第一篇：城市綜合體項目運作思考

城市綜合體項目運作思考

隨著城市化的程度越來越高，城市綜合體被普遍視作一個城市邁向更高發(fā)展水平的標志和強力引擎。

城市綜合體和住宅、商業(yè)、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)項目有著完全不同的開發(fā)運作規(guī)律和利潤回報點。在住宅項目的業(yè)務(wù)模式下，要獲取有潛力的優(yōu)質(zhì)土地，加快周轉(zhuǎn)率、不斷擴大規(guī)模，依靠土地的升值和加快存貨周轉(zhuǎn)來盈利；在商業(yè)項目的業(yè)務(wù)模式下，在成熟區(qū)域或新規(guī)劃區(qū)域的潛力地段取得土地，通過對區(qū)域消費模式的研究，通過尋找消費薄弱點，準確定位，（新區(qū)域則是創(chuàng)造引導(dǎo)的成分多些）。經(jīng)過高調(diào)操作大肆招商，提升市場對未來商業(yè)價值的高預(yù)期，然后通過商業(yè)的部分或全部銷售來實現(xiàn)盈利。

而成熟區(qū)域的城市綜合體是集約式開發(fā)，在一個相對較小的地塊里進行深度開發(fā)、運營，綜合體的價值取決于項目定位和運營后產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益。成熟區(qū)域的城市綜合體通過運作，土地的增值對項目利潤的貢獻并不大。

綜合體運營初期租金回報很低，資金回籠速度很慢。往往配備開發(fā)一定量的住宅、公寓、公館之類的物業(yè)，平衡項目開發(fā)時期的現(xiàn)金投入，就是要靠住宅板塊快速銷售回籠資金，以便再投入進行繼續(xù)深度開發(fā)。

綜合體開發(fā)與住宅或商業(yè)開發(fā)完全是兩個概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業(yè)項目無法擁有的綜合配套服務(wù)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，來吸引高端客戶。這個就是城市綜合體內(nèi)的住宅價位統(tǒng)一比同等地段的單一住宅項目價位要高的原因。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級配套的住宅產(chǎn)品，也可以看做是區(qū)域城市核心地段的中心住宅。

而城市綜合體內(nèi)的商業(yè)同樣比單一商業(yè)對商家更具吸引力，原因很簡單，城市綜合體對城市區(qū)域的輻射拉動效應(yīng)造就的人流量本身就是銷售資金流，就本項目而言，本身就擁有40萬平米左右的高端住宅的業(yè)主，他們的消費能力強也是因素之一。

城市綜合體項目的運作關(guān)鍵在兩點：

一、要確立整個項目在區(qū)域內(nèi)的標志性高度的位置，把綜合項目的優(yōu)勢體現(xiàn)出來。品牌推廣的基本功課要很到位，相對于單一功能的地產(chǎn)項目，這方面的工作比重要大的多，這個是基礎(chǔ)，也很考驗功力。如何做到高而不空，做到質(zhì)感和高度的完美融合，就要求對投放市場的推廣信息的反饋的感知把握要有相當?shù)亩床炷芰?。這個就是一個關(guān)于用一堆信息如何建造一個完美情人的問題，關(guān)鍵在火候的把握上。

二、需要根據(jù)綜合體項目本身的側(cè)重來做項目的定位，把項目利潤的來源點要明確在心，知道項目的利潤重點在哪個版塊上。比如說，往往推廣量最大的版塊，不一定就是貢獻利潤最多的版塊。只有真真明確這些才能安排好各個子項目不同物業(yè)板塊之間的互相依托關(guān)系。在這個基礎(chǔ)上才能談到把握好項目節(jié)奏，實現(xiàn)項目整體效益最大化，當然最重要的還是經(jīng)濟效益。

綜合體項目營銷推廣的重點是建立社會對產(chǎn)業(yè)集群未來的信心。要做到這一點就需要跳出項目本身，從城市生活整體運營角度進行綜合考慮，提升項目在區(qū)域城市和產(chǎn)業(yè)鏈中的高度。作為多個不同物業(yè)功能的綜合體項目，必須發(fā)揮1+1＞2的集體能量。創(chuàng)造出比幾個單一功能的項目更大的社會效益。另一個高度就是構(gòu)建區(qū)域城市綜合熱點，把自己變成中心，這樣才能產(chǎn)生輻射能力，對人口產(chǎn)生拉動效益。才能把自己變成區(qū)域發(fā)展的強大引擎。這個就是城市綜合體不同于普通地產(chǎn)項目所具有的能量和效益。同時這個就是城市綜合體為城市升級的作用機理。

用自營物業(yè)來提升項目價值，增加銷售部分物業(yè)的附加價值。40萬平米左右的住宅板塊是平衡開發(fā)的現(xiàn)金流和開發(fā)期項目的利潤來源。因此，營銷推廣需要在一定的時間段強化綜合體在區(qū)域城市的特點，也就是個性的凸顯。充分挖掘本項目對產(chǎn)業(yè)鏈所貢獻的這一環(huán)對于城市區(qū)域的重要性和價值空間。

項目運營中，如何落實綜合體的檔次，確定本項目在區(qū)域城市中的地位，聘請優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運營管理公司進行物業(yè)運營是必不可少的。綜合體的價值在于對綜合體的整體定位以及運營效益的合理評估上。理想情況下定位越高端，運營效益

越好，綜合體的整體物業(yè)的價值就增長越高。這就需要管理公司根據(jù)相應(yīng)的區(qū)域特點深入工作，在定位和運營效益上達到雙高。以期達到開發(fā)效益和項目整體價值的最大化。

撰寫人：孟曉鋒

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第二篇：城市商業(yè)綜合體物業(yè)管理特點及其運作方案

綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓。

綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護。

鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系。

一、綜合體物業(yè)管理特點

1.綜合體物業(yè)管理的任務(wù)

由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”，而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負責工程維護費用單獨核算。

根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費不同，其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。

2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：

——辦公室(含前臺、財務(wù)、采購、倉庫);

——客服中心(客戶服務(wù)、投訴處理、維修報修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等);

——工程管理(供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運行、維護、維修、管理;公共部位裝潢維修維護等);

——公共秩序管理(含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等);

——環(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺、綠化和團膳)。

基本機構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕?jù)具體情況進行調(diào)整。

3.物業(yè)管理收費特點

由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費要高于普通物業(yè)。

二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團隊建設(shè)

工程部：電梯維護工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護工程師、空調(diào)工程師、電器技工(負責強電、消防設(shè)備維護等)。

由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn)。

為了管理商業(yè)設(shè)施的便利性，一般購物中心物業(yè)管理處由商業(yè)管理公司垂直管理。

三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案

綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規(guī)劃、建設(shè)與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。

項目規(guī)劃設(shè)計階段

(一)參與人員

前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理可以聘請專家參與，增加專業(yè)力量。

(二)主要工作內(nèi)容

1.從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設(shè)置等提出建議。

2.參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設(shè)計、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。

成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口

3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。

4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出建議。

5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。

6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設(shè)計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計方案。

7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關(guān)建議。

8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。

施工圖設(shè)計階段

(一)參與人員

前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。

(二)在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議

1.土建

1)對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇;

2)門、窗的材質(zhì);

3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

4)地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求;

5)空調(diào)外掛機預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集;

6)煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置;

7)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2.配套

1)室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響;

2)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響;

3)各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi);

4)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗;

5)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響;

6)智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。

施工階段

(一)參與人員

前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。

(二)主要關(guān)注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議

1.地產(chǎn)公司招標工作介入

1)供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價;

2)公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標準及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。

2.施工介入

1)房屋質(zhì)量控制;

2)隱蔽工程檢查驗收記錄;

3)設(shè)計變更記錄的收集;

4)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn);

5)成品保護;

6)綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量;

三、綜合體購物中心部分物業(yè)管理方案

購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標志和臨時標志;另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。

購物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括

1.購物中心的前期介入

2.購物中心的裝修管理

3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對購物顧客的無打擾服務(wù)

4.購物中心的清潔

5.機電設(shè)施維護

6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個購物中心物業(yè)管理相關(guān)費用

對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及

綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算

四、購物中心的裝修管理

1.購物中心裝修管理的流程與重點----以深圳華潤萬象城為例

安全第一,防火是裝修管理的重點。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時發(fā)放到商戶手中。

2、購物中心內(nèi)主力百貨商場“二次裝修”的要求和標準概述

百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”?！耙淮窝b修”是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等;為經(jīng)營需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等;為滿足商場營銷需要而進行的設(shè)施、促銷設(shè)施等。

“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修”主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修”的要求和標準，對于實現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達到二次裝修的目的和效果具有重要意義。

“二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氛圍，體現(xiàn)商場的經(jīng)營定位、經(jīng)營特色、企業(yè)文化。所以商場的“二次裝修”一要符合商場的經(jīng)營定位要求，二要符合商場的企業(yè)文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。

成都萬象城購物中心

組織好商場的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

一、彰顯個性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。

二、統(tǒng)一安排，獨立執(zhí)行的原則。“二次裝修”要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整計劃統(tǒng)一安排，同時每個品牌又要獨立設(shè)計、制作完成各自的裝修。

三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個細節(jié)，不浪費點滴時間。

四、安全第一，規(guī)范施工的原則?！岸窝b修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。

五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費現(xiàn)象。

“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：

一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。

二、商場裝修工作計劃和進度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計劃和進度按時完成裝修任務(wù)，以保證開業(yè)或調(diào)整計劃的如期完成。

三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時有許多品牌柜組進行施工和安裝，所以保持和維護良好的秩序、保證施工安全、財產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。

四、遵守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計審核、圖紙審核、材料審核、施工隊伍審核以及施工管理、驗收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關(guān)部門配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。

五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標準和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照執(zhí)行有關(guān)部門關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過驗收安全使用。

百貨商場“二次裝修”的標準，因商場的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會有所差別。各商場應(yīng)根據(jù)商場的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點制定好“二次裝修”的標準，用以規(guī)范和指導(dǎo)各品牌柜組的“二次裝修”。

“二次裝修”的標準大體分為以下幾部分內(nèi)容：

一、色彩使用標準。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點等制定“二次裝修”的色彩使用標準和規(guī)范。在標準中明確列出應(yīng)當使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象設(shè)計和展示柜、貨架設(shè)計制作標準。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標準。

三、柜位設(shè)計、動線規(guī)劃標準。標列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的基本流向。

四、商品陳列標準。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。

五、裝修材料使用標準。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和當?shù)氐难b修材料市場情況，規(guī)定應(yīng)當使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。

六、電力和燈光照明標準。限定可以使用的電力容量、應(yīng)達到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。

七、消防和安保標準，列明在商裝設(shè)計和施工中應(yīng)執(zhí)行的消防和安保標準。

做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問題：

1、做好“二次裝修”的計劃和組織工作。

2、設(shè)計和做好“二次裝修”的工作流程。

3、為品牌和柜組提供準確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導(dǎo)建議。

4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。

5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。

6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

7、加強管理和服務(wù)，做好品牌上的參謀。

“二次裝修”工作是商場開業(yè)籌備和調(diào)整時的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的要求，制定好“二次裝修”的標準和工作流程，做好管理和服務(wù)，把“二次裝修”工作做好。

二次裝修中商戶應(yīng)該向購物中心物業(yè)管理公司提交的資料:

1、租戶提交的施工圖紙應(yīng)至少包括下列內(nèi)容：

1)效果圖

2)平面布置圖

3)天花布置圖

4)立面圖、剖面圖(包括店面、櫥窗、燈箱和招牌)

5)地面鋪裝圖

6)空調(diào)施工圖(包括設(shè)計說明、水管圖、風管圖)

7)電氣圖(包括結(jié)線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖)

8)弱電系統(tǒng)施工圖(含網(wǎng)絡(luò)、電話、CCTV、音響等)

9)給、排水(污)施工圖(租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設(shè)計)

10)套有專業(yè)消防公司設(shè)計圖框的消防系統(tǒng)施工圖(包括消防噴淋布置圖、消防報警布置圖

消防排煙布置圖)

2、餐飲類租戶另須增加以下圖紙

1)廚房排油煙施工圖

2)給、排水(污)施工圖

3)燃氣管道及報警裝置布置圖(政府指定專業(yè)施工單位出具)

北京朝陽大悅城餐飲商戶

3.名品購物中心與百貨裝飾設(shè)計管理規(guī)定

1.1 品牌商指定的裝飾設(shè)計公司應(yīng)提供經(jīng)國家主管部委認可的有效資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。

1.2 通過商場審核的公司應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)提供A4 及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、效 果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應(yīng)詳盡標注材質(zhì)品牌型號、尺寸，電氣圖應(yīng)詳細標注單燈功率、分項功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。

1.3 出圖周期應(yīng)嚴格遵守我方規(guī)定的時間進行設(shè)計。

1.4 柜體高度未作特殊要求的應(yīng)遵守以下原則：

a.服裝類、鞋類低柜高度 1350mm以下。

b.珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 950mm，炮臺展柜高 1350mm以下。

1.5 高柜長度嚴格按照“T”字墻的限位制作。

1.6 模特地臺高 150mm,深 800mm櫥窗玻璃高度應(yīng)到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺及櫥窗玻璃。

1.7 柜體面層應(yīng)選用烤漆或高檔防火板(機器無縫折邊)、嚴禁選用波音軟片及大芯板外刮膩子面層。

1.8 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。

1.9 消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質(zhì)進行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。

1.10 1F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質(zhì)請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質(zhì)。

1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口。

1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應(yīng)使用水泥壓力板或塑料基膜進行間隔，再進行地面鋪設(shè)。

1.13 試衣間設(shè)計嚴格按照商場要求進行設(shè)計，通頂設(shè)計請考慮空調(diào)消防問題。

1.14 裝飾材料應(yīng)使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品;玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。

1.15 圍擋應(yīng)嚴格按照商場要求進行制作，圍擋畫面請設(shè)計精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準。

1.16 天花石膏板請選用12mm國優(yōu)防水石膏板。

五、城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開發(fā)和運用

1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運用城市綜合體各個部分的服務(wù)功能。城市綜合體各個部分都有自身服務(wù)功能的體現(xiàn)方式。例如，對于商務(wù)辦公樓，必須注重打造商務(wù)平臺。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。與此同時，根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。

購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個部分中最為復(fù)雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運行和管理上必須采取有效措施;另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。物業(yè)管理公司配合商業(yè)經(jīng)營公司組織的大型客戶營銷活動，配合維持秩序，保障顧客安全。

與專業(yè)電子商務(wù)公司可以建立合作關(guān)系，對于網(wǎng)絡(luò)營銷客戶，可以協(xié)助小區(qū)居民收貨和收費管理。其次，整個綜合體各個部分服務(wù)功能的相互關(guān)系必須達到高度和諧和共生的狀態(tài)。城市綜合體是一個完整的有機系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個部分的服務(wù)功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。

一般在商圈內(nèi),占地面積較少的綜合體以購物中心為主，例如，深圳萬象城綜合體就是以購物中心和商業(yè)街區(qū)為主，寫字樓為輔助。

例如，購物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心部分;

在城市中央商務(wù)區(qū),一般以寫字樓為主,寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。例如，東京中城就是典型的以寫字樓為主的綜合體，購物中心面積較小。

東京中城綜合體各設(shè)施面積

· 辦公室：約330,000m2

· 住宅：約111,000m2(約530間)

· 五星級酒店：約48,000m2(約250間)

· 購物中心：約57,000m2

· 其他：23,000m2

· 地下5層、地上54層

3.現(xiàn)代綜合體需要運用高科技做好物業(yè)管理

綜合體的大量機電設(shè)施和智能化設(shè)備需要采取分類管理措施，對于中央空調(diào)等建議與廠家中間監(jiān)控連接，及早預(yù)警發(fā)現(xiàn)問題和維護。

電梯設(shè)施是容易損壞的設(shè)備，人為損壞一般占據(jù)50%，需要做好電梯保養(yǎng)教育。

綜合體各類物業(yè)對網(wǎng)絡(luò)要求較高，需要做好預(yù)案，對于接觸不良等措施提早考慮。

六、綜合體五星級酒店物業(yè)管理方案

五星級酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設(shè)施維護?？照{(diào)等設(shè)備維護可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設(shè)備部維護,電梯設(shè)備檢修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)電梯公司負責檢修。

目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司管理, 經(jīng)過20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程機電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構(gòu)如下:

五星級酒店可以設(shè)立專門的物業(yè)管理處，負責平時日常工作。

五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:

1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設(shè)備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設(shè)備使用壽命,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。

洲際酒店海南皇冠假日酒店管理糾紛案例：2011年8月30日，三亞華宇發(fā)出解約通知書，終止了與洲際集團的酒店管理合同。

?由于洲際酒店管理集團在長達六年的管理過程中，竟無一年達到并遠遠低于合同中雙方約定的經(jīng)營業(yè)績，甚至曾為掩蓋業(yè)績過差的事實，篡改向業(yè)主匯報的數(shù)字，雖然后被查出，但已給業(yè)主造成了不可挽回的損失。

七、寫字樓和公寓物業(yè)管理方案

寫字樓服務(wù)重點保證可靠性，供電和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可靠性納入重點工作。樓宇自動化系統(tǒng)管理和維護實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和知識化服務(wù)，降低物業(yè)管理成本。遠程維護服務(wù)，與機電設(shè)備供應(yīng)商專家保持良好的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，及時得到遠程視頻指導(dǎo)。

寫字樓的出租管理是整個物業(yè)管理的重點,要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對象,一般整個樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。

深圳京基100綜合體的超高層寫字樓與購物中心綜合體

寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,4A級別寫字樓物業(yè),如果以金融保險為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。

超高層寫字樓的消防管理是重點之一,由于超高層火災(zāi)害難以救援,必須將火險消滅在萌芽狀態(tài)。

2011年2月10日13時，沈陽皇朝萬鑫國際大廈(以下簡稱“皇朝萬鑫”)B座樓下鐵皮圍欄矗立，幾名工人守在門口，禁止他人進入。路邊停了一輛寫著“消防”兩字的白色轎車，兩名消防人員拿著檢測儀器，站在大廈的大屏幕下方進行評估。

作為沈陽地標性建筑之一的皇朝萬鑫酒店，一夜之間變成了黑色的“空殼”。著火的B座樓棟窗戶基本破碎，外墻已經(jīng)面目全非，顏色黝黑，A座樓棟表面也多處呈現(xiàn)過火的痕跡。

2月3日零時13分左右，也就是農(nóng)歷兔年剛到來十多分鐘，位于沈陽市和平區(qū)青年大街390號的這家五星級酒店，因燃放煙花爆竹引燃樓外墻表面裝飾材料發(fā)生火災(zāi)，過火面積約1萬平方米。當日9時許，大火被成功撲滅，沒有造成人員傷亡。

沈陽皇朝萬鑫國際大廈坐落于沈陽最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級酒店、5A級寫字樓和高級公寓等，A座主要為豪華五星級酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項目總投資近30億元人民幣，2008年年底開始對外招商運營。

“樓太高，消防隊員的水槍高度不夠，水和泡沫打不上去。”另一位目擊者稱，由于現(xiàn)場集結(jié)的多數(shù)消防車輛大多使不上勁，盡管有上百臺消防車集聚在火場附近，但多數(shù)派不上用場，幾臺云梯車升到最高點，也只能將水打到六七十米高，而B座公寓高達152米。

這樣一來，人們只能眼睜睜看著這棟公寓被燒得只剩下框架，火勢也隨之蔓延到A座主樓。

失火后的沈陽皇朝萬鑫國際大廈。中國青年報記者 王 晨攝

超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時,還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧?/p>

超高層的電梯管理也是難點,容易引起客戶投訴,因此,需要培訓(xùn)專業(yè)電梯工程師或者是電梯維護公司派出工程師和維修技工駐扎。

300米高度電梯分區(qū)方案

酒店式公寓服務(wù)可以參考五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進公寓中，提供洗衣服和送餐服務(wù).酒店式公寓盡量租賃給知識分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。

八、綜合體停車場管理與降低地下空間運營成本的方法

充足的停車位和方便的停車場通道是現(xiàn)代購物中心以及綜合體競爭力的重要組成部分。停車場管理是物業(yè)管理的重要組成部分,管理重點是防止盜竊,嚴格按照秩序停放,采用分區(qū)停放管理模式,采用電腦軟件規(guī)范化管理。以長春國際金融中心為例,酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購物中心建議部分停車位通用，具體為購物中心設(shè)置100個停車位，可以混合使用寫字樓200個停車位。

大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島JUSCO 為例是地面停車和空中停車結(jié)合。

大型停車場的地下2層以及更深層需要在設(shè)計中考慮自然通風，例如，下沉廣場通達到-1以及-2層，-3層需要考慮通風井，否則因為強制通風需要會增加較多運營成本。

大型綜合體的地下空間一般在城市中心具有較大商業(yè)價值，一般通過地鐵將人流導(dǎo)入到-1層，此外-1層可以設(shè)置適當比例的商業(yè)空間和停車場。

法國巴黎中心區(qū)——列?阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時，利用地下空間的開發(fā)，成功擴大了中心區(qū)的容量，實現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點是實行立體化再開發(fā)，把地面上單一的的貿(mào)易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強調(diào)保留傳統(tǒng)建筑藝術(shù)特色的同時，開辟一個以綠地為主的步行廣場，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開敞空間。同時，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個大型的地下城市綜合體。在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側(cè)設(shè)一個面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計4層，有4萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米的地下步行道，并且設(shè)有3700個停車位等各種設(shè)施。

九、大型城市綜合體的應(yīng)急管理和突發(fā)事件管理---以深圳華潤中心為例

作為大型都市商業(yè)綜合體，在安全管理上的復(fù)雜性，決定了華潤中心突發(fā)事件管理的復(fù)雜性，總結(jié)歷年的管理經(jīng)驗，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有：

消防安全事件

公共安全事件

治安事件

自然災(zāi)害事件

施工作業(yè)傷害事件

華潤萬象城的人員管理：

車流量：7000 車位：2500

人流量巨大,中心集中性

高流動性

高密度性

對象復(fù)雜性

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商業(yè)管理的特點：

租戶眾多：商業(yè)店鋪300多個，辦公租戶近100 個

功能各異：商業(yè)、餐飲、娛樂

變更頻繁：進場裝修、撤場施工

戶外廣告多：廣告更換頻率高，高處施工多

倉庫緊湊：貨物進出量大，倉庫緊湊，擺放

消防責任重：消防重點租戶多

其他：

時間不間斷：24小時，365天

車流量巨大：日均流量達4600輛，年均車流量150萬次

出入口眾多：多達幾十個

管理標準高：商業(yè)中心，服務(wù)要求高

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華潤中心制定了應(yīng)急工作原則，為應(yīng)急工作提供了核心思想：

以人為本，減少危害

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理

條塊結(jié)合，屬地為主

科學調(diào)控，依法規(guī)范

快速反應(yīng)，協(xié)同應(yīng)對

預(yù)防為主，平戰(zhàn)結(jié)合

深圳華潤中心制定了以提供服務(wù)為基礎(chǔ)核心，嚴格落實四步管控措施的突發(fā)事件管理原則：

源頭預(yù)防

過程監(jiān)控

結(jié)果檢查

問題跟進

突發(fā)事件管理流線圖

應(yīng)急值守制度：生命線

突發(fā)事件處理：流程線

應(yīng)急管理體系：預(yù)防線

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有應(yīng)急預(yù)案后還要組織相關(guān)演練，在緊急事件發(fā)生時候能夠有序處理。

第三篇：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項目

福州市 “城市醫(yī)養(yǎng)”結(jié)合項目策劃思路

一、項目名稱：福州市“城市醫(yī)養(yǎng)綜合體”項目

二、項目地址：福州市鼓山區(qū)，三、項目定位：城市醫(yī)療養(yǎng)老綜合體項目

四、項目功能：綜合醫(yī)療、中老年病、常見病醫(yī)療、養(yǎng)老護理

五、項目功能布局：二級綜合醫(yī)院+康復(fù)醫(yī)療住院部+護理功能型養(yǎng)老公寓

六、項目發(fā)展城市布局：依托于“一家大型二級綜合醫(yī)院”為技術(shù)服務(wù)核心，在福州市整合發(fā)展12家養(yǎng)老院及養(yǎng)老護理院，形成城市養(yǎng)老醫(yī)療綜合體概念機構(gòu)；

七、項目整體規(guī)模：

一家200張床位的二級綜合醫(yī)院+ 一家500張集中護理功能型養(yǎng)老公寓 12個養(yǎng)老院，4800個養(yǎng)老護理床位

一個智慧醫(yī)療中心：城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 一個醫(yī)療附加值商城（虛擬商城+落地門市銷售O2O模式）

八、公司治理思路

1.成立兩家公司：持物固定資產(chǎn)的物業(yè)公司，和項目管理公司； 2.成立多家項目公司：醫(yī)院、養(yǎng)老院等。所屬項目全部以非盈利性質(zhì)存在；項目不保留利潤；

3.管理公司通過項目托管管理，獲得利潤；并將利潤用于智慧醫(yī)療的投資以及其他配套服務(wù)的投資、以及分配收益。4.管理公司以輕資產(chǎn)的形式運營，不持有土地等大宗固定資產(chǎn)；通過向物業(yè)公司租賃，獲得固定資產(chǎn)的使用權(quán)；

5.物業(yè)公司持有大宗固定資產(chǎn)，通過物業(yè)資產(chǎn)的租賃獲得產(chǎn)權(quán)購置收益；

九、項目運營規(guī)劃思路 1.醫(yī)院項目

醫(yī)院名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院（或：福州市康復(fù)醫(yī)院）項目性質(zhì)：非盈利型

社會定位：全?。ㄈ珖┦准摇皣依淆g委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點示范試點醫(yī)院；

國家康復(fù)醫(yī)院福州分院

經(jīng)營定位：二級綜合醫(yī)院，以中老年疾病、疼痛?？茷橹鳎漆t(yī)療為輔；

規(guī)模定位：200張床位，醫(yī)院經(jīng)營面積10000平方米以上 功能安排：綜合門診樓、住院樓、康復(fù)住院部及其他醫(yī)療輔助功能性安排；

政策安排：醫(yī)保、新農(nóng)合、職工定點醫(yī)療、120聯(lián)動單位 社會互動：商業(yè)醫(yī)療保險合作二十家以上；

社會福利機構(gòu)、殘聯(lián)等合作機構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護理公寓”聯(lián)動項目

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”深度互動協(xié)助模式

自營“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”，開展“醫(yī)院附屬養(yǎng)老院”加盟平臺

利用智慧醫(yī)療系統(tǒng)，對深度發(fā)展的項目進行垂直管理，精準營銷。2.護理功能型公寓項目

項目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬護理養(yǎng)老公寓（擬）項目性質(zhì)：非盈利型

社會定位：全?。ㄈ珖┦准摇皣依淆g委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

設(shè)置高端全護理失能老人護理VIP； 設(shè)置特需全科護理高級VIP 規(guī)模定位：500張床位，醫(yī)院經(jīng)營面積10000平方米以上 功能安排：護理中心、康復(fù)中心、住院公寓、營養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排； 政策安排：床位補貼、建筑補貼、慈善贊助等； 社會互動：商業(yè)醫(yī)療保險合作二十家以上；

社會福利機構(gòu)、殘聯(lián)等合作機構(gòu) 深度發(fā)展：發(fā)展“老年護理公寓”醫(yī)院消費模式；

建立“福州市養(yǎng)老院——醫(yī)療”示范作用 3.養(yǎng)老院項目

項目名稱：福建省康復(fù)（養(yǎng)老）醫(yī)院附屬（聯(lián)營、連鎖）養(yǎng)老院（擬）

項目性質(zhì)：直營非盈利型機構(gòu)

社會定位：全?。ㄈ珖┦准摇皣依淆g委”醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的定點示范試養(yǎng)老基地；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程；

經(jīng)營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

規(guī)模定位：12家養(yǎng)老院，總4800張床位，布局全福州市； 功能安排：護理中心、康復(fù)中心、營養(yǎng)中心（含配餐服務(wù)）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務(wù)中心等，及其他適老化輔助功能安排；

政策安排：床位補貼、建筑補貼、慈善贊助等； 社會互動：社會福利機構(gòu)、殘聯(lián)等合作機構(gòu) 深度發(fā)展：養(yǎng)老院直營、加盟模式

4.智慧醫(yī)療項目

項目名稱：福建省城市中老年養(yǎng)老醫(yī)療數(shù)據(jù)管理中心 項目性質(zhì)：公益、非營利性

社會定位：福建省民政局重點扶持項目，直接覆蓋全??；

福建省適老化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合示范工程； 經(jīng)營定位：為全市65歲以上老人進行數(shù)據(jù)登記管理； 規(guī)模定位：覆蓋全市，逐漸覆蓋全省 功能安排：登記管理、精準營銷

政策安排：民政局扶持項目【財政補貼項目、政府引導(dǎo)下的公益項目】

社會互動：各市縣聯(lián)動發(fā)展

深度發(fā)展：為下一步在全省范圍內(nèi)的擴張進行基礎(chǔ)市場準備； 5.O2O商城項目

建立在整體項目完整的趨勢下的供應(yīng)鏈管理； 逐漸建立中老年產(chǎn)品銷售終端。

十、其他

第四篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風險?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風險較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第五篇：高鐵新區(qū)城市綜合體項目

德州躋身世界（新能源）名城的優(yōu)勢項目——

山東省德州市 高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)項目推介書

德州市高鐵新區(qū)投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項目背景 第二章 項目概況

第三章 項目總體定位

第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項目的開發(fā)、招商與經(jīng)營第五章 市場前景 第六章 結(jié)論

方案概述

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體項目將依托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動資金與商業(yè)推廣資源、技術(shù)資源，引入專業(yè)管理機構(gòu)，面向京津、濟南市場，以主題商業(yè)為主體進行經(jīng)營，實現(xiàn)項目開發(fā)、招商與經(jīng)營一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟的一張亮麗名片。

德州即將進入“高鐵時代”，高鐵新區(qū)的價值顯然不是一個傳統(tǒng)意義上的“新城”的內(nèi)涵和外延所能表達的。高鐵新區(qū)的開發(fā)既不是純城市建設(shè)項目，也不是純工業(yè)發(fā)展項目，而是一個具有非常典型的“后工業(yè)時代”特征的“綜合性開發(fā)項目”：囊括了觀光業(yè)、商務(wù)會展業(yè)、運動康體業(yè)、參與型娛樂業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)等。

項目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個完善的“現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體”。

項目規(guī)劃包括：

現(xiàn)代主題購物中心＋步行商業(yè)街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務(wù)公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長、稅收、擴大就業(yè)作出實質(zhì)貢獻，帶動德州商業(yè)向現(xiàn)代升級，營造新經(jīng)濟局面下德州的新都市面貌。

第一章

項目背景

一、宏觀經(jīng)濟

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已成為德州市對外開放的窗口、招商引資的基地和經(jīng)濟、文化、行政中心。先后被評為“2010聯(lián)合國宜居生態(tài)示范開發(fā)區(qū)”、“2010中國十佳低碳開發(fā)區(qū)”、“國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地”、“國家太陽能光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)”、“國家太陽能光熱綜合利用產(chǎn)業(yè)示范基地”、“國家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調(diào)城”、山東省“科學發(fā)展示范區(qū)”、“對外開放先進區(qū)”、“山東省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)”、“山東省經(jīng)濟開發(fā)區(qū)先進單位”等榮譽稱號，在山東省省級開發(fā)區(qū)綜合評比中，躋身前五名；是山東西部省級開發(fā)區(qū)領(lǐng)頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環(huán)渤海地區(qū)的區(qū)位：山東對接環(huán)渤海經(jīng)濟圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環(huán)渤海地區(qū)目前最發(fā)達的兩大經(jīng)濟圈京津冀北經(jīng)濟圈、山東半島經(jīng)濟圈之間，是聯(lián)結(jié)環(huán)渤海地區(qū)和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節(jié)點。

隨著京滬高速鐵路的建設(shè)，德州應(yīng)充分利用高速鐵路的輻射帶動效應(yīng)，搶抓京津冀都市圈整體推進的空間效應(yīng)，強化德州與天津、北京、青島、濟南等地的經(jīng)濟合作與聯(lián)系，提升德州在區(qū)域競爭與合作中的地位與作用，充分發(fā)揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區(qū)位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港僅兩個小時。山東省“一體兩翼”的發(fā)展新格局，也使得德州在省內(nèi)的區(qū)位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟南都市圈的區(qū)位：濟南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟南都市圈地域范圍內(nèi)，有國家級高速和鐵路相通，與濟南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢必將進一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對市域范圍內(nèi)輻射帶動效應(yīng)不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導(dǎo)德州城市空間的東拓與南延，有利于加強德州對市域的輻射帶動作用，強化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導(dǎo)區(qū)

德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導(dǎo)區(qū)，未

來德州將形成老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構(gòu)建的大德州空間結(jié)構(gòu)。

（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口

高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時結(jié)合汽車客運站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運集散中心，充分強化高鐵站區(qū)的活力，帶動樞紐經(jīng)濟的發(fā)展，從而帶動德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地

德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長一段時間的發(fā)展主題。目前河?xùn)|新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動效應(yīng)，強化與環(huán)渤海經(jīng)濟圈經(jīng)濟中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)

業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，強化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區(qū)是德州實現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構(gòu)成上的巨變，結(jié)合高速鐵路的客流特點，充分發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會展、科技研發(fā)、教育培訓(xùn)等功能。

二、城市定位與規(guī)劃

德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結(jié)合高端商務(wù)旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時經(jīng)濟圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺，成為未來德州發(fā)展重心！

總體定位——“宜業(yè)、宜居、宜學、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復(fù)合體。以高鐵站點為契機，以建設(shè)設(shè)施先進的現(xiàn)代化交通樞紐為先導(dǎo)，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。

三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況

1、新能源和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)中心、制造中心、信息中心和國內(nèi)領(lǐng)先的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基地、知識創(chuàng)新基地。力爭到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實現(xiàn)300億元，出口創(chuàng)匯3.5億美元；到2020年實現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計達30多個，其中皇明太陽能集團、華業(yè)風能設(shè)備有限公司、株丕特風力復(fù)合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領(lǐng)域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國領(lǐng)先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術(shù)企業(yè)。

2、空調(diào)電子產(chǎn)業(yè)類

目前，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚起中國中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。

3、先進裝備制造類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機集團、臺灣美利達自行車集團、德石機械、福田重工、德州方向機、普利森機械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及輕工業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)興區(qū)，使服務(wù)業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務(wù)

港、匯一物流等幾十家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目落戶。

12年來，德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構(gòu)建起新格局。

5、文化旅游產(chǎn)業(yè)類

德州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟同等重要的位置，實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實施。目前董子園以通過國家3A級景區(qū)驗收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態(tài)治理河道4.5公里，長達6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設(shè)。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區(qū)驗收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會。

董子園

董子園是為紀念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設(shè)完工，對外開放。

減河生態(tài)濕地

減河生態(tài)濕地是國家海委批復(fù)的首個濕地治理項目。全長40公

里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對外開放，接待游客達200萬人次。

減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設(shè)完工，原生態(tài)水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標志性景觀。東岸結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1000畝經(jīng)濟果林種植完成。

四、房地產(chǎn)狀況

2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報預(yù)期。

第二章

項目概況

一、地理位置

項目位于德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內(nèi)。

二、土地開發(fā)強度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應(yīng)，在車站周邊實行高強度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強度開發(fā)模式。點綴現(xiàn)代地標，形成優(yōu)美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個級別加以控制。

其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實行高強度開發(fā)，東風東路兩邊各60米-250米之間強度較低，為城市綠軸。高度控制

生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實施高強度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)和城市公共服務(wù)區(qū)采取高密度高強度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。

城市中心區(qū)的建筑不僅要能構(gòu)建恢弘的城市意象，同時也要能反映城市土地價值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個等級：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務(wù)設(shè)施建筑控制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。

（3）購物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米～80米之間，構(gòu)建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)等為主。

（4）核心節(jié)點周邊建筑可適當在80米～100米之間，構(gòu)建城市形象，展現(xiàn)城市實力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優(yōu)勢分析）

——交通區(qū)位優(yōu)勢

德州是一個依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達天衢”，京杭大運河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時車程，距北京僅2小時車程，距濟南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來。

——土地資源優(yōu)勢

德州城市建設(shè)用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設(shè)空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設(shè)，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地儲備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地?！己玫漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐

德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的基礎(chǔ)，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊

頭并進的局面，對未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)?！鷳B(tài)資源優(yōu)勢

高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結(jié)合現(xiàn)狀地形和溝壑，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時德州的產(chǎn)業(yè)對于塑造生態(tài)城市也具有良好的基礎(chǔ)，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關(guān)。

2、W（劣勢分析）

——經(jīng)濟外向度不高

德州的經(jīng)濟主要來自國內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟的發(fā)展落后于全省平均水平。

3、O（機會分析）

——新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間

德州的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀國際社會大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強，強化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經(jīng)濟效應(yīng)不可估量

京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經(jīng)濟效應(yīng)將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應(yīng)帶來的發(fā)展空間。

——后發(fā)優(yōu)勢

德州目前處于山東經(jīng)濟發(fā)展相對落后地區(qū)，但目前城市經(jīng)濟增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力，可以預(yù)見在今后很長一段時間，德州的經(jīng)濟發(fā)展均將超過全省平均水平，后發(fā)優(yōu)勢將更加凸顯，這為德州未來發(fā)展方向提供了多種可能?！滦统鞘谢?/p>

我國的城市化進程日益科學化和理性化，新型城市化政策對于村鎮(zhèn)較多的高鐵新區(qū)提供了未來農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的途徑，鼓勵實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，保障失地農(nóng)民的就業(yè)和安置等問題，為德州新型城市化創(chuàng)造一個新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級城市產(chǎn)業(yè)競爭的壓力

德州周邊城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)選擇重要課題之一?！a(chǎn)業(yè)發(fā)展中科技含量的提升

未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比拼的是產(chǎn)業(yè)科技含量和發(fā)展?jié)摿Γ鳛樘柲芎蜕锘?，科技對產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度具有決定性的影響。面對國內(nèi)目前太陽能產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產(chǎn)業(yè)競爭中取得先機，對于德州非常關(guān)鍵?！瞬磐莸?/p>

未來的發(fā)展最重要的吸引人才，高鐵的開通對于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動，同時也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質(zhì)，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對于高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個需要研究的問題之一。——生態(tài)保護

高鐵新區(qū)是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護基地范圍內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造具有獨特魅力和特色的城市新區(qū)，防止生態(tài)破壞和環(huán)境惡化?！恋貎r值提升與功能優(yōu)化

新一輪的城市拓展應(yīng)本著提升土地價值，實現(xiàn)高鐵站區(qū)功能優(yōu)化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發(fā)，做到遠近兼顧，既要滿足近期發(fā)展的需要，同時也能滿足未來德州長遠發(fā)展的訴求，做到腳踏實地，適度超前。

第三章 項目總體定位

德州市高鐵新區(qū)城市綜合體（以下簡稱“本項目”）將建設(shè)成一個以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導(dǎo)，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現(xiàn)代建筑綜合體。

一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式

項目的經(jīng)營將引進多個創(chuàng)新概念，為德州新經(jīng)濟格局作出創(chuàng)新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿(mào)中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區(qū)域總部經(jīng)濟

5、一站式消費

依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店，以主題商業(yè)、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區(qū)為配套的城市現(xiàn)代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業(yè)綜合體對應(yīng)的第五代主題專門店，將會在此項目中閃亮登場，突破行業(yè)營銷方式的瓶頸，進行價值渠道的創(chuàng)新和變革。

它具有以下特征：

1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達，通過現(xiàn)代交通動線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。

3）ERP平臺功能強大，具備信息化優(yōu)勢。

4）網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，產(chǎn)業(yè)鏈完整，以基地的強大實力作后盾。

5）營銷理念先進，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。

6）強勢營銷團隊，注重服務(wù)創(chuàng)新。

7）價格優(yōu)勢，通過規(guī)模經(jīng)濟降低營運成本，創(chuàng)造明顯的價格優(yōu)勢。

8）產(chǎn)品優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成設(shè)計、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方

面領(lǐng)先局面。

-------展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式

定義：展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺，是以主題行業(yè)營銷為主的時尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。

展貿(mào)中心的發(fā)展源流：

第一代商業(yè)模式：工匠、作坊式商業(yè)，是最原始的商業(yè)形式。

第二代商業(yè)模式：推銷式商業(yè)，以個別店鋪為表現(xiàn)形式。

第三代商業(yè)模式：傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。

第四代商業(yè)模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。

第五代商業(yè)模式：以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡(luò)、信息平臺為支持，集展示、體驗、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應(yīng)由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務(wù)辦公區(qū)向商業(yè)—商務(wù)—賓館—休閑—公寓綜合區(qū)模式演變，這個也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業(yè)街區(qū)

Convention：休閑娛樂集會

Apartment：街區(qū)公寓組團

------總部經(jīng)濟

定義：是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。

總部經(jīng)濟是一種能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域“三方”利益都得到增進的經(jīng)濟形態(tài)。這種總部經(jīng)濟模型稱為“三贏模型”。

總部經(jīng)濟的五種效應(yīng)：

1、稅收貢獻效應(yīng)

一是企業(yè)的稅收貢獻效應(yīng)。二是公司總部員工的個人稅收貢獻效應(yīng)。在總部工作的高級白領(lǐng)，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟做出貢獻。

2、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)

制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會計、審計、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由

教育培訓(xùn)、會議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。通過制造業(yè)總部這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。

3、消費帶動效應(yīng)

總部的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù)活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費；總部高級白領(lǐng)的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。

4、勞動就業(yè)效應(yīng)

總部經(jīng)濟的發(fā)展本身會充分利用的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動第三產(chǎn)業(yè)，包括知識型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。

5、社會資本效應(yīng)

一個區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個地區(qū)的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時，總部經(jīng)濟加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。

二、新經(jīng)營模式帶動德州商業(yè)升級，滿足市場增長需要

改變目前德州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相對滯后局面，加強德州在魯西北、冀東南的商業(yè)樞紐地位。此項目作為新型的復(fù)合商業(yè)項目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動作用，促成德州商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級。

三、以龍頭商業(yè)推動德州商業(yè)秩序走向規(guī)范

目前國內(nèi)消費正從“戰(zhàn)國時代”向“品牌時代”轉(zhuǎn)變。本項目的開發(fā)順應(yīng)這一消費趨勢，發(fā)展商按國際慣例管理和操作，為目前相對混亂的德州商業(yè)競爭帶來新局面，為德州的商業(yè)秩序提供一個規(guī)范，營造一個國際氣氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費者在現(xiàn)代的體驗氣氛中以優(yōu)惠的價格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為和諧社會添磚加瓦。

四、招商對象

1.國際或國內(nèi)知名連鎖商業(yè)機構(gòu)

2.全國性或區(qū)域性連鎖型零售終端商

3.全國性協(xié)會或省級行業(yè)協(xié)會，如全國行業(yè)協(xié)會、中華全國工商聯(lián)、中國工藝美術(shù)協(xié)會、香港商會、全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、廣東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項目的指導(dǎo)和參與單位

4.中國馳名品牌或中華名牌企業(yè)

5.旅游服務(wù)業(yè)和零售知名企業(yè)，包括國際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務(wù)等上、下游不同環(huán)節(jié)的配套企業(yè)

7.其它零售與商業(yè)服務(wù)提供商

8.企業(yè)集團區(qū)域總部

第四章

可持續(xù)發(fā)展三步曲：項目的開發(fā)、招商與經(jīng)營

項目的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營”三步進行

一、開發(fā)——筑巢引鳳

項目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進行開發(fā)，計劃引進世界知名的商業(yè)機構(gòu)，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。

2、促成省級以上如全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會、山東省商業(yè)聯(lián)合會等作為本項目的指導(dǎo)和參與單位。

3、促使成本項目成為上述協(xié)會綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點。

4、促成行業(yè)協(xié)會主辦或協(xié)辦的全國性商業(yè)機構(gòu)至少一個進入本項目，作為二級招商核心項目。

5、引進培訓(xùn)、會員店、休閑娛樂、服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭把服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈做強做大，使本項目成為在魯西北、冀東南地區(qū)獨樹一幟，具有強大影響力的主題商業(yè)中心。

三、經(jīng)營——塑造德州現(xiàn)代都市名片

本項目依托政府的支持，充足的資金與先進技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營管理機構(gòu)，以主題商業(yè)進行主題整體經(jīng)營，并進行統(tǒng)一宣傳推廣，實現(xiàn)項目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造德州經(jīng)濟的一張亮麗名片。

第五章

市場前景

一、打造國際化商務(wù)寫字樓，促進德州區(qū)域總部經(jīng)濟發(fā)展

結(jié)合德州區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴大德州在魯西北、冀東南乃至整個華北地區(qū)的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長點，推動城市持續(xù)發(fā)展

通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟增長點，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

形成較為完整的商務(wù)體系，即金融、保險、會計、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)等的發(fā)展，帶動周邊餐飲、商業(yè)、物流、娛樂等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強化經(jīng)濟帶動功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區(qū)成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經(jīng)濟競爭力

本項目以雄渾的建筑群體優(yōu)化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現(xiàn)代都市邁進的現(xiàn)代形象，改變德州的城市面貌。

二、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實質(zhì)性拉動德州經(jīng)濟增長

項目的形成，將改變德州目前資源、資金相對分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點帶面，從而全面提升德州經(jīng)濟發(fā)展面貌，充分拉

動德州經(jīng)濟的迅速發(fā)展。

1、形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動效應(yīng)

國內(nèi)國際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對地方經(jīng)濟的拉動作用明顯。本項目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺的開發(fā)，將整體優(yōu)化德州的投資環(huán)境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動投資，為德州的經(jīng)濟增長提供新興基地，為德州GDP 增長作貢獻。

2、形成穩(wěn)定稅源，促進財稅增長

通過優(yōu)化招商、主題經(jīng)營引進的大批商家、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以為德州創(chuàng)造豐富的稅源。

3、帶動其他行業(yè)，促進德州 GDP 總量增長

利用現(xiàn)代經(jīng)濟的中心效應(yīng)——提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)公寓、商貿(mào)平臺，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為德州在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟”全區(qū)大布局中占得先機，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動德州經(jīng)濟。

4、增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量

以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化德州的商業(yè)環(huán)境，為市民提供一個購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，創(chuàng)造商貿(mào)旅游強力平臺

通過對德州現(xiàn)在及未來龐大的商業(yè)機會進行現(xiàn)代化的資源整合，隨著本項目的建立以及眾多國內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)的進駐，本項目必然會引

發(fā)城市商貿(mào)發(fā)展熱潮。

1、本項目成為幅射華北的商貿(mào)集約型管理示范項目

本項目將按魯西北、冀東南地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請專業(yè)商用物業(yè)公司進行經(jīng)營管理，使項目成為集約經(jīng)營與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游的創(chuàng)業(yè)航母

本項目的規(guī)?；图s化管理平臺，將引導(dǎo)國內(nèi)外商貿(mào)旅游業(yè)人流、物流、商流、資金流向集聚轉(zhuǎn)移，強力的政策扶持，將極大發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區(qū)商貿(mào)旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區(qū)。

3、成為中國商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺

本項目的創(chuàng)新經(jīng)營模式、現(xiàn)代化資訊服務(wù)、體驗式營銷環(huán)境，是對國內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項目為中心形成的周邊經(jīng)濟區(qū)動力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費能力，產(chǎn)生吸 納新興財富、引導(dǎo)國內(nèi)外資本市場投資的聚寶盆效應(yīng)。

第六章

結(jié)論

綜上所述，德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體項目立意高遠、理念先進、目標明確、意義深遠、選址得當、定位準確、規(guī)劃合理、預(yù)期效益良好。加上項目可獲得當?shù)卣膬?yōu)惠政策扶持；有國內(nèi)外類似成功經(jīng)驗做借鑒；投資商實力強大，具備投資建設(shè)大型項目的優(yōu)勢資源和操控能力，配合信譽卓著的市場背景，規(guī)劃、推廣與管理團隊的經(jīng)驗操作豐富，本項目成功的機會極大。本項目在運營方面能夠滿足所在行業(yè)、所在城市的發(fā)展要求，具備建立新型主題商業(yè)中心的成功可行性。

本項目將通過引進世界 500 強或者全國知名的大型連鎖零售企業(yè)等主力店，以帶動主題商業(yè)中心的整體運營，提升德州地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。因此本項目占天時、地利、人和，是氣勢宏偉、把握性大，不可多得的優(yōu)良項目。