第一篇：中小房地產(chǎn)公司融資探討

中小房地產(chǎn)公司融資探討

重慶金萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 唐多全

房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)。國務院2003?121號文《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》出臺后，中國房地產(chǎn)界關(guān)于融資的話題空前升溫。一些大的房地產(chǎn)企業(yè)自身實力較強，可以充分和優(yōu)先利用非銀行融資渠道如上市、信托、基金、債券等創(chuàng)新融資工具獲取開發(fā)資金，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金營運卻雪上加霜，從而導致這些企業(yè)舉步維艱。中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在逆境中求生存求發(fā)展，如何突破資金瓶頸的困惑，應當值得同行的重視和研討，以圖共謀發(fā)展。

一、宏觀調(diào)控后中小房企的資金日趨緊張

1．中央121號文件出臺后，中小開發(fā)企業(yè)向銀行直接取得開發(fā)貸款的渠道基本被封鎖。使開發(fā)企業(yè)的主要資金供給斷炊。

2．2004年8月31日土地供給大限，即日起，國有土地使用權(quán)全面采取“招拍掛”的方式出讓，抬高了取得土地門檻，進一步加大了中小開發(fā)企業(yè)資金供給上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》與銀行按揭貸款的嚴重關(guān)聯(lián)性，使銀行對個人按揭消費貸款的政策加杠，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。

4．2005年國務院出臺調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的老“國八條”、新“國八條”和2006年出臺的“國六條”，不僅從土地、信貸、稅收等各方面對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，而且對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程進行控制引導。特別應引起房企關(guān)注的一點是，宏觀調(diào)控不僅對房企資金供給的主渠道——信貸進一步加大了調(diào)控力度，還從土地、稅收等方面增大了房企的資金壓力，而且從控制房價、抑制消費需求、提高預售條件等方面對房企資金回籠的主渠道——房屋銷售進行了調(diào)控?？梢赃@樣說，中小房企的資金已到了有史以來最緊張的時候，甚至已使部分房企漸入絕境。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

綜合有關(guān)專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)資金市場按期限長短劃分，可分為短期貨幣市場和長期資金市場。短期貨幣市場一般包括貸款（拆借）市場和貼現(xiàn)市場。

長期資金市場又稱資本市場或證券市場。主要是向市場公開發(fā)生股票及債券等有價證券。企業(yè)的資金融通，包括了企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資兩部分。

1．企業(yè)內(nèi)部融資。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資的方法很多，其中包括了用抵押、貼現(xiàn)股票和債券的方式獲得現(xiàn)金，以及期房預售、收取購房定金等方式在內(nèi)。

（1）期房預售。期房預售是開發(fā)商內(nèi)部獲取資金最佳的融資方式。一方面物業(yè)得到了市場的認同，實現(xiàn)了買賣，實現(xiàn)了物業(yè)價值；另一方面達到了資金回籠的目的，解決了資金鏈的困難。但是，期房預售取決以下因素。

一是開發(fā)商的信譽程度，在當?shù)厥袌龅挠绊懥Γ?/p>

二是項目的定位，是否適銷對路；

三是項目的地段，是否受購房者的青睞。

（2）施工方帶資承建。國家雖然三令五申制止工程墊支，但現(xiàn)實工作中，施工方墊支承建工程相當普遍。開發(fā)商利用工程發(fā)包，提出帶資承建，緩解項目前期開發(fā)資金的不足。該種辦法在實際工作中得到了行業(yè)充分認可。

（3）公司員工內(nèi)部集資。開發(fā)公司內(nèi)部員工對公司比較了解，對項目的經(jīng)濟效益、風險程度的內(nèi)情明白。通過內(nèi)部集資，一方面解決項目資金的不足，另一方面可以更進一步增強員工的工作激情，增強主人翁責任感，有利于公司的全面發(fā)展。

（4）轉(zhuǎn)移貸款用途。開發(fā)商利用其他經(jīng)營范圍或關(guān)聯(lián)公司向銀行融資貸款后，將其貸款轉(zhuǎn)

借或劃轉(zhuǎn)用于開發(fā)項目，以獲取開發(fā)項目的資金需要。

2．企業(yè)外部融資主要渠道有：

（1）發(fā)行股票。隨著市場體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。

（2）發(fā)生債券。分為政府發(fā)行、金融界發(fā)行和企業(yè)發(fā)行三種。

（3）銀行貸款。包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

（4）其它融資機構(gòu)貸款。目前我國參與房地產(chǎn)金融活動的金融機構(gòu)主要是銀行。但國外還有其它形式的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，如房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)抵押公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)財務公司等等。這些都可以作為借鑒。

（5）合作開發(fā)，包括合資開發(fā)。這種方式可以減少自己所需投入的自有資金，分散投資風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多且可行的方式之一。

（6）前沿貨幣合約。這是一種非常美國化的高比率房地產(chǎn)融資方式。即貸款機構(gòu)出資、開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司的方式。與合資方式不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。

（7）房地產(chǎn)辛迪加。是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的融資方式。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額承擔有限責任。

（8）房地產(chǎn)信托。即以房地產(chǎn)作為主要資金用途的信托產(chǎn)品。信托公司通過向開發(fā)商貸款（信托貸款）或直接參與投資（信托投資）等方式運作。

（9）租賃融資。即擁有一塊土地的開發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者開發(fā)建設(shè)房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

（10）回租融資。即開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來經(jīng)營。擁用某項物業(yè)的開發(fā)商既出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，又保留著對該物業(yè)的使用權(quán)，以達到既能減少資金的占用，又能從經(jīng)營此項物業(yè)中獲得收入的目的。

（11）回買融資。即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款將該項物業(yè)買回來。開發(fā)商不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可能得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

三、對國家宏觀調(diào)控政策的幾點建議

1．要盡快放松銀根，出臺配套融資政策。因房地產(chǎn)投資并不是導致固定資產(chǎn)增幅過大的主要原因，房地產(chǎn)投資只占固定資產(chǎn)投資增長率的28%左右，遠小于水泥、鋼鐵、電解鋁等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長率100%或200%的比例。房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的投資過度的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)市場的消費是真實的，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率遠遠高于GDP增長率；商品房的面積與竣工面積基本趨同。鑒于緊縮已取得明顯成效，應盡快放松銀根，防止經(jīng)濟硬著陸，重回通縮。

2．推進銀行系統(tǒng)改革是當務之急。銀行改革到位，自然會建立起一套符合市場運行的機制，對房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的發(fā)展都有好處，國家也不用擔心金融風險了。如果改為股份制銀行，銀行就會以企業(yè)的管理方式進行管理，金融風險只有銀行自己承擔。

3．宏觀調(diào)控要實事求是、區(qū)別對待。雖然在這次調(diào)控中，各類文件都強調(diào)僅是局部調(diào)整，但是許多地產(chǎn)商都感到有“一刀切”的感覺。由于我國地域不同，經(jīng)濟發(fā)展水平差別較大，企業(yè)間的情況也不一樣，統(tǒng)一要求勢必拉大地區(qū)之間的差別，貧窮的城市會越加貧窮。所以在制定土地、金融等方面政策時，應當有所區(qū)別。

4．政府在地產(chǎn)開發(fā)中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接參與到地產(chǎn)的開發(fā)投資中，因為商業(yè)的發(fā)展基本上算是競爭性的行業(yè)，在市場競爭中會出現(xiàn)不公平和不透明的行為。現(xiàn)在很多地方在進行重復建設(shè)，而且很多是行政性的建設(shè)，造成了投資規(guī)模過大。政府應當真

正調(diào)整到為企業(yè)服務的職能上來，搞好規(guī)劃，公開、透明信息，把房地產(chǎn)的基本信息如供求關(guān)系、供求情況告訴給投資者，讓他們做出一個理性的分析和決策。

5．對于房地產(chǎn)的消費信貸調(diào)整應該慎重。在銀行信貸適當從緊的政策中，對于房地產(chǎn)的消費信貸調(diào)整應該慎重，以保證房地產(chǎn)消費市場的健康發(fā)展。經(jīng)過二十幾年的改革，我國普遍居民的投資意識剛剛培養(yǎng)起來，應注意在調(diào)控中維護老百姓的投資意識。同時進一步研究房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，提供民間資本進入房地產(chǎn)業(yè)的渠道，如房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

第二篇：房地產(chǎn)公司融資管理辦法

XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

融資管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范公司融資行為，加強融資管理和財務監(jiān)控，降低融資成本，有效防范財務風險，維護公司整體利益，根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》、《企業(yè)內(nèi)部控制應用指引》等相關(guān)法律法規(guī)以及XXX公司的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于公司債務性融資活動。包括但不限于向銀行等金融機構(gòu)、其他非金融機構(gòu)、股東或其他關(guān)聯(lián)關(guān)系人借入資金等活動。

第三條

本辦法所稱債務性融資活動，包括融資對象選擇、融資方式及融資方案的制定及融資合同的簽訂及履行。

第四條

公司財務部為公司融資活動的執(zhí)行部門。第五條

融資活動應符合公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃要求，與公司經(jīng)營計劃相匹配，同時遵循以下原則：

（一）適度原則：滿足公司資金需求，保持合理資產(chǎn)負債率,一般不高于70%；

（二）經(jīng)濟原則：積極爭取低成本融資；

（三）謹慎原則：慎重考慮公司的償債能力，避免因到期不能償債使公司陷入財務困境。第六條

融資活動目標：

（一）保證融資行為在發(fā)生前必須得到董事會的審批；

（二）保證融入資金按期償還以及利息的正確計算、并按時支付；

（三）保證融資擔保資產(chǎn)的安全，維護公司良好信譽。

第二章 融資管理

第七條 融資管理流程為：財務部根據(jù)公司經(jīng)營計劃，編制資金預算，根據(jù)資金預算編制融資計劃書。融資計劃書經(jīng)過總會計師審核，逐級報總經(jīng)理辦公會和董事會審批后，編制具體的融資方案，融資方案一般在一種以上。融資方案經(jīng)董事會批準后，財務部具體執(zhí)行。

第八條

財務部負責編制融資計劃書，主要包括以下內(nèi)容：

（一）融資時間選擇分析；

（二）融資金額及期限；

（三）預計融資成本；

（四）融資前后公司財務狀況的變化；

（五）融資對公司未來收益的影響；

（六）各種融資方式效益比較以及對融資方式的建議；

（七）還款來源及方式。

第九條 財務部在編制融資計劃書時，應合理安排相應的融資時間、資金的投放、使用和歸還之間的時間期限，使 各項資金在時間上相互匹配。

第十條

根據(jù)融資計劃書，財務部結(jié)合經(jīng)營業(yè)務開展情況和外部金融環(huán)境，適時擬定相應的融資方案。

第十一條 財務部主要根據(jù)不同融資渠道擬定不同的融資方案，融資資渠道主要包括：

（一）銀行、信托投資公司等金融機構(gòu)；

（二）其他經(jīng)濟組織暫時閑置可以調(diào)劑使用的資金；

（三）股東和關(guān)聯(lián)關(guān)系人。

第十二條 財務部結(jié)合公司、項目的現(xiàn)狀分析不同融資渠道下各債權(quán)人要求的融資條件，充分了解各債權(quán)人的借款日期、期限、利率、償還日期、擔保情形及限制條件等，擬定不同類型的融資方案，并對方案進行分析，選定一套以上方案進行上報審批。

第十三條

總經(jīng)理辦公會、董事會根據(jù)各自不同權(quán)限對融資方案進行決策，并批準執(zhí)行。

第十四條 屬于金融機構(gòu)借款的，由法定代表人或其授權(quán)代表在公司與金融機構(gòu)簽訂的借款合同上簽字后辦理借款。

第十五條

向非金融機構(gòu)借入資金的，根據(jù)雙方具體商定的融資手續(xù)進行款項辦理。

第十六條

通過各種籌資方式所籌集的資金，須進行嚴 格管理；財務部應嚴格執(zhí)行借款合同、最大成效地使用融入款項，定期編制資金使用情況報告，并與融資方保持較好的溝通。

第十七條 財務部應結(jié)合公司經(jīng)營需要統(tǒng)籌安排、合理使用資金，保持足夠的償債能力，確保及時、足額償還到期本息，遵守信貸紀律和結(jié)算紀律，維護公司的良好信用。

第十八條 財務部預計到期不能歸還債務的，應及時了解原因、并向公司領(lǐng)導匯報，并在領(lǐng)導指示下與相關(guān)部門共同制定應急方案。融資期限屆滿需要展期的，財務部應及時向總經(jīng)理報告，并說明原因及還款期限，并按照公司決策程序辦理展期相關(guān)手續(xù)。

第三章 融資擔保

第十九條 融資擔保，是指公司對外借款時，按照債權(quán)人的要求提供擔保，以保障債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的法律行為。

第二十條 融資擔保需由XXX公司或其他單位以信用方式提供擔保時，財務部應及時與XXX公司溝通，按照XXX公司要求申報相應審批材料，經(jīng)批準后，積極協(xié)助辦理各項擔保手續(xù)。

第二十一條 以非信用擔保方式（主要是財產(chǎn)抵押方式）向銀行及其他金融機構(gòu)融資須提供擔保時，必須報請XXX公司批準。經(jīng)XXX公司批準后，方可辦理財產(chǎn)抵押登記，抵押財產(chǎn)原則上先以自有資產(chǎn)抵押，不足部分可以申請由XXX公 司提供擔保。

第二十二條 無論是采用信用擔保還是非信用擔保方式，財務部均須嚴格執(zhí)行借款合同，不為信用擔保單位和擔保財產(chǎn)帶來相應的擔保風險。

第四章 附 則

第二十三條 本制度未涉及或未盡的經(jīng)濟事項，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本制度由公司財務部負責解釋。

第二十四條 本制度由董事會審議通過，自發(fā)布之日起執(zhí)行。

第三篇：房地產(chǎn)公司融資方法

房地產(chǎn)公司融資途徑

面對眾多的融資途徑，我們應該首先了解各種融資模式的特點：

國內(nèi)商業(yè)銀行貸款：相對容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；

國外商業(yè)銀行貸款：一旦獲得，貸款數(shù)額相對巨大；

投資信托：信托在期限、規(guī)模、風險方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅；

投資基金：關(guān)注成長型規(guī)范企業(yè)，回報要求高；

境內(nèi)上市：可以提升企業(yè)品牌，直接擴大融資渠道，適應房企改制需求；

境外上市：上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發(fā)行范圍廣；

企業(yè)并購：不承擔目標企業(yè)債務和納稅，不用接受目標企業(yè)員工以及福利，省去解散清盤程序； 合作開發(fā)：互相補充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動資金有機結(jié)合，盤活開發(fā)項目，獲得合作比較容易； 發(fā)行企業(yè)債：發(fā)行條件適中，基金使用效果好，基本無變更募集資金投向情況；

金融租賃：節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資； 典當融資：辦理時間短，借款成數(shù)高，無需評估費，當金用途不設(shè)限制；

私募基金：手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時間注冊費用。

結(jié)合各個融資模式的特點，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，這樣方可對癥下藥，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。以下按照企業(yè)規(guī)模，總結(jié)出各種規(guī)模下的企業(yè)使用的融資模式。

大型企業(yè)：

投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款

中型企業(yè)：

投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款

小型企業(yè)：

私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當融資

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模與融資模式的對應，加上對各個融資模式特點的了解，企業(yè)在融資方面，應該能夠起到事半功倍的效果。

對開發(fā)商來說，傳統(tǒng)的方法一般包括：1）房地產(chǎn)直接投資；2）商業(yè)抵押貸款；3）合作開發(fā)或項目公司被收購；4）房地產(chǎn)企業(yè)上市；5）居民住房按揭貸款（間接為開發(fā)商融資）。

而新興的融資渠道如：基金（房地產(chǎn)、土地）、房地產(chǎn)信托基金（REIT）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含住房貸款證券化RMBS和商業(yè)物業(yè)證券化CMBS）、房地產(chǎn)金融新產(chǎn)品（含按揭保險和權(quán)屬保險）、房

地產(chǎn)融資租賃以及信托、擔保、過橋貸款、可換股債券、土地債券等等漸漸受到各個開發(fā)商的重視，其中房地產(chǎn)信托服務正逐步成熟，成為一個新的主流融資渠道。

1、突圍方式之一——業(yè)內(nèi)強強聯(lián)手

越來越稀缺的土地和公開透明的出讓方式使得全國土地價格一路飛漲，面對高昂的地價即便是大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)也顯得資金實力不足。強強聯(lián)手共同獲取土地的方式在融資渠道受限的情況下開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)商采取抱團作戰(zhàn)、聯(lián)合實力、資源互補的形式解決資金短缺問題。

2、突圍方式之二——資本市場融資

大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于有一定的資產(chǎn)積累和市場信譽度，通過資本市場爭取融資是獲取發(fā)展的有效途徑。富力地產(chǎn)的香港上市，保力地產(chǎn)的籌備上市和順馳香港上市計劃等都體現(xiàn)出：開發(fā)商想通過資本市場增強資金實力。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增發(fā)股份或是發(fā)行債券(包括可轉(zhuǎn)化債券)等方式從資本市場上獲取資金。

3、突圍方式之三——聯(lián)姻海外資本

大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)和境外的投資公司合作，組建新的項目公司共同開發(fā)項目。這種合作方式，對國內(nèi)的企業(yè)而言，可以緩解資金壓力；而對境外的投資公司而言即有了進入快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場的機會又避免了單獨開發(fā)面臨的風險。

2005年7月，萬科集團與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬公司(簡稱RZP)的合作就是這一融資方式的典型案例。雙方共同投資1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，并通過設(shè)立項目公司或投資項目公司股權(quán)的方式在中國境內(nèi)進行房地產(chǎn)項目投資。

4、突圍方式之四——降低資金需求

越來越高昂的土地價格對于資金的要求越來越高，為了緩解資金壓力，大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開始注意那些有低廉成本土地的小規(guī)模企業(yè)。這些小規(guī)模企業(yè)由于能力有限無力在嚴峻的市場環(huán)境下開發(fā)項目；而大企業(yè)在市場調(diào)整期也無力撬動資金杠桿來滿足企業(yè)發(fā)展對于土地的需要。因此大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并收購方式獲取其它企業(yè)手中已有地塊，降低獲取土地的成本以減低資金需求，獲得變相融資。

此外，一些大規(guī)模開發(fā)商也開始在市場轉(zhuǎn)折期轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，以相對低廉的價格獲取土地。企業(yè)在對一線城市保持謹慎觀望態(tài)度的同時，又為將來成熟時刻在二三線城市發(fā)展儲備土地。企業(yè)的暫時性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移即降低了資金需求又為未來發(fā)展節(jié)省現(xiàn)金，實現(xiàn)變相融資。

5、突圍方式之五——國企資產(chǎn)重組

國有企業(yè)在面臨市場轉(zhuǎn)變時刻頻頻出現(xiàn)資產(chǎn)重組的身影。央企房地產(chǎn)資源重組露出端倪：總體上按照南北劃分，長江以北由中房集團接手，長江以南的資源，現(xiàn)在已經(jīng)內(nèi)定由招商局和華僑城等南方央企接管。而在上海的巨艦企業(yè)——上海實業(yè)集團近來對旗下的地產(chǎn)資源也進行重組。國企房地產(chǎn)資源頻頻

重組的主要目的就是提升企業(yè)資金實力，有效規(guī)避房地產(chǎn)市場波動帶來的影響。塑造大型國營房地產(chǎn)航母正成為一種行業(yè)資源整合的趨勢。

1、探索有效的民間融資方式

在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率的方式，向其它企業(yè)、自然人尋求融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。

2、委托貸款

通俗地說，就是一個企業(yè)在銀行貸款，另一個企業(yè)使用。也就是企業(yè)間通過銀行定向的委托貸款之名行企業(yè)間相互借貸之實。委托貸款的資金利率一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項目回報率高的企業(yè)。委托貸款一般要求企業(yè)提供足額的抵押品或擔保品，同時要求企業(yè)跟銀行有比較好的溝通。對于銀行來說，委托貸款作為一種風險低、成本低又有穩(wěn)定收益的中間業(yè)務，銀行自然也愿意去做。

3、固定回報投資

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種融資方式的成本也非常高，不低于委托貸款。固定回報的資金來源通常是境內(nèi)外的企業(yè)、境外的銀行和基金以及財務公司。固定回報的方式大致分為兩類，一類是資金的期限很長，一般超過8年，期間每年支付較高利息，到期后不必歸還本金。另一類是期限較短，常見為5-8年，每年支付利息，資金采用折現(xiàn)的方式提供，到期歸還本金。因此，計算下來，融資成本非常高。

4、與建筑企業(yè)合作開發(fā)

由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時間內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押?；蛘?，由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。

5、互助性擔保

以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的中小房地產(chǎn)企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會。動員轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會并成為其中會員，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負擔。在互助發(fā)展協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互助性擔保聯(lián)系起來，在向銀行爭取貸款時也可以更能得到銀行的支持。當面臨風險時，互助性擔保機構(gòu)承擔的風險最終由會員分擔，容易被擔保者接受。擔保審批人與擔保申請人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互助性擔保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

6、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金

可根據(jù)實際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風險投資基

金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。

目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：

（1）尋求與大公司合作

這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。只要合作成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。

（2）求民間資金

目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對較高，民營企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但因?qū)I(yè)

知識和經(jīng)驗不足，畏縮不前。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機。

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的籌集渠道，目前從大的塊面來說，分為三大部分，即企業(yè)自有資金，銀行信貸資金和銷售的滾動投入資金。

對于國外的資金提供者來說，最關(guān)注的是風險問題，透明度是第一位的。因為中國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是民營企業(yè)，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和控股結(jié)構(gòu)缺乏上市公司的透明度，盡管有信譽，但是財務不公開、不透明，境外銀行也不敢投資。目前國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的管理模式是家族管理模式，這樣的管理模式很難獲得境外基金的青睞。

第四篇：房地產(chǎn)公司項目融資要點

項目融資是一個企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物和重要措施，是企業(yè)有效進行資本運作、資本融通、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；瘮U張的根本途徑。項目融資是一個較復雜、較漫長而且規(guī)范性和法律性都較強的過程，其主要包括融資必要性和可行性研究、主要方式和途徑、實施步驟、經(jīng)營風險與法律風險防控等內(nèi)容。鑒于，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，本文謹對房地產(chǎn)項目融資途徑進行一定的探討，希望對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所裨益。

一、從商業(yè)銀行融資

（一）國家提高項目資本金比例要求，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。

《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號）、《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）均多次要求，商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35％（銀發(fā)[2003]121號為30%）。

《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等文件規(guī)定，對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（二）商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款

《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等文件規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

（三）國家對商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)項目貸款發(fā)放有特別要求。

1.《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等文件規(guī)定，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得跨地區(qū)使用。對確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項目并已落實相應風險控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應向監(jiān)管部門報備。

2.《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會令2009年第2號）第25條規(guī)定，單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應采用貸款人受托支付方式；第28條規(guī)定，固定資產(chǎn)貸款發(fā)放和支付過程中，貸款人應確認與擬發(fā)放貸款同比例的項目資本金足額到位，并與貸款配套使用。同時，還規(guī)定，貸款人在借款人與貸款同比例的項目資本金到位前發(fā)放貸款的，銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)除可根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第46條、第48條規(guī)定對其進行處罰。

綜上所述，國家對房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲備貸款政策性較強，三令五申對發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件提出要求，因此，從銀行獲得房地產(chǎn)項目貸款的不確定性較高。

二、從其他企業(yè)融資

《貸款通則》（1996）第61條規(guī)定，企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務。

《中國人民銀行關(guān)于對銀行職工參與企業(yè)非法借貸有關(guān)法律問題的答復》（銀條法[1996]44號）等文件規(guī)定，借貸資金屬于金融業(yè)務，因此，非金融機構(gòu)之間不能相互借貸，企業(yè)間非法借貸資金的行為是無效的。

最高人民法院《關(guān)于企業(yè)相互借貸的合同出借方尚未取得約定利息人民法院應當如何裁決問題的解答》（法復［１９９６］２號）規(guī)定，對企業(yè)之間相互借貸的出借方或者名為聯(lián)營、實為借貸的出資方尚未取得的約定利息，人民法院應當依法向借款方收繳。

綜上所述，借貸資金屬于金融業(yè)務，非金融機構(gòu)不得從事，企業(yè)間借貸違法，企業(yè)間借貸合同無效；人民法院在處理企業(yè)之間資金拆借糾紛時，借貸本金受法律保護，出借人有權(quán)要求借入方償付，但無權(quán)要求支付利息（資金占用費），對出資方已經(jīng)取得或者約定取得的利息應予收繳，對借入方則應處以相當于銀行利息的罰款。關(guān)于企業(yè)間相互借貸的法律后果，需要說明的是，民事訴訟采用的是不告不理的原則，如果不產(chǎn)生糾紛，或者產(chǎn)生糾紛不通過法律途徑解決，則未必就會帶來收繳利息或者罰款的不利后果。

此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確認公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復》（法釋〔一九九九〕三號），國家不禁止企業(yè)與公民之間的借貸行為。但是，具有下列情形之一的，應當認定無效：企業(yè)以借貸名義向職工非法集資；企業(yè)以借貸名義非法向社會集資；企業(yè)以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款；其他違反法律、行政法規(guī)的行為。

三、委托貸款融資

《貸款通則》（1996）、《中國人民銀行關(guān)于對委托貸款業(yè)務范圍問題的答復》（銀條法

[1997]41號）規(guī)定，委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。

從上可以看出，委托貸款是企業(yè)間借貸的一種變通方式，不違反國家法律規(guī)定。但需要注意的是，《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范企業(yè)集團財務公司委托業(yè)務的通知》（銀監(jiān)辦通〔2007〕186號）規(guī)定，財務公司應在所屬企業(yè)集團成員單位之間辦理委托貸款及委托投資業(yè)務；財務公司應對委托貸款或委托投資的對象、用途進行全面審查，防止因委托貸款或投資投向手續(xù)不全、不符合國家政策而帶來法律風險和政策風險。因此，可通過銀行、財務公司等金融機構(gòu)委托貸款進行融資。

四、信托計劃融資

房地產(chǎn)信托融資有信托貸款（信托投資公司通過推出信托計劃募集到資金后貸給房地產(chǎn)企業(yè)）、股權(quán)投資信托（信托投資公司通過募集資金對房地產(chǎn)開發(fā)商階段性持股使大型開發(fā)項目得以順利進行）、財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的房地產(chǎn)設(shè)立財產(chǎn)信托，并設(shè)立優(yōu)先受益權(quán)，由信托投資公司作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓代理人，通過對投資人發(fā)行受益權(quán)憑證的形式將該優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給社會上的投資人，以此來募集資金）等形式。信托計劃融資受到國家產(chǎn)業(yè)政策的影響較小，隨著《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》的出臺，加之取消了信托份額和額度的限制，目前，該種融資模式的應用越來越廣泛。

五、聯(lián)營融資

根據(jù)《民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》（法（經(jīng)）發(fā)＜１９９０＞２７號）聯(lián)營分為法人型聯(lián)營（成立新的法人）、合伙型聯(lián)營（成立非法人組織）、協(xié)作性型聯(lián)營（基于協(xié)議，不成立實體）。房地產(chǎn)領(lǐng)域的聯(lián)合競買、聯(lián)合開發(fā)屬于聯(lián)營性質(zhì)，也是一種融資方式。這種融資方式法律關(guān)系復雜，需要注意的是：

（1）聯(lián)營合同中的保底條款因違背了聯(lián)營活動中應當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則，屬于無效。聯(lián)營企業(yè)發(fā)生虧損的，聯(lián)營一方依保底條款收取的固定利潤，應當如數(shù)退出，用于補償聯(lián)營的虧損，如無虧損，或補償后仍有剩余的，剩余部分可作為聯(lián)營的盈余，由雙方重新商定合理分配或按聯(lián)營各方的投資比例重新分配。

（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資，但不參加共同經(jīng)營，也不承擔聯(lián)營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯(lián)營，實為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應當確認合同無效。除本金可以返還外，對出資方已經(jīng)取得或者約定取得的利息應予收繳，對另一方則應處以相當于銀行利息的罰款。

（3）金融信托投資機構(gòu)作為聯(lián)營一方依法向聯(lián)營體投資的，可以按照合同約定分享固定利潤，但亦應承擔聯(lián)營的虧損責任。

除上述融資途徑，還有上市融資、債券融資、BOT、TOT、ABS、BLT等途徑，每種融資途徑的特點不同，遵守的“游戲規(guī)則”不同，融資的成本和規(guī)模不同，具體要結(jié)合房地產(chǎn)項目本身和項目融資方的情況以及國家的法律法規(guī)政策環(huán)境而定。

出自房地產(chǎn)會計網(wǎng)，原文地址：

第五篇：中小外貿(mào)企業(yè)融資擔保

中小外貿(mào)企業(yè)融資擔保 專項資金管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為支持擔保機構(gòu)擴大中小外貿(mào)企業(yè)融資擔保業(yè)務，緩解中小外貿(mào)企業(yè)融資難問題，中央財政安排中小外貿(mào)企業(yè)融資擔保專項資金（以下簡稱專項資金）。為規(guī)范專項資金管理，提高資金使用效率，根據(jù)《中華人民共和國預算法》及其實施細則有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱中小外貿(mào)企業(yè)是指上或本有出口實績的中小企業(yè)。

第三條 專項資金的管理和使用應當遵循公開透明、定向使用、科學管理、加強監(jiān)督的原則，確保資金的使用效率。

第二章 支持對象及方式

第四條 專項資金用于鼓勵擔保機構(gòu)開展中小外貿(mào) 1 企業(yè)融資擔保業(yè)務。

第五條 申請專項資金的擔保機構(gòu)，必須同時具備以下資格條件：

（一）依法設(shè)立，具有獨立法人資格。

（二）財務管理制度健全，按規(guī)定提取、管理和使用各項準備金。

（三）會計信用、納稅信用和銀行信用良好。第六條 專項資金采取三種支持方式：

（一）鼓勵擔保機構(gòu)為中小外貿(mào)企業(yè)提供融資擔保服務，對擔保機構(gòu)開展的中小外貿(mào)企業(yè)融資擔保業(yè)務，按照不超過擔保額的2%給予資助。

（二）鼓勵擔保機構(gòu)提供低費率擔保服務，在不提高其他費用標準的前提下，對擔保費率低于銀行同期貸款基準利率50%的中小外貿(mào)企業(yè)融資擔保業(yè)務給予獎勵，獎勵比例不超過銀行同期貸款基準利率50%與實際擔保費率之差。

（三）支持信用擔保欠發(fā)達地區(qū)地方政府出資設(shè)立擔保機構(gòu)，開展中小外貿(mào)企業(yè)融資擔保業(yè)務，可按照不超過地方政府出資額的30%給予資助。用于注資支持設(shè)立擔保機構(gòu)的資助額最高不超過中央下達當?shù)貙ｍ椯Y金的30%。

第三章 資金審核及撥付

第七條 財政部會同商務部按照因素法,綜合考慮各地區(qū)外貿(mào)出口、中小外貿(mào)企業(yè)數(shù)量、擔保業(yè)務開展等情況，將專項資金分配給各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財政部門（以下簡稱省級財政部門），一次性下達資金預算指標并撥付資金。

第八條 各省級財政和商務主管部門根據(jù)財政部下達的預算資金及有關(guān)工作要求，研究制定符合本地實際的資金使用方案和具體操作辦法，并在本辦法下發(fā)后1個月內(nèi)報財政部和商務部備案。

第九條 省級商務主管部門會同省級財政部門按照屬地原則按季組織專項資金的項目申報和審核，提出資金使用計劃。

省級財政部門負責專項資金預算安排，審定省級商務主管部門提出的資金使用計劃，按季辦理專項資金劃撥手續(xù)，在每季度結(jié)束后1個月內(nèi)撥付到擔保機構(gòu)。撥款文件同時抄報財政部和商務部。

第十條 采取本辦法第六條第（一）款、第（二）款支持方式的，擔保機構(gòu)收到的專項資金用于彌補代償損失；采取本辦法第六條第（三）款支持方式的，專項資金作為國家資本金投入擔保機構(gòu)。

第四章 監(jiān)督管理

第十一條 財政部、商務部對專項資金管理和使用情況進行不定期抽查。地方財政和商務主管部門應當加強對本地專項資金管理和使用等情況的監(jiān)督檢查。

第十二條 省級財政和商務主管部門應就每季度專項資金使用情況、政策實施效果、存在問題等形成書面材料，于每季度結(jié)束后一個半月內(nèi)上報財政部和商務部。

第十三條 專項資金專款專用，任何單位或者個人不得滯留、截留、擠占、挪用專項資金，對以虛報、冒領(lǐng)等手段騙取和滯留、截留、擠占、挪用專項資金的，一經(jīng)查實，財政部將收回已安排的專項資金，并按照《財政違法行為處罰處分條例》（國務院令第427號）的相關(guān)規(guī)定進行處理。

第五章 附則

第十四條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

第十五條 本辦法由財政部會同商務部負責解釋。