第一篇：公司法人商業(yè)用房貸款按揭可行性研究

公司法人商業(yè)用房貸款按揭可行性研究

(寶鋼寶山支行王為)

一、概念約定

公司法人商業(yè)用房貸款通過個人商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)共有人范圍的擴(kuò)展，對產(chǎn)權(quán)共有人有新的界定，公司法人商業(yè)用房貸款不是一種新的按揭產(chǎn)品，而是個人商業(yè)用房服務(wù)的延伸。

二、市場背景

近期上海市商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)不斷走高，商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓銷售良好，分行及時把握市場變化，放寬了我行對個人商業(yè)用房貸款的受理范圍，個人商業(yè)用房貸款不僅限于住宅樓盤配套的商鋪范圍，凡符合我行優(yōu)質(zhì)樓盤合作范圍的商鋪、辦公樓等商業(yè)用房，均可辦理個人商業(yè)用房貸款。個人商業(yè)用房受理范圍的拓寬，為在當(dāng)前低迷房產(chǎn)形勢下拓寬我行房貸業(yè)務(wù)帶來了新的契機(jī)。

我行在實際貸款營銷中又遇到新的問題，客戶提出能否開辦“法人按揭”，即由公司法人作為借款人購買商業(yè)房產(chǎn)并辦理商鋪貸款，因公司法人購買地產(chǎn)后，可將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)計入公司資產(chǎn)負(fù)債表，并可每年提取折舊，因而在稅收政策方面能享受系列優(yōu)惠。但明顯與我行個人商業(yè)用房貸款這一僅針對自然人的貸款品種不符，對于新的客戶需求也需要新的解決思路。

三、金融同業(yè)的操作思路

上海銀行：

個人商業(yè)用房貸款：是指以本行信貸資金向個人發(fā)放的購置及租賃商鋪用房，辦公用房，生產(chǎn)用房的貸款。

工業(yè)用房按揭貸款：是指我行向借款人發(fā)放的用于購買本市工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用房，借款人將擬購的工業(yè)用房抵押給我行的一次性發(fā)放、分期歸還的專項貸款。該項貸款最長期限不超過10年，還款采用按月等本歸還法。

工商銀行：法人商用房按揭貸款

一、貸款用途

用于借款人購置自營商業(yè)用房或自用辦公用房。

二、借款人基本條件

1.借款人為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人，經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好；

2.有貸款證（卡），并在工行開立基本帳戶或一般帳戶；

3.有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；

4.有購買商業(yè)用房或辦公用房的合同或協(xié)議；

5.所購商業(yè)用房或辦公用房價格合理；

6.貸款人要求的其他條件。

三、貸款期限和利率

貸款期限最長不超過10年。

貸款利率按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

分析與評價：上海銀行模式對法人按揭貸款抵押物對象有明確限制，僅限于本市工業(yè)用房，明顯不能滿足市場多方面的需求；工商銀行模式雖無抵押物限制，但公司法人與自然人涉及的責(zé)權(quán)利關(guān)系是完全不同，在風(fēng)險控制方面略欠周全。

四、操作思路

按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》自然人和法人可作為房產(chǎn)共有人辦理各類權(quán)屬登記，那么我們可以嘗試以公司法定代表人和公司法人作為房產(chǎn)共有人辦理權(quán)屬登記，以公司法定代表人或其它主要負(fù)責(zé)人（自然人）作為主貸人，公司法人作為共同還款人，雙方共同共有。采用這種產(chǎn)權(quán)構(gòu)成方式，我行面臨可能來自于公司法人的二大風(fēng)險：1.訴訟風(fēng)險。公司法人若面臨經(jīng)濟(jì)債務(wù)糾紛引致司法訴訟，房產(chǎn)有可能被法院查封，房產(chǎn)是不可分割的，即有我行抵押物被查封的可能，按照抵押登記在先的原則，雖我行可獲優(yōu)先清償，但勢必增加了處理抵押物的難度。2.道德風(fēng)險。公司法人若逃避債務(wù)宣布破產(chǎn)，則按照破產(chǎn)清償程序，銀行債務(wù)并不被優(yōu)先清償，因而道德風(fēng)險帶來的風(fēng)險隱患更大。如何既能保持公司法人的產(chǎn)權(quán)份額，又能有效規(guī)避共有人的特殊法律性質(zhì)所產(chǎn)生的各種風(fēng)險呢，一種有效的辦法是對于公司法人產(chǎn)權(quán)份額提供追加擔(dān)保，即由公司法定代表人（自然人）提供另一套房產(chǎn)作共同抵押，擔(dān)保個人商業(yè)用房貸款債權(quán)標(biāo)的，自然人提供的第二套房產(chǎn)擔(dān)保額不低與公司

法人房產(chǎn)份額，通過降低抵押率、辦理強制執(zhí)行公證等綜合手段，確保我行債權(quán)的順利實現(xiàn)。

在法人按揭操作中可能遇到的主要二大問題：1.兩套抵押物區(qū)域不匹配，擔(dān)保同一債權(quán)的多套房產(chǎn)若跨區(qū)，則需抵押物所在區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理抵押登記，將增加操作難度和貸款成本。2.我行借款合同有關(guān)抵押條款涉及到抵押物部分需作相應(yīng)變更。在借款合同中需增加對于借款同一債權(quán)，由兩或多套房產(chǎn)共同抵押擔(dān)保的條款，并對違約責(zé)任做出明確界定，對于違約處理有明確的措施。

五、可行性分析

今年開始實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 對房貸訴訟執(zhí)行中房產(chǎn)拍賣問題作了的最新司法解釋，增加了我行的房貸抵押物的處理難度，實現(xiàn)房貸產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過期房和現(xiàn)房共同抵押擔(dān)保同一債權(quán)，成為合理規(guī)避最高院的司法解釋，在政策界限內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大我行房貸市場份額的最佳選擇。

為規(guī)避政策風(fēng)險，我行在此方面曾作有益的嘗試，并成功發(fā)放一筆多套房產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)的個人商業(yè)用房貸款，對于公司法人商業(yè)用房按揭具體操作流程設(shè)計有一定的參考價值。具體案例：今年二月，客戶孫某因購買某服裝批發(fā)市場商鋪向我行提出貸款申請。六間商鋪總價達(dá)1129萬元，共申請貸款563萬元，抵押率近50%。面對如此大額的貸款申請，我們立即展開了深入調(diào)查。首先考察借款人的還款能力和還款意愿，客戶孫某擁有該服裝批發(fā)市場四樓產(chǎn)權(quán)，年攤位租賃收入近2000萬元，同時開辦服飾商行，從事個體服裝經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司結(jié)算量較大，現(xiàn)金流量充足，帳戶日均余額約200萬元。此外，孫某還是國泰君安證券公司寶山營業(yè)部重點理財客戶，也是我行VIP金融理財產(chǎn)品重點營銷對象，該客戶對我行代理基金銷售、人民幣理財產(chǎn)品等方面有初步合作意向。調(diào)查得知該客戶具備較強的還款能力和還款意愿，再來考察抵押物狀況，該商鋪商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢明顯，主營服裝批發(fā)的專業(yè)市場，租售均有固定客戶群體，屬黃金鋪位。抵押物具有良好的贏利性和流動性。綜和調(diào)查結(jié)果，我們認(rèn)為該客戶信用情況良好，具備較強的還款能力和還款意愿。但商業(yè)用房貸款一直屬于我行的重點控制范圍，且高達(dá)563萬的貸款，近50%的抵押率確有一定的風(fēng)險。如何能兩全其美呢？既能留住優(yōu)質(zhì)客戶又能有效避免銀行風(fēng)險成了我們操作的重點。再次翻察客戶資料，我們發(fā)現(xiàn)客戶所擁有的另外11套房產(chǎn)均未設(shè)置抵押權(quán)，何不以這些房產(chǎn)共同抵押來降低該筆貸款的抵押率呢。我們在經(jīng)過慎重考慮并上報分行同意后，決定向?qū)O建偉夫婦發(fā)放三筆商業(yè)用房貸款，合計金額290萬元，期限10年，另由三套房產(chǎn)共同抵押，即由一套期房和一套現(xiàn)房共同擔(dān)保同一債權(quán)，在具體辦理抵押過程中，按照房產(chǎn)交易中心的要求，在各份借款抵押合同中明確注明抵押物權(quán)屬情況、面積、戶型、價值等要素，并順利取得了抵押證明。這筆貸款的成功發(fā)放為我們今后處理同類問題提供了一條新的途徑，能夠大大降低銀行的放貸風(fēng)險，同時又能防止優(yōu)質(zhì)客戶的流失。

公司法人商業(yè)用房是對個人商業(yè)用房貸款的有益補充，通過期、現(xiàn)房或多套房

產(chǎn)擔(dān)保同一債權(quán)，能在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上降低貸款抵押率，解決客戶經(jīng)理前臺營銷中的難題，更好地滿足客戶和市場需求，有較高的市場營銷價值。

第二篇：一手個人商業(yè)用房按揭貸款申請文件清單

銀行個人商業(yè)用房按揭貸款申請文件清單

1、貸款申請書、面談筆錄、擔(dān)保人信息情況表（如有擔(dān)保人）、征信查詢授權(quán)書、金融信息

保護(hù)告知書 【以上均銀行提供】

2、房屋認(rèn)購協(xié)議書/房產(chǎn)銷售合同、首付款收據(jù)

3、關(guān)于申請人、聯(lián)合申請人（如有）、擔(dān)保人（如有）的資料：

? 身份證明文件（如：身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證、居留證等）

? 戶口本（首頁及常住人口頁）

? 結(jié)婚證（適用于已婚人士）、或離婚證明文件包括離婚證、離婚協(xié)議（適用于離婚）、單身證明（適用于離婚與單身）

? 收入證明文件:

非自雇人士：收入證明（我行制式版本，蓋有公司公章/人事章/財務(wù)章）、代發(fā)工

資銀行對賬單（近六個月）、工資單（以現(xiàn)金形式發(fā)放工資的適用）

自雇人士： 個人收入證明（我行制式版本，蓋有公司公章/人事章/財務(wù)章）、個

人銀行對賬單（至少近六個月）

公司相關(guān)資料：營業(yè)執(zhí)照（正副本）、稅務(wù)登記證（正副本）、組織機(jī)

構(gòu)代碼證（正副本）、驗資報告、公司章程、貸款卡、近6個月銀行

對賬單（原件）、近3年的公司財務(wù)報表（如已審計，則提供審計報

告）、近3年的公司所得稅稅單（如有）、近6個月的銷售合同或訂單

（如有）

? 個人資產(chǎn)證明文件：房屋所有權(quán)證、商品房備案合同及付款發(fā)票、收據(jù)

4、地址證明（如：近三個月水、電、煤氣或電話費繳費單據(jù)、信用卡對賬單等，顯示居住地

址、通訊地址）

注1：如有聯(lián)合申請人或擔(dān)保人，聯(lián)合申請人或擔(dān)保人需分別填寫申請表和提供相應(yīng)文件。

注2：本銀行可能需要閣下提供額外文件以作批核；

注3：煩請閣下準(zhǔn)備由銀行柜臺出具的銀行對賬單原件，收入證明需要加蓋章的原件，其他資

料準(zhǔn)備復(fù)印件，公司資料的復(fù)印件需要加蓋公司公章，另所提供之文件正本供我行見證。

－完－ End

第三篇：個人商業(yè)用房貸款

個人商業(yè)用房貸款

所屬機(jī)構(gòu)：建設(shè)銀行北京分行

貸款類型：個人商業(yè)用房貸款

最低貸款利率：按央行規(guī)定執(zhí)行

最長貸款年限：10年

最高貸款額度：50%

審批時間：15到25天

適用人群：具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人。詳細(xì)描述

（一）產(chǎn)品定義

個人商業(yè)用房貸款是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。所謂商業(yè)用房是指借款人購置的用于盈利的經(jīng)營性房屋。

（二）貸款對象

具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人。

（三）貸款條件

1．申請人具有合法有效的身份證明；

2．申請人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、有按期償還所有貸款本息的能力；

3．申請人無不良信用記錄和不良行為記錄；

4．有合法有效的購買商業(yè)用房的合同；

5.借款人的年齡加貸款期限最長可至70歲（含）。

其中，符合我行個人信貸業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)客戶群體范圍的，借款人的年齡加貸款期限原則上不超過75歲。(個人信貸業(yè)務(wù)優(yōu)質(zhì)客戶群體范圍請咨詢客戶經(jīng)理)

（四）貸款用途

為借款人購買新建商業(yè)用房提供貸款。

（五）貸款額度

貸款額度最高不超過所購房屋價值的50%。

（六）貸款期限

期限最長不超過10年。

（七）抵押物規(guī)定

1.用該筆貸款購買的新建商業(yè)用房作抵押。

2.用現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押，且現(xiàn)有房產(chǎn)房齡不超過20年。

（八）貸款利率

個人商業(yè)用房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（九）償還方法

采用等額本金還款法或等額本息還款法的還款方法。

（十）償還方式

可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息。

（十一）貸款資料

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結(jié)婚證原件及復(fù)印件（已婚者提供）；離婚證原件及復(fù)印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長期居住的證明材料原件和復(fù)印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺人員提供《暫住證》及《港澳居民來往內(nèi)地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產(chǎn)證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過10％股份，或其個人

收入的主要來源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入者），除提供個人貸款償還能力證明材料外，還應(yīng)提供能夠證明其還款能力的有關(guān)資料，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務(wù)報表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發(fā)票、合同、收據(jù)等。

7.用現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押擔(dān)保方式的還應(yīng)提供：

（1）抵押物權(quán)屬證明材料

（2）抵押物評估報告

（3）有權(quán)處分人同意抵押的書面文件

（4）抵押物是否出租的證明文件

（5）辦理抵押登記的有關(guān)材料

8.建設(shè)銀行規(guī)定的其他條件。

客戶提交貸款申請資料

↓

銀行進(jìn)行貸款審批

↓

審批通過

↓

簽訂借款合同

↓

落實貸款條件（項目竣工備案）

↓

發(fā)放貸款

資料清單

1.借款人（共同借款人）有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。

配偶有效身份證件（身份證、軍官證、護(hù)照等）的原件和復(fù)印件。（已婚者提供）

2．婚姻證明材料。結(jié)婚證原件及復(fù)印件（已婚者提供）；離婚證原件及復(fù)印件（離婚者提供）；未婚者提供單身聲明（客戶承諾）。

3.借款人及配偶（已婚者提供）本市常住戶口或長期居住的證明材料原件和復(fù)印件。北京人提供戶口本；外地人提供《暫住證》；港、澳、臺人員提供《暫住證》及《港澳居民來往內(nèi)地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》。

4.借款人貸款償還能力的證明材料。包括收入證明、資產(chǎn)證明等。

5.借款人為自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過10％股份，或其個人收入的主要來源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營收入者），除提供個人貸款償還能力證明材料外，還應(yīng)提供能夠證明其還款能力的有關(guān)資料，如驗資報告、公司章程、股東分紅決議、有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務(wù)報表、稅單證明等。

6.借款用途證明材料。包括但不限于發(fā)票、合同、收據(jù)等。

7.用現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押擔(dān)保方式的還應(yīng)提供：

（1）抵押物權(quán)屬證明材料

（2）抵押物評估報告

（3）有權(quán)處分人同意抵押的書面文件

第四篇：個人商用房按揭貸款

個人商用房按揭貸款

向借款人發(fā)放的用于在房屋一級市場上購置以商業(yè)為用途的各類房產(chǎn)，并以所購房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的一種人民幣按揭貸款。

1．產(chǎn)品對象：年滿18周歲以上具有完全民事行為能力的自然人，且借款人年齡與貸款期限之和最高不超過60歲。

2、貸款額度、期限、利率：商用房貸款首付款比例不得低于50%；貸款最長期限不得超過10年；利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。

3、辦理流程：參照個人住房按揭貸款流程。

4、提出申請時，您需提供以下材料：

(1)借款人及配偶合法有效的身份證、戶口簿及其他有效居住證明材料；

(2)婚姻狀況證明材料；

(3)借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入或償債能力的證明材料；

(4)本行認(rèn)可的首付款交付憑證；

(5)公司（房產(chǎn)開發(fā)商）營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、法人代表身份證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗資報告、信用等級證書；

(6)擬按揭商用房所在樓盤的項目立項批文及可行性研究報告、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證、工程竣工驗收合格證（現(xiàn)樓提供）；

(7)銀行規(guī)定的其他資料。

本頁面內(nèi)容僅供參考，在法律允許的范圍內(nèi)，華融湘江銀行保留上述內(nèi)容的解釋權(quán)。部分業(yè)務(wù)以當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)點的公告與具體規(guī)定為準(zhǔn)。

第五篇：中國工商銀行商業(yè)用房貸款管理辦法

中國工商銀行商業(yè)用房貸款管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范商業(yè)用房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《商業(yè)銀行法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》以及中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》等有關(guān)法律、政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條 商業(yè)用房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的購置自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。

第三條 發(fā)放商業(yè)用房貸款應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和人民銀行的有關(guān)規(guī)定，遵循效益性、安全性和流動性的原則。

第四條 無論借貸合同最終是否訂立，合同當(dāng)事人對知悉的對方有關(guān)情況均有保密義務(wù)。

第五條 本辦法適用于中國工商銀行所屬分支機(jī)構(gòu)辦理的商業(yè)用房貸款。

第二章 借款人條件

第六條 借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)的企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織或具有完全民事行為能力的自然人。

第七條 借款人申請商業(yè)用房貸款，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織須有法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件，經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好；

（二）企（事）業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織要有貸款證，并在我行開立基本帳戶或一般帳戶；

（三）自然人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件，并有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；

（四）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

（五）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；

（六）有購買商業(yè)用房或辦公用房的合同或協(xié)議；

（七）所購商業(yè)用房或辦公用房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估的價格；

（八）自籌資金不低于總購房款的５０％；

（九）貸款人規(guī)定的其它條件。

第三章 貸款方式

第八條 商業(yè)用房貸款采取擔(dān)保貸款的方式：

（一）抵押貸款，系指按《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押方式，以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。

１．抵押物的價值應(yīng)由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估、確認(rèn)，評估費用由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押貸款最高額不超過抵押物評估價值的５０％。

２．抵押人應(yīng)到貸款人認(rèn)可的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險。抵押期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險?！侗ｋU合同》應(yīng)明確貸款人為該項保險的第一受益人；保險期不得短于申請借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保險單不得含有任何有損貸款人權(quán)益的限制性條款；保險費用由抵押人負(fù)擔(dān)。

３．貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應(yīng)按照有關(guān)法律規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。抵押

合同自抵押物登記日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。

４．抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）及抵押物的保險單證（證本）等，均由貸款人保管并承擔(dān)保管責(zé)任。

５．抵押物抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、出售和饋贈。抵押人負(fù)有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責(zé)任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。

６．抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定解除抵押關(guān)系。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押關(guān)系時，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

（二）質(zhì)押貸款，系指按《擔(dān)保法》規(guī)定的質(zhì)押方式，以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。

１．由我行簽發(fā)的或銀行間有協(xié)議辦理質(zhì)押凍結(jié)擔(dān)保的本地其他商業(yè)銀行簽發(fā)的儲蓄存單（折）、記名式國債、記名式金融債券可以作為質(zhì)物。質(zhì)押貸款的最高比例為：儲蓄存單（折）、記名式國債面值的９０％；記名式金融債券面值的８０％。

２．出質(zhì)人應(yīng)將權(quán)利憑證交付貸款人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效。

３．貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)物，不得動用。因保管不善致使質(zhì)物滅失或損毀，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

４．在質(zhì)押期間，有價證券兌現(xiàn)日期先于還款日期的，可選擇以下方式處理：

（１）到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款或雙方認(rèn)可的第三方提存；

（２）轉(zhuǎn)換為定期儲蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；

（３）用貸款人認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單。

５．質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人對于質(zhì)押的有價證券不得以任何理由掛失。

（三）保證貸款，系指按《擔(dān)保法》規(guī)定的保證方式，以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時，按約定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。

保證人是企（事）業(yè)法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件：

１．經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；

２．獨立核算，自負(fù)盈虧；

３．有健全的管理機(jī)構(gòu)和財務(wù)管理制度；

４．有貸償能力；

５．在中國工商銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶；

６．無重大債權(quán)債務(wù)糾紛。

保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數(shù)額的保證金。

保證人為借款人提供的擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是不可撤銷的全額連帶責(zé)任保證。

第四章 貸款額度、期限和利率

第九條 貸款額度。不得高于貸款人凈資產(chǎn)的５０％或經(jīng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款的５０％（以二者的較低額為限）。

第十條 貸款期限。企（事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟(jì)組織貸款期限最長不超過５年；自然人貸款期限最長不超過１０年。

第十一條 貸款利率。執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的期限利率（個人商業(yè)用房貸款不享受個人住房貸款利率）。

第五章 貸款程序、償還方式和貸后管理

第十二條 借款人申請商業(yè)用房貸款，應(yīng)填寫《商業(yè)用房貸款申請表》并向貸款人提交以下資料：

（一）借款申請書，內(nèi)容包括：借款人概況、經(jīng)營及財務(wù)狀況、借款原因、用途、數(shù)額和期限、貸款方式和還款計劃；

（二）身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件），原件及復(fù)印件；

（三）工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件，稅務(wù)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的稅務(wù)登記副本及復(fù)印件；

（四）財政部門或會計事務(wù)所核準(zhǔn)的借款前一的財務(wù)報告、借款前一個季度的財務(wù)報表；

（五）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

（六）符合規(guī)定的購買商業(yè)用房合同、協(xié)議或其他有效文件；

（七）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及抵押物估價文件；

（八）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；

（九）貸款人要求提供的其他文件或資料。

第十三條 貸款人受理借款人申請后，應(yīng)按規(guī)定程序，指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件；核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況；對企業(yè)法人貸款購置商業(yè)用房或辦公用房的，調(diào)查人還要按有關(guān)規(guī)定，對其經(jīng)營、效益及還款能力等方面進(jìn)行綜合評估。

第十四條 銀行審查人員應(yīng)當(dāng)對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實，提出審查意見。

第十五條 在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行有權(quán)人審批貸款。

第十六條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同。同時，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《中國工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第十七條 企（事）業(yè)法人和其它經(jīng)濟(jì)組織貸款后，貸款人要監(jiān)督借款人按購房合同付款。其貸款及利息采取按季分期償還的方式，貸后管理比照商品房開發(fā)貸款的操作方式執(zhí)行；自然人貸款的發(fā)放程序、本息償還、貸后管理比照個人住房擔(dān)保貸款的操作方式進(jìn)行。

第六章 債權(quán)保護(hù)

第十八條 貸款人在申請和使用貸款時不得有下列行為：

（一）向貸款人提供虛假或者隱瞞重要事實的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表（利潤表）等資料；

（二）不如實向貸款人提供其所有開戶行、帳號及存款余額等資料；

（三）未經(jīng)貸款人同意，擅自改變貸款用途；

（四）未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或重復(fù)抵押；

（五）未按貸款人要求辦理有關(guān)保險手續(xù)；

（六）不按《借款合同》規(guī)定償還貸款本息；

（七）套取貸款相互借貸牟取非法收入；

（八）拒絕接受貸款人對其資金使用情況、經(jīng)營情況和財務(wù)活動的監(jiān)督；

（九）未經(jīng)貸款人同意，向同一轄區(qū)內(nèi)的我行兩個或兩個以上同級分支機(jī)構(gòu)申請貸款；

（十）抽逃出資、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產(chǎn)而影響貸款的安全；

（十一）在保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力、抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)、質(zhì)物價值明顯減少影響債權(quán)實現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施；

（十二）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈人拒絕在財產(chǎn)繼承范圍內(nèi)履行借款合同；

（十三）違反本辦法和貸款合同規(guī)定的其他行為。

第十九條 貸款人有本法第十八條所列行為之一時，貸款人應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：

（一）限期糾正違約行為；

（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；

（三）按規(guī)定處以罰息；

（四）從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；

（五）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息；

（六）依法追究保證人代償貸款本息；

（七）貸款人認(rèn)為適當(dāng)?shù)钠渌幹梅绞健?/p>

第二十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以清償貸款本息的，貸款人應(yīng)當(dāng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價款超過貸款本息的，貸款人應(yīng)將剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。第二十一條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得價款，在依法繳納土地使用權(quán)出讓金后，優(yōu)先清償擔(dān)保債權(quán)。

第二十二條 貸款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第七章 附則

第二十三條 各一級分行、直屬分行可根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則，并報總行住房信貸部備案。第二十四條 本辦法由中國工商銀行總行解釋和修改。

第二十五條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。