第一篇：關(guān)于“2010年貴陽市房地產(chǎn)市場運行情況報告(摘要)”的分析

關(guān)于“２０１０年貴陽市房地產(chǎn)市場運行

情況報告（摘要）”的分析

從“摘要”可見，地產(chǎn)市場受各方面因素的影響，現(xiàn)階段顯現(xiàn)出以下特征：

一、受宏觀現(xiàn)狀影響，房地產(chǎn)價格有價穩(wěn)促力。

現(xiàn)階段受國家參與國際經(jīng)濟博弈、國家對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，中國的物價整體將持續(xù)高通脹。對民眾來說，住宅性房地產(chǎn)即是滿足個人需求的商品、也是大宗個人財產(chǎn)。為安撫民眾、平息民眾對物價高通脹的不滿，住宅性房地產(chǎn)將成為國內(nèi)宏觀經(jīng)濟調(diào)控的焦點，對住宅性房地產(chǎn)的投資及投機，國家政策將更趨嚴厲，故住宅性房地產(chǎn)價格有價穩(wěn)促力，從而帶動房地產(chǎn)行業(yè)價穩(wěn)。

二、受國家現(xiàn)行稅制影響，對土地收入將有上升的壓力。

三、城市化與國民收入現(xiàn)狀，促使地產(chǎn)投資旺盛。

四、限購令出臺及房貸政策全面收緊，貴陽市中心區(qū)樓市人氣下滑。

五、專業(yè)素質(zhì)影響行業(yè)走向。

在房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)從業(yè)人員日益成熟的今天，調(diào)控就是最大的機遇---各種變化在產(chǎn)生；所以，行業(yè)走向?qū)⑹欠e極保持旺盛態(tài)勢，行業(yè)投資將是積極與謹慎的。

綜上所述：三年內(nèi)，貴陽房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)保持旺盛態(tài)勢，房地產(chǎn)價格平穩(wěn)上升，部分區(qū)域（一環(huán)內(nèi)）人氣下滑、有觀望氣氛，部分區(qū)域（一環(huán)內(nèi)，花溪、金陽、龍洞堡三片區(qū)的部分點位。）是地產(chǎn)企業(yè)的投資機會點。1

第二篇：鎮(zhèn)遠縣房地產(chǎn)市場運行分析報告06年

鎮(zhèn)遠縣房地產(chǎn)市場運行分析報告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情況

2006年1—6月，在縣委、政府的宏觀調(diào)控下，我縣的房地產(chǎn)市場正穩(wěn)步發(fā)展，商品房新開工面積、商品房銷售量、銷售總額均保持了一個相對穩(wěn)定的數(shù)量。房地產(chǎn)市場總體來看是供、需基本平衡、價格穩(wěn)中有升、走勢平穩(wěn)。房地產(chǎn)的發(fā)展對于改善居民居住條件，推動我縣經(jīng)濟發(fā)展起到了積極作用。

1、商品房新開工面積為3.83萬m2，比去年同期減少12.95%，其中：商品住宅新開工面積為 3.54萬 m2,比去年同期增加10.63%，經(jīng)營用房為 0.29萬m2,比去年同期減少75.83 %。

2、商品房預銷售面積2.011萬m2，比去年同期減少36.76 %，其中商品住宅銷售面積1.452萬 m2，比去年同期減少 49.05%，經(jīng)營用房預銷售面積0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二級市場：存量住房交易面積為1.068萬m2，比去年同期減少36.04%，二級市場的發(fā)展，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了較好地促進作用。由于存量住房的交易價格還是低于商品房價格，因而也為部分收入水平有限的工薪階層購買住房提供了可選擇的市場。

4、按揭貸款在購房資金中所占比重逐年增長，今年上半年按揭貸款在購房資金中所占比重為46 %，按揭貸款比例增長。一方面說明老百姓消費觀點的轉(zhuǎn)變，對鎮(zhèn)遠的經(jīng)濟發(fā)展前景、對預期收入的增加充滿信心，但是一方面也說明老百姓的積累已經(jīng)在減少，如果沒有銀行支持，換句話說，如果銀行在房貸款政策方面有調(diào)整，對我縣房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響比重也會增大很多。

總的來看，今年上半年房地產(chǎn)市場銷售狀況與去年同期基本持平。但也有一些不同之處。

1、從新開工的商品房面積來看，政府以規(guī)劃為龍頭的宏觀調(diào)控起到了有效的作用，新開發(fā)的房屋不是從數(shù)量上猛增，而是從環(huán)境、功能和小區(qū)的整體規(guī)劃來要求，不論是銘城花園、古鎮(zhèn)花園、舞陽文化園，還是正在實施小菜園開發(fā)項目和羊坪彩虹廣場等，都充分考慮了住宅小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量。

2、商品房銷售保持良好的態(tài)勢，但空置總量有所上升，應引起足夠重視，從空置房情況分析來看，空置房以商品住宅為主，地點集中在區(qū)位較偏、環(huán)境欠佳、服務功能不完善地段，如南門溝市場和舞陽公寓等商品住宅。

3、從今年上半年商品住宅價格走勢看，住宅價格一直保持平穩(wěn)走勢，價格基本保持在680－980元/m2的微小區(qū)域內(nèi)浮動。最高價格在1021元/㎡。截止6月20日止，全縣

商品房平均銷售價格為700、50元/m2，與去年同期比減少2.06元/m2，二、我縣房地產(chǎn)市場運作存在的主要問題

1、存量房交易市場潛力未能充分發(fā)揮。

我縣住房二級市場發(fā)展不平衡，存量住房交易市場發(fā)展較差，房改房上市交易政策落實不到位，全縣房改房共1400多套，近兩年來所收取的土地收益金和已經(jīng)辦理市場準入手續(xù)的還不到400戶.城鎮(zhèn)居民賣舊房、買新房、推動商品住宅增長的梯度消費的巨大市場潛力未能充分發(fā)揮。

2、房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)有待進一步提高，開發(fā)行為亟待進一步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)的政策運用把握不夠，缺少成熟理性的發(fā)展計劃。

3、發(fā)展不平衡，供求結(jié)構(gòu)失衡，片面強調(diào)以地生財、減少甚至取消經(jīng)濟適用住房建設(shè)，房價上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。

4、對批地建私房控制不嚴，土地供應過量，沖擊開發(fā)市場，制約投資開發(fā)。

三、擬采取的主要措施

1、加大住房分配貨幣化方案的實施力度，盡快制定完善措施，推進住房分配貨幣化方案的實施，加大對已購公房未補交購房款及土地收益金的歸繳工作.2、繼續(xù)實行嚴格地宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)開發(fā)來講，規(guī)劃是龍頭、土地是根本，根據(jù)本縣房屋需求，合理批準開發(fā)規(guī)劃，使供需基本平衡。

3、制定市場發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮中心城市商品流通輻射作用，通過政府引導，盡快建立鎮(zhèn)遠具有一定規(guī)模效應的專業(yè)市場，與城市建設(shè)規(guī)劃配套，消化空置商品房，拓展房地產(chǎn)經(jīng)濟所帶來的長期效應。

4、繼續(xù)穩(wěn)定房改房上市優(yōu)惠政策，鼓勵職工賣舊房、賣小房、買大房，利用市場作用，形成梯級房屋供應渠道，滿足不同層次購買者的選擇，并嚴格控制各種形式的集資建房，住房供應完全走向市場化渠道。

鎮(zhèn)遠縣房屋管理站

二00六年六月二十五日。

第三篇：2014年1月昆明房地產(chǎn)市場運行報告分析

2014年1月昆明房地產(chǎn)市場運行報告分析

2014開年首月，昆明樓市高調(diào)開局，雖然相比去年12月的成交情況略有下降，但破萬套的成交量，依舊延續(xù)了2013年下半年以來的高位成交態(tài)勢。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月，昆明樓市各類商品房共成交12346套、成交面積1180140.95平方米，日均成交量約為398套。2014年1月，昆明一級市場土地大量供應，促進成交量大幅提升，二級商品房市場供應面積雖然環(huán)比大幅減少，降幅為57.66%，但是同比2013年1月份卻增加44.31%，成交環(huán)比趨于平穩(wěn)，同比2013年1月份成交增幅為36.93%。一級市場：2014年1月1日-2014年1月31日，昆明市國土資源局網(wǎng)站上所公布的土地成交情況獲悉，本月昆明市主城區(qū)土地掛牌市場供應16宗土地；本月昆明市主城區(qū)土地市場成交21宗。

二級市場：2014年1月1日-2014年1月31日，11月昆明市商品房新增預售面積97.06萬平方米；成交套數(shù)為12346套；成交面積118.01萬方。

總體來講：2014年1月，昆明一級市場土地大量供應，促進成交量大幅提升，二級商品房市場供應面積雖然環(huán)比大幅減少，降幅為57.66%，但是同比2013年1月份卻增加

44.31%，成交環(huán)比趨于平穩(wěn)，同比2013年1月份成交增幅為36.93%。

一、一級市場

1.1供應分析

本月昆明市主城區(qū)土地市場供應16 宗土地。

1.2 成交分析

本月昆明市主城區(qū)土地市場成交 27宗土地。供應分析：

2014年1月份昆明主城區(qū)土地供應為16宗，總面積為425004.21平米，合計為637.5畝，五華區(qū)8宗，面積為202763.73平米，合計為304.14畝；西山區(qū)2宗，面積為97315.74平米，合計為145.97畝；盤龍區(qū)4宗，面積為68069.88平米，合計為102.1畝，官渡區(qū)3宗，面積為57054.78平米，合計為85.58畝。

昆明主城區(qū)土地供應中：城鎮(zhèn)住宅用地供應9宗，面積為358553.01平米，合計為537.83畝，五華區(qū)4宗，面積為158132.18平米，合計為237.2畝；西山區(qū)2宗，面積為97315.74平米，合計為145.97畝；盤龍區(qū)1宗，面積為62250.16平米，合計為93.37畝，官渡區(qū)1宗，面積為40834.93平米，合計為61.25畝。商業(yè)用地供應8宗，面積為66471.2平米，合計為99.71畝，五華區(qū)4宗，面積為44631.55平米，合計為66.95畝；盤龍區(qū)2宗，面積為5619.8

平米，合計為8.43畝，官渡區(qū)2宗，面積為16219.85平米，合計為24.33畝。

成交分析：

2014年1月份昆明主城區(qū)土地成交21宗，總面積為898572.74平米，合計為1347.85畝，官渡區(qū)5宗，面積為322322.4平米，合計為483.48畝，五華區(qū)5宗，面積為102447.2平米，合計為153.67畝；西山區(qū)5宗，面積為210311.83平米，合計為315.47畝；盤龍區(qū)3宗，面積為67869.96平米，合計為101.8畝。

昆明主城區(qū)土地成交中：城鎮(zhèn)住宅用地成交8宗，面積為360327.01平米，合計為540.49畝，五華區(qū)3宗，面積為94216.42平米，合計為141.32畝；西山區(qū)2宗，面積為99109.74平米，合計為148.66畝；盤龍區(qū)1宗，面積為62250.16平米，合計為93.37畝，官渡區(qū)1宗，面積為40834.93平米，合計為61.25畝。商業(yè)用地成交7宗，面積為64660.2平米，合計為96.99畝，五華區(qū)3宗，面積為42820.55平米，合計為64.23畝；盤龍區(qū)2宗，面積為5619.8平米，合計為8.43畝，官渡區(qū)2宗，面積為16219.85平米，合計為24.33畝。工業(yè)用地成交6宗，面積為473585.53平米，合計為713.37畝，西山區(qū)4宗，面積為208317.91平米，合計為312.48畝；官渡區(qū)2宗，面積為265267.62平米，合計為397.9畝。

二、整體市場

2.1商品房供求價格情況

2.2商品住宅供求價格情況

2.3辦公供求價格情況

2.4商業(yè)供求價格情況

三、區(qū)域市場

3.1昆明市內(nèi)四區(qū)商品住宅成交情況(環(huán)比、同比)

西山區(qū)住宅成交套數(shù)據(jù)4646套，環(huán)比上月上上漲98.04%，同比上漲107.69%；成交面積21.15萬方，環(huán)比上月，成交面積上漲122.41%，同比上漲114.14%。五華區(qū)成交套數(shù)據(jù)1443套，環(huán)比上月下降31.19%，同比下降12.49%；成交面積14.01萬方，環(huán)比上月，成交面積下降21.42%，同比下降4.7%。

盤龍區(qū)成交套數(shù)據(jù)2132套，環(huán)比上月下降7.26%，同比上漲3.7%；成交面積25.59萬方，環(huán)比上月，成交面積上漲56.13%，同比上漲59.64%。

官渡區(qū)成交套數(shù)據(jù)2156套，環(huán)比上月下降47.96%，同比上漲2.22%；成交面積21萬方，環(huán)比上月，成交面積下降42.40%，同比下降6.04%。

3.2昆明市內(nèi)四區(qū)各區(qū)成交面積占比

本月商品房成交面積分配中，西山區(qū)占比最大，為43%，其次是盤龍區(qū)占比24%，緊接著是官渡區(qū)和五華區(qū)，占比分別為20%和13%。

第四篇：2014年第二季度南京市房地產(chǎn)市場運行情況分析報告

2014年第二季度南京市房地產(chǎn)市場運行情

況分析報告

2014年上半年，南京市房地產(chǎn)市場在區(qū)域經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的支撐下，保持了與城市建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定投入1相匹配的發(fā)展規(guī)模，相對于全國大多數(shù)特別是長三角區(qū)域同類城市出現(xiàn)的供需失衡、庫存增加、價格波動等情況，南京房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)定有序的態(tài)勢，各項指標均保持在合理區(qū)間內(nèi)運行。全市上半年商品住宅上市量顯著增加，達到近五年峰值，比近五年均值高出8000套；商品住宅銷售量同比雖有所下降，但仍高于近五年平均值2000套，成交量維持在正常年份水平；全市商品住宅累計成交均價雖然同比增長9.8%，但成交均價漲幅趨緩；受供應量增加、銷售量下降的影響，全市住宅累計可售套數(shù)達3.8萬套，去化周期由2013年年底的5個月，增加到目前的8個月，仍在可控范圍之內(nèi)。

城建累計完成投資396.25億元，占全年計劃60.7%

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一、房地產(chǎn)市場基本情況

（一）商品住宅銷售同比小幅下降，中小戶型房源保持熱銷

上半年，全市商品住宅累計登記銷售面積387.23萬平方米，同比下降24.8%；其中，市區(qū)商品住宅累計登記銷售面積332.14萬平方米，同比下降 26.3%。從區(qū)域情況看，兩江板塊依舊占據(jù)主力地位，銷售套數(shù)占比達65%，較去年增長約4個百分點。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計登記銷售面積分別為194.2萬平方米和193.03萬平方米，同比分別下降15.3 %、35 %，二季度與一季度相比，環(huán)比下降0.6%；其中市區(qū)一、二季度商品住宅累計登記銷售面積分別為168.98萬平方米、163.16萬平方米，同比分別下降21.88 %、33.4 %，二季度與一季度相比，環(huán)比下降3.4%?？偟膩砜?，春節(jié)后在房貸成本和難度提高，部分城市供求風險加大，媒體唱衰的背景下，新推房源去化速度放緩，銷售量較去年高位出現(xiàn)下降，但總體仍維持正常年份水平。

同期，從全市商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析，中小戶型房源繼

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續(xù)保持熱銷。分面積段看，60-90平方米以下戶型成交套數(shù)為12034套，同比與去年基本持平，占比為43%，較去年同期提高約10個百分點；中等偏大戶型占比下降，90-120平方米和120-144平方米面積段占比分別為31%、16%，較去年同期合計下降約9個百分點。

（二）成交均價漲幅趨緩，樓盤優(yōu)惠促銷力度加大 上半年，全市商品住宅累計成交均價12571元/平方米，同比增長9.8 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分別為

5.7 %、9.4 %、10.4 %、10.6 %）；其中，市區(qū)商品住宅成交均價14137元/平方米，同比增長12.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月的同比增幅分別為12 %、13.2%、11.8 %、12%）。從區(qū)域情況來看，江南六區(qū)漲幅較快，同比增長20.3%，新三區(qū)中，江寧漲幅較快，達到14.6%。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計成交均價分別為12655元/平方米、13335元/平方米，同比分別增長11.6 %、11.9%，二季度與一季度相比，環(huán)比增長5.4%；其中市區(qū)一、二季度商品住宅累計成交均價分別為14153元/平方米、14120元/平方米，同比分別增長15.07 %、9.58%，二季度與一季度相比，環(huán)比下降0.2 %。

房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)轉(zhuǎn)冷跡象，購房者觀望情緒、資金面不

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充裕、對后市預期不確定導致了部分開發(fā)商選擇加大優(yōu)惠促銷力度，以實現(xiàn)加速跑量回籠資金的目的。如江寧九龍湖區(qū)域的新城玖瓏湖，推出包括“車庫補貼8萬元再打96折”等多項促銷手段；麒麟片區(qū)的銀億東城促銷力度同樣不小，房源實際成交價格比上市均價低了超過1000元/平方米。

（三）商品住宅供應創(chuàng)新高，庫存壓力有所增大 商品住宅供應規(guī)模保持峰值。上半年，全市商品住宅累計批準預售面積492.58萬平方米，同比增長23.6 %；其中，市區(qū)商品住宅累計批準預售面積421.87平方米，同比增長 6.6 %。全市商品住宅供銷比為1.12。從區(qū)域情況來看，江南六區(qū)和六合上市套數(shù)同比分別增長33%、100%，浦口和江寧分別下降39%、3%。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計批準預售面積分別為199.3萬平方米、293.3萬平方米，同比分別下降11.4 %、26.1%；其中市區(qū)一季度商品住宅累計批準預售面積分別為147.06萬平方米，同比下降1.9%，二季度商品住宅累計批準預售面積為274.81萬平方米，同比增長24.2 %。

商品住宅庫存去化周期有所增長。截至6月末，市區(qū)商品住宅累計可售面積513.38萬平方米，同比增長9.8%（3月末為422.18萬平方米，同比下降7.3 %）。市區(qū)商品住宅存量的平均去化期為7.5個月。從區(qū)域情況來看，六合板塊，2014年上半年庫存量達到72萬平米，較2013年同比增長62%，4 / 14

供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，導致市場供應過剩的風險已開始顯現(xiàn)。

（四）二手住宅成交量下滑明顯，成交均價保持增長 上半年，市區(qū)二手住宅累計成交面積249.42萬平方米，同比下降43.3%。從區(qū)域情況看，江南六區(qū)成交套數(shù)占比為61.4%，與去年同期占比基本相似，新三區(qū)中，江寧占比保持在20%，浦口占比為11.8%，較去年同期下降1.4個百分點，六合占比為8.6%，較去年同期提高約1個百分點。從季度變化情況看，市區(qū)一、二季度二手住宅成交面積分別為121.51萬平方米、127.91萬平方米，同比分別下降38.1 %、51.3%，二季度與一季度比，環(huán)比增長5.3%。

上半年，市區(qū)二手住宅累計成交均價13174元/平方米，同比增長15.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分別為15.8%、21.9%、24.2%、17%）。從區(qū)域情況來看，浦口漲幅最大，同、環(huán)比分別增長24%、10%，其次江寧同、環(huán)比增長15%、7%，江南六區(qū)和六合同比分別增長13%、14%，環(huán)比漲幅較小。從季度變化情況看，市區(qū)一、二季度二手住宅累計成交均價分別為12926元/平方米、13412元/平方米。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，新開工面積有所下降 上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為600.89億元，同

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比增長11.2%，其中，商品住宅開發(fā)投資完成額423.6億元，同比增長14.8 %。從季度變化情況看，全市一、二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為 263.9億元、336.99億元，同比分別增長10.8%、11.5%，二季度較一季度環(huán)比增長27.7%。

上半年，全市商品房新開工面積610.38萬平方米，同比下降29%，其中，商品住宅新開工面積 453.53萬平方米，同比下降30.4 %。從季度變化情況看，全市一、二季度商品房新開工面積分別191.27、419.11萬平方米，分別下降50.9%、10.8%，二季度與一季度相比，環(huán)比增長119.1%。其中，全市一、二季度商品住宅新開工面積分別為 159.05萬平方米、294.48萬平方米，二季度與一季度相比，環(huán)比增長 85.1%。

（六）土地供應面積充足，兩江板塊成供地主力 上半年，全市經(jīng)營性用地供應總面積為262 公頃，同比增長26.6%，供應面積為近五年峰值，推地步伐進一步加快。從區(qū)域情況看，兩江板塊依舊是絕對主力，分別上市82.4萬平方米、66.6萬平方米，共占全市57%的份額，較去年提升約3個百分點；江南六區(qū)中，仙林和城東供應面積增幅分別達到162%、151%，另外城北和城南供地量也均在30萬平方米左右，城東和河西板塊土地供應面積較少。

（七）房地產(chǎn)貸款余額同比增長顯著，保障性住房開發(fā)貸款余額平穩(wěn)增長

6月末，全市房地產(chǎn)貸款余額為3524.96億元，同比增

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長22.5%，占人民幣各項貸款余額比重為23.6%，較去年同期提高1.9個百分點。房地產(chǎn)貸款余額比年初增加375.63億元，其中：地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為410.16億元，比年初增長69.82億元，余額同比增長54.2 %；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1182.23億元，較年初增加了118.09億元，余額同比增長18.3 %；保障房開發(fā)貸款余額450.26億元，同比增長14.3%，比年初增加49.19億元，同比多增4.48億元。近年來，南京地區(qū)各金融機構(gòu)對保障房建設(shè)支持力度加大，保障房開發(fā)貸款增長較為明顯；個人住房貸款余額為1818.09億元，比年初增加183.82億元，余額同比增長21.3 %。

（八）房地產(chǎn)業(yè)稅收平穩(wěn)增長，營業(yè)稅增長乏力 上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入完成141.87億元，同比增長18%，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地稅收入總量的比重為

38.3%，值得注意的是今年上半年房地產(chǎn)稅收增收主要來自企業(yè)所得稅匯算清繳（每年5月份之前進行，實際上是上年企業(yè)所得稅的多退少補），上半年房地產(chǎn)業(yè)入庫企業(yè)所得稅21.3億元，同比增長82.9%，實際上仍然是2013年房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力強的反映，而營業(yè)稅增長動力尚顯不足，上半年入庫53.9億元，同比增長8.6%，其中二季度已為下降態(tài)勢，共入庫26億元，同比下降2%。

二、存在的主要問題及原因分析

（一）房地產(chǎn)市場形勢總體判斷

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今年“兩會”后，雙向調(diào)控成為房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向，各地根據(jù)市場實際情況探索差別化房地產(chǎn)政策，目前多個城市對房地產(chǎn)政策進行微調(diào)，并且隨著部分城市房地產(chǎn)市場趨冷，微調(diào)政策呈逐步升級趨勢。結(jié)合目前南京市商品房市場供銷情況，預計供應量較上半年或?qū)⒂兴陆?，房企降價促銷行為顯著，二手房市場或?qū)⒗^續(xù)回調(diào)。

1、政策微調(diào)或成趨勢。今年以來，救市的傳聞此起彼伏，但與兩三年前不同，以前只要地方放松調(diào)控的政策出臺，馬上會被叫停，而此次地方政策出臺后，并沒被叫停。從目前來看，隨著呼和浩特確認取消限購、以及沈陽、寧波為代表的城市在執(zhí)行層面對限購政策的大舉放松，逐步得到中央默許，預計后期將有更多城市跟進效仿，政策微調(diào)2也將成為趨勢。這也符合年初國務院總理李克強在政府工作報告中指出，針對不同城市情況進行分類調(diào)控。

2、供應量或?qū)⒂兴陆?。上半年住宅供應達到近5年最高，但成交量同比下降，隨著開發(fā)企業(yè)庫存量的增加，樓盤去化速度的放緩，預計下半年上市量將與上半年持平或略有下降。主要原因：一是受青奧會影響，在建施工單位停工一月勢必導致下半年局部樓盤新開工及在建施工進度有所放緩，影響樓盤上市節(jié)奏；二是市場環(huán)境逐步趨冷，雖然市場中潛在供應仍然較為充足，但在開發(fā)企業(yè)對市場不看好的 2 目前政策微調(diào)較多采用的類型包括公積金政策放松、放寬購房落戶、價格下調(diào)干預等。

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情況下，將會自行控制樓盤上市節(jié)奏，為達市場供需平衡，或?qū)p緩上市量，或者推遲上市。

3、住宅以價換量或?qū)⒓铀佟ｋm然上半年以各種方式打折促銷的樓盤在明顯增加，但據(jù)調(diào)研，除小部分樓盤價格確實有所回落以外，大部分樓盤的優(yōu)惠幅度依然較小。但預計這種現(xiàn)狀或?qū)⒏淖儯掳肽觊_發(fā)企業(yè)以價換量或?qū)⒓铀?，降價項目數(shù)量，以及項目降價的幅度都或?qū)U大。主要原因：一是若下半年市場沒有明顯好轉(zhuǎn)，對于資金緊張的開發(fā)商來說，降價銷售是回籠資金最快的方式；二是隨著部分項目以價換量達成效果，或帶動其他高存量區(qū)域及樓盤跟進；三是在銷售指標的壓力下，上市房企下半年的降價促銷力度或?qū)⒓哟蟆?/p>

4、二手住宅量價或?qū)⒗^續(xù)下跌。2014年上半年，市場預期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者觀望氛圍逐漸濃厚，二手住宅成交也開始回落，價格出現(xiàn)松動。預計下半年，二手房市場量價下跌仍將持續(xù)，主要原因：一是由于二手房價格調(diào)整幅度遠小于新房市場的降價促銷，隨著新房市場以價換量項目的增加，導致二手房需求被分流。二是部分需求在2013年已經(jīng)被透支，導致今年市場整體需求不足。而價格方面，根據(jù)前幾輪調(diào)控經(jīng)驗，二手房價格調(diào)整主要是受新房降價帶動，預計隨著下半年新房市場出現(xiàn)的實質(zhì)性降價，將會帶動二手住宅價格的進一步下調(diào)。

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（二）需要關(guān)注的主要問題

1、一季度房地產(chǎn)市場存在問題的變化情況

金融信貸支持定向?qū)捤桑瑒傂璺蓊~得到保證。一季度，銀行優(yōu)先滿足二套房貸款需求，剛需購房貸款配額受到擠壓。二季度此種情況有所緩解，政策方面，5月12日，中國人民銀行副行長劉士余在住房金融服務專題座談會上表示，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學合理確定首套房貸款利率水平，加強信貸風險防范。隨后的兩個月之內(nèi)，央行兩次“定向降準”，貨幣政策定向?qū)捤?。根?jù)人行提供數(shù)據(jù)，個人住房貸款保持近年來較高增長水平，同時放款速度變快，據(jù)工行反映，目前放款周期在1個月左右。

2、二季度房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新情況新問題

一是全國市場整體下行趨勢壓力已傳導至南京。近期，全國房地產(chǎn)市場調(diào)整跡象明顯，部分城市出現(xiàn)樓盤大幅降價的現(xiàn)象。南京房地產(chǎn)市場形勢也有轉(zhuǎn)化信號，二季度特別是5、6月份，南京樓盤去化速度明顯放緩，樓盤去化率同比回落，例如江北板塊的旭日上城項目，去年4月開盤樓棟30天去化率為41.2%，本同時期推出的房源去化率僅為24.5%。6月份，反饋客戶來訪量下降的企業(yè)占到80%，認為下月當?shù)厣唐贩夸N量將略有下降的企業(yè)占到60%。

二是涉房矛盾糾紛事件導致政府維穩(wěn)壓力加大。購房者

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信心持續(xù)疲弱、累計可售面積持續(xù)增加以及房地產(chǎn)成交量的持續(xù)下滑，或?qū)е麻_發(fā)企業(yè)資金鏈緊張。為緩解資金壓力，開發(fā)企業(yè)將采取降價等多種策略拉動銷售，而降價將會導致已購房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件，如上半年發(fā)生的新城以及中海的房地產(chǎn)項目因降價引起購房者維權(quán)的事件，這些群體性事件將會增加市場的不穩(wěn)定因素，進而增大政府維穩(wěn)壓力。

三是土地市場逐步降溫。上半年土地成交面積同比雖然增長明顯，但成交樓面價同比下降24%，環(huán)比下降68%，且溢價率較高地塊基本集中在第一季度，第二季度僅三塊地塊溢價成交，最高溢價不超過10%，政府的土地收益受到明顯影響。另外，今年成交的部分地塊樓面地價大大低于前期成交的同質(zhì)地塊，這將對該區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不確定性影響。如位于浦口珠江鎮(zhèn)的G38地塊出讓樓面地價4403元/平方米，而去年正榮競得的周邊地塊樓面地價達到7900元/平方米，地價降低79%。

四是部分企業(yè)經(jīng)營狀況需要關(guān)注。通過對重點企業(yè)的走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場觀望趨勢濃厚，上市公司受半年報和指標任務壓力，采取多種降價促銷手段，引發(fā)市場預期變化，而降價勢必會導致已購房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件產(chǎn)生。受信貸周期變長影響，企業(yè)大量預售資金被占壓，據(jù)不完全統(tǒng)計，部分大型企業(yè)因按揭被占壓的資金規(guī)

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模達到1~4億元，平均周期4~6個月，導致產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性缺血。延期交付數(shù)量增多，城區(qū)延期交付的項目已達26個，以華光房地產(chǎn)、盈嘉房地產(chǎn)為代表的項目已引發(fā)集訪群訪，造成社會不穩(wěn)定。

五是新聞導向產(chǎn)生反向助推效應。今年以來，“唱衰”樓市論不絕于耳，全國范圍內(nèi)新聞導向出現(xiàn)了明顯的針對性、表態(tài)性態(tài)度，助推市場反向運行。

（三）房地產(chǎn)市場變化原因分析

一是受整體宏觀經(jīng)濟減速影響，房地產(chǎn)業(yè)增速放緩，行業(yè)進入調(diào)整期，多個城市銷售縮水明顯，庫存量上升，市場下行壓力也傳導到南京，銷售數(shù)量較去年同期有所下滑；二是受青奧會停工一個月以及房企資金量不充裕的影響，多數(shù)房企上半年加大上市量以快速回籠資金，消費者可選擇性的產(chǎn)品增多，市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)化；三是受媒體“唱衰”影響，一些表態(tài)性、針對性觀點助推市場反向運行；四是房企半年報沖擊銷售業(yè)績，部分大型房企以價換量行為顯著，促銷、優(yōu)惠幅度加大，觀望情緒變濃，樓盤去化速度明顯放緩。

（四）南京市新建商品住宅銷售價格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況

南京市是國家統(tǒng)計局價格監(jiān)控的70個大中城市之一。2014年6月，南京新建商品住宅價格同、環(huán)比指數(shù)分別為106.6、99.4，當前房地產(chǎn)市場正逐步進入下行調(diào)整的周期（如

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圖所示）

圖1 2006年以來南京市新建商品住宅銷售價格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況

三、下一步工作建議

當前，南京市房地產(chǎn)市場處于高度敏感期，出現(xiàn)了一定的調(diào)整信號，隨著下一步樓盤去化速度的放緩，購房者觀望情緒的加重，市場下行壓力猶存，如部分區(qū)域已出現(xiàn)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、市場供應過剩等風險，因此，下一步要重點把握好以下幾個方面：

（一）密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的走勢變化，加強對國家政策措施以及周邊城市出臺政策的研究，建立房地產(chǎn)市場預警機制，針對出現(xiàn)的情況，強化部門聯(lián)動，加大住建、土地、地稅、金融、統(tǒng)計等部門的信息共享和深度合作，進一步提高監(jiān)測效率和精準度。

（二）合理安排土地供應的節(jié)奏和規(guī)模，圍繞今后五年全市商品住宅供地年均500公頃以上的目標，進一步做好土地供應工作，細化土地市場供應計劃的任務分解，保持土地

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市場供應穩(wěn)定有序。按照規(guī)劃引導、分區(qū)統(tǒng)籌的原則，充分考慮區(qū)域?qū)嶋H情況的多樣性，合理安排90平米以下套型住宅用地的供地區(qū)域、規(guī)模以及比重。

（三）繼續(xù)增加中小戶型住房的有效供應，保持市場供需總量基本平衡、供需結(jié)構(gòu)較為合理、供需區(qū)域有效銜接。

（四）繼續(xù)貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設(shè)的支持力度。

（五）進一步加強市場監(jiān)管，防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險，特別是針對市場出現(xiàn)延期交付的情況，進一步強化對商品房預銷售許可和預售資金監(jiān)管，確保預售資金用于后續(xù)工程建設(shè)，不得挪作他用或強行劃撥，對造成延期交付或爛尾的開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)，建立督促以及聯(lián)合懲處的機制。

（六）做好相應的政策儲備，根據(jù)市場變化情況，選擇合適的機會審慎進行房地產(chǎn)政策的微調(diào)。

（七）進一步加強輿論宣傳，有序引導規(guī)范各方市場主體行為。

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第五篇：2018年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析

2018年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析

2018年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟會議“鼓勵開發(fā)商適當降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2018年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

樓市量價關(guān)鍵詞：穩(wěn)定

2018年，xx房地產(chǎn)市場無論從供應量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，1 從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長?？硕饳C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2018年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關(guān)鍵詞：救市去庫存

2018年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”……政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2018年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2018年xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比2018年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現(xiàn)金流的改善。2018年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時間”、“未預售商品住房項目商住比例”、“調(diào)整未預售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。

房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量價的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的2018年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，3 魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。2018年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為2018年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務商，通過試點萬科西九驛”租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務領(lǐng)域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。2018年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍?zhí)旆澹M一步擴大了版圖。

土地市場關(guān)鍵詞：掛牌抱團

xx土地以儲備較充足著稱，但在2018年，各項出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市場，也表現(xiàn)出如下特點：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而2018年有33宗地溢價成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細算。據(jù)統(tǒng)計，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點，對項目質(zhì)量和品牌效應均有促進。

四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

在談我的西語學習經(jīng)驗之前，先來做個自我介紹吧！小編本科非西語專業(yè)，2018年申請了巴亞多利德大學的翻譯碩士，2018年回國，現(xiàn)就職于譯貓西語運營崗。

我的西語學習之旅始于2018年，也就是大二的第一學期。當時就一直很喜歡英語，英語成績也不錯，就想著該時候?qū)W門二外。學語言5 嘛也要選門多人說的語言，當時上網(wǎng)一搜，發(fā)現(xiàn)德語跟西語是最多人說的小語種。根據(jù)百度百科，世界上有8700萬人把法語作為母語，德語有9500萬人，而西語有4.75億人，因此在德語和西語之間，我選擇了西語作為了二外開始學習。

在學西班牙語之前，我對西班牙這個國家一無所知，看2018年世界杯的時候巴西西班牙還分不清。學習一門外語仿佛真的會讓人擁有另一個靈魂，讓我愛上了西班牙這個國家。去過西班牙留學的小伙伴們都知道，西班牙夏天太陽六點升起，晚上十點才下山。充足的陽光讓他們的性格開朗，成為天生的樂觀派。

下面來說說我是如何入門的。當初我希望的是自己自學，買了西語專業(yè)必學的教科書《現(xiàn)代西班牙語》，但由于顫音r太難發(fā)了，自己琢磨不出來就決定報班學習。當時我中教跟外教班一起報，學的教材也比較多，《速成西班牙語》和《走遍西班牙》都學過。如果要學扎實的話，建議學《現(xiàn)西》，只需要交流的話《速西》也不錯，只有上下兩冊?！蹲弑椤氛f實在語法講解沒《現(xiàn)西》和《速西》好，不過課文實用性比較強，畢竟是西語本土教材。顫音r我是用水練的，漱口的時候”咳咯咳咯”那樣，找到用氣抖動舌頭的感覺。在學了西語六年之后才發(fā)現(xiàn)，顫音r并不是最難發(fā)的，最難發(fā)的是d、g、b這三個音。d跟t、g跟c、b跟p一濁一清，非常難分辨。建議剛開始學西語的小伙伴們一定要把這幾個音分清，這些我們聽起來一模一樣的音，在西班牙人眼里很不一樣。

就這樣自學了兩年之后，我參加了2018年11月份的DELE B2等6 級水平考試（西語的DELE相當于英語的雅思托福），當時在聽力這一塊差了零點幾分沒通過，接著2018年5月份的時候再考了一遍才通過。西語的聽力資源特別少，我當時用的是上外的聽力教程，一共有4冊，把4冊都聽完了可以直接試著用西語電影練聽力了。

在通過了DELE考試之后，準備的就是出國申請碩士。當時找的是中介，不是一般的黑！收了高額的中介費就算了，還要在我交的學費里拿錢！過中復雜當時還找了律師。中介不但沒有幫助我還給我制造了這一麻煩，剛出國孤單一人，課程聽不懂，還要收拾這一爛攤子。當時是國內(nèi)的中介聯(lián)合了國外的中介，多收了我的學費，還虛稱是跟大學的合作項目，為我們提供境外服務。我當時就覺得不合理，堂堂的西班牙公立大學會沒有經(jīng)過學生的同意就收取學生高額的境外服務費（大概是一千多歐元）跟中介合作？所謂的境外服務就是帶我去開銀行賬戶、申請居留卡？這些服務對于對西語一竅不通的學生來說是不錯的選擇，可是對于已經(jīng)達到中級水平的我來說尤為不解。這一段經(jīng)歷西語發(fā)揮了大作用，外國的黑中介老板是西班牙人，多次跟他談判才退回了一半多收了我的錢。還要吐槽的就是國內(nèi)黑中介找的房東，國內(nèi)這邊跟我說住到什么時候想走就走，哪知道我要走的時候跟智利房東大戰(zhàn)，然后還不退我300歐元的押金，說中介那邊答應了他我是住一年的。所以在這里要提醒小伙伴們不要找中介，申請學校簽證什么的都非常簡單，網(wǎng)上的經(jīng)驗一大推。找租房也不用怕，華人開的微博賬號等等的都可以幫到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介?；氐轿覀兊闹黝}，我在西班牙一共呆了兩年半。第一年申請了薩拉戈薩大學的教育學專業(yè)，發(fā)現(xiàn)完全聽不懂，也不感興趣，當初因為本科讀的是理科，人文類的專業(yè)都不愿意接收我。所以無奈之下只能退學報讀學校里面的語言課程。在經(jīng)過了大半年的學習之后，2018年的5月份考過了DELE C1級別。當時我報語言班的時候就一直跟老師說我要考C1,所以在下學期的時候，老師每個星期給我們做一套C1的模擬題，當然也有真題。所以建議想考C1的小伙伴們買一本模擬題練習冊和真題冊。C1真題在塞萬提斯的官網(wǎng)上很少，當時只有一套。口語的話題目基本都不變，每年會增加一兩道，具體題目的內(nèi)容豆瓣有分享。在拿到了C1證書之后，我就開始準備申請碩士了，當時一心想去馬德里讀對外西語教學專業(yè)，但是申請的人數(shù)太多了，沒申請上，就考慮申請別的城市的大學。當時一共有三家大學錄取了我，一是塞維利亞大學的西語文學研究專業(yè)、二是加的斯大學的西語教學專業(yè)、三是巴亞多利德大學的翻譯專業(yè)。最后我選擇了巴亞多利德大學的翻譯專業(yè)。碩士課程比語言課程的壓力大，每天都在寫作業(yè)埋頭學習，對口語能力的提高幫助不大。翻譯碩士畢業(yè)之后，我一心想留在西班牙工作，就進了馬德里的一家公司實習了半年。能夠留在西班牙工作是一件很艱難的事情，要在西班牙呆滿三年，在實習公司表現(xiàn)得好，公司才愿意幫忙申請綠卡。后來考慮到中國也有不少的機會，所以選擇了回國就業(yè)。

農(nóng)民收入的不斷增加將有利于化解矛盾，鞏固和8 維護農(nóng)村的穩(wěn)定局面。同時也為加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)步伐、推動農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變提供重要契機。按照深入學習實踐科學發(fā)展觀活動實施方案的要求，深入到**鎮(zhèn)**村就農(nóng)民增收致富特別是農(nóng)村婦女增收致富情況通過調(diào)查、訪談等形式進行了調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

**村位于**市**區(qū)**鎮(zhèn)東北部，**河以南，總?cè)丝?458人，其中婦女602人，村民居住面積1500畝，現(xiàn)有耕地1188畝，河灘面積586畝。大部分農(nóng)村婦女在家務農(nóng)，少數(shù)婦女出外打工，主要以作粉刷工人為主。

二、存在的問題

從**村村民收入情況來看，近幾年呈持續(xù)增長趨勢，農(nóng)民生活水平得到明顯提高。但就目前的農(nóng)民人均純收入水平同實現(xiàn)富裕型小康目標相比，同經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相比，相對較低，農(nóng)民增收存在一些現(xiàn)實的困難和問題。主要表現(xiàn)：一是就業(yè)形勢不容樂觀。隨著農(nóng)村城市化建設(shè)進程的加快，耕地逐年減少，而現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，使得就業(yè)崗位有限，這必將會使部分原來從事農(nóng)業(yè)耕種的農(nóng)民成為閑置勞動力，而婦女由于受行業(yè)需求和自身素質(zhì)的限制，就業(yè)機會相對男性而言則更為困難。二是收入渠道狹窄。農(nóng)民收入基本依賴于耕種、集體企業(yè)安置、臨時工及從事個體經(jīng)營所取得的收入。

三、措施及建議

通過對**村現(xiàn)狀的調(diào)查，綜合分析了農(nóng)村經(jīng)濟形勢，認為今后促使9 農(nóng)民收入保持持續(xù)增長的主要途徑是：發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展空間，增加就業(yè)機會，拓寬增收渠道。

(一)、加強宣傳，營造氛圍。運用各種宣傳手段廣泛宣傳黨的富民政策，教育農(nóng)村婦女樹立市場意識，積極投身農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)大潮。(二)、因地制宜，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。大力發(fā)展種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)特色基地，實現(xiàn)從糧食作物的種植向經(jīng)濟作物種植的戰(zhàn)略性調(diào)整，促使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益最大化。

(三)、拓寬發(fā)展空間，發(fā)展民營經(jīng)濟。發(fā)展民營經(jīng)濟是(！)實現(xiàn)農(nóng)民增收和解決農(nóng)民就業(yè)的最佳途徑。鼓勵農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，在政策、資金、技術(shù)、信息等各個方面給予支持，熱情為民營企業(yè)服務，積極為民營企業(yè)排憂解難，多措并舉扶優(yōu)扶強民營企業(yè)，促進民營企業(yè)的總量擴張和質(zhì)量提升。

(四)、加強技能培訓，提高農(nóng)民就業(yè)能力。根據(jù)市場和企業(yè)的需求，按照不同行業(yè)、不同工種對從業(yè)人員基本技能的要求，采取定期或不定期、請進來或走出去、定向委培等形式，對農(nóng)民進行科學技術(shù)培訓，提高農(nóng)民的就業(yè)能力。針對農(nóng)村婦女文化素質(zhì)低、就業(yè)困難的實際，組織開展適合女性特點的技能培訓，如鉤、編、手工藝制作等，教會她們從業(yè)技能，鼓勵她們自主創(chuàng)業(yè)。