第一篇：房產(chǎn)分析大全

房產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)為主，短期內(nèi)不會(huì)反彈

“金九”已經(jīng)過(guò)去，“銀十”也走過(guò)了大半，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走向究竟如何，卻是眾說(shuō)紛紜。說(shuō)漲的，論跌的，每個(gè)人都能拿出證據(jù)來(lái)論證自己的觀點(diǎn)。在這里，小編為大家搜集了一些權(quán)威機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，希望能對(duì)大家有所幫助。

近日，住建部政策研究中心副主任王鈺林表示，房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，仍需堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。與此同時(shí)，還要加快房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的步伐，以求早日完成房地產(chǎn)瞳孔長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

在之前的七月下旬之八月上旬，國(guó)務(wù)院曾派出8個(gè)督查組，對(duì)北京，天津等十六個(gè)省市落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的實(shí)施情況進(jìn)行了督促檢查，并對(duì)某些通過(guò)放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式刺激住房消費(fèi)的地區(qū)提出明確整改意見(jiàn)，要求立即糾正已經(jīng)出現(xiàn)的放松調(diào)控的苗頭。并強(qiáng)調(diào)，各地不得以任何理由變相放松調(diào)控。

而在政策方面，住建部近期曾明確表態(tài)，“樓市繼續(xù)限購(gòu)，房?jī)r(jià)不具備全面反彈條件，”此外，為確保全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，住建部還將對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)，今年四季度的樓市調(diào)控將“嚴(yán)防死守”，同時(shí)國(guó)稅總局也明確表示，房產(chǎn)稅將擴(kuò)大征收。

在市場(chǎng)方面，眾多專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)也紛紛表示，年內(nèi)樓市量?jī)r(jià)上升的可能性不大，尤其是在多家銀行明確表示 將取消對(duì)首套房貸85折的利率優(yōu)惠，對(duì)二套房貸的利率也可能進(jìn)一步上浮。

在浙江世貿(mào)會(huì)展中心和和平會(huì)展中心舉辦的浙江省第十九屆房博會(huì)上眾多開(kāi)發(fā)商的遭遇似乎也從側(cè)面驗(yàn)證了市場(chǎng)不會(huì)大幅度反彈。

在房博會(huì)的當(dāng)天，對(duì)這次房博會(huì)抱有很大期望的開(kāi)發(fā)商們想盡辦法吸引人氣。在新天地集團(tuán)和平會(huì)展中心展位上，新天地集團(tuán)特意請(qǐng)來(lái)了洋模特舉行意大利奢侈手袋秀，在其他的一些展位甚至搞起了比基尼模特秀。一些開(kāi)發(fā)商采取了傳統(tǒng)但實(shí)用的“以價(jià)換量”手段，某些樓盤(pán)在展會(huì)期間的最大折扣達(dá)到了十萬(wàn)元之多。但是現(xiàn)場(chǎng)的人氣并未如開(kāi)發(fā)商所預(yù)料的那樣火爆，某位開(kāi)發(fā)商高層吐糟說(shuō)，這次房博會(huì)他們公司的讓利幅度和宣傳程度是歷屆以來(lái)最大的一次，但樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的人氣還是很平淡。

某些參加房博會(huì)的購(gòu)房者也表示，盡管對(duì)于開(kāi)發(fā)商的讓利有所心動(dòng)，但是還是猶豫著沒(méi)有下定決心。不下單，怕錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，下了單，又怕被套牢，心里也是頗為糾結(jié)，還是打算等市場(chǎng)形勢(shì)明朗以后再說(shuō)。另外，一些購(gòu)房者也表示，這次浙江省房博會(huì)的120個(gè)參展樓盤(pán)中，新盤(pán)的數(shù)量很少，大部分參展樓盤(pán)都是“老面孔”了，這似乎也從側(cè)面說(shuō)明了現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)不僅出現(xiàn)了成交量滯漲，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于價(jià)格預(yù)期也有明顯的分歧。隨著價(jià)格繼續(xù)上漲，購(gòu)房者再度陷入觀望，這種不溫不火的行情或持續(xù)到明年3月份。

第二篇：房產(chǎn)調(diào)控政策分析

本文完全由本人獨(dú)立創(chuàng)作，所有主張都是本人自己的觀點(diǎn)，如果轉(zhuǎn)載請(qǐng)署名。

首先，我們來(lái)分析一下政策。本次調(diào)控政策力度之嚴(yán)厲嚴(yán)格可謂空前。所以很多人從這里看到了房?jī)r(jià)大幅下跌的希望。但在我看來(lái)，任何事情都兼具兩面性，在這個(gè)政策里，我看到了六個(gè)字：寧殺錯(cuò)，不放過(guò)。那就是國(guó)家為了打擊一小部分炒房者，把剩下的絕大多數(shù)正當(dāng)二套房、三套房購(gòu)房人群全都連帶錯(cuò)殺。誠(chéng)然，炒房團(tuán)能量巨大，但在絕對(duì)人群數(shù)量上，他們遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于正當(dāng)購(gòu)房者。所以我們會(huì)看到這次政策的頒布后產(chǎn)生的最大影響不是房?jī)r(jià)下跌，而是抑制，甚至阻礙了廣大居民的正當(dāng)購(gòu)房需求。這是非常不合理，甚至非理性的。而一個(gè)政策如果越不合理，那么他存在下去，持續(xù)下去的可能性就越低。所以，站在旁觀者的角度，我完全可以說(shuō)，本次政策的實(shí)施完全只是國(guó)家的權(quán)宜之計(jì)，絕對(duì)不可持續(xù)。因?yàn)槿绻@項(xiàng)政策長(zhǎng)期實(shí)施，最終只會(huì)搞得民怨沸騰，我兒子要結(jié)婚，但國(guó)家你卻不讓我買(mǎi)房子，能不怨嗎？而一旦這項(xiàng)政策不能長(zhǎng)時(shí)間得到實(shí)施，那么最終的結(jié)果是什么？相信在過(guò)去數(shù)年中由于政策反復(fù)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲大家也都看到了。

其次，我們分析一下，這個(gè)政策真的那么有用嗎？其實(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲來(lái)講。本質(zhì)上是資金推動(dòng)的結(jié)果，和股票一樣。有錢(qián)房?jī)r(jià)就會(huì)漲，沒(méi)錢(qián)了，房?jī)r(jià)自然跌。那么我們來(lái)分析一下目前的形勢(shì)。08年，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大跌。那次大跌最主要的原因是國(guó)家一方面嚴(yán)厲調(diào)控房屋買(mǎi)賣(mài)。而另一面則緊縮信貸。這一次國(guó)家在買(mǎi)賣(mài)方面的調(diào)控更加嚴(yán)厲，但在資金上呢？從07年末開(kāi)始到08年上半年，我國(guó)

經(jīng)歷了極為嚴(yán)重的通貨膨脹，相信很多人都對(duì)當(dāng)時(shí)90元一桶的豆油，17塊錢(qián)一斤的豬肉記憶猶新。當(dāng)時(shí)的通脹率達(dá)到8%。當(dāng)時(shí)國(guó)家為了降低通脹，不遺余力的緊縮降低市場(chǎng)上的資金量。屢次大幅提高存款準(zhǔn)備金率讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資異常困難。在加之07年幾乎所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都不遺余力的大舉擴(kuò)張，瘋狂購(gòu)地，負(fù)債情況非常嚴(yán)重。結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商一方面房子賣(mài)不出去，一方面又沒(méi)有錢(qián)支付購(gòu)地款、以及銀行貸款。很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈斷裂的絕境。這種情況下，不降價(jià)意味著死掉，所以房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的下跌，但本次調(diào)控下的環(huán)境是這樣嗎？目前全球經(jīng)濟(jì)似乎已經(jīng)擺脫了金融危機(jī)的陰霾逐漸開(kāi)始恢復(fù)。但歐美主要國(guó)家的失業(yè)率并未降低。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱出口雖然在緩慢恢復(fù)，但這種恢復(fù)是否能夠最終確認(rèn)還有待觀察。在這種情況下，國(guó)家至少在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)還要依靠投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。所以可以預(yù)計(jì)，在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上的資金量不會(huì)減少，還會(huì)增加。國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性泛濫根本不會(huì)出現(xiàn)改觀，錢(qián)沒(méi)有減少，開(kāi)發(fā)商的日子仍然滋潤(rùn)，離08年的資金鏈斷裂根本掛不上邊。他們挺得住，請(qǐng)問(wèn)房?jī)r(jià)如何下降？

綜上，我想如果把房?jī)r(jià)比作來(lái)勢(shì)洶洶的洪水。而把調(diào)控比作治水的利器。那么顯然現(xiàn)在政府還是在用圍堵的辦法治水。國(guó)家筑起了高高的大壩，甚至為此不惜阻撓正常的購(gòu)房需求。但可笑的是洪水的數(shù)量非但沒(méi)有減少，反而還在增加。這會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？首先，這座大壩足夠結(jié)實(shí)，就算洪水再大也很難沖垮（一線城市已經(jīng)禁止第三套房貸，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增無(wú)減，這樣雙方僵持不下，就會(huì)導(dǎo)致洪水改道。由修筑大壩的主要河道（一線城市）溢出。尋找洼地，另行開(kāi)辟新的河道（二三線城市）解說(shuō)一下。目前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高的離譜，炒房成本太高，上漲空間太小，政策上讓你無(wú)法炒作（第三套房禁止貸款），那么炒房團(tuán)很可能就會(huì)攜帶大量資金來(lái)到二線城市。首先，雖然房貸5

0%的政策同樣對(duì)二線城市有效。但由于二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格與一線城市相差巨大，大多數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)僅為北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在絕對(duì)成本上對(duì)炒房團(tuán)來(lái)講很有吸引力。而且低價(jià)格的另一面往往代表了巨大的增值空間。其次，也是最重要一點(diǎn)，大多數(shù)二線城市不屬于房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)，因此不會(huì)實(shí)行第三套房停貸，炒房團(tuán)仍然可以炒房。所以說(shuō)嚴(yán)厲的調(diào)控政策很有可能把炒房團(tuán)由一線城市趕到二三線城市，大幅推高二三線城市的房?jī)r(jià)。一線城市的房?jī)r(jià)下降明顯，但二三線城市房?jī)r(jià)大幅推高，與一線城市的落差大幅縮小?；闹噯幔亢呛莮~但發(fā)生的可能性是非常非常大的。前兆就是現(xiàn)在所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)始紛紛把目光轉(zhuǎn)向二三線城市，在二三線城市拿地，擴(kuò)張。很可能炒房團(tuán)就會(huì)隨后跟來(lái)。其實(shí)，就算站在更高層次上分析，二三線城市房?jī)r(jià)差距與一線城市逐漸縮小也是合理的。一線城市多年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平層次與二線城市不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比二線城市慢了不少。其次，由于大量身處一線城市的“漂”一族由于無(wú)法承受一線城市的房?jī)r(jià)而逐漸回流二線城市，也帶來(lái)了強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力與需求。第三，同在一個(gè)中國(guó)，二三線城市與一線城市房?jī)r(jià)差距在5~6倍，而工資水平則差一倍到2倍。這種收入差距與房?jī)r(jià)差距的嚴(yán)重背離遲早會(huì)導(dǎo)致二者差距的回歸，而本次政策的出臺(tái)很有可能就是這樣一個(gè)契機(jī)。

最后再來(lái)說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)稅。目前物業(yè)稅征收的說(shuō)法甚囂塵上，很多人把征稅當(dāng)做房?jī)r(jià)下跌的最大希望。但這有可能嗎？首先來(lái)說(shuō)說(shuō)房屋保有稅，也就是物業(yè)稅。我們都知道房屋的價(jià)值包含兩塊，一是土地的價(jià)值，二是房屋物業(yè)本身的價(jià)值。由于房屋購(gòu)買(mǎi)者不具備土地的擁有權(quán)，因此在法理上國(guó)家不能對(duì)土地征稅。那么征稅的對(duì)象就變成了單一的房屋征稅，也就是對(duì)那一堆鋼筋水泥征稅。也就是說(shuō)即使在北京，也只會(huì)按照一平米兩三千來(lái)征收。請(qǐng)問(wèn)這種稅對(duì)北京房?jī)r(jià)有何影響？那么好，我們也都知道國(guó)家不講理，明明是租給你的土地還要征稅，你也沒(méi)辦法。

那么房屋價(jià)值是誰(shuí)來(lái)評(píng)估呢？是你自己?jiǎn)幔慨?dāng)然不是，是地方政府。地方政府希望房?jī)r(jià)下降嗎？當(dāng)然不希望~呵呵結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致地方政府在評(píng)估房?jī)r(jià)時(shí)會(huì)人為的大幅壓低二手房估計(jì)，讓其對(duì)房?jī)r(jià)的影響降到最低。所以，房產(chǎn)保有稅其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)影響真的不大。還有一個(gè)稅種就是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)盈利稅，即國(guó)家對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的利潤(rùn)征稅。這一點(diǎn)其實(shí)沒(méi)什么說(shuō)的，如果國(guó)家征稅20%的稅，那么我賣(mài)房子就漲價(jià)20%不就得了。反正依據(jù)這幾年的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)就算漲上天也都會(huì)有人買(mǎi)。最終羊毛還是得出在羊身上。

結(jié)論：本次二手房的調(diào)控政策不可謂不嚴(yán)厲，但仍然是治標(biāo)不治本。而且最終極可能出現(xiàn)反效果，反作用。其實(shí)真正抑制房?jī)r(jià)的辦法不是筑起大壩，而是削減洪水。這就要求政府減少信貸，改變土地出讓模式。當(dāng)然這兩點(diǎn)在現(xiàn)階段都不可能實(shí)現(xiàn)。此外，站在一個(gè)最為宏觀的高度，目前中國(guó)處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)化急速推進(jìn)。城市人口大量增加的階段，對(duì)城市住房的剛性需求達(dá)到一個(gè)歷史頂峰。在這樣的宏觀形勢(shì)下，任何房?jī)r(jià)下跌都注定是暫時(shí)的，而上漲則是長(zhǎng)期的。

第三篇：房產(chǎn)典當(dāng)案例分析

房地產(chǎn)典當(dāng)案例分析

1993年7月12日，A公司與B典當(dāng)行簽訂一份典當(dāng)合同。雙方約定：A公司將其所有的文化賓館以1500萬(wàn)元人民幣的典價(jià)典給B典當(dāng)行，典期為一個(gè)月，A公司應(yīng)于同年8月11日贖典，逾期三天不贖則視為絕賣(mài)。合同經(jīng)公證后，B典當(dāng)行依約支付了典價(jià)款，并收取A公司典價(jià)月4％的收益金，同時(shí)將該賓館的房產(chǎn)證收歸自己保存。合同逾期后A公司無(wú)力還款，雙方經(jīng)多次協(xié)商后又于1995年12月12日達(dá)成協(xié)議，約定A公司于1996年6月25日前交出典產(chǎn)。此前A公司以為賓館辦理保險(xiǎn)為由，于1994年3月將其房產(chǎn)證從B典當(dāng)行取回，據(jù)此又與C銀行簽訂了抵押借款合同。C銀行持該房產(chǎn)證辦理抵押登記手續(xù)后貸給A公司40萬(wàn)美元。1996年7月C銀行以A公司無(wú)力償還貸款為由訴至法院。審理期間雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由A公司將文化賓館90％股份權(quán)利轉(zhuǎn)讓給C銀行。在調(diào)解書(shū)執(zhí)行過(guò)程中，B典當(dāng)行提出異議，稱(chēng)典當(dāng)合同成立在前，并且已有“逾期不贖視為絕賣(mài)”的明確約定，所典賓館所有權(quán)早已轉(zhuǎn)歸B典當(dāng)行；A公司以自己已不再享有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)與C銀行設(shè)定的抵押擔(dān)保合同是無(wú)效的，其后達(dá)成的調(diào)解協(xié)議內(nèi)容也是違法的。

此案應(yīng)如何處理，存在幾種不同觀點(diǎn)。

一種意見(jiàn)認(rèn)為該典當(dāng)合同實(shí)質(zhì)上是房屋抵押借款合同，因其設(shè)定在先而具有優(yōu)先受償權(quán)。此案中，B典當(dāng)行并沒(méi)有實(shí)際占有房屋，并且按月4％收取的收益金顯屬利息。因此不具有“房不計(jì)租錢(qián)不計(jì)息”的典當(dāng)關(guān)系法律特征，應(yīng)按抵押借款合同處理。至于A公司與C銀行簽訂的抵押合同也是有效的，如果賓館的實(shí)際價(jià)值超過(guò)典價(jià)，其超出部分可以再設(shè)定抵押。但B典當(dāng)行具有優(yōu)先受償權(quán)。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為該典當(dāng)合同合法有效。在法律、政策沒(méi)有明確規(guī)定，并且不損害他人和社會(huì)公共利益的情況下，應(yīng)允許當(dāng)事人自主作出民事法律行為。典當(dāng)合同已明確約定，逾期不贖視為絕賣(mài)。事后雙方也再次達(dá)成協(xié)議認(rèn)可了此約定。所以賓館的所有權(quán)已轉(zhuǎn)歸B典當(dāng)行，A公司以他人房產(chǎn)設(shè)定的抵押是沒(méi)有法律效力的。

筆者不同意上述意見(jiàn)。筆者認(rèn)為該典當(dāng)合同在當(dāng)時(shí)雖可認(rèn)定為房屋抵押貸款合同，但其并不具有對(duì)抗后一合法設(shè)定的抵押借款合同的法律效力。理由如下：

一、該案不是傳統(tǒng)民法意義上的典權(quán)糾紛

1、典當(dāng)作為一種質(zhì)押借貸，是擔(dān)保物權(quán)，是債；而典權(quán)則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)，非債。這二者不應(yīng)混淆（參見(jiàn)大百科全書(shū)法學(xué)卷第713頁(yè)和辭海第330 頁(yè)）。雖然它們都有“到期不贖視為絕賣(mài)”的慣例，但該案中A公司并沒(méi)有將賓館交給B典當(dāng)行占有、使用和收益，因此也就談不上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行回贖和“房不計(jì)

租、錢(qián)不計(jì)息”。該案除標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)外，根本不具有傳統(tǒng)民間典權(quán)關(guān)系的法律特征。該案實(shí)質(zhì)上是一種將房產(chǎn)證作為權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押的借貸。

2、最高法院于1992年3月16日對(duì)黑龍江省高院作出的（1991）民他字第15號(hào)《關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理問(wèn)題的函復(fù)》也明確了在審判實(shí)踐中，對(duì)因典當(dāng)行以“典當(dāng)”形式從事融資借貸的案件應(yīng)定性為以房地產(chǎn)抵押的借款合同糾紛，并且不得將先行提取的利息計(jì)人典金計(jì)算復(fù)利。

二、典當(dāng)行并沒(méi)有取得典當(dāng)房屋的所有權(quán)

1．典當(dāng)合同約定的“逾期視為絕賣(mài)”不能作為賓館所有權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)移的依據(jù)。所謂“絕賣(mài)”就是買(mǎi)斷典物的所有權(quán)。而該案中．B典當(dāng)行在逾期后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)。既沒(méi)有實(shí)際取得該賓館的占有、使用和收益的權(quán)利，又沒(méi)有依法辦理房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，因此，無(wú)論在事實(shí)上還是在形式上B典當(dāng)行自始至終均沒(méi)有取得該賓館的所有權(quán)。

2．即使我們將”逾期視為絕賣(mài)”看作是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的特別約定，但由于事后雙方又多次協(xié)商達(dá)成“1996年6月25日前交出典產(chǎn)”的協(xié)議，這就對(duì)典當(dāng)合同條款進(jìn)行了修改變更，解除了原先約定。這在B典當(dāng)行同意將房產(chǎn)證交給A公司辦理保險(xiǎn)的情節(jié)中也可以看出：該賓館所有權(quán)事實(shí)上并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。

3．依據(jù)中國(guó)人民銀行《典當(dāng)行管理暫行辦法》規(guī)定，典當(dāng)行對(duì)死當(dāng)物芬裁揮興腥ǎ⑶葉緣蔽鋨燉肀Ｏ找彩塹淶斃械姆ǘㄒ邐?。该办幅訐]腥峽紗車(chē)摹熬簟倍還娑恕八賴(lài)薄?。诊勶的“速?lài)薄庇搿熬簟輩煌賴(lài)苯鍪侵傅被Х牌嘶厥耆ǖ牡蔽錚淶斃脅⒉荒苊皇盞蔽鎩０旆ü娑ǎ核賴(lài)蔽鍥飯穆艉篤涫杖朐誑鄢舜畋鞠⒑偷淶奔芭穆艫姆延煤螅Ｓ嗖糠鐘ν爍被АＲ簿褪撬擔(dān)賴(lài)蔽鍥返乃腥ú⒚揮兇聘淶斃校徊還淶斃卸運(yùn)賴(lài)蔽鍥返吶穆艏壑迪磧杏畔仁艸トò樟恕?BR>4．我國(guó)擔(dān)保法明確規(guī)定：“出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)人未受清償時(shí)，質(zhì)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為質(zhì)權(quán)人所有?！狈芍砸沽髻|(zhì)約定是為了防止質(zhì)權(quán)人乘出質(zhì)人急迫借貸之機(jī)作出不公平的行為，以保護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。這種法定禁止是一種嚴(yán)格的、無(wú)條件的絕對(duì)禁止，即使物質(zhì)的價(jià)值與債權(quán)的價(jià)額相等，這種約定仍歸于無(wú)效。

5．房產(chǎn)證作為一種權(quán)利證書(shū)，本身并不能直接體現(xiàn)一定的財(cái)產(chǎn)利益。這與我國(guó)擔(dān)保法第七十五條規(guī)定的票據(jù)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利不同。我國(guó)法律對(duì)用房產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保，并沒(méi)有在質(zhì)押上而僅是在抵押上加以規(guī)定。雖然法律沒(méi)有明文禁止房產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的質(zhì)押，但依據(jù)物權(quán)法的公示主義原則，任何押物都應(yīng)

該以登記或占有的方式來(lái)體現(xiàn)，否則不得對(duì)抗第三人。特別是不動(dòng)產(chǎn)、車(chē)船、企業(yè)設(shè)備抵押和股票、知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押，我國(guó)法律更是明確要求必須以登記作為合同成立的生效條件。所以，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)即使可以質(zhì)押的話也應(yīng)以進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記為必要。該案中B典當(dāng)行既沒(méi)有一直保持對(duì)房產(chǎn)證書(shū)的留置占有，又沒(méi)有辦理該房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利登記，更沒(méi)有在逾期后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)協(xié)商將典產(chǎn)折價(jià)并找補(bǔ)房?jī)r(jià)與典價(jià)之間的差額或者將典產(chǎn)公開(kāi)拍賣(mài)以收回典價(jià)款等損失，同時(shí)一并辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。所以，B典當(dāng)行只能自己承受未能及時(shí)正確主張和行使權(quán)利所帶來(lái)的不利后果。

三、典當(dāng)合同不得對(duì)抗C銀行抵押借款合同

1、A公司與B典當(dāng)行簽訂的房屋典當(dāng)合同，雖然當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)加以調(diào)整，但也應(yīng)該遵循我國(guó)民事法律所確定的公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用、遵守法律和國(guó)家政策、維護(hù)國(guó)家和社會(huì)公共利益的基本原則。前已述及，該房產(chǎn)典當(dāng)合同既不具有典權(quán)的占有特征，又不具有典當(dāng)?shù)馁|(zhì)押特征，僅有的質(zhì)押物――房產(chǎn)證書(shū)還被欺騙放棄了質(zhì)押權(quán)！更重要的是典當(dāng)行沒(méi)有及時(shí)地主張自己的權(quán)利。因此也就根本不存在什么優(yōu)先受償權(quán)。這在我國(guó)擔(dān)保法和典當(dāng)行管理暫行辦法中均有明確的規(guī)定。這些法律、規(guī)章雖在事后頒布，無(wú)溯及力，但根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)诋?dāng)時(shí)沒(méi)有規(guī)定的情況下可以參照其規(guī)定進(jìn)行追溯處理。

2、由于該案件一直延續(xù)到我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法公布施行后，且之前我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法等法規(guī)、規(guī)章和上海、深圳、天津、福建、廣東及珠海等地區(qū)性法規(guī)、規(guī)章均已明確規(guī)定對(duì)房屋抵押必須實(shí)行他項(xiàng)權(quán)利登記。并且，參照最高法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第16條規(guī)定，對(duì)前一個(gè)抵押合同未辦理抵押登記手續(xù)而又與第三人就同一房地產(chǎn)簽訂抵押合同并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。綜上所述，筆者認(rèn)為：該案中典當(dāng)合同是一種以房產(chǎn)證質(zhì)押形式表現(xiàn)的房產(chǎn)抵押借貸合同。由于B典當(dāng)行沒(méi)有能夠通過(guò)合法有效的方式正確行使權(quán)利，并且還被A公司惡意欺騙，從而導(dǎo)致C銀行在不知情的情況下以合法形式實(shí)行了房產(chǎn)抵押。因此，基于后―抵押借款合同由法院主持達(dá)成的A公司與C銀行之間的調(diào)解協(xié)議合法有效，應(yīng)予執(zhí)行。B典當(dāng)行提出的異議理由是不能成立的。至于B典當(dāng)行為此遭受的損失只能另行要求A公司賠償。

第四篇：房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)案例分析

房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)案例分析

一、深圳萬(wàn)科案例

1、萬(wàn)科集團(tuán)采用了那種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的策略? 答：萬(wàn)科集團(tuán)采用的是產(chǎn)品----市場(chǎng)集中化策略。指的是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)無(wú)論是從購(gòu)房者或是從產(chǎn)品角度都集中于一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。

2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇應(yīng)該按照什么程序進(jìn)行? 答：目標(biāo)市場(chǎng)選擇的程序是：

1、市場(chǎng)調(diào)研及市場(chǎng)細(xì)分。

2、細(xì)分市場(chǎng)分析與平估。

3、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇。

3、談?wù)勀銓?duì)萬(wàn)科公司的目標(biāo)市場(chǎng)選擇的看法。答：正是由于萬(wàn)科公司在項(xiàng)目前期階段經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查研究分析，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后鎖定了深圳市及周邊地區(qū)擁有千萬(wàn)資產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)，認(rèn)為，雖然這一目標(biāo)市場(chǎng)十分狹窄，客戶群體容量依然十分有限，但由于這部分群體存在著有效需求，所以公司有效把握了他們的需求信息，及時(shí)開(kāi)發(fā)出了他們所需求的物業(yè)產(chǎn)品----高層豪宅，結(jié)果市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，取得了項(xiàng)目的成功。

二、人口老齡化案例。

問(wèn)題：試論述人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理的影響。

答：

1、在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)宏觀環(huán)境中的人口環(huán)境是影響房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重要因素。人口的數(shù)量、結(jié)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位有明顯的指導(dǎo)意義。

2、我國(guó)目前人口老齡化現(xiàn)象已在我國(guó)各大中

城市顯現(xiàn)出來(lái)，為了使老年人“老有所養(yǎng)，老有所依”，政府及社會(huì)各界需要投入大量資金，保證老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要購(gòu)買(mǎi)適合養(yǎng)老的房屋。這必然導(dǎo)致對(duì)“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社會(huì)福利院”等房地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大需求。

3、因此，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)人口環(huán)境老齡化的重要變化，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，積極主動(dòng)地開(kāi)發(fā)設(shè)有醫(yī)院、老年人健身娛樂(lè)、老年人飲食起居綜合服務(wù)等適合養(yǎng)老的房地產(chǎn)項(xiàng)目。適應(yīng)人口老齡化的環(huán)境變化，滿足老年人的需求。

三、北京紅石實(shí)業(yè)公司，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，選擇了其中的兩個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，該公司集中有限的資源先后為北京的居家辦公的目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，為金領(lǐng)人士組成的目標(biāo)市場(chǎng)在海南開(kāi)發(fā)了高擋海景別墅。

問(wèn)：（1）房地產(chǎn)公司采用了哪種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的策略？

（2）房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇應(yīng)該按照什么程序進(jìn)行？

（3）談?wù)勀銓?duì)紅石公司的目標(biāo)市場(chǎng)選擇策略的看法 答：

1、紅石公司采用的是選擇性專(zhuān)業(yè)化策略。指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，選擇某幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，為不同需求的顧客提供不同類(lèi)型的產(chǎn)品。

2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇的程序是：第一，市場(chǎng)調(diào)研及市場(chǎng)細(xì)分。第二，細(xì)分市場(chǎng)分析與評(píng)估。第三，目標(biāo)市場(chǎng)選擇。

3、紅石公司通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，有效運(yùn)用了目標(biāo)市場(chǎng)

選擇中的選擇性專(zhuān)業(yè)化策略，根據(jù)市場(chǎng)需求，結(jié)合自身的實(shí)力，選擇了其中兩個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，然后集中公司的資源先后為北京的居家辦公的目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，為由金領(lǐng)人士組成的目標(biāo)市場(chǎng)在海南開(kāi)發(fā)了高檔的海景房別墅，兩種不同類(lèi)型的產(chǎn)品，取得了成功。

四、某房地產(chǎn)公司在同一小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)了四幢樓，分別稱(chēng)之為“牡丹苑”、“蘭花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，這四幢樓只是在外觀顏色上根據(jù)其起名而分別是紅色、藍(lán)色、黃色和白色，實(shí)際并沒(méi)有什么成本上或質(zhì)量上的區(qū)別，房地產(chǎn)公司卻對(duì)四幢樓制定了不同的價(jià)格，分別是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。實(shí)際銷(xiāo)售說(shuō)明了該定價(jià)較為成功。

問(wèn)：（1）該房地產(chǎn)公司采用了哪種定價(jià)方法？

（2）結(jié)合案例，談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法的看法。答：

1、該開(kāi)發(fā)公司采用的是需求差異定價(jià)法。主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品外觀的差異來(lái)進(jìn)行差別定價(jià)。需求差異定價(jià)法又稱(chēng)為差別定價(jià)法，是在特定條件下，根據(jù)需求中的某些“差異”而使商品的價(jià)格有所差異的一種定價(jià)方法。

2、房地產(chǎn)定價(jià)既是一門(mén)科學(xué)又是一門(mén)藝術(shù)。該開(kāi)發(fā)商通過(guò)了解消費(fèi)者的需求，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同需求定價(jià)，因此取得了銷(xiāo)售成功。

五、某房地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目，推出市場(chǎng)后銷(xiāo)量不佳，一個(gè)月僅成交3套。于是發(fā)展商轉(zhuǎn)變策略，委托某

銷(xiāo)售代理公司銷(xiāo)售。代理商接手后，進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)主要是原有的設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策略不當(dāng)。于是，代理商的建設(shè)設(shè)計(jì)研究部參與了其戶內(nèi)面積修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目的龐大客戶資源，整合集團(tuán)其他機(jī)構(gòu)資源，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目品牌宣傳。通過(guò)整改，該項(xiàng)目重新推出市場(chǎng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅提高。

1、閱讀以上案例，試分析為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用直接銷(xiāo)售渠道導(dǎo)致了失敗，而采用間接銷(xiāo)售渠道取得了成功。直接銷(xiāo)售渠道與間接銷(xiāo)售渠道各有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？

答：

1、房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售的優(yōu)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 1）、和減少代理費(fèi)用。2)、可更好地了解目標(biāo)市場(chǎng)。3)、提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，較好的控制銷(xiāo)售渠道。4)、我國(guó)目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)仍存在諸多問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售渠道的缺點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 1)、產(chǎn)品推銷(xiāo)成本較高。2)、易失去部分市場(chǎng)。3）、自營(yíng)推銷(xiāo)人員素質(zhì)往往較差，推銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足。

3、房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售渠道的主要優(yōu)點(diǎn)有以下幾方面： 1)、可彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力的不足，使其能集中精力搞好生產(chǎn)。2)、即可使產(chǎn)品具有最大的市場(chǎng)覆蓋面，同時(shí)還可降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售成本。3)、可避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的快速流通。4)、可提供全過(guò)程的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。5)、降低和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

4、房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售渠道的缺點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 1)、難以整合形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)策略容易被競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)手模仿。

2)、消費(fèi)者認(rèn)可開(kāi)發(fā)商品牌，而對(duì)代理商的品牌認(rèn)識(shí)相對(duì)薄弱。

3)、大部分代理公司注重營(yíng)銷(xiāo)的短期利益，而對(duì)長(zhǎng)期利益重視程度不夠。

4)、我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)運(yùn)作尚不成熟，存在很多不規(guī)范的操作行為、榮易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信譽(yù)受損。

2、因?yàn)?，代理商在進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)主要是原有的設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策略不當(dāng)。于是，代理商的建設(shè)設(shè)計(jì)研究部參與了其戶內(nèi)面積修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目的龐大客戶資源，整合集團(tuán)其他機(jī)構(gòu)資源，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目品牌宣傳。所以，通過(guò)整改，該項(xiàng)目重新推出市場(chǎng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)才得到大幅提高。

六、在商品房開(kāi)發(fā)中，戶型創(chuàng)新是提高住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。不少案例明，每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在區(qū)位、環(huán)境等因素不可改變的情況下，通過(guò)不斷挖掘創(chuàng)新型戶型作為賣(mài)點(diǎn)，為產(chǎn)品提高競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)成為樓盤(pán)制勝的關(guān)鍵。商品房的戶型設(shè)計(jì)可謂亮點(diǎn)不斷，空中花園、小復(fù)式、躍式結(jié)構(gòu)等等，這些舒適性和實(shí)用性兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)為消費(fèi)者所追捧，為樓盤(pán)銷(xiāo)售注入了強(qiáng)有力的興奮劑。

1、問(wèn)：戶型屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品整體觀念的哪一層次？結(jié)合案例，談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念的理解。答：

1、戶型屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品概念中的有形產(chǎn)品。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品是房地產(chǎn)和新產(chǎn)品的載體，是消費(fèi)者可以直接

觀察和感覺(jué)到的內(nèi)容。消費(fèi)者實(shí)際是從有形產(chǎn)品考察房地產(chǎn)產(chǎn)品是否滿足其對(duì)核心產(chǎn)品的需要，是選購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接依據(jù)。

2、房地產(chǎn)的產(chǎn)品整體概念包括核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和

附加產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是核心產(chǎn)品的載體，企業(yè)必須將產(chǎn)品的名稱(chēng)、外觀特色、包裝和其他屬性合理組合，把核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成有的東西，準(zhǔn)確地把核心利益?zhèn)魉徒o消費(fèi)者。案例中的不斷創(chuàng)新戶型，就是通過(guò)各種花樣的戶型這一有形產(chǎn)品的直觀性來(lái)吸引消費(fèi)者的。附加產(chǎn)品是是消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中可以得到的各種附加服務(wù)和利益的總和，主要包括售前咨詢、代辦手續(xù)、按揭保證、提供貸款、物業(yè)服務(wù)等。特別是物業(yè)管理服務(wù)，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也是房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的重要手段。

七、廣州某樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)盛典上發(fā)布了“雙十?！保ㄊ阗|(zhì)量保證，十年免費(fèi)保修）的承諾。在房地產(chǎn)行業(yè)由質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的投訴率居高不下的現(xiàn)階段，敢于作出這樣的承諾，這一舉動(dòng)意味深長(zhǎng)。據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，敢作出這樣的承諾是因?yàn)椤八牟弧保阂皇遣怀鲲L(fēng)頭，把錢(qián)花在你看不見(jiàn)的地方，如16厘米厚的無(wú)梁樓板、雙層中空玻璃；二是不炒概念，注重樓盤(pán)內(nèi)在品質(zhì)；三是不惜代價(jià)，聘請(qǐng)高素質(zhì)合作伙伴；四是不怕“浪費(fèi)”600元當(dāng)300元花，給住戶配備高標(biāo)準(zhǔn)裝修套餐。

閱讀以上案例，根據(jù)所學(xué)的有關(guān)知識(shí)，說(shuō)明你對(duì)產(chǎn)品整體概念以及現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的理解。答：

1、產(chǎn)品整體概念包括了核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品，售后服務(wù)與保證是產(chǎn)品的重要組成部分。

2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)容和形式是動(dòng)態(tài)的，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)是在附加產(chǎn)品上來(lái)提高產(chǎn)品的吸引力。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如何提供更完善的附加產(chǎn)品是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者重要的手段。附加產(chǎn)品包括售前咨詢、代辦手續(xù)、按揭保證、提供貸款、物業(yè)管理等。特別是物業(yè)管理，作為房地產(chǎn)附加產(chǎn)品的重要內(nèi)容，已成為房地產(chǎn)產(chǎn)品不可分割的部分，也成為了產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的重要手段。物業(yè)管理公司通過(guò)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主和使用者提供了良好的環(huán)境和便利條件，更充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價(jià)值，滿足了房地產(chǎn)產(chǎn)品保值增值的要求。

八、新加坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海新加坡園景苑、匯景苑案例。

問(wèn)：該房地產(chǎn)商運(yùn)用了何種房地產(chǎn)定價(jià)方法?如何理解其內(nèi)涵。

答：

1、上海新加坡園景苑和匯景苑等兩個(gè)樓盤(pán)采用了需求導(dǎo)向定價(jià)法的價(jià)值感受定價(jià)法。房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)值感受不同，就會(huì)形成不同的價(jià)格限度。價(jià)值感受定價(jià)法就是根據(jù)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品及其價(jià)值的感受來(lái)定價(jià)的一種方法。

1、2、在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，運(yùn)用價(jià)值感受定價(jià)法的關(guān)

鍵在于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者必須對(duì)消費(fèi)者的價(jià)值感受有一個(gè)正確的判斷，不能過(guò)高也不能過(guò)低。過(guò)低房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者獲利少或無(wú)利可圖；如果估計(jì)過(guò)高消費(fèi)者不接受，銷(xiāo)售量減少，獲利也會(huì)減少。

九、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某花苑，座落于某市中心區(qū)域，占地面積13265平方米，由一幢30層商住樓和三幢30層住宅樓組成。該樓盤(pán)于1995年4月開(kāi)始預(yù)售。當(dāng)時(shí)該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況低迷，為了更好地銷(xiāo)售樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)精心策劃，推出了“客戶開(kāi)價(jià)”的銷(xiāo)售活動(dòng)。

該活動(dòng)的具體操作方式是：開(kāi)發(fā)商拿出3-7層共30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)。如果客戶報(bào)價(jià)在最高的前12名以內(nèi)，即以此作為該客戶的成交價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶開(kāi)價(jià)”的熱潮，僅半個(gè)月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá)6

3名。報(bào)價(jià)高的前12名客戶按報(bào)價(jià)購(gòu)買(mǎi)了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比客戶開(kāi)價(jià)更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)更好的樓層?；顒?dòng)取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買(mǎi)房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為該市房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。

問(wèn)：該花苑的開(kāi)發(fā)商采用了哪種定價(jià)方法？運(yùn)用這一方法應(yīng)注意什么？試分析其成功的原因。

答：

2、該開(kāi)發(fā)商采用的是需求導(dǎo)向定價(jià)法中的價(jià)值感

受定價(jià)法。

3、運(yùn)用價(jià)值感受定價(jià)法必須對(duì)消費(fèi)者的價(jià)值感受

有一個(gè)正確的判斷。如果估計(jì)過(guò)低，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者獲利少或無(wú)利可圖；如果估計(jì)過(guò)高消費(fèi)者不接受，銷(xiāo)售量減少，獲利也會(huì)減少。

3、該花苑的開(kāi)發(fā)商通過(guò)“客戶開(kāi)價(jià)”的銷(xiāo)售活動(dòng)，了解了客戶對(duì)房屋真實(shí)的價(jià)值感受，同時(shí)也使其余客戶認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)，愿意出比客戶開(kāi)價(jià)更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)更好的樓層。因此活動(dòng)取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。使得該房地產(chǎn)銷(xiāo)售取得了成功。

十、1994年4月，位于北京廣安門(mén)附近的恒昌花園首推“100%按揭”概念，最終造就了恒昌花園接近封盤(pán)（只剩二十多套尾房）的良好業(yè)績(jī)。事實(shí)證明，這地處南三環(huán)與西二環(huán)之間，本不被人看好的項(xiàng)目得以熱銷(xiāo)，與這一促銷(xiāo)高招的實(shí)施分不開(kāi)的。

100%按揭貸款的具體做法是：客戶只需付兩萬(wàn)元即可入住，銀行按揭至少70%的貸款，加上開(kāi)發(fā)商提供的與銀行利率限期一樣的貸款，住戶只需每月歸還銀行與開(kāi)發(fā)商的貸款即可。對(duì)于這種促銷(xiāo)招數(shù)，其策劃者“恒昌”總裁助理并不諱言這是開(kāi)發(fā)商為售房玩出的新花樣。他說(shuō)，這種方法只適用于大多數(shù)房子已經(jīng)售出后，剩下一部分房子可以試行新法，最終的結(jié)果是能夠達(dá)到100%入住，物業(yè)管理得以順利實(shí)施。即使有幾家還不起貸款的客戶，也不會(huì)給幾近封盤(pán)的項(xiàng)目造成太大的損失。

問(wèn)：（1）恒昌花園采用了促銷(xiāo)組合中的哪種促銷(xiāo)方式？

（2）談?wù)勀銓?duì)本例促銷(xiāo)方式的看法。

1、恒昌花園的這一促銷(xiāo)招數(shù)屬于營(yíng)業(yè)推廣促銷(xiāo)方式。所謂房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用各種短期誘因鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售的所有措施。

2、房地產(chǎn)促銷(xiāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一定方式向消費(fèi)者傳遞房產(chǎn)產(chǎn)品的信息并與消費(fèi)者進(jìn)行有效的信息溝通，以達(dá)到影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策，促進(jìn)房地長(zhǎng)商品流通的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。本案例中100%按揭貸款的做法是開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目具體情況為售房玩出的新花樣，這種方法只適用于大多數(shù)房子已經(jīng)售出后，剩下一部分房子可以試行新法，最終的結(jié)果是能夠達(dá)到100%入住，物業(yè)管理得以順利實(shí)施。即使有幾家還不起貸款的客戶，也不會(huì)給幾近封盤(pán)的項(xiàng)目造成太大的損失。所以此辦法不能用于項(xiàng)目剛開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)。

十一、最近,我國(guó)調(diào)整了房地產(chǎn)貸款政策,提高了房貸利率.根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析的原理,請(qǐng)你分析這一變化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響。

答：

1、房貸政策屬于宏觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的政策環(huán)境。

2、自09年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)嚴(yán)重，價(jià)格飛速上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出百姓的承受能力，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，國(guó)家適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率將有效遏制房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭，打擊房產(chǎn)投機(jī)，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸正常。提高利率對(duì)房產(chǎn)企業(yè)融資成本上升，開(kāi)發(fā)商利息負(fù)擔(dān)沉重，開(kāi)發(fā)成本上升。利率的上漲同時(shí)也加大了對(duì)投資方融資成本，提高了入市門(mén)檻，從而抑制了房地產(chǎn)的需求，達(dá)到降低房地產(chǎn)價(jià)格的目的。

十二、案例一：北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司精心打造天緣公寓（高層住宅項(xiàng)目）該項(xiàng)目位于北京市宣武區(qū)白紙坊和西二環(huán)交匯口，項(xiàng)目總建筑面積７萬(wàn)平方米，公寓的戶型面積從75平方米到193平方米,涵蓋了二室二廳、三室兩廳、四室兩廳等多種規(guī)格，開(kāi)發(fā)商力圖通過(guò)該物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)滿足不同目標(biāo)市場(chǎng)（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華型住宅需求群體）的需求。

案例二：位于南京新街口中央商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性建筑天安國(guó)際大廈，它的目標(biāo)客戶群體定位于在南京CBD辦公的白領(lǐng)階層，該項(xiàng)目的1－8層為大洋百貨公司，9—13層為高檔寫(xiě)字樓，14—42層是公寓，開(kāi)發(fā)商通過(guò)在一個(gè)樓盤(pán)中開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的物業(yè)，較好地滿足了南京新街口CBD區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)人士購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、辦公、居住等

各種需求。

?

問(wèn)：（1）案例

一、案例二的房地產(chǎn)公司分別采用了哪種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的策略？

（2）房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇應(yīng)該按照什么程序進(jìn)行？

（3）談?wù)勀銓?duì)案例中兩個(gè)房地產(chǎn)公司的目標(biāo)市場(chǎng)選擇策略的看法。

答：

1、案例一采用的是產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化策略，案例二采用的是市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化策略。產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化策略是指房地產(chǎn)企業(yè)向各類(lèi)購(gòu)房者同時(shí)供應(yīng)某種房地產(chǎn)，由于面對(duì)不同的購(gòu)房者，需要房地產(chǎn)商品在檔次、質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化策略指房地產(chǎn)企業(yè)面向同一市場(chǎng)類(lèi)型，如高收入階層。

2、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇程序應(yīng)按照以下程序進(jìn)行1）、市場(chǎng)調(diào)研及市場(chǎng)細(xì)分。2)、細(xì)分市場(chǎng)分析與評(píng)估。3)、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇。

3、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是建立在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上的，因此，廣泛的、深入的市場(chǎng)調(diào)查與研究是尤其重要的。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、投資周期長(zhǎng)、涉及因素復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，都要求重視市場(chǎng)研究，真實(shí)地把握市場(chǎng)規(guī)律。以上案例中開(kāi)發(fā)企業(yè)就是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行了充分的調(diào)查、分析、研究的基礎(chǔ)上針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性、特征、功能的需求，塑造產(chǎn)品的特色形象，并把這種形象傳遞給了消費(fèi)者，從而吸引顧客、占領(lǐng)了市場(chǎng)。

一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售渠道及間接銷(xiāo)售渠道的優(yōu)缺點(diǎn)及其適應(yīng)條件？

答：

1、房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售的優(yōu)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 1）、和減少代理費(fèi)用。2)、可更好地了解目標(biāo)市場(chǎng)。3)、益重視程度不夠。

4)、我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)運(yùn)作尚不成熟，存在很多不規(guī)范的操作行為、榮易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信譽(yù)受損。

5、房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售渠道的適應(yīng)范圍：

渠道的控制要求、產(chǎn)品組合的狀況等。

三、房地產(chǎn)代理商的經(jīng)營(yíng)模式主要包括了哪三種?試簡(jiǎn)述其內(nèi)容。

答：有以下三種：1)、無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式。2)、直營(yíng)連提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，較好的控制銷(xiāo)售渠道。4)、我國(guó)目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)仍存在諸多問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售渠道的缺點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 1)、產(chǎn)品推銷(xiāo)成本較高。2)、易失去部分市場(chǎng)。3）、自營(yíng)推銷(xiāo)人員素質(zhì)往往較差，推銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足。

3、房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售渠道的適應(yīng)范圍：

1)、大型房地產(chǎn)公司。2)、市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng)。3)、樓盤(pán)素質(zhì)特別優(yōu)良。4)、開(kāi)發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有比較明確、甚至是固定的銷(xiāo)售對(duì)象時(shí)。

4、房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售渠道的主要優(yōu)點(diǎn)有以下幾方面： 1)、可彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力的不足，使其能集中精力搞好生產(chǎn)。2)、即可使產(chǎn)品具有最大的市場(chǎng)覆蓋面，同時(shí)還可降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售成本。3)、可避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的快速流通。4)、可提供全過(guò)程的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。5)、降低和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

5)、房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售渠道的缺點(diǎn)有以下幾個(gè)方面： 1)、難以整合形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)策略容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿。

2)、消費(fèi)者認(rèn)可開(kāi)發(fā)商品牌，而對(duì)代理商的品牌認(rèn)識(shí)相對(duì)薄弱。

3)、大部分代理公司注重營(yíng)銷(xiāo)的短期利益，而對(duì)長(zhǎng)期利

1)、中小型開(kāi)發(fā)公司。2)、市場(chǎng)為買(mǎi)方市場(chǎng)。3)、其他。鎖經(jīng)營(yíng)模式。3)、特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式。

二、簡(jiǎn)述影響分銷(xiāo)渠道設(shè)計(jì)的因素主要有哪些方面? 無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式：無(wú)店鋪形式，并非指沒(méi)有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，答：一般來(lái)講，主要有以下幾個(gè)方面：

而是指不設(shè)立連鎖店。除了派往開(kāi)發(fā)商處的銷(xiāo)售人員外，所1)、產(chǎn)品因素。2)、市場(chǎng)因素。3)、環(huán)境因素。4)、企業(yè)有員工在同一辦公場(chǎng)所。

因素。

直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式：直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)是指由同一公司所

產(chǎn)品因素是指產(chǎn)品本身所具有的特性及條件對(duì)分有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)行集中采銷(xiāo)渠道的影響。不同的產(chǎn)品具有不同的特性，對(duì)分銷(xiāo)渠購(gòu)和銷(xiāo)售，有兩個(gè)或兩個(gè)以上連鎖分店組成的一種形式。

道的設(shè)計(jì)要求業(yè)不同。包括產(chǎn)品價(jià)值的大小、產(chǎn)品的變特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式：是指特許者將自己所有的商

異性與時(shí)尚性、產(chǎn)品的體積與重量、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度、標(biāo)、商號(hào)、產(chǎn)品、專(zhuān)利、專(zhuān)有技術(shù)、和經(jīng)營(yíng)模式等以特許經(jīng)

產(chǎn)品的技術(shù)性等。

營(yíng)合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規(guī)定，在市場(chǎng)因素是企業(yè)選擇分銷(xiāo)渠道時(shí)應(yīng)考慮的最重要特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許者支付相的影響因素之一，影響分銷(xiāo)渠道選擇的市場(chǎng)條件主要包應(yīng)費(fèi)用。

括市場(chǎng)類(lèi)型、市場(chǎng)規(guī)模、目標(biāo)顧客的集中程度、顧客購(gòu)

四、房地產(chǎn)企業(yè)選擇廣告媒體的依據(jù)有哪些?

買(mǎi)的數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況等幾個(gè)方面。

答：有以下幾種：1)、媒體的特性。2)、目標(biāo)顧客的媒體環(huán)境因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境因素主要有兩層含習(xí)慣。3)、成本費(fèi)用。4)、政策法規(guī)的限制。

義：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境包媒體的特性不同的廣告媒體在送達(dá)率、影響力、表現(xiàn)括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、人文社會(huì)環(huán)境、政策法規(guī)環(huán)境、手法以及目標(biāo)對(duì)象等方面都不盡相同，因而產(chǎn)生的廣告效金融環(huán)境；二是項(xiàng)目周邊環(huán)境。項(xiàng)目周邊環(huán)境包括了項(xiàng)果也就具有明顯的差異。因此，企業(yè)在選擇媒體時(shí)，應(yīng)首目的交通環(huán)境、自然環(huán)境、生活環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等。先了解不同媒體自身的特點(diǎn)，以選擇最合適的媒體。

它直接影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售難易程度。

目標(biāo)顧客的媒體習(xí)慣：消費(fèi)者由于職業(yè)、受教育程度企業(yè)因素是指企業(yè)的自身?xiàng)l件因素，企業(yè)自身的因素

以及生活習(xí)慣的不同，對(duì)廣告媒體接觸的習(xí)慣也有所區(qū)別。包括企業(yè)的規(guī)模、實(shí)力和聲譽(yù)、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力、分銷(xiāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行廣告媒體選擇時(shí)，必須充分了解目標(biāo)顧客接觸媒體的習(xí)慣，選擇他們接觸最頻繁、最信賴(lài)的媒介。

成本費(fèi)用：不同的廣告媒體所耗費(fèi)的成本相差很大，即使是在同一媒體，因覆蓋面大小不同，費(fèi)用相差也很大。成長(zhǎng)戰(zhàn)略包括：同心多角化，水平多角化，復(fù)合多角化，也稱(chēng)集團(tuán)多角化

七：企業(yè)如何根據(jù)不同的市場(chǎng)需求形態(tài)制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)管理任務(wù)？

力量和相關(guān)因素的集合，它是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的各種外部條件。

一：宏觀環(huán)境要素：1：政策環(huán)境2：經(jīng)濟(jì)環(huán)境3：人口環(huán)境4：文化環(huán)境5：科技環(huán)境6：自然環(huán)境因素 企業(yè)在選擇廣告媒體時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同媒體的廣告成本，以有限的廣告預(yù)算，實(shí)現(xiàn)最大的廣告效果。

政策法規(guī)的限制：世界各國(guó)都制定了廣告管理的政策和法規(guī)，對(duì)廣告的內(nèi)容、廣告的發(fā)布程序、廣告媒體的業(yè)務(wù)范圍等方面都有明確的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在為產(chǎn)品選擇廣告媒體時(shí)，應(yīng)注意是否存在有關(guān)的法律限制。

六：企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的主要類(lèi)型有哪些？

答：

1、密集性成長(zhǎng)戰(zhàn)略。

2、一體化成長(zhǎng)戰(zhàn)略。

3、多角化成長(zhǎng)展略。1：密集性成長(zhǎng)戰(zhàn)略

是指企業(yè)通過(guò)當(dāng)前產(chǎn)品的市場(chǎng)滲透，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)以及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)三種策略

方式求得成長(zhǎng)發(fā)展戰(zhàn)略 2：一體化成長(zhǎng)戰(zhàn)略

指企業(yè)通過(guò)與其他企業(yè)聯(lián)合以求得自身成長(zhǎng)的戰(zhàn)略，當(dāng)企業(yè)所在的行業(yè)有很好的發(fā)展前景，企業(yè)在行業(yè)價(jià)值鏈體系實(shí)行一體化能提高效率，加強(qiáng)控制，擴(kuò)大銷(xiāo)售時(shí)，則可運(yùn)用該戰(zhàn)略。一體化又分垂直一體化和水平一體化

3：多角化成長(zhǎng)展略

指企業(yè)為了盡可能多地利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，所實(shí)行的跨行業(yè)，多品種，多規(guī)格，多型號(hào)的多樣化生產(chǎn)，多角化

答：：1：潛在需求---開(kāi)發(fā)性營(yíng)銷(xiāo)

2：下井需求---恢復(fù)型營(yíng)銷(xiāo)

3：不規(guī)矩需求----協(xié)調(diào)性營(yíng)銷(xiāo)

4：飽和需要----維持性營(yíng)銷(xiāo)

5：超飽和需求---增長(zhǎng)性營(yíng)銷(xiāo)或限制性營(yíng)銷(xiāo)

6：否定需求---改變性營(yíng)銷(xiāo)

7：有害需求---抵制性營(yíng)銷(xiāo)

8：無(wú)需求---刺激性營(yíng)銷(xiāo)

八：試簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程的主要程序？ 答：房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理的內(nèi)容和程序的體現(xiàn)，是指企業(yè)為到自身的目標(biāo)，辨別，分析，選擇，和發(fā)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)，規(guī)劃，執(zhí)行，和控制企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的全過(guò)程包括：1：分析市場(chǎng)計(jì)劃------從顧客需求出發(fā)，重視市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研

2：研究和選擇目標(biāo)市場(chǎng)

3：市場(chǎng)地位

4：制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合 5：安排企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算

6：執(zhí)行和控制營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

九：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的主要內(nèi)容？ 答：是指與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)有潛在關(guān)系的所有外部

二、微觀環(huán)境：指與企業(yè)緊密相連，直接影響其營(yíng)銷(xiāo)能力和各種參與者，這些參與者包括：1)、購(gòu)房者。2)、競(jìng)爭(zhēng)者。3)上下游企業(yè)。4)、公眾。5)、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境。

7：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)微觀環(huán)境的主要內(nèi)容？

答：即指與企業(yè)精密相連，直接影響其營(yíng)銷(xiāo)能力和各種參與者，這些參與者包括：

1：購(gòu)房者2：競(jìng)爭(zhēng)者3：上下游企業(yè)4：公眾5：企業(yè)內(nèi)部環(huán)境

十：簡(jiǎn)述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析的SWT法？

答：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（優(yōu)勢(shì)），Weak(劣勢(shì))，Opportunity（威脅）的意思，其中，機(jī)會(huì)和威脅是影響企業(yè)的外部因素，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是影響企業(yè)的內(nèi)部因素。1：市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析:2：房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境威脅分析3：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析 十一：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的基本原則？ 答：1：事實(shí)求是，尊重客觀規(guī)律的原則

2：循序漸進(jìn)。逐漸深化的原則 3:虛實(shí)結(jié)合，以實(shí)為主的原則

十二：目標(biāo)市場(chǎng)的選擇可采用的策略有哪些？ 答:目標(biāo)市場(chǎng)的選擇可采用的策略主要有

1、產(chǎn)品—市場(chǎng)集中化。

2、產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化。

3、市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化。

4、選擇性專(zhuān)業(yè)化。

5、全面覆蓋。

1：產(chǎn)品—市場(chǎng)集中化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)無(wú)論是從購(gòu)房者是從產(chǎn)品角度，都集中于細(xì)節(jié)市場(chǎng)，較小的房地產(chǎn)企業(yè)通常采用這種策略。

2：產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)向各類(lèi)購(gòu)房者同時(shí)供應(yīng)某種房地產(chǎn)，當(dāng)然，由于面對(duì)不同的購(gòu)房者，需要房地產(chǎn)商品在檔次，質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。

3：市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)面向統(tǒng)一市場(chǎng)類(lèi)型，如高收入階層，開(kāi)發(fā)面向他們需要的系列產(chǎn)品，如：別墅，高檔公寓，中檔住宅等。

4：選擇性專(zhuān)業(yè)化：指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，選擇某幾個(gè)細(xì)節(jié)市場(chǎng)，為不同需求的顧客提供不同類(lèi)型的產(chǎn)品

5：全面覆蓋，亦即房地產(chǎn)企業(yè)決定全方位進(jìn)入各個(gè)細(xì)節(jié)市場(chǎng)，為所有顧客群提供他們所需要的不同系列產(chǎn)品，大的房地產(chǎn)企業(yè)通常采用這種策略。十三：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與分類(lèi)？

答：

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品是指可滿足使用者居住，生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)等需要的一定建筑實(shí)體與相應(yīng)服務(wù)的綜合體，它是核心產(chǎn)品，有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組合的立體復(fù)合體。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)品的類(lèi)型有土地和房屋。十四：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的程序？

答：1：:新產(chǎn)品構(gòu)思 2：構(gòu)思的篩選3：產(chǎn)品概念的形成與驗(yàn)證4：制定營(yíng)銷(xiāo)策略5：商業(yè)分析6：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)7：市場(chǎng)試銷(xiāo)8：正式投放市場(chǎng)

十五：簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)定價(jià)的主要因素？

答：房地產(chǎn)定價(jià)的主要因素分為微觀因素，中觀因素，宏觀因素

1：影響房地產(chǎn)定價(jià)的微觀因素是指具體影響某宗房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，包括房地產(chǎn)自身因素和環(huán)境因素 2：中觀因素：是指房地產(chǎn)所在的市場(chǎng)和區(qū)域，是指房地產(chǎn)所在市場(chǎng)和區(qū)域的特性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響因素，包括：商服繁華程度，交通條件，基本設(shè)施，和區(qū)域環(huán)境條件。

3：宏觀因素;是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及其走勢(shì)有著普遍性，一般性，共同性，的影響因素，包括行政因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素，人口因素，心里因素和國(guó)際因素 十六：房地產(chǎn)促銷(xiāo)的含義是什么？由哪幾部分組成？各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？

答：房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一定的方式向消費(fèi)者傳遞房地產(chǎn)商品的信息并與消費(fèi)者進(jìn)行有效的信息溝通，以影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策，促進(jìn)房地產(chǎn)商品流通的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，促銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是企業(yè)與消費(fèi)者間有效信息的溝通。

由廣告，人員銷(xiāo)售，公共關(guān)系和營(yíng)業(yè)推廣等部分組成。

1、廣告：優(yōu)點(diǎn)：傳播廣泛，傳播的信息規(guī)范，易控制

缺點(diǎn)：廣告費(fèi)用浪費(fèi)大，廣告效果難以度量，難以與目標(biāo)接受者溝通

2、人員推銷(xiāo)：優(yōu)點(diǎn)：信息表達(dá)靈活，易與銷(xiāo)售者溝通，易與消費(fèi)者建立關(guān)系，促銷(xiāo)目的明確

缺點(diǎn)：?jiǎn)挝慕佑|成本高，對(duì)銷(xiāo)售人員素質(zhì)要求較高，難以進(jìn)行大面積推銷(xiāo)

3、營(yíng)業(yè)推廣：優(yōu)點(diǎn)：促銷(xiāo)刺激直接：易引起消費(fèi)者的注意與反應(yīng)，易迅速產(chǎn)生效果

缺點(diǎn)：易引起競(jìng)爭(zhēng)，促銷(xiāo)效果難以持久

4、公共關(guān)系：優(yōu)點(diǎn)：可信度高，易建立企業(yè)和房地產(chǎn)的形象

缺點(diǎn)：針對(duì)性較差，企業(yè)難以進(jìn)行控制

十七：房地產(chǎn)促銷(xiāo)組合的特點(diǎn)及影響因素？

答：是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的促銷(xiāo)目的而將廣告，人員推銷(xiāo)，公共關(guān)系促銷(xiāo)，營(yíng)業(yè)推廣等不同的促銷(xiāo)方式進(jìn)行組合所形成的有機(jī)整體 特點(diǎn)如下：

1：房地產(chǎn)催促組合是一個(gè)有機(jī)整體組合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)追求有機(jī)的整體效果，使其達(dá)到單純的個(gè)體相加所不能達(dá)到的優(yōu)化結(jié)果

2：構(gòu)成促銷(xiāo)組合的各種促銷(xiāo)方式既有可替代性又有其獨(dú)立性。

3：促銷(xiāo)組合的不同促銷(xiāo)方式具有相互推動(dòng)的作用。4：促銷(xiāo)組合是一種多層次組合。

5：促銷(xiāo)組合是一種動(dòng)態(tài)組合。一個(gè)效果好的促銷(xiāo)組合在環(huán)境條件變化后會(huì)成為一種效果很差的促銷(xiāo)組合，因此，企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化調(diào)整企業(yè)的促銷(xiāo)組合 影響因素：應(yīng)考慮的主要因素有：1)、房地產(chǎn)的類(lèi)型。2)、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段。3)、促銷(xiāo)預(yù)算。4)、推式與拉式策略。5)、政治與經(jīng)濟(jì)環(huán)境 十八：企業(yè)定價(jià)目標(biāo)主要有哪些選擇? 答：房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)是指房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者在定價(jià)是預(yù)先考慮到房地產(chǎn)商品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)后所應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)者的定價(jià)目標(biāo)大致有如下幾種：1)、以獲取最大利潤(rùn)為定價(jià)目標(biāo)。2)、以獲取合理利潤(rùn)為定價(jià)目標(biāo)。3)、以獲取合理投資報(bào)酬率為定價(jià)目標(biāo)。4)、以保持市場(chǎng)占有率為定價(jià)目標(biāo)。5)、以穩(wěn)定市場(chǎng)為定價(jià)目標(biāo)。6)、以保障社會(huì)福利為定價(jià)目標(biāo)。

十九：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)定價(jià)的主要方法和策略。

答：

1、新產(chǎn)品定價(jià)策略。常見(jiàn)的新產(chǎn)品定價(jià)策略有兩種：一是受專(zhuān)利保護(hù)的創(chuàng)新產(chǎn)品的定價(jià)策略。包括撇脂定價(jià)和滲透定價(jià)；二是防制新產(chǎn)品定價(jià)策略。

2、折扣定價(jià)策略。主要有現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、功能折扣、季節(jié)折扣和推廣折扣。

3、差別定價(jià)策略。

4、心理定價(jià)策略。主要有聲望定價(jià)、尾數(shù)定價(jià)、招徠定價(jià)。

二十、影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的外部因素的主要內(nèi)容 影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的外部因素的主要內(nèi)容包括：

1、社會(huì)文化因素：具體從社會(huì)階層、相關(guān)群體、家庭狀況、和文化狀況幾方面進(jìn)行；

2、經(jīng)濟(jì)因素：具體通過(guò)消費(fèi)者收入狀況、消費(fèi)者支出模式、消費(fèi)信貸、居民儲(chǔ)蓄等。二

十一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要程序有哪些？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要程序包括：市場(chǎng)環(huán)境研究、市場(chǎng)需求研究、消費(fèi)者研究、價(jià)格

研究、分銷(xiāo)渠道研究、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況研究等。

二十二、定性預(yù)測(cè)與定量預(yù)測(cè)有何區(qū)別？

定性預(yù)測(cè)法是指主要依靠熟悉專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)、具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和綜合分析能力的有關(guān)

人員，根據(jù)已掌握的歷史資料和直觀材料，運(yùn)用個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力，對(duì)事物 的未來(lái)發(fā)展作出趨勢(shì)或程度上的判斷。定量預(yù)測(cè)法是運(yùn)用一套嚴(yán)密的預(yù)測(cè)理論和根據(jù)這

些理論所建立的數(shù)學(xué)模型，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象目標(biāo)運(yùn)動(dòng)質(zhì)的規(guī)律進(jìn)行描述，拒以未來(lái)量的變化 程度。

二十三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要包括哪些程序?

答：房地產(chǎn)市場(chǎng)的程序一般如下：

1、確定具體的預(yù)測(cè)目標(biāo)。

2、搜集和分析有關(guān)的歷史和現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)資料。

3、選

擇預(yù)測(cè)方法和模型進(jìn)行預(yù)測(cè)。

4、確定預(yù)測(cè)結(jié)果。

5、寫(xiě)出預(yù)測(cè)報(bào)告。

二十四、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)和要求。答：

1、標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指房產(chǎn)企業(yè)在“目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)”觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分變數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體細(xì)分為若干個(gè)具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)群體的過(guò)程。而房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是依據(jù)顧客需求的差異性來(lái)決定的，所以，造成顧客差異性的主要變量因素就是市場(chǎng)細(xì)分化的標(biāo)準(zhǔn)。有地理細(xì)分、人口細(xì)分、心里細(xì)分、行為細(xì)分基本形式。

2、市場(chǎng)細(xì)分的要求：有效的市場(chǎng)細(xì)分應(yīng)遵循一下幾點(diǎn)

基本原則：1)、可衡量性。2)、可進(jìn)入性。3)、可盈利性。4)、可行性。

可衡量性是指被大致測(cè)定的各個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)或潛在購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)規(guī)模的大小。

可進(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的分市場(chǎng)的程度。只有當(dāng)這些消費(fèi)者居住區(qū)域相對(duì)集中并具有一定的規(guī)模，公司才應(yīng)考慮進(jìn)入這個(gè)分市場(chǎng)。

可盈利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所選定分市場(chǎng)的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是適合制定獨(dú)立的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的最小單位，并且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。可行性是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)能否對(duì)自己所選擇的細(xì)分市場(chǎng)制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。

第五篇：2014.04.10奈比多房產(chǎn)分析

Nay Pyi Taw property sees resurgence

By Pyae Thet Phyo|Thursday, 10 April 2014

Nay Pyi Taw’s flailing property market is showing signs of rebirth as cautious interest from residential buyers and industrial investors gathers momentum, industry players said.A man

walks through a housing project in Nay Pyi Taw.Photo: Staff

After the government inaugurated Nay Pyi Taw as the country’s executive and administrative capital in 2006, under the coaxing of the then-military

government the property market in the Bago Region city ballooned.Land prices rushed skyward, peaking in about 2009 when average land values of K300,000 per plot in 2005, surged to K10 million or more.After transitioning to quasi-civilian government in 2011 the property market in Nay Pyi Taw cooled to pre-2006 prices.“Most of the land owners have known about past high prices, so they now wait and see whether prices will increase,” said U Kyaw Swar Myint, secretary of the Myanmar Real Estate Association of Nay Pyi Taw.He said 8000 to 10,000 square foot blocks in popular Dekkhina Thiri township were selling for between K20 million and K120m in 2014 – compared with between K35 and K150 before 2011.However interest is starting to grow in industrial or commercial ventures as well as residential purchases, real estate agents said.“Transactions and rents are up again with the purpose of making investment or settlement for second homes,” said Ko Atee from Shwe Latpan Real Estate Agency.On the commercial front, office buildings and car showrooms have increased in recent years, Ko Atee said.“[Investors] see more transparent process for inviting tenders for government projects, so it attracts many companies and they open offices here to compete in the bidding process,” he said, adding that Nay Pyi Taw’s price-per-square-foot in almost all townships was lower than prices in the traditional commercial hubs Mandalay and Yangon.Alongside commercial and industrial growth in the administrative capital, the residential market is showing signs of turning the corner, industry players said.“Transactions and renting numbers are increasing for people seeking to create a second home in Nay Pyi Taw,” Ko Atee said.U Kyaw Swar Myint said the residential market was being helped by government policies to provide high-quality infrastructure like roads and electricity and also the earmarking of certain townships for residential purposes.“Special zones 1 and 2 in Ottara Thiri township are still restricted for buying and selling activities to be residential purposed,” he said, adding that interest from major property developers in entering the market had also peaked interest in residential property.Gearing sales toward residential buyers was a way to avoid market speculators inflating prices but was not boosting population numbers, U Kyaw Swar Myint said.奈比多屬性看到回潮

通過(guò)Pyae忒Phyo |周四，2014年4月10日

奈比多的揮舞房地產(chǎn)市場(chǎng)正顯示出重生的跡象，從住宅購(gòu)買(mǎi)者和工業(yè)投資者謹(jǐn)慎關(guān)注步伐加快，業(yè)內(nèi)人士表示。

一名男子走過(guò)在內(nèi)比都一個(gè)住房項(xiàng)目。圖文：斯達(dá)男子走過(guò)在內(nèi)比都一個(gè)住房項(xiàng)目。圖文：工作人員

之后，政府在2006年開(kāi)始了內(nèi)比都作為國(guó)家的行政機(jī)關(guān)和行政首都，當(dāng)時(shí)的軍政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勃固地區(qū)城市膨脹的哄騙下。

土地價(jià)格沖上天空，峰值約在2009年的時(shí)候K300的平均土地價(jià)值，在2005年000元的情節(jié)，飆升至K10萬(wàn)以上。

過(guò)渡到準(zhǔn)文職政府在2011年之后，樓市在內(nèi)比都冷卻到2006年之前的價(jià)格。

“大部分的土地所有者都知道過(guò)去價(jià)格高，所以他們現(xiàn)在觀望價(jià)格是否會(huì)增加，”吳覺(jué)SWAR敏，內(nèi)比都的緬甸房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的秘書(shū)說(shuō)。

他說(shuō)，在流行Dekkhina Thiri鄉(xiāng)鎮(zhèn)8000至10000平方英尺的樓宇是在2014年的銷(xiāo)售之間的K20萬(wàn)元，K120m-與2011年之前K35和K150之間進(jìn)行比較。

但是興趣開(kāi)始在工業(yè)或商業(yè)企業(yè)以及住宅的購(gòu)買(mǎi)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

“交易及租金均達(dá)到再次作出投資或結(jié)算第二套住房的目的，”高ATEE從丹瑞Latpan地產(chǎn)代理說(shuō)。

在商業(yè)方面，辦公樓及汽車(chē)展廳，近幾年有所增加，高ATEE說(shuō)。

“ [投資者]更多透明的程序進(jìn)行招標(biāo)的政府項(xiàng)目，所以它吸引了很多公司，他們開(kāi)設(shè)辦事處在這里的招投標(biāo)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)，”他補(bǔ)充說(shuō)，奈比多的價(jià)格每平方英尺幾乎各鄉(xiāng)鎮(zhèn)較傳統(tǒng)的商業(yè)中心曼德勒和仰光價(jià)格走低。

除了在行政首都的商業(yè)和工業(yè)增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)正顯示出走出谷底的跡象，業(yè)內(nèi)人士表示。

“交易和租賃的數(shù)量正在增加人們尋求建立第二家在奈比多，”高ATEE說(shuō)。

吳覺(jué)SWAR敏表示，住宅市場(chǎng)正在得益于政府的政策提供像道路和電力，同時(shí)某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的專(zhuān)款專(zhuān)用作住宅用途的高品質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施。

“特別是區(qū)域1和2中Ottara Thiri鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍局限于購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售活動(dòng)是住宅意，”他補(bǔ)充說(shuō)，在進(jìn)入市場(chǎng)的主要地產(chǎn)發(fā)展商的興趣也達(dá)到高峰，住宅物業(yè)的興趣。

對(duì)住宅購(gòu)買(mǎi)者摩拳擦掌銷(xiāo)售是一種方法來(lái)避免市場(chǎng)投機(jī)膨脹的價(jià)格，但并沒(méi)有提高人口數(shù)量，吳覺(jué)SWAR敏說(shuō)。