第一篇：物業(yè)管理師資格考試實施辦法

物業(yè)管理師資格考試實施辦法

第一條人事部、建設(shè)部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室（以下簡稱考試辦公室，設(shè)在建設(shè)部），負責考試相關(guān)政策的研究及管理工作。具體考務工作委托人事部考試中心負責。各省、自治區(qū)、直轄市的考試工作由當?shù)厝耸滦姓块T會同房地產(chǎn)主管部門組織實施，并協(xié)商確定具體職責分工。

第二條物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》。

第三條資格考試分4個半天進行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業(yè)管理實務》科目考試時間為3個小時。

第四條符合《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）有關(guān)報名條件的人員，均可報名參加物業(yè)管理師資格考試。

第五條符合《暫行規(guī)定》有關(guān)報名條件，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經(jīng)濟類高級專業(yè)技術(shù)職務，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》2個科目，只參加《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)管理綜合能力》2個科目的考試。

第六條考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應試科目。

第七條參加考試由本人提出申請，攜帶所在單位出具的有關(guān)證明及相關(guān)材料到當?shù)乜荚嚬芾頇C構(gòu)報名?？荚嚬芾頇C構(gòu)按規(guī)定的程序和報名條件審查合格后，發(fā)給準考證。參加考試人員憑準考證在指定的時間、地點參加考試。

國務院各部門所屬單位和中央管理企業(yè)的專業(yè)管理人員按屬地原則報名參加考試。

第八條考試日期為每年第三季度。考點原則上設(shè)在省會城市和直轄市的大、中專院校或高考定點學校，如確需在其他城市設(shè)置，須經(jīng)建設(shè)部和人事部批準。

第九條物業(yè)管理師資格考試及有關(guān)項目的收費標準，須經(jīng)當?shù)貎r格行政部門批準，并公布于眾，接受群眾監(jiān)督。

第十條堅持考試與培訓分開的原則。凡參與考試工作（包括命、審題與組織管理）的人員，不得參加考試和舉辦與考試內(nèi)容有關(guān)的培訓工作。應考人員參加相關(guān)培訓堅持自愿的原則。第十一條考試考務工作應嚴格執(zhí)行考試工作的有關(guān)規(guī)章制度，切實做好試卷命制、印刷、發(fā)送過程中的保密工作，嚴格遵守保密制度，嚴防泄密。

第十二條考試工作人員應嚴格遵守考試工作紀律，認真執(zhí)行考試回避制度。對違反考試紀律和有關(guān)規(guī)定行為的，按照《專業(yè)技術(shù)人員資格考試違紀違規(guī)行為處理規(guī)定》（人事部令第3號）處理。

第二篇：物業(yè)管理師資格考試考前培訓班-李敏

關(guān)于舉辦“物業(yè)管理師資格考試考前培訓班”的通知

根據(jù)人社部、住建部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定〉、〈物業(yè)管理師資格考試實施辦法〉（國人部發(fā)[2005]95號）精神和財政部、發(fā)改委關(guān)于物業(yè)管理師考試收費和收費標準的文件精神(財綜[2009]7號、發(fā)改價格[2009]767號)，物業(yè)管理師資格考試工作將于每年的9月份進行。經(jīng)研究決定，青島懌誠企業(yè)管理咨詢有限公司將于近期在青島舉辦物業(yè)管理師資格考試考前培訓班，屆時組織持有“物業(yè)管理師師資培訓合格證”的教師進行授課和考前輔導?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、證書介紹

考試合格后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與人力資源和社會保障部委托省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門頒發(fā)人力資源和社會保障部統(tǒng)一印制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和人力資源和社會保障部共同用印的《資格證書》。該證書納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃，屬中級職稱，在全國范圍內(nèi)有效。

二、考試制度

全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題，原則上每年舉行一次。

報名條件：

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：（詳見國人部發(fā)[2005]95號）

（一）經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類專業(yè)

1、中專學歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2、大專學歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3、本科學歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4、雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5、碩士學位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6、博士學位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

（二）取得其他專業(yè)相應學歷學位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

注：學歷須是教育部認可的學歷（全日制畢業(yè)生、自學考試畢業(yè)生、成人高等教育畢業(yè)生、函授或電大、遠程教育畢業(yè)生等）

三、培訓內(nèi)容《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)管理綜合能力》《物業(yè)經(jīng)營管理》共計四門課程。

四、培訓時間和地點

2012年4月22日膠南（每周日上課，共12天，具體見課程表）

2012年5月6日青島（每周日上課，共12天，具體見課程表）

五、培訓內(nèi)容及方式

針對資格考試的科目重點進行培訓，由取得“物業(yè)管理師師資培訓合格證”的教師進行有針對性的考前輔導和答疑講解。

六、培訓費用

培訓費：2360元人（含培訓費、教材費、習題費、資料費。）

備注：請學員攜帶本人1寸免冠照片1張及身份證復印件1張前來學習。

七、報名方式

聯(lián)系電話：0532-***0報名傳真：0532-83978034聯(lián) 系 人：李 敏***

E-mail：yichengpeixun@163.com

聯(lián)系地址：青島膠南市珠海東路136號瑞麟商務廣場創(chuàng)業(yè)大廈1003室

全國城建培訓中心

青島懌誠企業(yè)管理咨詢有限公司

第三篇：物業(yè)管理師資格考試報考業(yè)務工作證明

附件：

物業(yè)管理師資格考試報考業(yè)務工作證明

我單位同志從事物業(yè)管理工作已滿（大寫）年，同意報名參加物業(yè)管理師資格考試。

特此證明。

（單位蓋章）

年月日

第四篇：2014全國物業(yè)管理師資格考試報考條件

附件1

2014全國物業(yè)管理師資格考試報考條件

（一）凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：

1、取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年（截止至2014年12月31日，下同），其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2、取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3、取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4、取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5、取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6、取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

7、取得其他專業(yè)相應學歷、學位，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

（二）部分科目免試條件

符合上述有關(guān)報考條件，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經(jīng)濟類高級專業(yè)技術(shù)職務，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》2個科目，只參加《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)管理綜合能力》2個科目的考試。

上述報考條件中有關(guān)學歷的要求是指經(jīng)國家教育行政主管部門承認的正規(guī)學歷或?qū)W位。專業(yè)技術(shù)職務指人事行政主管部門用印的專業(yè)技術(shù)任職資格，從事相關(guān)專業(yè)工作年限的計算截止日期為2014年12月31日。

符合考試報名條件的香港、澳門居民，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試。申請人在報名時應提交本人身份證、國務院教育行政部門認可的相應專業(yè)學歷或者學位證書、從事工作及物業(yè)管理相關(guān)實踐年限證明。

第五篇：物業(yè)管理師習題

2014年物業(yè)管理理論與實務練習題

一、單選題

1.入住的實質(zhì)是（）交付物業(yè)的過程。A.建設(shè)單位向業(yè)主 B.物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主 C.施工單位向建設(shè)單位 D.施工單位向業(yè)主

2.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是（A.高層80萬㎡，多層50萬㎡ B.高層80萬㎡，高層50萬㎡

C.高層100萬㎡，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ D.多層50萬㎡，高層30萬㎡，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的是（）。A.工廠集體宿舍 B.新建寫字樓 C.新建商品住宅區(qū) D.部隊營房

4.關(guān)于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是（）。A.評標委員會由投標人的代表與物業(yè)管理專家組成 B.人數(shù)為5人

C.由招標人依法組建評標委員會 D.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危險房

6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務消防隊由（）組成。A.物業(yè)管理公司的全體員工 B.物業(yè)項目部的全體員工 C.全體秩序維護員 D.全體業(yè)主

7.員工的解聘包括（）三種情況。A.員工辭職、辭退和資遣 B.員工辭職、開除和資遣 C.員工辭退、終止合同和派遣 D.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業(yè)服務企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A.一定要滿足業(yè)主的合理要求 B.盡可能滿足業(yè)主的一切要求 C.要有償滿足業(yè)主的合理要求 D.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業(yè)服務企業(yè)職能機構(gòu)的是（）。A.物業(yè)分公司 B.人力資源部 C.財務部

D.經(jīng)營管理部

10.物業(yè)服務企業(yè)在早期介人階段服務的對象是（）單位。A.建設(shè) B.施工 C.規(guī)劃設(shè)計 D.監(jiān)理

11.物業(yè)服務企業(yè)與供電公司簽訂的代收電費協(xié)議屬于合同種類中的（）合同。A.特約服務 B.代辦 C.授權(quán) D.委托

12.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，建筑物區(qū)分所有權(quán)市業(yè)主對物業(yè)專有部分分享專有所有權(quán)，對共有部分享有共有和（）權(quán)利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同處分

13.某住宅小區(qū)采用公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，評標委員會中有招標人代表2人，則該評標委員會中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.關(guān)于前期物業(yè)服務合同特點的說法，錯誤的是（）。A.前期物業(yè)服務合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂 B.前期物業(yè)服務合同屬于書面合同

C.前期物業(yè)服務合同的有效期須為3至5年 D.前期物業(yè)服務合同屬于附終止條件的合同

15.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）。Ａ.配置消防中隊車輛 B.建立義務消防隊伍 C.開展消防安全檢查 D.加強消防設(shè)備保養(yǎng)

17.物業(yè)服務企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）。A.經(jīng)營范圍 B.注冊資本 C.法定代表人 D.資質(zhì)等級

18.某物業(yè)服務企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達對優(yōu)秀員工的獎勵，應使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。A.決定 B.通知 C.批復 D.意見

19.某物業(yè)管理企業(yè)，多層住宅管理面積為120萬㎡，高層住宅面積78㎡，獨立式住地10萬㎡，辦公樓、廠房及其他物業(yè)管理面積累計25㎡，從以上數(shù)據(jù)看，該物業(yè)管理企業(yè)應屬于（）。A.一級資質(zhì) B.二級資質(zhì) C.三級資質(zhì) D.不清楚

20.不是裝飾裝修時間的是（）。A.一般的裝飾裝修時間 B.特殊裝飾裝修時間 C.裝飾裝修期 D.節(jié)假日

21.以下不是物業(yè)管理在招標的方式的是（）。A.公開招標 B.協(xié)議招標 C.定期招標 D.邀請招標

22.不是新建物業(yè)承接承驗的準備工作的是（）。A.人員準備 B.計劃準備 C.物業(yè)資料準備 D.設(shè)備、工具準備

23.下列不是修理類別的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.搶修

24.新建物業(yè)移交方是（）。A.前期物業(yè)管理部門

B.建設(shè)單位 C.業(yè)主大會

D.房地產(chǎn)主管部門

25.業(yè)務業(yè)主自治管理組織的最高權(quán)力機構(gòu)是（）。A.業(yè)主委員會 B.業(yè)主大會 C.物業(yè)公司

D.物業(yè)公司和業(yè)主委員會

26.如果企業(yè)員工集中且（），則宜建立一級物業(yè)服務企業(yè)培訓體系。A.項目機構(gòu)數(shù)量較多 B.員工整體素質(zhì)較高 C.培訓資源比較充裕 D.培訓資源較緊缺

27.下列屬于物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)服務企業(yè)早期介入工作內(nèi)容的是（）。A.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案； B.就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性，適應性提出意見或建議； C.記錄物業(yè)項目的隱蔽工程；

D.擬定物業(yè)管理的公共管理制度。

28.物業(yè)管理起源于（）。A.18世紀60年代的英國 B.19世紀60年代的英國 C.18世紀60年代的美國 D.19世紀60年代的美國

29.住宅小區(qū)業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)，該物業(yè)服務企業(yè)對此住宅小區(qū)實施承接查驗的前提條件包括（）。

A.物業(yè)管理費收繳率達到95%以上

B.原物業(yè)管理機構(gòu)書面同意一覺小區(qū)物業(yè)管理權(quán) C.業(yè)務委員會同意新的物業(yè)服務企業(yè)接管小區(qū)

D.業(yè)主大會與原物業(yè)管理機構(gòu)的物業(yè)服務合同已到期或完全解除

30.物業(yè)管理公司在內(nèi)容轉(zhuǎn)發(fā)上級單位的公文，宣布實施某項制度時，應使用的行政公文文種是（）A.告示

B.通知

C.決定

D.通報。

31.業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過，決定選聘物業(yè)服務企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物業(yè)范圍內(nèi)，當大多數(shù)業(yè)主共同商定和共同遵守的道德規(guī)范和行為準則需要形成條文時應使用的物業(yè)管理制度文書文種是（）A.守則 B.制度 C.公約 D.辦法

33.在物業(yè)管理活動中，僅限在獨立的組織中傳達的文書被稱為（）A.前行文 B.內(nèi)行文 C.平行文 D.上行文

34.物業(yè)服務企業(yè)薪酬體系設(shè)計的首要步驟是（）A.職位分析 B.薪酬定位 C.薪酬調(diào)查

D.薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計

35.在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有（）A.不平衡報價法和多方案報價法 B.多方案報價法和保本報價法 C.增加建議方案法和無利潤競標法 D.突然降價法和保本報價法。

36.下列各項中（）負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A.市級以上人民政府建設(shè)主管部門 B.國務院建設(shè)主管部門

C.省人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

37.下列選項中（）是由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導規(guī)范和約束所有業(yè)主物業(yè)使用人，業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務的行為守則。A.服務標準 B.管理規(guī)約 C.臨時管理規(guī)約 D.物業(yè)服務合同

38.業(yè)主入住時，《住宅質(zhì)量保證書》應當由（）提供。A.建設(shè)單位 B.工程施工單位 C.物業(yè)服務企業(yè) D.工程監(jiān)理單位

二、多選題

1.關(guān)于對員工獎勵的說法，正確的有（）。A.物質(zhì)獎勵與精神獎勵結(jié)合

B.員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵 C.獎勵應采用公開透明的方式 D.獎勵成都要與員工的貢獻相符 E.獎勵的方式保持一致，不應變化

2.物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。A.對投訴要“誰受理、誰跟進、領(lǐng)導回復”

B.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗

C.盡快處理；暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進 D.接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E.對業(yè)主的過多要求不予理會

3.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A.澆水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木種植 E.中耕除草 4.常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。A.消防設(shè)備維護 B.房屋出租

C.配套商業(yè)的經(jīng)營 D.道路停車位的管理 E.樹木的養(yǎng)護

5.下列資產(chǎn)中，其折舊可計入物業(yè)服務成本的有（）。A.生活水泵 B.清潔用掃地車 C.立體車庫停車架 D.客服人員用電腦 E.剪草機

6.物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（）。A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗 C.下水管道疏通 D.電梯機房清潔 E.垃圾收集與處理

7.物業(yè)服務企業(yè)在日常物業(yè)管理服務期間，應當收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（Ａ.物業(yè)丈量報告

Ｂ.物業(yè)工程地質(zhì)勘測報告 C.物業(yè)員工考勤和獎勵檔案 D.電梯維修投訴管理記錄 E.業(yè)主投訴管理記錄

8.物業(yè)綠化管理的主要工作包括（）。A.建立了綠化管理機構(gòu) B.制定管理規(guī)章制度 C.加強綠化宣傳教育

D.拓展了變化物業(yè)區(qū)綠化面積 E.加大資金投入

9.物業(yè)管理企業(yè)是（）企業(yè)。A.已發(fā)成立 B.具備專門資質(zhì) C.獨立法人地位 D.根據(jù)政府規(guī)定 E.出資人協(xié)商確定

10.治安防范應注意（）。

A.遇到有人在公共區(qū)域聚眾問事的應立刻向公安機關(guān)報告

B.遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫等違法行為，應立即報警，且保護好現(xiàn)場。）C.管轄范圍內(nèi)有瘋、傻、醉等特殊人員進入或問事時，應采取措施將其離開管轄區(qū) D.轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問 E.管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外是事故，應立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。A.優(yōu)化設(shè)計

B.有助于提高工程質(zhì)量 C.有利于了解物業(yè)情況

D.為前期物業(yè)管理做充分準備 E.有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

12.物業(yè)服務費成本一般包括（）。A.管理人員的工資、社會保險、福利等

B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 C.物業(yè)管理區(qū)相關(guān)的維護費用 D.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

E.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用

13.在早期介入階段，物業(yè)服務參與與竣工驗收的主要目的是（A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題 B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議 C.掌握驗收的情況

D.為物業(yè)的承接查驗做準備 E.簽署竣工驗收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）A.日檢 B.月檢 C.專項檢查 D.互檢

15.白蟻的防治方法有（）A.挖巢法 B.藥殺法 C.誘殺法

D.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容。2.簡述住宅小區(qū)物業(yè)的特點。3.簡述物業(yè)管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優(yōu)越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區(qū)，一天，劉某回家發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機和衣物，還有價值3000元的gps地球定位儀一部，經(jīng)有關(guān)部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費。所以，物業(yè)公司應該賠償其經(jīng)濟損失，而物業(yè)公司只愿意賠償2000元，在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該房屋開發(fā)公司和物業(yè)公司同時告上法庭。被告物業(yè)公司辯稱，開發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應付重要責任，保安公司應負直接責任。物業(yè)公司應負管理責任，同時住戶也應負一定的責任。業(yè)主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財產(chǎn)，不應該放在業(yè)主家中，故不應該列入賠償范圍。被告房屋開發(fā)公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有 過錯。

問題：

（1）物業(yè)公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業(yè)承接查驗的過程中，物業(yè)公司有無過失？（3）房屋開發(fā)公司和保安公司應該承擔賠償責任嗎？

2.某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負責。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場交接時，乙公司派項目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務為由，不繳納物業(yè)服務費，致使小區(qū)物業(yè)服務經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

（1）本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

（3）物業(yè)資料的移交應包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。

（4）本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當?shù)奶幚矸椒ā?/p>

（5）你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

3.某小區(qū)物業(yè)收費面積是10萬平方米，經(jīng)測算物業(yè)服務成本200萬元。該項目實行包干制管理，物業(yè)服務企業(yè)希望獲取的利潤為物業(yè)服務費的10%，營業(yè)稅及附加為物業(yè)服務費的5.65%。問題：

（1）請按照包干制測算出物業(yè)服務費單價（保留最后小數(shù)點兩位）？（2）物業(yè)服務收繳率達到多少，該物業(yè)服務企業(yè)才能保本經(jīng)營（保留最后小數(shù)點兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業(yè)服務企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務費才能保持現(xiàn)有利潤不變（保留最后小數(shù)點兩位）？

4.某物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位達成如下協(xié)議：

（1）地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確？請說明理由？（2）由物業(yè)服務企業(yè)負責主持成立業(yè)主大會，是否合理？請說明理由？（3）因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？（4）建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請說明理由？

5.某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費，包干經(jīng)營，自負盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個節(jié)能方案（僅供實驗室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個月 如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費用。問題：

（1）如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風險是什么?（2）舊設(shè)備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權(quán)利?（3）如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費用歸全體業(yè)主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區(qū)11號樓2000年交付使用，物業(yè)公司已購買公眾責任險。到2010年時物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年 張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經(jīng)協(xié)商李王同意。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責任主體是誰？為什么？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么？（3）更換自來水主管道的費用由誰來付？

7.擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區(qū)?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設(shè)中，預計還有12個月封頂，等等。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題

（1）根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?（2）根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

（3）如果該公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)

8.某市某某家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn) 后多次勸阻，但A先生認為物業(yè)服務企業(yè)只能服務業(yè)主，無權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復原狀。家住A先生對們的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，B女士以物業(yè) 服務企業(yè)沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務費用。A先生對B女士的要求置之不理。物業(yè)服務企業(yè)在A先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為 有權(quán)進行勸阻，制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業(yè)服務企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。問題：

（1）A先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴A先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A先生和B女士之間的……用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?（4）B女士拒絕繳納物業(yè)服務費用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多選題

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.簡答題

1.答：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。其基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。一是常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； ③環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務； 二是針對性的專項服務： ①日常生活類； ②商業(yè)服務類； ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ④金融服務類； ⑤經(jīng)紀代理中介服務； ⑥社會福利類； 三是委托性的特約服務： 物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.論述題

答:1.提供安全、舒適、能提高工作效率的辦公環(huán)境

2.節(jié)省能耗

3.提供現(xiàn)代化的通信和信息服務

4.建立先進與科學的綜合管理機制

5.能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求

五.案例分析題

1.（1）答：首先肯定，物業(yè)公司辯稱是不合適的。因為原告與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務合同是有效的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應該按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?/p>

（2）答：在物業(yè)承接查驗中，物業(yè)公司存在著問題，對功能不完善的小區(qū)交付使用，在查驗時為發(fā)現(xiàn)，這也是前期物業(yè)承接查驗對后期常規(guī)物業(yè)管理帶來風險的問題。

（3）答：不應該承擔責任。前期物業(yè)管理風險，與外包公司簽訂合同時應注意的事項。

2.（1）答：不正確。

理由：乙公司應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接 查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可

根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。

（2）答：甲公司的解釋恰當。

理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務都應由建設(shè)單位負責。甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂

移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

（3）答：物業(yè)資料的移交應包括：

A物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。B業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。D財務資料。

E合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。F人事檔案資料。

G其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。

（4）答：部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的理由不成立。

理由：物業(yè)服務企業(yè)的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；②通過有償服務、擴大多種經(jīng)營。

（5）答：從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：

A新的物業(yè)服務企業(yè)應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業(yè)。

B物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進行。C移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務管理。D移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

3.(1)答：

包干制條件下物業(yè)服務費的構(gòu)成：成本+利潤+稅費。設(shè)年物業(yè)服務費為X, 則： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11萬元

其中：利潤=237.11 ×10%=23.71萬元

稅費= 237.11×5.65%=13.43萬元

物業(yè)服務費月單價 = 237.11萬÷10萬÷12 ≈1.98元

(2)答：計算公式 =（年成本+年稅費）÷年物業(yè)服務費總額 =(200萬＋13.43萬)÷237.11元≈90%

(3)答：設(shè)總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業(yè)服務費總額為Y, 則： Y= 200萬×20%＋23.71萬 ＋ 5.65%Y Y = 279.5萬元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬元

4.(1)答：正確。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營不屬于公共性物業(yè)服務的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。

(2)答：不合理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式。首次業(yè)主大會在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會組成業(yè)主大會籌備組，并由業(yè)主大會籌備組具體負責業(yè)主大會的籌備工作。物業(yè)服務企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負責主持成立業(yè)主大會。

(3)答：不合理。如果將消防通道改為臨時停車位，往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。(4)答：合理。入住的實質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。

5.（1）答：更換空調(diào)設(shè)備帶來的風險。該節(jié)能方案僅在實驗室試驗成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達不到試驗效果，無論是勉強使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風險。

安裝工期風險。該案例可知，節(jié)能公司無法確?？照{(diào)安裝按期完工。一旦進入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風險。

(2)答：舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。(3)答：合理。因為物業(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費用也應歸全體業(yè)主所有。

6.(1)答：造成業(yè)主張、李兩家財產(chǎn)損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔維修養(yǎng)護任務。因此，造成上述兩家損失的責任主體是供水單位。

(2)答：主要應由供水單位承擔。但因物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時進行維修，導致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)損失，故應承擔一定的賠償責任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。

(3)答：由供水單位承擔。因為供水主管道的權(quán)屬歸供水單位，因此應承擔更換主管道的費用。

7.(1)答：物業(yè)管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)

項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員 提供。

物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務。

(2)答：根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。

建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

(3)答：結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務。房屋中介服務：房屋的租賃經(jīng)營。材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。廢品回收服務：設(shè)立廢品回收站。

商業(yè)用房經(jīng)營服務，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業(yè)主權(quán)益，該行為違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律法規(guī)。

(2)答：主體：A該棟全體業(yè)主B業(yè)主委員會(代表其他全體業(yè)主)C政府行政主管部門。理由：A侵害其他業(yè)主的權(quán)益B違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，政府行政主管部門是管理的責任主體。

(3)答：按照《民法通則》和《物權(quán)法》中相鄰權(quán)處理的16字原則，向A先生說明利害關(guān)系，進行溝通調(diào)解，爭取和解，利于改善鄰里關(guān)系。

(4)答：不成立。物業(yè)公司已經(jīng)按法律規(guī)定盡到自己管理責任和義務。