第一篇：XX銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理辦法（精選）

中國(guó)XX商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款

業(yè)務(wù)準(zhǔn)入管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為深入貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款客戶和項(xiàng)目的質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展，根據(jù)中國(guó)商業(yè)銀行信貸管理的有關(guān)制度，制定本辦法。

第二條 準(zhǔn)入管理的基本原則：

優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)原則，通過(guò)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入管理，進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)信貸客戶、產(chǎn)品和區(qū)域結(jié)構(gòu)。

控制信貸風(fēng)險(xiǎn)原則，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的新形勢(shì)，實(shí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入審核，控制一般客戶的新增貸款風(fēng)險(xiǎn)。

精細(xì)化管理原則，根據(jù)各類房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度不同，按照貸款品種制定各類產(chǎn)品的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施精細(xì)化的信貸管理。

第三條 總行房地產(chǎn)信貸部負(fù)責(zé)制定全行城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入制度，并對(duì)客戶及本管理辦法印發(fā)后受理的其首個(gè)項(xiàng)目貸款進(jìn)行統(tǒng)一的準(zhǔn)入審核（總行規(guī)定免準(zhǔn)入審核的客戶及信貸業(yè)務(wù)除外）。對(duì)總、分行級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶和總行同意準(zhǔn)入的客戶實(shí)行名單制管理，并在“中國(guó)商業(yè)銀行辦公業(yè)務(wù)資源網(wǎng)房地產(chǎn)信貸部網(wǎng)頁(yè)”上發(fā)布。對(duì)總行已審核同意準(zhǔn)入客戶的后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總行不再進(jìn)行客戶和項(xiàng)目準(zhǔn)入審核。對(duì)總行已審核同意準(zhǔn)入的集團(tuán)客戶，其集團(tuán)本部及其直接或間接控股比例50%（含）以上子公司及其房地產(chǎn)項(xiàng)目不再準(zhǔn)入審核。

第四條 本辦法適用于商品房開(kāi)發(fā)貸款、城市土地開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款所涉及客戶和境內(nèi)項(xiàng)目的準(zhǔn)入。

第二章 客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

第五條 商品房開(kāi)發(fā)貸款客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）公司治理完善，依法經(jīng)營(yíng)，管理規(guī)范，報(bào)表真實(shí)，并提供年度審計(jì)報(bào)告。

（二）信用等級(jí)AA及以上，無(wú)不良信用記錄。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率低于75％，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充足。

（四）一類地區(qū)上年末所有者權(quán)益1.5億元及以上，二類地區(qū)上年末所有者權(quán)益8000萬(wàn)元及以上，三類地區(qū)上年末所有者權(quán)益5000萬(wàn)元及以上。

（五）具備三級(jí)及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，連續(xù)經(jīng)營(yíng)商品房開(kāi)發(fā)3年以上，且開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好，其中：以住宅開(kāi)發(fā)為主的客戶，一類地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)面積20萬(wàn)平方米以上，二類地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)面積15萬(wàn)平方米以上，三類地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)面積10萬(wàn)平方米以上；以商業(yè)及營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)為主的客戶，一類地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)面積3萬(wàn)平方米以上，二類地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)面積2萬(wàn)平方米以上，三類地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)面積1萬(wàn)平方米以上。

（六）有一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng)。

第六條 保障性住房（含廉租房、政策性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房）開(kāi)發(fā)貸款客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

(一)產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好，核心管理人員素質(zhì)較高。

（二）客戶或其控股股東信用等級(jí)AA及以上，無(wú)不良信用記錄。

（三）如借款人是企業(yè)法人客戶，須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，上年末所有者權(quán)益3000萬(wàn)元及以上。

第七條 城市土地開(kāi)發(fā)貸款客戶的準(zhǔn)入范圍包括：

（一）政府土地儲(chǔ)備貸款客戶，應(yīng)為上年度所轄區(qū)域GDP在200億元以上的地級(jí)及以上城市的政府本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和直轄市、計(jì)劃單列市、上年度所轄區(qū)域GDP在1000億元以上省會(huì)城市的市轄區(qū)政府本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

（二）園區(qū)土地開(kāi)發(fā)貸款客戶，應(yīng)為在國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部審核的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，受開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委托的，從事土地開(kāi)發(fā)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。

（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)或機(jī)構(gòu)（含負(fù)責(zé)城市拆遷、舊城改造客戶）應(yīng)為上年度所轄區(qū)域GDP超200億元的地級(jí)以上城市和直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市下轄區(qū)屬國(guó)有壟斷性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)企業(yè)、城市建設(shè)投資公司等政府背景企業(yè)或機(jī)構(gòu)，及其直接或間接控股比例50％（含）以上的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。

第八條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況 良好。

（二）信用等級(jí)AA及以上，無(wú)不良信用記錄。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率低于75％。

（四）主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，綜合實(shí)力較強(qiáng)。第九條 商品房開(kāi)發(fā)貸款客戶、城市土地開(kāi)發(fā)貸款客戶、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款客戶應(yīng)納入法人客戶授信管理。政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還應(yīng)取得同級(jí)財(cái)政部門核準(zhǔn)的年度貸款規(guī)模批件。

第三章 住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

第十條 普通商品住房（不含別墅、低密度類住宅）開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費(fèi)用（出讓金、補(bǔ)償款、契稅等），并取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（二）項(xiàng)目資本金比例不低于總投資的35%。項(xiàng)目資本金到位比例（實(shí)際到位金額/應(yīng)到位金額，下同）不低于50％，且反映在所有者權(quán)益中。

（三）項(xiàng)目的土地成本和經(jīng)營(yíng)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第十一條 保障性住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）廉租房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

1、廉租住房項(xiàng)目應(yīng)已納入政府年度廉租住房建設(shè)計(jì)劃，并按規(guī)定取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。

2、已與政府簽訂廉租住房回購(gòu)協(xié)議。

3、新建廉租住房已取得所需的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；改建廉租住房已取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可文件。

4、新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的20%，改建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%。項(xiàng)目資本金到位比例不低于50％，且反映在所有者權(quán)益中。

5、貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

（二）政策性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

1、建設(shè)項(xiàng)目已列入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》磕甓冉ㄔO(shè)投資計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，并取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

2、項(xiàng)目資本金比例不低于總投資的30%。項(xiàng)目資本金到位比例不低于50％，且反映在所有者權(quán)益中。

第十二條 別墅、低密度類住宅開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費(fèi)用（出讓金、補(bǔ)償款、4 契稅等），取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（二）別墅類項(xiàng)目須于2005年12月2日之前取得《國(guó)有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

（三）低密度住宅項(xiàng)目應(yīng)符合國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委2006年聯(lián)合下發(fā)的《限制用地項(xiàng)目目錄》的有關(guān)要求，即禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。

（四）項(xiàng)目資本金比例不低于總投資的40%。項(xiàng)目資本金到位比例不低于70％，且反映在所有者權(quán)益中。

（五）項(xiàng)目的土地成本和經(jīng)營(yíng)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

第四章 商業(yè)及營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

第十三條 區(qū)域準(zhǔn)入范圍：

（一）寫字樓項(xiàng)目應(yīng)處于直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市。

（二）賓館酒店項(xiàng)目應(yīng)處于直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市、全國(guó)重點(diǎn)旅游城市和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市（見(jiàn)附件三）。

（三）購(gòu)物中心、綜合商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)處于直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

第十四條 商業(yè)及營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費(fèi)用（出讓金、補(bǔ)償款、契稅等），取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（二）項(xiàng)目資本金比例不低于總投資的40%，項(xiàng)目資本金到位比例不低于70％，且反映在所有者權(quán)益中。

（三）業(yè)態(tài)規(guī)模準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

1、寫字樓項(xiàng)目為甲級(jí)（含）以上項(xiàng)目。

2、賓館酒店項(xiàng)目為四星級(jí)（含）以上項(xiàng)目。

3、購(gòu)物中心（商場(chǎng)、商鋪）類項(xiàng)目為位于城市商業(yè)中心區(qū)域的大中型商業(yè)項(xiàng)目。

混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件。

第五章 城市土地開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

第十五條 城市土地開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）政府土地儲(chǔ)備貸款項(xiàng)目需符合土地利用年度計(jì)劃和年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

（二）征用集體土地的，需取得有權(quán)審批部門對(duì)征地方案的批復(fù)，涉及農(nóng)用地的，還需取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批復(fù)。收購(gòu)國(guó)有存量土地時(shí)，屬于企業(yè)搬遷用地的，需取得收購(gòu)合同或協(xié)議；屬于居民搬遷用地的，需取得有權(quán)部門下發(fā)的拆遷方案批復(fù)。

（三）擬收儲(chǔ)土地規(guī)劃用途應(yīng)為經(jīng)營(yíng)性用地，土地出讓前景良好，經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算可行。

（四）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)須提供政府或政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托其進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的文件或協(xié)議。

（五）政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、園區(qū)土地開(kāi)發(fā)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)的項(xiàng)目貸款，自有資金比例不低于總投資的30%，自有資金到位比例不低于50％。

（六）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)或機(jī)構(gòu)（含拆遷、舊城改造項(xiàng)目）申請(qǐng)的項(xiàng)目貸款，項(xiàng)目資本金比例不低于35%，項(xiàng)目資本金到位比例不低于50％。

（七）政府土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)采取抵押方式，用于抵押的土地要取得合法的土地使用證。抵押物評(píng)估價(jià)值應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)上繳政府的土地出讓收益確定，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70%。

第六章 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

第十六條 區(qū)域準(zhǔn)入范圍：

（一）寫字樓類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目應(yīng)處于直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市。

（二）賓館酒店類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目應(yīng)處于直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市、全國(guó)重點(diǎn)旅游城市和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

（三）購(gòu)物中心、綜合商業(yè)類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目應(yīng)處于直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

第十七條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)：

（一）按照土地出讓合同約定，繳清全部土地費(fèi)用（出讓金、補(bǔ)償款、契稅等），辦妥相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證。

（二）物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方具有良好的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

（三）物業(yè)營(yíng)業(yè)期一般不低于12個(gè)月，經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定，且在未來(lái)3年內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，未來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充裕、足以覆蓋貸款本息。對(duì)總、分行級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶申請(qǐng)的及我行有存量開(kāi)發(fā)貸款的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押項(xiàng)目，物業(yè)經(jīng)營(yíng)期限按我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定掌握。

（四）業(yè)態(tài)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)：

1、寫字樓項(xiàng)目?jī)H介入甲級(jí)（含）以上，年均出租率不低于80%的項(xiàng)目。

2、賓館酒店項(xiàng)目?jī)H介入四星級(jí)（含）以上，由國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌酒店管理公司（見(jiàn)附件四）經(jīng)營(yíng)，年均入住率不低于60%的項(xiàng)目。

3、購(gòu)物中心（商場(chǎng)、商鋪）類項(xiàng)目應(yīng)位于城市商業(yè)中心區(qū)域，可供我行抵押面積不低于1萬(wàn)平米，年均出租率不低于90%的項(xiàng)目。

混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件。

（五）物業(yè)的租金收繳率（租金收繳率=年度實(shí)收租金/年度應(yīng)收租金）不低于90%。

（六）總行優(yōu)質(zhì)客戶貸款項(xiàng)目抵押物價(jià)值控制在物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的70％以內(nèi)；其他客戶貸款項(xiàng)目抵押物價(jià)值控制在物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60％（或賬面成本的70％）以內(nèi)。

第十八條 不得介入以下經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目：

（一）產(chǎn)權(quán)存在糾紛、權(quán)屬?gòu)?fù)雜、不利于資產(chǎn)處臵的項(xiàng)目。

（二）處于開(kāi)發(fā)建設(shè)期的項(xiàng)目。

（三）工業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押項(xiàng)目（經(jīng)總行審批的試點(diǎn)項(xiàng)目除外）。

第七章 貸款額度準(zhǔn)入要求

第十九條 總、分行級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶及其直接或間接控股比例50%（含）以上的子公司項(xiàng)目不受貸款額度限制。

第二十條 住房開(kāi)發(fā)貸款額度規(guī)定：

一類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于8000萬(wàn)元；二類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于5000萬(wàn)元；三類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于3000萬(wàn)元。

第二十一條 政府回購(gòu)的保障性住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不受貸款額度限制，但不得高于政府回購(gòu)協(xié)議確定的回購(gòu)價(jià)款。

第二十二條 商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款額度規(guī)定：

一類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于1.5億元；

二、三類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于1億元。

第二十三條 土地開(kāi)發(fā)貸款額度規(guī)定：

一類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于1億元；二類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于8000萬(wàn)元；三類地區(qū)，項(xiàng)目貸款額度不低于5000萬(wàn)元。

第二十四條 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款額度不得低于1億元。

第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入的審核

第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入審核流程： 需報(bào)總行（房地產(chǎn)信貸部）準(zhǔn)入審核的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，客戶準(zhǔn)入和項(xiàng)目準(zhǔn)入應(yīng)一并申報(bào)。經(jīng)營(yíng)行調(diào)查后逐級(jí)上報(bào)一級(jí)分行，或一級(jí)分行房地產(chǎn)信貸部門（公司部門）直接調(diào)查并形成準(zhǔn)入申請(qǐng)報(bào)告。經(jīng)一級(jí)分行分管行長(zhǎng)同意后，以行發(fā)文形式上報(bào)總行?？傂蟹康禺a(chǎn)信貸部起草客戶及項(xiàng)目準(zhǔn)入審核簽報(bào)，報(bào)總行分管行長(zhǎng)。分管行長(zhǎng)同意后，總行房地產(chǎn)信貸部發(fā)文批復(fù)并抄送總行信貸管理部。

第二十六條 對(duì)于商住綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入，住房建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)60％（含）的項(xiàng)目按照住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)入，其他項(xiàng)目按照商業(yè)用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)入。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入批復(fù)的時(shí)效。經(jīng)審批通過(guò)的客戶準(zhǔn)入有效期兩年。項(xiàng)目準(zhǔn)入有效期（即準(zhǔn)入批復(fù)下發(fā)日至首筆貸款發(fā)放日）不超過(guò)6個(gè)月。

第二十八條 對(duì)已審批準(zhǔn)入的客戶及項(xiàng)目發(fā)生重大變更事項(xiàng)，需按原流程重新進(jìn)行準(zhǔn)入報(bào)批。

第九章 附則

第二十九條 本辦法由中國(guó)商業(yè)銀行總行負(fù)責(zé)制定、解釋和修訂。第三十條 原相關(guān)政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第三十一條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法(2016年版)

張家口銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法

（2016年版）

第一章 總 則

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》等有關(guān)法律、法規(guī)和制度規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房、商業(yè)用房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。

第三條 發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須符合國(guó)家的方針、政策，遵守國(guó)家法律法規(guī)和總行相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持安全性、流動(dòng)性和效益性原則。

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行名單制。對(duì)未列入名單的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得為其辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

第五條

本辦法適用于張家口銀行各分支機(jī)構(gòu)。

第二章 貸款種類和條件

第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類主要包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款和綜合用房開(kāi)發(fā)貸款。

（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。

（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于寫字樓、商場(chǎng)和賓館（酒店）及其配套設(shè)施等商用項(xiàng)目建設(shè)的貸款。

（三）綜合用房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商住兩用房及其配套設(shè)施等綜合性用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。

第七條 借款人條件。借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；

（二）取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，并辦理年檢手續(xù)；

（三）產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；

（四）在我行開(kāi)立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

（五）評(píng)定的信用等級(jí)符合總行要求；

（六）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

（七）貸款人規(guī)定的其他條件。

第八條 貸款項(xiàng)目條件。貸款項(xiàng)目應(yīng)具備以下條件：

（一）已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)或備案文件合法、完整、真實(shí)、有效；

（二）土地全部?jī)r(jià)款已交清，無(wú)任何法律糾紛；

（三）具備《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

（四）項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的35％，且能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；

（五）項(xiàng)目實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；

（六）有我行認(rèn)可的有效擔(dān)保；

（七）貸款人規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款期限與利率

第九條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限一般不超過(guò)3年，總行另有規(guī)定的除外。

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率按照中國(guó)人民銀行及我行產(chǎn)品定價(jià)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)

第十一條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款執(zhí)行總行擔(dān)保管理等相關(guān)制度規(guī)定，主要采取抵押擔(dān)保方式，優(yōu)先以本項(xiàng)目土地及在建工程設(shè)定抵押。以土地作抵押的，抵押貸款金額不得超過(guò)抵押物價(jià)值的70％；以在建工程作抵押的，抵押貸款金額不得超過(guò)抵押物價(jià)值的50％。

第十二條 借款人提供的抵押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)及關(guān)于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定。

第十三條

房地產(chǎn)抵押價(jià)值，可由貸款人與抵押當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商議定，或委托貸款人與抵押登記部門共同認(rèn)可的的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

第十四條 以土地使用權(quán)作抵押的，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。

第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款采取質(zhì)押擔(dān)保方式、保證擔(dān)保方式的，執(zhí)行我行相關(guān)擔(dān)保管理規(guī)定。

第十六條 對(duì)需要辦理保險(xiǎn)的，借款人應(yīng)按貸款人指定的保險(xiǎn)種類到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單原件由貸款人保管。

第五章 貸款受理、調(diào)查、審查與審批

第十七條 貸款受理。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)向貸款人提交借款申請(qǐng)，并提供以下有效資料：

（一）借款人資料

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、基本存款賬戶開(kāi)戶許可證；

2、公司章程及相關(guān)驗(yàn)資報(bào)告；

3、借款人中征碼及信用報(bào)告查詢授權(quán)書；

4、法定代表人身份證明及信用報(bào)告查詢授權(quán)書；

5、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)借款的決議文件；

6、公司上三個(gè)及近期財(cái)務(wù)報(bào)表；

7、貸款人要求提供的其他資料。

（二）貸款項(xiàng)目資料

1、項(xiàng)目立項(xiàng)批文或備案資料；

2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或具有相當(dāng)性質(zhì)的項(xiàng)目相關(guān)資料；

3、國(guó)有土地有償使用合同和土地出讓地價(jià)款繳交憑證；

4、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；

5、已投入的項(xiàng)目資金憑證；

6、建筑施工合同及監(jiān)理合同；

7、貸款人要求提供的其他資料。

第十八條 貸款調(diào)查。貸款調(diào)查核實(shí)內(nèi)容主要包括以下方面內(nèi)容：

（一）借款人情況

1、基本情況。主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展前景等；法定代表人、實(shí)際控制人和其他高級(jí)管理人員的學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、誠(chéng)信狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；主要股東的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等情況。

2、財(cái)務(wù)情況。主要分析借款人上三個(gè)和近期財(cái)務(wù)報(bào)表，調(diào)查企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)效益和償債能力等，要特別關(guān)注重點(diǎn)會(huì)計(jì)科目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化。

3、資信情況。主要通過(guò)有關(guān)資信查詢系統(tǒng)調(diào)查借款人資信情況。

4、關(guān)聯(lián)情況。主要調(diào)查核實(shí)借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系和業(yè)務(wù)情況。

（二）貸款項(xiàng)目情況

1、項(xiàng)目基本情況。主要調(diào)查項(xiàng)目“四證”及其附件是否齊全、真實(shí)，內(nèi)容是否一致；核實(shí)項(xiàng)目資金憑證，驗(yàn)證項(xiàng)目資本金是否如實(shí)投入項(xiàng)目并達(dá)到35%；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度是否合理，實(shí)際建設(shè)是否與規(guī)劃相符；貸款用途是否真實(shí)，是否用于繳交土地出讓金。

2、建設(shè)內(nèi)容情況。主要調(diào)查項(xiàng)目用地性質(zhì)和用途；項(xiàng)目類型、特點(diǎn)、地理位臵、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等。

3、建設(shè)條件和資金情況。主要調(diào)查土地價(jià)款是否全部繳交；項(xiàng)目周邊的市政規(guī)劃、設(shè)施情況；項(xiàng)目監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項(xiàng)目拆遷安臵情況，是否存在拆遷糾紛；項(xiàng)目土地閑臵情況；預(yù)（銷）售情況；其他融資方式的合法、合規(guī)、合理性；項(xiàng)目投資預(yù)算情況及資金缺口應(yīng)對(duì)措施；貸款用途和用款計(jì)劃。

4、項(xiàng)目市場(chǎng)前景。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況；項(xiàng)目周邊同類物業(yè)的銷售和出租情況；項(xiàng)目定位定價(jià)是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確；銷售或出租計(jì)劃是否合理。

（三）擔(dān)保情況

主要調(diào)查抵押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價(jià)值是否充足；保證人的保證資格和保證能力等。

（四）其他需要調(diào)查核實(shí)的情況。

第十九條 貸款審查。貸款審查人員結(jié)合以上調(diào)查內(nèi)容對(duì)借款人、貸款項(xiàng)目、貸款擔(dān)保、還款能力等情況進(jìn)行審查和風(fēng)險(xiǎn)判斷，提出審查意見(jiàn)。

第二十條 貸款審批。貸款審批人員結(jié)合貸款風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，做出貸款決策。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批按照總行有關(guān)審批授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 貸款發(fā)放

第二十一條 對(duì)已審批同意的貸款，應(yīng)按照項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度放款。在貸款發(fā)放前，貸款人應(yīng)與借款人及其他相關(guān)當(dāng)事人簽訂書面借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)合同，并辦妥擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)各項(xiàng)發(fā)放前提條件。

第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款采取受托支付方式，由貸款人根據(jù)借款人委托將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。

第七章 貸后管理

第二十三條 貸款人應(yīng)為借款人建立貸款檔案，貸款檔案管理執(zhí)行總行授信業(yè)務(wù)檔案管理有關(guān)規(guī)定。

第二十四條 貸款人應(yīng)做好貸后管理相關(guān)工作。貸后管理內(nèi)容包括貸后檢查、資金監(jiān)管、貸款本息催收、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等，要按照總行相關(guān)制度規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 貸款人應(yīng)要求借款人定期提供財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，定期對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查。

（一）對(duì)借款人信用狀況下降或擅自改變規(guī)劃、變更項(xiàng)目的，貸款人要及時(shí)采取措施直至收回貸款；

（二）貸款人應(yīng)對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的變化情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估，對(duì)抵（質(zhì)）押手續(xù)不完善的要及時(shí)補(bǔ)充完善，對(duì)抵（質(zhì)）押物價(jià)值不足值的要及時(shí)追加擔(dān)?；虿扇∑渌胧?/p>

第二十六條 貸款人應(yīng)要求借款人在借款合同履行期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意：

（一）法人、法定代表人及主要股東變更；

（二）擔(dān)保能力發(fā)生較大變化；

（三）產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或重要財(cái)產(chǎn)被處臵；

（四）經(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)范圍有調(diào)整；

（五）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度或資金使用計(jì)劃有重大調(diào)整；

（六）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所遷移；

（七）影響貸款人權(quán)益的其他重要變動(dòng)。

第二十七條 貸款人應(yīng)要求借款人按期足額歸還貸款本息；貸款需要展期的，執(zhí)行總行貸款展期管理有關(guān)規(guī)定。

第二十八條 貸款作業(yè)監(jiān)督、監(jiān)測(cè)、分析、檢查、預(yù)警等執(zhí)行總行貸后管理有關(guān)規(guī)定。

第二十九條 貸款形成不良的，執(zhí)行總行不良貸款管理有關(guān)規(guī)定。

第八章 附 則

第三十條 本辦法與以往規(guī)定不一致的，按本辦法執(zhí)行；未盡事宜，按我行信貸管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條 本辦法由張家口銀行總行負(fù)責(zé)解釋和修訂。

第三十二條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。《張家口市商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》（張商銀字[2014]300號(hào)）同時(shí)廢止。

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條

為加強(qiáng)和規(guī)范我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作與管理，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、我行信貸政策以及國(guó)家法律法規(guī)和監(jiān)管機(jī)關(guān)有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條

本辦法所指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是指我行向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)項(xiàng)目及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款，包括住房開(kāi)發(fā)貸款和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，不包括土地儲(chǔ)備貸款、保障性住房開(kāi)發(fā)貸款和棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)。

住房開(kāi)發(fā)貸款：指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商品住宅及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。

商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款：指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于寫字樓、商場(chǎng)、酒店、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等商業(yè)項(xiàng)目及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。

對(duì)商住兩用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如住宅部分投資占總投資比例超過(guò)50%的（可按照住宅和商業(yè)的面積確定占比），則應(yīng)納入住房開(kāi)發(fā)貸款范疇，否則納入商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款管理。

－1－ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放必須符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，遵守國(guó)家法律法規(guī)和總行信貸政策及相關(guān)規(guī)定，符合我行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，優(yōu)選客戶和項(xiàng)目，防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

保障性住房、棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)不在本辦法規(guī)范范圍，按照我行關(guān)于棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定辦理。

第三條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目封閉管理是風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)鍵，分行須嚴(yán)格按照項(xiàng)目封閉管理要求，加強(qiáng)對(duì)貸款和銷售回款“兩款”的管理，按照本辦法要求對(duì)貸款資金使用進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)控銷售進(jìn)度、監(jiān)控銷售回款到我行并及時(shí)回收貸款。不能進(jìn)行封閉管理、不能在我行開(kāi)立回款專戶并接受我行項(xiàng)目專戶管理要求的，不得辦理。

第四條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款用途為房地產(chǎn)項(xiàng)目及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得用于繳交土地出讓金及其他用途。

第五條

對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源、捂盤惜售等違紀(jì)違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得對(duì)其發(fā)放貸款。

第六條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上只能用于一級(jí)分行屬地內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)于大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)集中總部借款的，可采取項(xiàng)目所在地分行牽頭、企業(yè)集團(tuán)所在地分行參與組成行內(nèi)銀團(tuán)方式辦理。

－2－ 第七條

本辦法適用于我行境內(nèi)各機(jī)構(gòu)。經(jīng)總行授權(quán)獲準(zhǔn)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的我行海外機(jī)構(gòu)，另行制定管理辦法。

第八條

我行發(fā)行的涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用途的融資性理財(cái)產(chǎn)品、自營(yíng)資金投資涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、審查內(nèi)容和封閉管理要求參照本辦法執(zhí)行。

第二章 業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

第九條

借款人應(yīng)具備以下基本條件：

（一）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人。

（二）具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)（含）以上，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上（含控股股東）；借款人為項(xiàng)目公司的，如開(kāi)發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)，則暫定資質(zhì)應(yīng)自初次批準(zhǔn)最長(zhǎng)不超過(guò)3年，且股東須具備二級(jí)以上資質(zhì)。

（三）產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，核心管理人員素質(zhì)較高。

（四）財(cái)務(wù)狀況、信用記錄良好，具有按期償還貸款本息的能力。

（五）持有有效貸款卡，并在我行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶。

（六）我行評(píng)定的信用等級(jí)原則上在6C級(jí)（含）以上；借款人為項(xiàng)目公司的，其控股股東信用等級(jí)應(yīng)為6C級(jí)（含）以上。

－3－

（七）如為外商投資企業(yè)，外商投資審批手續(xù)齊備，注冊(cè)資本金應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。

（八）愿意接受我行封閉管理的各項(xiàng)要求。

（九）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般以房地產(chǎn)建成后的銷售收入作為還款來(lái)源，如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后不出售，而是由發(fā)展商出租或自行經(jīng)營(yíng)并以物業(yè)出租/經(jīng)營(yíng)收入作為還款來(lái)源的，可申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式的開(kāi)發(fā)貸款。開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式要求借款人或其母公司須具備2個(gè)以上商業(yè)物業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，具有獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和品牌效應(yīng)，可保證物業(yè)建成后的出租/經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源；且接受我行對(duì)出租經(jīng)營(yíng)收入的監(jiān)管，保證還款。

（十）我行規(guī)定的其他條件。

第十條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

（一）經(jīng)辦行一級(jí)分行本行政區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目（行內(nèi)銀團(tuán)方式可敘做異地項(xiàng)目），已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，立項(xiàng)或備案文件合法、完整、真實(shí)、有效，符合環(huán)評(píng)要求。

（二）具備《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。貸款項(xiàng)目用地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)已經(jīng)辦妥，土地出讓款已全部繳清。

（三）項(xiàng)目資本金比例符合國(guó)家對(duì)應(yīng)項(xiàng)目最低資本金比例的－4－ 政策規(guī)定，并能夠在使用銀行貸款之前到位。股東借款和債券融資等負(fù)債性資金不得作為項(xiàng)目資本金。

（四）項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，預(yù)期市場(chǎng)前景良好，預(yù)期凈現(xiàn)金流充裕，貸款還款來(lái)源穩(wěn)定、可靠。

（五）我行規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款擔(dān)保、期限和還款方式

第十一條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上應(yīng)優(yōu)先以項(xiàng)目土地及其在建工程抵押，根據(jù)需要還可補(bǔ)充其他擔(dān)保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或閑置2年（含）以上未開(kāi)發(fā)的土地作為抵押物。

對(duì)于開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，須在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，將房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押給我行。原則上還應(yīng)要求客戶將經(jīng)營(yíng)物業(yè)應(yīng)收租金質(zhì)押給我行。

抵押物和抵押率必須符合我行授信擔(dān)保管理辦法的有關(guān)要求。抵押物必須經(jīng)我行認(rèn)可的合格機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

第十二條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款金額應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目資本金比例要求和到位情況、項(xiàng)目整體投資規(guī)模和實(shí)際資金缺口、借款人風(fēng)險(xiǎn)承受能力、他行融資情況以及我行貸款擔(dān)保條件等因素合理確定。

－5－ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不得循環(huán)使用。

第十三條

貸款期限應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)狀況等因素合理確定：

（一）住房開(kāi)發(fā)貸款的期限不超過(guò)3年。

（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款期限，用于出售或轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目一般不超過(guò)3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

項(xiàng)目建成后用于出租或經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)12年，其中還本寬限期最長(zhǎng)不超過(guò)3年。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按照外部規(guī)定不允許展期。

第十四條

貸款利率及計(jì)結(jié)息方式，按照中國(guó)人民銀行和我行的有關(guān)定價(jià)政策確定，并在借款合同和借據(jù)中載明。

第十五條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款方式要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期和預(yù)期現(xiàn)金流情況，合理確定建設(shè)期內(nèi)還本寬限期以及本息的還款方式。原則上項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段后，每年至少兩次償還本金，不得集中在貸款到期時(shí)一次償還。

（一）對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)要求借款人在借款合同約定的還款期內(nèi)，根據(jù)銷售進(jìn)度分期分批歸還本金。原則上項(xiàng)目完成80%銷售時(shí)應(yīng)收回全部貸款本息。

（二）對(duì)于出售、轉(zhuǎn)讓的商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，應(yīng)要求借款人－6－ 在借款合同約定的還款期限內(nèi)，按銷售進(jìn)度分期歸還本金，原則上項(xiàng)目完成70%銷售時(shí)應(yīng)收回全部貸款本息。

（三）對(duì)于向我行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式的商業(yè)用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，還本寬限期原則上不超過(guò)3年，寬限期內(nèi)可只還息，寬限期過(guò)后分期償還本息，根據(jù)預(yù)期收入進(jìn)度，須在合同中約定按月/季/半年等額（或按約定比例）歸還我行本金和利息。

第四章 貸款受理、調(diào)查、審查和審批

第十六條 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)提供以下資料：

（一）借款人資料

1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、貸款卡，外商投資企業(yè)需提供有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的文件、證書。

2.企業(yè)法人注冊(cè)資本驗(yàn)資報(bào)告及變更注冊(cè)驗(yàn)資情況、公司章程或聯(lián)營(yíng)協(xié)議。

3.法定代表人身份證明資料。

4.借款人最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或其章程規(guī)定的有權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)借款的決議文件或相關(guān)書面材料（可在借款合同簽訂前補(bǔ)充提供）。

－7－ 5.經(jīng)審計(jì)的近3年會(huì)計(jì)報(bào)表及近期會(huì)計(jì)報(bào)表（如有）。6.我行要求提供的其他資料。

（二）貸款項(xiàng)目資料

1.經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目立項(xiàng)文件；建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目建設(shè)資金籌措計(jì)劃；

2.合作項(xiàng)目需提供合法有效的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。

3.《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，上報(bào)審批階段，應(yīng)提供《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程施工許可證》如在申請(qǐng)階段仍在辦理中，必須在放款前補(bǔ)齊。

4.國(guó)有土地有償使用合同和土地出讓價(jià)款（土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）繳交憑證。

5.項(xiàng)目資本金及其他自籌資金已到位的憑證，對(duì)已投入項(xiàng)目的資金，應(yīng)出具相關(guān)憑證和證明。

6.項(xiàng)目銷售或出租規(guī)劃，已簽訂銷售意向書、出租意向書或租約的應(yīng)提供相應(yīng)資料。

7.若項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段，須提供主要的工程承包合同及工程現(xiàn)有形象進(jìn)度證明材料。若已經(jīng)開(kāi)始銷（預(yù)）售的，還需－8－ 提供《商品房屋銷（預(yù)）售許可證》。

8.政府有權(quán)部門出具的環(huán)評(píng)批復(fù)（如需要）。9.其他相關(guān)資料。

（三）擔(dān)保資料按照我行授擔(dān)保管理辦法的相關(guān)要求提供。第十七條 貸款經(jīng)辦行接到借款人的申請(qǐng)及有關(guān)資料后，應(yīng)對(duì)借款人的借款資格及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行初步審查，符合我行政策準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)起盡職調(diào)查。調(diào)查人員要對(duì)借款人提交資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查核實(shí)以下內(nèi)容：

（一）借款人情況

1.基本情況。主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)模式等；法定代表人和其他高級(jí)管理人員學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、誠(chéng)信狀況等；借款人為項(xiàng)目公司的，還應(yīng)調(diào)查借款人主要股東的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等情況。

2.經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)情況。主要調(diào)查了解借款人資金管理體制和財(cái)務(wù)制度，核實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的可靠性，了解企業(yè)近3年的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況，以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等。調(diào)查并核實(shí)資產(chǎn)負(fù)債表中的各科目構(gòu)成內(nèi)容，主要了解存貨、在建工程、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)、預(yù)收預(yù)付款項(xiàng)、固定資產(chǎn)、銀行借款等會(huì)計(jì)科目的具體構(gòu)成，要特別關(guān)注重點(diǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化、閑置土地和

－9－ 商品房存貨以及負(fù)債情況。對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，并結(jié)合借款人上兩個(gè)和近期會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)借款人償債能力進(jìn)行初步判斷。如為項(xiàng)目公司，應(yīng)重點(diǎn)了解母公司上述情況。

3.資信情況。通過(guò)資信系統(tǒng)查詢借款人資信與違規(guī)情況，對(duì)于有不良記錄的借款人不得介入。

4.關(guān)聯(lián)情況。主要調(diào)查核實(shí)借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系以及與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)，了解客戶項(xiàng)目資金真實(shí)來(lái)源及貸款真實(shí)用途。

（二）貸款項(xiàng)目情況

1.項(xiàng)目基本情況。主要調(diào)查項(xiàng)目“四證”及其附件是否齊全、真實(shí)，內(nèi)容是否一致，有無(wú)缺項(xiàng)及原因；核實(shí)項(xiàng)目資金憑證，驗(yàn)證項(xiàng)目資本金投入是否符合規(guī)定比例。項(xiàng)目資本金比例要求如下：

（1）住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資本金不低于30%；（2）商用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%；（3）外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目自有資金比例不低于35%。如國(guó)家法律法規(guī)有調(diào)整的，以法律法規(guī)調(diào)整為準(zhǔn)。

2.建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案情況。主要調(diào)查項(xiàng)目用地性質(zhì)和用途；項(xiàng)目動(dòng)遷安置計(jì)劃；項(xiàng)目類型、特點(diǎn)、地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等建設(shè)內(nèi)容是否符合國(guó)家政策及土地出讓合同約定。

－10－ 3.建設(shè)條件和資金情況。主要調(diào)查土地出讓地價(jià)款是否全部繳交；項(xiàng)目周邊的市政規(guī)劃、市政設(shè)施、配套工程、環(huán)保指數(shù)情況；項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項(xiàng)目拆遷安置房源和補(bǔ)償政策，是否存在拆遷糾紛；項(xiàng)目土地閑置情況；項(xiàng)目總投資測(cè)算是否合理；預(yù)（銷）售款和其他融資占比是否合理；在項(xiàng)目投資預(yù)算被突破或某項(xiàng)資金來(lái)源未落實(shí)、未及時(shí)到位的情況下，是否有可以彌補(bǔ)資金缺口的措施；項(xiàng)目盈利能力是否較強(qiáng)，還款來(lái)源是否充足。如有必要，貸款人應(yīng)要求建設(shè)工程承包方提供同意在在建工程設(shè)定抵押期間放棄應(yīng)得工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。

4.項(xiàng)目市場(chǎng)前景。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，包括市場(chǎng)房地產(chǎn)整體存量、銷量、去化周期以及價(jià)格水平，項(xiàng)目周邊同類物業(yè)銷售或出租情況，項(xiàng)目定價(jià)是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確，銷售或出租計(jì)劃是否可行。

（三）擔(dān)保情況

1.主要調(diào)查抵（質(zhì)）押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價(jià)值是否充足。

2.了解當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)抵押置換為在建工程抵押的程序、在建工程預(yù)售解押的流程及風(fēng)險(xiǎn)可控程度。

3.調(diào)查了解保證人的保證資格和保證能力等。

－11－

（四）其他需要調(diào)查核實(shí)的情況。

第十八條

貸款審查。重點(diǎn)審查各項(xiàng)資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產(chǎn)負(fù)債情況、借款用途、貸款項(xiàng)目條件是否符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策和我行有關(guān)規(guī)定；貸款金額、期限、還款方式是否與借款人還款能力、貸款項(xiàng)目計(jì)劃相配套等。應(yīng)根據(jù)審查情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)判斷，提出合理有效的貸款前提條件和可操作的貸后管理要求。

第十九條

貸款審批。有權(quán)審批人應(yīng)根據(jù)借款人、貸款項(xiàng)目、貸款擔(dān)保以及貸款金額、期限、利率、收益等情況，結(jié)合貸款風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，作出審批決策。對(duì)第十七條第（二）款中尚未提供的貸款項(xiàng)目資料，應(yīng)在授信審批意見(jiàn)中明確要求經(jīng)辦行在借款合同簽訂前收集并出具專項(xiàng)說(shuō)明，提交審貸官或放款人員審核確認(rèn)。此項(xiàng)要求為放款必要前提條件。

第五章 貸款發(fā)放

第二十條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目/業(yè)務(wù)品種發(fā)放，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目/業(yè)務(wù)品種發(fā)放。

－12－ 經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)授信審批意見(jiàn)全面落實(shí)放款前提條件。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和總行授信擔(dān)保管理、集中核保等有關(guān)規(guī)定，與借款人簽訂《固定資產(chǎn)借款合同(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地儲(chǔ)備貸款專用)》（附），辦妥抵（質(zhì)）押、保證等擔(dān)保手續(xù)。

第二十一條 借款人在申請(qǐng)階段暫未能落實(shí)的資料必須由審批人員或放款人員確認(rèn)已經(jīng)補(bǔ)齊且核對(duì)無(wú)誤方可審批進(jìn)入放款程序。

放款中心應(yīng)根據(jù)《放款中心放款操作規(guī)程》負(fù)責(zé)放款資料的審核，在確認(rèn)貸款前提條件全部落實(shí)，抵（質(zhì)）押相關(guān)權(quán)證收妥后，方可在系統(tǒng)進(jìn)行額度生效或合同生效操作。

第六章

封閉管理

第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行封閉管理，不愿意配合我行進(jìn)行封閉管理的開(kāi)發(fā)商，我行不予提供貸款。管戶客戶經(jīng)理、支行行長(zhǎng)/經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人是封閉管理的第一責(zé)任人和主要責(zé)任人。

第二十三條 封閉管理，是指經(jīng)辦行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放與支付、項(xiàng)目資金歸集與使用、項(xiàng)目建設(shè)與銷售進(jìn)度、銷售回款至我行、貸款回收等環(huán)節(jié)實(shí)行全過(guò)程監(jiān)督和管理，以確保我行房地產(chǎn)貸款的安全收回的管理要求

－13－ 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按照“專戶管理、用款審核、進(jìn)度監(jiān)控和按比例回收”的原則進(jìn)行封閉管理。

第二十五條 “專戶管理”指要求借款人須在我行開(kāi)立項(xiàng)目資金專用結(jié)算賬戶。貸款發(fā)放和歸還、工程款結(jié)算和對(duì)外支付、銷售收入回款等須通過(guò)該專戶進(jìn)行結(jié)算并接受我行監(jiān)督。貸款結(jié)清前，專戶內(nèi)資金只能用于項(xiàng)目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用或歸還我行貸款。

客戶在貸款發(fā)放環(huán)節(jié)在我行開(kāi)立項(xiàng)目資金專用結(jié)算賬戶。如項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段或經(jīng)營(yíng)階段，借款人需要另行開(kāi)立銷售回款/經(jīng)營(yíng)收入專戶的，該等賬戶必須開(kāi)立在我行，并接受我行專戶管理要求對(duì)專戶資金的管理。

第二十六條 納入專戶管理的資金包括：

（一）我行發(fā)放的貸款資金；

（二）已到位但尚未投入貸款項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目資本金；

（三）借款人用于貸款項(xiàng)目建設(shè)的其他自籌資金；

（四）貸款項(xiàng)目的預(yù)售/銷售款、定金、首付款、一次性付款、其他銷售款以及按揭款等。

（五）開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)/出租收入。

如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在多家銀行貸款，我行貸款份額相對(duì)其他銀行－14－ 較小的，須對(duì)第（一）

（四）（五）項(xiàng)我行貸款資金和不少于我行貸款份額的銷售回款封閉在我行管理，對(duì)于

（二）（三）項(xiàng)企業(yè)自籌資金爭(zhēng)取按貸款份額劃歸我行管理，對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，（二）

（三）兩項(xiàng)項(xiàng)資金可由主貸款行進(jìn)行封閉管理。

第二十七條 “用款審核”指專戶內(nèi)資金使用必須經(jīng)過(guò)有權(quán)人審批，確保專戶內(nèi)資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)，保證項(xiàng)目順利完工實(shí)現(xiàn)銷售。

可接受的資金用途包括：項(xiàng)目建設(shè)投入、企業(yè)合理的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用（包括與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用以及稅費(fèi)等）或歸還我行貸款等。

嚴(yán)禁用貸款資金支付土地出讓金、拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)和其他與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用；嚴(yán)禁將貸款用于置換已投入的項(xiàng)目資本金；嚴(yán)禁將貸款轉(zhuǎn)到借款人同名賬戶（銀團(tuán)貸款除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于歸還他行貸款和股東借款（項(xiàng)目審批時(shí)同意的除外）；嚴(yán)禁將信貸資金用于借款人的其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金支付。

第二十八條 專戶資金用款審核要求借款人提供相關(guān)的施工合同、工程進(jìn)度（監(jiān)理報(bào)告）、實(shí)際進(jìn)度計(jì)量資料、與設(shè)備和材料供應(yīng)商簽訂的相關(guān)協(xié)議等資料，說(shuō)明貸款實(shí)際用途、金額和收款人，由我行有權(quán)人審核同意后按管理相關(guān)要求進(jìn)行支付。

－15－ 第二十九條 “進(jìn)度監(jiān)控、按比例回收”指經(jīng)辦行客戶經(jīng)理在建設(shè)期內(nèi)要按月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查以監(jiān)控建設(shè)進(jìn)度；銷售期內(nèi)要通過(guò)查詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案情況或通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查方式監(jiān)控房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，按銷售進(jìn)度回收貸款。項(xiàng)目銷售達(dá)到70%-80%時(shí)應(yīng)收回我行全部貸款。

第三十條 建設(shè)期內(nèi)至少每月現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，檢查重點(diǎn)內(nèi)容如下：

（一）項(xiàng)目工程建設(shè)是否順利，建設(shè)進(jìn)度是否符合計(jì)劃，是否存在項(xiàng)目停工或爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）項(xiàng)目累計(jì)完成工程量與項(xiàng)目資金累計(jì)支出額是否匹配，是否存在項(xiàng)目資金被挪作他用的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)資金是否充足，是否存在資金缺口，施工單位墊款金額是否較大等。

第三十一條 貸款項(xiàng)目進(jìn)入銷售期，即從取得項(xiàng)目銷（預(yù)）售許可證的次月起，按月統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷售收入，銷售較快的項(xiàng)目要按半月或每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、查閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T網(wǎng)上銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的銷售明細(xì)表、查詢企業(yè)銷售合同及收費(fèi)收據(jù)、分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等方法核實(shí)分析項(xiàng)目銷售情況，重點(diǎn)核實(shí)以下內(nèi)容：

－16－

（一）項(xiàng)目銷售策略是否合理，銷售進(jìn)度是否正常，是否存在滯銷風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銷售回款是否與銷售進(jìn)度相匹配，是否按規(guī)定納入專戶管理，是否存在借款人隱瞞銷售收入、轉(zhuǎn)移銷售款等問(wèn)題。

（三）貸款回收比例與銷售進(jìn)度是否匹配，是否存在未按銷售比例收回貸款的問(wèn)題。

（四）與項(xiàng)目銷售相關(guān)的情況。

第三十二條 開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，在物業(yè)竣工驗(yàn)收完成后，須及時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)抵押給我行的登記手續(xù)。同時(shí)關(guān)注客戶經(jīng)營(yíng)/出租情況，要求客戶經(jīng)營(yíng)/出租收入賬戶開(kāi)立在我行，經(jīng)營(yíng)/出租收入按期收入我行，原則上要求客戶提供物業(yè)出租的商業(yè)合同備查，并嚴(yán)格監(jiān)控客戶將出租/經(jīng)營(yíng)收入按照商業(yè)合同定期收入我行。對(duì)于客戶將經(jīng)營(yíng)/出租收入存入他行的，要求客戶整改，整改無(wú)效的，我行有權(quán)提前收回貸款。

第七章

抵押物及貸后管理

第三十三條 審批同意貸款發(fā)放時(shí)以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)抵押，貸款發(fā)放后，隨著工程進(jìn)展具備在建工程抵押條件的，應(yīng)按

－17－ 審批要求追加辦理在建工程抵押手續(xù)。

第三十四條 對(duì)于開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，須在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，及時(shí)辦理竣工物業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并辦理商業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)，我行為保險(xiǎn)第一受益人。審批意見(jiàn)要求辦理經(jīng)營(yíng)物業(yè)應(yīng)收租金質(zhì)押手續(xù)的，還應(yīng)參照我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理辦法相關(guān)規(guī)定辦理質(zhì)押和告知租戶等手續(xù)。

第三十五條 因房產(chǎn)預(yù)（銷）售需要，可根據(jù)借款人申請(qǐng)注銷部分抵押房產(chǎn)（在建工程）抵押登記手續(xù)。借款人申請(qǐng)釋放抵押物，應(yīng)提交申請(qǐng)，客戶經(jīng)理調(diào)查核實(shí)符合第三十六條管理要求后，提交有權(quán)人審批（分行自行指定）。

第三十六條 對(duì)申請(qǐng)撤銷抵押登記的房產(chǎn)（在建工程），經(jīng)辦行應(yīng)進(jìn)行預(yù)（銷）售的真實(shí)性調(diào)查，應(yīng)跟蹤核查對(duì)應(yīng)房產(chǎn)預(yù)（銷）售款的入賬情況以及住房貸款審批情況，在確保轉(zhuǎn)化過(guò)程中貸款安全的前提下釋放押品。對(duì)釋放部分抵押物后導(dǎo)致抵押率不足的，應(yīng)采取收回部分貸款或追加還貸保證金的保障措施。

第三十七條 客戶經(jīng)理在進(jìn)行本次撤押申請(qǐng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)對(duì)前次撤押房產(chǎn)（在建工程）后尚未全額到賬的銷售資金歸集情況進(jìn)行跟蹤核查。如發(fā)現(xiàn)借款人預(yù)（銷）售資金未按預(yù)期歸集專戶且理由不充分的，應(yīng)要求借款人按要求歸集資金后方可辦理當(dāng)次撤押。

－18－ 第三十八條 經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)我行授信后檢查頻率要求開(kāi)展貸后檢查。要求借款人定期報(bào)送項(xiàng)目進(jìn)度、貸款使用情況以及財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料，并采取查詢相關(guān)信息咨詢系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)檢查等方式，對(duì)借款人經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度、貸款收回等情況進(jìn)行檢查。重點(diǎn)檢查內(nèi)容除封閉管理要求內(nèi)容外，還包括：

（一）借款人經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況是否良好，是否存在被政府相關(guān)部門曝光、處罰等違規(guī)情況。

（二）貸款抵押擔(dān)保是否充足有效，項(xiàng)目開(kāi)始銷售后，須定期對(duì)變動(dòng)抵押率進(jìn)行測(cè)算。

第三十九條 借款人在出現(xiàn)下列情形之一時(shí)，經(jīng)辦行應(yīng)及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)重評(píng)估，必要時(shí)安排風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理參與風(fēng)險(xiǎn)排查。如發(fā)現(xiàn)存在對(duì)我行貸款不利的重大情況，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并立即采取凍結(jié)授信額度使用、調(diào)降授信額度、調(diào)低信用等級(jí)、暫停資金使用、追加有效擔(dān)保、要求借款人提前歸還貸款本息等措施，積極防控風(fēng)險(xiǎn)。

（一）法定代表人、主要股東或注冊(cè)資本發(fā)生不利變更。

（二）經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)生重大調(diào)整，或經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)重惡化。

－19－

（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度嚴(yán)重滯后或項(xiàng)目拆遷遇到重大糾紛。

（四）項(xiàng)目總投資出現(xiàn)較大資金缺口，缺口資金來(lái)源無(wú)法落實(shí)，或資金使用計(jì)劃出現(xiàn)不利于還款的重大調(diào)整的。

（五）擅自改變土地用途和性質(zhì)。

（六）借款人提供虛假資料、不按借款合同約定使用貸款資金或挪用專戶資金。

（七）借款人存在囤地、炒地、捂盤惜售、囤積房源、拖欠土地出讓金等違法違紀(jì)行為的。

（八）項(xiàng)目完成工程量或形象進(jìn)度與專戶資金使用不匹配，存在挪用項(xiàng)目資金嫌疑的。

（九）借款人未能在我行開(kāi)立銷售回款賬戶有意隱瞞項(xiàng)目銷售進(jìn)度或其他項(xiàng)目資金，未按規(guī)定將項(xiàng)目資金納入專戶管理的。

（十）借款人參與辦理“假按揭”，騙取銀行貸款資金的。

（十一）貸款擔(dān)保發(fā)生不利于我行貸款的變化。

（十二）發(fā)現(xiàn)借款人存在民間高利貸融資行為的。

（十三）銀行貸款出現(xiàn)逾期、欠息，或被分類為關(guān)注、不良類。

（十四）可能對(duì)我行貸款安全造成重大影響的其他情況。

（十五）客戶經(jīng)營(yíng)/出租收入未按照約定收入我行。

－20－

第七章

附

則

第四十條 本辦法由總行信用風(fēng)險(xiǎn)管理部負(fù)責(zé)解釋。第四十一條 本辦法自2014年10月13日起施行。2007年9月11日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的通知》。

附: 固定資產(chǎn)借款合同（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款專用）

－21－

－22－

第四篇：中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法(試行)

中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試

行）

中銀信管[1998]214號(hào)

頒布時(shí)間：1998-5-21發(fā)文單位：中國(guó)銀行

第一章 總則

第一條 為支持我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸

款通則》和《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。

第二條 各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動(dòng)性原則。

第三條 本辦法適用于中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)分支機(jī)構(gòu)（港澳分支機(jī)構(gòu)除外）發(fā)放的各類開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)貸款。

第二章 貸款對(duì)象和用途

第四條 貸款對(duì)象。經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門注冊(cè)登記，并取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事住房開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)和配套

設(shè)施建設(shè)所需的資金。

第三章 貸款種類和條件

第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類主要包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)貸款。

（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。

（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商

業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。

（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款以外的土地開(kāi)發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地

產(chǎn)貸款。

第七條 貸款條件。申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對(duì)象條件；

（二）具有健全的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理制度；

（三）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；

（四）在中國(guó)銀行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國(guó)銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；

（五）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長(zhǎng)于貸款終止時(shí)間；

（六）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)

立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；

（七）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求；

（八）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目

完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要；

（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30％），并能夠在銀行貸款之前投

入項(xiàng)目建設(shè)；

（十）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國(guó)銀行或落實(shí)中國(guó)銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；

（十一）落實(shí)中國(guó)銀行規(guī)定的其他貸款條件。

第八條 借款人應(yīng)向中國(guó)銀行提交下列文件、證明和材料：

（一）借款申請(qǐng)書。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來(lái)源等。

（二）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。

（三）經(jīng)有權(quán)部門或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。

（四）貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。

（五）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。

（六）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。

（七）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書。

（八）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。

（九）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表及銷售和預(yù)售對(duì)象、銷售價(jià)格和計(jì)劃。

（十）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、鑒定書、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。

（十一）還款保證人的資信證明材料。

（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。

第四章 貸款期限和利率

第九條 貸款期限。

（一）住房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)三年（含三年）；

（二）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）；

（三）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，最長(zhǎng)不超過(guò)五年（含五年）。

第十條 貸款利率。人民幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的有關(guān)貸款利率；外幣住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國(guó)銀行公布的外匯貸款利率。

第五章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)

第十一條 申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款人認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押

或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。

第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。

第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)；貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)

當(dāng)辦理公證手續(xù)。

第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。抵押貸款金額不得超過(guò)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70％；以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長(zhǎng)于貸款期限，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩

余年限為限。

第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）

押的財(cái)產(chǎn)，對(duì)質(zhì)押的有價(jià)證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權(quán)人核實(shí)同意，不得以任何理由掛失。

第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時(shí)，應(yīng)提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。

第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評(píng)估登記費(fèi)和借款合同公證費(fèi)均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人

可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費(fèi)。

第十九條 申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險(xiǎn)種類到保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險(xiǎn)單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險(xiǎn)的第一受益人。辦理保險(xiǎn)所需的一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。第二十條 在保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)單交由貸款人執(zhí)管。在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤

銷保險(xiǎn)。如保險(xiǎn)中斷，貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

第六章 貸款審批與發(fā)放

第二十一條 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，必須填寫書面申請(qǐng)，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項(xiàng)文件、資料。

第二十二條 借款人提出借款申請(qǐng)和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、資料后，貸款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)

行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)對(duì)借款人做出答復(fù)。

第二十三條 借款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時(shí)與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽

訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對(duì)借款申請(qǐng)的批準(zhǔn)可被撤銷或視為失效。

第二十四條 經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計(jì)劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按照合同和核定的用款計(jì)劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計(jì)劃時(shí)，應(yīng)在調(diào)整計(jì)劃前15個(gè)工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審

查同意后，方可調(diào)整用款計(jì)劃。

第二十五條 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一般為30％，國(guó)家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60％，借款人必須按照規(guī)定比例及時(shí)足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項(xiàng)

目前期工程使用。借款人自有資金沒(méi)有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。

第七章 貸款使用與償還

第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或

加收利息。

第二十七條 借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計(jì)劃用款或提前歸還貸款，應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)

費(fèi)率向貸款人支付承擔(dān)費(fèi)用。

第二十八條 借款人必須在貸款銀行開(kāi)立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項(xiàng)資金往來(lái)均須通過(guò)基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對(duì)

挪用貸款部分加罰利息。

第二十九條 貸款人對(duì)借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金有權(quán)實(shí)行監(jiān)督管理。借款人投入項(xiàng)目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。第三十條 借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前30個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認(rèn)可后生效。

第三十一條 貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方

不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過(guò)法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。

第八章 貸款管理與考核

第三十二條 貸款人要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。

第三十三條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無(wú)變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。第三十四條 在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項(xiàng)

目施工生產(chǎn)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。

第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款

收息率。

第九章 附則

第三十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。

第三十七條 本辦法由總行負(fù)責(zé)解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)總行備案。

第三十八條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。

第五篇：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款管理辦法(失效)

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款管理辦法（試行）農(nóng)銀發(fā)（2000）58號(hào)［失效］

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》等有關(guān)法律法規(guī)和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》，制定本辦法。

第二條 本辦法所指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款系指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑安裝、裝修等房地產(chǎn)類企業(yè)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面的貸款。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款管理應(yīng)符合《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》和《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）》的一般規(guī)定。同時(shí)，依據(jù)本辦法，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款專業(yè)管理。

第四條 根據(jù)資金用途和性質(zhì)，農(nóng)業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行分類管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款管理。建筑安裝貸款可根據(jù)貸款用途和期限，按短期貸款或中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款管理。

第五條 本辦法適用于農(nóng)業(yè)銀行本、外幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款管理。

第二章 貸款對(duì)象、用途、基本條件和科目

第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。建筑安裝貸款是指對(duì)分類承擔(dān)建筑、安裝、市政建設(shè)以及從事房屋修繕和建筑物裝飾等施工任務(wù)的企業(yè)發(fā)放的用于建筑材料儲(chǔ)備和購(gòu)置建筑安裝設(shè)備的貸款。

第七條 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的，除具備《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：

（一）具備有權(quán)部門核定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明。

（二）持有有效的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建筑工程施（開(kāi)）工許可證》，已開(kāi)始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》。

（三）項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目總投資的30％，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。對(duì)分期開(kāi)發(fā)的大中型項(xiàng)目，申請(qǐng)某一期開(kāi)發(fā)貸款的，按當(dāng)期開(kāi)發(fā)投資要求資本金比例；對(duì)分期開(kāi)發(fā)的大中型項(xiàng)目，申請(qǐng)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的，按整個(gè)項(xiàng)目總投資要求資本金比例。對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期較大的項(xiàng)目，應(yīng)相應(yīng)上浮資本金比例。

（四）抵押物合法有效，對(duì)以房地產(chǎn)在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過(guò)抵押物市值的50％。

（五）工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

第八條 借款人申請(qǐng)建筑安裝貸款的，除具備《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：

（一）具備有權(quán)部門核定的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明。

（二）外地注冊(cè)的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項(xiàng)目許可證。

（三）申請(qǐng)中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款的，自有資金至少應(yīng)占中標(biāo)或承建項(xiàng)目總投資的20％，并在貸款發(fā)放前投入工程建設(shè)；申請(qǐng)短期貸款的，符合《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行短期貸款管理辦法》規(guī)定的條件。

（四）貸款擔(dān)保合法有效。

第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款在房地產(chǎn)類貸款科目中核算反映。

第三章 貸款申請(qǐng)和受理

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或建筑安裝企業(yè)直接向開(kāi)戶行提出借款的書面申請(qǐng)，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔(dān)保方式、還款來(lái)源及償還能力等情況。

第十一條 對(duì)開(kāi)戶行同意受理的借款申請(qǐng)，申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的，通知開(kāi)發(fā)商正式填寫《固定資產(chǎn)（中長(zhǎng)期）借款申請(qǐng)書》；申請(qǐng)建筑安裝貸款的，根據(jù)資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業(yè)正式填寫《流動(dòng)資金（中短期）借款申請(qǐng)書》，屬于中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(chǎn)（中長(zhǎng)期）借款申請(qǐng)書》。

第十二條 開(kāi)戶行除要求開(kāi)發(fā)商或建筑安裝企業(yè)提供《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）》規(guī)定的一般相關(guān)資料外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)提供以下資料：

（一）開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃和信貸計(jì)劃以及政府部門對(duì)該項(xiàng)目減免稅費(fèi)的有效批件；

（三）土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖，經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地劃撥證明；

（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程施（開(kāi)）工許可證》，已開(kāi)始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》；

（五）項(xiàng)目所在地總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資概（預(yù)）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料；

（六）抵押物保險(xiǎn)單或借款人同意對(duì)抵押物投保的承諾函；

（七）參建、聯(lián)建合同或協(xié)議；

（八）建筑工程保險(xiǎn)單或借款人同意投保建筑工程險(xiǎn)的承諾函；

（九）與貸款相關(guān)的其他資料。

建筑安裝企業(yè)除提供貸款操作規(guī)程規(guī)定的一般相關(guān)資料外，還應(yīng)提供以下資料：

（一）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；

（二）外地注冊(cè)的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項(xiàng)目許可證；

（三）中標(biāo)和承建協(xié)議、合同及承建項(xiàng)目清單；

（四）中標(biāo)和承建項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資概（預(yù)）算書；

（五）其他貸款相關(guān)資料。

第四章 貸款調(diào)查

第十三條 貸款合法性調(diào)查。

貸款調(diào)查部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款合法性的調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：

（一）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍是否包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項(xiàng)目。

（二）開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的有效性。調(diào)查開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明是否真實(shí)有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢。

（三）土地出讓合同的真實(shí)性、有效性。應(yīng)調(diào)查土地出讓合同是否真實(shí)有效，土地規(guī)劃紅線圖是否經(jīng)批準(zhǔn)。

（四）合法批件的完整性。應(yīng)調(diào)查項(xiàng)目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施（開(kāi)）工許可證》是否齊全有效；已經(jīng)開(kāi)始銷預(yù)售的，是否持有有效的《銷預(yù)售許可證》；上述批件是否為臨時(shí)性質(zhì)的批件。

（五）貸款用途的合規(guī)性。應(yīng)調(diào)查貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和政策。對(duì)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)調(diào)查是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，是否屬改變農(nóng)業(yè)用地用途進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或利用建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可和紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地；對(duì)利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)調(diào)查是否依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后可進(jìn)行有償出讓。

（六）參建、聯(lián)建協(xié)議或合同的合法性。

（七）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還要調(diào)查該項(xiàng)目是否列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃和信貸計(jì)劃，減免稅費(fèi)的證明文件是否真實(shí)有效，劃撥土地的取得是否合法。

（八）抵押物的合法性。

根據(jù)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：

1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；

2.軍事設(shè)施；

3.以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，可以無(wú)償收回的土地使用權(quán)；

4.國(guó)有土地使用權(quán)已抵押登記的地上房屋所有權(quán)，地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物。

根據(jù)房地產(chǎn)法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)限制規(guī)定，應(yīng)避免用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：

1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的；

2.按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25％以上的，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；

3.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的。

對(duì)建筑安裝貸款的合法性調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：

（一）從事建筑安裝的資格。主要調(diào)查借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍是否包含建筑安裝、裝修等項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)工商行政管理部門辦理年檢手續(xù)。

（二）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的有效性和建筑活動(dòng)的合法性。應(yīng)調(diào)查建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書是否有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢，其建筑活動(dòng)是否超越該企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍，是否用其他建筑企業(yè)的名義承攬工程。

（三）外地企業(yè)承建許可證。應(yīng)調(diào)查外地注冊(cè)的建筑安裝企業(yè)是否持有進(jìn)入本地區(qū)承建項(xiàng)目的許可證，許可證是否真實(shí)有效。

（四）建筑安裝企業(yè)提供的中標(biāo)和承建合同、協(xié)議真實(shí)有效。

（五）貸款實(shí)際用途合規(guī)。是否用于墊資承包等國(guó)家政策所列禁項(xiàng)。

第十四條 貸款安全性調(diào)查。

貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目資本金比例和到位情況。對(duì)參聯(lián)建項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查項(xiàng)目資本金是否用貸款或債務(wù)抵充。

（二）抵押物的變現(xiàn)能力。對(duì)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價(jià)款中扣除優(yōu)先繳納出讓金后第二還款來(lái)源的償債能力。調(diào)查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國(guó)有土地使用權(quán)和地上房屋同時(shí)進(jìn)行抵押，不得分立抵押。

（三）個(gè)人住房按揭貸款配套情況。應(yīng)調(diào)查該項(xiàng)目個(gè)人住房按揭貸款來(lái)源意向以及構(gòu)成。

（四）建筑工程監(jiān)理落實(shí)情況。應(yīng)調(diào)查工程監(jiān)理單位是否具有與該工程對(duì)應(yīng)要求的資質(zhì)等級(jí)，在其資質(zhì)等級(jí)許可的監(jiān)理范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)；調(diào)查監(jiān)理單位的業(yè)績(jī)、信譽(yù)；調(diào)查委托監(jiān)理協(xié)議內(nèi)容是否完善，建設(shè)資金使用是否納入監(jiān)理范圍。

除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對(duì)建筑安裝貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

（一）自有資金比例和到位情況。

（二）建筑安裝企業(yè)承建的工程清單中是否有我行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金投入是否到位。

（四）中標(biāo)、承建協(xié)議或合同中規(guī)定的付款時(shí)間是否早于借款人提出還款時(shí)間。

第十五條 貸款效益性調(diào)查。

貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

（一）從項(xiàng)目所處地段、戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理水平、周邊環(huán)境等方面，與同類項(xiàng)目的銷售（出租）相比，預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景；

（二）項(xiàng)目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對(duì)市場(chǎng)銷售（出租）的影響；

（三）項(xiàng)目的銷售（出租）策略是否符合市場(chǎng)的需要；

（四）給存款、中間業(yè)務(wù)等帶來(lái)的附帶效益；

（五）對(duì)已開(kāi)始銷預(yù)售的項(xiàng)目，要調(diào)查其銷預(yù)售情況，分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

（六）對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還要調(diào)查其價(jià)格構(gòu)成要素的測(cè)算是否合理。

除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對(duì)建筑安裝貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：

1.借款人提出的建筑安裝、裝修的標(biāo)準(zhǔn)是否與工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)相符；

2.借款人提出的建筑安裝、裝修的進(jìn)度是否影響施工項(xiàng)目的到期完工，實(shí)現(xiàn)銷售（出租）。

第十六條 在對(duì)貸款合法性、安全性、效益性進(jìn)行調(diào)查了解的基礎(chǔ)上，按照《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定對(duì)借款人進(jìn)行信用等級(jí)測(cè)評(píng)。

第五章 貸款審查、審批和發(fā)放

第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行審貸部門分離運(yùn)作，貸款審查部門獨(dú)立對(duì)貸款調(diào)查意見(jiàn)的準(zhǔn)確性、完整性和合理性進(jìn)行審查核準(zhǔn)。

第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行分級(jí)審批、授權(quán)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按照中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款審批權(quán)限，對(duì)授權(quán)權(quán)限內(nèi)的貸款進(jìn)行審批。對(duì)建筑安裝貸款，根據(jù)貸款用途、期限，按短期貸款或中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款審批權(quán)限審批。

第十九條 在項(xiàng)目資本金或自有資金全部到位，投入項(xiàng)目或工程建設(shè)后，開(kāi)戶行根據(jù)借款合同的約定和貸款發(fā)放的有關(guān)規(guī)定，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

第二十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及建筑安裝中長(zhǎng)期貸款實(shí)行逐筆核貸，逐筆發(fā)放，按照工程設(shè)計(jì)和實(shí)際施工進(jìn)度的需要逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

第六章 貸后檢查和收回

第二十一條 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和建筑安裝中長(zhǎng)期貸款要派駐項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)具體的貸后管理。

第二十二條 貸后檢查包括對(duì)外檢查和對(duì)內(nèi)檢查。對(duì)外檢查是指貸款發(fā)放后，派駐公司信貸員或信貸組對(duì)借款人貸款的使用和運(yùn)行情況進(jìn)行的跟蹤檢查。對(duì)內(nèi)檢查是指上級(jí)單位對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理組貸后管理工作進(jìn)行的檢查。

第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行?？顚Ｓ茫忾]運(yùn)行。要對(duì)貸款逐筆進(jìn)行跟蹤檢查，并按月提交貸款檢查的書面報(bào)告。定期檢查報(bào)告的主要內(nèi)容有：

（一）項(xiàng)目是否按預(yù)定的設(shè)計(jì)要求和計(jì)劃工程進(jìn)度施工、竣工、出售和運(yùn)行；

（二）借款人是否按照借款合同規(guī)定和實(shí)際用款計(jì)劃使用貸款，有無(wú)挪用貸款；

（三）借款人貸款歸行和還款付息情況；

（四）對(duì)建筑安裝貸款，要檢查借款人材料儲(chǔ)備是否正常，應(yīng)收賬款是否及時(shí)清理收回，是否向外單位投資，或墊資承包等問(wèn)題；

（五）其他影響貸款安全的情況。

第二十四條 上級(jí)單位應(yīng)定期對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組的貸后管理工作進(jìn)行對(duì)內(nèi)檢查，檢查內(nèi)容主要是：

（一）督促項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查和報(bào)告；

（二）及時(shí)發(fā)現(xiàn)和反映信貸工作中存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)措施；

（三）對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組的貸款跟蹤管理工作情況和所轄大額貸款項(xiàng)目情況以書面形式上報(bào)。

第二十五條 建立貸款風(fēng)險(xiǎn)早期預(yù)警制度。項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理組、上級(jí)檢查單位發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)隨時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、上級(jí)主管單位報(bào)告，及時(shí)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（一）借款人主要管理人員無(wú)故離崗、逃逸、隱匿、被司法機(jī)關(guān)關(guān)押、逮捕等；

（二）實(shí)行聯(lián)營(yíng)、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更；

（三）企業(yè)發(fā)生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結(jié)；

（四）改變項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，工程質(zhì)量下降，虧損持續(xù)、大量增加；

（五）不接受信貸監(jiān)督，資金體外循環(huán)，貸款逾期、拖欠利息；

（六）未經(jīng)貸款行同意，將已設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)出讓或進(jìn)行再抵押；

（七）抵押物遭受火災(zāi)等重大災(zāi)害，損失嚴(yán)重；

（八）改變銷售策略，項(xiàng)目銷售不暢；

（九）其他加大貸款風(fēng)險(xiǎn)的重大事件。

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的收回。對(duì)以在建工程作開(kāi)發(fā)貸款抵押并提供配套按揭貸款的項(xiàng)目、樓盤，在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給置業(yè)者、辦妥產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)、按揭貸款抵押轉(zhuǎn)為房產(chǎn)抵押的同時(shí)，收回該樓盤、項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，以避免同一抵押物重復(fù)抵押。

第七章 附則

第二十七條 單位自建房貸款比照本辦法執(zhí)行。

第二十八條 本辦法由總行負(fù)責(zé)制定、解釋和修訂。省市分行可依據(jù)本辦法制定相應(yīng)的操作細(xì)則。對(duì)超出本辦法規(guī)定條件的項(xiàng)目需報(bào)總行審定。

第二十九條 本辦法自發(fā)布之日起試行。試行期一年。