第一篇：中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(試行)

中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試

行）

中銀信管[1998]214號

頒布時間：1998-5-21發(fā)文單位：中國銀行

第一章 總則

第一條 為支持我國商品房開發(fā)和經(jīng)營，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸

款通則》和《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。

第二條 各類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動性原則。

第三條 本辦法適用于中國銀行國內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類開發(fā)性房地產(chǎn)貸款。

第二章 貸款對象和用途

第四條 貸款對象。經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、房地產(chǎn)土地開發(fā)和配套

設(shè)施建設(shè)所需的資金。

第三章 貸款種類和條件

第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)

開發(fā)貸款。

（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。

（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售，主要用于商

業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。

（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的土地開發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地

產(chǎn)貸款。

第七條 貸款條件。申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對象條件；

（二）具有健全的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營管理制度；

（三）企業(yè)信用和財務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；

（四）在中國銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；

（五）已取得貸款項目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時間長于貸款終止時間；

（六）已取得貸款項目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項

立項手續(xù)，且全部立項文件完整、真實、有效；

（七）貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求；

（八）貸款項目工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項目

完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；

（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算投資總額的30％），并能夠在銀行貸款之前投

入項目建設(shè)；

（十）將財產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；

（十一）落實中國銀行規(guī)定的其他貸款條件。

第八條 借款人應(yīng)向中國銀行提交下列文件、證明和材料：

（一）借款申請書。其主要內(nèi)容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。

（二）借款人營業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。

（三）經(jīng)有權(quán)部門或會計（審計）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個月的財務(wù)報表。

（四）貸款項目開發(fā)方案或可行性研究報告。

（五）開發(fā)項目立項文件、工程設(shè)計和批準(zhǔn)文件。

（六）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。

（七）企業(yè)董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書。

（八）開發(fā)項目資金落實文件。

（九）開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預(yù)測表及銷售和預(yù)售對象、銷售價格和計劃。

（十）抵（質(zhì)）押財產(chǎn)（有價證券除外）的資產(chǎn)評估報告書、鑒定書、保險單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。

（十一）還款保證人的資信證明材料。

（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。

第四章 貸款期限和利率

第九條 貸款期限。

（一）住房開發(fā)貸款，最長不超過三年（含三年）；

（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）；

（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）。

第十條 貸款利率。人民幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)

開發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國銀行公布的外匯貸款利率。

第五章 貸款擔(dān)保與保險

第十一條 申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財產(chǎn)抵（質(zhì)）押

或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。

第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。

第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)

當(dāng)辦理公證手續(xù)。

第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財產(chǎn)，需要估價的可以由貸款行進(jìn)行評估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價值的70％；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長于貸款期限，確定抵押期限時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩

余年限為限。

第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）

押的財產(chǎn)，對質(zhì)押的有價證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實同意，不得以任何理由掛失。

第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人

可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費。

第十九條 申請開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負(fù)擔(dān)。第二十條 在保險期間，保險單交由貸款人執(zhí)管。在保險有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤

銷保險。如保險中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費用由借款人負(fù)擔(dān)。

第六章 貸款審批與發(fā)放

第二十一條 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項文件、資料。

第二十二條 借款人提出借款申請和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)

行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時對借款人做出答復(fù)。

第二十三條 借款申請批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽

訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對借款申請的批準(zhǔn)可被撤銷或視為失效。

第二十四條 經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計劃時，應(yīng)在調(diào)整計劃前15個工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審

查同意后，方可調(diào)整用款計劃。

第二十五條 按照國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的自有資金比例一般為30％，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60％，借款人必須按照規(guī)定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項

目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。

第七章 貸款使用與償還

第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計收或

加收利息。

第二十七條 借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)

費率向貸款人支付承擔(dān)費用。

第二十八條 借款人必須在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對

挪用貸款部分加罰利息。

第二十九條 貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權(quán)實行監(jiān)督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須?？顚Ｓ?。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。第三十條 借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長抵（質(zhì)）押登記、保險的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認(rèn)可后生效。

第三十一條 貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方

不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。

第八章 貸款管理與考核

第三十二條 貸款人要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。

第三十三條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無變化，檢查借款人的財務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。第三十四條 在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報送有關(guān)貸款項目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財務(wù)計劃、會計報表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項

目施工生產(chǎn)或項目經(jīng)營管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。

第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款

收息率。

第九章 附則

第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。

第三十七條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則，并報總行備案。

第三十八條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(2016年版)

張家口銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法

（2016年版）

第一章 總 則

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《中華人民共和國擔(dān)保法》《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》《項目融資業(yè)務(wù)指引》等有關(guān)法律、法規(guī)和制度規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房、商業(yè)用房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。

第三條 發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須符合國家的方針、政策，遵守國家法律法規(guī)和總行相關(guān)規(guī)定，堅持安全性、流動性和效益性原則。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行名單制。對未列入名單的開發(fā)企業(yè)，不得為其辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

第五條

本辦法適用于張家口銀行各分支機(jī)構(gòu)。

第二章 貸款種類和條件

第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和綜合用房開發(fā)貸款。

（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。

（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于寫字樓、商場和賓館（酒店）及其配套設(shè)施等商用項目建設(shè)的貸款。

（三）綜合用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商住兩用房及其配套設(shè)施等綜合性用房項目建設(shè)的貸款。

第七條 借款人條件。借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；

（二）取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；

（三）產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好；

（四）在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

（五）評定的信用等級符合總行要求；

（六）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

（七）貸款人規(guī)定的其他條件。

第八條 貸款項目條件。貸款項目應(yīng)具備以下條件：

（一）已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效；

（二）土地全部價款已交清，無任何法律糾紛；

（三）具備《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

（四）項目資本金不低于項目總投資的35％，且能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)；

（五）項目實際功能與規(guī)劃用途相符，符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，有良好的?jīng)濟(jì)和社會效益；

（六）有我行認(rèn)可的有效擔(dān)保；

（七）貸款人規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款期限與利率

第九條

房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過3年，總行另有規(guī)定的除外。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率按照中國人民銀行及我行產(chǎn)品定價相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章 貸款擔(dān)保與保險

第十一條

房地產(chǎn)開發(fā)貸款執(zhí)行總行擔(dān)保管理等相關(guān)制度規(guī)定，主要采取抵押擔(dān)保方式，優(yōu)先以本項目土地及在建工程設(shè)定抵押。以土地作抵押的，抵押貸款金額不得超過抵押物價值的70％；以在建工程作抵押的，抵押貸款金額不得超過抵押物價值的50％。

第十二條 借款人提供的抵押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)及關(guān)于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定。

第十三條

房地產(chǎn)抵押價值，可由貸款人與抵押當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商議定，或委托貸款人與抵押登記部門共同認(rèn)可的的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

第十四條 以土地使用權(quán)作抵押的，確定抵押期限時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取質(zhì)押擔(dān)保方式、保證擔(dān)保方式的，執(zhí)行我行相關(guān)擔(dān)保管理規(guī)定。

第十六條 對需要辦理保險的，借款人應(yīng)按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險的第一受益人。保險期間，保險單原件由貸款人保管。

第五章 貸款受理、調(diào)查、審查與審批

第十七條 貸款受理。借款人申請貸款時，應(yīng)向貸款人提交借款申請，并提供以下有效資料：

（一）借款人資料

1、營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、基本存款賬戶開戶許可證；

2、公司章程及相關(guān)驗資報告；

3、借款人中征碼及信用報告查詢授權(quán)書；

4、法定代表人身份證明及信用報告查詢授權(quán)書；

5、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請借款的決議文件；

6、公司上三個及近期財務(wù)報表；

7、貸款人要求提供的其他資料。

（二）貸款項目資料

1、項目立項批文或備案資料；

2、項目可行性研究報告或具有相當(dāng)性質(zhì)的項目相關(guān)資料；

3、國有土地有償使用合同和土地出讓地價款繳交憑證；

4、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；

5、已投入的項目資金憑證；

6、建筑施工合同及監(jiān)理合同；

7、貸款人要求提供的其他資料。

第十八條 貸款調(diào)查。貸款調(diào)查核實內(nèi)容主要包括以下方面內(nèi)容：

（一）借款人情況

1、基本情況。主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級、經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展前景等；法定代表人、實際控制人和其他高級管理人員的學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營管理能力、誠信狀況和經(jīng)營業(yè)績等；主要股東的實力和經(jīng)營業(yè)績等情況。

2、財務(wù)情況。主要分析借款人上三個和近期財務(wù)報表，調(diào)查企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)濟(jì)效益和償債能力等，要特別關(guān)注重點會計科目財務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化。

3、資信情況。主要通過有關(guān)資信查詢系統(tǒng)調(diào)查借款人資信情況。

4、關(guān)聯(lián)情況。主要調(diào)查核實借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系和業(yè)務(wù)情況。

（二）貸款項目情況

1、項目基本情況。主要調(diào)查項目“四證”及其附件是否齊全、真實，內(nèi)容是否一致；核實項目資金憑證，驗證項目資本金是否如實投入項目并達(dá)到35%；項目建設(shè)進(jìn)度是否合理，實際建設(shè)是否與規(guī)劃相符；貸款用途是否真實，是否用于繳交土地出讓金。

2、建設(shè)內(nèi)容情況。主要調(diào)查項目用地性質(zhì)和用途；項目類型、特點、地理位臵、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等。

3、建設(shè)條件和資金情況。主要調(diào)查土地價款是否全部繳交；項目周邊的市政規(guī)劃、設(shè)施情況；項目監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項目拆遷安臵情況，是否存在拆遷糾紛；項目土地閑臵情況；預(yù)（銷）售情況；其他融資方式的合法、合規(guī)、合理性；項目投資預(yù)算情況及資金缺口應(yīng)對措施；貸款用途和用款計劃。

4、項目市場前景。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況；項目周邊同類物業(yè)的銷售和出租情況；項目定位定價是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確；銷售或出租計劃是否合理。

（三）擔(dān)保情況

主要調(diào)查抵押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價值是否充足；保證人的保證資格和保證能力等。

（四）其他需要調(diào)查核實的情況。

第十九條 貸款審查。貸款審查人員結(jié)合以上調(diào)查內(nèi)容對借款人、貸款項目、貸款擔(dān)保、還款能力等情況進(jìn)行審查和風(fēng)險判斷，提出審查意見。

第二十條 貸款審批。貸款審批人員結(jié)合貸款風(fēng)險因素和風(fēng)險規(guī)避措施，做出貸款決策。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批按照總行有關(guān)審批授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 貸款發(fā)放

第二十一條 對已審批同意的貸款，應(yīng)按照項目建設(shè)的工程進(jìn)度放款。在貸款發(fā)放前，貸款人應(yīng)與借款人及其他相關(guān)當(dāng)事人簽訂書面借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)合同，并辦妥擔(dān)保手續(xù)，落實各項發(fā)放前提條件。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取受托支付方式，由貸款人根據(jù)借款人委托將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。

第七章 貸后管理

第二十三條 貸款人應(yīng)為借款人建立貸款檔案，貸款檔案管理執(zhí)行總行授信業(yè)務(wù)檔案管理有關(guān)規(guī)定。

第二十四條 貸款人應(yīng)做好貸后管理相關(guān)工作。貸后管理內(nèi)容包括貸后檢查、資金監(jiān)管、貸款本息催收、風(fēng)險預(yù)警等，要按照總行相關(guān)制度規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 貸款人應(yīng)要求借款人定期提供財務(wù)報表等資料，定期對借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及經(jīng)營情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查。

（一）對借款人信用狀況下降或擅自改變規(guī)劃、變更項目的，貸款人要及時采取措施直至收回貸款；

（二）貸款人應(yīng)對抵（質(zhì)）押物價值的變化情況進(jìn)行監(jiān)測和評估，對抵（質(zhì)）押手續(xù)不完善的要及時補(bǔ)充完善，對抵（質(zhì)）押物價值不足值的要及時追加擔(dān)?；虿扇∑渌胧?。

第二十六條 貸款人應(yīng)要求借款人在借款合同履行期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意：

（一）法人、法定代表人及主要股東變更；

（二）擔(dān)保能力發(fā)生較大變化；

（三）產(chǎn)權(quán)變動或重要財產(chǎn)被處臵；

（四）經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍有調(diào)整；

（五）項目實施進(jìn)度或資金使用計劃有重大調(diào)整；

（六）經(jīng)營場所遷移；

（七）影響貸款人權(quán)益的其他重要變動。

第二十七條 貸款人應(yīng)要求借款人按期足額歸還貸款本息；貸款需要展期的，執(zhí)行總行貸款展期管理有關(guān)規(guī)定。

第二十八條 貸款作業(yè)監(jiān)督、監(jiān)測、分析、檢查、預(yù)警等執(zhí)行總行貸后管理有關(guān)規(guī)定。

第二十九條 貸款形成不良的，執(zhí)行總行不良貸款管理有關(guān)規(guī)定。

第八章 附 則

第三十條 本辦法與以往規(guī)定不一致的，按本辦法執(zhí)行；未盡事宜，按我行信貸管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條 本辦法由張家口銀行總行負(fù)責(zé)解釋和修訂。

第三十二條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行?！稄埣铱谑猩虡I(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法》（張商銀字[2014]300號）同時廢止。

第三篇：中國銀行固定資產(chǎn)貸款項目評估試行辦法

中國銀行固定資產(chǎn)貸款項目評估試行辦法

第一章 總則

為了使固定資產(chǎn)貸款項目評估工作規(guī)范化、合理化、科學(xué)化，提高我行固定資產(chǎn)貸款項目評估水平，結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)外先進(jìn)的項目評估方法和我行固定資產(chǎn)貸款的實際情況，制定本辦法。

本辦法的宗旨是利用各種評估、預(yù)測手段，較真實地反映擬建項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)狀況，為貸款決策提供依據(jù)。

第二章 評估對象和適用范圍

一、評估對象。凡我行擬批的外匯固定資產(chǎn)貸款和人民幣固定資產(chǎn)貸款項目及由我行負(fù)責(zé)擔(dān)保的固定資產(chǎn)項目均應(yīng)按照本辦法進(jìn)行評估。

二、適用范圍。本辦法的適用范圍是：

1.已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項，可行性研究報告業(yè)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，并向我行提出貸款申請的固定資產(chǎn)貸款項目。

2.擬建項目的其他各項貸款條件基本具備。

3.對一些單機(jī)引進(jìn)及貸款金額較小的貸款項目，評估時可采用簡便的辦法進(jìn)行。

第三章 評估的程序

一、確定評估項目。

二、組織評估力量，確定評估人員。

三、制定評估工作計劃。

四、進(jìn)行評估前的調(diào)查研究，收集有關(guān)資料。

五、按照評估內(nèi)容和要求進(jìn)行評估，寫出評估報告。

六、由各級項目評審委員會或評審小組對評估報告進(jìn)行集體評審。分行審批權(quán)限以上項目由總行組織評估或委托分行評估，最后報總行審批。

第四章 評估內(nèi)容

一、項目承辦單位的基礎(chǔ)條件

1.承辦企業(yè)概況：包括企業(yè)名稱、性質(zhì)、規(guī)模、歷史和現(xiàn)狀。

2.企業(yè)組織管理機(jī)構(gòu)、領(lǐng)導(dǎo)班子狀況，技術(shù)水平和勞動生產(chǎn)率水平。

3.企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)能力和產(chǎn)供銷近況。

4.企業(yè)財務(wù)體制隸屬關(guān)系和企業(yè)財務(wù)經(jīng)營情況。

5.總負(fù)債分析。包括遠(yuǎn)期債務(wù)、近期債務(wù)。

6.償債能力分析。包括項目自身效益和企業(yè)綜合償債能力。

7.企業(yè)固定資產(chǎn)原值、凈值及其完好率、利用率。

8.企業(yè)在同行業(yè)中所處的地位和重要性。

9.當(dāng)前企業(yè)存在的主要問題。

二、市場預(yù)測

1.產(chǎn)品的國內(nèi)外市場容量?？赏ㄟ^市場調(diào)查和預(yù)測、結(jié)合國內(nèi)外市場供需情況及產(chǎn)品的競爭能力進(jìn)行分析比較。市場預(yù)測應(yīng)采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，有關(guān)操作程序在評估手冊中明確。

2.市場占有的方式。擬采用何種方式進(jìn)入市場和占有市場。

3.與國內(nèi)現(xiàn)有同行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)能力與產(chǎn)品競爭能力的估計。

4.產(chǎn)品外銷，要進(jìn)行國外需求情況的預(yù)測和進(jìn)入國際市場前景的分析。

三、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和產(chǎn)品方案分析。有條件的分行應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析，可運(yùn)用如下方法進(jìn)行分析：

1.區(qū)域分析法。通過產(chǎn)量、成本、利潤三者之間關(guān)系的分析，確定最佳的經(jīng)濟(jì)區(qū)域(或最佳產(chǎn)量點)。這種方法主要是通過計算產(chǎn)量的最低盈虧平衡點和最高盈虧平衡點來確定項目可選擇的合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模區(qū)域。

2.線性規(guī)劃分析法。線性規(guī)劃是在滿足用線性不等式表示的約束條件，使線性目標(biāo)函數(shù)最優(yōu)(最大或最小)的一種數(shù)學(xué)方法。利用線性規(guī)劃分析經(jīng)濟(jì)規(guī)模，首先要根據(jù)生產(chǎn)產(chǎn)品的狀況和各項資源條件建立數(shù)學(xué)模型，然后進(jìn)行計算。

3.行業(yè)調(diào)查法或經(jīng)驗借鑒法。

4.在確定最佳經(jīng)濟(jì)規(guī)模的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品方案分析。

四、建設(shè)條件

1.原輔材料的保證程度。要詳細(xì)評估當(dāng)前和今后較長時間內(nèi)的產(chǎn)、供、銷狀況(包括數(shù)量、品種、規(guī)格、質(zhì)量)，資源的供應(yīng)與本項目所需的原輔材料是否適應(yīng)，保證程度如何。

2.燃料、動力供應(yīng)，水、電、汽等是否有可靠來源，是否有供應(yīng)協(xié)議。

3.交通運(yùn)輸條件是否落實，運(yùn)距是否經(jīng)濟(jì)合理。

4.協(xié)作配套項目是否能同步建設(shè)。

5.引進(jìn)設(shè)備是否與國內(nèi)廠房、設(shè)備、公用工程銜接。

6.建設(shè)資金是否落實。

7.工程地質(zhì)、水文地質(zhì)是否清楚。

8.廠址選擇是否合理。

9.“三廢”治理環(huán)境保護(hù)問題的解決方案。

10.根據(jù)項目的具體情況確定的其他評估內(nèi)容。

11.施工組織方式及結(jié)構(gòu)的落實。

五、工藝技術(shù)。評估要點有：

1.建設(shè)項目采用的工藝、技術(shù)、設(shè)備在經(jīng)濟(jì)合理條件下是否先進(jìn)適用，是否符合國家的技術(shù)發(fā)展政策，是否節(jié)能降耗。

2.引進(jìn)技術(shù)設(shè)備是否符合我國國情，與國內(nèi)生產(chǎn)設(shè)備是否配套，引進(jìn)技術(shù)后能否消化吸收掌握。特別要加強(qiáng)對二手設(shè)備的技術(shù)可行性論證。

3.建設(shè)項目所采用的技術(shù)、設(shè)備、工藝是否安全可靠，是否經(jīng)過工業(yè)試驗和鑒定，檢驗和測試手段是否完備。

4.產(chǎn)品方案和資源利用是否合理。

5.技術(shù)方案的綜合評估。

六、投資估算和資金來源

投資估算應(yīng)包括：建設(shè)、安裝工程，進(jìn)口設(shè)備和技術(shù)，國內(nèi)設(shè)備和其他購置，其他費用，不要預(yù)見費，建設(shè)期貸款利息，投產(chǎn)后所需流動資金。

資金來源包括：銀行貸款，其他非金融機(jī)構(gòu)貸款，利用外資，國家撥改貸，企業(yè)自籌，發(fā)行債券，發(fā)行股票，投資等。

七、財務(wù)效益。主要指標(biāo)有：

1.進(jìn)行財務(wù)預(yù)測，包括成本預(yù)測、銷售收入預(yù)測、價格預(yù)測等；

2.投資利潤率的計算和分析；

3.銷售利潤率的計算和分析；

4.貸款清償期的計算和分析；

5.財務(wù)凈現(xiàn)值的計算和分析；

6.財務(wù)內(nèi)部收益率的計算和分析。計算時可采用試算法或插入法。

八、外匯收支平衡分析

1.對貸款項目計算期內(nèi)各外匯流入和流出的構(gòu)成進(jìn)行審核和鑒定。

2.測算外匯貸款還款期內(nèi)綜合償還能力。

3.測算經(jīng)濟(jì)換匯成本，經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值。

九、經(jīng)濟(jì)效益評估。評估的主要指標(biāo)有：

1.進(jìn)行經(jīng)濟(jì)成本預(yù)測，包括成本、收入等，用影子價格和影子匯率；

2.投資利稅率的計算和分析；

3.投資回收期的計算和分析；

4.經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值的計算和分析；

5.經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率；

6.投資凈效益率；

7.投資創(chuàng)匯率；

8.經(jīng)濟(jì)成本預(yù)測；

9.國際競爭能力分析；

10.社會效益分析；主要指標(biāo)有：就業(yè)效果、分配效果(包括企業(yè)、個人效果)。

十、不確定性分析

1.盈虧平衡點分析。包括以生產(chǎn)力利用率表示的盈虧平衡點和銷售價格的盈虧平衡點。

2.敏感性分析。包括工期延長，匯率變化，利率變化，投資增減，產(chǎn)品產(chǎn)銷量、產(chǎn)品銷售價格、原材料和動力價格變動等因素變化，對財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響程度，找出最敏感因素，據(jù)以對貸款項目評價和選擇。

3.風(fēng)險性分析。有條件的分行可運(yùn)用概率計算各項財務(wù)指標(biāo)的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差及變異系數(shù)等，并可運(yùn)用定性分析法，分析貸款項目擔(dān)保單位的生產(chǎn)經(jīng)營、資信、履約、債務(wù)等情況。在定量分析的基礎(chǔ)上要做定性分析。

十一、結(jié)論和建議

在預(yù)測分析的基礎(chǔ)上，確定該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃，即進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)效益總評價。并對項目經(jīng)濟(jì)、財務(wù)、技術(shù)方案進(jìn)行全面評價，提出結(jié)論性意見。并對擔(dān)保單位的能力和信譽(yù)、對所采用的擔(dān)保方式的可靠性作出評價。對項目是否給予貸款支持提出意見。并針對擬建項目尚存的主要問題，提出防范措施和建設(shè)性意見，以確保項目順利實施和實現(xiàn)預(yù)計的經(jīng)濟(jì)效益。

第四篇：中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法(失效)

中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法（試行）農(nóng)銀發(fā)（2000）58號［失效］

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》等有關(guān)法律法規(guī)和《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》，制定本辦法。

第二條 本辦法所指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款系指房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、裝修等房地產(chǎn)類企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面的貸款。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理應(yīng)符合《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》和《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）》的一般規(guī)定。同時，依據(jù)本辦法，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款專業(yè)管理。

第四條 根據(jù)資金用途和性質(zhì)，農(nóng)業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實行分類管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行中長期項目貸款管理。建筑安裝貸款可根據(jù)貸款用途和期限，按短期貸款或中長期項目貸款管理。

第五條 本辦法適用于農(nóng)業(yè)銀行本、外幣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理。

第二章 貸款對象、用途、基本條件和科目

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。建筑安裝貸款是指對分類承擔(dān)建筑、安裝、市政建設(shè)以及從事房屋修繕和建筑物裝飾等施工任務(wù)的企業(yè)發(fā)放的用于建筑材料儲備和購置建筑安裝設(shè)備的貸款。

第七條 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，除具備《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：

（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級證明。

（二）持有有效的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施（開）工許可證》，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》。

（三）項目資本金不得低于項目總投資的30％，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)項目開發(fā)。對分期開發(fā)的大中型項目，申請某一期開發(fā)貸款的，按當(dāng)期開發(fā)投資要求資本金比例；對分期開發(fā)的大中型項目，申請整個項目開發(fā)貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風(fēng)險預(yù)期較大的項目，應(yīng)相應(yīng)上浮資本金比例。

（四）抵押物合法有效，對以房地產(chǎn)在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現(xiàn)實資產(chǎn)部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。

（五）工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級。

第八條 借款人申請建筑安裝貸款的，除具備《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：

（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級證明。

（二）外地注冊的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項目許可證。

（三）申請中長期項目貸款的，自有資金至少應(yīng)占中標(biāo)或承建項目總投資的20％，并在貸款發(fā)放前投入工程建設(shè)；申請短期貸款的，符合《中國農(nóng)業(yè)銀行短期貸款管理辦法》規(guī)定的條件。

（四）貸款擔(dān)保合法有效。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款在房地產(chǎn)類貸款科目中核算反映。

第三章 貸款申請和受理

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑安裝企業(yè)直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔(dān)保方式、還款來源及償還能力等情況。

第十一條 對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，通知開發(fā)商正式填寫《固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書》；申請建筑安裝貸款的，根據(jù)資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業(yè)正式填寫《流動資金（中短期）借款申請書》，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書》。

第十二條 開戶行除要求開發(fā)商或建筑安裝企業(yè)提供《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）》規(guī)定的一般相關(guān)資料外，開發(fā)商還應(yīng)提供以下資料：

（一）開發(fā)資質(zhì)等級證書；

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目列入國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計劃和信貸計劃以及政府部門對該項目減免稅費的有效批件；

（三）土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目土地劃撥證明；

（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程施（開）工許可證》，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》；

（五）項目所在地總平面圖、規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料；

（六）抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；

（七）參建、聯(lián)建合同或協(xié)議；

（八）建筑工程保險單或借款人同意投保建筑工程險的承諾函；

（九）與貸款相關(guān)的其他資料。

建筑安裝企業(yè)除提供貸款操作規(guī)程規(guī)定的一般相關(guān)資料外，還應(yīng)提供以下資料：

（一）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書；

（二）外地注冊的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項目許可證；

（三）中標(biāo)和承建協(xié)議、合同及承建項目清單；

（四）中標(biāo)和承建項目的規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）算書；

（五）其他貸款相關(guān)資料。

第四章 貸款調(diào)查

第十三條 貸款合法性調(diào)查。

貸款調(diào)查部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法性的調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項目。

（二）開發(fā)資質(zhì)等級證書的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級證明是否真實有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢。

（三）土地出讓合同的真實性、有效性。應(yīng)調(diào)查土地出讓合同是否真實有效，土地規(guī)劃紅線圖是否經(jīng)批準(zhǔn)。

（四）合法批件的完整性。應(yīng)調(diào)查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施（開）工許可證》是否齊全有效；已經(jīng)開始銷預(yù)售的，是否持有有效的《銷預(yù)售許可證》；上述批件是否為臨時性質(zhì)的批件。

（五）貸款用途的合規(guī)性。應(yīng)調(diào)查貸款項目開發(fā)是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)和政策。對涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)調(diào)查是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，是否屬改變農(nóng)業(yè)用地用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或利用建設(shè)項目、規(guī)劃許可和紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地；對利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)調(diào)查是否依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后可進(jìn)行有償出讓。

（六）參建、聯(lián)建協(xié)議或合同的合法性。

（七）對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目，還要調(diào)查該項目是否列入國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根據(jù)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：

1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；

2.軍事設(shè)施；

3.以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；

4.國有土地使用權(quán)已抵押登記的地上房屋所有權(quán)，地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國有土地使用權(quán)作為抵押物。

根據(jù)房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)限制規(guī)定，應(yīng)避免用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：

1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的；

2.按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；

3.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的。

對建筑安裝貸款的合法性調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：

（一）從事建筑安裝的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含建筑安裝、裝修等項目，營業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)工商行政管理部門辦理年檢手續(xù)。

（二）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效性和建筑活動的合法性。應(yīng)調(diào)查建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書是否有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢，其建筑活動是否超越該企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍，是否用其他建筑企業(yè)的名義承攬工程。

（三）外地企業(yè)承建許可證。應(yīng)調(diào)查外地注冊的建筑安裝企業(yè)是否持有進(jìn)入本地區(qū)承建項目的許可證，許可證是否真實有效。

（四）建筑安裝企業(yè)提供的中標(biāo)和承建合同、協(xié)議真實有效。

（五）貸款實際用途合規(guī)。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。

第十四條 貸款安全性調(diào)查。

貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

（一）項目資本金比例和到位情況。對參聯(lián)建項目，應(yīng)調(diào)查項目資本金是否用貸款或債務(wù)抵充。

（二）抵押物的變現(xiàn)能力。對設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價款中扣除優(yōu)先繳納出讓金后第二還款來源的償債能力。調(diào)查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國有土地使用權(quán)和地上房屋同時進(jìn)行抵押，不得分立抵押。

（三）個人住房按揭貸款配套情況。應(yīng)調(diào)查該項目個人住房按揭貸款來源意向以及構(gòu)成。

（四）建筑工程監(jiān)理落實情況。應(yīng)調(diào)查工程監(jiān)理單位是否具有與該工程對應(yīng)要求的資質(zhì)等級，在其資質(zhì)等級許可的監(jiān)理范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)；調(diào)查監(jiān)理單位的業(yè)績、信譽(yù)；調(diào)查委托監(jiān)理協(xié)議內(nèi)容是否完善，建設(shè)資金使用是否納入監(jiān)理范圍。

除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對建筑安裝貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

（一）自有資金比例和到位情況。

（二）建筑安裝企業(yè)承建的工程清單中是否有我行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的資金投入是否到位。

（四）中標(biāo)、承建協(xié)議或合同中規(guī)定的付款時間是否早于借款人提出還款時間。

第十五條 貸款效益性調(diào)查。

貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

（一）從項目所處地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理水平、周邊環(huán)境等方面，與同類項目的銷售（出租）相比，預(yù)測市場前景；

（二）項目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對市場銷售（出租）的影響；

（三）項目的銷售（出租）策略是否符合市場的需要；

（四）給存款、中間業(yè)務(wù)等帶來的附帶效益；

（五）對已開始銷預(yù)售的項目，要調(diào)查其銷預(yù)售情況，分析市場風(fēng)險；

（六）對于經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目還要調(diào)查其價格構(gòu)成要素的測算是否合理。

除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對建筑安裝貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

1.借款人提出的建筑安裝、裝修的標(biāo)準(zhǔn)是否與工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)相符；

2.借款人提出的建筑安裝、裝修的進(jìn)度是否影響施工項目的到期完工，實現(xiàn)銷售（出租）。

第十六條 在對貸款合法性、安全性、效益性進(jìn)行調(diào)查了解的基礎(chǔ)上，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定對借款人進(jìn)行信用等級測評。

第五章 貸款審查、審批和發(fā)放

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實行審貸部門分離運(yùn)作，貸款審查部門獨立對貸款調(diào)查意見的準(zhǔn)確性、完整性和合理性進(jìn)行審查核準(zhǔn)。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實行分級審批、授權(quán)管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按照中長期項目貸款審批權(quán)限，對授權(quán)權(quán)限內(nèi)的貸款進(jìn)行審批。對建筑安裝貸款，根據(jù)貸款用途、期限，按短期貸款或中長期項目貸款審批權(quán)限審批。

第十九條 在項目資本金或自有資金全部到位，投入項目或工程建設(shè)后，開戶行根據(jù)借款合同的約定和貸款發(fā)放的有關(guān)規(guī)定，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及建筑安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發(fā)放，按照工程設(shè)計和實際施工進(jìn)度的需要逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

第六章 貸后檢查和收回

第二十一條 對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和建筑安裝中長期貸款要派駐項目經(jīng)理或項目管理組，并實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)具體的貸后管理。

第二十二條 貸后檢查包括對外檢查和對內(nèi)檢查。對外檢查是指貸款發(fā)放后，派駐公司信貸員或信貸組對借款人貸款的使用和運(yùn)行情況進(jìn)行的跟蹤檢查。對內(nèi)檢查是指上級單位對項目經(jīng)理、項目管理組貸后管理工作進(jìn)行的檢查。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實行專款專用，封閉運(yùn)行。要對貸款逐筆進(jìn)行跟蹤檢查，并按月提交貸款檢查的書面報告。定期檢查報告的主要內(nèi)容有：

（一）項目是否按預(yù)定的設(shè)計要求和計劃工程進(jìn)度施工、竣工、出售和運(yùn)行；

（二）借款人是否按照借款合同規(guī)定和實際用款計劃使用貸款，有無挪用貸款；

（三）借款人貸款歸行和還款付息情況；

（四）對建筑安裝貸款，要檢查借款人材料儲備是否正常，應(yīng)收賬款是否及時清理收回，是否向外單位投資，或墊資承包等問題；

（五）其他影響貸款安全的情況。

第二十四條 上級單位應(yīng)定期對項目經(jīng)理或項目管理組的貸后管理工作進(jìn)行對內(nèi)檢查，檢查內(nèi)容主要是：

（一）督促項目經(jīng)理或項目管理組對項目進(jìn)行檢查和報告；

（二）及時發(fā)現(xiàn)和反映信貸工作中存在的問題，提出改進(jìn)措施；

（三）對項目經(jīng)理或項目管理組的貸款跟蹤管理工作情況和所轄大額貸款項目情況以書面形式上報。

第二十五條 建立貸款風(fēng)險早期預(yù)警制度。項目經(jīng)理、項目管理組、上級檢查單位發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)以下情況時，應(yīng)隨時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、上級主管單位報告，及時采取相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

（一）借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機(jī)關(guān)關(guān)押、逮捕等；

（二）實行聯(lián)營、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、項目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更；

（三）企業(yè)發(fā)生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結(jié)；

（四）改變項目設(shè)計，項目工程進(jìn)度緩慢，工程質(zhì)量下降，虧損持續(xù)、大量增加；

（五）不接受信貸監(jiān)督，資金體外循環(huán)，貸款逾期、拖欠利息；

（六）未經(jīng)貸款行同意，將已設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)出讓或進(jìn)行再抵押；

（七）抵押物遭受火災(zāi)等重大災(zāi)害，損失嚴(yán)重；

（八）改變銷售策略，項目銷售不暢；

（九）其他加大貸款風(fēng)險的重大事件。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收回。對以在建工程作開發(fā)貸款抵押并提供配套按揭貸款的項目、樓盤，在產(chǎn)權(quán)過戶給置業(yè)者、辦妥產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)、按揭貸款抵押轉(zhuǎn)為房產(chǎn)抵押的同時，收回該樓盤、項目的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，以避免同一抵押物重復(fù)抵押。

第七章 附則

第二十七條 單位自建房貸款比照本辦法執(zhí)行。

第二十八條 本辦法由總行負(fù)責(zé)制定、解釋和修訂。省市分行可依據(jù)本辦法制定相應(yīng)的操作細(xì)則。對超出本辦法規(guī)定條件的項目需報總行審定。

第二十九條 本辦法自發(fā)布之日起試行。試行期一年。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法

房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條

為加強(qiáng)和規(guī)范我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作與管理，有效防范貸款風(fēng)險，根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、我行信貸政策以及國家法律法規(guī)和監(jiān)管機(jī)關(guān)有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條

本辦法所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指我行向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)項目及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款、保障性住房開發(fā)貸款和棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)。

住房開發(fā)貸款：指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商品住宅及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。

商業(yè)用房開發(fā)貸款：指向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于寫字樓、商場、酒店、工業(yè)廠房、倉儲用房等商業(yè)項目及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。

對商住兩用開發(fā)項目，如住宅部分投資占總投資比例超過50%的（可按照住宅和商業(yè)的面積確定占比），則應(yīng)納入住房開發(fā)貸款范疇，否則納入商業(yè)用房開發(fā)貸款管理。

－1－ 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放必須符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，遵守國家法律法規(guī)和總行信貸政策及相關(guān)規(guī)定，符合我行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，優(yōu)選客戶和項目，防范業(yè)務(wù)風(fēng)險。

保障性住房、棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)不在本辦法規(guī)范范圍，按照我行關(guān)于棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定辦理。

第三條

房地產(chǎn)開發(fā)項目封閉管理是風(fēng)險管理關(guān)鍵，分行須嚴(yán)格按照項目封閉管理要求，加強(qiáng)對貸款和銷售回款“兩款”的管理，按照本辦法要求對貸款資金使用進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)控銷售進(jìn)度、監(jiān)控銷售回款到我行并及時回收貸款。不能進(jìn)行封閉管理、不能在我行開立回款專戶并接受我行項目專戶管理要求的，不得辦理。

第四條

房地產(chǎn)開發(fā)貸款用途為房地產(chǎn)項目及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)，不得用于繳交土地出讓金及其他用途。

第五條

對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源、捂盤惜售等違紀(jì)違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得對其發(fā)放貸款。

第六條

房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于一級分行屬地內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得跨地區(qū)使用。對于大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)集中總部借款的，可采取項目所在地分行牽頭、企業(yè)集團(tuán)所在地分行參與組成行內(nèi)銀團(tuán)方式辦理。

－2－ 第七條

本辦法適用于我行境內(nèi)各機(jī)構(gòu)。經(jīng)總行授權(quán)獲準(zhǔn)開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的我行海外機(jī)構(gòu)，另行制定管理辦法。

第八條

我行發(fā)行的涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目用途的融資性理財產(chǎn)品、自營資金投資涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目等非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、審查內(nèi)容和封閉管理要求參照本辦法執(zhí)行。

第二章 業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

第九條

借款人應(yīng)具備以下基本條件：

（一）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人。

（二）具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)二級（含）以上，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上（含控股股東）；借款人為項目公司的，如開發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)，則暫定資質(zhì)應(yīng)自初次批準(zhǔn)最長不超過3年，且股東須具備二級以上資質(zhì)。

（三）產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范，核心管理人員素質(zhì)較高。

（四）財務(wù)狀況、信用記錄良好，具有按期償還貸款本息的能力。

（五）持有有效貸款卡，并在我行開立基本賬戶或一般賬戶。

（六）我行評定的信用等級原則上在6C級（含）以上；借款人為項目公司的，其控股股東信用等級應(yīng)為6C級（含）以上。

－3－

（七）如為外商投資企業(yè)，外商投資審批手續(xù)齊備，注冊資本金應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。

（八）愿意接受我行封閉管理的各項要求。

（九）房地產(chǎn)開發(fā)項目一般以房地產(chǎn)建成后的銷售收入作為還款來源，如果商業(yè)地產(chǎn)項目建成后不出售，而是由發(fā)展商出租或自行經(jīng)營并以物業(yè)出租/經(jīng)營收入作為還款來源的，可申請商業(yè)物業(yè)開發(fā)+經(jīng)營模式的開發(fā)貸款。開發(fā)+經(jīng)營模式要求借款人或其母公司須具備2個以上商業(yè)物業(yè)成功經(jīng)營的經(jīng)驗，具有獨特的商業(yè)經(jīng)營模式和品牌效應(yīng)，可保證物業(yè)建成后的出租/經(jīng)營收入來源；且接受我行對出租經(jīng)營收入的監(jiān)管，保證還款。

（十）我行規(guī)定的其他條件。

第十條

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)同時具備以下條件：

（一）經(jīng)辦行一級分行本行政區(qū)域內(nèi)項目（行內(nèi)銀團(tuán)方式可敘做異地項目），已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，立項或備案文件合法、完整、真實、有效，符合環(huán)評要求。

（二）具備《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。貸款項目用地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)已經(jīng)辦妥，土地出讓款已全部繳清。

（三）項目資本金比例符合國家對應(yīng)項目最低資本金比例的－4－ 政策規(guī)定，并能夠在使用銀行貸款之前到位。股東借款和債券融資等負(fù)債性資金不得作為項目資本金。

（四）項目符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，預(yù)期市場前景良好，預(yù)期凈現(xiàn)金流充裕，貸款還款來源穩(wěn)定、可靠。

（五）我行規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款擔(dān)保、期限和還款方式

第十一條

房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上應(yīng)優(yōu)先以項目土地及其在建工程抵押，根據(jù)需要還可補(bǔ)充其他擔(dān)保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或閑置2年（含）以上未開發(fā)的土地作為抵押物。

對于開發(fā)+經(jīng)營項目，須在項目竣工驗收合格后，將房地產(chǎn)項目抵押給我行。原則上還應(yīng)要求客戶將經(jīng)營物業(yè)應(yīng)收租金質(zhì)押給我行。

抵押物和抵押率必須符合我行授信擔(dān)保管理辦法的有關(guān)要求。抵押物必須經(jīng)我行認(rèn)可的合格機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

第十二條

房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款金額應(yīng)根據(jù)項目資本金比例要求和到位情況、項目整體投資規(guī)模和實際資金缺口、借款人風(fēng)險承受能力、他行融資情況以及我行貸款擔(dān)保條件等因素合理確定。

－5－ 房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得循環(huán)使用。

第十三條

貸款期限應(yīng)根據(jù)項目性質(zhì)、開發(fā)周期、市場狀況等因素合理確定：

（一）住房開發(fā)貸款的期限不超過3年。

（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款期限，用于出售或轉(zhuǎn)讓的項目一般不超過3年，最長不超過5年。

項目建成后用于出租或經(jīng)營的項目期限原則上最長不超過12年，其中還本寬限期最長不超過3年。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款按照外部規(guī)定不允許展期。

第十四條

貸款利率及計結(jié)息方式，按照中國人民銀行和我行的有關(guān)定價政策確定，并在借款合同和借據(jù)中載明。

第十五條

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款方式要根據(jù)項目建設(shè)運(yùn)營周期和預(yù)期現(xiàn)金流情況，合理確定建設(shè)期內(nèi)還本寬限期以及本息的還款方式。原則上項目進(jìn)入銷售階段后，每年至少兩次償還本金，不得集中在貸款到期時一次償還。

（一）對住房開發(fā)貸款，應(yīng)要求借款人在借款合同約定的還款期內(nèi)，根據(jù)銷售進(jìn)度分期分批歸還本金。原則上項目完成80%銷售時應(yīng)收回全部貸款本息。

（二）對于出售、轉(zhuǎn)讓的商業(yè)用房開發(fā)貸款，應(yīng)要求借款人－6－ 在借款合同約定的還款期限內(nèi)，按銷售進(jìn)度分期歸還本金，原則上項目完成70%銷售時應(yīng)收回全部貸款本息。

（三）對于向我行申請開發(fā)+經(jīng)營模式的商業(yè)用房開發(fā)項目貸款，還本寬限期原則上不超過3年，寬限期內(nèi)可只還息，寬限期過后分期償還本息，根據(jù)預(yù)期收入進(jìn)度，須在合同中約定按月/季/半年等額（或按約定比例）歸還我行本金和利息。

第四章 貸款受理、調(diào)查、審查和審批

第十六條 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)提供以下資料：

（一）借款人資料

1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、貸款卡，外商投資企業(yè)需提供有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的文件、證書。

2.企業(yè)法人注冊資本驗資報告及變更注冊驗資情況、公司章程或聯(lián)營協(xié)議。

3.法定代表人身份證明資料。

4.借款人最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或其章程規(guī)定的有權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請借款的決議文件或相關(guān)書面材料（可在借款合同簽訂前補(bǔ)充提供）。

－7－ 5.經(jīng)審計的近3年會計報表及近期會計報表（如有）。6.我行要求提供的其他資料。

（二）貸款項目資料

1.經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目立項文件；建設(shè)項目的可行性研究報告及項目建設(shè)資金籌措計劃；

2.合作項目需提供合法有效的合作開發(fā)協(xié)議。

3.《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，上報審批階段，應(yīng)提供《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》如在申請階段仍在辦理中，必須在放款前補(bǔ)齊。

4.國有土地有償使用合同和土地出讓價款（土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等）繳交憑證。

5.項目資本金及其他自籌資金已到位的憑證，對已投入項目的資金，應(yīng)出具相關(guān)憑證和證明。

6.項目銷售或出租規(guī)劃，已簽訂銷售意向書、出租意向書或租約的應(yīng)提供相應(yīng)資料。

7.若項目已進(jìn)入實質(zhì)性開發(fā)階段，須提供主要的工程承包合同及工程現(xiàn)有形象進(jìn)度證明材料。若已經(jīng)開始銷（預(yù)）售的，還需－8－ 提供《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》。

8.政府有權(quán)部門出具的環(huán)評批復(fù)（如需要）。9.其他相關(guān)資料。

（三）擔(dān)保資料按照我行授擔(dān)保管理辦法的相關(guān)要求提供。第十七條 貸款經(jīng)辦行接到借款人的申請及有關(guān)資料后，應(yīng)對借款人的借款資格及項目開發(fā)條件進(jìn)行初步審查，符合我行政策準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)起盡職調(diào)查。調(diào)查人員要對借款人提交資料的真實性和合法性負(fù)責(zé)。應(yīng)重點調(diào)查核實以下內(nèi)容：

（一）借款人情況

1.基本情況。主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級、經(jīng)營模式等；法定代表人和其他高級管理人員學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營管理能力、誠信狀況等；借款人為項目公司的，還應(yīng)調(diào)查借款人主要股東的實力和經(jīng)營業(yè)績等情況。

2.經(jīng)營財務(wù)情況。主要調(diào)查了解借款人資金管理體制和財務(wù)制度，核實財務(wù)報表數(shù)據(jù)的可靠性，了解企業(yè)近3年的經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以往的開發(fā)經(jīng)營和開發(fā)項目情況等。調(diào)查并核實資產(chǎn)負(fù)債表中的各科目構(gòu)成內(nèi)容，主要了解存貨、在建工程、應(yīng)收應(yīng)付款項、預(yù)收預(yù)付款項、固定資產(chǎn)、銀行借款等會計科目的具體構(gòu)成，要特別關(guān)注重點財務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化、閑置土地和

－9－ 商品房存貨以及負(fù)債情況。對借款人經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，并結(jié)合借款人上兩個和近期會計報表對借款人償債能力進(jìn)行初步判斷。如為項目公司，應(yīng)重點了解母公司上述情況。

3.資信情況。通過資信系統(tǒng)查詢借款人資信與違規(guī)情況，對于有不良記錄的借款人不得介入。

4.關(guān)聯(lián)情況。主要調(diào)查核實借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系以及與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來，了解客戶項目資金真實來源及貸款真實用途。

（二）貸款項目情況

1.項目基本情況。主要調(diào)查項目“四證”及其附件是否齊全、真實，內(nèi)容是否一致，有無缺項及原因；核實項目資金憑證，驗證項目資本金投入是否符合規(guī)定比例。項目資本金比例要求如下：

（1）住房開發(fā)項目自有資本金不低于30%；（2）商用房開發(fā)項目資本金比例不低于35%；（3）外資房地產(chǎn)開發(fā)商項目自有資金比例不低于35%。如國家法律法規(guī)有調(diào)整的，以法律法規(guī)調(diào)整為準(zhǔn)。

2.建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案情況。主要調(diào)查項目用地性質(zhì)和用途；項目動遷安置計劃；項目類型、特點、地理位置、規(guī)劃設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等建設(shè)內(nèi)容是否符合國家政策及土地出讓合同約定。

－10－ 3.建設(shè)條件和資金情況。主要調(diào)查土地出讓地價款是否全部繳交；項目周邊的市政規(guī)劃、市政設(shè)施、配套工程、環(huán)保指數(shù)情況；項目設(shè)計、監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項目拆遷安置房源和補(bǔ)償政策，是否存在拆遷糾紛；項目土地閑置情況；項目總投資測算是否合理；預(yù)（銷）售款和其他融資占比是否合理；在項目投資預(yù)算被突破或某項資金來源未落實、未及時到位的情況下，是否有可以彌補(bǔ)資金缺口的措施；項目盈利能力是否較強(qiáng)，還款來源是否充足。如有必要，貸款人應(yīng)要求建設(shè)工程承包方提供同意在在建工程設(shè)定抵押期間放棄應(yīng)得工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。

4.項目市場前景。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，包括市場房地產(chǎn)整體存量、銷量、去化周期以及價格水平，項目周邊同類物業(yè)銷售或出租情況，項目定價是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確，銷售或出租計劃是否可行。

（三）擔(dān)保情況

1.主要調(diào)查抵（質(zhì)）押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價值是否充足。

2.了解當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)抵押置換為在建工程抵押的程序、在建工程預(yù)售解押的流程及風(fēng)險可控程度。

3.調(diào)查了解保證人的保證資格和保證能力等。

－11－

（四）其他需要調(diào)查核實的情況。

第十八條

貸款審查。重點審查各項資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產(chǎn)負(fù)債情況、借款用途、貸款項目條件是否符合國家房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策和我行有關(guān)規(guī)定；貸款金額、期限、還款方式是否與借款人還款能力、貸款項目計劃相配套等。應(yīng)根據(jù)審查情況進(jìn)行風(fēng)險判斷，提出合理有效的貸款前提條件和可操作的貸后管理要求。

第十九條

貸款審批。有權(quán)審批人應(yīng)根據(jù)借款人、貸款項目、貸款擔(dān)保以及貸款金額、期限、利率、收益等情況，結(jié)合貸款風(fēng)險因素和風(fēng)險規(guī)避措施，作出審批決策。對第十七條第（二）款中尚未提供的貸款項目資料，應(yīng)在授信審批意見中明確要求經(jīng)辦行在借款合同簽訂前收集并出具專項說明，提交審貸官或放款人員審核確認(rèn)。此項要求為放款必要前提條件。

第五章 貸款發(fā)放

第二十條

房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目/業(yè)務(wù)品種發(fā)放，嚴(yán)禁以流動資金貸款及其他形式貸款科目/業(yè)務(wù)品種發(fā)放。

－12－ 經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)授信審批意見全面落實放款前提條件。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和總行授信擔(dān)保管理、集中核保等有關(guān)規(guī)定，與借款人簽訂《固定資產(chǎn)借款合同(房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲備貸款專用)》（附），辦妥抵（質(zhì)）押、保證等擔(dān)保手續(xù)。

第二十一條 借款人在申請階段暫未能落實的資料必須由審批人員或放款人員確認(rèn)已經(jīng)補(bǔ)齊且核對無誤方可審批進(jìn)入放款程序。

放款中心應(yīng)根據(jù)《放款中心放款操作規(guī)程》負(fù)責(zé)放款資料的審核，在確認(rèn)貸款前提條件全部落實，抵（質(zhì)）押相關(guān)權(quán)證收妥后，方可在系統(tǒng)進(jìn)行額度生效或合同生效操作。

第六章

封閉管理

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行封閉管理，不愿意配合我行進(jìn)行封閉管理的開發(fā)商，我行不予提供貸款。管戶客戶經(jīng)理、支行行長/經(jīng)營團(tuán)隊負(fù)責(zé)人是封閉管理的第一責(zé)任人和主要責(zé)任人。

第二十三條 封閉管理，是指經(jīng)辦行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與支付、項目資金歸集與使用、項目建設(shè)與銷售進(jìn)度、銷售回款至我行、貸款回收等環(huán)節(jié)實行全過程監(jiān)督和管理，以確保我行房地產(chǎn)貸款的安全收回的管理要求

－13－ 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款按照“專戶管理、用款審核、進(jìn)度監(jiān)控和按比例回收”的原則進(jìn)行封閉管理。

第二十五條 “專戶管理”指要求借款人須在我行開立項目資金專用結(jié)算賬戶。貸款發(fā)放和歸還、工程款結(jié)算和對外支付、銷售收入回款等須通過該專戶進(jìn)行結(jié)算并接受我行監(jiān)督。貸款結(jié)清前，專戶內(nèi)資金只能用于項目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費用或歸還我行貸款。

客戶在貸款發(fā)放環(huán)節(jié)在我行開立項目資金專用結(jié)算賬戶。如項目進(jìn)入銷售階段或經(jīng)營階段，借款人需要另行開立銷售回款/經(jīng)營收入專戶的，該等賬戶必須開立在我行，并接受我行專戶管理要求對專戶資金的管理。

第二十六條 納入專戶管理的資金包括：

（一）我行發(fā)放的貸款資金；

（二）已到位但尚未投入貸款項目建設(shè)的項目資本金；

（三）借款人用于貸款項目建設(shè)的其他自籌資金；

（四）貸款項目的預(yù)售/銷售款、定金、首付款、一次性付款、其他銷售款以及按揭款等。

（五）開發(fā)+經(jīng)營模式項目的經(jīng)營/出租收入。

如項目開發(fā)存在多家銀行貸款，我行貸款份額相對其他銀行－14－ 較小的，須對第（一）

（四）（五）項我行貸款資金和不少于我行貸款份額的銷售回款封閉在我行管理，對于

（二）（三）項企業(yè)自籌資金爭取按貸款份額劃歸我行管理，對優(yōu)質(zhì)項目，（二）

（三）兩項項資金可由主貸款行進(jìn)行封閉管理。

第二十七條 “用款審核”指專戶內(nèi)資金使用必須經(jīng)過有權(quán)人審批，確保專戶內(nèi)資金用于項目開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)，保證項目順利完工實現(xiàn)銷售。

可接受的資金用途包括：項目建設(shè)投入、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費用（包括與開發(fā)項目相關(guān)的前期工程費、建筑安裝費、配套設(shè)施費、管理費用以及稅費等）或歸還我行貸款等。

嚴(yán)禁用貸款資金支付土地出讓金、拆遷費、補(bǔ)償費和其他與項目無關(guān)的費用；嚴(yán)禁將貸款用于置換已投入的項目資本金；嚴(yán)禁將貸款轉(zhuǎn)到借款人同名賬戶（銀團(tuán)貸款除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于歸還他行貸款和股東借款（項目審批時同意的除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于借款人的其他開發(fā)項目資金支付。

第二十八條 專戶資金用款審核要求借款人提供相關(guān)的施工合同、工程進(jìn)度（監(jiān)理報告）、實際進(jìn)度計量資料、與設(shè)備和材料供應(yīng)商簽訂的相關(guān)協(xié)議等資料，說明貸款實際用途、金額和收款人，由我行有權(quán)人審核同意后按管理相關(guān)要求進(jìn)行支付。

－15－ 第二十九條 “進(jìn)度監(jiān)控、按比例回收”指經(jīng)辦行客戶經(jīng)理在建設(shè)期內(nèi)要按月對項目進(jìn)行現(xiàn)場檢查以監(jiān)控建設(shè)進(jìn)度；銷售期內(nèi)要通過查詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案情況或通過現(xiàn)場檢查方式監(jiān)控房地產(chǎn)項目銷售進(jìn)度，按銷售進(jìn)度回收貸款。項目銷售達(dá)到70%-80%時應(yīng)收回我行全部貸款。

第三十條 建設(shè)期內(nèi)至少每月現(xiàn)場檢查一次，檢查重點內(nèi)容如下：

（一）項目工程建設(shè)是否順利，建設(shè)進(jìn)度是否符合計劃，是否存在項目停工或爛尾的風(fēng)險。

（二）項目累計完成工程量與項目資金累計支出額是否匹配，是否存在項目資金被挪作他用的風(fēng)險。

（三）項目建設(shè)資金是否充足，是否存在資金缺口，施工單位墊款金額是否較大等。

第三十一條 貸款項目進(jìn)入銷售期，即從取得項目銷（預(yù)）售許可證的次月起，按月統(tǒng)計項目銷售收入，銷售較快的項目要按半月或每周進(jìn)行統(tǒng)計。通過現(xiàn)場調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的銷售明細(xì)表、查詢企業(yè)銷售合同及收費收據(jù)、分析企業(yè)財務(wù)報表等方法核實分析項目銷售情況，重點核實以下內(nèi)容：

－16－

（一）項目銷售策略是否合理，銷售進(jìn)度是否正常，是否存在滯銷風(fēng)險。

（二）銷售回款是否與銷售進(jìn)度相匹配，是否按規(guī)定納入專戶管理，是否存在借款人隱瞞銷售收入、轉(zhuǎn)移銷售款等問題。

（三）貸款回收比例與銷售進(jìn)度是否匹配，是否存在未按銷售比例收回貸款的問題。

（四）與項目銷售相關(guān)的情況。

第三十二條 開發(fā)+經(jīng)營模式項目，進(jìn)入經(jīng)營期后，在物業(yè)竣工驗收完成后，須及時辦理房地產(chǎn)權(quán)抵押給我行的登記手續(xù)。同時關(guān)注客戶經(jīng)營/出租情況，要求客戶經(jīng)營/出租收入賬戶開立在我行，經(jīng)營/出租收入按期收入我行，原則上要求客戶提供物業(yè)出租的商業(yè)合同備查，并嚴(yán)格監(jiān)控客戶將出租/經(jīng)營收入按照商業(yè)合同定期收入我行。對于客戶將經(jīng)營/出租收入存入他行的，要求客戶整改，整改無效的，我行有權(quán)提前收回貸款。

第七章

抵押物及貸后管理

第三十三條 審批同意貸款發(fā)放時以項目對應(yīng)土地使用權(quán)抵押，貸款發(fā)放后，隨著工程進(jìn)展具備在建工程抵押條件的，應(yīng)按

－17－ 審批要求追加辦理在建工程抵押手續(xù)。

第三十四條 對于開發(fā)+經(jīng)營項目，須在項目竣工驗收合格后，及時辦理竣工物業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并辦理商業(yè)財產(chǎn)保險手續(xù)，我行為保險第一受益人。審批意見要求辦理經(jīng)營物業(yè)應(yīng)收租金質(zhì)押手續(xù)的，還應(yīng)參照我行經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法相關(guān)規(guī)定辦理質(zhì)押和告知租戶等手續(xù)。

第三十五條 因房產(chǎn)預(yù)（銷）售需要，可根據(jù)借款人申請注銷部分抵押房產(chǎn)（在建工程）抵押登記手續(xù)。借款人申請釋放抵押物，應(yīng)提交申請，客戶經(jīng)理調(diào)查核實符合第三十六條管理要求后，提交有權(quán)人審批（分行自行指定）。

第三十六條 對申請撤銷抵押登記的房產(chǎn)（在建工程），經(jīng)辦行應(yīng)進(jìn)行預(yù)（銷）售的真實性調(diào)查，應(yīng)跟蹤核查對應(yīng)房產(chǎn)預(yù)（銷）售款的入賬情況以及住房貸款審批情況，在確保轉(zhuǎn)化過程中貸款安全的前提下釋放押品。對釋放部分抵押物后導(dǎo)致抵押率不足的，應(yīng)采取收回部分貸款或追加還貸保證金的保障措施。

第三十七條 客戶經(jīng)理在進(jìn)行本次撤押申請調(diào)查時，應(yīng)對前次撤押房產(chǎn)（在建工程）后尚未全額到賬的銷售資金歸集情況進(jìn)行跟蹤核查。如發(fā)現(xiàn)借款人預(yù)（銷）售資金未按預(yù)期歸集專戶且理由不充分的，應(yīng)要求借款人按要求歸集資金后方可辦理當(dāng)次撤押。

－18－ 第三十八條 經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)我行授信后檢查頻率要求開展貸后檢查。要求借款人定期報送項目進(jìn)度、貸款使用情況以及財務(wù)報表等相關(guān)資料，并采取查詢相關(guān)信息咨詢系統(tǒng)、現(xiàn)場檢查等方式，對借款人經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、項目建設(shè)和銷售進(jìn)度、貸款收回等情況進(jìn)行檢查。重點檢查內(nèi)容除封閉管理要求內(nèi)容外，還包括：

（一）借款人經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況是否良好，是否存在被政府相關(guān)部門曝光、處罰等違規(guī)情況。

（二）貸款抵押擔(dān)保是否充足有效，項目開始銷售后，須定期對變動抵押率進(jìn)行測算。

第三十九條 借款人在出現(xiàn)下列情形之一時，經(jīng)辦行應(yīng)及時進(jìn)行風(fēng)險重評估，必要時安排風(fēng)險經(jīng)理參與風(fēng)險排查。如發(fā)現(xiàn)存在對我行貸款不利的重大情況，應(yīng)及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告，并立即采取凍結(jié)授信額度使用、調(diào)降授信額度、調(diào)低信用等級、暫停資金使用、追加有效擔(dān)保、要求借款人提前歸還貸款本息等措施，積極防控風(fēng)險。

（一）法定代表人、主要股東或注冊資本發(fā)生不利變更。

（二）經(jīng)營方式、經(jīng)營范圍發(fā)生重大調(diào)整，或經(jīng)營情況嚴(yán)重惡化。

－19－

（三）項目實施進(jìn)度嚴(yán)重滯后或項目拆遷遇到重大糾紛。

（四）項目總投資出現(xiàn)較大資金缺口，缺口資金來源無法落實，或資金使用計劃出現(xiàn)不利于還款的重大調(diào)整的。

（五）擅自改變土地用途和性質(zhì)。

（六）借款人提供虛假資料、不按借款合同約定使用貸款資金或挪用專戶資金。

（七）借款人存在囤地、炒地、捂盤惜售、囤積房源、拖欠土地出讓金等違法違紀(jì)行為的。

（八）項目完成工程量或形象進(jìn)度與專戶資金使用不匹配，存在挪用項目資金嫌疑的。

（九）借款人未能在我行開立銷售回款賬戶有意隱瞞項目銷售進(jìn)度或其他項目資金，未按規(guī)定將項目資金納入專戶管理的。

（十）借款人參與辦理“假按揭”，騙取銀行貸款資金的。

（十一）貸款擔(dān)保發(fā)生不利于我行貸款的變化。

（十二）發(fā)現(xiàn)借款人存在民間高利貸融資行為的。

（十三）銀行貸款出現(xiàn)逾期、欠息，或被分類為關(guān)注、不良類。

（十四）可能對我行貸款安全造成重大影響的其他情況。

（十五）客戶經(jīng)營/出租收入未按照約定收入我行。

－20－

第七章

附

則

第四十條 本辦法由總行信用風(fēng)險管理部負(fù)責(zé)解釋。第四十一條 本辦法自2014年10月13日起施行。2007年9月11日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理的通知》。

附: 固定資產(chǎn)借款合同（房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款專用）

－21－

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