第一篇：長沙、昆明房地產比較（共）

房地產行業(yè):長沙、昆明房地產調研紀要

長沙/昆明調研:新開發(fā)區(qū)和商業(yè)地產供應過剩,房價上漲前景面臨壓力我們最近對長沙和昆明的一些房地產項目和當?shù)氐姆康禺a中介進行了調研。要點如下:1)

總體上,兩個城市的地產銷售人員/中介都認為2014 年當?shù)胤康禺a市場(交易量和房價)將較為平穩(wěn);2)我們看到房價上漲前景面臨壓力,因為兩個城市的庫存都在增長,且鑒于地方政府債務高企,未來的土地供應將繼續(xù)上升,尤其是昆明。盡管如此,品牌開發(fā)商的項目可能會較當?shù)仄渌椖肯碛幸鐑r,從而可能推動綜合銷售均價上漲;3)兩個城市的總體按揭貸款較其它大中城市更為收緊,首套房的按揭利率是基準貸款利率的1.0-1.1 倍,主要是因為當前銀行貸款額度有限,且兩個城市基建項目的大規(guī)模融資需求在銀行總貸款中的比重日益升高;4)我們認為考慮到未來大量的潛在供應,商業(yè)地產供需的再平衡將成為未來幾年這兩個城市的關鍵問題。

房地產市場主要受剛需驅動,包括來自省內其它城市的置業(yè)需求

萬科數(shù)據(jù)表明,2011 年以來長沙的首次購房者占到整體市場的80%以上,昆明的情況也類似。首次購房者中的大部分都生活和工作在長沙/昆明。兩個城市均有一定比例的外地購房者,但主要是來自周邊區(qū)縣/省內其它城市,目的在于尋求更好的教育/醫(yī)療服務,不同于一線城市中外來購房者的投資需求。例如,在長沙,2011 年以來,本地購房者的比例為60%左右,省內購房者占30%左右,外來(外籍或湖南省外)購房者只占很小的一部分(10-13%左右),在昆明,外來購房者主要來自中國北方,目的是為了享受更好的氣候條件,這些購房者更傾向于選擇低密度樓盤。

第二篇：長沙房地產調查報告

長沙房地產調查報告

長沙房地產調查報告1

隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業(yè)的快速發(fā)展對擴就業(yè)，帶動相關產業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。

一、基本概況：

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較的經濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較。

2、開發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業(yè)現(xiàn)有40余家，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度，導致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較，部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

三、下步打算：

1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加各銀行對房地產企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產在建項目的穩(wěn)步推進。

4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加對房地產開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。

6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的.二十三條意見》的基礎上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。

7、加對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。

長沙房地產調查報告2

長沙居民目前住得怎樣

從調查所涉及的范圍看，20個居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。

多少人準備買房

據(jù)調查，五年內準備購房的人占調查城市總體的21.9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

有了產權房，還買房嗎

數(shù)據(jù)顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質量。

有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對面積住房的購買。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30.5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非?？捎^。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的'占21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。

以上數(shù)據(jù)顯示，巨的人口基數(shù)和迅猛的經濟發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款?？磥?，傳統(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

購房者是什么樣的人

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業(yè)、政府機關及教育文化領域，以制造業(yè)職工、中級技術人員、商業(yè)／服務業(yè)職員／公司中級經理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內為主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力。

居民購房承受能力有多

房地產業(yè)區(qū)域性差異很，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。

從長沙居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加了工薪階層購房的難度。

另外，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急于買房

目前，從預購房者的人群結構來看，商業(yè)、服務業(yè)一般職工占預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。

調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－2000元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％?？梢钥闯觯瑖藢Ψ績r的承受能力與實際的市場情況相徑庭。

居住環(huán)境對購房有多影響

調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60.9％，看來，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn)。

第三篇：2012年昆明房地產市場調研報告

2012年3月昆明房地產市場調查報告

自2012年初昆明房地產三巨頭之一的俊發(fā)集團拋出二環(huán)7500均價后，廣基、江東、銀海等開發(fā)商紛紛跟風，拉開了昆明房地產市場降價的序幕。

據(jù)昆明房產信息網提供的數(shù)據(jù)顯示，本月，昆明樓市共成交各類商品房64套，成交面積4035.24㎡，比上月同比下降1.75%。其中，銷售前十名為：北市區(qū)金尚俊園，呈貢東盟貿易港，南市區(qū)銀海櫻花語，經開區(qū)第三城印象欣城，西山區(qū)經典雙城。

本月，金尚俊園宣布停止銷售，而江東集團的禧瑞都各項手續(xù)未辦理完全，還未達到銷售條件，目前只接受登記。北市區(qū)出現(xiàn)了暫時的銷售真空，使得前兩個月火熱的市場漸漸回歸平靜。

南市區(qū)前兩個月堅挺的價格也逐步出現(xiàn)了松動，銀海地產的銀海櫻花語從年初的9500均價回歸到8500左右，而只發(fā)行認籌卡的海倫國際雖未明確放出價格，但打出購買認籌卡即讓利8至10個點的促銷活動，預計開盤價格會在6800至7500左右。

西山區(qū)的經典雙城還未出現(xiàn)明顯降價或促銷活動，價格仍然堅挺。

經開區(qū)價格仍維持在7500左右，其中紫云青鳥國際珠寶加工貿易基地目前還有約17萬平方米的鋪源在租售，租金為45元/平方米/元，銷售均價8600元/平方米，戶型從160─2450平方米不等。駿信國際汽配城、國際汽車城泊寓等工業(yè)地產公寓，價格維持在4500

至5000左右。

呈貢吳家營片區(qū)因臨近市政府，價格依然堅挺，上海東盟商務大廈以5A甲級寫字樓為噱頭堅挺16800/平米的均價，旁邊置信廣場銷售價格也為8300左右。洛陽片區(qū)以實力集團為首價格開始松動，本月東盟森林拋出3800/平房價競拍的活動，可看做是變相降價的活動。

小結：目前昆明樓市整體仍持續(xù)走低，主城區(qū)的降價風暴已慢慢由二環(huán)向南北擴散，西山區(qū)、經開區(qū)和呈貢片區(qū)因為屬于新興開發(fā)區(qū)域，還未受風暴明顯波及，但結合俊發(fā)、銀海、實力、江東集團等昆明幾大巨頭開發(fā)商的操作行為，降價已成不可改變之大勢。

第四篇：長沙房地產定位策劃

實邁告訴您長沙房地產定位策劃內容包括哪些？

長沙房地產定位策劃內容包括哪些？下面長沙房地產策劃的小編詳細給大家介紹下：

1、功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務、商務活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設施、經商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘蟆?/p>

2、市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。

3、象征性定位。由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。

4、專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經營性定位，即把物業(yè)先設定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設備等中心，發(fā)展商設計營業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

長沙房地產定位策劃內容包括哪些？相信通過以上介紹，大家對長沙房地產定位策劃內

第五篇：昆明房地產市場報告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產市場研究報告

一、宏觀·平穩(wěn)寬松 1.1 經濟運行

【全國經濟環(huán)境】經濟運行總體平穩(wěn)，PPI同比降幅縮窄，結構調整和轉型升級在穩(wěn)步推進。

【全國經濟環(huán)境】M2供應增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業(yè)類貸款增長乏力。

【全國經濟環(huán)境】全社會固定資產投資增速平穩(wěn)，房地產投資增速自年初持續(xù)上升。

【昆明經濟環(huán)境】昆明經濟受宏觀形勢影響持續(xù)走低，產業(yè)結構調整持續(xù)，經濟下行明顯。

【昆明經濟環(huán)境】居民消費能力穩(wěn)中有升，金融機構人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。

【昆明經濟環(huán)境】固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占固定資產投資額比例也增加。

1.2 【經濟小結】

全國GDP增速基本保持穩(wěn)定，全社會固定資產投資增速自2015年后半年趨于穩(wěn)定，房地產投資持續(xù)上升，房地產市場趨于穩(wěn)定狀態(tài)；昆明固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占比例也增加。房產市場先行指標回暖跡象明顯。

1.3 政策環(huán)境

【全國政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結。

【2016年1-6月全國重要政策節(jié)點】

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】降首付，延長貸款年限、購房補貼?，F(xiàn)象：三四線城市及部分二線城市，走量緩慢，庫存積壓。

解析：一二線城市人流量大，購房/租房需求高。因此購房者與投資者均將目光放在了一二線城市，導致了三四線城市及部分二線城市走量緩慢，庫存積壓。

政策措施：在降低購房首付，延長貸款年限，購房補貼利好條件的基礎上，大力推進棚戶區(qū)改造貨幣化，多重措施去庫存。

【全國政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線城市調控收緊?，F(xiàn)象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購以及“90,70”政策，整個房地產市場回暖明顯，與此同時房產市場分化現(xiàn)象明顯加劇。熱門一二線城量價齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線卻仍舊于寒流之中懾懾發(fā)抖。

解析：三四線城市走量緩慢，有實力的開發(fā)商集體投奔熱門一二線城市，小型開發(fā)商則在三四線城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據(jù)各個省份（城市）的實際情況制定對應措施，收緊一線城市（北、上、廣、深），降溫熱點二線城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產新規(guī)

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷售明碼標價實施細則》 銳評：商品房備案被取消，開發(fā)商自行公示而無需備案，如此一來，調整房價將不再受備案的限制，開發(fā)商可靈活掌控銷售價格，房價由市場主導；而對于購房者來說，如今房價全由開發(fā)商說了算，購房者需了解房價公示制度，向開發(fā)商表明立場觀看房價公示，以維護自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買賣合同示范文本》

銳評：新版買賣合同新增了商品房預售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風險。昆明市還增加了安全設置，保障購房者明確知道自己權利義務。并對商品房買賣時的細節(jié)作出了更多的規(guī)范，新增內容更多指向監(jiān)督開發(fā)商行為，最大程度維護購房者權益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評：此次修訂辦法在防止報廢電梯再入市、在電梯日常維護保養(yǎng)方面、將使用年限超過15年的電梯列為重點監(jiān)控對象等方面做出了明確的規(guī)定。提高了電梯使用的安全系數(shù)，明確責任，加大監(jiān)督檢驗力度，全面細化安全管理。

2016年2月1日實行《昆明市物業(yè)管理辦法》

銳評：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設單位的權利、義務,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責、運作,保護業(yè)主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。新規(guī)的施行，更加規(guī)范了地產環(huán)境。

【政策解讀-昆明】昆明市規(guī)劃局出臺細則 明確“商改住”標準

摘要：市規(guī)劃局出臺了相關實施細則，重點明確了房地產項目部分地塊用地性質變更、城市更新改造項目商改住、房地產項目調整住房套型變更的原則等內容。

銳評：商業(yè)體量較大，而昆明住宅用地供應不足，上半年昆明住宅去庫存頗有成效，商辦市場疲軟。

此次明確“商改住”的標準，也有利于盤活商業(yè)項目，標準中提出關于商改住改造配套設施的細則，保障了“商改住”的有序實施。但地段位置不好的項目“商改住”后，由于集中供應、改造成本過高、開發(fā)商缺乏運營經驗等因素，推進實施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺“46條”穩(wěn)增長措施

亮點：涉及促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展；努力降低商品房庫存；切實加強土地保障等20個方面46條政策措施。

銳評：政策的出臺，明確了促進房地產市場和土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展。首先通過減壓穩(wěn)樓市，全面施行商品房預告抵押登記制度，提高金融機構開展住房貸款的積極性，通過房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過調限，加大住房公積金促進住房消費力度，加大金融支持力度、實行財政補貼政策等，靠公積金激活樓市，進一步刺激樓市，達到降低商品房庫存的目的；通過多達9

項土地制度，規(guī)范土地出讓方式，減免多項費用等方式，切實加強土地保障，盤活市場土地市場。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進供給側結構性改革。

摘要：《昆明市供給側結構性改革實施方案》明確提出，要經過3年努力，供給側結構性改革取得重要進展，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板工作取得明顯成效。

銳評：《方案》提出了27條具體任務和措施，意味著昆明供給側結構性改革動真格。著力化解房地產庫存，進一步完善房地產調控政策，加大住房公積金促進住房消費力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農民工和有意愿的農民進城購房，鼓勵車庫（位）銷售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫存規(guī)模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過了《昆明市供給側結構性改革實施方案(送審稿)》,方案對昆明市房地產業(yè)去庫存提出了新的要求，2018年底商品房庫存規(guī)模比2015年減少25%，并對2016~2018年商品房銷售面積年均值提出要求。

1.4 銳評：

1、政府從土地供應上加強監(jiān)管和控制，減少土地供應，從市場的最開端抑制庫存的增長。

2、“商改住”標準的出臺，有益于盤活部分商辦項目，推進商辦項目去庫存的實施。

3、西山區(qū)、呈貢區(qū)出臺對購買或租用轄區(qū)內商務樓，都有相應的補助，積極推動了整個辦公市場的“去庫存”力度。

4、加大住房公積金促進住房消費力度，并推動住房公積金繳存省內異地互認，公積金買房條件的一再放寬，無疑都是為去庫存工作創(chuàng)造先決條件。

1.5 【全國政策小結】

1、降首付、減契稅、購房補貼等多重優(yōu)惠去庫存。在多重優(yōu)惠的刺激下，房地產市場回暖明顯，多個城市量價齊飛；

2、支持農民進城買房，加大棚改戶貨幣補償比例去庫存。在優(yōu)惠政策的激勵下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購房可能性較??；

3、為控制市場平衡，防止后期“房產泡沫”，多個熱門二線城市土拍都施行了“限價融斷”措施；

4、因地制宜，多個城市調控收緊。從去年優(yōu)惠政策入市以后，一線城市樓市量價齊升，土地市場頻出地王。3月份開始一線城市政策開始收緊，開發(fā)商與

購房者則大量涌入周邊的二線城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個二線城市樓市異?；鸨?。為促使地產平衡發(fā)展，熱門二線城市已開始逐步收緊調控。

1.6 【昆明政策小結】

1、推行新版合同、實行電梯安全、物業(yè)管理辦法，加大監(jiān)督檢驗力度，最大程度維護了購房者、業(yè)主的權益。商品房備案被取消，開發(fā)商獲得了掌控價格的自由，房價將由市場主導；

2、從2月1日開始實施的“新版商品房合同”對市場簽約影響極大，在3月15日修改執(zhí)行新規(guī)前，大量的項目延遲備案，致使應在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網簽，造成了上半年2月份市場極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場的庫存，盤活項目，但也可能由于集中供應、改造成本過高、開發(fā)商缺乏運營經驗等因素，減緩推進實施的進程；

4、政府出臺一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷售1000萬㎡以上”、“庫存比2015年底減少25%”的目標，這將說明接下來政府還將延續(xù)積極寬松政策，在如此大的市場容量與利好的政策中，開發(fā)房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場·奮勇前行

【昆明-供銷】新增供應縮減，成交同比增長，7年后市場再現(xiàn)供小于求局面。

市場新增供應持續(xù)下滑，上半年合計供應387萬㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計成交555萬㎡，同比增長21%，備案成交的增長與呈貢和南市區(qū)出現(xiàn)集中備案的項目有關。

商品房包括商品住宅、定向團購房、商業(yè)、辦公與車位

商品房供應統(tǒng)計公布房間明細的預售項目面積

【昆明-存量】商品房庫存處于高位，但市場出現(xiàn)好轉信號，上半年去庫存168萬方。

供求逆轉，備案成交面積比新增供應多168萬㎡，整個上半年呈現(xiàn)出良好的去庫存局面。

截止6月底，商品房庫存2651萬㎡，以近12個月市場共備案1124萬㎡計算，現(xiàn)有庫存去化時間約為2.4年。

昆明政府“去庫存”政策指出，到2018年底，商品房庫存要比2015年底減少25%。2016上半年市場表現(xiàn)為該去庫存的目標打下良好的開局。

【昆明-月度供銷】表現(xiàn)強勁，月均銷售93萬㎡，有3個月份銷量過百萬㎡。自2月1日起，昆明開始使用新版購房合同進行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹慎對待態(tài)度，致使項目備案延后，致使2月市場極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬㎡以上，且均優(yōu)于去年同期。

【主城區(qū)-供銷】供應連續(xù)下滑，成交高位，市場供過于求局面改變。2016年主城區(qū)新增供應持續(xù)下滑，上半年合計供應371萬㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區(qū)商品房合計成交404萬㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區(qū)包含中市區(qū)、東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)和北市區(qū)，不包含呈貢與

空港區(qū)域

【主城區(qū)-存量】庫存止升回落，市場出現(xiàn)去庫存信號。

2016上半年備案成交面積比新增供應多32萬㎡，市場庫存首次止升回落。截止2016年6月底主城區(qū)商品房庫存為2222萬方，以近12個月市場共備案893萬㎡計算，現(xiàn)有庫存去化時間約為2.5年。

【主城區(qū)-月度供銷】月均銷售67萬㎡，2季度月度之間成交量大、波動小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數(shù)項目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場近似處于供求平衡點。

【市場供銷對比】2016上半年呈貢市場銷售占比大幅增加，南市區(qū)供求占比依舊最大。

【市場供銷對比】同比來看，呈貢供應驟減、成交倍增，南市區(qū)供求量微降但仍占主導。

【各區(qū)域供銷存對比】市場供銷存主要集中在南市區(qū)與呈貢，其中南市區(qū)存量第一。

【房產企業(yè)機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房產企業(yè)機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷售增加，市場份額進一步提高。

注：銷售金額包含住、商、辦與車位

2.1 銳理數(shù)據(jù)解析（商品房）1.昆明整體市場穩(wěn)中有升，價格下行

2.上半年市場供應量整體減少，存量首次出現(xiàn)下降，去庫存意圖明顯，效果初見端倪

3.依據(jù)目前昆明市場存量以及現(xiàn)有市場去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區(qū)供減量平，其中南市區(qū)一直是供銷主力區(qū)域；呈貢區(qū)成交大幅增長

5.定向團購房拉動銷量上升，商品住宅供求平衡，庫存量合理，商業(yè)與辦公庫存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購重組加速，昆明樓市進入強者盛宴時代

總結：昆明市場新增供應縮減，以去庫存為己任，市場供給側調節(jié)初見成效。2.2 未來預判

1、下半年房價會出現(xiàn)小幅回升，尤其是商品住宅產品，其價格將得到改善盤入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場多方博弈的情況下昆明樓市將繼續(xù)平穩(wěn)前行 根據(jù)昆明市政府“去庫存”政策，下半年將延續(xù)上半年供減銷增去庫存的良好態(tài)勢

3、更多城中村改造停滯項目將被品牌房企接手盤活，市場上品質樓盤逐步增多，樓市良性發(fā)展

4、昆明的中小房企將進一步被收購、轉型或者消失，未來大房企將占據(jù)更多市場份額。

三、土地供求失調

【土地供銷】昆明土地市場樓面地價小幅下降，供應量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場較去年同期供應量上漲，銷售量下降，供銷比約2.29:1，樓面價小幅下降。供銷價同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開始，昆明土地供應緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場土地有適量供應，卻存在起價過高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時，碧桂園、萬科、云南城投、實力等房企另辟蹊徑，采用收購、入股或代建的方式增加項目土地儲備。

【土地供應分布圖】供地分布廣，供應地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質】昆明住宅類與商業(yè)類土地供應約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業(yè)用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應29宗，約1198畝，供應面積占比42%； 供應用地性質以純住宅與商業(yè)為主，約占總供應面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類用地除因故終止外，其他全數(shù)成交，這說明市場對住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質土地占總成交量的16%，商業(yè)用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計成交1238畝。

【溢價分析】平均溢價率6.47%，共7塊土地溢價成交，2月藍光約溢價27%競得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價過高流拍，并在6月底折價約1/3后成交。

【各性質土地對比】住宅土地價格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價；商業(yè)地價波動大，多底價成交。

【各區(qū)域供銷對比】南市區(qū)為昆明土地供需熱點區(qū)域，東市區(qū)亦有發(fā)力，中市區(qū)持續(xù)有地塊供應。

上半年昆明共計供應土地52宗，合計2832.7畝；

東市區(qū)供應量超過1/3，供應面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應945.5畝；南市區(qū)次之，供應528.46畝，北市區(qū)稍遜一籌，供應472.35 畝。

上半年昆明共計成交土地31宗，合計1238.0畝；

本成交主要分布在南市區(qū)，成交面積為410.5畝，呈貢區(qū)成交353.5畝；中市區(qū)成交203.9畝。

【各區(qū)板塊價格對比】呈貢、滇池板塊供銷走高，溢價地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價排行】藍光溢價27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價為3771元/㎡。

3.1 【成交總價排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價：上半年昆明土地市場較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗?；蛞蚱淦鹋膬r過高，大量開發(fā)商無法負擔。

5.成交區(qū)域：南市區(qū)土地市場仍為供銷主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來預判】

1.整體態(tài)勢：供求不匹配的矛盾還將延續(xù)，土地市場將延續(xù)上半年平淡的態(tài)勢。

2.成交走勢：商業(yè)地塊流拍或將成為常態(tài)，土地溢價能力弱，多數(shù)應是底價成交。

3.供應類型：預計下半年住宅用地仍為供求主力，純商業(yè)用地占比應該下降。

4.熱點區(qū)域：南市區(qū)仍將是主力區(qū)域，東市區(qū)隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進入，或將成為下一個熱點區(qū)域。

3.4 【總評】

1、從整體來看，土地市場如何走取決于政府的供地計劃；

2、從土地成交性質層面看，市場對純住宅用地需求旺盛；商業(yè)用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業(yè)大體量的商業(yè)存量影響，商業(yè)用地的資產價值目前仍處于下降通道，且短期內難以實現(xiàn)根本性的逆轉，商業(yè)用地的市場風險明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰(zhàn)況全面升級，行業(yè)集中度進一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區(qū)內凈地供應愈發(fā)稀少，映襯出問題頻出并開發(fā)停滯的城中村改造項目地塊的價值，在下半年一級市場拿地更加激烈的背景下，這部分項目或將迎來新生。