第一篇：2012年度全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)評分表(資料組)

住宅小區(qū)評分表

（2012年月日）

考評項(xiàng)目：

項(xiàng)目考評總得分：統(tǒng)計(jì)人簽名：

第一部分資料考評組

資料考評組評分：

共印15份5

第二篇：“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”創(chuàng)建資料目錄

“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”創(chuàng)建資料目錄

第一部分：基礎(chǔ)資料

一、1.按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用

（1）立項(xiàng)批文、規(guī)劃方案審查意見、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

（2）建設(shè)用地許可證、國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程建設(shè)項(xiàng)目施工許可證、銷售許可證

（3）用地紅線圖

一、2.已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)

（1）物業(yè)整體資料

1）物業(yè)竣工驗(yàn)收備案表，竣工總平面圖，單件建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程等竣工驗(yàn)收資料（暖通竣工圖、給排水竣工圖、建筑電氣工程驗(yàn)收資料、智能竣工圖、建筑給排水及采暖工程部分、電氣竣工圖、電梯驗(yàn)收資料）；

2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用的維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4）物業(yè)管理所必須的其他資料

（2）物業(yè)共用部位驗(yàn)收資料

1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面

2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗

3）公共衛(wèi)生間、陽臺

4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄

（3）共用設(shè)施設(shè)備竣工驗(yàn)收資料：

低壓配電設(shè)施、柴油發(fā)電機(jī)組、電氣照明、插座裝置、防雷與接地、給排水、電梯（含電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證）、消防系統(tǒng)（含消防竣工驗(yàn)收證明、消防水系統(tǒng)、火宅報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、供暖和制冷系統(tǒng)、外幕墻百葉系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)

（4）園林綠化工程驗(yàn)收資料 1）園林植物：（含花卉、數(shù)目、草坪、綠（花）籬、花壇等）2）園林建筑：（含小品、花絮、園廊等）

（5）其他配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收資料

大門、圍墻、道路、游泳池、停車場（庫、棚）、物業(yè)標(biāo)識、垃圾房及中轉(zhuǎn)站、信報箱等

（6）物業(yè)交接資料及相關(guān)記錄

圖紙移交記錄、隱蔽工程記錄、接管驗(yàn)收記錄、鑰匙移交記錄

（7）物業(yè)管理項(xiàng)目更迭時，需提供下列資料：

產(chǎn)權(quán)資料

業(yè)主資料（包括業(yè)主入住資料和房屋裝修資料）

管理資料（包括各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄）

財務(wù)資料（包括費(fèi)用代收代繳明細(xì)表）

其他需要移交的資料（包括對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件等）

一、3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理

（1）物業(yè)服務(wù)合同和管理項(xiàng)目的建筑面積一致

（2）一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理

（3）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括房屋及設(shè)施設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生管理、秩序維護(hù)管理服務(wù)在內(nèi)的權(quán)委托管理

（4）管理項(xiàng)目的面積在物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)規(guī)定的管理面積以內(nèi)

（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)簡介、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼、物業(yè)項(xiàng)目人員組織結(jié)構(gòu)設(shè)置等資料

一、4.建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確

（1）前期物業(yè)管理服務(wù)合同

1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)

3）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)

4）合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

5）前期物業(yè)服務(wù)合同的接觸及終止

一、5.在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確

簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，提供服務(wù)協(xié)議文本

一、6.建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定

（1）政府維修基金管理辦法

（2）物業(yè)項(xiàng)目維修基金管理制度

（3）維修資金建立情況及（臺賬）資料

（4）維修資金使用情況及相關(guān)（臺賬）資料

（5）維修資金續(xù)籌情況及相關(guān)（臺賬）資料

一、7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公共制度完善

1)(房屋使用手冊)或業(yè)主手冊

2）裝飾裝修管理規(guī)定

3）裝飾裝修協(xié)議、申請表及相關(guān)審核備案資料

4）治安、消防安全責(zé)任書

5）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》

6)各項(xiàng)公眾制度文件

一、8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)

（1）業(yè)主大會籌備組資料（申請報告、公示記錄、成員名單、會議記錄等）

（2）申請成立業(yè)主委員會的報告（3）業(yè)主大會議事規(guī)則

（4）業(yè)主委員會成員名單和基本情況

（5）業(yè)主委員會登記備案表

（6）業(yè)主委員會日常工作記錄和文件

一、9.業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系明確

物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：

（1）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)

（3）物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)（4）合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

（5）違約責(zé)任的約定及爭議的解決方式

一、10.物業(yè)管理企業(yè)制定爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意

（1）創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃和實(shí)施方案

（2）成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組和創(chuàng)優(yōu)工作小組

（3）業(yè)主委員會或雙二分之一以上業(yè)主認(rèn)可創(chuàng)優(yōu)的相關(guān)資料

（4）創(chuàng)優(yōu)自查整改計(jì)劃（5）創(chuàng)優(yōu)單位自檢概述

（6）創(chuàng)優(yōu)小區(qū)達(dá)標(biāo)申報表

一、11.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。

（1）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理制度

（2）物業(yè)服務(wù)安全管理制度

（3）物業(yè)服務(wù)考核制度

（4）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理制度

（5）企業(yè)人力資源、財務(wù)管理等管理制度

（6）物業(yè)服務(wù)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)

（7）物業(yè)服務(wù)工作流程

一、12.物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；圓通統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)

（1）物業(yè)服務(wù)人員名冊

（2）物業(yè)服務(wù)人員崗位證書（復(fù)印件）

（3）物業(yè)服務(wù)人員職稱證書（復(fù)印件）

（4）物業(yè)服務(wù)人員工作牌

（5）物業(yè)服務(wù)人員行為規(guī)范

（6）物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)計(jì)劃及記錄

（7）物業(yè)服務(wù)人員考核標(biāo)準(zhǔn)

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

一、13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率

（1）計(jì)算機(jī)配置及應(yīng)用情況說明

（2）計(jì)算機(jī)使用管理規(guī)定

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

一、14.物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況

（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理、財務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面的有關(guān)規(guī)定及執(zhí)行記錄

（2）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、停車場收費(fèi)及特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及公式情況

（3）地方稅務(wù)局繳稅憑證

（4）近期1-2年內(nèi)，每半年向業(yè)主公開一次手指情況的資料和圖片

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

一、15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便

（1）房屋總平面圖

（2）房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)清冊

（3）房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備清冊

一、16.建立住用房檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便

（1）業(yè)主檔案（入住通知書、家庭成員登記表、房屋買賣契約復(fù)印件、繳費(fèi)協(xié)議等）

（2）房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊

一、17.建立24小時值班制度，建立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)保修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄

（1）物業(yè)服24小時值班制度

（2）專用服務(wù)電話號碼及向業(yè)主公示的資料圖片

（3）接受業(yè)主和使用人對物業(yè)保修及處理的記錄

（4）回訪制度和相關(guān)記錄

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

一、18.定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達(dá)95%以上

（1）征求業(yè)主意見的相關(guān)規(guī)定

（2）近期1-2年內(nèi)征求意見資料以及整改處理記錄

（3）近期1.2年業(yè)主滿意率調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料

（征求業(yè)主意見）

一、19.建立落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制度，零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄

（1）維修服務(wù)承諾制的相關(guān)規(guī)定

（2）零修急修達(dá)到100%的統(tǒng)計(jì)資料

（3）返修率不高于1%的統(tǒng)計(jì)資料

（4）業(yè)主和使用人的回訪記錄

（征求業(yè)主意見）

第二部分：房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

二、1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號，標(biāo)志明顯

（1）小區(qū)平面示意圖

（2）小區(qū)主要路口路標(biāo)

（3）項(xiàng)目管理處標(biāo)識

（4）安全警示標(biāo)識

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

二、2.無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋現(xiàn)象

（1）對私搭亂建或擅自改變房屋使用用途的整改通知書

（2）上報相關(guān)主管部門處理的記錄和有關(guān)文字的報告及記錄

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

二、3.房屋外觀完好、整潔；外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污漬

（1）外墻清潔維護(hù)計(jì)劃和記錄

（2）房屋完好檢查記錄

（3）房屋維修保養(yǎng)周期及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)場查驗(yàn)）

二、4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患和破損

（1）室外招牌、廣告牌、霓虹燈管理規(guī)定

（2）室外招牌、廣告牌、霓虹燈檢查管理

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

二、5.封閉陽臺統(tǒng)一有序、色調(diào)一致，不超出外墻面；出建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽棚等

有關(guān)規(guī)定要求及向業(yè)主宣傳告知的資料

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

二、6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中、支架無銹蝕

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

二、7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定。未發(fā)生危險及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

（1）房屋裝飾裝修巡視表

（2）房屋裝飾裝修管理現(xiàn)場檢查及處理記錄

第三部分：公用設(shè)施設(shè)備管理

三、1.共用設(shè)施設(shè)備完好，無隨意改變用途

（1）共用設(shè)施設(shè)備清冊

（2）共用設(shè)施設(shè)備定期檢查表

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

三、2.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范

（1）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用、巡回檢查、維修保養(yǎng)記錄

（2）專業(yè)技術(shù)人員上崗資質(zhì)配備情況

（3）專業(yè)技術(shù)人員、維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范的記錄和文件資料

(現(xiàn)場查驗(yàn))

三、3.室外共用管線統(tǒng)一下地或入公共管線，無架空管線，無礙觀瞻

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

三、4.排水、排污管道通常，無堵塞外溢現(xiàn)象

污水處理裝置運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

三、5.道路暢通，路面平整；近啊更改無缺損、無丟失，路面井蓋不

影響車輛和行人通行

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

三、6.供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案

（1）供水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度

（2）供水設(shè)備正常運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)記錄

（3）水箱、水池清洗消毒規(guī)定和記錄

（4）二次供水衛(wèi)生許可證

（5）水箱、水池水質(zhì)化驗(yàn)報告

（6）清洗水箱水池操作人員健康證

（7）停水及事故處理方案和相關(guān)記錄

（8）水箱鑰匙使用規(guī)定及領(lǐng)用記錄

三、7.制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好

（1）供電系統(tǒng)管理措施及配電房管理、運(yùn)行、安全操作等制度、程序、規(guī)范等

（2）供配電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視檢查、維修保養(yǎng)等相關(guān)記錄

（3）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)、檢測及應(yīng)急處理記錄

（4）停電管理制度、應(yīng)急預(yù)案和執(zhí)行記錄

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

三、8.電梯按規(guī)定或約定時間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案

（1）電梯管理制度（運(yùn)行、維護(hù)、尋常、應(yīng)急處理等）

（2）電梯機(jī)房管理規(guī)定

（3）電梯維保合同、維保單位資質(zhì)、操作人員操作證

（4）電梯維保計(jì)劃

（5）電梯檢驗(yàn)合格證（電梯年檢合格證）

（6）電梯安全檢查、完好情況維修保養(yǎng)記錄

（7）電梯故障的應(yīng)急處理方案和相關(guān)記錄

（8）電梯困人救援規(guī)程

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

三、9.三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16℃

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

第四部分：保安、消防車輛管理

四、1.小區(qū)基本施行封閉式管理

（1）小區(qū)監(jiān)控中心，監(jiān)控探頭的設(shè)置

（2）單元門單子對講機(jī)、防盜系統(tǒng)的位置

（3）進(jìn)入小區(qū)外來人員登記表（4）小區(qū)及外來車輛出入登記表

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

四、2.有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

（1）秩序維護(hù)人員基本情況及名冊

（2）值班室（崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定

（3）秩序維護(hù)值班、巡邏制度及相關(guān)記錄

（4）秩序維護(hù)員交接班記錄

（5）秩序維護(hù)人員培訓(xùn)、考核計(jì)劃及相關(guān)記錄

（6）監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄

（7）對講機(jī)使用管理規(guī)定

（8）物品進(jìn)出管理規(guī)定

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

四、3.危機(jī)人身安全處明顯標(biāo)識和具體的防治措施

（1）防范措施方案

（2）相關(guān)圖片資料

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

四、4.消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急預(yù)案

（1）消防系統(tǒng)資料（包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)、圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等）

（2）消防設(shè)施設(shè)備臺賬

（3）消防設(shè)施設(shè)備管理制度

（4）消防設(shè)備巡視、檢查、測試值得及責(zé)任人

（5）消防設(shè)備完好情況及試驗(yàn)、檢查記錄

（6）消防應(yīng)急預(yù)案和演練記錄

（7）消防設(shè)備器材的保質(zhì)期及維護(hù)保養(yǎng)

現(xiàn)場查驗(yàn)：

1）消防泵、噴淋泵能否正常工作，遠(yuǎn)程能否啟動 2）溫感、煙感隔離點(diǎn)是否登記，有無防范措施 3）消防排煙、正壓送風(fēng)能否啟動，遠(yuǎn)程能否控制 4）溫感、煙感的隔離點(diǎn)師傅歐登記，有無防范措施

5）屋頂試驗(yàn)消火栓水壓是否達(dá)標(biāo) 6）防火卷簾門能否正常工作 7）消防電梯能否正常迫降

四、5.機(jī)動車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記

（1）小區(qū)道路、車場交通狀況簡介

（2）停車場管理制度

（3）停車場管理記錄

（4）道口崗、車場崗、巡邏崗操作規(guī)程

（5）車輛進(jìn)出登記表

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

四、6.非機(jī)動車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序

（1）非機(jī)動車輛停放管理制度

（2）非機(jī)動車輛停放管理記錄

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

第五部分：壞境衛(wèi)生管理

五、1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，舍友垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站

環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備配置清冊

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

五、2.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔

（1）清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作流程

（2）清潔人員崗位職責(zé)

（3）清潔人員名冊和責(zé)任范圍（4）清潔衛(wèi)生責(zé)任制等相關(guān)規(guī)定

（5）清潔服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)和方法

五、3.垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺

（1）垃圾清運(yùn)管理規(guī)定

（2）衛(wèi)生消毒滅殺管理規(guī)定、計(jì)劃及有關(guān)記錄

（3）藥品及器械管理辦法

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

五、4.發(fā)那個屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備無蟻害

（1）白蟻防治管理規(guī)定

（2）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備蟻害定期檢查記錄

五、5.小區(qū)內(nèi)道路等公共場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

五、6.房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持潔凈

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

五、7.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象

（1）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定

（2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布圖

（3）戶外攤點(diǎn)、廣告牌管理制度和相關(guān)記錄

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

五、8．無違法規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜

飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜的管理規(guī)定及措施

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

五、9.排放油煙、噪音等的投訴記錄及處理資料

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

第六部分：綠化管理

六、1.小區(qū)內(nèi)綠化布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

六、2.綠地?zé)o改變用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象

（1）綠化管理規(guī)定

（2）綠化管理檢查記錄

（3）綠化養(yǎng)護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

六、3.花草樹林長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿

（1）綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

（2）綠化養(yǎng)護(hù)記錄

（3）病蟲害防治記錄

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

第七部分：精神文明建設(shè)

七、1.開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動

（1）組織社區(qū)文化活動的相關(guān)圖片和資料

（2）社區(qū)文化活動策劃方案

（征求街道、社區(qū)和業(yè)主意見）

七、2.創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)

（1）相關(guān)圖片和資料

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部文化建設(shè)資料

（征求街道、社區(qū)和業(yè)主意見）

第八部分：管理效益

八、1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上

近期1-2年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳情況統(tǒng)計(jì)表

八、2.提供有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營

特約服務(wù)、代辦服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)清單

（現(xiàn)場查驗(yàn)）

八、3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況

近期1-2年物業(yè)管理收支報表

第三篇：長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)我市城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本

市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 下列用語在本辦法中的含義：

（一）住宅小區(qū)是指以住宅房屋為主，并有相應(yīng)配套公共設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。

（二）物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)已建成交付使用的各類房屋及其附屬設(shè)施、公共設(shè)施和場地。

（三）業(yè)主是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

（四）使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。

（五）物業(yè)管理是指對住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施維護(hù)、修繕、管理，并為業(yè)主和使用人提供

償服務(wù)的活動。

第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。

第五條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，做好組織協(xié)調(diào)工作。建設(shè)、規(guī)劃、公安、民政、工商行政、物價、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、電力、電信、公用事業(yè)等部門應(yīng)按各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。

第二章 物業(yè)管理組織

第六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)50%以上時，所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位或街道辦事處召集第一次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。第一次業(yè)主代表大會的召開辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行規(guī)定。管委會成立后，應(yīng)負(fù)責(zé)每年召集一次業(yè)主代表大會，必要時，經(jīng) 20%以上業(yè)主代表要求，可不受每年一次的限制。業(yè)主代表大會的決定，由出席會議的代表過半數(shù)以上票數(shù)通過，方能有效。

第七條 業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會委員；

（二）審議通過或修訂管委會章程和物業(yè)管理公約；

（三）聽取和審議管委會工作報告；

（四）改變或撤銷管委會作出的不當(dāng)決定；

（五）決定本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。

第八條 管委會委員主要在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，也可聘請街道辦事處、居委會和公安派出所的人員擔(dān)任，其中業(yè)主委員應(yīng)不少于委員總數(shù)的三分之二。管委會由5人以上單數(shù)組成，主任和副主任由管委會委員選舉產(chǎn)生。管委會每屆任期3年，委員可以連選連任。

第九條 管委會的職責(zé)：

（一）聽取和反映住宅小區(qū)業(yè)主及使用人的意見和要求，代表和維護(hù)他們的合法權(quán)益；

（二）召集和主持業(yè)主代表大會并報告工作，貫徹落實(shí)業(yè)主代表大會的決議；

（三）擬訂管委會章程和物業(yè)管理公約；

（四）選聘物業(yè)管理公司，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（五）審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施，并監(jiān)督執(zhí)行；

（六）檢查、督促住宅小區(qū)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施和規(guī)章制度的執(zhí)行，協(xié)助物業(yè)管理公司

落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（七）協(xié)助、配合居委會搞好有關(guān)管理工作；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

第十條 管委會產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門簽署意見后，到民政部門辦理社團(tuán)法人登記手續(xù)。

第十一條 物業(yè)管理公司必須領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并按規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從

事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十二條 物業(yè)管理公司根據(jù)與管委會簽訂的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)施管理。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：管理服務(wù)事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限，違約責(zé)任以及雙方約定的其他權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)在30日內(nèi)報所在地物業(yè)管理

行政主管部門備案。

第十三條 新建住宅小區(qū)在管委會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。管委會成立后，應(yīng)依照本辦法規(guī)定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定并組

織實(shí)施；

（二）制止違反本辦法和住宅小區(qū)物業(yè)管理公約有關(guān)規(guī)定的行為；

（三）選聘專業(yè)公司或人員承擔(dān)物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)；

（四）請求管委會協(xié)助管理；

（五）依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用；

（六）依法開展多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同賦予的其他權(quán)利。

第十五條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法進(jìn)行管理服務(wù)和經(jīng)營活動；

（二）接受管委會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；

（三）制定物業(yè)管理計(jì)劃和重大物業(yè)管理措施并提交管委會審議或認(rèn)可；

（四）接受有關(guān)行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府的指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。

第三章 住宅小區(qū)的物業(yè)管理

第十六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：

（一）房屋及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）公共場所和服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營、維護(hù)和管理；

（四）管理公共綠地，搞好環(huán)境衛(wèi)生和安全防范；

（五）業(yè)主和使用人委托的其他事項(xiàng)。

第十七條 新建住宅小區(qū)移交時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)

資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑竣工圖、設(shè)備布置圖；

（三）住宅小區(qū)綠化、給排水系統(tǒng)圖及地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第十八條 住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)保修，也可委托物業(yè)管理公司保修，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位支付。

第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用綠地、損壞樹木花草及園林綠化設(shè)施；

（二）占用道路、停車場和其他公共場所，拆除或損壞公共設(shè)施；

（三）在公共用地上亂搭亂建、擺設(shè)攤擔(dān)、店外經(jīng)營及影響市容觀瞻的亂貼、亂掛；

（四）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒有害物質(zhì)；

（五）聚眾喧鬧、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（六）亂丟雜物、垃圾和其他污染環(huán)境的行為；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理公約禁止的其他行為。

第二十條 使用房屋禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，擅自拆除、改裝房屋附屬設(shè)施，違反規(guī)定裝修

房屋。

（二）破壞房屋結(jié)構(gòu)，超重堆放，占用通道、樓梯間及其他共有空間；

（三）損害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

第二十一條 改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的，應(yīng)先經(jīng)管委會同意，再報請有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；如對鄰戶有影響的，還應(yīng)先征得鄰戶的書面同意。

第二十二條 相鄰業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理房屋設(shè)備的使用、維修和給排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。房屋修繕時，有關(guān)鄰戶應(yīng)予配合，不得無理阻撓。因修繕造成鄰戶損失的，責(zé)任人應(yīng)予修復(fù)或

賠償。

第二十三條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）分戶門以內(nèi)的自用部位和自用設(shè)備的維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理；

（二）房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、消防器具等共用設(shè)備，由物業(yè)管理公司組織維修養(yǎng)護(hù)。

第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)。

第二十五條 房屋以外的水、電、煤氣、通信、有線電視等管線和人防、消防設(shè)施由有

關(guān)經(jīng)營管理單位按規(guī)定負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

第二十六條 房屋自用部位和自用設(shè)備損壞的，由業(yè)主或使用人向物業(yè)管理公司或其他修繕單位報修；房屋共用部位和共用設(shè)備損壞的，由管委會向物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司接到報修后，應(yīng)當(dāng)場登記，確定修繕時間，按規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時修繕。

第二十七條 新建住宅小區(qū)移交時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按建造成本價向管委會提供不低于30平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，同時按同期市、縣（市）政府微利房價格向管委會提供不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰的商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬管委會。其商業(yè)用房和住宅小區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)收入的服務(wù)配套設(shè)施，可由管委會直接經(jīng)營或按合同委托物業(yè)管理公司經(jīng)營，收取有償

使用費(fèi)。

第四章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

第二十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服

務(wù)費(fèi)和其他經(jīng)營收入組成。

第二十九條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)從下列渠道籌集：

（一）物業(yè)管理專用資金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)移交時，按住宅小區(qū)房屋建安工程費(fèi)2%的比例，一次性劃撥給管委會。

（二）房屋維修資金，住宅房屋首次按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主繳交，房改出售的公有住房，首次維修基金由售房單位按售房款的15%、業(yè)主按實(shí)際購房款的1%繳交。以后按本棟過半數(shù)業(yè)主議定的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主繳交。非住宅房屋按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)的150%繳交。

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定或約定繳交。

第三十條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用：

（一）物業(yè)管理專用資金，用于解決管委會的管理用房和住宅區(qū)公共設(shè)施的重大維修項(xiàng)

目；

（二）房屋維修資金，用于本棟房屋共用部位和共用設(shè)備的維修；

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，用于衛(wèi)生保潔、公共保安和其他服務(wù)等。

第三十一條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的管理

（一）物業(yè)管理專用資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專帳管理，由管委會按規(guī)

定程序使用；

（二）房屋維修資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門按棟設(shè)立專帳管理，由管委會按規(guī)

定程序使用；

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理公司按規(guī)定收取、管理和使用，收支情況按月報管委

會備案；

（四）屬管委會所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營收入，用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，由管委會設(shè)立專帳管理，收支情況按月報所在地物業(yè)管理行政主管部門。住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及管委會的經(jīng)營收入帳目，管委會應(yīng)至少三個月公布一次，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（市）物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定公布，適時調(diào)整。

第三十三條 在已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，其他單位或部門依法向業(yè)主和使用人收取的有關(guān)費(fèi)用，可委托物業(yè)管理公司代為收取。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期履行，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，管委會不接受房屋的移交，房地產(chǎn)管理部門不予辦理房

屋確權(quán)和轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)：

（一）未移交住宅小區(qū)工程建設(shè)資料的；

（二）住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，未按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行保修的；

（三）未及時足額劃撥物業(yè)管理專用資金給管委會的；

（四）未按規(guī)定向管委會提供物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)的。

第三十五條 物業(yè)管理公司有下列行為之一的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴；管委會有權(quán)制止，并要求限期改正；所在地物業(yè)管理行政主管部門可對其給予警告、責(zé)令限期改正、賠償損失、降低資質(zhì)等級直至吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書等處罰，并可處以1000元以下的罰款：

（一）房屋及共用設(shè)備、公共設(shè)施修繕不及時、質(zhì)量不合格的；

（二）占用公共場地、改變公共設(shè)施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理服務(wù)合同和本辦法規(guī)定義務(wù)的。

第三十六條 管委會有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門給予警告、責(zé)

令改正。

（一）未將其所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營收入設(shè)立專帳管理并用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的，或未將收支情況按月報所在地物業(yè)管理行政主管部門的；

（二）未按規(guī)定時間公布物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支帳目的。因管委會責(zé)任造成住宅小區(qū)利益嚴(yán)重?fù)p失的，所在地物業(yè)管理行政主管部門可提請業(yè)主代表大會撤換管委會主要負(fù)責(zé)人和直接

責(zé)任人。

第三十七條 業(yè)主或使用人有下列行為之一的，管委會和物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。制止無效時，可申請有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)給予處

罰，或向人民法院起訴：

（一）有法律、法規(guī)、規(guī)章或本辦法規(guī)定的禁止行為之一的；

（二）未經(jīng)管委會同意并報請有關(guān)部門批準(zhǔn)改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的；

（三）改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)時，如對鄰戶有影響而未先征得鄰戶

書面同意的；

（四）不按規(guī)定繳交房屋維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的。

第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司、管委會、業(yè)主及使用人有違反其他行政管理規(guī)定的行為，需依法給予處罰的，由有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)予以處罰。

第三十九條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可按照《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，申請復(fù)議和提起行政訴訟。當(dāng)事人既不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六章 附則

第四十條 別墅和高級公寓區(qū)、高層寫字樓和商住樓的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第四篇：優(yōu)秀住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

一、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，達(dá)到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，達(dá)到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，達(dá)到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；

5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員責(zé)任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化ic卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；

8、水電維修班實(shí)行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護(hù)、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

二、分項(xiàng)指標(biāo)：

1.房屋完好率： 100％

2.房屋零修、急修及時率： 99％

3.維修工程質(zhì)量合格率： 100％

4.管理費(fèi)收繳率： ≥98％

5.綠化完好率： 99％

6.清潔、保潔率： ≥99％

7.道路完好率及使用率： 100％

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

9.排水管、明暗溝完好率： 100％

10.路燈完好率： 100％

11.汽車場完好率： 100％

12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率： 100％

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤1／年

15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率： 100％

16.火警發(fā)生率： ≤1％

17.火災(zāi)發(fā)生率： 0％

18.違章發(fā)生率： 2％

19.違章處理率： 100％

20.用戶有效投訴率： ≤2％

21.有效投訴處理率： 100％

22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率： 100％

23.特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％

24.維修服務(wù)回訪率： ≥30％

25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率： ≥98％服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式）

一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

二、快速、完善的服務(wù)形式：首按責(zé)任制+三分鐘服務(wù)承諾

1、首按責(zé)任制

每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶的建議時，應(yīng)及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

1、三米微笑服務(wù)

管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。

2、站立式服務(wù)

站立式服務(wù)表現(xiàn)在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作 服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進(jìn)門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務(wù)時間

1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求可以得到最及時的服務(wù)。

2、維修班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫助。

4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務(wù)。

五、豐富的社區(qū)文化活動

豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶提供共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。

七、實(shí)行完全的封閉式管理

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。社區(qū)文化

一、社區(qū)文化宗旨

提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)！

二、社區(qū)文化理念

增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

三、社區(qū)文化最終成果展望：

1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時候，就能聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；

2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。

4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。

四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代文明的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完 成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知 不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了?？偟膩碚f，社區(qū)文化的硬件部分應(yīng)該包括：

1、會所，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；

2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。

對于會所應(yīng)該盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應(yīng)該加以適當(dāng)引導(dǎo)，形成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之，對于社區(qū)文化的硬件，應(yīng)該重在利用，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)該放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的內(nèi)容可概括為以下五大部分：

（一）體育類

體育類社區(qū)文化目的在于通過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而形成各種自發(fā)性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：

1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽

（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；

（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

（3）牌類：橋牌、撲克牌；

（4）游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽；

（5）拳類：太極拳、太極劍等。

2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽

3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材

4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強(qiáng)民眾體育健身意識。

（二）文學(xué)類

文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后形成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：

1、組織互換藏書活動；

2、文學(xué)寫作興趣小組；

3、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。

（三）藝術(shù)類

藝術(shù)類社區(qū)文化是內(nèi)容最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并形成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：

1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

（1）聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽

（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動

（5）外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等

2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍

（1）將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍；

（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；

（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；

3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

（四）康體類

從意義上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅可以帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進(jìn)而形成一種生活模式，還可以對小區(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?yīng)，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：

1、提供健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)

2、定期組織爬山、游園、自駕游活動

3、定期組織美容、健身講座

5、定期組織集體體檢（最好是免費(fèi)體檢）

6、暑假組織少年夏令營活動

6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等

（五）經(jīng)濟(jì)類

經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)形成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：

1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告

2、成立各種商會

3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并提供現(xiàn)場咨詢

4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現(xiàn)場咨詢

5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動

第五篇：中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展探討

中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展探討

——以河北省秦皇島市為例

摘要：自上世紀(jì)90年代以來，住宅小區(qū)物業(yè)管理在我國各中小型城市獲得了迅猛的發(fā)展，目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中極具活力的朝陽產(chǎn)業(yè)。但在發(fā)展過程中，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一些制約發(fā)展的難點(diǎn)問題，如何才能破解難題，推動住宅小區(qū)物業(yè)管理科學(xué)、規(guī)范、健康、快速發(fā)展？本文擬就以上問題作初步探討。

關(guān)鍵字：中小型城市，住宅小區(qū)，物業(yè)管理，發(fā)展，秦皇島

物業(yè)管理，即物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。該服務(wù)可大幅提高城市管理專業(yè)化、現(xiàn)代化的水平，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環(huán)境，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長物業(yè)的使用年限。

我國的物業(yè)管理是改革開放和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。隨著人民生活水平的提高，人們對居住質(zhì)量的要求，開始從住房面積的單一標(biāo)準(zhǔn)，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境和綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。加快住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，已經(jīng)成為我國各大、中、小型城市的共識。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會2007年統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全國物業(yè)管理企業(yè)已超過3萬家，從業(yè)人員500萬人以上，行業(yè)年產(chǎn)值達(dá)6000億元，并每年以20%的速度迅速攀升。物業(yè)管理在全國各地快速發(fā)展的事實(shí)證明，該產(chǎn)業(yè)在具有旺盛的市場需求和強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?。加快城市住宅小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合創(chuàng)建全國文明城市的需要，是改善人民居住環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的必要舉措。

一、秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題分析

秦皇島市位于河北省東部，擁有海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)3個分體式城區(qū)，城市面積72.1平方公里，城市居民37.5萬人，人均住居面積22平方米，住宅小區(qū)167個，物業(yè)管理企業(yè)68家，2007年總產(chǎn)值1220萬元。經(jīng)筆者調(diào)查，秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)管理主要存在以下三個問題：

（一）、物業(yè)管理覆蓋率較低

目前，秦皇島市住宅小區(qū)物業(yè)覆蓋率不足30%，舊城區(qū)大多數(shù)住宅小區(qū)缺乏物業(yè)管理。大量房屋公用區(qū)、庭院綠化區(qū)被任意占用，普遍存在私搭亂建、垃圾隨意堆放等現(xiàn)象；部

分房屋失養(yǎng)失修，設(shè)備殘缺不全，道路、綠地、花園、廣場、路燈等市政公共設(shè)施損壞嚴(yán)重；地上、地下管道不暢，時常出現(xiàn)污水四溢的情況；個別小區(qū)環(huán)境臟亂，極大影響了居民生活質(zhì)量。

（二）、部分企業(yè)服務(wù)不到位

部分物業(yè)管理企業(yè)與政府社區(qū)管理部門缺乏有效銜接，與公共安全、消防、聯(lián)防、供電、供水等職能單位的協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，并普遍存在工作人員年齡偏高、專業(yè)技術(shù)知識缺乏等情況，整體素質(zhì)很難滿足新形勢要求。在服務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)道路、廣場、停車場、綠地等公共區(qū)衛(wèi)生狀況不佳，垃圾清運(yùn)不及時，安保措施不嚴(yán)密等現(xiàn)象。

（三）、物業(yè)管理費(fèi)收繳困難

秦皇島市幾乎所有物業(yè)公司都為住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳困難所困擾。據(jù)筆者了解，目前在繳費(fèi)情況較好的住宅小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)繳費(fèi)率可達(dá)80%左右，而在一些情況不佳的住宅小區(qū)僅有10%。不愿主動繳費(fèi)的業(yè)主感覺物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)可有可無，并沒有給自己帶來實(shí)際好處，即使自己不繳費(fèi)也可以享受物業(yè)管理企業(yè)的公共服務(wù)，況且未繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有很多。在舊城區(qū)的絕大多數(shù)住宅小區(qū)，居民普遍認(rèn)為從前沒有物業(yè)管理時，公共區(qū)域的衛(wèi)生也有街道辦事處或環(huán)衛(wèi)局的清潔人員負(fù)責(zé)，有了物業(yè)管理后并無根本改變，因此拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。

二、對秦皇島等中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展思路的建議

根據(jù)社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，秦皇島及其他中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應(yīng)為：結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以社會主義市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，積極引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)成型經(jīng)驗(yàn)，走“專業(yè)化管理、市場化經(jīng)營、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作”的道路。打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，引進(jìn)、形成一批實(shí)力雄厚、人才集中、技術(shù)先進(jìn)、通過ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，全力提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體服務(wù)水平和覆蓋率，推動當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理產(chǎn)業(yè)走上科學(xué)、規(guī)范、健康、快速發(fā)展的軌道。

三、對秦皇島等中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展策略的探討

筆者認(rèn)為，要加快秦皇島及其他中小型城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，應(yīng)采取以下六項(xiàng)策略：

（一）、發(fā)揮政府引導(dǎo)職能

當(dāng)?shù)卣獪p少對物業(yè)管理企業(yè)的行政干預(yù)，出臺并落實(shí)《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，規(guī)范競爭機(jī)制，杜絕在業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)時出現(xiàn)政府“指定”、“預(yù)定”現(xiàn)象。同時加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理，定期予以審查，對服務(wù)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)要堅(jiān)決取締。

各街道基層組織要加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)心和支持，將物業(yè)管理與創(chuàng)建和諧社區(qū)等中心工作結(jié)合起來，充分運(yùn)用物業(yè)管理平臺進(jìn)行組織、教育工作，與物業(yè)管理公司共同開展消防、安全、衛(wèi)生等方面的宣傳，使住宅小區(qū)成為社會主義精神文明建設(shè)的窗口和基層公共管理形式創(chuàng)新的典范。

（二）、推進(jìn)企業(yè)優(yōu)化整合要加快住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展，必須對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化資源配置?，F(xiàn)階段，秦皇島市關(guān)無資質(zhì)等級的住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)較多，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商固守“肥水不流外人田”的傳統(tǒng)觀念，自已成立物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)的樓盤。這種做法的直接后果是：由于房地產(chǎn)開發(fā)商普遍沒有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，所以這類物業(yè)管理企業(yè)工作人員專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)意識較差，管理水平較低，業(yè)主滿意度不高。此外，由于開發(fā)和經(jīng)營一體，所以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)、權(quán)利不清，造成許多開發(fā)遺留的問題責(zé)任后移給了物業(yè)管理企業(yè)。從長遠(yuǎn)來看，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，這類已有的物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合。并通過比較，促使房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到開發(fā)與管理分離的好處，通過招標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，分清建管責(zé)任。

（三）、倡導(dǎo)分工協(xié)作發(fā)展

隨著社會的不斷進(jìn)步，城市功能劃分將越來越細(xì)，對于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求也會日益提高，物業(yè)管理企業(yè)將逐漸傾向于起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。如果物業(yè)管理企業(yè)一味追求小而全，過分增加各種專業(yè)設(shè)備及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，必將大幅增加經(jīng)營成本，且這些專業(yè)設(shè)備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價值，造成大量的資源浪費(fèi)，不符合現(xiàn)代企業(yè)資源共享、集約經(jīng)營的發(fā)展原則。如果物業(yè)管理企業(yè)組織專業(yè)公司對業(yè)主提供具體服務(wù)，則可最大限度的避免這些矛盾。比如房屋維護(hù)可由專門企業(yè)負(fù)責(zé)，景觀綠化可由園林公司承擔(dān)。目前秦皇島市物業(yè)管理企業(yè)的保安人員只負(fù)責(zé)具體住宅小區(qū)的安全，沒有維護(hù)小區(qū)周邊治安的職責(zé)。假如由專業(yè)保安公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)若干相鄰住宅小區(qū)的治安，這些公司必然會按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運(yùn)作，將大大加強(qiáng)住宅小區(qū)的治安防患能力。

（四）、強(qiáng)化雙方信息交流

做好一個住宅小區(qū)的物業(yè)管理，僅靠物業(yè)管理企業(yè)一方是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須得到廣大業(yè)主的支持和配合，因此雙方必須建立及時、全面的信息交流渠道。企業(yè)是以獲取利潤為目的的經(jīng)濟(jì)組織，物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，沒有利潤是不可能的。在滿足業(yè)主服務(wù)要求的前提下，如果物業(yè)管理企業(yè)所攝取的利潤適當(dāng)、合理，那么物業(yè)管理費(fèi)將不難收取。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對所有服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)明碼標(biāo)價，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、辦法、預(yù)期效果要在住宅小區(qū)的顯著位置予以公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，增加企業(yè)財務(wù)管理透明度。在與業(yè)主委員會保持充分交流的基礎(chǔ)上，通過不定期上門征詢意見、滿意率問卷調(diào)查、組織社區(qū)文化活動等形式，廣泛收集業(yè)主意見，積極協(xié)調(diào)、滿足各方面的需要。

（五）、提升從業(yè)人員素質(zhì)

勞動密集型的特征決定了人力資本是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價值的關(guān)鍵要素，人才是物業(yè)管理的核心競爭力。秦皇島等中小型城市物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，人才儲備基礎(chǔ)薄弱，從業(yè)人員來源各行各業(yè)，其專業(yè)背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，顯露出整體素質(zhì)參差不齊。因此物業(yè)管理企業(yè)必須高度重視提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，應(yīng)強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，各類人員須經(jīng)考核合格后，方可持證上崗。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)根據(jù)從業(yè)人員的情況和工作崗位的需要，定期或不定期的對從業(yè)人員進(jìn)行短期專題培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平。

（六）、拓展企業(yè)經(jīng)營范圍

繳費(fèi)不足、利潤較低是秦皇島市物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的最大障礙。要拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，可嘗試采取“一業(yè)為主、多元為輔”的經(jīng)營辦法。在不斷提升自身服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)可以發(fā)揮自身優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，介入家政服務(wù)、中介服務(wù)、餐飲服務(wù)、兒童托管服務(wù)、商品零售服務(wù)等領(lǐng)域，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。

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