第一篇：校園商業(yè)街構(gòu)想策劃書(shū)

校園商業(yè)街構(gòu)想策劃書(shū)

一、市場(chǎng)分析

河池學(xué)院在近年來(lái)發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書(shū)館、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見(jiàn)在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。

二、目標(biāo)客戶分析

我們主要的目標(biāo)客戶是大學(xué)生，下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)：

由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費(fèi)需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn)，同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問(wèn)題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況，我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研，對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。

從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，月費(fèi)用1000元以上的人占15%，月費(fèi)用700--1000元的人，占30%左右，500--700元的人占40%，月費(fèi)用500元以下的人，占15%左右。在這些學(xué)生之中，超過(guò)50％的學(xué)生擁有電腦、約90％的大學(xué)生擁有手機(jī)，因此網(wǎng)絡(luò)與通信費(fèi)用支出較以往在大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費(fèi)，買服飾，上網(wǎng)費(fèi)，手機(jī)費(fèi)，戀愛(ài)等。

他們比重是：1.伙食費(fèi) 2買衣服3戀愛(ài)、交際等 3上網(wǎng)費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等

由于上課時(shí)間早，很多同學(xué)來(lái)不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。

經(jīng)過(guò)一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒(méi)有商店，許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門(mén)口去買。

很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn)，懶得動(dòng)等因素而沒(méi)有去。經(jīng)過(guò)一些隨即訪問(wèn)，很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購(gòu)買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。

三、競(jìng)爭(zhēng)者分析

河池學(xué)院北門(mén)1（也就是我們常說(shuō)的后門(mén)）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門(mén)（東校大區(qū)）開(kāi)了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門(mén)應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高，提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。

四、商業(yè)街構(gòu)想

由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊

全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪：便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。

（一）便利超市：

１.商品配置的面積分配

如果不分商品的類別品種，假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項(xiàng)數(shù)相同，那么超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)商品的面積配置應(yīng)與消費(fèi)者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對(duì)來(lái)超市購(gòu)物的的消費(fèi)者的購(gòu)買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級(jí)市場(chǎng)的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。２.商品位置的配置

商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購(gòu)買每日所需商品的順序作出動(dòng)線的規(guī)劃，也就是說(shuō)，要按照消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣和人流走向來(lái)分配各種商品在賣場(chǎng)中的位置。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開(kāi)始，所以可以考慮以菜籃子為中心來(lái)設(shè)計(jì)商品位置的配置。

第一、面包及果菜部。這一部門(mén)常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤(rùn)部門(mén)，由于顧客在購(gòu)買面包時(shí)，也會(huì)購(gòu)買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包?，F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣點(diǎn)。

第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購(gòu)物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。

第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時(shí)間較長(zhǎng)，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。

第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購(gòu)買過(guò)程的最后階段才購(gòu)買容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。

第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對(duì)這些商品持有較高的品牌忠誠(chéng)度，他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購(gòu)買。這類商品的各種價(jià)格方面的促銷活動(dòng)，會(huì)使顧客增加購(gòu)買次數(shù)和購(gòu)買量。3超市出入口要大，方便購(gòu)買結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候，結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。

（二）打印復(fù)印店

具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書(shū)，工作證，收集各種簡(jiǎn)歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。

（三）奶茶店

一半柜臺(tái)，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容

忽視的。制作成本低，賣價(jià)高是奶茶店公開(kāi)的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒(méi)有技術(shù)的情況下，可以代理某個(gè)知名品牌。或者和有豐富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。

（四）通訊代理

學(xué)校是通訊客戶高度集中的群體，據(jù)悉，河池學(xué)院的移動(dòng)客戶每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20W。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開(kāi)戶收益可觀。

。。

四、財(cái)務(wù)預(yù)算

（由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù)，這項(xiàng)我無(wú)法完成。）

五、收益評(píng)估

第二篇：文化商業(yè)街策劃書(shū)

長(zhǎng)春文化商業(yè)街策劃書(shū)

文化商業(yè)街品牌定位：文化餐飲、商業(yè)長(zhǎng)廊

文化商業(yè)街是以文化餐飲、商業(yè)為主體，知名品牌為代表的追求商業(yè)文化底蘊(yùn)的文化長(zhǎng)廊。經(jīng)營(yíng)業(yè)主在整體設(shè)計(jì)上以不破壞建筑風(fēng)格為基礎(chǔ)上，系統(tǒng)的、藝術(shù)的與樓體結(jié)合，達(dá)到渾然一體的感覺(jué)，真正的體現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所要傳遞的高貴典雅的藝術(shù)風(fēng)范。從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)文化與地產(chǎn)文化的雙贏，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)商與商家審美的完美統(tǒng)一。

文化商業(yè)街的核心：打造具有文化特色的商業(yè)、餐飲街。宗旨：以文化為背景，以特色為代表

文化理念：建筑與商業(yè)在藝術(shù)表現(xiàn)的完美統(tǒng)一，在突出商業(yè)文化背景的同時(shí)與建筑渾然一體。

設(shè)計(jì)定位

由吉林省平面設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)資深設(shè)計(jì)專家把握整體設(shè)計(jì)風(fēng)格，在突顯經(jīng)營(yíng)業(yè)戶文化內(nèi)涵的同時(shí)，要與整體商業(yè)街的主調(diào)相得益彰。做到每個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主在施工前把設(shè)計(jì)圖交由總設(shè)計(jì)師把關(guān)，從而保證商業(yè)街整體性，達(dá)到商業(yè)街所要傳遞的文化、高貴、典雅的境界。

市場(chǎng)分析：力旺名都所在區(qū)域是中高檔社區(qū)，小區(qū)居住人群文化素質(zhì)較高，追求的不僅僅是菜品的味道，更注重環(huán)境的選擇和商戶的文化氣質(zhì)。文化商業(yè)長(zhǎng)廊的興起正滿足該左右小區(qū)的消費(fèi)人群所需要的。讓他們的生活更有質(zhì)量。

組織構(gòu)成

泰森成員：具有新識(shí)、創(chuàng)新精神的有活力的企業(yè)家。長(zhǎng)春市烹飪協(xié)會(huì)：酒店經(jīng)營(yíng)管理者及高級(jí)廚師 吉林省平面設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)：品牌打造、形象設(shè)計(jì)、躍升

招商定位

招商有代表性的商戶，文化屬性突出商戶。廣告定位 統(tǒng)一 合力 特定經(jīng)營(yíng)商戶

茶啊沖飯店:以長(zhǎng)春城市文化為背景的餐廳，餐廳裝潢典雅，給消費(fèi)者有回憶歷史的感覺(jué)，穿梭在餐廳里，美好的回憶歷歷在目，就餐者談資豐富，思想互動(dòng)感強(qiáng)。菜品的出品也是依據(jù)老長(zhǎng)春東北的菜的味道為傳承，開(kāi)業(yè)以來(lái)受到了廣大消費(fèi)者的歡迎和喜愛(ài)。早以成為宴請(qǐng)賓朋的首先之所。

車之谷餐廳：汽車文化主題餐廳，餐廳收藏了三千多輛中外知名的汽車模型。在餐廳就餐，仿佛走進(jìn)了汽車的博物館。開(kāi)業(yè)三年來(lái)受到了消費(fèi)者的好評(píng)。

福林石鍋魚(yú)：全國(guó)六十多家連鎖店，是國(guó)家高級(jí)營(yíng)養(yǎng)技師、中國(guó)烹飪大師、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)會(huì)員張福林獨(dú)創(chuàng)的特色餐飲機(jī)構(gòu)。餐廳以特有的石鍋為烹飪器皿，以鮮魚(yú)為主材，鮮香可口，早以成為長(zhǎng)春人喜愛(ài)的特色餐飲。

小馬哥融合菜：小馬哥，著名餐飲管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)。資深廚師。融合東方與西方的飲食文化，開(kāi)創(chuàng)長(zhǎng)春的融菜的先河，至今以在長(zhǎng)春開(kāi)了兩家連鎖店。

幸福俠感恩粥廠：一個(gè)全素時(shí)代的主題。是吃素的人的一個(gè)理想選擇。原生態(tài)，沒(méi)有任何食物添加劑。

緹香藝素館：是長(zhǎng)春最有意藝術(shù)感的素食餐廳，餐廳提倡健康的飲食理念受到了長(zhǎng)春素食者的喜愛(ài)。

福壽德快餐：長(zhǎng)春最早的中式快餐店。也是長(zhǎng)春老字號(hào)餐廳。小時(shí)的啤酒屋：以日式鐵板燒和自釀啤酒為特色的餐飲。

第三篇：商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)

前 言

一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來(lái)了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)××二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大 型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。××廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好)，后來(lái)又定位于“×××”（狠好，只是推廣狠費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。

2、××廣場(chǎng)是一處狠好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)××廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

二、商街定位××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街

2、概念：××廣場(chǎng) ———— ××街觀光旅游的門(mén)戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的×××。

3、廣告語(yǔ)：××廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街 ———— 與××相約，與××同行

4、商業(yè)門(mén)類：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)

5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。

三、招商策劃××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：(一)、發(fā)布招商公告我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及××國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；

2、×××××街可供商戶購(gòu)買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三)、整合店鋪資源××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關(guān)租金政策××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理狠重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也狠難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為4.4萬(wàn)元。如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計(jì)算，年收益為6.6～7．7萬(wàn)元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200 m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7％計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類店鋪以800～900 元／m2／年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取；第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

四、商業(yè)氛圍營(yíng)造(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場(chǎng)。(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。

五、商街硬件改造建議

1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。

4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。xiexiebang小編為你推薦相關(guān)文章：超市商業(yè)策劃書(shū)商業(yè)策劃書(shū)主要內(nèi)容商業(yè)策劃書(shū)怎么寫(xiě)

第四篇：商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)

新一佳商業(yè)廣場(chǎng)策劃書(shū)

一、背景分析

現(xiàn)狀

新一佳廣場(chǎng)呈矩形，面積不大，寬度較窄，在其南側(cè)有公交車站，馬路對(duì)面是正在建的建筑。

該廣場(chǎng)，商業(yè)建筑面積將達(dá)12560萬(wàn)平方米，擁有大小店面房百余個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，由于商業(yè)街商鋪過(guò)于雜亂，商業(yè)定位不鮮明，因此商街的商業(yè)氛圍偏冷。

政策導(dǎo)向

新一佳超市有限公司創(chuàng)辦于1995年，2004年進(jìn)駐郴州市場(chǎng)，總面積近1萬(wàn)多平方米，是最早進(jìn)駐郴州市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)有影響力的大型綜合超市。新一佳在不斷地創(chuàng)新發(fā)展中，2009年創(chuàng)建 “伊佳百貨”這個(gè)時(shí)尚百貨品牌。伊佳百貨郴州店是升級(jí)版的以時(shí)尚百貨+精致超市為主的業(yè)態(tài)。

二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

位置

新一佳廣場(chǎng)坐落于北湖公園南大門(mén)的西側(cè)，南鄰人民西路北接國(guó)慶北路。北湖公園是北湖區(qū)較大的一個(gè)熱流集散中心，廣場(chǎng)大門(mén)附近還有一處公交車站。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前確一時(shí)難“熱”，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病根”對(duì)癥下藥。

消費(fèi)階層——中高檔人群

適用人群——白領(lǐng)及其白領(lǐng)以上人群。

三、項(xiàng)目定位

優(yōu)勢(shì)

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。是郴州北區(qū)中環(huán)區(qū)域核心區(qū)位。

2、項(xiàng)目所在地人口密集，南片區(qū)住宅的大量建設(shè)也為人口增加奠定基礎(chǔ)。

3、交通便利，周邊有多路公交可達(dá)。

4、商圈發(fā)展空間開(kāi)闊。周邊沒(méi)有大型商業(yè)廣場(chǎng)滿足居民消費(fèi)和休閑娛樂(lè)需求，為周邊唯一社區(qū)商業(yè)中心。

劣勢(shì)

1、廣場(chǎng)難搞大型活動(dòng)。整個(gè)廣場(chǎng)呈長(zhǎng)條形，面積不大。

2、入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符.3、新一佳商業(yè)街定位沒(méi)有鮮明性、目標(biāo)顧客也不清晰。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有解決好。

建議

1、設(shè)計(jì)理念：該設(shè)計(jì)的整個(gè)圖形是以一個(gè)人張開(kāi)手臂去擁抱的形象為原型，進(jìn)行抽象變

形得來(lái)的，左側(cè)心形鋪裝則代表著心臟。將“買賣一心，新一（意）到佳（家）”的設(shè)計(jì)理念融入到設(shè)計(jì)中去。

誠(chéng)信是商家最重要的原則之一，也是一個(gè)商場(chǎng)能否繁榮昌盛的必要保證，因此將賣家的誠(chéng)信作為整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的理念，相得益彰。新一到佳與新一佳相互呼應(yīng)，一語(yǔ)雙關(guān)。

生態(tài)理念:運(yùn)用動(dòng)水，鴿子，等一些元素去營(yíng)造人與自然和諧相處，倡導(dǎo)大

家愛(ài)護(hù)自然保護(hù)環(huán)境。

2、設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，復(fù)古，極少主義及少就是多。

3、整體布局：采用規(guī)整式的布局方式。兩軸三點(diǎn)。

1）兩軸：新一佳廣場(chǎng)，作為主要的交通流線，是人們主要的集散用地。

小吃街：

2）入口：在新一佳廣場(chǎng)將主入口遷移，增加廣場(chǎng)的面積。在主入口的東側(cè)與小吃

街對(duì)其的一處設(shè)置一個(gè)次入口，方便人們直接進(jìn)入小吃街，在視覺(jué)上也拉伸了

小吃街的長(zhǎng)度。

3）三點(diǎn)：設(shè)計(jì)了三個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。

1、在新一佳的中心處。設(shè)置了一個(gè)心形鋪裝，代表著商家“新一到佳”的核心理論，在廣場(chǎng)的中心設(shè)置了兩個(gè)圓心的綠地，以此作為廣場(chǎng)的中心亮點(diǎn)，還可以將顧客指引到一佳百貨。一舉兩得。

2、在與小吃街的交匯處。能夠使得人們能夠?qū)⒁暰€由該節(jié)點(diǎn)延伸到小

吃街的內(nèi)部中去，在一定程度上提高小吃街的人流量。由于新一佳廣場(chǎng)呈矩形，較為狹長(zhǎng)，因此它也是作為主廣場(chǎng)東西側(cè)的一個(gè)次要節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)出來(lái)。

3、在叫小吃街的中心處，設(shè)置節(jié)點(diǎn)是為了增加小吃街的亮點(diǎn)，提升小

吃街的整體水平。

4、功能分區(qū)：

新一佳入口處的大片區(qū)域最為人們的集散長(zhǎng)場(chǎng)所，南北兩側(cè)作為主要休憩區(qū)域。

1）小吃街：由于廣場(chǎng)東側(cè)店鋪種類較為混亂，尺度也相對(duì)短小，且郴州市還沒(méi)有一

條具有鮮明特點(diǎn)的小吃街因此將該處設(shè)置成為小吃一條街，增加該街的辨識(shí)率，增加客流量，也為人們提供了餐飲的地方。

因此將此處定位為具有地方特色的小吃街，絕對(duì)是正確之舉。

2）休息處：

1、在東西兩側(cè)的停車口處設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置休憩座椅及種植樹(shù)木，以磁帶為設(shè)計(jì)元素，去擺放樹(shù)木、座椅。復(fù)古、時(shí)尚。

2、在主入口的東側(cè)設(shè)置了休閑座椅，可以在此喝茶長(zhǎng)時(shí)間的等待。在廣場(chǎng)處設(shè)置一處休閑的一方地。

3）集散處：在主入口處的中心位置作為廣場(chǎng)的主要集散處，也可在此處搭設(shè)舞臺(tái)

進(jìn)行表演宣傳。

5、設(shè)計(jì)原則

隨著整個(gè)商業(yè)步行街的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平的提高，作為中心廣場(chǎng)則更應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其巨大

商業(yè)價(jià)值和為城市景觀增亮的作用。因此，在設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的方案里面，始終以“繁榮商業(yè)”為核心，以“增加城市景觀亮點(diǎn)”為目標(biāo)來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。

6、設(shè)計(jì)元素

1）運(yùn)用磁帶等生活中常見(jiàn)的物品為元素，運(yùn)用到設(shè)計(jì)中去，體現(xiàn)廣場(chǎng)的藝術(shù)性與動(dòng)感，展現(xiàn)廣場(chǎng)的張力。

2）商業(yè)文化概念：升華廣場(chǎng)商業(yè)、文化氛圍。主體物的文化體現(xiàn)在標(biāo)志物的造型、紋理及其蘊(yùn)藏的文化底韻上，又不失現(xiàn)代風(fēng)味。

3）以一個(gè)人張開(kāi)手臂去擁抱的形象為元素，進(jìn)行抽象變形，體現(xiàn)買賣一心的意義。新一佳商場(chǎng)站在顧客的利益上去想問(wèn)題。

4）以心臟為元素，體現(xiàn)商家的誠(chéng)信原則。

給商場(chǎng)賦予更深層的意義，提升廣場(chǎng)的品質(zhì)，不只是局限于表面。

7、綠 化

1）在其周圍種植些可隔離噪音的綠籬。

2）此外在樹(shù)種上可選擇些能夠吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害氣體的樹(shù)種。如杜英等。

3）種植些顏色鮮亮的樹(shù)木，如女真、紅繼木等。

8、配套設(shè)施

1）鋪裝：

1、運(yùn)用簡(jiǎn)單的拼接方式拼接，簡(jiǎn)約、大方。在視覺(jué)上營(yíng)造出寬敞的視覺(jué)

效果。能夠更好的襯托地面上的建筑物。

在廣場(chǎng)主要設(shè)置兩種花色的廣場(chǎng)鋪裝，簡(jiǎn)潔大方。

2、設(shè)置盲道，方便殘疾人行走。增加人文關(guān)懷。

2）路燈、廣告牌：設(shè)置在廣場(chǎng)的中軸線上，既可作為路燈照明，又可為新一佳打廣

告，一舉兩得。加大宣傳，充分體現(xiàn)了“繁榮商業(yè)”的理念為核心。提高

商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值。

3）公共小品：

1、由于廣場(chǎng)稱矩形，較窄，面積也不大，因此在雕塑方面選取些體諒較

小的藝術(shù)品。

2、在風(fēng)格上也應(yīng)與廣場(chǎng)的整體風(fēng)格相統(tǒng)一。

3、根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的需求上應(yīng)選取些具有參與性的一些公共小品增強(qiáng)

人與人的聯(lián)系。

4）座椅：

1、分布在廣場(chǎng)的兩側(cè)，設(shè)置了向心性座椅與離心式座椅，滿足人們的不同

需求。

2、由于廣場(chǎng)的自身面積不大，因此在一些樹(shù)池的設(shè)置上設(shè)計(jì)成為可做型座

椅，二者兼得，節(jié)省空間。

3、一些座椅采用木質(zhì)材料，更加人性化。冬季不冷，夏季雨水天氣時(shí)易干。5）垃圾桶：垃圾桶按照科學(xué)的方式擺放。

1、保持與休息座椅的之間的距離，以免發(fā)生垃圾丟棄在座椅上的事情。造

成難聞的氣味及亂飛的蚊蟲(chóng)，影響人們休憩的心情，降低座椅的使用率，也降低了廣場(chǎng)的層次。

2、垃圾桶要設(shè)置煙頭的放置位置，使得垃圾桶更加人性化，方便人們的使用，在一定程度上也能夠保持環(huán)境的清潔度。

第五篇：商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)

荷蘭風(fēng)情商業(yè)街08年商業(yè)策劃

荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街，是以6期開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)量商業(yè)面積約達(dá)到60萬(wàn)平方。

一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)1.2萬(wàn)平方米，擁有大小店面120多個(gè)，成為集購(gòu)物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。至08年3底統(tǒng)計(jì)中,一期商街的34家店鋪中，目前出租18間，出租率僅為53％；二期商街10月底剛剛開(kāi)市，二期商街的80多家店鋪中，出租26間，出租率僅為32％。已入駐的商戶中有4家已經(jīng)退租,仍有3家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)三期二、三組團(tuán)店鋪的銷售帶來(lái)了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此，本案將主要對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來(lái)商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣而進(jìn)行策劃。

背景分析。

荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開(kāi)河之畔，處于新老城區(qū)的交接處，位于城市中心東部入口，與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

1、本身沒(méi)有主力廣場(chǎng)及其他因素影響時(shí)間不定。荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街處于324國(guó)道路旁處的半島,具有島居生活之稱，屬于居住大好環(huán)境。社區(qū)是以住宅為住，商業(yè)為輔，由于1公里處已引進(jìn)大型國(guó)際百貨吉之島，正處于城建階段，達(dá)到一定成熟期還需要待開(kāi)業(yè)驗(yàn)證，商家處于觀望較多，同時(shí)由于距離原因，吉之島對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大，大的影響在于東江夜游環(huán)繞荷蘭水鄉(xiāng)而過(guò)。再加當(dāng)初購(gòu)買房屋的業(yè)主主要考慮以投資為多主,造成后期入住率低,本身社區(qū)無(wú)法達(dá)足夠人流,又沒(méi)有一個(gè)主力店聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能,商街自然冷落。

2、商業(yè)街入口不通順，“門(mén)口舊樓”成了“絆腳石”。在社區(qū)人流不旺的情況下，商業(yè)街入口與對(duì)面社區(qū)無(wú)法相通，紅綠燈未開(kāi)通，再加上商業(yè)街入口處的“舊樓”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又阻礙人流進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。地理位置和交通是影響商業(yè)特大因數(shù)。本身社區(qū)人流不多的情況下就希望吸引能與外界聯(lián)合.3、一二期街商用功能設(shè)計(jì)缺失經(jīng)驗(yàn)。一期街商鋪面積偏大,但不能做餐飲功能,因?yàn)橐话阒行偷牟惋嫻δ苄柽_(dá)到面積150-200平方.而二期有餐飲功能的店鋪面積大約都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃類.從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看還不夠完善。

4、商業(yè)街要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，商業(yè)街的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

5、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。商戶進(jìn)來(lái),是需要物業(yè)去關(guān)心和護(hù)持,而不是進(jìn)來(lái)了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進(jìn)來(lái)了如何使他們生意做起來(lái)，能鼓勵(lì)內(nèi)部就內(nèi)部消費(fèi).二、商街定位。

定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名:荷蘭風(fēng)情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街？

2、概念：荷蘭風(fēng)情商業(yè)街是未來(lái)“東江夜游”旅游觀光區(qū)的門(mén)戶，匯聚整個(gè)粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街，以及都市麗人尋夢(mèng)的商業(yè)街。燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居，打造家居專業(yè)市場(chǎng)配套街，這可作為副主題規(guī)劃，消化掉部分內(nèi)街的出租。

3、商業(yè)門(mén)類：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)

4、商品：主營(yíng)餐飲、酒吧街，粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品、工藝品等；家居燈市行業(yè)集中購(gòu)物點(diǎn)。

5、顧客定位：國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者，商務(wù)餐會(huì)，年輕一族泡酒吧集中點(diǎn)。另一類是安置新家后購(gòu)買家居燈飾集中點(diǎn)。

6、經(jīng)營(yíng)理念：

分兩步走：

第一步先引進(jìn)社區(qū)配套帶動(dòng)人流帶動(dòng)入住率。

第二步：在引進(jìn)社區(qū)配套完整的情況同時(shí)，站在城市經(jīng)營(yíng)的高度來(lái)打造，打造一條聞名惠州另有情調(diào)的商業(yè)街。

三、招商策劃。荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

(一)、發(fā)布招商公告。每年分三個(gè)季度在《惠州日?qǐng)?bào)》、《深圳特區(qū)報(bào)》、惠州電視臺(tái)、惠州網(wǎng)站發(fā)布招商公告，突出介紹荷蘭風(fēng)情商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶。

(二)、整合店鋪資源。荷蘭風(fēng)情商業(yè)街一二三期的店鋪均已出售，投資者是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))和規(guī)劃方案?這些都值得協(xié)商和約定，一旦確定了都可以委托招商，我們便可以自己對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金，不再逐個(gè)聯(lián)系客戶。

(三)、商戶入駐優(yōu)惠措施。為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施： 第一，品牌商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳三至六個(gè)月；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，允許在商業(yè)街上免費(fèi)舉辦活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的商業(yè)街文化藝術(shù)活動(dòng)；第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按六折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予荷蘭風(fēng)情商業(yè)街以集貿(mào)市

場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。第五，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主產(chǎn)生的優(yōu)惠，可以現(xiàn)金卷的形式給到業(yè)主，業(yè)主憑現(xiàn)金卷可在商業(yè)街任何消費(fèi)，商家再以折扣形式與開(kāi)發(fā)商更換現(xiàn)金，促進(jìn)商業(yè)街的消費(fèi)。

（四）、商業(yè)氛圍營(yíng)造(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(2)、設(shè)計(jì)制作商業(yè)街的入口或路口交接處雕塑作品，以增添荷蘭水鄉(xiāng)風(fēng)情商業(yè)街的文化底韻，吸引游人前來(lái)休閑。(3)、荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。(4)、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦商業(yè)街主題活動(dòng)，借力炒熱商業(yè)街、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“節(jié)假日”，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單位舉辦商業(yè)街活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街。(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《水鄉(xiāng)風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升荷蘭水鄉(xiāng)風(fēng)情商業(yè)街的時(shí)尚品位。(6)、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《水鄉(xiāng)之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街在市民心目中的地位，提升荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街的“聚流”效應(yīng)。（7）利用春節(jié)來(lái)臨，與政府部門(mén)協(xié)調(diào)，搞花市一條街，不做惠州最大的花街，但要做惠州最高檔的花街。降低門(mén)檻，讓花農(nóng)免費(fèi)進(jìn)場(chǎng)，只收取水電和衛(wèi)生費(fèi)。讓荷蘭水鄉(xiāng)花市一條街在惠州市民留下深刻印象。（8）常年不同季節(jié)再請(qǐng)不同名家來(lái)荷蘭水鄉(xiāng)搞畫(huà)展、雕塑展以及品酒會(huì)（不同年份、產(chǎn)地的紅酒），借此來(lái)推廣商業(yè)街

及整個(gè)公司的品牌文化。

四、招商的價(jià)值所在招商營(yíng)銷的目標(biāo)之一是使交換雙方價(jià)值增值，市場(chǎng)是雙方實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的手段。而作為公司的角度出發(fā)，招商目的是帶動(dòng)促進(jìn)產(chǎn)品銷售，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值最大化。既然招商有其作用，建議對(duì)招商這一塊能從公司角度上重視，通過(guò)當(dāng)?shù)氐恼猩坦ぷ鬟^(guò)程，達(dá)到對(duì)公司的品牌傳播，同時(shí)提高社區(qū)人流，為業(yè)主提供入住的生活配套方便，進(jìn)一步提高業(yè)主入住率及帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售率。

程少正

2008-3-1