第一篇：國有土地轉(zhuǎn)讓的條件及所涉稅費(fèi)概要

國有土地轉(zhuǎn)讓的條件及所涉稅費(fèi)

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

一、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

1、出售;

2、交換;

3、贈(zèng)與;

4、以土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股;

5、一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房;

6、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

7、以房地產(chǎn)抵債的;

8、其他(繼承)。

二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件(除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件)：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán);

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;

(2)領(lǐng)有國有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;

(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

三、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序：

(1)簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容;

(2)向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請;

(3)國土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無實(shí)質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價(jià)格是否合理，必要時(shí)進(jìn)行國有土地使用權(quán)估價(jià);

(4)繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi);

(5)登記發(fā)證。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

(1)簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容;

(2)向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請;

(3)國土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求;

(4)受讓方辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，或經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的土地收益上繳國家;

(5)繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi);

(6)登記發(fā)證。

四、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)：

1、營業(yè)稅及附加（出讓方）：

（1）按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營業(yè)稅。

（2）按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。

2、印花稅和契稅（雙方）：

（1）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

（2）按成交價(jià)格（合同）繳納4%的契稅。

3、土地增值稅（出讓方）：

（1）按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

（2）規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

（3）稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。

（4）為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。

第二篇：辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅費(fèi)

辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅費(fèi)？

一、營業(yè)稅及附加（出讓方）：

1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營業(yè)稅。

2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。

二、印花稅和契稅（雙方）：

1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。

三、土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。

為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。

四、土地使用稅（受讓方）

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令[1988]17號(hào))

第四條土地使用稅每平方米年稅額如下:

一、大城市0.5元至10元；

二、中等城市0.4元至8元；

三、小城市0.3元至6元

第三篇：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

關(guān)于資產(chǎn)處置涉及的相關(guān)稅費(fèi)

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)購買、轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅費(fèi)如下：

1、契稅：稅法規(guī)定購買方按成交價(jià)格（合同）以3%—5%的稅率計(jì)繳

2、印花稅：購銷雙方按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額以0.05%的稅率計(jì)繳。

3、營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓方按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)以5%的稅率計(jì)繳營業(yè)稅。

4、營業(yè)稅金及附加：①城市維護(hù)建設(shè)稅，按當(dāng)期實(shí)繳營業(yè)稅的7%計(jì)繳；

②教育費(fèi)附加，按當(dāng)期實(shí)繳營業(yè)稅的3%計(jì)繳；

③地方教育費(fèi)附加，以當(dāng)期實(shí)繳營業(yè)稅的2%計(jì)繳。

④價(jià)格調(diào)節(jié)基金，購銷雙方按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額以0.1%的稅率計(jì)繳。

5、土地增值稅：轉(zhuǎn)讓方按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括支付的地價(jià)款，以及在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)）；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率不超過50%的部分按30%的稅率計(jì)繳；增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過50%小于或等于100%的部分按40%的稅率計(jì)繳；增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過100%小于或等于200%的部分按50%的稅率計(jì)繳；增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過200%的部分按60%的稅率計(jì)繳；

6、企業(yè)所得稅：按企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額以25%的稅率計(jì)繳。

應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前虧損

二、動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅費(fèi)如下

1、印花稅

2、增值稅：已抵扣按17%計(jì)稅，未抵扣按4%減半征收。

3、營業(yè)稅金及附加：①城市維護(hù)建設(shè)稅，按當(dāng)期實(shí)繳營業(yè)稅的7%計(jì)繳；

②教育費(fèi)附加，按當(dāng)期實(shí)繳營業(yè)稅的3%計(jì)繳；

③地方教育費(fèi)附加，以當(dāng)期實(shí)繳營業(yè)稅的2%計(jì)繳。

④價(jià)格調(diào)節(jié)基金，購銷雙方按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額以0.1%的稅率計(jì)繳。

4、企業(yè)所得稅：按企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額以25%的稅率計(jì)繳。

應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前虧損 動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)向涉及的相關(guān)稅費(fèi)

第四篇：別墅轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

別墅轉(zhuǎn)讓是否要繳納土地增值稅

廣東省享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。據(jù)此，問題所述別墅如不符合上述規(guī)定，即屬于非普通住宅。

1、土地增值稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策在通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）的規(guī)定，自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2、營業(yè)稅：依據(jù)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）的規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。上述文件可在本站“稅收政策法規(guī)庫”的標(biāo)題欄輸入文件名稱進(jìn)行檢索查閱。

依據(jù)國稅發(fā)[2005]89號(hào)文和穗地稅函[2005]133號(hào)文規(guī)定，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間，當(dāng)個(gè)人對外銷售自購住房計(jì)征營業(yè)稅時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間為該房產(chǎn)的購入時(shí)間，房屋產(chǎn)權(quán)證與契稅完稅證明上所注明的時(shí)間不一致時(shí)，按照孰先的原則處理。

3、城建稅、教育費(fèi)附加：按規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅的，此外還應(yīng)以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)分別繳納城建稅(7%)和教育費(fèi)附加(3%)。

4、個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房個(gè)人所得稅的計(jì)征方法有如下兩種：

據(jù)實(shí)征收。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)

[2006]108號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

核定征收。根據(jù)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問題的補(bǔ)充通知》（穗地稅發(fā)[2005]317號(hào)）的規(guī)定，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條、第三十六條和《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第十九條的有關(guān)規(guī)定，凡個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中有出現(xiàn)下列情形之一的，實(shí)行核定征收：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的；3.未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；4.申報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的；6.在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)時(shí)，未按本通知第四點(diǎn)規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”審核意見的。實(shí)行核定征收按以下公式計(jì)算： 應(yīng)納稅額＝個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額一般按實(shí)際成交價(jià)格（指開具售房發(fā)票所載金額）確定；但納稅人申報(bào)的售房收入額低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格又無正當(dāng)理由的，按房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格確定。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房適用的應(yīng)稅所得率為5%。

依據(jù)穗地稅發(fā)[2005]317號(hào)文件的規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅。上述自用時(shí)間按下列原則確定：個(gè)人自用房屋的起點(diǎn)時(shí)間為（1）購買商品房的，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的時(shí)間或《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間為準(zhǔn)；（2）購買公有住房的，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期、《購買公房繳款明細(xì)表》上注明的繳款時(shí)間或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)；（3）自建住房的，以房屋檔案記載的規(guī)劃部門竣工驗(yàn)收時(shí)間或房管部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)；（4）個(gè)人通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的房屋，以發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的自用時(shí)間為準(zhǔn)。上述證明文件所注明的自用起點(diǎn)時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定自用時(shí)間。

5、印花稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

第五篇：房產(chǎn)中介所涉法務(wù)概要

房產(chǎn)中介所涉法務(wù)概要

上海社平律師事務(wù)所毛建國手機(jī)：***

電話：021-54867968傳真：021-54866928郵箱：xiaom.2000@163.com 地址：閔行區(qū)七莘路3023號(hào)七寶商城商務(wù)中心528-A室

目錄：

1、開設(shè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的注意事項(xiàng)

2、如何將中介聘請律師的費(fèi)用讓欠傭金一方承擔(dān)

3、如何只在一個(gè)法院訴訟

4、實(shí)行電子版?zhèn)浒负贤螅炗喌狞S本合同效力認(rèn)定

5、在中介擬定的付款協(xié)議中約定的貸款比例高于銀行規(guī)定，買方無法足額貸款而解約，中介能否收取傭金？

6、中介未查明抵押情況，最終導(dǎo)致合同無法履行，中介能否收取傭金？

7、買賣雙方簽約后解約，中介方能否收取傭金？

8、尚未購買售后產(chǎn)權(quán)的公房能否購買？中間有何風(fēng)險(xiǎn)？

9、未能按時(shí)付款但事先取得了賣方諒解，事后賣方能否以買方違約為由解除合同并追究買方的違約責(zé)任

1、開設(shè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的注意事項(xiàng)

如何開設(shè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司無需我多說，但能知道一些注意事項(xiàng)并妥善處理，則可避免很多麻煩。

一、一定要與員工簽訂正式的勞動(dòng)合同，否則可能會(huì)被要求支付雙倍工資；

二、工資擬實(shí)行基本工資加績效工資方式，這樣可以最大限度的降低成本；

三、一定要為員工繳納四金或兩金（對外地員工），這樣可以避免員工工傷給單位帶

來的巨大損失；

四、一定要有一個(gè)熟悉法律和經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)的專業(yè)人士負(fù)責(zé)簽約，畢竟合同與文字和法律

有著非常密切的關(guān)系，要知道省掉麻煩就相當(dāng)于賺了許多錢。

2、如何將中介聘請律師的費(fèi)用讓欠傭方承擔(dān)

每家中介公司都不可避免的會(huì)遇到客戶拒付傭金的情形，如果只是讓業(yè)務(wù)員催收，對方往往置之不理，到法院起訴，又因?yàn)闆]有專業(yè)人士處理，往往達(dá)不到預(yù)期效果，或者因?yàn)榻痤~太小，聘請律師從經(jīng)濟(jì)上來說不合算，許多客戶也了解公司的這種心理，所以肆無忌憚的賴賬。我在這里推薦一種可行的辦法，既可以威懾欠傭方，使其在做出拒付傭金的決定時(shí)考慮到可能承擔(dān)的法律后果，又可在法院訴訟時(shí)，將律師費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到欠傭方。具體操作方法是在居間協(xié)議或者傭金確認(rèn)書中插入這樣一個(gè)條款：雙方產(chǎn)生糾紛且經(jīng)協(xié)商仍不能解決時(shí)，任何一方可起訴到人民法院，敗訴方應(yīng)負(fù)擔(dān)另一方為此所支付的律師費(fèi)、調(diào)查費(fèi)及與此相關(guān)的所有費(fèi)用。這一條款已在實(shí)踐中使用，法院基本上都予以支持。這樣開始操作，就相當(dāng)于免費(fèi)聘請了一位律師為你催收傭金了。

相關(guān)法條：《合同法》第114條第一款：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢ń痤~的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

3、如何選擇只在一個(gè)法院訴訟

中介方在催收傭金起訴到法院時(shí)，受理案件的是欠傭方的戶籍所在地法院。由于客戶尤其是房東在賣房后往往會(huì)將戶口遷出，中介這時(shí)不但要找到其戶籍所在地，而且法院也往往要求中介提供被告的戶籍資料，沒有律師介入，中介很難按要求提供所要的資料。起訴買方相對容易一些，但有時(shí)買方的戶口不在本市，這時(shí)候更需要律師參與，有時(shí)甚至必須到外

地法院起訴?？梢?，如果不預(yù)先設(shè)置好相關(guān)條款，中介公司有可能今天在金山，明天在蘇州，后天在奉賢，到處參加庭審，這樣不但在路上浪費(fèi)了很多時(shí)間，人很辛苦，而且不容易與法官建立正常的工作關(guān)系，每次開庭都會(huì)遇到不同的法官，庭審結(jié)果更加不可預(yù)測。

基于以上原因，本律師建議，在居間協(xié)議或傭金確認(rèn)書中放入一個(gè)管轄權(quán)條款，約定：在產(chǎn)生糾紛且經(jīng)協(xié)商仍不能解決時(shí)，雙方選擇在上海市閔行區(qū)人民法院（或其他離公司近的法院）解決相關(guān)糾紛。這樣的話，公司催收傭金的案件就會(huì)集中在一個(gè)法院審理，經(jīng)過一段時(shí)間，律師就會(huì)和法院及承辦法官建立正常的工作關(guān)系，庭審的效果就會(huì)比較好。

相關(guān)法條：《民事訴訟法》第25條規(guī)定：合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

4、實(shí)行電子版?zhèn)浒负贤?，簽訂黃本合同效力認(rèn)定

案例：2008年8月2日，A某（買方）經(jīng)中介居間與B某（賣方）就閔行區(qū)莘松路某弄某號(hào)房屋簽訂了黃本買賣合同，買賣雙方并決定以黃本合同內(nèi)容為準(zhǔn)，擇日簽訂電子版買賣合同。A某于當(dāng)日與中介簽訂傭金確認(rèn)書，約定傭金金額為人民幣10000元，支付日期為2008年8月30日前，經(jīng)中介居間，買賣雙方一旦簽訂合同，中介的居間任務(wù)即完成。由于買賣雙方最終解約，A某未按約支付中介傭金，故中介于2009年5月聘請律師訴至法院。

A認(rèn)為，中介未促成用于過戶的電子版合同的簽訂，無權(quán)收取傭金。

法院判決A支付傭金及律師費(fèi)。

相關(guān)法條：《合同法》第10條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

《合同法》第426條規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。律師點(diǎn)評：買賣合同是雙方就涉案房屋的價(jià)款、支付方式、過戶等雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，只要內(nèi)容齊備，同樣具有法律效力（即使自己打印的文本也同樣具有法律效力，當(dāng)然中介應(yīng)盡量使用房地產(chǎn)交易中心提供的文本）。本案中，買賣雙方經(jīng)中介居間簽訂了黃本的房地產(chǎn)買賣合同，且協(xié)議約定中介促成雙方簽訂合同，中介居間任務(wù)即完成。根據(jù)合同法第426條之規(guī)定，中介有權(quán)要求買賣雙方支付傭金。

相關(guān)律師費(fèi)的支付依據(jù)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，只有合同約定了或者法律規(guī)定了律師費(fèi)的情形下才會(huì)判決一方支付律師費(fèi)。在本案中，因?yàn)楹贤幸褜β蓭熧M(fèi)的負(fù)擔(dān)做出了明確的約定，而且該約定并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該約定也是有效的，應(yīng)予遵守。

中介居間技巧提示：在已接受委托的情況下，如果買賣雙方價(jià)款基本一致，此時(shí)，業(yè)務(wù)員可以經(jīng)斡旋后，依據(jù)買方的購買條件在黃本合同中填寫并讓買方先行簽字確認(rèn)，并注明雙方將依據(jù)此合同內(nèi)容填寫正式的電子版合同，賣方一旦簽字確認(rèn)黃本合同，則中介就有權(quán)收取傭金。這樣，收取傭金的時(shí)間節(jié)點(diǎn)就大大提前了，避免客戶在此期間所產(chǎn)生的變故。

5、在中介擬定的付款協(xié)議中約定的貸款比例高于銀行規(guī)定，買方無法足額貸款而解約，中介能否收取傭金？

相關(guān)法條：《合同法》第39條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。

《合同法》第40條規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提

供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

律師點(diǎn)評：買賣合同約定的貸款比例雖系中介應(yīng)買方要求寫上去的，但高于銀行所允許的比例，中介應(yīng)該清楚這是無法操作的，一旦寫進(jìn)合同里面就構(gòu)成了中介服務(wù)的瑕疵，對收取傭金將起到非常不利的影響。所以在簽約時(shí)，一定要提醒業(yè)務(wù)員，合同內(nèi)容一定要符合銀行的相關(guān)規(guī)定。

居間技巧提示：對于貸款條款的擬定，除了比例不能超出銀行的規(guī)定外，一定要寫明如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額不足約定的，應(yīng)當(dāng)在交易當(dāng)日以現(xiàn)金一次性補(bǔ)足。或者在附件三之后約定：如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額不足約定的，應(yīng)當(dāng)在交易當(dāng)日以現(xiàn)金一次性補(bǔ)足。要知道，法院對中介的態(tài)度是很苛刻的，在他們眼中，中介相對于客戶來說，屬于強(qiáng)勢群體，因此，一點(diǎn)點(diǎn)瑕疵也可能會(huì)造成傭金被減扣。

6、中介未查明抵押情況，最終導(dǎo)致合同無法履行，中介能否收取傭金？

相關(guān)法條：《合同法》第425條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

律師點(diǎn)評：中介對賣方委托出售房屋的權(quán)利狀況有義務(wù)予以查實(shí)，并如實(shí)告知買方，因中介在未查明系爭房屋真實(shí)的抵押狀況的前提下，將不實(shí)的抵押狀況告知買方，并導(dǎo)致買方在不了解真實(shí)的房屋抵押狀況的前提下與賣方簽訂房屋買賣合同，如買賣雙方最終撤銷了買賣合同，應(yīng)認(rèn)定中介未完成居間義務(wù)，無權(quán)收取傭金。

居間技巧提示：在居間過程中，提供產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利限制信息是中介最基本的義務(wù)，否則會(huì)被認(rèn)為未如實(shí)提供報(bào)告相關(guān)信息，因此千萬不要圖省事或省錢，而為日后收取傭金留下隱患。

7、買賣雙方簽約后解約，中介方能否收取傭金？

案情簡介：2007年11月，中介與客戶簽訂了《房地產(chǎn)買賣授權(quán)定金合同》，客戶愿意以141萬元的價(jià)格購買上海市莘朱路879弄1號(hào)某室房屋并委托中介去斡旋。在中介居間下，客戶與房東于2007年11月11日簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：客戶經(jīng)中介居間介紹，與交易相對方簽訂合同后，中介的居間服務(wù)即完成?？蛻舸_認(rèn)于2008年1月30日前支付中介傭金10000元，并約定了滯納金及如涉訴產(chǎn)生的律師費(fèi)、差旅費(fèi)的承擔(dān)等等。但客戶并未按約支付中介傭金。2008年3月1日，客戶與房東自行簽訂《解約協(xié)議書》。解除了雙方間關(guān)于系爭房屋的買賣關(guān)系。2008年9月11日，中介提起本案訴訟。

另查明，買賣雙方簽訂有《協(xié)議書》，約定：系爭房屋的買賣價(jià)格為1410000元，該價(jià)格與買賣合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格1300000元間的差額部分110000元，客戶應(yīng)于2008年1月30日前，雙方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)當(dāng)日支付105000元，剩余5000元作為房屋水電煤過戶保證金，待雙方辦妥該房屋的水電煤過戶后當(dāng)日由客戶一次性支付。雙方承諾，該協(xié)議為其真實(shí)意思表示，與第三方無關(guān)。

庭審中，客戶認(rèn)為中介做低房價(jià)逃稅，且買賣雙方并未辦理過戶手續(xù)，因此不同意支付傭金。

法院認(rèn)為：根據(jù)中介提供的《協(xié)議書》可以認(rèn)定，在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的買賣價(jià)格要低于實(shí)際價(jià)格的行為，系買賣雙方的意思表示，與中介無關(guān)。根據(jù)中介與客戶簽訂的《傭金確認(rèn)書》的約定，中介促成客戶與他人簽訂房屋買賣合同后，中介的居間義務(wù)就已完成，客戶也對此進(jìn)行了確認(rèn)，并承諾支付中介居間傭金，客戶應(yīng)該按約支付中介居間傭金?？蛻襞c房東在簽訂房屋買賣合同后自行簽訂協(xié)議，解除雙方間的買賣合同，與中介無關(guān)，并不影響中介對已完成的居間服務(wù)的傭金的收取。

相關(guān)條文：同以上合同法第426條。另：雖然上海市物價(jià)局、房地局聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定只能在辦理完過戶才能收取傭金，但這項(xiàng)規(guī)定與法律相抵觸，因而法院不予采納。

律師點(diǎn)評：本案中介之所以能收到傭金，是因?yàn)橹薪椴⑽窗瓷虾Ｊ形飪r(jià)局及房地局的文件規(guī)定，約定在完成過戶手續(xù)后才收取傭金。

居間技巧提示：對收傭時(shí)間千萬不要約定在辦理完過戶手續(xù)后收取，否則會(huì)將買賣雙方不履約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給自己承擔(dān)，最好的辦法是約定在一個(gè)明確的日期收取傭金。

8、尚未購買售后產(chǎn)權(quán)的公房能否購買？中間有何風(fēng)險(xiǎn)？

公房是一件特殊商品，除了通過置換方式立即辦理完手續(xù)外，購買公房風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)閷⒐抠徺I為售后產(chǎn)權(quán)中間存在風(fēng)險(xiǎn)，如買方雖已將房款支付給承租人，在產(chǎn)權(quán)證未辦出前，承租人卻已死亡，其遺產(chǎn)范圍又無法確定，最終可能導(dǎo)致過戶無法完成，所以購買此類公房，最好聘請律師一起參與?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)的主要環(huán)節(jié)在于盡量獲得所有同住人的確認(rèn)簽字，同時(shí)不要在產(chǎn)證為辦出前就支付大額房款。

9、未能按時(shí)付款但事先取得了賣方諒解，事后賣方能否以買方違約為由解除合同并追究買方的違約責(zé)任

案情簡介：2007年12月11日，買賣雙方經(jīng)中介居間，簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定買方向賣方購買本市浦東新區(qū)蓮溪路某房屋,建筑面積為57.10平米，房屋總價(jià)445000元，買方于2007年12月11日支付2萬元作為定金，2007年12月17日支付16萬元，2008年2月8日支付19萬元，余款7500元于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶當(dāng)日支付。買賣雙方確認(rèn)，于2008年2月20日前，雙方共同至房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。雙方另行約定，如賣方未按約定期限交付房屋，承擔(dān)與買方延期付款同樣責(zé)任。合同簽訂后，買方按約支付了2萬元定金和16萬房款。以后，買方向賣方表示，由于客觀原因，2008年2月8日應(yīng)支付的19萬元房款無法如期支付，要求延期一個(gè)月付款。賣方口頭表示同意。2008年3月6日，賣方向買方及中介公司發(fā)出解除合同通知書。2008年3月31日、4月11日，賣方再次向買方及中介公司發(fā)出解除合同通知書。雙方為此產(chǎn)生糾紛。2008年3月，買方訴至法院，要求賣方履行合同，辦理過戶手續(xù)。法院判決予以支持。

相關(guān)條文：《合同法》第77條第一款規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

律師點(diǎn)評：本案買方之所以能得到法院支持，是因?yàn)槭孪却_實(shí)征得了賣方的同意，而且作為居間方的中介也出庭作證，證明對買方的延期付款，賣方當(dāng)時(shí)確實(shí)表示同意的，即雙方已通過協(xié)商變更了合同中的付款時(shí)間，而且對于合同，法院的觀點(diǎn)基本上是合同必須履行，所以買方的要求得到了法院的支持。當(dāng)然，賣方在發(fā)出解約通知的時(shí)間上也存在問題，即賣方是在應(yīng)付款的日期延期一個(gè)月左右才發(fā)的通知，如果是在15天左右，本案的結(jié)果就難以預(yù)料了。

律師提示：對于買方而言，如果要延遲付款，應(yīng)盡量在中介的協(xié)調(diào)下，簽訂書面的協(xié)議，對此予以明確，否則，單取得賣方對延期付款的口頭同意（又未對此錄音），將來一旦賣方不認(rèn)可，并解約同時(shí)追究買方的違約責(zé)任，買方就會(huì)比竇娥還冤。

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