第一篇：銀行貸款按揭問題匯總 2

銀行貸款按揭問題匯總

1、是否要擔(dān)保費,需要提供哪些擔(dān)保資料?

答：不需要擔(dān)保費，無法擔(dān)保，只能提供銀行所需材料

2、大額貸款收入證明要開多少?是否要提供個稅證明？

答：需要提供月供兩倍的收入證明，且需要個稅證明，所提供的收入資料越多越好

3、可以用企業(yè)(個體)做擔(dān)保貸款嗎？（提供材料）

答：可以，如果是個體，則屬于商業(yè)貸款，但必須是最高法人提供營業(yè)執(zhí)照等證件復(fù)印件

4、名下有擔(dān)保還可以貸款嗎？有沒有影響？

答：可以貸款，但前提是必須能夠提供覆蓋擔(dān)保額兩倍的財力證明或者月供兩倍的收入證明

5、明確首付款的比例，有一套房產(chǎn)付多少？二套怎么付？別墅和普通住宅的區(qū)別？ 答：別墅和普通住宅一樣，首付款一套房最低付10%-30%，二套60%。

6、如果有購房合同及發(fā)票,購房者可不可以提取公積金余額?

答：具體需要咨詢當(dāng)?shù)氐墓e金管委會，一般情況下是無法提取余額的7、別墅首套房利率（利率表）下調(diào)嗎?（浮動情況）

答：幅度10%

8、提交完材料到放款日期需要多久?

答：普通住宅小額度的貸款，兩周左右便可放款，正常情況下別墅都是一樣的，根據(jù)貸款額度決定放款時間，一般不超過一個月

9、可以提前還款嗎？ 利息會改變嗎？ 有還款次數(shù)限制嗎？

答：可以提前還款，利息從全部還清本金的當(dāng)天起重新按照日期計算利息，無還款次數(shù)限制

10、如果客戶之前有房產(chǎn)貸款記錄，但是已經(jīng)還清超過兩年了，可否按一套房來計算利率和首付比例？

答：正常銀行中的貸款記錄會在借款人還清全款的五年內(nèi)均可查出，五年后銀行系統(tǒng)自動消除，記錄未消除的情況下無法按照首套房來付首付款

11、商業(yè)貸款還需要擔(dān)保嗎？

答：不需要

12、如果房產(chǎn)證上簽了兩個人名字，主還款人及貸款人如果產(chǎn)生逾期，是否對二人的資信情況都有影響？

答：是，都會有影響，可以在網(wǎng)上或中行分行查詢征信情況

13、如果買房人月供不夠，收入證明不夠，有什么解決措施？

答：如果是沒錢，那就沒有任何解決措施，如果是實際收入能滿足月供條件，只是證明開不出來的情況下，可以提供流水賬戶

14、建行男的商業(yè)貸款到多少歲，女的到多少歲?

答：借款人年齡加貸款年限 男的不超過65歲，女的不超過60歲，貸款期限最短1年，最長三十年，如果貸款申請日超過借款人生日以后，貸款年限減少一年，多個借款人共同申請借款的，以年齡最大者為準

15、現(xiàn)在建行公積金貸款是”認房也認貸”嗎,還是”認房不認貸” ?

答：認房也認貸

16、購房者向銀行貸款辦理按揭是由購房人自己辦理手續(xù),還是開發(fā)商可以代辦?或者代理商也可以代辦?如果要代辦,購房者同意的情況下需要提供哪些資料和信息?

答：①必須只能借款人本人自己辦理

②貸款所需資料有 借款人及共同還款人身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、婚姻狀況證明（民政局出具的結(jié)婚證或單身證明）如已婚借款人則需提供本人及配偶的有效證件復(fù)印件（身份證、軍官證、警官證、文職干部證等）借款人為軍人時，需同時提供軍官證和軍人身份證（或團級及以上單位出具的證明）

③個人資信證明

④已進行網(wǎng)簽備案的購房合同

⑤首付款證明（付款收據(jù)、POS條）

⑥（建行）銀行卡復(fù)印件

⑦建行要求的其他材料

17、有逾期記錄還可以貸款嗎？逾期次數(shù)怎么評定相應(yīng)的懲罰措施？

答：逾期連續(xù)三次，或累計六次以上的，根據(jù)建行判定是否惡意行為來給予相應(yīng)的處理

18、建行按揭住房貸款所需材料及辦理流程有哪些？

答案參考16題

19、如果我在建行申請了個人住房商業(yè)貸款，在貸款期間遇人民銀行調(diào)整了貸款利率，我的貸款從什么時間開始執(zhí)行新利率呢？

答：從政策公布后的次年1月1日生效按調(diào)整后的利率重新核算利息

第二篇：析農(nóng)村銀行貸款問題

析農(nóng)村銀行貸款問題

http://2008-10-07

農(nóng)村信用社及農(nóng)村合作銀行（下稱農(nóng)村銀行）作為我國金融業(yè)的重要組成部分，至今已經(jīng)歷了50年的發(fā)展歷練，形成了獨具一格的經(jīng)營方式，這與每一代信合人的努力與國家及地方政府的支持是分不開的。在市場經(jīng)濟的今天，面臨中國加入WTO的新挑戰(zhàn)，尤其是黨的十七大之后，本著科學(xué)發(fā)展、與時俱進的和諧理念，農(nóng)村銀行的改革勢在必行，加強信貸管理和資產(chǎn)保全工作成為農(nóng)村銀行工作的核心內(nèi)容。

一、當(dāng)前農(nóng)村銀行在貸款營銷中存在問題的主要成因

貸款業(yè)務(wù)是農(nóng)村銀行的主打品牌，也是農(nóng)村銀行在金融業(yè)競爭中的優(yōu)勢，基于農(nóng)村銀行貸款所面臨的復(fù)雜情況，貸款營銷及資產(chǎn)管理工作就至關(guān)重要。面對國家經(jīng)濟政策的緊縮，全國中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難重重，更是給農(nóng)村銀行的貸款營銷及資產(chǎn)管理工作帶來了很大壓力。而農(nóng)村銀行自身在貸款業(yè)務(wù)中所存在的種種問題，不僅增加了金融風(fēng)險，更不利于資產(chǎn)保全工作的開展。從法學(xué)的角度分析，主要有下列幾種情況和原因：

首先，制度規(guī)章缺乏穩(wěn)定性確定性和連續(xù)性。

在法理中對法有一個要求即法不能朝令夕改，換言之法作為調(diào)整人們行為的規(guī)范必須是穩(wěn)定的，進而才能是明確的，只有這樣才能保證法具有可預(yù)見性，人們在事前就知道自己的行為是否在法律允許的范圍內(nèi)，從而做到有法可依，遵紀守法。這一理論同樣適用于農(nóng)村銀行的貸款工作?，F(xiàn)在的貸款業(yè)務(wù)缺乏穩(wěn)定明確的規(guī)章制度，一個規(guī)定剛剛實施，馬上又出現(xiàn)新的替代方案，或馬上補充了新的規(guī)定，在實施過程中不論是理解上還是執(zhí)行上都帶來了困難，降低了對一個行為合規(guī)性的可預(yù)見性，所帶來的金融風(fēng)險遠遠大于這些新方案所體現(xiàn)的靈活性。

靈活性是農(nóng)村銀行在金融業(yè)競爭中一個突出的優(yōu)勢，貸款一直以程序簡捷，方法靈活為業(yè)界所推崇，但是靈活應(yīng)以穩(wěn)定為基礎(chǔ)，好比建高樓，沒有深厚的地基，萬丈高樓就難以堅固挺拔。故筆者認為農(nóng)村銀行應(yīng)制定一系列（各種業(yè)務(wù)）的統(tǒng)一的、明確的、穩(wěn)定的規(guī)范，這個過程要民主審慎嚴格，一旦規(guī)范制定之后，不到萬不得以，不能隨意變動，以此為依據(jù)，開展業(yè)務(wù)。不要擔(dān)心穩(wěn)定的規(guī)范難以適應(yīng)瞬息萬變的社會，我們可以隨著情況的變更制定各種補充性規(guī)定，作為穩(wěn)定規(guī)范的延伸。但是這些補充性規(guī)定的制定也要嚴謹，不能想到一點就發(fā)布一個規(guī)定，應(yīng)具有立法者的精神，經(jīng)過嚴格的思考研究，集體決定得出。這些補充性規(guī)定一旦發(fā)布也具有穩(wěn)定性，不能隨意變更。在此基礎(chǔ)上，我們隨機而動，應(yīng)時而變的發(fā)揮靈活性，才能帶來新的生機，否則靈活僅會帶來無序，為各種管理帶來困難。

法律講求程序正義，只有程序公正了，才能保證實體正義的實現(xiàn)，所以任何時候不能犧牲程序上的公正。農(nóng)村銀行在貸款上一個重要問題在于貸款人簽字蓋章的真實性，這是程序公正最基本的要求。由于農(nóng)村銀行現(xiàn)在的制度過分信賴人性，將大部分權(quán)利交到少數(shù)人手里是危險的，尤其是在不能保證個人職業(yè)道德的情況下?，F(xiàn)實的訴訟中出現(xiàn)很多借款用途，簽字蓋章不真實的情況，已經(jīng)觸犯了我國刑法，但是有些客戶經(jīng)理不懂法，不知法，認識不到問題的嚴重性，甚至以身試法，不僅給農(nóng)村銀行帶來了巨大經(jīng)濟損失，也給其自身帶來了法律上的責(zé)任。要改變這種狀況，就要求進行普法教育，提高員工對于法律的認識和職業(yè)道德

素質(zhì)，使廣大員工知法懂法、守法遵法、依法經(jīng)營、依法維權(quán)。

法學(xué)中有一句名言：法不明文規(guī)定不為罪，法不禁止即自由。筆者認為一切有一個明確的規(guī)范在，是保證秩序的關(guān)鍵，現(xiàn)在的很多問題都是因為缺乏秩序所引起的，改變這個問題是改善現(xiàn)狀的一個重要保證。明確公開才能給貸戶以信心，輔之以廣泛的宣傳，大力的推行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必然能對營銷貸款起到積極作用。

其次，進行法律風(fēng)險提示和履行告知義務(wù)。

做為貸款合同一方的當(dāng)事人，農(nóng)村銀行有進行風(fēng)險提示和履行告知的義務(wù)，這是合同法明確規(guī)定的從義務(wù)之一。亞里士多德對于法治的理解中首先要求善法治理，其次就是善法要為廣大群眾所知曉。不為人知的法律不能作為法治的標準。延伸到貸款工作中，要降低金融風(fēng)險，減少訴訟中不可預(yù)見的因素，告知義務(wù)很重要。具體來說，信用社面對的貸戶多為文化水平較低的農(nóng)戶，很多人不懂法，更不用說什么是合同，什么是擔(dān)保，什么是法律責(zé)任了。

在這種情況下，合作銀行應(yīng)該在信貸部以公告的形式，在醒目的位置告知每位貸戶何謂合同，何謂擔(dān)保，何謂連帶擔(dān)保責(zé)任，何謂法律責(zé)任等一些基本的法律常識。這樣在貸款清收或依法訴訟中就可以明確認定信用社盡到了告知的義務(wù)，貸戶不能以不知道法律規(guī)定為由，規(guī)避責(zé)任，減少了影響農(nóng)村銀行勝訴的不確定因素。

再次，貸款嚴格執(zhí)行審查制度防患于未然。

法必須被遵守實施才能實現(xiàn)法治，推而廣之，合作銀行的各項規(guī)范穩(wěn)定之后，要得到充分的實施，才能發(fā)揮其作用。所以在貸款中，只有嚴格按照規(guī)范做事，才能降低金融風(fēng)險。一個重要的體現(xiàn)就是貸款的“三查”制度的流于形式和表面化，當(dāng)然“三查”的實施確實對于人力物力有很嚴格和充分的要求，但是如果這個方面出現(xiàn)問題，對于農(nóng)村銀行債權(quán)必然會產(chǎn)生不利影響。在訴訟中很多當(dāng)事人為企業(yè)的，企業(yè)在貸款過程中改制，導(dǎo)致董事會人員變更，對合同成立之時的董事會同意貸款或擔(dān)保的決定就會產(chǎn)生影響。如果“三查”及時到位，就能在其改制之初或改制之時就發(fā)現(xiàn)這個問題，并應(yīng)靈活的通過協(xié)商，變更合同或其他方式，確認貸款合同和擔(dān)保合同的效力。防止待此筆貸款成為不良貸款后，對方當(dāng)事人以企業(yè)變更，新的董事會成員不知道擔(dān)保此事為由進行抗辯，規(guī)避法律。

因此，只有嚴格的按照程序辦事，投入程序開展所需的人力物力，防微杜漸，才能做到未雨綢繆，防止出現(xiàn)亡羊補牢的被動局面。

最后，對貸戶要堅持雙贏原則盡力扶持。

保全清收工作不能局限于出現(xiàn)問題后解決問題，而應(yīng)該把目光放在問題出現(xiàn)之前，預(yù)防是關(guān)鍵。要把握當(dāng)今時代經(jīng)濟發(fā)展的脈搏是金融業(yè)必須做到的重要方面。因此，農(nóng)村銀行要時刻了解國家經(jīng)濟政策，了解市場供給和需求狀況，當(dāng)一個政策出現(xiàn)變化，開始發(fā)生連鎖反應(yīng)時能夠及時的做出應(yīng)對，而不是等到問題全部冒出來的時候，才想到如何解決。要真正做到同企業(yè)同呼吸共命運，才能扮演好企業(yè)的“孵化器、助推器”的角色。

同時，農(nóng)村銀行在不良資產(chǎn)清收工作中，應(yīng)該堅持以盤活為主，面對市場瞬息萬變的情

況，許多企業(yè)在動蕩中不知所措，因此，對那些暫時資金周轉(zhuǎn)困難，但是行業(yè)發(fā)展前景好的企業(yè)應(yīng)該抱持寬容的態(tài)度，在不違反原則的情況下，給予一定的寬限，而是盡量選擇雙贏的方案，進行雪中送炭、放水養(yǎng)魚，使其回到良性的發(fā)展渠道。而不能對其釜底抽薪、落井下石，對其采取斷奶甚至進行制裁的措施。面對具體問題，可以對到期、逾期貸款采取靈活方法，辦理借款延期手續(xù)或借新還舊，通過變更合同事項等方式，一方面加強信用社對于企業(yè)動態(tài)的掌控，另一方面，使企業(yè)的投資需求能及時得到滿足，并隨時觀察、關(guān)注企業(yè)運營狀況，防止資金安全方面的出現(xiàn)問題。

二、農(nóng)村銀行應(yīng)當(dāng)有理、有力、有節(jié)的行使好各項債權(quán)保護權(quán)力

在法理上人們常說：司法是社會的最后一道防線。筆者認為資產(chǎn)保全工作在銀行貸款中也是扮演了這樣一個角色。所以，對于資產(chǎn)保全工作的重視，是清收工作順利開展的前提。因此，在信貸資產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)風(fēng)險的情況下，銀行的資產(chǎn)保全工作人員應(yīng)當(dāng)適時、靈活、有力地運用不安抗辯權(quán)、抵銷權(quán)、代位權(quán)和撤銷權(quán)以及督促程序的規(guī)定，及時有效地保護金融債權(quán)。

首先，不安抗辯權(quán)的條件行使。不安抗辯權(quán)，是指雙務(wù)合同中，先履行義務(wù)的一方在后履行義務(wù)的一方當(dāng)事人的財產(chǎn)狀況發(fā)生惡化時，有權(quán)要求對方先為履行義務(wù)提供擔(dān)保，在對方未提供擔(dān)保時，有權(quán)中止合同而拒絕自己的履行。不安抗辯權(quán)的設(shè)立，目的在于預(yù)防因情況變化而使先履行的一方當(dāng)事人遭受損害，避免強行履行，從而維護交易公平。銀行在貸款活動中是典型的先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人，即銀行一旦決定貸款，與借款人一經(jīng)定立貸款合同，合同即告成立，銀行就要履行貸款的給付義務(wù)。而正常情況下，借款人則要等約定還款期限屆滿后才會履行還款義務(wù)。因此，農(nóng)村銀行在發(fā)現(xiàn)對方當(dāng)事人有逾期違約的情形時，應(yīng)當(dāng)行使不安抗辯權(quán)。

不安抗辯權(quán)對先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人而言，在相對方有逾期違約的情形時，有拒絕履行的抗辯權(quán)利，《中華人民共和國合同法》（以下稱《合同法》）第69條規(guī)定：“當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)及時通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保的應(yīng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可解除合同?！?；《合同法》第94條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（二）履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)?！?；《合同法》第108條：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任?！保弧逗贤ā返?03條：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同?！?；《貸款通則》第22條第五款：“借款人未能履行借款合同規(guī)定義務(wù)的，貸款人有權(quán)依合同約定要求借款人提前歸還貸款或停止支付借款人尚未使用的貸款”。

因此，在貸款事后監(jiān)督過程中，應(yīng)當(dāng)積極留意各種信息，發(fā)現(xiàn)貸戶出現(xiàn)財產(chǎn)狀況惡化或有違約行為時，應(yīng)及時行使不安抗辯權(quán)，以保護債權(quán)，防止資產(chǎn)流失。上述法律法規(guī)規(guī)定了預(yù)期違約制度，逾期違約是指當(dāng)事人在合同履行期到來之前無正當(dāng)理由明確表示將不履行合同，或者以自己的行為表明將不履行合同。在債務(wù)人（包括借款人、保證人，以下稱債務(wù)人）預(yù)期違約情形下，作為債權(quán)人的農(nóng)村銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)預(yù)期違約的法律規(guī)定，及時行使權(quán)利，保全信貸資產(chǎn)。在債務(wù)人預(yù)期違約的情況下，作為債權(quán)人的農(nóng)村銀行可以采取以下措施，行使不安抗辯權(quán)：

1、依據(jù)法律規(guī)定或合同約定提前解除合同，但是，要以書面或其他法定形式

通知債務(wù)人；

2、停止發(fā)放借款、提前收回借款貸款本息，提前收回貸款既可以向借款人催收，也可以向保證人催收；

3、根據(jù)法律規(guī)定和合同約定直接從債務(wù)人在債權(quán)人銀行開立的任何賬戶資金中扣收（行使抵消權(quán)），但是，要以書面或其他法定形式通知債務(wù)人；

4、要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任；

5、對于需要通過法律途徑依法清收的貸款，要在第一時間對債務(wù)人采取訴訟保全措施。

其次、抵消權(quán)的條件行使?！逗贤ā返?9條：“當(dāng)事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限”?！逗贤ā返谝话贄l：“當(dāng)事人互負債務(wù)，標的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷”。

抵銷是指二人互負債務(wù)，各以其債權(quán)充當(dāng)債務(wù)之履行，而使其債務(wù)與對方債務(wù)在對等額度內(nèi)相互消滅，包括法定抵銷和約定抵銷。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，抵銷分為法定抵銷（《合同法》第99條）和約定抵銷（《合同法》第100條）。法定抵銷是指二人互負到期債務(wù)，且該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷。其構(gòu)成要件主要有：（１）須二人互負債務(wù)、互享債權(quán)。（２）須雙方所負債務(wù)種類相同。（３）須雙方債務(wù)均到履行期，但債務(wù)后到期的一方放棄其期限利益的，應(yīng)允許其主張抵銷。（４）須雙方抵銷的債權(quán)、債務(wù)均是合法的，依法律規(guī)定或依債之性質(zhì)不得抵銷的不得主張抵銷。法定抵銷權(quán)是一種形成權(quán)，主張抵銷的行為是單方法律行為。法律規(guī)定，當(dāng)事人主張法定抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對方，通知自到達對方時生效，但抵銷不得附條件或附期限。約定抵銷是指雙方經(jīng)協(xié)商一致同意的債權(quán)債務(wù)抵銷，不受上述條件的限制，但不損害他人利益及社會公共利益。農(nóng)村銀行作為債權(quán)人如果發(fā)現(xiàn)貸款已經(jīng)逾期的債務(wù)人（借款人、保證人）在本行開立的賬戶有存款，可以根據(jù)上述法律規(guī)定行使抵消權(quán)（當(dāng)然，銀行與債務(wù)人簽訂的《借款合同》、《保證合同》中一般也有這方面的明確約定），直接從債務(wù)人賬戶劃出資金收回債務(wù)人的借款本金及利息，依法維護農(nóng)村銀行的合法權(quán)益。

再次，代位權(quán)的條件行使。代位權(quán)，就是代別人的位置行使別人的權(quán)利，《合同法》第73條第一款規(guī)定：“因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，但該債權(quán)屬于債務(wù)人自身的除外?！?最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》（以下稱《合同法解釋一》）第11條規(guī)定：“債權(quán)人依照合同法第七十三條的規(guī)定提起代位權(quán)訴訟，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)合法；

（二）債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害；

（三）債務(wù)人的債權(quán)已經(jīng)到期；

（四）債務(wù)人的債權(quán)不是專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)?！?《合同法解釋一》第11條至22條具體規(guī)定了代位權(quán)相關(guān)內(nèi)容。

根據(jù)上述法律規(guī)定，銀行對于債務(wù)人應(yīng)當(dāng)行使而且能夠行使權(quán)利卻不能行使其到期債權(quán)并對銀行造成損害的，銀行可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，以維護銀行的合法債權(quán)。但是，農(nóng)村銀行在行使代位權(quán)時應(yīng)注意以下問題：

1、債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)合法、確定，且必須已到清償期。所謂合法，是指債權(quán)人與債務(wù)人之間必須有合法的債權(quán)債務(wù)的存在。如果債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不成立，或者具有無效或可撤銷的因素而應(yīng)當(dāng)被宣告無效或者可能被撤銷，或者債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)被解除，或者債權(quán)人和債務(wù)人之間的債權(quán)是一種自然債權(quán)，則債權(quán)人并不應(yīng)該享有代位權(quán)。所謂債權(quán)必須確定，是指債務(wù)人對于債權(quán)的存在以及內(nèi)容并沒有異議，或者該債權(quán)已經(jīng)經(jīng)過了法院和仲裁機構(gòu)裁判后所確定的債權(quán)。且須為“到期債權(quán)”，未到期的債權(quán)除非出現(xiàn)破產(chǎn)等情形，否則不能成為債權(quán)人代位權(quán)的標的。

2、可代位行使的權(quán)利必須是非專屬于債務(wù)人自身的權(quán)利。以下四項權(quán)利為專屬于債務(wù)人自身的權(quán)利，不得由債權(quán)人代位行使：（1）非財產(chǎn)性權(quán)利。例如，監(jiān)護權(quán)、婚姻撤銷權(quán)、離婚請求權(quán)等。這些權(quán)利的行使雖然間接地會對債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)產(chǎn)生影響，然而此等權(quán)利的行使與否全憑權(quán)利人本人的意志，他人不得代位行使。（2）主要為保護權(quán)利人無形利益的財產(chǎn)權(quán)。例如，繼承或遺贈的承認或拋棄的權(quán)利、撫養(yǎng)請求權(quán)等，這些權(quán)利雖為財產(chǎn)利益而產(chǎn)生的權(quán)利，但其行使與否以及行使的范圍，即如何使之具體化，應(yīng)依權(quán)利人本人的主觀判斷而定，他人自不得代位行使。（3）不得讓與的權(quán)利。主要是指那些基于個人信任關(guān)系而發(fā)生的債權(quán)或者以特定身份關(guān)系為基礎(chǔ)的債權(quán)、不作為債權(quán)等。這些權(quán)利的成立與存續(xù)，與權(quán)利人人身具有密切聯(lián)系，因而不得由他人代位行使。（4）不得扣押的權(quán)利。例如，養(yǎng)老金、救濟金、撫恤金等。3.存在債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)的事實。怠于行使是指應(yīng)當(dāng)行使而且能夠行使權(quán)利卻不能行使。根據(jù)解釋《合同法解釋一》第13條，“《合同法》第73條規(guī)定的"債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，是指債務(wù)人不履行其對債權(quán)人的到期債務(wù)，又不以訴訟方式或者仲裁方式向其債務(wù)人主張其享有的具有金錢給付內(nèi)容的到期債權(quán)，致使債權(quán)人的到期債權(quán)未能實現(xiàn)”。也就是說債務(wù)人的債務(wù)到期以后，債務(wù)人不存在著任何行使權(quán)利的障礙而未能在合理期限內(nèi)主張權(quán)利。

4、債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)損害了債權(quán)人的利益。債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，影響到了債務(wù)人的清償能力，即使得債權(quán)人的債權(quán)無法獲得清償。

債權(quán)人行使代位權(quán)時，以此債務(wù)人為被告，債務(wù)人為第三人，行代位權(quán)的效果是直接歸屬于債務(wù)人的，即其并不就代位權(quán)取得的財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。訴訟費用由債務(wù)人承擔(dān)。為了鼓勵債權(quán)人行使該項權(quán)利，在隨后的有關(guān)司法解釋中規(guī)定了債權(quán)人行使代位權(quán)所取得的財產(chǎn)可以直接抵償其所有的相應(yīng)債權(quán)。當(dāng)然農(nóng)村銀行要想很好的使用該項權(quán)利，就要求信貸人員一定要做好貸后的監(jiān)督、檢查工作，摸清企業(yè)的經(jīng)營活動及財務(wù)狀況，做到有的放矢。

再次，撤銷權(quán)的條件及行使。撤銷權(quán)，是指債權(quán)人對債務(wù)人實施的減少財產(chǎn)的行為危及到債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)時，有請求人民法院撤銷其行為的權(quán)利。債權(quán)人撤銷權(quán)的構(gòu)成要件包括：

1、債權(quán)人對債務(wù)人必須存在有效的債權(quán)。債權(quán)人對債務(wù)人存在有效的債權(quán)，是債權(quán)人行使撤銷權(quán)的前提和基礎(chǔ)，且該債權(quán)一般應(yīng)為以財產(chǎn)的給付為目的的債權(quán)。債權(quán)人的債權(quán)不一定到期，債權(quán)人在任何時候發(fā)現(xiàn)債務(wù)人的可撤銷的行為，都可以請求撤銷。

2、債務(wù)人實施了一定的處分財產(chǎn)的行為?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“因債務(wù)人放棄其到期債務(wù)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成危害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為?！?根據(jù)合同法第74條的的規(guī)定，債權(quán)人可以撤銷債務(wù)人處分財產(chǎn)的行為限定在如下范圍：債務(wù)人放棄債權(quán)的行為，債務(wù)人無償或以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的行為。這里注意：第一，能夠成為撤銷權(quán)標的的，一般只能是法律行為，并且該法律行為應(yīng)該是有效的法律行為。如果是事實行為或無效的民事行為，則不適用于債權(quán)人撤銷權(quán)。第二，債權(quán)人撤銷權(quán)的標的行為，一般僅限于債務(wù)人的債權(quán)行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求法院撤銷債務(wù)人的行為。在現(xiàn)實的訴訟中，這種情況很多，在法院認定和調(diào)查取證方面確實存在難點，但是作為一項權(quán)利，銀行應(yīng)該善加運用，隨著司法改革的不斷深化，這項權(quán)利必將對銀行債權(quán)的實現(xiàn)起到重大作用。債權(quán)人撤銷權(quán)制度是合同債權(quán)保全制度的一項內(nèi)容，旨在恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)。

3、債務(wù)人的行為必須有害于債權(quán)人的債權(quán)。所謂“有害于債權(quán)人的債權(quán)”，是指債務(wù)人的行為導(dǎo)致其清償能力的減少，以至于無法滿足債權(quán)的要求，給債權(quán)的實現(xiàn)造成了損害，這是債權(quán)人撤銷權(quán)構(gòu)成的一個

重要標準。否則，即使債務(wù)人實施減少其財產(chǎn)的行為，但其資力雄厚，足以充分清償其債務(wù)，并未危及債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)或致使該債權(quán)不能實現(xiàn)，則不得行使撤銷權(quán)。

4、債務(wù)人與第三人進行有償民事法律行為時，必須都具有惡意。對于無償行為，諸如債務(wù)人放棄債權(quán)或無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的，不以主觀惡意為必要條件。對于有償行為，諸如債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，則要求債務(wù)人與第三人都具有惡意。其中，債務(wù)人的惡意是撤銷權(quán)的成立要件，受益人的惡意是撤銷權(quán)的行使要件。

債權(quán)人撤銷權(quán)的行使、期限、范圍及效力。合同法第74條已有明確規(guī)定了撤銷權(quán)行使方式，即債權(quán)人行使撤銷權(quán)可以通過訴請人民法院進行；撤銷權(quán)行使的期間，債權(quán)人撤銷權(quán)是對債務(wù)人與第三人之間的法律關(guān)系的破壞，撤銷權(quán)長期不行使，將會使債務(wù)人與第三人之間的法律關(guān)系長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于對債務(wù)人以及第三人利益的保護。因此，對于撤銷權(quán)的行使必須限定在一定的期間內(nèi)。合同法第75條規(guī)定，債權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)或者債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的；合同法第74條規(guī)定了撤銷權(quán)行使的范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限；撤銷權(quán)行使的效力是指撤銷權(quán)的行使對于債務(wù)人行為所產(chǎn)生的法律效力。根據(jù)司法解釋，債權(quán)人提起的撤銷權(quán)訴訟經(jīng)人民法院審理后依法撤銷債務(wù)人的行為時，該行為自始無效，未撤銷部分的行為仍然有效。

最后，督促程序的行使和運用。銀行對督促程序權(quán)力的行使主要集中在支付令的運用上。銀行貸款合同糾紛往往爭議不大，在這種情況下，訴訟程序在時間、人力、物力的投入上遠不如非訟程序有利，只要當(dāng)事人收到支付令之日起15日內(nèi)沒有提出異議債權(quán)人即可向法院申請執(zhí)行支付令。這一程序的設(shè)置就是為了在給付金錢數(shù)額確定，沒有爭議的情況下，縮短訴訟時間，提供訴訟效率，尤其針對的就是數(shù)額不大的金融合同糾紛。因此，如能善加運用，就能有利于減少訴訟投入，增強資產(chǎn)保全清收的及時性和效率性。

隨社會和經(jīng)濟發(fā)展，金融業(yè)的專業(yè)化程度不斷提高，金融風(fēng)險也不斷增加，防范金融風(fēng)險，成為金融機構(gòu)面臨的重要問題，而資產(chǎn)清收保全工作必將成為重中之重，只有認真鉆研，悉心學(xué)習(xí)，將相關(guān)法律法規(guī)同實際工作結(jié)合起來，最大限度的保護農(nóng)村銀行的信貸資產(chǎn)。才能使使農(nóng)村銀行在今后越來越激烈的國際化競爭中立于不敗之地。

第三篇：房地產(chǎn)銀行按揭問題

房地產(chǎn)銀行按揭問題

一、貸款人應(yīng)具備的條件？

二、貸款人應(yīng)準備的材料？

三、夫妻雙方只有一方能提供收入證明可否申請貸款？開具的額度是多少？

四、貸款人貸款年齡界定標準？

五、關(guān)于提前還貸銀行處理辦法？

六、怎樣界定是否是購買第二套住房？

七、房屋共有權(quán)人是否可以作為共同還款人？

九、個人住房貸款相關(guān)政策？貸款成數(shù)及利率情況？

十、還款方式?

十一、契稅收取標準？

十二、結(jié)婚購買住房按揭夫妻雙方均需要到現(xiàn)場辦理貸款嗎？

十三、外省人想在煙臺買房，請問可以貸款買房嗎？

十四、貴行對本地戶口與外地戶口是怎么界定的？

十五、納稅證明是去哪里開的？我每月工資不到3000能否開出納稅證明來？

十六、對于二套房或三套房貴行怎么界定？名下已經(jīng)有一套一次性付款的房子，我是否還能貸款？如能貸款，那么利率和首付是按一套算還是二套算？

十七、貸款年限是怎么規(guī)定的？

十八、如果需要做貸款擔(dān)保的話，是那家擔(dān)保公司？擔(dān)保費怎么計算？

十九、如果沒有單位開收入證明怎么辦？

二十、辦理住房按揭貸款必須本人辦理嗎？

二十一、如果之前有過不良信用記錄，還可以辦理住房按揭貸款嗎？

二十二、如果有過其他貸款（不是房貸），目前還未還清或不到還款時間，現(xiàn)在是否還可以繼續(xù)辦理房貸?

二十三、之前給人做過擔(dān)保或正在給別人做擔(dān)保，現(xiàn)在還可以辦理房貸嗎？ 二

十四、不良征信記錄出現(xiàn)之后，如何才能辦理按揭貸款？

二十五、按揭可以轉(zhuǎn)嗎？什么是轉(zhuǎn)按揭？

二十六、轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)流程是什么？

二十七、轉(zhuǎn)按揭涉及到哪些費用？

第四篇：銀行貸款內(nèi)控審計問題思路

銀行貸款內(nèi)控審計問題思路整理

一、發(fā)現(xiàn)可能存在的虛構(gòu)交易、借名貸款或貸款回流的問題審計思路 檢查經(jīng)過：

（一）審計組在現(xiàn)場函證時，注意到三家公司的對賬均由同一人前來，經(jīng)詢問，信貸員解釋此人為三家公司的出納；

（二）審計組隨即借調(diào)了三家公司的信貸檔案，發(fā)現(xiàn)三個借款人的財務(wù)負責(zé)人均為同一人，而該財務(wù)負責(zé)人與一家房產(chǎn)企業(yè)淵源較深，審計組同時查詢貸款數(shù)據(jù)庫，確定該財務(wù)負責(zé)人與房產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)方在銀行是否有貸款，并借調(diào)了有貸款的借款人的信貸檔案；

（三）審計組在查閱信貸檔案并做記錄取證的基礎(chǔ)上，進而檢查以上相關(guān)貸款的資金實際走向，結(jié)合信貸檔案和網(wǎng)上搜索的信息判斷資金走向的實際情況，進而形成可能存在虛構(gòu)交易、借名貸款或貸款回流的情況的結(jié)論。

二、發(fā)現(xiàn)可能涉及民間借貸的問題審計思路

檢查經(jīng)過：

（一）做好信貸檔案信息記錄、貸款資金走向記錄以及網(wǎng)絡(luò)搜索信息等基礎(chǔ)工作；

（二）分析以上相關(guān)基本信息；

（三）發(fā)現(xiàn)有異常借款人或相關(guān)方時，獲取其在銀行的所有開戶信息；

（四）選擇資金進出活躍、交易量大的賬戶全面排查其中大額資金的進出情況，并做相應(yīng)記錄；

（五）進一步根據(jù)大額資金進出情況的檢查，借調(diào)相關(guān)信貸檔案、檢查貸款資金走向以及查詢還貸付息，有必要時執(zhí)行“

（四）”所述程序，并作相關(guān)記錄；

（六）綜合以上檢查記錄，綜合分析判斷是否存在涉及民間借貸、借名貸款的情況。

三、發(fā)現(xiàn)借名貸款的問題審計思路

檢查經(jīng)過：

（一）做好信貸檔案信息記錄、貸款資金走向記錄以及網(wǎng)絡(luò)搜索信息等基礎(chǔ)工作，重點記錄抵押物所有權(quán)人信息、資金走向等信息；

（二）分析以上相關(guān)基本信息；

（三）綜合以上檢查記錄，綜合分析判斷是否存在借名貸款的情況。

四、虛假按揭貸款審計思路

（一）從貸款明細表中分析統(tǒng)計同一天、同一信貸員發(fā)放的按揭貸款情況；

（二）抽查以上按揭貸款檔案；

（三）對于按揭房產(chǎn)屬于同一小區(qū)的按揭貸款，重點檢查其首付款及期后還息情況，如存在首付款由按揭房產(chǎn)由房地產(chǎn)開發(fā)公司支付或期后還息來源于同一人或房地產(chǎn)公司，則可能為虛假按揭貸款。

五、利用信用卡套現(xiàn)問題審計思路

（一）取得信用卡業(yè)務(wù)臺賬；

（二）分析統(tǒng)計信用卡聯(lián)系手機號碼、寄卡地址相同的情況；

（三）抽查以上相關(guān)信用卡的業(yè)務(wù)檔案，并檢查其賬戶交易情況，如存在規(guī)律性整額、大額、單筆支付等情況，則可能存在利用信用卡套現(xiàn)。

第五篇：按揭相關(guān)問題百問

恒昆國際財富廣場按揭相關(guān)問題百問

1、我們的貸款銀行是？

樟樹市順銀村鎮(zhèn)銀行

2、首付比例是多少，按揭最長可貸款多少年？利率是多少？

商業(yè)項目首付款必須50%以上，商業(yè)項目不存在二套房的政策。

按揭最長年限為10年，利率為基準利率的1.1倍

3、貸款客戶注意事項：

答：（1）、3個月的工資單（含有本人名字在內(nèi)的單位工資表復(fù)印件），需加蓋公章或財務(wù)章；

（2）、收入與月供的比例需為，最低2倍、最好2.5倍以上；

（3）、夫妻雙方均需開收入證明，（4）、按揭有客戶提出的特別情況，如不確定的東西，一定要咨詢順銀村鎮(zhèn)銀行按揭經(jīng)理

后方能答復(fù)客戶，杜絕出現(xiàn)本地收入證明留外地電話的情況（恐銀行質(zhì)疑作假）；

需要特別操作的提前和按揭經(jīng)理打招呼；

4、按揭最高貸款年限？

答：最長年限為10年，具體男的60歲、女的55歲；

5、能不能使用公積金貸款？

答：不能；

6、銀行按揭的貸款利率是否會變動？

答：會變動，每年的1月1日人民銀行會公布一次基準利率，各銀行的實際利率是根據(jù)基準

利率浮動的，比如：上浮10%，或下浮30%等，基準利率變動則各行的實際利率發(fā)生相應(yīng)變化；

7、按揭期間房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？

答：不行，除非房產(chǎn)證已經(jīng)辦好，客戶需按正常的二次轉(zhuǎn)讓手續(xù)走，即提前還清貸款后從銀

行拿出房產(chǎn)證按二手房轉(zhuǎn)讓程序操作；

8、外地戶口首次購房有什么手續(xù)，首付會增加嗎？

答：手續(xù)和本地客戶基本一樣，不過農(nóng)行按揭需提供流動人口登記表（即原來的暫住證）、提供本地聯(lián)系人（提供本地聯(lián)系人的身份證、戶口本、本地電話）；

9、客戶按揭需要提供什么資料？

答：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明（未婚證明原件）、收入證明、近期3個月工資單、《商品房買賣合同》、《首付款收據(jù)》，以上資料原件全部帶到給銀行查看以及在銀行辦理時方便現(xiàn)場復(fù)印使用。

10、按揭期間無能力供樓如何處理？

答：

1、轉(zhuǎn)讓他人，需等房產(chǎn)證出來，并按二手房轉(zhuǎn)讓程序走；

2、銀行沒收后拍賣，還清銀行貸款部分，如有剩余歸業(yè)務(wù)；

3、本人自行與銀行協(xié)商申請延長按揭年限；

11、未成年人能做按揭嗎？

答：不可以，但可以在合同中加入監(jiān)護人的名字（發(fā)票上也要打上），公證后，由監(jiān)護人還

款；

13、按揭期間是否能提前還款？

答：可以提前還款，但需到銀行提前申請，無息交納其他費用；

14、操作中注意事項

（1）、銷售員做置業(yè)計劃時一定要問清客戶是否已經(jīng)貸款購過房，已婚人士要詢問夫妻雙方時候有過貸款購房記錄，如有貸款違約記錄（無論是否為房貸）將影響其貸款利率優(yōu)惠；

（2）、客戶交大定后務(wù)必提供給客戶按揭資料清單，叮囑客戶盡快準備，并詳細咨詢客戶職業(yè)，確定其正確開具收入證明及工資單等個人文件情況；

15、收入證明超過3000元是否要提供稅單？

答：不需要。

16、提前還款利息是否更少？

答：當(dāng)然，利率不變的情況下提前還掉一些本金，貸款本金少了自然就利息會減少。

17、客戶是否可以自己選擇銀行？

答：客戶不能選擇其他銀行，因為開發(fā)商沒有和其他銀行簽按揭業(yè)務(wù)合同，并涉及到保證金

等手續(xù)問題；

18、房產(chǎn)證辦下來，蓋了銀行抵押章，原件能拿回來嗎？

答：不能，原件抵押在銀行，可拿復(fù)印件；

19、等額本金和等額本息有什么區(qū)別？

答：等額本息是指客戶還款時將貸款的全部本金及利息按貸款年限平均分配到每個月一個固

定金額還貸的方式，適用于每月收入相對固定的客戶，客戶每月所付利息是遞增的；等額本金是指的是銀行按總貸款本金平均分配到每個月，客戶每個月還款的本金是固定的，每月需還的貸款利息是遞減的，還款的月供也是遞減的，此方式適用于客戶還款能力較強的客戶。請注意：目前順銀村鎮(zhèn)銀行基本不辦理等額本金按揭業(yè)務(wù)，不要給客戶推薦；

20、客戶如提前還款具體的流程怎樣？

答：提前還款需攜帶身份證及按揭合同先到銀行辦理申請手續(xù)，填相應(yīng)提前還貸申請的表格，并在貸款帳戶中存入提前還款的款項，銀行批準后將在客戶固定還款日扣除相應(yīng)的還款金額即可；如是全部還清，可憑銀行開具的解除抵押手續(xù)拿回本人的房產(chǎn)證。

21、如老公是本地，老婆是外地是否可以辦理按揭？

答：可以辦，按正常手續(xù)辦理即可；

22、如客戶時間趕，只有1天的時間如何快速地辦理按揭？

答：按揭專員先做按揭資料，收集現(xiàn)在的按揭材料，先到銀行柜臺辦理需要客戶本人簽字的手續(xù)，簽署各項按揭文件，按手印。然后再由按揭專員回頭收集《收入證明》、提交房產(chǎn)局備案后的合同給銀行。