第一篇：中國老年公寓需求市場分析

中國老年公寓需求市場分析 目前，中國各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”，“商業(yè)地產(chǎn)”、“工業(yè)地產(chǎn)”、“高教地產(chǎn)”也是“蒸蒸日上”，但惟獨作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進入老年社會里，中國的“老年公寓”需求市場怎樣？“老年公寓”該怎樣建設(shè)？請參閱下文：

中國自1999年以來就已進入了老年型國家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢異常兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數(shù)已超過1億（占總?cè)丝诘?.3％），到2050年將增加到3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文

化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風(fēng)景區(qū)等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。

3．設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓可以是以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。市場的方式根據(jù)市場需求而定，這塊蛋糕很大。

三、老年公寓的現(xiàn)狀、問題及今后發(fā)展建議

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進、服務(wù)較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。

但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。l．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?

4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為600－800元。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

5．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。

發(fā)展建議

1．制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2．大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。

4．建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。

5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。

總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。

第二篇：中國老年公寓需求市場分析

中國老年公寓需求市場分析

目前，中國各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”，“商業(yè)地產(chǎn)”、“工業(yè)地產(chǎn)”、“高教地產(chǎn)”也是“蒸蒸日上”，但惟獨作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年公寓”卻成為了“遺忘的角落”。那么，在中國進入老年社會里，中國的“老年公寓”需求市場怎樣？“老年公寓”該怎樣建設(shè)？請參閱下文：

中國自1999年以來就已進入了老年型國家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也滾滾而來，而且中國的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢異常兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連、杭州等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、武漢等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數(shù)已超過1億（占總?cè)丝诘?.3％），到2050年將增加到3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首

選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風(fēng)景區(qū)等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。

3．設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）

或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓可以是以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。市場的方式根據(jù)市場需求而定，這塊蛋糕很大。

三、老年公寓的現(xiàn)狀、問題及今后發(fā)展建議

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進、服務(wù)較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。

但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。l．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?

4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為600－800元。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

5．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。

發(fā)展建議

1．制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2．大力興建中高檔的老年公寓。目前我國中高收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。

第三篇：中國老年公寓市場分析

中國老年公寓市場分析

一、市場需求狀況

1、老年公寓 老年公寓 老年公寓市場存在巨大需求 在我國，由于主要還是實行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿 足老年人對住的特殊需求，有條件單獨居住的老人，其住房條件也不理想。據(jù)天津、杭州的 有關(guān)調(diào)查，有 98%的老年人住在多層或集體住宅之中，單身老人和老年夫婦住在多層或集 體住宅中的比例也高達 81%。但是隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會化養(yǎng)老的發(fā)展 發(fā)展，以及老 發(fā)展 年人收入的增加，老年人對老年住宅的需求將會上升。

2、未來十年內(nèi)老年公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢 中國老齡協(xié)會調(diào)研部認(rèn)為，截至 2005 年底我國已具有相當(dāng)購買力的老年人主要集中在 中國 經(jīng)濟發(fā)達的東南沿海地區(qū)和一些大中城市。未來十年，當(dāng)現(xiàn)在 50 歲左右的人進入 60 歲以后，經(jīng)濟 老年市場的巨大購買力將會充分地顯現(xiàn)出來。這部分老年群體中有許多人事業(yè)有成，退休金和儲蓄存款比現(xiàn)在 60 歲以上老年人有很 大的提高，在消費觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨生子女的父母，子女少的 狀況也會使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式?，F(xiàn)在所謂的老年人 “高檔消費”，在 10 年之后將后變成普通消費。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢。北京、上海

3、北京 上海 北京 上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)中高收入老年群體對高端老年公 寓需求加大 社會人口流動的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發(fā)展中，老年人 對住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人活動不受干擾，減輕子女負(fù)擔(dān)，也減少了長期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普 通住宅由于各項設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進一個設(shè)施 完備、服務(wù)周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事。零點調(diào)查公司對北京、上海兩地 3000 名 55 歲至 75 歲市民就“老年人住宅消費問題”進 行了隨機訪問，訪問報告表明，目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父母 與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因為越來越多的家政服務(wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家 庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會的發(fā)展使老年人與其子女的世界 世界觀、價值觀和人 世界 生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對于老年公 寓的需求也日益增加。零點的調(diào)查數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)表明，京滬兩地 76.2%和 66.7%的被調(diào)查者對

現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護急 數(shù)據(jù) 救條件、體育娛樂場所意見很大，半數(shù)以上對社區(qū)活動、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿 意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低。這兩個數(shù)據(jù) 表明，城市化過程中的負(fù)面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對較好，又 不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005 年的另一項調(diào)查顯示，在上海 300 萬 60 歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化老 年城（公寓）養(yǎng)老的占到 30%，這樣僅上海就有近90 萬老年人期盼住進老年公寓養(yǎng)老。

4、低收入老年群體對福利性養(yǎng)老機構(gòu) 機構(gòu)需求較高 機構(gòu) 受我國經(jīng)濟發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國偏遠地區(qū)、經(jīng)濟落后地區(qū) 的老年消費群體消費能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以 對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)為主。

5、為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的 51%，打算租 賃房屋使用權(quán)的占 24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。這也 意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。

二、市場供給狀況

1、老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺 國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院 管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金 資金來源不能保 等養(yǎng)老機構(gòu)，管理 管理 資金 障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了 一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段 有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需 要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提 供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人

人們情感或心理需要。就中國而言，現(xiàn)有 42000 多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬人，還不到目前中國 1.3 億老年人的 1%。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠遠不能滿足 老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡 陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠 地較少。

2、老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位 隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變 化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特 征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福 養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定 位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營 較為困難。截至 2005 年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營成效受運營 模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計、服務(wù)等方面并不符 合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。

3、老年公寓開發(fā)呈現(xiàn)以下特點 1）客戶為中高經(jīng)濟實力的老年人 在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以 上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面 都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模 式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。2）居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送 養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由企業(yè)投資 企業(yè)投資 企業(yè)投資并公司化經(jīng)營管理的老 年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人 可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務(wù)檔次。

由于老年公寓提供給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式 一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時

由于老年公 銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè) 寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購物場所、銀行 銀行 施）和娛樂鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服 務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。因此一般房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn) 商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機構(gòu)的出租床位，服務(wù)內(nèi)容單一的“旅店式”運營模式不適合老年 公寓的正常經(jīng)營。3）具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點 我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以 政府主要關(guān)注并解決社會“低?！?、“五?！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入 人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的 房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減 免、金融 金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完 金融 全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社 區(qū)運營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。4）投資額大、資金回收期長 它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體 造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式 滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需 求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈 活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。

4、老年公寓市場的發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢 趨勢 1）基于市場競爭愈來愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計更注重細節(jié) 針對不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對居住條件的要求不盡相同，因此 對老年住宅的設(shè)計因地制宜，采用不同的開發(fā)模式。綠地 21 城孝賢坊屬于社區(qū)型的典型代表。作為一個尊老社區(qū)，她和其他的度假社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地 21 城人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老 兩口在

第四篇：中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展

中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展

我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€人看法。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從2000

年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3．社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4．現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5．隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

二、中國老年公寓的特點

老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2．老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。

3．設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。

三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀、問題及今后發(fā)展建議

老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進、服務(wù)較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老

人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。

但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。

l．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3．老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

4．一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。

5．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。

今后發(fā)展建議

1．制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2．大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3．要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。

4．建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。

總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。

第五篇：KTV市場分析：KTV消費需求分析

KTV市場分析：KTV消費需求分析

KTV市場現(xiàn)狀：

經(jīng)濟的發(fā)展在使我們的物質(zhì)生活水平明顯提高的同時，也帶來了更為激烈的社會競爭，各行各業(yè)的工作者無不面臨著巨大的生活和工作壓力。上班一族似乎每天都有干不完的工作，周一到周五的工作任務(wù)排的滿滿當(dāng)當(dāng)，工作日之余，他們非?？释ㄟ^一定形式的休閑活動釋放壓力，“給自己的心情放個假”，休閑過節(jié)成為一種新時尚。

除了春節(jié)、清明、端午這樣的傳統(tǒng)節(jié)假日外，光棍節(jié)、女生節(jié)、情人節(jié)這些娛樂性的節(jié)日也成了年輕人借以休閑放松的好時機。同時，他們聚會的項目也不僅僅局限在吃飯聊天，結(jié)伴去KTV放聲高歌成了聚會的“壓軸大戲”。隨著市民休閑文化需求的上漲和大眾娛樂產(chǎn)業(yè)的進一步規(guī)范化，光顧KTV的顧客群體迅猛上漲，到量販?zhǔn)終TV唱歌甚至成了親朋好友聚會時必不可少的休閑項目。需求就是市場，公開資料顯示，全國規(guī)模領(lǐng)先的寶樂迪連鎖量販?zhǔn)終TV加盟門店已經(jīng)達到181家，在不到一個月的時間里分店數(shù)量就增加了近20家，加盟的火爆程度可見一斑。

KTV市場發(fā)展：

量販?zhǔn)終TV的高人氣對 “休閑過節(jié)”新風(fēng)尚的形成起了明顯的催化作用，而整個行業(yè)也在各種節(jié)假日期間迎來了自己特有的“黃金期”。記者了解到，近幾年來，越來越多的市民家里來了親戚，開始選擇就近在外面吃飯，之后再在KTV唱歌打牌，使得連鎖量販?zhǔn)終TV這種大眾化的娛樂場所在節(jié)假日期間天天爆滿，一座難求。在位于上海虹口區(qū)的一家寶樂迪量販?zhǔn)終TV加盟店，這里的負(fù)責(zé)人告訴記者，不僅是節(jié)假日，周六周末這里的顧客也特別多，許多包廂早早就被預(yù)定一空，即將到來的清明節(jié)我店將迎來又一輪預(yù)定高峰。假日休閑的味道濃了，K歌休閑成了過節(jié)的一大樂事，這種休閑過節(jié)方式已被越來越多的市民認(rèn)可。量販?zhǔn)終TV需求的上漲必將帶動產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，顯然，與量販?zhǔn)終TV單體店相比，連鎖

模式的專業(yè)化管理和規(guī)范化操作更能保證KTV投資的成功率。業(yè)內(nèi)人士分析，未來一段時間，量販?zhǔn)終TV加盟投資行業(yè)將不斷升溫。