第一篇：合川房地產(chǎn)分析報(bào)告

合川區(qū)房地產(chǎn)市場

分 析 報(bào) 告

第一章 合川基本概況

合川地處重慶西北部，是重慶的北大門，距重慶主城區(qū)58公里，是重慶市規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域性中心城市和“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊，是重慶和成都兩大都市圈之間北軸上的重要節(jié)點(diǎn)。合川區(qū)位于嘉陵江、渠江、涪江交匯處，素有“三江明珠”之美稱，扼川北水陸交通咽喉，水陸交通十分便捷，212國道、遂渝快速鐵路、襄渝鐵路、蘭渝鐵路、渝合高速公路、武合高速公路等交通干道穿境而過，是重慶與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶，是川東北、渝西北的交通樞紐和重要的物資集散地，也是重慶資金技術(shù)集約發(fā)展的延伸帶，被譽(yù)為重慶通向四川北部、甘肅等大西北省區(qū)的“經(jīng)濟(jì)走廊”。全區(qū)幅員面積2356.21平方公里，轄27個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、1個(gè)工業(yè)園區(qū)，共524個(gè)村、82個(gè)居民委員會(huì)，全區(qū)總?cè)丝跒?53萬，擁有6所高等院校，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等城市規(guī)模。合川區(qū)2010年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值244.5億元，地方財(cái)政收入40.7億元，存、貸款總額達(dá)310.9億元和204億元。城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到65.8平方公里，其中城區(qū)建成區(qū)面積擴(kuò)大到38平方公里，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到71.5萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)54.4%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)取得新突破，規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到180億元，固定資產(chǎn)投資高速增長。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5年累計(jì)完成813億元，年均增長33%。人民生活水平明顯提高。2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額102億元，增長22%；農(nóng)民人均純收入6700元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16887元。

第二章合川房地產(chǎn)市場格局

受到涪江、嘉陵江的影響房地產(chǎn)市場分成四大板塊：教育板

塊、老城中心、南北濱江板塊、南城板塊。

一、教育板塊是合川的文教集中區(qū)域和商業(yè)較密集區(qū)，片區(qū)

內(nèi)新華小學(xué)、合川中學(xué)、派斯學(xué)院、涉外商貿(mào)學(xué)院、三江職業(yè)技術(shù)學(xué)院，移通學(xué)院等。同時(shí)，義烏小商品批發(fā)商場座落于此。無論從城鎮(zhèn)規(guī)劃、政府引導(dǎo)、市場供應(yīng)都能看到此版塊在合川未來發(fā)展的重要地段。該板塊的代表性樓盤有新華·書香世家、明珠苑

B、C區(qū)、學(xué)府中央等。

二、南城板塊是合川城鎮(zhèn)規(guī)劃的重點(diǎn)地區(qū)——未來城市發(fā)展的主流板塊之一，代表合川城市行政、居住新型區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善、城市房地產(chǎn)消費(fèi)認(rèn)知度較好，未來城市面貌良好，政府職能部門云集，政府投入大量資金修建室內(nèi)體育館等大型配套設(shè)施，同時(shí)是合川連接?xùn)|津沱的大道，帶動(dòng)?xùn)|津沱版塊的發(fā)展。代表性樓盤有金色港灣、南濱1號(hào)。

三、老城中心板塊是城鎮(zhèn)中心地帶，是相對(duì)成熟的區(qū)域，因

此，開發(fā)的樓盤都比較早，但品質(zhì)感都不高，金九時(shí)代廣場，占據(jù)地段優(yōu)勢，但無論是規(guī)劃與品質(zhì)都有相對(duì)欠缺的地方，同時(shí)，由于地價(jià)的原因，缺乏地段與規(guī)模兼顧的樓盤。從目前的供應(yīng)來看，在售樓盤以單體樓為主，無法形成規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢。代表性樓盤是金九時(shí)代廣場

四、濱江帶版塊，南以南城水岸為代表，北則以純陽·領(lǐng)岸最為醒目，特別是北岸由于濱江市政配套的完善，帶來了城市綠化

景觀資源與江景資源的最大化提升，使之成為合川在售房地產(chǎn)市場中，單價(jià)最高的版塊，開始涌現(xiàn)出了一批大體量、中高檔品質(zhì)的濱江樓盤。戶型開始出現(xiàn)創(chuàng)新點(diǎn)，小區(qū)規(guī)劃引入圍合的概念，社區(qū)規(guī)劃滿足小區(qū)基本需求的配套。代表性樓盤有純陽〃領(lǐng)岸、逸城山水、南城水岸、黃金〃涪畔等。

第三章合川房地產(chǎn)市場供需狀況

一、房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況

合川區(qū)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)狀況可概括為以下幾方面：

⑴房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，但開發(fā)商積累了一定實(shí)力，后

發(fā)優(yōu)勢較強(qiáng)。

⑵每年有大量的土地供應(yīng)。

⑶現(xiàn)階段推出成規(guī)模的高檔物業(yè)較少，產(chǎn)品及社區(qū)品質(zhì)普遍

不高，開發(fā)水平較低，該區(qū)間物業(yè)類型市場留有空白市場，現(xiàn)有物業(yè)的景觀檔次有待進(jìn)一步提高。

⑷各項(xiàng)目智能化設(shè)施應(yīng)用較少，部分項(xiàng)目有樓宇對(duì)講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控等。

⑸在建的成規(guī)模的高品質(zhì)樓盤較多，項(xiàng)目包裝水平較高。

⑹多數(shù)項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用采用戶外廣告、散發(fā)傳單為主，少

量高端樓盤投放電視廣告，總體營銷推廣水平不高。

⑺有條不紊地執(zhí)行保障房和公租房計(jì)劃。

⑻二手房市場交易活躍。

二、房地產(chǎn)市場需求狀況

合川區(qū)房地產(chǎn)市場的需求狀況可概括為以下幾方面：

⑴目前合川中高端人群居住升級(jí)換代的需求尚未得到滿足，房地產(chǎn)市場量價(jià)持續(xù)上升。

⑵主力購買群體以公務(wù)員、事業(yè)單位職工、外出務(wù)工人員及

大型企業(yè)員工為主。

⑶工薪階層對(duì)住房呈持幣觀望的態(tài)度，購買意愿強(qiáng)烈，但是

考慮到高昂的房價(jià)，購房壓力大。

⑷消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收取有一定的抵抗情緒，需要引導(dǎo)。⑸消費(fèi)者對(duì)商品房買賣相關(guān)的法律法規(guī)的理解還處在初級(jí)階段。

第四章 合川房地產(chǎn)市場價(jià)格分析

合川區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格保持強(qiáng)勁上升勢頭，房地產(chǎn)市場呈一片火熱的景象。目前，合川區(qū)高層住宅銷售均價(jià)為4000-4800元/平方米，有的在售高層樓盤套內(nèi)均價(jià)達(dá)到了6000元/平方米以上，花園洋房銷售均價(jià)為 7500-8500元/平方米，臨街商鋪銷售均價(jià)為13000-16000元/平方米，部分工薪階層和房地產(chǎn)投機(jī)者持幣觀望，房價(jià)呈進(jìn)一步上升的態(tài)勢。

第五章 合川房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

合川市近年來的房價(jià)上漲幅度年均遞增30%，并會(huì)在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)持續(xù)這一趨勢。其原因大致如下：

1、合川作為重慶渝西經(jīng)濟(jì)走廊重要中心城市，在重慶域體糸規(guī)劃中，被定為國內(nèi)大城市。合川中心城市2020年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到60萬（其中主城區(qū)50萬），每年增城鎮(zhèn)人口2.2萬人（其中主城區(qū)每年增人口1.8萬人），城區(qū)面積擴(kuò)張到60平方公理（其中

主城區(qū)50平方公理），每年擴(kuò)張2.37平方公理（其中主城區(qū)每年擴(kuò)張1.8平方公理）。隨著合川區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其作為重慶中心城市的地位也日益得到凸現(xiàn)，房價(jià)也隨之增長。

2、合川區(qū)強(qiáng)化“強(qiáng)區(qū)富民”意識(shí)，努力使全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)在高平臺(tái)，低波動(dòng)中運(yùn)行，2011年合川區(qū)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)走強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的火爆仍將持續(xù)，一部分購買能力較強(qiáng)的客戶有升級(jí)換代產(chǎn)品的需求。

3、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上了規(guī)范化，集約化經(jīng)營。

總體來看，受目前房地產(chǎn)大市場的影響，二三線城市房價(jià)積極攀升，相關(guān)的樓市調(diào)控政策相繼出臺(tái)，從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)行規(guī)范和完善，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著更加成熟、理性和健康的方向發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)分析

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢性特征：

? 行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營規(guī)模化正成為趨勢； ? 多項(xiàng)目運(yùn)營、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn)； ? 粗放經(jīng)營向精細(xì)化經(jīng)營方式轉(zhuǎn)化； ? 異地?cái)U(kuò)張與全國性企業(yè)品牌顯現(xiàn)； ? 民營企業(yè)力量崛起和壯大； ? 客戶的維權(quán)意識(shí)明顯提高。

什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，任志強(qiáng)提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。我們認(rèn)為無論是從行業(yè)利潤空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

這里問題就出來了，規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理到最后還是需要更多的人才來支持，這時(shí)候就需要的是像我們這樣的獵頭公司，也就是說這就是獵頭公司在這個(gè)行業(yè)的前景很光明。

下面是大部分房地產(chǎn)公司的內(nèi)部組織架構(gòu)圖

董事會(huì) 總經(jīng)辦

營銷策劃中心

工程管理中心

企業(yè)管理中心 銷售部

設(shè)計(jì)部

人事行政部 策劃部

工程部

培訓(xùn)部

總工室

物業(yè)管理部

裝修部

財(cái)務(wù)部

預(yù)決算部

公關(guān)部

項(xiàng)目拓展部

下面是2009年中國房產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)

1.萬科企業(yè)股份有限公司

2.中國海外發(fā)展有限公司 3.保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司

4.合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 5.廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

6.恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 7.大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司

8.綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 9.北首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司

10.大華（集團(tuán)）有限公司 11.金地（集團(tuán)）股份有限公司

12.雅居樂地產(chǎn)控股有限公司 13.龍湖地產(chǎn).14.遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司 15.首創(chuàng)置業(yè)

16.SOHO中國 17.北辰實(shí)業(yè)

18.招商局地產(chǎn) 19.陽光100置業(yè)集團(tuán)

20.江蘇新城地產(chǎn) 21.復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司

22.上置集團(tuán)有限公司 23.重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司

24.中華企業(yè)股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司 27.農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司

28.北城建 29.中新集團(tuán)（控股）有限公司

30.融僑集團(tuán) 31.廣廈控股創(chuàng)業(yè)投資有限公司

32.新湖中寶 33.寧波銀億集團(tuán)有限公司

34.上海三盛宏業(yè) 35.福建正榮集團(tuán)有限公司

37.北金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

39.杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

41.福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司

43.四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司

45.武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司

47.上海中房置業(yè)股份有限公司

49.南棲霞建設(shè)股份有限公司

51.佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司

53.坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

55.珠海華發(fā)實(shí)業(yè)有限公司

57.浙江國際嘉業(yè)地產(chǎn)

59.重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）

61.廈門禹洲集團(tuán)股份有限公司

63.榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

65.上海愛家投資（集團(tuán)）

67.上海市上投房地產(chǎn)有限公司

69.花樣年集團(tuán)（中國）有限公司

71.方興地產(chǎn)（中國）有限公司

73.廣西東方航洋實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

75.上海凱迪企業(yè)（集團(tuán)）有限公司

77.浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

79.海亮集團(tuán)有限公司

81.深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司

83.翠屏國際控股有限公司

85.奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

87.杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

89.聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司

91.杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

93.中大房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ，95.中駿置業(yè)控股有限公司

97.萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司

99.沈陽銀基發(fā)展股份有限公司

36.建業(yè)地產(chǎn)

38.方圓地產(chǎn)

40.沿海綠色家園集團(tuán)

42.鑫苑（中國）置業(yè)有限公司

44.寶龍集團(tuán)發(fā)展有限公司

46.金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司

48.上海城開（集團(tuán)）有限公司

50.重慶協(xié)信控股

52.建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

54.南方香江集團(tuán)有限公司

56.深圳富通地產(chǎn)

58.上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）

60.天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）

62.百步亭集團(tuán)有限公司

64.永泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

66.青島海爾房地產(chǎn)

68.旭輝集團(tuán)股份有限公司

70.武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

72.中冶置業(yè)有限責(zé)任公司

74.廣州百嘉信集團(tuán)有限公司

76.浙江昆侖置業(yè)集團(tuán)有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龍房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司 82.廣州頤和集團(tuán)有限公司

84.青島偉東置業(yè)集團(tuán)

86.深圳市合正房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

88.大發(fā)集團(tuán)有限公司

90.眾安房產(chǎn)有限公司

92.上海中銳地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 94.重慶長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 96.吉林亞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 98.泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

100.上海海泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

附TOP10公司簡介：

1、萬科企業(yè)股份有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)，2008年入選《華爾街日?qǐng)?bào)》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。

萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。

經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。

自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對(duì)全體職員進(jìn)行員工滿意度調(diào)查。

公司致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)。至08年，萬科共有15個(gè)項(xiàng)目獲得“詹天佑大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風(fēng)景項(xiàng)目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎(jiǎng)”。2008年，萬科集團(tuán)上海公司榮獲由中國質(zhì)量協(xié)會(huì)頒布的“2008年全國質(zhì)量獎(jiǎng)”，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首家獲此殊榮的企業(yè)。

公司努力實(shí)踐企業(yè)公民行為。萬科從2007年開始每年發(fā)布社會(huì)責(zé)任報(bào)告。由公司出資建設(shè)的廣州“萬匯樓”項(xiàng)目被廣東省建設(shè)廳列為“廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”，并于08年年中正式實(shí)現(xiàn)入住。08年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮(zhèn)學(xué)校主教學(xué)樓及衛(wèi)生院綜合樓交付儀式在四川遵道正式舉行，成為震后首批企業(yè)捐建的永久性公共建筑。在由中國民政部主辦的2008中華慈善大會(huì)頒獎(jiǎng)典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎(jiǎng)——最具愛心內(nèi)資企業(yè)”稱號(hào)。

2、中國海外發(fā)展有限公司 中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中國海外發(fā)展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊(cè)成立，是中國最大建築聯(lián)合企業(yè)——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數(shù)成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進(jìn)取的精神和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?，一直致力於專業(yè)化與規(guī)模化發(fā)展。核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個(gè)城市和地區(qū)成功投資開發(fā)了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產(chǎn)有關(guān)的物業(yè)投資、物業(yè)管理、建築設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，以及管理、發(fā)展路橋?yàn)橹鞯幕I(yè)務(wù)等。

2007年，公司榮獲多項(xiàng)殊榮，包括獲標(biāo)準(zhǔn)普爾公司選為「全球40大上市房地產(chǎn)公司指數(shù)成分股」、入選「香港恒生指數(shù)成份股」、中國大陸在香港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10第一名、再次獲得「中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10」、并以86.23億元的品牌價(jià)值連續(xù)第四年成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌；同時(shí)還榮獲「中國藍(lán)籌地產(chǎn)」榜首企業(yè)、「中國最佳品牌20強(qiáng)」等榮譽(yù)稱號(hào)。中海地產(chǎn)的7個(gè)項(xiàng)目在質(zhì)量、設(shè)計(jì)、管理等方面獲得詹天佑大獎(jiǎng)，占總量的三成多。此外，中海地產(chǎn)還榮獲2007中國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)建知名品牌（商標(biāo)）企業(yè)和創(chuàng)建知名品牌（商標(biāo)）推動(dòng)力優(yōu)秀企業(yè)榮譽(yù)稱號(hào)。

截至2006年12月31日，本公司實(shí)現(xiàn)109億港元營業(yè)額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內(nèi)地、香港和澳門共21個(gè)城市或地區(qū)擁有土地儲(chǔ)備超過2000萬平方米，計(jì)畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發(fā)展需要。

本公司將繼續(xù)憑藉優(yōu)秀的管理模式、廣泛的專業(yè)人才、良好的質(zhì)量、高質(zhì)素服務(wù)，更好地為社會(huì)服務(wù)，為股東提供最佳的回報(bào)。保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 中國保利集團(tuán)公司系國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)。中國保利集團(tuán)公司成立于1993年2月，前身為保利科技有限公司。1984年1月，根據(jù)黨中央、國務(wù)院、中央軍委領(lǐng)導(dǎo)人的指示，原總參裝備部和中信公司共同出資成立保利科技有限公司，從事軍事裝備進(jìn)出口業(yè)務(wù)。1992年，根據(jù)國家改革開放和我軍裝備建設(shè)發(fā)展的需要，經(jīng)國務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，中國保利集團(tuán)公司在保利科技有限公司的基礎(chǔ)上正式組建，1993年2月在國家工商局注冊(cè)。1999年3月，根據(jù)黨中央、國務(wù)院、中央軍委關(guān)于“軍隊(duì)、武警部隊(duì)和政法機(jī)關(guān)不再從事經(jīng)商活動(dòng)”的重大決策，中國保利集團(tuán)公司由原隸屬總裝備部劃歸中央大型企業(yè)工作委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)管理，成為國有重要骨干企業(yè)。2003年，由國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)履行出資人職責(zé)，中國保利集團(tuán)公司成為國資委管理的大型中央企業(yè)。25年來，中國保利集團(tuán)公司秉承“為國防現(xiàn)代化服務(wù)，為國家現(xiàn)代化服務(wù)”之宗旨，在激蕩的國內(nèi)外市場大潮中艱苦創(chuàng)業(yè)、自強(qiáng)不息，業(yè)已形成以軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)為主業(yè)的“四輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展格局。集團(tuán)公司下轄保利科技有限公司、保利南方集團(tuán)有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化藝術(shù)有限公司、保利財(cái)務(wù)有限公司等5個(gè)一級(jí)子公司，企業(yè)及項(xiàng)目遍及北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、沈陽、長春、包頭、濟(jì)南、青島、武漢、長沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽、南寧及香港等地區(qū)，在國外設(shè)有子公司和辦事處。旗下保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司與保利（香港）投資有限公司均為國內(nèi)或境外上市公司。伴隨國家建設(shè)與發(fā)展中國特色社會(huì)主義的偉大歷程，中國保利集團(tuán)公司在資本規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)管理、品牌建設(shè)、社會(huì)貢獻(xiàn)、黨建工作等方面均取得顯著業(yè)績。2008年底，集團(tuán)總資產(chǎn)876.2億元，同比增長28.4%；凈資產(chǎn)136.2億元，同比增長13.3%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入234.4億元，同比增長66.8%；利潤總額48.7億元，同比增長28.8%，已連續(xù)8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，繳納稅金34億元。截止2009年6月，集團(tuán)合并總資產(chǎn)逾1000億元，同比增長29%，在自身發(fā)展史上首次并提前突破千億元大關(guān)，進(jìn)入138家中央企業(yè)前50名之列，躋身中央企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模第一方陣。

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國房地產(chǎn)“成長力領(lǐng)航品牌”。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選“2008中國上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)”。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。

2002年完成股份制改造后，公司開始實(shí)施全國化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個(gè)城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有81家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。

保利地產(chǎn)堅(jiān)持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)。在住宅開發(fā)方面，逐漸形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的產(chǎn)品序列，涵蓋中高端洋房、公寓、別墅多種物業(yè)形態(tài)；商用物業(yè)包括城市地標(biāo)性寫字樓、體驗(yàn)式購物中心、國際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)展館、超五星酒店等，具備多品類物業(yè)綜合開發(fā)的實(shí)力。

公司奉行“和者筑善”的企業(yè)價(jià)值觀，將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶服務(wù)全過程，不斷研創(chuàng)節(jié)能環(huán)保、自然舒適的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品品質(zhì)，通過親情和院式服務(wù)營造良好的社區(qū)氛圍，贏得了消費(fèi)者的廣泛喜愛。2008年，保利國際廣場獲得美國《商業(yè)周刊》建筑設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

多年來，公司一直致力于從人文、藝術(shù)、歷史的角度，倡導(dǎo)和諧理念，關(guān)懷公眾精神生活，繼承保利集團(tuán)的文化血統(tǒng)，整合保利集團(tuán)的文化資源，以藝術(shù)魅力提升文化內(nèi)涵。從“圓明園國寶展”、“佛石像展”、“青銅器展”、“改革開放30年交響音樂會(huì)”到“相約郎朗·和樂中國”選拔賽，保利地產(chǎn)高舉文化地產(chǎn)旗幟，收到了較好的社會(huì)效益和示范效應(yīng)。

保利地產(chǎn)認(rèn)為，“成長比成功更重要”，公司致力于為員工提供最佳的職業(yè)發(fā)展平臺(tái)和溫暖和諧的工作氛圍，幫助員工制定不同的成長規(guī)劃，培養(yǎng)具有高尚職業(yè)操守的房地產(chǎn)開發(fā)和管理人才；致力于與合作伙伴建立長期友好的戰(zhàn)略互惠關(guān)系，實(shí)現(xiàn)與員工、合作伙伴和中國房地產(chǎn)行業(yè)共同成長。

保利地產(chǎn)秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營理念，弘揚(yáng)“奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)精神，將誠信奉為立企之本。低調(diào)務(wù)實(shí)、規(guī)范誠信、專業(yè)高效的行事作風(fēng)讓保利地產(chǎn)獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴。作為央企地產(chǎn)龍頭，多年來，保利地產(chǎn)一直積極投身社會(huì)公益事業(yè)，更以“大社會(huì)責(zé)任觀”為出發(fā)點(diǎn)，以回報(bào)社會(huì)、傳承文化、推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步為己任。積極參與國家保障性住房建設(shè)和多個(gè)舊城改造項(xiàng)目，為城市建設(shè)、人民安居貢獻(xiàn)自己的力量。

十八年來，保利地產(chǎn)循法尚德、誠信經(jīng)營，在激烈的行業(yè)競爭中取得了長足的發(fā)展，奠定了行業(yè)領(lǐng)軍地位。未來保利地產(chǎn)將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場運(yùn)作和不斷深化的品牌影響力，不斷發(fā)展，繼續(xù)為實(shí)現(xiàn)打造中國地產(chǎn)長城的企業(yè)愿景而不懈努力。

4、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（合生創(chuàng)展）1992年進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，1998年在香港聯(lián)交所主板上市（代碼：754），是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。

從1993年起，合生創(chuàng)展積極投身風(fēng)起云涌的改革開放建設(shè)，開香港地產(chǎn)集團(tuán)大規(guī)模投資中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)之先河。短短十?dāng)?shù)年間，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借銳意進(jìn)取的精神和兢兢業(yè)業(yè)的態(tài)度，實(shí)施區(qū)域中心和系列品牌發(fā)展戰(zhàn)略，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多個(gè)項(xiàng)目，成為這中國大陸業(yè)績表現(xiàn)最佳、開發(fā)規(guī)模最大、業(yè)主數(shù)量最龐大的房地產(chǎn)發(fā)展商之一，業(yè)已奠定行業(yè)龍頭地位。

合生創(chuàng)展秉承“優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)”的企業(yè)理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現(xiàn)代企業(yè)，合生創(chuàng)展匯集中港兩地優(yōu)勢，將世界級(jí)居住經(jīng)典引入中國，實(shí)現(xiàn)國人人居夢想，成就業(yè)主完美生活。消費(fèi)者的需求，就是合生創(chuàng)展的追求。展望未來，合生創(chuàng)展集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化和中國加快城市化大潮的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，全力投身運(yùn)營中國城市未來，向國際化、專業(yè)化方面邁進(jìn)，成就“合生”輝煌品牌。

5、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（香港聯(lián)合交易所上市編號(hào)：2777）成立于1994年，注冊(cè)資金8.06億人民幣，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，擁有國家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)開發(fā)資質(zhì)、甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)、甲級(jí)工程監(jiān)理資質(zhì)、一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)及一級(jí)房地產(chǎn)中介資質(zhì),是中國綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)之一。公司于2005年7月14日在香港聯(lián)交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè), 并榮登市值最高公司之一。自1994年成立以來，富力人傾盡心思與心血，從細(xì)節(jié)出績效，終于贏得了客戶的認(rèn)同與贊賞。實(shí)力造就金牌品質(zhì)，榮譽(yù)閃耀品牌輝煌,公司在二零零五年至二零零八年連續(xù)四年蟬聯(lián)國家統(tǒng)計(jì)局評(píng)選及公布的中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。2008年10月11日，榮獲國家稅務(wù)局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司權(quán)威發(fā)布的中國納稅百強(qiáng)排行榜房地產(chǎn)行業(yè)第一名。

6、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)（香港聯(lián)合交易所股票代碼：3333）是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)。公司于2009年11月5日在香港聯(lián)交所主板上市，是中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，連續(xù)七年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)。集團(tuán)擁有中國一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司、中國甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)研究院、中國一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公司、中國甲級(jí)資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

目前，恒大已戰(zhàn)略性地進(jìn)入廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟(jì)南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等全國25個(gè)主要城市，擁有項(xiàng)目57個(gè)，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列。

恒大高層領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)18人，年富力強(qiáng)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富。平均年齡43歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近13000人的年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)員工隊(duì)伍，92%以上管理干部是大學(xué)本科以上學(xué)歷。恒大堅(jiān)持全球化視野，在世界經(jīng)濟(jì)一體化背景下，全面實(shí)施國際化精品產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀(jì)中國地產(chǎn)規(guī)模一流、品牌一流、團(tuán)隊(duì)一流的“三個(gè)一流”企業(yè)，全力打造全球化地產(chǎn)航母。

恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司【中國一級(jí)資質(zhì)】

恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有中國一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，年開發(fā)面積690萬平方米。公司從成立之初，就不斷研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，在多年的開發(fā)建設(shè)中，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，形成過程質(zhì)量控制和創(chuàng)優(yōu)機(jī)制。2004年起，公司全面實(shí)施精品戰(zhàn)略，大規(guī)模整合優(yōu)勢資源，與國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)合作，真正實(shí)現(xiàn)了滿屋名牌的精品產(chǎn)品。先后開發(fā)恒大金碧花園、恒大金碧華府、恒大金碧灣、恒大金碧世紀(jì)花園、恒大御景半島、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等系列項(xiàng)目近50個(gè)，形成了精品開發(fā)建設(shè)風(fēng)格，先后獲得30多項(xiàng)國家級(jí)殊榮，產(chǎn)品已經(jīng)成為在全國享有廣泛知名度和美譽(yù)度的強(qiáng)勢品牌。

恒大建筑工程公司【中國一級(jí)資質(zhì)】

恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下住宅建筑工程有限公司，擁有中國一級(jí)建筑施工資質(zhì)，已形成了集建筑施工、裝飾和園林古建筑施工等多種資質(zhì)為一體的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。擁有一支綜合能力過硬的專業(yè)化隊(duì)伍，可承擔(dān)各類工業(yè)與民用建筑、高層建筑、設(shè)備安裝、高級(jí)裝飾等工程?，F(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員350余人，其中一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理30余名，中、高級(jí)職稱80余名。經(jīng)過十年成長，具有獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢和施工經(jīng)驗(yàn)，工程質(zhì)量達(dá)到中國先進(jìn)水平，獲得客戶的一致好評(píng)。

恒大工程監(jiān)理公司【中國甲級(jí)資質(zhì)】

恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下工程監(jiān)理有限公司，擁有中國甲級(jí)工程監(jiān)理資質(zhì)。公司技術(shù)力量雄厚，注冊(cè)監(jiān)理工程師等專業(yè)人員齊備，具有豐富的施工監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)。公司通過社會(huì)招聘、海外引進(jìn)等方式，聘請(qǐng)專業(yè)施工監(jiān)理人才，不斷提高監(jiān)理人員素質(zhì)，強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)決執(zhí)行“24小時(shí)旁站”崗位責(zé)任制，全面實(shí)施“恒大精品標(biāo)準(zhǔn)”，形成了一套標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化及科學(xué)化的管理模式，在同行業(yè)中始終保持質(zhì)量領(lǐng)先優(yōu)勢。

恒大建筑設(shè)計(jì)院【中國甲級(jí)資質(zhì)】

恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下住宅建筑設(shè)計(jì)院，擁有中國甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)。具有規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、園林景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)等專業(yè)設(shè)計(jì)人員200余人，其中多數(shù)為一級(jí)注冊(cè)建筑師及一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師，專業(yè)配備齊全，設(shè)備先進(jìn)。曾獨(dú)立承擔(dān)大型居住區(qū)、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓等綜合性高品質(zhì)設(shè)計(jì)工程30余項(xiàng)。恒大建筑設(shè)計(jì)院還與貝爾高林香港公司、美國WY國際設(shè)計(jì)公司、周德年恒昌等知名企業(yè)長期合作。

恒大物業(yè)管理公司【中國一級(jí)資質(zhì)】

恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下金碧物業(yè)集團(tuán)有限公司，擁有中國一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨(dú)立式別墅及商業(yè)物業(yè)等,不斷升級(jí)“精品物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”，引入“對(duì)焦式”全新服務(wù)，社會(huì)化、專業(yè)化、市場化服務(wù)優(yōu)勢日益凸顯。

7、大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊(cè)資本36億元人民幣，是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場”命名的萬達(dá)城市綜合體。

截至2009年底，本公司已經(jīng)在全國21個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的32個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了37個(gè)萬達(dá)廣場，其中已開業(yè)13個(gè)萬達(dá)廣場，正在運(yùn)營7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。本公司計(jì)劃在2010年新開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣場，新運(yùn)營7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。作為率先實(shí)現(xiàn)全國布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營商，公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。

目前本公司主營業(yè)務(wù)主要包括以大型購物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營（簡稱“商業(yè)中心”）；五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開發(fā)與運(yùn)營（簡稱“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理（簡稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運(yùn)營管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

以“萬達(dá)廣場”命名的城市綜合體是目前國內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，具有顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益：

● 為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)，從而帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整； ● 全方位滿足和創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，從而有效拉動(dòng)和刺激消費(fèi)； ● 打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進(jìn)城市均衡發(fā)展； ● 創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位； ● 匯聚了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

本公司在市場競爭中逐漸形成獨(dú)有的核心競爭優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：完整的產(chǎn)業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，本公司在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品模式的快速復(fù)制，成為目前國內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)全國布局的城市綜合體投資及運(yùn)營企業(yè)。

未來，本公司將利用“萬達(dá)廣場”的品牌影響力，繼續(xù)重點(diǎn)拓展一線城市市場，適當(dāng)擴(kuò)大在二、三線城市的布局，并力爭在各區(qū)域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進(jìn)一步擴(kuò)大全國性布局的長期競爭優(yōu)勢。

本公司的長期戰(zhàn)略目標(biāo)是：鞏固亞洲商業(yè)地產(chǎn)排名第一的領(lǐng)先優(yōu)勢，力爭成為全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，最終成為全球持有物業(yè)面積最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)“國際萬達(dá)，百年企業(yè)”的愿景。

8、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱綠城），國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。

歷經(jīng)16年的發(fā)展，綠城已轄有90多家成員企業(yè)，擁有員工3100余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、舟山、湖州、紹興、臺(tái)州、麗水、金華以及國內(nèi)北京、上海、天津、合肥、長沙、青島、濟(jì)南、南京、無錫、蘇州、鄭州、烏魯木齊、海南陵水、大連等40多個(gè)城市。至2010年6月底，公司土地儲(chǔ)備總用地面積達(dá)2300多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)3640多萬平方米。

綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列；以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰園、上海玫瑰園為代表的別墅系列；以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列；以杭州翡翠城、濟(jì)南全運(yùn)村、青島理想之城為代表的大型社區(qū)系列；以溫州鹿城廣場、杭州藍(lán)色錢江為代表的城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級(jí)酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開發(fā)。自2005年起，綠城介入城市安置房的建設(shè)。自1996年以來，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2009年綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)513億元，位列全國第二。

綠城目前已連續(xù)6年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10，連續(xù)5年名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10。2009年，綠城總品牌價(jià)值達(dá)58.36億元，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二。

16年成長過程中，綠城始終堅(jiān)信“講正義、走正道，得正果”，堅(jiān)持以“人文主義理想”為指導(dǎo)，堅(jiān)守社會(huì)責(zé)任與義務(wù)，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價(jià)值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺(tái)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富”為企業(yè)使命，全面構(gòu)建人文、歷史、員工、工作、品質(zhì)、服務(wù)、社會(huì)等價(jià)值體系，努力打造“中國最具完整價(jià)值的房地產(chǎn)公司”，致力于為社會(huì)創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品

9、北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司

北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱首開集團(tuán)），是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)，北京市國資委決定，由城開集團(tuán)與天鴻集團(tuán)合并重組，于2005年12月10日正式掛牌成立的國有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。首開集團(tuán)注冊(cè)資本為10億元人民幣，總資產(chǎn)達(dá)到500億元人民幣，年開復(fù)工能力超過500萬平方米，銷售總額約100億元人民幣，員工總數(shù)近萬人，其房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)綜合實(shí)力在全國名列前茅。

10、大華（集團(tuán)）有限公司

大華集團(tuán)始建于 1988年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、擁有40多家控股或參股子公司和分公司的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)具備國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是中國質(zhì)量服務(wù)信譽(yù)AAA級(jí)、中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA級(jí)和財(cái)務(wù)資信AAA級(jí)企業(yè)。

大華集團(tuán)總部位于中國上海。10多年來，大華集團(tuán)立足 “安得廣廈千萬家”的理想，本著“求實(shí)進(jìn)取，自強(qiáng)不息”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“開發(fā)一塊、繁榮一片、穩(wěn)定一方”的方針，以“買得起的舒適生活”為核心價(jià)值定位，為上海房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和上海城市化進(jìn)程作出了積極貢獻(xiàn)。截至 2004年，大華集團(tuán)在上海 相繼開發(fā)建設(shè)了寶山區(qū)的大華社區(qū)，浦東新區(qū)的大華錦繡華城，普陀區(qū)的大華清水灣，大華頤和華城，大華愉景華庭，閘北區(qū)的大華陽城花園和大華公園映象等一系列大華牌住宅商品，總計(jì) 商品住宅竣工面積約 500萬平方米，公共及商業(yè)建筑面積約50萬平方米，2004年房地產(chǎn)業(yè)的銷售額突破50億元人民幣。2005年集團(tuán)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)住宅銷售面積100萬平方米，銷售金額80億元人民幣。同時(shí)，大華集團(tuán)科學(xué)系統(tǒng)地制定了“立足上海、發(fā)展全國”的戰(zhàn)略，先后在武漢、馬鞍山、南京、大連、沈陽、長春、西安等城市取得開發(fā)權(quán)。2004年，首批外省市項(xiàng)目分別在南京、武漢、沈陽、馬鞍山等城市啟動(dòng)，項(xiàng)目涉及住宅和商業(yè)房地產(chǎn)，總建筑面積達(dá)266萬平方米。2005年，部分外地項(xiàng)目將迎來銷售盛景。

迄今為止，大華集團(tuán)是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續(xù) 8年進(jìn)入前5名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2002－2003年，大華集團(tuán)均在上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力排名中位居第2。2003年，“大華”被評(píng)為上海市著名商標(biāo)，集團(tuán)成為首批進(jìn)入上海品牌行列的兩家房地產(chǎn)企業(yè)之一。2000－2003年，大華集團(tuán)在上海市綜合企業(yè)百強(qiáng)排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大華集團(tuán)分列中國最大500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)（營業(yè)收入）第483名和422名。2004年，大華集團(tuán)被國家建設(shè)部和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“中國房地產(chǎn)成功開發(fā)典范企業(yè)”，成為全國獲此殊榮的16家地產(chǎn)企業(yè)之一。同時(shí)，大華集團(tuán)以1.354億元的納稅額位居國家稅務(wù)總局“ 2003房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)排行榜 ”第 4名,成為上海唯一一家上榜的房地產(chǎn)企業(yè)。2004年，集團(tuán)上繳利稅高達(dá)7.9億元，真正體現(xiàn)了大華“情為民所系，利為民所謀”的社會(huì)責(zé)任感和行業(yè)使命感。大華集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品，曾多次獲得國家級(jí)部委或?qū)I(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證評(píng)定的榮譽(yù)稱號(hào)。主要獎(jiǎng)項(xiàng)有：全國人居經(jīng)典綜合大獎(jiǎng)；中國優(yōu)秀環(huán)境綜合金獎(jiǎng)；中國 50佳著名城鎮(zhèn)化社區(qū)；中國景觀環(huán)境示范住宅；中國建筑設(shè)計(jì)示范單位；中國經(jīng)典示范住宅；中國別墅地產(chǎn)示范樓盤；上海健康住宅社區(qū)成功開發(fā)典范等．

大華集團(tuán)的地產(chǎn)文化探索和地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐，集中體現(xiàn)在它獨(dú)創(chuàng)了一套符合中國國情的、成長型的現(xiàn)代城市規(guī)模社區(qū)的開發(fā)模式。這一模式強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化城市社區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營和管理諸方面的協(xié)調(diào)整合功能，形成良性的開發(fā)合力；提倡開放的公園化街區(qū)式住宅文化，全方位注重住區(qū)與城市關(guān)系、人與環(huán)境關(guān)系的和諧性和有機(jī)多元性；營造便利、舒適、多樣、傳統(tǒng)與時(shí)尚并存的社區(qū)商業(yè)復(fù)合功能圈。其中，大華集團(tuán)的“泛公園概念”在上海的寶山大華社區(qū)和浦東大華錦繡華城社區(qū)、普陀的大華頤和華城、閘北的公園映象，以及南京的錦繡華城和武漢的南湖公園世家等樓盤的開發(fā)建設(shè)中得到了最大程度的實(shí)現(xiàn)．歷經(jīng) 17年，大華集團(tuán)從“買得起的舒適生活”的提供者成長為中國城市化進(jìn)程的探索者和實(shí)踐者。大華項(xiàng)目建構(gòu)日漸飽滿，呈現(xiàn)出“低-中-高”多層級(jí)模式和“普通住宅、別墅、商業(yè)”多種物業(yè)形態(tài)，大華產(chǎn)業(yè)鏈也已覆蓋房地產(chǎn)上下游多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。展望未來，大華集團(tuán)將一如既往，在“建筑舒適人居，致力品質(zhì)生活”的道路上全心全力為健康人居生活添磚加瓦。

上海房地產(chǎn)中介公司排名

1中原2漢宇3智恒4美聯(lián)物業(yè)5合富置業(yè)6.21世紀(jì)銳豐加盟店 7易居臣信 8北京我愛我家

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分析報(bào)告

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)30年發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)既古老又新潮的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)萌芽于西漢，在唐宋之后得到了較快發(fā)展。1949年后，隨著國家廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也逐漸被取締。1978年改革開放以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開始復(fù)蘇并以較快速度發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)總體上還處于發(fā)展的初級(jí)階段。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)30年發(fā)展進(jìn)程

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)具有提高市場效率、降低交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等重要作用。房地產(chǎn)交易（包括買賣、租賃、互換、抵押、贈(zèng)與等）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又是房地產(chǎn)快速、高效、安全交易的保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)交易相伴而生，相互促進(jìn)。改革開放30年來，在城鎮(zhèn)住房制度改革不斷推進(jìn)、房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的大背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、初步發(fā)展、快速發(fā)展、調(diào)整發(fā)展等階段。

（一）復(fù)蘇（1978-1992年）

1.復(fù)蘇的背景

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)復(fù)蘇以城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場興起為背景，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記為條件，以落實(shí)私房政策為契機(jī)。1980 年開始，國家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，陸續(xù)出臺(tái)了土地有償使用、城市建設(shè)綜合開發(fā)、個(gè)人建房、房地產(chǎn)市場培育等一系列發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》報(bào)告明確指出社會(huì)主義市場體系包括房地產(chǎn)市場，這宣告了我國房地產(chǎn)市場的誕生。1983年國務(wù)院發(fā)布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，1990年全國基本完成了房屋所有權(quán)登記工作，為80%以上的房屋所有權(quán)人頒發(fā)了房屋權(quán)屬證書，這為房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。1980年10月30日，國家城市建設(shè)總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市、遼寧省落實(shí)私房政策兩個(gè)文件的通知》（城發(fā)房字[80]264號(hào)）,開始落實(shí)私房政策，使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉(zhuǎn)，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機(jī)。

2.復(fù)蘇的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的復(fù)蘇主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主體的出現(xiàn)和民間房地產(chǎn)市場的形成。

復(fù)蘇時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)主體大致分三類：一類是1985年前后，由各地房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的事業(yè)單位性質(zhì)的換房站、房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)交易市場（1998年名稱統(tǒng)一為“房地產(chǎn)交易所”）這類官辦官營的機(jī)構(gòu)，承擔(dān)著市場管理與房產(chǎn)交易服務(wù)職能。第二類是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)、登記成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。1988年12月全國首家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。1991年，深圳的房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展到11家。90年代前后，上海也出現(xiàn)了少量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。第三類是社會(huì)上隱蔽從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的閑散人員。這類人員多是熟知房地產(chǎn)信息，熟識(shí)房地產(chǎn)相關(guān)法律，房地產(chǎn)管理部門的離休、退休、退職、停薪留職人員以及城鎮(zhèn)無業(yè)人員，他們成分復(fù)雜，整體素質(zhì)不高，多被蔑稱為“房纖手”、“房蟲子”、“房螞蟻”、“掮客”等。

（二）初步發(fā)展（1992-2001年）

1992年鄧小平南巡講話，推進(jìn)了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的合法地位得到確立。自此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成為正當(dāng)職業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走上了市場化發(fā)展的道路。

1、初步發(fā)展的背景

1992年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)[1992]61號(hào)），明確要求建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)市場糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)等。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場化發(fā)展的道路。1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1995年國家開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。此后出現(xiàn)了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)發(fā)展帶來了一次良機(jī)。1998 年停止住房實(shí)物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，面向二手房市場的經(jīng)紀(jì)服務(wù)興起。

2、初步發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大量成立，持證從業(yè)人員快速增加。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大，作用明顯，業(yè)績顯著。發(fā)展初期，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)以新建房銷售代理為主，20世紀(jì)末，規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)逐漸從單一的營銷策劃，發(fā)展到市場調(diào)研、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、價(jià)格評(píng)估，金融按揭，法律咨詢以及代辦產(chǎn)權(quán)登記、公證、保險(xiǎn)、抵押等各種手續(xù)全過程經(jīng)紀(jì)服務(wù), 并且一些成立較早的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始涉足二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。1996年，據(jù)北京107家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年完成成交額62億元，直接或間接通過中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成的交易約占全市總成交額的80%。1997年上海市通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)完成的買賣面積9.42萬平方米，租賃面積37.8萬平方米，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入5511.69萬元。

（三）快速發(fā)展（2001—2007年）

2001年之后，房地產(chǎn)需求兩旺，二手房市場興起，商品房價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)買賣、租賃市場全面繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。

1、快速發(fā)展的背景

2001年之后，我國商品房銷售穩(wěn)步增加，個(gè)人住房消費(fèi)成為市場主體，存量房市場升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個(gè)人購買面積達(dá)到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國35個(gè)大中城市存量住房交易60.35萬套，相當(dāng)于當(dāng)年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米，空置率已接近20％。

信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到廣泛應(yīng)用。2001年之后，互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)逐漸普及，信息技術(shù)在改變著每個(gè)行業(yè)。據(jù)2004年《中國通信年鑒》統(tǒng)計(jì)，2003年，全國各種類型的互聯(lián)網(wǎng)用戶達(dá)到7645萬戶，比2002年增長30.74%。網(wǎng)站已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)布房源信息，交易當(dāng)事人獲取經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人信息最重要的一個(gè)途徑。

2、快速發(fā)展的表現(xiàn)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍空前壯大。據(jù)國家工商行政管理總局統(tǒng)計(jì)，截至2007年，名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣的企業(yè)約29954家。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍也空前龐大，到2007年底，全國共有31360人取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，其中的18828人經(jīng)注冊(cè)取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書，全國有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到13350家。保守估計(jì)，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用連鎖經(jīng)營擴(kuò)展模式，規(guī)模不斷增大，實(shí)力不斷增強(qiáng)?？焖侔l(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)已成長起一批門店過百、人員過千的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

從業(yè)人員的整體素質(zhì)有所提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員的整體素質(zhì)和過去幾年相比有所提高。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向縱深發(fā)展，作用不可替代。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)服務(wù)已經(jīng)從低端提供交易信息、居間撮合，發(fā)展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗(yàn)、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域?？焖侔l(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)呈現(xiàn)問題與成績并存的特點(diǎn)。在快速發(fā)展的同時(shí)，由于缺少經(jīng)驗(yàn)，盲目追求速度，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了諸如廣告欺詐、非法賺取差價(jià)等違法違規(guī)行為，甚至發(fā)生了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)捐款潛逃等惡性案件。

（四）調(diào)整發(fā)展（2007年之后）

2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價(jià)徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時(shí)期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量下滑，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)門，經(jīng)紀(jì)人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問有限公司等機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了關(guān)閉大量門店，裁減公司員工的情況。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和需解決的問題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)30年發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，已從弱小發(fā)展到壯大，總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)主要有兩個(gè)：一是堅(jiān)定不移的走市場化發(fā)展道路。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)具有服務(wù)對(duì)象分散、服務(wù)方式多樣、業(yè)務(wù)內(nèi)容眾多等特點(diǎn)，必須依靠市場來提供豐富多樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，政府性質(zhì)的房地產(chǎn)交易所被迫轉(zhuǎn)制也印證了這一點(diǎn)。二是始終不渝的加強(qiáng)行業(yè)管理。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)關(guān)系民生，影響深遠(yuǎn)，另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員眾多，整體素質(zhì)不高，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量巨大，魚龍混雜。這就要求時(shí)刻不能放松行業(yè)管理。加強(qiáng)行業(yè)管理，重點(diǎn)是積極發(fā)揮行業(yè)組織的作用，真正實(shí)現(xiàn)行業(yè)的自律管理。

2、亟需解決的問題

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，必須盡快解決好如下幾個(gè)問題：

首先要解決好行業(yè)立法問題。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的立法，層次偏低，內(nèi)容粗略，標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，建議盡早、盡快制訂《房地產(chǎn)交易條例》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中市場主體的基本權(quán)利和義務(wù)、有關(guān)市場準(zhǔn)入以及行政處罰等規(guī)定，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管和查處依據(jù)不足的問題。

其次是解決好經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式提升問題。傳統(tǒng)的居間服務(wù)方式與血緣宗法社會(huì)相適應(yīng)，現(xiàn)代的代理服務(wù)方式與市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境相協(xié)調(diào)。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，代理方式可以明確房地產(chǎn)交易當(dāng)事人責(zé)、權(quán)、利，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展方向。下一步必須通過制度設(shè)計(jì)，解決好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)由居間說和向代理維權(quán)升級(jí)的問題。

第三要要解決好行業(yè)宣傳問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在有效配置房地產(chǎn)資源、改善人民居住條件等方面具有不可替代的作用，國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人普遍享有較高的執(zhí)業(yè)榮譽(yù)感。但在我國由于歷史偏見和認(rèn)識(shí)誤區(qū)，社會(huì)公眾對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)認(rèn)的可度不高。這亟需加強(qiáng)行業(yè)的正面宣傳，改變社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，只有較好的解決上述問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能早日成為專業(yè)性強(qiáng)、誠信度高、受人尊重、積極作用明顯、社會(huì)影響大的行業(yè)。

第四篇：房地產(chǎn)投資分析報(bào)告

房地產(chǎn)投資分析報(bào)告

前 言

最近一段時(shí)間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時(shí)還要注意價(jià)格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見自己在平時(shí)的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報(bào)告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因?yàn)橥顿Y企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價(jià)格，投資回報(bào)也會(huì)大受影響。第三部分，應(yīng)該說說投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。

世聯(lián)地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì)受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強(qiáng)的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對(duì)業(yè)績出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)這個(gè)企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對(duì)手，為自己成長的過程提供空間，這個(gè)過程是每個(gè)成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。

從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來因素不會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì)降低其運(yùn)營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì)相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡埽孕袠I(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務(wù)模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。

第一章 標(biāo)的行業(yè)屬性及成長性分析

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。

目前A股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

行業(yè)及公司簡介：

行業(yè)情況簡介

世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級(jí)市場、二級(jí)市場和三級(jí)市場。一級(jí)市場是由政府主導(dǎo)土地使用權(quán)出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級(jí)市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級(jí)市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進(jìn)行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。

從房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值流程來看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務(wù)商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：

（1）在土地供應(yīng)階段，房地產(chǎn)中介為地方政府或土地運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供政策建議、土地規(guī)劃建議、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、土地出讓策略等顧問服務(wù)，使地方政府和土地運(yùn)營機(jī)構(gòu)在土地出讓過程中能夠計(jì)劃長遠(yuǎn)并最大化發(fā)揮土地的價(jià)值；

（2）在物業(yè)開發(fā)階段，房地產(chǎn)中介為房地產(chǎn)開發(fā)商提供市場進(jìn)入戰(zhàn)略、土地競投策略、物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)策略等顧問服務(wù)；

（3）在物業(yè)交易的二級(jí)市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù)；

（4）在物業(yè)交易的三級(jí)市場，房地產(chǎn)中介為機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

公司情況簡介

公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)，不涉足開發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的員工隊(duì)伍為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認(rèn)可。2005-2008年公司收入的年均復(fù)合增長率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長性。目前公司有23家分支機(jī)構(gòu)，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀(jì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。

公司目前的顧問策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃服務(wù)等；銷售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)TOP10”前二名，并且品牌美譽(yù)度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導(dǎo)產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。

行業(yè)發(fā)展前景：

房地產(chǎn)市場發(fā)展展望

房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007 年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對(duì)國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長”措施出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長。

我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對(duì)行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個(gè)方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會(huì)對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。

二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)前景展望

與國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。

顧問策劃業(yè)務(wù)

專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的成本要控制在多少，項(xiàng)目的定位等關(guān)鍵問題；顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計(jì)劃及土地購買計(jì)劃等因素的影響。

即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊(duì)專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項(xiàng)目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而在將來，地產(chǎn)項(xiàng)目差異化競爭會(huì)更激烈，專業(yè)有效的項(xiàng)目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團(tuán)隊(duì)必然要?jiǎng)龠^公司自己進(jìn)行策劃管理。

代理業(yè)務(wù)

2008年，我國一手商品房銷售額達(dá)24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個(gè)比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機(jī)構(gòu)完成的。

房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個(gè)特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強(qiáng)企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個(gè)大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個(gè)漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價(jià)值高、業(yè)務(wù)模式先進(jìn)的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)下降，但是從長遠(yuǎn)來看市場空間較大。

世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢

世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實(shí)施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。

公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)，并降低了自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。公司多年來累計(jì)為中國99個(gè)城市的的超過1,000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問策劃業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務(wù)多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。

與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。一般認(rèn)為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應(yīng)，大公司不占優(yōu)勢。但我們認(rèn)為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時(shí)表現(xiàn)而已。隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴(kuò)張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會(huì)需要更精致的顧問策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個(gè)，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來其他服務(wù)商進(jìn)入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗(yàn)和模式相抗衡。

2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務(wù)合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時(shí)爭取到大量代理銷售業(yè)務(wù)。這一策略在進(jìn)入新的市場區(qū)域時(shí)顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價(jià)值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達(dá)2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。

3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當(dāng)?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對(duì)當(dāng)?shù)刭彿咳后w有深刻認(rèn)識(shí)和把握，具備相當(dāng)大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴(kuò)容在即，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當(dāng)?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。

4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵(lì)來實(shí)現(xiàn)個(gè)人與公司的共同收益。同時(shí)這個(gè)團(tuán)隊(duì)也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認(rèn)同，團(tuán)隊(duì)緊密度較高。公司高層對(duì)行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠(yuǎn)矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價(jià)值、經(jīng)驗(yàn)積累的規(guī)模效應(yīng)等因素才能實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時(shí)積極建設(shè)服務(wù)管理和知識(shí)共享平臺(tái)，設(shè)立人才培訓(xùn)中心，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展早做打算，這些都是相當(dāng)具有遠(yuǎn)見卓識(shí)的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸A股市場成為上市公司，對(duì)于其提升代理、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價(jià)值。

首先，顧問代理業(yè)務(wù)全國布局項(xiàng)目將完成公司以重點(diǎn)城市為中心并輻射周邊區(qū)域市場的全國業(yè)務(wù)布局，該項(xiàng)目的順利實(shí)施將穩(wěn)固公司顧問策劃業(yè)務(wù)行業(yè)第一的市場地位，并將進(jìn)一步提升公司代理銷售業(yè)務(wù)的市場地位；

第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業(yè)務(wù)流程和管理流程的集成服務(wù)管理平臺(tái)將有效地整合公司各類業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)，打通業(yè)務(wù)線各層級(jí)之間的壁壘，實(shí)現(xiàn)資源最大化利用，實(shí)現(xiàn)更高效專業(yè)的項(xiàng)目管理；

第三，公司作為人力資本密集型公司，在業(yè)務(wù)快速增長的過程中，對(duì)知識(shí)管理體系和人員的專業(yè)能力均提出了更高的要求。公司人力發(fā)展與培訓(xùn)中心的建立將實(shí)現(xiàn)整體培訓(xùn)體系和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)體系的結(jié)合，有效地縮短公司培養(yǎng)專業(yè)人員的時(shí)間，提高公司人員的整體專業(yè)素質(zhì)以匹配公司業(yè)務(wù)的快速增長；

第四，公司將通過圖書出版、營銷會(huì)展、VI整合和媒體投放等形式擴(kuò)大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標(biāo)客戶群中的影響力，強(qiáng)化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進(jìn)一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽(yù)度和忠誠度。

公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺(tái)和人力資源培訓(xùn)中心，進(jìn)一步宣傳和擴(kuò)大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴(kuò)大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。

第二章 標(biāo)的當(dāng)前估值合理性分析

盈利預(yù)測

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計(jì)有223份。這些合同儲(chǔ)備為公司持續(xù)盈利提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計(jì)簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復(fù)地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預(yù)計(jì)進(jìn)入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場有序復(fù)蘇，政府采取激進(jìn)的行政手段干預(yù)市場的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營空間。

07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預(yù)計(jì)09年到11年公司的毛利率至少將穩(wěn)定在41%-42%；

07年08年公司的三項(xiàng)費(fèi)用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來三年內(nèi)有比較大的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)09年到11年公司的三項(xiàng)費(fèi)用率將在13%-14%左右；

07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預(yù)計(jì)09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；

估值

目前A股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年EPS為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價(jià)分成的方式，盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。

根據(jù)公司業(yè)績快報(bào)計(jì)算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計(jì)算，09年合適股價(jià)為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價(jià)為58.5元，當(dāng)前股價(jià)存在安全邊際。

第三章 標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)所在及防范措施

世聯(lián)地產(chǎn)真正有價(jià)值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務(wù)，所以未來其他業(yè)務(wù)的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個(gè)方面，那這個(gè)企業(yè)的價(jià)值大打折扣，或者說根本沒有什么價(jià)值。所以說很多機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)一定會(huì)看的很明白的，從這個(gè)角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，在當(dāng)前價(jià)格買入該企業(yè)的價(jià)格是否合適是個(gè)仁者見仁智者見智的問題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績?cè)鲩L能否支持該股的股價(jià)問題，所以這個(gè)事情需要交給時(shí)間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。

同時(shí)我們?cè)谄髽I(yè)跟蹤的同時(shí)可以適當(dāng)選擇標(biāo)的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個(gè)目標(biāo)，同時(shí)選擇成長股和低估的大盤藍(lán)籌股，這樣就會(huì)保證我們投資的收益，同時(shí)提高收益率。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

（一）一、土地市場狀況

1、成交土地：4月武漢中心城區(qū)無土地成交。

4月蔡甸區(qū)有一個(gè)土地公告揭牌，共4宗土地成交?？偣┑孛娣e145648㎡，成交總建筑面積156351㎡，成交總金額5792萬元。平均樓面地價(jià)310元/㎡。

德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規(guī)范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。以往個(gè)人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場的日漸規(guī)范將促進(jìn)房地產(chǎn)市場的成熟。

旅游區(qū)成交地價(jià)高于老城區(qū)地價(jià)3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)939元/㎡競得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價(jià)格約為310元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于知音湖畔。港資進(jìn)入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_發(fā)品質(zhì)，加快拉動(dòng)全區(qū)的商品房成交價(jià)。

2、出讓土地

截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042㎡，總建筑面積1038645㎡。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。

德思勤觀察：漢陽區(qū)土地大面積放量，本月漢陽區(qū)有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區(qū)有2宗。總出讓面積為749750㎡，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點(diǎn)規(guī)劃漢陽新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開發(fā)居住用地，加上政府對(duì)此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來有可能成為帶動(dòng)武漢房價(jià)的另一個(gè)增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區(qū)首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。這兩塊地的出讓面積為581780㎡，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開發(fā)商的資金及開發(fā)勢力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開發(fā)商的品牌及實(shí)力都較高。

二、住宅市場狀況

1、新盤（含加推和新入市項(xiàng)目）分析

2008年4月中心城區(qū)有15個(gè)項(xiàng)目開盤，比上月的6個(gè)增加了150％。

4月開盤項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：

武昌片區(qū)開盤量最大。本月開盤項(xiàng)目中，武昌片區(qū)有8個(gè)，其中武昌中心區(qū)有4個(gè)，光谷南湖片區(qū)有4個(gè)。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語是本月銷售最好的項(xiàng)目，開盤當(dāng)天推出140套中小戶型，當(dāng)天銷售約100套。由于其價(jià)格低于周邊項(xiàng)目500元/㎡左右，又是保利開發(fā)商的知名項(xiàng)目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個(gè)項(xiàng)目開盤，其中漢口中心區(qū)有4個(gè)，東西湖片有1個(gè)。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價(jià)4280元/㎡，價(jià)格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。

盤龍城片區(qū)本月銷售不佳。本月盤龍城有2個(gè)項(xiàng)目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對(duì)投資客戶的限制政策，在盤龍城片區(qū)投資的客戶有所減少，市場較冷。

入市新項(xiàng)目較少，4月開盤的15個(gè)項(xiàng)目中，2個(gè)新項(xiàng)目入市，13個(gè)加推項(xiàng)目。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項(xiàng)目，但銷售情況均不理想。

萬元項(xiàng)目增多。本月有5個(gè)10000元/㎡左右的項(xiàng)目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價(jià)10500元/㎡，開盤銷售110套，其余項(xiàng)目銷售情況一般。高端項(xiàng)目依然是影響全市房價(jià)的一個(gè)增長極，從本月高端項(xiàng)目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩(wěn)定，而此類客戶考慮最多的是項(xiàng)目自身品質(zhì)及投資潛力，而對(duì)價(jià)格的敏感程度較低。

德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價(jià)比較高的項(xiàng)目銷售情況較好，而一般項(xiàng)目銷售不容樂觀?；嘏畔⑦€有待觀察。而高端高品質(zhì)項(xiàng)目的需求市場，由于其項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場的波動(dòng)。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。

2、住宅銷售分析

成交套數(shù)

根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對(duì)比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個(gè)百分點(diǎn)。

成交套數(shù)增幅與面積增幅的關(guān)系

本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業(yè)面積逐漸趨小。

德思勤觀察：成交量下跌20％。2008年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟(jì)適用房和品牌開發(fā)商的促銷活動(dòng)的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)的備案特點(diǎn)，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個(gè)市場是否回暖的判斷尚待時(shí)日。

價(jià)格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢。4月成交價(jià)較3月有所上漲，但價(jià)格水平仍低于2007年。價(jià)格漲幅較小，對(duì)全市價(jià)格起影響作用的重點(diǎn)片區(qū)，如漢口中心片，價(jià)格及成交量沒有明顯回暖勢頭。

成交總面積與總金額

根據(jù)武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，2008年4月全市累計(jì)成交面積38.04萬㎡，較3月下降了23.8％。累計(jì)成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進(jìn)一步探底過程。

全市小結(jié)：

土地市場上，漢陽區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。漢陽區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計(jì)未來有可能成為帶動(dòng)武漢房價(jià)的另一個(gè)增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區(qū)首次拍地。是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對(duì)開發(fā)商的資金及開發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著武漢市場對(duì)開發(fā)商的品牌及實(shí)力都抬高了門檻。

全市市場價(jià)漲量跌。本月價(jià)格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。而成交量持續(xù)2007年底的下跌之勢，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。

市場理性回歸，市民置業(yè)以性價(jià)比優(yōu)先。從目前市場上開盤項(xiàng)目銷售情況可以看出，銷售較好的項(xiàng)目大部分性價(jià)比都較高或是知名開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目。說明客戶日趨理性，如2007年的瘋狂買房，擔(dān)心不買還漲的沖動(dòng)已經(jīng)消失。武漢市場真正進(jìn)入買方市場。

三、區(qū)域成交情況

1、區(qū)域成交情況

4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。而該片區(qū)3-4月的成交量波動(dòng)較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤量較大，而沌口片區(qū)的價(jià)格處于全市低谷區(qū)，受漢陽中心區(qū)房價(jià)擠壓的客戶可能選擇該片區(qū)。

武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢，而中心區(qū)的房價(jià)及成交量對(duì)全市的帶動(dòng)影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。

區(qū)域市場小結(jié)：

片區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。各片區(qū)價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場較為平穩(wěn)。目前的房價(jià)處于穩(wěn)定上漲之勢。

漢陽成交量最大，本月該區(qū)是熱點(diǎn)。漢陽片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計(jì)未來還將增大。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價(jià)值日益凸顯。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

（二）一、2005 年濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述

從 2004 年開始實(shí)施的本輪次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果在 2005 年開始顯露出來，受此影響濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了一系列的發(fā)展特征：

㈠投資額度增長降低

備注： 1.資料來源，濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局月度快報(bào)數(shù)據(jù)。

2.為保證數(shù)據(jù)的口徑統(tǒng)一，完成投資額度均為 1-11 月份數(shù)據(jù)。

圖-1 顯示，自 2002 年以來濟(jì)南市房地產(chǎn)投資完成額度增幅出現(xiàn)了較明顯的下降，而且在固定資產(chǎn)投資總額中的比重也在下降。充分表明濟(jì)南市房地產(chǎn)投資

總額的增長幅度不僅在橫向上低于固定資產(chǎn)投資的增長幅度，在縱向上低于前些年的增長幅度。

㈢投資結(jié)構(gòu)略有變化，住宅投資持續(xù)下降

備注： 1.資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局。

2.投資額度單位為“ 億元”，其中 2005 年投資額度為前 10 個(gè)月累計(jì)數(shù)據(jù)。

二、濟(jì)南市住宅開發(fā)情況簡介

㈠新盤較少，住宅大盤數(shù)量持續(xù)減少，商業(yè)項(xiàng)目比重較大

2005 年新開盤項(xiàng)目為數(shù)較少，較大規(guī)模的有魯能· 領(lǐng)秀城、華夏海龍金色陽光花園等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，此外新開工項(xiàng)目有天泰· 太陽樹等幾個(gè)項(xiàng)目。其余的在售項(xiàng)目多為后續(xù)開發(fā)或者已建項(xiàng)目的持續(xù)銷售。

但是 2005 年下半年的一些態(tài)勢值得關(guān)注。通過濟(jì)南市規(guī)劃局網(wǎng)站的公示，領(lǐng)秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規(guī)模較大的項(xiàng)目陸續(xù)通過規(guī)劃，開始步入實(shí)質(zhì)性開發(fā)進(jìn)程。其中領(lǐng)秀城住宅規(guī)劃面積 65.09 萬㎡、翡翠城住宅規(guī)劃面積 44.4 萬㎡，這預(yù)示著 2006 年商品住宅的供應(yīng)量放大，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè) 2005 年供應(yīng)相對(duì)不足的態(tài)勢將在一定程度上為之改觀。

㈡開發(fā)熱點(diǎn)集中，不同區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各異

住宅開發(fā)在以下幾個(gè)區(qū)域比較集中：臘山新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)東段、省市政府新區(qū)、市中區(qū)南部地區(qū)。周邊項(xiàng)目以新區(qū)開發(fā)為主，中心城區(qū)則屬于舊城土地資源優(yōu)化整合。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)內(nèi)以商業(yè)、寫字樓為主要開發(fā)類型。根據(jù)《濟(jì)南時(shí)報(bào)》 2006 年購房手冊(cè)的數(shù)據(jù)，由北園大街經(jīng)十路-緯十二路圍合而成的一環(huán)線以內(nèi)，共計(jì)有 18 個(gè)在售項(xiàng)目，其中寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目有 9 個(gè)； 18 個(gè)在售項(xiàng)目中新開工或擬建設(shè)項(xiàng)目 10 個(gè)，而商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目就有 6 個(gè)。

但是 2005 年下半年開發(fā)熱點(diǎn)的區(qū)域分布規(guī)律有所變化。無論東南西中，都有較大的開發(fā)面積陸續(xù)出現(xiàn)。這些新開發(fā)項(xiàng)目不僅僅拘泥于現(xiàn)有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應(yīng)和未來城市發(fā)展預(yù)期。比如中央花園，地處市政配套、區(qū)位形象都不盡理想的主城區(qū)西部，()但是該項(xiàng)目多在區(qū)域是濟(jì)南市規(guī)劃會(huì)總的大金片區(qū)的核心位置將建成新的城市次中心，未來的發(fā)展前景樂觀，并且土地資源相對(duì)富裕。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行了多年的運(yùn)作，在土地開發(fā)條件成熟的情況下進(jìn)行開發(fā)的，主要受制于土地的可獲得性?？偟膩碚f，開發(fā)跟著土地走的 態(tài)勢非常明顯。

三、濟(jì)南市房地產(chǎn)主要影響因素分析

㈠新城市規(guī)劃的影響

根據(jù)新公布的《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005 年-2020 年)》，濟(jì)南市的整個(gè)城市規(guī)模和功能布局都將發(fā)生巨大的變化。

⒈開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)變化

新出臺(tái)的城市規(guī)劃，主城區(qū)由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個(gè)片區(qū)組成。這些片區(qū)中舊城片區(qū)配套最為成熟，燕山片區(qū)屬于方興未艾的新城，濟(jì)南市住宅開發(fā)的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域是南部、東南部山麓以及高新開發(fā)區(qū)等也多屬于這兩個(gè)片區(qū)。其余的四個(gè)片區(qū)：臘山、黨家、王舍人和賢文片區(qū)則是剛剛進(jìn)入城市化進(jìn)程的初始階段，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況較差。

如果這四個(gè)片區(qū)的市政配套得到改善，那么在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，這些片區(qū)的住宅和公共建筑開發(fā)速度將會(huì)是極其迅速的。

⒉城市化進(jìn)程時(shí)間表值得斟酌

雖然新的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展描繪了非?；趾甑乃{(lán)圖，但是對(duì)整個(gè)規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)程需要認(rèn)真斟酌。

首先推進(jìn)建設(shè)的將是政府機(jī)構(gòu)和其他公共設(shè)施。伴隨著省市政務(wù)機(jī)構(gòu)的動(dòng)遷，與之相配合的全國十一運(yùn)會(huì)的場館建設(shè)也在同步推進(jìn)過程中。除此之外，唐冶新城等片區(qū)的建設(shè)、大金片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃也非常引人注目，巧合的是這兩個(gè)片區(qū)分別是歷城區(qū)和槐蔭區(qū)的政務(wù)辦公區(qū)。這說明新城市規(guī)劃的第一步，將通過政府機(jī)構(gòu)和公共設(shè)施的建設(shè)來進(jìn)行推動(dòng)。

其次，各片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展值得關(guān)注。房地產(chǎn)作為一個(gè)先行行業(yè)，能否迅速發(fā)展有賴于后續(xù)產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)中的房屋開發(fā)又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。但是無論哪一種建筑形式，都是以其他產(chǎn)業(yè)作為市場的，沒有其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，單純的房地產(chǎn)業(yè)繁榮只不過是一個(gè)經(jīng)濟(jì)泡沫。所以在新城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程中選擇投資機(jī)會(huì)，應(yīng)該密切關(guān)注各個(gè)片區(qū)是否有足夠的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和前景。并且以此作為投資介入時(shí)間點(diǎn)的重要參考依據(jù)。

再次，重視配套設(shè)施的完善程度。房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格取決于不同地段的級(jí)差地租的差異?；A(chǔ)設(shè)施水平就是構(gòu)成級(jí)差地租差異的重要因素，所以考察新興片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平，是選擇投資機(jī)會(huì)和時(shí)點(diǎn)的另一個(gè)重要考慮因素。

⒊存量房市場影響巨大

目前省市政府機(jī)構(gòu)動(dòng)遷至經(jīng)十東路沿線，已經(jīng)通過新的城市規(guī)劃的形式予以確認(rèn)，部分單位的職工宿舍已經(jīng)在建設(shè)之中。伴隨著這些機(jī)構(gòu)在未來幾年內(nèi)陸續(xù)東遷，其工作人員在市區(qū)內(nèi)的原有住房大部會(huì)進(jìn)入住房二級(jí)市場。該批存量房質(zhì)量相對(duì)較好，規(guī)?？捎^，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費(fèi)人群。

㈡資金融通

2005 年全年貨幣供應(yīng)量的增長情況看，M1 與M2 增長不是同步的，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為29.88 萬億元, 同比增長17.57% ；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為10.73 萬億元, 同比增長11.78%。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現(xiàn)就是企業(yè)資金壓力偏大。央行在確定2006 年貨幣政策主要預(yù)期目標(biāo)時(shí)，將廣義貨幣供應(yīng)量M2 和狹義貨幣供應(yīng)量M1 增長率分別定為16% 和14%，全部金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款2.5 萬億元，就是對(duì)這種局面的調(diào)節(jié)。

這樣的宏觀導(dǎo)向同時(shí)還是對(duì)銀行業(yè)的一種關(guān)照。2005 年存貸余額不斷增長，銀行業(yè)運(yùn)營成本壓力增大，處于改制中的國有商業(yè)銀行急需提高利潤率、充實(shí)資本金，在這種情況下銀行業(yè)盈利要求和放貸沖動(dòng)勢必非常強(qiáng)烈。因此放松銀根對(duì)銀行業(yè)而言是一種非常重要的政策傾斜。

資料來源：中國人民銀行

加之宏觀經(jīng)濟(jì)層面的固定資產(chǎn)投資增速下滑、消費(fèi)不振，為維持社會(huì)總需求規(guī)模從而確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在增長。央行應(yīng)該會(huì)適當(dāng)放松銀根，增加貨幣投放。

根據(jù)以上的三個(gè)方面綜合判斷，2006 年的固定資產(chǎn)投資的融資政策空間應(yīng)該比2005 年寬松。

㈢主要原材料的影響

對(duì)于2006 年主要建材將出現(xiàn)供過于求，價(jià)格會(huì)有所降低。發(fā)改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時(shí)指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業(yè)產(chǎn)能過剩問題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業(yè)也潛在著產(chǎn)能過剩的問題。具體來看，鋼鐵產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)能力已經(jīng)大于市場需求1.2 億噸，可是還有在建能力7000 萬噸、擬建能力8000 萬噸?！?/p>

盡管產(chǎn)能一路提高，但是生產(chǎn)形勢并不樂觀。圖-6 顯示，2005 年的鋼材產(chǎn)量在各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中率先進(jìn)入下降通道。這一走勢提示，鋼鐵企業(yè)的開工率降低，生產(chǎn)能力閑置。在這種情況下，鋼材價(jià)格進(jìn)一步走低是可以預(yù)期的。

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

導(dǎo)致2005 年全行業(yè)銷量增長、利潤下格的水泥行業(yè)的情況與鋼鐵業(yè)基本類似。由于干法水泥生產(chǎn)線的大量開工，落后的立窯并沒有立即淘汰，導(dǎo)致產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。更有分析人士指出2006 年水泥行業(yè)將全行業(yè)預(yù)虧。在這樣的行業(yè)背景下，水泥價(jià)水泥生產(chǎn)線沒能及時(shí)淘汰，加之2003 年前后的行業(yè)擴(kuò)張，將繼續(xù)目前的盤整甚至走低的局面。

四、后市展望

應(yīng)該看到，目前的房地產(chǎn)市場交易低迷與消費(fèi) 能力的關(guān)聯(lián)度不高。當(dāng)前的住宅成交規(guī)模相對(duì)不高，主要還是市場供應(yīng)不足造成的，而不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期波動(dòng)導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水引起的消費(fèi)不足。即房地產(chǎn)的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費(fèi)預(yù)期等因素的影響，但是市場內(nèi)在驅(qū)動(dòng)在強(qiáng)度上與2003 年左右相比并沒有根本性的變化。

在2006 年受市場供應(yīng)量放大的影響，靜態(tài)市場均衡價(jià)格應(yīng)該向下移動(dòng)。在目前房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升的情況下，其表現(xiàn)應(yīng)該是市場成交量放大，價(jià)格增速相對(duì)平穩(wěn)。

基于這種判斷，我們認(rèn)為濟(jì)南市商品住宅市場的需求依然客觀存在，除土地外的其他生產(chǎn)資料的供應(yīng)相對(duì)寬裕。據(jù)此可以形成以下判斷：2006 年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將會(huì)有較大回升，整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量將開始重新活躍。

房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

（三）截至XX年年年末，項(xiàng)目總共實(shí)現(xiàn)銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達(dá)100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)銷售凈利潤1.25億元，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)20.7%，圓滿地完成了xx集團(tuán)和實(shí)業(yè)公司下達(dá)的各項(xiàng)工作考核指標(biāo)。

二、財(cái)務(wù)控制管理與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

(一)在實(shí)業(yè)公司的監(jiān)管下，財(cái)務(wù)工作實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)突破

1)監(jiān)督與服務(wù)

XX年年初，實(shí)業(yè)公司實(shí)行項(xiàng)目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財(cái)務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)及銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財(cái)務(wù)部克服了由于財(cái)務(wù)專業(yè)人員嚴(yán)重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財(cái)務(wù)事務(wù)距離遠(yuǎn)、時(shí)間長等多方面困難，在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財(cái)務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗(yàn)，并向前邁出了一大步，堅(jiān)決做好財(cái)務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項(xiàng)工作。

2)合作銀行的選擇

在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財(cái)務(wù)部分析了以前開發(fā)項(xiàng)目的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目銷售后的資金安全及時(shí)回流和開發(fā)商承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的研究，經(jīng)過反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實(shí)業(yè)公司對(duì)香蜜湖項(xiàng)目資金運(yùn)用等方面的具體要求，尋找適合我們項(xiàng)目的合作伙伴，終于在預(yù)定時(shí)間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達(dá)成一致地針對(duì)香蜜湖項(xiàng)目的多項(xiàng)最優(yōu)惠的政策。

從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買賣合同的復(fù)印件即放款，使得我項(xiàng)目巨額現(xiàn)金回流時(shí)間至少提前了兩個(gè)月，開盤銷售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運(yùn)用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時(shí)，同時(shí)也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時(shí)順暢。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告 意境圖片

三、存在的問題和解決的辦法：

xx項(xiàng)目走過熱火朝天的建設(shè)和銷售階段，回顧過往，我們發(fā)現(xiàn)工作當(dāng)中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的及時(shí)糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會(huì)使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(一)營銷臺(tái)帳建立的重要性

營銷臺(tái)帳與工程臺(tái)帳一樣具有重要的作用，因?yàn)闋I銷部門沒有類似預(yù)算的崗位，費(fèi)用控制和合理計(jì)劃支出的意識(shí)相對(duì)比較薄弱，又不像財(cái)務(wù)部門與工程部門這樣可以實(shí)現(xiàn)成本支出的雙控，所以日常對(duì)銷售費(fèi)用的支出和管理、控制的職能其實(shí)僅僅是由財(cái)務(wù)部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費(fèi)用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項(xiàng)支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項(xiàng)合作協(xié)議，工作強(qiáng)度和壓力忽然的增加，更是考驗(yàn)我們的認(rèn)真細(xì)心程度，這個(gè)時(shí)候如果能夠按時(shí)記錄營銷臺(tái)帳，那么每次付款就不會(huì)感覺混亂，心中有本明白賬。

(二)銷售費(fèi)用與開發(fā)成本支出的預(yù)警

項(xiàng)目公司每年都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整費(fèi)用目標(biāo)，造成費(fèi)用超支各有不同說法，實(shí)質(zhì)的原因除了受市場價(jià)格和政策的波動(dòng)之外，主要是缺乏超支預(yù)警的敏感性，對(duì)于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項(xiàng)必須按期支付，哪些款項(xiàng)需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財(cái)務(wù)人員有對(duì)市場和項(xiàng)目形象進(jìn)度的了解以及良好把控能力。費(fèi)用把控離不開事前的預(yù)計(jì)、事中的控制和預(yù)警、事后的分析三個(gè)步驟，財(cái)務(wù)人員不應(yīng)該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機(jī)會(huì)和時(shí)間走出去，促進(jìn)與內(nèi)部各個(gè)職能部門的溝通、信息共享，與外部相關(guān)市場的接觸，增強(qiáng)對(duì)每一細(xì)項(xiàng)費(fèi)用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細(xì)項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用情況制定出來的計(jì)劃目標(biāo)更趨于可靠性和真實(shí)性，不至于調(diào)整的偏差太大。根據(jù)前述制定的計(jì)劃目標(biāo)來指導(dǎo)日常工作，細(xì)項(xiàng)費(fèi)用的動(dòng)態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動(dòng)與目標(biāo)對(duì)比就有了預(yù)警信息。