōu)缺點(diǎn)和建議。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗(yàn)數(shù)據(jù)、論證材料、計(jì)算圖表、附圖等，以增強(qiáng)可行性報(bào)告的說(shuō)服力。

可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢(xún)有限公司 004km.cn

礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報(bào)告咨詢(xún)服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類(lèi)可行性報(bào)告。

報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專(zhuān)家研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，從而為客戶(hù)提供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢(xún)意見(jiàn)。

【報(bào)告價(jià)格】此報(bào)告為委托項(xiàng)目報(bào)告，價(jià)格根據(jù)具體的要求協(xié)商，歡迎來(lái)電。

另：提供國(guó)家發(fā)改委甲、乙、丙級(jí)工程咨詢(xún)資質(zhì) 出品單位：北京智博睿信息咨詢(xún)有限公司 網(wǎng)址：004km.cn 004km.cn

可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶(hù)要求進(jìn)行調(diào)整）

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第一章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目總論

1.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目概況

1.1.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目名稱(chēng) 1.1.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建設(shè)單位

1.1.3綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn) 1.1.4綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目性質(zhì)

1.1.6綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目總投資及資金籌措 1.1.7綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建設(shè)期

1.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目編制依據(jù)和原則

1.2.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目編輯依據(jù)

1.2.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目編制原則

1.3綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.4綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

第二章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目背景及必要性分析

2.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目背景

2.1.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目產(chǎn)品背景

2.1.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目提出理由

2.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目必要性

2.2.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目是國(guó)家戰(zhàn)略意義的需要

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2.2.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的需要

2.2.3綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目是當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

第三章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 3.1項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀

3.2項(xiàng)目市場(chǎng)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)

3.3項(xiàng)目行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景分析

第四章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

4.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

4.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目產(chǎn)品方案

4.3綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)值預(yù)測(cè)

第五章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 5.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目選址

5.1.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

5.1.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目選址意見(jiàn)

5.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建設(shè)條件分析

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5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設(shè)施條件

第六章 工程方案

6.1工程方案

6.1.1工程設(shè)計(jì)原則

6.1.2項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程方案

6.1.3建筑功能布局 6.1.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標(biāo)

7.2給排水系統(tǒng)

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

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7.3供電系統(tǒng) 7.4空調(diào)采暖

7.5通風(fēng)采光系統(tǒng)

7.6總圖運(yùn)輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標(biāo)及分析 8.3節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施

8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

9.1項(xiàng)目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點(diǎn)

9.1.3礦產(chǎn)資源

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9.2社會(huì)環(huán)境現(xiàn)狀

9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟(jì)建設(shè)

9.3項(xiàng)目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 9.4.1國(guó)家環(huán)保法律法規(guī)

9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

9.4.3技術(shù)規(guī)范

9.5環(huán)境保護(hù)措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

9.6環(huán)境影響結(jié)論

第十章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防

10.1勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護(hù) 10.1.2勞動(dòng)保護(hù) 10.1.3安全衛(wèi)生

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10.2消防

10.2.1建筑防火設(shè)計(jì)依據(jù)

10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計(jì)

10.2.3消防給水及滅火設(shè)備

10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

11.1組織機(jī)構(gòu)

11.1.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項(xiàng)目組織管理模式

11.1.3組織機(jī)構(gòu)圖

11.2人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動(dòng)定員

表11-1勞動(dòng)定員一覽表

11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來(lái)源與培訓(xùn)

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第十二章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目招投標(biāo)方式及內(nèi)容

第十三章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案 13.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目工程總進(jìn)度

13.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據(jù)

14.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目總投資估算

表14-1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元

14.3建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬(wàn)元

14.4基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬(wàn)元

14.5設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬(wàn)元

14.6流動(dòng)資金估算

表14-5計(jì)算期內(nèi)流動(dòng)資金估算表單位：萬(wàn)元

14.7資金籌措

14.8資產(chǎn)形成報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢(xún)有限公司 004km.cn

第十五章 財(cái)務(wù)分析

15.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

15.2營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算

表15-1營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元 15.3總成本費(fèi)用估算

表15-2總成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元

15.4利潤(rùn)、利潤(rùn)分配及納稅總額預(yù)測(cè)

表15-3利潤(rùn)、利潤(rùn)分配及納稅總額估算表單位：萬(wàn)元 15.5現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬(wàn)元

15.6贏利能力分析

15.6.1動(dòng)態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

15.7盈虧平衡分析

15.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

表15-5財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表

第十六章 綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

16.1風(fēng)險(xiǎn)影響因素

16.1.1可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

16.1.2主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

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16.2風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風(fēng)險(xiǎn)影響程度評(píng)價(jià)

16.2.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議

17.1綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目結(jié)論

17.2綠殼雞蛋養(yǎng)殖基地項(xiàng)目建議

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第四篇：綜合物流園區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(簡(jiǎn)本)

孟連儲(chǔ)云金柜有限責(zé)任公司 倉(cāng)儲(chǔ)式綜合物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告（簡(jiǎn)本）編制單位：孟連儲(chǔ)云金柜有限責(zé)任公司 二〇一四年九月 1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目概況 l、項(xiàng)目名稱(chēng)：孟連縣儲(chǔ)云金柜綜合物流園區(qū)項(xiàng)目

2、項(xiàng)目承辦單位：孟連縣儲(chǔ)云金柜有限責(zé)任公司

3、建設(shè)規(guī)模：12000萬(wàn)元

4、項(xiàng)目投資規(guī)模和資金來(lái)源：公司自籌10800元，申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助1200萬(wàn)元，5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)后，年均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額7050萬(wàn)元，總投資收益率10．31％，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率9．52％。

二、項(xiàng)目承辦單位概況法人代表簡(jiǎn)介 公司法定代表人劉凱，公司主營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)，有多年的行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展具有獨(dú)特的分析和見(jiàn)解，具備高水平的預(yù)測(cè)和決策能力。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性

一、項(xiàng)提出的背景 隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料的獲勝與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)圍日趨擴(kuò)大，社會(huì)生產(chǎn)、物資流通、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù) 2 發(fā)生深刻變革?，F(xiàn)代物流行業(yè)被普遍認(rèn)為是“第三利潤(rùn)源”，它能夠很好的降低物質(zhì)消耗和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，并在世界范圍廣泛興起。現(xiàn)代物流泛指原材料、產(chǎn)成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效流動(dòng)的全過(guò)程。它將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、加工、整理、配送、信息等方面有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶(hù)提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)。現(xiàn)代物流是通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)來(lái)提高效率，提供增值性?xún)?yōu)化服務(wù)方案。優(yōu)化電子商務(wù)系統(tǒng)的配送中心、物流中心網(wǎng)絡(luò)，重新設(shè)計(jì)和構(gòu)思電子商務(wù)的流通渠道，以此來(lái)提高物流系統(tǒng)的快速反應(yīng)性能。現(xiàn)代物流貫穿經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的始終，對(duì)改善一個(gè)企業(yè)的物流流通效率，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，拉動(dòng)企業(yè)走向市場(chǎng)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。該公司股東之一于2003年成立了“孟連志方報(bào)關(guān)物流有限公司”，擁有代理報(bào)關(guān)、報(bào)檢、國(guó)際貨運(yùn)代理和國(guó)際貨輪經(jīng)營(yíng)權(quán)，6年來(lái)，已經(jīng)積累了很多常年合作的國(guó)內(nèi)外客戶(hù)，具有一定的經(jīng)營(yíng)和管理能力，年運(yùn)輸量達(dá)36000噸、園區(qū)建成后，形成了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手之勢(shì)，業(yè)務(wù)量將進(jìn)一步擴(kuò)大。

二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 現(xiàn)代物流在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位。我國(guó)在《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展20lO年目標(biāo)》中明確要求要進(jìn)一步加速物流發(fā)展，加強(qiáng)物流理論和技術(shù)研究，提高物流管理水平，盡快改善物流落后狀態(tài)。黨的十七大提出“發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)比重和水平”。國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要明確了現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)地位，提出了今后的發(fā)展目標(biāo)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》指出，應(yīng)提升物流的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化水平，大力發(fā)展第三方物流。同時(shí)，省委、省政府下發(fā)了《關(guān)于加快工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》（云發(fā)?2014?20號(hào)）文 3 件，明確提出重點(diǎn)發(fā)展第三方物流與多式聯(lián)運(yùn)、物流信息平臺(tái)和貨物配載中心，推進(jìn)物流基地和現(xiàn)代物流示范園區(qū)建設(shè)，培育壯大現(xiàn)代物流龍頭企業(yè)。孟連縣政府在省政府關(guān)于培育壯大物流產(chǎn)業(yè)大方向的引導(dǎo)下，也確定了以突出現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)代批發(fā)市場(chǎng)和電子商務(wù)為重點(diǎn)，構(gòu)建新的現(xiàn)代流通業(yè)框架體系。孟連縣政府也從市場(chǎng)準(zhǔn)入、稅收、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、用電、產(chǎn)權(quán)改造和企業(yè)減負(fù)方面給予了巨大的政策支持。

1、有利于孟連縣積極保持迅猛增長(zhǎng)。

2、有利于加速孟連縣與其他縣之間的物質(zhì)、信息交流速度，構(gòu)筑“一體化”的發(fā)展格局。

3、有利于加快區(qū)域中心城市地位的形成。

4、有利于孟連縣建立良好的生態(tài)化境。

5、有利于孟連邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)建設(shè)。第三節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)、范圍和原則

一、編制依據(jù)

1、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策綱要。

2、省、市、縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃。

3、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)。

4、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。

5、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。

二、編制原則

1、嚴(yán)格遵循現(xiàn)行消防、安全、環(huán)保、衛(wèi)生、勞動(dòng)保護(hù)等有關(guān)規(guī)定、規(guī)范。4

2、選用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)，提高自動(dòng)化水平。

3、保證安金施工，保障施工人員身體健康，重視勞動(dòng)保護(hù)。

4、盡可能利用現(xiàn)有公共設(shè)施，注意節(jié)能。

5、盡可能節(jié)省投資、節(jié)約成本。

三、可行性研究的工作范圍

1、通過(guò)調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率進(jìn)行預(yù)測(cè)、2、對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、廠址選擇進(jìn)行分析。

3、對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、施工提出初步意見(jiàn)、4、對(duì)本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)、職業(yè)安全、消防及節(jié)能進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)、5、對(duì)本工程進(jìn)行成本估算，確定成本、6、項(xiàng)目的投資估算和經(jīng)濟(jì)效益分析、四、簡(jiǎn)要研究結(jié)論 物流是國(guó)家重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)之一，2004年8月國(guó)家發(fā)改委轉(zhuǎn)發(fā)的九部委《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)物流業(yè)發(fā)展的通知》中指出，“加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，是我國(guó)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和加入世貿(mào)組織的需要，對(duì)于提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，優(yōu)化資源配臵，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)綜合國(guó)力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義”。物流的規(guī)模是與其地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)、開(kāi)展共同配送降低物流成本成正比的，所以把現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，對(duì)促進(jìn)孟連縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。孟連縣儲(chǔ)云金柜綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建成后，可以完善區(qū)域物流基礎(chǔ)設(shè)施，提高地區(qū)商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。5 工程所在地孟連縣娜允鎮(zhèn)芒弄村交通方便，園區(qū)距瀾阿二級(jí)路僅200米，自然條件好，容易營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，該項(xiàng)目具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部報(bào)酬率。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，可吸納安臵800人就業(yè)。本項(xiàng)目的興建對(duì)優(yōu)化孟連縣物流資源整合配臵，實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸和商貿(mào)流通現(xiàn)代化，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和物流業(yè)發(fā)展具有歷史性的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目的實(shí)施，可提高縣域物流的整體水平，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。綜合評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好。工程建設(shè)是必要的，也是可行的。第二章 市揚(yáng)需求分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié)市場(chǎng)需求分析 孟連縣位于普洱市西南部，東與瀾滄東回、糯福鄉(xiāng)接壤，東北與瀾滄縣拉巴鄉(xiāng)相連，西北部與西盟縣翁嘎鄉(xiāng)毗鄰，西部和南部與緬甸（佤幫）毗鄰，全縣國(guó)境線長(zhǎng)133.4公里，有勐阿、芒信、臘福、公信、富巖、班順6條通道（口岸）與緬甸（佤幫）相連，是我國(guó)與緬甸、泰國(guó)以及東南亞各國(guó)商貿(mào)往來(lái)的重要通路。芒信（200#界樁）通道可通往泰國(guó)，勐啊可通緬甸臘戎至南亞，從省會(huì)昆明至縣城公路里程800km，縣城至普洱市場(chǎng)公路里程230km。勐阿口岸與緬甸撣邦第二特區(qū)（佤幫）的邦康市山水相連、隔江相望，相距僅一座橋，是孟連縣六條通道（口岸）中最具規(guī)模的一條通道，其出入境人員、進(jìn)出口貨運(yùn)量、進(jìn)出口總值占95%以上，是我國(guó)連接緬甸新首都內(nèi)比都、老首都仰光最近的陸路通道之一。6 礦產(chǎn)、木材、替代種植項(xiàng)下產(chǎn)品、石油、日用品、建材等是一個(gè)系統(tǒng)物流，它存在于礦產(chǎn)、木材、替代種植項(xiàng)下產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、準(zhǔn)備、生產(chǎn)過(guò)程和銷(xiāo)售活動(dòng)的全過(guò)程中，是礦產(chǎn)、木材、替代種植項(xiàng)下產(chǎn)品產(chǎn)品以及組織銷(xiāo)售等一系列物料實(shí)體的運(yùn)送搬運(yùn)等動(dòng)態(tài)流轉(zhuǎn)過(guò)程，是一個(gè)由礦產(chǎn)、木材、替代種植項(xiàng)下產(chǎn)品的供應(yīng)物流、生產(chǎn)物流、銷(xiāo)售物流、回收物流、廢棄物流構(gòu)成的物流系統(tǒng)。針對(duì)目前我縣礦產(chǎn)、木材、替代種植項(xiàng)下產(chǎn)品、石油、日用品、建材等物流的現(xiàn)狀及將來(lái)的發(fā)展需求，提出以下解決方案，以期能解決我縣物流發(fā)展中的諸多不足之處： 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模和物流方案

一、建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件確定，物流中心的年運(yùn)輸40萬(wàn)噸。

二、物流方案 本項(xiàng)目建成后主要以礦、木材、替代種植項(xiàng)下產(chǎn)品、縣內(nèi)（境外）日用品、石油等物流為主，附帶解決當(dāng)?shù)氐囊恍┢渌r(nóng)副產(chǎn)品的運(yùn)輸。第三章 建設(shè)條件和項(xiàng)目地點(diǎn)選擇 第一節(jié) 建設(shè)條件

一、區(qū)位條件 本項(xiàng)目具備良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。孟連縣地處云南省西南邊境，地處普洱市西南部。項(xiàng)目計(jì)劃總投資12000萬(wàn)元，計(jì)劃2014年11月動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)期限3年。隨著境外鉛鋅礦的建成投產(chǎn)，孟連這個(gè)在祖國(guó)邊疆的貧困縣，將在 7 人均GDP和財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)較大的躍進(jìn)。

二、土地條件 物流園區(qū)是物流企業(yè)在空間上的集中布局的場(chǎng)所，是具有較大規(guī)模和綜合物流功能的物流集中用地。它是物流中心、配送中心在空間上的聚集體，所吸引的物流中心或配送中心的數(shù)量和規(guī)模將直接關(guān)系到物流園區(qū)的用地規(guī)模。順通物流項(xiàng)目規(guī)劃場(chǎng)區(qū)占地80畝(約5.2萬(wàn)平方米)，在土地方面已經(jīng)具備建設(shè)物流項(xiàng)目的要求。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，水、電、汽供應(yīng)有保障，發(fā)展環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)便利。

三、周?chē)慕煌ㄟ\(yùn)輸條件

1、口岸條件 云南省作為我國(guó)通往東南亞、南亞的陸上戰(zhàn)略通道，被賦予建設(shè)中國(guó)面向西南開(kāi)放重要橋頭堡的歷史使命。在《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開(kāi)放重要橋頭堡的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)?2011?11號(hào)）中，孟連（勐阿）邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)與我省其他4個(gè)邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、3個(gè)跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，共同組成了重要橋頭堡建設(shè)沿邊開(kāi)放經(jīng)濟(jì)帶的主體構(gòu)架，中共云南省第九次黨代會(huì)再次吹響了我省對(duì)外開(kāi)放的號(hào)角，孟連正面臨歷史性的重大發(fā)展機(jī)遇。孟連（勐阿）邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，是我國(guó)面向西南開(kāi)放重要橋頭堡建設(shè)的重要組成部分，是云南沿邊開(kāi)放開(kāi)發(fā)的重要支撐點(diǎn)，是普洱市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、提升綠色經(jīng)濟(jì)的黃金前沿，是孟連縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展、全面建設(shè)小康社會(huì)的重大戰(zhàn)略機(jī)遇，是建設(shè)中緬和諧邊疆的重大措施。省第九次黨代會(huì)精神和省委、省政府明確孟連（勐阿）邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的發(fā)展方向和重點(diǎn).8

2、公路條件 擬建的孟連縣 綜合物流園區(qū)項(xiàng)目位于孟連縣娜允鎮(zhèn)芒弄村，離縣城3公里，距瀾阿二級(jí)路200米，距普洱市220公里，距瀾滄縣52公里、西盟縣51公里，距勐阿口岸51公里，距芒信通道21公里。

3、航空條件 孟連縣距東崗機(jī)場(chǎng)21公里，30分鐘車(chē)程，在航空方面也有較好的優(yōu)勢(shì)。

4、發(fā)達(dá)的通信網(wǎng)絡(luò)為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了信息技術(shù)支持?；ヂ?lián)網(wǎng)帶寬得到進(jìn)一步擴(kuò)展，總體實(shí)現(xiàn)了村村通光纜、村村通寬帶。同時(shí)進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化和擴(kuò)展了固定電話及光纜的傳輸網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋面進(jìn)一步提高，通信保障可靠度顯著提升。第二節(jié) 項(xiàng)目地址

一、地址選擇 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)孟連縣娜允鎮(zhèn)芒弄村，距離口岸較近，更利于節(jié)約運(yùn)輸及堆存成本，地理位臵十分優(yōu)越。

二、廠址評(píng)述 本項(xiàng)目選址為孟連縣娜允鎮(zhèn)芒弄村勐梭組，與一國(guó)兩縣相鄰，可以利用內(nèi)部公路專(zhuān)線進(jìn)行點(diǎn)到點(diǎn)運(yùn)輸。這些都為物流項(xiàng)目提供了明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，為物流項(xiàng)目的發(fā)展提供了保障。第四章 建設(shè)方案 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想、原則和定位

一、建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 9(一)發(fā)展現(xiàn)代物流的指導(dǎo)思想和原則 l、緊緊圍繞省委提出的提前建成全面小康社會(huì)、提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的宏偉目標(biāo)，以石化業(yè)，商貿(mào)流通業(yè)、農(nóng)業(yè)等行業(yè)需求為導(dǎo)向，整合資源，加快物流園區(qū)、物流中心和物流節(jié)點(diǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2、以現(xiàn)代物流理念為指導(dǎo)，對(duì)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨代等傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育成有競(jìng)爭(zhēng)力的第三方物流企業(yè)集團(tuán)。

3、以降低物流成本為核心，對(duì)企業(yè)內(nèi)部物流流程進(jìn)行再造，建立物流管理一體化、物流服務(wù)社會(huì)化的企業(yè)物流管理機(jī)制。

4、以經(jīng)濟(jì)輻射面和區(qū)位為依據(jù)，加快物流園區(qū)現(xiàn)代物流設(shè)施和經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)集聚度、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力。

5、以建設(shè)節(jié)約型社會(huì)為目標(biāo)，積極推進(jìn)和發(fā)展綠色物流，節(jié)省能源和包裝材料，減少環(huán)境污染和交通阻塞，努力構(gòu)筑社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、信息化、規(guī)模化、規(guī)范化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，把現(xiàn)代物流業(yè)培植成為我省服務(wù)業(yè)的重要支柱。(二)發(fā)展現(xiàn)代物流的指導(dǎo)原則

1、市場(chǎng)導(dǎo)向原則。按市場(chǎng)需求確定發(fā)展重點(diǎn)，推進(jìn)資源重組，優(yōu)化資源配臵。

2、企業(yè)主體原則。企業(yè)是物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主體、投資主體和利益主體。物流園區(qū)、物流中心的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)要落實(shí)到企業(yè)，政府重在引導(dǎo)、推動(dòng)、扶持。3.與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展原則。物流業(yè)的發(fā)展要服從于、服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為建設(shè)制造業(yè)強(qiáng)省服務(wù)，為外貿(mào)貨物大進(jìn)大出服務(wù)，為商貿(mào)流通服務(wù)。10 推進(jìn)物流業(yè)發(fā)展，要把物流企業(yè)與企業(yè)物流相結(jié)合，物流與商流相結(jié)合。

4、物流國(guó)際化原則。加快與國(guó)際的物流大公司、大集團(tuán)的合資合作，引進(jìn)資金。技術(shù)和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，建國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的路子，提高物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

5、信息化帶動(dòng)原則。信息化是現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)物流的主要區(qū)別。要加大資金投入，建設(shè)公共物流信息平臺(tái)和企業(yè)內(nèi)部物流信息系統(tǒng)，并逐步相互連接，做到內(nèi)部互聯(lián)、外部互通。

6、標(biāo)準(zhǔn)化原則。大力推進(jìn)物流標(biāo)準(zhǔn)化工作，提高物流業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)裝備、管理流程、信息技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化水平，實(shí)現(xiàn)物流業(yè)的健康發(fā)展。第二節(jié) 發(fā)展思路及定位 “總體規(guī)劃、分階段分目標(biāo)實(shí)現(xiàn)”。在發(fā)展物流業(yè)的同時(shí)，以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)為契機(jī)；根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)的特點(diǎn)，整體規(guī)劃、逐步建立和完善現(xiàn)代物，流體系；在滿足自身經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，以企業(yè)發(fā)展為主題，以信息技術(shù)為支撐，通過(guò)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合，發(fā)揮規(guī)模和集成優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化物流的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化功能，創(chuàng)新物流機(jī)制，立足企業(yè)自身，逐步拓展業(yè)務(wù)市場(chǎng)，擴(kuò)大物流的輻射范圍，努力將順通物流打造為普洱市的物流中心組成部分。第三節(jié) 項(xiàng)目組成和工作制度(一)項(xiàng)目功能 現(xiàn)代物流是利用先進(jìn)信息技術(shù)和物流裝備，整合傳統(tǒng)運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息處理等物流環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)作一體化、信息化、高效化的先進(jìn)組織方式。因此本項(xiàng)目的功能是集交易、現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、轉(zhuǎn)運(yùn)、配送、運(yùn)輸、信息、電子商務(wù)、公共服務(wù)等多種功能為一 11 體，主要以經(jīng)營(yíng)鉛鋅礦、木材、替代種植項(xiàng)下產(chǎn)品、石油、日用品、建材、糧食、農(nóng)機(jī)具、化肥、農(nóng)資及農(nóng)副產(chǎn)品、集裝箱貨物等物流，以公路為依托，以促進(jìn)區(qū)域物流為重，覆蓋整個(gè)邊三縣（孟連、瀾滄、西盟）的大型、現(xiàn)代化綜合性物流中心。(二)建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2016年最終建成年吞吐量40萬(wàn)噸。據(jù)此，該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容應(yīng)有公路線、庫(kù)房、貨場(chǎng)、及裝卸、搬運(yùn)設(shè)備等物流設(shè)施；辦公和信息平臺(tái)等辦公經(jīng)營(yíng)設(shè)施；總建筑面積84000㎡。其中，新建停車(chē)場(chǎng)7000㎡，倉(cāng)儲(chǔ)管理樓5000㎡，冷庫(kù)及配套設(shè)施10000㎡，倉(cāng)庫(kù)15000㎡，貨物配送樓5000㎡，綜合貿(mào)易樓5000㎡，酒店12000㎡，職工宿舍1000㎡，會(huì)展中心樓1000㎡，物流信息樓5000㎡，金融服務(wù)樓5000㎡，停車(chē)場(chǎng)7000㎡，餐飲服務(wù)樓1000㎡，百貨超市1000㎡，綠化1000㎡。成為運(yùn)輸、餐飲、住宿、貯存、車(chē)輛維修等為一體的綜合物流園區(qū)。第三節(jié) 建設(shè)方案(一)總體方案 項(xiàng)目共分停車(chē)場(chǎng)區(qū)、公路專(zhuān)用線區(qū)、辦公行政區(qū)、智能車(chē)輛監(jiān)控區(qū)、計(jì)量及收費(fèi)區(qū)、車(chē)輛服務(wù)及維修區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、綠化區(qū)、商務(wù)區(qū)等。

1、汽車(chē)裝卸區(qū)

2、配套設(shè)施 鍋爐供熱系統(tǒng)；制冷站；變配電所；消防系統(tǒng)；污水處理；產(chǎn)品化驗(yàn)分析；尾氣治理系統(tǒng)；中心控制室；經(jīng)營(yíng)管理中心。12

3、業(yè)務(wù)交易區(qū) 該區(qū)域設(shè)臵交易大廳等設(shè)施。

4、行政服務(wù)區(qū) 該區(qū)域設(shè)臵園區(qū)管理、物業(yè)管理、公寓、餐飲、休閑娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施。(二)總平面布臵

1、節(jié)約用地，不占農(nóng)田。

2、按功能分區(qū)，結(jié)合地形地質(zhì)，因地制宜，合理布臵車(chē)間及設(shè)施?？偲矫鎴D設(shè)計(jì)在滿足經(jīng)營(yíng)要求和使用功能條件下，并充分結(jié)合地形地貌、地質(zhì)條件，因地制宣布臵各功能區(qū)的建筑物、構(gòu)筑物，總平面布臵緊湊、安全、衛(wèi)生、美觀；避免大填大控，防止滑波與塌方，減少土石方量和節(jié)約用地，降低工程造價(jià)。第五章 環(huán)境保護(hù) 第一節(jié) 環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

一、編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令253號(hào)、《機(jī)械工業(yè)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范》JBJ16-2000、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等國(guó)家法律文本。

二、設(shè)計(jì)原則

1、執(zhí)行防治污染及其他公害的設(shè)施與主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工和同時(shí)投產(chǎn)的“三同時(shí)”原則。

2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計(jì)中積極采用節(jié)能型、13 低噪音的先進(jìn)高效設(shè)備及自帶吸塵裝備的設(shè)備。

3、環(huán)保工程設(shè)計(jì)力求體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理，切實(shí)可行。處理后的污染物排放，必須符合國(guó)家或地方的有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。

4、積極采用綜合利用與回收技術(shù)，在污染治理及綜合回收過(guò)程中，盡量避免產(chǎn)生二次污染，否則必須采取相應(yīng)的治理措施。

三、污染源及污染物

（一）建設(shè)期 建設(shè)期產(chǎn)生的污染物主要為揚(yáng)塵、噪聲、建筑垃圾及少量的生活污水。

1、揚(yáng)塵 主要來(lái)自前期施工各運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵。本項(xiàng)目在施工時(shí)，施工場(chǎng)地、施工道路定時(shí)灑水。施工中盡量采取措施，減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生。

2、噪聲 主要是施工過(guò)程中使用的高噪聲設(shè)備，如推土機(jī)，運(yùn)輸車(chē)輛等間生噪聲，在建設(shè)期內(nèi)要嚴(yán)格控制施工機(jī)械的噪聲。

3、建筑垃圾 主要是施工時(shí)產(chǎn)生的土建垃圾。及時(shí)清運(yùn)，合理利用，可以用作鋪路。

4、生活污水 施工中產(chǎn)生的生活污水量極少，大多隨地潑灑，自然蒸發(fā)，不做考慮。

（二）運(yùn)營(yíng)期 分析各工藝生產(chǎn)過(guò)程，污染源產(chǎn)生點(diǎn)位和所排污染物分述如下：

1、大氣污染源及污染物 14 本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣廢氣主要來(lái)自無(wú)組織排氣，無(wú)組織排放氣來(lái)貨物等在裝車(chē)、卸車(chē)過(guò)程中的揮發(fā)損失和儲(chǔ)存過(guò)排放的煙塵、SO2、NOx等；攪拌、輥壓、粉砰、振實(shí)、包裝產(chǎn)生的少許粉塵；餐飲油煙廢氣等。

2、廢水污染源及污染物 水主要為機(jī)泵維修時(shí)的清洗水及地面清洗水、卸車(chē)油污等，主要污染物為石油類(lèi)、烴類(lèi)。

3、噪聲污染源及污染物 噪聲源主要來(lái)自機(jī)泵、鼓風(fēng)機(jī)、汽車(chē)槽車(chē)、火車(chē)汽車(chē)，其聲壓級(jí)約80—130dBA。

4、固體廢棄物 本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的一般固體廢物生活垃圾、包裝廢腳料等。通過(guò)分類(lèi)處臵措施，使廢物去向明確，不會(huì)產(chǎn)生二次污染，對(duì)周邊環(huán)境影響小而且經(jīng)濟(jì)、合理。

五、環(huán)境保護(hù)

（一）施工期間的環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目建設(shè)期間，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響的主要是土石方開(kāi)挖、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝等過(guò)程所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和噪聲的污染，其次還有少量廢水和固體廢棄物。

1、揚(yáng)塵 施工期使用大量施工機(jī)械，如挖掘機(jī)和運(yùn)輸車(chē)輛等，以及使用石灰、水泥等建筑材料，這些生產(chǎn)過(guò)程中難免會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵污染，影響周邊環(huán)境的空氣質(zhì)量。為防止和減輕施工造成的揚(yáng)塵污染，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)要求建筑施工單 15 位采取適當(dāng)措施，如運(yùn)輸易產(chǎn)生揚(yáng)塵的粉狀物料時(shí)，加蓋蓬布；容易產(chǎn)生揚(yáng)塵的施工地段定時(shí)撒水以減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生；散水泥和易飛揚(yáng)的粉狀材料盡量安排庫(kù)內(nèi)存放，露天存放時(shí)要嚴(yán)密氈蓋等。經(jīng)類(lèi)比調(diào)查，此情況，下風(fēng)向20m處的揚(yáng)塵濃度小于0.7mg/m3，場(chǎng)界處可達(dá)標(biāo)準(zhǔn)（1.00 mg/m3）要求。

2、噪聲 土石方開(kāi)挖、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝等過(guò)程，特別是大型機(jī)械和一些特殊操作環(huán)節(jié)會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的噪聲，對(duì)周邊聲環(huán)境造成影響。為防止施工噪聲污染，可采取以下措施：強(qiáng)噪聲機(jī)械采取降噪措施，如安裝消聲器、減震墊等，從源頭減少噪聲污染；產(chǎn)生較大噪聲的工序盡量不要在夜晚施工；選用低噪音設(shè)備等。經(jīng)同類(lèi)工程類(lèi)比調(diào)查，土石方開(kāi)挖、廠房建設(shè)和設(shè)備安裝等過(guò)程噪聲源強(qiáng)約為70～90dB（A），距聲源約50m以外范圍基本可以滿足《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-1990）標(biāo)準(zhǔn)要求。

3、廢水 施工期間所產(chǎn)生的污水由兩部分組成，即一般性的生活污水和施工過(guò)程中的生產(chǎn)污水。生活污水主要部分來(lái)自工人食堂餐飲廢水、沖廁水及洗漱用水；施工期間的生產(chǎn)用水主要為混凝土攪拌機(jī)用水及路面，土方噴灑水。施工期雖然是臨時(shí)性的，但一定要杜絕在此期間各種污水的無(wú)組織排放，特別是不允許施工污水和生活污水以滲透、滲井或漫流等形式排放，否則，將對(duì)該地區(qū)的地下水產(chǎn)生不同程度的污染，建議對(duì)施工過(guò)程中產(chǎn)生的生活污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后通過(guò)臨時(shí)管道排向項(xiàng)目所在的市政污水管網(wǎng)；進(jìn)行攪拌作業(yè)時(shí)，必須在攪拌機(jī)前臺(tái)及運(yùn)輸車(chē)清洗處設(shè)臵沉淀池，廢水經(jīng)沉淀后方可 16 排放或回收用于灑水降塵。

4、固廢 施工過(guò)程，土石方開(kāi)挖會(huì)產(chǎn)生一定量的渣土，房屋建設(shè)會(huì)產(chǎn)生部分碎磚等建筑垃圾。這部分固體廢物應(yīng)運(yùn)往指定地點(diǎn)進(jìn)行處理。建筑施工過(guò)程人員較多，也會(huì)產(chǎn)生一定量生活垃圾。這部分垃圾應(yīng)設(shè)生活垃圾箱，定期清理，不隨便棄臵，對(duì)環(huán)境影響較小。施工期的影響是在一定范圍、一定時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的，隨著工程的竣工，這些污染將隨之消失。

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的環(huán)境保護(hù)

1、廢氣治理方案（1）食堂油煙凈化后排放，凈化效率與油煙濃度滿足（GB18483-2001）《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（試行）要承。（2）攪拌、輥壓、粉砰、振實(shí)、包裝產(chǎn)生少許粉塵經(jīng)車(chē)間換氣無(wú)組織排放，顆粒物濃度周界外濃度最高點(diǎn)滿足（GB16297－1996）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》監(jiān)控限值。

2、廢水治理方案 污水采用清污分餾的原則進(jìn)行分別處理。儲(chǔ)貨區(qū)內(nèi)的雨水口設(shè)有閥門(mén)，對(duì)可能有污染的先期雨水排入污水處理系統(tǒng)，正常雨水則排入雨水系統(tǒng)。裝車(chē)區(qū)均設(shè)有雨棚，對(duì)含有污染物的沖洗用水均排入污水處理系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池初級(jí)處理后排入生活污水系統(tǒng)。

3、噪聲防治措施 17 園區(qū)噪聲主要來(lái)源于各種機(jī)泵設(shè)備，設(shè)計(jì)將選用低噪聲機(jī)泵、低轉(zhuǎn)速的羅茨鼓風(fēng)機(jī)、火車(chē)汽車(chē)，以減少噪音對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，必要時(shí)將采取佩戴護(hù)耳用品如防噪聲耳塞或耳罩等防護(hù)措施，減輕噪音對(duì)員工的危害。庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁汽車(chē)?guó)Q笛，汽車(chē)限速行駛，減少噪聲的污染。

4、固廢防治措施 工程棄土、棄渣運(yùn)至經(jīng)環(huán)境主管部門(mén)批準(zhǔn)的渣場(chǎng)；工程廢料送至相應(yīng)的廢物回收部門(mén)。

六、環(huán)保評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)合理，環(huán)保措施得當(dāng)，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。通過(guò)對(duì)各種污染物的有效控制和治理，本項(xiàng)目完成后各種污染物的排放能夠滿足國(guó)家及地方有關(guān)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。從環(huán)境保護(hù)的角度考慮，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。第六章 節(jié)能 第一節(jié) 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件

一、項(xiàng)目使用能源品種的選用原則 項(xiàng)目能源選擇符合國(guó)家、地區(qū)及行業(yè)頒布的能源政策、法規(guī)、通則、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。在滿足項(xiàng)目需求的前提下，優(yōu)先選用一次能源和低品位能源，少用二次能源和優(yōu)質(zhì)能源。能源選擇既要因地制宜，同時(shí)還要符合節(jié)能、環(huán)保的要求。

（一）根據(jù)項(xiàng)目所在地市政能源供應(yīng)情況，選?。?/p>

1、生產(chǎn)采用電力作為能源供應(yīng)； 18

2、生活熱水采用太陽(yáng)能和電力作為能源供應(yīng)；

3、照明、辦公設(shè)備等均采用電力作為能源供應(yīng)，同屬環(huán)保、高效能源。

（二）項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件 當(dāng)?shù)啬茉垂?yīng)較為充足，本項(xiàng)目所需水、電資源供應(yīng)狀況分析如下： 水源供應(yīng)：水源由自來(lái)附近的回旺水庫(kù)。電力供應(yīng)：電力來(lái)自本縣電網(wǎng)，電力供應(yīng)保障。

（三）合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 第二節(jié) 節(jié)能原則

一、根據(jù)國(guó)家有關(guān)能源政策和法規(guī)，因地制宜選擇能源種類(lèi)、品種與質(zhì)量。

二、充分挖掘潛力，結(jié)合基地建設(shè)具體情況，盡可能做到能源綜合利用。本項(xiàng)目能源消耗主要為電力、水和煤，本項(xiàng)目用電部分主要有生產(chǎn)設(shè)備用電、輔助生產(chǎn)設(shè)備用電、辦公生活設(shè)備用電及照明用電；用水主要是生產(chǎn)、綠化及生活用水；煤主要是生活用。第三節(jié) 節(jié)能措施

一、工藝過(guò)程節(jié)能

1、合理布臵車(chē)間設(shè)備、理順工藝流程、區(qū)劃生產(chǎn)區(qū)域，使之物流便捷，有效降低生產(chǎn)中不必要的能耗和費(fèi)用。

2、采用先進(jìn)工藝及設(shè)備，設(shè)備均選用國(guó)家推薦的高效、節(jié)能產(chǎn)品，提高生產(chǎn)效率，從而減少設(shè)備數(shù)量、縮短加工周期，節(jié)約能源。該項(xiàng)目引進(jìn)了先 19 進(jìn)節(jié)能的生產(chǎn)設(shè)備，比常規(guī)設(shè)備，節(jié)能20%-30%，節(jié)省勞動(dòng)力10%，提高效率20%以上。

3、對(duì)采暖管網(wǎng)采用巖棉管殼保溫，保護(hù)層為油氈玻璃布，以減少熱能損耗。

4、加強(qiáng)能源計(jì)量管理，采用三級(jí)計(jì)算，嚴(yán)格杜絕跑、冒、滴、漏，加強(qiáng)用能計(jì)量，加強(qiáng)節(jié)能管理。

5、對(duì)輸配電線路、供水、供氣、供熱管道，要定期檢測(cè)其損耗，根據(jù)運(yùn)行狀況，及時(shí)檢修。

6、要嚴(yán)格貫徹操作規(guī)程，不斷改進(jìn)操作方法，加強(qiáng)日常維護(hù)和定期檢修，使耗能設(shè)備正常運(yùn)行。

7、應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)推出的節(jié)能新設(shè)備，加速更新時(shí)間長(zhǎng)、節(jié)能效果差的設(shè)備，從而在工藝過(guò)程中提高能源利用率，獲得較好節(jié)能效益。

8、充分利用社會(huì)力量進(jìn)行生產(chǎn)協(xié)作，不搞大而全，強(qiáng)化社會(huì)分工，如：運(yùn)輸車(chē)輛采用社會(huì)運(yùn)輸隊(duì)。既能降低生產(chǎn)成本，又能有效提高社會(huì)能耗利用水平。

二、建筑結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)節(jié)能

1、建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求 國(guó)家要求“十二五”期間新建建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。采用高效保溫材料復(fù)合的外墻和屋面等一系列技術(shù)措施，以達(dá)到節(jié)能降耗的目的。

2、建筑節(jié)能措施 建筑強(qiáng)化自然通風(fēng)，強(qiáng)化自然采光設(shè)計(jì)，屋頂設(shè)有條形采光帶，維護(hù)墻 20 體上采用高、低雙層采光窗，節(jié)約電能。建、構(gòu)筑物等所用的建筑材料均采用相應(yīng)的節(jié)能材科，以取得節(jié)能效果。在燈具選擇中，采用節(jié)能型光源，照明要充分利用自然光并選用高效節(jié)能照明光源，節(jié)約電能?？蒲袠鞘覂?nèi)照明選用緊湊型熒光燈，走廊及樓梯間照明采用定時(shí)供電、聲控、光控、紅外等智能化的自動(dòng)控制系統(tǒng)，以達(dá)到節(jié)約照明用電和延長(zhǎng)照明產(chǎn)品壽命的目的。園區(qū)照明盡量選用太陽(yáng)能LED光源。

三、給排水專(zhuān)業(yè)節(jié)能 根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003），《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）選取給水用水定額。

四、節(jié)能管理

1、加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管線進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，減少不必要的浪費(fèi)。

2、制定節(jié)能目標(biāo)和節(jié)能獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行。

3、定期對(duì)職工進(jìn)行節(jié)能培訓(xùn)；加強(qiáng)節(jié)能意識(shí)，提高職工責(zé)任。以充分有效的利用能源，節(jié)能降耗。第十章 效益分析 工程運(yùn)營(yíng)后，可吸納安臵 人就業(yè)。本項(xiàng)目的興建對(duì)優(yōu)化孟連縣天 綜合物流園區(qū)資源整合配臵，實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸和商貿(mào)流通現(xiàn)代化，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)和物流業(yè)發(fā)展具有歷史性的促進(jìn)作用，工程建成后，可有效輻射周邊市場(chǎng)占有率。本工程的實(shí)施，可帶動(dòng)縣域加工物流的整體水平，對(duì)縣內(nèi)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展要求，具有良好的社會(huì)效益。21 第十一章 可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析表明，該項(xiàng)目不僅具有很好的盈利能力，而且能夠較好地解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題，對(duì)增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)民抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力以及保障農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。經(jīng)可行性研究分析，本項(xiàng)目采取的方案可行，本項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)貙?shí)際和當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，項(xiàng)目所在區(qū)位交通方便，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，建設(shè)條件和生產(chǎn)條件優(yōu)越，具有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和外部協(xié)作條件，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。主要原料的質(zhì)量及數(shù)量有保證，產(chǎn)品有穩(wěn)定銷(xiāo)路，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模產(chǎn)品方案合理，工藝技術(shù)設(shè)備選型先進(jìn)，環(huán)保、消防及勞動(dòng)安全措施適當(dāng)，節(jié)能效果明顯。項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通、市政及配套設(shè)施完善，自然條件較好，具備發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的基本條件。通過(guò)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析可知，本工程收益率高于社會(huì)折現(xiàn)率。經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)異。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，可有力地促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)方案合理，選址適宜，項(xiàng)目的建設(shè)能夠促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，增加企業(yè)和農(nóng)民的效益，同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)能夠直接提供就業(yè)崗位 個(gè)，間接提供就業(yè)崗位約 個(gè)，為下崗人員及農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。該項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，將逐步發(fā)揮當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)，變資源優(yōu)勢(shì)為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。通過(guò)企業(yè)帶動(dòng)，定將產(chǎn)生良好的產(chǎn)業(yè)化輻射效應(yīng)，并可帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)脫貧致富，可解決農(nóng)村富余勞動(dòng)及下崗工人再就業(yè)。并可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，加快了孟連縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步 22 伐。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目投資方案合理，經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目實(shí)施后，將帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，項(xiàng)目可行。因此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的也是必要。第二節(jié) 建議

1、本項(xiàng)目可研報(bào)告批準(zhǔn)后，應(yīng)盡快落實(shí)有關(guān)建設(shè)條件，拿出具體的設(shè)計(jì)方案，以便盡快開(kāi)工建設(shè)。

2、堅(jiān)持高起點(diǎn)、高水平建設(shè)，以建立現(xiàn)代化的物流中心為標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)。只有這樣，才能以鮮明的企業(yè)形象強(qiáng)勢(shì)切入物流市場(chǎng)，盛為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，才能最大限度的確立市場(chǎng)地位和品牌優(yōu)勢(shì)，吸引中小業(yè)戶(hù)追隨。

3、確保啟動(dòng)資金盡快到位。

4、工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到工程總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保工程經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

5、企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，一方面積極引進(jìn)高層次管理人才，另一方面定期派的員工出去培訓(xùn)，以提高企業(yè)的整體素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

6、密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，組織一支高素質(zhì)、高水平的管理隊(duì)伍，使設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到上程的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益。23 24

第五篇：怎么寫(xiě)綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告定義

可行性研究報(bào)告，簡(jiǎn)稱(chēng)可研報(bào)告，是在制訂生產(chǎn)、基建、科研計(jì)劃的前期，通過(guò)全面的調(diào)查研究，分析論 可行性研究報(bào)告流程

證某個(gè)建設(shè)或改造工程、某種科學(xué)研究、某項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)切實(shí)可行而提出的一種書(shū)面材料。

可行性研究報(bào)告主要是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢(xún)意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性分析方法?？尚行匝芯烤哂蓄A(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)。

可行性研究報(bào)告用途

1.用于向投資主管部門(mén)備案、行政審批的可行性研究報(bào)告 根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)（2004）20號(hào)的規(guī)定，我國(guó)對(duì)不使用政府投資的項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)和備案兩種批復(fù)方式，其中核準(zhǔn)項(xiàng)目向政府部門(mén)提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，備案項(xiàng)目一般提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

同時(shí)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》，對(duì)某些項(xiàng)目仍舊保留行政審批權(quán)，投資主體仍需向?qū)徟块T(mén)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2.用于向金融機(jī)構(gòu)貸款的可行性研究報(bào)告

我國(guó)的商業(yè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和進(jìn)出口銀行等以及其他境內(nèi)外的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)在接受項(xiàng)目建設(shè)貸款時(shí)，會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行全面、細(xì)致的分析平谷，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。項(xiàng)目投資方需要出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。

3.用于企業(yè)融資、對(duì)外招商合作的可行性研究報(bào)告

此類(lèi)研究報(bào)告通常要求市場(chǎng)分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案。

4.用于申請(qǐng)進(jìn)口設(shè)備免稅的可行性研究報(bào)告

主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報(bào)告，申請(qǐng)辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)的項(xiàng)目需要提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

5.用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告

企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告報(bào)給國(guó)家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請(qǐng)中國(guó)進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告。

6.用于環(huán)境評(píng)價(jià)、審批工業(yè)用地的可行性研究報(bào)告

我國(guó)當(dāng)前對(duì)項(xiàng)目的節(jié)能和環(huán)保要求逐漸提高，項(xiàng)目實(shí)施需要進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可以作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，同時(shí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)工業(yè)用地、施工許可證的依據(jù)。

綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

核心提示：綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目投資環(huán)境分析，綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況，綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析，綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析參考，綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模，綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)條件與選址方案，綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析，綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

第一章 研究概述

第一節(jié) 研究背景與目標(biāo) 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來(lái)源 第五節(jié) 研究結(jié)論

一、市場(chǎng)規(guī)模

二、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

三、行業(yè)投資的熱點(diǎn)

四、行業(yè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性

第二章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目總論 第一節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目背景

一、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)

二、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目承辦單位

三、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目主管部門(mén)

四、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模

二、原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)

三、選址

四、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護(hù)

六、工廠組織及勞動(dòng)定員

七、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

八、投資估算和資金籌措

九、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論

十、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 第四節(jié) 存在問(wèn)題及建議

第三章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會(huì)宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目相關(guān)政策分析

一、國(guó)家政策

二、綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)準(zhǔn)入政策

三、綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 第一節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目提出的背景

一、國(guó)家及綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展概況

一、已進(jìn)行的調(diào)查研究綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目及其成果

二、試驗(yàn)試制工作情況

三、廠址初勘和初步測(cè)量工作情況

四、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程 第三節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢(shì)

三、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)的必要性

四、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性 第五章 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 第一節(jié) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點(diǎn)企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù) 第二節(jié) 重點(diǎn)區(qū)域企業(yè)特點(diǎn)分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域 第三節(jié) 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

一、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略

二、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略

三、渠道競(jìng)爭(zhēng)策略

四、銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)策略

五、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略

六、品牌競(jìng)爭(zhēng)策略

第六章 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析參考 第一節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)狀況分析 第二節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況分析 第三節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況分析 第四節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)成本費(fèi)用分析

第七章 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查

一、擬建 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

六、國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查

第二節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

二、產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

三、價(jià)格預(yù)測(cè)

第三節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略

一、推銷(xiāo)方式

二、推銷(xiāo)措施

三、促銷(xiāo)價(jià)格制度

四、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)

第四節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)

第八章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評(píng)述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案 第九章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)

六、主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案 第三節(jié) 總平面布置和運(yùn)輸

一、總平面布置原則

二、廠內(nèi)外運(yùn)輸方案

三、倉(cāng)儲(chǔ)方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)

三、建筑材料

四、土建工程造價(jià)估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動(dòng)力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

第十章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

第二節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

二、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)周?chē)匀槐Ｗo(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論 第八節(jié) 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過(guò)程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度 第二節(jié) 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

一、勞動(dòng)定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

三、人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第十二章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第一節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施的各階段

一、建立 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

五、施工準(zhǔn)備

六、施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

七、竣工驗(yàn)收 第二節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

一、建設(shè)單位管理費(fèi)

二、生產(chǎn)籌備費(fèi)

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

四、辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)

五、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

六、其它應(yīng)支付的費(fèi)用

第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動(dòng)資金估算 第二節(jié) 資金籌措

一、資金來(lái)源

二、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計(jì)劃

一、投資使用計(jì)劃

二、借款償還計(jì)劃

第十四章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷(xiāo)售收入估算 第二節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第三節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

一、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家政治和社會(huì)穩(wěn)定的影響

二、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響

六、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目的國(guó)防效益或影響

七、對(duì)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 建設(shè)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 第二節(jié) 市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn) 第四節(jié) 政治風(fēng)險(xiǎn) 第五節(jié) 法律風(fēng)險(xiǎn) 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

第十六章 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

第一節(jié) 我國(guó)綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題及對(duì)策研究

一、我國(guó)綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題

二、促進(jìn)綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策 第二節(jié) 我國(guó)綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 第三節(jié) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)投資機(jī)會(huì)及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)投資機(jī)會(huì)分析

二、綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國(guó) 綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

一、政策風(fēng)險(xiǎn)

二、環(huán)境因素

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

四、綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避及對(duì)策

第十七章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)

二、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明

三、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

四、對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

五、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

六、可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論

第二節(jié) 我國(guó)綜合停車(chē)場(chǎng)行業(yè)未來(lái)發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財(cái)務(wù)報(bào)表 第一節(jié) 資產(chǎn)負(fù)債表 第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告附件 1、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目位置圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財(cái)務(wù)報(bào)表、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定 5、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)摘要表 8、綜合停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目投資概算表 9、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)類(lèi)基本報(bào)表與輔助報(bào)表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表 14、資產(chǎn)負(fù)債表 15、財(cái)務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動(dòng)資金估算表 18、投資計(jì)劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 21、總成本費(fèi)用估算表、產(chǎn)品銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表