第一篇：淺析農(nóng)村信用社門市樓抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

淺析農(nóng)村信用社門市樓抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

門市樓抵押貸款是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)孕而生的，它的出現(xiàn)對于弱化農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約人力、物力，提高信貸效益具有重要的意義。但是風(fēng)險(xiǎn)與貸款同在，貸款管理就是一個風(fēng)險(xiǎn)管理的過程，要達(dá)到貸款效益，必須在日常管理過程中，謹(jǐn)慎運(yùn)作，最大可能的去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，去充分滿足農(nóng)村信用社貸款的質(zhì)量管理的要求。

一、門市樓抵押貸款的特點(diǎn)：

1，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小。眼下，房地產(chǎn)市場交易活躍，增值的市場空間很大，一旦發(fā)生變現(xiàn)，抵押物易出售，對信用社的債權(quán)清償度高，不易形成風(fēng)險(xiǎn)。

2，貸款收益集中且穩(wěn)定。其貸款額度一般較大，結(jié)息相對集中。這樣客觀上減少了信貸人員的收息工作量，從而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，貸款人的還款積極性普遍較高。受農(nóng)村樸實(shí)的信用觀念的影響，一旦因貸款不歸還導(dǎo)致抵押物被拍賣，就會使得其在人前無光。因此客觀上形成了一種無形的心理壓力，督促其努力還款。

二、門市樓抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）貸前風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、認(rèn)真過好評估關(guān)?？陀^、公正、準(zhǔn)確的評估是辦好門市樓貸款的關(guān)鍵，這是關(guān)系到貸款回收成敗的重要的一環(huán)。

一是信用社培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估人才，可以通過專門培訓(xùn)或進(jìn)修等手段讓其擁有一定的系統(tǒng)的評估專業(yè)知識，在承接貸款申請時，積極的同專業(yè)評估人員進(jìn)行協(xié)商，積極參與評估活動，在廣泛參與過程中敢于提出自己的評估觀點(diǎn)，這樣可以最大限度的減少評估誤差，彌補(bǔ)評估遺漏，從而掌握第一手可靠的評估資料，及時匯報(bào)給信貸部門予以參考，為準(zhǔn)確發(fā)放貸款打下基礎(chǔ)。

二是采用循環(huán)評估法，即采用多個評估部門對同一門市樓進(jìn)行實(shí)地評估，然后把各個評估結(jié)果逐一進(jìn)行比較，取中間最小化值，以提高評估的準(zhǔn)確度。

三是對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)議，根椐本門市樓所處地理位置，建樓成本、所提折舊、建造時間、裝修情況、建筑面積等情況進(jìn)行實(shí)地查詢，做系統(tǒng)的分析，以把好事后監(jiān)督關(guān)，防止評估報(bào)告嚴(yán)重失實(shí)后，導(dǎo)致高評估而形成的“空殼貸款”的現(xiàn)象。對于那些失實(shí)的評估報(bào)告予以否決，重新評估，防止評估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。

2、認(rèn)真過好證件關(guān)。

信貸人員認(rèn)真實(shí)地的核對房產(chǎn)證，土地證等必須的證件，看戶名是否屬實(shí)，所繪圖紙是否準(zhǔn)確，是國有土地還是集體土地等逐項(xiàng)進(jìn)行印證，無誤后，親自陪同貸款人辦理各種抵押手續(xù)。

3、過好選址關(guān)

“天時不如地利”，一旦貸戶貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，門市樓抵押物之所以能夠順利通過變現(xiàn)，防止出現(xiàn)滯銷，和其所處的地理位置有著很大的關(guān)系。因此門市樓抵押物應(yīng)在人流、物流、市場交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內(nèi)在要求。

（二）管理風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、度要適中，既要保障貸款本息能夠足額回收，又要充分滿足貸戶的經(jīng)營需求，同時對貸款應(yīng)參照企業(yè)貸款管理，實(shí)行按季結(jié)息，以分散貸戶的還息壓力。

2、為門市樓抵押貸款上保險(xiǎn)，可以按貸款額的一定比例作為抵押物保險(xiǎn)金，在保險(xiǎn)條文中明確規(guī)定一旦抵押物發(fā)生損失或毀滅情況的發(fā)生，信用社依法優(yōu)先享受保險(xiǎn)所承擔(dān)的金額，享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

3、做好門市樓抵押合同的法律公證，保障貸款合同合規(guī)合法，一但發(fā)生不良情況，信用社根據(jù)司法公證，可以減少各種司法遺漏，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、對抵押物的存在狀況進(jìn)行時時審查，做好記錄，對借款人惡意進(jìn)行毀損的情況進(jìn)行糾正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導(dǎo)致的貶值。為抵押物及時的變現(xiàn)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

5、認(rèn)真核對抵押物，是否為本人直接擁有，有沒有其他隱藏的債務(wù)，是否進(jìn)行了貸款重復(fù)抵押。同時做好抵押物變現(xiàn)的準(zhǔn)備工作，積極同執(zhí)行廳搞好關(guān)系，打好招呼，一但發(fā)生糾紛，能夠及時伸張債權(quán)。

6、發(fā)放門市樓抵押貸款規(guī)定在信用社開戶，形成一種潛在的制約機(jī)制，以監(jiān)督其貸款的使用情況，同時以貸引存，達(dá)到存貸雙贏。

7、認(rèn)真做好貸后檢查，派專人進(jìn)行管理，做好管理日志。檢查所貸是否為其所用，一旦發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時變現(xiàn)，及時保存?zhèn)鶛?quán)，防止貸款懸空。

門市樓貸款以其風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定的特點(diǎn)闊步走進(jìn)了信用社貸款的行列，為資產(chǎn)質(zhì)量的提高發(fā)揮了重要作用，因此，農(nóng)村信用社在貸款管理過程中，只有不斷地加強(qiáng)其在經(jīng)營中的比重，并且認(rèn)真地加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，讓它成為信用社效益之源，成為一個新亮點(diǎn)。

第二篇：房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)擔(dān)保公司 抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已成為支撐我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但長期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機(jī)構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險(xiǎn)如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)外，還存在著制度風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物評估風(fēng)險(xiǎn)、貸款額度審批風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)，下面對各種風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物

登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回

土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場交易，所售房價款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

（八）抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費(fèi)用由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機(jī)構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。

（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，擔(dān)保公司應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評估人員承擔(dān)，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評估機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險(xiǎn)

以上八個方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法的，但筆者從長期的工作實(shí)踐中體會到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押：

１、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物；

４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)；

５、被依法查封的房地產(chǎn)；

６、集體所有的土地。

第三篇：擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)

擔(dān)保公司 抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已成為支撐我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但長期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機(jī)構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險(xiǎn)如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)外，還存在著制度風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物評估風(fēng)險(xiǎn)、貸款額度審批風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)，下面對各種風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場交易，所售房價款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

（八）抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費(fèi)用由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機(jī)構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。

（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，擔(dān)保公司應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評估人員承擔(dān)，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評估機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險(xiǎn)

以上八個方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法的，但筆者從長期的工作實(shí)踐中體會到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押： １、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)； ５、被依法查封的房地產(chǎn)； ６、集體所有的土地。參考文獻(xiàn): [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業(yè)金融制度調(diào)查報(bào)告》[R]，《金融時報(bào)》.2004-6-22

[2] 殷紅,張衛(wèi)東:房地產(chǎn)金融,首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2005:179-180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實(shí)踐,復(fù)旦大學(xué)出版社,2006:126-127 [4] 王洪衛(wèi),張學(xué)文:房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險(xiǎn)及其防范對策,中國房地產(chǎn)金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王維才,李秋妍:中國個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制分析,北京科技大學(xué)學(xué)報(bào),2007(1):56-59

第四篇：農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、個人住房按揭貸款：一是放貸人員未盡職調(diào)查客戶所有信息而盲目發(fā)放個人住房按揭貸款；二是房地產(chǎn)開發(fā)商與客戶串通，或直接使用虛假客戶資料騙取個人住房按揭貸款；三是未核實(shí)第一還款來源或在第一還款來源不充足的情況下，向客戶發(fā)放個人住房按揭貸款；四是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以虛假購房人名義申請二手房貸款，騙取信用社信用；四是內(nèi)外勾結(jié)編造客戶資料騙取信用社貸款；五是因未及時辦理抵押登記手續(xù)，而使開發(fā)商有機(jī)會將抵押物重復(fù)銷售等。

2、個人大額耐用消費(fèi)品貸款：一是內(nèi)部人員編造、竊取客戶資料假名、冒名騙取貸款；二是為規(guī)避放款權(quán)限而化整為零為客戶發(fā)放個人消費(fèi)貸款；三是客戶出具虛假收入證明、詐騙信用社貸款等。

3、個人生產(chǎn)經(jīng)營性貸款：一是內(nèi)部人員未對個人生產(chǎn)經(jīng)營情況進(jìn)行盡職調(diào)查，不了解貸款申請人的生產(chǎn)經(jīng)營和信用狀況；二是向無營業(yè)執(zhí)照的自然人或法人客戶發(fā)放個人生產(chǎn)經(jīng)營貸款；三是抵押物未按規(guī)定到有權(quán)部門辦理抵押登記手續(xù)，形成無效抵押或未按規(guī)定保管抵押物；四是貸款抵押物被惡意抽走或變更，形成無效抵押或抵押不足等。

4、個人質(zhì)押貸款：一是質(zhì)押單證辦理止付手續(xù)或手續(xù)不嚴(yán)密，質(zhì)押單證未經(jīng)所有權(quán)人書面承諾、簽字，形成無效質(zhì)押；二是未對保單、存單等質(zhì)押物進(jìn)行真實(shí)性驗(yàn)證；三是申請人以假存單和假有價單證辦理質(zhì)押貸款等。

（三）農(nóng)戶小額信用貸款

農(nóng)村信用社推出的農(nóng)戶小額信用貸款為“三農(nóng)”的發(fā)展、為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的發(fā)家致富起到了積極的推動作用。但農(nóng)戶小額信用貸款也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：一是對不符合貸款條件和范圍的農(nóng)戶發(fā)放信用貸款；二是貸前調(diào)查不深入，還款來源不充足；三是未對貸款用途進(jìn)行深入調(diào)查，造成轉(zhuǎn)移用途和幫貸的現(xiàn)象較多；三是超授信額度發(fā)放貸款；四是借款人未親自到場而由家屬辦理又未辦理相關(guān)授權(quán)手續(xù)；五是貸款催收不及時，導(dǎo)致貸款喪失訴訟時效等。

歸結(jié)起來，農(nóng)村信用社信貸操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是貸款“三查”制度流于形式。二是法律意識淡薄，借款手續(xù)容易存在瑕疵。三是對已產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的信貸資產(chǎn)保全不及時，催收手段單一，催收主動性差，不能根據(jù)情況及時采取不同的清收措施，錯過最佳清收時機(jī)。

二、操作風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。以我區(qū)聯(lián)社為例，現(xiàn)有信貸人員28名，平均年齡38歲，雖然大專以上學(xué)歷占比達(dá)86%，但整體素質(zhì)并不高，在接受新知識、新制度、新法律手段的能力上不足，風(fēng)險(xiǎn)意識和自我保護(hù)意識淡薄，對信貸業(yè)務(wù)的分析判斷不全面。同時，信貸人員人均管理貸款500筆左右，同時兼顧存款、中間業(yè)務(wù)、支農(nóng)宣傳、信用評定、貸款清收等一系列工作，人均業(yè)務(wù)量偏大。此外，隨著社會的開放，泥沙俱下，部分信貸人員道德意識削弱，存在一些有悖于金融業(yè)職業(yè)道德的行為。

（二）檢查激勵機(jī)制不到位?；鶎有庞蒙绶?wù)的地域范圍廣、客戶多、人員少，檢查部門對信貸人員業(yè)務(wù)檢查面不夠全，監(jiān)控手段落后，監(jiān)督效果不明顯。同時，對信貸人員缺乏有效的激勵機(jī)制，導(dǎo)致信貸人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，信貸操作不規(guī)范，依法管貸意識不強(qiáng)，給信貸業(yè)務(wù)留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）制度執(zhí)行不嚴(yán)。在日常貸款管理中，大多數(shù)信用社對聯(lián)社下發(fā)的制度辦法照抄照搬，不能結(jié)合自身實(shí)際加以細(xì)化，導(dǎo)致內(nèi)控制度缺乏系統(tǒng)性，并存在一定的滯后性。其次，一些信用社負(fù)責(zé)人在工作中疏于監(jiān)督和管理，未認(rèn)真規(guī)范和監(jiān)督信貸人員行為，導(dǎo)致制度形同虛設(shè)。另外，由于基層信用社人員相對不足，貸款“三查”制度流于形式，在貸款前不能深入調(diào)查，準(zhǔn)確評估風(fēng)險(xiǎn)；在貸款放出后不能做到及時跟蹤檢查，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)難以控制。

第五篇：論農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)及其管理1

我只看了一點(diǎn)點(diǎn) 問題如下

紅色字體是否可以刪除？橘色字體是否有語法錯誤？其他顏色是否需要加進(jìn)去？

最重要的是 標(biāo)點(diǎn)符號是否很

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論 我 國 信

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用 社 信 貸 風(fēng) 險(xiǎn) 防 范

指導(dǎo)老師： 學(xué)

生： 日

期：

論我國信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)防范

摘要

隨著我國農(nóng)村信用社深入改革，信貸業(yè)務(wù)得到了快速的發(fā)展。近年來農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)正逐步暴露出來，不僅制約著 信用社的健康發(fā)展，而且有可能危及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會健康穩(wěn)定。本文從農(nóng)村信用社工作實(shí)際出發(fā)，通過對農(nóng)村信用社信貸的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，歸結(jié)農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式，在此基礎(chǔ)上對其貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，然后針對性的提出加強(qiáng)信貸管理防范措施，達(dá)到降低信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。

關(guān)鍵詞： 我國； 農(nóng)村信用社；信貸；風(fēng)險(xiǎn)；防范

目 錄

前言??????????????????????3

一、農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及表現(xiàn)形式?????? ㈠經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)??????????????????? ㈡信用風(fēng)險(xiǎn)?????????????????????? ㈢管理風(fēng)險(xiǎn)?????????????????????? ㈣操作風(fēng)險(xiǎn)???????????????????

二、農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的措施及管理對策??? ㈠確立發(fā)展主題，進(jìn)行理性定位????????????? ㈡加強(qiáng)市場開拓，挖掘優(yōu)質(zhì)客戶?????????????㈢建立健全內(nèi)控制度，強(qiáng)化信貸管理??????????? ㈣多策并舉清收不良貸款，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)????????? ㈤塑造農(nóng)村信用社信貸文化，提高員工素質(zhì)???????

三、結(jié)語?????????????????????? 四參考文獻(xiàn)??????????????????????

前言

我國是一個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系著人民的溫飽問題，更是農(nóng)民不斷提高生活水平的關(guān)鍵所在。近年來，“三農(nóng)”問題已經(jīng)越來越引起中央地方各級政府的關(guān)注，并出臺了 一系列支持“三農(nóng)”發(fā)展的政策。隨著農(nóng)村金融體制改革的深入,農(nóng)村信用社肩負(fù)著服務(wù)三農(nóng)的重任得到顯現(xiàn),真正成為了農(nóng)村金融的主力軍。長期以來，由于體制改革滯后、產(chǎn)權(quán)不明晰、管理體制不健全、經(jīng)營環(huán)境差、服務(wù)對象比較特殊等諸多原因，使農(nóng)村信用社積聚起來的貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷地暴露出來，不良貸款居高不下已嚴(yán)重束縛農(nóng)村信用社的改革和發(fā)展。因此，我們要深入研究、認(rèn)真分析和把握當(dāng)前農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)問題，充分借鑒其他銀行的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)信貸管理，建立起適合我國農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)控制體系，促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展，從而更好的發(fā)揮其服務(wù)“三農(nóng)”的作用。根據(jù)本人在工作中的實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)，就農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式、原因等進(jìn)行分析，并提出防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施，希望對農(nóng)村信用社的改革和發(fā)展有所幫助。

一、農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及表現(xiàn)形式

貸款風(fēng)險(xiǎn)通常是對貸款人而言的。從貸款人角度來考察，貸款風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人在經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)過程中面臨的各種損失發(fā)生的可能性。目前我國農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)有： ㈠經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營環(huán)境、國家政策等因素,給信用社貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀上看，國家的政策引導(dǎo)著信用社資金的投放方向。即國家政策扶持某項(xiàng)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，信用社的資金也相應(yīng)的會投向那個方向，這樣國家政策環(huán)境的變化對農(nóng)村信用社的經(jīng)營就會產(chǎn)生較大的影響，產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。如受國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整影響，絕大部分“十五小”企業(yè)被依法關(guān)停，一大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)紛紛下馬，關(guān)停倒閉，使信用社投入的大量資金沉淀，造成信用社信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化。從微觀上看，農(nóng)村信用社面臨的經(jīng)營環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)越來越突出，一是地方的政府部門對其貸款業(yè)務(wù)不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)更加突出。前些年，由于法律、法規(guī)不健全，地方政府往往把信用社當(dāng)作自己的“錢袋子”，產(chǎn)生了許多違規(guī)貸款現(xiàn)象，貸款收回困難。再者，在清收工作中，由于涉及部分干部的利益，信用社顧及和政府的關(guān)系，使該收回的貸款無法收回。二是在為社員服務(wù)的同時，農(nóng)村信用社還要服務(wù)的另一群體是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這些企業(yè)是最不穩(wěn)定，行為最不規(guī)范的群體，他們的惡意逃廢債務(wù)的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，部分法律意識淡薄、信用觀念差的集體企業(yè)，借改制、改革、改組、改造之機(jī)，采取“金蟬脫殼”，以連帶組合、破產(chǎn)等方式，惡意逃廢、懸空信用社債務(wù)；有些貸戶有錢不還，采取多頭開戶、化名等手段逃避銀行監(jiān)督，使信用社資金流失；村里的集體貸款，因村委干部更換，加上村里經(jīng)濟(jì)落后，一些新上任的干部“新官不理舊帳”，采取認(rèn)賬不認(rèn)還或不 聞不問的態(tài)度，拖欠貸款。另有，部分企業(yè)管理人員素質(zhì)較低，不能對市場前景進(jìn)行科學(xué)的分析，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，信用社投放的資金收回困難。

㈡信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人，債券發(fā)行人或金融交易雙方由于各種原因不能履約致使金融機(jī)構(gòu)投資人或交易對方遭受損失的可能性。由于農(nóng)村信用社貸款的對象是社會中的“弱勢群體”，農(nóng)民的經(jīng)營受自然條件的影響較為嚴(yán)重，突發(fā)的暴雨、冰雹，毀壞了貸戶的農(nóng)田、莊稼，果園等，貸款收回困難；車禍等突發(fā)事件使借款人死亡及生老病死等，從而使其無法償還貸款的可能性較大，因此農(nóng)村信用社面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)更加突出，必須重點(diǎn)加以注意，切實(shí)采取措施來減少和化解信用風(fēng)險(xiǎn)。

㈢管理風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)是由于農(nóng)村信用社內(nèi)部管理不善，不依法合規(guī)經(jīng)營給各種違法行為提供了機(jī)會，從而產(chǎn)生的危害信用社良性發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)村信用社的管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)以及內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)是指由于長期受粗放式經(jīng)營思想的影響，違反資產(chǎn)負(fù)債比例管理的規(guī)定，超比例，超限制，超負(fù)荷經(jīng)營，形成嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)錯配和資產(chǎn)總量規(guī)模的惡性擴(kuò)張的局面，導(dǎo)致大量不良資產(chǎn)的增加，風(fēng)險(xiǎn)高度集中。一些農(nóng)村信用社偏離為“三農(nóng)”服務(wù)的辦社宗旨，貸款圍繞企業(yè)轉(zhuǎn)，超比例發(fā)放貸款，使貸款過于集中，形成風(fēng)險(xiǎn)。另外，為了爭奪有限的優(yōu)質(zhì)客戶，有的信用社置有關(guān) 規(guī)定于不顧，跨區(qū)操作，由于對客戶實(shí)際經(jīng)營情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、信譽(yù)情況缺乏足夠的了解，加之這些優(yōu)質(zhì)客戶往往會在多家金融機(jī)構(gòu)借貸，其資金運(yùn)作處于無序狀態(tài)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)主要是在內(nèi)控制度執(zhí)行方面，不按規(guī)矩管理貸款，從而造成的風(fēng)險(xiǎn)貸款。

（四）操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或有問題的內(nèi)部程序或規(guī)章制度、人員及系統(tǒng)或外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因是農(nóng)村信用社工作人員在貸款業(yè)務(wù)處理過程中沒有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度或故意違規(guī)造成的。主要表現(xiàn)在1、信貸管理力度不強(qiáng)。一是對擔(dān)保人審查不嚴(yán)格。由于農(nóng)村有效抵押物的局限性，導(dǎo)致信用保證貸款所占比重過大，而部分信貸員對擔(dān)保人的資質(zhì)和擔(dān)保能力調(diào)查不實(shí)，導(dǎo)致?lián)Ａ饔谛问?。二是信貸人員力量不足。三是法規(guī)意識淡泊，易受外界因素干擾。

2、信貸制度執(zhí)行力不夠。一是貸前調(diào)查不細(xì)。缺乏科學(xué)全面的調(diào)查論證，信貸員單憑借款人口頭陳述和以往的印象就草率做出決定，造成貸款投向不準(zhǔn)，對客戶引入和貸款發(fā)放都不能嚴(yán)格把關(guān)；二是貸時審查不嚴(yán)。只看書面申請材料，不深入審查借款人、擔(dān)保人的真實(shí)情況；三是貸后檢查不力。

3、道德風(fēng)險(xiǎn)還很嚴(yán)重。信貸人員除了必須具備一定的金融理論、企業(yè)財(cái)務(wù)管理、法律制度等業(yè)務(wù)知識外，還必須具有誠實(shí)的品格和強(qiáng)烈的責(zé)任心。而有的人員在業(yè)務(wù)操作中，為了個人私利，不按規(guī)章制度辦事，放款的隨意性大，關(guān)系貸款、人情貸款嚴(yán)重。更有少數(shù)信貸人員不給好處不辦事，給了好處亂辦事，存在吃、拿、卡、要等不道德現(xiàn)象。

4、信貸人員素質(zhì)制約風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見。

二、農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施及管理對策

風(fēng)險(xiǎn)管理是指人們用系統(tǒng)的，規(guī)范的方法對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、計(jì)量和處理的過程。貸款風(fēng)險(xiǎn)管理是指銀行、信用社運(yùn)用系統(tǒng)的、規(guī)范的方法對信貸管理活動中的各種貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、計(jì)量和處理的過程。貸款質(zhì)量是金融企業(yè)的生命線，如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的安全性、流動性和效益性始終是金融企業(yè)的重要課題，對農(nóng)村信用社也是如此。貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范主要是解決貸款風(fēng)險(xiǎn)的增量問題。隨著監(jiān)管力度的加大和農(nóng)村信用社內(nèi)控機(jī)制的健全與完善、風(fēng)險(xiǎn)意識的普遍增強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)的增量問題已引起人們的普遍關(guān)注，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該依靠全社會的力量，從提高農(nóng)村信用社自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力、改善外部經(jīng)營環(huán)境等多方面努力，多措并舉，實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的安全性、流動性和效益性，使農(nóng)村信用社快速、健康發(fā)展。

㈠確立發(fā)展主題，進(jìn)行理性定位

隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速，農(nóng)信社外部環(huán)境日新月異，研究市場、確立理性定位是信用社防化信貸風(fēng)險(xiǎn)、取得進(jìn)一步發(fā)展的前提。

⒈外部市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。目前市場經(jīng)濟(jì)框架已經(jīng)基本建立，國家經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化，企業(yè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和金融安全區(qū)創(chuàng)建活動進(jìn)一步深入，社會的誠信程度逐步好轉(zhuǎn)，信譽(yù)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，這些都有利于信用社搞好資金信貸工作。但是，社會信用程度 仍然不高，企業(yè)仍然有信用觀念淡薄、經(jīng)營操作不規(guī)范的地方，前階段一些企業(yè)借轉(zhuǎn)制之機(jī)逃廢金融債務(wù)即一例證，信用社的發(fā)展中仍存在較嚴(yán)峻的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

⒉金融政策環(huán)境。我國加入WTO給中國金融業(yè)帶來巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)，國有商業(yè)銀行積極籌備應(yīng)戰(zhàn)，而信用社雖然并不直接面對外資銀行的挑戰(zhàn)但其經(jīng)營機(jī)制、發(fā)展前途等方面的問題引起了金融界的廣泛關(guān)注。國家對信用社發(fā)展既有政策扶持，又提出了要求，承認(rèn)不同地區(qū)信用社經(jīng)營管理的差異，鼓勵各地信用社因地制宜進(jìn)行體制改革、開展業(yè)務(wù)，大部份信用社進(jìn)行了縣級聯(lián)社“一級法人、統(tǒng)一核算”的體制改革，有的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)信用社經(jīng)營了外匯業(yè)務(wù)、網(wǎng)上銀行等，增強(qiáng)了經(jīng)營管理能力。如目前農(nóng)村信用社深化改革工作正如火如荼地開展，對其經(jīng)營機(jī)制、內(nèi)部管理進(jìn)行改革，部分信用社組建了商業(yè)銀行。這為信用社的發(fā)展提供了啟示：信用社也是金融企業(yè)，也要進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，也講求效益，有條件的信用社可以組建成為商業(yè)銀行，與其他商業(yè)銀行同臺競爭。這些在客觀上為信用社明確機(jī)制、科學(xué)管理、控制風(fēng)險(xiǎn)提供了參照和激勵。

⒊金融同業(yè)競爭現(xiàn)狀。在與其他金融機(jī)構(gòu)相處共存過程中，特別是外資銀行業(yè)務(wù)逐步滲透，國有商業(yè)銀行改變股權(quán)，其他商業(yè)銀行紛紛確立新的經(jīng)營策略，信用社自身更迫切需要有個理性的定位、擁有自己的客戶群?，F(xiàn)階段融資渠道增多、社會信用程度還不高，為了降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行間的競爭越來越激 烈，爭奪的焦點(diǎn)在于那些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)模效益型企業(yè)、上市公司的信貸業(yè)務(wù)。信用社與其和有資本、有實(shí)力的大型銀行競爭，不如退出缺乏優(yōu)勢的市場，采取“化整為零”的戰(zhàn)術(shù)，在確?！叭r(nóng)”合理需求的前提下，把資金重點(diǎn)投放在有信譽(yù)、有經(jīng)營效益、有前途的中小企業(yè)、個私企業(yè)。支持還款有保障的中小企業(yè)，相對于資金投入集中于大中企業(yè)，不僅有利于節(jié)約成本，更有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

㈡加強(qiáng)市場開拓，挖掘優(yōu)質(zhì)客戶

如果說信貸資產(chǎn)的質(zhì)量是金融企業(yè)生存發(fā)展的生命力所在，那么，優(yōu)質(zhì)客戶是信貸資產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵。只有經(jīng)過市場開拓，提高資產(chǎn)質(zhì)量，確保安全性、流動性和效益性，才能實(shí)現(xiàn)信貸資金的良性循環(huán)，不斷增強(qiáng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)的能力。

⒈資產(chǎn)安全的關(guān)鍵在于優(yōu)質(zhì)客戶，信用社應(yīng)在提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的前提下，主動尋找和培養(yǎng)客戶，積極開拓信貸市場?？疾煨庞蒙绲目蛻艚Y(jié)構(gòu)，國家有較明確的限定，要求信用社堅(jiān)持支持“三農(nóng)”的方針?！叭r(nóng)”的范圍很廣，包括傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、新型農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化組織，還包括城市郊區(qū)及縣級市以下所有經(jīng)濟(jì)成分，包括個私民營經(jīng)濟(jì)、股份制三資企業(yè)、基本設(shè)施建設(shè)。實(shí)際上，信用社的信貸空間很大，必須樹立大農(nóng)業(yè)觀念，抓住重點(diǎn)，適時適地拓展貸款領(lǐng)域，找準(zhǔn)支持地區(qū)經(jīng)濟(jì)的切入點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，以自己有限的資金投放取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重新整合，優(yōu)勝劣汰加劇，潛在的 風(fēng)險(xiǎn)較大，這更要求信用社科學(xué)合理對客戶加以分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融機(jī)構(gòu)不良貸款的形成，企業(yè)信用缺失是其主要原因，占不良貸款形成總量的50%以上。一些企業(yè)信用觀念淡薄、還款意識差，致使形成風(fēng)險(xiǎn)。信用社應(yīng)以史為鑒，總結(jié)歷史教訓(xùn)，從消極等候轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極尋求，對客戶進(jìn)行跟蹤調(diào)查，綜合測算，重點(diǎn)確定潛在的優(yōu)良客戶和黃金客戶，以優(yōu)質(zhì)客戶逐步淘汰、替代劣質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、切實(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)。

⒉信貸資金也是商品經(jīng)營，信用社應(yīng)加強(qiáng)營銷觀念，并使信貸管理人員向營銷客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)換。信用社長期以來受計(jì)劃體制的影響比較深，把信貸資金看作是執(zhí)行地方政策的工具，經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)的沖擊，已逐漸認(rèn)識到信用社是經(jīng)營貨幣的企業(yè)，要贏得效益，必須建立起貸款營銷觀念，把發(fā)放貸款看作是對信貸資金的營銷過程。貸款是推銷出去的商品，每筆貸款業(yè)務(wù)都要講效益，講風(fēng)險(xiǎn)，信貸人員要有動態(tài)的眼光，捕捉信貸信息，尋找客戶、服務(wù)客戶。這客觀上要求信貸管理人員率先實(shí)現(xiàn)向客戶經(jīng)理的角色轉(zhuǎn)換。在貸款營銷過程中，新型的信貸管理人員是“全能”者：既是咨詢者、推銷者，又是服務(wù)員。其中“服務(wù)”是聯(lián)系企業(yè)的最主要的因素。金融同業(yè)競爭的加劇和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致客戶的要求越來越高，企業(yè)往往要求金融機(jī)構(gòu)提供更方便、更高效、更全方位的服務(wù)。信用社要積極利用自己的特點(diǎn)，想方設(shè)法滿足客戶需要，通過營銷，建立貼近市場和客戶的授權(quán)授信制度，對黃金客戶進(jìn)行靈活授信，推出各種代理、結(jié)算業(yè)務(wù)，為企業(yè)提供結(jié)算、信貸、中介等多元化、全方位的服務(wù)，使各種業(yè)務(wù)相互促進(jìn)，穩(wěn)住自己的客戶群和信貸市場。

⒊尋找客戶的主體是信貸管理人員，信用社應(yīng)建立尋找優(yōu)質(zhì)客戶的獎勵機(jī)制，促進(jìn)信貸管理人員的積極性。信用社要重視人力資源規(guī)劃，引導(dǎo)信貸人員樹立營銷意識、責(zé)任觀念，效益觀念，既要防止“貸好貸壞一個樣”吃大鍋飯、無責(zé)任感的盲目貸款，又要防止“不求有功、但求無過”的懼怕責(zé)任心理。對信貸人員承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任要支付相應(yīng)的報(bào)酬，對尋找到優(yōu)質(zhì)客戶、取得良好經(jīng)濟(jì)效果的信貸人員給予相應(yīng)的獎勵，調(diào)動其積極性和責(zé)任心。

⒋“有進(jìn)有退”是市場經(jīng)濟(jì)的特征，信用社應(yīng)增強(qiáng)經(jīng)營意識，既要敢于“進(jìn)”也要勇于“退”。信用社作為地方性金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)營實(shí)力總體較弱，電子化進(jìn)程不快，信貸資產(chǎn)不完整、不規(guī)范，與企業(yè)之間信息不對稱，更要求信用社確立營銷觀念。通過營銷，研究掌握市場信息，可以避免僅憑對企業(yè)規(guī)?；A(chǔ)的信任、不求真正掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況來發(fā)放貸款的情況。但是，在營銷過程中信用社也不可“削足適履”，要有成本意識和效益意識，在滿足客戶需要和自身經(jīng)營效益中間尋找平衡點(diǎn)。特別是要從沒有條件、沒有優(yōu)勢、沒有效益的項(xiàng)目中勇于退出，力避與其他銀行進(jìn)行惡性競爭。此外，信用社的貸款營銷也要在各種“熱”中保持清醒的頭腦，不盲從，不偏信，按照信貸政 策和信貸程度，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在確立“有進(jìn)有退”營銷觀念的前提下，對沒有發(fā)展前景的企業(yè)果斷停止輸血，對機(jī)制新、技術(shù)含量高、市場前景好的企業(yè)授信，開拓自己有信譽(yù)、有效益的優(yōu)質(zhì)客戶群。

㈢建立健全內(nèi)控制度，強(qiáng)化信貸管理

農(nóng)村信用社不良貸款的形成是多年以來各種矛盾積累的結(jié)果，它既有政策因素，社會因素問題，但主要還是內(nèi)部管理上的問題。要提高農(nóng)村信用社風(fēng)險(xiǎn)貸款的防范能力，首先要根據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展變化不斷完善內(nèi)控制度。在確保國家金融政策，法律法規(guī)得以貫徹落實(shí)的情況下，建立健全信貸管理體系及稽核和事后監(jiān)督協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)的內(nèi)部控制制度，構(gòu)筑貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的“防火墻”，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在原始的萌芽之中。

⒈完善信貸管理組織體系和工作制度。為實(shí)現(xiàn)對信貸投放的有效風(fēng)險(xiǎn)控制，必須設(shè)立信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門與貸款審查委員會一起構(gòu)成審貸分離為核心的風(fēng)險(xiǎn)約束體系，有效約束、監(jiān)督信貸人員。同時要明確各職能部門的權(quán)限職責(zé)，實(shí)行貸款風(fēng)險(xiǎn)控制和審批權(quán)限的分級控制，對不同層次的貸款決策人員和貸款管理人員進(jìn)行不同的權(quán)力約束，對不同崗位和不同職能進(jìn)行不同的崗位約束，對調(diào)查、審核、審批、決策、管理過程中按不同的責(zé)任劃分不同的責(zé)任約束。有效的信貸監(jiān)督機(jī)制，能夠保證所有信貸人員嚴(yán)格

⒉完善信貸授權(quán)、授信制度。完善授信管理，增強(qiáng)信貸決 策的科學(xué)性，對企業(yè)及農(nóng)戶要定期進(jìn)行全面調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評估，并確定授信額度，建立大額貸戶檔案，隨時掌握客戶群的資信、信息。同時，隨時按照信用程度調(diào)整授信額度，為貸款審批和發(fā)放提供科學(xué)依據(jù)，避免信貸投放的盲目性和企業(yè)或行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的過度集中。

⒊從嚴(yán)落實(shí)貸款“三查”制度?！叭椤敝贫仁欠婪讹L(fēng)險(xiǎn)貸款的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。貸前調(diào)查是正確發(fā)放貸款、減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款安全的基本前提。貸款調(diào)查信息是否真實(shí)和全面，對貸款審查產(chǎn)生一定的影響甚至誤導(dǎo)，審查是貸款發(fā)放的重要關(guān)口，審貸人員應(yīng)根據(jù)借款人和信貸人員調(diào)查提供的信息，嚴(yán)格堅(jiān)持信貸政策，適時把握貸款投入時機(jī)和調(diào)整信貸投向，著眼于貸款的效益性和安全性的有效結(jié)合。貸后檢查監(jiān)督是貸前調(diào)查和貸時審查的繼續(xù)，是貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)。大量的不良貸款與貸后檢查不到位，未能及時發(fā)現(xiàn)其潛在的風(fēng)險(xiǎn)有直接聯(lián)系。同時要對借款人的資信進(jìn)行評估，貸款審批、發(fā)放、管理、清收等制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使所有信貸管理人員知道干什么、怎么干，減少人為因素，造成因信貸操作不當(dāng)而誘發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)貸款。

⒋健全和完善信貸崗位責(zé)任，落實(shí)貸款風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任追究制度。健全和完善信貸崗位責(zé)任制，是實(shí)現(xiàn)信貸管理規(guī)范化的必要條件，要明確崗位職責(zé)，促使信貸人員嚴(yán)格調(diào)查，及時了解借款人的經(jīng)營狀況、資產(chǎn)運(yùn)營，密切注視借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化及相 關(guān)擔(dān)保情況等，確定貸款的風(fēng)險(xiǎn)變化，為信貸管理部門提供真實(shí)的一手資料，便于采取防范措施予以補(bǔ)救。要本著“責(zé)權(quán)利對等、風(fēng)險(xiǎn)收入掛鉤”的原則，對信貸操作實(shí)行責(zé)任規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)防范、損失追究等責(zé)任制。要將風(fēng)險(xiǎn)防范納入經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制及領(lǐng)導(dǎo)任期目標(biāo)考核的內(nèi)容，做到權(quán)責(zé)利對等。同時，把信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與領(lǐng)導(dǎo)干部的升、降、免結(jié)合起來，促使其全力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對已形成的風(fēng)險(xiǎn)貸款進(jìn)行全面清理，分清責(zé)任，確定性質(zhì)；對因工作責(zé)任形成的責(zé)任貸款要明確清收任務(wù)，并與個人收入掛鉤考核；對因個人惡意作為形成的責(zé)任貸款要嚴(yán)格責(zé)任追究制度；對造成風(fēng)險(xiǎn)損失的要追究相關(guān)責(zé)任人的個人賠償責(zé)任，造成重大風(fēng)險(xiǎn)損失的要追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

⒌完善貸款預(yù)警、轉(zhuǎn)化、補(bǔ)償制度。根據(jù)貸后檢查及借款人信息資料等發(fā)現(xiàn)借款人發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)信號后，信用社應(yīng)及時采取措施，對借款人及保證人進(jìn)行追償，落實(shí)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證信貸資產(chǎn)的安全。同時，要優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)、貸款投放制度，完善擔(dān)保貸款程序，推行抵押質(zhì)押貸款方式，對貸款實(shí)行依法管理，有效轉(zhuǎn)移化解風(fēng)險(xiǎn)。為謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)貸款的出現(xiàn)，信用社應(yīng)按規(guī)定提足貸款呆帳準(zhǔn)備金，爭取人民銀行和稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策支持，提高提取比例，簡化核銷手續(xù)，加大核銷額度，增強(qiáng)信用社抵御風(fēng)險(xiǎn)能力和市場競爭能力。

㈣清收不良貸款，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)

降低不良貸款已成為防范化解農(nóng)村信用社風(fēng)險(xiǎn)，提高農(nóng)村 信用社經(jīng)濟(jì)效益的重點(diǎn)。因此，必須采取各種措施，加大力度清收和盤活不良貸款，促進(jìn)和營造農(nóng)村信用社經(jīng)營發(fā)展的良好環(huán)境。

⒈建立不良貸款清收問責(zé)制。各級農(nóng)村信用社要結(jié)合本地實(shí)際制定《××市農(nóng)村信用社不良貸款管理實(shí)施細(xì)則》，以制度、規(guī)定去進(jìn)一步加大所屬信用社負(fù)責(zé)人、信貸管理人員的不良貸款清收責(zé)任，以責(zé)任制的方式去推動農(nóng)村信用社不良貸款管理工作向良好方向發(fā)展。⒉核實(shí)抵押擔(dān)保物和責(zé)任。各級農(nóng)村信用社對擔(dān)保、抵押類不良貸款(隱性不良貸款)和即將到期的擔(dān)保、抵押類貸款要進(jìn)行一次全面梳理，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為武器，依法要求擔(dān)保企業(yè)、個人履行擔(dān)保義務(wù)。同時，要求抵押企業(yè)按期償貸，否則，依法處置抵押物品。⒊實(shí)行信用社主任不良貸款清收第一責(zé)任人制度。為全面增強(qiáng)信用社主任在清收不良貸款中的主觀能動性，建議農(nóng)村信用社實(shí)行不良貸款清收信用社主任第一責(zé)任人制度;同時實(shí)行不良貸款清收工作優(yōu)異者獎勵制度。

⒋敢于追究工作失職者責(zé)任。農(nóng)村信用社管理機(jī)構(gòu)應(yīng)追究由于信用社管理失控、人為因素造成不良貸款當(dāng)事信貸員、審批人員的行政責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任，以此督促信用社信貸管理人員、信貸審批人員增強(qiáng)合規(guī)、依法經(jīng)營意識，為全面防控新增不良貸款做出實(shí)質(zhì)努力。⒌科學(xué)制定清收規(guī)劃。各級農(nóng)村信用社要科學(xué)制定不良貸款的清收規(guī)劃，對不良貸款逐戶 進(jìn)行分析，分類排隊(duì)，采取責(zé)任清收、目標(biāo)清收、行政清收、降低信用等級、媒體公告催收、公安經(jīng)偵清收、法院訴訟等一切行之有效措施，不等不靠，全力加大不良貸款清收力度。6.全面樹立流程銀行理念。進(jìn)一步落實(shí)貸款“三查”責(zé)任制度，發(fā)放貸款時必須做到“三嚴(yán)”，即貸前核準(zhǔn)嚴(yán)、貸中審批嚴(yán)、貸后檢查嚴(yán)。在貸款流程上做文章，有助于防范不良貸款的發(fā)生，防止出現(xiàn)不良貸款先清后增的現(xiàn)象。

㈤塑造農(nóng)村信用社信貸文化，穩(wěn)步提高信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

農(nóng)村信用社的不良貸款為什么“源源不斷”，其重要原因就是農(nóng)村信用社的信貸運(yùn)作一直處于落后的信貸文化中，加強(qiáng)貸款管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)最根本的辦法卻是培養(yǎng)健康的、全新的農(nóng)村信用社信貸文化。

⒈全面推行農(nóng)村信用社信貸五級分類。貸款五級分類是農(nóng)村信用社信貸管理的一次重大改革，是旨在促進(jìn)農(nóng)村信用社樹立審慎經(jīng)營、風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，揭示農(nóng)村信用社貸款實(shí)際價值和風(fēng)險(xiǎn)程度，真實(shí)、全面、動態(tài)地反映貸款質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放、管理、監(jiān)控、收回以及不良貸款管理中存在的問題，并采取相應(yīng)措施，為判斷、提取貸款損失準(zhǔn)備金是否充足提供依據(jù)。⒉加強(qiáng)信貸隊(duì)伍建設(shè)。信貸隊(duì)伍素質(zhì)的狀況直接關(guān)系到能否在信用社建立起健康的信貸文化。一個優(yōu)秀的信貸員能彌補(bǔ)文化的缺陷，而一個良好的文化體系在一個素質(zhì)低下的信貸員的執(zhí)行下，也會偏離既定的目標(biāo)。所以，培育健康的農(nóng)村信用社信 貸文化要體現(xiàn)以人為本的思想，注重信貸文化中人的因素，突出信貸文化的主體。對員工加強(qiáng)政治思想教育，使員工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，不斷地提高辨別是非的能力，站穩(wěn)政治立場；加強(qiáng)形勢任務(wù)教育，使員工明確農(nóng)村信用社的性質(zhì)和講求經(jīng)濟(jì)效益的必要性，擺正業(yè)務(wù)發(fā)展與防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，避重就輕盲目鋪攤子、擴(kuò)大業(yè)務(wù)總量而忽視貸款質(zhì)量的思想和行為，增強(qiáng)政策觀念、服務(wù)觀念、競爭觀念、核算意識和工作責(zé)任感，切實(shí)履行崗位職責(zé)，積極為農(nóng)村信用社的發(fā)展貢獻(xiàn)力量；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范教育，不斷提高防范風(fēng)險(xiǎn)的各方面能力；加強(qiáng)職業(yè)道德教育，制定崗位道德規(guī)范，把履行職責(zé)、清正廉潔作為重要內(nèi)容，認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，逐條進(jìn)行落實(shí)，以此規(guī)范員工的行為；加強(qiáng)法制教育和反腐倡廉教育；加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，使員工不斷改進(jìn)工作方法，提高分析問題和解決問題的能力。更要發(fā)揮管理者在信貸文化培育中的表率作用，這是信貸文化不斷提升的關(guān)鍵，管理者是楷模，是政策和組織行為的化身，好的表率是隱含的文化、無形的力量，能通過上行下效貫穿全員，形成一致的行為、集體和合力，打造團(tuán)隊(duì)主義與團(tuán)隊(duì)精神，通過加強(qiáng)信貸隊(duì)伍建設(shè)，把全員感召在集體主義的旗幟下、信合事業(yè)的旗幟下。

貸款風(fēng)險(xiǎn)控制是農(nóng)村信用社風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重，是其經(jīng)營安全的根本保證，因此我們要結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的自身特點(diǎn)，借鑒國有商業(yè)銀行的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，采取有效措施，加強(qiáng)貸款管 理，建立信貸文化，切實(shí)有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，保障農(nóng)村信用社的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

三、結(jié)語

信用貸款是充分發(fā)揮農(nóng)村信用社服務(wù)“三農(nóng)”主力軍作用，真正體現(xiàn)“三個代表”重要思想的有效途徑，也是農(nóng)村信用社信貸管理方式的一項(xiàng)重大改革。近年來的實(shí)踐也充分證明，信貸對有效解決農(nóng)民貸款難、支持“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展及提高農(nóng)村信用社的經(jīng)營效益發(fā)揮著不可替代的作用，同時也存在多種風(fēng)險(xiǎn)。如果我們能夠正確引導(dǎo)，注意風(fēng)險(xiǎn)的防范，信用貸款必將在我國的農(nóng)村中發(fā)揮更大的作用，從而進(jìn)一步推動我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

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