第一篇：前期策劃《貢氏神醫(yī)》動(dòng)畫片

《苗醫(yī)傳奇》52集動(dòng)畫片

策劃書

一、故事梗概

一位聯(lián)合國(guó)難民救濟(jì)總署的高級(jí)官員說過，“世界上，有兩個(gè)災(zāi)難深重而又頑強(qiáng)不屈的民族，他們是苗族和遍布世界的猶太人”。苗族，是一個(gè)古老的民族。是一個(gè)由于歷經(jīng)苦難而遍布全球的世界性民族。他們更是一個(gè)勤勞刻苦，頑強(qiáng)拼搏的民族。千百年前，由于戰(zhàn)亂、遷徙等多種原因，深受其害的苗族轉(zhuǎn)輾遷徙，刀耕火種，長(zhǎng)期生活在山深林茂、瘴癘肆虐的環(huán)境中，從而積聚了大量的醫(yī)療知識(shí)。在我國(guó)豐富的民族醫(yī)藥寶庫(kù)中，苗藥與藏藥、蒙藥并稱為我國(guó)三大民族醫(yī)藥，本片介紹的就是關(guān)于苗醫(yī)苗藥的神奇故事。苗族醫(yī)藥的起源很早。苗族民間有“千年苗醫(yī)，萬年苗藥”之說，而苗族醫(yī)藥見諸史籍的時(shí)間也很早。早在西漢劉向在《說苑·辨物》中就有記載。但是對(duì)于現(xiàn)代人來說，無論是對(duì)苗醫(yī)與眾不同的治療方法，還是對(duì)苗藥神奇獨(dú)特的功效，我們都了解得不多。其中一個(gè)很重要的原因就是苗族是只有語言而沒有文字的民族，所以苗醫(yī)沒有付諸文字的醫(yī)藥論著，僅以師承父授，或以苗諺歌訣口傳心授為傳播方式。很多人都知道有句話評(píng)價(jià)苗藥和苗醫(yī)，叫做“知其好，不知其為何好”。本片以還原苗醫(yī)、苗藥真本色為出發(fā)點(diǎn)，為現(xiàn)代人講述了苗族人民保護(hù)遠(yuǎn)祖民族文化遺產(chǎn)，并把寶貴財(cái)產(chǎn)留給后人的故事。該片初步定為52集，開端以神龍氏炎帝戰(zhàn)神——苗族祖先蚩尤和黃帝遠(yuǎn)古大戰(zhàn)，蚩尤身敗而死，炎帝為了感激蚩尤，傳與其后裔三苗之民絕頂醫(yī)術(shù)及修身武功寶典作為引子，引出本片關(guān)于苗族神秘醫(yī)術(shù)的傳奇故事。

以動(dòng)畫的表現(xiàn)手法，通過主人公游歷學(xué)醫(yī)治病，鋤強(qiáng)扶弱的經(jīng)歷，生動(dòng)地再現(xiàn)了苗族遠(yuǎn)古時(shí)期流傳下來的各種原始信仰、圖騰崇拜、洞神、樹神等神秘的本土文化。各類民俗民間集會(huì)在苗疆以其獨(dú)特的方式上演，其中以“過苗年”“龍船節(jié)”“吃新節(jié)”“姊妹節(jié)”“四月八”“蘆笙節(jié)”“鼓藏節(jié)”“踩花山”等各種節(jié)慶為載體，為觀眾充分而系統(tǒng)的描述了苗族種類繁多的風(fēng)俗習(xí)慣、禮儀禁忌，并展示了苗族特有的服飾文化，使觀眾眼前一亮。

在主人公學(xué)醫(yī)治病的過程中，將會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)如薰蒸、滾蛋、糖藥針、化水、挑筋、發(fā)泡、佩戴、火針、酒火灸、燒藥火、放血、藥熱敷等有別于傳統(tǒng)中醫(yī)的療法，這些療法它不但充分體現(xiàn)了濃郁的民族特色及治療的獨(dú)到性，也充分再現(xiàn)了苗族人民對(duì)本土苗醫(yī)藥文化和民族精神的傳承；在主人公借武憑醫(yī)除惡揚(yáng)善的修煉過程中，又領(lǐng)悟到了“三位一體”是由能量、物質(zhì)、結(jié)構(gòu)相結(jié)合，即可生成世間萬事萬物的道理。

該片敘事中，苗族的生成哲學(xué)-----“三位一體”的宇宙觀，一直貫穿著整部動(dòng)畫，并在搜集和整理苗族神話傳說的基礎(chǔ)上，仍保留和發(fā)揚(yáng)我國(guó)傳統(tǒng)的“天人合一”哲學(xué)與偉大的處世智慧。首次以動(dòng)畫的表達(dá)方式搬上銀幕，生動(dòng)地為當(dāng)代觀眾，尤其年輕一代講述著如同夢(mèng)幻般奇妙的驚險(xiǎn)故事。整部動(dòng)畫的氣氛既神秘，又不失莊重。獨(dú)特的創(chuàng)作視角；獨(dú)特的民族文化；獨(dú)特的表現(xiàn)手法；都賦予了整部動(dòng)畫，神秘而又鮮活的靈魂。

本動(dòng)畫既傳播知識(shí)又用精彩的故事情節(jié)吸引觀眾，動(dòng)畫在兼顧兒童觀眾的基礎(chǔ)上，把主要的受眾定在了青少年和成年這個(gè)位置上，是對(duì)近年來我們的動(dòng)畫題材比較偏向兒童，而缺乏成年人市場(chǎng)的一次有益嘗試?？梢哉f在這一方面填補(bǔ)了國(guó)產(chǎn)動(dòng)畫在這方面的一個(gè)空白。另外，我們的故事主要發(fā)生在貴州這片神奇，美麗的地區(qū)，我們挖掘這里的美麗傳說，整理優(yōu)秀的民間故事，歌頌在這片土地上勤勞，勇敢，頑強(qiáng)生存的廣大人民群眾，通過主人公的游歷，讓帶我們領(lǐng)略到了貴州或美麗或雄奇的自然風(fēng)光。最后為了配合我們的劇情和動(dòng)畫特點(diǎn)，我們用了傳統(tǒng)的中國(guó)水墨畫或手繪動(dòng)畫的表現(xiàn)形式，畫面唯美而且充滿了中國(guó)傳統(tǒng)的意境，為近年中國(guó)的動(dòng)畫市場(chǎng)又增添一抹亮色。這是只我們的第一步，以后會(huì)完善整個(gè)系列作品，為貴州動(dòng)畫，也為中國(guó)動(dòng)畫開拓更廣泛的生存空間做出自己獨(dú)特的貢獻(xiàn)。

二、市場(chǎng)目標(biāo)

(一)受眾群體：8歲——30歲以上成年人。將來動(dòng)畫制作的一個(gè)發(fā)展方向應(yīng)該是定位于青少年欣賞層次的諧趣、和感動(dòng)成年人感情生活的冒險(xiǎn)系列動(dòng)畫片，(二)整體特色：治病救人時(shí)場(chǎng)面緊張?bào)@險(xiǎn)，娛樂期間輕松自然。

(三)廣告增收：根據(jù)廣電部規(guī)定“播放國(guó)產(chǎn)動(dòng)畫片，可在黃金時(shí)段增加播出60秒廣告，動(dòng)畫片播出機(jī)構(gòu)可采用購(gòu)買或貼片廣告的形式播出國(guó)產(chǎn)動(dòng)畫片。”動(dòng)畫片的熱播將會(huì)帶來更多的人氣，也為廣告的播出提供良好的受眾基礎(chǔ)。從而帶來更多的廣告收入，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)國(guó)際市場(chǎng)：本故事源于中華民族文化，體現(xiàn)了神秘苗疆不僅限于醫(yī)術(shù)的各種文化，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，也可以通過動(dòng)畫片的形式傳播民族精神，又能打入國(guó)際市場(chǎng)，達(dá)到雙贏的成效。

三、策劃亮點(diǎn)

1、弘揚(yáng)民族傳統(tǒng)文化，深度挖掘本土文化背景，創(chuàng)意發(fā)揮地方文化優(yōu)勢(shì)，打造屬于貴州自己的文化形象品牌。

2、滿足多層次需求，提供本土地方特色企業(yè)對(duì)外宣傳的大平臺(tái)，做到文化搭臺(tái)，企業(yè)唱戲的精確運(yùn)作定位。

3、國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的體現(xiàn)苗族藥文化的片子，以獨(dú)特的創(chuàng)作視角；獨(dú)特的民族文化；獨(dú)特的表現(xiàn)手法賦予整部動(dòng)畫神秘而又鮮活的靈魂。保護(hù)了地方文化品牌資源。

......四、財(cái)務(wù)目標(biāo)

（一）、成本預(yù)算(略)

（二）、總體進(jìn)度(略)

（三）、期望值(略)

五、相關(guān)產(chǎn)業(yè)開發(fā)

當(dāng)今，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)極具發(fā)展前景，最具有爆發(fā)力和最具有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性的支柱性產(chǎn)業(yè)，有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)動(dòng)畫片及衍生產(chǎn)品市場(chǎng)每年近1000億元的商業(yè)機(jī)會(huì)。

1、動(dòng)畫片音像制品CD、DVD、CD-ROM發(fā)行。

2、動(dòng)畫卡通圖書發(fā)行。

3、利用動(dòng)畫片中人物模型、場(chǎng)景，制作針對(duì)未成年人的網(wǎng)絡(luò)游戲。

4、利用“苗醫(yī)傳奇”動(dòng)畫片熱播帶來的號(hào)召力，制作手機(jī)小游戲（網(wǎng)絡(luò)娛樂類）。

5、興建“苗醫(yī)”主題商店，專賣苗族服飾、圖騰飾品。

6、動(dòng)畫中卡通形象品牌授權(quán)有關(guān)商品，被西方發(fā)達(dá)國(guó)家稱為“21世紀(jì)最有前途的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式之一”，兒童食品、生活用具、玩具、童裝、文具用品及教育學(xué)習(xí)產(chǎn)品及各類小商品。

7、片中的人物、場(chǎng)景、苗族服飾、圖騰飾品、玩具、道具造型，可參加各地動(dòng)漫節(jié)展進(jìn)行創(chuàng)收。

六、盈利回報(bào)(略)

六、《苗醫(yī)傳奇》52集動(dòng)畫片劇本目錄(略)

七、《苗醫(yī)傳奇》52集動(dòng)畫片前10集劇本大綱(略)

八、《苗醫(yī)傳奇》52集動(dòng)畫片第一集分鏡頭腳本(略)

九、《苗醫(yī)傳奇》52集動(dòng)畫片52集動(dòng)畫片人物設(shè)計(jì)初稿(略)

十、主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)介紹(略)

第二篇：前期策劃

做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)告。

創(chuàng)作一部紀(jì)錄片，首先要考慮好兩個(gè)問題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無人關(guān)注的話題千萬不要去拍），二是怎么樣去創(chuàng)作這部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方案）。這就是前期策劃所要完成的任務(wù)。部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方

策劃是紀(jì)錄片創(chuàng)作過程中必不可少的程序，雖然不一定非要形成文字材料，但最好還是形成文字材料。策劃的文字材料叫策劃方案，又叫策劃文案或策劃書，相當(dāng)于一份可操作的“施工圖紙”。大至可分為六個(gè)部分：目的意義、內(nèi)容形式、組織機(jī)構(gòu)、實(shí)施程序、經(jīng)費(fèi)預(yù)算和效果預(yù)測(cè)。

1、目的意義：節(jié)目策劃書主要是節(jié)目策劃人寫給節(jié)目制片人和制作人看的，在讓他們知道怎么做之前，首先要讓他們了解為什么要這樣做，讓他們認(rèn)識(shí)策劃肩負(fù)的任務(wù)和追求的目標(biāo)及效果。這里要盡可能簡(jiǎn)明扼要地點(diǎn)出來。不要空話、套話，不要將太多的大道理，而是要把它限定在一個(gè)實(shí)事求是的范圍之內(nèi)。比如我們拍攝的紀(jì)錄片《命》，它的歷史背景是大學(xué)招生制度改革后，隨著招生名額的擴(kuò)大，招生費(fèi)用也提高了。如何解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問題，不僅是黨和政府關(guān)心的問題，同時(shí)也是老百姓關(guān)心的問題。拍好這樣一部片子，其目的意義不僅可以減輕黨政部門接待貧困學(xué)生家長(zhǎng)上訪的壓力，也為解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問題提供了一條有效的信息途徑。

2、內(nèi)容形式：在明白為什么要做之后，就要闡述做什么。此時(shí)的策劃者要闡述他的創(chuàng)意，這是策劃書的關(guān)鍵部分。通?？梢詮膬?nèi)容和形式兩方面來介紹這個(gè)創(chuàng)意。節(jié)目?jī)?nèi)容包括題材、選題、主題思想、背景材料以及相關(guān)內(nèi)容；節(jié)目形式包括節(jié)目類型、長(zhǎng)度、表現(xiàn)手法、制作技巧、技術(shù)手段以及包裝推介等。這里面需要強(qiáng)調(diào)的是，背景材料的搜集必須先行，決不可以盲目拍攝。因?yàn)榧o(jì)錄片并不是24小時(shí)全天候紀(jì)錄，而是圍繞主題有選擇的真實(shí)紀(jì)錄。英雄不是一天造就的，而一定是有著厚重的歷史背景。只有對(duì)歷史背景的廣泛搜集、認(rèn)真提煉，才能從中發(fā)現(xiàn)被拍攝對(duì)象的靈魂。背景材料的搜集是進(jìn)一步策劃的基礎(chǔ)，這一環(huán)節(jié)必不可少。在紀(jì)錄片《命》的拍攝開始前，我們就做了大量的前期準(zhǔn)備工作。比如對(duì)被拍攝人歷史背景的了解，相關(guān)拍攝人物的確定，拍攝環(huán)境的踏查等等。題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無人關(guān)注

3、組織機(jī)構(gòu)：知道做什么之后，就要考慮由哪些人來做，怎么分工，怎么合作。這里重要的是形成強(qiáng)有力的工作班子和明確參與工作人員的職責(zé)。組織機(jī)構(gòu)往往有兩個(gè)層面，一是組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，二是具體制作機(jī)構(gòu)。前面說過，紀(jì)錄片是最能代表電視臺(tái)實(shí)力的一個(gè)片種，從

某種程度上說它并不亞于電視劇。所以在開始創(chuàng)作之前，必須考慮配備最出色的創(chuàng)作隊(duì)伍和最精良的設(shè)備支持。

4、實(shí)施程序：明確了人員組織和任務(wù)分工后，就可以部署工作安排了。什么時(shí)候完成前期準(zhǔn)備，什么時(shí)候進(jìn)行拍攝，什么時(shí)候進(jìn)行后期制作，什么時(shí)候?qū)彶楹托薷?，什么時(shí)候在什么頻道和時(shí)段播出等。要制定一個(gè)具體的時(shí)間表，使操作者能夠準(zhǔn)確地掌握策劃的實(shí)施過程，同時(shí)也便于策劃者和管理者控制和監(jiān)督工作進(jìn)度。

5、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：項(xiàng)目的實(shí)施、節(jié)目的制作都需要一定的經(jīng)費(fèi)支持。目前的節(jié)目經(jīng)費(fèi)來源一般有兩個(gè)途經(jīng)：一是行政撥款；二是贊助經(jīng)費(fèi)或廣告收益。無論是哪一種來源，都應(yīng)做好經(jīng)費(fèi)預(yù)算，這是節(jié)目成功的物質(zhì)保障。做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)

6、效果預(yù)測(cè)：做完這些計(jì)劃后，還可以預(yù)測(cè)一下節(jié)目播出后所產(chǎn)生的效果，提出一個(gè)獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的期望值。比如說收視率、觀眾反響、社會(huì)效果和專業(yè)評(píng)比等，使之取得一個(gè)總結(jié)和評(píng)估的依據(jù)。

第三篇：前期策劃

目

錄

一、投資決策

（一）基本流程

（二）招拍掛

（三）實(shí)際操作過程中要注意的幾點(diǎn)

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)環(huán)節(jié)與結(jié)果

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

（三）整體工作的組織

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納

（五）項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)

三、前期的項(xiàng)目管理

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

（二）項(xiàng)目定位

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

前期策劃

一、投資決策

（一）基本流程

1、機(jī)會(huì)選擇

（1）開發(fā)商通過自已的業(yè)務(wù)渠道或政府的關(guān)系、媒體公告搜集到一些項(xiàng)目機(jī)會(huì)或項(xiàng)目信息。

（2）將收集到的信息做判斷，進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇，如有三個(gè)投資機(jī)會(huì)：高新項(xiàng)目、浐霸、北郊。開發(fā)公司前期部對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目做初步分析，即理論上的投資機(jī)會(huì)分析。

2、投資意向

在弄清項(xiàng)目的基本情況之后，做預(yù)可行性研究，提出若干建議，供公司董事會(huì)決策，若董事會(huì)覺得項(xiàng)目可以做為意向開發(fā)項(xiàng)目，則就與土地方（項(xiàng)目擁有方）做投資意向的洽談（商務(wù)談判），談判結(jié)束簽訂合作意向書。

3、投資決策

公司前期部對(duì)擬合作的項(xiàng)目做比較仔細(xì)的可行性研究和投資分析，這就叫項(xiàng)目的可行性研究。

可行性研究后如果認(rèn)為項(xiàng)目是沒問題，最后決策是可以的，簽正式合同，按合同執(zhí)行。

綜上所述，做為常規(guī)來講，項(xiàng)目前期的決策階段，是三大塊：機(jī)會(huì)先擇、投資意向、最終的項(xiàng)目投資決策。

這是作為企業(yè)來講的內(nèi)部決策機(jī)制必然要走的三步曲，這三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基礎(chǔ)上根據(jù)需要決策的對(duì)象的深度，把可行性研究的粗細(xì)長(zhǎng)短做了區(qū)別而已。

（二）招拍掛

1、獲得土地

通過招拍掛取得土地的時(shí)候，一般是開發(fā)商去土地市場(chǎng)了解一些項(xiàng)目信息，土地市場(chǎng)的項(xiàng)目都有項(xiàng)目條件，即地塊是住宅用地還是工業(yè)用地，除此之外地塊還有用地條件，具體包括這幾方面：

（1）四臨界址，即周邊東南西北的界址。（2）盡用地面積畝數(shù)。

（3）容積率，即土地的得房率，即一塊地最終能開發(fā)出來多少產(chǎn)品（如地塊面積為10000平米，容積率是3.5，盡用地10000平米，蓋出來的商品房的建筑面積就是3.50000平米，即買10000平米土地最終能開發(fā)出來多少產(chǎn)品）。（4）建筑密度，即一塊地有多少平米可以用來做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是說其中3500平米可以用來做建筑，也意味著樓座所有的底座面積不能超過3500平米）。

（5）綠化率，即小區(qū)里面扣去建筑面積，道路、硬化的停車廠、中心廣場(chǎng)、硬化道面積，剩下來的綠地面積（如規(guī)定為40％或39%，一般政府在用地條件中會(huì)規(guī)定它）。

（6）控高（限高），即一塊地在哪個(gè)方位建筑高度最高能高到多少，規(guī)劃部門通過控高來控制建筑空間（一般的民用住宅室內(nèi)大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的話，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少層）。

開發(fā)商根據(jù)這以上幾個(gè)指標(biāo)就可以算出自已的得房率，在拿到用地條件以后對(duì)意向地塊迅速的進(jìn)行前期方案的測(cè)算。

2、前期方案測(cè)算

（1）產(chǎn)品定位，也叫做概念規(guī)劃方案（初步規(guī)劃方案）；

（2）根據(jù)概念規(guī)劃方案進(jìn)行投資測(cè)算，將測(cè)算后的效益指標(biāo)與企業(yè)內(nèi)部希望的投資受益率做比較，根據(jù)企業(yè)認(rèn)可的受益率來確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得去拿，這就叫決策。一旦決定拿，即迅速展開下一步工作，做商務(wù)標(biāo)數(shù)。（3）商務(wù)標(biāo)數(shù)做出來以后投標(biāo)報(bào)價(jià)。

商務(wù)標(biāo)數(shù)的做法主要是在原有的條件下，土地最高以多少錢拿到手里，有一個(gè)底，即所謂的標(biāo)底，也就是投標(biāo)的底數(shù)。這基本是在第二步投資測(cè)算基礎(chǔ)上的倒算。

（三）實(shí)際操作過程中要注意的幾點(diǎn)：

（1）在市場(chǎng)上一旦有合適地塊，時(shí)機(jī)非常重要，動(dòng)作要快，就是說一旦用地

條件確定后，項(xiàng)目的測(cè)算又很熟練，一兩天就要能搞完。（2）任何一個(gè)地塊，它的操作運(yùn)作方法是非常靈活的，同樣的地塊放在不同

的企業(yè)，或者在同一個(gè)企業(yè)里用不同的思路做下去都會(huì)有不同的結(jié)果，也就是說在項(xiàng)目測(cè)算過程中有一些資源的整合和運(yùn)作思路的問題，而項(xiàng)目的運(yùn)作思路是需要策劃的。

（3）拿地前的投資決策涉及到項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)全程，如重大經(jīng)濟(jì)問題、技術(shù)問題、政策問題、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)問題、金融問題等。

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性：

（1）去土地市場(chǎng)搜集土地信息的時(shí)候是有針對(duì)性和目的性的。

（2）對(duì)地塊的用地條件可變空間的估計(jì)。

（3）帶著目的性選擇到的項(xiàng)目，企業(yè)內(nèi)部的資本運(yùn)作的邊界條件基本是明確的。

這三個(gè)問題在找土地的時(shí)候，企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)明確了。

通來實(shí)際操作來看，歸根到底還是運(yùn)用可行性研究的方法。可行性研究這種方法在企業(yè)實(shí)踐過程中運(yùn)用是非常靈活的，每一次分析的目的不同，側(cè)重不同，一般在企業(yè)搞的時(shí)間比較長(zhǎng)。

實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容有兩方面：

一是建設(shè)方案，建設(shè)方案的提出，建設(shè)方案的描述以及建設(shè)方案的畫圖，是經(jīng)濟(jì)測(cè)算的基礎(chǔ)；

二是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)入手更容易。

在建設(shè)方案一定的情況下如何才能迅速的拿下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是工作的重點(diǎn)。

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)的環(huán)節(jié)和成果

1、項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)的審批環(huán)節(jié)：（1）項(xiàng)目建議書的審批；（2）項(xiàng)目用地的審批；（3）項(xiàng)目規(guī)劃條件的審批。

2、項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)取得的成果：（1）項(xiàng)目的立項(xiàng)；（2）項(xiàng)目的用地性質(zhì)以及項(xiàng)目用地的條件；（3）關(guān)于土地的拆遷整理。

不同地塊的深入程度是差別很大的，有生地和熟地之分，生地比如說有的只管項(xiàng)目立項(xiàng)，不管土地性質(zhì)，不做拆遷，有的不但拿到了項(xiàng)目立項(xiàng)和用地條件，而且已拆平用地，算是熟地。

3、假定項(xiàng)目是熟地的情況下，前期的審批手續(xù)（四證一書）：（1）用地規(guī)劃許可證（2）土地證

（3）規(guī)劃方案、審批意見書（4）工程規(guī)劃許可證（5）工程施工許可證

4、取得的相應(yīng)結(jié)果：（1）立項(xiàng)批復(fù)（2）地塊的定樁成果

（3）項(xiàng)目的規(guī)劃條件（附：項(xiàng)目的初步規(guī)劃方案）（4）建設(shè)用地的批準(zhǔn)書

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

1、要搞清楚國(guó)家法規(guī)規(guī)定的前期嚴(yán)格審批的流程（哪些內(nèi)容是哪些部門的哪些人管，管到什么程度）；

2、必須建立項(xiàng)目審批過程中的人脈關(guān)系

（三）整體工作的組織

1、效率問題；

2、經(jīng)濟(jì)問題（既要為項(xiàng)目增加獲利空間同時(shí)要減少一些不必要的費(fèi)用，即開源節(jié)流）。

（1）正面投入：根據(jù)地塊，從城市規(guī)劃的高度做一個(gè)很漂亮的專項(xiàng)規(guī)劃，供

政府部門規(guī)劃 部門權(quán)威人士審核，并打開一些條件。（2）灰色投入：小公司不規(guī)范的規(guī)劃。

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納：

1、法規(guī)性很強(qiáng)

2、公關(guān)很重要

3、技術(shù)問題很綜合（1）城市規(guī)劃；（2）建筑規(guī)劃；（3）施工方案；

（4）規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面的規(guī)范；

（5）行業(yè)部門的要求（供水；供電；供熱；燃?xì)?；道路；綠化；文物部門，建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計(jì)劃部門、物價(jià)部門等十多個(gè)部門）。

因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期一般由開發(fā)公司的總經(jīng)理親自來抓，而且手續(xù)在報(bào)批過程中，規(guī)劃、設(shè)計(jì)等單位要配合。

項(xiàng)目前期是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，前期手續(xù)不走，后期跟不上，前期手續(xù)走多遠(yuǎn)，后期得跟多遠(yuǎn)，所以前期審批對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)制約是很大的。

目前西安絕大多數(shù)項(xiàng)目前期都存在問題，很多項(xiàng)目樓已蓋起來，手續(xù)還沒辦下來。目前國(guó)家土地政策上死守18億農(nóng)耕地，每年用于市場(chǎng)建設(shè)用地有一個(gè)控制量，建設(shè)用地分很多類，用于城市、軍事、國(guó)防、教育等，最后到用于商業(yè)開發(fā)地只有一小塊，而全國(guó)的這一小塊又切蛋糕切到各省、市、區(qū)。

因此，若涉入到農(nóng)耕地，則要申報(bào)，從區(qū)到市、省、建設(shè)部、國(guó)務(wù)院，申報(bào)完后從上面再一級(jí)一級(jí)的下達(dá)，過程繁復(fù)，下達(dá)后的土地因?yàn)橛邢匏越唤o各個(gè)地區(qū)自已劃分。

為了獲得土地最后的審批，往上報(bào)的時(shí)候就得排隊(duì)，排隊(duì)前和下批時(shí)都得做公關(guān)，因此項(xiàng)目前期是一個(gè)很復(fù)雜的流程。

這樣來看，前期涉及到很多政策性問題、技術(shù)性的問題、業(yè)務(wù)的組織問題等，正因?yàn)檫@樣，企業(yè)對(duì)前期策劃這方面的市場(chǎng)需求量還是很大的。

（五）做項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)：

1、前期四證審批的流程

2、各個(gè)環(huán)節(jié)的相互制約關(guān)系

3、每一項(xiàng)審批業(yè)務(wù)在政府部門內(nèi)部的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序

三、前期的項(xiàng)目管理 組織整體工作、推進(jìn)工作前進(jìn)。

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

1、市場(chǎng)調(diào)研

了解市場(chǎng)行情，哪種產(chǎn)品最火，價(jià)位多少，哪種產(chǎn)品形態(tài)最受歡迎，市場(chǎng)需求量最大。

2、地塊調(diào)查

簡(jiǎn)單來說就是弄清地塊狀況。

房地產(chǎn)開發(fā)地塊的邊界。地塊的周邊情況，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)起著非常重要的作用，例：（1）地塊在路南比在路北好，因?yàn)樵谀线吙梢再N著路邊起高層，也就是利用道路空出了建筑空間。

（2）地塊對(duì)面是寫字樓比住宅樓好，因?yàn)閷?duì)面是寫字樓的話對(duì)建筑空間的要求比住宅小，允許部分遮擋。

（3）地塊對(duì)面是幼兒園、學(xué)校的話要求更高，建筑就得往后退。

（4）若南邊樓已蓋起，用地邊線也貼了，要保持間距60米，項(xiàng)目就得往后退，否則蓋的樓就在陰影里。

這只是用地邊線，相鄰關(guān)系的區(qū)分，還有工程地址問題，沙坑、地裂縫等；一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)是兩個(gè)利益主體，一級(jí)開發(fā)的時(shí)候盡可能隱瞞一些不清楚的情況，而作為開發(fā)商開講了解得更仔細(xì)一點(diǎn)更好，所以地塊調(diào)查是開發(fā)商比較注重的。

3、開發(fā)商資源和開發(fā)戰(zhàn)略

地塊適合于做酒店、住宅還是寫字樓，跟企業(yè)的資源是有關(guān)系的。

酒店是最賺錢的，長(zhǎng)期收益是很大的，需要資金的時(shí)候酒店可以往銀行一抵押，可以獲得一筆資金，這屬于運(yùn)作方面的技巧。

如果是住宅賣了就沒了，有的企業(yè)近期急需現(xiàn)金流，就不能選擇酒店產(chǎn)品，做酒店流動(dòng)量很大，這也就直接決定了項(xiàng)目定位的選擇。

綜合了這三方面因素的方案就是項(xiàng)目合理的方案。

（二）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目定位包含的內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)定位（2）目標(biāo)消費(fèi)人群定位（3）項(xiàng)目的價(jià)格定位（4）項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣定位（5）項(xiàng)目資本運(yùn)作模式的選擇（6）項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇

2、項(xiàng)目定位對(duì)后續(xù)影響

（1）設(shè)計(jì)定位，對(duì)后面的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出更明確的條件；

（2）價(jià)格定位、消費(fèi)人群定位、市場(chǎng)推廣定位對(duì)今后的營(yíng)銷定位有重要作用；（3）資本運(yùn)作模式的選擇對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的投資籌措、投資方式做一些確定（4）建設(shè)方案的確定對(duì)后面項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作的組織確立原則性的意見 如此看來項(xiàng)目前期策劃是在調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的重大問題提出來有效的解決方案，如設(shè)計(jì)方案，建設(shè)方案，營(yíng)銷方案、資金運(yùn)作方案等。

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

注：項(xiàng)目前期策劃和可行性研究的區(qū)別：

實(shí)際上在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的真正實(shí)施過程中展開最終投資決策依據(jù)的是前期策劃文件，而不是前面所講的可行性研究，前期策劃報(bào)告的核心思路和方法與一般項(xiàng)目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。從兩個(gè)角度來理解這個(gè)問題：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在最終決策的時(shí)候依據(jù)的是項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告，項(xiàng)目前期策劃報(bào)告具有更專業(yè)的水準(zhǔn)，但是它的核心思路與可行性研究是一致的，具有相同的方法。

2、實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終的決策是可行性研究方法在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用形式，只是更加豐富了一般項(xiàng)目的可行性研究方法。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃

分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。

策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：

（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

第五篇：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷前期策劃

說到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷前期策劃跟方案最終還是給我們做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷打好基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷前期策劃雖然很重要，但要想真正做好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷后期的執(zhí)行看起來更重要。很多有著多年豐富網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的人都說“網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷細(xì)節(jié)制勝”，這句話其實(shí)一點(diǎn)兒也不錯(cuò)。當(dāng)然現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷比的不僅僅是細(xì)節(jié)，更是豐富的資源。誰的資源豐富，誰就占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。

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