第一篇：物業(yè)管理資料

，會計（會計師證最好），工程師（工程師證），水電工（有證），保安，保潔，客服人員 保安的職責

物業(yè)管理員的職責 在物業(yè)管理部主任領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服務的職能。

2、負責管理公司清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。

3、全面掌握區(qū)域物業(yè)公共設施、設備的使用過程。

4、協(xié)調主任送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5、參加主任主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。

6、負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。

7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。

8、負責公司業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。

9、負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

10、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。

11、負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。

12、負責為公司業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。

13、完成辦公室臨時交辦的工作。

第二篇：物業(yè)管理全套資料

目 錄

第１章 前期物業(yè)管理標準文本

01-001 物業(yè)投標書綱要標準范例 01-002 前期物業(yè)管理服務合同 01-003 物業(yè)管理方案標準范例

第２章 入伙管理標準文本

02-001 入伙通知 02-002 入伙須知 02-003 收樓須知 02-004 大廈入伙通知書 02-005 大廈收樓須知 02-006 驗房（鋪）書 02-007 房（鋪）交接書 02-008 入住（租用）協(xié)議書 02-009 入戶聲明 02-010 入住認定書 02-011 入伙繳費通知書 02-012 委托銀行代收款協(xié)議書

第３章 業(yè)戶管理標準文本

03-001 住宅區(qū)業(yè)主委員會章程 03-002 住宅區(qū)業(yè)主公約 03-003 業(yè)戶手冊 03-004 業(yè)主（住戶）須知 03-005 精神文明公約

03-006 寫字樓裝修手冊標準范例 03-007 裝修工程隊安全責任書 03-008 裝修須知

03-009 住宅區(qū)管理費收繳協(xié)議 03-010 催繳房租通知書 03-011 住宅區(qū)房屋保修期滿通知 03-012 住宅區(qū)房屋保修期滿住戶簽認書 03-013 暫停電梯服務通知 03-014 暫時關閉垃圾槽通知 03-015 外墻維修清潔通知 03-016 暫停住戶煤氣供應通知 03-017 暫停住戶電力供應通知

第４章 物業(yè)驗收與接管管理標準圖表

04-001 擬接物業(yè)考察表 04-002 物業(yè)統(tǒng)計表 04-003 房屋接管驗收表

04-004 房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 04-005 公共配套設施接管驗收表

04-006 公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 04-007 樓宇接管資料移交清單

第５章 業(yè)戶管理標準圖表

05-001 住戶入住管理流程 05-002 業(yè)主（住戶）入住驗房表 05-003 鎖匙發(fā)放登記表 05-004 鎖匙借還/看房登記表 05-005 業(yè)主/租戶收樓登記表 05-006 入伙資料簽收表 05-007 業(yè)主（住戶）入住登記表 05-008 業(yè)主（住戶）家庭情況登記表 05-009 房屋保修登記表 05-010 業(yè)戶維修委托單 05-011 物業(yè)維修報告單 05-012 維修（服務）任務單 05-013 維修（服務）匯總表 05-014 返修申請表 05-015 住戶房屋維修記錄卡 05-016 室內裝修程序 05-017 業(yè)戶裝修管理流程 05-018 裝修檔案建立流程 05-019 裝修申請表 05-020 住宅裝修審批表 05-021 05-022 05-023 05-024 05-025 05-026 05-027 05-028 05-029 05-030 05-031 05-032 05-033 05-034 05-035 05-036 05-037 室內裝修審批表 裝修施工人員登記表 臨時出入證 動用明火許可證 施工許可證 辦理裝修手續(xù)登記表 裝修驗收表

出入證發(fā)放、收回登記表違章通知單 處理違章記錄表 日巡視檢查記錄 房屋委托出租申請表 房地產(chǎn)租賃移交清單 出租房屋登記表 產(chǎn)權清冊 租賃清冊 物業(yè)租賃移交清單

05-038 供（停）水（電）申請表 05-039 臨時用電計劃申請表 05-040 旅行條

05-041 業(yè)主/租戶投訴處理登記表 05-042 業(yè)戶滿意率統(tǒng)計表

第６章 安全與應急管理標準圖表

06-001 月崗位安排表 06-002 保安交接班記錄表 06-003 保安值班記錄表 06-004 來訪登記表 06-005 保安工作班檢表 06-006 保安巡邏簽到卡 06-007 小區(qū)巡邏記錄表 06-008 大廈巡邏記錄表 06-009 班長巡查記錄表 06-010 保安日記 06-011 保安工作周檢表 06-012 保安工作月檢表 06-013 保安訓練考核表 06-014 保安請銷假報告單 06-015 治安案件報案登記表 06-016 消防中心值班記錄 06-017 消防巡邏記錄表 06-018 義務消防隊員名單 06-019 消防演練記錄表

06-020 室內安防報警應急反應流程 06-021 突發(fā)事件應急處理流程 06-022 治安應急處理流程 06-023 火警、火災應急處理流程 06-024 電梯困人應急處理流程 06-025 水浸應急處理流程 06-026 停水停電應急處理流程

第７章 保潔和綠化管理標準圖表

07-001 清潔設備、設施清單 07-002 清潔員崗位安排表 07-003 清潔班作息時間表 07-004 垃圾清運服務質量記錄 07-005 小區(qū)室內清潔日檢表 07-006 小區(qū)室外清潔日檢表 07-007 消殺服務質量檢驗表 07-008 清潔工作日檢查表 07-009 綠化組織結構圖 07-010 綠化管理流程 07-011 綠化清單 07-012 綠化員崗位安排表 07-013 綠化班作息時間表 07-014 綠化工作日檢表 07-015 綠化養(yǎng)護月檢表

第８章 社區(qū)文化活動管理標準圖表

08-001 社區(qū)活動設施、設備清單 08-002 社區(qū)活動計劃申報表 08-003 社區(qū)活動登記表

08-004 社區(qū)活動記錄、質量檢查表 08-005 文化娛樂活動中心清潔工作日檢表 08-006 游泳場清潔工作日檢表 08-007 游泳場工作記錄表

08-008 游泳場凈化、消毒檢驗記錄表 08-009 網(wǎng)球場訂場表

08-010 文娛活動中心有償服務登記表 08-011 社區(qū)活動工作人員崗位安排表 08-012 文化娛樂活動中心作息時間表

第９章 設施設備管理標準圖表 09-001 公共設施維修養(yǎng)護流程 09-002 公共設施一覽表

09-003 公用設施定期檢查項目一覽表 09-004 公用設施定期保養(yǎng)項目一覽表 09-005 公共設施定期檢查記錄表 09-006 09-007 09-008 09-009 09-010 09-011 09-012 09-013 09-014 09-015 09-016 09-017 09-018 09-019 09-020 09-021 09-022 公共設施保養(yǎng)計劃表 公共設施維修養(yǎng)護審批記錄 公共設施配套完善項目申報記錄公共設施維修、保養(yǎng)記錄 汽車道閘月保養(yǎng)記錄 公共天線系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 對講報警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 防盜報警對講電話保養(yǎng)記錄 保安閉路電視保養(yǎng)記錄 設備清單 設備臺賬 設備標識卡 設備保養(yǎng)計劃表

設備（機具）外委維修申請表 設備維修記錄

設備檢查保養(yǎng)計劃表

09-023 設備保養(yǎng)記錄表 09-024 設備事故報告單 09-025 故障報告單

09-026 機電設備基本情況記錄表 09-027 零部件更換及大修記錄 09-028 09-029 09-030 09-031 09-032 09-033 09-034 09-035 09-036 09-037 09-038 09-039 09-040 09-041 09-042 09-043 09-044 值班記錄表 操作票

機電安裝維修工程部周檢表配電房、水泵房巡查記錄 干式變壓器保養(yǎng)記錄 發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄 配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄 配電柜檢修工作票 發(fā)電機運行記錄 電梯日巡視記錄 電梯維修記錄 電梯故障維修登記表 電梯維修保養(yǎng)月考評表 中控室交接班記錄 空調運行記錄表 空調水泵運行記錄 空調停機通知單

09-045 中央空調系統(tǒng)運行記錄 09-046 空調月保養(yǎng)記錄 09-047 風機半年保養(yǎng)記錄 09-048 供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄

09-049 水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表 09-050 09-051 09-052 09-053 09-054 09-055 09-056 09-057 09-058 09-059

第１０章 10-001 10-002 10-003 10-004 10-005 水池（箱）清洗及消毒記錄表 水池（箱）加藥記錄 水泵電機半年保養(yǎng)記錄 水泵月保養(yǎng)記錄 測量、計量器具臺賬 計量器具檢定計劃 計量器具檢定臺賬 電表箱保養(yǎng)記錄 更換電表記錄 更換水表記錄

停車場（庫）固定車位登記表 車輛管理設備、設施清單 車輛管理工作日檢表 機動車輛出入登記表 自行車出入登記表 車輛管理標準圖表10-006 交接班記錄表 10-007 月卡收費登記表

第1章

前期物業(yè)管理標準文本

物業(yè)投標書綱要標準范例

一、公司簡介 1.機構設臵。2.管理規(guī)模。3.管理范圍。（1）投資企業(yè)。（2）顧問物業(yè)。（3）管理物業(yè)。4.公司信譽。5.服務理念。6.管理資質。7.管理人才。8.管理水平。

9.管理業(yè)績（公司主要物業(yè)管理業(yè)績及達標創(chuàng)優(yōu)榮譽摘要）。10.質量管理體系。

二、綜合優(yōu)勢

三、投標的前提

四、“ 物業(yè)”概況

五、總體構想與目標 1.管理模式 2.管理服務目標（1）總目標。（2）具體目標。（3）管理目標值。

六、接受過渡階段的管理工作及保證措施 1.“ 物業(yè)”進場接管期限。2.項目交接驗收責任界定。3.保證措施。

七、進駐后物業(yè)管理服務的范圍、內容及標準 1.業(yè)戶服務。2.禮儀服務。3.保安服務。4.保潔服務。5.綠化服務。

6.房屋設備、設備管理服務。

八、組織架構及人員配備

九、組織的運行方式、機構及要求 1.管理方式。2.組織運行機制。3.物業(yè)管理服務制度。（1）崗位標準。（2）綜合管理制度。

（3）管理處運作管理工作規(guī)程。

十、質量管理體系及激勵制約措施 1.質量管理體系。2.激勵制約措施。

十一、委托后的物業(yè)管理與服務費用預算 1.《開辦費用預算表》。

2.《物業(yè)管理費用預算表》。3.《人事費用預算表》。4.《辦公費用預算表》。5.《保潔費用預算表》。6.《保安費用預算表》。7.《綠化費用預算表》。

8.《房屋設備設施維修保養(yǎng)費用預算表》。9.《房屋設備運行費用預算表》。

十二、結束語

前期物業(yè)管理服務合同

第一章 總 則

第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）組織名稱： 法定代表人： 注冊地址： 聯(lián)系電話：

受委托方（以下簡稱乙方）

企業(yè)名稱： 物業(yè)管理公司 法定代表人： 注冊地址： 聯(lián)系電話：

根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將（物業(yè)）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條

物業(yè)基本情況 物業(yè)類型：

坐落位臵： 市

區(qū)

路（街道）號； 占地面積：

ｍ； 建筑面積：

ｍ２。

第三條

乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

２

第二章 委托管理事項

第四條

甲方就

住宅區(qū)域內的下列物業(yè)管理事項委托乙方管理： 1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。2.公共設施的修繕和管理。

3.社區(qū)服務配套設施的經(jīng)營和管理。

4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。

5.物業(yè)檔案資料管理。6.建筑管理。7.公共環(huán)境衛(wèi)生。8.保安。

9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。

第三章 委托管理期限

第五條

本合同自 年 月 日至 年 月 日止。

第四章 雙方權利義務

第六條

甲方權利義務

1.負責制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。

3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。4.審議乙方在小區(qū)的管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

5.保修責任范圍內的房屋、設施和設備的維修養(yǎng)護，按以下第 種方式處理：

（1）甲方負責返修。

（2）委托乙方返修，支付全部費用。（3）其他。

6.在合同生效之日起 日內向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權建筑面積管理用房，產(chǎn)權仍屬甲方），由乙方按下列第 項執(zhí)行：

（1）無償使用。

（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務。

7.負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方提供。

8.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費時，負責催交或以 方式償付。

9.協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。11.其他。

第七條 乙方權利義務

1.根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。3.按本合同相關的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理。

4.選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。

5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督。

7.每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況。

8.對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。

9.其他。

第五章 物業(yè)管理服務要求標準

第八條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到 %。

1.房屋外觀： 2.設備運行：

3.房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護： 4.公共環(huán)境： 5.綠化： 6.交通秩序： 7.保安： 8.急修：

小修：

第六章 物業(yè)管理服務費用

第九條 物業(yè)管理服務費（略）。

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。

第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?1.露天車位： 2.車庫車位： 3.其他：

第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。

第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：（自定）。

第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用按以下方式承擔：

1.保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養(yǎng)費用由甲方承擔。

2.不屬保修范圍內的維修、養(yǎng)護費用由業(yè)戶按建筑面積承擔。

第七章 違約責任

甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。

第八章 附 件

第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。

第十六條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十九條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。

第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿 天前向對方提出書面意見。

第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章： 代表人： 代表人： 日期： 日期：

物業(yè)管理方案標準范例

前 言

第一章 物業(yè)管理要點 一、一種模式 二、二項承諾 三、三個重點 四、四項措施

第二章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構

二、物業(yè)管理崗位編制

第三章 員工招聘

一、高層物業(yè)管理人員

二、綜合管理部

三、物業(yè)管理部

四、工程管理部

五、安全管理部

六、財務管理部

錄

目 第四章 物業(yè)管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

二、在崗員工循環(huán)培訓

第五章 物業(yè)管理所需物質條件

一、辦公及員工住宿用房計劃

二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表

第六章 物業(yè)管理工作崗位職責

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責

四、物業(yè)管理文員崗位職責

五、物業(yè)管理員崗位職責

六、物業(yè)商務管理員崗位職責

七、物業(yè)清潔員崗位職責

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責

九、工程技術員崗位職責

十、強電技工崗位職責

十一、弱電技工崗位職責

十二、暖通技工崗位職責

十三、維修工崗位職責

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責

十五、安全經(jīng)理崗位職責

十六、安全管理員崗位職責

十七、財務經(jīng)理崗位職責

十八、財務會計崗位職責

十九、財務出納崗位職責

二十、財務收費員崗位職責

第七章 物業(yè)管理費預算

一、物業(yè)管理開支分類預算表

二、物業(yè)管理處開支預算明細表

第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一、管理規(guī)章制度

二、物業(yè)檔案建立與管理

第九章 各項專業(yè)管理工作方案

一、公共設施設備管理

二、安全管理

三、裝修管理

四、消防管理

五、車輛管理

六、清潔管理

前 言

物業(yè)簡介（略）

服務宗旨

以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。

追求目標

以公司經(jīng)營為主導，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。

第一章 物業(yè)管理要點

〃運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

〃人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。

〃結合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。

〃為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式

針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。

建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。追求目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾

1.在一年內協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。2.在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點 1.完善服務、誠信待人

物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務管理。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。

2.環(huán)境管理責任到人

大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)抱意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。

3.安全、消防真抓實干

為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施

1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到

物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。

3.時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4.將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓——上崗——再培訓——再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。

第二章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構

物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配臵，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。

本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。

1.綜合管理部

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。

（2）負責員工工作考勤。

（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

（4）負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業(yè)文化活動。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。2.物業(yè)管理部

（1）負責籌建、管理員工餐廳。（2）負責會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。

（5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布臵。（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。（8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調工作。（9）負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

（10）負責物業(yè)的一切慶典服務的布臵，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。

（11）開展業(yè)戶文化交流，負責接待、介紹物業(yè)工作。（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。（13）總經(jīng)理指派的其他工作。3.安全管理部

（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。（6）負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布臵。

（7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。（9）負責監(jiān)控室管理工作。

（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。（11）總經(jīng)理指派的其他工作。4.工程管理部

（1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2）負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

（4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。

（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。

（7）協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。5.財務管理部

（1）協(xié)調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務報表。

（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購。

（8）負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

二、物業(yè)管理崗位編制

暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。

1.綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。

（2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強。

（3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。

（4）資料管理員1名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶接待員2名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。

2.物業(yè)管理部

（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。

（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業(yè)內外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適當放低。

（3）員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為，要求員工個人素質較高。

（4）業(yè)戶服務員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質較好。

（5）會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。

3.安全管理部

（1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員1名，負責部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管3名，分三班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負責商場值班工作。

（9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。4.工程管理部

（1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。

（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

（5）空調值班由 名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班員 名，負責電梯設備的正常運作與維護。5.財務管理部

（1）由1名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車場收費員 名。

第三章 員工招聘

一、高層物業(yè)管理人員 1.物業(yè)經(jīng)理

大學本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

2.物業(yè)經(jīng)理助理

大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理、協(xié)調能力，工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關業(yè)務，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

二、綜合管理部 1.綜合管理部經(jīng)理

本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強。

2.文員兼?zhèn)}管

大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。

3.資料管理員

大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強，吃苦耐勞。

4.業(yè)戶接待員

大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責、敬業(yè)、樂業(yè)。

三、物業(yè)管理部 1.物業(yè)管理部經(jīng)理

大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。

2.物業(yè)管理文員

大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

3.保潔員

高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。4.寫字樓接待員

大專以上學歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。

5.收發(fā)員

中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態(tài)度。

四、工程管理部 1.工程管理部經(jīng)理

大學本科以上學歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。

2.資料員兼文員、倉庫管理員

大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗。

3.弱電技工

大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。

4.強電技工

身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。

5.空調技工

大專以上學歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。6.維修工

高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。

五、安全管理部 1.安全管理經(jīng)驗

大專（或同等學歷），熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉軍人優(yōu)先選擇。

2.安全管理員

高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175cm以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。

3.監(jiān)控管理員

高中以上學歷，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認真，需有本地戶口。

六、財務管理部 1.財務管理部經(jīng)理

財經(jīng)類專業(yè) 學歷，職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)、財務法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。

2.會計

大專以上學歷（會計專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。

3.出納

大專以上學歷（會計專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結算業(yè)務，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。

4.車場收費員

有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。

第四章 物業(yè)管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。

2.培訓內容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓

1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。

（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。

（2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎。

（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。4.培訓計劃及培訓內容提綱（略）。

第五章 物業(yè)管理所需物質條件

在投入物力方面建議如下：

一、辦公及員工住宿用房計劃 1.辦公用房 物業(yè)經(jīng)理辦公室 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室

物業(yè)管理部 安全管理部 綜合管理部 財務管理部

2.住宿用房

由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（跑步5分鐘內到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。

二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 萬用電表 電流表：300A 鉗式電流表：800A 3000A 對地阻值測試表

絕緣值測試表（500V～1000V）溫度計：電子數(shù)字式

酒精式

手提式室內溫度/濕度對比測量器 手提式風量和風速計

名稱及規(guī)格

單 價（元）

㎡ ㎡ ㎡

會客室1 會客室2 倉庫2（工程）

㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡

㎡ 儲物間1（物業(yè)清潔）㎡ ㎡

男女更衣室各一間 工程管理部工作間 9 10 電源測試電筆 卷尺：1m 5m 鋼尺：3m 1m 水平尺：600mm 角尺：300mm 高空工作安全帶：降傘式 50/500反光衣 耳塞：100dB 耳筒：500dB 安全過濾口罩：100CDN 護眼罩：眼鏡式

全護式

焊接用 21 護鏡（焊接用1000GDA）手套：棉布

皮革 鋁梯：1m 22 1.5m 4m 23 24 25 26 27 高空工作臺：10m全護式 高壓電工全護裝 運輸工具：軸流板式車 手推車 木鋤

扳手：活動150mm 28 活動200mm 活動300mm 活動450mm 29 30 31 菊花板身：3mm～36mm 組合式板身：4mm～45mm 夾具：大力鉗（平口）C形夾：100mm 32 150mm 200mm 300mm 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 虎鉗150mm 鋼管工具連彎頭 切割工具：水管用切刀 鐵皮用剪刀 界刀 剪刀

緊急爆破工具大手錘 斧頭（消防隊用）鐵筆 壓力鉗 潤滑油加油槍

六角起子（0.5mm～16mm）管子鉗：200mm 45 300mm 450mm 600mm 46 拉釘鉗

螺絲起子：平嘴形100mm 4mm 47 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm

400mm 10mm 十字形：100mm 3mm 48 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 電子部件專用：平嘴 十字嘴平嘴鉗 尖嘴鉗 斜口鉗 導線開口鉗 剪線鉗 鯉魚鉗 水泵鉗

彈簧專用尖嘴鉗：平嘴 弓嘴

電線護套管鉗：100A以上 800A以上 手鋸：金屬450mm 62 150mm 木工600mm 250mm 手錘：電工

球形1kg 球形1.5kg 64 65 66 67 鐵鉆 木工專用工具 泥水工專用工具

電池式手電鉆：0mm～12mm

油壓式手電鉆：小

大 油壓式手電錘：小 鋸條式切割機 葉片式切割機：小

大

金屬磨輪式切割機：手提小

手提大 磨輪床 60A電焊機 小型電焊機 氣體焊槍：氧氣式 高壓氣泵（手提式）高壓吸塵機（手提式）手提射燈 氣動打釘槍 值班工作臺、椅 工具臺 工具柜 物料架 工具箱 文件架 警械

值班電筒（充電式）雨具 放火服 戰(zhàn)斗服 空氣呼吸器 頭盔

防毒面具 洗地機 高速拋光機 高壓沖洗槍 吸塵器 清潔小車及配件

水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 清潔消耗品 吸塵吸水機

大垃圾筒（生活垃圾用）垃圾筒（樓層及大堂用）告示牌（大堂用）指示牌

大堂廣告欄/廣告牌 大堂用吸水/吸塵墊 地毯（電梯間）辦公桌椅 文件柜 打卡鐘及卡板 對講機（含備件）電腦

打印機（激光/針打各一臺）復印機 傳真機 保險箱 6人更衣柜 飲水機 裝訂機 照相機

注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準。

第六章 物業(yè)管理工作崗位職責

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責

1.全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理、貫徹執(zhí)行ISO 9000質量管理體系及ISO 14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的管理目標和經(jīng)濟指標。

2.制定管理處、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。

3.負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。

4.合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5.負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。

6.協(xié)調本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。

7.認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責

1.協(xié)調經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2.認真完成所分管的各項工作。3.當經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。4.有權向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。

5.遵照勞動部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。

6.有權處理顧客對其分管工作范圍內的投訴。7.有權處理分管工作范圍內的突發(fā)事件。8.有權自行安排下屬工作人員的各項工作。

三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責

1.以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。2.檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。3.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。

4.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質量。

5.協(xié)調本部門與各部門的關系，合理調配人力和物力資源。

6.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。

7.負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。8.上級領導交辦的其他臨時任務。

四、物業(yè)管理文員崗位職責

1.向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。

2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

3.加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協(xié)調各部門工作運作和人際關系。

4.加強業(yè)務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。

5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權傳播。

6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購臵。

五、物業(yè)管理員崗位職責

1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服務的職能。2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。3.全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。4.協(xié)調經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。

5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。

6.負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8.完成經(jīng)理交辦的各項任務。

六、物業(yè)商務管理員崗位職責

1.負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩(wěn)健。

2.負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。

3.按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。

4.負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。5.負責為大廈業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。6.完成辦公室臨時交辦的工作。

七、物業(yè)清潔員崗位職責 1.負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2.負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。3.負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4.完成領導交辦的其他工作。

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責

1.在經(jīng)理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2.負責大廈設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。3.履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。4.貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

5.執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。

6.對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。

7.負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。

8.負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。9.負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。

10.負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。

11.定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。

九、工程技術員崗位職責

1.負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導或管理處匯報。

2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。

3.定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4.配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。

5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。6.負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。

7.遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。

8.加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。

9.協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。

10.完成上級交辦的其他臨時任務。

十、強電技工崗位職責

1.協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。

2.制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24h正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5min內將發(fā)電機電源送至用電設備。

3.負責供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計劃。4.根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。

5.負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。6.完成上級交辦的其他工作。

十一、弱電技工崗位職責

1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。

2.負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。

3.根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4.完成上級交辦的其他工作。

十二、暖通技工崗位職責

1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。

2.負責空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調設備的完好，無超標噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。

3.負責按規(guī)定做好空調、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設備的大、中、小修計劃。

4.根據(jù)運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。

5.完成上級交辦的工作任務。

十三、維修工崗位職責

1.執(zhí)行管理部制定的《機電設備管理手冊》和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。

2.定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3.嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

4.發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。

5.定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6.積極完成上級交辦的各項臨時任務。

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責

1.負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2.負責收發(fā)各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。3.負責部門考勤統(tǒng)計工作。

4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。5.負責本部門文件打印、校對，及傳真工作。6.負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7.完成上級交辦的其他工作。

十五、安全經(jīng)理崗位職責

1.接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。

2.對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。

3.協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。

4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5.負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。

6.定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導。

7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。

8.做好安全管理員的培訓、考核工作。

9.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。10.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。

十六、安全管理員崗位職責

1.服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。

2.負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3.負責本轄區(qū)人員的進出管理。

4.模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

5.熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內每一個角落，圓滿完成工作任務。

6.熟悉有關消防器械的使用。

7.負責大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。8.負責大廈應急處理的搶救工作。

9.負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。10.完成上級交辦的各項任務。

十七、財務經(jīng)理崗位職責

1.根據(jù)國家財務制度和財經(jīng)法規(guī)，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。

2.按照國家統(tǒng)一的會計制度設臵和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。

3.圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。

4.做好公司各項資金的與支出管理。

5.定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。

6.做好財務統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。

7.定期檢查財務計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。

8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。9.負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作。10.保守公司管理處機密，維護公司利益。11.負責向公司領導及政府部門作出財務報表。

十八、財務會計崗位職責

1.對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。2.對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。

3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。

4.按照規(guī)定設臵總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。

5.根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。

6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改會計報表數(shù)字。

7.按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

十九、財務出納崗位職責

1.負責登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結。2.負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。3.負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業(yè)務，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調節(jié)表。

4.負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領用和核銷工作。5.加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。

二十、財務收費員崗位職責

1.協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。

2.根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務，在預約時間內準時到達。

3.對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。

4.完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務。

第七章 物業(yè)管理費預算

一、物業(yè)管理開支分類預算表 序號 一 1 2 3 4 支出項目名稱 寫字樓支出 員工薪金

公共設施、設備保養(yǎng)費 綠化租用、管理費 物業(yè)管理清潔費

月支出

年支出

備注

物業(yè)管理辦公費

公共區(qū)域保險費

固定資產(chǎn)折舊費

公共水電費

管理公司合理利潤 法定稅金

每月管理費支出合計

二 商場支出

員工薪金

中央空調費

商場專用貨梯費

商場專用手扶梯費

商場公共用水費

員工制服費

設施維修、保養(yǎng)費

綠化設施管理費

節(jié)假日活動宣傳費

管理公司合理利潤 法定稅金

每月管理費支出合計

三 車場費用

員工薪金

照明電費

公共用水費

每月管理費支出合計

四 商務會所費用

員工薪金

會所用電費

會所用水費

元/㎡

元/㎡

元/㎡

每月管理費支出合計 五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計

二、物業(yè)管理處開支預算明細表 序號 支出項目名稱 一 管理部員工薪金

經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理

綜合管理部 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員

工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強電技工 10 弱電技工 11 空調水電工 12 萬能工 13 文員兼?zhèn)}管

物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理

元/㎡

元/㎡

支出金額（人民幣元）月支出 年支出

算式

第三篇：物業(yè)管理資料內容目錄

物業(yè)管理資料內容目錄

一、前期建設及承接驗收資料

1、建設用地規(guī)劃許可證；

2、建設工程規(guī)劃許可證；

3、項目立項批復；

4、施工許可證；

5、建設項目命名、更名審批資料。

6、物業(yè)移交會議紀要或移交證明；

7、驗收證明資料（包括：房屋驗收表、鑰匙交接清單、設施設備清單及移交簽收表），與業(yè)主的資料交接清單；

8、業(yè)主資料；

9、各種設施設備明細表、合格證、使用說明書、保修協(xié)議（包括：電梯、消防、監(jiān)控、單元對講、道閘、水泵、運動器械等）；

10、圖紙資料（包括：總平面規(guī)劃圖；建筑、電氣、給排水、燃氣、空調等附屬設施竣工圖；隱蔽管線、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)安裝竣工圖）；

11、水、電、氣、消防等單項竣工驗收報告；

二、物業(yè)企業(yè)服務資料

1、企業(yè)資質證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證（復印件）；

2、項目經(jīng)理任命文件、項目經(jīng)理從業(yè)資格證書復印件、電梯和消防等特種行業(yè)從業(yè)人員資格證書復印件、項目物業(yè)服務合同、項目收費許可證；

3、項目各種規(guī)章制度、應急預案、崗位職責；

4、員工培訓材料（計劃、方式、實施過程）；

5、業(yè)主報修登記簿、維修單、回訪記錄（業(yè)主意見征詢回訪、投訴建議回訪、提供維修服務的回訪）；

6、門崗、巡邏、監(jiān)控室交接登記簿，值班記錄表，報警記錄登記表，大宗貨物出門記錄；

7、各類設施設備（如：電梯、消防、水泵、窨井、化糞池、水箱、運動器械、路燈、單元對講、監(jiān)控）的臺帳、日檢周檢月檢季檢年檢記錄、日常巡查記錄、保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)記錄、大中修記錄；

8、電梯的年檢合格證、維修和保養(yǎng)合同；

9、裝修協(xié)議、告之書等管理資料；

10、社區(qū)文化活動資料。

第四篇：物業(yè)管理資料:精神文明公約

精神文明公約

愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行

家園美怡心神愛環(huán)境護草茵

夫妻諧敬如賓老少樂合家親

舉止佳典雅真睦近鄰義與信

助公益尊師生軍警民魚水情

危與難皆挺身公有物惜如金

害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁

重安全講文明道與德親力行

一、總則

愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行

熱愛國家，接受我們國家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己居住的小區(qū)。

熱愛我們共同的家園，建設好自己美麗的家園，是我們每個人的責任，訂下公共遵守的公約，進行規(guī)范、引導和約束，全員參與，鄭重承諾，那么本區(qū)將成為真正的楷模區(qū)、理想地。

二、環(huán)境篇

家園美怡心神愛環(huán)境護草茵

舒適、安靜、文明的大環(huán)境能夠凈化人的心靈，護草茵雖是小事一樁，但人人愛護清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，小區(qū)人就能心曠神怡、萬事順意。

三、家庭篇

夫妻諧敬如賓老少樂合家親

老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)美德，孝敬父母、愛護長幼，是我們小區(qū)人義不容辭的權利和義務。

四、鄰里篇

舉止佳典雅真睦近鄰義與信

古代有千金買鄰的佳話，您和您的鄰居有緣相鄰，是一大幸事。

鄰里和睦是建立新型和諧的居住環(huán)境的重要因素，一個微笑、一句關切的語言都能使鄰里之間心懷感激。舉止文明、高尚典雅，建立新型健康的鄰里關系。

五、社會篇

助公益尊師生軍警民魚水情

積極熱心參加社會公益活動，獻出真誠、獻出愛心，與人方便，自己方便，在小區(qū)自覺形成尊重知識、尊重人才、尊重科學的良好社會風尚，在小區(qū)內，形成軍警民一家親的風氣。

六、公共篇

危與難皆挺身公有物惜如金

與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情，商量辦，愛護公物、珍惜如金，形成良好的公共行為規(guī)范，是住宅小區(qū)良好形象的有力保障。

七、風尚篇

害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁

橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責任，自然界的害蟲以及人為的災害都關系我們的生活質量，嚴禁傳播一切黃色內容的刊物、音像，本區(qū)的住戶都要培養(yǎng)良好的道德情操，將一切毒品、毒害、毒源堅決地拒之門外。

八、道德篇

重安全講文明道與德親力行

安全、文明、禮貌、道德是小區(qū)精神文明建設的標志，您的權利參與，將是小區(qū)的希望。

我的小區(qū)，我的家，用我們的真誠和努力，共同迎接美好的明天！

第五篇：物業(yè)管理資料:精神文明公約

精神文明公約愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行家園美怡心神愛環(huán)境護草茵夫妻諧敬如賓老少樂合家親舉止佳典雅真睦近鄰義與信助公益尊師生軍警民魚水情危與難皆挺身公有物惜如金害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁重安全講文明道與德親力行

一、總則愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行熱愛國家，接受我們國家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己居住的小區(qū)。熱愛我們共同的家園，建設好自己美麗的家園，是我們每個人的責任，訂下公共遵守的公約，進行規(guī)范、引導和約束，全員參與，鄭重承諾，那么本區(qū)將成為真正的楷模區(qū)、理想地。

二、環(huán)境篇家園美怡心神愛環(huán)境護草茵舒適、安靜、文明的大環(huán)境能夠凈化人的心靈，護草茵雖是小事一樁，但人人愛護清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，小區(qū)人就能心曠神怡、萬事順意。

三、家庭篇夫妻諧敬如賓老少樂合家親老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)美德，孝敬父母、愛護長幼，是我們小區(qū)人義不容辭的權利和義務。

四、鄰里篇舉止佳典雅真睦近鄰義與信古代有千金買鄰的佳話，您和您的鄰居有緣相鄰，是一大幸事。鄰里和睦是建立新型和諧的居住環(huán)本文來自文秘之音，海量精品免費文章請登陸004km.cn查看境的重要因素，一個微笑、一句關切的語言都能使鄰里之間心懷感激。舉止文明、高尚典雅，建立新型健康的鄰里關系。

五、社會篇助公益尊師生軍警民魚水情積極熱心參加社會公益活動，獻出真誠、獻出愛心，與人方便，自己方便，在小區(qū)自覺形成尊重知識、尊重人才、尊重科學的良好社會風尚，在小區(qū)內，形成軍警民一家親的風氣。

六、公共篇危與難皆挺身公有物惜如金與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情，商量辦，愛護公物、珍惜如金，形成良好的公共行為規(guī)范，是住宅小區(qū)良好形象的有力保障。

七、風尚篇害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責任，自然界的害蟲以及人為的災害都關系我們的生活質量，嚴禁傳播一切黃色內容的刊物、音像，本區(qū)的住戶都要培養(yǎng)良好的道德情操，將一切毒品、毒害、毒源堅決地拒之門外。

八、道德篇重安全講文明道與德親力行安全、文明、禮貌、道德是小區(qū)精神文明建設的標志，您的權利參與，將是小區(qū)的希望。

我的小區(qū)，我的家，用我們的真誠和努力，共同迎接美好的明天！