第一篇：物業(yè)管理師報(bào)名注意事項(xiàng)

物業(yè)管理師報(bào)名注意事項(xiàng)

一、報(bào)名條件：

考全部科目（報(bào)考級(jí)別為4）的條件：

凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，均可申報(bào)參加物業(yè)管理師資格考試：

1、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

7、取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。參加全部科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)全部科目的考試。

二、報(bào)名辦法：

各省市一般采用網(wǎng)上報(bào)名、網(wǎng)上繳費(fèi)的辦法，報(bào)考人員使用各省人事考試網(wǎng)規(guī)定的銀行的網(wǎng)上支付卡進(jìn)行網(wǎng)上支付。

1、登錄當(dāng)?shù)毓俜綀?bào)考網(wǎng)站，按照2014年度物業(yè)管理師資格考試網(wǎng)上報(bào)名系統(tǒng)規(guī)定的程序和要求，注冊(cè)并填寫提交《______地區(qū)2014年度物業(yè)管理師資格考試資格審核表》（以下簡(jiǎn)稱《資格審核表》）。

2、按照規(guī)定上傳本人近期二寸紅、藍(lán)或白色背景、免冠證件照片（300×215像素以上）,要求格式為jpg或jpeg，大小為30之間。

3、上傳成功后，使用A4紙打印《資格審核表》，在規(guī)定位置粘貼本人同上傳一致的近期二寸免冠證件照片（34mm×45mm）1張，經(jīng)本人所在單位的人事（干部）部門或檔案存放部門審核后蓋章。

4、持《資格審核表》、本人身份證明（身份證、軍官證、機(jī)動(dòng)車駕駛證、護(hù)照，下同）、畢業(yè)證書、學(xué)位證書，符合免試部分科目條件的報(bào)考人員還須提供工程類或經(jīng)濟(jì)類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)證書（上述證件均為原件）

三、資格審查：

接受資格審查時(shí)需提供以下材料：

①相應(yīng)的學(xué)歷證書原件及復(fù)印件;

②本人身份證(或軍官證)原件及復(fù)印件;

③有效的業(yè)務(wù)工作證明(報(bào)名表上填寫);

④網(wǎng)上下載打印的2014度報(bào)名表(請(qǐng)使用激光打印機(jī)打印，請(qǐng)勿改變條形碼大小，加蓋所在單位公章);⑤本人近期2寸同底(同上傳電子照片)免冠證件照1張(照片貼于報(bào)名表右下角，翻拍的照片或采用各種彩色打印機(jī)打印的照片不予受理);

⑥相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書及復(fù)印件(免試人員提供)。

第二篇：物業(yè)管理師習(xí)題

2014年物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)練習(xí)題

一、單選題

1.入住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過(guò)程。A.建設(shè)單位向業(yè)主 B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 C.施工單位向建設(shè)單位 D.施工單位向業(yè)主

2.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)管理類型和規(guī)模的要求的是（A.高層80萬(wàn)㎡，多層50萬(wàn)㎡ B.高層80萬(wàn)㎡，高層50萬(wàn)㎡

C.高層100萬(wàn)㎡，多層200萬(wàn)㎡，寫字樓50萬(wàn)㎡，別墅20萬(wàn)㎡ D.多層50萬(wàn)㎡，高層30萬(wàn)㎡，別墅5萬(wàn)㎡，寫字樓2萬(wàn)㎡

3.下列各項(xiàng)目，必須通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。A.工廠集體宿舍 B.新建寫字樓 C.新建商品住宅區(qū) D.部隊(duì)營(yíng)房

4.關(guān)于物業(yè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的說(shuō)法，正確的是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成 B.人數(shù)為5人

C.由招標(biāo)人依法組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) D.外請(qǐng)專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危險(xiǎn)房

6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成。A.物業(yè)管理公司的全體員工 B.物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工 C.全體秩序維護(hù)員 D.全體業(yè)主

7.員工的解聘包括（）三種情況。A.員工辭職、辭退和資遣 B.員工辭職、開除和資遣 C.員工辭退、終止合同和派遣 D.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A.一定要滿足業(yè)主的合理要求 B.盡可能滿足業(yè)主的一切要求 C.要有償滿足業(yè)主的合理要求 D.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）。A.物業(yè)分公司 B.人力資源部 C.財(cái)務(wù)部

D.經(jīng)營(yíng)管理部

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對(duì)象是（）單位。A.建設(shè) B.施工 C.規(guī)劃設(shè)計(jì) D.監(jiān)理

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供電公司簽訂的代收電費(fèi)協(xié)議屬于合同種類中的（）合同。A.特約服務(wù) B.代辦 C.授權(quán) D.委托

12.根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，建筑物區(qū)分所有權(quán)市業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分分享專有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和（）權(quán)利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同處分

13.某住宅小區(qū)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人，則該評(píng)標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年 D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

15.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗(yàn)收。上述流程正確順序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）。Ａ.配置消防中隊(duì)車輛 B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍 C.開展消防安全檢查 D.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)

17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）。A.經(jīng)營(yíng)范圍 B.注冊(cè)資本 C.法定代表人 D.資質(zhì)等級(jí)

18.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對(duì)優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。A.決定 B.通知 C.批復(fù) D.意見

19.某物業(yè)管理企業(yè)，多層住宅管理面積為120萬(wàn)㎡，高層住宅面積78㎡，獨(dú)立式住地10萬(wàn)㎡，辦公樓、廠房及其他物業(yè)管理面積累計(jì)25㎡，從以上數(shù)據(jù)看，該物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)屬于（）。A.一級(jí)資質(zhì) B.二級(jí)資質(zhì) C.三級(jí)資質(zhì) D.不清楚

20.不是裝飾裝修時(shí)間的是（）。A.一般的裝飾裝修時(shí)間 B.特殊裝飾裝修時(shí)間 C.裝飾裝修期 D.節(jié)假日

21.以下不是物業(yè)管理在招標(biāo)的方式的是（）。A.公開招標(biāo) B.協(xié)議招標(biāo) C.定期招標(biāo) D.邀請(qǐng)招標(biāo)

22.不是新建物業(yè)承接承驗(yàn)的準(zhǔn)備工作的是（）。A.人員準(zhǔn)備 B.計(jì)劃準(zhǔn)備 C.物業(yè)資料準(zhǔn)備 D.設(shè)備、工具準(zhǔn)備

23.下列不是修理類別的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.搶修

24.新建物業(yè)移交方是（）。A.前期物業(yè)管理部門

B.建設(shè)單位 C.業(yè)主大會(huì)

D.房地產(chǎn)主管部門

25.業(yè)務(wù)業(yè)主自治管理組織的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是（）。A.業(yè)主委員會(huì) B.業(yè)主大會(huì) C.物業(yè)公司

D.物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)

26.如果企業(yè)員工集中且（），則宜建立一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系。A.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)數(shù)量較多 B.員工整體素質(zhì)較高 C.培訓(xùn)資源比較充裕 D.培訓(xùn)資源較緊缺

27.下列屬于物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入工作內(nèi)容的是（）。A.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案； B.就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性，適應(yīng)性提出意見或建議； C.記錄物業(yè)項(xiàng)目的隱蔽工程；

D.擬定物業(yè)管理的公共管理制度。

28.物業(yè)管理起源于（）。A.18世紀(jì)60年代的英國(guó) B.19世紀(jì)60年代的英國(guó) C.18世紀(jì)60年代的美國(guó) D.19世紀(jì)60年代的美國(guó)

29.住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（）。

A.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上

B.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書面同意一覺小區(qū)物業(yè)管理權(quán) C.業(yè)務(wù)委員會(huì)同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)

D.業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除

30.物業(yè)管理公司在內(nèi)容轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)單位的公文，宣布實(shí)施某項(xiàng)制度時(shí)，應(yīng)使用的行政公文文種是（）A.告示

B.通知

C.決定

D.通報(bào)。

31.業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過(guò)，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物業(yè)范圍內(nèi)，當(dāng)大多數(shù)業(yè)主共同商定和共同遵守的道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則需要形成條文時(shí)應(yīng)使用的物業(yè)管理制度文書文種是（）A.守則 B.制度 C.公約 D.辦法

33.在物業(yè)管理活動(dòng)中，僅限在獨(dú)立的組織中傳達(dá)的文書被稱為（）A.前行文 B.內(nèi)行文 C.平行文 D.上行文

34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)的首要步驟是（）A.職位分析 B.薪酬定位 C.薪酬調(diào)查

D.薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

35.在投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有（）A.不平衡報(bào)價(jià)法和多方案報(bào)價(jià)法 B.多方案報(bào)價(jià)法和保本報(bào)價(jià)法 C.增加建議方案法和無(wú)利潤(rùn)競(jìng)標(biāo)法 D.突然降價(jià)法和保本報(bào)價(jià)法。

36.下列各項(xiàng)中（）負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A.市級(jí)以上人民政府建設(shè)主管部門 B.國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門

C.省人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

37.下列選項(xiàng)中（）是由業(yè)主大會(huì)制定，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)規(guī)范和約束所有業(yè)主物業(yè)使用人，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則。A.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) B.管理規(guī)約 C.臨時(shí)管理規(guī)約 D.物業(yè)服務(wù)合同

38.業(yè)主入住時(shí)，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)由（）提供。A.建設(shè)單位 B.工程施工單位 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.工程監(jiān)理單位

二、多選題

1.關(guān)于對(duì)員工獎(jiǎng)勵(lì)的說(shuō)法，正確的有（）。A.物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)合

B.員工做出了成績(jī)，符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎(jiǎng)勵(lì) C.獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)采用公開透明的方式 D.獎(jiǎng)勵(lì)成都要與員工的貢獻(xiàn)相符 E.獎(jiǎng)勵(lì)的方式保持一致，不應(yīng)變化

2.物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。A.對(duì)投訴要“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

C.盡快處理；暫時(shí)無(wú)法解決的，向業(yè)主說(shuō)明，約時(shí)間處理、跟進(jìn) D.接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 E.對(duì)業(yè)主的過(guò)多要求不予理會(huì)

3.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。A.澆水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木種植 E.中耕除草 4.常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。A.消防設(shè)備維護(hù) B.房屋出租

C.配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng) D.道路停車位的管理 E.樹木的養(yǎng)護(hù)

5.下列資產(chǎn)中，其折舊可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A.生活水泵 B.清潔用掃地車 C.立體車庫(kù)停車架 D.客服人員用電腦 E.剪草機(jī)

6.物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（）。A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗 C.下水管道疏通 D.電梯機(jī)房清潔 E.垃圾收集與處理

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（Ａ.物業(yè)丈量報(bào)告

Ｂ.物業(yè)工程地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 C.物業(yè)員工考勤和獎(jiǎng)勵(lì)檔案 D.電梯維修投訴管理記錄 E.業(yè)主投訴管理記錄

8.物業(yè)綠化管理的主要工作包括（）。A.建立了綠化管理機(jī)構(gòu) B.制定管理規(guī)章制度 C.加強(qiáng)綠化宣傳教育

D.拓展了變化物業(yè)區(qū)綠化面積 E.加大資金投入

9.物業(yè)管理企業(yè)是（）企業(yè)。A.已發(fā)成立 B.具備專門資質(zhì) C.獨(dú)立法人地位 D.根據(jù)政府規(guī)定 E.出資人協(xié)商確定

10.治安防范應(yīng)注意（）。

A.遇到有人在公共區(qū)域聚眾問(wèn)事的應(yīng)立刻向公安機(jī)關(guān)報(bào)告

B.遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫等違法行為，應(yīng)立即報(bào)警，且保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。）C.管轄范圍內(nèi)有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或問(wèn)事時(shí)，應(yīng)采取措施將其離開管轄區(qū) D.轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問(wèn) E.管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外是事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。A.優(yōu)化設(shè)計(jì)

B.有助于提高工程質(zhì)量 C.有利于了解物業(yè)情況

D.為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備 E.有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

12.物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本一般包括（）。A.管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等

B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 C.物業(yè)管理區(qū)相關(guān)的維護(hù)費(fèi)用 D.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

E.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

13.在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)參與與竣工驗(yàn)收的主要目的是（A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問(wèn)題 B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議 C.掌握驗(yàn)收的情況

D.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備 E.簽署竣工驗(yàn)收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）A.日檢 B.月檢 C.專項(xiàng)檢查 D.互檢

15.白蟻的防治方法有（）A.挖巢法 B.藥殺法 C.誘殺法

D.生物防治法

三.簡(jiǎn)答題

1.簡(jiǎn)述商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容。2.簡(jiǎn)述住宅小區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)。3.簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優(yōu)越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區(qū)，一天，劉某回家發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機(jī)和衣物，還有價(jià)值3000元的gps地球定位儀一部，經(jīng)有關(guān)部門估價(jià)，劉某丟失錢物總價(jià)值折合人民幣6000余元。劉某認(rèn)為，自己按照物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費(fèi)。所以，物業(yè)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟(jì)損失，而物業(yè)公司只愿意賠償2000元，在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該房屋開發(fā)公司和物業(yè)公司同時(shí)告上法庭。被告物業(yè)公司辯稱，開發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應(yīng)付重要責(zé)任，保安公司應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任，同時(shí)住戶也應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。業(yè)主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)該放在業(yè)主家中，故不應(yīng)該列入賠償范圍。被告房屋開發(fā)公司則辯稱，原告被盜，本公司沒(méi)有 過(guò)錯(cuò)。

問(wèn)題：

（1）物業(yè)公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程中，物業(yè)公司有無(wú)過(guò)失？（3）房屋開發(fā)公司和保安公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？

2.某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)書面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。對(duì)于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問(wèn)題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費(fèi)用交接時(shí)，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒(méi)有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費(fèi)用。

問(wèn)題：

（1）本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

（2）本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

（3）物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請(qǐng)列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

（4）本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)?請(qǐng)列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>

（5）你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

3.某小區(qū)物業(yè)收費(fèi)面積是10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本200萬(wàn)元。該項(xiàng)目實(shí)行包干制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望獲取的利潤(rùn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%，營(yíng)業(yè)稅及附加為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5.65%。問(wèn)題：

（1）請(qǐng)按照包干制測(cè)算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？（2）物業(yè)服務(wù)收繳率達(dá)到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營(yíng)（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)才能保持現(xiàn)有利潤(rùn)不變（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？

4.某物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位達(dá)成如下協(xié)議：

（1）地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確？請(qǐng)說(shuō)明理由？（2）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？（3）因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車位是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？（4）建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說(shuō)明理由？

5.某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費(fèi)，包干經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個(gè)節(jié)能方案（僅供實(shí)驗(yàn)室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費(fèi)用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個(gè)月 如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費(fèi)用。問(wèn)題：

（1）如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么?（2）舊設(shè)備拆下來(lái)以后 歸誰(shuí)有?誰(shuí)有處置權(quán)利?（3）如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區(qū)11號(hào)樓2000年交付使用，物業(yè)公司已購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn)。到2010年時(shí)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來(lái)水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過(guò)了一段時(shí)間后自來(lái)水管道漏水嚴(yán)重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒(méi)有確定下來(lái) 此事擱置。到了2011年 張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來(lái)水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經(jīng)協(xié)商李王同意。問(wèn)題：

（1）造成張、李兩家損失的責(zé)任主體是誰(shuí)？為什么？（2）兩家的損失誰(shuí)來(lái)賠付？為什么？（3）更換自來(lái)水主管道的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)付？

7.擬建的××花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)?？偨ㄖ娣e20萬(wàn)m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，預(yù)計(jì)還有12個(gè)月封頂，等等。會(huì)后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷售配合方案等。問(wèn)題

（1）根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?（2）根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡(jiǎn)要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

（3）如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)?(每個(gè)方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目)

8.某市某某家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn) 后多次勸阻，但A先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無(wú)權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住A先生對(duì)們的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，B女士以物業(yè) 服務(wù)企業(yè)沒(méi)有盡到職責(zé)、沒(méi)有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。A先生對(duì)B女士的要求置之不理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項(xiàng)，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反協(xié)議的裝修行為 有權(quán)進(jìn)行勸阻，制止以及要求恢復(fù)原狀。在A先生安裝防盜門時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時(shí)報(bào)告了業(yè)主委員會(huì)。問(wèn)題：

（1）A先生雜公共通道安裝防盜門時(shí)否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴A先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來(lái)解決A先生和B女士之間的……用哪種方式更有利于小區(qū)的長(zhǎng)治久安?（4）B女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多選題

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.簡(jiǎn)答題

1.答：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； ③環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； 二是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)： ①日常生活類； ②商業(yè)服務(wù)類； ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ④金融服務(wù)類； ⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)； ⑥社會(huì)福利類； 三是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.論述題

答:1.提供安全、舒適、能提高工作效率的辦公環(huán)境

2.節(jié)省能耗

3.提供現(xiàn)代化的通信和信息服務(wù)

4.建立先進(jìn)與科學(xué)的綜合管理機(jī)制

5.能滿足多種用戶對(duì)不同環(huán)境功能的要求

五.案例分析題

1.（1）答：首先肯定，物業(yè)公司辯稱是不合適的。因?yàn)樵媾c物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同是有效的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

（2）答：在物業(yè)承接查驗(yàn)中，物業(yè)公司存在著問(wèn)題，對(duì)功能不完善的小區(qū)交付使用，在查驗(yàn)時(shí)為發(fā)現(xiàn)，這也是前期物業(yè)承接查驗(yàn)對(duì)后期常規(guī)物業(yè)管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

（3）答：不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，與外包公司簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。

2.（1）答：不正確。

理由：乙公司應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接 查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可

根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。

（2）答：甲公司的解釋恰當(dāng)。

理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂

移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

（3）答：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：

A物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。B業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。D財(cái)務(wù)資料。

E合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。F人事檔案資料。

G其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。理由：人住資料屬于無(wú)限期保存資料。

（4）答：部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不成立。

理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止管理服務(wù)，因此無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。甲公司經(jīng)營(yíng)的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展；②通過(guò)有償服務(wù)、擴(kuò)大多種經(jīng)營(yíng)。

（5）答：從本案例吸取以下教訓(xùn)來(lái)改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作：

A新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組。理由：為了更好地查驗(yàn)物業(yè)。

B物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行。C移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。D移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。

3.(1)答：

包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X, 則： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11萬(wàn)元

其中：利潤(rùn)=237.11 ×10%=23.71萬(wàn)元

稅費(fèi)= 237.11×5.65%=13.43萬(wàn)元

物業(yè)服務(wù)費(fèi)月單價(jià) = 237.11萬(wàn)÷10萬(wàn)÷12 ≈1.98元

(2)答：計(jì)算公式 =（年成本+年稅費(fèi)）÷年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額 =(200萬(wàn)＋13.43萬(wàn))÷237.11元≈90%

(3)答：設(shè)總成本上漲20%,利潤(rùn)不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為Y, 則： Y= 200萬(wàn)×20%＋23.71萬(wàn) ＋ 5.65%Y Y = 279.5萬(wàn)元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬(wàn)元

4.(1)答：正確。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營(yíng)不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。

(2)答：不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。

(3)答：不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。(4)答：合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。

5.（1）答：更換空調(diào)設(shè)備帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無(wú)論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。該案例可知，節(jié)能公司無(wú)法確?？照{(diào)安裝按期完工。一旦進(jìn)入供冷期無(wú)法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

(2)答：舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。(3)答：合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無(wú)特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

6.(1)答：造成業(yè)主張、李兩家財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任主體是供水部門。該項(xiàng)目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國(guó)家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責(zé)任主體是供水單位。

(2)答：主要應(yīng)由供水單位承擔(dān)。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時(shí)進(jìn)行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任責(zé)任。賠付費(fèi)用可由承保公共責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司承擔(dān)。

(3)答：由供水單位承擔(dān)。因?yàn)楣┧鞴艿赖臋?quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔(dān)更換主管道的費(fèi)用。

7.(1)答：物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯(cuò)誤：

派出了由行政總監(jiān)為組長(zhǎng)，品質(zhì)部、市場(chǎng)拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度對(duì)開發(fā)建設(shè)

項(xiàng)目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員 提供。

物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。

(2)答：根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。

建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

(3)答：結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營(yíng)。材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。

商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、圖書館等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業(yè)主權(quán)益，該行為違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律法規(guī)。

(2)答：主體：A該棟全體業(yè)主B業(yè)主委員會(huì)(代表其他全體業(yè)主)C政府行政主管部門。理由：A侵害其他業(yè)主的權(quán)益B違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，政府行政主管部門是管理的責(zé)任主體。

(3)答：按照《民法通則》和《物權(quán)法》中相鄰權(quán)處理的16字原則，向A先生說(shuō)明利害關(guān)系，進(jìn)行溝通調(diào)解，爭(zhēng)取和解，利于改善鄰里關(guān)系。

(4)答：不成立。物業(yè)公司已經(jīng)按法律規(guī)定盡到自己管理責(zé)任和義務(wù)。

第三篇：物業(yè)管理師考點(diǎn)

物業(yè)管理師能力考點(diǎn)

給水排水控制系統(tǒng)一、給水系統(tǒng)

智能樓宇中生活給水系統(tǒng)通常有三種形式：

(一)采用恒壓(或變壓)供水

(二)采用高位水箱、低位水池給水系統(tǒng)

(三)超高層建筑除設(shè)置高區(qū)水箱外，還要設(shè)置接力泵和中區(qū)水箱。

二、排水系統(tǒng)

生活排水系統(tǒng)分：集水坑排水、污水池排水，其監(jiān)控原理相同。排水系統(tǒng)是由污水池(集水坑)、污水泵(排水泵)、液位傳感器等構(gòu)成，主要功能是實(shí)現(xiàn)排水系統(tǒng)的自動(dòng)控制。

熱交換系統(tǒng)

熱交換系統(tǒng)即冷、熱源系統(tǒng)，是暖通空調(diào)系統(tǒng)的主要部分之一。通過(guò)冷、熱源設(shè)備提供滿足要求的冷、熱水，并由水泵輸送到各個(gè)空調(diào)機(jī)組與空氣進(jìn)行熱交換后，把處理后的空氣送到被調(diào)區(qū)域。

供熱系統(tǒng)的監(jiān)控

(一)鍋爐供熱系統(tǒng)的監(jiān)控

供熱鍋爐房的監(jiān)控對(duì)象可分為燃燒系統(tǒng)、水系統(tǒng)兩部分，采用直接數(shù)字控制器DDC進(jìn)行監(jiān)控，并把數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)地送入中央監(jiān)控站，根據(jù)供熱的實(shí)際狀況控制鍋爐及循環(huán)泵的開啟臺(tái)數(shù)，設(shè)定供水溫度及循環(huán)流量。

(二)熱交換系統(tǒng)監(jiān)控

熱交換系統(tǒng)是以熱交換器 為主要設(shè)備，由鍋爐供給蒸汽、加熱熱水，熱水供應(yīng)采暖空調(diào)或生活用。：

建筑材料

一、材料的基本性質(zhì)

(一)密度、表現(xiàn)密度和堆積密度

1.密度

密度：指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下，單位體積的質(zhì)量。

2.表觀密度

表觀密度：材料在自然狀態(tài)下，單位體積的質(zhì)量。

3.堆積密度

堆積密度：指粉狀或粒狀材料，在堆積狀態(tài)下，單位體積的質(zhì)量。

(二)材料的密實(shí)度與孔隙率

1.密實(shí)度

密實(shí)度：指材料體積被固體物質(zhì)充實(shí)的程度。

2.孔隙率

孔隙率：孔隙率的大小直接反映了材料的致密程度。

(三)材料與水有關(guān)的性質(zhì)

1、親水性與憎水性

親水性材料：潤(rùn)濕邊角θ≤90度的材料;

憎水性材料：潤(rùn)濕邊角θ>90度的材料。

2、含水率

材料的含水率：材料中所含水的質(zhì)量與干燥狀態(tài)下材料的質(zhì)量之比。

3、吸水性

材料的吸水性：材料與水接觸吸收水分的性質(zhì)。

4.吸濕性

吸濕性：材料在潮濕空氣中吸收水分的性質(zhì)。

5.耐水性

耐水性：材料抵抗水的破壞作用的能力。

6.抗?jié)B性(或不透水性)

抗?jié)B性：材料抵抗壓力水滲透的性質(zhì)。

7.抗凍性

抗凍性：材料在水飽和狀態(tài)下，能經(jīng)受多次凍融循環(huán)作用而不破壞，也不嚴(yán)重降低強(qiáng)度的性質(zhì)。

建筑智能化系統(tǒng)概述

一、智能建筑的概念

智能建筑：指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合，通過(guò)對(duì)機(jī)電設(shè)備的自動(dòng)控制，對(duì)信息資源的管理，向用戶提供信息服務(wù)及安全、舒適、便利的環(huán)境服務(wù)，投資回報(bào)合理，適合當(dāng)今信息技術(shù)高速發(fā)展的需求特點(diǎn)的現(xiàn)代化建筑。

智能建筑：是以建筑環(huán)境為平臺(tái)，應(yīng)用現(xiàn)代4C技術(shù)，運(yùn)用系統(tǒng)工程、系統(tǒng)集成等先進(jìn)的科學(xué)原理，通過(guò)對(duì)建筑物的4個(gè)基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理，以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設(shè)計(jì)，提供一個(gè)投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間。

從管理學(xué)的角度看，智能建筑與傳統(tǒng)建筑有明顯差異，主要表現(xiàn)在：

(1)對(duì)管理人才要求有很大不同

智能建筑物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才。

(2)物業(yè)管理的關(guān)系及功能有很大不同

智能建筑物業(yè)管理在傳統(tǒng)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上增加了：信息服務(wù)與管理、機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化監(jiān)控管理、三表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程與收費(fèi)管理等內(nèi)容，具有管理科學(xué)規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效的特點(diǎn)。

二、智能建筑的組成

智能建筑通常由樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)、智能建筑集成系統(tǒng)四大基本要素組成。

三、智能住宅與智能小區(qū)

智能住宅：指通過(guò)家庭總線把家庭內(nèi)的各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置都并入到網(wǎng)絡(luò)之中，進(jìn)行集中或異地的監(jiān)視控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的協(xié)調(diào)，提供工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等各項(xiàng)服務(wù)，營(yíng)造出具有多功能的信息化居住空間。

智能小區(qū)：是對(duì)有一定智能程度的住宅小區(qū)的統(tǒng)稱。智能化小區(qū)的基本智能被定義為“居家生活信息化、小區(qū)物業(yè)管理智能化、IC卡通用化”。智能小區(qū)建筑物除滿足基本生活功能外，還要考慮安全、健康、節(jié)能、便利、舒適五大要素，以創(chuàng)造出各種環(huán)境(綠色環(huán)境、回歸自然的環(huán)境、多媒體信息共享環(huán)境、優(yōu)秀的人文環(huán)境等)，從而使小區(qū)智能化有著不同的等級(jí)。

保安監(jiān)控系統(tǒng)一、保安監(jiān)控系統(tǒng)概述

保安自動(dòng)化系統(tǒng)主要包括：防盜報(bào)警與監(jiān)聽監(jiān)控系統(tǒng)、出/入口監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、周界防衛(wèi)系統(tǒng)等。

二、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

是在重要場(chǎng)所安裝攝像機(jī)向監(jiān)視中心提供實(shí)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)信息，同時(shí)還可以錄像，錄下報(bào)警時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)狀況，供分析研究使用，它的功能可分為：攝像、傳輸、控制、顯示記錄四個(gè)部分。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的規(guī)?？筛鶕?jù)監(jiān)視范圍的大小以及監(jiān)視目標(biāo)的多少來(lái)確定，監(jiān)視系統(tǒng)的大小一般根據(jù)攝像機(jī)的數(shù)量劃分為：

(1)小于10個(gè)的為小型電視監(jiān)控系統(tǒng);

(2)10～100個(gè)之間的為中型電視監(jiān)控系統(tǒng);

(3)大于100個(gè)的為大型電視監(jiān)控系統(tǒng)。

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)、多媒體技術(shù)的發(fā)展，閉路電視監(jiān)控技術(shù)也從傳統(tǒng)的模擬視頻監(jiān)控系統(tǒng)向數(shù)字化多媒體網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)展。

三、防盜報(bào)警系統(tǒng)

防盜報(bào)警系統(tǒng)是在探測(cè)到防范現(xiàn)場(chǎng)有入侵者時(shí)能發(fā)出報(bào)警信號(hào)的專用電子系統(tǒng)，一般由探測(cè)器(報(bào)警器)、傳輸系統(tǒng)、報(bào)警控制器組成。探測(cè)器檢測(cè)到意外情況就產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)，通過(guò)傳輸系統(tǒng)送入報(bào)警控制器發(fā)出聲、光或以其他方式報(bào)警。

根據(jù)工作原理不同探測(cè)器可分為下列幾種類型：

(一)開關(guān)報(bào)警器

(二)玻璃破碎報(bào)警器

(三)周界報(bào)警器

四、出入口控制系統(tǒng)

出入口自動(dòng)控制系統(tǒng)也叫門禁系統(tǒng)，一般由計(jì)算機(jī)、電子鎖、識(shí)別卡等組成。

該系統(tǒng)包括三個(gè)層次的設(shè)備：

(1)底層是直接與人員打交道的設(shè)備，有讀卡機(jī)、電子門鎖、出口按鈕、報(bào)警傳感器和報(bào)警喇叭等。

(2)控制器接收底層設(shè)備發(fā)來(lái)的信息，判斷后發(fā)出處理信息。單個(gè)控制器就可以組成一個(gè)簡(jiǎn)單的門禁系統(tǒng)，用來(lái)管理一個(gè)或幾個(gè)門。多個(gè)控制器通過(guò)通信網(wǎng)絡(luò)同計(jì)算機(jī)連接起來(lái)就組成了整個(gè)建筑的門禁系統(tǒng)。

(3)計(jì)算機(jī)管理著系統(tǒng)中所有的控制器，完成系統(tǒng)中所有信息的分析與處理。

五、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)具有自動(dòng)/半自動(dòng)收費(fèi)、打印報(bào)表等功能。適用于：(1)短時(shí)間(計(jì)時(shí))停車用戶;(2)月季票用戶;(3)儲(chǔ)值票卡的用戶。

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)一般由三部分組成：

1.車輛出入的檢測(cè)與控制：通常采用環(huán)形感應(yīng)線圈方式或光電檢測(cè)方式。

2.車位和車滿的顯示與管理：有車輛計(jì)數(shù)方式和車位檢測(cè)方式等。

3.計(jì)時(shí)收費(fèi)管理：無(wú)人的自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)、有人管理系統(tǒng)等

第四篇：物業(yè)管理師-報(bào)考

報(bào)考條件

（一）考全部科目（報(bào)考級(jí)別為4）的條件：

凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，均可申報(bào)參加物業(yè)管理師資格考試：

1、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

7、取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。參加全部科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個(gè)考試內(nèi)通過(guò)全部科目的考試。

（二）免試3個(gè)科目（報(bào)考級(jí)別為“1”）的條件：

符合第（一）條，在2006年10月底前參加了《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目的考試并合格的人員，且于2004年12月31日前，評(píng)聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》和《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理綜合能力》科目的考試。參加1個(gè)科目考試的人員必須一次通過(guò)。

（三）免試2個(gè)科目（報(bào)考級(jí)別為“2”）的條件：符合第（一）條，并于2004年12月31日前，評(píng)聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》2個(gè)科目，只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》2個(gè)科目的考試。參加2個(gè)科目考試的人員必須一次通過(guò)。

（四）免試1個(gè)科目（報(bào)考級(jí)別為“3”）的條件：

符合第（一）條，且在2006年10月底前，參加了《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目的考試并合格的人員，可免試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》和《物業(yè)管理綜合能力》3個(gè)科目的考試。參加3個(gè)科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個(gè)考試內(nèi)通過(guò)全部科目的考試。

報(bào)考科目與時(shí)間

考試時(shí)間分為4個(gè)半天，采用閉卷、筆試的方式進(jìn)行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個(gè)科目的考試時(shí)間為2．5小時(shí)，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)。其中《物業(yè)管理基本制度與政策》和《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》科目為客觀題試卷，使用2B鉛筆在答題卡上作答；《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目為主客觀題混合試卷，考生答題前須仔細(xì)閱讀位于試卷封二的應(yīng)試人員注意事項(xiàng)和位于答題卡首頁(yè)的作答須知，使用規(guī)定的作答工具在專用答題卡劃定的區(qū)域內(nèi)作答

2011年考試時(shí)間：2011年9月17-18日

9月17日 上午9:00－11:30 物業(yè)管理基本制度與政策

下午2:00－4:30 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

9月18日 上午9:00－11:30 物業(yè)管理綜合能力

下午2:00－5:00 物業(yè)管理實(shí)務(wù)

考試費(fèi)用

基礎(chǔ)考試每人每科75元，專業(yè)考試每人每科80元。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要查看物價(jià)局、財(cái)政廳下發(fā)的通知 報(bào)名提交材料要求

（一）《______物業(yè)管理師資格考試報(bào)名發(fā)證登記表》（考生從網(wǎng)上自行下載，用A4紙雙面打印，經(jīng)單位審核蓋章）一份。

（二）本人有效身份證、學(xué)歷（位）證書原件和復(fù)印件各一份。

（三）近期大一寸彩色同版免冠證件照片2張，點(diǎn)貼在身份證復(fù)印件空白處，所交照片須與上傳照片一致。

（四）符合免試部分科目條件的考生還須提供相關(guān)資料的原件和復(fù)印件各一份。

（五）由所在工作單位出具報(bào)考人從事物業(yè)管理工作年限的資歷證明（單位負(fù)責(zé)人簽名并加蓋公章）；

第五篇：物業(yè)管理師試題

物業(yè)管理師理論知識(shí)模擬試題(單選一)

1.在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的“五證”中，除()之外的其他四證。

A.國(guó)有土地使用權(quán)證

B.商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證

C.建筑工程規(guī)劃許可證

D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.()是在業(yè)主業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

A.物業(yè)管理早期介入

B.前期物業(yè)管理

C.日常物業(yè)管理

D.后期物業(yè)管理

3.物業(yè)可行性研究，是指物業(yè)管理企業(yè)在()，擬定物業(yè)管理方案時(shí)，從政策、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的分析。

A.作出投標(biāo)決策前

B.立項(xiàng)前

C.接管理物業(yè)后

D.與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)

4.()是項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)，是分析項(xiàng)目在技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。

A.投資機(jī)會(huì)研究

B.初步可行性研究

C.詳細(xì)可行性研究

D.項(xiàng)目評(píng)論與決策

5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。

A.業(yè)主的愿望

B.物業(yè)本身的條件

C.物業(yè)管理的運(yùn)作能力

D.房地產(chǎn)行政管理部門的意見

6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中，要求新建居住區(qū)紀(jì)地占居住區(qū)總用地比率不低于()。

A.20%

B.30%

C.15%

D.35%

7.()是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。

A.企業(yè)綜合管理制度

B.員工管理制度

C.部門職責(zé)和職責(zé)

D.操作規(guī)程

8.()是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中各方當(dāng)事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。

A.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度

B.業(yè)主內(nèi)部管理制度

C.物業(yè)管理的公共管理制度

D.業(yè)主公約

9.下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A.物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作

B.物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。

C.物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性，一經(jīng)制定就不能修改

D.物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)

10.投資機(jī)會(huì)研究，主要是分析()的可能性。

A.投資范圍

B.投資方向

C.投資對(duì)象

D.投資效益