第一篇：淺析逾期交房違約金的調(diào)整標準

淺析逾期交房違約金的調(diào)整標準

一、案例簡介

2010年10月8日，何某與廣州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同（預(yù)售），依照合同約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當于2011年12月31日前將房屋交付使用，但在補充協(xié)議中對交房時間增加了一項約定，如何某要求房屋交付時已取得政府相關(guān)部門出具的認可和證明性文件，則交房時間可順延一年。此后，何某依約交納了全部的購房款。而涉案房屋取得政府部門出具的備案證的時間顯示為2012年12月27日，備案證明確此時已具備了所有的認可和證明性文件。

2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日滿足全部交樓條件存在逾期交樓違約向廣州仲裁委員會提起仲裁，并主張合同中約定按每日以總房款萬分之二計算違約金及違約金上限為房屋總價款的3%為限低于其實際損失為由，申請仲裁機構(gòu)予以增加。

2013年8月26日，廣州市仲裁委就該案作出裁決。裁決書的其中一項記載：關(guān)于違約損失賠償額的認定，由于何某作為其實際損失舉證的證據(jù)《房地產(chǎn)估價報告》，其評估機構(gòu)未能證明具有合法的評估資質(zhì)，因此仲裁庭不能將此作為認定損失的具體標準。但仲裁庭認為違約金標準確實低于申請人何某遭受的實際損失，裁決調(diào)整為按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算違約損失賠償金。

二、問題的提出

本案中的爭議焦點主要有兩個：第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司是否存在逾期交房；第二，合同中對逾期違約金的約定是否存在需要調(diào)整的情形。第一個焦點與雙方在整個履約過程中證據(jù)的存留和采集息息相關(guān)，筆者在此不做贅述。本文旨在圍繞第二個焦點逾期交房違約金的調(diào)整標準進行簡單的梳理與探討。

現(xiàn)代民事活動有兩個重要規(guī)則：第一，參與民事活動的當事人意思自治，不違反法律規(guī)定是意思自治規(guī)則的題中應(yīng)有之義，因此，關(guān)于違約金的性質(zhì)，既可以約定，也可以不約定。第二，合同自由不是絕對的，民事主體的權(quán)利應(yīng)受到必要的限制，因此才可能存在違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，否則便沒有其存在的理由。但是，這種限制不應(yīng)成為常態(tài)，否則便違背意思自治這一根本的民法規(guī)則，有舍本逐末之嫌。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少?！痹摋l規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則。然而，對合同中的違約金數(shù)額進行調(diào)整，顯然是不顧當事人明確約定的內(nèi)容而作的一種變更，實質(zhì)是對意思自治的突破。那么，這種變更與突破則必然尋求依據(jù)，以使其正當化。

在裁判實踐中，如何把握對約定違約金進行司法干預(yù)的度是一個難點，從違約金調(diào)整權(quán)的啟動到違約金調(diào)整的數(shù)額，都是對度的一個把控。因此，筆者希望通過對本案的法律分析，從具體的個案出發(fā)，對法院或仲裁機構(gòu)調(diào)整逾期交房違約金的方式和限度作出一些法律思考。

三、逾期交房違約金的性質(zhì)認定正確界定和認識違約金的性質(zhì)，是確立違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的前提和基礎(chǔ)，否則將導(dǎo)致違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的扭曲，并進一步導(dǎo)致對違約金性質(zhì)的錯誤判斷和認識。

違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金，違約金的性質(zhì)可以由當事人約定，也可以不約定。在當事人沒有約定違約金性質(zhì)的場合，關(guān)于違約金性質(zhì)的認定，應(yīng)當視違約金的具體功能而定。合同的價值取向決定了違約金的功能側(cè)重。在大陸法系，合同的穩(wěn)定性更被人們所追求，所以大陸法系注重合同的實際履行，反映到違約金中就是強調(diào)懲罰性違約金的制裁手段，我國法律則基本沿襲了大陸法系傳統(tǒng)。

補償性違約金與懲罰性違約金最本質(zhì)的區(qū)別表現(xiàn)為：懲罰性違約金與實際損失沒有必然聯(lián)系，有無實際損失均不影響依約支付懲罰性違約金，而補償性違約金與實際損失密切相關(guān)。商品房買賣合同糾紛中，逾期交房屬于一種遲延履行行為，而依據(jù)《合同法》第一百一十四條第三款規(guī)定：“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)?！奔热恢Ц哆`約金還應(yīng)履行債務(wù)，表明違約金是專為對遲延履行行為予以懲罰而設(shè)定的，這就有懲罰作用。由于法律已經(jīng)對遲延履行的違約金的性質(zhì)作出了規(guī)定，因此，只要當事人在合同中沒有改變法律的規(guī)定，則不管當事人是否約定了遲延履行違約金的性質(zhì)，一旦發(fā)生遲延，違約金就具有懲罰性。此外，本案中逾期交房違約金按照每日一定百分比的計算方式也沒有與實際損失相掛鉤。由此可見，逾期交房違約金屬于一種懲罰性違約金。

從理論上來說，懲罰性違約金本身應(yīng)當不存在低于實際損失的情況，僅可能出現(xiàn)約定過高的情形，違約金條款只要不違反法律的強制性規(guī)定即過高的標準，便仍屬有效，不再屬于法律可以強行干預(yù)的范疇。但在司法實踐中卻往往會采取一種推定的方式來計算法律意義上的實際損失，基于該前提，逾期交房違約金的約定就可能會存在偏低或偏高兩種情形。

四、逾期交房違約金調(diào)整的法律分析針對《合同法》第一百一十四條確定的違約金調(diào)整規(guī)則，通常理解該規(guī)則的內(nèi)容包括：

1、違約金的調(diào)整以當事人的申請為前提，法官或仲裁員不得依職權(quán)主動調(diào)整。

2、違約金的調(diào)整是對數(shù)額的調(diào)整，而不是對違約金標準的調(diào)整。

3、對于增加違約金問題，只要當事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，法官或仲裁員無需審查是否過分低于造成的損失。

4、對于減少違約金問題，應(yīng)以違約金是否過分高于實際損失作為是否減少違約金的標準。

1.關(guān)于違約金調(diào)整的舉證責(zé)任分配當事人因違約金低于實際損失或過高而請求法院或仲裁機構(gòu)予以調(diào)整的，法院或仲裁機構(gòu)應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責(zé)任分配問題，即哪方對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?

“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。值得注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。

本案中，購房者何某主張按每日以總房款萬分之二計算違約金及違約金上限為房屋總價款的3%為限低于其實際損失，請求仲裁機構(gòu)予以調(diào)整，理應(yīng)承擔(dān)其實際損失大小和高于約定的違約金限額的舉證責(zé)任。反之，若開發(fā)商在逾期交房糾紛中提出違約金過高的主張，則實際損失的舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移由開發(fā)商承擔(dān)。

2.逾期交房給購房者造成損失的認定在商品房預(yù)售合同糾紛中，違約金可以根據(jù)合同約定進行確定。而對購房者逾期交房實際損失的計算則通常需要考慮購房的用途、房價的漲跌、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等多種因素影響，也因此確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個客觀統(tǒng)一的標準。如何認定開發(fā)商逾期交房對購房者造成的損失則成為一個司法難題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。但本案中，合同已對逾期交房違約金作出約定，嚴格意義上講，并不適用該條司法解釋的規(guī)定。而最高人民法院明確將同地段同類房屋租金標準作為了確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)，是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在很大程度上的相似性。但通過這種方法計算的損失與購房者實際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對損失的一種推定，在訴訟或仲裁中，如果購房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種推定便不再具有合理性。

3.法院或仲裁機構(gòu)作出調(diào)整的自由裁量界限《合同法》雖未限制約定違約金的上限，但對違約金上限的限制條款在相關(guān)的司法解釋中均有體現(xiàn)。其中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。也就是說，對于違約金過高的情況，法院或仲裁機構(gòu)是在超過損失30%的幅度以內(nèi)予以適當減少，并未強制要求降低至與損失持平，此時，裁判者具有一定的自由裁量權(quán)限；而對于違約金低于造成損失的情況，則應(yīng)當以確定的實際損失（起碼也應(yīng)當是法律“推定”造成的損失）額作為調(diào)整增加的依據(jù)和標準，實際上杜絕了裁判者可以自由裁量的權(quán)限。

因此，本案仲裁庭是否需要對逾期違約金予以調(diào)整，則必須建立在逾期交房所造成的損失已經(jīng)能夠完全確定的前提下，比較其中的差額，從而作出相應(yīng)的裁決。

五、結(jié)論回到本案，既然仲裁庭已經(jīng)認定何某所舉證的《房地產(chǎn)估價報告》未能證明由具有合法評估資質(zhì)的機構(gòu)作出，顯然，何某理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，即并沒有證明約定的違約金標準低于其實際損失，其申請調(diào)整的請求不應(yīng)得到支持。但該份裁決書在未對證據(jù)不予認定的基礎(chǔ)上，筆鋒一轉(zhuǎn)，在缺乏任何事實建構(gòu)的基礎(chǔ)上，隨意的判斷出合同約定的違約金標準確實低于實際損失，應(yīng)當調(diào)整為按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算較為合理的認定，并基于此作出了一項任意性的最終裁決。

而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算是作為合同沒有約定違約金前提下對逾期付款違約金的裁量標準，這與本案合同已對違約金作出明確約定，且申請調(diào)整的對象為逾期交樓違約金的情況完全不相符。該份仲裁裁決書明顯陷入了一種似是而非、難以自圓其說的悖論，其造成的后果不但是對當事人契約自由、意思自治原則的隨意顛覆，也因此損害了法律的權(quán)威和尊嚴。

第二篇：逾期交房違約金案件如何訴訟

逾期交房違約金案件如何訴訟

一如何做訴訟前的準備

逾期交房在一個小區(qū)內(nèi)是普遍的問題，如果不能按時交房，那么開發(fā)商會侵害到很多業(yè)主的利益，最好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先是會受到法院的重視，對判決結(jié)果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對于逾期交房的案件要聘請律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省你的時間和精力。最重要的是人多每個人所交的律師費就會降低，這樣就可以減少訴訟成本。

二關(guān)于證據(jù)的搜集

逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時間，那么就要取得逾期交房時間的證據(jù)。

逾期的開始時間是《商品房買賣合同》中的交房時間，那么違約金的截止時間是什么時候？首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒有達到交房條件的情況下一直要計算到其具備交房條件，就是我們經(jīng)常所說的取得《竣工驗收備案表》。其次，在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會通知你收房，一般通知方式有報紙公告和寄信通知等方式，這時我們就要保存好報紙和信件來證明其逾期時間。再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進行協(xié)商賠償時進行取證，將開發(fā)商所說的錄音，最好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時在這個過程中要找到你自己認為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。

三逾期交房違約金的計算

開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》約定按時交房，購房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期交房違約金。如果在《商品房買賣合同》中沒有約定違約金的支付辦法，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/p>

對于在合同中已經(jīng)約定的依據(jù)約定的支付標準計算，計算公式為：

逾期交房違約金=已交付房款ｘ逾期交房的天數(shù)ｘ約定的每日賠付違約金的比例 在計算時需要注意以下問題：已交付房款是指你已經(jīng)交給開發(fā)商的房款，包括你通過銀行支付給開發(fā)商的貸款；逾期交房的天數(shù)從開發(fā)商約定交房的時間到開發(fā)商實際交付房屋之日，或到開發(fā)商取得交房的手續(xù)并通知到你收房之日。約定的每日賠付比例一般為第九條的2項中的比例，不與第1項的比例分段計算。

第三篇：購房逾期交房違約金申請)

關(guān)于購房逾期交房違約金申請

申請人:**

2012年 8月20日，申請人與被申請人簽訂了《商品房買賣合同》（以下簡稱合同），約定被申請人將蘭天花園紫薇園*****號房以********元出售給申請人。合同第四章第十一條約定被申請人應(yīng)在2012年9月30日將驗收合格的商品房交付給申請人。合同第四章第十三條約定被申請人逾期超過30日不能將房屋交付與申請人，自合同第四章第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被申請人按日向申請人支付已交付房價款萬分之八的違約金。

合同簽訂后，申請人依約支付了全部房價款。直到2013年4月19日申請人去收房，公共配套建筑還沒有安裝到位和完成，申請人要求被申請人出示商品房驗收合格的合法證明文件，被申請人也無法提供。申請人因急于住房，無奈之下接受了房屋。時至今日申請人請求被申請人向申請人支付逾期交房違約

金 ￥58733.00(202天x******支付全部房款x房價款萬分之八的違約金)元、逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金元.此致 敬禮

安達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

申請人:**

2014-1-21

第四篇：逾期交房違約金支付協(xié)議

逾期交房違約金支付協(xié)議

出賣人：

買受人： 身份證號碼： 買受人： 身份證號碼：

鑒于：買受人于 年 月 日購買了出賣人開發(fā)的 區(qū) 棟 單元 號房屋（簡稱商品房），并簽訂了《商品房買賣合同》，約定出賣人于 年 月 日向買受人交付商品房?，F(xiàn)根據(jù)實際情況，該商品房于 年 月 ＿ 日交付買受人使用，出賣人逾期 天向買受人交房。

現(xiàn)就商品房逾期交付事宜，出賣人與買受人協(xié)商一致，達成如下協(xié)議：

一、買受人同意：出賣人以物業(yè)服務(wù)費抵償該商品房的逾期交付違約金，即出賣人抵償買受人該房屋 個月（自 年 月至 年 月止）的前期物業(yè)服務(wù)費。

二、抵付后，出賣人無須再向買受人承擔(dān)其他任何的逾期交房法律責(zé)任。

三、本協(xié)議經(jīng)出賣人與買受人雙方簽字蓋章后即發(fā)生法律效力。

四、本協(xié)議一式兩份，出賣人與買受人各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

出賣人：遼寧永利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 買受人（簽字并捺?。?法定代表人：

委托代理人（簽字并捺印）： 證件號碼：

簽訂時間：二○一 年 月 日

第五篇：開發(fā)商逾期交房,是否必然要按照合同約定違約金進行賠付？

開發(fā)商逾期交房，是否必然按照合同約定的違約金比例承擔(dān)違約責(zé)任？

【案由】2010年8月23日，原告崔某與威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《威海市商品房預(yù)售合同》一份，約定：被告將其開發(fā)的位于威海市環(huán)翠區(qū)某樓盤的-47號-404室房屋（建筑面積96.15平方米）預(yù)售給原告，房屋總價款413166元，原告于簽訂合同時一次性付清；被告應(yīng)當在2010年12月31日前將經(jīng)單體竣工驗收合格的商品房交付給原告使用，房屋達到交付使用條件后，被告應(yīng)書面通知原告限期辦理交接手續(xù)；被告應(yīng)在該商品綜合驗收合格之日起90內(nèi)，協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；被告如未按合同規(guī)定的期限將房屋交付給原告使用，逾期不超過90日的，每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金，逾期超過90日的，原告有權(quán)解除合同，被告承擔(dān)違約責(zé)任，按總房款的0.05%向原告支付違約金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金。合同簽訂后，原告于當日向被告付清了全部房款413166元。2011年9月20日，原告領(lǐng)取了該房屋的鑰匙。另外，被告于2010年7月依法取得了其開發(fā)建設(shè)的威海市環(huán)翠區(qū)某樓盤47號樓的商品房預(yù)售許可證。

因被告逾期交房，2011年11月24日，原告將被告訴 1 至威海市環(huán)翠區(qū)人民法院，請求判令被告支付逾期交付房屋的違約金69205元（自2010年12月31日起至2011年11月30日止，按照每日0.05%計算）。

【辦案經(jīng)過】被告收到法院傳票后，委托山東威海衛(wèi)律師事務(wù)所的律師梁律師代理。

律師接到被告委托后，認真查看了案件相關(guān)資料。律師認為，被告對其開發(fā)的某樓盤47號樓已取得了預(yù)售許可證，其對外預(yù)售上述商品房的行為是合法的。原、被告雙方簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該商品房預(yù)售合同合法有效，原、被告雙方應(yīng)該全面履約。但是就原告主張的逾期交房違約金，被告代理律師認為存在以下兩個問題：一是計算逾期交房的時間過長；二是原告要求被告支付逾期交房的違約金數(shù)額過高。根據(jù)上述問題，被告代理律師認真查找相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合多年辦案經(jīng)驗，整理了詳細的答辯意見以供律師在法庭陳述。代理律師在2011年12月15日庭審當日陳述了以下代理意見：

一、被告已于2011年9月20日將房屋交給原告占有、使用，原告主張的逾期交房的違約時間應(yīng)從2011年1月1日計算至實際交房之日。

被告于2011年9月20日將房屋鑰匙交給原告，原告也予以接收，原告已經(jīng)實際占有了所購房屋，并入住至起訴之 日。原告要求被告支付逾期交房的違約金，應(yīng)當從2011年1月1日計算至實際交房之日止。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但是當事人另有約定的除外?！北桓嬗?011年9月20日向原告交付了房屋鑰匙即被告將建成的房屋轉(zhuǎn)移給了原告，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已對該房屋進行了裝修并居住至今，應(yīng)認定為雙方對該房屋的交付行為已經(jīng)履行完畢。因此，原告主張的逾期交房的違約時間應(yīng)從2011年1月1日計算至實際交房之日。

二、根據(jù)原告與被告簽訂的《威海市商品房【預(yù)售】合同》“第十一條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

（一）出賣人應(yīng)在該商品房綜合驗收之日起90日內(nèi)，協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！倍桓嫠_發(fā)的水緣金座樓盤尚未進行綜合驗收，故未達到合同約定的被告應(yīng)該協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的條件，所以請求法院駁回原告要求被告協(xié)助原告辦理房證的訴訟請求。

三、原告要求被告支付的違約金數(shù)額過高，請求法院予以適當降低。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋

（二）》第29條規(guī)定“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)……當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以 認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中，雖然原、被告在預(yù)售合同中約定了，每逾”期一日被告按照總房款的0.05%向原告支付違約金。但是該約定的違約金過高，應(yīng)以原告的實際損失來計算被告應(yīng)該承擔(dān)的違約金數(shù)額。又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少?！钡?7條第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”被告代理人認為，即使被告逾期交房，也應(yīng)當以該房屋的實際市場租金標準作為確定原告實際損失的依據(jù)，與原告的實際損失相比，雙方約定的違約金數(shù)額過分高于房屋租金的損失。

在庭審現(xiàn)場，代理律師陳述了上述答辯意見后，又征求被告意見，向法院提交了《評估申請書》，即申請法院委托鑒定評估機構(gòu)對被告開發(fā)的某樓盤47號樓所在地的，在2011年1月1日至2011年12月31日期間，同地段同類房屋租金標準進行評估。環(huán)翠區(qū)人民法院同意了被告代理律師提出的評估申請。2012年4月，環(huán)翠區(qū)人民法院依法委托了威海正薈資產(chǎn)評估有限公司對該事項進行了評估、鑒定，鑒定結(jié)論為：被告開發(fā)的某樓盤-47號樓-404室房屋自 2011年1月1日至2011年12月31日期間的月平均租金為709.59元。

環(huán)翠區(qū)人民法院聽取了原、被告雙方的法庭陳述以及被告代理律師的代理意見，并采納了被告代理律師關(guān)于計算逾期交房違約金時間的起止時間和因原告主張違約金比例過高而要求參照當?shù)胤课葑饨饍r格予以適當降低的主張，最終威海市環(huán)翠區(qū)人民法院依法判決被告于判決生效之日后十日內(nèi)支付原告逾期交房違約金7994.72元（自2011年1月1日計算至2011年9月20日，違約金比例參照租金價格）。

后原告崔某對一審?fù)Ｊ协h(huán)翠區(qū)人民法院作出的《民事判決書》不服，向威海市中級人民法院提起上訴。威海市中級人民法院經(jīng)審理后，依法駁回崔某的上訴請求，維持原判。

山東威海衛(wèi)律師事務(wù)所

梁清華

律師

2013年8月27日